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o USO DO SOLO URBANO NA ECONOMIA CAPITALISTA

PAUL SINGER

1978

1.

O pagamento do uso do solo urbano: a natureza da renda da terra.

Sendo a cidade uma imensa concentrao de gente exercendo as mais diferentes atividades, lgico que o solo urbano seja disputado por inmeros usos. Esta disputa se pauta pelas regras do jogo capitalista, que se fundamenta na propriedade privada do solo, a qual - por isso e s por isso - proporciona renda e, em conseqncia, assemelhada ao capital. Mas este ltimo constitudo pela propriedade privada de meios de produo, os quais, quando movimentados pelo trabalho humano, reproduzem o seu valor, o valor da fora de trabalho gasta e mais um valor excedente, que aparece nas mos do capitalista sob a forma de lucro. O capital gera lucro na medida em que preside, orienta e domina o processo social de produo. Mas o "capital" imobilirio no entra neste processo, na medida em que o espao apenas uma condio necessria realizao de qualquer atividade, portanto tambm da produo, mas no constitui em si meio de produo, entendido como emanao do trabalho humano que o potencia.A posse de meios de produo condio necessria e suficiente para a explorao do trabalho produtivo, ao passo que a ocupao do solo apenas uma contingncia que o seu estatuto de propriedade privada torna fonte de renda para quem a detm. Isso igualmente verdadeiro nos casos em que o solo objeto de trabalho, como na agricultura e na extrao vegetal ou mineral.

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Se a propriedade privada dos meios de produo fosse abolida, o capitalismo desapareceria. Mas, se a propriedade do solo fosse socializada, desapareceria a deduo do lucro representada pela renda da terra, mas o capitalismo no s continuaria existindo mas inclusive se fortaleceria, pois lucro assim incrementado intensificaria a acumulao de capital. O "capital" imobilirio , portanto, um falso capital. Ele , sem dvida, um valor que se valoriza, mas a origem de sua valorizao no a atividade produtiva, mas a monopolizao do acesso a uma condio indispensvel quela atividade. Este carter da propriedade imobiliria na economia capitalista no aparece de imediato, porque ela raramente se apresenta em sua forma "pura", ou seja, como propriedade de uma extenso de solo urbano intocada pela mo do homem. Quase sempre a propriedade imobiliria urbana dotada de certas benfeitorias - ela desmatada, arruada, cercada e no poucas vezes construda -, o que d a impresso que o seu "valor" resulta das inverses feitas nestas benfeitorias. Mas, na realidade, a influncia de tais inverses sobre o "valor" do imvel muitas vezes negligencivel. Para perceber isso, basta lembrar que imveis com as mesmas benfeitorias podem ter preos completamente diferentes, conforme sua localizao. comum que o preo de um imvel seja constitudo inteiramente pelo "valor" do terreno, pois o valor da construo, em termos de materiais usados, pode no cobrir sequer o custo de sua demolio. Convm observar que o "valor" da propriedade imobiliria, na economia capitalista, no passa da renda que ela proporciona, capitalizada a determinada taxa de juros. De uma forma geral, qualquer "ttulo" seja ele um ttulo de propriedade ou de crdito que assegura ao seu dono uma renda previsvel pode ser transacionado por um preo proporcional quela renda. O fator de proporcionalidade dado pelas diversas taxas de juros vigentes no mercado de crdito. Sendo o risco da aplicao imobiliria relativamente baixo, a taxa de juros aplicvel soe ser das menores. Digamos que determinada propriedade imobiliria d ou pode dar ao seu dono uma renda de Cr$ 60.000,00 anuais. Se a taxa de juros correspondente a emprstimos de baixo risca for, por exemplo, de 6 por

cento ao ano, o preo do referido mente Cr$ 1.000.000,00. 2. A determinao da renda

