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2008-2009

Cursos Libres

Capacitacin en Administracin de Condominios

2008

Cursos Libres 6 Capacitacin en:

Administracin de Condominios

)emario:
(

"istoria 7 Ori8en de %a 5ropiedad en Condominio desde e% #i8%o 9I9(

INICIO: DURACIN: ! "ORA#

2( R:8imen de 5ropiedad en Condominio ;( Le7 No( -<;;( *( Re8%amento a %a Le7 -<;;(


.(

$% condominio/ Or8ani=acin Le8a% ante e% $stado(

!( Re8%amento de Administracin(
-(

Administracin >enera% de &ienes 7 #er'icios Comunes(

8( r8anos de >obierno( <( 5%anes de Contin8encia( 0($,tincin de% Condominio(


$%aborado por &eta'a #( A( )$L: 228 0*!* +a,: 222* ---. $/mai%: info0beta'a(com 1eb: 222(beta'a(com

Derec3os Reser'ados4 5ro3ibida toda reproduccin con fines %ucrati'os

Capacitacin en Administracin de Condominios

INDIC$

)emario(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( Interpretacin de% ?condominio@AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA(( AAAAAAAAAAAA; Ori8en de La 5ropiedad de% si8%o 9I9 (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((* #i8%o 99 La 5ropiedad 3o7 en dBa(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((. &I$N$# INCU$&L$# ((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((. R$>I#)RO D$ LA 5RO5I$DAD( ((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((! (/ RD>IC$N D$ 5RO5I$DAD $N CONDOCINIO $N CO#)A RICA((((((((((((((((((((((((((((((((2(/ $L C$DIO AC&I$N)$E UN LU>AR A 5R$#$RFAR((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((8 ;(/ 5RO5I$DAD IC5$R+$C)A((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((< !(/ $L CONDOCINIO(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 0 8( / CONC$#IN 6 D$R$C"O R$AL ADCINI#)RA)IFO G'iene en CDH (((((((((((((((((((((( 2 <(/ R$>LAC$N)O D$ ADCINI#)RACIN D$L CONDOCINIO((((((((((((((((((((((((((((((((((((( 2 0(/ CI#IN I FI#IN ADCINI#)RA)IFA (((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( ; *(/ 5LAN$# D$ CON)IN>$NCIA((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( . .(/ $9)INCIN D$L CONDOCINIO G5AR)$ +INALH(((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( ! !(/ CONCORDANCIA# Ge,tincinH((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((((( -

Interpretacin(
G5roscribesH CONDOCINIO GDe% %atBn( Cedie'a%( CondominiumH( C( Derec3o( Dominio de una cosa en comJn por dos o mKs personas( LL M en mano comJn( C( Derec3o( 5ropiedad Nue pertenece de manera co%ecti'a e indi'isib%e a un conOunto de personas sin asi8nacin de cuotas entre e%%as( LL M ordinario( C( Derec3o( $% Nue corresponde a un conOunto de personas con cuotas de participacin 7 con carKcter di'isib%e(

Capacitacin en Administracin de Condominios

GRacciatiH CONDOMINIO ?#e trata en definiti'a de una fi8ura sui gneris en %a cua% se combinan dos formas OurBdicas distintas Gdominio 7 condominioH cu7a unidad de destino %as reJne en un todo indi'isib%eE a ta% puntoE Nue resu%ta imposib%e ser condmino de una porcin e,c%usi'aE sin ser%o tambi:n de %a parte comJn correspondiente( $sta natura%e=a especia%Bsima de% instituto nos ob%i8a a considerar%o como un derec3o rea% autnomo con caracterBsticas propiasE Nue %o separan 7 diferencian de %os demKs@( GConta8neE <8;H CONDOMINIO ? H propiedad e,c%usi'a sobre e% piso o departamento 7 sus dependenciasE pero restrin8ida por %as %imitaciones Nue %a Le7 estab%ece en 'irtud de %a situacin especia% de interdependencia en Nue se encuentran con re%acin a% conOunto de% edificio 7 fundada en ra=ones de orden pJb%ico 7 de beneficio comJn( 2H Copropiedad sobre %as cosas de uso comJn de %os distintos duePos o Gde %as cosasH indispensab%es para %a e,istencia 7 conser'acin de% edificioE cu7a esencia OurBdica no se identifica tota%mente con %a de% condominio de tipo romanista %e8is%ado por nuestro Cdi8o Ci'i%( ;H Indi'isin for=osa sobre %os bienes comunes %a cua% mKs Nue perpetua es indeterminada en su duracin por estar subordinada a %a e,istencia de %a construccin 3ec3a en e% sue%o comJn@

GCRE 2002H PROPIEDAD HORIZONTA ?La propiedad 3ori=onta% es una propiedad imperfecta o %imitada en ra=n de %a moda%idad Nue 3an esco8ido %os distintos condminos de %os pisos o departamentos en Nue se di'ide cada piso 7 en estos casos cada condmino es duePo de% piso o departamento 7 comunero de %os bienes afectos a% uso comJn( De manera NueE Nuien acepta adNuirir una propiedad baOo este r:8imenE estK suOeto a %o Nue e% re8%amento de% condominioE Nue se dicta con fundamento en %a Le7 de 5ropiedad "ori=onta% dispon8a@

