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NGELO ABRUNHOSA

Doutorando em Direito Investigador do IJI da FDUP Professor Universitrio Advogado

O CONTRATO-PROMESSA
REQUISITOS EFEITOS CASOS PRTICOS LEGISLAO JURISPRUDNCIA ACTUALIZADA

PORTO 2006

Ao Meu Av* Aos Meus Pais A todos os que me ajudaram

*In Memoriam

APRESENTAO DO TRABALHO Com o presente trabalho, no pretendemos fazer um tratado de sapincia, absoluto e definitivo, sobre o Contrato-Promessa. E no tivemos essa pretenso, a um tempo, porque temos perfeita conscincia das nossas limitaes, a outro, porque a experincia nos diz que no isso que os destinatrios destes trabalhos, geralmente, esperam. Relativamente escolha do tema do CONTRATO-PROMESSA, ela resultou do consenso dos dois grandes critrios que nos movem na vida: o corao e a razo. O corao tem a ver com a paixo que sentimos pela temtica do Contrato-Promessa. Nos bancos da Universidade, no exerccio forense, nas tribunas dos jornais, na docncia de Direito das Obrigaes, de Direitos Reais ou de Teoria Geral do Direito Civil, cada vez fomos adquirindo mais conhecimentos sobre esta matria e, simultaneamente, criando a convico de que muito faltava conhecer. A razo tem a ver com o interesse prtico do Contrato-Promessa. Nas Universidades e nos Tribunais, na Doutrina e na Jurisprudncia, tanto se tem dito, mas tanto h, ainda, para dizer! Quanto opo sistemtica que fizemos, importa exp-la e justific-la. Numa primeira parte, cuidaremos dos requisitos do ContratoPromessa, ou seja, do processo de formao e celebrao do contrato. Na segunda parte, abordaremos os efeitos do Contrato-Promessa, designadamente na perspectiva do incumprimento de um dos contraentes. Finalmente, colocaremos alguns casos prticos e avanaremos com breves tpicos de soluo, o que muito agradar aos estudantes e aos prticos do Direito. O trabalho inclui, ainda, dois anexos, um de legislao e outro de jurisprudncia. Quanto legislao, e por fora do Princpio da Equiparao, relacionam-se com o Contrato-Promessa vrias normas jurdicas. Por uma questo de equilbrio da obra, optmos por transcrever as normas do Cdigo Civil (CC) que dizem, especificamente, respeito a esta matria. O anexo de jurisprudncia, uma colectnea de cerca de 50 Acrdos do STJ (Supremo Tribunal de Justia) e 25 Acrdos dos Tribunais da Relao (ARC - Acrdos da Relao de Coimbra; ARE Acrdos da Relao de vora; ARG Acrdos da Relao de Guimares; ARL Acrdos da

Relao de Lisboa; ARP Acrdos da Relao do Porto); no fundo, uma colectnea da jurisprudncia publicada ao longo dos ltimos 5 anos, designadamente na Colectnea de Jurisprudncia, na Vida Judiciria e no site do STJ. Alis, importa realar que, se h uma preocupao que perpassa todo o trabalho, ela , sem dvida, a do rigor e da actualizao jurisprudencial. Tambm no podemos deixar de referir que tivemos o cuidado de tratar o Contrato-Promessa numa perspectiva interdisciplinar, pois essa a viso que temos do Direito. Assim, podem encontrar-se neste trabalho, quando a propsito, vastas referncias a outras matrias de Direito das Obrigaes, Teoria Geral do Direito Civil, Direitos Reais, Direito de Famlia, Direito das Sucesses, Processo Civil, Direito Fiscal, Direito do Trabalho ou Direito Constitucional. Resta dizer que este trabalho no dever ser entendido como um ponto de chegada, mas sim como um ponto de partida. A presente obra no d solues milagrosas para todas as questes relacionadas com o contratopromessa, apenas procura ajudar, na busca dessas solues, quantos a ela recorrerem.

PARTE I OS REQUISITOS DO CONTRATO-PROMESSA

Introduo

1. Conceito Quando se comea a abordar qualquer assunto, o primeiro passo procurar definir o conceito; o que comearemos por fazer. O Contrato-Promessa a conveno pela qual algum se obriga1 a, [dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos] celebrar certo contrato (art. 410, n1 do Cod. Civil). Pode ser bilateral, se se vincularem ambas as partes, ou unilateral, se se vincula apenas uma delas2. Relativamente promessa unilateral, preceitua o art. 411 do Cod. Civil que se o contrato-promessa vincular apenas uma das partes e no se fixar o prazo dentro do qual o vnculo eficaz, pode o tribunal, a requerimento do promitente, fixar outra parte um prazo para o exerccio do direito, findo o qual este caducar3. Em geral, o Contrato-Promessa tem a particularidade de criar, para as partes, uma obrigao decontratar; um verdadeiro pactum in contrahendo. Assim, no mais vulgar de todos, o Contrato-Promessa de Compra e Venda, h duas partes: o Promitente-Vendedor assume o compromisso de vender; o Promitente-Comprador assume o compromisso de comprar. Ou seja, neste Contrato, ambos assumem o compromisso de vir a celebrar um outro contrato, o chamado Contrato Prometido (as partes ficam obrigadas a uma prestao de facto jurdico positivo) que, neste caso, ser o Contrato de Compra e Venda.
As partes do Contrato-Promessa no se obrigam a celebrar o Contrato Prometido uma com a outra, pois este at pode vir a ser celebrado com um terceiro, embora este no fique vinculado pelo contratopromessa. A promessa de facto de terceiro (por exemplo, o consentimento conjugal) pode significar, para o respectivo promitente, uma obrigao de meios, se o promitente no se responsabiliza pela prestao de terceiro, mas apenas se obriga a diligenciar junto deste, ou uma obrigao de resultado, se o promitente se responsabiliza pela obteno da prestao de terceiro. Quanto estrutura, os contratos classificam-se em unilaterais/no sinalagmticos, bilaterais/sinalagmticos ou bilaterais imperfeitos. O contrato-promessa um contrato bilateral, pois ambas as partes ficam obrigadas a celebrar o contrato prometido, estando essas obrigaes ligadas por um nexo de correspectividade. J a promessa unilateral um contrato unilateral, pois h duas partes, mas apenas uma se vincula. O promitente pode requerer a fixao judicial de prazo, para a outra parte exercer o seu direito, sob pena de caducidade. A Unilateralidade pode ser inicial, mas tambm pode ser superveniente, como resultado, por exemplo, da reduo de um contrato-promessa bilateral, parcialmente nulo. Afasta-se o prazo normal da prescrio, permitindo-se ao tribunal fixar um prazo de caducidade, in LIMA, Fernando Andrade Pires de; VARELA, Joo de Matos Antunes; MESQUITA, Manuel Henrique (col.) Cdigo Civil Anotado, vol. I (Artigos 1 a 761), 3 ed. (rev. e act.). Coimbra: Coimbra Editora, Lda., 1982, p. 361.
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Portanto, o Contrato-Promessa corresponde formalizao da deciso de celebrar o contrato prometido e regula os direitos e deveres das partes e as condies estabelecidas para o perodo at realizao do contrato definitivo. Dito de uma forma mais simples, o Contrato-Promessa no resolve os problemas das pessoas; por exemplo, nem se vende nem se compra atravs deste contrato. A funo dele criar condies jurdicas para a celebrao do Contrato Prometido, esse sim, um meio de transmisso do direito de propriedade, no nosso exemplo. Importa realar a grande importncia prtica do ContratoPromessa, decorrente da frequncia com que utilizado. Pense-se, designadamente, que, no caso da concesso do crdito para aquisio de habitao, os Bancos exigem a apresentao do Contrato-Promessa de Compra e Venda, para conhecerem a inteno de comprar (e vender) e os verdadeiros montantes envolvidos. De resto, o Contrato-Promessa um instrumento jurdico extremamente til, quando os promitentes no podem celebrar j o contrato prometido (o promitente-vendedor ainda tem que regularizar os documentos de um prdio ou o promitente-comprador ainda tem que realizar o dinheiro necessrio para adquirir o dito prdio), mas querem assegurar, desde j, a sua realizao.

2. Natureza Jurdica Uma questo que se levanta a de saber se o ContratoPromessa ser um contrato definitivo ou um contrato provisrio. Diremos que a resposta depende da perspectiva. Numa perspectiva estrutural, o Contrato-Promessa est sujeito aos requisitos de qualquer outro, pelo que ser um verdadeiro contrato (definitivo). Numa perspectiva funcional, o Contrato-Promessa provisrio, uma vez que apenas um meio para a satisfao dos interesses das partes, que s acontecer, verdadeiramente, com a celebrao do contrato prometido. Diversa do Contrato-Promessa a figura do Pacto de Preferncia, que consiste na conveno pela qual algum assume a obrigao de [em igualdade de circunstncias] dar preferncia a outrem na venda de determinada coisa (art. 414 do Cod. Civil). Assim, no Pacto de Preferncia o obrigado preferncia fica vinculado a escolher certo contraente, em igualdade de condies,

se vier a decidir contratar, enquanto que o Contrato-Promessa cria, desde logo, uma obrigao de contratar. Se A celebrar um Pacto de Preferncia com B, na venda determinada coisa, mas A nunca vier decidir vend-la, A nunca vir a ter a obrigao de contratar com B.

3. Elementos Essenciais Diz a sabedoria popular que vale mais prevenir do que remediar. Desta forma, o grau de cumprimento do Contrato-Promessa que se poder exigir outra parte depende, em grande medida, dos elementos que daquele constarem. O Contrato-Promessa dever conter os seguintes elementos: a) identificao dos contraentes, nomeadamente o papel que cada um tem no contrato (promitente-vendedor, promitentecomprador, etc.), o nome completo, a morada, o estado civil e o nome do cnjuge, o N do Bilhete de Identidade e o N de Contribuinte; b) indicao do objecto4 mediato, ou seja, qual a coisa que se pretende transmitir com o Contrato Prometido, por exemplo, fazer uma identificao o mais completa possvel do prdio urbano/rstico que se pretende vender/comprar (local, confrontaes, nmero predial, artigo matricial, composio da habitao, etc.)5; c) indicao do objecto imediato6, ou seja, qual o contrato (prometido) que as partes se comprometem a celebrar (pelo contratoObjecto da relao jurdica o quid sobre o qual incidem os poderes do titular activo dessa mesma relao jurdica. Distingue-se do contedo do direito, que o conjunto de poderes ou faculdades que integram o direito subjectivo. Assim, por exemplo, no direito de propriedade, o objecto a coisa apropriada e o contedo o ius utendi, fruendi et abutendi. Tambm deve ser feita referncia aos eventuais nus e encargos que incidam sobre a coisa. Nesta sede, levantam-se vrias hipteses: a) o ideal no haver nus ou encargos sobre a coisa; b) se h nus ou encargos, mas isso consta do contrato-promessa, ento, o promitente-comprador j sabe com o que conta; c) se h nus ou encargos e isso no consta do contrato-promessa, o promitente-comprador poder anular o negcio por erro; d) se h nus ou encargos e do contrato-promessa consta que a coisa est livre de quaisquer nus e encargos, o promitente-comprador poder anular o negcio por dolo; e) se os nus ou encargos forem supervenientes celebrao do contrato-promessa, o Ac. do STJ, de 3 de Junho de 2003 defende a anulabilidade do negcio por erro (parece-nos que seria mais adequada a soluo do art. 437 do Cod. Civil).
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Objecto Imediato aquilo que est, directamente, submetido aos poderes ideais que integram o direito subjectivo.

promessa); podem ser objecto de Contrato-Promessa, entre outros, os seguintes contratos: compra e venda, arrendamento, trabalho, sociedade, cesso de quota, doao, comodato, depsito, mtuo, permuta, hipoteca, penhor, fiana, dao em cumprimento, trespasse, servido ou habitao peridica; tem-se entendido que at um negcio jurdico unilateral7, como, por exemplo, a promessa pblica, pode ser objecto do Contrato-Promessa. Por facilidade de exposio e por ser o mais divulgado, tomaremos, doravante, como modelo o contrato-promessa de compra e venda; d) indicao do preo, nos contratos onerosos, bem como da forma e calendrio do pagamento; e) referncia data limite para a celebrao do Contrato Prometido8; pois vai ser importante para determinar a existncia de mora (acontece quando uma das partes comea a ficar atrasada no cumprimento do Contrato) e para exigir a celebrao do Contrato Prometido; f) eventual referncia tradio da coisa que mais no do que a possibilidade de, por exemplo, o promitente-comprador comear, desde j, a habitar a casa ou a ocupar o terreno que promete comprar; g) eventual referncia aos conceitos de sinal, reforo de sinal, clusula penal ou execuo especfica, que desenvolveremos, adiante, e que so, no fundo, a medida da sano para a parte que no cumprir o Contrato-Promessa (incumprimento do ContratoPromessa significa a no celebrao, por culpa prpria, do Contrato Prometido);

Objecto Mediato aquilo que s est submetido aos poderes ideais que integram o direito subjectivo, atravs de um elemento mediador. Esta distino no tem grande relevncia nos direitos reais nem nas obrigaes de prestao de facto, mas j ganha acuidade nas obrigaes de prestao de coisa certa e determinada (por exemplo, num contrato de compra e venda de um automvel, o objecto imediato ser o comportamento do devedor, o prprio acto de entrega da coisa, enquanto que o objecto mediato ser a prpria coisa que deve ser entregue, o prprio automvel). Os factos jurdicos voluntrios classificam-se em simples actos jurdicos e negcios jurdicos, sendo estes integrados por uma ou mais declaraes de vontade, a que o ordenamento jurdico atribui efeitos jurdicos, concordantes com o contedo objectivo da vontade das partes (efeitos ex voluntate). Os negcios jurdicos podem ser: -negcios jurdicos unilaterais, quando h uma s declarao de vontade ou um s grupo de declaraes de vontade (uma parte declarativa), como o caso do testamento; -negcios jurdicos bilaterais / contratos, quando h duas ou mais declaraes de vontade, de contedo oposto, mas convergente na pretenso de produzir um resultado jurdico unitrio (portanto, h duas ou mais partes declarativas, sendo ambas, simultaneamente, declarante e declaratrio); a prpria lei regula alguns contratos tpicos como compra e venda, doao, sociedade, locao, comodato, trabalho, prestao de servio, etc.. O Ac. do STJ, de 15/10/2002 refere que este elemento meramente acessrio, mas a clusula escrita prevalece sobre a prova testemunhal.
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h) indicao do local e data Promessa;

da celebrao do Contrato-

i) assinatura dos contraentes, pois esta a forma de expressarem a sua vinculao pelo Contrato-Promessa.

