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Sesso Tcnica de Edifcios

A gesto da manuteno de edifcios


Faro, UAlg, 8 de novembro de 2012
1
A gesto da manuteno
de edifcios
Uma introduo ao tema
Snia Raposo
I ti d A ili d LNEC Investigadora Auxiliar do LNEC
sraposo@lnec.pt
Sesses Tcnicas do
Departamento de Edifcios
FARO UAlg
8 de Novembrode 2012
ndice
1. Enquadramento da gesto da manuteno de edifcios
Ciclo de vida de umedifcio (normas ISO 15686) Ciclo de vida de um edifcio (normas ISO 15686)
Sistemas de gesto da manuteno
2. Avaliao de Sistemas de Gesto de Desempenho
3. Sistemas de Gesto de Manuteno existentes
Bairros sociais na Holanda
Parques escolares do Reino Unido e no Estado de Vitria Austrlia
4. Identificao de necessidades de investigao
5. Algumas referncias e links teis
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A gesto da manuteno de edifcios
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Enquadramento da gesto Enquadramento da gesto
da manuteno de edifcios
Importncia da manuteno
>Ciclo de vida do edifcio:
2 f t j t > 2 anos foram gastos na concepo e projecto;
> 2-3 anos foram dedicados sua construo;
> 20 ou mais anos so dedicados fase de operao, explorao e
manuteno do estabelecimento;
> A actividade de manuteno tem um impacto directo na qualidade do servio
prestado pelo(s) estabelecimento(s) condies de segurana, de uso e p p ( ) ( ) g ,
conforto por parte dos utentes;
> Estudos realizados em diversos pases, para diferentes tipos de edificaes,
demonstram que os custos anuais envolvidos na operao e manuteno das
edificaes em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial (NBR 5674:1999).
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A gesto da manuteno de edifcios
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Importncia da manuteno
>Alguns estudos referem que:
> um equipamento bem mantido dura 30 a 40% mais do que um mal
mantido;
> a manuteno preventiva reduz significativamente a indisponibilidade e
aumenta o rendimento dos equipamentos;
> a implementao da manuteno preventiva induz economias nos
consumos energticos de 5 a 11%;
> na manuteno reactiva, cerca de 20% das peas so desperdcio;
> o trabalho reactivo custa 3 a 4 vezes mais do que o planeado.
Ciclo de vida de um edifcio
Desempenho de um edifcio
N

v
e
l

d
e

q
u
a
l
i
d
a
d
e
1. Expectativas dos utentes
2. Anomalias iniciais aps
construo
3. Novos requisitos
4. Melhorias
5. Manuteno preventiva e
peridica
6. Estados limites
7. Modificaes e melhorias para
um melhor desempenho
8. Reparao
9. Substituio
10. Curva de desempenho sem
aces de manuteno
11. Renovao
(ISO 15686-7: 2006)
11. Renovao
12. Aps a construo do edifcio
Vida til Perodo de tempo aps a construo, durante o qual um edifcio ou
os seus elementos excedem os requisitos mnimos funcionais, para o qual o
edifcio foi projectado (ISO 15686-1: 2000)
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> Fase de Projeto:
> Informao deficiente ou alteraes durante a
execuo do projeto;
Ciclo de vida de um edifcio
Factores com influncia na degradao
> Incompatibilidades de especialidades;
> Especificaes inadequadas de materiais;
> Ausncia da considerao dos aspectos de
manuteno;
> Construo:
> M informao para a execuo da obra;
Superviso no eficiente, prazos de execuo
irrealstas mo de obra no qualificada; irrealstas, mo de obra no qualificada;
> Uso:
> Presena e intensidade dos agentes que afectam
a degradao (interiores e exteriores): agentes
mecnicos, electromagnticos, temperatura,
agentes qumicos e biolgicos;
> Nvel de manuteno
Tipos de manuteno
Manuteno - Combinao de todas as aces tcnicas e administrativas de
forma a que o edifcio e seus elementos desempenhem, durante a vida til, as
funes para as quais foram concebidos. (ISO 15686-1: 2000)
Diferida
Emergncia
Correctiva
Geral
Preventiva
Predictiva
Proactiva
No Planeada Planeada
Estratgia de manuteno: equilbrio entre as actividades de manuteno
planeadas e as no planeadas;
A entidade gestora deve dar uma maior nfase execuo das actividades
planeadas.