ORI>$N

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LA 5RO 5I $D AD

D$L #I>LO

9I9

La 'i'ienda se encontraba entre %as preocupaciones mKs importantes de %os arNuitectos de ese entonces( La Revolucin Industrial gener una gran explosin demogrfica, propiciada por la aparicin de una nueva clase social, el proletariado, que viva hacinada, en condiciones miserables, junto a los grandes n cleos industriales! "l problema del crecimiento urbano desmesurado, asociado al creciente inter#s de las clases

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medias por poseer una vivienda en propiedad, dio lugar a mu$ diversas soluciones, desde los ensanches de los antiguos centros medievales hasta las soluciones suburbiales en forma de ciudad%jardn! & finales del siglo 'I' la vivienda se encontraba entre las preocupaciones ms importantes de los arquitectos, $ apareci una nueva ciencia que se ocupaba del planeamiento urbanstico, alertada por la expansin descontrolada de los n cleos urbanos (v#ase )rbanismo*! +racias a los nuevos tipos de transportes las ciudades crecieron en dos direcciones, a lo ancho, gracias a los transportes hori-ontales .ferrocarril, tranva $ automvil., a trav#s de suburbios alejados del centro urbano donde el terreno era ms barato $ se poda vivir en contacto con la naturale-a/ $ a lo alto, a partir de la invencin del ascensor en "stados )nidos, en bloques de apartamentos cada ve- ms altos que favorecieron la especulacin sobre el precio del suelo! # I > L O 99 L A 5 R O 5 I $ D A D
"OI $N DQA(

"l auge de la vivienda en propiedad peque0o%burguesa trajo consigo la pervivencia de los estilos historicistas en la construccin residencial! 1asta cierto punto, se podra decir que las tipologas modernas a n no han sido aceptadas, sobre todo en las obras unifamiliares! 2a hacia finales del siglo 'I' una serie de arquitectos estaban pro$ectando viviendas seg n los principios $ materiales que impona su #poca! "ntre ellos destaca la labor de &ntoni +aud en 3atalu0a ("spa0a* $ 4ctor 1orta en 5#lgica, especialmente gracias a sus edificios residenciales urbanos, $ la de 3harles Rennie 6ac7intosh en "scocia (Reino )nido* $ 8ran7 Llo$d 9right en "stados )nidos, que experimentaron sobre las casas aisladas rurales o suburbanas! :odos ellos llegaron a algunos principios que ms tarde se convirtieron en la semilla de la arquitectura moderna, como la planta libre para obtener un espacio fluido continuo, o la posibilidad que brindaban los nuevos materiales de romper los muros mediante amplios ventanales! ;espu#s de la I +uerra 6undial, la vivienda se convirti en el principal foco de atencin para los arquitectos vanguardistas, $ durante muchos a0os las mejores obras construidas del movimiento moderno fueron edificios residenciales, como la casa <teiner (=>=?* de &dolf Loos, la casa <chr@der (=>AB* de +errit Rietveld, la casa :ugendhat (=>C?* de 6ies van der Rohe, o la villa <avoie (=>A>%=>C=* $ la )nidad de

&I$N$# INCU$&L$# <uelen clasificarse as aquellos que lo son por naturale-a, por incorporacin $ por destino! <e les denomina bienes inmuebles corporales! "xiste una categora final denominada inmuebles por analoga que recoge los derechos que recaen sobre bienes inmuebles en aquellos pases donde las cosas incorporales tambi#n entran dentro de la clasificacin en muebles e inmuebles! Los inmuebles por naturale-a son el suelo $ todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie $ profundidad, como por ejemplo las minas, las canteras $ los escriales (mientras

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su materia permanece unida al $acimiento*, $ las aguas naturales o embalsadas, as como todo lo que se encuentra bajo el suelo, sin que intervenga la obra del hombre! <e consideran inmuebles por incorporacin los edificios, caminos $ construcciones de todo g#nero adheridas al suelo, los rboles $ plantas, $ los frutos pendientes, mientras estuvieran unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble (no, por ejemplo, si estn en macetas o cajones que puedan transportarse de un lugar a otro*, as como todo lo que est# unido a un inmueble de una manera con carcter fijo, de suerte que no pueda separarse de #l sin producir quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto! Los inmuebles por destino son aquellas cosas muebles que son dispuestas con intencin (como accesorias de un inmueble* por el propietario de #ste, sin estarlo de forma fsica! &s, suelen considerarse dentro de esta categora las estatuas, relieves $ otros objetos de uso $ ornamento empla-ados en edificios o heredadas por el due0o (de tal forma que revele el propsito de unirlos de un modo permanente al fundo* las mquinas, instrumentos, utensilios de labran-a $ minera $ dems utensilios destinados a la industria o explotacin que se realice en un edificio o heredad, los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques o criaderos anlogos cuando el propietario los ha$a instalado o los conserve con el propsito de mantenerlos unidos a la finca de forma permanente, as como los abonos destinados al cultivo de una heredad que se encuentren en las tierras que han de utili-arse! Los bienes inmuebles han recibido de modo tradicional un trato ms severo para su adquisicin, enajenacin $ en general para su trfico, porque se han considerado como la base del patrimonio $ la solvencia del sujeto! "ste diferente trato, respecto de los muebles, proviene en esencia de la #poca medieval $ continu durante el periodo codificador gracias, entre otros factores, al auge de la fisiocracia que contemplaba la naturale-a como la nica fuente de rentas! "n la actualidad, junto al ;erecho civil codificado, es corriente la presencia de le$es especiales que regulan determinados tipos de inmuebles (legislacin agraria $ urbanstica* o que regulan contratos referentes a ellos (arrendamientos urbanos $ r sticos por ejemplo* con una finalidad ms social que la mera conservacin de los mismos dentro del patrimonio! "stos conceptos $ referencias encuentran sus diferencias seg n el pas de aplicacin $ la tradicin que en ellos impere!