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Captulo I

Requisitos de Validade

4. Princpio da Equiparao

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O Princpio da Equiparao significa que so aplicveis [ao ContratoPromessa] as disposies legais [requisitos e efeitos] relativas ao contrato prometido (art. 410, n1 do Cod. Civil). Este Princpio tem dois sentidos: 1) aplicam-se ao Contrato-Promessa as regras gerais dos negcios jurdicos9; 2) aplicam-se ao Contrato-Promessa as regras especficas do Contrato Prometido10.
Entre outras, aplicam-se aos Contratos-Promessa as regras respeitantes a: incapacidades (artos. 122 a 156 do Cod. Civil); modalidades e perfeio da declarao negocial (artos. 217 a 218 e 224 a 235, todos do Cod. Civil); interpretao e integrao (artos. 236 a 239 do Cod. Civil); divergncias intencionais entre a vontade real e a vontade declarada (simulao, artos. 240 a 243 do Cod. Civil, reserva mental, art. 244, e declaraes no srias, art. 245); divergncias no intencionais entre a vontade real e a vontade declarada (falta de conscincia da declarao e coaco fsica, art. 246 do Cod. Civil, e erro-obstculo, artos. 247 a 250 do Cod. Civil); vcios da vontade (erro-vcio, artos. 251 e 252 do Cod. Civil, dolo, artos. 253 e 254, coaco moral, artos. 255 e 256, e incapacidade acidental, art. 257); representao (artos. 258 a 269 do Cod. Civil); condio (artos. 270 a 277 do Cod. Civil); termo (artos. 278 e 279 do Cod. Civil); requisitos do objecto negocial (artos. 280 e 281 do Cod. Civil); negcios usurrios (artos. 282 a 284 do Cod. Civil); nulidade e anulabilidade (artos. 285 a 294 do Cod. Civil); excepo de no cumprimento do contrato (artos. 428 a 431 do Cod. Civil); resoluo (artos. 432 a 436 do Cod. Civil). Deste modo, so nulos por violarem a idoneidade do objecto (art. 280 do Cod. Civil), por exemplo, contratos-promessa que tenham por objecto: um prdio que j no existe, uma servido separada do prdio a que pertence ou a herana de pessoa viva. Quanto ao erro, estabelece o Ac. do STJ, de 16/01/1973 que provando-se que o promitente-comprador s celebrou o contrato-promessa por estar convencido de que o prdio, objecto da futura compra e venda, tinha acesso a p para uma praia que lhe ficava prxima, e que o promitente-vendedor sabia que ele s por essa razo contratara, h lugar anulao do contrato, por erro sobre as qualidades do objecto, se o prdio no tinha aquele acesso. Tambm se aplica aos Contratos-Promessa a responsabilidade civil pr-contratual, prevista no art. 227 do Cod. Civil e vai neste sentido o ARE, de 22/06/2004, ao referir que o escrito mediante o qual, perante o interesse manifestado por uma das partes, a outra aceita retirar do mercado um lote de terreno, mantendo o seu preo at determinada data [acordo de reserva], obrigando-se o primeiro, como comprador, a assinar o contrato-promessa de compra e venda e a efectuar os pagamentos acordados, at essa data, reservando-se a vendedora o direito de cancelar a reserva, retendo, como compensao, uma taxa de reserva, no constitui um contrato-promesa, inserindo-se antes nas negociaes preliminares da compra e venda. Igualmente, a impossibilidade originria da prestao [do contrato-promessa] produz a nulidade do negcio jurdico (art 401, n1 do Cod. Civil); sendo os prdios rsticos prometidos vender indivisveis em substncia data da celebrao do contrato-promessa, ocorre impossibilidade objectiva originria do respectivo cumprimento (impossibilidade jurdica), de acordo com o Ac. do STJ, de 12/02/2004. Assim, a um Contrato-Promessa de Compra e Venda, aplicam-se as regras do Contrato de Compra e Venda, como, por exemplo: -no podem ser compradores de coisa ou direito litigioso, quer directamente, quer por interposta pessoa, aqueles a quem a lei no permite que seja feita a cesso de crditos ou direitos litigiosos (art. 876, n1 do Cod. Civil); -os pais e avs no podem vender a filhos ou netos, se os outros filhos ou netos no consentirem na venda (art. 877, n1 do Cod. Civil); - determinao do preo (art. 883 do Cod. Civil); -se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, haver uma reduo do preo (art. 884 do Cod. Civil).
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Mas esta regra geral tambm comporta duas excepes: a) quanto substncia, no se aplicam ao Contrato-Promessa as disposies legais respeitantes ao Contrato Prometido que, por sua razo de ser, no se devam considerar extensivas ao contrato-promessa (art. 410, n1 do Cod. Civil); b) tambm no se aplicam ao Contrato-Promessa as disposies legais respeitantes ao Contrato Prometido relativas forma (art. 410, n 1 do Cod. Civil).

5. Requisitos Substanciais Quando se fala em requisitos substanciais, tm-se em ateno as regras que o contedo do Contrato-Promessa tem que respeitar, para que este Contrato seja vlido. Como j vimos, a regra geral o Princpio da Equiparao, ou seja, o Contrato-Promessa deve obedecer s regras gerais dos Contratos e s regras especficas do Contrato Prometido. Do que cuidaremos, agora, de saber quais so as excepes, quais so as tais disposies legais relativas ao Contrato Prometido que, por sua razo de ser, no se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Assim, entre outras, no se aplicam ao Contrato-Promessa de Compra e Venda as seguintes disposies legais (aplicveis ao contrato prometido): a) efeitos essenciais da compra e venda (art. 879 do Cod. Civil); j referimos, anteriormente, que decorre do prprio conceito de Contrato-Promessa que este no pode ter os mesmos efeitos do Contrato Prometido; b) nulidade da venda de bens alheios (art. 892 do Cod. Civil); do conhecimento geral que se o Antnio vender ao Manuel uma coisa do Joo, essa venda nula; mas j ser vlido o contrato pelo qual o Antnio promete vender ao Manuel uma coisa do Joo (entre o Contrato-Promessa e o Contrato Prometido, o Antnio pode, efectivamente, adquirir a coisa ao Joo)11;
Tambm aplicvel promessa de compra e venda, por fora do princpio da equiparao consagrado no n 1 do art. 410 do C.C., o regime fixado nos artos. 913 e segs. do mesmo diploma para o contrato de compra e venda de coisa defeituosa, mesmo antes de outorgado o contrato prometido (Ac. do STJ, de 19/01/2004).
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A responsabilidade do promitente-vendedor, perante o promitente-comprador, caso no consiga adquirir a coisa ao verdadeiro dono, variar consoante a sua obrigao seja de meios ou de resultado.

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c) alienao de coisa comum (art. 1408 do Cod. Civil); o comproprietrio no pode alienar / onerar parte especificada da coisa comum, mas j poder prometer essa mesma alienao / onerao12; d) regras sobre o risco, estabelecidas no art. 796 do Cod. Civil. Uma situao muito debatida tem sido a do contrato-promessa de alienao (venda, permuta, doao) de um imvel, assinado apenas por um dos cnjuges13. Assim, no que respeita ao contrato prometido, carece do consentimento de ambos os cnjuges, salvo se entre eles vigorar o regime de separao de bens: a alienao, onerao, arrendamento ou constituio de outros direitos pessoais de gozo sobre imveis prprios ou comuns14 (art. 1682-A, n1, a) do Cod. Civil), sendo certo que, se estiver em causa a casa de morada de famlia, at no regime de separao de bens, necessria a interveno de ambos os cnjuges (art. 1682-A, n2 do Cod. Civil). A questo que se coloca a de saber se, no Contrato-Promessa, tambm necessrio o consentimento de ambos os cnjuges. A resposta dada, de forma cabal, entre outros, pelo Ac. do STJ, de 4/4/2002, em quatro pontos:

Nestes casos de contrato-promessa de compra e venda de bens alheios, o promitente-comprador ter direito a ser indemnizado pelo promitente-vendedor, mas no poder recorrer execuo especfica.
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Tendo resultado da falta de cumprimento dessa obrigao (propositura de uma aco de diviso de coisa comum) a impossibilidade de os promitentes-vendedores outorgarem, no prazo marcado, a escritura da venda prometida, tornaram-se [aqueles] responsveis pelos prejuzos causados ao promitentecomprador (Ac. do STJ, de 23/04/1971). No mbito do casamento, tambm se discute a titularidade do prdio adquirido em virtude de contrato-promessa, anterior ao casamento, celebrado apenas por um dos cnjuges. Esta questo vem tratada no ARP, de 11/10/2004: O prdio adquirido a ttulo oneroso e na pendncia de casamento celebrado sob o regime de comunho de adquiridos bem comum, ainda que na escritura de compra e venda haja outorgado s um dos cnjuges e declarado falsamente ser solteiro. Mesmo que esse contrato de compra e venda seja o cumprimento de contrato-promessa celebrado anteriormente ao casamento, no pode, s por isso, o prdio ser considerado por virtude de direito prprio anterior. A soluo no , sem mais, afastada pelo facto de o cnjuge adquirente ter contrado emprstimo com hipoteca e fiana junto de um Banco, ser s ele quem figura como muturio e vem pagando as prestaes da amortizao, no tendo o outro cnjuge contribudo para esses pagamentos. A alienao de um imvel que foi construdo com destino a ser comercializado configura um acto de mera administrao, pelo que o contrato-promessa escrito de venda que seu objecto, celebrado pelo construtor, no carece para sua validade do consentimento do seu cnjuge (Ac. do STJ, de 10/01/2002). vlida a promessa de venda de bem prprio, assinada apenas pela promitente vendedora, sem interveno do marido, com quem era casada no regime de comunho de adquiridos (Ac. do STJ, de 25/11/2003).
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1) O art. 1682-A do Cod. Civil no se aplica ao Contrato-Promessa, pelo que vlido o Contrato-Promessa de alienao de imvel assinado apenas por um dos cnjuges; 2) Se o Promitente-Vendedor no conseguir obter o consentimento do cnjuge, incorre em incumprimento, pelo que tem o Promitente-Comprador o direito de resolver o Contrato-Promessa e o direito de ser indemnizado (por exemplo, o Promitente-Vendedor poder ter que lhe devolver, em dobro, o sinal que aquele houver prestado)15; s no ser assim, se o Promitente-Vendedor tiver assumido uma mera obrigao de meios (apenas se obrigou a diligenciar junto do cnjuge, para que este celebrasse o Contrato Prometido); 3) S o cnjuge que celebrou o Contrato-Promessa (e no o outro) responde perante o Promitente-Comprador; 4) No possvel a Execuo Especfica do Contrato-Promessa, com vista a suprir a falta de consentimento conjugal, uma vez que o outro cnjuge no interveio na celebrao do contrato-promessa e a execuo especfica visa suprir, precisamente, a falta de vontade de um dos promitentes.

6. Requisitos Formais Quando o art. 410, n1 do Cod. Civil refere que no so aplicveis ao Contrato-Promessa as disposies legais relativas forma do Contrato Prometido, temos que ser claros sobre o sentido desta excepo. Assim, j vimos que o Contrato-Promessa menos importante do que o Contrato Prometido, na medida em que aquele se destina a preparar as condies jurdicas para a celebrao deste. Deste modo, o grau de exigncia formal do Contrato-Promessa pode ser igual ou inferior ao do Contrato Prometido, mas nunca superior. Vamos, seguidamente, analisar os trs regimes legais de forma aplicveis ao contrato-promessa.

7. Requisitos Formais: Regime Geral O regime geral, para qualquer negcio jurdico, o da liberdade de forma (art. 219 do Cod. Civil). Significa isto que, na generalidade dos negcios jurdicos, se a lei nada disser, as partes no tm que observar qualquer forma, na sua celebrao. Pensemos, por hiptese, nos vulgares contratos de Compra e Venda de uma pea de roupa, de uma jia, de uma bicicleta ou de um automvel. Em
Mas esclarece o Ac. do STJ, de 13/01/2005, a propsito desta situao que embora tal contrato produza efeitos obrigacionais entre as partes subscritoras da promessa, o mesmo no gera efeitos reais, nomeadamente translativos da propriedade ou da posse a favor do promitente comprador, pelo que este no tem direito de reteno do imvel, objecto mediato da promessa.
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qualquer destes casos, o Contrato faz-se por simples acordo verbal entre vendedor e comprador, no sendo necessria qualquer outra forma. Ora, se assim para os Contratos Prometidos, no vai o ContratoPromessa ser mais papista do que o Papa e, portanto, o regime geral para a celebrao do Contrato-Promessa o da liberdade de forma16. Portanto, se o Contrato-Promessa tiver por objecto, e voltando aos nossos exemplos, uma pea de roupa, uma jia, uma bicicleta, um automvel ou outro bem mvel, o regime que se lhe vai aplicar , em princpio, o da liberdade de forma. Aproveita-se para lembrar os leitores menos atentos que o ContratoPromessa no tem que ser de Compra e Venda (podem ser objecto de Contrato-Promessa, entre outros, os seguintes contratos: compra e venda, arrendamento, trabalho17, sociedade, cesso de quota, doao, comodato, depsito, mtuo, permuta, hipoteca, penhor, fiana, dao em cumprimento, trespasse, servido ou habitao peridica) nem tem que ter por objecto um bem imvel (pode, tambm, incidir sobre bens mveis).

8. Requisitos Formais: Regime do Artigo 410, n 2 do Cod. Civil Se o Contrato-Promessa tiver por objecto um bem imvel, o caso pia mais fino. Reza o art. 410, n2 do Cod. Civil que a promessa respeitante celebrao de contrato para o qual a lei exija documento, quer autntico, quer particular, s vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral. Vamos tentar decompor a norma citada. E, entre outros importantes legados, o filsofo REN DESCARTES deixou-nos a chamada de ateno para a importncia do mtodo. Ora, o mtodo que vamos utilizar o de analisar, separadamente, os dois aspectos de que trata o preceito legal: mbito de aplicao e requisitos formais do Contrato-Promessa. O art. 410, n2 do Cod. Civil aplica-se aos Contratos-Promessa que tenham por objecto dois tipos de Contratos Prometidos:

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Do mesmo modo, a validade [de uma clusula acessria] no depende da observncia de uma qualquer forma especial, nem tem necessariamente que constar da escritura do contrato definitivo de compra e venda (princpio da liberdade de forma conf. art. 219 do C.C.), de acordo com o Ac. do STJ, de 22/04/2004. Sobre a promessa de contrato de trabalho, estabelece o art. 94, n1 do Cod. Trabalho que: a promessa de contrato de trabalho s vlida se constar de documento no qual se exprima, em termos inequvocos, a vontade de o promitente ou promitentes [portanto, a vinculao tambm pode ser unilateral] se obrigarem a celebrar o contrato definitivo, a espcie de trabalho a prestar e a respectiva retribuio.
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1) Contratos Prometidos para os quais a lei exija documento autntico; o caso, por exemplo, do contrato de compra e venda de imveis (art. 875 do Cod. Civil) ou do contrato de doao de imveis (art. 947, n1 do Cod. Civil), contratos cuja celebrao exige escritura pblica; 2) Contratos Prometidos para os quais a lei exija documento particular; o caso do contrato de doao de mveis, sem tradio (entrega) da coisa (art. 947, n2 do Cod. Civil)18. Importa ressalvar que no cabem neste preceito todos os ContratosPromessa de compra e venda de imveis, uma vez que os de prdios urbanos, como veremos, esto sujeitos ao regime do art. 410, n3 do Cod. Civil. Assim, genericamente, pode dizer-se que o art. 410, n2 do Cod. Civil aplica-se a qualquer Contrato-Promessa que tenha por objecto a doao de imveis ou aos Contratos-Promessa que tenham por objecto a compra e venda de prdios rsticos, incluindo os terrenos destinados construo. E qual o requisito formal exigido por este regime? Exige-se a assinatura da parte que se vincula; as duas, no contrato-promessa bilateral19, ou s uma, na promessa unilateral20. Se as partes no observarem a forma prevista no art. 410, n2 do Cod. Civil, o Contrato-Promessa nulo (art. 220 do Cod. Civil). A nulidade invocvel a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal (art. 286 do Cod. Civil) e tem efeito retroactivo [pode dizer-se que como se no tivesse chegado a haver contrato], devendo ser restitudo [em singelo] tudo o que tiver sido prestado ou [] o valor correspondente21 (art. 289, n 1 do Cod. Civil22). Se um Contrato-Promessa bilateral for assinado apenas por uma das partes, poder aproveitar-se como promessa unilateral, dividindo-se a

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Est sujeito a forma escrita o contrato-promessa de trabalho (art. 103, n1, a) do Cod. Trabalho), dele devendo constar a identificao e a assinatura das partes (art. 103, n2 do Cod. Trabalho).
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As duas assinaturas no tm, necessariamente, que constar do mesmo documento (Ac. do STJ, de 9/1/2003) e a entrega de sinal no supre a falta de assinatura (Ac. do STJ, de 25/4/1972).

Vd., em sentido contrrio, TELLES, Inocncio Galvo Direito das Obrigaes, 3 ed.. Coimbra: Coimbra Editora, Lda., 1980, pp. 77 e 78. Este Ilustre Professor entende que o Contrato-Promessa Unilateral deve ser assinado por ambos os contraentes, fazendo at uma analogia com o contrato unilateral de Doao.
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Pode haver lugar a outras indemnizaes (Ac. do STJ, de 9/5/2002).

Estes efeitos, previstos no art. 289 do Cod. Civil, tanto se aplicam declarao de nulidade como anulao do negcio jurdico. Tambm o art. 433 do Cod. Civil, quanto aos efeitos entre as partes da resoluo do contrato, remete para o art. 289 do Cod. Civil.

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Jurisprudncia e a Doutrina, quanto figura jurdica aplicvel, entre a reduo23 e a converso24.

