DIREITOS DE VIZINHANA as regras que constituem o direito de vizinhana destinam-se a evitar e a compor eventuais conflitos de interesses entre proprietrios

s de prdios contguos. Em geral, as limitaes so impostas como obrigao de permitir a pr tica de certos atos pelo !i"i#$o e de se abster da pr tica de o%tros& Os direitos de !i"i#$a#a ema#am da lei . Suas normas constituem direitos e deveres recprocos. S o, ainda, obrigaes 'propter rem(, que acompanham a coisa, vinculando quem quer que se encontre na posi o de vizinho, transmitindo-se ao seu sucessor a ttulo particular. !i" )so a#ormal da propriedade a. Esp*cies de atos #oci!os o art. #$%% esta&eleceu um preceito geral so&re o mau uso da propriedade, em termos claros e apropriados. As i#ter+er,#cias o% atos pre-%diciais . seg%ra#a/ ao sossego e . sa0de capa"es de ca%sar co#+litos de !i"i#$a#a podem ser classi+icados em tr,s esp*cies1 ilegais/ ab%si!os e lesi!os . i. Ilegais so os atos il2citos/ 3%e obrigam . composio do da#o , nos termos do art. #'(, como, por e)emplo, atear fogo no prdio vizinho. *inda que n o e)istisse o art. #$%%, o pre+udicado estaria protegido pela norma do art. #'(, que lhe garante o direito , indeniza o. ii. Ab%si!os so os 3%e/ embora o ca%sador do i#c4modo se ma#te#$a #os limites de s%a propriedade/ mesmo assim !em a pre-%dicar o !i"i#$o , muitas vezes so& a forma de &arulho e)cessivo. * teoria do a&uso do direito , ho+e, acolhida em nosso direito, como se infere do art. #'%, que permite considerar ilcitos os atos praticados em e)erccio irregular de um direito. iii. 5esi!os so os 3%e ca%sam da#o ao !i"i#$o/ embora o age#te #o este-a +a"e#do %so a#ormal de s%a propriedade e a ati!idade te#$a sido at* a%tori"ada por al!ar e6pedido pelo 7oder 70blico . - o caso, por e)emplo, de uma ind.stria cu+a fuligem este+a pre+udicando ou poluindo o am&iente, em&ora normal a atividade. &. )so a#ormal da propriedade os atos ilegais e a&usivos est o a&rangidos pela norma do art. #$%%, pois neles h o uso anormal da propriedade. /ortanto, %so a#ormal * ta#to o il2cito como o ab%si!o, em desacordo com a sua finalidade econ0mica ou social, a &oa-f ou os &ons costumes. O re+erido art& 89:: co#+ere #o s; ao propriet rio como tamb*m ao poss%idor o direito de +a"er cessar as i#ter+er,#cias ilegais o% ab%si!as pro!ocadas pela %tili"ao a#ormal da propriedade , pre+udicando a sua segurana, o seu sossego ou a sua sa.de. i. <rit*rios para se a+erir a #ormalidade o% a#ormalidade da %tili"ao de %m im;!el para se aferir a normalidade ou n o da utiliza o de um im1vel procura-se verificar2 #. E6te#so do da#o o% do i#c4modo ca%sado se, nas circunst3ncias, este se contm no limite do tolervel, n o h raz o para reprimi-lo. 4om efeito, a vida em sociedade imp5e ,s pessoas a o&riga o de suportar certos inc0modos, desde que n o ultrapassem os limites do razovel e do tolervel. $. Zo#a em 3%e ocorre o i#c4modo/ bem como os %sos e cost%mes locais deve-se e)aminar a zona onde ocorre o conflito, &em como os usos e costumes locais. 6 o se pode apreciar com os mesmos padr5es a normalidade do uso da propriedade em um &airro residencial e em um industrial, em uma cidade tranq7ila do interior e em uma capital. 8 art. #$%%, 9 .nico, determina que se considere :a natureza da utiliza o, a localiza o do prdio, atendidas as normas que distri&uem as edifica5es em zonas, e os limites ordinrios de toler3ncia dos moradores da vizinhana;. <. A#terioridade da posse deve-se sopesar a anterioridade da posse, pois em princpio n o teria raz o para reclamar quem construsse ou adquirisse um im1vel nas pro)imidades de esta&elecimentos &arulhentos ou perigosos. - o que sustenta a Teoria da 7r*= Oc%pao. /or ela, aquele que primeiramente se instala em determinado local aca&a, de certo modo, esta&elecendo a sua destina o. =al teoria n o pode, entretanto, ser aceita em todos os casos e sem reservas. Se o &arulho demasiado ou se a lei pro&e o inc0modo, o proprietrio n o pode valer-se da anterioridade de seu esta&elecimento para continuar molestando o pr1)imo.

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ii. >e#s t%telados os &ens tutelados pelo art. #$%% s o2 #. Seg%ra#a constituir ofensa , segurana pessoal, ou dos &ens, a e)plora o de ind.strias de e)plosivos e inflamveis, a provoca o de fortes trepida5es, etc. $. Sossego constituem ofensa ao sossego os rudos e)agerados em geral. <. Sa0de constituem ofensa , sa.de as emana5es de gases t1)icos, dep1sito de li)o, etc. O>S1 Decoro o decoro n o est a&rangido pelo art. #$%%. >esse modo, o proprietrio ou possuidor de um prdio n o tem como impedir que prostitutas se instalem nos apartamentos, desde que n o pertur&em o sossego dos demais moradores. iii. Sol%es do%tri# rias e -%rispr%de#ciais para a sol%o dos co#+litos na doutrina e na +urisprud?ncia s o alvitradas solu5es para a composi o dos conflitos de vizinhana2 #. Se o inc0modo normal, toler !el, n o deve ser reprimido. * reclama o da vtima ser aferida segundo o critrio do $omem m*dio. S1 ser o atendidas reclama5es relativas a danos considerados insuportveis ao homem normal. $. Se o dano for i#toler !el, deve o +uiz, primeiramente, determinar que se+a reduzido a propor5es normais, fi)ando horrios de funcionamento !e).2 somente durante o dia", e)igindo a coloca o de aparelhos de controle da polui o, levantando &arreiras de prote o, etc. /receitua, com efeito, o art. #$%@2 :ai#da 3%e por deciso -%dicial de!am ser toleradas as i#ter+er,#cias/ poder o !i"i#$o e6igir a s%a red%o/ o% elimi#ao/ 3%a#do estas se tor#arem poss2!eis;. <. Se n o for possvel reduzir o inc0modo a nveis suportveis, por meio de medidas adequadas, ent o determinar o +uiz a cessao da ati!idade, fechando a ind.stria ou o esta&elecimento ou at demolindo a o&ra, se forem de i#teresse partic%lar. A. Se, no entanto, a causadora do inc0modo for ind.stria ou qualquer atividade de i#teresse social, n o se determinar o seu fechamento ou a cessa o da atividade. Se o inc0modo n o puder ser reduzido aos graus de tolera&ilidade mediante medidas adequadas, ser imposto ao causados do dano a obrigao de i#de#i"ar o !i"i#$o !art. #$%'". iv. Ao apropriada para t%tela do direito . seg%ra#a/ sossego e sa0de a a o apropriada para a tutela dos direitos mencionados a comi#at;ria, na qual se impor ao ru a o&riga o de se a&ster da prtica dos atos pre+udiciais ao vizinho, ou a de tomar as medidas adequadas para a redu o do inc0modo, so& pena de pagamento de multa diria, com &ase nos arts. $'%B A(#, 9ACB e (AA 4/4. 7ode a ao ser a-%i"ada pelo propriet rio/ compromiss rio comprador tit%lar de direito real o% pelo poss%idor . Se h dano consumado, ca&vel a a o de ressarcimento de danos. v. Direito de e6igir a demolio o% reparao do pr*dio/ 3%a#do ameace r%2#a/ bem como ca%o de da#o i#+ecto prescreve, ainda, o art. #$'D que :o proprietrio ou o possuidor tem direito a e)igir do dono do prdio vizinho a demoli o, ou a repara o deste, quando ameace runa, &em como que lhe preste cau o pelo dano iminente;. <%ida=se/ ai#da/ de %so a#ormal da propriedade/ pois a ameaa de desabame#to de pr*dio em r%2#a co#stit%i #eglig,#cia do propriet rio. 8 vizinho ameaado pode, simplesmente, forar a repara o, e)igindo que a outra parte preste, em +uzo, cau o pelo dano iminente !arts. '$( a '<' 4/4". Essa cau o pelo dano iminente chamada de :ca%o de da#o i#+ecto ;. Eas pode o pre+udicado preferir mover a o cominat1ria contra o proprietrio negligente, em forma de a o demolit1ria, ou para e)igir a repara o do prdio em runas. 8 proprietrio ou possuidor de um prdio, em que algum tenha direito de fazer o&ras, pode, no caso de dano iminente, e)igir do autor delas as necessrias garantias contra o pre+uzo eventual !art. #$'#". ?r!ores lim2tro+es

