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VAZIOS URBANOS

SAO PAULO
ONTEM, HOJE E AMANHA monografia MATHEWS VICHR LOPES auh516 PAULO CESAR XAVIER PEREIRA

NO CENTRO DE

INDICE
1. INTRODUAO 2. COMO CHEGAMOS ATE AQUI? O CENTRO DE SAO PAULO 3. O SURGIMENTO E A CONCEITUAAO DOS VAZIOS CONSTRUIDOS. 4. A SITUAAO DOS VAZIOS URBANOS HOJE EM SAO PAULO 4.1 METODOS DE MENSURAAO. 4.2 INTERPRETAAO E ANALISE DOS RESULTADOS 4.3 CONTROLE TRIBUTARIO, ATUAAO PUBLICA E A FUNAO SOCIAL DA PROPRIEDADE. 5. QUAL O FUTURO DOS VAZIOS? O DEFCIT HABITACIONAL E AS HABITAOES DE INTERESSE SOCIAL (HIS). 5.1 AS PROPOSTAS GOVERNAMENTAIS DOS CANDIDATOS NAS ELEIOES MUNICIPAIS DE 2012. 6. CONCLUSAO 7. REFERENCIAS
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1. INTRODUAO.
Este documento tem como objetivo estudar os vazios urbanos na regio central de So Paulo. A rea, hoje sob influncia de programas governamentais de revitalizao, constante alvo de polmicas, principalmente quanto a sua degradao, uma vez que foi este o centro do desenvolvimento da cidade at meados dos anos 50. Os vazios urbanos, aqui generalizado como no s como terrenos vazios, mas principalmente como imveis edificados desocupados, foco desse artigo, so reflexo do processo urbano que a regio sofreu com o passar dos anos, e sua compreenso item essencial no debate sobre a especulao imobiliria e as necessidades habitacionais do municpio. Enfim, a questo que aparenta ser fundamentalmente material reflete um histrico e uma discusso sobre a desigualdade socioeconmica da cidade de So Paulo. Como principal linha de raciocnio, ser focado como agir diante de tal situao, qual a influncia e o papel do estado, inclusive como agente tributrio e, finalmente, que destino dar a estes imveis integralmente contemplados de infraestrutura urbana. Assim, discutindo o futuro de tal situao, sero conflitados os diversos planos de governo dos candidatos a prefeitura de So Paulo durante as eleies municipais de 2012 alm dos planos governamentais que atuam na rea, sob a anlise crtica que prioriza o fundamentado acesso universal a cidade.

2. COMO CHEGAMOS ATE AQUI? O CENTRO DE SAO PAULO.


Para a compreenso dos vazios urbanos, necessrio, anteriormente, entender as diversas mudanas que ocorreram historicamente e resultaram na atual configurao ocupacional do centro de So Paulo. Segundo VILLAA (2001 p.192), a cidade, at 1870, se resumia a um pequeno burgo medieval incrustado na colina compreendida entre os vales dos crregos Anhangaba e Tamanduate.. O crescimento da cidade comeou com o surto cafeeiro no estado, e a instalao das Estrada de Ferro S.P. Railway (Santos- Jundia - 1867) e da E.F Sorocabana, foi o pontap inicial para o crescimento populacional no municpio. Para fins de comparao, segundo o censo, a populao, em 1872, era de 31.385 habitantes. No censo seguinte, de 1890, elevou-se para 64.924 habitantes, e nas pesquisas seguintes, o crescimento foi abrupto: 1900- 239.820 habitantes e 1920- 579.033 habitantes; crescimento tal justificado pela cafeicultura paulista e intensa imigrao. Enquanto as classes menos favorecidas se concentravam no entorno da rea central, principalmente na regio leste da cidade, junto com as reas industriais, o centro j concentrava a populao de alta renda. A construo de equipamentos pblicos afirmaram tal condio da regio, como por exemplo o Viaduto do Ch, o Teatro Municipal e a Biblioteca Municipal (foto 1)(VILLAA, 2001. P. 264).

Imagem 1.