imvel ser de aproximada-

da terra urbana

O uso do solo na economia capitalista regulado pelo mecanismo de mercado, no qual se forma o preo desta mercadoria sui-generis que o acesso utilizao do espao. Este acesso pode ser ganho mediante a compra de um direito de propriedade ou mediante o pagamento de um aluguel peridico. Ao contrrio dos mercados de produtos do trabalho humano, em que os preos giram ao redor de uma mdia constituda pela soma dos custos de produo e da margem do lucro capaz de proporcionar a taxa de lucro mdia sobre o capital investido, os preos no mercado imobilirio tendem a ser determinados pelo que a demanda estiver disposta a pagar. Nos mercados de produtos, se o preo corrente se mantiver por bastante tempo abaixo da mdia representada pelo preo de produo (custos mais margem de lucro), a oferta inevitavelmente se contrai at que o preo de mercado suba pelo menos ao nvel do preo de produo. No mercado imobilirio, a oferta de espao no depende do preo corrente, mas de outras circunstncias. A "produo" de espao urbano se d, em geral, pela incorporao cidade de glebas que antes tinham uso agrcola. O seu "custo de produo" , nestes casos, equivalente renda (agrcola) da terra que se deixa de auferir. Mas no h uma relao necessria entre este "custo" e o preo corrente no mercado imobilirio- urbano. Como a demanda por solo urbano muda freqentemente, dependendo, em ltima anlise, do prprio processo de ocupao do espao pela expanso do tecido urbano, o preo de determinada rea deste espao est sujeito a oscilaes violentas, o que torna o mercado imobilirio essencialmente especulativo. Quando um promotor imobilirio resolve agregar determinada rea ao espao urbano, ele visa a um preo que pouco ou nada tem a ver com o custo imediato da operao. A "valorizao" da gleba antecipada em funo de mudanas na estrutura urbana que ainda esto por acontecer e por isso o especulador se dispe a esperar um certo perodo,

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que pode ser bastante longo, at que as condies propicias se tenham realizado. Dado o grau elevado de imponderabilidade desta antecipao, supor que o nvel corrente dos preos de imveis regule a oferta dos mesmos no se justifica. A procura por espao, na cidade, formada por empresas, por indivduos ou por entidades que atendem as necessidades de consumo coletivo. A procura das empresas objetiva o uso do espao para realizar ou atividades produtivas (secundrias ou tercirias) ou atividades de circulao comercial, financeira, etc. Do ponto de vista das empresas, cada ponto do espao urbano nico, no sentido de proporcionar determinado elenco de vantagens que influem sobre seus custos. Indstrias de grande porte, que servem ao mercado regional ou nacional, necessitam sobretudo de muito espao e de servios de infra-estrutura: energia, transporte, gua, etc. Indstrias pequenas, que servem ao mercado local, precisam principalmente de acesso ao comrcio que distribui seus produtos. Estabelecimentos comerciais precisam se localizar junto aos competidores, em zonas onde a clientela est habituada a fazer suas compras. Cada cidade maior tem zonas de comrcio atacadista especializado em tecidos, confeces, componentes eletrnicos, etc. O estabelecimento de shopping centers junto a zonas residencais criou um novo padro de localizao do comrcio varejista. Certas empresas tm considerveis vantagens em se aglomerar, pois isso facilita a comunicao entre elas. No por outro motivo que a maior parte das sedes de bancos, de companhias de seguro, de grandes sociedades por aes, etc., se encontram no chamado "distrito" de cada cidade. O agrupamento de grandes estabelecimentos fabris em distritos industriais tem a mesma explicao. : claro que, conforme sua localizao, cada empresa tem custos diferentes, mas de se supor que o preo em cada mercado tem que cobrir a mdio prazo os custos mais margem "adequada" de lucros das empresas pior localizadas, ou seja, daquelas que tm menos vantagens locacionais, embora permaneam no mercado. Neste caso, as demais empresas teriam um lucro adicional ou superlucro na medida em que seus custos, graas sua melhor localizao, so mais baixos que os das pior localizadas. Este lucro adicional no precisa ser e prova-

velmente no igual para todas. As vantagens locacionais se graduam por redues de custo que variam de zero at margens muito elevadas. Admitamos, por exemplo, um estabelecimento comercial capaz de conter um estoque no valor de 10 milhes, que vendido com uma margem de lucro de 10 por cento; as demais despesas deste estabelecimento, independentemente do nmero de rotaes deste estoque, seriam constitudas pelo pagamento de salrios a cinco empregados, no valor de meio milho por ano. Este estabelecimento teria as seguintes alternativas locacionais: Locais A N.o de rotaes do estoque por ano 1 Margem lucro de Lucro bruto