9. Requisitos Formais: Regime do Artigo 410, n 3 do Cod. Civil Depois de termos analisado, quanto aos requisitos formais do ContratoPromessa, o regime geral da liberdade de forma e o regime do art. 410, n 2 do Cdigo Civil, resta referir o regime previsto no art. 410, n3 do mesmo diploma. Para facilitar a exposio, podemos dividir a anlise do art. 410, n 3 do Cod. Civil em trs pontos: 1) o mbito de aplicao; 2) os requisitos formais; 3) a sano prevista para a violao desta norma; 4) a possibilidade de requerer a execuo especfica do contratopromessa; 5) objectivos desta norma. 1) Quanto ao MBITO DE APLICAO, delimita-o o art. 410, n3 do Cod. Civil aos casos de promessa relativa celebrao de contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, j construdo, em construo ou a construir. Assim, a aplicao deste regime depende da verificao cumulativa de quatro circunstncias:

Sobre a reduo, preceitua o art. 292 do Cod. Civil que a nulidade ou anulao parcial no determina a invalidade de todo o negcio, salvo quando se mostre que este no teria sido concludo sem a parte viciada. Portanto, a reduo a regra geral, excepto se as partes provarem ser outra a sua vontade hipottica conjectural. De acordo com o Princpio da Manuteno do Negcio, parece prefervel a soluo da reduo do contrato-promessa a promessa unilateral, ficando as partes com o nus de provar no ser essa a sua vontade hipottica. Sobre a converso, estabelece o art. 293 do Cod. Civil que o negcio nulo ou anulado pode converter-se num negcio de tipo ou contedo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substncia e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade. Portanto, a converso depende de certos requisitos objectivos, como a substncia ou a forma , de requisitos subjectivos, como a vontade hipottica conjectural das partes. Neste sentido, o Assento do STJ, de 29/11/1989 estabelece a regra da nulidade total do contratopromessa, salvo se a vontade hipottica das partes for no sentido da promessa unilateral. O ARE, de 2/05/2002, em nome da verdade material exige a prova da vontade hipottica das partes. O tribunal no pode conhecer oficiosamente da converso (Ac. do STJ, de 25/11/2003).
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a) o objecto imediato do Contrato-Promessa a celebrao de um contrato oneroso25; assim, aplica-se este regime aos contratos-promessa que tenham por objecto os contratos prometidos de compra e venda, troca ou hipoteca26, mas no se aplica, por exemplo, doao; b) o contrato prometido visa a transmisso ou constituio de um direito real; assim, aplica-se este regime, designadamente, aos seis direitos reais de gozo27, previstos no Livro III do Cdigo Civil28: direito de propriedade
De acordo com um critrio funcional, que atende ao contedo e finalidade dos negcios, os contratos classificam-se em: -onerosos, quando h atribuies patrimoniais para ambas as partes, estabelecendo-se um nexo de correspectividade entre essas atribuies, segundo a perspectiva e vontade das partes; -gratuitos, quando h uma inteno liberal (animus beneficiandi) de uma parte relativamente outra; h, portanto, a inteno de criar vantagem patrimonial para uma das partes, sem contrapartida/correspectivo da outra, segundo a inteno comum dos contraentes.
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O Ac. do STJ, de 11/12/2003 define que o contrato- promessa de troca e de compra e venda de imveis est, por imposio de lei, sujeito forma escrita, sendo o respectivo documento, como unanimemente entendido, uma formalidade ad substantiam e no meramente ad probationem art. 410 C. Civil. [] A declarao, porque no vertida no escrito imperativo, sempre seria, como se deixou referido, nula (art. 220 cit.). A Posse, embora suis generis e provisrio, , inequivocamente, um direito real (de gozo), estando prevista nos artos. 1251 a 1301, todos do Cod. Civil. Grande parte da doutrina tambm se refere a: direitos reais limitados de garantia (consignao de rendimentos, artos. 656 a 665 do Cod. Civil, penhor, artos. 666 a 685, hipoteca, artos. 686 a 732, privilgios creditrios especiais, artos. 733 a 735 e 738 a 753, e direito de reteno, artos. 754 a 761); direitos reais limitados de aquisio (contrato-promessa com eficcia real, artos. 410 e 413 do Cod. Civil, pacto de preferncia com eficcia real, artos. 414 e 421, e preferncia legal). Embora esteja revelia de toda a doutrina e de toda a jurisprudncia, no podemos deixar de dar notcia da opinio de CORDEIRO, Antnio Menezes, sobre os direitos reais de gozo, expressa na obra Direitos Reais. Lisboa: LEX Edies Jurdicas, 1993 (reprint, 1979). Assim, no prprio ndice, verifica-se que MENEZES CORDEIRO inclui, nos direitos reais de gozo, alm dos supra referidos, os direitos do locatrio, do parceiro pensador, do comodatrio e do depositrio (CORDEIRO, Antnio Menezes, op. cit., p. 837). Perante to surpreendente sistematizao, importava indagar quem estaria errado; seria MENEZES CORDEIRO ou seria o resto do mundo jurdico? Lendo, atentamente, o texto da referida obra, MENEZES CORDEIRO distingue duas situaes: por um lado, o direito do depositrio no um direito real (CORDEIRO, Antnio Menezes, op. cit., pp. 704706), pelo que o texto contraria o ndice da prpria obra; por outro lado, os direitos do locatrio, do parceiro pensador e do comodatrio so verdadeiros direitos reais (CORDEIRO, Antnio Menezes, op. cit., pp. 687-689, 697-700 e 701-703), o que viola, frontalmente, a sistemtica do Cdigo Civil. Uma vez que a argumentao usada nos outros dois casos similar, vamos deter-nos no caso do locatrio, ou seja, vamos tentar perceber o que ter levado to ilustre professor a fazer, na sua obra de referncia, tal (errada?) afirmao. De resto, MENEZES CORDEIRO no podia ser mais categrico: Hoje em dia, pensamos que o direito do locatrio deve ser considerado um direito real de gozo, sem qualquer margem para dvidas. [] Mas possvel ir mais longe: a natureza real do direito do locatrio est j de tal forma sedimentada na lei que no depende de forma alguma da aceitao do conceito de direito real que ns defendemos. Qualquer que seja o conceito de direito real que se perfilhe, o direito do locatrio deve ser sempre considerado como real. (CORDEIRO, Antnio Menezes, op. cit., p. 687. Os sublinhados so nossos). Analisemos, criticamente, os principais argumentos de MENEZES CORDEIRO (op. cit., pp. 688-689). 1 Argumento: o locador tem a obrigao de assegurar ao locatrio o gozo da coisa locada, para os fins a que a coisa se destina (art. 1031, b) do Cod. Civil), o que significa que o locatrio tem um poder directo e imediato sobre a coisa, independentemente de quaisquer prestaes do locador. Crtica: fundamento de resoluo do contrato de arrendamento, pelo senhorio, o uso do prdio para fim diverso
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direito real pleno, previsto nos artos. 1302 a 1438-A, todos do Cod. Civil e direitos reais limitados (usufruto, artos. 1439 a 1483, uso e habitao, artos. 1484 a 1490, superfcie, artos. 1524 a 1542, servides prediais, artos. 1543 a 1575, e habitao peridica, DL n 275/93, de 5 de Agosto), mas no se aplica aos direitos de crdito, como locao29, comodato, mtuo ou depsito;
daquele a que se destina (art. 1083, n2, c) do Cod. Civil); portanto, o gozo da coisa locada est limitado aos fins expressos no contrato. 2 Argumento: o locatrio que for privado da coisa ou perturbado no exerccio dos seus direitos pode usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor nos artigos 1276 e seguintes [contencioso possessrio] (art. 1037, n2 do Cod. Civil), pelo que o locatrio um verdadeiro posuidor. Crticas: em primeiro lugar, o locatrio no um verdadeiro possuidor, mas, sim, um mero detentor (art. 1253, c) do Cod. Civil); em segundo lugar, o depositrio (falamos apenas deste, para usar o critrio do prprio Menezes Cordeiro) no titular de um verdadeiro direito real e tambm pode recorrer ao contencioso possessrio (art. 1188, n2 do Cod. Civil); finalmente, de acordo com o Princpio da Utilidade das Normas, se o locatrio fosse titular de um verdadeiro direito real de gozo, seria desnecessrio o legislador consagrar, expressamente, esta possibilidadade de recorrer ao contencioso possessrio (que se saiba, no o faz, a respeito do proprietrio nem do usufruturio nem dos outros titulares de direitos reais de gozo!). 3 Argumento: havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituio s pode ser recusada nos casos previstos na lei (art. 1311, n2 do Cod. Civil) e o caso do locatrio um dos casos em que a simples exibio do contrato de locao, pelo locatrio, far sucumbir a aco de reivindicao, proposta pelo locador; isto traduz a eficcia absoluta do direito do locatrio. Crtica: tambm os titulares de alguns direitos obrigacionais, com eficcia meramente relativa, podem, em certas circunstncias, fazer improceder a aco de reivindicao, proposta pelo proprietrio. 4 Argumento: o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigaes do locador, sem prejuzo das regras do registo (art. 1057 do Cod. Civil); portanto, o direito do locatrio tem eficcia absoluta, oponvel erga omnes, incluindo ao terceiro que adquira a coisa ao anterior locador. Crtica: o direito do locatrio tem eficcia meramente relativa quanto ao locador e ao transmissrio, o que perfeitamente normal nas relaes obrigacionais; alis, se o direito do locatrio tivesse eficcia absoluta, o preceito em anlise seria desnecessrio. Desmontada a argumentao de Menezes Cordeiro, j podemos, tranquilamente afirmar que, nesta questo, colocamo-nos ao lado da posio esmagadoramente dominante na doutrina e na jurisprudncia, ou seja, o locatrio titular de um direito de crdito, e no de um direito real de gozo.. O mesmo se passa, de resto, com o parceiro pensador e o comodatrio. E a nossa opo nada tem a ver com critrios quantitativos; se chegssemos concluso que a opinio de Menezes Cordeiro era um osis de luz, no meio de um deserto de trevas, seramos os primeiros a reconhec-lo. Mas no . Alis, at na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, qual o eminente professor est ligado, no seguida a sistematizao dos direitos reais que aquele defende na sua obra. H, fundamentalmente, trs argumentos que nos parecem decisivos para concluir o bvio (to bvio que nem justificava qualquer discusso): 1 Argumento: menos importante que os outros dois, mas no dispiciendo o argumento da coerncia sistemtica; se todos os direitos reais de gozo esto previstos no Livro III do Cdigo Civil e a locao est prevista no Livro II, porque no se trata de um direito real de gozo; 2 Argumento: literal, mas elucida o esprito do legislador, quando os artigos 1682-A, n1, a) e 1682-A, n2 do Cod. Civil se referem alienao, onerao, arrendamento ou constituio de outros direitos pessoais de gozo; parece, portanto, claro que o legislador considera que o direito do locatrio um direito de crdito, e no um direito real de gozo; 3 Argumento: afinal, o prprio conceito de locao responde, cabalmente, questo debatida, quando refere que Locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa, mediante retribuio (art. 1022 do Cod. Civil); deste modo, o locatrio no tem um poder directo e imediato sobre a coisa, em face de todos os outros, mas, sim, o direito de exigir ao locador o gozo da coisa, ou seja, o locatrio apenas tem direito a uma prestao; portanto, o direito do locatrio tem uma proteco especial, mas essa proteco no chega ao ponto de converter um direito de crdito num direito real de gozo. A locao diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imvel, aluguer quando incide sobre coisa mvel (art. 1023 do Cod. Civil).
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c) o objecto mediato do Contrato-Promessa um edifcio ou fraco autnoma dele; assim, aplica-se este regime generalidade dos prdios urbanos (vivendas, moradias, apartamentos, lojas, garagens), mas no se aplica aos prdios rsticos; d) este regime aplica-se a prdios (ou fraces autnomas deles) j construdo, em construo ou a construir; assim, cabe, aqui, claramente, a chamada compra na planta ou no projecto (prdio a construir); embora voltemos, mais tarde, a este assunto, destacamos, desde j, que s possvel a execuo especfica se o prdio j estiver construdo (enquanto no estiver construdo o prdio, no possvel a execuo especfica do contratopromessa, porque falta o objecto mediato); 2) Quanto aos REQUISITOS FORMAIS, estabelece o art. 410, n3 do Cod. Civil que o Contrato-Promessa, para alm da(s) assinatura(s) da(s) parte(s) que se vincula(m), deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificao, pelo notrio, da existncia da licena respectiva de utilizao ou de construo. Portanto, a lei impe, neste regime, trs requisitos: a) tal como no regime do art. 410, n2 do Cod. Civil, o ContratoPromessa ter de ser assinado por ambas as partes (ou apenas pela parte que se vincula, se se tratar de uma Promessa Unilateral); b) as assinaturas tm de ser objecto de reconhecimento presencial; c) o notrio tem de certificar a existncia da licena de utilizao, no caso dos prdios j construdos, ou da licena de construo, no caso dos prdios em construo ou a construir. 3) Finalmente, quanto SANO, ou seja, quanto aos efeitos da inobservncia da forma legal, o art. 410, n3 do Cod. Civil ressalva que o contraente que promete transmitir ou constituir o direito s pode invocar a omisso destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte. Previamente e em geral, importa relembrar que os vcios formais dividem-se nos dois tipos constantes do quadro seguinte: Vcio Formal
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NULIDADE30

ANULABILIDADE31

Normalmente, conduzem nulidade do contrato-promessa os vcios formais (art. 220 do Cod. Civil) e alguns vcios substanciais, como, por exemplo, o negcio simulado (art. 240, n2 do Cod. Civil), o negcio sob coaco fsica (art. 246 do Cod. Civil) ou a falta de idoneidade do objecto negocial (art. 280 do Cod. Civil).
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Normalmente, conduzem anulabilidade do contrato-promessa os vcios substanciais, como, por exemplo: menoridade (art. 125 do Cod. Civil); interdio (artos. 148 a 150 do Cod. Civil); inabilitao (art. 156 do Cod. Civil); erro-obstculo (artos. 247 e 250 do Cod. Civil); erro-vcio

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Art. Cod. Civil Prazo Legitimidade Oficiosidade Confirmao Efeitos

286 Todo o tempo Qualquer interessado Sim No 289 e ss. Cod. Civil32

287 1 ano, desde a cessao do vcio principais interessados No Sim 289 e ss. Cod. Civil

Ora, a inobservncia da forma legal prevista no art. 410, n3 do Cod. Civil leva a uma invalidade mista, pois combina caractersticas de nulidade e de anulabilidade. Assim, e at de acordo com a interpretao que o Assento do STJ n 3/95 faz do preceito em anlise, de concluir que: - o promitente-comprador pode invocar, sempre, o vcio de forma; porm, h doutrina e jurisprudncia que ressalvam que o promitente-comprador s no o poder fazer, em caso de abuso de direito33; - o promitente-vendedor s pode invocar o vcio de forma, se provar que este foi, culposamente, causado pelo promitente-comprador; - esta invalidade mista no de conhecimento oficioso34 (oficiosidade a possibilidade de o Tribunal agir, independentemente do impulso das partes); - alguma doutrina35 defende que este vcio tambm pode ser invocado pelos terceiros interessados, como, por exemplo, os credores do promitentevendedor. Diz-se que estamos perante uma invalidade mista, porquanto invocvel a todo o tempo e por ambas as partes (caractersticas da nulidade), mas no de conhecimento oficioso e s, excepcionalmente, pode ser invocado pelo promitente-vendedor (caractersticas da anulabilidade). Mais uma vez, patente a inteno de proteger os consumidores de habitao.
(artos. 251 e 252 do Cod. Civil); dolo (art. 254 do Cod. Civil); coaco moral (art. 256 do Cod. Civil); incapacidade acidental (art. 257 do Cod. Civil); negcios usurrios (art. 282 do Cod. Civil). Os efeitos da declarao de nulidade e da anulao no afastam a eventual responsabilidade civil a que haja lugar. O abuso de direito vem previsto no art. 334 do Cod. Civil e significa que ilegtimo o exerccio de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa f, pelos bons costumes ou pelo fim social ou econmico desse direito. Imaginemos que o prprio promitente-comprador a provocar o desrespeito da forma legal e depois quer aproveitar-se disso no justo que o possa fazer! Vd., neste sentido: LIMA, Fernando Andrade Pires de et alii, op. cit., p. 361; DELGADO, Abel Do Contrato-Promessa, 3 ed.. Lisboa: Livraria Petrony, 1985, pp. 161-166.
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Vd., em sentido contrrio, VARELA, Joo de Matos Antunes Das Obrigaes em Geral, vol. I, 7 ed. (rev. e act.). Coimbra: Livraria Almedina, 1991, pp. 324-325. VARELA, Joo de Matos Antunes, op. cit., pp. 324-325.

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4) O direito execuo especfica no pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n3 do artigo 410 (art. 830, n3 do Cod. Civil). Voltaremos a falar da execuo especfica, oportunamente, mas fica, desde j, a ideia de que, ao contrrio do que regra, nos casos do art. 410, n3 do Cod. Civil, a constituio de sinal no afasta a possibilidade de recurso execuo especfica e mesmo uma clusula em sentido contrrio seria nula. S no ser possvel o recurso execuo especfica, mesmo nos casos do art. 410, n3, se for impossvel o objecto (exs.: venda do prdio a terceiro, desde que o contrato-promessa no tivesse eficcia real; prdio no chegou a ser construdo) ou se for impossvel o suprimento da declarao de vontade (, por exemplo, o caso da falta do consentimento conjugal, de que j falmos, ou da autorizao do verdadeiro proprietrio, quando a promessa incida sobre coisa alheia). 5) Esta norma (art. 410, n3 do Cod. Civil), introduzida pelo DL n 236/80, de 18 Julho e aperfeioada pelo DL n 379/86, de 11 de Novembro, visava, principalmente, realizar dois objectivos claros e nobres: -proteco dos consumidores de habitao; -combate construo clandestina.

