Você está na página 1de 142

UNIVERSIDADE DE SO PAULO

FACULDADE DE FILOSOFIA, LETRAS E CINCIAS HUMANAS


DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA HUMANA
Toms Cortez Wissenbach
A cidade e o mercado imobilirio: uma anlise da
incorporao residencial paulistana entre 1992 e 2007














So Paulo
2008
UNIVERSIDADE DE SO PAULO
FACULDADE DE FILOSOFIA, LETRAS E CINCIAS HUMANAS
DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA HUMANA
A cidade e o mercado imobilirio: uma anlise da
incorporao residencial paulistana entre 1992 e 2007
Toms Cortez Wissenbach
Dissertao apresentada ao Programa de
Ps-Graduao em Geografia Humana do
Departamento de Geografia da Faculdade
de Filosofia, Letras e Cincia Humanas da
Universidade de So Paulo, para obteno
do ttulo de Mestre em Geografia.
Orientador: Prof. Dr. Antonio Carlos Robert Moraes








So Paulo
2008
Resumo
O presente trabalho prope uma anlise espacial da produo de apartamentos em
So Paulo no perodo entre 1992 e 2007, utilizando, de forma combinada, trs
bases de dados: o Cadastro Territorial e Predial, de Conservao e Limpeza TPCL
da Secretaria Municipal de Finanas; o Censo Demogrfico do IBGE; e o Cadastro
de Lanamentos Imobilirios da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio
Embraesp. Partimos do dialgo com pesquisas que tratam das preferncias
locacionais da incorporao, e buscamos introduzir na discusso a dimenso
temporal nas determinaes que marcaram diferentes fases do setor imobilirio no
perodo. Com isso, observamos que o desempenho da incorporao foi marcado
por descontinuidades e no por configurar tendncias constantes.
Ao longo do estudo foi possvel identificar dois momentos de expanso
imobiliria na cidade: o primeiro, em meados da dcada de 1990; e o segundo, em
meados da dcada de 2000. Percebemos que as estratgias empresariais utilizadas
em cada perodo levaram a distintos tipos de produo e, por conseqncia,
projees diferenciadas sobre o espao urbano. Se nos anos 90 novas formas de
organizar a produo imobiliria propiciaram a construo de unidades de mdio
padro, em um movimento mais perifrico, no perodo atual a forte capitalizao
do setor expressou-se na produo de alto padro, numa tendncia espacialmente
mais concentrada. Neste ltimo, a importncia da localizao no pde ser medida
em funo dos seus atributos fsicos, mas no seu papel de ampliar a receita gerada
pelas empresas e, em funo disso, ser a base da valorao das empresas no
mercado de capitais.
Palavras chave: geografia urbana, economia, So Paulo, mercado imobilirio,
localizao urbana.
Abstract
The present study carries a spatial analysis of housing production in the
municipality of So Paulo, Brazil, between the years of 1992 and 2007, utilizing a
combination of three different databases: the Territorial and Real Estate,
Conservation and Cleanliness Register (Cadastro Territorial e Predial, de
Conservao e Limpeza TPCL), from the So Paulo Municipal Secretary of
Finance; the National Demographic Census, from the Brazilian Institute of
Geography and Statistics (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica IBGE);
and the Real Estate Launch Register from the Brazilian Estate Studies Company
(Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio EMBRAESP). Departing from
previous research which approached the real estate developers locational
preferences either by means of qualitative research or geospatial analysis, this work
aims to introduce the time dimension in the study of the city of So Paulo real estate
market, not as a variable but in an effort to propose its periodization. We could infer
from this that the performance of the local real estate market during the studys time
span is marked by discontinuities rather than by regular tendencies.
It was possible to identify two moments of real estate expansion in the city:
the first around the 1990s and the second around the decade of 2000. Business
strategies performed during each of these periods have led to distinct types of
production, and, consequently, different projections over the urban space. If
during the 1990s new forms of real estate production favored the construction of
mid-standard, predominantly peripheral units, during the current stage the strong
capitalization of the sector has expressed itself in the form of high-standard
production with a predominantly central, concentrated distribution. In the latter,
the importance of localization cannot be measured from physical attributes, but
rather through its role in amplifying the companies revenue and, accordingly,
representing the basis for the companies stock market valuation.
Keywords: urban geography, economy, So Paulo, real estate market,
urban location.
5
Sumrio
Agradecimentos 8
Introduo 9
1. Setor imobilirio e incorporao residencial:
parmetros, condies e limites de sua ao 20
Economia do setor imobilirio 20
Uma mercadoria incomum 29
A incorporao residencial 35
Riscos, inovao e produtividade na incorporao residencial 43
2. Estrutura urbana e transformaes no parque residencial
paulistano nas dcadas de 90 e 2000. 47
Informaes sobre a dinmica imobiliria residencial 48
As transformaes no parque residencial paulistano 1991-2006 64
3. O movimento recente da incorporao 1992-2007:
lgicas produtivas e espaciais 85
O movimento recente da incorporao residencial paulistana 85
Estratgias empresariais e a expanso da produo 1994-1997 103
O recente crescimento da incorporao residencial: 2004-2007 108
A dinmica das localizaes e o crescimento imobilirio 120
Consideraes finais 132
Referncias bibliogrficas 138
ndice de figuras
Figura 1 Variao entre domiclios particulares permanentes e lotes fiscais residenciais
Municpio de So Paulo
2000 60
Figura 2 Distritos Criados pela Lei Municipal n 11.220/1992
Municpio de So Paulo 63
Figura 3 Nmero de lotes fiscais, segundo padro de uso
Municpio de So Paulo
1991 67
Figura 4 Participao dos apartamentos no total de domiclios
Municpio de So Paulo
1991 69
Figura 5 Terrenos no edificados
Municpio de So Paulo
1991 70
Figura 6 Porcentagem de domiclios em apartamentos sobre o total de
domiclios particulares permanentes
Municpio de So Paulo
1991 e 200 74
Figura 7 Domiclios Vagos
Municpio de So Paulo
2000 78
Figura 8 Evoluo da rea de terreno, segundo modalidades de uso
Municpio de So Paulo
1991-2006 80
Figura 9 Coeficiente bruto de aproveitamento, segundo modalidades de uso
Municpio de So Paulo
1991-2006 81
Figura 10 Evoluo do nmero de lotes fiscais residenciais
segundo categorias de tipologia e padro
Municpio de So Paulo
1991-2006 83
Figura 11 rea construda, rea de terreno e nmero de unidades dos lanamentos residenciais
Municpio de So Paulo
1992-2007 88
Figura 12 Variao percentual de rea construda, rea de terreno e nmero de unidades
dos lanamentos residenciais verticais
Municpio de So Paulo
1993-2007 89
Figura 13 Evoluo de mdia de rea til, segundo o nmero de dormitrios
Municpio de So Paulo
1992-2007 92
Figura 14 Nmero de unidades e mdia de rea til em lanamentos de 2 e 4 dormitrios
Municpio de So Paulo
1992-2007 94
Figura 15 Unidades lanadas, segundo o nmero de dormitrios
Municpio de So Paulo
1992-2007 98
Figura 16 Nmero de unidades lanadas de 2 e 4 dormitrios
Municpio de So Paulo
1992-2007 100
Figura 17 Total de rea construda lanada
Municpio de So Paulo
1997 e 2006 101
Figura 18 Terrenos consumidos segundo nmero de dormitrios
Municpio de So Paulo
1997 e 2006 102
Figura 19 Evoluo do nmero de unidades lanadas em flats e cooperativas habitacionais
Municpio de So Paulo
1992-2007 105
Figura 20 Nmero de unidades lanadas em cooperativas
Municpio de So Paulo
1992-2007 106
Figura 21 Nmero de unidade lanadas em flats
Municpio de So Paulo
1992-2007 107
Figura 22 Financiamentos imobilirios: nmero de unidades financiadas e valores contratados
Brasil
2001-2007 113
Figura 23 Prazo mdio de vendas (em meses) segundo nmero de dormitrios da unidade
Municpio de So Paulo
2004-2007 117
Figura 24 Valor global de vendas
Municpio de So Paulo
1995 - 2006 122
Figura 25 Variao do valor global de vendas segundo distritos
Municpio de So Paulo
2001-2006 124
Figura 26 Evoluo da rea construda lanada Mooca, Ipiranga e Vila Leopoldina
1993-2006 128
Figura 27 Evoluo da rea construda Morumbi, Santana e Tatuap
1993-2006 129
Figura 28 Evoluo da rea construda Jaguar e Barra Funda
1993-2006 130
Figura 29 Unidades residenciais lanadas
Municpio de So Paulo
1977-2007 134
ndice de tabelas
Tabela 1 Empregos e estabelecimentos, segundo segmentos e grupos selecionados
Municpio de So Paulo
2006 25
Tabela 2 Participao do municpio no total de empregos e estabelecimentos da Regio Metropolitana,
Estado de So Paulo e Brasil
Municpio de So Paulo
2006 27
Tabela 3 Nmero de empresas, lanamentos, unidades lanadas e valor geral de vendas,
segundo nmero de lanamentos da incorporadora
Municpio de So Paulo
1992-2007 41
Tabela 4 Distritos, segundo o grau de verticalizao
Municpio de So Paulo
1991 68
Tabela 5 Domiclios particulares permanentes em apartamentos,
segundo grupos de distritos municiais
Municpio de So Paulo
1991-2000 75
Tabela 6 Unidades, blocos lanados e valor geral de vendas, segundo grupo de distritos
Municpio de So Paulo
1991-2000 76
Tabela 7 Unidades lanadas por nmero de dormitrios, segundo faixas de preos do
apartamento e renda domiciliar em salrios mnimos
Municpio de So Paulo
2006 97
Tabela 8 Captao de recursos no Mercado de Capitais, em milhes de reais
2006 e 2007 115
8
Agradecimentos
Ao Tonico, Prof. Dr. Antonio Carlos Robert Moraes, pela orientao e pela fora
que sempre transmitiu;
Aos professores Herv Thery e Alfredo Pereira de Queiroz Filho pelas sugestes na
banca de qualificao;
Silvia Anette Kneip pelo apoio e confiana;
A todos os colegas da Sempla e do Dipro, pelo aprendizado intenso nos ltimos
dois anos, especialmente ao Andr, pela parceria e as aulas de corel, Maria
Raimunda, pelas informaes preciosas do Censo, ao Akinori pelas tabelas da Rais,
Maria Isabel e Liane pelas conversas sobre o TPCL, ao Bene pela ajuda com os
deflatores, ao Esdon pelas ajudas no Maptitude, Tet e Isaura por ouvir minhas
explicaes sobre o mercado imobilirio;
Ao Vagner Bessa e ao Andr Nagy, da Fundao SEADE, por tudo que aprendi com
eles;
Ao Z Pedro pela verso em ingls do resumo;
Aos meus tios Eugenia e Alfredo Paesani;
Aos meus pais, Alex e Cristina Wissenbach;
Adele e ao Vitor pelo carinho.
9
Introduo
ntre 1992 e 2007 foram lanados no Municpio de So Paulo cerca de 400
mil apartamentos. Esta produo, no seu conjunto, significou uma
importante ao privada sobre a cidade: terrenos foram comprados, casas
demolidas, reas industriais ocupadas para a construo de edifcios de
apartamentos, refletindo mltiplas decises de transformar o espao, tomadas por
empreendedores bastante heterogneos. Neste movimento, articularam-se a oferta
e a demanda a partir de requisitos diferentes que convergiram e se concretizaram
na compra dos imveis. Para o produtor, a viabilidade econmica do
empreendimento imobilirio dependeu da combinao de aspectos particulares da
localizao, do tipo de lanamento, do segmento do mercado, como de aspectos
macroeconmicos ligados disponibilidade de crdito, crescimento da demanda,
etc. Para o comprador, a aquisio de uma residncia surgiu de uma deciso
complexa; dependeu, de um lado, do seu nvel de renda e ciclo de vida familiar e,
de outro, dos atributos do imvel e a sua localizao e, de alguma forma, uma
avaliao sobre a perspectiva futura de ambos.
Quando optamos pelo destaque da produo residencial vertical para
compreender as implicaes espaciais da incorporao imobiliria, privilegiamos a
convergncia de um processo econmico e a sua dimenso espacial. O recorte a
partir do produto, a unidade habitacional vertical, justifica-se pela sua importncia
tanto na estrutura do setor da construo e da economia da cidade, quanto pelo
impacto provocado na estrutura e nas dinmicas urbanas. A produo de
apartamentos imprime uma transformao no territrio, intensificando o
aproveitamento econmico do lote urbano e induzindo um rearranjo da
distribuio espacial da populao e das classes sociais na cidade.
1
Nesse sentido, o
conjunto da produo reconfigura a morfologia urbana, a densidade demogrfica e

1
Cardoso, Adauto Lcio. Mercado imobilirio e segregao: a cidade do Rio de Janeiro. In:
Ribeiro, L. A. Q. (org.) O futuro das metrpoles: desigualdades e governabilidade. Rio de
Janeiro: Revan, 2000.
E
10
de rea construda, ao mesmo tempo em que altera a intensidade, o tipo dos fluxos
intra-urbanos e o custo do acesso terra na cidade.
2

Uma anlise das relaes entre a incorporao e o espao insere-se numa
discusso mais ampla entre a economia e o territrio j que combina as
caractersticas de um setor econmico, um segmento do mercado e tambm um
agente direto na reconfigurao do espao. A transformao da cidade
impulsionou um segmento expressivo da economia paulistana que, entre outros
aspectos, teve forte capacidade de absoro de mo-de-obra. Certamente, no foi
apenas a produo habitacional que constituiu este setor, mas esta atividade que
alavancou as suas principais empresas.
3
A particularidade de So Paulo, nesse
aspecto, o fato de que, alm de concentrar as principais empresas do ramo
imobilirio no Brasil, coloca-se como o principal objeto da interveno privada da
incorporao.
A presente pesquisa traz um objetivo mais amplo que o de compreender a
relao entre incorporao imobiliria e o espao urbano. Para tanto, esta parte
inicial do trabalho prope um dialogo com a produo acadmica sobre o tema em
duas direes. A primeira envolve a discusso sobre o posicionamento da pesquisa
em relao ao seu objeto uma vez que se trata de um segmento econmico
polmico e controvertido, que produz efeitos negativos sobre a cidade, alm de
constituir num importante ator poltico, especialmente no plano municipal. A
segunda discusso, procura equacionar as diferentes formas de compreender o

2
A produo bibliogrfica neste tema relativamente vasta. No mbito da produo nacional,
podemos destacar aqueles que deram mais nfase produo privada e sua dimenso urbana:
Maricato, Erminia. (org.) A produo capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial. So
Paulo: Alfa-mega: 1982; Silva, H. M. B. Terra e moradia: que papel para o municpio. Tese de
doutorado. So Paulo: FAU-USP, 1997; Villaa, Flvio Jos Magalhes. Espao intra-urbano no
Brasil. So Paulo: Studio Nobel/Fapesp/Lincoln Institute, 2001; Morais, M. P. The Housing
Conditions in Brazilian Urban Areas during the 1990s. Texto para discusso n 1.085. Braslia,
Ipea, 2005; Abramo, Pedro. Mercado e ordem urbana: do caos teoria da localizao
residencial. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2001.
3
A histria da incorporao imobiliria na cidade j foi objeto de vrios estudos e destacam a
importncia da produo de apartamentos na histria das principais empresas no setor. As
pesquisas, verdade, no deixam de destacar o papel da execuo de obras pblicas, mostrando
uma origem comum entre incorporadoras e empreiteiras. Pereira-Leite, L. R. Estudo das
estratgias das empresas incorporadoras do municpio de So Paulo no segmento residencial
no perodo 1960-1980. Dissertao de mestrado. So Paulo: FAU-USP, 2006. Botelho, Adriano.
Uma trajetria do mercado imobilirio em So Paulo (1554-2004). In: Carlos, A. F. A.; Oliveira,
A. U. (orgs.) Geografia das metrpoles. So Paulo: Contexto, 2006.
11
espao e, particularmente as caractersticas de localizao e as suas influncias
sobre a atividade incorporadora.
No simples tratar de uma produo acadmica to extensa como a que
contempla o mercado imobilirio. Nossa opo, diante da impossibilidade de
realizarmos uma reviso bibliogrfica minimamente abrangente, a de traar um
breve panorama com o intuito de estabelecer um posicionamento diante do
controvertido objeto da nossa pesquisa: o mercado imobilirio e, especificamente,
a incorporao residencial. Este objeto caracteriza-se, de incio, por sua vinculao
direta ao conjunto de negcios que envolve a construo e o desenvolvimento das
cidades. Representa a fora dos interesses privados na apropriao das riquezas
produzidas. Possui, ao mesmo tempo, um carter eminentemente especulativo,
favorecido pela ausncia de uma poltica urbana mais efetiva e propiciado pela
intensidade e rapidez das transformaes urbanas.
Num contexto em que o mercado imobilirio e a incorporao aparecem
como os grandes atores dos interesses privados, em contraposio aos direitos
coletivos e ao bem comum, destacamos um conjunto de trabalhos que estabelecem
uma postura crtica em relao este agente. Com isso, ressaltamos o estudo sobre
a apropriao privada de bens comuns da cidade e do que se convencionou em
chamar de mais-valia urbana, ou seja, a valorizao provocada pelas intervenes
pblicas. Este foi o caso do Parque Burle Marx e os empreendimentos ao redor
conhecidos como Panamby.
4
Da mesma forma, a relao entre o desenvolvimento
imobilirio e a seqncia de intervenes do Estado (obras e despejos),
principalmente no chamado quadrante sudoeste da cidade.
5

Uma abordagem igualmente crtica, porm com maior nfase nas
dinmicas econmicas, trata da crescente importncia do capital financeiro no
processo imobilirio e, com isso, o seu domnio sobre o territrio. Alm de mostrar
a importncia do setor imobilirio para a dinmica do capitalismo aponta para as

4
Sobre o Panamby ver: Barroso, Daniella Almeida. Projeto urbanstico Panamby: uma "nova
cidade" dentro de So Paulo. Dissertao de mestrado. So Paulo: FFLCH-USP, 2006.; Botelho,
A. O financiamento e a financeirizao do setor imobilirio: uma anlise da produo do espao e
da segregao scio-espacial atravs do estudo do mercado da moradia na cidade de So Paulo.
Tese de doutorado. So Paulo: FFLCH-USP, 2005.
5
Sobre a histrica recente do quadrante sudoeste da cidade ver: Fix, Mariana. Parceiros da
excluso; Ferreira, Joo Sette Whitaker. So Paulo: o mito da cidade Global. Tese de Doutorado.
Fau-Usp. So Paulo, 2003; Van Wilderode, Daniel Julien. Cidade venda : interpretaes do
processo imobilirio. Tese de Doutorado. Fau-Usp. So Paulo, 2000.
12
suas contradies. Destacam-se elementos de irracionalidade na produo de bens
imveis, associados a uma forte instabilidade, intimamente vinculados ao fato de
ser este setor uma espcie de vlvula de escape de situaes de excesso de liquidez
na economia.
6

Um segundo conjunto de trabalhos realizados no interior da academia
caracteriza-se pela busca da interao com o setor produtivo, fornecendo subsdios
e apoio tomada de deciso, anlise estratgica, com foco na chamada qualidade
de investimento. Essa linha se concentra em um departamento da Escola
Politcnica da Universidade de So Paulo e j produziu uma srie de estudos sobre
as mais variadas dimenses do mercado imobilirio, tais como fatores locacionais
para o mercado residencial e de escritrios, mecanismos de captao de
investimento, geoprocessamento aplicado ao mercado, entre outros. Alm disso,
procura formar profissionais para atender aos requisitos de mercado. Segundo
Monetti, uma das coordenadoras do grupo, o objetivo o de
(...) promover a capacitao de tomadores de deciso no setor de Real
Estate e dos geradores de informao para suporte deciso, sob a tica
econmica, financeira e mercadolgica. Vem se ajustando continuamente
em termos de contedo, com a velocidade que as pesquisas acadmicas e
as demandas do setor avanam.
7

Alguns dos trabalhos produzidos no mbito do referido grupo so
fundamentais para o presente trabalho, embora o nosso objetivo seja claramente
distinto.
Um terceiro conjunto prope, independentemente de variaes mais ou
menos crticas, um dilogo entre mercado imobilirio e planejamento. Nesse
mbito a produo bastante vasta e alguns destes trabalho foram utilizados na
presente dissertao. A Secretaria Municipal de Planejamento comparou fatores
locacionais e entre eles destacou a importncia da definio do coeficiente de
aproveitamento de um lote. Apontou, dessa forma, para a necessidade de

6
Carlos, A. F. A. . So Paulo: do capital industrial ao capital financeiro. In: Carlos, Ana Fani A. ;
Oliveira, Ariovaldo U.. (Org.). As Geografias de So Paulo. A metrpole do sculo XXI. So Paulo:
Editora Contexto, 2004, v. , p. 51-83.; Botelho, A. Financiamento e finaceirizao; VOLOCHKO,
Danilo. A produo do espao e as estratgias reprodutivas do capital: negcios
imobilirios e financeiros em So Paulo. Dissertao de mestrado. So Paulo: FFLCH-
USP, 2007.
7
Monetti, E. Os profissionais de Real Estate para o gerenciamento dos 10 bilhes captados nos
IPOs. Carta do NRE-Poli, julho-setembro de 2007, p.5.
13
desvincular do direito propriedade o direito ao adensamento construtivo,
subsidiando no apenas o Plano Diretor Estratgico, mas tambm diversas aes
da poltica urbana nacional.
8

Em seguida temos estudos que, combinando crtica ao mercado com
perspectivas de planejamento, apontam para o fato de a valorizao incontrolada
do solo urbano, associado especulao imobiliria prejudica o acesso aos bens da
cidade e, particularmente o desenvolvimento de polticas habitacionais.
9
H
tambm os que, como Lefevre e Abramo, procuram compreender a dinmica do
mercado imobilirio sem partir de uma postura crtica a priori. O primeiro destaca
o papel da localizao e do preo do terreno dentro do oramento de um
empreendimento, e o segundo indaga sobre para qual ordem urbana o mercado
nos leva.
10

O posicionamento diante do mercado imobilirio adotado para a presente
pesquisa se define em consonncia com este ltimo grupo de autores
mencionados. Assim, o prprio roteiro do estudo de construir questes que sejam
encaminhadas por meio de uma robusta base de informaes pressupe um
objetivo que o de ampliar a capacidade de compreender e mensurar os
movimentos da incorporao na cidade. Isso no significa dizer que se trata de
propor uma viso neutra, mas de uma postura metodolgica capaz de construir as
reflexes a partir de indagaes que nos remetam ao plano emprico. Da mesma
forma que no situamos o presente trabalho no campo do planejamento urbano,
mas que os seus resultado tenham como perspectiva servir de apoio interveno
pblica e ao ordenamento do territrio.
Feitas essas consideraes, retomamos a discusso a respeito da dinmica
estabelecida nas relaes entre o mercado imobilirio e a cidade e, mais
especificamente, sobre as caractersticas de uma localizao que favorecem a
incorporao imobiliria. Diversos estudos j procuraram avanar nesta questo e

8 So Paulo (Cidade), Secretaria de Planejamento Urbano. Zoneamento e mercado imobilirio:
subsdios para a transformao da legislao urbanstica do Municpio de So Paulo. Sempla,
Cadernos de planejamento 1992, n 5.
9 Sobre esse assunto ver, entre outros, Silva, H. M. B. Terra e moradia: que papel para o
municpio. Tese de doutorado. So Paulo: FAU-USP, 1997.
10 Abramo, Pedro. Mercado e ordem urbana; Lefvre, Rodrigo Bueno. Notas sobre o papel dos
preos dos terrenos em negcios imobilirios de apartamentos e escritrios na cidade de So
Paulo. In: Maricato, E. (org.) A produo capitalista da casa (e da cidade).
14
seus resultados implicam em formas distintas de compreenso do espao urbano.
Expressando uma enorme diversidade na forma de tratamento dos dados, tais
pesquisas vo de leituras qualitativas, anlises exploratrias e descritivas at
procedimentos estatsticos mais complexos como modelos de regresso e anlises
fatoriais.
Uma primeira abordagem destaca os chamados atributos de localizao,
entendidos como um conjunto de caractersticas de vizinhana que qualificam um
determinado empreendimento. A compreenso da importncia destes atributos
envolve, grosso modo, duas estratgias de pesquisas. Na primeira, destaca-se o
estudo de Andra Pascale que utilizou entrevistas qualitativas com agentes de
mercado corretores, incorporadores e profissionais de marketing imobilirio
em sucessivas rodadas em que se busca consensos.
11
Desta forma, a autora chegou
a cinco grupos de atributos relevantes para a incorporao imobiliria.
O primeiro deles traz aspectos relativos qualidade ambiental e vizinhana
em que so testadas as proximidades com praas e parques, aterros sanitrios,
rios, crregos etc. O segundo grupo refere-se acessibilidade e sistema virio, no
qual verificou-se a baixa importncia da proximidade de linhas de nibus e de
trem. Por outro lado, foi considerado relevante a proximidade com pontos de txi e
estaes de metr, o bom dimensionamento das vias, a facilidade de estacionar e o
fcil acesso a vias arteriais. O terceiro grupo trabalha com presena de comrcio e
servios. Os resultados indicaram que os servios com maior freqncia de
utilizao (lavanderias, bancos, academias e universidades) so mais importantes
do que servios com menor freqncia de utilizao (centros culturais e livrarias).
Um quarto grupo trata da presena da infra-estrutura urbana (gua, luz, esgoto),
que considerado imprescindvel, um requerimento e no um qualificador de uma
dada localidade. Por fim, o quinto grupo trata dos aspectos socioeconmicos da
localizao, ou seja, as caractersticas sociais da vizinhana. Este ltimo foi
considerado o mais importante para a composio do valor e liquidez de um
imvel. O interessante que a maioria dos critrios adotados no mbito dos
atributos socioeconmicos so de repulso: baixo ndice de violncia, afastado de
reas de prostituio, nvel socioeconmico da regio e local distante de favelas.
Apenas um de atrao, ou seja, definidos por uma qualidade positiva: local

11
Pascale, A. Atributos que configuram qualidade.
15
prximo a bairros valorizados. importante mencionar a ressalva feita pela autora
de que a valorizao dos atributos diferente conforme o perfil de renda, estado
civil e ciclo de vida familiar.
12

Uma segunda estratgia importante para compreender os atributos de
localizao favorveis incorporao imobiliria a de utilizar tcnicas estatsticas
e geoespaciais. Destacamos, de incio o trabalho de Gonalves e Torres que
elegeram uma srie de atributos inseridos no mesmo modelo de regresso
espacial.
13
Foi possvel perceber a importncia relativa de cada um deles. Assim, a
proximidade com as zonas exclusivamente residenciais ZERs, com praas e
parques e de distritos com empregos de alta escolaridade foram considerados os
elementos mais significativos para a valorizao imobiliria. Em relao ao metr,
diferentemente dos resultados sugeridos por Pascale, o trabalho no considerou, a
princpio, como um elemento que interfere positivamente no preo dos imveis.
Por outro lado, os autores confirmam a influncia negativa ocasionada pela
proximidade favelas.
Ainda no campo das anlises espaciais, um ponto importante em relao
localizao refere-se s centralidades. Essas podem ser definidas de diferentes
formas. O mencionado trabalho de Gonalves e Torres calculou o centro de massa
dos lanamentos imobilirios utilizando como medida o valor do m. a partir desse
clculo cujo ponto se localiza nas proximidades do parque do Ibirapuera,
constatou que o gradiente de variao dos preos tm aumentado nos ltimos 15
anos. Ou seja a diferena entre o preo do m de reas prximas e distantes do
centro de massa cada vez maior Biderman procura aplicar os modelos de Von
Thunen utilizando, entre outras variveis, os lanamentos residenciais no mercado
imobilirio. Para o autor, os custos de transporte so, ao mesmo tempo, fator de
atrao e de repulso das atividades econmicas e habitacionais.
14

Ainda na aplicao de mtodos estatsticos para mensurar a importncia dos
atributos de localizao sobre a dinmica imobiliria temos o trabalho de Herman e

12
Pascale, A. Atributos que configuram qualidade, p. 85-90.
13
Gonalves, Renata da Rocha; Torres, Haroldo da Gama. O mercado de terras em So Paulo e a
continuada expanso da periferia. Anais do XII Encontro da Associao Nacional de Ps-
graduao em Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional. Belm, 2007.
14
Gonalves, R. R.; Torres, H. da G. O mercado de terras em So Paulo; Biderman, C. Foras de
atrao e repulso.
16
Haddad sobre a relao entre os preos dos aluguis e a proximidade de reas
verdes. Os autores, que se ativeram dinmica dos preos imobilirios, utilizaram
na sua metodologia um modelo empregado com freqncia na avaliao de bens
imveis que o de preos hednicos. A proposta consiste em decompor o preo dos
imveis, considerados como a juno de uma cesta de bens. Ou seja, pressupe que,
ao comprar uma residncia o consumidor est adquirindo uma srie combinada de
produtos entre as quais a localizao. Os autores constataram que esta proximidade
no significa sempre um aumento no preo do aluguel. Evidentemente que as
periferias Norte e Sul da cidade no so reas nobres de So Paulo. Afora isso,
perceberam um forte gradiente de aumento no valor dos alugueis no s em funo
da proximidade de reas verdes, mas, mais uma vez, das ZERs.
Este conjunto de anlises apresentadas so extremamente teis pois
confirmam ou desmentem noes bastante comuns sobre os aspectos que
valorizam uma determinada localizao. No h dessa forma muitas novidades em
termos do que uma pessoa comum, no especialista, atribui ao valor de um imvel.
Em uma anlise mais atenta por outro lado, podemos considerar esse tipo de
anlise como parcial, ou seja, que capta somente um ponto de vista de relao
entre espao urbano e mercado imobilirio. Trata-se de uma perspectiva que
carrega um peso da chamada economia urbana neoclssica no apenas pela
tendncia de fazer uma representao geomtrica e bidimensional do espao, mas
tambm por considerar unicamente a viso do consumidor dos imveis,
reforando assim uma viso que reflete a chamada soberania da demanda.
Indagamos, nessa linha, se, do ponto de vista da incorporao a percepo
do espao a mesma. Dialogando com a dimenso relacional do espao urbano
consideramos que uma outra possibilidade de v-lo, diz respeito no apenas s
suas caractersticas intrnsecas mas tambm como possibilidade de propiciar
ganhos extraordinrios aos incorporadores. Estes extrapolam os lucros oriundos
do processo produtivo em si. Os lucros de incorporao esto associados a
oportunidades fundirias relacionadas a trs possibilidades: a) uma negociao
vantajosa para os proprietrios; b) um estoque de terras que j era propriedade da
empresa (da a importncia do chamado banco de terras que ser aprofundado a
seguir); c) a substituio do padro de uso do solo de uma determinada localidade,
ou seja, onde havia indstrias ou residncias de um determinado padro surgem
apartamentos de um padro socioeconmico maior.
17
Este ponto de vista foi tratado com profundidade por Silva e defendido
efusivamente por Maricato. Para elas, os ganhos relacionados s estratgias
fundirias so to importantes para o setor que explicariam a sua baixa
produtividade. Isso porque (...) os ganhos provm mais das atividades correlatas
do que das produtivas
15
. importante notar que, com essa, possibilidade, a terra
deixa de ser um insumo dedutvel do lucro operacional dos empreendimentos,
para se converter em um fator de lucratividade. Na combinao entre as
caractersticas da construo e o processo de incorporao, a produtividade coloca-
se tambm como uma questo espacial.
16

Diante disso, a primazia do incorporador na produo imobiliria
fortemente associada sua capacidade de, diante de inmeras incertezas, buscar
novas oportunidades para aumentar sua lucratividade. Estas buscam so,
constantemente, atribudas s oportunidades fundirias e s estratgias espaciais
de suas aes. Abramo define este movimento como uma articulao de uma
economia das antecipaes, uma economia monetria e uma economia
produtiva.
17

Em suma, uma segunda possibilidade de compreendermos o espao e a
localizao no se d diretamente por seus atributos mas pela busca de
oportunidades fundirias ou de produzir uma lucratividade acima da mdia do
mercado. Nessa perspectiva, o espao deixa de ser representado por um conjunto de
atributos (tangveis ou intangveis) e se torna um elemento de lucratividade. Emerge
da a capacidade do incorporador de identificar oportunidades, assumir um risco e
por meio de sua ao produzir qualidades de localizao onde antes no havia.
Tal persperctiva d destaque ao estudo das dinmicas fundirias. Isso
porque a terra, como dissemos, mais do que um substrato para a produo
imobiliria, uma base que permite ampliar os lucros da incorporao. As
estratgias para que se potencialize a capacidade de gerar lucros de um
determinado lote urbano se manifesta por diferentes meios. Uma forte expresso
desse princpio tem apresentado hoje de forma cada vez mais freqente nas
anlises relativa capacidade de gerar lucros de uma determinada empresa. Trata-

15
Maricato, Ermnia. Questo fundiria no Brasil e o Ministrio das Cidades. So Paulo, 2005.
Disponvel em: www.fauusp.usp.br/labhab.
16
Santos, Milton. A Natureza do espao. So Paulo: Hucitec, 1996.
17
Abramo, P. A cidade caleidoscpica, p. 210.
18
se do banco de terra ou land bank, ou seja, o estoque de terrenos em propriedade
das empresas sem estes tenham sido utilizados. Apesar de nem todas as principais
empresas lanarem mo deste expediente, a sua formao resulta num elemento
extremamente valorizado na conjuntura atual.
Isso porque quando, em funo de diferentes fatores, vive-se um momento de
expectativa de valorizao da propriedade imobiliria, ou seja uma tendncia de
valorizao no s dos imveis mas tambm dos terrenos, a propriedade prvia de
um estoque de terra potencializa excepcionalmente a possibilidade de uma empresa
de extrair lucros. Essa possibilidade contabilizada no momento da valorar uma
empresa e evita tambm que a demasiada valorizao fundiria paralise as
operaes de uma incorporadora ou diminua a suas possibilidades de lucro.
Uma estratgia importante para os incorporadores a permuta com o
proprietrio de terras. Nesse caso, que tem sido predominante no mercado, h
uma troca entre ambos em que o pagamento lanado para o momento de venda
das unidades. Sendo assim, tornam-se parceiros no empreendimento numa
relao que tende a ser vantajosa para os dois. Para o incorporador, resulta em
menor imobilizao da capacidade de investimento permitindo um um maior
portflio para o mesmo capital de giro, alavancando o volume de produo e os
resultados da empresa.
18
J o proprietrio, por no ter recebido o montante no
ato, obtm um valor maior pelo terreno. Em geral, a sua anlise tem como
referncia a taxa de retorno de aplicaes financeiras.
Se esta prtica possui inmeras vantagens ela no , do ponto de vista do
capital, destituda de riscos. Para compreend-los importante notar que h uma
desvinculao entre o preo do terreno e seu custo. Por se tratar de uma permuta e
uma parceria, ambos apresentam possibilidades de variao ao longo do
empreendimento. O primeiro, correspondente ao valor recebido pelo proprietrio,
est vinculado velocidade de vendas (a demora da unidade em ser vendida
representa um prejuzo ao proprietrio) e validao da oferta pelo mercado.
Dessa forma, o proprietrio pelo prmio de mais receita de venda de terreno,
compra os riscos de velocidade de vendas e de comportamento dos preos no

18
Rocha-Lima Jr., J. Precificao de permutas. Carta do NRE-Poli, abril-julho de 2008, p. 1.
19
mercado.
19
Do ponto de vista do incorporador e, considerando que pela troca
estabelecida oferecido ao proprietrio unidades habitacionais prontas, o custo do
terreno tambm passa a ser varivel e estar vinculado ao custo da construo.
Nesse sentido as oscilaes no custo da obra e especialmente no preo do material
de construo passam a refletir no custo do terreno.
A complexidade das interaes entre a incorporao residencial, as finanas
e o mercado de terras anuncia a questo que propomos deslindar neste trabalho.
Partindo de um dialgo com pesquisas recentes que abordaram as preferncias
locacionais do incorporador imobilirio, tanto por meio de mtodos qualitativos,
quanto por anlises geoespaciais, buscamos introduzir a dimenso temporal no
estudo do mercado imobilirio paulistano, no como uma mera varivel, mas num
esforo de periodizao. Com isso, sugerimos tratar os atributos de localizao
numa perspectiva mais ampla, ou seja, vinculados ao processo de valorizao do
espao.
20

Nesse movimento sublinham-se as descontinuidades da produo de
residncias ao longo dos ltimos 15 anos, remetendo uma particularidade na
relao entre o capital financeiro e o setor produtivo. Enquanto os recursos oriundos
do mercado de capitais so extremamente volveis, as formas produzidas a partir
desse fluxos alteram a morfologia urbana de maneira duradoura. Assim, o captulo
inicial traz consideraes gerais a respeito do setor imobilirio, procurando
dimension-lo na economia urbana. Em seguida, o captulo 2 trata das
transformaes no parque residencial paulistano, a partir da produo de
apartamentos. O captulo 3, por fim, prope uma reflexo sobre relaes entre a
cidade e o mercado imobilirio no estudo das dinmicas da incorporao ao longo
das dcadas de 1990 e 2000. na convergncia entre dinmicas econmicas e
espaciais que propomos estruturar a anlise espacial da incorporao residencial
que ser apresentada.