B C

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1.000.000 2.000.000 3.000.000

500.000 1.500.000 2.500.000

claro que A constitui a pior localizao, onde a empresa s pode esperar um lucro "mnimo" de 500.000; em B, graas a um movimento duas vezes maior, o lucro seria triplicado; e em C ele seria guintuplicado. Nestas condies, se o aluguel anual de A fosse, digamos, de 100.000, a empresa poder-se-ia dispor a pagar at 1.100.000 em B e at 2.100.00 em C. Estes valores constituem a renda diferencial do solo em B e em C. No preciso que os proprietrios de B e de C consigam efetivamente se apropriar de toda margem de superlucro que seus imveis podem proporcionar s empresas que o utilizem. Mas, havendo concorrncia entrei as empresas pelas localizaes conforme suas vantagens especficas, o mais provvel que o aluguel ou o preo dos imveis se fixe em nvel bastante prximo do lucro adicional que pode ser auferido em cada um deles. Como todo espao urbano propriedade privada (com as excees cabveis), mesmo a pior localizao (A no exemplo acima) tem que ser comprada ou alugada. O seu aluguel constitui a renda absoluta, sendo sua altura determinada, em ltima anlise, pela margem existente entre o preo de mercado dos produtos da empresa que utiliza esta localizao e o seu preo de produo. Supondo que a empresa, conforme o

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exemplo numrico, tenha investido 10.500.000 e que a taxa mdia de lucro fosse de 4 por cento, ela teria que ficar com 420.000 de lucro bruto de 500.000 e sua disponibilidade para pagar aluguel s poderia ser de 30.000. Mas se os proprietrios de A preferissem deixar o lote vago a alug-lo por menos de 100.000 anuais (especulando com a possibilidade de obter este valor ou mais no futuro) e se a proporo da oferta total de produtos, proveniente de empresas localizadas em A ou em reas equivalentes a A, fosse bem grande, o preo dos produtos tria que subir algo, elevando a margem de lucro de 10 para 10,2 por cento, o lucro bruto subiria de 500.000 para 520.000 e o aluguel de 100.000 poderia ser pago sem que as empresas pior localizadas deixassem de auferir a taxa mdia de lucro. S preciso ainda distinguir um terceiro tipo de renda da terra urbana que a renda de monoplio 1, que decorre da existncia de localizaes que conferem aos que as ocupam o monoplio do fornecimento de determinadas mercadorias. : o caso, por exemplo, de bares e restaurantes localizados em escolas, clubes, estdios de esportes, aeroportos e semelhantes, afastados de outros estabelecimentos congneres, que por isso dispem de um pblico "cativo". Esto no mesmo caso os que tm lojas em shopping centers, dispondo nestes da exclusividade de venda de determinadas mercadorias. Nestas condies, os que dispem do monoplio, graas localizao, podem cobrar preos mais elevados pelos produtos que vendem, o que d lugar a uma renda de monoplio que , em geral, apropriada no todo ou em parte pelo proprietrio do imvel. Quando o proprietrio uma associao sem fins de lucro (escolas, clubes) pode ocorrer que ele abra mo da renda de monoplio em troca de uma diminuio dos preos cobrados pela empresa que arrenda o local. Mas estes casos constituem excees. Poder-se-ia supor que a renda de monoplio apenas um caso extremo da renda diferencial, mas h uma diferena essen-

1 A distino dos trs tipos de renda urbana do solo se deve a Edel, M., "Marx's theory of rent: urban applications", Kapitalistatee, 4-5/76, San Francisco.