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Captulo II

Transmisso dos Direitos/Obrigaes dos Promitentes

Como em qualquer Contrato, tambm no Contrato-Promessa, as partes originrias podem transmitir a sua posio contratual a outras pessoas. Quanto s regras para esta transmisso, a lei distingue36:
Os negcios inter vivos destinam-se a produzir efeitos em vida das partes; a regra geral nos negcios jurdicos. Os negcios mortis causa destinam-se a produzir efeitos aps a morte de alguma das partes; so excepcionais como o testamento ou o pacto sucessrio.
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a) transmisso mortis causa; b) transmisso inter vivos.

10. Transmisso dos Direitos/Obrigaes dos Promitentes, mortis causa O que acontece se falecerem o promitente-vendedor ou o promitentecomprador? Os direitos e obrigaes resultantes do contrato-promessa, que no sejam exclusivamente pessoais, transmitem-se aos sucessores das partes (art. 412, n1 do Cod. Civil). Portanto, nesta matria, o art. 412, n1 do Cod. Civil consagra uma excepo e uma regra geral. A excepo a da no transmisso da posio contratual que seja exclusivamente pessoal. Ou seja, necessrio considerar tambm a vontade das partes, mas, em geral, no se podem aplicar as regras sucessrias aos contratos-promessa que tenham por objecto contratos prometidos em que seja relevante a pessoa do contratante; o caso, por exemplo, do mandatrio, do arrendatrio, do trabalhador, do empreiteiro ou do usufruturio. Em termos quase caricaturais, pode dizer-se que se uma empresa celebrar um contrato-promessa de trabalho com um determinado advogado e este falecer, o contrato extingue-se; no se vai transmitir a posio contratual do advogado ao seu filho, que at pode nem ser advogado e, mesmo que o seja, pode no ser o que a empresa pretende. A regra geral a da aplicao das regras sucessrias37. Assim, em princpio, se A e B celebram um contrato-promessa de compra e venda que tem por objecto um imvel e um deles vem a falecer, a sua posio contratual transmite-se aos herdeiros. Aplicam-se, assim, as regras sucessrias gerais, merecendo especial referncia os normativos atinentes a: ttulos de vocao sucessria (art. 2026 do Cod. Civil); espcies de sucesso legal (art. 2027 do Cod. Civil); classes

Diz-se sucesso o chamamento de uma ou mais pessoas titularidade das relaes jurdicas patrimoniais de uma pessoa falecida e a consequente devoluo dos bens que a esta pertenciam (art. 2024 do Cod. Civil).

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de sucessveis38; sucesso legitimria39 (artos. 2156 a 2178, todos do Cod. Civil); sucesso testamentria (artos. 2179 a 2334, todos do Cod. Civil).

11. Transmisso dos Direitos/Obrigaes dos Promitentes, inter vivos A transmisso por acto entre vivos est sujeita s regras gerais. (art. 412, n2 do Cod. Civil). Neste sentido, quanto transmisso inter vivos, h que distinguir duas situaes: 1) Cesso de Crditos40 ser o caso em que um dos contraentes apenas tem um direito de crdito, por exemplo, o credor de uma promessa unilateral; nesta situao, em princpio, no necessrio o consentimento do promitente/devedor41, pois para este relativamente indiferente a quem tem de pagar; 2) Cesso da Posio Contratual - ser o caso habitual em que ambos os contraentes tm direitos e obrigaes; por exemplo, no contrato-promessa de compra e venda (o promitente-vendedor est obrigado a vender, mas pode
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O art. 2133, n1 do Cod. Civil estabelece a ordem subsidiria por que so chamados os herdeiros sucesso: 1) cnjuge (independentemente do regime de bens) e descendentes (os filhos preferem aos netos, os netos aos bisnetos e assim sucessivamente); 2) no caso de o falecido no deixar descendentes, sucedem-lhe cnjuge e ascendentes (os pais preferem aos avs, os avs aos bisavs e assim sucessivamente); 3) irmos e seus descendentes (sobrinhos); 4) outros colaterais at ao quarto grau (portanto, os herdeiros legais vo at aos chamados primosdireitos); 5) Estado.

Entende-se por legtima a poro de bens de que o testador no pode dispor, por ser legalmente destinada aos herdeiros legitimrios (art. 2156 do Cod. Civil); so herdeiros legitimrios o cnjuge, os descendentes e os ascendentes, pela ordem e segundo as regras estabelecidas para a sucesso legtima (art. 2157 do Cod. Civil). No entanto, o autor da sucesso pode, em testamento, com expressa declarao da causa, deserdar o herdeiro legitimrio, quando se verifique alguma das seguintes ocorrncias: ter sido o sucessvel condenado por algum crime doloso contra a pessoa, bens ou honra do autor da sucesso, ou do seu cnjuge, ou de algum descendente, ascendente, adoptante ou adoptado, desde que ao crime corresponda pena superior a seis meses de priso; ter sido o sucessvel condenado por denncia caluniosa ou falso testemunho contra as mesmas pessoas; ter o sucessvel, sem justa causa, recusado ao autor da sucesso ou ao seu cnjuge os devidos alimentos (art. 2166, n1 do Cod. Civil). Em geral, a transmisso de crditos e de dvidas pode dar-se por: -cesso de crditos (artos. 577 a 588, todos do Cod. Civil); -sub-rogao (artos. 589 a 594); -transmisso singular de dvidas (artos. 595 a 600).
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O credor pode ceder a terceiro uma parte ou a totalidade do crdito, independentemente do consentimento do devedor, contanto que a cesso no esteja interdita por determinao da lei ou conveno das partes e o crdito no esteja, pela prpria natureza da prestao, ligada pessoa do credor (art. 577, n1 do Cod. Civil).

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exigir que a outra parte compre; o promitente-comprador est obrigado a comprar, mas pode exigir que a outra parte venda); nesta situao, necessrio o consentimento do outro promitente/credor42, pois para este relevante a pessoa de quem tem de lhe pagar (por exemplo, a garantia patrimonial varia de pessoa para pessoa).

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No contrato com prestaes recprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posio contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebrao do contrato, consinta na transmisso (art. 424, n1 do Cod. Civil).

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Captulo III

Eficcia do Contrato-Promessa

O grande objectivo deste captulo determinar quais os requisitos a que o contrato-promessa dever obedecer, para poder vir a ter eficcia real; da a nossa opo de incluir esta matria na primeira parte do trabalho.

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12. Eficcia Obrigacional e Eficcia Real Nesta sede, importa saber quem fica vinculado pelo Contrato-Promessa. Em geral, pode dizer-se que, no Direito Civil Patrimonial43, h dois tipos de relaes, quanto eficcia44: a) relaes creditcias normalmente, vinculam apenas duas partes45 (os direitos de crdito tm eficcia inter partes); por exemplo, em princpio, um vulgar contrato de compra e venda apenas vincula o comprador e o vendedor; b) relaes reais normalmente, vinculam um sujeito activo e todos os outros cidados46 (os direitos reais tm eficcia erga omnes); por exemplo, se x proprietrio de uma determinada casa, x tem, em princpio, o direito de impedir qualquer outra pessoa de entrar nessa casa. E o Contrato-Promessa, produz efeitos relativamente a quem? A regra geral a da eficcia meramente obrigacional do ContratoPromessa, ou seja, s esto vinculados pelo contrato-promessa de compra e venda o promitente-vendedor e o promitente-comprador. Vamos tentar ilustrar esta regra geral com um exemplo: A promete vender um determinado terreno a B, por 10.000 contos; entretanto, A vende esse mesmo terreno a C, por 20.000 contos. Quais so os direitos de B (promitente-comprador)? De acordo com esta regra geral:

O Direito Civil divide-se em dois grandes ramos: - patrimonial, que tutela os interesses das pessoas avaliveis em dinheiro; cabem aqui os direitos reais (regulam a atribuio de bens e definem a sua utilizao) e os direitos de crdito (correspondem troca entre as pessoas de bens ou servios avaliveis em dinheiro); - no patrimonial, que tutela os interesses das pessoas no avaliveis em dinheiro; cabem aqui, entre outros, os direitos de personalidade e os direitos pessoais de famlia.
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Fundamentalmente, podem apontar-se cinco diferenas entre os direitos de crdito e os direitos reais. Os direitos de crdito tm eficcia relativa, so insusceptveis de serem adquiridos por usucapio, esto no cerne do circuito econmico, so dinmicos e o objecto determinvel; os direitos reais tm eficcia absoluta, so susceptveis de aquisio por usucapio, actuam antes e depois do circuito econmico, so estticos e o objecto determinado.
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Os factos sujeitos a registo, ainda que no registados, podem ser invocados entre as prprias partes e os seus herdeiros (art. 4, n1 do Cod. do Registo Predial).
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Os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo (art. 5, n1 do Cod. do Registo Predial).

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-B tem direito a ser indemnizado por A (promitente-vendedor), por exemplo, por via da restituio do sinal em dobro, como veremos adiante; -B no tem quaisquer direitos sobre C, ou seja, este no pode ser obrigado a entregar-lhe o terreno, uma vez que um terceiro, portanto completamente alheio ao contrato celebrado entre B e A47. A excepo a da eficcia real do Contrato-Promessa, ou seja, as partes podem convencionar que o Contrato-Promessa produza efeitos relativamente a terceiros. Quando assim for, j o B, do nosso exemplo, poder reivindicar o terreno do C, anulando o negcio entre este e A; por isso que alguma doutrina diz existir, aqui, um direito real de aquisio.

13. Contrato-Promessa com Eficcia Real Como que uma Promessa pode ter eficcia real? O art. 413, n1 do Cod. Civil comea por delimitar quais os ContratosPromessa a que pode ser atribuda eficcia real, sendo certo que o objecto desses contratos tem que cumular duas caractersticas: 1) o objecto imediato a transmisso ou constituio de direitos reais (j antes referimos que os direitos reais de gozo so: propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie, servides prediais e habitao peridica); o caso, por exemplo, do contrato-promessa de compra e venda, uma vez que est em causa o direito de propriedade; 2) o objecto mediato corresponde a bens imveis ou mveis sujeitos a registo; portanto, a eficcia real possvel, em regra, nos bens imveis (prdios rsticos, prdios urbanos, etc.) e, s excepcionalmente, nos bens mveis (automveis, navios, aeronaves). Mas, mesmo que esteja em causa a promessa de transmisso ou constituio de direitos reais sobre bens imveis, ou mveis sujeitos a registo (art. 413, n1 do Cod. Civil), tm que se verificar mais trs requisitos (formais) cumulativos: 1) as partes tm de fazer uma declarao expressa de atribuio de eficcia real ao contrato-promessa48 (art. 413, n1 do Cod. Civil e art. 2, n1, f) do Cod. Registo Predial);

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Se o terceiro proceder com dolo ou culpa pelo menos, com culpa grave tambm, a nosso ver, responsvel, em termos de responsabilidade extraobrigacional, in TELLES, Inocncio Galvo, op. cit., p. 88.

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Esto igualmente sujeitas a registo as aces [judiciais] que tenham por fim, principal ou acessrio, o reconhecimento, a constituio, a modificao ou a extino da promessa de alienao / onerao com eficcia real (art. 3, n1, a) do Cod. do Registo Predial).

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2) inscrio no registo respectivo49 (art. 413, n1 do Cod. Civil); se estiver em causa um imvel, inscrio na Conservatria do Registo Predial50, se estiver em causa um automvel, inscrio na Conservatria do Registo Automvel e assim sucessivamente; 3) quanto forma exigida para o contrato-promessa com eficcia real, o art. 413, n2 do C.P.C. levanta duas hipteses: a) deve constar de escritura pblica a promessa a que as partes atribuam eficcia real, se for essa a forma exigida para o Contrato Prometido; assim, deve constar de escritura pblica, por exemplo, o contrato-promessa de compra e venda de imvel, se se pretender que tenha eficcia real; mas deve ficar bem claro que o contrato-promessa de compra e venda de imvel que no conste de escritura pblica, no pode ter eficcia real, mas no deixa de ser vlido, desde que respeite os requisitos do art. 410, n2 ou n3, consoante os casos; b) quando a lei no exija essa forma [escritura pblica] para o contrato prometido, bastante documento particular com reconhecimento (por semelhana) das assinaturas das partes; deste modo, dever constar de documento particular com reconhecimento presencial das assinaturas, por exemplo, o contrato-promessa de compra e venda de automvel, para ter eficcia real; tambm aqui, no pode haver dvidas de que o contratopromessa de compra e venda de automvel feito verbalmente, no pode ter eficcia real, mas vlido, de acordo com o art. 219 do Cod. Civil. Se faltar algum dos requisitos referidos, o Contrato-Promessa ter eficcia meramente obrigacional (apenas vincular as partes), mas no ter eficcia real (no ser oponvel a terceiros). Resta referir que, em princpio, no contrato-promessa sem eficcia real, no possvel a execuo especfica, caso a coisa tenha sido alienada a terceiro, enquanto que, em princpio, ser sempre possvel a execuo especfica no contrato-promessa com eficcia real, de acordo com a prpria natureza conceptual desta figura (s assim no ser se, por exemplo, no existir o objecto do contrato, como o caso de um automvel que ardeu ou de um prdio que no existe).

Existindo um registo provisrio de aquisio com base em contrato-promessa de alienao, o registo posterior de um arresto sobre o mesmo prdio, feito em processo movido contra o promitente-vendedor, dever ser efectuado como provisrio por natureza (ARC, de 14/12/2004).
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O extracto da inscrio de promessa de alienao ou de onerao de bens deve conter uma meno especial ao prazo da promessa, se estiver fixado (art. 95, n1, d) do Cod. do Registo Predial).

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PARTE II

OS EFEITOS DO CONTRATO-PROMESSA

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Captulo IV

Cumprimento e No Cumprimento

14. Cumprimento

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Na vida de qualquer Contrato, podem distinguir-se dois momentos: o da celebrao e o da sua execuo. A celebrao corresponde ao nascimento do Contrato, tendo a ver com os seus requisitos, de que tratmos na primeira parte deste trabalho. Mas os Contratos, em princpio, no se celebram para emoldurar e pendurar numa parede. Os Contratos tm que ter vida e a vida de um Contrato corresponde sua execuo, ao seu cumprimento, ou seja, aos efeitos que o Contrato se destina a produzir, pois so estes que vo satisfazer as necessidades das partes contratantes ( dos efeitos do Contrato-Promessa que vamos cuidar doravante). Assim, basicamente, a qualquer Contrato pode acontecer uma de duas coisas: a) CUMPRIMENTO - acontece quando as partes, voluntariamente, realizam as obrigaes que para elas resultam do Contrato, ou seja, quando o Contrato executado nos seus precisos termos51; de forma mais simples, pode dizer-se que h cumprimento do contrato quando tudo corre bem, portanto, tal e qual conforme o previsto no prprio Contrato52. As regras sobre Cumprimento esto previstas nos artos. 762 a 789 do Cod. Civil. Tambm no Contrato-Promessa, o Cumprimento o cenrio ideal, tal como no exemplo seguinte: hoje, A promete vender a B um automvel, no prximo dia 1 de Abril de 2005; tambm hoje, B promete pagar a A 25.000 euros, pelo dito automvel, no prximo dia 1 de Abril de 2005; chegado o dia 1 de Abril de 2005, A entrega o automvel a B e B entrega os 25.000 euros a A. Portanto, neste caso, o Contrato Prometido (celebrado em 1 de Abril) ser um cumprimento integral do Contrato-Promessa. b) NO CUMPRIMENTO acontece quando as partes no cumprem, voluntria e integralmente, as obrigaes para elas resultantes do Contrato53;
O art. 406, n1 do Cod. Civil consagra o Princpio da Pontualidade, o que significa que o contrato deve ser pontualmente cumprido [cumprimento atempado e ponto por ponto], e s pode modificar-se ou extinguir-se por mtuo consentimento dos contraentes ou nos caos admitidos na lei. Como corolrio deste princpio, pode dizer-se que o no cumprimento de um contrato-promessa com as suas legais consequncias, no resulta sempre e somente da recusa de celebrao do contrato prometido, mas do no cumprimento das vrias clusulas a que se deve obedecer antes do contrato definitivo, tais como as relativas ao pagamento do preo pelo promitente-comprador e a entrega do objecto de promessa pelo promitente-vendedor (Ac. do STJ, de 26/11/1981). O registo de propriedade do imvel, feito pelo promitente-vendedor, em seu nome e baseado na usucapio, satisfaz exigncia de clusula do contrato-promessa, de obteno da necessria documentao para a realizao da escritura de compra e venda, nomeadamente da certido de teor da Conservatria do Registo Predial onde consta a inscrio do direito de propriedade em nome do promitente-vendedor (ARC, de 2/11/2004). 53 Viola o princpio geral da boa f no cumprimento das obrigaes, o promitente cessionrio que, durante todo o prazo fixado para a celebrao do contrato prometido, no faz qualquer diligncia para averiguar se um terceiro, cuja autorizao condio suspensiva do negcio, a concede ou no,
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de forma mais simples, o no cumprimento do contrato significa que alguma coisa correu mal.