19
Rocha-Lima Jr., J. Precificao de permutas, p. 2. Tal relao juridicamente complexa, j que o
registro da incorporao exige que o terreno j tenha sido adquirido pelo incorporador. A sada
utilizada a emisso de notas promissrias que indicam o compromisso de pagamento do terreno.
20
Moraes, A. C. R.; Costa, W. M. A valorizao do espao. So Paulo: Hucitec, 1999. 1 Ed., 1984.
20
1. Setor imobilirio e incorporao residencial:
parmetros, condies e limites de sua ao
s mtuas implicaes entre a incorporao residencial e o espao urbano
resultam da combinao e interao de mltiplas variveis relacionadas s
dinmicas de um segmento popular, o imobilirio, s particularidades da
mercadoria produzida a unidade habitacional, e s transformaes nas
localizaes da cidade. Circunscrever este segmento no conjunto da atividade
econmica, apresentando algumas particularidades suas e breves comentrios sobre
o seu modo de funcionamento so os objetivos da parte inicial do presente trabalho.
O ponto de sada apresentarmos a nossa definio a respeito do setor
imobilirio. Ao mesmo tempo, procuramos medidas que possam indicar o seu peso na
economia paulistana. Nesse contexto, buscamos caracterizar o segmento especfico da
nossa anlise que a incorporao residencial. Para tanto, necessrio, por um lado,
apresentar as diferentes formas de compreender este agente e, por outro, entender as
especificidades da habitao como mercadoria. Estes marcos so a base para
apresentarmos algumas caractersticas do funcionamento da incorporao, j
trazendo para o contexto paulistano com um breve apontamento sobre a sua trajetria
antes do incio da dcada de 90. Por fim, apresentamos um panorama do setor em
relao aos seus mtodos gerenciais, s possibilidade de inovao e s suas estratgias
diante dos riscos inerentes essa atividade.
Economia do setor imobilirio
Uma definio nica e incontroversa a respeito do setor imobilirio no uma
realidade observada na bibliografia sobre o tema. Os conceitos utilizados, cujos
significados no costumam aparecer de forma explcita, frequentemente variam
com os objetivos do estudo. Em geral, limites entre setor imobilirio e indstria da
A
21
construo so difusos e pouco claros. No foi necessria, portanto, uma extensa
reviso da literatura para perceber variaes nas formas de abord-lo. No entanto,
afora algumas proposies mais exticas como construbusiness
21
, as definies
oscilam entre o enfoque mais analtico, que procura se aproximar mais das
especificidades do setor e do seu conjunto de atividades, e a abordagem de carter
mais operacional que d um tratamento mais genrico ao setor em funo da
necessidade de comparao com outros segmentos da economia, tornando as
definies mais atreladas s classificaes oficiais da atividade econmica.
No primeiro caso h uma nfase maior ao conjunto de atividades
propriamente imobilirias, enquanto no segundo o enfoque privilegia a indstria
da construo e, dentro desta, o subsetor de edificaes. Uma vez que no so
vises excludentes entendemos que possvel trabalharmos com uma combinao
de ambas. Assim, importante utilizarmos uma definio que permita
dimensionar o setor de maneira genrica: no nmero de empresas, de empregos,
da participao na economia do municpio. J a definio mais analtica ser
importante para avanarmos nas especificidades do modo de funcionamento da
incorporao residencial.
O significado mais amplo considera que o setor imobilirio se forma a
partir do conjunto de atividades relacionadas s diversas etapas de trabalho, antes,
durante e depois da construo dos imveis.
22
De forma resumida, compreendem
desde o segmento de materiais de construo (fabricao e comercializao), passa
pela aquisio de terrenos, e pelo processo de construo em si, ligado dinmica
da construo civil. So necessrias ainda outras atividades relacionadas
comercializao de um bem de alto custo: a promoo dos lanamentos
imobilirios, e a venda das unidades e os servios de corretagem. A importante
participao do setor bancrio e financeiro se d em todas as fases do

21
Abiko, A. K.; Gonalves, O. M. O futuro da construo civil no Brasil: resultados de um estudo
de prospeco tcnolgica da cadeia produtiva da construo habitacional. Escola Politcnica
da Universidade de So Paulo: So Paulo, 2003.
22
So variadas as definies e denominaes relacionadas ao mercado imobilirio. Em linhas
gerais, o presente trabalho segue a definio adotada por Botelho, Adriano. O financiamento e a
financeirizao do setor imobilirio: uma anlise da produo do espao e da segregao
scio-espacial atravs do estudo do mercado da moradia na cidade de So Paulo. Tese de
doutorado. So Paulo: FFLCH-USP, 2005. Existem algumas variaes como a apresentada por
Pereira-Leite que define cinco segmentos: corretagem e seguros; administrao de propriedades
e construes; financiamento imobilirio; desenvolvimento de terras e construo de casa; e
avaliao de imveis. Pereira-Leite, L. R. Estudo das estratgias das empresas incorporadoras.
22
empreendimento, inclusive extendendo-se por muito tempo aps a sua concluso.
Esta integrao fundamental para o financiamento tanto da produo como da
aquisio das habitaes.
23
Uma vez concludo, o empreendimento produz um
fluxo contnuo de servios: a administrao de edifcios, segurana e limpeza,
manuteno (fachadas, elevadores, sistemas hidrulicos e eltricos etc.), aluguis,
revendas e reformas.
Trata-se, portanto, de uma ampla gama de aes, algumas delas
envolvendo segmentos da economia que no so exclusivos ao setor imobilirio,
tornando sua definio, mensurao e anlise tarefas complexas. Estas questes
vo sendo percebidas quando, a partir do conjunto de atividades mencionadas,
procuramos dimensionar o setor imobilirio na estrutura econmica do Municpio
de So Paulo, indagando tambm sobre a participao de cada um dos subsetores.
Sua importncia em relao regio metropolitana, ao Estado de So Paulo e ao
Brasil tambm foi objeto de uma breve anlise, bem como a participao no
mbito dos investimentos privados.
Na busca por uma caracterizao do setor, chama a ateno que, apesar de
existir um conjunto expressivo de indicadores sobre o mercado imobilirio,
produzidos principalmente no mbito privado, a grande dificuldade surge quando
procuramos medidas que apresentem comparabilidade com o restante da economia.
Assim, no difcil encontrarmos dados sobre a produo, tais como nmero de
lanamentos imobilirios, Valor Global de Vendas - VGV
24
, rea lanada etc.
25
Estas
medidas, extremamente teis para analisarmos o comportamento do setor, no
permitem compar-lo com os demais segmentos da economia.
Cabe destacar, particularmente, a dificuldade de colher informaes
relacionadas contribuio do setor na riqueza produzida pelo conjunto da
atividade econmica, tanto no municpio como no pas. O sistema de contas

23
Botelho, A. O financiamento e a financeirizao, p. 12.
24
Valor global de vendas o nome que o mercado imobilirio d para a receita bruta potencial dos
empreendimentos, ou seja, a soma do valor unitrio de todos os imveis que so colocados
venda em um empreendimento.
25
As principais informaes no setor so produzidas pelo Sindicato das Empresas de Compra,
Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So Paulo - Secovi e
pela Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp, alm da Associao Brasileira das
Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana - Abecip que fornece informaes sobre o
financiamento habitacional. A Jones Lang La Salle fornece boletins trimestrais relacionados
oferta e a ocupao dos edifcios de escritrios.
23
nacionais que faz o clculo do Produto Interno Bruto brasileiro e a contribuio de
estados e municpios, no permite uma diviso setorial que alcance o setor
imobilirio. O mais prximo que chega a participao da indstria da construo
civil que, ao computar obras virias e de infra-estrutura, camuflam a verdadeira
dimenso das atividades especificamente imobilirias.
As pesquisas econmicas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica -
IBGE, por sua vez, estruturam-se segundo os tradicionais setores de atividade:
indstria, comrcio, servios e construo civil.
26
No permitem, portanto, a
agregao intersetorial proposta, neste trabalho, para o setor imobilirio. Por
serem amostrais, tambm impossibilitam a desagregao das informaes para o
Municpio de So Paulo. O melhor conjunto de informaes econmicas oriundo
da Pesquisa da Atividade Econmica Paulista - PAEP no ano de 2001.
27
A
defasagem temporal, porm, se agrava se considerarmos que este foi um ano de
baixa atividade econmica, significativamente distinto dos dias atuais,
principalmente no setor imobilirio. Isso no lhe tira o grande mrito de apontar
caractersticas estruturais relativas atividade econmica.
No plano dos registros administrativos, contamos com a riqueza das
informaes oriundas da Relao Anual de Informaes Sociais - Rais, do
Ministrio do Trabalho e do Emprego, para o ano de 2006. Optamos por no fazer
uma leitura temporal por dois aspectos. Primeiro, porque a evoluo recente do
setor ser tratada, em uma outra abordagem, na seqncia deste trabalho.
Segundo, porque ao utilizarmos a Classificao Nacional de Atividades
Econmicas - CNAE, na sua verso 2.0., que s comeou a ser aplicada em 2006,
tornamos a tarefa de construir uma srie histrica muito mais trabalhosa.
28


26
Desde 1985, o IBGE no realiza censos econmicos. Nos anos 90, este censo foi substitudo pelo
Cadastro Geral de Empresas - Cempre e por pesquisas anuais amostrais: a Pesquisa Anual de
Servios - PAS; a Pesquisa Anual da Indstria - PIA; a Pesquisa Anual do Comrcio - PAC; e a
Pesquisa Anual da Indstria da Construo - PAIC.
27
Trata-se de uma pesquisa bastante detalhada e extensa realizada pela Fundao Seade nos anos
de 1996 e 2001.
28
A nova classificao nacional (CNAE 2.0), deu mais destaque aos segmentos do setor imobilirio,
tratando separadamente a atividade da incorporao e a construo de edifcios. Nos relatos
tcnicos do processo de reviso da CNAE, no h nenhuma a justificativa para esta incluso. O
segmento da incorporao no consta na classificao desenvolvida pela diviso de estatsticas da
ONU, a Internacional Standard Industry Classification - ISIC. No mais, as atividades imobilirias
so a traduo direta das real estate activities. A classificao internacional pode ser encontrada
em: http://unstats.un.org/unsd/cr/registry/regct.asp. Acesso em 30/04/2008. J a
classificao brasileira encontrada em www.cnae.ibge.gov.br. Acesso em 30/04/2008.
24
A utilizao da Rais possui algumas vantagens importantes. A primeira
que ela alcanou uma excelente cobertura no mbito das empresas com Cadastro
Nacional de Pessoa Jurdica - CNPJ.
29
O cadastro permite tambm o
georeferenciamento das empresas e, portanto, o clculo da importncia de cada
instncia espacial no territrio. Neste caso, nossa preocupao foi a delimitao do
setor no mbito municipal e no intra-urbano. Finalmente, esta base de
informaes se mostra extremamente flexvel no sentido de construirmos uma
agregao prpria e intersetorial, da qual entendemos ser a mais prxima de
captar o conjunto de atividades relacionadas ao setor imobilirio.
Procuramos represent-lo, tal como definido no incio desta seo, por
meio dos grupos da atividade econmica definidos pela CNAE verso 2.0.
30
Os
grupos selecionados constituram trs segmentos: fabricao e comercializao de
materiais de construo; construo de edifcios e incorporao; e atividades
imobilirias que incluem compra, venda, locao de imveis, servios de
corretagem, entre outros. As atividades bancrias e os fundos de investimento
imobilirio no foram computados. Isso porque, apesar de serem fundamentais
para o desenvolvimento do setor, no so atividades exclusivas do setor fato que
iria dificultar muito a pesquisa.
Estes segmentos, juntamente com o respectivo nmero de
estabelecimentos e de empregos esto apresentados na tabela 1. importante
observar que para as empresas multilocalizadas (que possuem filiais) so contadas
em cada um dos seus estabelecimentos. J o nmero de empregos expressa, na
realidade, vnculos empregatcios formais. Assim, no caso do trabalhador possuir
mais de um vnculo, ele computado mais de uma vez. Em termos de empregos,
destaca-se o subsetor da construo de edifcios (residenciais e no-residenciais),
com mais da metade do total do setor, e o subsetor de comercializao de materiais
de construo. Em relao ao nmero de estabelecimentos, destaca-se o
crescimento na participao relativa das incorporadoras e das atividades
imobilirias. Chama a ateno tambm a queda proporcional no nmero de
estabelecimentos da construo de edifcios. O agregado do setor imobilirio,
segundo os dados da Rais, indicam uma participao na economia paulistana que

29
Segundo o Ministrio do Trabalho e do Emprego - MTE, desde 2001 a cobertura chega a 99% das
empresas formalizadas. Ver: www.mte.gov.br.
30
Como qualquer classificao, a CNAE possui limitaes, relacionadas dificuldade em
estabelecer limites rgidos para uma dinmica econmica complexa. Entretanto, permite uma
boa referncia sobre a participao do setor imobilirio na atividade econmica.
25
pode ser considerada modesta: 6,8% sobre o total de empregos do municpio e 6%
no total de estabelecimentos.
31
Este percentual no se altera muito medida que
mudamos de mbito espacial, ficando sempre por volta de 6 e 7% na regio
metropolitana e Estado de So Paulo. No Brasil esta participao cresce e, em
relao aos empregos, chega a cerca de 10%.
Tabela 1
Empregos e estabelecimentos, segundo segmentos e grupos selecionados
Municpio de So Paulo
2006
Estabelecimentos Empregos Segmento Grupo CNAE
Nmero % Nmero %
231. Fabricao de vidro e
de produtos do vidro
84 0,62 6.672 3,20
232. Fabricao de cimento 14 0,10 464 0,22
233. Fabricao de artefatos de
concreto, cimento, fibrocimento,
gesso e materiais semelhantes
169 1,25 3.758 1,80
234. Fabricao de produtos
cermicos
30 0,22 407 0,19
239. Aparelhamento de pedras e
fabricao de outros produtos de
minerais no-metlicos
220 1,62 3.223 1,54
I. Produo e comercializao
de materiais de construo
474. Comrcio varejista de
material de construo
6.575 48,55 55.427 26,55
411. Incorporao de
empreendimentos imobilirios
1.002 7,40 10.453 5,01 II. Incorporao e construo
412. Construo de edifcios 3.065 22,63 110.399 52,88
681. Atividades imobilirias
de imveis prprios
839 6,20 6.368 3,05 III. Atividades imobilirias
682. Atividades imobilirias por
contrato ou comisso
1.545 11,41 11.620 5,57
Total 13.543 100,00 208.791 100,00
Fonte: Relao Anual de Informaes Sociais - Rais, 2006.
Em relao ao contingente da fora de trabalho, poderamos apresentar
duas ressalvas, que poderiam indicar uma participao maior. A primeira diz
respeito sazonalidade do emprego na construo que costuma oscilar durante o
ano.
32
Como a Rais registra o nmero de trabalhadores em 31/12, este pode no
representar o auge da empresa naquele ano. O segundo aspecto a ser considerado
a ocorrncia freqente de subcontrataes neste setor, que, se considerada,
poderia indicar uma participao maior nos empregos formais. H tambm a
presena de trabalhadores sem carteira assinada, que no aparecem na Rais. Este

31
Neste levantamento no foram considerados os empregos do setor pblico. Isso porque sendo o
Municpio de So Paulo sede do governo estadual, servidores de outras cidades so declarados
aqui gerando uma clara distoro.
32
Frana, C. R. A.; Matteo, M. Modernidade e arcasmo na construo paulista. In: Seade, Revista
So Paulo em Perspectiva.
26
contingente poderia ser expressivo j que comum atribuirmos alta taxa de
informalidade no setor da construo. Porm, observamos, no perodo recente,
indcios de um aumento da formalizao do trabalho neste segmento, apoiado em
dois fatores: primeiro, a temos relatos da intensificao da fiscalizao sobre as
empresas a partir de 2002; segundo, a abertura de capital das incorporadoras
aumentou a presso para a formalizao do emprego. Estes fatos, somados ao
crescimento recente do setor, explicariam os dados levantados pelo observatrio
do Trabalho do Municpio de So Paulo que mostram um expressivo crescimento
do emprego formal entre 2005 e 2007 na construo civil.
33

A concentrao do setor imobilirio paulistano no cenrio nacional foi
outro aspecto tratado neste trabalho. Os resultados so apresentados na tabela 2.
Nesse sentido importante destacar a expressiva participao das empresas do
municpio em relao regio metropolitana, sobretudo. Isso ocorre
principalmente no segmento construo e incorporao, sendo que as atividades
de carter industrial apresentam uma pequena participao no municpio. A
concentrao deste segmento no municpio em relao ao contexto metropolitano
confirma o papel do Municpio de So Paulo na trajetria de empresas que aps
consolidadas na capital extrapolaram os seus limites.
Essa afirmao aparentemente contraditria com o resultado observado
na participao do Municpio de So Paulo em relao ao Estado e ao Brasil. O
dado surpreendente at porque fato conhecido que as principais empresas do
setor imobilirio esto sediadas no Municpio de So Paulo. A relativamente baixa
participao do setor imobilirio do municpio, segundo estabelecimentos e
empregos, pode ser explicada por um conjunto de hipteses. Inicialmente porque,
em se tratando de nmero de estabelecimentos, podemos considerar que a sede da
empresa estaria no municpio e suas unidades locais em outras localidades. Desta
forma, muitos estabelecimentos fora do municpio podem ser filiais de empresas
cujas sedes esto na capital paulista. Isso no ocorreria no caso da regio
metropolitana em funo da proximidade entre os municpios. Por ltimo,
podemos imaginar que fora da Regio Metropolitana de So Paulo o uso de mo-
de-obra mais extenso, principalmente porque os salrios so mais baixos.

33
A evoluo dos empregos formais da construo civil mostra que na comparao do acumulado
de janeiro a novembro de 2007, em relao ao mesmo perodo do ano anterior, apresentou
crescimento da ordem de 159,3%. Secretaria Municipal do Trabalho; Dieese. Anlise do mercado
de trabalho do Municpio de So Paulo no ano de 2007, p. 5. Disponvel em:
http://portal.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/trabalho/atlasmunicipal/relatorios/0001. Acesso
em abril de 2008.
27
Uma interpretao mais especulativa, entretanto, apontaria para o fato de
que a incorporao ainda uma atividade eminentemente local dado que a sua
lgica de funcionamento pede um conjunto de informaes relacionadas a
conhecimentos intangveis, sobre o mercado local de terras, as caractersticas da
demanda etc. Sendo assim, a participao do segmento se aproxima bastante da
proporo populacional do municpio em relao ao Brasil. Por outro lado, o dado
parece indicar o tipo de estratgia utilizada pelas incorporadoras paulistanas para
expandir suas atividades pelo territrio brasileiro. A prtica mais comum, nesse
caso, a de estabelecer parcerias com empresas locais.
Tabela 2
Participao do municpio no total de empregos e estabelecimentos da Regio Metropolitana,
Estado de So Paulo e Brasil
Municpio de So Paulo
2006
Na RMSP No Esp No Brasil Segmento Grupo CNAE
E
m
p
r
e
g
o
s

E
s
t
a
b
e
-

l
e
c
i
m
e
n
t
o
s

E
m
p
r
e
g
o
s

E
s
t
a
b
e
-

l
e
c
i
m
e
n
t
o
s

E
m
p
r
e
g
o
s

E
s
t
a
b
e
-

l
e
c
i
m
e
n
t
o
s

231. Fabricao de vidros e
de produtos do vidro
41,89 50,60 26,48 29,37 16,34 13,31
232. Fabricao de cimento 67,64 58,33 15,60 18,42 2,74 6,51
233. Fabricao de artefatos
de concreto, cimento,
fibrocimento, gesso e
materiais semelhantes
41,05 35,28 14,50 9,68 3,27 2,20
234. Fabricao de produtos
cermicos
9,17 33,71 0,74 1,86 0,20 0,46
239. Aparelhamento de pedras
e fabricao de outros produtos
de minerais no-metlicos
35,20 56,56 15,39 21,13 3,75 3,93
I. Produo e
comercializao de
materiais de construo
474. Comrcio varejista
de material de construo
61,29 58,64 24,20 22,21 7,47 6,38
411. Incorporao de
empreendimentos imobilirios
85,30 80,61 53,40 44,34 14,12 15,56 II. Incorporao e construo
412. Construo de edifcios 79,42 73,75 41,21 26,68 8,96 5,39
681. Atividades imobilirias
de imveis prprios
84,30 82,42 62,32 54,02 20,09 17,74 III. Atividades imobilirias
682. Atividades imobilirias
por contrato ou comisso
85,95 78,23 60,09 46,92 24,35 17,12
Total 69,55 65,35 31,36 25,64 8,20 6,76
Fonte: Relao Anual de Informaes Sociais - Rais, 2006.
28
As informaes levantadas sobre o setor imobilirio numa perspectiva de
comparao intersetorial suscitam alguns pontos importantes, que ultrapassam os
limites do presente trabalho. De incio, chama a ateno a ausncia de informaes
que possibilitem tais comparaes em contraste com o destaque que o mercado
imobilirio tem recebido e com a intensidade das transformaes pela qual passa
atualmente. Outra questo relevante perceber a inadequao de formas
tradicionais de se produzir informao e conhecimento a partir da tradicional
diviso entre grandes setores: indstria, comrcio e servio. Alm de se mostrar
inoperante para captar a dinmica imobiliria, a diviso no reflete a rpida
transformao organizacional das empresas. Como exemplo, temos a integrao
produtiva horizontal e vertical dificulta uma clara separao entre os
convencionados setores da economia.
As tabulaes realizadas, alm de ajudarem nas definies possveis
relativas ao setor imobilirio, nos ajuda a trilhar um caminho intermedirio entre
dois extremos. De um lado, temos um discurso de apologia ao mercado imobilirio
que, no raro, superdimensiona o peso econmico do segmento, valendo-se muitas
vezes de indicadores que no permitem comparao com outros setores. Um
exemplo dessa situao a utilizao do VGV para apresentar e dimensionar o
setor. Apesar dos bilhes de reais envolvidos trata-se apenas da receita bruta
potencial e no do desempenho econmico do setor, seu valor adicionado ou
receita lquida. Se necessria cautela para analisar os nmeros apresentados, em
geral, pelos sindicatos patronais, tambm no realista ignorar o peso econmico
do mercado imobilirio. Assim, por mais que a atividade se contraponha, muitas
vezes, a uma racionalidade urbanstica que preza pela qualidade de vida de seus
cidados, no se pode ignorar que o setor tem uma participao significativa na
gerao de emprego e renda na cidade.
Nesse sentido, se mostramos que o setor no pode ser superestimado, as
informaes coletadas sobre os investimentos anunciados mostram uma faceta
importante da atividade imobiliria. Segundo pesquisa da Fundao Seade, as
atividades imobilirias tm uma participao de 14,5% dos investimentos
anunciados entre 2002 e 2006 na capital.
34
Considerando os diferentes ramos de

34
Trata-se de cerca de 1,8 bilhes de reais de investimentos em atividades imobilirias diante de 12
bilhes de reais aproximadamente. As informaes foram extradas da Pesquisa de
Investimentos Anunciados do Estado de So Paulo - PIESP. Uma tabulao especial foi
solicitada desagregando as informaes para o Municpio de So Paulo, por ramos de atividade
econmica.
29
atividade, essa participao perde apenas para transportes areos e transportes
terrestres. Assim, no se pode ignorar a importncia econmica do segmento,
principalmente quando procuramos estabelecer um dilogo com o planejamento
urbano. exatamente esta dupla dimenso econmica e espacial que procuramos
convergir ao longo do trabalho e explorar na discusso a respeito de incorporao
residencial. E neste segmento especfico que buscamos construir marcos
qualitativos de anlise.
Uma mercadoria incomum
Para compreendermos a lgica de funcionamento da incorporao residencial
importante partir de consideraes sobre o significado econmico e urbano da
habitao. Diferentes estudos, independentemente da sua linha metodolgica,
chamam a ateno para o fato de ser esta uma mercadoria especial,
significativamente diferente das demais.
35
Isso porque a moradia , para as famlias,
um bem de alto custo e longo consumo, at mesmo no mbito dos bens durveis.
Associado a isso, a sua fixidez no espao marca uma grande diferena em relao aos
outros produtos: ao invs de circularem para atingir o mercado consumidor, so os
consumidores que se deslocam quando adquirem uma habitao.
Diante dessa considerao, nosso ponto de sada para so as conseqncias
urbanas e econmicas da produo da habitao considerando a sua imobilidade,
alto custo e longa durao.
36
Estes trs elementos impem um ciclo mais lento de
realizao de um investimento e, portanto, condies especiais de circulao do
capital.
37
Significam tambm que a moradia e as caractersticas de sua localizao
so indissociveis, seja do ponto de vista do valor do imvel, seja na sua liquidez.
Assim, o preo da unidade residencial no resulta apenas de aspectos intrnsecos
(rea, padro construtivo, padro de acabamento etc.), mas tambm de elementos
externos unidade habitacional, vinculado-o a oscilaes da dinmica urbana ao

35
A referncia para a forma como os distintos mtodos vem a produo habitacional Abramo, P.
Mercado e ordem urbana. Um bom resumo da habitao na teoria econmica est em Morais,
M. P. The Housing Conditions.
36
Na realidade devemos considerar que h uma parcela muito diminuta das habitaes que no so
fixas no espao, como trailers, barcos e alguns projetos futuristas ligados aos conceitos de
cpsulas de morar e mquina de morar.
37
Silva, H. M. B. Terra e moradia, p. 6.
30
longo do tempo. As mudanas podem ser positivas, resultando na valorizao de
uma localidade, mas tambm negativas com a degradao do ambiente em funo
do trnsito, nvel de rudo, criminalidade entre outros.
Assim, seja qual for a linha metodolgica, tanto nos modelos
economtricos fundados na escola neoclssica, como nas abordagens baseadas na
teoria marxista, h um consenso de que o consumo da habitao tambm
consumo de espao.
38
Ao situarmos a produo de apartamentos no contexto
espacial apontamos para limites e possibilidades. Por um lado, a produo de
imveis novos tem limites fundirios, uma vez que cada empreendimento gasta
um terreno disponvel, e o uso residencial compete com outras atividades.
39
Ela se
faz sobre uma superfcie finita, sobretudo quando implica em vantagens de
localizao, como terrenos de frente para o mar ou para parques urbanos.
40
Por
outro, a concentrao fundiria e a reteno especulativa das terras podem
permitir incorporao imobiliria lucros oriundos da transformao em larga
escala de distintas localidades urbanas, gerando os chamados de sobrelucros de
incorporao.
41

Mesmo admitindo que uma pequena parcela do parque habitacional
transacionada no mercado, o longo consumo da habitao faz com que a maior
parte da oferta seja constituda por produtos em estoque, cujas caractersticas,
tipologia e localizao refletem decises tomadas no passado.
42
Assim, a cada ciclo
de incorporaes determinadas partes da cidade e segmentos de mercado ficam
saturados, obrigando os empreendedores a buscar outros mercados e localizaes,
e incluir nos seus empreendimentos elementos que os diferenciem dos demais.
Esta procura impulsiona um processo de inovao, tanto de produto, quanto de

38
Abramo, P. Mercado e ordem urbana.
39
Silva, H. M. B. Terra e moradia, p. 6.
40
Harvey argumenta que o valor de uso da terra no reproduzvel. Segundo o autor: A qualidade
da terra em um estado apropriado para certos tipos de atividade humana pode ser modificado
por meio da criao de valores de uso no ambiente construdo, mas a quantidade total de terra
sobre a superfcie do globo no pode aumentar ou diminuir de forma significativa pela ao dos
seres humanos. Harvey, David. Los limites del capitalismo y la teoria marxista. Mxico: Fondo
de Culturas Econmica, 1990, p. 337. Traduo nossa. Uma discusso sobre a questo no
contexto brasileiro, especialmente sobre a localizao litornea est em: Moraes, A. C. R. Beira-
mar, lugar comum? A valorizao e a valorao dos espaos litorneos. In: Contribuies para a
gesto da zona costeira no Brasil. So Paulo: Edusp/Hucitec, 1999.
41
O termo aparece em muitos trabalhos, como referncia; podemos destacar o trabalho de Silva, H.
M. B. Terra e moradia, que explica detalhadamente este processo.
42
Morais, M. P. The Housing Conditions, p. 7.
31
localizao e, por sua vez, os lanamentos tendem a desvalorizar as unidades
existentes.
43

A ocupao da cidade pelo uso habitacional vai se transformando medida
que so introduzidos novos produtos, como os condomnios horizontais fechados,
os empreendimentos mistos (usos residenciais e no-residenciais) e os
condomnios-clube. Com isso, tambm a proliferao das chamadas facilidades: a
piscina agora raia, o salo de festas e, mais recentemente, garage band, cinemas
etc. As inovaes podem provocar a desvalorizao nas residncias j construdas.
Como exemplo, podemos citar a difuso das manses suspensas, sobretudo a
partir da dcada de 90, um dos fatores que levou relativa desvalorizao de
algumas reas em Zona Estritamente Residencial - ZER.
44
Hoje observamos em
algumas dessas reas, como o Pacaembu, com muitos imveis venda sem
encontrar comprador ou tendo que ser vendido a um preo inferior a um
apartamento do mesmo padro.
Retomando as caractersticas gerais do imvel residencial, devemos
sublinhar como o seu alto custo traz consigo importantes conseqncias na forma
como o setor produtivo imobilirio se organiza. O tema do financiamento
habitacional torna-se central para a discusso j que, na maior parte dos casos, a
compra s possvel quando existe crdito. O volume de financiamento disponvel
tem, portanto, forte influncia na dinmica do mercado, afetando no apenas o
consumidor, mas tambm o produtor, sobretudo pela possibilidade de alavancar
recursos. Apesar do vnculo entre financiamento e habitao ser estrutural h, no
Brasil, um processo de crescente financeirizao do setor imobilirio,
especialmente no segmento da incorporao, a partir de mecanismos como a
criao de fundos de investimento imobilirios, securitizao de recebveis, e mais
recentemente, a abertura de capital das empresas.
45


43
Abramo, Pedro. A cidade caleidoscpica. Coordenao espacial e conveno urbana: uma
perspectiva heterodoxa para a economia urbana. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2007.
44
Definidas pelo Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo, Lei n 13.430/2002.
45
Neste segundo aspecto so importantes as contribuies de Botelho, A. O financiamento e a
financeirizao, e de Volochko, Danilo. A produo do espao e as estratgias reprodutivas do
capital: negcios imobilirios e financeiros em So Paulo. Dissertao de mestrado. So Paulo:
FFLCH-USP, 2007. Ambos os trabalhos destacam a crescente importncia dos recursos oriundo
do mercado financeiro no poder de ao das empresas incorporadoras.
32
No mbito dos compradores, alm do montante significativo de recursos
despendidos, os custos de transao so relevantes. De carter regressivo, atingem
com maior incidncia os imveis cujo valor de transao menor, reduzindo a
mobilidade residencial medida que cai o nvel de renda.
46
Especialmente num
cenrio de predominncia de moradores proprietrios, existe um impacto
significativo nas dinmicas e ajustes na relao mercado de trabalho e local de
moradia.
47
A questo da mobilidade residencial intra-urbana j foi objeto de
estudos especficos, particularmente para ao caso do Rio de Janeiro.