A verticalizao de fato ocorre a partir de 1920, com o aval pblico: Na dcada de 1920, o crescimento vertical e o desenvolvimento imobilirio, (...), foram estimulados por regulaes urbansticas que dirigiam a verticalizao pelos eixos virios da cidade em expanso.. Na avenida So Joo, por exemplo, no eram permitidas construes com menos de trs pavimentos, e o controle de altura permitia que as edificaes tivessem de duas a trs vezes a largura da rua que a serviam.(NISIDA, 2011 p.12)

A poltica de crescimento da cidade seguia uma diretriz claramente rodoviarista, concordando com a indstria do automvel que comeava a agir com grande influncia a partir da dcada de 20. Tal concluso evidenciada com o Plano de Avenidas elaborado pelo engenheiro Prestes Maia, em que o modelo de estruturao viria alargou vias e criou avenidas radiais que trouxeram o centro novo a um outro patamar de acessibilidade viria. At a dcada de 1950, portanto, o centro se afirmava como regio nobre, centro do lazer, da cultura e do comrcio. Nos anos seguintes, o perfil de abrangncia da rea comeou a mudar. A ascenso e a supremacia do capital financeiro se sobreps ao comercial e industrial, trazendo o comando econmico a regio da Av. Paulista (VARGAS E CASTILHO, 2009). O automvel teve tambm papel crucial nesta mudana, a medida que o prprio plano de massas, articulador do centro entre si, trouxe consigo a degradao ambiental e sonora, ao mesmo tempo que construes virias subsequentes privilegiaram outras reas da cidade. Tambm, a afirmao do automvel como modelo de mobilidade condenou a rea, uma vez que as vias eram estreitas e difceis de serem reformadas, devido a alta densidade de edifcios, alm de prdios que no tinham garagem1. As leis municipais, assim como o setor privado, se orientavam no sentido da descentralizao, incentivando a verticalizao na regio dos Jardins, Itaim, Moema e Pinheiros com a Lei de Zoneamento do 1971. Ao mesmo tempo, a estrutura de transporte coletivo, principalmente com a construo do Metr no final dos anos 70, universalizava o acesso ao centro, assim possibilitando que o usurio de menor renda frequentasse a regio. Finalmente, em 1990, So Paulo passa, de metrpole industrial a metrpole terciria, tendo como principais centros econmicos as regies da Faria Lima, Berrini, Paulista e Marginal Pinheiros (imagem 2). Com isso, ocorreu um esvaziamento de funes na regio, que agora no mais centro econmico nem identidade cultural do paulistano o qual muitas vezes mal visita a regio. O comercio bem qualificado migrou aos Shopping Centers e as ruas viraram um real palanque de catica atividade informal, cercadas de edifcios vazios e/ou mal conservados. A sada das classes mais favorecidas deu abertura a apropriao de cidados de baixa renda e a existncia de atividades comerciais que envolvem o trabalho manual ou de baixa qualificao, o que faz com que a regio seja muitas vezes considerada degradada, exprimindo claro preconceito.2 A regio central tem a herana de uma rica infraestrutura urbana, e sua revitalizao atuante por programas pblicos deve ter atuao cautelosa, uma vez que o interesse das classes mais favorecidas e do mercado imobilirio pode prevalecer. Os edifcios vazios so pea importante desse momento, e seu surgimento ser detalhado com mais nfase no prximo item. !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!! !
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O carro se tornara item majoritariamente presente nas famlias de mdia e alta A questo dos usurios de crack (denominando parte da regio de Cracolndia) no tem ligao direta com o fato da populao de baixa renda se instalar no local, mas sim com o abandono da rea, que abriu possibilidade para a instaurao desse problema de sade pblica.!

Imagem 2 - A descentralizao e a ocupao atual do centro (em destaque) de acordo com a renda. (FONTE: PMSP)