15. No Cumprimento Definido o no cumprimento, importa referir que o legislador portugus estabelece duas classificaes sobre o no cumprimento dos contratos, em geral: 1) classificao quanto causa; 2) classificao quanto aos efeitos. 1) Quanto CAUSA, distinguem-se dois tipos de no cumprimento: a) Impossibilidade do cumprimento e mora no imputveis ao devedor (artos. 790 a 797 do Cod. Civil); so casos em que o devedor no pode ser responsabilizado pela falta de cumprimento54; no exemplo do automvel, que referimos h pouco, podia acontecer que, sem qualquer culpa de A, o automvel se incendiasse e j no pudesse ser entregue a B (impossibilidade do cumprimento); b) Falta de cumprimento e mora imputveis ao devedor55 (artos. 798 a 812 do Cod. Civil); so casos de responsabilidade civil contratual do devedor, prevista nos artos. 798 a 800 e 483 e seguintes, todos do Cod.

incumprindo, assim, um dever acessrio decorrente do facto de lhe competir a marcao da data de outorga do contrato definitivo (Ac. do STJ, de 23/10/2003). A obrigao extingue-se [com restituio do que houver sido prestado] quando a prestao se torne impossvel por causa no imputvel ao devedor (art. 790, n1 do Cod. Civil). H impossibilidade objectiva da prestao, quando, sem qualquer responsabilidade do devedor, por exemplo, um prdio cai ou um automvel furtado. A impossibilidade relativa pessoa do devedor importa igualmente a extino da obrigao [com restituio do que houver sido prestado], se o devedor, no cumprimento desta, no puder fazer-se substituir por terceiro (art. 791 do Cod. Civil). Portanto, os efeitos da impossibilidade subjectiva (por exemplo, doena sbita do devedor) variam consoante a prestao seja fungvel ou no fungvel. Quando no contrato bilateral uma das prestaes se torne impossvel, fica o credor desobrigado da contraprestao e tem o direito, se j a tiver realizado, de exigir a sua restituio nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa [artigos 473 a 482, todos do Cod. Civil] (art. 795, n1 do Cod. Civil). D-se, assim, uma restituio em singelo do que tiver sido prestado (por exemplo, do sinal); no h lugar a qualquer indemnizao. A mora (tal como o no cumprimento, como veremos) at pode ser imputvel a ambos os promitentes. essa situao que est plasmada no ARG, de 31/03/2004: No tendo sido convencionado qualquer prazo para a outorga da escritura est-se no domnio das obrigaes puras, em que o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigao, o que se concretizaria na marcao da escritura por um dos contraentes e na subsequente notificao da contraparte. No tendo assim procedido, tudo se passa como se tratasse de um mero retardamento da obrigao de celebrar o contrato prometido, que se presume imputvel a ambas as partes.
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Civil, ou seja, so situaes em que a falta de cumprimento ou a mora levam a que o devedor fique obrigado a indemnizar o credor. 2) Quanto ao EFEITO, distinguem-se trs tipos de no cumprimento: a) No Cumprimento Definitivo impossvel o cumprimento; no exemplo do automvel seria o caso de A se recusar a entregar o automvel a B ou at de, entretanto, o ter vendido a C. b) Mora o cumprimento ainda possvel e ainda conserva interesse para o outro contraente, mas o devedor no o efectuou no tempo devido (art. 804, n2 do Cod. Civil), ou seja, est atrasado; no exemplo do automvel, seria o caso de, no dia 8 de Abril, A ainda no ter entregue o automvel a B56. Por vezes, difcil distinguir a mora do no cumprimento definitivo57, mas esta questo esclarecida pelo art. 808, n1 do Cod. Civil. Assim, se o credor, em consequncia da mora, perder o interesse58 que tinha na prestao [a perda do interesse na prestao apreciada objectivamente (art. 808, n2 do C.C.)] ou esta no for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor [ a chamada interpelao admonitria59], considera-se para todos os efeitos no cumprida a obrigao. c) Cumprimento Defeituoso o devedor realiza a sua prestao, mas no exactamente nos termos previstos no Contrato; no exemplo do automvel, A e B tinham combinado que os estofos do carro seriam em pele e, afinal, eram em material sinttico.
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Tambm consubstancia mora o atraso na obteno de licena de habitabilidade (ARE, de 2/05/2002).

A regra geral a mora e a excepo o no cumprimento definitivo (Ac. STJ, de 21/01/2003). Quando haja mora por parte do promitente-comprador na entrega de uma das prestaes do sinal convencionado e quando o promitente-vendedor no cumpra o aludido contrato, vendendo o bem ojecto do contrato-promessa a terceiro, h que atentar se aquele incumprimento no resultou da desistncia do contrato por parte do comprador, no reforando, por isso, o sinal (ARG, de 14/04/2004).
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As partes podem definir, no prprio contrato-promessa, quando que a mora consubstancia perda de interesse (no cumprimento definitivo) na celebrao do contrato prometido (Ac. do STJ, de 28/10/2003). A no verificao do pressuposto da mora torna contraproducentes as admonies [] com vista consecuo do efeito de incumprimento definitivo. Segundo o princpio do tu quoque exigncia do sinalagma funcional nos contratos bilaterais perfeitos aquele dos contraentes que no se mantm fiel ao contrato no pode, enquanto perdurar a situao, fazer valer quaisquer direitos emergentes de violaes contratuais da contraparte (Ac. do STJ, de 25/03/2004). De acordo com o Ac. do STJ, de 18/11/2004 (vd., no mesmo sentido, o Ac. do STJ, de 11/01/2005), a interpelao admonitria tem que conter trs elementos: a) a intimao para o cumprimento; b) a fixao de um termo peremptrio [razovel] para o cumprimento; c) admonio ou a cominao (declarao admonitria) de que a obrigao se ter por definitivamente no cumprida se no se verificar o cumprimento dentro do prazo. Trata-se, pois, de uma declarao intimidativa.
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Quanto ao No Cumprimento do Contrato-Promessa, ele segue, em princpio, as regras gerais previstas para o No Cumprimento de qualquer contrato, das quais nos poderemos vir a ocupar mais tarde. Onde o Contrato-Promessa tem regras verdadeiramente especficas a propsito do no cumprimento definitivo imputvel a algum dos promitentes.

16. No Cumprimento do Contrato-Promessa Genericamente, pode dizer-se que, quando um dos promitentes no cumpre o contrato-promessa60, o promitente no faltoso pode ter dois tipos de direitos: a) direito resoluo (cessao) do contrato e a receber uma indemnizao da outra parte, fundada nos danos sofridos com o no cumprimento do contrato-promessa; esta indemnizao est relacionada com os conceitos de sinal, clusula penal ou responsabilidade civil contratual geral; b) direito a exigir o cumprimento coactivo do contrato; a chamada execuo especfica, o que compatvel com uma indemnizao moratria (indemnizao pelos danos sofridos com o atraso no cumprimento).

Entre muitos outros, podem ser motivos de no cumprimento por parte do promitente-transmitente: perda do interesse no negcio; venda a outra pessoa; no obteno de um consentimento necessrio para o contrato prometido; falha da aquisio do objecto mediato do contrato-promessa, quando este incidisse sobre coisa alheia; no concretizao da aquisio de uma casa, que passaria a ser a nova residncia do promitente-transmitente; falta do registo do prdio at data limite para a celebrao do contrato prometido (Ac. do STJ, de 12/10/2004); falta do cancelamento da hipoteca, se o promitente-vendedor se comprometera a que o prdio estivesse livre de nus e encargos, na data prevista para a celebrao do contrato prometido (Ac. do STJ, de 7/06/1938 e Ac. do STJ., de 27/01/2005); no apresentao dos documentos necessrios celebrao da escritura definitiva (Ac. do STJ, de 27/01/2005). Entre muitos outros, podem ser motivos de no cumprimento por parte do promitente-transmissrio: no cumprimento de prazo essencial; desistncia do negcio; no obteno do financiamento necessrio. Para acautelar o caso de no conseguir obter o respectivo financiamento, o promitente-comprador pode, no prprio contrato-promessa, fazer depender a celebrao do contrato prometido do dito financiamento; assim, ter direito restituio do sinal prestado, por impossibilidade da prestao, enquanto que, de outra forma, perderia o sinal, por incumprimento.

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Captulo V

Sinal

17. Conceito de Sinal

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SINAL a coisa (dinheiro, coisa fungvel, coisa no fungvel) que um dos contraentes entrega ao outro, no momento da celebrao do contrato ou em momento posterior61. Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestao devida, ou restituda quando a imputao no for possvel. (art. 442, n1 do Cod. Civil). O sinal , no fundo, uma clusula que depende do negcio em que se insere, tanto podendo acompanhar o contrato-promessa como o contrato definitivo62. Importa distinguir os dois sentidos do sinal: a) SINAL CONFIRMATRIO - o sinal uma prova da seriedade do propsito negocial das partes e, ao mesmo tempo, uma garantia do cumprimento desse propsito; b) SINAL PENITENCIAL o sinal antecipao e medida da indemnizao devida por um contraente ao outro, na hiptese de o contrato no vir a ser cumprido; alguma doutrina chama-lhe sinal penal no sentido de fixar a pena ou castigo a aplicar ao contraente faltoso63. A partir de agora, vamos centrar-nos no sinal penitencial, pois o sentido que mais nos interessa.

18. Sinal e Antecipao do Cumprimento Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestao a que fica adstrito, a entrega havida como antecipao total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir coisa entregue o carcter de sinal (art. 440 do Cod. Civil). Portanto, para a generalidade dos contratos, a lei estabelece uma presuno relativa de antecipao de cumprimento64, ou seja, as partes
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O ARL de 18/03/2003 acrescenta que o sinal at pode ser constitudo em momento anterior ao da celebrao do contrato.

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O pagamento de sinal, em si mesmo, no est sujeito a qualquer formalismo especfico (ARL de 18/03/2003). Assim e porque nenhuma disposio legal d s partes o direito de se arrepender, no caso da existncia do sinal, no vejo maneira de se poder concluir que possa este ter o carcter de arras penitenciais, in DELGADO, Abel Do Contrato-Promessa, 3 ed.. Lisboa: Livraria Petrony, 1985, p. 172.
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Presunes so as ilaes que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido (art. 349 do Cod. Civil). Quem tem a seu favor a presuno legal escusa de provar o facto a que ela conduz (art. 350, n1 do Cod. Civil), mas as presunes relativas podem ser ilididas

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que tm o nus de provar que tiveram a inteno de constituir um sinal penitencial65 (a antecipao de cumprimento compatvel com o sinal confirmatrio, mas incompatvel com o sinal penitencial). Resta referir que alguma doutrina entende que esta norma no se aplica ao contrato-promessa66 e pacfico que o art. 442 do Cod. Civil, de que falaremos adiante, no se aplica aos casos de antecipao do cumprimento. J quanto ao contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carcter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a ttulo de antecipao ou princpio de pagamento de preo (art. 441 do Cod. Civil). Assim, para os contratos-promessa de compra e venda, h uma presuno relativa de sinal penitencial67 e, mesmo que o contrato diga esta quantia foi entregue a ttulo de princpio de pagamento, a dita presuno continua a funcionar, pelo que, ao contrrio dos outros contratos, o carcter de sinal no tem que ser expressamente convencionado. A doutrina divide-se sobre se este preceito legal se aplica apenas aos contratos-promessa de compra e venda68 ou tambm aos contratos-promessa que no sejam de compra e venda69.

19. Sinal como Medida da Indemnizao

mediante prova em contrrio (art. 350, n2 do Cod. Civil); h, portanto, uma inverso do nus da prova.
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No constituem sinal as quantias entregues promitente-vendedora pela contraparte que no assumiu a obrigao de comprar o bem prometido vender (ARE, de 28/10/2004). A haver comeo de cumprimento, relativamente ao contrato prometido; portanto, estaria em causa um momento anterior celebrao do contrato, enquanto que o sinal, em regra, constitudo no momento da celebrao do contrato ou em momento posterior. Acresce que o sinal uma prestao de coisa, enquanto que o objecto do contrato-promessa uma prestao de facto jurdico positivo. Neste sentido, ABEL DELGADO (op. cit., p. 174), DIAS MARQUES e ALMEIDA COSTA. Em sentido contrrio, LOPES, Baptista Do Contrato de Compra e Venda, p. 241. No sentido de que o art. 441 do Cod. Civil aplica-se apenas aos contratos-promessa de compra e venda, argumenta-se que no se pode presumir o carcter penitencial do sinal, porque este tem que ser convencionado, expressamente. Vd., neste sentido, ANTUNES VARELA, op. cit.. Pelo contrrio, ABEL DELGADO (op. cit., p. 174) e DIAS MARQUES entendem que o art. 441 do Cod. Civil aplica-se a quaisquer contratos-promessa. Mas j foi reconhecido que a referida norma aplica-se aos contratos-promessa de constituio do direito de habitao (Ac. STJ, de 24/11/1983). Tambm j se reconheceu que a presuno de sinal do art. 441 do CC aplicvel a todos os contratos-promessa que tenham por objecto a celebrao de qualquer contrato oneroso alienatrio do direito de propriedade, designadamente do contrato de trespasse (Ac. do STJ, de 9/10/2003).
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mais rigoroso falar em Promitente-Transmitente e PromitenteTransmissrio, pois, como temos referido vrias vezes, o objecto de um contrato-promessa pode no ser a compra e venda70. No entanto, por razes de simplificao de linguagem, vamos usar as expresses PromitenteVendedor e Promitente-Comprador. Nesta fase, atinente ao sinal como medida da indemnizao, importa distinguir trs cenrios: A)Direitos do Promitente-Vendedor, em caso de incumprimento pelo Promitente-Comprador; B) Direitos do Promitente-Comprador, em caso de incumprimento pelo Promitente-Vendedor e caso no tenha havido tradio da coisa; C) Direitos do Promitente-Comprador, em caso de incumprimento pelo Promitente-Vendedor e caso tenha havido tradio da coisa. A)Direitos do Promitente-Vendedor, em caso de incumprimento pelo Promitente-Comprador Quanto indemnizao, se quem constitui o sinal deixar de cumprir71 a obrigao por causa que lhe seja imputvel, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue (art. 442, n2 do Cod. Civil72). Quanto execuo especfica do contrato-promessa, se algum estiver obrigado a celebrar certo contrato e no cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de conveno em contrrio, obter sentena que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso, sempre que a isso no se oponha a natureza da obrigao assumida (art. 830, n1 do Cod. Civil); mas entende-se haver conveno em contrrio, se existir sinal (art. 830, n2 do Cod. Civil). Pelo exposto, verifica-se que o Promitente-Vendedor tem dois direitos alternativos: 1) direito ao sinal entregue pelo promitente-comprador, ou seja, este perde o sinal a favor daquele, como castigo pelo seu incumprimento; assim, se o promitente-comprador entregou 10.000 euros ao promitente-vendedor, a ttulo de sinal, e no cumpre o contrato-promessa, o promitente-vendedor tem direito a ficar com esses 10.000 euros; na ausncia de estipulao em
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O art. 442 do Cod. Civil tambm se aplica aos casos de promessa unilateral, excepto se esta resultar de reduo de um contrato parcialmente nulo; mas ser, sempre, necessrio atender ao critrio da vontade hipottica das partes.
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Pressupe-se o incumprimento definitivo, no bastando a simples mora (ARG, de 31/03/2004).

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Entendemos que esta norma, bem como o art. 442, n3 do Cod. Civil, no se pode aplicar apenas aos casos do art. 410, n3 do Cod. Civil. Vd., em sentido contrrio, LIMA, Fernando Andrade Pires de et alii, op. cit., pp. 395 e 396.