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Manuteno Preventiva
> Caracterizao do edifcio: diversos componentes, sistemas e elementos
constituintes do edifcio (projecto de execuo, telas finais, mapas de
quantidades e oramentos);
> Elaborao do plano de manuteno:
> conhecimento do tipo e periodicidade das actividades de manuteno
planeada;
> recursos humanos, tcnicos e materiais e custos de manuteno;
> Realizao de inspeces peridicas de acordo com a calendarizao p p
estipulada em planos de inspeco;
> Conhecimento dos requisitos para a manuteno de carcter regulamentar:
Ascensores, Instalaes de gs natural, Instalaes de deteco, preveno e
combate a incndio, rede de electricidade, espaos de jogo, recreio e recintos
desportivos .....
Maintenance operations Periodicity Ratio
ITEc, Barcelona
Albano, J ean-Ren
Inspection Semester 1%
Detailed examination of the windows
Mechanical resistance and finishwindow(frame, openings and
glazing) inspection
Control the proper functioning of all mechanisms and hinges
Open the windows to check its functionality
Check the water drainage mechanisms
Preventive maintenance Annual 1%
Cleaning the frames and openings with proper product
Mechanisms and hinges should be lubricated according to
manufacturers recommendations
If the opening is difficult adjustments should be made in
mechanisms (hinges, rollers, slidingcomponents)
Clean and unclog drains and ducts Clean and unclog drains and ducts
Minor intervention Whenever
necessary
5%
Diagnosis: poor orthogonality and difficult in opening movement
Intervention: verificationand if necessary replacement hinges
Heavy intervention 10 years 35%
Diagnosis: cracks between the frame and masonry; infiltration
(frame and sill interface); poor orthogonality and difficult in opening
movement
Intervention: treatment of joint between frame and masonryand
frame and sill and mechanisms treatment/replacement if necessary
Replacement 25 years 100%
References: DTU 36.1 and DTU 37.1
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Inspeco de edifcios
> Identificao dos modos
de falha dos diversos
elementos e
componentes
> causas;
> efeitos;
> identificao das
consequncias; consequncias;
> identificao das operaes
de manuteno
Sistema de gesto da manuteno
> A gesto da manuteno compreende todas as actividades da gesto que
determinam os objectivos, a estratgia e as responsabilidades respeitantes
manuteno, e que os implementam por meios tais como o planeamento, , q p p p ,
o controlo e superviso da manuteno e a melhoria de mtodos na
organizao, incluindo os aspectos econmicos (EN 13306: 2001)
Estratgia de
manuteno
Programa de
manuteno
Planeamento
da
manuteno
Aco
Resultados
Relatrios
Anlise da
informao
Introduo de
melhorias
Re-planeamento
de recursos
Requisitos e
objectivos
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Avaliao de Sistemas de
Gesto de Manuteno
Indicadores de desempenho
1. Poltica e estratgia de manuteno
Poltica de
manuteno
Nveis de
manuteno
Estratgia
de
2. Planeamento
estratgico da
manuteno
Desenvolvimento do plano
Austrlia Edifcios Governamentais
(Estado de Quensland - 2007)
manuteno manuteno
manuteno
Desenvolvimento do plano
estratgico de manuteno
(PEM)
3. Implementao da
manuteno
Avaliao da
condio
Planeamento
da
manuteno
4. Desempenho
da manuteno
Monitorizao
li d
5. Relatrio da
manuteno
Relatrio sobre
G
O

Sistema de
informao
de
manuteno
Oramento
da
manuteno
Realizao
da condio

Programa
dos
trabalhos de
manuteno
e anlise de
dados
Relatrio sobre
o parque
edificado
governamental
V
E
R
N
O
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reas de
Desempenho
Adequao Adequao
Capacidade Capacidade
Funcionalidades Funcionalidades
Localizao Localizao
Condio Condio
Indicador de
Desempenho
Exemplos de medida de desempenho
m
2
por utente; reas de ensico por estudante; n
total de utentes
m
2
por utente; reas de ensico por estudante; n
total de utentes
Percentagem do espao apropriado realizao
doas actividades previstas; sobrelotao
Percentagem do espao apropriado realizao
doas actividades previstas; sobrelotao
Financeira
Cumprimento
Regulamentar
Cumprimento
Regulamentar
Custos de operao
Custos de manuteno
d e da
Custos de manut.