3. O SURGIMENTO E A CONCEITUAAO DOS VAZIOS CONSTRUIDOS.


Segundo BOMFIM (2004 - p.30-31), os vazios construdos so imveis que no esto abandonados, mas fechados, sem uso. Tal premissa inquestionvel. No entanto, existe um processo para a formao dos mesmos, como descreve: Nas reas centrais, aps o pice de seu desenvolvimento, h o declnio urbano; nesse momento se estabelecem altas taxas de vacncia, inadimplncias, o que denomina absoluto declnio com a necessidade de investimentos e diretrizes de polticas locais. Surge uma frase de incerteza, com anncios de processos de renovao urbana.. A teoria de Andrews (interpretada por BOMFIM acima) reflete fielmente a situao de So Paulo, mesmo escrita quarenta anos antes. A principal divergncia entre diversos autores se resume no porqu que ainda existem esses vazios. Os pontos de vista convergem na influncia total do modo de produo capitalista como determinante. A princpio, a demanda que ocuparia tais edifcios vazios, residencialmente ou comercialmente, tem renda insuficiente para contemplar os valores ofertados pelo mercado. Assim, com os gastos para a reforma e manuteno do edifcio, no seria lucrativo para o proprietrio comercializar o imvel por baixos valores (BONFIM,2004). No existem atrativos para que camadas mais ricas venham a ocupar a rea, seja pela infraestrutura local, seja pela classe social que vive na regio. Assim, autores como CARDOSO (2008) afirmam que imveis vagos se mantm fora de mercado, a espera da valorizao imobiliria. Ao proprietrio do imvel e ao setor imobilirio, mais rentvel investir em outras reas da cidade, que muitas vezes tem menor valor, possibilitam maior verticalidade e abrem a atuao de financiamentos na construo. Ironicamente, mais interessante construir do que requalificar edificaes. Mesmo que por um lado a construo, como dito acima, pode ser financiada por bancos privados e estatais,, a questo principal gira entorno do valor da terra em que localizado o imvel. Assim, grandes lotes de terra na periferia, como se v grandes empreendimentos imobilirios no entorno da cidade, so proporcionalmente mais baratos que a reforma de uma estrutura existente. Poucas vezes os imveis vazios so vendidos, j que acarretaria a reduo do preo praticado, o que no de interesse dos proprietrios, pois significaria perda de capital. Concordando, Cardoso e Bomfim afirmam, respectivamente: O debate sobre os vazios urbanos aparece no Brasil na dcada de 70, quando anlises sobre o processo de urbanizao capitalista mostravam como as cidades cresciam em direo a suas periferias, deixando nos interstcios desse crescimento terrenos vagos, mantidos fora de mercado a espera da valorizao imobiliria. (...) Essa forma de especulao estava associada as formas de interveno do estado no urbano, que seguiam (e no precediam ) o parcelamento e a ocupao do solo (CARDOSO, 2008 p.5)3;
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CARDOSO, em seu texto, questiona se esse aguardo por parte dos

(...) a manuteno desses vazios est associado a uma zona de incerteza. Significa que o quadro atual revela a possibilidade de renovao ou sucesso de usos, ou seja, a recuperao de valores e a dinmica imobiliria a partir de investimentos pblicos em polticas de renovao ou requalificao, ou reabilitao urbana. um momento em que os proprietrios aguardam o direcionamento da poltica urbana a ser adotada e os primeiros sinais de recuperao.(BOMFIM,2004 p.38) Ambos argumentam que os imveis esto desocupados e ociosos pela espera de revalorizao da rea, para serem vendidos a preo de mercado. Para tal, seriam aguardadas polticas pblicas que fariam tal revalorizao, classificando assim uma pura prtica de especulao. Tal processo, retirando imveis da venda, aumenta para cima o preo dos outros imveis disponveis, tornando-os inviveis de serem comercializados, alm de implicar no investimento em infraestruturas nas novas reas a serem construdos futuros empreendimentos em lotes afastados da cidade. As polticas pblicas as quais seriam aguardas viriam ao objetivo de reestabelecer uso as reas desocupadas, j que estas significam altas taxas de inadimplncia em relao a impostos e tributos. Novamente, o foco, mesmo por parte do governo, gira entorno no capital e sua arrecadao. Contrapondo tal ponto, SILVA (2008), fazendo a pesquisa mais recente sobre o assunto, juntamente com estudo de caso presencial, afirma que o resultado das entrevistas permite apontar para a vacncia no como uma deciso especulativa do proprietrio, mas como escassez de demanda pelo edifcio, seja por aluguel ou compra(aspectos especficos desta pesquisa serao posteriormente abordados no item 3). Sob interpretao, tais afirmaes no so opostas. A aplicao prtica, por meio de entrevistas permeou uma interpretao mais exata e divergente da terica. Assim, o que Silva afirma que no existe a inteno de se manter o imvel a ponto de se esperar a valorizao da regio, desatribuindo ao proprietrio o constante rtulo demonizado de especulador imobilirio. Boa parte dos imveis simplesmente no so rentveis ao aluguel e venda, e a tnue tributao que dificilmente desapropria abre possibilidade da acumulao de altas dvidas sem quaisquer implicaes legais. Alm de que a descrena sob a atuao do poder publico no territrio nacional nos faz parecer que no ocorreria a espera por uma interveno do estado para a valorizao do terreno, pelo menos no a curto prazo, diante de anos de ausncia na gerncia de espaos pblicos. Acima de tudo, fato que a existncia de vazios urbanos, edificados ou no, inconstitucional, Assim, o Estatudo da Cidade, lei federal sancionada em 2001, discorre: Art. 2o. A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !
proprietrios no se conflitaria com a indstria da construo civil, que tem seu lucro na atividade produtiva. No entanto, pesquisas demonstraram que os capitais envolvidos na produoo de moradias tinham o lucro sobre as operaes fundirias, e no sobre a atividade construtiva, evidenciando o papel do valor da terra na obteno do capital.(p.5)

desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: VI ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar: ! ! ! ! ! ! a) a utilizao inadequada dos imveis urbanos; e) a reteno especulativa de imvel urbano, que resulte na sua subutilizao ou no utilizao; IX justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao; X adequao dos instrumentos de poltica econmica, tributria e financeira e dos gastos pblicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a fruio dos bens pelos diferentes segmentos sociais.

No entanto, no surpresa que esta lei majoritariamente no cumprida, distanciando a palavra da lei de sua aplicao prtica e submetendo ao julgamento de que o estado muitas vezes tende a atender prioritariamente o interesse privado do que sua prpria constituio. O caso de Pinheirinho, em So Jos dos Campos, ou das constantes desapropriaes de ocupaes populares que ocorrem no prprio centro de So Paulo so exemplos de jurisprudncias que priorizaram a alta sociedade, e que ocorrem com frequncia assustadora.

4. A SITUAAO DOS VAZIOS URBANOS HOJE EM SAO PAULO 4.1 METODOS DE MENSURAAO.
O estudo da vacncia imobiliria, porcentagem de imveis vazios em uma regio, relevante tanto ao poder pblico quanto ao privado, uma vez que serve de indicador urbano, permitindo o direcionamento e a definio de aplicao de recursos em determinadas reas.(BOMFIM, 2004 p.39). Para o setor pblico, como citado anteriormente, a alta presena de vacncia pode significar altas taxas de inadimplncia e, portanto, menor arrecadao de recursos que se originariam a manuteno da regio. Para o setor privado, a taxa funciona como pesquisa de mercado para direcionamento e aplicao do capital. Assim, existem tanto mtodos pblicos quanto privados que se dedicam a analisar a vacncia imobiliria. O principal meio de quantificao dos vazios urbanos realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), atravs do levantamento de imveis desocupados. Mesmo que utilizada literalmente, principalmente em matrias de jornais e artigos no cientficos, os dados provindos do IBGE so falhos na anlise de vazios. Isso porque dentre os critrios de levantamento, se insere como imvel vago o domiclio ocupado mas que na data de referncia no tinha morador, alm de no diferenciar o imvel que est a venda (que no mercado constante devido a movimentaes de compra e venda pelos moradores), denominado vacncia de equilbrio.

Portanto, a pesquisa de SILVA (2008) vem a ser importante dado, visto que o objeto de estudo eram necessariamente edificaes (imveis com 3 ou mais andares) sem uso, quantificando e qualificando individualmente os estabelecimentos. O levantamento foi voltado a edifcios de uso comercial, residencial ou misto, originando anlise detalhada, divergindo substancialmente do ultimo levantamento feito em 2000 pelo IBGE. Por serem instituies e critrios diferentes, se torna invivel comparar os resultados de modo conclusivo. Felizmente, dados levantados pela prefeitura em 2001/04 possibilitaram conflitar as informaes dessas pesquisas com a de SILVA.