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contrrio, no h lugar, pelo no cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnizao, nos casos de perda do sinal (art. 442, n4 do Cod. Civil); 2) direito a requerer a execuo especfica do contrato-promessa; sejamos claros, a regra geral a de que, quando se constitui sinal, no h lugar execuo especfica, mas h casos excepcionais em que, mesmo havendo sinal, possvel requerer a execuo especfica: -o direito execuo especfica no pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n3 do artigo 410 (art. 830, n3 do Cod. Civil); -nos casos de contrato-promessa com eficcia real, pela prpria natureza conceptual desta figura, a que j nos referimos, , por princpio, possvel a execuo especfica; -nos casos em que as partes constituem sinal, mas convencionam, expressamente, a possibilidade de requererem a execuo especfica do contrato-promessa; -nos casos em que o sinal meramente confirmatrio. B) Direitos do Promitente-Comprador, em caso de incumprimento pelo promitente-vendedor e caso no tenha havido tradio da coisa Previamente, importa referir que a tradio da coisa significa a transferncia do domnio material sobre ela, ou seja, acontece, por exemplo, quando ao promitente-comprador so entregues as chaves da habitao73 ou lhe dada autorizao para comear a fazer obras no terreno. Quanto indemnizao, se o no cumprimento do contrato for devido ao promitente-vendedor, tem o promitente-comprador a faculdade de exigir o dobro do que prestou (art. 442, n2 do Cod. Civil). Quanto execuo especfica do contrato-promessa, vale tudo quanto dissemos anteriormente. Assim, o Promitente-Comprador tem dois direitos alternativos: 1) direito restituio em dobro do sinal que entregou ao promitentevendedor; deste modo, se o promitente-comprador entregou 10.000 euros, a ttulo de sinal, ao promitente-vendedor e este no cumpre o contrato-promessa, ento, o promitente-vendedor tem que entregar ao promitente-comprador 20.000 euros (restituio de 10.000 euros que so indevidos, uma vez que o contrato prometido no se chegou a realizar e entrega de mais 10.000 euros como castigo pelo incumprimento do contrato-promessa); tambm nos casos de pagamento do dobro do sinal, em princpio, no h lugar a qualquer outra
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Mas no h tradio da coisa, quando apenas um dos cnjuges entrega a chave de coisa comum (Ac. do STJ, de 4/04/2002)

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indemnizao pelo no cumprimento do contrato (art. 442, n4 do Cod. Civil), mas isto no incompatvel com as benfeitorias, com os juros (sobre o pagamento de indemnizao pelo no cumprimento) ou com a possibilidade de as partes convencionarem, expressamente, outras indemnizaes; 2) direito a requerer a execuo especfica do contrato-promessa, nos casos excepcionais em que, mesmo havendo sinal, possvel requerer a execuo especfica: -o direito execuo especfica no pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n3 do artigo 410 (art. 830, n3 do Cod. Civil); -nos casos de contrato-promessa com eficcia real, pela prpria natureza conceptual desta figura, a que j nos referimos, , por princpio, possvel a execuo especfica; -nos casos em que as partes constituem sinal, mas convencionam, expressamente, a possibilidade de requererem a execuo especfica do contrato-promessa; -nos casos em que o sinal meramente confirmatrio. C) Direitos do Promitente-Comprador, em caso de incumprimento pelo promitente-vendedor e caso tenha havido tradio da coisa74 Quanto indemnizao, se o no cumprimento do contrato for devido ao promitente-vendedor, tem o promitente-comprador a faculdade de exigir o dobro do que prestou ou, se houve tradio da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, data do no cumprimento da promessa, com deduo do preo convencionado, devendo ainda ser-lhe restitudo o sinal e a parte do preo que tenha pago (art. 442, n2 do Cod. Civil); o chamado aumento do valor da coisa75. Mantm-se vlidas as consideraes sobre o art. 442, n4 do Cod. Civil. No entanto, se o contraente no faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, pode a outra parte opor-se ao exerccio dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa (art. 442, n3 do Cod. Civil), no sendo possvel essa oposio pelo promitente-vendedor, nas duas situaes do art. 808, n1 do Cod. Civil (nestes dois casos, continua a prevalecer o aumento do valor da coisa):

O aumento do valor da coisa e o alargamento da possibilidade de recurso execuo especfica foram medidas introduzidas pelo DL n 236/80, de 18 de Julho, na sequncia da forte desvalorizao da moeda que estava a acontecer.
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VARELA, Antunes, op. cit., p. 340, considera que a segunda parte do art. 442, n2 do Cod. Civil s se aplica aos casos do art. 410, n3 do Cod. Civil, mas no seguido pela generalidade da doutrina.

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-o promitente-comprador perdeu, objectivamente, o interesse que tinha no contrato prometido; -o promitente-vendedor no cumpriu o prazo que o promitentecomprador lhe fixara na notificao admonitria. Acresce que goza do direito de reteno76 o beneficirio da promessa de transmisso ou constituio de direito real77 que obteve a tradio da coisa a que se refere o contrato prometido78, sobre essa coisa79, pelo crdito resultante do no cumprimento imputvel outra parte (art. 755, n1, f) do Cod. Civil) e apenas at ao momento do pagamento da respectiva indemnizao; este direito de reteno tanto serve de garantia80 ao pagamento
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Tem havido que se refira a uma eventual inconstitucionalidade do direito de reteno, mas, claramente, o direito de reteno no inconstitucional. De qualquer modo, importa referir que estariam em causa os seguintes artigos da C.R.P.: art. 13 Todos os cidados tm a mesma dignidade social e so iguais perante a lei; art. 62, n1 A todos garantido o direito propriedade privada e sua transmisso em vida ou por morte, nos termos da Constituio; art. 165, n1, b) da exclusiva competncia da Assembleia da Repblica legislar sobre [direitos, liberdades e garantias], salvo autorizao ao Governo. Vd., no sentido da constitucionalidade do direito de reteno, o ARE, de 25/11/2004: No h aqui qualquer inconstitucionalidade dos artos. 754, 755, n1, f) e 759, n2 do CC porquanto houve uma manifesta e clara opo do legislador no sentido de contemplar o direito de reteno do promitente-comprador de fraco autnoma com tradio da coisa, na lgica da tutela do consumidor, o que constitui um imperativo constitucional em que o legislador deu primazia aos aspectos sociais, prevalecendo justificadamente os interesses do promitente-comprador no conflito de direitos entre instituies de crdito credoras do promitente-vendedor e aqueles interesses. J referimos que so direitos reais de gozo: propriedade, usufruto, uso e habitao, superfcie, servides prediais e habitao peridica. O terceiro, arrendatrio do prdio e que por contrato-promessa o prometeu comprar e tambm por esse ttulo o est a deter, goza sobre ele do direito de reteno, que prevalece sobre a hipoteca e esta sobre a penhora desse mesmo prdio (Ac. do STJ, de 12/02/2004).
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Tendo havido tradio de fraco de prdio urbano, o promitente-comprador goza do direito da sua reteno, mesmo que o edifcio ainda no esteja submetido ao regime de propriedade horizontal (Ac. do STJ, de 12/03/1996). Recaindo o direito de reteno sobre coisa imvel, o respectivo titular, enquanto no entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecrio, e de ser pago com preferncia aos demais credores do devedor (art. 759, n1 do Cod. Civil) e o direito de reteno prevalece neste caso sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente (art. 759, n 2 do Cod. Civil). Mas, evidente que o imvel, continuando na titularidade do devedor executado, no obstante o direito de reteno do promitente-comprador que sobre ele venha a recair, pode ser penhorado [pelos credores do promitente-vendedor faltoso], in VARELA, Joo de Matos Antunes, op. cit., p. 343. Vd., no mesmo sentido, o ARE, de 22/01/2004, o ARL, de 17/02/2004 e o Ac. do STJ, de 12/02/2004, que refere que por isso, o promitente-comprador, que goza do direito de reteno no pode deduzir embargos de terceiro penhora que atinja o [mesmo] prdio, devendo, antes, reclamar o respectivo crdito no concurso de credores no processo executivo. Alis, no faz a sentena [que reconhea um direito de reteno, sobre uma fraco autnoma, ao promitente-comprador] caso julgado em relao a todos aqueles, juridicamente interessados [v.g.,o titular de hipoteca sobre tal fraco autnoma], que no hajam tido interveno no processo em que tal sentena foi proferida (ARC, de 2/03/2004).
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do dobro do sinal como ao do aumento do valor da coisa e oponvel ao devedor e ao terceiro adquirente da coisa retida81. O direito de reteno um direito real de garantia, mas extingue-se com a venda em execuo82. Quanto execuo especfica do contrato-promessa, vale tudo quanto dissemos anteriormente. Assim, neste terceiro e ltimo cenrio, o Promitente-Comprador tem trs opes possveis: 1) direito restituio do sinal em dobro e direito de reteno; 2) direito ao aumento do valor da coisa (com a ressalva do art. 442, n3, conjugado com o art. 808, n1) e direito de reteno; 3) direito a requerer a execuo especfica do contrato-promessa, nos casos excepcionais em que, mesmo havendo sinal, possvel requerer a execuo especfica: -o direito execuo especfica no pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n3 do artigo 410 (art. 830, n3 do Cod. Civil); -nos casos de contrato-promessa com eficcia real, pela prpria natureza conceptual desta figura, a que j nos referimos, , por princpio, possvel a execuo especfica; -nos casos em que as partes constituem sinal, mas convencionam, expressamente, a possibilidade de requererem a execuo especfica do contrato-promessa; -nos casos em que o sinal meramente confirmatrio.

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Neste sentido: Ac. do STJ, de 27/05/2004; ARE, de 25/11/2004. Neste sentido: o ARE, de 22/01/2004 e o ARL, de 17/02/2004.

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Captulo VI

Clusula Penal

Relativamente clusula penal, importa focar quatro aspectos: a) conceito;

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b) funcionamento; c) reduo equitativa; d) relao com a execuo especfica.

20. Conceito de Clausula Penal O art. 810, n1 do Cod. Civil define a clusula penal como a possibilidade que as partes tm de fixar por acordo o montante da indemnizao exigvel. Assim, em qualquer contrato, incluindo, naturalmente, o ContratoPromessa, as partes podem convencionar, desde logo, qual o montante da indemnizao que cada um dos contraentes ter de pagar ao outro, caso venha a no cumprir o contrato. A prvia fixao da clusula penal dispensa o contraente no faltoso de provar que teve prejuzo e qual o seu montante. Quanto forma, a clusula penal est sujeita s formalidades exigidas para a obrigao principal, e nula se for nula esta obrigao (art. 810, n2 do Cod. Civil). Portanto, como a clusula penal uma clusula acessria, ela est sujeita s formalidades da obrigao principal; dever ser escrita se o ContratoPromessa estiver sujeito ao regime do art. 410, nos. 2 ou 3 do Cod. Civil; pode ser verbal, se houver liberdade de forma para o Contrato-Promessa.

21. Funcionamento da Clusula Penal O art. 811, n1 do Cod. Civil estabelece que o credor no pode exigir, cumulativamente, o cumprimento coercivo da obrigao principal e o pagamento da clusula penal, salvo se esta tiver sido estabelecida para o atraso da prestao; nula qualquer estipulao em contrrio. Deste preceito, retiram-se trs concluses: 1) a clusula penal no cumulativa com a execuo especfica do contrato. Assim, em princpio, o promitente no faltoso ter de optar por uma de duas solues: ou exige o cumprimento coercivo do contrato, se isso lhe for possvel; ou opta pela resoluo do contrato e, nessa altura, poder exigir ao promitente faltoso uma indemnizao pelo incumprimento do outro promitente; o que credor no poder desejar sol na eira e chuva no nabal. 2) a clusula penal pelo incumprimento diferente da clusula penal moratria, sendo esta ltima compatvel com o cumprimento do contrato.

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3) o art. 811, n1 do Cod. Civil uma norma imperativa, ou seja, no pode ser afastada pela vontade das partes (ao contrrio das normas supletivas). O estabelecimento da clusula penal obsta a que o credor exija indemnizao pelo dano excedente, salvo se outra for a conveno das partes (art. 811, n2 do Cod. Civil). H, portanto, uma regra geral de limitao da responsabilidade civil ao montante da clusula penal; assim, se o promitente no faltoso tiver, com o incumprimento da outra parte, um prejuzo de 10.000 euros, mas a clusula penal for de 5.000 euros, em princpio, apenas ter direito a este montante indemnizatrio. No entanto, isto no impede que as partes convencionem um suplemento indemnizatrio para o caso de o dano ser superior clusula penal nem a existncia de juros sobre o pagamento da clusula penal. Mas o credor no pode em caso algum exigir uma indemnizao que exceda o valor do prejuzo resultante do incumprimento da obrigao principal (art. 811, n3 do Cod. Civil), ou seja, o montante do dano pode ser superior ao da clusula penal, mas no pode ser inferior (limite do dano real).

22. Reduo Equitativa da Clusula Penal A clusula penal pode ser reduzida pelo tribunal83, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente; nula qualquer estipulao em contrrio (art. 812, n1 do Cod. Civil). Esta norma imperativa um corolrio do que vimos, anteriormente, isto , o tribunal pode reduzir a clusula penal ao valor do dano real.

23. Relao da Clusula Penal com a Execuo especfica A regra geral a de que, tal como com o sinal, a fixao de uma clusula penal afasta a possibilidade de o promitente no faltoso requerer a execuo especfica do contrato-promessa (art. 830, n2 do Cod. Civil). H, no entanto, trs casos excepcionais em que, mesmo havendo clusula penal, possvel ao promitente no faltoso requerer a execuo especfica do contrato-promessa: -o direito execuo especfica no pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n3 do artigo 410 (art. 830, n3 do Cod. Civil); -casos de contrato-promessa com eficcia real, pela prpria natureza conceptual desta figura, a que j nos referimos;
O valor excessivo da clusula penal uma excepo peremptria, que deve ser invocada e provada pelo devedor (ARL, de 6/03/2003).
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-casos em que as partes fixam clusula penal, mas convencionam, expressamente, a possibilidade de requererem a execuo especfica do contrato-promessa.

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Captulo VII

Execuo Especfica

24. Conceito de Execuo Especfica

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Como j vimos, quando um dos promitentes incumpre o contratopromessa, o promitente no faltoso tem, teoricamente, duas opes possveis: a) ou j no tem interesse no cumprimento do contrato-promessa e opta pela sua resoluo, exigindo ao promitente faltoso uma indemnizao pelo incumprimento do mesmo (foi o que vimos, a propsito do sinal e da clusula penal); b) ou continua interessado no cumprimento do contrato-promessa e exige ao promitente faltoso esse mesmo cumprimento84; aqui que entronca a figura da execuo especfica, de que nos vamos ocupar doravante. O conceito de Execuo Especfica consta do art. 830, n1 do Cod. Civil: se algum se tiver obrigado a celebrar certo contrato e no cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de conveno em contrrio, obter sentena que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso, sempre que a isso no se oponha a natureza da obrigao assumida. Assim, o que que acontece quando o contrato-promessa cumprido? A e B comeam por celebrar um contrato-promessa de compra e venda, no qual A promete comprar e B promete vender; mais tarde, celebram o contrato (prometido) de compra e venda, no qual A declara que compra e B declara que vende. E o que que acontece com a execuo especfica do contratopromessa? A e B comeam por celebrar um contrato-promessa de compra e venda, no qual A promete comprar e B promete vender; mais tarde, A continua a querer comprar, mas B j no quer vender. Ora, o promitente no faltoso vai requerer ao Tribunal que, no contrato prometido, supra a falta de declarao negocial do promitente-vendedor e o obrigue a cumprir o contrato-promessa, ou seja, vai obrig-lo a vender, nos termos previstos no contrato-promessa85. Importa salientar mais quatro aspectos, a propsito do conceito de execuo especfica: - a execuo especfica aplica-se, exclusivamente, aos casos de falta de cumprimento; como bvio, e ao contrrio da indemnizao, a execuo especfica no se aplica aos casos de mora;

O facto de, em aco anterior, ter sido alegada a resoluo do contrato-promessa no impede a eventual procedncia de uma aco de execuo especfica do mesmo contrato-promessa, de acordo com o Ac. do STJ, de 10/02/2004. No caso em que ao obrigado seja lcito invocar a excepo de no cumprimento [contratos bilaterais], a aco improcede se o requerente [da execuo especfica] no consignar em depsito a sua prestao no prazo que lhe for fixado pelo tribunal (art. 830, n5 do Cod. Civil). Esta consignao em depsito deve ser feita imediatamente antes da prolao da sentena, mediante despacho judicial a fixar prazo para tal depsito (Ac. do STJ, de 8/07/2003).
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- na execuo especfica, h uma reconstituio natural do contrato, porque o contraente obteve a satisfao do seu interesse, tal e qual como o formulou no contrato-promessa; - nestes casos, a sentena funciona como um ttulo translativo da propriedade; - quando estiver em causa contrato oneroso de transmisso/constituio de direito real sobre edifcio/fraco autnoma e sobre este objecto incida hipoteca, aplica-se o art. 830, n4 do Cod. Civil86.