R$>I#)RO D$ LA 5RO5I$DAD( ;ispositivo oficial de publicidad de los inmuebles $ de los derechos que recaen sobre los mismos! :iene una importancia extraordinaria en cualquier sistema jurdico, pues la certificacin del Registro de la propiedad constitu$e la mejor manera de conocer el estado jurdico en el que se encuentra un inmueble que se desea adquirir o alquilar, por ejemplo! &s, el comprador de una finca que el vendedor ofrece por una determinada suma de dinero, comprobar en el Registro

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si la finca soporta cargas o gravmenes que la hacen desmerecer de valor (si se encuentra gravada en favor de la finca vecina con una servidumbre de paso, si ha sido hipotecada en garanta de un pr#stamo que un banco ha concedido a su due0o, entre otras opciones*! "n algunos pases, para que la propiedad de los inmuebles se transmita de forma vlida se necesita inscripcin del contrato (compraventa o el contrato de que se trate* en el Registro de la propiedad! Dero en la ma$ora de los sistemas la inscripcin es voluntaria, el acto o contrato es vlido sin necesidad de que se inscriba en el Registro, pero slo si est inscrito podremos decir que es p blico $ que nadie puede alegar su ignorancia! Dor ello, incluso en los sistemas de inscripcin voluntaria, es recomendable siempre acudir al Registro antes de celebrar un contrato relacionado con un inmueble! Eo conviene confiar en que en el contrato se diga que el inmueble Fest libre de cargasG, pues slo el Registro de la propiedad proporciona la informacin aut#ntica, oficial $ con trascendencia jurdica! Los registros estn a cargo de un cuerpo especial de funcionarios, denominados registradores de la propiedad! "n los sistemas de trascripcin (como es el caso del sistema franc#s* el registrador se limita a transcribir el acto o contrato, se podra decir que el papel del registrador es el de un cualificado archivador de contratos! "n cambio, en los sistemas de inscripcin (la ma$ora de los pases latinoamericanos lo siguen*, el registrador es un especialista en ;erecho inmobiliario que debe examinar el acto o contrato (en general, el ttulo*, Fescudri0arG en su contenido $ decidir si puede o no inscribirse $ en qu# t#rminos! "sta labor de anlisis se denomina calificacin del ttulo! "l principio de exactitud registral, unido al de legitimacin registral, tiene como efecto que se presume que lo que dice el registro es cierto, salvo que se demuestre lo contrario! Dor ello, quien adquiere una propiedad confiado en lo que el registro publica, se ha de ver protegido aunque lo que constara en el registro fuera falso! <i el comprador de una vivienda la ha adquirido porque se la transmiti una persona que en el registro apareca como due0o $ con plena capacidad para vender, no se ver afectado si luego se descubre que el Registro se encontraba equivocado (principio de buena fe registral
(8uente, "nciclopedia "ncarta*

Ca!"t#$o I Carco Le8a% (/ RD>IC$N D$ 5RO5I$DAD $N CONDOCINIO $N CO#)A RICA

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La fi8ura de% condominioE responde a %a necesidad de un apro'ec3amiento raciona% de %as cosas 7 e% espacio( A %a 'e=E re8u%ar %os mJ%tip%es aspectos re%acionados con e% urbanismo 7 con %a 'ida en sociedad de% co%ecti'o( 5or otro %adoE %os constructores 7 desarro%%adores 3abitaciona%es 3o7 en dBaE tienen e% compromiso profesiona% entre otras cosasE de prote8er 7 dar contenido a derec3os 3umanosR en otras pa%abrasE ofrecer a %os adNuirientes no so%amente un espacio adecuado a sus necesidadesE si no tambi:nE dar contenido e importancia a %a proteccin 7 promocin de un medio ambiente sano( Incenti'ar 7 desarro%%ar estrate8ias diri8idas a %a ciudadanBa en 8enera%E donde sus pro7ectos 3abitaciona%es conten8anE por un %adoE una estructura de ca%idadE 'Bas de accesoE Kreas comunes de esparcimiento 7 demKs accesorios importantesR 7 por otro %adoE una ca%idad ambienta% 00S pura( 2(/ $L C$DIO AC&I$N)$E UN LU>AR A 5R$#$RFAR
?Respecto de este principio de %a ca%idad ambienta%E basta %a si8uiente cita Ourisprudencia%H de %a #a%a Constituciona%E 'oto 200;/0!;22@