4.2 INTERPRETAAO E ANALISE DOS RESULTADOS


Para definir a rea central a ser pesquisada, foi generalizado o permetro da Operao Urbana Centro, lei municipal de 97, abrangendo a totalidade dos distritos da S e Repblica e parte dos distritos do Brs, Santa Ceclia, Consolao, Bela Vista e Liberdade. O levantamento chegou a concluso de 158 edifcios vazios (imagem 3), o que demonstrou um decrescimento, segundo a autora. Ocorreu a compra ou aluguel de vrios edifcios presentes em listas antigas, por parte da administrao pblica estadual e municipal; iniciativas de reabilitao de prdios para uso residencial de classe mdia; e projetos de habitao social realizados com recursos federais , estaduais e municipais (12 edifcios). Portanto, j notada a interveno pblica e privada na rea, que salvo o uso residencial de classe mdia, indica boas previses futuras de reabilitao. Alm disso, dos 158 edifcios vagos, somente 68 esto completamente vazios. Isso significa que 90 prdios so utilizados no trreo e as vezes na sobreloja, enquanto os pavimentos superiores esto vazios. Pelo contrrio, existe intensa procura pelos imveis trreos. Maior parte do uso trreo se habilita ou a contemplar a mazela dos carros, funcionando como estacionamento (imagem 4), ou atuando no comrcio de loja (vendas). Isso reafirma que o centro sim utilizado, por pedestres e motoristas, mas seu uso se baseia ao trreo majoritariamente. Classifico assim uma ocupao de uso prioritariamente comercial de varejo, isto : os andares superiores, antes dedicados a servios e comercial de escritrio no so mais maioria. Foram constatados 78 prdios vazios de escritrio (ou consultrios) e 11 comerciais, justificando tal afirmao. Segundo os entrevistados, existe tambm atualmente alta locao de residncias, justificando os apenas 6 edifcios residenciais vazios. Por mais que se pague um valor maior no apartamento, algumas pessoas optam por morar no centro justamente por valorizar suas qualidades, como sua proximidade a quaisquer comrcio e servio e a infraestrutura de transportes, que as vezes viabiliza a aquisio, Foram levantadas tambm as ocupaes sociais, lideradas pelos movimentos de moradia, que por sua vez, viram neste modus operandi maneira de denunciar a falta de polticas habitacionais de interesse social e a presena de inmeros imveis vagos na regio central de So Paulo. Neste caso, o imvel no considerado vago, mesmo que oficialmente

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seja. Grandes empresas, que necessitam maior rea de escritrio e vagas na garagem no foram encontradas, reafirmando a mudana de eixo econmica abordada no item 2. Os resultados da pesquisa demonstram uma mudana de atuao urbana da regio, no necessariamente tornando-a menos qualificada, como discorre NISIDA (2011 p.16): A formao de um centro mais popular tomado pelo comrcio e pelos servios constantemente associada a sua degradao fsica, que est, contudo, muito mais vinculada a polticas de gesto do solo urbano que a substituio de sua populao residente.. Uma correo apenas articulada na afirmao acima. Segundo BOMFIM (2004) no houve uma poltica oficial de mudana de gesto do solo urbano, pelo menos na rea tributria, uma vez que a Planta Genrica de Valores4 continua a mesma. Sua mudana acarretaria menos arrecadao, e por isso no adotada, justificando os altos preos imobilirios da regio. Assim, a tributao tambm configura-se item importante na compreenso dos vazios.

4.3 CONTROLE TRIBUTARIO, ATUAAO PUBLICA E A FUNAO SOCIAL DA PROPRIEDADE.


A maioria dos edifcios ociosos no centro de So Paulo continuam nesta condio porque no existiu nas ultimas dcada rgida fiscalizao dos estabelecimentos. A principal concluso da pesquisa de SILVA, que tinha foco na abordagem econmica, conclui que existe uma forte relao entre a poltica tributria e a vacncia. Durante anos sobre o imvel vago aplicava-se o imposto territorial, que, de certa maneira, inferior aos impostos tributveis em investimentos financeiros, e permitia aos contribuintes no sald-los ou entrar com processos. A pesquisa revelou que 66% dos imveis mantm dividas com o governo. Isso porque durante anos houve tnue ou no houve cobrana das dvidas, o que no estimulava os proprietrios a as quitarem. O Plano de Parcelamento Incentivado (PPI) de 2005, permitiu ainda acordos entre os devedores permitindo-os que parcelassem suas dividas, anistiando multas e juros. Enquanto por um lado houve uma arrecadao maior do estado, por outro incentivou a permanncia da situao de como estava todo este cenrio A fim de mudar esta situao, a taxao progressiva do imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), em vigor a partir de 2011 na capital paulista para imveis no utilizados um instrumento eficaz para minimizar a ociosidade dos edifcios. Assim com o passar dos anos, o IPTU para esses imveis no utilizados pode chegar a 15% do valor. Tal medida visa inibir a !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!! ! 4 A planta Genrica de valores o instrumento utilizado pelo governo municipal para o clculo dos impostos prediais. A Planta apresenta a base de clculo para os imveis de acordo com sua localizao, padro e uso. (BOMFIM, 2004 p.39).