cial entre um e outro tipo de renda. A renda diferencial auferida quando as empresas que a pagam se encontram em mercados competitivos, sem que os produtos por elas vendidos sofram qualquer majorao de seus preos. A renda de monoplio porm surge do fato de que a localizao privilegiada da empresa lhe permite cobrar preos acima dos que a concorrncia normalmente forma no resto do mercado. A demanda de solo urbano para fins de habitao tambm distingue vantagens locacionais, determinadas principalmente pelo maior ou menor acesso a servios urbanos, tais como transporte, servios de gua e esgoto, escolas, comrcio, telefone, ete., e pelo prestgio social da vizinhana. Este ltimo fator decorre da tendncia dos grupos mais ricos de se segregar do resto da sociedade e da aspirao dos membros da classe mdia de ascender socialmente. O acesso a servios urbanos tende a privilegiar determinadas localizaes em medida tanto maior quanto mais escassos forem os servios em relao demanda. Em muitas cidades, a rpida expanso do nmero de seus habitantes leva esta escassez a nvel crtico, o que exacerba a valorizao das poucas reas bem servidas. O funcionamento do mercado imobilirio faz com que a ocupao destas reas seja privilgio das camadas de renda mais elevada, capaz de pagar um preo alto pelo direito de morar. A populao mais pobre fica relegada s zonas pior servidas e que, por isso, so mais baratas. O elemento "prestgio" tende a segregar os mais ricos da classe mdia, que paga muitas vezes um preo extra pelo privilgio de morar em reas residenciais que os "verdadeiros" ricos esto abandonando exatamente devido penetrao dos arrivistas. Os promotores imobilirios, que conhecem bem este mecanismo, tiram o mximo proveito dele ao fazer "lanamentos" em reas cada vez mais afastadas para os que podem pagar o preo do isolamento e ao mesmo tempo incorporar prdios de apartamentos em zonas residenciais "prestigiosas". Poder-se-ia imaginar que a renda da terra paga pelos que utilizam o espao urbano para fins de consumo tenha o mesmo carter diferencial da renda paga pelos que demandam o espao urbano para fins de lucro. Mas a semelhana superficial apenas. A renda diferencial paga pelas empresas tendo

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em vista o superlucro que cada localizao especfica lhes proporciona. A renda paga pelos indivduos depende de sua quantidade, da repartio da renda pessoal e de necessidades mticas que a prpria promoo imobiliria cria. Normalmente, o salrio cobre o custo da reproduo da fora do trabalho, inclusive o custo de ocupar um segmento do espao urbano. No Brasil, h uma tendncia crescente de o Estado subsidiar a reproduo da fora de trabalho atravs de planos de habitao popular, implementados nos ltimos anos pelo BNH. Na medida em que tais planos aumentam a demanda solvvel por espao para morar sem que a oferta de servios urbanos cresa na mesma proporo o preo do solo aumenta, frustrando os objetivos inicialmente propostos. O resultado tem sido que a parte da populao mais carente de condies adequadas de habitao no atendida. Resta referir ainda o fato de que, em determinadas condies, empresas e indivduos disputam reas idnticas do espao urbano. Isto se d sobretudo com empresas que utilizam os mesmos servios urbanos - transporte, comunicaes, comrcio varejista, etc. - que a populao. H uma ntida tendncia, por exemplo, de certas empresas de servios (escolas, agncias de publicidade, imobilirias, bancrias, etc.) invadirem antigos bairros residenciais, em So Paulo. Em compensao, empresas que necessitam de reas grandes tendem a migrar para a periferia da cidade, procura de localizao mais barata. Isso tudo tem por conseqncia unificar o mercado imobilirio em cada cidade, fundindo as demandas por uso produtivo e habitacional do espao. As leis de zoneamento, que objetivam especializar o uso de cada rea do solo urbano, colocam obstculos plena realizao destas tendncias. Demandam tambm espao urbano, em determinadas localizaes, entidades sem fins de lucro que prestam servios de consumo coletivo: hospitais e escolas pblicas, estdios esportivos, reparties governamentais, museus, bibliotecas, etc. Sendo uma demanda quantitativamente marginal em relao das empresas e dos indivduos, a renda paga por tais entidades determinada por analogia com a que paga pela maioria dos usurios do espao urbano. Nos casos de expropriao por utilidade pblica, o processo de avaliao dos imveis reflete

,) respeito dos poderes constitudos pela soberania do mercado uuobilirio. O que no impede, diga-se de passagem, que os valores imobilirios sejam sistematicamente subavaliados quan(I() se trata de lanar impostos sobre imveis. A estruturao do uso do solo urbano