A partir de
uma robusta base de dados, que vai dos registros do Imposto de Transmisso de
Bens Imveis - ITBI aos obtidos em pesquisa especfica, Faria destacou as
diferentes mobilidades entre classes sociais na cidade, avaliando os motivos de
mudana e verificando que esta maior nas camadas de alta renda. A entra um
tema que discutiremos mais adiante que o papel da incorporao na mobilidade
das famlias de alta renda.
48

Um outro aspecto a ser considerado o fato do mercado habitacional ser
extramente diversificado e heterogneo. A moradia uma condio bsica da
reproduo humana, um abrigo que protege o homem de condies ambientais
adversas. Em uma sociedade desigual, a soluo individual na busca de uma
condio de abrigo passa por uma enorme variedade de agentes produtores que vai
da autoconstruo aos grandes incorporadores, bem como pela proviso estatal.
49

As alteraes no estoque de domiclios pode se dar por meio de dinmicas muito
diferenciadas, como destacam Silva e Castro, a partir do caso paulistano: os
produzidos por agentes do mercado imobilirio legal, regular ou formal;
construo de um lote prprio regular com planta aprovada; os conjuntos
habitacionais produzidos pelo Estado; a subdiviso de construes existentes em
geral irregulares e para fins de aluguel; construo sem aprovao em lotes

46
Sobre a regressividade da incidncia do Imposto de Transmisso de Bens Imveis - ITBI ver
Battaglia, Luisa. Cadastros e registros fundirios: a institucionalizao do descontrole sobre o
espao no Brasil. Tese de doutorado. So Paulo: FAU-USP, 1995.
47
Sobre as implicaes das mobilidades diferenciais entre capital e fora de trabalho ver Harvey,
David. The Production of Spatial Configurations: the Geographical Mobilities of Capital and
Labour. In: Limits to Capital. London, Verso, 2006. 1 ed., 1982.
48
Faria, T C. Mobilidade residencial na cidade do Rio de Janeiro: tendncias e estratgias de
localizao dos indivduos no espao urbano. Dissertao de mestrado. Rio de Janeiro:
IPPUR/UFRJ, 1997.
49
Maricato, E. (org.) A produo capitalista da casa (e da cidade).
33
irregulares; construo em terreno ocupado irregularmente.
50
O resultado
evidente a existncia, nas cidades, de um parque residencial bastante
heterogneo. Alm das diferentes caractersticas da localizao, a diversidade de
agentes resulta em variaes nas formas, na qualidade dos materiais, no tamanho e
nos atributos internos das residncias: rea til, rea dos cmodos, nmero de
quartos, nmero de banheiros etc.
Independentemente das condies em que uma residncia produzida, uma
vez construda passa a compor, potencialmente, o mercado habitacional. A
combinao entre uma multiplicidade de agentes produtores e a diferenciao de
renda e de ciclo familiar dos compradores, torna o mercado imobilirio
particularmente segmentado, social e espacialmente. Essa caracterstica j
observada para anos 80 por Dantas, que descreveu dinmicas bastante distintas e
especficas seja entre diferentes ciclos temporais, ou ainda na dinmica espacial.
51

Na mesma linha, temos o trabalho de Eduardo Marques ressaltando movimentos
de disperso e concentrao da incorporao imobiliria ao longo da dcada de
90.
52
Em um sentido geral, as pesquisas convergem ao afirmar que a produo
habitacional privada, em So Paulo e no Brasil, altamente elitizada, voltada para
as classes mdia-alta e alta, constituindo um mercado restrito, especulativo,
excludente e de baixa produtividade.
53

No entanto, importante lembrar que a renda no a nica forma de
segmentao do mercado, apesar de ser o principal componente na sua estrutura.
Estatisticamente, inclusive, um estudo recente demonstra que o ciclo de vida
familiar mais relevante para explicar a probabilidade de ser proprietrio de um
imvel do que o nvel de renda.
54
Isso certamente ocorre em funo da
importncia do chamado mercado informal de moradia, permitindo que boa parte

50
Esta distino ter impacto na possibilidade de captar a dinmica imobiliria atravs das bases
de dados. Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P.; A legislao, o mercado e o acesso habitao em So
Paulo. In: Lincoln Intitute of Land Policy; Labhab/ FAU-USP, workshop: Habitao: como
ampliar o mercado? So Paulo, 1997, p. 3.
51
Dantas, J. R. Dinmica do mercado imobilirio habitacional: So Paulo 1980/1990. So Paulo:
FAU-USP, 1991.
52
Marques, E.C. A dinmica de incorporao em perodo recente. In: Marques, E.C.; Torres, H.
(orgs). So Paulo: segregao, pobreza e desigualdades sociais. So Paulo: Senac, c.2004.
53
Maricato, E. Metrpole na periferia do capitalismo. So Paulo: Hucitec, 1996.
54
Morais, M. P. Housing Demand, Tenure Choice and Housing Policy in Brazil. Disponvel em:
http://www.worldbank.org/urban/symposium2007/.
34
da populao pobre seja proprietria.
55
Mesmo no mbito da incorporao privada
existem, associadas aos distintos nveis de renda, especializaes geogrficas, de
faixas etrias, de ciclos de vida familiar, e at mesmo combinaes entre elas,
chamada de segmentaes por multiatributos.
56

Por fim, no elenco das caractersticas especiais da mercadoria habitao e
suas implicaes produtivas e espaciais, relevante destacar a importncia da ao
do Estado para se compreender a dinmica do mercado habitacional. Esta ao se
d, basicamente, em trs planos: instituindo os marcos legais e institucionais
atravs dos quais se realiza a produo privada, as leis de zoneamento, a legislao
edlica e a normatizao relativa ao crdito imobilirio, e as formas de tributao
do setor; agindo diretamente como um incorporador urbano, por meio de grandes
obras pblicas ou ainda pela produo de moradias; e atuando, sobretudo atravs
dos bancos estatais, no financiamento habitacional.
A ao do Estado e suas relevantes implicaes na dinmica do mercado
habitacional e nas configuraes urbanas foi objeto de diversos estudos e
pesquisas. Em especial, a relao entre zoneamento e produo foi tratada num
estudo da Secretaria Municipal de Planejamento - Sempla que demonstrou como a
determinao do aproveitamento do solo urbano um fator locacional
preponderante.
57
Ainda para o caso de So Paulo, outros trabalhos que
identificaram a forte ligao entre obras pblicas e valorizao imobiliria do seu
entorno.
58
Finalmente, num mbito mais geral, discutiu-se a relao entre o
Estado e a proviso habitacional e o seu papel na dinmica da acumulao
capitalista. Isso porque ao reduzir os custos de reproduo da fora de trabalho,

55
Segundo o Censo 2000 do IBGE quase 70% dos domiclios no municpio eram ocupados por seus
proprietrios.
56
Pascale, Andrea. Atributos que configuram qualidade s localizaes residenciais: uma matriz
para clientes de mercado na cidade de So Paulo. Dissertao de mestrado. So Paulo: Poli-
USP, 2005.
57
So Paulo (Cidade), Secretaria de Planejamento Urbano. Zoneamento e mercado imobilirio:
subsdios para a transformao da legislao urbanstica do Municpio de So Paulo. Sempla,
Cadernos de planejamento 1992, n 5.
58
Casos exemplares desta relao foram estudados, entre muitos outros, por Low-Beer, Jaqueline.
Renovao urbana nas cercanias da linha leste do metr, So Paulo: FAU-USP, 1975; Fix,
Mariana. Parceiros da excluso: duas histrias da construo de uma nova cidade em So
Paulo - Faria Lima e gua Espraiada. So Paulo: Boitempo, 2001; Marques, E. C.; Bichir, R. M.
A dinmica espacial dos investimentos e a produo do espao paulistano. In: Marques, E. C.
(org.). Redes sociais, instituies e atores polticos no governo da cidade de So Paulo. So
Paulo: Fapesp/AnnaBlume, 2003.
35
libera o consumo das famlias para outras mercadorias incentivando os demais
setores da atividade econmica.
59
O tema no simples e seu tratamento
adequado exigiria uma discusso aprofundada, que foge aos objetivos deste
trabalho. De qualquer forma importante considerar que, do ponto de vista do
incorporador, o Estado sempre um parceiro, como observaram Miles, Berens e
Weiss.
60

A incorporao residencial
Uma vez apresentado um breve panorama do conjunto do setor, a partir de uma
classificao mais rgida que permitisse a extrao de informaes quantitativas, e
as caractersticas especiais da habitao, procuramos aprofundar a leitura sobre o
que consideramos o ncleo da dinmica imobiliria. Por desempenhar o papel de
articulao das diferentes etapas, de assumir boa parte dos riscos dos
empreendimentos e obter os maiores lucros, a incorporao entendida como o
segmento de comando desta cadeia produtiva. Seu protagonismo se coloca,
sobretudo, quando olhamos a atividade pela tica dos agentes promotores de
transformaes espaciais. Portanto, se boa parte da escassa literatura de cunho
econmico sobre o setor enfoca as caractersticas e a dinmica da construo civil,
propomos uma anlise a partir do segmento da incorporao.
A definio mais abrangente v a incorporao como o desenvolvimento de
um processo de reconfigurao do espao de acordo com finalidades pr-
estabelecidas.
61
No mbito privado este objetivo o lucro.
62
Esta atividade no se
confunde com a construo de edifcios mesmo quando executada pela mesma
empresa. Isso porque ela envolve tambm sua concepo e planejamento, dadas as
condies da demanda, do mercado de terras e os riscos envolvidos no negcio.
Em funo do lapso de tempo entre as decises, a aquisio do terreno, a produo

59
Silva, H. M. B. Terra e moradia, p. 7.
60
Miles, M.; Berens, G.; Weiss, M. Real Estate Development: principles and process. Washington,
D.C.: Urban Land Institute, 2005, p. 10.
61
Esta definio baseada em Miles, M.; Berens, G.; Weiss, M. Real Estate Development.
62
Ainda que outras motivaes possam ser evocadas. Pereira-Leite evoca exemplos internacionais,
inclusive de mega-empreendimentos que fracassaram, para ponderar que h, alm da
perspectiva de grandes lucros, uma dimenso da realizao pessoal de grandes incorporadores
colocando um dose de irracionalidade e personalismo na gesto das empresas. Pereira-Leite, L.
R. Estudo das estratgias das empresas incorporadoras.
36
e as vendas e por envolver mais do que a produo de uma mercadoria mas a
evoluo de uma localizao, a incorporao envolve a antecipao de uma
situao futura, tanto em relao ao mercado com s condies da localizao.
Nessa linha, Bontron prope uma anlise das permisses de construo nas cidade
francesas como um instrumento de prospectiva territorial. Segundo o autor:
O investimento imobilirio , com efeito, um investimento de longo termo
que, no esprito de seus promotores, tanto os pblicos quanto os privados,
no o fruto do acaso, mas uma aposta sobre o futuro, cujas escolhas de
localizao traduzem e antecipam as necessidades econmicas e sociais
mais amplas.
63

O movimento de antecipar as mudanas na cidade, do ponto de vista do
perfil scio econmico de um bairro, foi objeto de indagao de Haddad, que
procurou evidncias sobre esse processo. Por meio do cruzamento entre os
lanamentos imobilirios e informaes da Pesquisa Origem/Destino de 1987 -
OD/87, realizada pela Companhia do metropolitano de So Paulo - Metr, o
estudo encontrou (...) evidncias que comprovam a nossa hiptese de que, atravs
da forma e da localizao dos lanamentos feitos, o mercado imobilirio tem
responsabilidade pelas transformaes scio-econmicas observadas na cidade.
64

Mais do que um marco conceitual, a definio da incorporao passa, no
Brasil, pelo aspecto legal. A lei do incorporador (n 4.951 de 16 de dezembro de
1964) exige para qualquer empreendimento o registro de incorporao
acompanhado de uma extensa documentao. Nesta lista esto os documentos de
compra do terreno, certides negativas de dbito, e a aprovao do projeto.
65
De
acordo com Botelho, a formalizao do incorporador, define a sua primazia na
produo imobiliria, coordenando a produo e definindo as caractersticas de
localizao, padro socioeconmico e arquitetnico do empreendimento.
66


63
Bontron, J-C. Les dynamiques territoriales de la construction 1990/ 2004. Paris: Diact, 2007, p.
63. Traduo nossa.
64
Haddad, E. (e outros). O mercado imobilrio antecipa as alteraes na estrutura urbana?
Evidncias do caso de So Paulo. In: Anais do V Encontro da Latin American Real Estate
Society - Lares. So Paulo: 2005, p. 10.
65
Segundo Botelho, a possibilidade de repassar este custo ao consumidor e as condies de
financiamento fazem com que a ilegalidade seja bastante pequena neste ramo. Botelho, A. O
financiamento e a financeirizao, p. 55.
66
Botelho, A. O financiamento e a financeirizao, p. 54.
37
Embora o protagonismo do incorporador no mercado imobilirio seja
reconhecido pelos autores que o estudam, existem diferentes formas de
compreender a lgica espacial da sua ao. As interpretaes esto vinculadas s
grandes correntes metodolgicas. O papel do mercado (e por extenso do
incorporador) na estruturao das cidades visto por distintas correntes
metodolgicas objeto de estudo de Pedro Abramo.
67
O autor desenvolve seu
trabalho a partir dos pressupostos da economia urbana neoclssica, que
fundamenta grande parte das pesquisas e anlises espaciais do setor imobilirio,
sobretudo o residencial. Uma outra importante corrente apontada, mas no
aprofundada, a que Abramo chama de perspectiva marxista.
No mbito da corrente neoclssica, importante destacar, ainda que de
forma bastante resumida, a construo de uma leitura fundada na neutralidade do
incorporador. Isso porque, a sua deciso de localizao vista apenas como uma
reao racionalidade dos consumidores, de forma que a oferta e a distribuio
espacial das novas moradias se explicaria pelos requisitos da demanda. Da, numa
dinmica estabelecida pela soberania da demanda, o espao ser constitudo como
uma representao geomtrica na qual se combinam: a) a distncia em relao ao
centro de negcios (central business district); b) o tamanho da unidade; c) a faixa
de renda do consumidor. Neste modelo, a partir do perfil de sua renda, o
consumidor faria a deciso de localizao a partir da combinao (denominada
trade off) entre o tamanho (conforto) e a acessibilidade. Portanto, a distribuio
espacial das residncias composta por uma ordem espacial em que a deciso
individual de cada comprador dirigida por uma curva tima de localizao,
definida pela articulao das trs variveis mencionadas. Ao incorporador resta
apenas validar essa curva.
Em relao interpretao marxista, apesar de uma anlise menos
aprofundada, Abramo tambm considerou que h pouca margem para o
protagonismo do incorporador urbano. Isso porque, diz o autor, a sociologia
urbana marxista enfatiza uma (...) leitura que identifica a estrutura da cidade a
um processo de acumulao urbana e de apropriao do espao sustentada (...)
nas foras do capital em geral e nas relaes de fora entre classes sociais. Isso
significa que (...) o estudo das decises de localizao em nvel microeconmico

67
Abramo, P. Mercado e ordem urbana.
38
realmente no tem lugar no discurso da sociologia urbana marxista.
68
Por outro
lado, e atendo-se a, Granelle e Topalov, ressalta a importncia dada ao proprietrio
de terras, a partir da discusso da renda fundiria. A partir dessa abordagem, estes
autores abrem caminho para contestar um dos princpios da teoria neoclssica que
seria o proprietrio ausente, aquele que s extrai renda de forma, ou seja, no
especula.
69

A perspectiva que desejamos discutir ao longo do trabalho procura
evidenciar um papel mais relevante para a ao dos incorporadores, interpretando
a sua lgica espacial a partir de caractersticas econmicas do setor. Nessa linha, o
caminho proposto parte da hiptese de que ao induzir transformaes espaciais na
cidade a incorporao aumenta significativamente a sua capacidade de extrair
lucros. Antes de avanarmos nesta linha, porm, importante trazermos
observaes no sentido de delimitar o objeto da presente pesquisa. O processo de
incorporao resulta em produtos imobilirios distintos, sendo que duas
classificaes so relevantes para estabelecer o recorte deste trabalho. A primeira
importante diferena entre os usos residencial e no-residencial. A segunda entre
o produto imobilirio e o empreendimento de base imobiliria.
70

No primeiro caso, o termo auto-explicativo, mas merece algumas
consideraes. Trata-se de uma diviso comum no mbito das empresas
incorporadoras, principalmente nas de mdio e pequeno porte, e que organiza as
informaes produzidas. A separao entre produtos residenciais e no-
residenciais, entretanto, no absoluta. Os chamados empreendimentos mistos
tm sido destacados no segmento imobilirio menos por sua quantidade, mais pela
sua magnitude e por caracterizar uma tendncia. O exemplo mais notvel, ainda
em execuo, localiza-se na marginal direita do rio Pinheiros, pouco depois da
ponte dos Bandeirantes. Com impacto paisagstico significativo o empreendimento
localiza-se em um terreno de 80 mil metros quadrados, no qual esto sendo
erguidos nove prdios residenciais com cerca de 25 andares cada, um shopping,
um spa, trs prdios comerciais e um hotel de alto luxo. O investimento anunciado
foi de cerca de 1,5 bilho de reais. Tambm na mesma marginal do rio Pinheiros
uma seqncia de investimentos podemos citar o Shopping Villa-Lobos e o Edifcio

68
Abramo, P. A cidade caleidoscpica.
69
Abramo, P. A cidade caleidoscpica, p. 51.
70
Pascale, A. Atributos que configuram qualidade, p. 21.
39
Villa-Lobos, volta do parque que lhes deu nome.
71
A partir dos exemplos
mencionados importante qualificar este tipo de empreendimento como de uso
misto segregado. diferente, portanto, dos edifcios residenciais mais antigos que
exploram a sobreloja no andar trreo, ou seja, que tambm se caracterizam como
um empreendimento misto, porm com o uso comercial voltado para a rua e no
para o ambiente intra-muros.
A dinmica dos lanamentos de edifcios de escritrios ou projetos no
residenciais em geral guarda uma dinmica prpria no que diz respeito s
condies de mercado. Uma vez que este segmento no objeto especfico da
anlise no presente trabalho, cabe mencionar que sua importncia aumenta
medida que verificamos o aquecimento da atividade econmica. Tambm o escopo
da incorporao tem se dilatado espacialmente, atingindo reas no urbanas,
principalmente ao longo de rodovias. Muitas vezes num curto intervalo de tempo
reas com ocupao rural transformam-se em lotes valorizados abrigando
edificaes de alto padro tais como parques tecnolgicos, espaos empresariais,
centros de pesquisa etc. No por outro motivo, o chamado processo de urbanizao
dispersa tem atrado crescentemente a ateno de pesquisadores do mercado
imobilirio.
72

A segunda distino importante entre produto imobilirio e
empreendimento de base imobiliria. O produto imobilirio tem como objetivo a
venda direta, para consumidores ou investidores. No empreendimento de base
imobiliria o lucro origina-se da explorao de atividades no interior do edifcio,
como o caso dos shopping centers, ou de prdios de escritrios produzidos para
aluguel.
73
Recentemente este tipo de empreendimento tem se organizado a partir
de Fundos de Investimento Imobilirio. Tal prtica tem sido estimulada pelo fato
das grandes empresas terem deixado de imobilizar capital na compra de imveis
para realizar suas atividades. A estratgia de alugar espaos tornou-se majoritria

71
Para uma descrio destes empreendimentos ver: Almeida, E. M. G. A vocao da marginal
direita do rio Pinheiros para implantao de empreendimentos de uso misto (mixed-use). So
Paulo, 2007.
72
Botelho, A. Mercado imobilirio e disperso urbana. In: Reis, Nestor Goulart; Portas, Nuno;
Tanaka, Marta Soban. (org.). Disperso urbana - Dilogos sobre pesquisas Brasil-Europa. 1 ed.
So Paulo: FAU-USP, 2007, v. 01, p. 247-260.
73
A maioria dos empreendimentos so do primeiro tipo, ainda que os do segundo tem
importncia fundamental no comportamento do mercado como um todo e na produo do
espao urbano. Pascale, A. Atributos que configuram qualidade, p. 23.
40
dando maior flexibilidade diante de oscilaes da atividade econmica, que
somado a investimentos pblicos, sobretudo virios, no quadrante sudoeste da
cidade deu um novo mpeto ao mercado de escritrios em So Paulo.
74

Diante das categorias expostas e da necessidade de delimitao do estudo,
nossa proposta de analisar a incorporao residencial e, portanto, os
empreendimentos imobilirio residenciais. Isto posto, importante prosseguir
combinando caractersticas econmicas da incorporao com a dimenso espacial,
apontando para a forma especfica de operar da incorporao residencial. Como
ponto de sada devemos considerar a sua heterogeneidade. O fluxo de novas
unidades no parque habitacional possui origens muito distintas no apenas em
termos de tamanho das empresas mas tambm do nvel de formalizao das
atividades. Diante da variedade de agentes, nos parece adequada a utilizao das
categorias propostas por Milton Santos relacionada aos circuitos inferior e superior
da economia urbana.
75
Nesta viso, a classificao das empresas pode ser feita a
partir de mltiplos critrios relacionados s formas de captao de recursos,
estratgias de divulgao dos seus produtos, e dos tipos de relao com
fornecedores. Embora a operacionalizao dos conceitos e aplicao mais harmnica
de todas as variveis foge aos objetivos deste trabalho, entendemos que a proposta
coerente com o critrio operacional adotado. Isso porque a nossa escolha volta-se
para o segmento que produz residncias para a sua comercializao mas que
tambm dispe de estratgias ostensivas de promoo de suas mercadorias e dessa
forma passam a integrar o cadastro de lanamentos imobilirios produzido pela
Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
Mesmo dentro deste escopo possvel identificar uma grande
heterogeneidade, sendo sensvel a presena tanto de grandes empresas como de
casos de incorporadoras de um s empreendimento. Partindo de uma anlise j
realizada por Biderman, classificamos as empresas segundo o nmero de
empreendimentos no Municpio de So Paulo para apresentar um panorama da

74
Uma descrio bastante clara das mudanas est em Fix, Mariana. So Paulo cidade global:
fundamentos finaceiros de uma miragem. So Paulo: Boitempo, 2007.
75
Santos, Milton. O espao dividido: os dois circuitos da economia urbana dos paises
subdesenvolvidos. So Paulo: EDUSP, 2004, 2 ed. A sua aplicao no mbito da produo
imobiliria privada j foi proposta por Botelho, A. O financiamento e a financeirizao.
41
produo paulistana.
76
Para realizar esta atividade partimos do banco de
lanamentos imobilirios. Como muito comum a parceria entre empresas
distintas, consideramos apenas a principal para realizar a tabulao.
Tabela 3
Nmero de empresas, lanamentos, unidades lanadas e valor geral de vendas, segundo nmero
de lanamentos da incorporadora
Municpio de So Paulo
1992-2007
Empresas Lanamentos Unidades lanadas VGV
(milhares de US$)
Tipo de incorporadora
Nmero % Nmero % Nmero % Nmero %
1 lanamento 655 52,44 655 14,53 53.261 13,42 4,161,068.30 10,11
de 2 at 5 lanamentos 410 32,83 1.181 26,20 95.883 24,16 9,030,404.72 21,93
de 6 at 10 lanamentos 106 8,49 811 17,98 56.463 14,23 5,916,568.40 14,37
de 11 at 20 lanamentos 49 3,92 711 15,78 54.718 13,79 6,758,000.53 16,42
20 e mais lanamentos 29 2,32 1.150 25,50 136.541 34,40 15,303,197.61 37,17
Total geral 1.249 100,00 4.508 100,00 396.866 100,00 41,169,239.56 100,00
Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
A tabela 3 confirma para o Municpio de So Paulo o destaque de empresas
que s aparecem em um nico empreendimento ao longo de todo o perodo
analisado, representado mais da metade das incorporadoras presentes no
mercado. Se considerarmos a soma das duas primeiras faixas veremos a
importncia das empresas que, ao longo dos 15 ltimos anos, lanaram at 5
empreendimentos. Por outro lado, como um diminuto nmero de incorporadoras,
com mais de 20 empreendimentos, concentram boa parte da produo: cerca de
25% dos lanamentos, 34% dos apartamentos lanados e 37% do valor global de
vendas. Sem dvida o porte das empresas interfere na capacidade de produzir
informaes sobre a demanda e sobre as diferentes regies da cidade, bem como
na capacidade financeira para adquirir terrenos. Assim, esperamos que reflitam
estratgias distintas em relao ao territrio, hiptese esta que ser discutida na
parte final deste trabalho.
Mesmo confirmada a heterogeneidade do setor, possvel prosseguimos
com caractersticas gerais do ncleo da atividade imobiliria. Se as definies
legais e a conceitual permitem distinguir com clareza as distintas funes ao longo
de um empreendimento, do ponto de vista operacional a clara separao dos
agentes nem sempre possvel. Construtoras, vendedoras e incorporadoras
constantemente invertem os papis entre si. Por vezes, uma empresa construtora
em um caso e incorporadora em outro. Da mesma forma, comum vermos

76
Biderman, Ciro. Foras de atrao e repulso na grande So Paulo. Tese de doutorado. So Paulo:
FGV, 2001.
42
empresas concorrentes se unirem em empreendimentos especficos, seja de forma
direta seja por meio de joint ventures.
A identificao dos papis dentro de cada empreendimento torna-se
possvel e relevante medida que define os riscos e a lucratividade de cada um dos
participantes do processo. Apesar de haver as especificidades em cada situao
concreta, o mercado parece trabalhar com prticas mais freqentes, que j foram
captadas por trabalhos acadmicos.
77
Considerando a incorporao, a construo e
as vendas (deixando de lado, provisoriamente, a participao dos proprietrios de
terras) podemos apresentar este padro.
A construtora, de maneira geral, costuma trabalhar de duas formas: pelo
custo orado ou pelo custo real da obra. Na primeira opo, as variaes do custo
so por ela assumidas, o que pode tanto aumentar como diminuir a sua margem de
lucro; na segunda, trata-se de uma opo mais segura mas que diminui a
lucratividade. A vendedora, por sua vez, remunerada segundo um percentual do
valor de venda das unidades. De acordo com Biderman, a remunerao varia entre
3% e 6% da receita do empreendimento, sendo que os riscos esto vinculados
apenas ao investimento promocional das vendas.
78

Exatamente por trabalhar com o saldo final do processo, a incorporadora
incorre sobre os maiores ganhos, mas tambm assume a maior parcela dos riscos.
Este processo se d em meio mltiplos condicionantes desde macroeconmicas
at intra-urbanas:
Os principais riscos de investimentos no segmento residencial derivam
de: a) fatores macroeconmicos, que no podem ser monitorados
(inflao, taxas de juros, disponibilidade de linhas de crdito, queda na
renda do mercado alvo etc.); b) riscos de implantao relacionados ao
histrico da empresa, alguns destes riscos podem ser monitorados
(produtividade e estruturais da empresa) e outros no podem ser
controlados (variao de custos de materiais); c) riscos de insero de
mercado (variao na velocidade de vendas, quebras de demanda ou
super-oferta, vacncia residencial etc.).
79


77
Biderman, C. Foras de atrao e repulso.
78
Biderman, C. Foras de atrao e repulso, p. 111. Pascale identifica os diferentes tipos de
estratgias de promoo de acordo com os riscos. Pascale, A. Atributos que configuram
qualidade.
79
Pascale, A. Atributos que configuram qualidade, p. 21.
43
Somam-se s turbulncias econmicas a realidade burocrtica e cartorial
brasileira e temos grandes motivos para a morosidade do processo de
desenvolvimento de um empreendimento e uma alta probabilidade de mudanas
na fase do projeto.
80
Da combinao destes fatores emerge uma dinmica em que a
incerteza, o risco e as mudanas inesperadas esto, em variados graus, sempre
presentes.
Riscos, inovao e produtividade na incorporao residencial
O ambiente de incerteza est relacionado s caractersticas da mercadoria
produzida, e tambm ao lapso de tempo entre as distintas etapas de realizao de
um empreendimento: planejamento e compra do terreno, aprovao do projeto,
lanamento, construo e vendas. Relacionam-se, como observado, com o carter
antecipatrio da incorporao. Em relao ao tempo de aprovao, comum as
empresas adotarem uma estratgia de criar um estoque de projetos aprovados.
Esta prtica apresenta duas vantagens: em primeiro lugar d maior agilidade para
a construo de um empreendimento uma vez tomada a deciso de constru-lo; em
segundo, resguarda caractersticas dos empreendimentos face s mudanas na
legislao urbanstica. Sobre o tempo execuo das obras, os relatrios anuais da
Embraesp mostram que tem diminudo, apesar de lentamente, e tm se
aproximado dos 18 meses.
81
As oscilaes aumentam em funo do crescimento
recente do setor imobilirio, que leva a problemas como escassez de mo-de-obra e
encarecimento dos preos do material de construo.
Para o presente trabalho, importante destacar um risco especfico
relacionado super-oferta, isto , grande nmero de lanamentos simultneos
para um mesmo pblico alvo ou regio.

Os riscos de insero de mercado podem ser melhor tratados atravs do
planejamento com mais qualidade, enquanto que a super-oferta no pode
ser controlada, j que muitas vezes o empreendimento j foi deflagrado
quando esta detectada.
82


80
Da mesma forma, a morosidade (...) implica importante oscilao no trabalho do incorporador,
que nunca entra em ritmo constante. Pereira-Leite, L. R. Estudo das estratgias das empresas
incorporadoras, p. 61.
81
Embraesp. Relatrios anuais, 1992-2007.
82
Pascale, A. Atributos que configuram qualidade, p. 21.
44
Esta questo ficou evidente, no ano de 2008, quando uma importante
incorporadora desistiu de um empreendimento j lanado no Brooklin bairro j
saturado de empreendimentos com unidade de 4 dormitrios. Isso porque,
passados alguns meses do lanamento, apenas quatro unidades haviam sido
vendidas. A questo da produo de apartamentos para o segmento de alto padro,
entretanto, merece uma discusso mais aprofundada e ser retomada na seqncia
do trabalho. Chama ateno, nesse caso, a intensidade da produo desta tipologia
mesmo diante de sinais contundentes de saturao deste mercado.
Diante dos riscos inerentes incorporao residencial, alm da realizao
de pesquisas de mercado, estudos de demanda etc., as prticas adotadas para a sua
mitigao apontam para estratgias que refletem as concepes espaciais das
incorporadoras e estimulam a inovao de localizao. Cardoso analisou a questo
e identificou que o porte das incorporadores fundamental para definir o tipo de
estratgia, indicando o pioneirismo das grandes empresas em algumas reas da
cidade. J Volocho, apontou para a diversificao dos investimentos em bairros
distintos da cidade. Discutiu ainda como as mudanas legais, em especial a
introduo da sociedade de propsito especfico, tm alterado tais estratgias, ao
impedir a transferncia de recursos de um empreendimento para outro.
83

discusso destas estratgias, entretanto, precede uma leitura de caractersticas
produtivo-organizacionais do segmento da incorporao.
Dadas as limitaes relacionadas bibliografia, tais atributos tm uma
associao direta com processos verificados no ramo da construo civil. Entre
diversas possibilidades de anlise vamos destacar a questo da modernizao e
produtividade do setor. Isso porque ao mesmo tempo em que temos um cenrio de
mudanas organizacionais nas incorporadoras, decorrentes tanto da capitalizao
das empresas como das mudanas no perfil da demanda, entendemos que o seu
patamar de produtividade influi diretamente no tipo de interao que se estabelece
com o espao urbano.
Nessa anlise partimos de certo consenso no sentido de afirmar que se
trata de um segmento pouco permevel s mudanas (no necessariamente ao
risco) organizacionais ou tecnolgicas. Alguns motivos podem ser listados como
explicao para esta tendncia. De inicio, temos a contraposio entre os
investimentos em tecnologia e a oferta abundante de mo-de-obra, at pouco

83
Volochko, D. A produo do espao e as estratgias reprodutivas do capital. Cardoso, A. L.
Mercado imobilirio e segregao.
45
tempo uma realidade muito forte neste segmento em So Paulo. Alm de extensa, a
maior parte da fora de trabalho empregada possui baixssimos salrios e reduzida
qualificao, no s do ponto de vista tcnico, mas tambm na educao bsica.
Isso atua como uma dupla barreira para a inovao. Primeiro porque dificilmente
os ganhos de produtividade em razo de investimentos em inovao vo
compensar o uso intensivo de mo-de-obra. Segundo porque em funo dos baixos
salrios e da reduzida qualificao as iniciativas inovadoras so mais custosas, pois
devem ser acompanhadas por esforo interno s empresas de qualificao tcnica e
at mesmo de educao bsica.
84

Segundo Matteo e Frana, h um outro aspecto importante no baixo
estmulo inovao dentro deste setor a partir da combinao de dois fatores: por
um lado, o tempo relativamente longo de maturao dos investimentos em
tecnologia e, por outro, a relao especial que o setor da construo tem com a
dinmica macroeconmica. O alto preo faz com que os consumidores adiem a
deciso de compra assim que percebam sinais de recesso e, por outro lado, dos
ltimos setores a se beneficiar j que as pessoas e empresas s se sentem seguras
quando h slidas indicaes que os perigos das crises foram afastados. Segundo
os autores Essa reatividade do comportamento da construo aos movimentos
conjunturais mais gerais contribuiu para fortalecer uma impresso de que os
fatores decisivos para a atividade estavam fora dos limites de suas ao.
85

Nesse sentido, e dependendo do resultado que se busca, os investimentos
em tecnologia se tornam pouco atraentes. Isso porque o aumento da produo
fsica, caso necessrio, vem como decorrncia do maior uso da fora de trabalho.
Esse quadro s mudaria num cenrio de maior necessidade de aumentos da
produtividade fsica do trabalho, como expem os autores citados:
Deve-se perguntar qual o objetivo final do esforo modernizante: se trata
de obter melhores resultados por unidade de valor alocado na produo
de bens, isto no significa obrigatoriamente que utilizar equipamentos
que necessitam de uma grande imobilizao de capital, poupando mo-
de-obra desqualificada e aumentando as exigncias de preparo
profissional, seja o caminho mais rentvel; se o objetivo aumentar a
produtividade fsica, decorrente de exigncias especficas, a empresa
construtora ter de superar as limitaes anteriormente expostas.
86


84
Frana, C. R. A.; Matteo, M. Modernidade e arcasmo.
85
Frana, C. R. A.; Matteo, M. Modernidade e arcasmo, p. 113.
86
Frana, C. R. A.; Matteo, M. Modernidade e arcasmo, p. 124.
46
Um terceiro aspecto que chama ateno diz respeito estrutura
organizacional das empresas. De um lado, temos uma grande tradio em
empresas familiares neste ramo. Esta caracterstica traz ao setor uma baixa
profissionalizao da administrao das empresas incorporadoras. De outro, as
anlises relativas trajetria destas empresas indicam um alto grau de
personalismo na sua gesto.
87
Pereira-Leite faz uma anlise dos casos de sucesso e
de fracasso de grande incorporadores internacionais e procura identificar algumas
caractersticas necessrias para esta atividade. O autor percebe um alto grau de
personalismo nas empresas (confiana em uma grande lder) e uma ao
extremamente intuitiva. Nesse sentido, ilustrou casos de xito, mas tambm com
grandes empresas que sofreram uma brusca derrocada.
88
correto dizer que o tipo
de ambiente de risco, valoriza decises de carter intuitivo, mas ao mesmo, tempo
um elemento que no estimula um ambiente de inovao.
O quadro de baixa produtividade e as causas apontadas certamente
apresentam impactos espaciais j que influem diretamente nos modelos de
clculos utilizados para a avaliao da viabilidade financeira de um
empreendimento, traduzindo-se de forma direta na escolha do pblico-alvo
(afetando assim a distribuio intra-urbana da populao) e no valor e
aproveitamento dos terrenos. A baixa produtividade na operao das empresas de
construo civil e do subsetor de edificaes abre uma perspectiva para a
compreenso das relaes entre a incorporao residencial e o espao urbano. Isso
porque, alguns estudos apontam que o baixo estmulo para os ganhos de
produtividade tenha origem no s nas causas apontadas (mo-de-obra barata e
personalismo na administrao de empresas), mas tambm pela possibilidade de
auferir lucros extraordinrios por meio de estratgias de carter fundirio. nessa
direo de vamos abordar o papel da localizao na perspectiva imobiliria. Antes,
porm, duas etapas so importantes. Primeiro, reconstituir o cenrio que a
incorporao residencial encontrou no incio dos anos 90 e a sua alterao ao
longo das duas dcadas que se sucederam. Depois, recuperar a partir destes
cenrios o movimento recente da incorporao apresentando inclusive os novos
marcos econmicos que passam orientar o desenvolvimento da atividade.