diferida

Vida til Residual Vida til Residual


Extenso do no
cumprimento
Extenso do no
cumprimento
Classificao da condio fsica dos edifcios;
Facility Condition Index (FCI)
Classificao da condio fsica dos edifcios;
Facility Condition Index (FCI)
Custo por m
2
de A
b
do edifcio
Estimativa do custo em manuteno diferida em
funo do valor de construo
Avaliao do no cumprimento da legislao em
d l
Avaliao do no cumprimento da legislao em
d l
Queensland-2007
Regulamentar Regulamentar
Uso efectivo
Impacte ambiental Impacte ambiental
Impacte social
cumprimento cumprimento
Taxa de utilizao
Impacte ambiental Impacte ambiental
Impacte na
comunidade
vigor; custo para repr condio regulamentar vigor; custo para repr condio regulamentar
Percentagem de espao ocupado face ao espao
disponvel
Avaliao de indicadores relacionados com
consumos de gua e energia
Avaliao de indicadores relacionados com
consumos de gua e energia
Caractersticas
dos edifcios
Ano de construo
Nmero de utentes
Planeamento da
manuteno preventiva
Actividades e
Recursos
humanos
Materiais
Equipamento
Indicadores de
desempenho
econmico (I
Ei
)
1 2 5
Modelo de Avaliao de Sistemas
de Gesto da Manuteno (Escolas EB1 Cidade de Lisboa
Nmero de utentes
Total de pisos
rea de implantao
rea de construo
rea de espaos verdes
rea de campos de
jogos
rea de recreio
Descrio dos
subsistemas de
construo, instalaes
e equipamentos e
espaos exteriores
Custos de construo
total e de cada
subsistema
Explorao do edifcio
Manuteno planeada
Estudo dos elementos
crticos
periodicidades
Equipamento
FMEA
MPF
Causas
Efeitos
Deteco
gua
Electricidade
Gs
Indicadores
de desempenho
organizacional (I
0i
)
Indicadores de
desempenho tcnico
(I
Ti
)
(
Ei
)
3
4
Concepo e
construo
subsistema
Manuteno e explorao
Gs
g (
0i
)
Avaliao do processo
Snia Raposo, 2011
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> Indicadores de
desempenho econmico
(I
Ei
):
Indicadores de desempenho de manuteno
LCC; LCC por m
2
de A
b
e por m
2
de A
u
;
Custo total de manuteno;
Custo de manuteno anual e por utente;
%Custo de manuteno/custo de construo;
> Indicadores de
desempenho tcnico (I
Ti
):
nmero de intervenes de manuteno (NI)
no edifcio e nos diferentes subsistemas;
MPF nos sistemas: cobertura plana e rede de
guas pluviais; vos exteriores e redes de
Custo de manuteno anual: construo;
instalaes e equipamentos e espaos
exteriores.