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7res%#o de co#dom2#io 3%a#to . r!ore c%-o tro#co esti!er #a li#$a di!is;ria segundo o art. #$'$, :a rvore, cu+o tronco estiver na linha divis1ria, presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios confinantes;. Fnstitui-se, assim, a presun o de condomnio, que admite, no entanto, prova em contrrio ! uma pres%#o relati!a". * rvore que n o tem seu tronco na linha divis1ria pertence ao dono do prdio em que ele estiver. Se#do com%m a r!ore/ os +r%tos e o tro#co perte#cem a ambos os propriet rios& No pode %m dos co#+ro#ta#tes arra#c =la sem o co#se#time#to do o%tro . Se a sua presena estiver causando pre+uzo e n o o&tiver o consentimento do vizinho, dever recorrer ao Gudicirio. &. @r%tos ca2dos #at%ralme#te so de propriedade da pessoa em c%-o solo eles ca2ram/ se este +or propriedade partic%lar com rela o aos frutos que carem naturalmente, aplica-se a regra do art. #$'A2 pertencem ao dono do solo onde tom&arem, se este for de propriedade particular. Tal regra co#stit%i e6ceo ao pri#c2pio de 3%e o acess;rio seg%e o pri#cipal , adotado no art. #$<$ do mesmo diploma. =odavia, se ca2rem em %ma propriedade p0blica/ o propriet rio co#ti#%ar se#do o se% do#o/ comete#do +%rto 3%em deles se apoderar. 7assagem +orada o art& 89AB asseg%ra ao propriet rio de pr*dio 3%e se ac$ar e#cra!ado/ sem acesso . !ia p0blica/ #asce#te o% porto/ o direito de/ media#te pagame#to de i#de#i"ao/ co#stra#ger o !i"i#$o a l$e dar passagem/ c%-o r%mo ser -%dicialme#te +i6ado/ se #ecess rio . 8 im1vel encravado n o pode dei)ar de ser e)plorado economicamente e de ser aproveitado, por falta de comunica o com a via p.&lica. 8 instituto da passagem forada atende, pois, ao interesse social. 8 direito e)ercitvel contra o proprietrio contguo e, se necessrio, contra o vizinho n o imediato. O direito de e6igir 3%e o !i"i#$o l$e dei6e passagem s; e6iste 3%a#do o e#cra!ame#to * #at%ral e absol%to& No pode ser pro!ocado pelo propriet rio . 6 o pode este vender a parte do terreno que lhe dava acesso , via p.&lica e, depois, pretender que outro vizinho lhe d? passagem. 6esse caso, e porque nenhum im1vel deve permanecer encravado, poder voltarse somente contra o adquirente do terreno em que e)istia a passagem. >a mesma forma, o adquirente da parte que ficou encravada pelo desmem&ramento voluntrio s1 pode e)igir passagem do alienante. * prop1sito, preceitua o art. #$'H, 9$C2 'se ocorrer alie#ao parcial do pr*dio/ de modo 3%e %ma das partes perca o acesso a !ia p0blica/ #asce#te o% porto/ o propriet rio da o%tra de!e tolerar a passagem(& Aplica=se tal regra 'ai#da 3%a#do/ a#tes da alie#ao/ e6istia passagem atra!*s de im;!el !i"i#$o/ #o esta#do o propriet rio deste co#stra#gido/ depois/ a dar %ma o%tra( !art. #$'H, 9<C". 8 direito , passagem forada equivale a uma desapropriao #o i#teresse partic%lar, pois o proprietrio do prdio onerado com a passagem tem direito a i#de#i"ao cabal, e)pressamente prevista no art. #$'H. E, se o proprietrio do prdio encravado perder, por culpa sua !n o-uso", o direito de tr3nsito pelos prdios contguos, ter de novamente pleitelo, su+eitando-se a ar&itramento novo e atual da retri&ui o pecuniria. No $a!e#do acordo e#tre os i#teressados/ a +i6ao da passagem/ em 3%al3%er caso/ ser +eita -%dicialme#te Cart& 89ABD& De!er o -%i"/ e#to/ impor o me#or 4#%s poss2!el ao pr*dio ser!ie#te& Ha!e#do ! rios im;!eis/ escol$er a3%ele 3%e me#or da#o so+rer com a imposio do e#cargo. >isp5e, com efeito, o art. #$'H, 9#C2 :sofrer o constrangimento o vizinho cu+o im1vel mais natural e facilmente se prestar , passagem;. E6ti#g%e=se a passagem +orada e desaparece o e#cra!ame#to em casos/ por e6emplo/ de abert%ra de estrada p0blica 3%e atra!essa o% passa ao lado de s%as di!isas/ o% 3%a#do * a#e6ado a o%tro/ 3%e tem acesso para a !ia p0blica . O>S1 8D Im;!el com sa2da di+2cil e pe#osa n o se considera encravado o im1vel que tenha outra sada, ainda que difcil e penosa. Iaz5es de comodidade n o s o atendidas, para o&rigar o vizinho a suportar a passagem por seu im1vel. 9D Ser!ido de passagem 6 passagem +orada servid o de passagem ou de tr3nsito constitui direito real so&re coisa alheia e n o se confunde com passagem forada, ora estudada e pertencente ao direito de vizinhana. Esta decorre da lei, tendo a finalidade de evitar que um prdio fique sem destina o ou utiliza o econ0mica. 8correndo a hip1tese, o dono do prdio encravado pode e)igir a passagem, mediante o pagamento da indeniza o que for +udicialmente ar&itrada. * servid o, no entanto, constitui direito real so&re coisa alheia e geralmente nasce de um contrato, n o correspondendo necessariamente a um imperativo determinado pela situa o dos im1veis, mas , simples conveni?ncia e comodidade do dono de um prdio n o encravado que pretende uma comunica o mais fcil e pr1)ima. Jinalmente, a servid o, como direito real que , demanda registro no Iegistro de Fm1veis, diferentemente da passagem forada, que prescinde dessa formalidade.