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ociosidade de estruturas que, sem utilizao, consomem espaos e servios urbanos de maior acessibilidade. A isso, o Estatuto da Cidade (2001 Seo IV, Art.8o), discorre: Decorridos cinco anos de cobrana do IPTU progressivo no tempo, sem que o proprietrio tenha cumprido a obrigao de parcelamento, edificao ou utilizao, o poder pblico municipal poder proceder desapropriao do imvel (...). As reas que chegarem a ser objeto de desapropriao, nesta seqncia de procedimentos, podero servir para promoo de transformaes na cidade, dentre elas, por exemplo, a implantao de unidades habitacionais ou a criao de espaos pblicos para atividades culturais, de lazer e de preservao do meio ambiente; bem como a destinao de reas para atividades econmicas voltadas gerao de renda e emprego para populao pobre. A lei, se vigorada em excelncia, faria com que o mercado imobilirio na regio ao menos se aquecesse. Isso porque, aos edifcios vazios no desapropriados, provavelmente seriam destinados a venda, por preos mais baixos que o convencional. SILVA (1999) alerta para a rgida execuo da lei aos inadimplentes, porque tal lei poderia prejudicar os proprietrios menos capitalizados, concentrando as propriedades nas mos de empresas que teriam renda para manter os imveis. Assim, o governo dever agir com extrema cautela na execuo desse tributo. Historicamente, a posse da terra foi afastada do povo, como discorre MARX (O Capital,Livro I, cap.XXIV. A Chamada Acumulao Primitiva, 1867). Mesmo que o texto descreva o processo de desapropriao dos camponeses na sada do feudalismo europeu, economia pela qual o Brasil no passa, o cerne da discusso, em volta da explorao da mo de obra e a expropriao do trabalhador de sua terra, pode ser aplicado ao nosso contexto. Isso porque, alm de colonizados e influenciados por europeus (inclusive ingleses, foco da discusso de Marx), a questo da posse de terra desde o incio compartimentada, com a mal sucedida experincia das capitanias hereditrias, e a explorao do trabalho escravo, que por ventura viraram cidados brasileiros, so algumas premissas que configuraram a atual configurao desigual da sociedade brasileira. Os vazios urbanos so uma das inmeras representaes de tal desigualdade.

5. QUAL O FUTURO DOS VAZIOS? O DEFCIT HABITACIONAL E AS HABITAOES DE INTERESSE SOCIAL (HIS).
O artigo 183 da Constituio Federal, juntamente com o Estatuto das Cidades, e em So Paulo com o Plano Municipal de Habitao (PMH 2009-2024 p.127) apontam em uma nica direo na utilizao dos edifcios apropriados pelo estado: sua funo social, principalmente com Habitaes de Interesse Social (HIS). Nisso, discorre o PMH: 5.3.7. Programa de reforma de edifcios vazios para uso habitacional

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O programa abrange o levantamento de imveis desocupados nas reas centrais e centros de bairro, estudo de viabilidade para destinao moradia, aes de aquisio atravs de compra, desapropriao por interesse social ou aquisies oriundas de doaes ou dao em pagamento. (...). Objetivos: (...) garantir o acesso rea central, urbanizada e bem atendida por comrcio, servios e transporte pblico, para as diferentes camadas sociais da populao, com prioridade de atendimento por HIS. Componentes: Para a realizao destes objetivos, necessrio desenvolver as aes de urbanizao, proviso propriamente dita, regularizao e acompanhamento social dos futuros moradores. Mais recentemente, matrias de jornais indicam que tal aproveitamento de imveis desocupados poderiam suprir todo o dficit habitacional5, que hoje gira em torno de 200 mil pessoas. Citando ttulos que alertavam o assombroso numero de 290 mil estabelecimentos vazios: So Paulo tem 290 mil imveis sem moradores, diz IBGE(Estado de So Paulo, 2010) H mais casa vazia que famlia sem lar em SP(Jornal da Tarde, 2010) No centro de So Paulo, 290 mil imveis esto a espera de moradores(Estado de So Paulo, 2012) Tais ttulos destacados dentre diversos artigos devem ser interpretados com cautela, uma vez que so errneos. Como transcrito nos itens anteriores, os imveis vazios se constituem de comrcio, servios, indstria e habitao. Assim, 290 mil o conjunto dessas categorias, que obviamente, no so em sua totalidade adequadas a habitao. Portanto, existem sim muitos imveis disponveis a habitao ou lotes possveis de serem construdas, mas no so todos os vazios que servem a tal finalidade. Atualmente, a maior porcentagem da populao de baixa renda, principalmente os quais se incluem no dficit habitacional, esto em reas perifricas, ou em lotes superocupados ou em favelas. Tais regies so majoritariamente desprovidas de infraestrutura bsica, como saneamento, pavimentao, educao, sade e energia regulamentada. Assim, os imveis vazios no centro, se destinados a habitao social, contemplariam todas esta exigencias bsica sem exigir do estado o investimento em infraestruturas, como concorda SILVA (2009 p.10): !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!! ! " !Neste grupo se enquadram todas aquelas necessidades s sanadas via constituio de um novo domiclio seja pela necessidade de substituir o domiclio existente (dficit por substituio), seja pela necessidade de construir um novo domiclio para atender a formao de novas famlias (dficit por incremento). O dficit por substituio composto pelos domiclios rsticos, construdos com materiais imprprios, que precisam ser substitudos, bem como por aqueles situados em reas de risco ou imprprias ocupao, e ainda por aqueles onde ser realizada obra pblica que demandar sua remoo. Estas situaes esto sempre associadas a um assentamento precrio (favela, cortio, loteamento, etc), (PMH, 2011 p.38)! !