87
Pereira-Leite, L. R. Estudo das estratgias das empresas incorporadoras.
88
Pereira-Leite, L. R. Estudo das estratgias das empresas incorporadoras.
47
2. Estrutura urbana e transformaes no parque
residencial paulistano nas dcadas de 90 e 2000.
produo de apartamentos no Municpio de So Paulo, alm da constncia
mesmo nas piores conjunturas do mercado, tm crescido nos anos recentes.
Analisar as transformaes que o fluxo de novas residncias vai imprimindo sobre
a cidade e sobre o prprio mercado habitacional requer um esforo de construir
distintos pontos de vista, que articulem as caractersticas especiais da mercadoria
produzida, os cenrios herdados de conjunturas e polticas pretritas e as novas
configuraes espaciais produzidas pelo setor imobilirio no presente. Nessa
dinmica que se coloca o objetivo do presente captulo que o de descrever e
analisar as transformaes no parque habitacional paulistano e a sua relao com a
dinmica urbana nas dcadas de 1990 e 2000.
Para realizar a tarefa da qual nos propomos, este captulo se organiza em
trs partes. Na primeira, apresentamos o processo de construo das informaes
para estudar a dinmica habitacional na cidade, que ganha destaque no contexto
em que a assimetria informacional entre os agentes um elemento estruturante
das relaes de mercado. A partir das informaes relativas ao estoque de
unidades habitacionais e do uso do solo urbano apresentamos na seqncia a
situao do parque habitacional no incio do perodo de estudo, 1991. Na seqncia
procuramos apontar para as principais transformaes ocorridas ao longo desta
dcada ou seja at o ano 2000. Na terceira parte do captulo, procuramos
compreender ao longo de todo o perodo (1991-2006) as transformaes ocorridas
no tecido urbano, principalmente nas reas ocupadas e construdas por cada
modalidade de uso do solo.
A
48
Informaes sobre a dinmica imobiliria residencial
As caractersticas da habitao, como o seu longo tempo de consumo e fixidez no
territrio, sugerem se tratar de um tema de fcil mensurao. Afinal, mais
simples contar, medir e atualizar atributos de objetos que no se deslocam no
espao, no se transformam com rapidez etc. Entretanto o contexto encontrado
no este. No obstante a existncia de um conjunto significativo de informaes,
o que se constata que a anlise quantitativa da dinmica do mercado habitacional
e imobilirio no deixa de enfrentar diversos entraves. Quantas unidades
residenciais existem no Municpio de So Paulo? Quantas casas? Quantos
apartamentos? Qual a rea de cada uma das unidades? Essas so apenas algumas
perguntas, aparentemente simples, mas que no encontram respostas unvocas e
precisas no universo das informaes e estatsticas produzidas.
Para entender as dificuldades encontradas, preciso, de incio, considerar
que no h no Brasil pesquisas especficas sobre o mercado habitacional, como
ocorre em outros pases.
89
certo que h limitaes de recursos pblicos para sua
realizao, com a priorizao de levantamentos direcionados aos assentamentos
precrios. Do lado dos registros administrativos
90
, que certamente tm uma
possibilidade de contribuio nesse campo, j encontramos experincias
municipais interessantes na construo dos chamados cadastros multifinalitrios.
Entretanto, especificamente no Municpio de So Paulo, seja pelo volume de
informaes tratadas, seja por dificuldades de gesto do aparato administrativo,
no encontramos ainda uma situao que permita responder, de forma precisa, as
perguntas acima citadas.
H um aspecto, entretanto, que talvez seja mais importante para este
trabalho que se refere ao carter estratgico que determinadas informaes
possuem. A assimetria informacional entre diferentes agentes uma reconhecida
caracterstica do mercado habitacional, sendo um elemento que, longe de ser

89
Um bom exemplo a American Housing Survey, desenvolvida pelo Departamento de censo dos
Estados Unidos.
90
So () aqueles resultantes de necessidades fiscais, tributrias ou outras, tendo como fim
permitir a administrao ou a operacionalizao de programas de governo, ou a fiscalizao e o
controle do cumprimento de obrigaes legais. Guizzardi Filho, O. A produo de estatsticas
com base em registros administrativos: controle e informao. Dissertao de mestrado. So
Paulo: USP, 2004, p. 62.
49
neutro, torna-se favorvel a determinados atores em detrimento de outros.
91
A
prpria dificuldade, por parte do Estado, de um controle maior sobre o parque
residencial uma situao favorvel a segmentos da sociedade. O carter
estratgico das informaes traz consigo a discusso a respeito dos desafios
relacionados produo de informaes pblicas, gesto do territrio e controle
do espao urbano.
A funo de planejamento do espao, inerente ao Estado, exige o
conhecimento do territrio (cartografia) e da sua distribuio em
propriedades (cadastro). As informaes para isso se apresentam na
forma de dados associados a representaes grficas de pores do
territrio isto , a plantas e mapas.
92

Entre os limites e dificuldades do planejamento, chama ateno a situao
em que se encontram os cadastros fundirios no Brasil. A despeito de um
movimento de melhora significativa, possvel imaginar como faz Battaglia, que
no se trata de um situao casual, decorrente de dificuldades tcnicas ou de falta
de recursos, mas que h uma intencionalidade histrica na manuteno do
descontrole sobre o espao:
A sobreposio de sistemas e registros fundirios e a precariedade das
bases cartogrficas correspondentes no so apenas detalhes acidentais e
muito menos falhas, mas sim parte importante da estrutura jurdico
institucional de manuteno do status quo em termos de especfica
organizao social, da qual um dos aspectos importante a inviabilidade
do planejamento territorial por parte do Estado.
93

No contexto em que as informaes so estratgicas mantendo uma relao
desigual entre o produtor e o consumidor, entre a incorporao e o Estado, o
trabalho de compreenso do alcance das informaes disponveis, das suas
possibilidades e limitaes torna-se extremamente relevante. O processo de
construo destas informaes j , em si, parte da anlise sobre a dinmica do
mercado residencial. Por isso, antes de entrarmos na descrio do parque
habitacional paulistano, das suas transformaes em perodo recente e das
caractersticas do fluxo de novas habitaes, importante apresentarmos o
conjunto de bases de dados utilizadas. Para conciliar as possibilidades de aplicao

91
Morais, M. P. The Housing Conditions.
92
Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios, p. 280.
93
Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios, p. 16.
50
emprica dos conceitos formulados, relativos s dinmicas do mercado
habitacional e do parque residencial, necessrio um trabalho de conciliao entre
termos abstratos e medidas concretas do fenmeno. Segundo Cmara:
preciso que o produtor de informao defina qual dos diferentes
conceitos estar sendo representado, como esta representao ser
construda, e como o usurio pode compreender as caractersticas e
limitaes desta representao.
94

Tratar do universo de informaes utilizadas no portanto falar apenas das
caractersticas dos bancos de dados, mas tambm tratar dos conceitos que sero
aplicados para medir a dinmica da incorporao residencial e do parque
habitacional. Nesse processo duas cautelas so necessrias. A primeira diz respeito
ao risco de, na tentativa de quantificar os processos sociais, analis-los guiados pela
disponibilidade de informaes e no por conceitos e categoriais. Nesse caso, seriam
as informaes disponveis que determinaria os caminhos da pesquisa. A segunda
considerar que a traduo quantitativa de processos sociais no critrio exclusivo
de objetividade. Pelo contrrio, o posicionamento metodolgico do autor, influncia
decisivamente nos resultados de um estudo. H, portanto, uma forte subjetividade
na escolha de variveis e indicadores e, sobretudo, na sua anlise.
O universo dos dados trabalhados, contudo, compartilhado por uma
comunidade, por diferentes correntes metodolgicas, com distintas finalidades,
acadmicas, empresariais, estatais entre outras. Como as possibilidades de leitura
das informaes so muitas, h uma srie de trabalhos que, mesmo utilizando
bases comuns, dialogam pouco. De qualquer forma, ao dispor dos mesmos
conjuntos informaes, estes pesquisadores esto legitimando os indicadores,
provendo um significado social a eles. o que ocorre com as fontes de dados do
presente trabalho.
Para caracterizar o parque habitacional, o fluxo de novas unidades e as suas
transformaes, utilizamos, de forma combinada, trs fontes distintas: o censo
demogrfico do IBGE (principalmente o do ano 2000); o Cadastro Territorial e
Predial, de Conservao e Limpeza - TPCL, produzido para fins administrativos
pela Secretaria Municipal de Finanas - SF e tabulados pela Sempla; e o cadastro

94
Cmara, Gilberto. Representaes computacionais do espao geogrfico. In: Casanova, M.; Davis,
C.; Vinha, L.; Queiroz, G. R.; Cmara, G. (orgs.). Bancos de dados geogrficos. So Paulo:
MundoGEO, 2005, p. 6. Disponvel em: http://www.dpi.inpe.br/livros/bdados/. Acesso em
Julho de 2007.
51
da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
95
Apesar de terem
natureza e finalidades distintas, o uso combinado dessas bases possvel pelo fato
de abordarem o mesmo objeto: a unidade residencial, seja o estoque de residncias
existentes ou o fluxo de novas habitaes. So informaes produzidas e
disseminadas com periodicidade regular, que possuem conceitos definidos e
explicitados, caractersticas que possibilitam a comparabilidade e, sobretudo, a
complementao entre elas: O censo nos permite dimensionar a totalidade das
residncias, por se tratar de uma coleta de informaes em campo; o cadastro
fiscal que tem uma abrangncia menor disponibilizado anualmente e permite
extrairmos informaes de rea (tanto rea do terreno como rea construda); j o
cadastro de lanamentos da Embraesp, alm das medidas de produo residencial,
nos informa o valor do m mais prximo ao valor de mercado.
Considerando as complementaes possveis entre as fontes citadas, a
grande lacuna, em se tratando de uma anlise dos mercados imobilirio e
habitacional, a ausncia de dados referentes s transaes de compra e venda dos
imveis. Fica difcil, com isso, medir o comportamento das distintas reas da
cidade. Isso porque o fluxo de novas habitaes no a nica forma de medirmos a
dinmica imobiliria de uma localidade. As transaes envolvendo imveis usados
seriam tambm fundamentais para o presente trabalho. reas centrais, por
exemplo, podem sofrer um forte aquecimento nas transaes sem que haja um
nmero expressivo de lanamentos. Essa informao poderia ser obtida atravs
das guias de recolhimento do ITBI.
96
Tentamos obter essas informaes, mas sem
sucesso, pelo menos a tempo de realizar a pesquisa. Dessa forma e, considerando
que j dispomos de uma ampla gama de informaes, nos limitamos, no geral, a
estas trs fontes bsicas.
Apontadas as vantagens iniciais que justificam a escolha de tais bases de
dados, devemos enfatizar as suas particularidades a partir dos seus conceitos e
definies e das respectivas abrangncias. A definio mais importante, no mbito

95
A quase totalidade das informaes aqui utilizadas so pblicas e disponveis na Internet. As trs
bases utilizadas podem ser encontradas desagregadas no nvel dos distritos municipais em:
http://sempla.prefeitura.sp.gov.br/infocidade/.
96
Sobre a aplicao do ITBI para anlise do mercado imobilirio ver: Alem, A. R.; Cretton, A. L. F.
Mercado imobilirio no Rio de Janeiro: o uso dos cadastros tcnicos municipais para
acompanhar as mudanas na cidade. In: Instituto Pereira Passos, Coleo estudos da cidade. Rio
de Janeiro, 2005.
52
deste estudo, trata da clula bsica da nossa anlise: a unidade habitacional. Na
nomenclatura do censo demogrfico denominada domiclio, no TPCL chama-se
lote residencial e na Embraesp unidade lanada. Nos trs casos possvel
distinguir unidades horizontais e verticais. Diante das diferenas, importante
evidenciarmos as caractersticas e limitaes de cada uma das bases utilizadas.
A primeira dimenso abordada diz respeito existncia da unidade
habitacional por meio de seu registro fiscal, ou seja, pelo TPCL. Para o lanamento
do imposto sobre a propriedade imobiliria, cada prefeitura precisa manter seus
prprios bancos de dados. No caso de So Paulo, a inscrio do imvel
obrigatria segundo a Lei n 6.989/66, tanto para imveis construdos como para
terrenos no edificados. No contexto deste cadastro, a unidade mnima , a partir da
qual as informaes do cadastro so estruturadas, o lote fiscal (especificamente o
de uso residencial). O lote fiscal, no se confunde, necessariamente, com o lote
fsico, e definido como: Qualquer propriedade imobiliria passvel de ser
tributada como unidade: pode ser uma casa, um apartamento, um prdio, um
terreno, uma vaga de garagem, uma gleba de 50 h etc.
97
A partir de um
identificador nico, so vinculados os seus atributos, sobre os quais ser calculado
o imposto: rea, tipo, uso e padro. H ainda um cdigo de cobrana que identifica
os imveis isentos.
98

Ao iniciarmos a apresentao das fontes de informao dessa forma,
chamamos ateno para a forma de reconhecimento da existncia de uma unidade
habitacional. Isso porque, a princpio, o registro de uma propriedade no ato
externo ao objeto registrado, como o registro de um nascimento, mas o que lhe
confere existncia. Os custos do registro, entretanto, so muito altos, sendo
inversamente proporcionais variao do valor venal do imvel. Assim, quanto
menor o valor do imvel, maior o custo proporcional para o seu reconhecimento.
Seu carter regressivo configura em mais um estmulo para uma situao de
informalidade em que os contratos de compra e venda (conhecidos como contratos
de gaveta) so utilizados como prova de propriedade do imvel.
Diferentemente de outros pases, o reconhecimento da propriedade privada
no Brasil se d em funo do registro e no do contrato de compra e venda.

97
Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios, p. 242.
98
Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios, p. 218.
53
Segundo Battaglia, o registro imobilirio possui tripla atribuio: fonte de
reconhecimento da propriedade, instrumento de tributao e base para a gesto do
territrio.
99
Tradicionalmente, estas informaes esto organizadas em dois tipos
de cadastros: o fiscal, mantido para fins de tributao que no assume a prova da
propriedade; e o jurdico, que emite um ttulo de propriedade garantido pelo
Estado. As informaes do registro em cartrio, por sua vez, no so verificadas
pela municipalidade. Com isso configura-se, segundo Battaglia, uma situao de
descontrole que resulta da falta de articulao entre as diferentes formas de
extrao de informaes imobilirias e a ausncia de um mapeamento
consistente.
100

O TPCL acrescenta variveis importantes sobre o estoque de residncias que
no constam, por exemplo, no censo, tais como rea de terreno, rea construda e
padro. Outra importante vantagem em relao ao censo o fato de ser atualizada
anualmente, de forma que podemos trabalhar com os resultados consolidados at
2006. importante tambm o fato desta base de dados j ter sido utilizada, para
fins acadmicos e de planejamento, por diversos autores. A Sempla j publicou
estudos analisando os usos do solo e a dinmica do ambiente construdo.
101

Kubrusly com o uso de indicadores para a gesto urbano-ambiental e
Machado, que utiliza os dados para construir um modelo de uso do solo e
demografia, tambm tratam do uso de cadastros para anlises socioeconmicas.
102

O TPCL, por outro lado, no est isento de problemas. O seu universo
limitado j que trabalha apenas com os imveis regulares do ponto de vista fiscal.
A insero das atualizaes tem um lapso de tempo de pelo menos um ano e, alm
disso, a rea construda das edificaes, no raro, esta desatualizada. Existem

99
Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios.
100
Segundo a autora, essa situao (...) propicia a criao de sobreposies e a multiplicao de
sistemas para objetivos diferentes, como o registro das terras pblicas separado do das
propriedades, ou um cadastro para a aprovao de projetos de construo separado daquele
para lanamentos de impostos. Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios, p. 283.
101
So Paulo (Cidade). Secretaria Municipal do Planejamento. Evoluo do uso do solo nos anos
90. So Paulo, 2000; e So Paulo (Cidade). Secretaria Municipal do Planejamento. Municpio
em mapas. So Paulo, 2006.
102
Kubrusly, Violta Saldanha. Gesto scio-ambiental urbana e o geoprocessamento como apoio
estratgico para anlise do territrio: o caso da bacia hidrogrfica do Guarapiranga. Tese de
doutorado. So Paulo: FFLCH-USP, 2000. Machado, Reinaldo Paul Prez. Um modelo
geoespacial de uso do solo e demografia: o caso do municpio de So Paulo. Tese de doutorado.
So Paulo: FFLCH-USP, 2000.
54
tambm problemas relativos consistncia das informaes oriundas da
ocorrncia de erros nas suas tabulaes. Estes erros ficam evidentes, por exemplo,
na reduo da rea total lanada no cadastro no Municpio, algo inconcebvel de
acontecer.
103
A espacializao do cadastro tambm problemtica j que os lotes
no so georreferenciados, apenas as quadras. Sua projeo sobre as quadras
fiscais, portanto, baseada em croquis. Mais uma vez, o fato de no ser uma
informao produzida para a finalidade de anlise e planejamento faz com que
uma vez cumprido o seu principal objetivo, o lanamento de impostos, no se
tenha a necessidade da melhora dessa informao.
Para ampliar a cobertura das informaes, incorporando a totalidade dos
domiclios, independentemente da sua regularidade fiscal, so importantes as
informaes do censo demogrfico. Neste caso, a existncia de uma unidade
residencial se d pela sua constatao no levantamento de campo. O domiclio
definido pelo IBGE como (...) o local estruturalmente separado e independente
que se destina a servir de habitao a uma ou mais pessoas, ou que esteja sendo
utilizado como tal na data de referncia.
104
Isso significa que, apesar de existir o
registro dos domiclios vazios, o que o caracteriza o seu uso por uma ou mais
pessoas para fins habitacionais. Os domiclios so caracterizados considerando
critrios distintos: podem ser urbanos ou rurais, particulares ou coletivos,
improvisados ou permanentes.
Partindo do enfoque especfico desta pesquisa, da definio do parque
residencial paulistano, o universo do recorte se define em domiclios urbanos,
particulares e permanentes. Os domiclios vagos, aqueles que no estavam
ocupados no momento da realizao do censo, tambm so registrados, como
analisaremos na sesso a seguir. Nesta delimitao, podemos aprofundar o
enfoque que , sobretudo, em relao condio de ocupao e ao tipo. No
primeiro caso, trata-se da condio em que o morador ocupa este domiclio:
prprio domiclio de propriedade, total ou parcial, de um ou mais moradores;
alugado onde o aluguel pago por um ou mais de seus moradores ou domiclio
em que o empregador (de qualquer um dos moradores) pagar, como parte

103
Enquanto no ano 2000 a superfcie da cidade lanada no cadastro fiscal da Prefeitura era de
pouco mais de 602 milhes de m, no ano de 2006 a superfcie caiu para 596 milhes de m.
Fonte: Secretaria Municipal de Finanas; Sempla-Dipro.
104
IBGE, Censo 2000.
55
integrante do salrio, uma parcela em dinheiro para pagamento do aluguel; ou
cedido (no qual no h pagamento em espcie pelo seu uso). Em relao ao tipo,
podem ser casas edificao com acesso direto a um logradouro (arruamento, vila,
avenida, caminho etc.), legalizado ou no, independentemente do material usado
em sua construo, estado de conservao ou nmero de pavimentos;
apartamentos domiclio particular localizado em edifcio de um ou mais
pavimentos, com mais de um domiclio, servidos por espaos comuns (hall de
entrada, escadas, corredores, portaria ou outras dependncias) e, ainda, o
domiclio que se localiza em prdio de dois ou mais andares em que as demais
unidades so no-residenciais e, tambm, aqueles localizados em edifcios de dois
ou mais pavimentos com entradas independentes para os andares.; ou cmodos
domiclio particular composto por um ou mais aposentos localizado em casa de
cmodos, cortio, cabea-de-porco etc..
105

As informaes do censo demogrfico so de grande valia para o presente
estudo. Entre as bases tratadas nesse trabalho ele o nico que envolve a coleta
direta no campo. Sua periodicidade regular e possibilidade, a partir de 2000, de
desagregao espacial em setores censitrios podem ser apontadas tambm como
aspectos importantes. Outra caracterstica, no que se refere particularmente
dinmica imobiliria, o fato de que a informao censitria indica se a unidade
est efetivamente ocupada, em uso por uma famlia. Algumas limitaes,
entretanto, devem ser destacadas. De incio, existe o problema da periodicidade do
censo, uma vez que s realizado de dez em dez anos o que no permite captarmos
conjunturas distintas ao longo dos perodos intercensitrios.
106
A forma como o
questionrio est estruturado bem como a sua aplicao, resultam em graves
problemas na caracterizao do seu entorno urbanstico. De incio as variveis
ligadas ao tratamento de esgoto, de gua e coleta de lixo apresentam problemas,
pois so de carter declaratrio e no medem a freqncia do servio. A
caracterizao tambm no aprofunda a situao dos moradores em relao
posse do imvel. Nesse caso, no se pergunta o tipo de documentao referente ao
domiclio, o que poderia identificar situaes comuns como contratos sem validade
jurdica, documentos sem registro no cartrio etc.

105
IBGE, Censo 2000.
106
Diante disso, existe hoje uma discusso sobre a reformulao do censo e a ampliao da coleta
amostral, permitindo uma atualizao anual das informaes. Esta proposta, por outro lado,
teria o inconveniente de apresentar os dados em unidades espaciais maiores.
56
A terceira fonte de informaes que utilizamos tem caractersticas distintas
das duas anteriores. Primeiro porque produzida pelo setor privado. Segundo
porque trata do fluxo de novas residncias (os lanamentos) ao invs do estoque de
unidades existentes. No sendo uma base amostral e nem censitria, a sua
representatividade foi atestada em estudo realizado por Biderman
107
. O uso do
cadastro da Embraesp permite diferentes tipos de leitura relacionados s medidas
da produo por parte do segmento da incorporao. Com isso, podemos analisar
perodos de crescimento e queda, mas tambm variaes no tipo de habitao que
est sendo produzido.
A unidade habitacional (casa ou apartamento) uma varivel quantitativa
registrada em cada lanamento residencial. sobre o lanamento, portanto, que
tratamos nesse momento. Segundo a Embraesp, o lanamento entendido como o
incio de comercializao de um empreendimento caracterizado por, pelo menos,
dois dos seguintes itens:
- anncio de vendas na mdia;
- distribuio de material publicitrio/promocional nas ruas;
- abertura de planto de vendas no local ou em qualquer outro lugar, desde
que se identifique o endereo do novo empreendimento;
- distribuio de malas diretas a potenciais interessados;
- divulgao em sites e portais da Internet, explicitamente em pginas
pblicas ou por distribuio controlada de e-mails de divulgao.
108

importante esclarecer que o lanamento imobilirio marca uma deciso
com alto grau de irreversibilidade. Evidentemente existem casos em que o
empreendimento no concludo, como foi o caso conhecido de uma importante
construtora que pediu falncia e teve suas obras paralisadas, muitas das quais
ainda no foram concludas. Para verificarmos a dimenso deste tipo de problema
na base de dados procuramos casos conhecidos de obras interrompidas e
inconclusas. Isso ocorre tanto atravs de coleta das erratas publicadas pela
empresa, como de casos conhecidos de obras paralisadas, como um
empreendimento prximo ao metr Vila Madalena
109
, observamos que os
lanamentos que no se concretizam so retirados da base de informaes.

107
Biderman, C. Foras de atrao e repulso.
108
Informao extrada da pgina da empresa: www.embraesp.com.br. Acesso em maro de 2008.
109
Este empreendimento foi relanado em 2007.
57
Finalmente, um questionamento importante quando tratamos dos
lanamentos refere-se data utilizada para a anlise da produo imobiliria: se a
do momento de seu lanamento e, portanto, de incio da sua comercializao, ou se
no momento da concluso prevista da obra. A segunda opo possvel uma vez
que o tempo estimado de concluso faz parte dos registros da base. Entre os
autores que j trabalharam com esta base, apenas Marques em artigo sobre a
dinmica da incorporao optou por considerar a data prevista de concluso da
obra. Esse fato levou o autor a uma concluso inusitada:
(...) h aparentemente uma relao forte entre momentos de maior
intensidade de produo imobiliria por incorporao e os perodos de
instabilidade macroeconmica na economia brasileira. Isso confirma a
crena corrente sobre o papel do setor imobilirio como reserva de valor,
especialmente importante em momentos de aumento de incerteza quanto
ao futuro.
110

No mbito da presente anlise, a unidade habitacional lanada passa a
compor a oferta no mercado habitacional desde o momento em que ela est
disponvel para a comercializao, ou seja, no momento do lanamento e no da
construo. Apresentadas as principais fontes de informaes deste trabalho, cabe
uma breve discusso a respeito tanto dos procedimentos de georeferenciamento
das informaes como das unidades espaciais de anlise.
Nota sobre as regionalizaes utilizadas
Os procedimentos realizados para a anlise espacial das informaes
indicam, mais uma vez, muitas potencialidades, mas tambm a necessidade de
realizar escolhas no mbito desta pesquisa. No momento em que o uso das
informaes georreferenciadas e as ferramentas dos sistemas de informaes
geogrficas tm sido fortemente disseminadas, inclusive no mbito das anlises
urbanas, importante atentarmos para a necessidade de escolhas que antes de
tcnicas so metodolgicas. Uma primeira distino fundamental entre a
unidade espacial na qual as informaes so referenciadas espacialmente e as
unidades espaciais de anlise de um estudo. A primeira definida a partir de
demandas de carter tcnico enquanto a segunda implica em uma deciso
analtica. A espacializao de um cadastro pode variar das informaes pontuais
(coordenadas geogrficas) at unidades espaciais agregadas setores censitrios,

110
Marques, E. A dinmica imobiliria de incorporao, p. 222.
58
reas de ponderao, distritos, subprefeituras etc. A possibilidade de escolha de
cada uma destas unidades depende das variveis espaciais disponveis em cada
registro e, principalmente, da deciso do produtor da informao sobre como
disponibiliz-la. J a deciso relativa s unidades de anlise partem,
evidentemente, da disponibilidade da informao, mas se definem principalmente
na sua relao com os objetivos do trabalho.
Para tratar das possibilidades de georeferenciamento das informaes,
comeamos por aquele que apresenta um quadro mais problemtico, o TPCL.
Como dissemos, trata-se de um conjunto de bancos de dados que gerencia as
informaes referentes s unidades tributadas. Para que estas informaes sejam
localizadas no espao necessria a articulao com outros dois subsistemas. O
primeiro o cadastro de logradouros da cidade, o Cadlog. O segundo trata da
geocodificao dos logradouros em suas coordenadas geogrficas, sistema
conhecido como Geolog. importante um breve relato da constituio deste
sistema, para conhecermos melhor as suas limitaes.
A construo do Geolog inicia-se em 1967 com a criao administrativa da
Grande So Paulo e do Grupo Executivo da Grande So Paulo - Gegran, que depois
se tornaria a Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano - Emplasa. Nesse
contexto, foi feito o levantamento aerofotogramtrico de toda a regio, e
implantado o Sistema Cartogrfico Metropolitano.
111
O material levantado foi a
base para que, entre os anos de 1974 e 1978, a Secretaria Municipal de Finanas
elaborasse o Mapa Oficial da Cidade - MOC. A partir da digitalizao desse mapa,
em 1982, foi feita a geocodificao das quadras e ruas formando o Geolog.
Entretanto, foi desativado no mesmo ano, sob a alegao do seu alto custo de
manuteno. Em 1991 o sistema foi reativado, mas de forma problemtica. Diante
da insuficincia de marcos geodsicos e da falta de articulao dos processos de
atualizao, o sistema tornou-se um mosaico de mapas oriundos de diferentes
bases. Com isso, o Geolog deixou de ter preciso cartogrfica e coerncia com a
rede de marcos geodsicos gerenciada pelo IBGE.
112

Outra questo grave em relao ao Geolog diz respeito ao mapeamento das
unidades ficais. A digitalizao da base cartogrfica foi apenas at o nvel das

111
Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios, pp. 233/4.
112
Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios, p. 235.
59
quadras. A partir da, a distribuio dos lotes dentro das quadras baseada em
croquis. Trata-se, portanto, de uma representao esquemtica, sem preciso
cartogrfica, portanto passvel de erros nas delimitaes. Assim, temos margem
para sobreposio de propriedades, da existncia de lacunas, sendo impossvel
afirmar que as reas totais esto corretas ou que a totalidade das propriedades est
cadastrada.
113

Todos os problemas relatados ficam evidentes quando comparamos o
cadastro da prefeitura com o censo. Apesar de algumas divergncias metodolgicas,
podemos afirmar que ambos refletem o mesmo objeto, qual seja, o parque
habitacional da cidade. A figura 1 mostra a variao entre os domiclios particulares
permanentes e os lotes fiscais de uso residencial. Nos crculos vermelhos, h mais
unidades do censo demogrfico do que do TPCL, j as azuis indicam o fenmeno
inverso. A imagem d uma dimenso da falta de cobertura territorial do cadastro
fiscal da prefeitura. Em relao s reas com crculos azuis a explicao pode estar
no lanamento das garagens como lotes fiscais de uso residencial.
As informaes do censo, por sua vez, foram disponibilizadas para os mais
de 13 mil setores censitrios, pela primeira vez, em 2000. Evidentemente, questes
de sigilo impedem a divulgao para cada domiclio. Conjuntos de setores
censitrios formam 456 reas, denominadas reas de Expanso e Disseminao da
Amostra - AEDs, ou reas de ponderao. Como o prprio nome diz, estas reas
tm como objetivo a divulgao das informaes do questionrio da amostra,
aquelas entrevistas mais longas que so realizadas por amostragem. Esse tipo de
agregao, por respeitar, de maneira geral, os limites das quadras fiscais, permite
uma comparao com o TPCL em pequenas reas, isto os setores censitrios. A
partir da tambm possvel a agregao em unidades maiores, isto , distritos,
subprefeituras etc.
J o cadastro da Embraesp, que possui o endereo completo de cada
lanamento, permite o georeferenciamento com uma boa qualidade de preciso.
Foi o que fizemos para essa pesquisa, ou seja, a localizao de cada um dos 5.861
registros do banco de dados. Com isso foi possvel gerar pontos com latitude e
longitude, o que permite, por sua vez, a agregao em reas maiores de acordo com
as necessidades da pesquisa.

113
Battaglia, L. Cadastros e registros fundirios, p. 236.
60
Figura 1
Variao entre domiclios particulares permanentes e lotes fiscais residenciais
Municpio de So Paulo
2000

Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo
Fonte: IBGE, Censo 2000; Cadastro Territorial e Predial, de Conservao e Limpeza - TPCL / SF.
61
As caractersticas de cada uma das trs fontes de informaes trabalhadas
nos permite, portanto, uma grande liberdade na escolha das unidades de anlise
utilizadas nesse trabalho. Os lanamentos imobilirios foram localizados na sua
coordenada geogrfica exata, permitindo qualquer agregao em unidades
espaciais. O TPCL, por sua vez, referenciado nas cerca de 50 mil quadras fiscais.
J o censo foi disponibilizado em pouco mais de 13 mil unidades, chamadas de
setores censitrios. Se do ponto de vista tcnico a escolha das unidades de
referncia na anlise bastante flexvel, a relao entre a regionalizao da cidade
e a sua dinmica urbana e imobiliria aponta para questes mais complexas.
A definio da unidade de anlise seria simples se a cidade contasse com
unidades territoriais nicas e padronizadas que possussem um alto grau de
coincidncia em relao ao que seus habitantes entendem por bairros. Porm nem
estas unidades existem e nem fcil que os prprios moradores definam os limites
precisos dos bairros. Estas dificuldades foram apontadas por Cazzolato, que
identificou as variaes na percepo da populao de acordo com a origem, faixa
etria entre outras razes.
114
A falta de uma definio oficial e nica dos bairros da
cidade agravada pela sobreposio de distintas formas de dividi-la segundo
diferentes instncias do Estado e empresas prestadoras de servios pblicos. Uma
mesma rea, pode assim, receber denominaes distintas de acordo com cada
rgo.
115

Na ausncia de uma diviso ideal, a escolha das unidades espaciais de
anlise passa pela avaliao das distintas lgicas que orientam as formas de dividir
a cidade. De maneira bastante resumida, apontamos para pelo menos trs,
envolvidas especificamente na anlise da incorporao residencial. A primeira a
diviso administrativa da cidade. A principal, mas no a nica, representada nas
31 subprefeituras da capital. Muitas secretarias, por sua vez, adotam outras
unidades como o caso de Habitao, Sade e Educao. Um grupo especial, no
mbito da organizao administrativa, so as de carter fiscal. A unidade mnima
o lote fiscal (o imvel), depois temos as quadras e os setores ficais (301). Em
relao s quadras, ou pelo menos a maioria delas, a grande vantagem adotar os

114
Cazzolato, Jos Donizete. Os bairros como instncia territorial local: contribuio
metodolgica para o caso So Paulo. Dissertao de mestrado. So Paulo: FFLCH-USP, 2005.
115
A sobreposio de instncias j havia sido apontada por Silva, Armando Correa da. Metrpole
ampliada e o bairro metropolitano, o caso de So Paulo: o bairro da Consolao. Tese de livre-
docncia. So Paulo, 1982.
62
limites virios como referncia, relacionado-se assim com a morfologia e o tecido
urbanos. A desvantagem que a grande quantidade de unidades pulveriza as
informaes existentes o que, pelo menos na nossa anlise de cunho
eminentemente descritivo, impede observao de padres nos fenmenos da
cidade. A diviso poltico-administrativa da cidade fundamental, pois estabelece
o escopo da ao poltica e do planejamento estatal. Por outro lado, muitas vezes
no guardam relao com a dinmica urbana e com o mercado imobilirio.
Um segundo grupo de unidades diz respeito s utilizadas para a produo
de estatstica e informaes. So divises com finalidades operacionais, definidas
para a realizao de planos amostrais, para a racionalizao do trabalho dos
entrevistadores ou mesmo para a tabulao e divulgao de resultados. Entre os
exemplos deste tipo de diviso temos os setores censitrios, as reas de expanso
de disseminao da amostra (AEDs ou reas de ponderao) tambm utilizada
pelo IBGE, os distritos censitrios, e as zonas OD, da pesquisa origem e destino
realizada a cada dez anos pelo Metr. As reas consideram sobretudo o critrio
demogrfico e devem ser levadas em conta pois implicam na disponibilidade de
informaes importantes.
H, finalmente, divises prprias para o estudo do mercado imobilirio.
Para a definio destas reas foi utilizado o critrio de homogeneidade na
formao dos preos dos imveis, por isso so denominadas zonas de valor.
116
So
110 zonas que orientam, por exemplo, a agregao das informaes e as anlises de
mercado da Embraesp.
Diante das lgicas de dividir a cidade apresentadas acima, entendemos que
a regionalizao adotada deve seguir os objetivos de cada estudo. Na presente
dissertao, a opo foi a de utilizar, em grande medida, os 96 distritos municipais,
representados na figura 2. Criados em 1992, pela Sempla, a proposta, depois
transformada em lei municipal, teve como objetivo atualizar os antigos distritos e
subdistritos em unidades que acompanhassem a transformao urbana e a
dinmica da cidade. Seu resultado possibilitou a harmonizao de diferentes
divises da cidade, mas no deixou de ser questionado:

116
Ver Haddad, Emilio. Sobre a diviso de cidade em zonas homogneas: aplicao para o
Municpio de So Paulo. Tese de doutorado. So Paulo: FAU-USP, 1987.
63
Figura 2
Distritos
Criados pela Lei Municipal n 11.220/1992
Municpio de So Paulo

Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo
Fonte: Sempla/Dipro.
64

O resultado foi a eliminao dos antigos distritos e subdistritos em
unidades novas, que no reconheceram os limites histricos da cidade
(sobbretudo nos subdistritos) e, portanto, das unidades de referncia que
a populao j havia construdo. Esse o caso dos subdistritos de Santa
Ifignia, Aclimao, Cerqueira Csar e Vila Madalena, territrios de
referncia reconhecidos pela populao, que na nova diviso
desapareceram.
117

Apesar de pontos questionveis, os distritos municipais representaram um
marco significativo na padronizao das divises da cidade. Sua criao permitiu a
compatibilizao entre informaes da Prefeitura e das divises administrativas
com as informaes censitrias, j que coincidem com os distritos censitrios. Sua
escolha entretanto, no significa que ser a nica diviso utilizada, apenas a
predominante. Em alguns momentos a diviso pode variar, seja na agregao de
distritos por grau de verticalizao, seja na utilizao das reas de ponderao que
consideramos mais adequadas para algumas representaes cartogrficas.
As transformaes no
parque residencial paulistano 1991-2006
Considerando o universo de informaes disponveis, bem como as interpretaes
realizadas por diferentes autores, procuramos identificar as transformaes no
parque habitacional paulistano ao longo das ltimas duas dcadas e a relao com
outras dinmicas da cidade. Nesse movimento, notamos mudanas importantes
que ocorreram ao longo do perodo analisado, apesar das caractersticas especiais
do bem imvel relacionadas fixidez no espao, longo tempo de consumo etc. As
mudanas podem ser tratadas segundo diferentes pontos de vista. Entre eles, um
bastante interessante diz respeito s novas configuraes da estrutura residencial
urbana, e das mudanas na distribuio das classes sociais pela cidade. Abre-se,
com isso, a possibilidade de estudos relacionados aos processos de gentrificao,
grosso modo, a expulso de populaes mais pobres de reas dotadas de boa
situao em termos de infra-estrutura, seja por intervenes planejadas, seja pela
dinmica do mercado.

117
So Paulo (Cidade). Secretaria Municipal do Trabalho. Atlas do Trabalho e Desenvolvimento da
Cidade de So Paulo. So Paulo: Imprensa Oficial, 2007, p. 22.
65
Apesar da sua importncia para captar processos sociais na cidade, e
revelar uma dimenso perversa tanto as intervenes urbanas como da
incorporao imobiliria, no ser este o tipo de abordagem adotada. A nossa
leitura, ser centrada na descrio do universo de residncias que constitui o
parque habitacional paulistano e nas transformaes de suas dimenses
morfolgicas, que indicam tambm mudanas nas caractersticas de seus
ocupantes. Destacam-se, dessa forma, as transformaes quantitativas dos
estoques verticais e horizontais, bem como no padro das edificaes. Outra
questo importante se refere projeo espacial das habitaes na superfcie do
municpio, e s oscilaes nas reas ocupadas pelos usos residenciais
(horizontal/vertical e segundo os distintos padres). Particularmente,
abordaremos as relaes entre as residncias verticais e outros usos tais como
terrenos vazios, comrcio e servios, reas industriais etc. Com isso, propomos
pensar o funcionamento da cidade em termos de uma competio entre distintas
formas de apropriao do lote urbano, principalmente quando dotados de
condies privilegiadas em termos de localizao.
118
So esses marcos que
pretendemos compreender a dinmica do parque residencial paulistano, partindo
de um ponto inicial que o ano de 1991, para o qual temos informaes disponveis
tanto do censo do IBGE como do TPCL.
A cidade e o parque residencial em 1991
Em 1991, o parque residencial paulistano era predominantemente
composto por unidades horizontais. Segundo o censo, dos 2.539.953 domiclios
particulares permanentes ocupados
119
, 1.918.715 (78,3%) eram casas e 529.986
(21%) eram apartamentos.
120
Nas duas tipologias, a maior parte era ocupado pelo
proprietrio (cerca de 63%). J no TPCL, h um acrscimo na participao dos
apartamentos (34% das unidades residenciais tributadas). Duas questes podem

118
Villaa, F. Espao intra-urbano no Brasil.
119
As informaes referentes aos domiclios vagos no foram divulgadas naquela ocasio.
120
bom mencionar que a definio de apartamento do censo no necessariamente implica uma
verticalizao, mas que, grosso modo, podemos considerar que operacionalmente esta varivel
expressa tal fenmeno. Segundo o IBGE, domiclios do tipo apartamentos so definidos como
domiclio particular localizado em edifcio de um ou mais pavimentos, com mais de um
domiclio, servidos por espaos comuns (hall de entrada, escadas, corredores, portaria ou outras
dependncias); e, ainda, o domiclio que se localiza em prdio de dois ou mais andares em que
as demais unidades so no-residenciais e, tambm, aqueles localizados em edifcios de dois ou
mais pavimentos com entradas independentes para os andares.
66
explicar esta diferena. Primeiro, porque, durante alguns anos, as garagens foram
lanadas como unidades distintas dos apartamentos ao qual pertencem. Uma
segunda hiptese que pode ser sugerida seria uma maior taxa de domiclios vagos
entre os apartamentos. Assim, uma vez que no censo s estamos contabilizando os
domiclios ocupados (os vagos no esto disponveis para 1991), a participao
deles seria menor no TPCL, que considera a soma dos ocupados e dos vagos. Esta
hiptese parte do pressuposto de que o imvel horizontal pode ser mais facilmente
convertido para uso no residencial, enquanto o residencial vertical dificilmente
pode ser utilizado para fins no residenciais.
Avanando na descrio do parque habitacional em 1991, uma caracterstica
importante, que pode ser extrada do cadastro fiscal a sua composio em funo
do padro do imvel (alto, mdio e baixo) para as residncias horizontais e verticais.
Este tem como base a combinao entre usos (no nosso caso, residencial, horizontal
e vertical) e a classificao dos distintos padres construtivos, elaborados pelo
Departamento de Rendas Imobilirias da Secretaria de Finanas. Em residncias
horizontais, o baixo padro tem at 120 m de rea construda, o mdio entre 120 e
300 m e o alto mais de 300 m. No caso dos apartamentos o baixo padro at 60
m, o mdio entre 60 e 200 m e o alto com mais de 200 m.
121

Na comparao entre ambos, nota-se uma grande diferena na participao
relativa das unidades de alto padro, apenas 3% no total das casas e 12 % no caso
dos apartamentos. Trata-se de uma proporo 4 vezes maior. Assim, dada a
expressiva participao da proviso estatal nos apartamentos ocupados pela
populao de baixa renda, podemos sugerir que a unidade vertical possui uma
tendncia de ocupao de padro mais elevado do que a unidade horizontal.
possvel imaginar, a partir dessa constatao, que quando uma poro da cidade se
verticaliza com a ao privada, h uma grande probabilidade de estar elevando o
seu padro socioeconmico.