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7assagem de cabos e t%b%laes o proprietrio , igualmente, o&rigado a tolerar, mediante rece&imento de indeniza o, que atenda tam&m , desvaloriza o da rea remanescente, a passagem, atravs de seu im1vel, de ca&os, tu&ula5es e outros condutos su&terr3neos de servios de utilidade p.&lica !e).2 luz, gua, esgoto, etc.", em proveito de proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou e)cessivamente onerosa !art. #$'(". 8 proprietrio pre+udicado pode e)igir que a instala o se+a feita de modo menos gravoso ao prdio onerado, &em como, depois, se+a removida, , sua custa, para outro local do im1vel !art. #$'(, 9 .nico". Se as instala5es oferecerem grave risco, ser facultado ao proprietrio do prdio onerado e)igir a realiza o de o&ras de segurana !art. #$'%". ?g%as a. Ser!ido de g%as s%p*r+l%as o art. #$@D prev? o direito .s sobras das g%as #asce#tes e das g%as pl%!iais/ pelo 3%al o pr*dio i#+erior pode ad3%irir sobre as sobras %ma ser!ido desti#ada a %sos dom*stico/ bebedo%ro de gado e a o%tras +i#alidades/ especialme#te as agr2colas . 8s prdios inferiores s o o&rigados a rece&er as guas que correm naturalmente dos superiores. &. Reali"ao de obras para +acilitar o escoame#to pelo do#o do pr*dio s%perior se o dono do prdio superior fizer o&ras para facilitar o escoamento, proceder de modo 3%e #o piore a co#dio #at%ral e a#terior do o%tro !art. #$''". c. ?g%as arti+icialme#te le!adas a pr*dio s%perior e direito a des!io das g%as o% i#de#i"ao pelo do#o do pr*dio i#+erior quando as guas, artificialmente levadas ao prdio superior, ou a colhidas, correrem dele para o inferior, poder o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o pre+uzo que sofrer. Da i#de#i"ao ser ded%"ido o be#e+2cio obtido !art. #$'@ e 9 .nico". d. 7ol%io das g%as o possuidor do im1vel superior n o poder poluir as guas indispensveis ,s primeiras necessidades da vida dos possuidores dos im1veis inferioresB as demais, que poluir, dever recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se n o for possvel a recupera o ou o desvio do curso artificial das guas !art. #$@#". e. Direito de co#str%ir barrage#s/ a%des e o%tras obras de represame#to de g%a o proprietrio tem direito de construir &arragens, audes, ou outras o&ras para represamento de gua em seu prdio. Se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu proprietrio indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do &enefcio o&tido !art. #$@$". f. Direito de a3%ed%to o 44 disciplina a utiliza o de aqueduto ou canaliza o das guas no art. #$@<, permiti#do a todos ca#ali"ar pelo pr*dio de o%trem as g%as a 3%e te#$am direito/ media#te pr*!ia i#de#i"ao a se% propriet rio/ #o s; para as primeiras #ecessidades da !ida como tamb*m para os ser!ios da agric%lt%ra o% da i#d0stria/ escoame#to de g%as s%p*r+l%as o% ac%m%ladas/ o% a dre#agem de terre#os. O>S1 <;digo de ?g%as o 41digo de Kguas !>ec. nC $A(A<L<A, mais amplo, aplica-se ,s quest5es decorrentes da utiliza o das guas no que n o contrariar as normas do 44. 5imites e#tre pr*dios e direito de tapagem a. Demarcao dos limites e#tre pr*dios esta&elece o 44 regras para demarca o dos limites entre prdios, dispondo que o propriet rio 'pode co#stra#ger o se% co#+i#a#te a proceder com ele . demarcao e#tre dois pr*dios/ a!i!e#tar r%mos apagados e a re#o!ar marcos destr%2dos o% arr%i#ados/ reparti#do=se proporcio#alme#te e#tre os i#teressados as respecti!as despesas( !art. #$@%, :caput;, $M parte". O 3%e caracteri"a a demarcao como direito de !i"i#$a#a * o +ato de repartirem=se proporcio#alme#te e#tre os i#teressados as respecti!as despesas. * a o apropriada a ao demarcat;ria !arts. @A( a @(( 4/4". Some#te se admite a ao demarcat;ria 3%a#do $ co#+%so de limites #a li#$a di!is;ria& Se e6istem limites $ lo#go tempo respeitados/ ai#da 3%e #o correspo#dam aos t2t%los domi#iais/ o% m%ro di!is;rio co#str%2do +ora da li#$a/ #o cabe a re+erida ao, que n o se confunde com a reivindicat1ria nem com as a5es possess1rias. Se o autor pretende tam&m o&ter restitui o de reas invadidas ou usurpadas, deve cumulla com a possess1ria ou a reivindicat1ria. Se#do co#+%sos os limites/ em +alta de o%tro meio/ determi#ar=se=o de co#+ormidade com a posse -%staE e/ #o se ac$a#do ela pro!ada/ di!idir=se= o terre#o co#testado por partes ig%ais e#tre os