> Indicadores de
desempenho
organizacional (I
Oi
):
n. de contratos de manuteno
RH utilizados na manuteno da cobertura plana
abastecimento de gua, de drenagem de
guas residuais e equipamentos sanitrios;
Mtodo Life Cycle Cost (LCC)
Custo global do edifcio (WLC)
Custos no associados construo
Income
e
C
s
C
mc
C
mp
C
c
C
t
C
Fim da vida til
Inspeces
Externalities
Custo do Ciclo de Vida do edifcio (LCC)
Construo Operao / Explorao
Pagamento de
honorrios
Manuteno
Rendas Gesto da Manuteno
Desvantagens:
Exige que todos os custos sejam identificados por ano e por quantidade, provocando
grandes clculos, especialmente quando se trata do clculo de custos para um longo
Demolies e limpeza
do terreno
honorrios
Execuo de trabalhos
de preparao
Construo do edifcio
Pagamento de taxas
Seguros
Custos das operaes
cclicas exigidas por
legislao
Custos de gs, gua e
electricidade
Reparao e
substituio de
pequenos componentes
em pequenas reas
Grande Manuteno
Limpeza
Adaptado da norma ISO 15686-5:2008. Buildings and constructed
assets. Sevice life planning. Part 5: Life cycle costing
horizonte
Vantagens:
Avaliaes comparativas entre projectos capazes do desempenho esperado, mas
com diferentes custos de investimento, operao , entre outros;
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> Existem anos que requerem maiores investimentos coincidindo com a
realizao de obras de substituio de diferentes elementos:
elementos de construo: anos 15, 20, 25, 30, 40 e 50;
i t l i t 15 20 30 40 45
Alguns resultados
instalaes e equipamentos: anos 15, 20, 30, 40 e 45;
espaos exteriores: 10, 20, 30, 40 e 50.
> Nmero de intervenes (NI):
as intervenes nas instalaes e equipamentos representam cerca de
82% do total do NI
A uniformizao no tipo de acabamentos de parede, de pavimento e de
i d i d i d tecto permite reduzir o nmero de intervenes e a extenso das mesmas;
> LCC =3 114 250 (162%) C
c
=1 920 400 C
m
=1 193 850
>Custo de manuteno anual por utente:
I
E6
= 73,50 /aluno (Cc / aluno =5 845,00 /aluno)
Sistemas de gesto da Sistemas de gesto da
manuteno existentes
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Holanda Bairros Sociais
(Investigao e DHA iniciado em 2000)
> Cerca de 520 associaes de gesto de
bairros residenciais Dutch Housing
Associations que so responsveis pela Associations que so responsveis pela
gesto de cerca de 2.4 milhes de
habitaes;
> Dimenso mdia do parque habitacional
gerido por cada associao: 4.600 - 40 000
habitaes;
> A realizao de actividades de manuteno
umdos servios que estas associaes um dos servios que estas associaes
prestam aos seus inquilinos;
> Anualmente: 2.8 mil milhes de euros em
trabalhos de manuteno dos seus bairros
residenciais;
Holanda Bairros Sociais
(Melhoria das prticas de gesto da manuteno)
Caractersticas da prtica corrente:
1. Estrutura tcnica:
2. 2 inspeces aos edifcios:
Departamento responsvel pelo atendimento a inquilino: pedidos de manuteno
de carcter reactivo e de emergncia;
Departamento tcnico: responsvel pelo planeamento e execuo da manuteno
preventiva 10; 50 e 100 componentes contratao por concurso pblico.
Actualizao anual do plano de manuteno: apenas so observados os
3. Muitas das DHA no dispem de bases de dados relativas aos dados do
parque edificado por elas gerido.
Actualizao anual do plano de manuteno: apenas so observados os
componentes que constam do plano de manuteno de longo prazo;
Re-inspeco: avaliao dos defeitos existentes nos diversos componentes dos
edifcios, da sua vida residual e da necessidade de realizao de actividades de
manuteno.
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Holanda Bairros Sociais
(Melhoria das prticas de gesto da manuteno)
Propostas de melhoria:
1. Estrutura tcnica:
2. Inspeces aos edifcios:
Maior interligao entre as opes estratgicas das DHA e os trabalhos de manuteno
executados ao nvel operacional.
A execuo de actividades de manuteno deve considerar os aspectos puramente tcnicos
e os aspectos relacionados com os nveis de desempenho pretendidos (fsico; social;
ambiental e econmico.
Normalizar o processo de avaliao do estado de conservao dos edifcios Normalizar o processo de avaliao do estado de conservao dos edifcios
(componentes e instalaes):
NEN 2767:1 Condition assessment for building and installation components. Methodology
NEN 2767:2 Condition assessment for building and installation components. List of faults
NEN 2767: 3 Condition assessment for building and installation components. Aggregation
methodology
Holanda Bairros Sociais
(Melhoria das prticas de gesto da manuteno)
Normalizar o processo de avaliao do estado de conservao dos edifcios
1. A definio dos diversos componentes do edifcio baseou-se na classificao SfB.
2. Definio de:
Importncia das anomalias: menores, srias e crticas;
Intensidade das anomalias: baixa, mdia e alta;
Extenso das anomalias em cinco classes: incidentalmente, localizado,
regular, frequente e generalizado.
