Warren Buffett e o setor imobilirio brasileiro

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O Estrategista
03/09/2012 - 18:08 Postado por: Andr Rocha Seo: Conjuntura

Warren Buffett e o setor imobilirio brasileiro

Anualmente, Warren Buffett rene os acionistas da Berkshire Hathaway em um grande estdio para explicar suas estratgias de investimento. Trechos da carta de 2011 do investidor americano podem nos ajudar em nossos investimentos no Brasil, especialmente no setor imobilirio. As aes das imobilirias brasileiras tm sofrido bastante nos ltimos tempos. O mau desempenho no se deve a falta de demanda por novas residncias, mas a problemas na conduo das obras. O problema est todo do lado da oferta. Primeiro, o crescimento vertiginoso de novos projetos gerou inflao de custos materiais de construo e terrenos o que contribuiu para derrubar as margens. Segundo, a diversificao geogrfica produziu incremento das despesas gerais e administrativas. Terceiro, o aumento do nmero de canteiros incentivou a terceirizao da construo, prejudicando o controle das obras e reduzindo a eficincia. Quarto, o exagerado nmero de novos projetos em cidades como So Paulo e Rio de Janeiro gerou atrasos na concesso das licenas. Quinto, com atraso na entrega das unidades, as incorporadoras no conseguiram repassar os muturios aos bancos, o que prejudicou o capital de giro e, como consequncia, a gerao de caixa. Por sua vez, os consumidores continuam vidos por novas residncias. A reduo das taxas de juros, o incremento da renda real e o baixo desemprego aumentaram a confiana dos consumidores, impulsionando o crdito. Com mais financiamento privado e pblico (Minha Casa, Minha Vida), clientes, antes alijados, so incorporados ao mercado. O universo de potenciais consumidores aumenta. verdade que, com o aumento do preo dos imveis nos ltimos anos, a velocidade de vendas deve se reduzir. Porm, o mais importante que a demanda reprimida continua presente. Outro ponto a se destacar o papel dos bancos. Temos acompanhado a cruzada do governo federal para reduzir o spread bancrio (diferena entre o custo de captao e o custo do emprstimo). Mas o spread bancrio no um problema para o financiamento imobilirio, pois ele sempre foi baixo nesse segmento. Alm disso, embora se fale do maior conservadorismo na concesso de crdito devido ao aumento da inadimplncia, isso no tem ocorrido no financiamento imobilirio, mas em outras categorias como a de crdito pessoal, por exemplo. O comportamento dos bancos privados tem sido exemplar. Logo, financiamento imobilirio h.

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23/7/2013

Warren Buffett e o setor imobilirio brasileiro

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Depois de quatro pargrafos o leitor deve estar encafifado, intrigado: mas o que esse cenrio tem a ver com a carta aos investidores de Warren Buffet? Respondo. Ele, como adepto da estratgia de adquirir bons ativos a preos depreciados, viu boa oportunidade nas aes das construtoras americanas aps a crise do subprime em 2008. A recuperao do setor nos Estados Unidos tem sido lenta em decorrncia da queda da renda, do alto nvel do desemprego e da sobreoferta do estoque de imveis. Contudo, segundo ele, o nmero de novas unidades lanadas tem sido inferior ao nmero de famlias sendo formadas. Com isso, quando o estoque atual se reduzir e a confiana do consumidor retornar, as aes do setor tendem a se recuperar. No segundo semestre, diversas incorporadoras brasileiras revisaram seus oramentos, o que acarretou forte queda da margem bruta no trimestre (para entender o efeito contbil da reviso do oramento no trimestre da atualizao e nos posteriores, veja post O impacto do estouro do oramento na margem das incorporadoras (http://www.valor.com.br/valor-investe/o-estrategista/2672870/o-impacto-doestouro-do-orcamento-na-margem-das-incorporadoras), de 23/05/12). Por outro lado, essa reviso, aliada reduo das estimativas oficiais de lanamentos, pode desanuviar o cenrio para as construtoras. A Vinci Partners, antiga controladora da PDG (PDGR3), acaba de retornar ao comando da empresa. Talvez ela tenha um pensamento similar ao de Buffet: o pior j passou. A conferir.

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