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pr*dios/ o%/ #o se#do poss2!el a di!iso c4moda/ ad-%dicar=se= a %m deles/ media#te i#de#i"ao ao o%tro !art. #$@'". &. Direito de tapagem a lei concede ao proprietrio o direito de cercar/ m%rar/ !alar o% tapar de 3%al3%er modo o se% pr*dio/ 3%er se-a %rba#o/ 3%er r%ral !art. #$@%, :caput;, #M parte". i. <o#ceito de tap%me na e)press o :tapume; incluem-se os muros, cercas, se&es vivas, gradis ou quaisquer outros meios de separa o dos terrenos. ii. 7res%#o relati!a de co#dom2#io 3%a#to aos tap%mes presume-se, at prova em contrrio, pertencerem os tapumes a am&os os proprietrios confinantes, sendo estes o&rigados, de conformidade com os costumes da localidade, a co#correr/ em partes ig%ais/ para as despesas de s%a co#str%o e co#ser!ao !art. #$@%, 9". Essa presun o relativa e, portanto, admite prova em contrrio. Tem=se e#te#dido 3%e a di!iso das despesas de!e ser pre!iame#te co#!e#cio#ada& F +alta de acordo/ o propriet rio i#teressado #a co#str%o da obra de!e obter o reco#$ecime#to -%dicial da obrigao do co#+i#a#te de co#trib%ir para a co#str%o do tap%me, se a constru o decorrer de e)ig?ncia administrativa ou constante de lei ou regulamento. 8 proprietrio que + tenha fechado o seu terreno por outra forma !e).2 cerca de arame ou de &am&us", n o est o&rigado a levantar tapume especial, a n o ser que o e)i+am as posturas municipais. Some#te e6iste a obrigao do !i"i#$o de participar das despesas 3%a#do se cogita de tap%me desti#ado a e!itar a passagem de a#imais de gra#de porte/ como o gado !ac%m/ ca!alar e m%ar& G%a#to aos tap%mes especiais/ desti#ados . !edao de a#imais de pe3%e#o porte Ce6&1 a!es dom*sticas/ cabritos/ porcos/ car#eiros/ etc&D/ o% a ador#o da propriedade o% s%a preser!ao/ e#te#de=se 3%e a s%a co#str%o/ co#ser!ao e %tili"ao cabem %#icame#te ao i#teressado/ 3%e pro!oco% a #ecessidade deles !art. #$@%, 9<C", ou se+a, ao dono desses animais, que poder ser responsa&ilizado se n o os construir e os animais causarem danos. Direito de co#str%ir a. 5imitaes pode o propriet rio le!a#tar em se% terre#o as co#str%es 3%e l$e apro%!er/ sal!o o direito dos !i"i#$os e os reg%lame#tos admi#istrati!os !art. #$@@". *s limita5es de ordem p.&lica s o impostas pelos regulamentos administrativos e geralmente integram os c1digos de posturas municipais. G as limita5es de direito privado constituem as restri5es de vizinhana, consignadas em normas civis ou resultantes de conven5es particulares. &. Respo#sabilidade ci!il todo proprietrio o&rigado a ressarcir o dano que a constru o causar ao seu vizinho. 6 o s1 pela regra geral do art. #'(, como tam&m pela do art. #$@@. Este dispositivo protege os vizinhos contra quaisquer danos decorrentes de constru o. * a o mais comum entre vizinhos a de indeniza o. /ara a o&ten o do ressarcimento &asta a prova do dano e da rela o de causalidade entre o dano e a constru o vizinha, sendo desnecessria a demonstra o de culpa do agente. A respo#sabilidade pelos da#os ca%sados a !i"i#$os em !irt%de de co#str%o * ob-eti!a, independentemente de culpa de quem quer que se+a, decorrendo e)clusivamente da lesividade ou da nocividade do fato da constru o. Os pre-%2"os $o de ser ressarcidos por 3%em os ca%sa e por 3%em a%+ere os pro!eitos da co#str%o/ se#do solid ria a obrigao do do#o da obra e do e#ge#$eiro 3%e a e6ec%ta. >esde que a constru o civil passou a ser uma atividade legalmente regulamentada, e se tornou privativa de profissionais ha&ilitados e de empresas autorizadas a e)ecutar tra&alhos de engenharia e arquitetura, tornaram-se os construtores, os arquitetos ou a sociedade autorizada a construir responsveis tcnica e economicamente pelos danos da constru o perante vizinhos, em solidariedade com o proprietrio que encomenda a o&ra. Se/ e#treta#to/ o propriet rio pagar so"i#$o a i#de#i"ao/ poder mo!er ao regressi!a co#tra o co#str%tor/ se os da#os decorreram de imper2cia o% de #eglig,#cia de s%a parte . /odem, ainda, ser utilizadas, para solucionar conflitos de vizinhana decorrentes de constru o, a o demolit1ria !arts. #$'D e #<#$", cominat1ria, de nuncia o de o&ra nova, de cau o de dano infecto, possess1ria, etc. c. De!assame#to da propriedade !i"i#$a prescreve o art. #<D# que * de+eso 'abrir -a#elas o% +a"er eirado/ terrao o% !ara#da/ a me#os de metro e meio do terre#o

d.

e.

!i"i#$o(. 6esse caso, o proprietrio lesado pode em&argar a constru o, mediante ao de #%#ciao de obra #o!a !art. @<A, F, 4/4". * finalidade dessa servid o negativa preser!ar a i#timidade das +am2lias , resguardando-as da indiscri o dos vizinhos. 4onta-se a dist3ncia de metro e meio da linha divis1ria e n o do edifcio vizinho. 8 art. #<D#, 9$C, e6cl%i da proibio as abert%ras para l%" o% !e#tilao/ #o maiores de 8H cm de larg%ra sobre 9H cm de comprime#to/ co#str%2das a mais de 9m de alt%ra de cada piso , pois tais v os dificultam, pelas pequenas dimens5es e pela altura, a o&serva o do que se passa no vizinho. A -%rispr%d,#cia tem i#terpretado restriti!ame#te o art& 8IH81 aD e6ist,#cia de m%ro alto tem-se admitido a a&ertura de +anelas a menos de metro e meio, quando entre os prdios e)iste muro altoB bD portas tem-se entendido que portas podem ser a&ertas a menos de metro e meio, uma vez que o mencionado dispositivo s1 se refere a +anela, eirado, terrao ou varanda, n o aludindo a portasB cD -a#elas +i6as com !idros opacos tem-se admitido a constru o de +anelas a menos de metro e meio se se apresentam tapadas com cai)ilhos n o &asculantes, mas fi)os com vidros opacos e que n o permitam o devassamento, com &ase na S.mula #$D S=J. /receitua o art. #<D#, 9#C, que : as -a#elas c%-a !iso #o i#cida sobre a li#$a di!is;ria/ bem como as perpe#dic%lares/ #o podero ser abertas a me#os de :Bcm;. Este dispositivo, que inova o no novo 44, parece ter revogado a S.mula A#A S=J que esta&elece2 :n o se distingue a vis o direta da o&lqua, na proi&i o de a&rir +anela, ou de fazer eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prdio de outrem;. Se as abert%ras para l%" ti!erem dime#so s%perior a 8Hcm de larg%ra por 9Hcm de comprime#to/ sero co#sideradas -a#elas e caber ao propriet rio pre-%dicado imp%g# =las de#tro de a#o e dia . 6este sentido, disp5e o art. #<D$ que o proprietrio :pode, no lapso de ano e dia ap1s a conclus o da o&ra, e)igir que se desfaa +anela, sacada, terrao ou goteira so&re o seu prdioB escoado o prazo, n o poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no art. #<D#, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com pre+uzo para o prdio vizinho;. *crescenta o 9 .nico do art. #<D$2 : em se trata#do de !os/ o% abert%ras para l%"/ se-a 3%al +or a 3%a#tidade/ alt%ra e disposio/ o !i"i#$o poder / a todo tempo/ le!a#tar a s%a edi+icao/ o% co#tram%ro/ ai#da 3%e l$es !ede a claridade ;. 6este caso n o nasce, pois, para o infrator servid o de luz por usucapi o a prazo reduzido, pois o proprietrio do prdio poder construir +unto , divisa, ainda que a constru o vede a claridade. Na "o#a r%ral #o se pode edi+icar a me#os de Im do terre#o !i"i#$o !art. #<D<". Jrise-se, por fim, que a +urisprud?ncia tem admitido tam&m as clara&1ias e +anelas &em altas, colocadas a uma altura tal que torne impossvel o&servar a propriedade vizinha. ?g%as e beirais o propriet rio edi+icar de ma#eira 3%e se% pr*dio #o despe-e g%as/ diretame#te/ sobre o pr*dio !i"i#$o !art. #<DD", dei)ando entre este e o &eiral, quando por outro modo n o o possa evitar, um intervalo de #Dcm, quando menos, de modo que as guas se escoem. !art. #DH do 41digo de Kguas". 6 o pode, portanto, construir de modo que o &eiral de seu telhado despe+e so&re o vizinho. Em&ora este se+a o&rigado a rece&er as guas que correm naturalmente para o seu prdio, n o pode ser compelido a suportar as que ali fluam artificialmente, por meio de calhas ou &eirais. >epreende-se, da parte final do dispositivo supra transcrito, que se o proprietrio colocar calhas que recolham as goteiras, impedindo que caiam na propriedade vizinha, poder encostar o telhado na linha divis1ria. 7aredes di!is;rias o 44 trata das quest5es referentes a paredes divis1rias !paredemeia", ho+e de reduzida import3ncia, nos arts. #<DA a #<D%. 7aredes di!is;rias so as 3%e i#tegram a estr%t%ra do edi+2cio/ #a li#$a de di!isa& Disti#g%em=se dos m%ros di!is;rios/ 3%e so regidos pelas disposies re+ere#tes aos tap%mes& J%ro * eleme#to de !edao/ e#3%a#to parede * eleme#to de s%ste#tao e !edao . 6o tocante ao assentamento da parede divis1ria, o art. #<DH a&re ao proprietrio que primeiro edificar a seguinte alternativa2 assentar a parede somente no seu terreno, ou assent-la, at meia espessura, no terreno vizinho. 6a primeira hip1tese, a parede pertencer-lhe- inteiramenteB na segunda, ser de am&os. 6as duas hip1teses, os vizinhos podem us-la livremente. 8 dono do terreno invadido tem o direito de trave+la. Se o fizer, aquele que a construiu pode co&rar metade de seu valor. Enquanto n o a trave+ar, pode, se o dese+ar, e nos termos do art. #<$', adquirir mea o nela. /orm, ap1s hav?-la trave+ado, n o tem mais op o, pois quem a construiu pode e)igir o pagamento da mea o.

f.