Cada cidade brasileira tem, geralmente, um centro principal no qual se localizam rgos da administrao pblica, a igreja matriz, os tribunais, o distrito financeiro, o comrcio atacadista, o comrcio varejista de luxo, cinemas, teatros, etc. \) centro principal possui em alto grau todos servios urbanos c ao seu r-edor se localizam as zonas residenciais da populao mais rica .. Os servios urbanos se irradiam do centro periferia, rornando-se cada vez mais escassos medida que a distncia do centro aumenta. Alm disso, o conjunto da populao e das empresas utilizam, em alguma medida, os servios disponveis apenas no centro principal, de modo que a distncia em que se encontram do referido centro determina seus gastos de transporte (em dinheiro e em tempo) cada vez que se deslocam at ele. De tudo isto resultaria um "gradiente" de valores do solo urbano 2, que a partir do mximo no centro principal iria diminuindo at atingir um mnimo nos limites do permetro da cidade. Na medida em que a cidade vai crescendo, centros secundrios de servios vo surgindo em bairros, que formam novos focos de valorizao do espao urbano. O crescimento urbano implica necessariamente uma reestruturao do uso das reas j ocupadas. Assim, por exemplo, o centro principal tem que se expandir medida que aumenta a populao que ele serve. Esta expanso esbarra nos bairros residenciais "finos" que o circundavam, determinando o deslocamento de seus habitantes para novas reas residenciais "exclusivas", providencialmente criadas pelos promotores imobilirios. anel residencial que circunda o centro principal se desvaloriza e passa

A idia do gradiente est bem desenvolvida Urban economics, Penguin, Middlesex, 1971.

em Richardson,

H. W.,

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a ser ocupado por servios inferiores: locais de diverso noturna e de prostituio, hotis de segunda classe, penses e - em estgio mais avanado de decadncia - por cortios, marginais, etc. O envolvimento do centro principal por uma rea em decomposio social cria condies para que a especulao imobiliria oferea aos servios centrais da cidade nova rea de expanso. Surge assim um "centro novo" em contraste com o "centro antigo". preciso lembrar que estes so processos que levam dcadas. O centro antigo no morre logo, podendo coexistir e, em alguma medida, competir com o centro novo durante muito tempo. As grandes inverses feitas em construes igrejas, edifcios governamentais, prdios escolares e hospitalares proporcionam ao centro antigo considervel resistncia. Enquanto coexistem dois centros principais na mesma cidade,verificam-se tambm dois gradientes de valores do solo que, em parte, podem-se superpor na medida em que os servios centrais no se encontram em ambos os centros principais, mas esto divididos entre os dois. fora de dvida que um centro urbano no pode se expandir apenas por agregao de novas reas ao seu territrio. A organizao espacial das atividades de produo e circulao tem a sua lgica, que consiste, para um bom nmero delas, na tendncia a se aglomerarem, seja para tirar proveito de sua complementaridade seja para facilitar a tomada de decises por parte dos clientes, que desejem escolher entre um maior nmero de ofertas. Esta necessidade de expanso de determinados tipos de empresas de forma contgua no espao entra inevitavelmente em coliso com outros usos do mesmo espao, o que impe a reestruturao dos mesmos. A esta tendncia de mudana do tipo de uso do solo, que implica, em geral, o deslocamento das habitaes de melhor nvel para mais longe dos centros de servios, se soma outra: a da rpida obsolescncia "moral" das construes. Em contraste com a grande durabilidade de casas e prdios, sua adequao s necessidades dos usurios relativamente breve, devido s freqentes alteraes do modo de vida e dos gostos e preferncias que o progresso tcnico e a sucesso nada casual de modas acarretam. O advento e a popularizao do automvel, por exemplo, suscitou