121
Sempla/Deplano. Metodologia de agregao de usos e padres construtivos do TPCL utilizada
pelo Deplano.
67
Figura 3
Nmero de lotes fiscais, segundo padro de uso
Municpio de So Paulo
1991

Fonte: Cadastro Territorial e Predial, de Conservao e Limpeza - TPCL / SF.
Os 274 milhes de m de terrenos ocupados faziam do uso habitacional o
predominante na cidade, com 47% da rea total lanada no cadastro de finanas.
Se computarmos apenas a superfcie edificada da cidade, retirando dessa relao
os terrenos vazios, a participao sobe para 62%. O parque residencial era,
portanto, extensivo do ponto de vista da sua ocupao territorial. Do total dos usos
residenciais, 94% da superfcie era de residncias horizontais. Os apartamentos,
por sua vez, ocupavam pouco mais de 17 milhes de m, dos quais cerca de 4
milhes de m (23% do uso residencial vertical) eram de alto padro.
122

A superfcie reduzida, ocupada pelas unidades verticais, significava um
cenrio de forte concentrao da verticalizao residencial na cidade de So Paulo.
Entre os 96 distritos da capital, os 21 com maior nmero de apartamentos
concentravam pouco mais de 65% dos apartamentos enquanto correspondiam a
apenas 11% da rea total do municpio. No centro expandido (representado pelos
limites virios das marginais, avenida do Estado, avenida dos Bandeirantes), que
contm 28 distritos, tnhamos 65% dos apartamentos, enquanto o restante da
cidade, com 68 distritos possua os outros 35%. Mais uma vez, se somarmos a essa
constatao, o fato da maior parte dos apartamentos em localidades perifricas
serem providas pelo Estado, temos uma evidncia de que a lgica privada foi, at o
incio da dcada de 90, de uma produo concentrada espacialmente.

122
So Paulo (Cidade). Secretaria Municipal do Planejamento. Evoluo do uso do solo nos anos
90. So Paulo, 2000, p. 13.
68
Tabela 4
Distritos, segundo o grau de verticalizao
Municpio de So Paulo
1991
rea total Grupo Distritos Nmero
de
distritos
Nmero
absoluto
(ha)
%
Participao dos
domiclios em
apartamentos em
1991*
1. Baixa
verticalizao
gua Rasa, Anhanguera, Aricanduva,
Brasilndia, Cachoeirinha, Cangaba,
Capo Redondo, Carro, Casa Verde,
Cidade Ademar, Cidade Dutra, Cidade
Lder, Ermelino Matarazzo, Freguesia
do , Graja, Iguatemi, Itaim Paulista,
Itaquera, Jaan, Jaguara, Jardim
ngela, Jardim Helena, Jardim So
Lus, Limo, Marsilac, Parelheiros,
Parque do Carmo, Pedreira, Penha,
Perus, Pirituba, Ponte Rasa, Raposo
Tavares, Rio Pequeno, So Lucas, So
Mateus, So Miguel, So Rafael,
Sapopemba, Trememb, Vila Curu,
Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila
Jacu, Vila Maria, Vila Matilde, Vila
Medeiros, Vila Prudente, So
Domingos, Lajeado
50 109.530 72.60 at 13%
2. Verticalizao
mdia-baixa
Belm, Butant, Campo Grande,
Campo Limpo, Cursino, Guaianazes,
Ipiranga, Jabaquara, Jaguar,
Jaragu, Mandaqui, Pari, Sacom,
Santo Amaro, Socorro,Tatuap,
Tucuruvi, Vila Leopoldina, Vila Snia
19 21.760 14.40 mais de 13 a 30%
5. Verticalizao
mdia
Alto de Pinheiros, Artur Alvim,
Cambuci, Campo Belo, Cidade
Tiradentes, Lapa, Moca, Morumbi,
Santana, Sade, Vila Andrade
11 10.290 6.80 mais de 30 a 50%
4. Verticalizao
mdia-alta
Barra Funda, Bom Retiro, Brs,
Moema, Itaim Bibi, Jos Bonifcio,
Liberdade, Perdizes, Pinheiros, Vila
Mariana
10 7.250 4.80 mais de 50 a 80%
3. Alta
verticalizao
Bela Vista, Consolao, Jardim
Paulista, Repblica, Santa Ceclia, S
6 2.070 1.40 mais de 80 a 96%
Total 96 150.900 100.00 20% (mdia)
Fonte: IBGE.-*
A situao verificada em 1991 em relao verticalizao residencial fica
clara na representao dos distritos municipais segundo o grau de verticalizao.
Este se traduz na participao dos domiclios particulares permanentes em
apartamentos em relao total dos domiclios particulares permanentes. A partir
do grau de verticalizao de cada distrito, foi realizado um agrupamento em cinco
classes, por meio de uma tcnica estatstica conhecida como anlise de cluster. Sua
aplicao busca identificar os intervalos de valores mais significativos, formando
grupos com a maior homogeneidade interna e mxima heterogeneidade externa.
69
Figura 4
Participao dos apartamentos no total de domiclios
Municpio de So Paulo
1991

Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo
Fonte: IBGE, Censo 1991.
O primeiro grupo contm os distritos com baixo grau de verticalizao
residencial, ou seja, que possuem menos de 13% dos domiclios em apartamentos.
Trata-se de quase trs quartos da rea do municpio, cobrindo boa parte do anel
perifrico da cidade. As excees so as reas que sofreram forte interveno
estatal, com a produo de unidades habitacionais de interesse social. J o
segundo grupo com grau de verticalizao mdio-baixo (entre 13 e 30%), tem sua
maioria constituda por distritos localizados na faixa intermediria, ou seja, entre o
chamado centro expandido e a periferia. Parte dos distritos desse grupo era
predominantemente horizontal e de ocupao consolidada, como Butant,
Tatuap, Vila Snia e Vila Leopoldina. J o ncleo da cidade, e da metrpole, est
dividido em trs grupos. O mais central abarca os distritos mais verticalizados da
cidade, aqueles do centro histrico e seu entrono. O segundo engloba o primeiro,
com exceo do distrito Jos Bonifcio, na zona Leste, que a 30 km do centro,
predominantemente vertical. A explicao para este fato inesperado o peso da
produo estatal. O terceiro grupo completa o centro expandido, j com um
pequeno transbordamento alm das marginais.
70
Figura 5
Terrenos no edificados
Municpio de So Paulo
1991

Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo
Fonte: Cadastro Territorial e Predial, de Conservao e Limpeza - TPCL / SF.
71
Alm da verticalizao restrita ao ncleo consolidado da cidade e de um
extenso parque de residncias horizontais, aparecia tambm em 1991 uma
expressiva parcela de terrenos no edificados, conforme observamos na figura 5.
Havia naquele ano mais de 150 milhes de m de terrenos no construdos no
municpio, mais exatamente no mbito da superfcie lanada no cadastro fiscal.
Boa parte destes terrenos estava localizado nos extremos da cidade. No era,
entretanto, apenas na periferia da cidade que se encontravam grandes superfcies
disponveis para a construo. No distrito do Morumbi eram 2,5 milhes de m, na
Vila Snia, 2,3 milhes, no Jabaquara 2 milhes, em Santo Amaro 1,4 milho, no
Itaim Bibi 960 mil, no Tatuap 650 mil, na Vila Leopoldina 500 mil e na Lapa 400
mil m de terrenos vazios. Esta disponibilidade importante para a incorporao
residencial j que reduz fortemente os seus custos, tanto de demolio como na
negociao da compra dos lotes. No segundo caso, evita-se um problema comum
que a sada de inquilinos destas reas.
O quadro apresentado do parque residencial em 1991 aponta, portanto, para
um ampla rea de expanso para a incorporao residencial. Comea pelo grande
nmero de residncias horizontais, ocupando uma extensa superfcie e com uma
grande quantidade de unidades de baixo e mdio padro. Em seguida mostra a
concentrao das unidades verticais, e ainda a disponibilidade de terrenos. A
combinao das situaes verificadas, portanto, significa tanto uma boa oferta de
terrenos como a possibilidade de transformao de diversos distritos da cidade,
principalmente aqueles representados pelo grupo cuja taxa de verticalizao
variava entre 13 e 30%.
As transformaes no perodo 1991-2000
A partir da descrio do parque residencial em 1991, procuramos observar
as transformaes ocorridas no tocante sua projeo espacial, relao entre
tipologias, os padres de uso e a condio da ocupao. A articulao entre tais
dimenses do parque residencial nos coloca uma srie de questes: como se deu a
evoluo do uso do solo considerando os usos residencial e no-residencial? Que
tipo de mudana ocorreu no parque habitacional em relao s tipologias
horizontal e vertical? Como se alteraram internamente a relao entre usos e
padres?
72
Uma comparao entre os censos de 1991 e 2000 indica, de incio, um
crescimento significativo de domiclios na cidade. Se considerarmos os domiclios
particulares permanentes, que afinal refletem o que chamamos de parque
habitacional, samos de 2.535.290 para 2.985.977, um acrscimo de 446.687 novas
unidades, ou 17,5%. Enquanto isso, a populao cresceu 8,5% no mesmo perodo.
O resultado observado a diminuio na razo entre ambos, sendo que a
proporo de moradores por domiclio caiu de 3,6 para 3,4, valor este que era de
4,1 em 1980. Um fato que chamou a ateno de diferentes pesquisadores foram as
mudanas na situao dos seus ocupantes. Entre elas, uma questo que levantou
muitas indagaes e recebeu ateno de distintos trabalhos foi o aumento de
domiclios prprios num contexto de enormes restries do crdito imobilirio e
de reduzido crescimento econmico. Como explicar o importante aumento da casa
prpria sem crdito, aumento do desemprego e queda no rendimentos do
trabalhador?
Para Tachner, que j havia detectado esta tendncia comparando o censo de
1991 com a contagem de 1996, por um lado o movimento reflete as dificuldades
dos segmentos sociais de baixa renda de pagarem aluguel e, por outro, est
associado ao crescimento perifrico. No segundo caso, a aquisio da casa prpria
ocorre dentro de custos fundirios baixssimos ou inexistentes (no caso das
ocupaes). Para corroborar a sua hiptese, a autora nota dois pontos
interessantes: o primeiro que o preo do aluguel proporcionalmente maior nos
imveis pequenos do que nos grandes; o segundo que o aumento de 524 mil
domiclios prprios no municpio devido ao incremento de casas prprias nos
anis perifricos e exterior quase 86% dos novos domiclios prprios em So
Paulo, sendo mais de 300 mil no anel perifrico. A associao pobreza-periferia-
casa-prpria impe-se.
123

Na comparao entre os censos de 1991 e 2000, a variao positiva de
domiclios prprios foi de 457.483. Provavelmente, isso no significa que tenha
ocorrido uma queda entre 1996 e 2000, mas podemos imaginar que os resultados
do censo de 2000 tenham sido mais precisos. Independentemente das variaes
nominais, a constatao da autora corroborada quando observamos que do saldo

123
Tachner, S. P.; Bgus, L. M. M. A cidade dos anis. So Paulo. In: Ribeiro, Luiz Cesar de Queiroz
(org.) O futuro das metrpoles: desigualdades e governabilidade. Rio de Janeiro: Revan: Fase,
2000, p. 270.
73
total de novos domiclios prprios, 58,1% (265.874) est concentrado em 20
distritos, todos eles perifricos. Graja com 31.812 novos domiclios prprios,
Cidade Tiradentes com 21.896, Marsilac com 19.810 so exemplos contundentes
do processo descrito.
Considerando que neste mesmo grupo de 20 distritos a produo privada
foi de apenas 33.144 apartamentos, fica evidente que no foi a produo
empresarial a responsvel pelo crescimento do imvel residencial prprio. A
grande exceo a isso o distrito de Vila Andrade, localizado na zona Sul de So
Paulo, no qual os domiclios prprios cresceram 92% e observamos tambm uma
produo de 8.851 apartamentos pela iniciativa privada. Esse distrito, porm, de
difcil anlise, uma vez que um dos mais heterogneos do municpio, j que alm
de reas ricas possui tambm grandes favelas da cidade como Real Parque e
Paraispolis.
Se os domiclios apresentaram um acrscimo expressivo, os apartamentos
aumentaram em uma proporo ainda maior: foram 221.424 novas unidades
ocupadas, um crescimento de cerca de 42% em relao a 1991. Com essa mudana,
houve uma pequena alterao na relao entre casas e apartamentos que foram de
78 a 21% em 1991 para 75 a 23% em 2000. O acrscimo significativo de
apartamentos alterou as caractersticas do parque habitacional paulistano,
implicando em alteraes importantes nos subespaos da capital. Uma leitura mais
geral aponta para a difuso da verticalizao no municpio, de forma de se ampliou
a participao dos apartamentos no total dos domiclios ocupados na quase
totalidade dos distritos municipais.
74
Figura 6
Porcentagem de domiclios em apartamentos sobre o total de domiclios particulares
permanentes
Municpio de So Paulo
1991 e 200

Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo
Fonte: IBGE, Censos de 1991 e 2000.
75
Tabela 5
Domiclios particulares permanentes em apartamentos, segundo grupos de distritos municiais
Municpio de So Paulo
1991-2000
1991 2000 2000-1991 Grupos
Valor % Valor % Valor %
Baixa verticalizao 77.042 14,55 196.192 26,11 119.150 154,66
Verticalizao mdia-baixa 87.108 16,45 140.238 18,66 53.130 60,99
Verticalizao mdia 90.794 17,14 128.365 17,08 37.571 41,38
Verticalizao mdia-alta 144.561 27,30 163.521 21,76 18.960 13,12
Alta verticalizao 130.115 24,57 123.085 16,38 -7.030 -5,40
Total 529.620 100,00 751.401 100,00 221.781 41,88
Fonte: IBGE, Censos de 1991 e 2000.
A tabela 5 mostra que o crescimento domiciliar vertical ocorreu de maneira
intensa nas reas menos verticalizadas da cidade. Com pouco mais da metade dos
novos apartamentos da cidade no perodo 1991-2000, o grupo de distritos com
baixa verticalizao apresentou uma altssima taxa de crescimentos de domiclios
em apartamentos, 154,7%. A explicao para esses fenmenos, entretanto divide-se
entre a ao das companhias habitacionais ou a ao do mercado. Por um lado,
temos distritos com forte crescimento vertical, mas com pequena ou nenhuma
participao do mercado neste processo. O grupo de baixa verticalizao subiu de
14,5% para 26,%, do outro lado, os dois grupos mais verticalizados tinham 51,9%
dos apartamentos da cidade e passaram a 38,2% do total de apartamentos da
cidade. J o intermedirio acompanhou a taxa mdia de crescimento do municpio
e manteve a sua participao em 17% dos apartamentos da cidade. interessante
observar tambm que houve queda no nmero de domiclios ocupados na faixa
mais verticalizada e central da cidade. Isso se deve, muito provavelmente, ao
crescimento dos apartamentos vagos nesta rea.
Observamos, portanto, uma transformao na distribuio espacial das
residncias verticais na cidade. Em 2000, a maior parte dos domiclios particulares
permanentes em apartamento estava nos distritos que, em 1991, eram os menos
verticalizados. Essa constatao suscita uma discusso importante. Se a
verticalizao residencial, como uma manifestao de maior consumo do solo,
resultado da valorizao urbana, por que o crescimento no acompanhou a
seqncia linear dos distritos? Isto , por que este avano no se deu dos mais
verticalizados para aqueles situados na faixa intermediria? Seria possvel
argumentar que a alterao foi devido a uma ao do Estado. Entretanto, os dados
sobre produo imobiliria parecem confirmar que as transformaes observadas
so tambm fruto da incorporao residencial.
76
Tabela 6
Unidades, blocos lanados e valor geral de vendas, segundo grupo de distritos
Municpio de So Paulo
1991-2000
Unidades
lanadas
Blocos (prdios)
lanados
Valor Global de Vendas Grupos
Nmero
absoluto
%
Nmero
absoluto
%
Valor
(em us$ correntes)
%
Baixa verticalizao 74.222 32,04 1.639 34,78 4.522.817.370,16 20,31
Verticalizao mdia-baixa 68.749 29,68 1.382 29,33 5.629.863.615,45 25,29
Verticalizao mdia 34.269 14,79 798 16,94 4.827.977.934,21 21,68
Verticalizao mdia-alta 39.515 17,06 707 15,00 5.723.809.436,62 25,71
Alta verticalizao 14.884 6,43 186 3,95 1.560.332.453,14 7,01
Total 231.639 100,00 4.712 100,00 22.264.800.809,58 100,00
Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
A tabela 6 confirma a grande produo de unidades nos distritos menos
verticalizados. Por outro lado, com seria de se esperar, a participao no se reflete
da mesma maneira no valor global de vendas. A seqncia deste trabalho ter
como um dos objetivos compreender o perfil da produo imobiliria neste
perodo a partir dos fatores que a impulsionaram.
Um outro trao importante na anlise dos parque residencial diz respeito
presena de domiclios vagos. Ao notarmos taxas importantes de unidades no
ocupadas, estamos apontando para um domiclio existente que no est
cumprindo a sua funo de abrigar uma famlia. Ele representa, nesse sentido,
uma imperfeio do mercado medida que se trata de uma unidade que no foi
validada pela demanda.
124
Portanto, seja do ponto de vista do incorporador, seja
do investidor, trata-se de uma situao em que o imvel no teve uma recepo do
mercado de vendas ou de aluguel dos imveis. Isso posto, nos vamos diante de um
duplo desafio. O primeiro o de dimensionar o fenmeno, mensur-lo. O segundo
o de compreender as suas causas. Mais uma vez no podemos aprofundar a
questo que demandaria a realizao de um outro trabalho, inclusive com coleta de
informaes em campo. No entanto, consideramos importante extrairmos algumas
consideraes.
Para isso, importante entender a dificuldade em se mensurar a vacncia
imobiliria e, mais do que isso, o fato da taxa de imveis no ocupados ser uma das
informaes mais preciosas do mercado habitacional. Isso porque, quando trata de
imveis relativamente novos, a informao nos leva a compreender as razes de

124
Morais, M. P. The Housing Conditions, p. 8.
77
sucesso ou de fracasso de um empreendimento ou a possibilidades de realizar bons
negcios. Portanto, a disponibilizao das informaes privadas para pesquisas
acadmicas, nesse caso, quase nula. O censo demogrfico, por outro lado,
permite uma aproximao sobre a freqncia dos domiclios vazios: h um campo
no questionrio que deve ser preenchido pelo recenseador no caso da
impossibilidade de levantamento no domiclio em razo da inexistncia de pessoas
morando naquele local. importante destacar, portanto, que a existncia de
domiclios vagos um registro operacional e no um objeto de investigao. Por
essa razo, provavelmente, o IBGE tenha inicialmente divulgado este dado num
primeiro momento (e por isso foi possvel obt-los para cada distrito da capital),
e depois no t-lo removido de seus produtos na Internet ou nos microdados que
foram posteriormente divulgados. Alm disso, no existem referncias conceituais
claras sobre os domiclios vagos, sobre a consistncia das informaes e,
principalmente, para o nosso caso, se estavam em condomnios verticais. Portanto,
ainda que a presena, expressiva, de domiclios vagos seja um indicador
importante sobre a situao do parque habitacional e tambm da dinmica do
mercado imobilirio, necessria cautela para analisar essas informaes.
Feitas ressalvas sobre a natureza da informao, no deixa de ser
importante a constatao de um elevado nmero de domiclios vagos no Municpio
de So Paulo totalizando, segundo o censo do IBGE, 420.327 ou 12% do total dos
domiclios no municpio. No encontramos a informao para o censo de 1991,
mas Bonfim, citando o IBGE, fala em pouco menos 10% de domiclios vagos
(273.724).
125
Isso significa que, alm de um crescimento nominal importante de
146.603, h um acrscimo na sua participao em relao ao total de domiclios.
Diante desse crescimento a questo que surge : em que medida esses domiclios
expressam a existncia de unidades que, uma vez produzidas no foram absorvidas
pela demanda? Para responder a essa pergunta, diante das limitaes impostas
pela ausncia de informaes mais precisas, procuramos observar a relao entre a
taxa de domiclios vazios e a produo habitacional recente.

125
Bonfim, V. C. Os espaos edificados vazios na rea central da cidade e a dinmica urbana.
Dissertao de mestrado. So Paulo: Poli-USP, 2004, p. 5.
78
Figura 7
Domiclios Vagos
Municpio de So Paulo
2000

Fonte: IBGE, Censo 2000.
De incio notamos que, de fato, as regies mais perifricas da cidade nas
quais os lanamentos imobilirios so baixssimos, apresentam taxas de vacncia
domiciliar mais baixas. Por outro lado, os distritos que apresentam maior
percentual de domiclios vagos esto localizados na rea central da cidade onde
tambm inexistiu uma produo privada relevante. O distrito da S, com 27% dos
seus domiclios vagos, depois Brs, Repblica e Pari, todos com mais de 20% so
os que apresentam as maiores taxas de vacncia, retratando um fenmeno
conhecido que o processo de esvaziamento populacional da rea central e da
presena de edifcios residenciais vazios. Nesse caso, a vacncia seria explicada por
fatores relacionados s dinmicas dos atributos de localizao, que resultariam
num processo de desvalorizao da rea. A vacncia nas reas centrais da cidade
foi objeto de pesquisa de Bonfim, que apontou diferentes razes para o fenmeno.
A principal delas estaria vinculada a um duplo processo de queda no valor dos
79
aluguis em funo da mudana no perfil dos moradores no centro e expectativa
de valorizao futura da rea em funo de investimentos pblicos. Outro fator o
grande nmero de edificaes atrelados a processos judiciais, fato agravado pela
idade do parque imobilirio.
126

Excluindo as reas perifricas e o centro histrico, observamos a relao
entre fluxo de novas unidades e taxa de vacncia. Mesmo no sendo possvel
afirmar que as informaes se referem s unidades novas e nem se so horizontais
ou verticais, podemos sugerir que nestes distritos (mais importantes do ponto de
vista da produo imobiliria), as taxas de vacncia exprimem dinmicas distintas
de absoro do estoque em oferta. Se tomarmos como referncia os 12 distritos que
receberam, pelo menos, 5.000 novas unidades observamos que a participao dos
domiclios vagos no total do estoque significativamente distinta e oscila entre 19
(Tatuap) e 11% (Perdizes). A coincidncia, entretanto, observada na figura 7,
permite afirmar que existem indcios da dificuldade de absoro das mercadorias
produzidas pela incorporao residencial em So Paulo, ou seja, que a sua
produo no est diretamente vinculada demanda.
A cidade e o parque residencial 1991-2006
As transformaes no parque residencial no deixaram de imprimir as suas
marcas sobre a cidade de So Paulo. No h, no contexto do uso do solo urbano,
mudanas em um tipo que deixe de interagir com outros. Nesse sentido,
importante construir um panorama sobre as mudanas na forma como o uso
habitacional ocupa o espao municipal, tanto em termos da sua distribuio
interna (relativa aos padres) como em relao aos outros usos. Para realizarmos
essa anlise importante combinarmos uma dupla perspectiva: a projeo espacial
dos diferentes usos (residencial e no-residencial) analisada pela rea de terreno
ocupada, e o seu adensamento construtivo visto pela sua relao com o total de
rea construda.
Entre 1991 e 2006 a rea efetivamente ocupada, e lanada fiscalmente, teve
um acrscimo de 68 milhes de metros quadrados. Destes, 87% eram terrenos
vagos no construdos sendo o restante possivelmente resultado da
regularizao de determinadas partes da cidade. Conforme a figura 8, essa

126
Bonfim, V. C. Os espaos edificados vazios, p. 104.
80
expanso se deu preferencialmente a partir do uso no-residencial, que teve um
acrscimo de rea de terreno muito mais significativo do que o uso residencial
(30% do primeiro contra 7% do segundo). A evoluo da rea construda,
entretanto, apresenta a tendncia inversa, ou seja, a residencial apresentou um
crescimento maior do que a no-residencial. Esta ltima teve, no perodo
considerado, um acrscimo de 43% indo de 106 milhes de m em 1991 para 151
milhes em 2006. J o uso residencial foi de 184 milhes para 270 milhes de m,
acrscimo de 46%. Essa dupla leitura nos leva a algumas constataes importantes
para a seqncia do trabalho.
Figura 8
Evoluo da rea de terreno, segundo modalidades de uso
Municpio de So Paulo
1991-2006

Fonte: Cadastro Territorial e Predial, de Conservao e Limpeza - TPCL / SF.
A primeira constatao a de que a poro regular da cidade de So Paulo,
se tornou menos residencial, na perspectiva da rea ocupada. Essa tendncia, no
entanto, contraposta por um maior adensamento construtivo, proporcional e
nominalmente, do uso residencial em relao ao no-residencial. Ou seja, de
maneira geral, o uso no-residencial cresceu de maneira extensiva, enquanto o uso
residencial cresceu de forma intensiva. Esse processo melhor identificado
quando acompanhamos a evoluo do chamado coeficiente bruto de
aproveitamento dos terrenos, ou seja, a relao entre a rea de terreno e a rea
construda, conforme apresentado na figura 9. A combinao destas duas
perspectivas, num contexto de disputa locacionais, sugere que o uso residencial
manisfesta-se com um maior adensamento.
81
Figura 9
Coeficiente bruto de aproveitamento, segundo modalidades de uso
Municpio de So Paulo
1991-2006

Fonte: Cadastro Territorial e Predial, de Conservao e Limpeza - TPCL / SF.
O adensamento construtivo, oriundo principalmente da verticalizao
residencial no significa, entretanto, um processo de adensamento populacional.
Verifica-se, assim, um importante movimento relacionado s transformaes
ocorridas no uso do solo e nas dinmicas demogrficas. O Municpio de So Paulo,
como sabemos, passa por um processo de estabilizao do crescimento
demogrfico. Nos anos 80, a taxa geomtrica de crescimento anual foi de 1,15% ao
ano, j no perodo subseqente (1991 a 2000) foi de 0,91 ao ano. Esta tendncia se
confirmou no perodo entre 2000 e 2006, no qual a taxa geomtrica de
crescimento anual foi de 0,57.
127
Entretanto, enquanto os distritos centrais perdem
populao, os perifricos apresentam taxas de crescimento muito superiores
mdia do municpio. Isso ocorre porque nas zonas de decrscimo da populao, as
reas de uso residencial se verticalizam, enquanto muitas atividades econmicas
ocupam imveis horizontais que antes serviam como habitao:

127 As taxas referentes ao perodo 1991 e 2000 foram extradas dos censos demogrficos do IBGE.
J a taxa relativa ao perodo 2000 a 2006 tem como fonte alm do IBGE, a Fundao Seade.
82
preciso considerar que a transformao de casas para usos de comrcio
e de servios nos bairros tradicionais de classe mdia tem sido muito
grande. Desse modo, grande parte das novas unidades construdas para
substituir um estoque habitacional ainda de boa qualidade que muda de
uso. Por outro lado, em bairros consolidados, boa parte dos
empreendimentos verticalizados (residenciais e comrcio/servios) faz-se
a partir da demolio de residncias na maioria dos casos no
precrias.
128

O uso residencial, apesar de ainda ocupar a maior parte da cidade, teve sua
rea de terrenos ocupadas num ritmo menor do que o no residencial. Por outro
lado, verificamos que este uso teve um acrscimo muito forte em termos de rea
construda, indicando um processo de adensamento construtivo do uso residencial
da cidade. Na figura 9 vemos que os usos residencial e no residencial saem de um
patamar de pouco menos 70% em mdia de aproveitamento da superfcie ocupada
em 1991 e caminham em sentidos distintos o uso no residencial estabilizado nesta
faixa e o residencial crescendo para 92%. Estes valores do a dimenso da
importncia da incorporao residencial no mbito do setor imobilirio, j que ,
provavelmente, o principal responsvel por esse crescimento.
Por ltimo cabe destacar que se a habitao em So Paulo era
predominantemente horizontal essa situao j comea a se alterar
siginificativamente. As informaes do TPCL, apresentadas na figura 10, do a
dimenso do crescimento da tipologia vertical. Novamente, importante chamar
ateno para o fato desse cadastro, diferentemente do censo, considerar tambm
as unidades vagas. Dessa forma, partiu-se, desde de 1991, de um patamar de
verticalizao mais elevado. O aumento da participao dos apartamentos no
parque residencial paulistano pode ser verificado seja no nmero de lotes fiscais,
nos terrenos ocupados ou na rea construda. Nesses trs itens o crescimento
vertical no perodo foi de aproximadamente 78%. A participao da tipologia
vertical no total do uso residencial se ampliou de 6,5 para 10,6% na rea de
terreno, de 36 para 44% na rea construda e de 35 para 47% no nmero de lotes,
que ultrapassou 1 milho de unidades. Em relao aos padres, notamos que, entre
as seis categorias existentes, a residencial vertical de mdio padro passa a ser o
tipo de residncia com maior freqncia no Municpio de So Paulo, 690.663 no
ano de 2006.

128
Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P. A legislao, o mercado e o acesso habitao, p. 6.
83
Figura 10
Evoluo do nmero de lotes fiscais residenciais segundo categorias de tipologia e padro
Municpio de So Paulo
1991-2006

Fonte: Cadastro Territorial Predial, de Conservao e Limpeza - TPCL / SF.
Para aprofundar as transformaes no que se refere aos padres de uso
importante observarmos o que se passou no perodo de anlise no que diz respeito
s trs variveis consideradas: a rea de terreno, a rea construda e o nmero de
lotes. Em relao ao uso residencial horizontal, dado que apresentou um
crescimento em termos de rea de terreno muito pequeno ao longo do perodo, de
apenas 2,1% em relao rea ocupada por esta tipologia em 1991. Entre este ano e
2006, dos 19 milhes de m de aumento na superfcie ocupada pelas residncias
apenas 5,4 milhes so referentes s residncias horizontais sendo que destes
cerca de 80% se deram por conta das residncias de alto padro. Apesar da sua
pequena expanso em termos espaciais o uso residencial horizontal teve um
surpreendente acrscimo de 33 milhes de m na sua rea construda, 28% a mais
do que em 1991. Esse crescimento, mais uma vez, esteve proporcionalmente
vinculado ao uso de alto padro 41,5% seguido pelo baixo padro 34%. No nmero
de unidades, o crescimento foi proporcionalmente maior das casas de alto padro,
44%, enquanto as residncias de mdio padro se destacaram em termos
nominais, saldo positivo de pouco mais de 50 mil unidades no perodo.
84
Como dissemos, o uso residencial vertical teve um forte crescimento no
perodo, nas trs variveis observadas. Em relao aos terrenos ocupados,
destacamos a expanso do padro mdio, que foi de pouco mais de 10 milhes de
metros quadrados em 1991 para quase 16 milhes em 2006. Em termos
percentuais, entretanto, o mdio padro oscilou positivamente cerca de 56%,
enquanto o baixo padro aumentou sua superfcie ocupada em 128% e o alto
padro em 94%. Esse comportamento foi parecido, na ordem, para as outras duas
variveis.
Na leitura destas variveis destacamos no perodo o comportamento do
alto padro, que exibiu sempre valores proporcionalmente maiores do que o mdio
padro. Como nos apartamentos de baixo padro significativa a participao de
unidades produzidas pelo Estado, novamente chamamos ateno para o fato do
estoque produzido pelo setor privado ter tendido a ser sempre maior no chamado
alto padro. Alm disso, destacamos que tal uso dobrou a sua rea construda e
teve um crescimento ainda maior no nmero de lotes 106%. Com isso, a sua
participao no total de residncias verticais foi de 15,5 para 18%, o que
significativo, sobretudo num ambiente de forte crescimento dos apartamentos no
municpio.
85
3. O movimento recente da incorporao 1992-2007:
lgicas produtivas e espaciais
s propriedades do estoque de habitaes, suas mudanas e interaes com o
uso do solo constituem um cenrio a partir do qual realizam-se os sucessivos
perodos de produo habitacional pela incorporao residencial. So as feies do
parque residencial, a disponibilidade de terrenos e as possibilidades de expanso
que, juntamente com o crescimento do crdito e da renda das famlias, definem a
lgica da distribuio espacial do fluxo de novas unidades. Assim, dadas as
oscilaes da produo no perodo, o objetivo do captulo final da presente
dissertao identificar nas diferentes fases vividas pela incorporao imobiliria
o tipo de interao estabelecido com o espao urbano. A partir da definio dos
perodos de aquecimento do setor nas dcadas de 90 e 2000, pretendemos
articular trs elementos: as razes econmicas que propiciaram o desenvolvimento
imobilirio em cada uma das fases; os diferentes padres de produo; e, por
ltimo, a dimenso espacial da incorporao, associada inovao espacial e s
diferentes etapas dos ciclos da localizaes.
O movimento recente da incorporao residencial paulistana
Uma luz no fim do tnel
129
. Era essa a expresso que sintetizava a expectativa em
relao ao mercado imobilirio na passagem de 1991 para 1992. O incio da dcada
de 90 ainda estava sob o efeito da desestruturao do financiamento imobilirio
dos anos 80.
130
Este cenrio bastante distinto das passagens de 2006 para 2007 e
deste para 2008, quando o otimismo era notrio. Nesses anos, a produo foi a

129
com esse ttulo que se inicia o relatrio anual da Embraesp no ano de 1992.
130
Sobre os problemas e a crise do Sistema Financeiro da Habitao ver: Silva, H. M. B. Terra e
moradia; e Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil: caracterizao e desafios. So
Paulo: FGV, 2007.
A
86
maior da histria recente em volume de rea construda, ainda que no tenha sido
em nmero de unidades lanadas. Entre estes dois pontos, a incorporao
imobiliria paulistana viveu diferentes perodos de crescimento e estagnao. no
intervalo entre 1992 e 2007, que vamos nos debruar para compreender a relao
entre a incorporao e o territrio paulistano.
A primeira etapa consiste em identificar os anos de crescimento e queda da
produo imobiliria, bem como os padres da produo, ou seja, as relaes entre
os terrenos consumidos, a rea construda e os tipos de unidades produzidas. No
duplo objetivo que se apresenta, preciso articular diferentes indicadores
relacionados ao produto imobilirio. Evidentemente que se o nosso objetivo fosse
o de analisar o desempenho econmico do setor, seria mais adequado utilizarmos
informaes relacionadas receita lquida das empresas, ao valor adicionado etc.
No entanto, alm da dificuldade de coletar tais dados, a nfase no produto se
justifica pelo fato de suas variveis captarem, ao mesmo tempo, as dimenses
econmica e a espacial.
Dessa forma, importante situarmos o sentido de cada uma das medidas
selecionadas, que analisadas individualmente podem gerar distores. O
primeiro indicador o nmero de unidades lanadas, que representa o fluxo de
novos apartamentos na cidade. Qualifica-se, com isso, o lanamento em relao
a uma determinada demanda habitacional, e os seus impactos no estoque da
cidade. A partir dessa informao possvel agregarmos caractersticas das
diferentes tipologias, incluindo o nmero de dormitrios, de banheiros, de
vagas na garagem etc.
As informaes relacionadas aos preos das unidades so to importantes
quanto complexas. Seja ele total ou por metro quadrado, em reais, dlares,
deflacionados ou correntes, qualifica-se a informao em termos de acesso e
pblico do apartamento produzido. Esta varivel particularmente problemtica,
uma vez que seu comportamento no tempo, alm de refletir dinmicas
multifacetadas (locacionais, produtivas, setoriais) endgenas ao mercado
imobilirio, incorpora a variao das taxas de juros, nas suas determinaes
polticas e econmicas. Esta dificuldade faz com que, em geral, os pesquisadores
optem por um entre dois caminhos distintos. Ou eles, deliberadamente, no tratam
87
a dinmica dos preos ou, os que optam por faz-lo, tratam apenas disso.
131
De
forma simplificada, a opo aqui adotada a de apresentar as informaes
derivadas do preo de duas formas: a primeira deflacionada pelo o ndice Geral de
Preos-Disponibilidade Interna - IGP-DI, da Fundao Getlio Vargas, partindo do
ano de 2007; a segunda utilizar o preo em dlares, j que se trata de uma moeda
mais estvel, mesmo considerando que as variaes do real frente ao dlar,
bastante significativas no perodo podem distorcer os resultados apresentados. A
soma do preo de todas as unidade lanadas, chamado VGV, constitui um
indicador bastante comum no mbito do mercado, que representa a receita bruta
potencial de cada empreendimento.
Por fim, temos as variveis de produo que dimensionam o volume da
produo, em termos de impacto sobre o espao construdo. A rea total
construda o produto da rea total de cada unidade (rea til somada a frao
ideal da rea construda comum) pelo nmero de apartamentos lanados. A rea
do terreno, por sua vez, indica o consumo que a incorporao faz do espao
urbano. A relao entre os dois (rea construda e de terreno) indicar o
aproveitamento dos terrenos subsidiando discusses sobre as relaes entre a
incorporao, a verticalizao e o adensamento construtivo da cidade. As
diferentes variveis tratadas, com exceo do VGV, esto apresentadas na figura 11.