La ca%idad ambienta% es un parKmetro fundamenta% de %a ca%idad de 'idaR a% i8ua% Nue %a sa%udE %a a%imentacinE e% trabaOoE %a 'i'ienda 7 %a educacinE entre otros( $% derec3o a un ambiente sano 7 eco%8icamente eNui%ibradoE reconocido en e% artBcu%o .0 de %a Constitucin 5o%BticaE 8aranti=a e% derec3o de% 3ombre a 3acer uso de% ambiente para su propio desarro%%oE %o Nue imp%ica e% corre%ati'o deber de prote8er 7 preser'ar e% medioE mediante e% eOercicio raciona% 7 e% disfrute Jti% de% derec3o mismo( $% $stado tambi:n tiene %a ob%i8acin de procurar una proteccin adecuada a% ambienteR consecuentementeE debe tomar %as medidas necesarias para e'itar %a contaminacin 7E en 8enera%E %as a%teraciones producidas por e% 3ombre Nue constitu7an una %esin a% medio( A% respectoE e% 5rotoco%o Adiciona% a %a Con'encin Americana sobre Derec3os "umanos en Cateria de Derec3osE estipu%a:
ArtBcu%o ( Derec3o a un medio ambiente sano: ?)oda persona tiene derec3o a 'i'ir en un medio ambiente sano 7 a contar con ser'icios pJb%icos bKsicos( Los $stados 5artes promo'erKn %a proteccinE preser'acin 7 meOoramiento de% medio ambiente@( $n i8ua% sentidoE e% principio primero de %a Dec%aracin de $stoco%mo sobre e% Cedio Ambiente "umano estab%ece:

<

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?$T 3ombre tiene e% derec3o fundamenta% a %a %ibertadE %a i8ua%dad 7 e% disfrute de condiciones de 'ida adecuadas en un medio ambiente de ca%idad ta% Nue %e permita %%e'ar una 'ida di8na 7 8o=ar de bienestarE 7 tiene %a so%emne ob%i8acin de prote8er 7 meOorar e% medio ambiente para %as 8eneraciones presentes 7 futuras@A

?Como consecuencia de %o anteriorE todo desarro%%o debe rea%i=ar %os estudios t:cnicos ambienta%es para 8aranti=ar sim:tricamente ambiente 7 desarro%%o GA% efectoE ':anse %os Decretos $Oecuti'os ; 8*</CINA$#/CO5)/CA>/C$IC 7 ;2-;*/CINA$/#/CO5)/CA>/C$ICH( $ste estudio t:cnico de acatamiento ob%i8atorioE tanto para %os particu%aresE 7 con ma7or ra=nE para %as instituciones de% $stadoE dependerK de %a f%e,ibi%idad de cada pro7ecto Gcondominio 'ertica%E 3ori=onta%E combinado o mi,toH NueE asociado con e% ambiente 8arantice ca%idad de 'idaE ca%idad de %a edificacin 7 demKs 8arantBas para sa%'a8uardar e% ambienteE e% paisaOeE be%%e=as natura%esE etc( $n 'irtud de e%%oE es NueE deri'ado de% deber de conser'acin de %os espacios pri'ati'os 7 comunes en re%acin con %as ob%i8aciones de 'ecindadE e% r:8imen de condominio puede ser %a so%ucin eficiente Nue 3o7 dBa %a sociedad costarricense estK desarro%%ando 7 continuarK desarro%%ando en apro'ec3amiento de% espacio urbanBstico@( GCita de: Le7 -<;; Re8u%adora de %a
5ropiedad en CondominioE pK8ina No( 2-E de $'e%7n #a%as Curi%%o 7 Uaime $do( &arrantes >amboaH

;(/ 5RO5I$DAD IC5$R+$C)A #e8Jn e% artBcu%o 2!. de% Cdi8o Ci'i% cuando no corresponden al dueo todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta o limitada Lo Nue si8nifica Nue en este r:8imenE e,isten %imitaciones 3acia %a propiedad 7 3acia %os Nue e%i8ieron 'i'ir en esta moda%idad( La #a%a Constituciona% se refiere en particu%ar a% asunto en su sentencia No( .-*/<! de %as 2:*. 3oras de% 2<V0;V<! asB: ?La
propiedad 3ori=onta% es una propiedad imperfecta o %imitada en ra=n de %a moda%idad Nue 3an esco8ido %os distintos condminos de %os pisos o departamentos en Nue se di'ide cada piso 7 en estos casos cada condmino es duePo de% piso o departamento 7 comunero de %os bienes afectos a% uso comJn( De manera NueE Nuien acepta adNuirir una propiedad baOo este r:8imenE estK suOeto a %o Nue e% re8%amento de% condominioE Nue se dicta con fundamento en %a Le7 de 5ropiedad "ori=onta% dispon8a@( Limitaciones de %a 5ropiedad(

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A% derec3o de 5ropiedad "ori=onta% o 5ropiedad en CondominioE no se %e pueden ap%icar %os mismos criterios Nue se %e ap%ican a% derec3o de propiedad ordinarioE 7a Nue desde su constitucin u ori8enE estK sometido ?'o%untariamente@ por di'ersas %imitaciones producto de %a ?comunidad@ de Nue participa( De esta dua%idad de derec3osE coe,iste un derec3o sin8u%ar 7 e,c%usi'o perteneciente a %a propiedad en sB como e% espacio de%imitadoR 7 por otro %adoE un derec3o de copropiedad GcomuneroH sobre %os e%ementosE recursosE ser'icios 7 Kreas comunes( Limitaciones de% 5ropietario(