3. Matrizes de atribuio de classificao:
Pontuao
Anomalias crticas
Intensidade
Extenso
<2% 2%-10% 10-30% 30-70 >70%
Baixa 1 1 2 3 4
Mdia 1 2 3 4 5
Alta 2 3 4 5 6
Pontuao
1 Excelente
2 Bom
3 Suficiente
4 Insuficiente
5 Mau
6 Muito Mau
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Holanda Bairros Sociais
(Melhoria das prticas de gesto da manuteno)
3. Novas formas de contratao:
Contratao tradicional de trabalhos de manuteno Contratao tradicional de trabalhos de manuteno
Descrio detalhada ou especificao do trabalho a executar;
Contratao com base na seleco de diversas propostas;
A actuao da empresa seleccionada est limitada execuo do
trabalho contratado.
Cooperao para a manuteno a longo prazo
Contrato baseado no desempenho do edifcio para o longo prazo;
A durao do contrato pode ser at ao final da vida til do edifcio
ou aps vrios ciclos de manuteno definidos;
A empresa de manuteno contratada tem um papel tambm de
assessoria e de apoio.
> Em 1997 foram realizadas inspeces s
escolas tendo-se concludo que:
Reino Unido - Parque Escolar
(Programa de Modernizao iniciado em 1997))
1 em cada 5 escolas tinham instalaes no
satisfatrias;
muitas das escolas estavam em ms condies
e num estado avanado de degradao;
> O pas est dividido em cerca de 150
Local Authorities, que so responsveis
pelas escolas da sua rea geogrfica -
Local Education Authorities (LEAs);
> Dentro de cada LEA e entre LEAs
constatou-se a existncia de escolas com
diversos graus de degradao e diversos
tipos de necessidades.
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1. Montado um SGI e regras de
avaliao das necessidades de
cada escola;
Reino Unido - Parque Escolar
(Programa de Modernizao iniciado em 1997)
Fase 1
Declarao da poltica local
Identificao das entidades e
atribuies
Fase 2
Inventrio dos estabelecimentos
Banco de dados com
informao bsica sobre cada
F1
2. O Ministrio da Educao
(entidade responsvel pela educao e
financiamento) estabeleu as regras
de uniformizao para a recolha e
apresentao de dados por parte
das LEA permitir a comparao
de dados;
Fase 3
Identificao das necessidades
Estado de conservao,
adequao e suficincia para
atribuies

escola
Fase 4
Determinao das prioridades
Desenvolver plano priveligiar
F2
F3
F4
3. Envolve escolas e autoridades
locais no processo de avaliao e
de anlise das necessidades e
prioridades locais;
4. Necessidades de investimento em
cada escola: Condio;
Adequao e Suficincia.
Desenvolver plano priveligiar
situaes urgentes e perigosas
Fase 5 - Estudos de viabilidade e
de apreciao de opes
Viabilidade, financiamento
contratao
Fase 6
Implementao, avaliao
e reviso
Informao para comparao
(gastos de gua e energia totais
anuais)
Gs canalizado
> Dados do inventrio
Reino Unido - Parque Escolar
Recolha de informao dos estabelecimentos existentes
Informao bsica
Cdigo da escola rea de ensino
F1
Definio de Prioridades
1 Urgente para evitar o encerramento imediato do
estabelecimentoe/ou risco alto para a sade e
Gs canalizado
Electricidade
gua
Fuel
> Estado de conservao e definio de prioridades
Classificaodo estado de conservao
Nome e localizao rea do terreno
Nmero de blocos que
formam o estabelecimento
rea destinada a recreio
rea bruta de construo Existncia de piscina
F2
segurana e/ou violao grave de legislao.
