EL CONGRESO DE COLOMBIA DECRETA: CAPITULO VII. TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ARTCULO 21. TERMINACIN POR MUTUO ACUERDO.

Las partes, en cualquier tiempo, y de comn acuerdo podrn dar por terminado el contrato de vivienda urbana. ARTCULO 22. TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminacin del contrato, las siguientes: 1. La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato. 2. La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o prdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario. 3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. 4. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. 5. La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte del arrendatario. 6. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen. 7. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el inmueble. 8. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus

prrrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitucin, previo aviso escrito al arrendatario a travs del servicio postal autorizado con una antelacin no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao; b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construccin, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparacin; c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa; d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompaar al aviso escrito la constancia de haber constituido una caucin en dinero, bancaria u otorgada por compaa de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitucin. Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnizacin se realizar mediante el mismo procedimiento establecido en el artculo 23 de esta ley. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado. ARTCULO 23. REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de ley;

b) Consignar a favor del arrendatario y a rdenes de la autoridad competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo cl arrendatario o le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la autorizacin que expida la autoridad competente. PARGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitucin del inmueble. PARGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptacin del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma consignada. ARTCULO 25. REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN. Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de ley. b) Consignar a favor del arrendador y a rdenes de la autoridad competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo al

arrendador o le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendador cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la autorizacin que expida la autoridad competente. PARGRAFO 1o. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artculo anterior. PARGRAFO 2o. Si el arrendatario con la aceptacin del arrendador desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma consignada. ARTCULO 26. DERECHO DE RETENCIN. En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, ste no podr ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador. ARTCULO 27. DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS. En el caso previsto en el artculo 1993 del Cdigo Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podr descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningn caso podrn exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar descuentos peridicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones. Para lo previsto en el artculo 1994 del Cdigo Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artculo, las partes podrn pactar contra el valor de la renta. En el evento en que los descuentos peridicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artculo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminacin del contrato, el arrendatario podra

ejercer el derecho de retencin en los trminos del artculo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho ntegramente por el arrendador.
CONSULTORIO / ARRIENDOS

Terminacin de contrato
Caso Cmo terminar un contrato de arrendamiento cerca de la fecha de vencimiento? Respuesta Si el arrendador es quien desea dar por terminado el contrato y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminacin y con no menos de tres meses de anticipacin debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado. En forma similar se acta, si es el inquilino es quien le interesa dar por terminado el contrato de arrendamiento y como consecuencia entregar el inmueble, debe estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando que no es su voluntad continuar y que entregar al llegar el da en que termine el contrato de arrendamiento. Obsrvese, como en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelacin, no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las personas llaman multas.