necessidade de garagens de que a maior parte das edificamais antigas no dispunham. Mudanas menos drsticas mas cumulativas no estilo do mobilirio, no tipo e nmero de .iparelhos eletrodomsticos, no tamanho e composio das famlias, etc., acabam por ocasionar em intervalos curtos a obsolcscncia de grande parte das edificaes, acarretando o seu .ibandono por parte das classes cujo poder aquisitivo lhes permite optar por residncias modernas. Convm notar ainda que a obsolescncia "moral" no se limita s habitaes atingindo lambm empresas, sobretudo as que prestam servios camada mais rica. Escolas, clnicas mdicas e dentrias, sales de beleza, butiques, cinemas, etc., abandonam suas localizaes e cdiicaes obsoletas, com o fito de oferecer instalaes atraentes em locais preferenciais, tais como antigos bairros residenciais ou shopping centers, sua exigente freguesia. A questo que se coloca por que as edificaes abandonadas pela camada rica e pelas empresas que as servem no so aproveitadas por grupos de menor renda, em geral carentes de moradias adequadas e de servios. O fato inegvel que o funcionamento do mercado imobilirio no facilita este aproveitamento, fazendo com que as reas deixadas para trs pela circulao espacial das elites se transformem em zonas deterioradas. A razo mais geral, provavelmente, est no fato de que as diversas classes sociais, sobretudo as mais pobres, formam comunidades que se segregam no espao, cujos membros tm boas razes para no se afastar delas, mesmo quando alternativas de moradia superiores, em termos de preo e comodidade, se oferecem. Nas reas deterioradas, a forma de ocupao mais freqente o cortio, formado pela subdiviso de antigas manses em numerosos cubculos, que acabam sendo alugados a imigrantes recentes, cuja falta de razes na cidade os torna usurios deste tipo de alojamento. Em outras palavras, a cidade capitalista no apresenta um tipo de demanda intermediria que permita o aproveitamento racional dos investimentos, no s em edificaes mas tambm em servios de infra-estrutura, realizada no passado. Como a capacidade de pagamento dos imigrantes recentes muito limitada, a manuteno das edificaes em que se localizam os cortios negligenciada pelos proprietrios, o que acelera sua decadncia e portanto sua
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desvalorizao. Mas o preo mais reduzido do solo no atrai s zonas deterioradas investidores que poderiam renov-Ias, pois dificilmente camadas ricas ou de rendimento mdio se disporiam a morar em bairros que adquiriram m fama. Ao cabo de algum tempo se forma um vasto anel de zonas deterioradas ao redor do centro histrico da cidade. Esta parece ser uma caracterstica comum das cidades capitalistas. "Na periferia do distrito central de negcios da cidade h uma zona de transio. Esta zona abrange uma grande poro da assim chamada 'rea cinzenta' e usualmente apresenta problemas srios. Ela se caracteriza por uso misto do solo, edificaes decadentes, instabilidade e mudana geral e uma ampla variedade de tipos e nveis de funes. As casas da zona exibem todos graus de obsolescncia; muitos de seus servios de utilidade pblica, concentraes de estabelecimentos comerciais e distritos de armazns, indstrias e comrcio atacadista esto fora de moda e apresentam baixa utilizao e a presena de numerosas operaes marginais... Tais condies parecem existir porque a zona, alm de sua carga de obsolescncia e desprezo cvico, no possui as vantagens locacionais de um distrito central de negcios nem condies prontamente adaptveis a um padro amplamente desejvel de vida residencial. Conseqentemente, a zona de transio permanece neglicenciada tanto pela empresa pblica como pela privada". 3 Para evitar que esta mancha de deteriorao se alastre pela cidade cada vez mais, o Estado soe intervir no mercado imobilirio, desapropriando reas nas zonas decadentes e realizando a programas de renovao urbana. Embora nada impea que capitais particulares tomem tambm iniciativas desta espcie, pouco provvel que venham a faz-Ia dada a considervel escala que tais empreendimentos req uerem, o que implica: ter que tratar com grande nmero de proprietrios (que o empreendedor privado no pode coagir a vender ou a se associar operao); investir soma pondervel de recursos