25. mbito de Aplicao da Execuo Especfica O art. 830, n1 do Cod. Civil estabelece a execuo especifica do contrato-promessa como regra geral, ou seja, em princpio, o promitente no faltoso tem o direito de requerer ao Tribunal que emita sentena que vai produzir os efeitos da declarao negocial do promitente faltoso. Como j se disse, este direito alternativo indemnizao pelo incumprimento. H, no entanto, cinco casos excepcionais em que no possvel requerer a execuo especfica do contrato-promessa, ficando o promitente no faltoso limitado ao direito indemnizao: 1) as partes convencionam, expressamente, no contrato-promessa, que no ser possvel requerer a execuo especfica do mesmo (art. 830, n1 do Cod. Civil). Continua, todavia, a ser possvel o recurso execuo especfica em dois casos: contratos-promessa com eficcia real87 (pela prpria natureza

Estabelece o art. 830, n4 do Cod. Civil: Tratando-se de promessa relativa celebrao de contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, em que caiba ao adquirente, nos termos do artigo 721, a faculdade de expurgar hipoteca a que o mesmo se encontre sujeito, pode aquele, caso a extino de tal garantia no preceda a mencionada transmisso ou constituio, ou no coincida com esta, requerer, para efeito da expurgao, que a sentena [proferida no mbito do processo de execuo especfica] condene tambm o promitente-faltoso a entregar-lhe o montante do dbito garantido, ou o valor nele correspondente fraco do edifcio ou do direito objecto do contrato, e dos juros respectivos, vencidos e vincendos, at pagamento integral. A hipoteca [ um direito real de garantia que] confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imveis, ou equiparadas [automveis, navios, aeronaves], pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferncia sobre os demais credores que no gozem de privilgio especial ou de prioridade de registo (art. 686, n1 do Cod. Civil) e o registo da hipoteca um requisito de validade (art. 687 do Cod. Civil).
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Subscrevemos, integralmente, a opinio expressa in LIMA, Fernando Andrade Pires de; VARELA, Joo de Matos Antunes Cdigo Civil Anotado, vol. II (Artigos 762 a 1250), 3 ed. (rev. e act.). Coimbra: Coimbra Editora, Lda. 1986, p. 110: Inteiramente insustentvel neste ponto a tese sugerida por Menezes Cordeiro (O novo regime do contrato-promessa Comentrio s alteraes aparentemente introduzidas pelo Dec.-Lei n 236/80, de 18 de Julho, ao Cdigo Civil no Bol. Min. Just., 306, pgs. 27 e segs.) de que a nova redaco dos artigos 442 e 830 apenas se aplicaria aos contratos-promessa de celebrao de contratos onerosos com

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conceptual); casos a que se aplica o regime do art. 410, n3 do Cod. Civil (por fora do art. 830, n3 do Cod. Civil88). Convm esclarecer que, nestes dois casos, imperativa a possibilidade de as partes requererem a execuo especfica89, ou seja, no podem renunciar a ela, mas livre o exerccio dessa possibilidade, ou seja, as partes so livres de requererem a execuo especfica do contrato-promessa ou no. 2) a natureza da obrigao assumida ope-se execuo especfica do contrato-promessa (art. 830, n1 do Cod. Civil). Assim, nos contratos-promessa de trabalho90, prestao de servios, empreitada, mandato, sociedade ou doao, que tm uma forte componente pessoal, no possvel requerer a execuo especfica do contrato; o tribunal no pode obrigar ningum a trabalhar ou a prestar determinado servio! Relembre-se que os direitos indisponveis (perfilhao, divrcio, casamento, etc.) nem sequer podem ser objecto do contrato-promessa. 3) as partes convencionam sinal ou clusula penal para o no cumprimento do contrato-promessa, o que afasta a execuo especfica (art. 830, n2 do Cod. Civil). Continua, todavia, a ser possvel o recurso execuo especfica em quatro casos: contratos-promessa com eficcia real (pela prpria natureza conceptual); casos a que se aplica o regime do art. 410, n3 do Cod. Civil
eficcia real, relativos a edifcios existentes ou projectados, continuando a vigorar a primitiva redaco dos textos para todos os casos restantes. Na segunda parte, o art. 830, n3 do Cod. Civil estabelece que a requerimento do faltoso, porm, a sentena que produza os efeitos da sua [do promitente faltoso] declarao negocial pode ordenar a modificao do contrato nos termos do artigo 437, ainda que a alterao das circunstncias seja posterior mora. Mas, em geral e como j referimos, aplica-se ao contrato-promessa o art. 437 do Cod. Civil, a chamada clusula rebus sic stantibus: Se as circunstncias em que as partes fundaram a deciso de contratar tiverem sofrido uma alterao anormal, tem a parte lesada direito resoluo do contrato [com a consequente restituio em singelo], ou modificao dele segundo juzos de equidade, desde que a exigncia das obrigaes por ela assumidas afecte gravemente os princpios da boa f e no esteja coberta pelos riscos prprios do contrato (n 1); Requerida a resoluo, a parte contrria pode opor-se ao pedido, declarando aceitar a modificao do contrato nos termos referidos no nmero anterior (n 2). So, entre outros, exemplos susceptveis de aplicao deste art. 437: correco monetria, alterao do PDM ou expropriao.
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VARELA, Joo de Matos Antunes, op. cit., p. 341, entende que pode haver, aqui, uma violao do princpio da liberdade contratual.

O no cumprimento da promessa de contrato de trabalho d lugar a responsabilidade nos termos gerais (art. 94, n2 do Cod. Trabalho), mas no contrato-promessa de trabalho no possvel o recurso execuo especfica (art. 94, n3 do Cod. Trabalho). Esta soluo, que supletiva, no resulta do facto de se tratar de uma prestao infungvel, porque est em causa uma prestao de facto jurdico; a razo de ser da soluo constante do n3 relaciona-se com a inviabilidade prtica de recorrer a esta modalidade de execuo especfica, in MARTINEZ, Pedro Romano et alii Cdigo do Trabalho Anotado, 4 ed.. Coimbra: Almedina, 2005, pp. 229 e 230.

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(por fora do art. 830, n3 do Cod. Civil); casos em que as partes constituem sinal ou clusula penal, mas convencionam, expressamente, a possibilidade de requererem a execuo especfica do contrato-promessa91; casos em que o sinal meramente confirmatrio. 4) Nos contratos-promessa que tenham por objecto contratos (prometidos) reais (mtuo, comodato, depsito, penhor, etc.), no possvel requerer a execuo especfica, porquanto a perfeio do contrato (prometido) depende da prtica de uma acto material92 que est entregue livre deciso das partes e, portanto, a declarao negocial (que o Tribunal poderia suprir) no chega para a concluso do negcio jurdico. 5) Em geral, no possvel a execuo especfica do contratopromessa, quando impossvel o objecto do contrato93. Assim, se o contrato-promessa tinha por objecto a compra e venda de um prdio que no chegou a ser construdo94 ou de um automvel que, entretanto, se incendiou, impossvel a sua execuo especfica, uma vez que falta muito mais do que a declarao negocial do promitente faltoso, falta o prprio objecto do contrato prometido. Tambm a alienao a terceiro, em princpio, impede a execuo especfica do contrato-promessa, por impossibilidade do objecto do contrato prometido; que, como j referimos, o contrato-promessa produz, em regra, efeitos meramente obrigacionais, ou seja, s vincula as partes que o celebram95. Excepcionalmente, o promitente no faltoso poder reagir contra a alienao a terceiro, se o contrato-promessa tiver eficcia real, nos termos

A expressa subordinao do contrato-promessa ao regime da execuo especfica e a elevada clusula penal para a hiptese de essa execuo se revelar impossvel no alteram o regime do contrato-promessa quanto aos seus efeitos meramente obrigacionais (Ac. do STJ, de 2/03/2004). So os chamados negcios reais quod constitutionem, que exigem a entrega de certa coisa (datio rei), podendo a dita entrega ser real, simblica ou fictcia. Contrapem-se aos negcios consensuais. Diversos so os chamados negcios reais quod effectum, que alm dos efeitos obrigacionais, tambm produzem efeitos reais, como a constituio, modificao ou extino de direitos sobre coisas. Contrapem-se aos negcios obrigacionais e so exemplos os contratos de compra e venda e de doao, porque transmitem o direito de propriedade. So, simultaneamente, negcios reais quod constitutionem e quod effectum: o penhor de coisas e a hipoteca.
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Incidindo o contrato-promessa de partilha sobre herana integrada por prdio urbano de construo clandestina, no regularizada, invivel a execuo especfica que abarque tal prdio (ARL, de 14/12/2004). A falta de licena de utilizao obsta procedncia da aco de execuo especfica do contratopromessa de compra e venda do imvel (Ac. do STJ, de 4/06/2002). No mesmo sentido, Ac. do STJ, de 13/03/2003. Vd., neste sentido, o Ac. n 4/98 do STJ, de 5/11/1998, que ainda esclarece que o registo da aco [de execuo especfica] no confere eficcia real promessa.
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previstos nos art. 413 do Cod. Civil e desde que o direito do terceiro no tenha sido registado antes do contrato-promessa96.

26. Forma da Execuo Especfica Colocam-se duas questes em que a forma pode colidir com a execuo especfica. Primeira Questo: o contrato-promessa de compra e venda de um terreno pode constar de um documento particular (art. 410, n2 do Cod. Civil), mas o contrato prometido de compra e venda desse terreno s vlido se for celebrado por escritura pblica (art. 875 do Cod. Civil); ora, com a execuo especfica, no Tribunal, no chega a haver Escritura Pblica de Compra e Venda, pelo que, aparentemente, poderia haver um vcio formal Resposta: nestes casos, a execuo especfica possvel, pois a Sentena Judicial no tem menos dignidade nem menos fora probatria do que a Escritura Pblica97. Segunda Questo: se o contrato-promessa for nulo, por vcio de forma, continua a ser possvel o recurso execuo especfica? Resposta: nestes casos, no possvel o recurso execuo especfica, pois o contrato-promessa no produz efeitos e, portanto, as partes esto desobrigadas do seu cumprimento98.

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Neste caso, o promitente-comprador deve requerer, cumulativamente, com a execuo especfica, a declarao de nulidade da venda a terceiro (bens alheios), com a consequente entrega da coisa. Vd., neste sentido, o Assento do STJ, de 30/1/1985. VARELA, Joo de Matos Antunes, op. cit., apresenta, fundamentalmente, dois argumentos neste sentido: 1) No apenas o contrato prometido sujeito a escritura pblica que reclama particular ponderao por parte dos contraentes ou especial proteco contra os abusos de que eles podem ser vtimas. Tambm a exige a celebrao dos respectivos contratos-promessa, quer pelo peso da indemnizao que pode acarretar a falta de cumprimento, quer pela presso psicolgica e econmica, porventura decisiva, que a cominao dessa indemnizao pode exercer sobre o nimo dos promitentes quanto realizao do contrato prometido (p. 350). 2) A interveno do magistrado judicial na elaborao da sentena a que se refere o n1 do artigo 830 garante, tanto pelo menos como a participao do notrio na redaco da escritura pblica, a consecuo das finalidades que a exigncia desta visa preencher e que tenham real cabimento na execuo do contrato-promessa (p. 352). Mas a resposta j ser diferente, se estiver em causa a constituio da propriedade horizontal. o que consta do ARP, de 6/12/2004: Para a execuo especfica de um contrato-promessa de uma fraco autnoma de um prdio ainda no constitudo em regime de propriedade horizontal, necessria a constituio prvia desta. O pedido subsidirio condenao dos rus para que constituam propriedade horizontal insusceptvel de procedimento executivo especfico, pelo que improcedente.
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Vd., neste sentido, o Ac. do STJ, de 4/6/2002.

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Captulo VIII

Outros Aspectos

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27. Responsabilidade Civil Contratual (Geral) O que que acontece se no for cumprido um contrato-promessa em que as partes, expressamente, renunciam execuo especfica e no prevem qualquer indemnizao, a ttulo de sinal ou de clusula penal? Nesta situao, o promitente no faltoso no pode exigir o sinal como medida da indemnizao (art. 442 do Cod. Civil), uma vez que no o constituiu nem pode fazer funcionar a presuno do art. 441 do Cod. Civil; no pode exigir o montante da clusula penal (art. 810, n1 do Cod. Civil), pois ela no fora prevista; e no pode requerer a execuo especfica do contrato-promessa, porque h conveno em contrrio (art. 830, n1 do Cod. Civil). Assim, o promitente no faltoso tem direito a ser indemnizado, a ttulo de responsabilidade civil contratual (nos termos gerais), pelo promitente faltoso. De acordo com o art. 798 do Cod. Civil, o devedor que falta [promitente faltoso] culposamente ao cumprimento da obrigao [cumprimento do contrato-promessa] torna-se responsvel pelo prejuzo que causa ao credor [promitente no faltoso]. Assim, o promitente faltoso ter de indemnizar o promitente no faltoso, desde que se verifiquem, cumulativamente, os pressupostos gerais da responsabilidade civil, previstos no art. 483, n1 do Cod. Civil (ex vi art. 798): 1) Facto Voluntrio; 2) Nexo de Imputao do Facto ao Lesante, ou seja, imputabilidade e culpa; 3) Ilicitude; 4) Dano; 5) Nexo de Causalidade Adequada. No entanto, a responsabilidade civil contratual comporta especificidades face responsabilidade civil extracontratual: duas

- a primeira especificidade tem a ver com a culpa; esta apreciada nos termos aplicveis responsabilidade civil [extracontratual] (art. 799, n2 do Cod. Civil), ou seja, pela diligncia de um bom pai de famlia, em face das circunstncias de cada caso (art. 487, n2 do Cod. Civil), MAS h uma presuno legal de culpa do devedor/promitente faltoso (art. 799, n1 do Cod. Civil), ou seja, h uma inverso do nus da prova, uma vez que, em geral, ao lesado que incumbe provar a culpa do autor da leso (art. 487, n1 do Cod. Civil);

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- a segunda especificidade tem a ver com responsabilidade civil do devedor (promitente faltoso) pelos actos dos representantes legais e auxiliares (art. 800, n1 do Cod. Civil); um caso de responsabilidade civil contratual objectiva. E o que que acontece, se o no cumprimento do contrato-promessa for imputvel a ambos os contraentes?99 Neste caso, aplicam-se as regras gerais, sobre a obrigao de indemnizao, quando haja concorrncia de culpas100. Assim, quando um facto culposo101 do lesado tiver concorrido para a produo ou agravamento dos danos, cabe ao tribunal determinar, com base na gravidade das culpas de ambas as partes e nas consequncias que delas resultaram, se a indemnizao deve ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluda102 (art. 570, n1 do Cod. Civil).

28. Prazo Qual o prazo em que o promitente no faltoso pode exercer os seus direitos (execuo especfica, sinal, clusula penal, responsabilidade civil contratual)? O prazo ordinrio de prescrio de vinte anos (Art. 309 do Cod. Civil). , portanto, de 20 anos o prazo para o promitente no faltoso fazer valer os seus direitos pelo incumprimento da outra parte.

29. Posse

99

Por hiptese, o promitente-vendedor j no quer vender (porque h quem lhe oferea mais dinheiro) e, ao mesmo tempo, o promitente-comprador j no quer comprar (porque no realizou o dinheiro necessrio).

DELGADO, Abel, op. cit., p. 331. O Ac. do STJ, de 11/01/2005 vai mais longe, referindo que o no cumprimento de um contratopromessa bilateralmente imputvel a ambas as partes promitentes deve ser resolvido pela compensao de iguais culpas concorrentes, devendo ser excluda qualquer indemnizao, e o accipiens restituir o sinal em singelo, por no se ver a que ttulo possa ret-lo legitimamente (cfr. art. 570, n1, do CC). Ao facto culposo do lesado equiparado o facto culposo dos seus representantes legais e das pessoas de quem ele se tenha utilizado (art. 571 do Cod. Civil). quele que alega a culpa do lesado incumbe a prova da sua verificao; mas o tribunal conhecer dela, ainda que no seja alegada (art. 572 do Cod. Civil).
102 101

100

Vd., no sentido da restituio em singelo, o Ac. do STJ, de 6/10/1970.

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A posse o poder que se manifesta quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real (art. 1251 do Cod. Civil). Entende-se que esta norma, bem como o art. 1253 do Cod. Civil103, consagram a concepo de posse de Savigny. Este jurista alemo, de ascendncia francesa, defendia a chamada concepo subjectiva104, ou seja, a existncia de posse depende da verificao de dois requisitos cumulativos: o corpus (elemento material) consiste na prtica de actos materiais sobre a coisa (guardar, conservar, ocupar, transportar, etc.), ou, pelo menos, num certo domnio virtual, poder de facto, sobre ela; o animus possidendi (elemento psicolgico) corresponde inteno que o possuidor deve ter de se comportar como verdadeiro titular do direito real correspondente aos actos materiais praticados sobre a coisa. A posse um direito real provisrio, na medida em que a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo105, faculta ao possuidor, salvo disposio em contrrio, a aquisio do direito106 a cujo exerccio corresponde a sua actuao: o que se chama usucapio (art. 1287 do Cod. Civil). Isto dito, fcil de concluir que o promitente-adquirente poder ser possuidor, se, cumulativamente: a) tiver havido tradio da coisa ( o chamado corpus) e b) o promitente-adquirente tiver a inteno de se comportar como titular do direito real de gozo que objecto do contrato-promessa ( o chamado animus), podendo vir a adquirir, definitivamente, este direito, por usucapio.