De esta ?UNION@ decimos entonces Nue sur8en dos re%acionesE aunNue de distintos a%cances 7 caracteres( Dstos estKn inseparab%emente unidos( Las %imitaciones 3acia e% propietario o adNuirienteE bKsicamente se refieren a: %as deri'adas de su condicin de condminos indi'idua%es Gpropiedad pri'adaHE 7 %as de copropietarios sobre %os bienes 7 Kreas comunesR %os Nue a su 'e=E son indi'isib%es e inembar8ab%es(

AsB %as cosasE ?estamos en presencia de una comp%eOa fi8ura Nue participa en parte de caracteres de% dominioE como %o son e% usoE 8oce 7 disposicin de% bienR como tambi:n de e%ementos propios Nue impone %a copropiedadE sobre todo en %os %%amados bienes comunesE Nue por Le7 7 doctrina abarca entre otrosR %os sue%osE terra=asE esca%erasE ascensoresE e%ectricidadE a8uaE c%oacasE 7 otrosR pero con %a sin8u%aridad Nue bienes como estos no son susceptib%es de di'isin@(
GCita: %ibro ?La 5ropiedad@E $ditoria% Uuricentro #AE de <8;E ensa7o Ro8e%io #ote%a Conta8neE pK8( 2. H

Ms adelante se estar ampliando este tema en Sociabilidad y Convivencia

*(/ L$I NO( -<;; G'iene en CDH

.(/ R$>LAC$N)O A LA L$I NO( -<;; G'iene en CDH

Ca!"t#$o Dos !(/ $L CONDOCINIO ( Or8ani=acin Le8a% ante e% $stado

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2. Constitucin de% Condominio


;( R:8imen de 5ropiedad

4. Re8%amento de Administracin de% Condominio(


.( Re8%amento de Construccin Gcuando se constru7e en etapasH %# Or&ani'acin ( Estr#ct#ra Como sistema abiertoE es una or8ani=acin inte8rada por di'ersas personas Nue pueden ser: propietariosE adNuirientesE arrendatariosE cesionarios o socios( )iene ciertas caracterBsticas Nue %o identifican con %as demKs or8ani=aciones en cuanto a su comportamiento no asB en e% producto fina%E 7a Nue $% Condominio es una or8ani=acin sin fines de %ucro( #us caracterBsticas son: ( "omeostasis( G$Nui%ibrio dinKmicoH 2( Adaptabi%idad( GCambio de% r:8imen ordinarioH ;( Corfo8:nesis( GCapacidad de sus residentes para adaptarse a% medio ambienteH *( #iner8ia( G$sfuer=o simu%taneo de todas %as partes en beneficio de una misma funcin o propsitoH Dar %o meOor de sBE inte8rarse a %a acti'idad socia%( .( >eneantropBa o entropBa ne8ati'a( GDes8asteE desinte8racin 7 e,tincinH !( #on sistemas compuestos por personas Nue tienen una interaccin comunitaria continua e incesante( -( Los indi'iduos coordinan distintas acti'idades con e% fin de proponer pro7ectos p%aneados con e% medio ambiente or8ani=aciona%( 8( Los residentes deben conocer %a 'ida interacti'a socia% 7 pri'ada Nue debe pre'a%ecer a %o interno 7 preser'ar %a pa=E armonBa 7 cooperacin entre todos %os propietarios condminos 7 arrendatarios(

-(/ AC)A CON#)I)U)IFA O )I)ULO CON#)I)U)IFO $% propietarioE Nue bien puede ser una $mpresa constructora o Desarro%%adora "abitaciona%E con e% obOeti'o 7 propsito de afectar %a propiedad en condominio o concesin otor8ada por e% $stadoE debe GnH dec%arar su 'o%untad por medio de escritura pJb%ica( $n este tBtu%o constituti'oE se debe manifestar si :% o %os propietarios actJan en

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ca%idad de persona fBsica o OurBdicaE tambi:nR %a propiedad o inmueb%e a afectar deberK estar inscrito como propiedad pri'ada o concesionada( #e debe manifestar en :ste tBtu%oE %as capacidades facu%tati'as de cada uno de sus propietariosE e% porcentaOe de participacinE 7 si %a edificacin estK construida o por construirE si su destino es turBsticoE urbanBsticoE comercia%E etc( #i es persona OurBdicaE esta dec%aracin escritura% se 3arK por medio de su representante %e8a% con todas sus facu%tadesE sea de apoderado 8enera% o 8enera%Bsimo sin %Bmite de suma( #i e% otor8ante fuere e% presidente de una sociedad annima Gr8ano de representacin socia%HE para e,tender %a dec%aracin de afectacin por medio de% representante con apoderamiento suficienteE deberK contar a parte de% p%ano catastro 7 e,i8encias de %e7E e% autori=ado otor8ado en e% seno de esa persona OurBdica Gasamb%ea de accionistasH 7 con toda %a informacin t:cnica 7 %e8a% para rea%i=ar ta% pro7ecto de acuerdo a %a 'o%untad de %os accionistas( A% eOecutar e% representante e% acuerdo asamb%eario en cuanto a% pro7ecto en re%acinE %a dec%aracin cartu%ar se referirK conforme a %os acuerdos respecti'os( )odo estoE en 'irtud de aspectos importantes ta%es comoR %a posicin de 8arante de% administrador 7 %a responsabi%idad ci'i% de %a persona OurBdicaE como tambi:nR %a e'entua% nu%idad de% tBtu%o constituti'o(