2 At 2 anos - prevenir a grave deteriorao do edifcio
e/ou risco mdio para a sade e segurana e/ou
violao menor da legislao.
3 Entre 3-5 anos, evitar a deteriorao do edifcio e/ou
risco baixo para a sade e segurana e/ou pequena
violao da legislao.
4 Trabalho de longo prazo - fora do perodo de
programao de 5 anos.
Classificao do estado de conservao
A Elemento com desempenho conforme e a operar
eficientemente
B Elemento com desempenho conforme mas
apresentando degradaes menores
C Elemento exibe defeitos maiores e/ou no est a
operar de forma conforme.
D Vida til do elemento expirou e/ou existe risco
iminente de colapso.
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A gesto da manuteno de edifcios
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> Estado de Conservao, Prioridades e Estimativas
Reino Unido - Parque Escolar
Recolha de informao dos estabelecimentos existentes
F2
Exemplo do formulrio a preencher relativamente anlise do estado de conservao dos estabelecimentos
> Avaliao da adequao do estabelecimento
Reino Unido - Parque Escolar
Recolha de informao dos estabelecimentos existentes
F3
> Identificar problemas que
f t i afectem ou possam vir a
afectar a prtica do ensino:
nmero, tamanho, forma e
localizao dos espaos;
condies ambientais;
acabamentos e mobilirio fixo;
tecnologias da informao e
comunicaes (TIC).
Avaliao da adequao
A No possvel ensinar o programa de
ensino em vigor
B Mtodos de ensino inibidos
C Gesto e organizao da escola afectados
negativamente
D Alunos podem ser afectados no ensino
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A gesto da manuteno de edifcios
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> Avaliao da suficincia do estabelecimento
Reino Unido - Parque Escolar
Recolha de informao dos estabelecimentos existentes
F4
> Avaliar a quantidade e a distribuio das escolas dentro de cada rea
geogrfica das LEA e n de alunos existentes e previstos a mdio prazo: geogrfica das LEA e n de alunos existentes e previstos a mdio prazo:
> A anlise de reas: rea de ensino, rea bruta dos edifcios, rea til
dos edifcios, rea do campo de jogos, rea de recreio e rea total de
implantao da escola;
> Clculo de diversos tipos de ndices relacionados com a eficincia na
ocupao dos espaos como sejam os espaos de ensino ou
espaos dos campos de jogos.
Concluso do processo:
> so realizados estudos de viabilidade (custos/benefcios) e de formas
de financiamento.
> cada LEA avaliada pelo Ministrio da Educao pelo trabalho que
executou.
> Departamento de Educao e
Formao do Estado de
Vitria e na zona
1. Desenvolvimento de software
especfico para a inspeco das
Austrlia - Parque Escolar no Estado de Vitria
(Levantamento das necessidades de manuteno - 2005)
Vitria e na zona
metropolitana da cidade de
Melbourne
> 1700 escolas primrias e
secundrias
> Grande extenso e nmero
elevado de escolas
> Necessidade de fazer
li idi d
especfico para a inspeco das
escolas
2. Base de dados centralizada relativa
s escolas do estado de Vitria
3. Desenvolvimento do documento
Maintenance Assessment
Guidelines que fornece uma base
de avaliao comum
avaliaes peridicas do seu
estado de conservao
> Clareza da atribuio dos
fundos para as necessidades
de manuteno
de avaliao comum
4. Base de dados com os custos de
reparao, rectificao ou
substituio
Sesso Tcnica de Edifcios
A gesto da manuteno de edifcios
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Austrlia - Parque Escolar no Estado de Vitria
(Pen activated computer - software)
> Trabalha directamente sobre as plantas
Actualiza a informao sobre o edifcio; Actualiza a informao sobre o edifcio;
> Avalia o estado de conservao de
cada elemento - consulta as linhas de
orientao (The maintenance assessment guidelines);
> Identifica a necessidade de realizao
de uma inspeco de mbito mais de uma inspeco de mbito mais
especializado (AVAC, electricidade, redes de guas);
> Identifica o trabalho de manuteno
necessrio para repor o elemento em
boas condies
Quantidades e Estimativa.