131
No encontramos estudos que abordassem a valorizao imobiliria na cidade. Em geral,
encontramos anlises que buscavam compreender a composio do preo de um imvel
discriminando os valores referentes localizao. A percepo mais freqente que o preo de
um imvel composto por uma cesta de fatores em que se combinam atributos internos com a
localizao. O modelo de preos hednicos estabelece uma metodologia para decompor o preo,
estimando-se o valor de cada componente. Entre os exemplos para So Paulo podemos citar o
trabalho de Herman e Haddad que calcularam o peso da proximidade de rea verde no preo
dos imveis: Herman, B. M.; Haddad, E. A. Mercado imobilirio e amenidades urbanas: a view
through the window. Estudos Econmicos, So Paulo, 35(2): 237 - 269, abr-jun 2005.
88
Figura 11
rea construda, rea de terreno e nmero de unidades dos lanamentos residenciais
Municpio de So Paulo
1992-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
A figura 11 nos ajuda a identificar de incio as oscilaes na produo ao
longo do tempo, com dois anos que se destacam, 1997 e 2007. Vemos tambm o
comportamento distinto entre as variveis, principalmente entre nmero de
unidades lanadas e rea construda. Para exemplificar estes padres distintos
chamamos a ateno para os referidos anos de auge da produo. Se no primeiro
os 39 mil apartamentos significaram pouco mais de 4 milhes de m de rea
construda, no segundo as 34 mil unidades representaram 6,5 milhes de m de
rea construda. Ou seja, 5 mil unidades a menos e 2,5 milhes de m de rea
construda a mais. Uma outra observao, j que estamos falando em perodos de
crescimento e estagnao do setor, que, em que pesem as oscilaes, trata-se de
uma produo constante. Mesmo nos piores anos, excetuando-se o incio
catastrfico da dcada de 90 o pior perodo das ltimas trs dcadas a
produo nunca esteve abaixo de 22 mil unidades. Constatamos que, alm das
variaes no volume da produo, existem tambm diferentes padres de
produo. Para alm dos picos na produo imobiliria , importante tambm,
definir perodos de crescimento e estagnao da incorporao residencial em So
Paulo. Para isso importante observar alm da oscilao de um ano para o outro o
comportamento da incorporao em perodos maiores.
89
Figura 12
Variao percentual de rea construda, rea de terreno e nmero de unidades dos lanamentos
residenciais verticais
Municpio de So Paulo
1993-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
A figura 12 nos auxilia a visualizar dois aspectos importantes para a
seqncia do captulo. Primeiro, permite identificarmos os perodos em que a
produo imobiliria cresceu por trs anos consecutivos: entre 1994 e 1997 e entre
2004 e 2007. Segundo, refora o comportamento distinto entre rea construda,
rea de terreno e nmero de unidades. Entre 1992 e 1997 vemos que o nmero de
unidades aumenta numa proporo maior do que a rea construda. Enquanto
que, a partir de 2002 at 2007, ocorre o fenmeno inverso, com a rea total
construda subindo num ritmo mais intenso do que o nmero de unidades.
Identificada a dinmica mais ampla da incorporao residencial nos
ltimos 15 anos, podemos avanar na anlise do seu movimento recente. O
panorama brevemente apresentado indica, ao mesmo tempo, os critrios para
selecionar os perodos a serem comparados (crescimento constante por trs anos)
e as diferenas nas suas caractersticas (rea construda x nmero de unidades).
Na seqncia propomos comparar os perodos considerando as unidades de 2 e 4
dormitrios pelos motivos expostos a seguir. De incio, encontrarmos esse tipo de
anlise de produo imobiliria tanto em trabalhos de cunho acadmico, de
90
planejamento e pelo setor privado.
132
Associado a isso, temos o fato de que,
diferentemente do preo, por exemplo, essa medida pode se sobrepor s variaes
relacionadas ao valor intrnseco de cada localizao.
Para justificar a nossa escolha importante, ainda, avanarmos em trs
consideraes. A primeira trata da evoluo dos apartamentos produzidos ao longo
das ltimas dcadas com nfase na relao com a sua rea til. A segunda da
distribuio destas tipologias segundo o preo. A terceira, o padro de distribuio
espacial das unidades de 1, 2 , 3 e 4 ou mais dormitrios. A partir desses pontos
retomamos a comparao entre os dois perodos de crescimento um na dcada
de 90 outro de 2000 e caminhamos para a explicao do porqu dessas variaes.
As transformaes nas caractersticas dos apartamentos produzidos pelo
setor imobilirio podem ser analisadas a partir de mltiplos pontos de vista. Um
recorte bastante interessante ocorre na interpretao das relaes sociais
transpostas para a organizao do espao domstico.
133
Nessa linha, a presena de
um cmodo na residncia para uso do prestador de um servio domstico, o quarto
de empregado, conforma um dos exemplos mais eloqentes. Observado no
apenas em unidades de alto padro, mas tambm em residncias de padro mdio,
trata-se de um indicador de como os tipos de relaes sociais se materializam na
organizao interna das unidades habitacionais.
Esse tipo de interpretao, entretanto, no o foco da nossa anlise.
Trabalhamos especificamente com a evoluo da rea til dos apartamentos. O
pressuposto necessrio para compreender as mudanas o de que a incorporao
imobiliria residencial mais do que produzir habitaes trabalha, sobretudo, com
conceitos relativos s formas de morar. O movimento de inovao de produto a
subseqente imitao por outras empresas, difundem-se padres com fortes
implicaes sobre o espao urbano. Uma grande expresso desse processo estaria
nos chamados condomnios-clube, isto , empreendimentos residenciais com
equipamentos de lazer (piscina, quadra, e depois espao gourmet, garage band,
cinema etc.). importante notar que nem sempre tais equipamentos, chamados no
termos dos profissionais do setor imobilirio de facilidades, partem de uma

132
S para ficar em um exemplo para cada instncia citada, ver: Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P. A
legislao, o mercado e o acesso; So Paulo (Cidade), Secretaria de Planejamento Urbano.
Zoneamento e mercado imobilirio; Embraesp, Relatrio anual 2006. So Paulo: 2007.
133
Um estudo que destacou essa relao o de Rossetto, Rossella. Produo imobiliria e
tipologias residenciais modernas, So Paulo - 1945/1964. Tese de doutorado. So Paulo: FAU-
USP, 2002.
91
demanda real, mas de concepes inicialmente desenvolvida pelos setores de
marketing e muitas vezes imitadas por outras empresas. Com isso, para os
incorporadores, mais do que construir estas facilidades para serem de fato
usadas pelos respectivos moradores, o importante saber se tal atributo ajuda nas
vendas dos apartamentos e na disposio dos consumidores a pagarem este tipo de
equipamento. A sua proliferao estaria associada a uma demanda social por um
aumento de sensao de segurana e, portanto, da realizao das atividades de
lazer dentro de ambientes privados. Certamente esse processo, tem implicaes
sobre o espao urbano, j analisado por autores, expressa tanto no abandono do
espao pblico como na presena nos altos muros, marcando um forte processo de
segregao urbana.
comum a impresso, seja no senso comum ou nos trabalhos acadmicos,
de que a difuso dos condomnios-clube, a busca de maiores lucros por parte das
empresas, ou mesmo a compensao em termos de rea construda para um
nmero cada vez maior de facilidades, resultou na diminuio da metragem dos
apartamentos. Silva aponta para a queda na rea til dos apartamentos de 3
dormitrios, compensada por um aumento no nmero mdio de garagens.
134

Biderman, por sua vez, afirmou que:
O que se nota que tanto a rea total como a rea til das unidades vem
caindo no decorrer do tempo. Em mdia, os apartamentos so cada vez
menores. Por outro lado, a rea construda bem como a rea de terreno
por condomnio vem crescendo o que significa que os empreendimentos
esto cada vez maiores.
135

No intuito de observar tais mudanas e, dessa forma, subsidiar a
comparao entre fases distintas da incorporao residencial em So Paulo,
analisamos a evoluo da mdia de rea til, ponderada pela quantidade de
apartamentos, segundo o nmero de dormitrios. Isso porque, no nos pareceu
adequado trabalhar de forma agregada, com o total das unidades, pois, nesse caso,
o tipo de apartamento predominante em cada ano exerceria forte influncia sobre
a mdia da rea da unidade. Ou seja, nos anos em que predomina a produo de
unidades de 4 dormitrios a mdia de rea til tende a subir, nos anos em que
predominam as unidades de 2 dormitrios a mdia de rea til tende a cair.

134
Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P. A legislao, o mercado e o acesso, p. 13.
135
Biderman, C. Foras de atrao e repulso, p. 98.
92
Figura 13
Evoluo de mdia de rea til, segundo o nmero de dormitrios
Municpio de So Paulo
1992-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
Os resultados das nossas tabulaes, expressos na figura 13 no confirmam
uma tendncia de queda contnua e constante, mas a oscilao ao longo do perodo
analisado. Mostraram tambm dinmicas prprias em cada uma das tipologias. A
mdia de rea til das unidades de 2 dormitrios oscilou entre 50 e 60 m. Entre
os anos de 1992 e 1998 a mdia foi sempre constante com alteraes muito
pequenas. Entretanto, a partir de 2004 tem cado de forma constante, e em 2007
chegou a 51 m. A coincidncia entre a diminuio de rea til das unidades com 2
dormitrios e o crescimento da produo imobiliria pode ser explicada pelo
encarecimento dos custos de construo e o aumento dos preos dos terrenos, de
um lado, e, de outro, uma variao positiva, em termos nominais, do preo dos
apartamentos. Com isso, a possibilidade de reduo do seu valor unitrio se deu a
partir da diminuio de custos por meio de uma menor rea. Para cada ano,
procuramos as menores unidades de cada tipo de apartamento. Assim, a menor
rea para um lanamento com unidades de 2 dormitrios foi de 34 m, sendo que
na maioria dos anos a menores unidades tinham por volta de 40 m.
93
A mdia das reas dos apartamentos de 3 dormitrios variaram entre 75 e
89 m, sendo que a menor unidade encontrada dessa tipologia tem 48 m. Nos
anos de 96 e 97 h uma queda na metragem, reflexo do carter mais perifrico das
unidades lanadas no perodo. Depois, observamos um aumento em sua rea
mdia, indo para um patamar prximo aos 90 m. Tal evoluo, pode indicar que
este tipo de apartamento passa a competir pela demanda de alto padro,
juntamente com os apartamentos de 4 ou mais dormitrios.
136
Estes, por sua vez,
tm apresentado uma tendncia mais clara de queda na sua rea. Em 1996, as
unidades lanadas tinham em mdia rea til de 213 m, que foi caindo at
alcanar, em 2007, 165 m de mdia.
A leitura agregada dos lanamentos residenciais verticais indicam que no
h comportamento constante na evoluo da mdia de rea til de acordo com
cada tipologia. Verifica-se, no entanto, uma aproximao nas reas mdias dos
apartamentos de 3 e 4 ou mais dormitrios. A constatao de que no h uma
diminuio contnua nas reas teis no elimina a possibilidade de que a
localizao possa influir nesta varivel. Pelo contrrio, imaginamos que o local da
ocorrncia do lanamento pode explicar a oscilao entre um ano e outro. Assim,
as mudanas nas reas teis no seriam necessariamente resultado de uma
estratgia das empresas, mas teriam um comportamento definido pelos locais
onde as unidades foram lanadas a cada ano. Este padro no seria aleatrio mas
tambm definido pelos nmero de dormitrios de cada apartamento. Assim, nos
apartamentos de 4 ou mais dormitrios, uma maior distncia em relao a reas
valorizadas seria compensada por reas teis maiores. O processo inverso
ocorreria em relao aos apartamentos de 2 dormitrios, j que o pblico alvo nas
localizaes mais perifricas seria o segmento popular.

136
Embraesp, Relatrio anual 2004. So Paulo: 2005.
94
Figura 14
Nmero de unidades e mdia de rea til em lanamentos de 2 e 4 dormitrios
Municpio de So Paulo
1992-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
95
A figura 14 indica que o carter mais ou menos perifrico da localizao do
empreendimento explica, em grande medida, a variao da rea mdia dos
apartamentos de 2 dormitrios, que pode at dobrar de acordo com a sua
localizao. Enquanto nos distritos localizados nas regies mais valorizadas, as
unidades possuem mdias de rea til que se aproximam dos 80 m, nas zonas
mais perifricas este nmero cai para valores prximos dos 50 m. J as unidades
de 4 ou mais dormitrios apresentam variaes importantes que no podem ser
atribudas nem ao total de unidades produzidas nem ao carter perifrico. Isso no
significa afirmar que as oscilaes entre mdias de rea til de diferentes distritos
no seja importante. Se as maiores mdias de rea til para apartamentos de 4
dormitrios ficam por volta dos 260 m no Morumbi, 235 m no Jardim Paulista e
230 m em Pinheiros, em outros distritos so a metade da metragem observada:
Cidade Ademar 110 m, Vila Guilherme 120 m, Sade 125 m e Vila Leopoldina,
com um grande nmero de unidades lanadas e mdia de 140 m de rea til.
Percebe-se, dessa forma, que mais do que uma tendncia temporal a rea til est
vinculada ao local da incorporao, sugerindo que o espao est diretamente
relacionado a uma segmentao de mercado que, por sua vez, implica em reas
diferentes para cada tipologia.
Os resultados obtidos com as tabulaes e mapas referentes evoluo e s
mdias de rea til, confirmam a possibilidade de prosseguirmos na comparao
entre diferentes perodos pelo critrio de nmero de unidades lanadas, segundo a
quantidade de dormitrios. Primeiro, confirmamos que nas reas dos
apartamentos de cada tipologia h uma diferena importante na metragem: as de
01 dormitrio com as mdias oscilando em torno dos 40 m; a de 02 dormitrios
entre 50 e 60 m; a de 03 na faixa dos 80 m e a de 04 prximo dos 150m. Isso
posto vimos que as diferenas entre regies da cidade tambm so significativas, o
que nos leva a descartar, por exemplo, uma leitura em termos de metragem ou
mesmo de preo como elemento comparativo entre diferentes perodos.
Considerando o diferencial de rea til por regio, entendemos que num mesmo
distrito da cidade, a mudana de padro pode ser observada quando muda o
nmero de dormitrios das unidades ofertadas e no a sua metragem.
Com isso, caminhamos para afirmar que o apartamento de 2 dormitrios,
com algumas excees em termos de localizao, uma tipologia
predominantemente voltada para um estrato mdio de renda, j o apartamento de
96
4 dormitrios direcionado a um pblico de padro alto de renda. O apartamento
de 1 dormitrio tambm costuma ser um produto direcionado a um pblico de
maior poder aquisitivo. J o apartamento de trs dormitrios apresenta uma
variao dependendo do ano. Em algumas situaes ele vai disputar um pblico
semelhante ao de 2 dormitrios (como foi o caso de 1996 e 1997 nos apartamentos
produzidos por cooperativas) em outros busca o pblico dos apartamentos de 4
dormitrios (como parece ter ocorrido nos anos recente como o aumento da rea
mdia desses empreendimentos).
Para termos como exemplo o ano de 2006, assim evitando discusses
maiores a respeito de deflatores, observamos que embora existam oscilaes muito
fortes entre cada tipo, h a uma tendncia de convergncia entre nmero de
dormitrios e o preo da unidade. Em 2006, os 959 apartamentos de 1 dormitrio
eram vendidos a um preo mdio de R$ 119 mil, sendo o mais barato
comercializado por R$ 43 mil e o mais caro por R$ 403 mil.
137
J as 6.930
unidades de 2 dormitrios eram vendidas, no lanamento, a um preo mdio de
R$ 117.500, sendo a unidade mais cara vendida a R$ 496.700 e a mais barata a R$
56.650. O preo mdio da unidade de 3 dormitrios era de R$ 263.276, e o maior
preo encontrado de R$ 1.846.100 e o menor R$ 69 mil. J o de 4 dormitrios foi
comercializado a um preo mdio de R$ 702 mil, o mais caro a R$ 12.268 mil e o
mais barato a R$ 239 mil.
Dessa forma, e utilizando uma segmentao da demanda proposta por
Haddad e Meyer, temos uma idia de como, em 2006, a tipologia se adaptou s
faixas de renda familiar. Os autores utilizaram as informaes de financiamento da
Caixa Econmica Federal - CEF considerando os valores de prestao, o limite de
endividamento e o montante financiado. Chegamos com isso, a 10 faixas de preo
variando de acordo com o nmero de salrios mnimos.
138
A partir dessas faixas,
procuramos observar a distribuio das unidades produzidas, segundo o nmero
de dormitrios.

137
Segundo as informaes da Embraesp. As mdias apresentadas so sempre ponderadas pelo
nmero de unidades de cada tipo, no so, portanto, as mdias aritmticas de cada lanamento.
138
Haddad, E. Meyer, J. Condies habitacionais e distribuio de renda: evidncias no caso de So
Paulo. In: Anais do VIII Encontro da Latin American Real Estate Society - Lares. So Paulo:
2007.
97
Na tabela 7, verificamos que no possvel associar diretamente o nmero
de dormitrios ao pblico do qual se destina a unidade. O preo de cada unidade
habitacional, evidentemente, incorpora alm da metragem e da tipologia dos
apartamentos o padro do material de construo e do seu acabamento.
Observamos que as unidades de 3 dormitrios encontram-se distribudas de forma
mais diluda pelas faixas de preo. As unidades de 1 dormitrio, por sua vez,
concentram-se nos extremos voltados para a renda mais alta e a mais baixa do
estrato considerado. J as unidades de 2 dormitrios, apesar de serem encontradas
com valores altos, se caracterizam pela predominncia nas faixas inferiores de
renda, sendo 80,1% destinadas a at 20 salrios mnimos. Finalmente, os
apartamentos de 4 dormitrios concentraram-se quase que totalmente nas ltimas
faixas de renda. Diante do resultado exposto, buscamos trabalhar com os
apartamentos de 2 e 4 dormitrios como indicadores do perfil da produo
imobiliria de cada ano.
Tabela 7
Unidades lanadas por nmero de dormitrios, segundo faixas de preos do apartamento e
renda domiciliar em salrios mnimos*
Municpio de So Paulo
2006
1 dormitrio 2 dormitrios 3 dormitrios 4 dormitrios Salrios
mnimos
Preo do
apartamento (R$)
Unidades % Unidades % Unidades % Unidades %
at 10 at 74.500 169 17,62 1.128 16,28 158 2,11 0 0,00
De 10 a 15 de 74.500 a 113.340 492 51,30 3.288 47,45 636 8,50 0 0,00
De 15 a 20 de 113.340 a 151.790 208 21,69 1.138 16,42 1.170 15,63 0 0,00
De 20 a 25 de 151.790 a 190.195 22 2,29 596 8,60 1.434 19,16 0 0,00
De 25 a 30 de 190.195 a 228.600 0 0,00 350 5,05 552 7,37 0 0,00
De 30 a 35 de 228.600 a 267.010 0 0,00 240 3,46 547 7,31 124 1,32
De 35 a 40 de 267.010 a 305.420 0 0,00 128 1,85 1.142 15,26 142 1,52
De 40 a 45 de 305.420 a 350.000 0 0,00 20 0,29 864 11,54 1.426 15,23
Mais de 45 Mais de 350.000 68 7,09 42 0,61 982 13,12 7.670 81,93
Total 959 100,00 6.930 100,00 7.485 100,00 9.362 100,00
* O levantamento dos preos segundo as faixas de renda domiciliar (chefe e cnjuge) foi elaborada por: Haddad, E.;
Meyer, J. Condies habitacionais e distribuio de renda: evidncias no caso de So Paulo. In: Anais do VIII
Encontro da Latin American Real Estate Society - Lares. So Paulo: 2007.
Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
Ao observarmos uma distribuio to distinta entre os anos na srie e,
considerando que as tipologias se dirigem majoritariamente a pblicos distintos,
supomos que h tambm uma tendncia de distribuio espacial desigual entre
cada uma das tipologias de apartamentos consideradas. Para analisar essa
distribuio, elaboramos mapas proporcionais com o nmero de unidades
lanadas. Para podermos captar uma tendncia geral, independentemente da
variao de cada ano, agregamos toda a srie de 1992 a 2007.
98
Figura 15
Unidades lanadas, segundo o nmero de dormitrios
Municpio de So Paulo
1992-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
A figura 15 mostra as diferenas ntidas na distribuio espacial da produo
imobiliria segundo as diferentes tipologias. As unidades com 1 dormitrio so as
mais concentradas com muito poucos casos ultrapassando os limites do chamado
centro expandido marginais e avenidas do Estado e dos Bandeirantes. O conjunto
de unidades produzidas distribuem-se ao longo de um eixo que correspondem s
principais centralidades de servios do municpio, saindo do Centro em direo ao
sudoeste, passando pela Av. Paulista e depois Faria Lima e Berrini. Os apartamentos
99
de 2 unidades, conforme esperado, esto distribudos por toda a cidade. a nica
tipologia que preenche reas mais perifricas da cidade como nas extremidades das
zonas Leste, Norte e Sudoeste. As cores mais escuras que preenchem os crculos,
mostram tambm que as regies so, em geral, especializadas em unidades deste
tipo, com muitos casos indicando 100%.
A distribuio das unidades com 3 dormitrios, por sua vez, mostra o fato
de disputar o pblico tanto das unidades com 2 dormitrios (como o caso das
regies perifricas onde muitas unidades foram produzidas por cooperativas)
como de 4 dormitrios. O mapa do nmero de unidades com 4 dormitrios mostra
alm de sua preferncia pelo centro expandido da cidade, a importncia das reas
que o circundam, como indicam os focos em Santana, Tatuap, Sade, Brooklin e
Santo Amaro e, principalmente, Morumbi e Vila Andrade. Nestas reas, o nmero
de unidades lanadas maior do que nas reas prximas ao centro expandido. A
partir das consideraes a respeito das tipologias, consideramos que possvel
comparar os perodos de crescimento dado que alm do grande nmero de
unidades produzidas, diferem na predominncia das tipologias, sendo o primeiro
perodo caracterizado pelo grande nmero de apartamentos de 2 dormitrios e o
segundo por uma grande quantidade de apartamentos de 4 dormitrios.
Com isso e observando as tendncias apresentadas parece claro que os
padres de crescimento da produo imobiliria foram distintos no perodo entre
1992 e 2007. Enquanto, num primeiro movimento de crescimento vemos uma
forte produo de apartamentos de 2 dormitrios, que alcana o seu valor mximo
em 1997 com cerca de 18.000 unidades lanadas, num segundo momento
observamos um forte crescimento dos apartamentos de 4 dormitrios. No ano de
2006, pela primeira vez, no s na srie considerada mas tambm desde 1977
quando a Embraesp comeou a coletar as informaes referentes aos lanamentos
imobilirios, o nmero de unidades com 4 dormitrios foi maior do que a
quantidade de unidades de 2 dormitrios.
100
Figura 16
Nmero de unidades lanadas de 2 e 4 dormitrios
Municpio de So Paulo
1992-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
Os anos que simbolizaram a produo especializada em um determinado
tipo so os de 1997 e 2006, este especialmente direcionado s unidades de alto
padro. de se esperar diante disso, que so momentos nos quais a incorporao
ocupou e consumiu espao de maneira diferenciada. As figuras 17 e 18 procuram
identificar as diferenas. Na primeira mostramos de forma agregada, portanto sem
ainda diferenciar por nmero de dormitrios, o total da rea construda lanada.
Na segunda selecionamos as tipologias predominantes em cada ano, ou seja, 2
dormitrios em 1997 e 4 dormitrios em 2006. Ao invs da rea mostramos os
terrenos consumidos para mostrar como a incorporao se apropriou da cidade em
cada ano.
101
Figura 17
Total de rea construda lanada
Municpio de So Paulo
1997 e 2006

Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo
Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp
102
Figura 18
Terrenos consumidos segundo nmero de dormitrios
Municpio de So Paulo
1997 e 2006

Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo
Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
103
No ano em que prevaleceram as unidades de 2 dormitrios o crescimento da
produo nas periferias da cidade foi, evidentemente, maior. A zona leste recebeu,
diferentemente de outros perodos, um importante volume de rea construda e
tambm de terrenos consumidos por empreendimentos de carter mais popular.
Destacam-se tambm os distritos de Campo Limpo, no extremo sudoeste da cidade
e as reas perifricas da zona norte (principalmente Cachoeirinha). O escopo da
incorporao foi menor, por outro lado, no ano de 2006. Nesse caso, a produo
imobiliria de incorporao quase nulo nas reas acima citadas. A forte produo
direcionada ao alto padro significou uma concentrao maior dos
empreendimentos. Apresentou-se tambm uma distribuio espacial que
privilegiou o entorno do centro expandido, principalmente na zona sul. Isto ,
mesmo de alto padro, procurou-se distritos que at ento no haviam recebido
esse tipo de fluxo, como so os caso do Rio Pequeno e Campo Grande ou que
haviam recebido um volume modesto de unidades de 4 dormitrios como Vila
Prudente, Ipiranga e Barra Funda. Observadas as distintas formas de apropriao
do espao urbano, e os diferentes padres passamos para um esboo de
compreender o porqu destas diferenas. Para isso, preciso considerar alguns
elementos econmicos de cada perodo.
Estratgias empresariais e a expanso da produo 1994-1997
A expanso da produo observada em meados na dcada de 90 (entre 94 e 97)
pode ser explicada por uma conjuno de eventos. Mesmo no sendo o propsito
especfico do presente trabalho, compreender, em linhas gerais, as razes que
levam a um perodo de crescimento, importante apontarmos para alguns fatores
que afetam o tipo de produo imobiliria daquele momento. De incio, temos uma
tendncia de recuperao face a pocas de baixa. Dado este antecedente, e
considerando o incremento constante no nmero de famlias, houve uma reao de
aquecimento da oferta. Apesar desta tendncia quase natural, outras razes devem
ser consideradas mais importantes.
No h dvida de que o crescimento na produo imobiliria residencial
nesse perodo foi fruto tambm de um cenrio macroeconmico favorvel em
funo do plano real. No perodo, o Brasil viveu um breve, mas importante,
crescimento de sua economia. Diante desse cenrio, combinando a estabilidade
macroeconmica e reduo drstica da inflao, com as fortes dificuldades de
financiamento para o setor habitacional iniciado no desmonte do Sistema
104
Financeiro da Habitao - SFH, duas estratgias merecem destaque: os planos de
financiamento e as cooperativas habitacionais.
Do lado das incorporadoras, a busca de autofinanciamento havia provocado
um forte deslocamento de suas atividades para os empreendimentos de alto
padro, j que nesses casos a diminuio do parcelamento do imvel implica em
prazos de amortizao e, portanto, de giro do capital menor.
139
Isso fez da dcada
de 90 o perodo de difuso dos empreendimentos verticais de alto luxo, no apenas
em reas extremamente valorizadas como o entorno dos parques do Ibirapuera e
Villa-Lobos, mas tambm na zona Leste prxima, principalmente no Tatuap e,
como sempre nos distritos do Morumbi e Vila Andrade. Assim, em dez anos, foram
lanados 390 apartamentos cujo valor superava U$ 1 milho.
140

Entretanto, em meados da dcada uma estratgia de financiamento
direcionada a um pblico de renda mdia ganhou impulso. Eram os chamados
planos de financiamento, que associavam fornecedores de material, bancos e, a
partir de ganhos de escala (os empreendimentos precisavam ser grandes),
ofereciam financiamentos para um pblico de renda familiar considerada mdia
(entre 1.500 e 3000 dlares de renda familiar).
141
O grande exemplo de sucesso
neste tipo de estratgia foi o chamado plano 100. Uma vez que os dados no
permitem discriminarmos os lanamentos que utilizaram este tipo de
financiamento, temos uma idia de seu impacto de forma indireta: segundo Silva e
Castro, se em 1995 46,3% das unidades vendidas foram financiadas pela prpria
construtora, em 1996 esse nmero saltou para 71,3%.
142

Alm dos planos de financiamento, este perodo foi marcado por dois
fenmenos bastante intensos, com auge no ano de 1997, de rpido crescimento e
de brusca queda e desaparecimento subseqente: as cooperativas habitacionais e a
produo de flats. Foram iniciativas com objetivos, pblicos e caractersticas de
localizao muito diferentes mas em comum, alm de terem ocorrido na mesma
poca, o fato de serem exemplos do potencial do mercado imobilirio de gerar
efeitos de manada, ou seja, produzir em excesso um determinado tipo de produto
em funo do seu sucesso inicial no mercado. Foram, portanto, modelos que
viabilizaram uma grande produo para depois mostrar suas dificuldades, seja de
demanda ou de lgica produtiva, e no mais voltarem a ser utilizados.

139
Cardoso, A. L. Mercado imobilirio e segregao.
140
Embraesp. Ver tambm:
141
Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P. A legislao, o mercado e o acesso, p. 15.
142
Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P. A legislao, o mercado e o acesso.
105
Figura 19
Evoluo do nmero de unidades lanadas em flats e cooperativas habitacionais
Municpio de So Paulo
1992-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
As cooperativas, que j eram uma modalidade antiga de produo
habitacional, se intensificaram bastante na metade da dcada de 1990, sendo que
em 1997 foram lanadas 11.592 unidades, 30% do total de apartamentos ofertados
naquele ano. Segundo Silva e Castro, as cooperativas beneficiaram-se de decreto
municipal n 31.601/1992 (revogado em 2004) que estabelecia condies especiais
de construo para empreendimentos populares (...) permitindo economia em
infra-estrutura e no aproveitamento dos terrenos
143
. Havia ainda a possibilidade de
lanar o empreendimento antes da aprovao dos projetos. Segundo estas mesmas
autoras, o grande volume de unidades produzidas foi possvel graas a trs
estratgias de diminuio dos custos. Em primeiro lugar, no padro da construo,
principalmente reduzindo a rea total construda, diminuindo (...) reas de
circulao, de vagas em garagem e demais reas condominiais. Isso se pode notar na
grande maioria dos empreendimentos. Na mdia dos empreendimentos por
cooperativas de 2 dormitrios, a relao entre rea til e rea total de 0,7
enquanto no conjunto do mercado no perodo 90/95 essa relao era de 0,54."
144

Uma segunda estratgia diz respeito ao porte dos empreendimentos, com
terrenos grandes e diversos blocos (prdios). Com isso, era possvel desenvolver a

143
Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P. A legislao, o mercado e o acesso, p. 16.
144
Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P. A legislao, o mercado e o acesso, p. 24.
106
entrega em etapas, favorecendo uma maior capitalizao e um investimento
escalonado. Associado ao porte, um terceiro aspecto a preferncia por
localizaes perifricas onde, alm de baratos, os terrenos eram maiores.
145
As
cooperativas, no entanto, enfrentaram diversas dificuldades, relatados por
Botelho, que analisou detalhadamente esta modalidade de produo habitacional.
Os problemas eram referentes qualidade das obras, entregas das unidades e
culminaram em diversos processos judiciais que tramitam at hoje.
146
Isso fez com
que esta modalidade deixasse de ter um impacto significativo na produo
imobiliria residencial nos perodos subseqentes.
Figura 20
Nmero de unidades lanadas em cooperativas
Municpio de So Paulo
1992-2007

Realizado com Philcarto - http://perso.club-internet.fr/philgeo
Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.

145
Silva, H. M. B.; Castro, M. C. P. A legislao, o mercado e o acesso, p. 25.
146
Botelho, A. O financiamento e a financeirizao, p. 12.
107
Os flats, por sua vez, apareceram captando principalmente investidores
individuais. A partir de um entendimento de solidez de uma demanda ligada a
executivos, solteiros, de alta renda, alimentou-se a possibilidade de um
investimento seguro e rentvel. Entretanto, o excesso de produo significou uma
expressiva taxa de vacncia que somada ao alto custo de manuteno, levou a um
prejuzo importante para estes investidores. O crescimento dos flats concentrados
nos meados da dcada de 90 foi assim descrito por um executivo de uma empresa
de consultoria imobiliria:
(...) alguns tendem a acertar mais do que o resto da manada. Lembra do
flat? O flat foi assim. Comearam a construir, a sada foi boa e a
rentabilidade excelente em relao ao resto do mercado. A Cyrela e Inpar
descobriram a mina de ouro. Ento o cara de baixo padro, que fazia
construo popular, pensou `vou fazer tambm. E a veio o efeito de
manada e o preo foi l pra baixo.
147

Figura 21
Nmero de unidade lanadas em flats
Municpio de So Paulo
1992-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.

147
Faltam at engenheiro e caminho de construo. Fbio Maceira, entrevista revista Isto
Dinheiro. 10 de outubro de 2007.
108
Em suma, a combinao entre planos de financiamento e cooperativas
tornou predominante a produo de apartamentos de dois e por vezes trs
dormitrios, direcionada a um padro de classe mdia. Revelou, ao mesmo tempo,
a atividade de incorporao mais difusa territorialmente, muito diferente se
comparado com o perodo mais recente de crescimento da produo imobiliria.
As dificuldades enfrentadas pelas modalidades de incorporao residencial
responsveis pelo seu crescimento no perodo levaram a uma brusca queda no ano
de 1998. Outros fatores, somados, mergulharam a atividade numa forte depresso.
Sem dvida a falncia de uma importante empresa incorporadora que deixou
empreendimentos inacabados e milhares de muturios sem seus apartamentos
provocou uma crise de confiana muito grande no mercado como um todo. Afora
isso, a economia brasileira sofreu tambm com a crise asitica e aquele foi tambm
um ano de uma, ainda pequena, crise do crdito subprime nos EUA.
148
A
recuperao do setor consolidou-se apenas no perodo que se iniciou em 2003 e a
partir de 2005 apresentou um crescimento regular e constante. Suas
caractersticas e as razes que levaram a um forte crescimento, no entanto, foram
bastante diferentes. Com isso, caminhamos para o levantamento dos elementos do
segundo perodo de crescimento e para as hipteses que explicam a diferena nos
seus padres fsicos e territoriais de produo.
O recente crescimento da incorporao residencial: 2004-2007
No preciso ser um pesquisador ou um profissional do setor para constatar que
estamos vivendo um perodo de forte crescimento na produo imobiliria, que j
alcanou patamares bastante elevados. Basta observar, nos jornais, as pginas de
anncios dos empreendimentos ou, andando pela cidade, enumerar a quantidade
de obras iniciando ou iniciadas. No necessrio, portanto, recorrer aos dados e
informaes sobre a dinmica do setor para notar o intenso incremento nos novos
apartamentos produzidos. Assim, o que pretendemos explorar so as
caractersticas desta fase da incorporao, notadamente direcionada aos
apartamentos de luxo, e esboar uma hiptese que relacione as transformaes
econmicas experimentadas e a projeo destas sobre o espao urbano.