8( / CONC$#IN

D$R$C"O R$AL ADCINI#)RA)IFO

GFI$N$

$N

CDH

<(/ R$>LAC$N)O D$ ADCINI#)RACIN D$L CONDOCINIO


G#o%icBte%o a: info0beta'a(comH

Dentro de :ste r:8imen G#a%a IFE 2002H especia%E encontramos dos aspectos mu7 importantes Nue debe considerar todo propietarioE adNuirienteE arrendatarioE 7 todo aNue% Nue ocupe %a propiedad en condominio: Deberes 7 Derec3os( $s comJn 'er 3o7 en dBa en Costa RicaE Nue %os desarro%%adores o constructoras inmobi%iarias cuando 'enden sus propiedadesE tambi:n ofrecen un re8%amento Nue e%%os mismos redactaron( )odo estoE para cump%ir un reNuisito Nue so%icita e% Instituto de Fi'ienda 7 Urbanismo GINFUH( 5ero ta% re8%amentoE casi siempre no se aOusta a% deseo de %os in'o%ucrados( 5or ta% ra=nE todos %os propietarios deben reunirse como Asamb%ea 7 adecuar un nue'o re8%amento Nue reJna %as condiciones idneas de con'i'encia( 5ara %%e'ar a cabo ta% misinE :stos

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pueden contratar a un notario o asesor en esta rama inmobi%iariaE Nue %os oriente en %a toma de acuerdos(
Art"c#$o ))* e( +9)) ?$% re8%amento de condominio 7 administracin deberK contenerE como mBnimoE disposiciones sobre %os si8uientes puntos:
abcdefgLas maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y obligaciones, el perodo del nombramiento o la contratacin y las causas para removerlo. Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes. La frecuencia con que se reunir la Asamblea de ropietarios, la forma de convocarla, la persona que presidir las reuniones y el procedimiento para designarla. !l uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se e"ercer y, en general, los derec#os y las obligaciones de cada propietario. !l r$gimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolucin de disputas. Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al r$gimen de propiedad en condominio, las cuales se convertirn en fincas matrices, sin perder por ello su condicin original. La posibilidad, con"unta o individual, de cambiar la forma e%terna de las fac#adas, decorar las paredes, puertas o ventanas e%teriores en formas o colores distintos de los del con"unto&

#erK %a misma asamb%ea 7 reunida en un 00S de 'otos 'K%idos %a Nue 'arBe este re8%amento o incorpore otras 'ariantes( #i 3ab%amos de incump%imientos a% re8%amento de administracin por parte de %os arrendatariosE cesionarios u ocupantes 7 Nue infrin8en e% re8%amento reiteradamenteE en este casoR cuando e% propietario no %o 3abiteE uti%ice ni ocupeE Nuienes %o 3abitenE uti%icen u ocupen responderKn de %as infraccionesE sin perOuicio de %a responsabi%idad ci'i% so%idaria de% propietario( GArt( 2;H Ca!"t#$o Tres 0(/ CI#IN I FI#IN ADCINI#)RA)IFA La imp%ementacin de una acertada administracin e,terna por competenciasE marcarK e% ritmo de% :,ito en e% maneOo de %os recursos 7 bienes comunes dentro de una comunidad or8ani=adaE como %o son %os propietarios de condominios 3o7 en dBa( Como 8rupo or8ani=adoE :stos deben imp%ementar mecanismos 'iab%es 7 promo'er pro7ectos Nue se tradu=can en beneficio 3acia %o interno( Una administracin con 'isin irK a %a 'an8uardia en proponer a sus propietariosE pro7ectos a corto 7 mediano p%a=o donde %a propiedad como un todoE sea e% comJn denominador de% producto para a%can=ar una p%us'a%Ba sostenib%e frente a% desarro%%o urbanBstico 7 comercia% o =ona donde se ubica e% condominio o propiedad( Las estructuras 7 edificacionesE 'Bas de accesoE cosas 7 bienes comunes asB como %a propiedad comJnE se consideran primordia%es a tomar en cuenta a %a 3ora de disePar ta%es estrate8ias de contencin(