)so do pr*dio !i"i#$o disp5e o art. #<#< que o propriet rio o% oc%pa#te do im;!el * obrigado a tolerar 3%e o !i"i#$o e#tre #o pr*dio/ media#te a!iso pr*!io/ para 'dele temporariame#te %sar/ 3%a#do i#dispe#s !el . reparao/ co#str%o/ reco#str%o o% limpe"a de s%a casa o% do m%ro di!is;rio(/ e 'apoderar=se de coisas s%as/ i#cl%si!e a#imais 3%e a2 se e#co#trem cas%alme#te( . Nm vez entregues as coisas &uscadas pelo vizinho, poder ser impedida a sua entrada no im1vel !art. #<#<, 9$C". Aplica=se o disposto #o re+erido dispositi!o aos casos de limpe"a o% reparao de esgotos/ goteiras/ aparel$os $igi,#icos/ poos e #asce#tes e ao aparo de cerca !i!a !art. #<#<, 9#C". Se do e6erc2cio do me#cio#ado direito pro!ier da#o/ ter o pre-%dicado direito a ressarcime#to !art. #<#<, 9<C". Euitas vezes, o proprietrio tem necessidade de penetrar no im1vel vizinho, para proceder aos servios mencionados no art. #<#<. =em direito de faz?-lo, desde que avise previamente o vizinho. Este, quando muito, poder fazer restri5es quanto a horrios, disciplinandoos. =odavia, o que tiver de penetrar no im1vel confinante fica o&rigado, por lei, a reparar o dano que porventura causar.

<ONDOJKNIO LERA5/ TRADI<IONA5 O) <OJ)J 3%a#do os direitos eleme#tares do propriet rio perte#cerem a mais de %m tit%lar/ e6istir co#dom2#io o% dom2#io com%m de %m bem . 6 o h conflito com o princpio da e)clusividade, pois entende-se que o direito de propriedade um s1 e incide so&re as partes ideais de cada cond0mino. 7era#te terceiros/ cada com%#$eiro at%a como propriet rio e6cl%si!o do todo. 8 44 disciplina o condomnio geral !tradicional ou comum", que pode ser !ol%#t rio !art. #<#A e ss." e #ecess rio o% legal !art. #<$A e ss."B e o condomnio edilcio ou em edifica5es !arts. #<<# e ss.". !i" <lassi+icao a. G%a#to . origem o condomnio pode ser2 i. <o#!e#cio#al o% !ol%#t rio o que se origina da vontade dos cond0minos, ou se+a, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo &em. ii. E!e#t%al o que resulta da vontade de terceiros, ou se+a, do doador ou do testador, ao efetuarem uma li&eralidade a vrias pessoas. iii. 5egal o% #ecess rio o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas !art. #<$%". &. G%a#to . +orma o condomnio pode ser2 i. '7ro di!iso( no condomnio :pro diviso;, apesar da comunh o de direito, h mera apar?ncia de condomnio, porque cada cond0mino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono e)clusivo da por o ocupada. ii. '7ro i#di!iso( no condomnio :pro indiviso;, n o havendo a localiza o em partes certas e determinadas, a comunh o de direito e de fato. iii. Tra#sit;rio o convencional ou o eventual, que podem ser e)tintos a todo tempo pela vontade de qualquer cond0mino. iv. 7erma#e#te o legal, que perdura enquanto persistir a situa o que o determinou !e).2 paredes divis1rias". c. G%a#to ao ob-eto o condomnio pode ser2 i. )#i!ersal quando a&range todos os &ens, inclusive frutos e rendimentos, como na comunh o hereditria. ii. Si#g%lar quando incide so&re coisa determinada !e).2 muro divis1rio". !ii" <o#dom2#io !ol%#t rio conforme se viu, condomnio voluntrio o que se origina da vontade dos cond0minos, ou se+a, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo &em. a. Direitos e de!eres dos co#d4mi#os i. Direitos com rela o aos direitos, disp5e o art. #<#A que cada cond0mino pode2 #. )sar da coisa co#+orme a s%a desti#ao e sobre ela e6ercer todos os direitos compat2!eis com a i#di!iso pode o cond0mino e)ercer so&re a coisa todos os direitos compatveis com a indivis o, n o podendo impedir que os demais consortes se utilizem tam&m de seus direitos, na propor o da cota de cada um e de acordo com a destina o do &em. =ratando-se de im1vel, pode nele instalar-se, desde que n o afaste os demais consortes. O direito de %sar a coisa/ #o e#ta#to/ #o permite ao co#d4mi#o alterar a s%a desti#ao/ 'sem o co#se#so dos o%tros( Cart& 8I8M/ N 0#icoD& No pode