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As tendncias atuais de expanso da cidade por empreendimentos de classes altas e mdias, paralelamente ao adensamento exagerado de assentamentos populares, muitas vezes em reas de risco ambiental, no deixam dvidas quanto ao custo pblico e social do atual modelo de crescimento urbano. Assim, definir polticas que favoream a utilizao do estoque construdo subutilizado e o repovoamento a rea central, certamente essencial para a reduo destes custos. A constituio, como os diversos trechos transcritos no decorrer do texto denunciaram, tem como funo articular explicitamente a utilizao da terra ao benefcio social, no apenas ocupando a terra vazia, mas instalando nela habitaes populares ou servios e equipamentos destinados a populao, garantindo o direito a moradia e a cidade sustentvel. Enquanto existe sim a possibilidade de popularizao e a democratizao do espao pblico, com programas de habitao de interesse social, outras formas de ocupao podem ocorrer. As recentes atuaes que o programa Nova Luz (2008) tem no centro, juntamente com discusses em voga pe em questo a possibilidade da gentrificao do espao.: Com a aplicao de uma poltica de recuperao com programas de reabilitao ou requalificao, a vacncia presente poder ser reduzida e o mercado reincorporar outras demandas, novas atividades e funes e os preos ento podero satisfazer os investidores e proprietrios, agentes urbanos e indiretamente o poder pblico (BOMFIM,2004 p.44) O capital imobilirio atuar, involuntariamente, na rea central. O cuidado para que no haja uma banal valorizao da rea, expulsando cidados que tem no centro seu meio de sobrevivncia, deve ser tomado. O acesso a cidade universal e papel do estado adot-lo, sem segregar qualquer camada social, situao que infelizmente se v hoje. Assim, as polticas pblicas devem trabalhar em via de assegurar este direito.

5.1 AS PROPOSTAS GOVERNAMENTAIS DOS CANDIDATOS NAS ELEIOES MUNICIPAIS DE 2012.


Tomando como crucial o papel do estado na manuteno dos vazios urbanos e na manuteno da prpria cidade, esteve em voga recentemente o tema nestas eleies. Portanto, sero citadas as propostas dos candidatos para anlise. A principio de estudo, foram estudado os planos de governos dos seis candidatos mais votados nas eleies para a Prefeitura de So Paulo. So eles: Fernando Haddad, Jos Serra, Celso Russomano, Gabriel Chalita, Soninha Francine e Carlos Gianazzi, Como abordagem geral, todos abordaram o acesso universal a cidade e especificamente ao centro. consenso que a situao atual no favorvel.