Capacitacin en Administracin de Condominios

(/ ADCINI#)RACIN >$N$RAL Como bien se menciona en e% artBcu%o 2< de %a Le7E %a administracin puede estar a car8o de una persona fBsica o OurBdica( #erK nombradoE remo'ido 7 desi8nado en sus facu%tades de acuerdo a %o Nue dicta e% re8%amento de administracin de% condominio( La asamb%ea de propietarios %e corresponderK asi8nar%e e% sa%ario a de'en8ar 7 e% perBodo de su 8estin( #u remocin podrK efectuarse en 'otacin de ma7orBa simp%e( Administracin $,terna( Los ser'icios administrati'os pueden ser contratados a una empresa dedicada a esta rama inmobi%iaria Gpersona OurBdicaH en aNue%%os casos cuandoE por moti'os aOenos o de inter:s 8enera% de% co%ecti'oE o porNue no se encuentre dentro de sus propietarios a%8Jn encar8ado de esta misin importantBsima para e% buen funcionamiento de% condominio( $% nombramiento de un administrador para cada condominioE %o estab%e %a Le7 ante una fi8ura %%amada ?Ci'i%@ por %o tantoE 7 su re%acin es ci'i%( Cuando %a contratacin se efectJa con una empresa de persona OurBdicaE %o Nue usua%mente se estab%ece esE un contrato por ser'icios profesiona%es o contrato rea%idad( Las partes firman en concordancia 7 conformidad 7 su duracin 'a de acuerdo a este contrato pri'ado( 2(/ $L ADCINI#)RADOR Gfi8ura ci'i%H $% nombramiento de un Administrador %o impone %a Le7 ante una fi8ura Nue es tBpicamente ci'i%( No por e%%o podrBa considerarse una re%acin %abora%E 7a Nue %as ob%i8aciones para responder caba%mente por sus actos no s%o es propia de una re%acin de natura%e=a %abora%E 7a Nue en otras Kreas %a responsabi%idad siempre estK presente( Las fi8uras Nue pre': esta Le7E dentro de %os condominiosE son %a de Administracin 7 %a Asamb%ea de condminos Nue se reunirK a% menos una 'e= a% aPo( La misma Le7 en su art( 2< estab%ece Nue %a Administracin estarK a car8o de un administrador Nue podrK ser una persona fBsica o OurBdica( $s c%aro Nue con e%%o desaparece e% e%emento de %a prestacin persona% de% ser'icioE tratKndose de %a fi8ura de %a administracin de% condominioE Nue debe estar presente en e% contrato %abora%E como uno de %os e%ementos Nue %o caracteri=aR de a3B Nue pueda conc%uirse Nue e% Le8is%ador no pre'i %a fi8ura de% Administrador como una fi8ura de esta rama de% derec3oE sino de %a ci'i% o comercia%( AdemKs Nueda c%aroE Nue no e,iste otra fi8ura OurBdica a %a cua% deba rendir%e cuentas e% AdministradorE pues ademKs de :%E s%o e,iste %a asamb%ea de condminosE Nue por reunirse una 'e= a% aPoE no podrBamos 3ab%ar de una subordinacin de% Administrador a esta Asamb%eaE no se da e%

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espacio para Nue pueda eOercerse e% poder de direccin propio de %a parte patrona%@( ;(/ ADCINI#)RACIN D$ &I$N$# I #$RFICIO# COCUN$# 5arte de %a misin de% administrador es super'isarE 'i8i%ar 7 prote8er %os intereses de% condominio( )odos aNue%%os ser'icios por contratar deben se aprobados por %a asamb%ea de condminosE asB como aNue%%os 8astos ordinarios 7 e,traordinarios( #e8Jn e% artBcu%o ;0 de %a Le7E cada administrador GaH deberK someterse a cump%ir %as funciones Nue se %e asi8nenE ta%es como: a/ Cuidar 7 'i8i%ar %os bienesE cosas 7 ser'icios comunes( b/ Atender todo %o re%acionado a %a operacin 7 actos de% condominio( c/ Con'ocar a asamb%ea 8enera% o e,traordinaria( d/ "acer %as meOoras 7 contratacin de ser'icios Nue se reNuieran( e/ Cobrar 7 recibir %as cuotas de mantenimiento( f/ $,pedir constancias de pa8oE estados de cuentaE etc( 8/ 5a8ar impuestos municipa%esE tasasE cKnonesE se8urosE etc( 3/ 5roceder con %a recuperacin Oudicia% de %as cuentas incobrab%es( i/ Rendir un informe de %abores( O/ Custodiar %os recursos econmicos( W/ $Oecutar %os acuerdos asamb%eariosE etc( Las medidas 7 disposiciones tomadas por %a administracin dentro de sus facu%tades serKn ob%i8atorias para todos %os propietarios a menos Nue %a Asamb%ea %as modifiNue o %as re'oNue( GArtBcu%o ; H Ca!it#$o c#atro 5%anes de contin8encia $,tincin de% condominio

*(/ 5LAN$# D$ CON)IN>$NCIA 5rotoco%o de $mer8encias Circunstancia%es Cada condominio o desarro%%o 3abitaciona%E comercia%E etc(R reNuiere desarro%%ar un protoco%o de emer8encias de todo tipo 7 para e%%oE es