alterar a s%bstO#cia da coisa #em o modo como * tradicio#alme#te %sada& Tamb*m #e#$%m co#d4mi#o pode/ sem pr*!io co#se#so dos o%tros/ dar posse/ %so o% go"o da propriedade a estra#$os Cart& 8I8M/ N0#icoD, pois o uso autorizado pela lei o pessoal. Em&ora o 44 prescreva que o cond0mino pode usar da coisa, tem ele de s%-eitar=se . deliberao da maioria/ 3%e * 3%em decide se ela de!e ser admi#istrada/ !e#dida o% al%gada/ se #o +or poss2!el o %so e go"o com%m !art. #<$<". $. Rei!i#dic =la de terceiro disp5e, ainda, o art. #<#A que pode cada co#d4mi#o rei!i#dicar a coisa 3%e este-a em poder de terceiro . *plica-se , hip1tese o art. #'$% que autoriza o herdeiro a :demandar os &ens da herana, mesmo em poder de terceiros;, &em como o 9 .nico do art. #%@#2 :at a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto , propriedade e posse da herana, ser indivisvel, e regular-se- pelas normas relativas ao condomnio;. G%al3%er dos co=$erdeiros pode reclamar a %#i!ersalidade da $era#a ao terceiro/ 3%e i#de!idame#te a poss%a. 6 o pode, assim, o terceiro opor-lhe, em e)ce o, o carter parcial do seu direito nos &ens da herana. 4omo o direito de reivindicar deferido ao proprietrio, o co#d4mi#o s; pode propor ao rei!i#dicat;ria co#tra terceiro/ e #o co#tra o%tro co#d4mi#o/ por3%e este tamb*m * propriet rio e oporia ao rei!i#dica#te ig%al direito& <o#tra o%tro co#d4mi#o s; pode caber a possess;ria. <. De+e#der a s%a posse o cond0mino, como qualquer outro possuidor, poder defender a sua posse contra outrem !art. #<#A". A. Al$ear a respecti!a parte i#di!isa o% gra! =la pode cada consorte, ainda, alhear a respectiva parte indivisa ou grav-la. O primeiro direito so+re a restrio co#tida #o art& BHM/ 3%e pre!, o direito de preempo o% pre+er,#cia em +a!or dos demais co#d4mi#os. 8 preterido poder, :depositado o valor correspondente ao preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de #'D dias, so& pena de decad?ncia;. 4onta-se esse prazo da data em que teve ci?ncia inequvoca da venda. /receitua o art. #%@<, 9$C, que : ineficaz a cess o, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditrio so&re qualquer &em da herana considerado singularmente;. =em-se entendido que, se a cota ideal alienada, com localiza o do quinh o, descri o das divisas e confronta5es, tal venda ser condicional e s1 prevalecer se, na divis o futura, coincidir o quinh o atri&udo ao vendedor com o que havia alienado ao adquirente. >o contrrio, ficar desfeita. O art& 8I8M me#cio#a ai#da 3%e o co#d4mi#o pode gra!ar a s%a parte i#di!isa& 7ode/ porta#to/ d =la em $ipoteca/ i#depe#de#teme#te do co#se#time#to dos demais co#d4mi#os. 6esse mesmo sentido proclama o art. #A$D, 9$C2 :a coisa com%m a dois o% mais propriet rios #o pode ser dada em gara#tia real/ #a s%a totalidade/ sem o co#se#time#to de todosE mas cada %m pode i#di!id%alme#te dar em gara#tia real a parte 3%e ti!er;. ii. De!eres #. @r%tos e respo#sabilidade ci!il cada co#d4mi#o respo#de aos o%tros pelos +r%tos 3%e percebe% da coisa com%m e pelo da#o 3%e l$e ca%so% !art. #<#@". *ssim, se o im1vel ur&ano e estiver ocupado por um dos cond0minos, podem os demais e)igir-lhe pagamento de quantia mensal correspondente ao locativo. Se estiver locado a terceiro, tem o cond0mino direito de pedi-lo para uso pr1prio. $. <o#correr para as despesas de co#ser!ao o% di!iso da coisa/ #a proporo de s%a parte nos termos do art. #<#H, o cond0mino o&rigado, na propor o de sua parte, a concorrer para as despesas de conserva o ou divis o da coisa, e a suportar os 0nus a que estiver su+eita. H %ma pres%#o relati!a de 3%e so ig%ais as partes

&.

ideais dos co#d4mi#os !art. #<#H, 9 .nico". O>S1 Re#0#cia . parte ideal como +orma do co#d4mi#o se e6imir das despesas e d2!idas prev? o art. #<#( que pode o cond0mino e)imir-se do pagamento das despesas e dvidas, renunciando , parte ideal. Se os demais cond0minos assumirem as despesas e as dvidas, a ren.ncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na propor o dos pagamentos que fizerem !art. #<#(, 9#C". Se n o houver cond0mino que faa os pagamentos, a coisa comum ser dividida !art. #<#(, 9$C". <. Respo#sabilidade pelas d2!idas co#tra2das em pro!eito da com%#$o segundo prescreve o art. #<#', as dvidas contradas por um dos cond0minos em proveito da comunh o, e durante ela, obrigam o co#trata#te/ 3%e ter ao regressi!a co#tra os demais co#d4mi#os. /or outro lado, quando a dvida houver sido contrada por todos os cond0minos, sem se discriminar a parte de cada um na o&riga o, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se o&rigou proporcionalmente ao seu quinh o na coisa comum !art. #<#%". E6ti#o do co#dom2#io o 44 procura facilitar a e)tin o do condomnio, que tido por todos como fonte de atritos e desavenas. *ssim, dependendo se a coisa divisvel ou n o, a e)tin o do condomnio opera-se pela2 i. Di!iso o meio adequado para se e)tinguir o condomnio em coisa di!is2!el. /ela divis o, cada cond0mino ter o seu quinh o devidamente individualizado. 6os termos do art. #<$D, : a todo tempo ser l2cito ao co#d4mi#o e6igir a di!iso d coisa com%m ;. A di!iso pode ser amig !el o% -%dicial. S1 se admite a primeira forma, por escritura p.&lica, se todos os cond0minos forem maiores e capazes. Se um deles for menor, ou se n o houver acordo, ser necessria a divis o +udicial. Fsso porque o art. #<$# determina que se apliquem , divis o de condomnio, no que cou&er, as regras de partilha da herana !arts. $D#< a $D$$" e o art. $D#( esta&elece2 :ser sempre +udicial a partilha, se os herdeiros divergirem, assim como se algum deles for incapaz;. A ao de di!iso * imprescrit2!el , podendo ser a+uizada a qualquer tempo. A di!iso e#tre co#d4mi#os * simplesme#te declarat;ria e #o atrib%ti!a da propriedade !art. @'D 4/4". Esta poder, entretanto, ser +ulgada preliminarmente no mesmo processo. 8s cond0minos + eram proprietriosB a divis o apenas declara e localiza a parte de cada um. * sentena retroage, pois, , data do incio da comunh o, produzindo efeitos :e) tunc;. O>S1 8D <l %s%la de i#di!iso estabelecida pelos co#d4mi#os se os cond0minos fizerem um pacto de n o dividir a coisa, a avena !aler ape#as por B a#os/ s%scet2!el de prorrogao %lterior !art. #<$D, 9#C". 9D I#di!isibilidade estabelecida #as liberalidades se a indivisi&ilidade for condi o esta&elecida pelo doador ou testador, entende-se que o foi some#te por B a#os !art. #<$D, 9$C". ID 7edido -%dicial de s%presso da i#di!isibilidade a requerimento de qualquer interessado e se graves raz5es o aconselharem, :pode o +uiz determinar a divis o da coisa comum antes do prazo; !art. #<$D, 9<C". ii. Ve#da da coisa com%m em se tratando de coisa i#di!is2!el, o condomnio s1 poder e)tinguir-se pela venda da coisa comum. Estatui o art. #<$$ que, :3%a#do a coisa +or i#di!is2!el/ e os co#sortes #o 3%iserem ad-%dic =la a %m s;/ i#de#i"a#do os o%tros/ ser !e#dida e repartido o ap%rado/ pre+eri#do=se/ #a !e#da/ em co#dies ig%ais de o+erta/ o co#d4mi#o ao estra#$o/ e e#tre os co#d4mi#os a3%ele 3%e ti!er #a coisa be#+eitorias mais !aliosas/ e/ #o as $a!e#do/ o de 3%i#$o maior ;. Estatui o 9 .nico do art. #<$$ que :se #e#$%m dos co#d4mi#os tem be#+eitorias #a coisa com%m e participam todos do co#dom2#io em partes ig%ais/ reali"ar=se= licitao e#tre estra#$os e/ a#tes de ad-%dicada a coisa .3%ele 3%e o+erece% maior la#o/ proceder=se= . licitao e#tre os co#d4mi#os/ a +im de 3%e a coisa se-a ad-%dicada a 3%em a+i#al o+erecer mel$or la#o/ pre+eri#do/ em co#dies ig%ais/ o co#d4mi#o ao estra#$o ;. Se todos quiserem vender, a venda ser feita amigavelmente. Se houver diverg?ncia e