Inspeco:
Espaos exteriores
Edifcio
Espaos interiores
Austrlia - Parque Escolar no Estado de Vitria
(Avaliao do estado de conservao dos elementos)
Estado de Conservao
I Vi l
Prximo
El
Escadas (U;D)
Inspeco Visual
Bom - B
Razovel - R
ndicios de desgaste
No necessita de interveno
Elemento
Usado - U
A. Grande impacte; Riscos de
segurana e grande limitao ao uso
B. Mdio impacte; Afecta a
funcionalidade
Parede de corredor (R;C/D)
Falha
Bastante degradado - A curto
prazo cumpre a sua funo
Mau - M
Inoperacional - Reparao
substituio imediata
Impacte na Funcionalidade
Segurana, uso, propagao, esttica
C. Pequeno impacte; No afecta a
funcionalidade
D. Mnimo impacte; Esttica
Tecto falso (U,D)
Sesso Tcnica de Edifcios
A gesto da manuteno de edifcios
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18
> Base de dados de custos de
manuteno incorporado no
> Pequenas quantidades;
Austrlia - Parque Escolar no Estado de Vitria
(Estimativa do trabalho de manuteno)
p
software:
> Actividades isoladas;
> Vantagem na execuo de maior
nmero de reparaes e de
actividades semelhantes;
> Substituio de elementos por
outros equivalentes;
Incio da base de custos:
Desenvolvida por firma
especializada na realizao de
inspeces a edifcios e na
> O trabalho executado repe o
elemento no seu estado original
> Considerao do factor variao
regional de preos quando
necessrio.
p
realizao de estimativas de
obras de manuteno
Actualizada e alimentada
periodicamente
> Resultados mais precisos do tipo e dos
custos necessrios ao trabalhos de
manuteno;
Austrlia - Parque Escolar no Estado de Vitria
(Balano do estudo)
manuteno;
> A auditoria realizada em 2005 conseguiu
gerar informao integrada das escolas do
estado de Vitria;
> Estratgia: actuao preferencial junto dos
elementos da envolvente dos edifcios -
cobertura, paredes e vos melhorando a
f d i bili funo de impermeabilizao;
> Identificao de zonas sensveis: reas
hmidas, nomeadamente instalaes
sanitrias (equipamentos sanitrios e
redes de guas sanitrias).
Sesso Tcnica de Edifcios
A gesto da manuteno de edifcios
Faro, UAlg, 8 de novembro de 2012
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Identificao
necessidades de
investigao
Identificao de necessidades de investigao
> Projecto Europeu - UPStrat-MAFA (Urban Disaster Prevention Strategies
using MAcroseismic and FAult Sources) (Portugal, Itlia e Islndia)
> Continuao do estudo do estado de conservao das escolas primrias
da cidade de Lisboa;
> Aferio e validao dos indicadores de desempenho desenvolvidos
neste trabalho, atravs da introduo de novos dados;
> Base de dados nacional, contendo informao:
> vida til dos componentes aplicados em diversos tipos de edifcios e sua
variao em funo das reas funcionais;
> custos reais de realizao dos trabalhos de inspeco, limpeza e
manuteno e de substituio;
> Catlogo de anomalias mais comuns por tipos de edifcios.
Sesso Tcnica de Edifcios
A gesto da manuteno de edifcios
Faro, UAlg, 8 de novembro de 2012
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Identificao de necessidades de investigao
> Programa informtico para o clculo do LCC:
> introduo de dados simples de caracterizao do edifcio como o tipo de > introduo de dados simples de caracterizao do edifcio, como o tipo de
utilizao,rea bruta, n. de pisos e de utentes;
> introduo de um maior volume de informao de acordo com as
necessidades do utilizador ou fases do empreendimento.
> Acompanhamento e compilao de dados relativas actividade de manuteno
e de explorao de amostras de edifcios-tipo;
> Desenvolvimento de modelos de indicadores de desempenho de manuteno
do edifcio e integrao.
Algumas referncias Algumas referncias
e links utis
Sesso Tcnica de Edifcios
A gesto da manuteno de edifcios
Faro, UAlg, 8 de novembro de 2012
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Inspeco e diagnstico em edifcios
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