148
Shiller, Robert. Historic Turning Points in Real Estate. In: Cowles Foundation Discussion Paper
no. 1610. New Haven, 2007.
109
Nesse cenrio, o atual momento de incorporao, sobretudo de
empreendimentos residenciais no Municpio de So Paulo, merece ser observada
com mais ateno. Isso porque na combinao dos estmulos ao seu crescimento,
tais como o aumento da oferta de crdito, uma questo que parece indita diz
respeito capacidade do setor de alavancar recursos. Assim, de se esperar que
haja mudanas significativas na sua relao com o territrio. Estas mudanas j
foram apontadas por Botelho, em sua tese de doutorado, quando o autor
demonstra como a captao de recursos atravs do mercado financeiro significou a
capacidade de dispndio de uma soma significativa na compra de terrenos o que
ficou marcado no caso do fundo de investimento imobilirio Panamby.
149
A
abertura de capital das empresas entretanto, coloca, a nosso ver, questes mais
amplas na relao entre territrio e incorporao imobiliria. Nesse sentido,
tentaremos demonstrar que h, inclusive uma relao entre o processo de abertura
de capitais das empresas e o foco da produo em residncias de luxo.
sabido que o setor imobilirio residencial possui uma dependncia
estrutural em relao s condies de financiamento e, portanto de instituies
bancrias e do mercado financeiro. Segundo Botelho, esta relao se estabelece de
duas formas. Do lado do incorporador, j que os empreendimentos requerem um
alto investimento e um longo tempo de rotao do capital. E das famlias, pois h a
necessidade de financiamento de uma mercadoria de alto custo. Em funo do
extenso prazo de recuperao do crdito concedido, este envolve, potencialmente,
um alto risco para as instituies financeiras.
150
Dessa forma, a demanda por
habitaes sobretudo as produzidas pelo setor privado (chamado de formal)
pode variar de acordo com as condies oferecidas pelo crdito, seja pela taxa de
juros, facilidades de crdito, subsdios etc.
Nestas condies, importante pontuar que um dos principais fatores de
crescimento recente do setor imobilirio, no s em So Paulo, mas tambm no
Brasil deve-se a um quadro crescentemente favorvel no que se refere s condies
de financiamento imobilirio (a includos os fundos de investimentos,
securitizao, mercado de capitais etc.) bem como no que diz respeito,
particularmente, ao crdito habitacional. Nesse caso especfico, embora no se
tenha ainda chegado ao patamar de 627 mil unidades financiadas em 1980, o

149
Botelho, A. O financiamento e a financeirizao.
150
Botelho, A. O financiamento e a financeirizao, p. 80.
110
volume de crdito destinado compra de imvel residencial tem crescido de forma
intensa nos ltimos anos. Para compreendermos melhor as razes e caractersticas
desse crescimento, importante recuperarmos, ainda que de forma muito breve e,
at certo ponto simplificada, a trajetria de crescimento e estagnao do
financiamento habitacional no Brasil.
A sua evoluo j foi tratada por muitos autores, mas de modo geral existem
alguns marcos sob os quais no existem dvidas. Nesse sentido, nossa breve
reconstituio comea com a criao, em 1964, do SFH. Para o seu funcionamento,
articularam-se duas fontes de recursos: os provenientes da caderneta de poupana
e os oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio - FGTS, instituindo uma
destinao obrigatria de ambos no crdito imobilirio habitacional. Segundo
Garcia, duas inovaes devem ser destacadas na evoluo do sistema. Primeiro a
instituio da correo monetria, que garantia uma rentabilidade real na
aplicao dos poupadores. Segundo, ao instituir o Banco Nacional de Habitao -
BNH, estruturou uma (...) rede de agentes financeiros especializados na
intermediao da captao e na aplicao desses recursos.
151

Nos seus primeiros 15 anos, e com ajustes realizados ao longo do tempo, o
sistema mostrou uma impressionante capacidade de alavancagem de recursos para
o financiamento habitacional. O sucesso do SFH pode ser medido tanto pela
participao dos emprstimos habitacionais no total dos emprstimos bancrios,
que saltou rapidamente de 2 para 20%, chegando at a prximo de 50%, como pelo
nmero de unidades financiadas.
152
Entretanto, o SFH trazia alguns fatores
intrnsecos de instabilidade, tornado-o dependente dos ciclos de crescimento
econmico, pois (...) apenas um cenrio favorvel de crescimento econmico
possibilitaria o funcionamento de um sistema que capte recursos no curto prazo e
empresta-os no longo prazo.
153
Isso porque, os recursos da caderneta de poupana
aumentam como o incremento da renda das famlias, mas em perodos recessivos
os saques tendem a superar os depsitos. Alm disso, no havia comunicao entre
o SFH e o mercado de capitais, impedindo que recursos captados por outros
instrumentos fossem canalizados para a habitao.

151
Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil: caracterizao e desafios. So Paulo: FGV,
2007, p. 5.
152
Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil, p. 6.
153
Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil, p. 7.
111
E foi exatamente o quadro recessivo e de forte instabilidade econmica que
passou a provocar uma desestruturao no sistema. Com a queda da renda e a alta
inflao, a inadimplncia elevou-se fortemente a partir de meados da dcada de 80
e incio dos anos 90. Aliado ao fato de que por envolver a casa prpria, o sistema
induzia medidas de carter poltico, com constantes mudanas de regra. Isso se
manifestou na questo do saldo residual que crescia num ritmo mais veloz do que
as prestaes. Ao mesmo tempo, havia uma percepo de que as decises do
judicirio protegiam o muturio. Todos estes fatores levaram tanto a uma forte
reduo na capacidade de financiamento como numa elevao da percepo de
risco por parte das instituies privadas (...) configurando claramente no que se
costuma conhecer como restrio de crdito
154
. Evidentemente outro fator que
pesou bastante na ausncia de condies adequadas de financiamento habitacional
foram as exorbitantes taxas de juros que remuneravam os ttulos da dvida pblica,
desestimulando a concesso de financiamentos habitacionais.
Diante desse quadro o financiamento de habitaes chegou, em meados dos
anos 90, a nveis irrisrios, com cerca de 50 mil unidades por ano. A partir da
comeou-se a desenhar o aparato de recomposio de financiamento, habitacional
e imobilirio, no Brasil. Um importante marco desse movimento foi no ano de
1997 com a instituio do Sistema Financeiro Imobilirio - SFI, por meio da Lei n
9.514. Na avaliao de Botelho, esse sistema marca a mercantilizao da poltica, a
financeirizao do setor e um movimento de menor interveno estatal. Explica-se:
o sistema apoiou-se na captao de recursos no mercado com a criao de
instrumentos de securitizao de recebveis e possibilitando uma maior segurana
jurdica com a introduo da alienao fiduciria.
A securitizao, cujos instrumentos so os Certificados de Recebveis
Imobilirios - CRI, as Letras de Crdito Imobilirio - LCI e as Cdulas de Crdito
Imobilirio - CDI, constitui na emisso de ttulos de dvidas, convertendo ativos de
pouca liquidez em ttulos de grande liquidez: estes ativos possuem como lastro os
imveis que foram securitizados, tendo suas receitas baseadas nos fluxos de caixa
provenientes, seja de juros sobre emprstimos, seja de outros recebveis
155
. O
xito destes instrumentos esteve vinculado ao financiamento de edificaes
comerciais e, mesmo assim, mais aos edifcios existentes do que a
empreendimentos novos.
156


154
Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil, p. 7.
155
Botelho, A. O financiamento e a financeirizao, p. 150.
156
Botelho, A. O financiamento e a financeirizao, p. 150. Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio
no Brasil, p. 10.
112
Na rea habitacional, o sistema no logrou expressivos avanos. O que se
deveu, em grande parte, s altas taxas de juros e aos entraves
institucionais e jurdicos que permeavam a poltica habitacional, muitos
deles ligados baixa satisfao dos direitos de propriedade e ao elevado
custo de execuo das hipotecas. Estando as instituies financeiras
sujeitas a regras estritas do SFH, o direcionamento de recursos para
financiamento habitacional acaba por limitar a participao dos bancos
nesse mercado.
157

A partir de 2003, entretanto, importantes medidas mudaram o panorama
do financiamento habitacional no Brasil. Entre elas, a instituio do patrimnio de
afetao que cria um patrimnio prprio do empreendimento separando-o das
operaes do incorporador. Esse fato, alm de ser estimulado por um regime de
tributao especial, garante maior transparncia para o comprador e para o
investidor. H tambm a incluso da alienao fiduciria no novo cdigo civil e a
instituio da chamada figura do incontroverso, que discrimina o valor
contestado nas peties judiciais, garantindo o pagamento da parcela da dvida
que no objeto de contestao judicial.
158

J no plano do SFH ocorreram mudanas importantes. Essas mudanas
dizem respeito sobretudo a uma nova postura adotada pelo Banco Central e pelo
Conselho Monetrio Nacional em relao exigibilidade da utilizao dos recursos
da caderneta de poupana para o financiamento habitacional.
159
Trata-se de uma
demanda antiga por parte do setor imobilirio, j que era aceito dentro da
exigibilidade crditos absorvidos pelas instituies financeiras por ocasio do
Proer.
160

A partir destes movimentos e de um recuo da taxa Selic, o crdito
imobilirio e habitacional tem experimentado um forte crescimento, como pode
ser observado na figura 22. No ano de 2008, o total de recursos e de unidades
financiadas j, ultrapassou, em agosto, o total do ano anterior. J foram mais de
197 mil unidades e quase 20 bilhes de reais de financiamento pelo Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo - SBPE que utiliza os recursos da caderneta
de poupana.
161


157
Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil, p. 10.
158
Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil, p. 41.
159
Sinduscon-MG. Financiamento imobilirio: uma viso geral dos produtos disponveis. Belo
Horizonte, 2006, p. 11.
160
Garcia, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil, p. 11.
161
Associao Brasileira de Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana - Abecip. Disponvel em:
http://www.abecip.org.br/. Acesso em setembro de 2008.
113
Figura 22
Financiamentos imobilirios: nmero de unidades financiadas e valores contratados
Brasil
2001-2007

Fonte: Banco Central do Brasil; Associao Brasileira de Crdito Imobilirio e Poupana - Abecip.
Apesar de no dispormos da informao para o Municpio de So Paulo e
nem sobre o valor das unidades financiadas, parece evidente que o incremento do
crdito imobilirio constitui um forte estmulo para o crescimento do setor. A
questo que surge nesse momento, se o aumento de volume do financiamento
est associado a uma produo imobiliria de alto padro. Mais uma vez cabe
reforar que o ideal seria contarmos com a distribuio das unidades financiadas
segundo o valor. Cabe, entretanto um raciocnio especulativo. A princpio, um
aumento do crdito habitacional beneficia sobretudo as famlias de menor poder
aquisitivo (dentro claro do referencial de preo da incorporao privada em So
Paulo), j que os compradores com maior nvel de renda teriam maior capacidade
de poupana e at de pagamento vista das unidades. Essa hiptese validada
quando observamos na bibliografia a anlise de que, diante da falncia do
financiamento habitacional, as estratgias adotadas pela incorporao foram a de
elevar o padro de seus produtos para se autofinanciar pelas classes de maior
renda. Dessa forma, de se imaginar que no h uma relao direta entre este
fator de crescimento e o tipo de produo habitacional privada ocorrido em So
Paulo nos ltimos trs anos.
Um outro vetor de forte aquecimento do mercado imobilirio e do
conseqente crescimento da produo privada de habitao em So Paulo diz
respeito captao direta dos recursos pelas empresas incorporadoras no mercado
de aes, por meio da abertura de seus capitais, conhecido como oferta pblica de
114
aes (OPA) ou pela sua sigla em ingls IPO. A capacidade de alavancagem de
recursos, de 2005 para c, foi impressionante: em dois anos (2006 e 2007) 20
empresas do setor (...) focadas em empreendimentos residenciais, essencialmente
na cidade de So Paulo
162
captaram 13 bilhes de reais, conforme dados da
comisso de valores mobilirios apresentados na tabela 8.
Sem dvida, o impacto sobre essas empresas foi notvel, de forma que
ampliaram a sua capacidade de investimentos entre quatro e oito vezes, num
intervalo muito curto de tempo. To fortes, que Rocha-Lima afirma que a partir
desse momento, trata-se de uma nova empresa:
Que s guarda a razo social e o currculo da original. O PL da empresa,
aps a captao, passou a ser praticamente 8 vezes o anterior. Isso faz
crescer a capacidade de produo numa razo ainda maior do que 8 x 1 e
exige uma estrutura de gesto completamente diferenciada: os sistemas,
processos e rotinas da administrao tm relao com a escala e no se
expandem inercialmente. Pensemos na escala dos suprimentos, nas rotinas
de controle de custos de obras, no conjunto de novos profissionais
necessrios (...) nos processos de anlise e deciso de novos negcios e na
gerao de informaes para controle (...) no eventual alargamento da base
geogrfica de atuao, que exige a implementao de rotinas de gesto e de
desconcentrao de deciso totalmente novas para a empresa.
163

Um ponto fundamental para compreendermos esse movimento das
empresas incorporadoras diz respeito sua valorao, isto , no processo de
atribuio do seu valor de mercado para a venda de suas aes. Nesse processo, a
princpio, a comisso de valores mobilirios exige das corporaes, entre outras
coisas um relatrio contendo uma descrio especfica do risco envolvido nas suas
operaes. Entretanto, as empresas foram liberadas apresentando somente uma
anlise de empreendimentos hipotticos que no comportavam descries de
situaes menos favorveis.
164
Segundo Rocha-Lima, a metodologia pela qual foi
realizado esse processo de valorao (...) representa uma falta de compromisso
com tcnicas adequadas de valuation, tangenciando a irresponsabilidade na
tomada de deciso do investimento.
165


162
Rocha-Lima Jr., J. IPOs das empresas brasileiras de real estate: a questo da valuation. In:
Anais do VII Seminrio Internacional da Lares. So Paulo, 2007, p. 2.
163
Rocha-Lima Jr., J. IPOs das empresas brasileiras, p. 2.
164
Rocha-Lima Jr., J. IPOs das empresas brasileiras.
165
Rocha-Lima Jr., J. IPOs das empresas brasileiras, p. 4.
115
Tabela 8
Captao de recursos no Mercado de Capitais, em milhes de reais
2006 e 2007
Oferta primria Oferta secundria Empresa
2006 2007 Total 2006 2007 Total
Total
geral
PDG realty 483,00 483,00 241,50 241,50 724,50
Rodobens 448,50 448,50 0,00 448,50
Camargo Correa 556,80 556,80 43,50 43,50 87,00 643,80
Tecnisa 650,00 650,00 260,00 260,00 910,00
Iguatemi 548,68 548,68 0,00 548,68
Gafisa 494,39 487,81 982,20 432,59 698,52 1.131,11 2.113,31
Even 460,00 460,00 0,00 460,00
JHSF 432,40 432,40 0,00 432,40
CR2 353,71 353,71 0,00 353,71
Agra 752,35 752,35 33,69 33,69 786,04
Inpar 756,00 756,00 0,00 756,00
Rossi 612,50 612,50 250,00 250,00 862,50
Company 208,00 208,00 73,60 73,60 281,60
Cyrela 728,65 728,65 109,30 109,30 837,95
Abyara 188,31 188,31 0,00 188,31
Klabin Segall 375,49 375,49 181,69 181,69 557,18
Brascan 940,00 940,00 248,00 248,00 1.188,00
So Carlos 411,64 411,64 127,99 127,99 539,63
EZ TEC 542,15 542,15 0,00 542,15
Lopes 474,72 474,72 474,72
Total 3.958,98 6.471,40 10.430,38 1.941,39 1.277,21 3.218,60 13.648,98
Fonte: Comisso de Valores Mobilirios - CVM
Considerando que as anlises apresentadas pelos grupos para projetar o seu
desempenho adiante, partem de um histrico recente (no exemplo utilizado por
Rocha-Lima os anos de 2004, 2005 e 2006) apoiado principalmente na receita
operacional bruta (ou VGV) podemos imaginar que exista uma relao entre a
perspectiva de uma empresa de realizar a abertura de capitais e as caractersticas
do seu produto lanado. Essa relao aconteceria por dois motivos, na nossa
hiptese, primeiro porque ao elevar o padro dos apartamentos produzidos a
receita operacional bruta cresce de forma intensa sem que necessariamente
cresam as despesas no mesmo ritmo. A questo , evidentemente, se esse
processo se sustenta ou no num perodo maior, j que a demanda por
apartamentos de alto padro no pode crescer no mesmo ritmo dos trs ltimos
anos. Porm, na perspectiva de forte alavancagem de recursos essa questo parece
no ser a fundamental.
O segundo aspecto envolvido est relacionado ao banco de terras, chamado
pelos agentes privados de land bank. Nossa hiptese a de que o potencial de
gerao de receita de um determinado land bank aumenta com a valorizao
116
imobiliria provocada pela produo de unidades habitacionais de alto padro.
Com o incremento dos lanamentos de unidades com maior valor, e a conseqente
alta do valor do metro quadrado na cidade, inicia-se um movimento chamado de
ciclo virtuoso de valorizao dos imveis.
166
Esse ciclo, por sua vez, aumenta a
capacidade de gerao de receita bruta do banco de terras de uma empresa.
importante lembrar que a dinmica de preos dos imveis caracteriza-se por um
forte componente especulativo, j que para, o comprador a perspectiva de
valorizao do imvel pode induzi-lo a pagar mais. Isso porque neste cenrio o
mesmo montante no seria suficiente, no futuro, para adquirir o mesmo bem.
167

Evidentemente no estamos aqui confirmando a existncia de um processo
de articulao entre a perspectiva das incorporadoras de captao de recursos no
mercado financeiro e o crescimento da produo de alto padro na cidade. O que
esboamos que ao procurarmos compreender a relao entre os fatores de
aquecimento do mercado numa determinada conjuntura e as caractersticas da
produo imobiliria, observamos que, potencialmente, h uma interao positiva
entre os dois fenmenos. Talvez, essa interao possa explicar a persistncia de
uma oferta de imveis de alto valor representados aqui pela tipologia de 4
dormitrios durante um perodo maior do que o esperado. O excesso de oferta j
havia sido identificado, mas a produo persistiu. Meyer e Haddad apontaram
para um deslocamento importante entre oferta e demanda exatamente nos imveis
com valor maior do que 350 mil reais.
168
J os relatrio anual da Embraesp, desde
o final de 2004 afirmava:
Nesse sentido, chamamos a ateno dos principais protagonistas do
mercado, que foquem a oportunidade de produzir habitaes, para suprir
a demanda de classe mdia/mdia, a qual vem sendo pouco atendida, nos
ltimos cinco anos, com o pior desempenho justamente em 2004.
169


166
Essa argumentao est presente em Shiller, Robert. Household Reaction Changes in Housing
Wealth. In: Cowles Foundation Discussion Paper no. 1459. New Haven, 2004.
167
Para Abramo o mercado de localizao residencial de forte conotao auto-referencial. Da o
carter de especulao espacial (...) no sentido que Keynes lhe atribuiu: Atividade que consiste
em prever a psicologia do mercado. Abramo, P. A cidade caleidoscpica , p. 116.
168
Haddad, E.; Meyer, J. Condies habitacionais e distribuio de renda.
169
Embraesp, Relatrio anual 2004. So Paulo, 2005, p. 16.
117
No incio de 2007, referindo-se ao ano anterior e tecendo prognstico para
o ano vigente esperava a provvel reduo do nmero de empreendimentos de
alto padro
170
, que, como vimos, no se confirmou.
Por outro lado, importante mencionar que a produo de
empreendimentos de alto padro foi validada pela demanda, ou seja, as unidades
encontraram excelentes condies de liquidez, alm de um prazo mdio de vendas
mais curto do que todas as outras tipologias, conforme observamos na figura 23.
Tal absoro, entretanto, , provavelmente fruto no apenas da compra por parte
dos chamados consumidores finais, isto , aqueles que vo morar no apartamento,
como de investidores que compram a unidade ou para a revenda no momento da
entrega ou para auferir renda com o seu aluguel. A presena de investidores cuja
medida s poderia ser verificada a partir de unidades novas, vendidas e vazias
poderia emitir um falso sinal de demanda para os incorporadores, uma vez que
essas unidades sero, posteriormente colocadas venda no mercado competindo
com os novos apartamentos produzidos.
Figura 23
Prazo mdio de vendas (em meses) segundo nmero de dormitrios da unidade
Municpio de So Paulo
2004-2007

Fonte: Departamento de economia do Secovi.

170
Embraesp, Relatrio anual 2006. So Paulo, 2007, p. 20.
118
Somente no incio de 2008 a produo de apartamento de alto padro
comeou a enfrentar dificuldades, expressas no cancelamento de um lanamento
residencial com unidades de 4 dormitrios no Brooklin. Novamente os desafios
relacionados alta capitalizao das empresas volta-se para a produo de
unidades econmicas mas encontra inmeras dificuldades. A combinao entre um
forte crescimento no preo dos terrenos cenrio previsvel diante do vertiginoso
aumento de recursos disponvel para a atividade imobiliria que no ocorreu
apenas em termos nominais e dos ndices de custo de construo civil dificultam a
produo de unidades a baixo custo, pelo menos no Municpio de So Paulo.
Em relao aos terrenos, importante mencionarmos que a sua intensa
valorizao motivada por diferentes fatores. Alencar e Takaoka, apontam, ao
mesmo tempo dois fatores conjunturais e um elemento estrutural.
171
Os fatores
conjunturais so exatamente os aqui citados: crdito imobilirio e forte capitalizao
das empresas. O primeiro significou uma maior capacidade de pagamento por parte
de diversos segmentos da demanda por habitaes. Esta capacidade est relacionada
com a oferta de crdito, o prazo de pagamento e a taxa de juros. J do lado das
empresas, ocorre um crescimento astronmico da sua capacidade de investimento
que se manifesta no mercado de terras de duas formas.
Primeiro, como j comentamos, pela estratgia adotada de constituir land
bank antes da abertura de capitais. Segundo, quando, uma vez realizado a oferta
pblica de aes, inicia-se uma intensa prospeco de terrenos para dar conta de
metas de crescimento da receita extremamente ambiciosas formuladas no intuito
de multiplicar a capacidade de alavancagem de recursos. Nesse movimento, acirra-
se a concorrncia por terrenos levando a situaes de prtica, por parte de
proprietrios e corretores, de leiles entre empresas sendo comum que resultem
em pagamentos vista. Em relao ao elemento estrutural mencionado pelos
autores diz respeito no elasticidade da oferta, ou seja, pela incapacidade de
aumentar a oferta para equilibrar a demanda. Essa tendncia pode ser contraposta
pela criao de novas frentes de expanso do mercado residencial, ou seja, pela
incorporao de novas reas at ento pouco valorizadas pelo mercado. Esse
processo pode se configurar tanto em relao a zonas de reestruturao urbana,
por exemplo s que esto passando por um movimento de esvaziamento industrial,
como pelo avano para a periferia da cidade.

171
Alencar, C.; Takaoka, M. V. Presso nos valores de terrenos no momento atual de mercado de
real estate. Revista Construo e Mercado, abril de 2008.L
119
Nessa tenso, com metas de crescimento das empresas impostas por um
processo de valorao extremamente otimista, a necessidade, dados os sinais de
esgotamento do mercado de alto luxo, de expanso para um pblico do qual as
grandes incorporadoras paulistanas no estavam acostumadas a produzir e
dificuldades relacionadas ao cenrio fundirio, a relao entre esta atividade e o
territrio ganha uma dimenso que diz respeito no apenas aos chamados fatores
locacionais ou atributos de localizao (acessibilidade, rea verde, presena de
servios, distncia de favelas etc.), mas tambm de oportunidades de absoro de
novas reas at ento preteridas pelo mercado, terrenos vagos ou mesmo terrenos
que fazem parte do banco de terras das incorporadoras. Alm da hiptese
relacionada valorizao patrimonial das empresas e da boa absoro das
unidades de alto padro pelos consumidores h um outro aspecto que
possivelmente dificulta uma mudana mais rpida no padro dos apartamentos
produzidos pela incorporao imobiliria. Esta questo diz respeito dificuldade
de inovao, especialmente a partir dos requerimentos necessrios para a
produo de unidades a baixo custo, que envolve uma srie de transformaes na
gesto dos negcios, acompanhamento de obras e mesmo nos modelos de anlise
para a viabilidade dos empreendimentos.
Para Rocha-Lima essa mudana na forma de produzir habitao pelo setor
privado envolve um deslocamento na forma de se pensar as condies de
viabilidade do empreendimento: (...) a validao do empreendimento passa a ser
por engenharia de produto e no mais por marketing de produto.
172
Ou seja,
ganhariam fora os aspectos relativos s estratgias de reduo do custo da obra
em detrimento do papel que hoje o marketing desempenha no sentido de
convencer o consumidor a pagar um valor supostamente mais alto do que aquele
que ele estaria disposto a pagar. Nesse quadro a estrutura organizacional das
empresas, a caractersticas de baixa taxa de inovao e o fato de tratar-se de um
setor refratrio a mudanas contribuiria para um tipo de expanso caracterizado
em termos coloquiais, pela ampliao baseada em mais do mesmo. Nesse ponto,
a importncia do territrio e da abertura de novas localizaes tem a sua
importncia aumentada.

172
Rocha-Lima Jr., J. Crnica contempornea do mercado de Real Estate. Carta do NRE-Poli,
janeiro-maro de 2008.
120
A dinmica das localizaes e o crescimento imobilirio
No mbito do crescimento recente da produo imobiliria muitos bairros da
cidade passam por uma transformao intensa, no qual o tipo de produo
imobiliria difere dos perodos anteriores. So reas que se valorizaram ao mesmo
tempo em que o fluxo de novas unidades residenciais passou a se dirigir a uma
demanda diferente da que vivia anteriormente naquelas localidades. A
identificao desse processo, se no foi alvo direto de pesquisas acadmicas,
passou pelo cotidiano das pessoas e ganhou destaque nos meios de comunicao.
Sempre se referindo ao crescimento imobilirio como um boom, falou-se muito
de bairros intensamente valorizados. Jornais e revistas faziam um rodzio de
bairros em suas matrias que chamavam a ateno para o crescimento e
valorizao imobiliria.
Observando o contedo das matrias, sempre apregoando o que o mercado
chama de bola da vez, ficamos em dvida sobre quais seriam as regies que mais
se valorizam em So Paulo. H, de incio, uma percepo que certamente esse
processo no ocorre nos bairros j consolidados e de alto luxo como Higienpolis,
Moema, Jardins etc. As novidades que vo sendo apresentadas referem-se em
geral a lugares que at pouco tempo no possuam status de luxo ou de alto
padro. O jornal Estado de S. Paulo afirma tanto que A cidade caminha para a
zona leste como que a Zona oeste atrai investimentos. Enquanto a primeira
matria afirma que investimentos pblicos e um shopping fazem do Tatuap um
plo de atrao imobilirio, a segunda diz que (...) os bairros Barra Funda,
Perdizes e Pompia, na zona oeste, so um grande filo para o mercado
imobilirio.
173
O bairro da Santana, na zona norte, lembrado, por sua vez, por
passar a atender o mercado de alto luxo e a Folha de S. Paulo afirma que a bssola
do mercado imobilirio aponta para o norte.
174

Em que pese a necessidade destes meios de tratarem as diversas regies de
forma a atender aos requerimentos de corretores, investidores e anunciantes de

173
Gama, Renata. Cidade caminha para a zona leste. O Estado de S. Paulo. 20/04/2007, p. H1.
Gama, Renata. Zona Oeste atrai investimentos. O Estado de S. Paulo. 06/05/2007, Caderno
Imveis, p.1.
174
Valente, Edson. Distrito de Santana lidera ranking de lanamentos de 2007. Folha on line.
16/12/2007.
121
cada um dos bairros, de fato o intenso crescimento imobilirio no foi exclusivo de
uma ou outra rea. Na anlise do crescimento imobilirio em localidades
especficas da cidade, chama a ateno dois aspectos: primeiro, os bairros que
passaram pelo processo de crescimento/valorizao imobilirios esto em reas
relativamente bem providas de infra-estrutura, transportes, equipamentos
pblicos etc.; segundo, esto em zonas intermedirias entre o centro histrico e os
bairros mais valorizados da cidade como Jardins, Alto de Pinheiros, Higienpolis e
os bairros perifricos e vivem fases distintas em relao ao seu desenvolvimento.
Alguns deles j passaram por uma forte produo em perodos anteriores,
enquanto outros esto sendo, de certa forma, inaugurados pela incorporao
Diante das colocaes enunciadas, a indagao que procuramos tratar nesta seco
refere-se s dinmicas que o crescimento da incorporao imprimiu em
determinados distritos da cidade e, no movimento contrrio, com a importncia de
tais localidades para este surto incorporador.
Para seguir nessa anlise, importante retomarmos brevemente o
raciocnio das sees anteriores do captulo. Vimos que entre as importantes
caractersticas do perodo, uma delas foi o forte crescimento do volume de rea
construda. Isso nos leva a uma outra dimenso da produo que est associada ao
volume da produo imobiliria que a receita das incorporadoras. Como falamos
a varivel possvel de ser extrada a receita bruta, chamada pelo mercado de
VGV, cujo comportamento no ltimos dez , para ns, revelador.
Uma grande dificuldade relacionada a essa varivel diz respeito ao uso do
deflator, como j comentamos anteriormente. Diante dessa dificuldade optamos
por exibir o VGV tanto em dlares como em reais de setembro de 2008, com
valores deflacionados pelo IGP-DI. Com isso, acreditamos ser possvel captarmos
uma tendncia mais clara de comportamento dessa varivel, mesmo que com os
evidentes problemas.

122
Figura 24
Valor global de vendas
Municpio de So Paulo
1995 - 2006

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp..
Uma questo importante e que ser aprofundada mais adiante diz respeito
ao ponto de inflexo a partir de 2004. Nesse perodo, o VGV cresceu de forma
muito intensa e, se, o atual perodo de crescimento da produo no foi capaz de
atingir o pico de meados de dcada de 90, em VGV essa produo ultrapassou e
muito os outros anos. importante percebemos um comportamento muito
parecido entre as duas variveis, excetuando-se os anos de 1999 e 2002 em que o
valor do dlar mudou de forma abrupta. Vemos tambm que embora o ano de 1997
tenha sido o que alcanou o maior nmero de unidades lanadas a produo dos
ltimos 3 anos tem se mostrado mais significativa em termos do valor geral de
vendas. O valor geral de vendas tambm nos fornece mais um subsdio para
notarmos o forte crescimento da produo imobilirio entre 2003 e 2007.
No item anterior vimos que a evoluo do VGV em anos recentes,
associados aos bancos de terras das incorporadoras, foram a base para a projeo
do desempenho futuro das empresas do segmento e, portanto, para sua valorao
no mercado de capitais. Logo o intenso crescimento observado na figura 24
precisamente no perodo que precede a abertura de capital das empresas foi
extremamente favorvel a elas no s por motivos bvios (quanto mais receita
123
melhor) mas tambm porque possibilitou uma perspectiva de expanso muito
intensa e a atrao de grandes montantes de investimento das bolsas. Mas qual a
relao disso com a discusso sobre qualidades de localizao?
Para avanar o nosso raciocnio, importante retomarmos a discusso a
respeito das caractersticas econmicas e espaciais da incorporao. Vimos que
uma de suas caractersticas a de constituir uma ao intencional sobre o
territrio, com o intuito de promover os sobrelucros de localizao. Dessa forma os
atributos de localizao no podem apenas ser lidos de forma absoluta em termos
de acessibilidade, proximidade a equipamentos, servios etc., mas tambm como
possibilidade de realizao de ganhos extraordinrios. Entretanto, muito difcil
constatar empiricamente a sua realizao. Dada esta dificuldade, vamos considerar
que, sob o ponto de vista explicitado anteriormente, a boa localizao no perodo
analisado (2003-2007) foi aquela que por diferentes motivos significou
possibilidades de crescimento do VGV.
A partir deste entendimento procuramos identificar na anlise espacial das
informaes sobre os lanamentos imobilirio dois processos. Primeiro, em termos
nominais, observar a variao do VGV no perodo. Para isso, utilizamos a mdia
mvel de trs anos: o ano de referncia, um ano antes e um depois. Isso porque o
carter irregular da produo poderia nos levar a algumas distores.
Excepcionalmente um distrito poderia ter em um determinado ano uma produo
muito intensa que depois desapareceu ou o contrrio no ano de referncia,
excepcionalmente no ter verificado uma produo significativa. Esse fato
gravado pela propriedade do imvel ser um bem de durvel e de longo tempo de
consumo.

124
Figura 25
Variao do valor global de vendas segundo distritos
Municpio de So Paulo
2001-2006

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
O mapa identifica duas questes distintas. A primeira a variao nominal
do valor global de vendas deflacionados em R$ de 2007 pelo IGP-DI, expressa na
proporo das circunferncias. A segunda o ndice de variao calculado pela
razo entre a soma dos perodos e a diferena de 2006 para 2001, de forma que
este valor oscila de 1 que significa que todo o VGV est em 2006 e -1 que significa
que todo o VGV est em 2001. Evidentemente que, dado o crescimento da
produo na cidade inteira, mais freqente observarmos valores positivos do que
valores negativos. Mesmo assim a figura 25 revela nuances importantes. Primeiro
a queda de regies no apenas valorizadas mas que tambm foram
extremamente importantes para a incorporao residencial na dcada de 90 tais
como Moema e Jardim Paulista. Depois o centro expandido, rea que vimos no
captulo anterior que altamente verticalizada desde 1991, cercado de distritos
125
com crescimento positivo no VGV. Observamos especialmente 4 distritos que
localizados em cada um dos pontos cardeais (norte, sul, leste e oeste) que
combinam um forte crescimento e um ndice de variao maior do que 0,67: Barra
Funda, Tatuap, Jaguar e Campo Grande.
Os distritos que apresentaram um forte crescimento do VGV no perodo
considerado so, portanto, os que sustentaram o atual perodo de crescimento
imobilirio. J aqueles que, como os citados, no apenas cresceram mas saram de
um patamar muito baixo para propiciar s incorporadoras um receita significativa
no apenas ajudaram esse crescimento mas so, ao mesmo tempo, causa e reflexo
do novo patamar da incorporao residencial em So Paulo. Para avanarmos na
compreenso do significado destes distritos para o mercado imobilirio bem como
entender o porqu desse processo ter ocorrido onde ocorreu, importante
passarmos por dois conceitos que se articulam e orientam a nossa proposta de
compreender a relao entre o espao urbano e a incorporao residencial: o de
ciclo da localizao e o de inovao espacial.
175
.
O primeiro trata de um processo de produo de localidades que at ento
no eram vistas pelo mercado como valorizadas. Nesse processo, por diferentes
mecanismos, o mercado cria uma localizao que passa a ser vista de outra forma,
como passvel de receber moradores com um nvel de renda mais elevado. Em
geral, h uma forte associao com investimentos pblicos (metr, rodovias,
planos urbansticos) e tambm com equipamentos privados, especialmente
shopping centers, somados a um cenrio de concentrao da propriedade da terra.
Existem inmeros exemplos deste processo que em grande escala encontram seus
maiores exemplos na Barra da Tijuca no Rio de Janeiro e Alphaville no municpios
de Barueri e Santana do Parnaba, ambos na Regio Metropolitana de So Paulo.
176

No se trata somente de extrao de uma renda, mas sim de um processo
de valorizao combinado com a valorizao fundiria que ocorre atravs
da produo imobiliria.
177


175
O conceito de conveno urbana formulado por Abramo, P. A cidade caleidoscpica.
176
Ambos exemplos j foram estudados e abordados por inmeros autores. Entre eles podemos
citar a anlise de Cardoso, A. L. Mercado Imobilirio e segregao. Para o caso da Alphaville,
ver, entre outros, Pereira-Leite, L. R. Estudo das estratgias das empresas incorporadoras.
177
Botelho, A. O financiamento e a financeirizao, p. 55.
126
Para compreendermos esse processo de criao de qualidades de localizao
fundamental situarmos a incorporao dentro de uma perspectiva temporal. Isso
implica em observarmos duas questes: uma relativa ao ciclo de um
empreendimento individual e outra relacionada combinao entre decises de
diversos empreendedores. J comentamos que a realizao de um empreendimento
passa por distintas fases. De uma maneira geral, tais fases se aglutinam em torno do
planejamento e da construo em si. O planejamento comea com a compra do
terreno (a questo ser aprofundada adiante) e seu estudo de viabilidade (o
incorporador ir calcular o valor geral de vendas que o terreno oferece), definindo o
perfil do comprador, o estilo arquitetnico as facilidades que sero oferecidas em
cada condomnio. A anlise de viabilidade envolve quatro fases: a primeira trata da
suportabilidade fsica dos terrenos, dos atributos naturais infra-estrutura e
caractersticas de localizao. A segunda, a factibilidade financeira, isto , a anlise
de risco. A terceira, as possibilidades legais: restries de zoneamento e pesquisa de
permisses especiais de uso e instrumentos de compensao para aumentar o
potencial de aproveitamento. Por fim, analisa-se a mxima produtividade e qual a
soluo mais rentvel para o terreno.
Depois vem o processo de construo e as vendas. A construo demora, em
mdia de 18 a 24 meses. J as vendas comeam na fase de lanamento ou seja no
incio das obras. Entretanto, a deciso de construir de cada incorporadora ocorre em
um cenrio de no-simultaneidade. Ou seja em tempos distintos. Com isso e dado o
lapso de tempo entre as obras aumenta o risco de ocorrer casos de super-oferta de
um determinado segmento em uma dada regio da cidade. As decises de produo
no serem simultneas acarreta na flutuao dos movimentos de recomposio dos
estoques que caracteriza os ciclos de mercado.
178

Estes ciclos so definidos como oscilaes dentro de um cenrio
macroeconmico e condicionados pelas mudanas relacionadas demanda e aos
tempos diferenciais da oferta. Abramo, trata de quatro fases, supostamente
regulados pelo auto-equilbrio entre oferta e demanda: a expanso, a super-oferta,
o desaquecimento, e a recuperao. importante situar que no faz parte das
nossas preocupaes constatar um no um padro ou uma regularidade nestes
ciclos, tampouco determinar o tempo que uma localidade passa em cada fase.