!iii"

um ou mais cond0minos quiserem vender, o&servar-se- o rito esta&elecido nos arts. ##DA e ###< e ss. do 4/4. * aliena o, depois de avaliado o &em, ser feita em hasta p.&lica, durante a qual o cond0mino poder manifestar o seu direito de prefer?ncia. c. Admi#istrao do co#dom2#io se os cond0minos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolher o tam&m o administrador, que poder ser estranho ao condomnio !art. #<$<". >eli&erar o tam&m, se o dese+arem, a respeito do regime de administra o, remunera o do administrador, presta o de contas, etc. : O co#d4mi#o 3%e admi#istrar sem oposio dos o%tros pres%me=se represe#ta#te com%m; !art. #<$A". /or n o ter 3nimo de dono, n o pode usucapir, salvo em situa5es e)cepcionais, em que o referido 3nimo restar demonstrado em raz o de circunst3ncias especiais. 8s poderes que lhe s o conferidos s o os de simples administra o. 6 o pode praticar atos que e)i+am poderes especiais, tais como alienar a coisa, rece&er cita5es, etc. /oder, entretanto, alienar coisas que ordinariamente se destinam , venda, como frutos ou produtos de propriedade agrcola. Os co#d4mi#os podem %sar a coisa com%m pessoalme#te& Se #o o dese-arem o% por desacordo tal #o +or poss2!el/ e#to resol!ero se a coisa de!e ser admi#istrada/ !e#dida o% al%gada . /ara que ocorra a !e#da/ basta a !o#tade de %m s; co#d4mi#o !arts. #<$D e #<$$". S1 n o ser vendida se todos concordarem que se n o venda. 6este caso, a maioria deliberar sobre a admi#istrao o% locao da coisa com%m . * maioria ser calculada n o pelo n.mero, sen o pelo valor dos quinh5es, e as deliberaes s; tero !alidade 3%a#do tomadas por maioria absol%ta !art. #<$H, 9#C", isto , por votos que representem mais de metade do valor total. No se#do poss2!el alca#ar a maioria absol%ta/ decidir o -%i"/ a re3%erime#to de 3%al3%er co#d4mi#o/ o%!idos os o%tros !art. #<$H, 9$C". Oavendo d.vida quanto ao valor do quinh o, ser este avaliado +udicialmente !art. #<$H, 9<C". <o#dom2#io #ecess rio o% legal * o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros, valas, que se regular pelo disposto nos arts. #$@% e #$@', e #<DA a #<D%, como preceitua o art. #<$%. Ieportamo-nos, assim, aos t1picos que tratam, respectivamente, : dos limites e#tre pr*dios e do direito de tapagem ; e :das paredes di!is;rias;. 6as referidas hip1teses, o :proprietrio que tiver direito de e)tremar um im1vel com paredes, cercas, muros, valas, ou valados, t?-lo- igualmente a adquirir mea o na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, em&olsando-lhe metade do que atualmente valer a o&ra e o terreno por ela ocupado; !arts. #<@' e #$@%". 6 o convindo os dois no preo da o&ra, ser ele ar&itrado por peritos, a e)pensas de am&os os confinantes !art. #<$@". Pualquer que se+a o valor da mea o, enquanto aquele que pretender a divis o n o o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra o&ra divis1ria !art. #<<D".

<ONDOJKNIO EDI5K<IO caracteriza-se o condomnio edilcio pela apresenta o de uma propriedade com%m ao lado de %ma propriedade pri!ada . <ada co#d4mi#o * tit%lar/ com e6cl%si!idade/ da %#idade a%t4#oma !e).2 apartamento, escrit1rio, sala, lo+a, garagem, etc." e tit%lar de partes ideais das reas com%#s !e).2 terreno, estrutura do prdio, telhado, rede geral de distri&ui o de gua, esgoto, gs e eletricidade, calefa o e refrigera o central, corredores de acesso ,s unidades aut0nomas e ao logradouro p.&lico, etc.". 8 novo 44, apesar de e)pressa remiss o , Qei AH@#L(A, que continua em vigor, contm dispositivos regrando os direitos e deveres dos cond0minos, &em como a compet?ncia das assem&lias e dos sndicos. 6esses assuntos, a referida Qei AH@#L(A aplica-se apenas su&sidiariamente. /revalece o entendimento de que o co#dom2#io #o tem perso#alidade -%r2dica. E#treta#to/ est legitimado a at%ar em -%2"o/ ati!a e passi!ame#te/ represe#tado pelo s2#dico !art. #$, FR, 4/4", em situa o similar , do esp1lio e da massa falida. !i" I#stit%io e co#stit%io do co#dom2#io o novo 44 distingue, de maneira o&+etiva, os atos de institui o e os de constitui o do condomnio. a. Ato de i#stit%io previsto no art. #<<$ e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscri o o&rigat1ria no Iegistro de Fm1veis, devendo conter, alm do disposto em lei especial, a individualiza o de cada unidade, a determina o da fra o ideal atri&uda a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destinam. &. Ato de co#stit%io C<o#!e#o de <o#dom2#ioD a 4onven o de 4ondomnio, apontada no art. #<<< como ato de constitui o do condomnio edilcio, * %m doc%me#to escrito #o 3%al se estip%lam os direitos e de!eres de cada co#d4mi#o/ e de!e ser s%bscrita pelos tit%lares de/ #o m2#imo/ 9PI das +raes ideais . * utiliza o

!ii"