que demoram vrios anos para comear a retomar com lucros; c correr riscos mercadolgicos considerveis, j que no se pode saber de antemo se haver procura solvvel para os imveis da rea, uma vez renovada. Embora no se possa generalizar os programas de renovao urbana, que variam no tempo e no espao, indubitvel que eles tm por resultado mais comum a recuperao das reas em deteriorao para o uso das camadas mdia ou rica e das empresas que lhes prestam servios. Os antigos moradores destas reas nada ganham com a renovao '. No tendo poder aquisitivo para continuar na zona renovada, so obrigados a se mudar, o que significa o mais das vezes maior distanciamento do trabalho, quando no perda do mesmo, pagamento de aluguel mais elevado (porque a renovao urbana reduz a oferta de alojamentos baratos) e a perda de relaes de vizinhana, o que, para pessoas pobres e desamparadas, pode ser o prejuzo mais trgico. Em ltima anlise, a cidade capitalista no tem lugar para os pobres. A propriedade privada do solo urbano faz com que a posse de uma renda monetria seja requisito indispensvel ocupao do espao urbano. Mas o funcionamento normal da economia capitalista no assegura um mnimo de renda a todos. Antes, pelo contrrio, este funcionamento tende a manter uma parte da fora de trabalho em reserva, o que significa que uma parte correspondente da populao no tem meios para pagar pelo direito de ocupar um pedao do solo urbano. Esta parte da populao acaba morando em lugares em que, por alguma razo, os direitos da propriedade privada no vigoram: reas de propriedade pblica, terrenos em inventrio, glebas mantidas vazias com fins especulativos, etc., formando as famosas invases, favelas, mocambos, etc ... Quando os direitos da propriedade privada se fazem valer de

Preston, R. E., "The zone in transition: a study of urban Iand use patterns". Economie Geography, vol, 42, 1966. (Citado por Richardson, R W., op, cito pg, 5960 1'1')"

4 "Alm do mais, programas de renovao urbana so muitas vezes justificados como um meio de ajudar os pobres, mas a experincia de vrios pases, particularmente dos EUA, sugere que as famlias pobres e os pequenos negcios so as principais vtimas". (Richardson, H. W., op. cito pg. 100). A experincia brasileira no que toca, por exemplo, os programas de desfavelamento leva mesma concluso.

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novo, os moradores das reas em questo so despejados, dramatizando a contradio entre a marginalidade econmica e a organizao capitalista do uso do solo. 4. O Estado e o uso do solo urbano

O Estado, como responsvel pelo provimento de boa parte dos servios urbanos, essenciais tanto s empresas como aos moradores, desempenha importante papel na determinao das demandas pelo uso de cada rea especfica do solo urbano e, portanto, do seu preo. Sempre que o poder pblico dota uma zona qualquer da cidade de um servio pblico, gua encanada, escola pblica ou linha de nibus, por exemplo, ele desvia para esta zona demandas de empresas e moradores que anteriormente, devido falta do servio em questo, davam preferncia a outras localizaes. Estas novas demandas, deve-se supor, esto preparadas a pagar pelo uso do solo, em termo de compra ou aluguel, um preo maior do que as demandas que se dirigiam mesma zona quando esta ainda no dispunha do servio. Da a valorizao do solo nesta zona, em relao s demais. No que se refere demanda das empresas, a renda diferencial paga por elas ser maior na medida em que o novo servio lhes permite reduzir seus custos de produo e/ou de circulao. No que se refere demanda de moradores, a disponibilidade do novo servio atrai famlias de renda mais elevada e que se dispem a pagar um preo maior pelo uso do solo, em comparao com os moradores mais antigos, de renda mais baixa. A elevao do preo dos imveis resultante pode deslocar os moradores mais antigos e pobres, que vendem suas casas, quando proprietrios, ou simplesmente saem quando inquilinos, de modo que o novo servio vai servir aos novos moradores e no aos que supostamente deveria beneficiar. As transformaes no preo do solo acarretadas pela ao do Estado so aproveitadas pelos especuladores, quando estes tm possibilidade de antecipar os lugares em que as diversas redes de servios urbanos sero expandidas. No entanto, esta antecipao nem sempre factvel e quando o a concorrncia entre os especuladores pode forar a elevao do preo antes