178
Pascale, A. Atributos que configuram qualidade, p. 21.
127
Tambm no pretendemos discutir a nomenclatura utilizada pelo autor. O objetivo
apenas perceber que em se tratando de uma mercadoria de longo consumo como
a habitao, esperado um movimento de ascenso e declnio no da localidade,
mas da produo imobiliria e, portanto, da capacidade de extrair lucros daquela
poro da cidade.
Alm da oferta e da demanda trabalha-se com o conceito de conveno
urbana, isto , a percepo dos investidores em relao s localidades urbanas. As
convenes pretritas definiram o estoque residencial atual. H um ciclo destas
convenes, que pode ser visto em dois nveis: o da localizao particular e o a
estrutura espacial da cidade.
(...) as mudanas residenciais esto relacionadas com o estudo dos
atributos encontrados em diferentes localizaes, gerando maior ou
menor grau de interesse nas diferentes famlias em desfrutar dessas
localizaes (...) contando a histria das convenes urbanas que
acarretaram as transformaes no uso do solo e nas caractersticas de
uma determinada rea da cidade.
179

A propriedade de impulsionar a incorporao est na nossa hiptese
relacionada tanto ao ciclo das localizaes como s mudanas no perfil da
produo destes ciclos. Para verificar estes ciclos, do ponto de vista da produo
imobiliria, ou seja deixando de lado a composio dos estoques, observamos o
comportamento ao longo dos ltimos 15 anos, pela evoluo da rea construda
lanada entre 1993 e 2006 (a mdia mvel faz com que se perca o primeiro e o
ltimo ano da srie) para distritos selecionados que exprimem o movimento cclico
da produo imobiliria. Dado que o crescimento da receita e da rea construda
que impulsionou a incorporao a partir de 2003, com auge em 2006 e 2007 no
ocorreu em distritos at ento importantes para a incorporao residencial tais
como Moema e Jardins, procuramos agrupar os distritos selecionados todos
localizados nas faixas intermedirias da cidade. A partir do perfil dos grficos de
evoluo da rea construda, identificamos alguns padres distintos de variao ao
longo do perodo.

179
Pascale, A. Atributos que configuram qualidade, p. 23.
128
Figura 26
Evoluo da rea construda lanada
Mooca, Ipiranga e Vila Leopoldina
1993-2006

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
O primeiro grupo selecionado traz distritos que, alm de sofrerem um
fortssimo crescimento na rea lanada saindo de cerca de 20 mil m de rea
lanada em 1993 para 160 mil m em 2006 trazem um curva de crescimento
constante, relativamente descolado da evoluo do mercado imobilirio no
municpio. A situao destas localidades em 1991, no entanto, diferia em relao
composio dos parque residencial. Enquanto Ipiranga e Vila Leopoldina tinham
pouco mais de 20% dos seus domiclios em apartamentos a Mooca alcanava 38%.
Diferena tambm observada quando examinamos a produo imobilria segundo
as tipologias de 2 e 4 dormitrios. At 2002 pouco tinha recebido de unidades de 4
dormitrios nunca ultrapassando os 20 mil m de volume da rea lanada. A partir
de ento, o volume cresceu de forma bastante intensa ultrapassando os 100 mil
m. J os distritos Vila Leopoldina e Ipiranga haviam j recebido habitaes
verticais de alto padro em meados da dcada de 90. A diferena que o primeiro
distrito se especializou em empreendimentos de 4 dormitrios, deixando de
receber fluxos de unidades com 2 dormitrios.
129
Figura 27
Evoluo da rea construda
Morumbi, Santana e Tatuap
1993-2006

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
O segundo grupo, cujos exemplos so Morumbi e Tatuap, composto por
2 ciclos bem definidos de crescimento, cada um em uma das dcadas. Portanto, j
haviam recebido um volume de rea construda bem parecido com a do perodo
atual, ou seja, experimentaram uma primeira onda de lanamentos no incio e em
meados da dcada de 90. So reas da cidade que acompanharam o desempenho
doMunicpio de So Paulo. Certamente existem especificidades nos dois casos, mas
em comum o fato de terem recebido novas residncias de alto padro. No distrito
do Morumbi, as duas cristas do grfico se concentram nos extremos, enquanto no
Tatuap, vivenciou o seu auge de lanamentos na dcada de 90 um pouco mais
tarde. Por outro lado, este distrito parece ter prenunciado o crescimento do alto
padro dos ltimos 5 anos, que comeou por l j em 1993.
O distrito de Santana, apesar do comportamento parecido em termos do
volume de rea construda, apresenta uma diferena fundamental. No primeiro
perodo de alta produo era muito intensa a participao de apartamentos de 2
dormitrios. A partir de 1995, no entanto, deixou de receber um fluxo importante,
sendo que o perodo recente de crescimento da produo no qual a rea construda
foi de cerca de 60 mil m em 2003, para 140 mil em 2006 foi quase todo
sustentado por apartamentos de 4 dormitrios. Essa mudana coincide por outro
lado, com a entrada na regio de empresas que atuam em todo o municpio
desbancando as empresas locais.
130
Figura 28
Evoluo da rea construda
Jaguar e Barra Funda
1993-2006

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
Na figura 28 apresentamos exemplos de reas cujo comportamento
identificado no grfico apontam para uma exploso de rea construda lanada nos
ltimos anos. So, portanto, distritos que contriburam para o crescimento do
valor global de vendas nos ltimos anos. Apesar de no apresentarem montantes
que os coloquem entre as principais reas de incorporao em So Paulo foram
zonas nas quais a incorporao pde ampliar as suas aes. Tratam-se de casos
evidentes de processos de inovao espacial, mas que apontam para situaes
distintas. O Jaguar j havia recebido um importante fluxo de unidades verticais
produzidas pela incorporao residencial. Estas, entretanto, eram exclusivamente
de 2 dormitrios. No segundo momento, a exploso se deu em unidades de 4
dormitrios. Nesse caso a incorporao subistituiu as caractersticas desta
localidade. No caso da Barra Funda, importante notar que se tratava de um
bairro que em 91, j possua mais de 50% de domiclios em apartamentos.
Entretanto, a produo imobiliria entre 1991 e 2003 havia sido muito pequena
no chegando a 20 mil m de rea construda. A partir da, por outro lado, a
produo ultrapassou os 160 mil m. a localizao dos emprendimentos em
questo por outro lado, indicam a explorao da proximidade do parque da gua
Branca que at ento no havia sido to intensa.
131
A identificao de distritos que passaram por transformaes e ciclos de
produo diferentes apontam para uma forma de compreender a localizao de
uma perspectiva que trabalhe tanto com as caractersticas econmicas da
incorporao em cada perodo e tambm na sua posio relativa no espao urbano.
Esta posio diz respeito no apenas distncia em relao s reas valorizadas,
mas tambm no que se refere ao estoque residencial. Este por sua vez, marca as
possibilidades de expanso da atividade e permitem agora avaliarmos os caminhos
do crescimento do setor, especialmente no momento em que aparece a necessidade
de diversificar o pblico-alvo dos empreendimentos. Um estudo mais aprofundado
dessas localidades por sua vez apontariam para uma compreenso do papel do
territrio e seus atributos no desenvolvimento de um setor econmico importante
com o mercado imobilirio.
132
Consideraes finais
objetivo inicial do presente trabalho era identificar e compreender as
caractersticas de localizao favorveis incorporao imobiliria,
reconstituindo, dessa forma, a representao do espao feita pelos empresrios
urbanos. Tratava-se de um estudo a respeito dos requisitos locacionais da
produo de apartamentos, ou seja, os atributos do espao que propiciariam bons
resultados para os empreendimentos imobilirios. Por meio de tcnicas de
anlise espacial e geoestatstica, o intuito era de hierarquiz-los e verificar
empiricamente a sua relevncia sobre o preo e a liquidez dos imveis. Entre tais
atributos, tnhamos a proximidade s reas verdes, parques, praas e espaos
pblicos; a disponibilidade de infra-estrutura de transportes; as condies de
trnsito; o nvel de rudo; a proximidade de equipamentos culturais e de servios,
entre outros. O estudo se justificava pela escassa produo acadmica no tema,
apesar da relevncia do mercado imobilirio para a dinmica urbana e o
planejamento da cidade.
Um levantamento mais pormenorizado, no entanto, revelou a existncia de
uma significativa produo acadmica sobre a incorporao paulistana. Com a
leitura destes trabalhos, apresentados na introduo, percebemos um vasto leque
de pontos de vista sobre a relao entre espao urbano e produo privada de
moradias. Discutindo sobretudo as bases de dados existentes sobre a dinmica
imobiliria e partindo de pressupostos, finalidades e campos disciplinares
distintos, estes trabalhos utilizaram mtodos tambm muito variados para chamar
a ateno de diferentes propriedades do espao. Os chamados atributos de
localizao por eles abordados variaram enormente, indo desde os aspectos legais,
como a definio do aproveitamento dos terrenos pela lei de zoneamento, at
fatores scio-econmicos como a proximidade a locais socialmente valorizados.
Consideraram tambm fatores de repulsa, sendo que a presena de favelas foi tida,
por vrios deles, como a principal barreira para a expanso do mercado.
O
133
Ao agrupar as anlises de uma forma bastante genrica, percebemos,
grosso modo, duas estratgias distintas para compreender o peso destes fatores
locacionais. De um lado, aquelas que, aproveitando a difuso das ferramentas de
geoprocessamento e a crescente facilidade de acesso bases cartogrficas e bancos
de dados georeferenciados, foram buscar as respostas na anlise espacial das
informaes. Nessa linha de trabalho, diferentes perspectivas foram identificadas:
a construo de modelos de preos hednicos, para atribuir cada propriedade do
espao o seu peso relativo na composio do valor dos imveis; a relao
concentrao e desconcentrao da produo imobiliria; a leitura descritiva das
informaes, no sentido de comparar a influncia de atributos na determinao do
preo dos imveis; e, finalmente, a utilizao de modelos de regresso para avaliar,
entre os fatores considerados, quais eram os mais importantes para definir o perfil
de cada empreendimento.
De outro lado, um agrupamento de estudos que construiu uma anlise dos
atributos de localizao a partir de pesquisas qualitativas. Orientados para o apoio
mercadolgico s empresas, procuraram estabelecer metodologias que pudessem
ser aplicadas em diferentes contextos espaciais e, principalmente, em diferentes
cenrios de disponibilidade de informaes. Entre os autores destes trabalhos,
dialogamos mais com Andrea Pascale que fundamentou suas observaes em
entrevistas qualitativas com profissionais do mercado (corretores, construtores,
profissionais de marketing etc.) e construiu uma matriz de atributos
hierarquizados e discriminados (conhecido como mtodo Delphi), que aponta para
as qualidades do espao que favorecem a incorporao imobiliria. Depois disso,
avaliou-a a partir de situaes concretas, no caso, uma comparao entre Vila
Mariana e Mooca. O conjunto destes estudos validaram ou descartaram algumas
qualidades de localizao que tnhamos em mente no incio da pesquisa. Um bom
exemplo a presena de estaes de metr que, se por um lado, foi importante
para a consolidao de alguns bairros, por outro, no foi considerado
estatisticamente nem para explicar a existncia de lanamentos, nem para
valorizar os empreendimentos.
No contexto destas discusses, desenhou-se tambm um objetivo
complementar do trabalho que foi a preocupao em instrumentalizar a anlise a
partir do universo de dados disponveis. Ou seja, ao mesmo tempo em que
procurvamos respostas questes especficas colocadas, tambm consideramos
134
relevante discutir potencialidades e limitaes das informaes contidas nos
Censos, no TPCL, e no cadastro da Embraesp. Alm destes trs conjuntos que se
mostraram primordiais para a interpretao proposta, utilizamos e discutimos
outras fontes, como as oriundas do Secovi, da Abecip e da CVM. Apontamos
tambm para outras que poderiam igualmente contribuir para a anlise, mas que
no estavam disponveis, tais como os registros do ITBI, a Pesquisa Nacional por
Amostra de Domiclios - PNAD, a Pesquisa de Oramento Familiar - POF e as
pesquisas econmicas do IBGE. No geral, chamamos a ateno para as limitaes
das informaes disponveis e da prejudicial ausncia de uma pesquisa sobre a
habitao que caracterize o estoque e o mercado.
Neste sentido, a leitura da produo imobiliria aqui proposta foi
construda a partir de um dilogo com os trabalhos relacionados e uma avaliao
dos conjuntos de fontes disponveis, e procurou chamar a ateno para duas
direes. A primeira buscou compreender a ao do incorporador diante da
configurao dos estoques residenciais herdados; por isso, a tarefa realizada no
captulo 2 de reconstituir os cenrios produzidos pela incorporao at o incio da
dcada de 90. A segunda, relativa dimenso temporal e histrica da
incorporao, partiu da constatao da grande oscilao na produo privada de
habitaes ao longo do tempo, conforme pode ser observado na figura 29 que
mostra a sua evoluo nos 30 anos compreendidos entre 1977 e 2007.
Figura 29
Unidades residenciais lanadas
Municpio de So Paulo
1977-2007

Fonte: Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp.
135
Com relao a este ponto, observamos que a dimenso temporal foi apenas
considerada como uma varivel, uma propriedade de cada informao, nos
trabalhos de cunho estatstico. Assim, tanto em Biderman como em Gonalves e
Torres, por exemplo, o tempo aparece como determinante de tendncias
inexorveis, sem que as nuances de cada fase da produo sejam consideradas. O
primeiro afirmou que as unidades produzidas so cada vez menores, enquanto os
segundos notaram que aumentou a diferena entre os preos em funo de
proximidade ao centro de massa:
(...)constata-se que os preos do solo urbano continuam aumentando nos
ltimos 15 anos, sobretudo nas reas mais centrais da metrpole. Esse
aumento excessivo e constante de preos da terra nas reas mais centrais
tem conseqncias diretas para a estruturao urbana e especialmente no
que diz respeito ao acesso terra no mercado formal.
180

Por mais que as concluses dos autores soem como verdadeiras, os termos
utilizados denotam uma concepo naturalizada do tempo, sem que seja
considerado o fato de que diferentes engenharias financeiras para o produto
imobilirio podem significar relaes distintas com o espao urbano. Nessa linha
de discusses, no captulo 3 procuramos demonstrar que ao invs de um processo
linear, a evoluo da produo imobiliria marcada por descontinuidades. Aps a
desestruturao do Sistema Financeiro de Habitao - SFH , na dcada de 1980,
a incorporao residencial deslocou-se fortemente para o alto padro; em seguida,
em meados dos anos 90, determinadas estratgias produtivas (cooperativas e
planos de financiamento) induziram um padro mais perifrico da produo
imobiliria; por fim, aps um perodo de baixa, entre 1998 e 2002, retomou-se
com todo vigor a construo de apartamentos de luxo.
Assim, entendemos que uma contribuio metodolgica do presente
trabalho seja a de demonstrar que as propriedades espaciais da produo
imobiliria no podem ser lidas sem levarmos em conta as determinaes
econmicas mais amplas de cada perodo. Lembramos tambm que a caracterstica
de fluxo e no de estoque das novas unidades minimiza o peso cumulativo dos
perodos anteriores. H, com isso, uma relativa liberdade dos produtores para
definir o escopo de sua produo a partir de determinaes maiores que podem

180
Gonalves, Renata da Rocha; Torres, Aroldo da Gama. O mercado de terras em So Paulo e a
continuada expanso da periferia. Anais do XII Encontro da Associao Nacional de Ps-
graduao em Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional. Belm, 2007, p. 13.
136
mudar significativamente de um perodo para o outro. Percebemos, com isso, que
a potencialidade da geoestatstica e das anlises espaciais das informaes, maior
quando combinada com a interpretao qualitativa das dinmicas ocorridas ao
longo do tempo. Particularmente nesse trabalho tentamos apontar para o fato de
que relevante considerar, alm dos padres de localizao da atividade
imobiliria, as dinmicas econmicas da incorporao.
Esta ressalva metodolgica no nos impediu, por outro lado, de observar
no perodo de crescimento recente do mercado, ou seja, a partir de 2003 e 2004,
um forte direcionamento para o segmento de alto padro. Nesse caso, dialogamos
com trabalhos que apontaram para o novo patamar das relaes entre o capital
financeiro e o imobilirio. Confirmamos, como apontado tanto por Botelho quanto
por Volochko, que os mecanismos que ampliaram a captao de recursos no setor
financeiro pela incorporao, significaram um aumento da sua capacidade de
interveno urbana, materializada na ampliao da produo e da aquisio de
terrenos. O resultado desse processo foi o direcionamento da produo imobiliria
para os estratos de alta renda da cidade, por meio do lanamento de uma
quantidade jamais observada de apartamentos de 4 dormitrios. Essa dinmica
abre a possibilidade de entendermos como o uso residencial vertical de alto padro
se apropriou, em intensidade sem precedentes, de uma parcela da cidade, em um
processo que teve impactos sobre a socializao dos bens culturais e econmicos
urbanos. Ao mesmo tempo, garantiu resultados econmicos importantes para um
setor que demonstrou dificuldades em aumentar sua produtividade, reduzindo os
custos de produo.
Nesse sentido, em nossa investigao acabamos por propor uma reflexo
inversa da apresentada pelos autores mencionados, que apontavam para a
crescente financerizao do setor imobilirio e a ampliao de sua capacidade de
interveno na cidade. Demonstramos que o tipo de produto lanado entre 2003 e
2006, nas suas caractersticas espaciais e de pblico-alvo, foi utilizado no balano
das empresas para aumentar o seu valor no mercado de capitais. Dessa forma,
possibilitaram uma maior captao de recursos para financiar a sua expanso. Ou
seja, ao produzir unidades de alto padro, a incorporao paulistana aumentou
exponencialmente a receita gerada e, ao mesmo tempo, provocou uma forte
valorizao imobiliria que ampliou o potencial de gerao de receita das suas
terras, chamadas de land bank.
137
no desafio de conciliar o entendimento de dinmicas to distintas como
complexas, em campos diversos, que se colocam novas questes a partir da
realizao da pesquisa aqui apresentada. Os movimentos espaciais da
incorporao imobiliria passam pela articulao de uma lgica financeira do
mercado de capitais, com sabemos eminentemente especulativa, uma lgica
produtiva relacionada ao modo de funcionamento das empresas incorporadoras
(antes e depois de sua intensa capitalizao) e as estruturas espaciais herdadas por
uma formao peculiar, como o caso da cidade de So Paulo. A dificuldade em
analisar essas dinmicas se reflete muito bem no limite tnue, mas fundamental,
da distino entre o boom e a bolha imobiliria.
138
Referncias bibliogrficas
ABIKO, A. K.; GONALVES, O. M. O futuro da construo civil no Brasil: resultados de
um estudo de prospeco tecnolgica da cadeia produtiva da construo
habitacional. Escola Politcnica da Universidade de So Paulo: So Paulo, 2003.
ABRAMO, Pedro. (org.). A cidade da informalidade: o desafio para as cidades latino-
americanas. Rio de Janeiro: Ed. Sete Letras, 2003.
_______ . A cidade caleidoscpica. Coordenao espacial e conveno urbana: uma
perspectiva heterodoxa para a economia urbana. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil,
2007.
_______ . Mercado e ordem urbana: do caos teoria da localizao residencial. Rio de
Janeiro: Bertrand Brasil, 2001.
_______ .Uma teoria econmica da favela: elementos sobre o mercado imobilirio
informal em favelas e a mobilidade residencial dos pobres. In: ABRAMO, Pedro.
(org.). A cidade da informalidade: o desafio para as cidades latino-americanas. Rio
de Janeiro: Ed. Sete Letras, 2003.
ALEM, A. R.; CRETTON, A. L. F. Mercado imobilirio no Rio de Janeiro: o uso dos
cadastros tcnicos municipais para acompanhar as mudanas na cidade. In: Instituto
Pereira Passos, Coleo Estudos da Cidade. Rio de Janeiro, 2005.
ALENCAR, C.; TAKAOKA, M. V. Presso nos valores de terrenos no momento atual de
mercado de real estate. Revista Construo e Mercado, abril de 2008.
ALMEIDA, E. M. G. A vocao da marginal direita do rio Pinheiros para implantao de
empreendimentos de uso misto (mixed-use). So Paulo, 2007.
BALTRUSIUS, Nelson. O mercado imobilirio informal na regio metropolitana de So
Paulo, FAU-USP, 2003.
BARROSO, Daniella Almeida. Projeto urbanstico Panamby: uma "nova cidade" dentro
de So Paulo. Dissertao de mestrado. So Paulo: FFLCH-USP, 2006.
BATTAGLIA, Luisa. Cadastros e registros fundirios: a institucionalizao do
descontrole sobre o espao no Brasil. Tese de doutorado. So Paulo: FAU-USP,
1995.
BIDERMAN, Ciro. Foras de atrao e repulso na grande So Paulo. Tese de doutorado. So
Paulo: FGV, 2001.
BONFIM, V. C. Os espaos edificados vazios na rea central da cidade e a dinmica
urbana. Dissertao de mestrado. So Paulo: Poli-USP, 2004.
BONTRON, J-C. Les dynamiques territoriales de la construction 1990/2004. Paris: Diact,
2007.
139
BOTELHO, Adriano. Mercado imobilirio e disperso urbana. In: REIS, Nestor Goulart;
PORTAS, Nuno; TANAKA, Marta Soban. (org.). Disperso urbana - Dilogos sobre
pesquisas Brasil-Europa. 1 ed. So Paulo: FAU-USP, 2007, v. 01.
_______ . O financiamento e a financeirizao do setor imobilirio: uma anlise da
produo do espao e da segregao scio-espacial atravs do estudo do mercado
da moradia na cidade de So Paulo. Tese de doutorado. So Paulo: FFLCH-USP,
2005.
_______ . Uma trajetria do mercado imobilirio em So Paulo (1554-2004). In:
CARLOS, A. F. A.; OLIVEIRA, A. U. (orgs.) Geografia das metrpoles. So Paulo:
Contexto, 2006.
CMARA, Gilberto. Representaes computacionais do espao geogrfico. In:
CASANOVA, M.; DAVIS, C.; VINHA, L.; Queiroz, G. R.; CMARA, G. (orgs.). Bancos
de dados geogrficos. So Paulo: MundoGEO, 2005. Disponvel em:
http://www.dpi.inpe.br/livros/bdados/. Acesso em Julho de 2007.
CARDOSO, Adauto Lcio. Mercado imobilirio e segregao: a cidade do Rio de Janeiro.
In: RIBEIRO, L. A. Q. (org.) O futuro das metrpoles: desigualdades e
governabilidade. Rio de Janeiro: Revan, 2000.
CARLOS, A. F. A.; OLIVEIRA, A. U. (orgs.) Geografia das metrpoles. So Paulo:
Contexto, 2006.
CARLOS, Ana Fani Alessandri. So Paulo: do capital industrial ao capital financeiro. In:
CARLOS, A. F. A. e OLIVEIRA, A. U. (orgs.) Geografias de So Paulo. So Paulo:
Contexto, 2004.
CAZZOLATO, Jos Donizete. Os bairros como instncia territorial local: contribuio
metodolgica para o caso So Paulo. Dissertao de mestrado. So Paulo: FFLCH-
USP, 2005.
DANTAS, J. R. Dinmica do mercado imobilirio habitacional: So Paulo 1980/1990.
So Paulo: FAU-USP, 1991.
EMPRESA BRASILEIRA DE ESTUDOS DO PATRIMNIO - Embraesp. Relatrios
anuais, 1992-2007.
FARIA, T C. Mobilidade residencial na cidade do Rio de Janeiro: tendncias e estratgias
de localizao dos indivduos no espao urbano. Dissertao de mestrado. Rio de
Janeiro: IPPUR/UFRJ, 1997.
FERREIRA, J. W. So Paulo: o mito da cidade global. Tese de doutorado. So Paulo:
FAU-USP, 2003.
FIX, Mariana. Parceiros da excluso: duas histrias da construo de uma nova cidade
em So Paulo - Faria Lima e gua Espraiada. So Paulo: Boitempo, 2001.
_______ . So Paulo cidade global: fundamentos finaceiros de uma miragem. So
Paulo: Boitempo, 2007.
FRANA, C. R. A.; MATTEO, M. Modernidade e arcasmo na construo paulista. In:
Seade, Revista So Paulo em Perspectiva.
GAMA, Renata. Cidade caminha para a zona leste. O Estado de S. Paulo. 20/04/2007, p.
H1.
_______ . Zona Oeste atrai investimentos. O Estado de S. Paulo. 06/05/2007, Caderno
Imveis.
140
GARCIA, F. (coord.) O crdito imobilirio no Brasil: caracterizao e desafios. So
Paulo: FGV, 2007.
GONALVES, Renata da Rocha; TORRES, Haroldo da Gama. O mercado de terras em So
Paulo e a continuada expanso da periferia. Anais do XII Encontro da Associao
Nacional de Ps-graduao em Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional.
Belm, 2007.
GUIZZARDI FILHO, O. A produo de estatsticas com base em registros
administrativos: controle e informao. Dissertao de mestrado. So Paulo: USP,
2004.
HADDAD, Emilio. (e outros). O mercado imobilrio antecipa as alteraes na estrutura
urbana? Evidncias do caso de So Paulo. In: Anais do V Encontro da Latin
American Real Estate Society - Lares. So Paulo: 2005.
HADDAD, Emilio. Sobre a diviso de cidade em zonas homogneas: aplicao para o
Municpio de So Paulo. Tese de doutorado. So Paulo: FAU-USP, 1987.
HADDAD, Emilio; BARBON, ngela. Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo
emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas. So Paulo: Poli-
USP/Lares, 2007.
HADDAD, Emilio; MEYER, J. Condies habitacionais e distribuio de renda: evidncias
no caso de So Paulo. In: Anais do VIII Encontro da Latin American Real Estate
Society - Lares. So Paulo: 2007.
HARVEY, David. Justia social e a cidade. Traduo. So Paulo: Hucitec, 1980.
_______ . Los limites del capitalismo y la teoria marxista. Mxico: Fondo de Culturas
Econmica, 1990.
_______ . The Production of Spatial Configurations: the Geographical Mobilities of
Capital and Labour. In: Limits to Capital. London, Verso, 2006. 1 ed., 1982.
HERMANN, Bruno M.; HADDAD, Eduardo A. Mercado imobilirio e amenidades
urbanas: a view through the window. Estudos Econmicos, So Paulo, 35(2): 237 -
269, abr-jun 2005.
IBGE, Censo 2000.
KUBRUSLY, Violta Saldanha. Gesto scio-ambiental urbana e o geoprocessamento
como apoio estratgico para anlise do territrio: o caso da bacia hidrogrfica do
Guarapiranga. Tese de doutorado. So Paulo: FFLCH-USP, 2000.
LEFVRE, Rodrigo Bueno. Notas sobre o papel dos preos dos terrenos em negcios
imobilirios de apartamentos e escritrios na cidade de So Paulo. In: MARICATO,
E. (org.) A produo capitalista da casa (e da cidade).
LOW-BEER, Jaqueline. Renovao urbana nas cercanias da linha leste do metr. So
Paulo: FAU-USP, 1975.
MACEIRA, Fbio. Entrevista Isto Dinheiro, em 10 de outubro de 2007.
MACHADO, Reinaldo Paul Prez. Um modelo geoespacial de uso do solo e demografia: o
caso do municpio de So Paulo. Tese de doutorado. So Paulo: FFLCH-USP, 2000.
MARICATO, Ermnia. (org.) A produo capitalista da casa (e da cidade) no Brasil
industrial. So Paulo: Alfa-mega: 1982.
_______ . Metrpole na periferia do capitalismo. So Paulo: Hucitec, 1996.
141
_______ . Questo fundiria no Brasil e o Ministrio das Cidades. So Paulo, 2005.
Disponvel em: www.fauusp.usp.br/labhab.
MARQUES, E. C. (org.). Redes sociais, instituies e atores polticos no governo da
cidade de So Paulo. So Paulo: Fapesp/AnnaBlume, 2003.
MARQUES, E. C.; BICHIR, R. M. A dinmica espacial dos investimentos e a produo do
espao paulistano. In: MARQUES, E. C. (org.). Redes sociais, instituies e atores
polticos no governo da cidade de So Paulo. So Paulo: Fapesp/AnnaBlume, 2003.
MARQUES, E.C. A dinmica de incorporao em perodo recente. In: MARQUES, E.C.;
TORRES, H. (orgs). So Paulo: segregao, pobreza e desigualdades sociais. So
Paulo: Senac, c.2004.
MARQUES, E.C.; TORRES, H. (orgs). So Paulo: segregao, pobreza e desigualdades
sociais. So Paulo: Senac, c.2004.
MILES, M.; BERENS, G.; WEISS, M. Real Estate Development: principles and process.
Washington, D.C.: Urban Land Institute, 2005.
MONETTI, E. Os profissionais de Real Estate para o gerenciamento dos 10 bilhes
captados nos IPOs. Carta do NRE-Poli, julho-setembro de 2007.
MORAES, A. C. R.; Costa, V. M. A valorizao do espao. So Paulo: Hucitec, 1999. 1 ed.,
1984.
MORAES, Antonio Carlos Robert de. Beira-mar, lugar comum? A valorizao e a valorao
dos espaos litorneos. In: Contribuies para a gesto da zona costeira no Brasil.
So Paulo: Edusp/Hucitec, 1999.
_______ . Geografia, capitalismo e meio ambiente. Tese de livre-docncia. So Paulo:
FFLCH-USP, 2000.
MORAIS, M. P. Housing Demand, Tenure Choice and Housing Policy in Brazil.
Disponvel em: http://www.worldbank.org/urban/symposium2007/.
_______ . The Housing Conditions in Brazilian Urban Areas during the 1990s. Texto
para discusso n 1.085. Braslia, Ipea, 2005.
PASCALE, Andrea. Atributos que configuram qualidade s localizaes residenciais:
uma matriz para clientes de mercado na cidade de So Paulo. Dissertao de
mestrado. So Paulo: Poli-USP, 2005.
PEREIRA-LEITE, Luiz Ricardo. Estudo das estratgias das empresas incorporadoras do
municpio de So Paulo no segmento residencial no perodo 1960-1980. Dissertao
de mestrado. So Paulo: FAU-USP, 2006.
REIS, Nestor Goulart; PORTAS, Nuno; TANAKA, Marta Soban. (org.). Disperso urbana -
Dilogos sobre pesquisas Brasil-Europa. 1 ed. So Paulo: FAU-USP, 2007, v. 01.
RIBEIRO, Luiz Csar de Queiroz (org.) O futuro das metrpoles: desigualdades e
governabilidade. Rio de Janeiro: Revan: Fase, 2000.
ROCHA-LIMA JR., J. Crnica contempornea do mercado de Real Estate. Carta do NRE-
Poli, janeiro-maro de 2008.
_______ . IPOs das empresas brasileiras de real estate: a questo da valuation. In:
Anais do VII Seminrio Internacional da Lares. So Paulo, 2007.
_______ . Precificao de permutas. Carta do NRE-Poli, abril-julho de 2008.
ROSSETTO, Rossella. Produo imobiliria e tipologias residenciais modernas, So
Paulo - 1945/1964. Tese de doutorado. So Paulo: FAU-USP, 2002.
142
SANTOS, Milton. O espao dividido: os dois circuitos da economia urbana dos paises
subdesenvolvidos. So Paulo: EDUSP, 2004, 2 ed.
SO PAULO (CIDADE), Secretaria de Planejamento Urbano. Zoneamento e mercado imobilirio:
subsdios para a transformao da legislao urbanstica do Municpio de So Paulo. Sempla,
Cadernos de planejamento 1992, n 5.
_______ . Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo, Lei n 13.430/2002.
_______ . Secretaria Municipal do Planejamento. Evoluo do uso do solo nos anos 90.
So Paulo, 2000.
_______. Secretaria Municipal do Planejamento. Municpio em mapas. So Paulo, 2006.
_______. Secretaria Municipal do Trabalho. Atlas do Trabalho e Desenvolvimento da
Cidade de So Paulo. So Paulo: Imprensa Oficial, 2007.
_______ . Secretaria Municipal do Trabalho; Dieese. Anlise do mercado de trabalho do
Municpio de So Paulo no ano de 2007. Disponvel em:
http://portal.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/trabalho/atlasmunicipal/relatorios/0
001. Acesso em abril de 2008.
_______ . Sempla/Deplano. Metodologia de agregao de usos e padres construtivos do
TPCL utilizada pelo Deplano.
SHILLER, Robert. Historic Turning Points in Real Estate. In: Cowles Foundation
Discussion Paper no. 1610. New Haven, 2007.
_______ . Household Reaction Changes in Housing Wealth. In: Cowles Foundation
Discussion Paper no. 1459. New Haven, 2004.
SILVA, Armando Correa da. Metrpole ampliada e o bairro metropolitano, o caso de So
Paulo: o bairro da Consolao. Tese de livre-docncia. So Paulo, 1982.
SILVA, H. M. B. Terra e moradia: que papel para o municpio. Tese de doutorado. So
Paulo: FAU-USP, 1997.
SILVA, H. M. B.; CASTRO, M. C. P.; A legislao, o mercado e o acesso habitao em So
Paulo. In: Lincoln Intitute of Land Policy; Labhab/ FAU-USP, workshop: Habitao:
como ampliar o mercado? So Paulo, 1997.
SINDUSCON-MG. Financiamento imobilirio: uma viso geral dos produtos disponveis.
Belo Horizonte, 2006.
TACHNER, S. P.; BGUS, L. M. M. A cidade dos anis. So Paulo. In: RIBEIRO, Luiz
Cesar de Queiroz (org.) O futuro das metrpoles: desigualdades e governabilidade.
Rio de Janeiro: Revan: Fase, 2000.
VALENTE, Edson. Distrito de Santana lidera ranking de lanamentos de 2007. Folha on
line. 16/12/2007.
VAN WILDERODE, Daniel Julien, Cidade venda: interpretaes do processo
imobilirio, So Paulo, 2000.
VILLAA, Flvio Jos Magalhes. Espao intra-urbano no Brasil. So Paulo: Studio
Nobel/Fapesp/Lincoln Institute, 2001.
VOLOCHKO, Danilo. A produo do espao e as estratgias reprodutivas do capital:
negcios imobilirios e financeiros em So Paulo. Dissertao de mestrado. So
Paulo: FFLCH-USP, 2007.