do prdio por ela regulada. /ode conter outras normas aprovadas pelos interessados, alm das o&rigat1rias, desde que n o contrariem a lei. 8&+etiva, pois, esta&elecer regramento para o &om aproveitamento do edifcio por todos e para que ha+a tranq7ilidade interna. /oder ser feita por escrit%ra p0blica o% por i#str%me#to partic%lar !art. #<<A, 9#C". S o equiparados aos proprietrios, :salvo disposi o em contrrio;, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos ,s unidades aut0nomas !art. #<<A, 9$C". G%al3%er alterao posterior da <o#!e#o reclama o 3%or%m de 9PI das +raes ideais/ tamb*m deliberada em assembl*ia& A modi+icao da desti#ao origi# ria das %#idades a%t4#omas/ bem como m%da#a #a +ac$ada do pr*dio/ #as +raes ideais/ #as reas de %so com%m e o%tras e6igem a %#a#imidade de !otos !art. #<H# 44 e art. #D, 9$C, Qei AH@#L(A". O>S1 8D <o#!e#o de <o#dom2#io 6 demais co#tratos a 4onven o de 4ondomnio difere dos contratos em geral porque estes o&rigam somente as partes contratantes, enquanto a 4onven o su+eita todos os titulares de direitos so&re as unidades, ou quantos so&re elas tenham posse ou deten o, atuais ou futuros. 9D Reg%lame#to o% Regime#to I#ter#o este documento complementa a 4onven o. Seralmente, contm regras minuciosas so&re o uso das coisas comuns e colocado em quadros, no andar trreo, pr1)imo aos elevadores ou , portaria, fi)ados na parede. ID G%or%m para alterao do Regime#to I#ter#o o 44 n o tratou do quorum necessrio para a altera o do Iegimento Fnterno, o fazendo apenas em rela o , 4onven o de 4ondomnio. >iante desta omiss o, surgiram duas correntes2 8Q 7osio o quorum de $L<, por simetria ,quele esta&elecido para altera o das disposi5es constantes da 4onven o de 4ondomnio. 9Q 7osio tendo em vista a omiss o na lei, o quorum o geral, isto , de maioria simples para a altera o do Iegimento Fnterno. Estr%t%ra i#ter#a do <o#dom2#io o condomnio composto de unidades aut0nomas e reas comuns. a. )#idades a%t4#omas a unidade aut0noma pode consistir em apartamentos, escrit1rios, salas, lo+as, so&relo+as, a&rigos para veculos ou casas em vilas particulares, #o se reclama#do #0mero m2#imo de peas #em metragem m2#ima . Ne#$%ma %#idade a%t4#oma pode ser pri!ada de sa2da para a !ia p0blica !art. #<<#, 9AC". E)ige a lei que cada uma tenha designa o especial, numrica ou alfa&tica !arts. #C, 99#C e $C, Qei AH@#L(A". 7ode o propriet rio de cada %#idade al%g =la/ ced,=la/ gra! =la/ sem 3%e #ecessite de a%tori"ao dos o%tros co#d4mi#os !art. AC da Qei AH@#L(A". E estes #o t,m pre+er,#cia #a a3%isio/ ao co#tr rio do 3%e aco#tece #o co#dom2#io com%m, como previsto no art. HDA. Se, no entanto, uma mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietrios, aplicam-se-lhes as regras do condomnio comum, tais como as referentes , administra o, venda da coisa comum e pagamento de despesas e dvidas !art. (C da Qei AH@#L(A". O art& 8IIR/ N9S/ permite ao co#d4mi#o 'alie#ar parte acess;ria de s%a %#idade imobili ria a o%tro co#d4mi#o/ s; pode#do +a",=lo a terceiro se essa +ac%ldade co#star do ato co#stit%ti!o do co#dom2#io/ e se a ela #o se op%ser a respecti!a assembl*ia geral(& Se o co#d4mi#o resol!er 'al%gar rea #o abrigo para !e2c%los/ pre+erir=se= / em co#dies ig%ais/ 3%al3%er dos co#d4mi#os a estra#$os/ e/ e#tre todos/ os poss%idores( Cart& 8IIAD. /ara efeitos tri&utrios, cada unidade aut0noma tratada como prdio isolado !art. ## da Qei AH@#L(A". A %tili"ao das %#idades a%t4#omas so+re limitaes impostas pela lei e restries pre!istas #a <o#!e#o . *lm da norma geral do art. #$%%, proi&indo o uso anormal da propriedade, o art. #<<(, FT, considera de!er do co#d4mi#o #o %tili"ar as s%as partes de ma#eira pre-%dicial ao sossego/ sal%bridade e seg%ra#a dos poss%idores/ o% aos bo#s cost%mes . 8 art. #D, FFF, da Qei AH@#L(A traz id?ntica limita o, tam&m prescrevendo que o co#d4mi#o #o pode desti#ar s%a %#idade . %tili"ao di!ersa da +i#alidade do pr*dio . *ssim, se residencial, n o podem e)istir escrit1rios, ga&inetes dentrios, etc. >e todo o e)posto, resta claro que so caracter2sticas das %#idades a%t4#omas a i#depe#d,#cia e a i#di!id%ali"ao& O>S1 8D A#imais com rela o , manuten o de animais no prdio, deve haver disposi o pertinente na 4onven o. Se omissa, n o poder, em princpio, ser censurada. Se a 4onven o vedar somente a presena de animais que causam inc0modo aos vizinhos ou ameaam sua segurana, as quest5es que surgirem ser o dirimidas em fun o da prova dessas duas situa5es de fato. Se a proi&i o for genrica, atingindo animais de qualquer espcie, poder mostrar-se e)agerada na

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hip1tese de um cond0mino possuir um animal de pequeno porte e inofensivo. /or essa raz o, t,m os trib%#ais e6igido a demo#strao de 3%e o a#imal/ de alg%ma +orma/ pre-%di3%e a seg%ra#a/ o sossego o% a sa0de dos co#d4mi#os . *s clusulas restritivas e proi&itivas da 4onven o devem ser, assim, interpretadas em conson3ncia com as normas legais referentes aos condomnios, especialmente os arts. #D e #@ da Qei AH@#L(A e #$%% e #<<(, FT, 44. 9D J%lta por comportame#to a#ti=social inovou o 44 ao prever a possi&ilidade de se aplicar multa ao cond0mino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompati&ilidade de conviv?ncia com os demais cond0minos ou possuidores !art. #<<%, 9 .nico". &. ?reas com%#s os arts. #<<#, 9$C, e <C, da Qei AH@#L(A, enumeram as reas comuns do condomnio. So elas i#s%scet2!eis de di!iso e de alie#ao/ separadas da respecti!a %#idade. G%a#to . s%a %tili"ao/ dispe o art& 8R da 5ei MBR8PTM 3%e cada co#sorte poder '%sar as partes e coisas com%#s/ de ma#eira a #o ca%sar da#o o% i#c4modo aos demais co#d4mi#os e moradores/ #em obst c%lo o% embarao ao bom %so das mesmas partes por todos(. /ara us-las com e)clusividade, s1 com anu?ncia da unanimidade dos cond0minos. * fachada do edifcio propriedade de todos. *ssim, o cond0mino n o pode alter-la, a menos que o&tenha a anu?ncia de todos os consortes !art. #D, 9$C, Qei AH@#L(A". Admi#istrao do co#dom2#io edil2cio a. S2#dico a administra o e)ercida por um s2#dico/ c%-o ma#dato #o pode e6ceder de 9 a#os/ permitida a reeleio . 4ompete-lhe, dentre outras atri&ui5es, representar ativa e passivamente o condomnio, em +uzo ou fora dele. /ode ser cond0mino ou pessoa fsica ou +urdica estranha ao condomnio. Seralmente, s o empresas especializadas. &. <o#sel$o <o#s%lti!o e <o#sel$o @iscal o sndico assessorado por um <o#sel$o <o#s%lti!o, constitudo de < cond0minos, com mandatos que n o podem e)ceder a $ anos, permitida a reelei o. U ;rgo co#s%lti!o e de assessorame#to !art. $< da Qei AH@#L(A". 8 44, por sua vez, prev? que poder haver no condomnio um <o#sel$o @iscal, composto de < mem&ros, eleitos pela assem&lia, por prazo n o superior a $ anos, ao qual compete dar parecer so&re as contas do sndico. U %m ;rgo de +iscali"ao !art. #<H(". c. Assembl*ia geral a assembl*ia * o ;rgo m 6imo do co#dom2#io/ te#do poderes/ i#cl%si!e/ para modi+icar a <o#!e#o/ s%-eita#do=se ape#as . lei e .s estabelecidas #esta/ pode#do ser co#trolada pelo V%dici rio . * 4onven o de 4ondomnio e o Iegimento Fnterno s1 podem ser modificados em assem&lia pela aprova o de $L< dos votos dos cond0minos. A 0#ica e6ig,#cia para 3%e o propriet rio o% poss%idor possa participar e !otar em assembl*ia * 3%e este-a em dia com o pagame#to das despesas co#domi#iais !art. #<<H, FFF". *s decis5es da assem&lia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a 4onven o fi)ar, o&rigam todos os cond0minos, mesmo os vencidos e os que n o compareceram. i. Assembl*ia Leral Ordi# ria deve haver, anualmente, uma assem&lia geral ordinria, convocada pelo sndico na forma prevista na 4onven o, , qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, o oramento das despesas, as contri&ui5es dos cond0minos e a presta o de contas !art. #<HD". ii. Assembl*ia Leral E6traordi# ria as assem&lias gerais e)traordinrias podem ser convocadas pelo sndico ou por cond0minos que representem um quarto, no mnimo, do condomnio, sempre que o e)i+am os interesses gerais !art. #<HH".