que o melhoramento previsto se realize, reduzindo sobremaneira os ganhos futuros da operao. Para 'evitar que isso se d, a especulao imobiliria procura influir sobre as decises do poder pblico Quanto s reas a serem beneficiadas com a expanso de servios. Uma das maneiras de fazer isso adquirir, a preo baixo, glebas adjacentes ao permetro urbano, desprovidas de qualquer servio e promover seu Ioteamento, mas de modo que a parte mais distante da rea j urbanizada seja ocupada. Em So Paulo, os promotores atraem para estes lotes famlias pobres, assegurando-lhes o pagamento do terreno a longo prazo e prestaes mdicas e lhes fornecendo ainda material de construo de graa para que possam erguer seus casebres em regime de mutiro, nos fins de semana. Ser esta populao que, uma vez instalada no local, ir pressionar o governo para obter servios urbanos, que para atingi-Ios tm que passar necessariamente pela parte no ocupada da gleba, que assim se valoriza. Estes procedimentos acarretam a subutilizao dos servios urbanos, ao manter vagos, espera de valorizao, lotes que do acesso a pelo menos parte deles. A ironia da situao que, ao mesmo tempo, cresce a parcela da populao que no tem recursos para realmente habitar a cidade; o que significa mais do que permanecer fisicamente dentro dela. Para esta populao, que vegeta em favelas ou em vilas operrias, os sistemas de transportes, de, comunicaes, de saneamento, etc., so inacessveis em maior ou menor grau, ao passo que reas vagas, que facilitariam este acesso, lhes so vedadas pela barreira da propriedade privada do solo urbano. Quem estuda um mapa da distribuio dos servios urbanos de responsabilidade do Estado no territrio da cidade verifica facilmente que eles se encontram apenas disposio dos moradores de rendimentos elevados ou mdios. Quanto menor a renda da populao, tanto mais escassos so os referidos servios. Isto poderia despertar a suspeita de que o Estado agrava sistematicamente os desnveis econmicos .e sociais, ao dotar somente as parcelas da populao que j so privilegiadas de servios urbanos, dos quais as parcelas mais pobres possivelmente carecem mais. Mas a suspeita infundada. Quem

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promove esta distribuio perversa dos servios urbanos no o Estado, mas o mercado imobilirio. Sendo o montante de servios urbanos escasso em relao s necessidades da populao, o mercado os leiloa mediante a valorizao diferencial do uso do solo, de modo. que mesmo servios fornecidos gratuitamente pelo Estado aos moradores - como ruas asfaltadas, galerias pluviais, iluminao pblica, coleta de lixo, etc. - acabam sendo usufrudos apenas por aqueles que podem pagar o seu "preo" includo na renda do solo que d acesso a eles.

C)

IIABITAO E URBANISMO: PROBLEMA E O FALSO PROBLEMA


apresentado na 27.a Reunio Anual da SBPC, 1975

tvnu!o

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Post Scriptum, guisa de introduo Embora escrito h mais de quatro anos, o texto que segue agrada e, principalmente, me parece til. O tempo transe 'orrido desde a sua redao invalidou certos dados utilizados at alguns raciocnios neles baseados. Ainda assim, muito infelizmente, tanto a atualizao dos nmeros quanto a corrcco de algumas concluses nada acrescentariam atualidade cio texto. Os dados sobre renda per capita implcitos no texto esto relativamente superados e poderiam gerar alguns equvocos. ('onseqentemente esto equivocados alguns raciocnios baseados naqueles ndices. Recentemente anunciou-se que no ano ele 1978 a renda per capita brasileira elevou-se para 1580 U.S. dlares. No importa que a oposio, com as intrigas que lhe so habituais, se apresse em lembrar que essa elevao ocorreu, pelo menos em parte, graas inflao da moeda padro. Isso no obscurece o fato de que, ao contrrio do que o texto insinua, o capitalismo brasileiro est em vias de dar, se que j no deu, um salto quantitativo considervel. " Mas o salto qualitativo, ou pelo menos aquele salto qualitativo anunciado pelos autores da Teoria da Torta, parece que deu chabu. O valor atingido pela renda per capita em 1978 indica que desde o ano da criao do BNH at o presente, pelo menos em termos nominais, a torta da riqueza nacional nesse pas cresceu cinco vezes. S que em vez de reparti-ia, os donos da casa j comeam a falar em coibir-lhe o excessivo
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