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deseab%e Nue adNuiera capacitacin 7 formacin en %a temKtica( $s importante Nue se asuma Nue si bien %as emer8encias no son 3abitua%esE cuando se presentan sue%en tomar sin preparacin a %os prota8onistas( $sta situacin a8ra'a %as crisis 7 a%tera o comp%eOi=a %a 'ida de %os condminos( Redes de Apo7o( $stab%ecer 8rupos o redes de apo7o para emer8encias de tipo emociona%E econmicos o de %a sa%udR son importantes en esta comunidad or8ani=ada( "a7 situaciones o crisis persona%es Nue se maneOan meOor en peNuePos cBrcu%os inte8rados por 'ecinos mKs cercanos( $stos mismos 8ruposE pueden estab%ecer para sB mismo fondos econmicos pri'ados para afrontar e'entos impre'istosR como tambi:nE casi siempre dentro de %a comunidad con'i'en un cierto nJmero de profesiona%es Nue pueden aportar sus conocimientos de una forma 8ratuita o de baOo costo( 5or otro %adoE %a misma administracin puede contratar asesorBas 7 capacitaciones para aNue%%os Nue deseen conformar un 8rupo de primeros au,i%ios estructura%es o pre'encin contra incendiosE terremotosE 3uracanesE etc( .(/ $9)INCIN D$L CONDOCINIO G5AR)$ +INALH 5or 'o%untad de %os propietarios La e,tincin de% condominio puede darse por 'arias ra=onesR una de e%%a es Nue %a tota%idad de %os condminos decidan renunciar a este r:8imen siempre 7 cuando cump%an con %as e,i8encias de Le7( $sta forma de re'ersin de% r:8imen de propiedad en condominio a propiedad ordinariaE tiene Nue ser por acuerdo de Asamb%ea con e% a'a% de% 00S de %os propietarios( GFer numera%es !- a -. de% Re8%amento a %a Le7 -<;;E Decreto $Oecuti'o No( ;2;0;/CIFA"/C$IC/)UR 5or destruccin o desastre natura% #i este fuera e% casoE sea %a destruccin tota% o parcia% de a%8unas fi%ia%esE %a copropiedad 7 titu%aridad de %as mismas no desapareceE 7a Nue e,isten derec3os 7 ob%i8aciones 7 :stos si8uen reca7endo sobre %a ruina o %o Nue Nued en pie( $% deber de conser'acin esE Nue %os condminos estKn ob%i8ados a definir 'Ba asamb%eaE %a reconstruccin conforme a %a Le7 o re8%amento respecti'o( Cuando se decide %a reconstruccinE %os condminos deben aportar en caso de Nue %os

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se8uros inmobi%iarios no cubran %a tota%idadE e% importe respecti'o conforme a% porcentaOe GSH de participacin Nue consta en e% Acta Constituti'a de% Condominio( ANue%%os Nue se nie8uen a 3acer%oE crearK a fa'or de %os demKs condminosE un derec3o de adNuisicin preferente por e% p%a=o de . dBas para %a compra mediante 'a%oracin pericia%( #e8Jn artBcu%o -. de% Decreto $Oecuti'o No( ;2;0;/CIFA"/C$IC/)URE Nue es e% Re8%amento a %a Le7 -<;;E estab%ece Nue cuando e% condominio se destru7a tota% o parcia%mente 7 no e,ista 'o%untad de %os propietarios para su reconstruccinE %a asamb%ea de condminos deberK proceder conforme a %a Le7 Art( ;!E e% Re8%amento a La Le7 -<;; 7 e% resto de% ordenamiento OurBdico( !(/ CONCORDANCIA# G $ 9 ) I N C I N H
Art"c#$o ,+* Gse8Jn Re8%amento a %a Le7H $n e% caso de %os condominios 3ori=onta%esE 7a sea por acuerdo unKnime de condminosE orden Oudicia% o cua%Nuier otro mecanismo %e8a%E %a desafectacin de% r:8imen de condominio deberK especificar c%aramente %a nue'a distribucin 7 propiedad de %a tota%idad de% inmueb%eE con fundamento en %os p%anos indi'idua%es de %as nue'as fincasE asB como en e% p%ano 8enera% confeccionado a% efecto( Art"c#$o ),-- GLe7 -<;;H $% r:8imen estab%ecido en esta %e7 podrK e,tin8uirse por acuerdo de %os condminos reunidos en Asamb%ea >enera%E mediante 'otacin unKnime de %os propietariosE siempre 7 cuando esto no se opon8a a otras %e8is%aciones re%acionadas con %a materiaE sobre todo en %o referente a %os posib%es %otes o unidades resu%tantes( La e,tincin surtirK efecto a partir de %a inscripcin en e% Re8istro 5Jb%ico( $n ta% caso %os asientos de %a finca matri= 7 de %as fi%ia%es se cance%arKn en %a #eccin de 5ropiedad en Condominio 7 %os nue'os inmueb%es se inscribirKn en %a #eccin >enera% de 5ropiedad( XuedarKn a sa%'o %os derec3os adNuiridos por terceros( Art"c#$o )+-- #i se destru7e tota% o parcia%mente e% condominio 7 %a ma7orBa de %os propietarios decide reconstruir%oE e% monto de% se8uro se destinarK a este finE 7 si es insuficienteE todos %os propietarios deberKn contribuir en %a proporcin fiOada se8Jn %a escritura constituti'a( Xuienes se nie8uen crearKnE a fa'or de %os otros propietariosE e% derec3o de comprar%es su propiedad a Ousta tasacin de peritosE en un p%a=o mK,imo de Nuinde dBas 3Kbi%es( Fencido este p%a=o e% propietario Nueda en %ibertad de ofrecer a terceros %a 'enta de su fi%ia%(