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Os candidatos Chalita, Gianazzi, Soninha e Russomano fizeram somente o raso plano de governo obrigatrio a todos candidatos para regularizar sua candidatura. Portanto, a abordagem breve, principalmente ao especfico assunto dos imveis vazios no centro de So Paulo: Soninha, Gianazzi e Russomano prope a instalao de habitaes sociais especificamente nos edifcios desocupados no centro de So Paulo, mas a abordagem breve passa a sensao de que no houve dedicao especial a esse assunto, com profissionais da rea. Acima de tudo, um candidato que no lana plano de governo detalhado aberto a populao, com propostas reais, no tem aptido, ao meu ver, a eleio. Se eventualmente eleitos, seria por pura publicidade e demagogia. A ausncia da discusso das propostas e do debate, por exemplo, fez com que o candidato Russomano casse abruptamente nas pesquisas e no resultado final. Foram ao segundo turno, por coincidncia ou no, os nicos candidatos que escreveram planos de governo com uma equipe claramente vasta e diversa, os candidatos Haddad e Serra. Este ltimo, candidato do PSDB, partido da situao, tomou pontos de vista que do continuidade a gesto Kassab (2008-2012). O incentivo a habitao popular no centro feito, mas o enfoque dado a revitalizao da rea central. E por mais que tal termo fosse difundidademente associado a gentrificao, ele mesmo assim fora utilizado, dando a inteno da continuidade a poltica da Nova Luz. Ainda ele prope o adensamento do centro e entornos. O candidato Haddad, do PT, tem abordagem mais completa, com proposies urbansticas reais. Mesmo assim, salvo o indicio de gentrificao, as propostas so muito parecidas com as da oposio. O partido, a seu favor, tem em seu histrico a gesto Erundina, que teve postura orientada aos movimentos sociais. A eleio de vereadores e companheiros de governo que participaram de tal gesto nos do a esperana de que, ao candidato eleito do PT, haja a mnima continuao de importante poltica de habitao desenvolvida por Luiza Erundina no mandado de 1992-1996. Como regra geral, os planos de governo, assim como os debates e as falas dos candidatos giraram em torno de pura demagogia. Proposies genricas e frases de efeito para a conquista da populao, enquanto os debates se tornavam mistura de ataques imorais e inflao do prprio ego, ao ponto que debate em si no ocorrera. A habitao nas reas centrais, pauta de todos os candidatos, do no mnimo expectativas otimistas passa a instalao de HIS no centro.

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6. CONCLUSAO
(...) alm da ocupao de terrenos vazios, o processo de desenvolvimento urbano na maioria das grandes cidades brasileiras nas ltimas dcadas foi marcado pelo deslocamento dos centros tradicionais e pelo surgimento de novas centralidades. Com isso o mercado imobilirio abriu novas fronteiras de valorizao, principalmente nos setores de escritrio e de lojas, mas tambm no setor de empreendimentos residenciais para as classes alta e mdia. A produo desses novos espaos, muitas vezes amparada em intervenes do Estado, deixou para trs um conjunto de territrios sub-ocupados, ou que passam a ser predominantemente ocupados por populaes de baixa rendo, seja atravs de processos de encortiamento dos prdios existentes. Esses territrios logo vem a ser denominados como degradados, o que corresponde, em parte, ao abandono a que so relegados os prdios desocupados, que passam a no contar mais com investimentos de manuteno pelos seus proprietrios.. (CARDOSO, 2008 pp.6-7) As premissas bsicas de funo social da propriedade e direito a moradia contempladas pela Constituio Federal abrem a interpretao de que aos vazios urbanos devem ser atribudos bens de uso pblico, com enfoque na habitao social, e tambm nos equipamentos de cultura, esporte e sade, visto que a regio de fcil acesso a praticamente todo morador paulistano. O cenrio atual do centro evidencia a disputa pela apropriao do espao urbano central. As ocupaes trazem a tona o intenso conflito social que se trava em So Paulo, sendo o centro o mais importante palco deste conflito. nesse cenrio que se indaga quanto ao futuro do centro, quis sero os grupos privilegiados e quais os grupos excludos ao longo do processo de reabilitao ou requalificao(BOMFIM, 2004 p.44) Assim, deve ser relevante a ateno populacional as medidas pblicas que iro atuar no centro. Os sinais de que a classe baixa ser desprivilegiada esto ocorrendo, em uma batalha diria entre os menos favorecidos, que esto presentes no local de fato, e os mais favorecidos, que usam de foras auxiliares para fazerem seus interesses, como a prpria polcia ou a lei No entanto, interpreto JACOBS (2000), que por mais que seja agora ultrapassada, discute preceitos universais ao urbanismo. A metrpole, imperativa, megalomanaca, e assim consequentemente dinmica e viva, no passa de pura iluso. A frieza da vizinhana, as relaes pessoais limitadas e a fuga da cidade dentro de medocres muros de concreto se aplicam a cidade de So Paulo como luva. A descentralizao, muitas vezes considerada vil, alternativa, a ponto de existirem vrias So Paulo dentro da prpria So Paulo., possibilitando que no fossem mais precisos os longos movimentos pendulares ao centro da cidade por toda a periferia, e as pessoas vivessem em suas vizinhanas. Mas a, vivendo de verdade, como cidados.

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7. REFERENCIAS
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