103

Sob a epgrafe de simples deteno, preceitua o art. 1253 do Cod. Civil que so havidos como detentores ou possuidores precrios: a) os que exercem o poder de facto sem inteno de agir como beneficirios do direito; b) os que simplesmente se aproveitam da tolerncia do titular do direito; c) os representantes ou mandatrios do possuidor e, de um modo geral, todos os que possuem em nome de outrem. Portanto, se os que s tm corpus so meros detentores, ento, os verdadeiros possuidores tm corpus e animus.
104

J Ihering, outro jurista alemo, defendia a chamada concepo objectiva de posse, ou seja, basta que haja corpus, sendo irrelevante o animus.
105

Os prazos de usucapio esto previstos nos artos. 1293 a 1301, todos do Cod. Civil.

106

So susceptveis de aquisio por usucapio os seguintes direitos: propriedade (art. 1316 do Cod. Civil); usufruto (art. 1440); superfcie (art. 1528); servides prediais (art. 1547, n1).

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Mas perante o circunstancialismo concreto que incumbe (principalmente jurisprudncia107) esclarecer se o contrato-promessa pode configurar uma situao de posse, ou no.

30. Benfeitorias e Frutos Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa (art. 216, n1 do Cod. Civil). A questo coloca-se, essencialmente, quando incumprido um contrato-promessa em que tinha havido tradio da coisa, a favor do promitente-transmissrio108. As benfeitorias so necessrias, teis ou volupturias (art. 216, n2 do Cod. Civil)109. Quanto s benfeitorias necessrias e teis, o legislador distingue duas hipteses: a) tanto o possuidor de boa f como o de m f tm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessrias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias teis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela (art. 1273, n1 do Cod. Civil); b)quando, para evitar o detrimento da coisa, no haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfar o titular do direito ao possuidor o valor

Exemplos da existncia de posse: A tradio da coisa, em consequncia de contrato-promessa de compra e venda, mesmo unilateral, confere a posse quando circunstncias especiais a revelem, como o caso de a coisa ser entregue ao promitente-comprador como se fosse sua e neste estado de esprito ele pratica diversos actos materiais correspondentes ao exerccio do direito de propriedade. A posse de boa f, subsistindo por mais de 15 anos, confere a aquisio da coisa por usucapio, nos termos do art. 1296 do Cod. Civil, ao promitente-comprador (Ac. do STJ, de 8/05/2003); O promitente-comprador que h cerca de 30 anos, pagou a quase totalidade e passou a fruir a fraco objecto do contrato-promessa, pagando as despesas de condomnio e as contribuies, deve considerar-se um verdadeiro possuidor, podendo invocar a usucapio (ARL, de 22/02/2005). Exemplos da inexistncia de posse: No pode dar-se a usucapio a favor do promitente-comprador que no adquira a posse pela tradio material da coisa, seja pelo pagamento de totalidade do preo ou de inteno, comum aos contraentes, de procederem transmisso definitiva da coisa (Ac. do STJ, de 27/05/2004); No h tradio da posse para o promirente-comprador se o promitente-vendedor no o nico possuidor do prdio, tornando invlido o contrato-promessa (Ac. do STJ, de 12/10/2004).
108

107

So benfeitorias os melhoramentos feitos, num imvel, por um promitente-comprador desse imvel, com tradio, desde que o promitente-comprador tenha nimo de possuidor (Ac. do STJ, de 12/10/2004). So benfeitorias necessrias as que tm por fim evitar a perda, destruio ou deteriorao da coisa [ex.: reparao de um telhado]; teis as que, no sendo indispensveis para a sua conservao, lhe aumentam, todavia, o valor [ex.: pintura de uma casa]; volupturias as que, no sendo indispensveis para a sua conservao nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante [ex.: construo de uma piscina] (art. 216, n3 do Cod. Civil).
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delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa (art. 1273, n2 do Cod. Civil)110. Tambm quanto s benfeitorias volupturias, h duas solues possveis: a) o possuidor de boa f111 tem direito a levantar as benfeitorias volupturias, no se dando detrimento da coisa; no caso contrrio, no pode levant-las nem haver o valor delas (art. 1275, n1 do Cod. Civil); b) o possuidor de m f112 perde, em qualquer caso, as benfeitorias volupturias que haja feito (art. 1275, n2 do Cod. Civil). O conceito de fruto de uma coisa corresponde a tudo o que ela produz periodicamente, sem prejuzo da sua substncia (art. 212, n1 do Cod. Civil), podendo os frutos ser naturais ou civis. Dizem-se naturais [os frutos] que provm directamente da coisa, e [frutos] civis as rendas ou interesses que a coisa produz em consequncia de uma relao jurdica (art. 212, n2 do Cod. Civil). O regime jurdico dos efeitos da posse, relativamente aos frutos, vem previsto nos artos. 1270 a 1272 do Cod. Civil113.

31. Tribunal Competente Qual o tribunal competente para propor as aces judiciais respeitantes ao contrato-promessa? Importa distinguir duas situaes, nesta matria: -quando o contrato-promessa incidir sobre bens imveis, as respectivas aces judiciais devem ser propostas no tribunal da situao dos bens (art. 73, n1 do Cod. Proc. Civil);

110

A obrigao de indemnizao por benfeitorias susceptvel de compensao com a responsabilidade do possuidor por deterioraes (art. 1274 do Cod. Civil).
111

A posse diz-se de boa f, quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem (art. 1260, n1 do Cod. Civil). A posse titulada presume-se de boa f, e a no titulada, de m f (art. 1260, n2 do Cod. Civil); a posse adquirida por violncia sempre considerada de m f, mesmo quando seja titulada (art. 1260, n3 do Cod. Civil). O art. 1270 do Cod. Civil cuida dos frutos na posse de boa f, o art. 1271 do Cod. Civil dos frutos na posse de m f, e o art. 1272 do Cod. Civil dos encargos com a coisa. O promitente-comprador que tenha de imediato entrado na posse do prdio objecto do contratopromessa de compra e venda declarado nulo, no obrigado a restituir o valor correspondente ao uso do prdio, se o possuiu de boa f e enquanto essa boa f no cessou (Ac. do STJ, de 9/05/2002).
113 112

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-quando o contrato-promessa incidir sobre bens mveis, as respectivas aces judiciais devem ser propostas, escolha do credor, no tribunal do lugar em que a obrigao devia ser cumprida ou tribunal do domiclio do ru (art. 74, n1 do Cod. Proc. Civil), embora esta regra supletiva possa ser afastada por conveno expressa das partes (art. 100, n1 do Cod. Proc. Civil).

32. Obrigaes Fiscais O art. 2 do Cdigo do Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis estabelece que esto sujeitas ao pagamento deste imposto, entre outras, as seguintes operaes: a) contrato-promessa com possibilidade de cesso da posio contratual114, sendo o imposto devido pelo primitivo promitente adquirente e por cada um dos sucessivos promitentes adquirentes (art, 4); b) promessa de aquisio e alienao com tradio da coisa, sendo o imposto devido pelo adquirente (art. 4); c) procurao irrevogvel, sendo o imposto devido pelo procurador (art. 4). No entanto, est isenta do pagamento de IMT a aquisio de prdio urbano, ou de fraco autnoma, destinado exclusivamente a habitao (mas no necessria a habitao prpria e permanente), desde que o valor que serviria de base liquidao no exceda os 80.000 euros. A iseno de reconhecimento automtico, mediante requerimento a apresentar pelo interessado, antes da celebrao do contrato e da liquidao do respectivo imposto.

Na cedncia de posio contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente adquirente num contrato-promessa de aquisio e alienao, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente alienante e o terceiro, o imposto devido pelo promitente adquirente originrio. Neste caso, a tributao pressupe a celebrao do contrato definitivo entre o primitivo promitente alienante e o terceiro cessionrio, devendo o imposto ser pago no prazo de 30 dias. A tributao ficar excluda caso o contraente originrio declare no prazo de 30 dias a contar da cesso ou do ajuste que no houve lugar ao pagamento ou recebimento de qualquer quantia, para alm da que constava como sinal ou princpio de pagamento no contrato-promessa, demonstrando-o atravs de documentos idneos ou concedendo autorizao administrao fiscal para aceder sua informao bancria, in MAIA, Daniela; SOUSA, Miguel Peixoto de; BARREIRA, Rute Os Novos Impostos Sobre o Patrimnio Guia Prtico. PORTO: Vida Econmica, 2004, p. 48.

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PARTE III

CASOS PRTICOS SOBRE CONTRATO-PROMESSA

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1 CASO PRTICO Em 1987, A, como promitente-vendedor, e B, como promitentecomprador, celebraram um contrato-promessa de compra e venda, assinado pelos dois, que tinha por objecto uma vivenda sita em Albufeira e onde se definia que o tribunal competente para qualquer litgio seria o da Figueira da Foz. B entregou 500.000 euros a A, como princpio de pagamento, ficando de entregar os restantes 500.000 euros no acto da Escritura. B entrou, imediatamente, na posse do imvel, tendo realizado obras urgentes, no valor de 100.000 euros, e obras de melhoramento no valor de 300.000 euros. Na data aprazada, A recusou-se a celebrar o contrato prometido. Quid iuris?115

TPICOS DE SOLUO: -Qual o conceito de contrato-promessa? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -O que o princpio da equiparao? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -Qual o regime de forma aplicvel e a respectiva sano? (art. 410, n3 do Cod. Civil) -Qual o tribunal competente? (art. 73, n1 do C.P.C.) -Quem o promitente faltoso? A -Quais so os direitos de B? Dobro do Sinal e Dto. Reteno e Benfeitorias Necessrias e teis ou Aumento do Valor da Coisa e Dto. Reteno e Benfeitorias Necessrias e teis ou Execuo Especfica e Benfeitorias Necessrias e teis -Qual o prazo para B exercer os seus direitos? (art. 309 do Cod. Civil)

115

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2 CASO PRTICO Em Outubro de 2002, A, como promitente-vendedor, e B, como promitente-comprador, celebraram, verbalmente, um contrato-promessa de compra e venda, que tinha por objecto uma jia. O preo da jia era de 2.500 euros, tendo B pago, imediatamente, 500 euros. O contrato prometido deveria realizar-se at Dezembro de 2002, mas em Novembro de 2002, A vendeu a dita jia a C por 3.500 euros. Quid iuris?116

TPICOS DE SOLUO: -Qual o conceito de contrato-promessa? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -O que o princpio da equiparao? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -Qual o regime de forma aplicvel? (art. 219 do Cod. Civil) -Quem o promitente faltoso? A -Quais so os direitos de B sobre A? Dobro do Sinal (presume-se que no houve tradio da coisa); no possvel a execuo especfica -Quais so os direitos de B sobre C? Nenhuns (art. 413, n1 do Cod. Civil, a contrario) -Qual o prazo para B exercer os seus direitos? (art. 309 do Cod. Civil)

116

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3 CASO PRTICO A (promitente-vendedor) e B (promitente-comprador) celebraram um contrato-promessa de compra e venda, que tinha por objecto um apartamento. O preo seria de 250.000 euros, tendo B pago, imediatamente, 125.000 euros. No dia marcado para a escritura pblica, A no compareceu. Dois dias depois dessa data, A escreveu uma carta a B. Nela, A dizia que considerava o contrato-promessa nulo e de nenhum efeito, uma vez que no continha o reconhecimento das assinaturas e devolvia um cheque de 125.000 euros. Quid iuris?117

117

TPICOS DE SOLUO: -Qual o conceito de contrato-promessa? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -O que o princpio da equiparao? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -Qual o regime de forma aplicvel? (art. 410, n3 do Cod. Civil) -Qual a sano para a inobservncia da forma legal? Invalidade Mista -Regime e efeitos da nulidade? (artigos 286 e 289 do Cod. Civil) -Quem o promitente faltoso? A -Quais so os direitos de B sobre A? Dobro do Sinal ou Execuo Especfica (presume-se que no houve tradio da coisa) -Qual o prazo para B exercer os seus direitos? (art. 309 do Cod. Civil)

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4 CASO PRTICO A (promitente-vendedor) e B (promitente-comprador) celebraram um contrato-promessa de compra e venda que tinha por objecto uma moradia. A casado com C e a moradia um bem comum do casal. B pagou, imediatamente, 125.000 euros, ficando de pagar os outros 125.000 euros no dia da escritura pblica. A escritura nunca chegou a realizar-se, porque C, que no chegara a ser consultado, recusou-se a celebrar o contrato prometido. B fez reparaes nas portadas da moradia, que importaram em 2.500 euros, mas nunca chegou a habit-la. Quid iuris?118

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TPICOS DE SOLUO: - Qual o conceito de contrato-promessa? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -O que o princpio da equiparao? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -Validade substancial do Contrato Promessa? Sim (excepo ao princpio da equiparao) -Qual o regime de forma aplicvel? (art. 410, n3 do Cod. Civil) -Validade do contrato prometido? No (art. 1682-A, n1, a) do Cod. Civil) -Quem o promitente faltoso? A -Quais so os direitos de B sobre A? Dobro do Sinal e Benfeitorias Necessrias; no possvel a execuo especfica -Quais os direitos de B sobre C? Nenhuns (C no contraente) -Qual o prazo para B exercer os seus direitos? (art. 309 do Cod. Civil)

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5 CASO PRTICO A (promitente-vendedor) e B (promitente-comprador) celebraram um contrato-promessa de compra e venda que tinha por objecto um automvel de coleco, pelo preo de 50.000 euros. Convencionaram, expressamente, uma clusula penal, para o caso de incumprimento. B entrou, imediatamente, na posse do veculo e efectuou reparaes indispensveis no valor de 5.000 euros. A faltou ao prometido e vendeu o automvel a C por 100.000 euros. Quid iuris?119

119

TPICOS DE SOLUO: - Qual o conceito de contrato-promessa? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -O que o princpio da equiparao? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -Qual o regime de forma aplicvel? (art. 219 do Cod. Civil) -Quem o promitente faltoso? A -Quais so os direitos de B sobre A? Clusula Penal e Benfeitorias ou Execuo Especfica (se houver eficcia real) e Benfeitorias -Quais os direitos de B sobre C? Depende de haver, ou no, eficcia real (art. 413 do Cod. Civil) -Qual o prazo para B exercer os seus direitos? (art. 309 do Cod. Civil)

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6 CASO PRTICO A (promitente-vendedor) e B (promitente-comprador) celebraram um contrato-promessa de compra e venda que tinha por objecto um terreno, destinado construo, que propriedade de C. Para garantir a sua seriedade negocial, B entregou a A 10.000 euros, ficando de entregar os outros 90.000, aquando da realizao do contrato prometido. Como C no aceitou vender-lhe o prdio, A no pde celebrar a escritura pblica de compra e venda com B. Quid iuris?120

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TPICOS DE SOLUO: - Qual o conceito de contrato-promessa? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -O que o princpio da equiparao? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -Validade substancial do Contrato Promessa? Sim (excepo ao princpio da equiparao) -Qual o regime de forma aplicvel? (art. 410, n2 do Cod. Civil) -Validade do contrato prometido? No (art. 892 do Cod. Civil) -Quem o promitente faltoso? A -Quais so os direitos de B sobre A? Dobro do Sinal; no possvel a execuo especfica -Quais os direitos de B sobre C? Nenhuns (C no contraente) -Qual o prazo para B exercer os seus direitos? (art. 309 do Cod. Civil)

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7 CASO PRTICO A (promitente-doador) e B (promitente-donatrio) celebraram um contrato-promessa de doao que tinha por objecto um apartamento. Antes da escritura definitiva, um terramoto destruiu o apartamento. Quid iuris?121

TPICOS DE SOLUO: - Qual o conceito de contrato-promessa? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -O que o princpio da equiparao? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -Classificao deste contrato-promessa? Promessa unilateral (art. 411 do Cod. Civil) -Qual o regime de forma aplicvel? (art. 410, n2 do Cod. Civil) -Quem o promitente faltoso? A -Quais so os direitos de B sobre A? Extino da obrigao

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8 CASO PRTICO A (promitente-locador) e B (promitente-locatrio) celebraram um contrato-promessa de arrendamento que tinha por objecto uma vivenda. No convencionaram sinal nem clusula penal e renunciaram, expressamente, execuo especfica. Entretanto, A j no est interessado em dar a vivenda de arrendamento. Quid iuris?122

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TPICOS DE SOLUO: - Qual o conceito de contrato-promessa? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -O que o princpio da equiparao? (art. 410, n1 do Cod. Civil) -Qual o regime de forma aplicvel? (art. 410, n2 do Cod. Civil) -Quem o promitente faltoso? A -Quais so os direitos de B sobre A? Responsabilidade Civil Contratual, em geral; no possvel a execuo especfica -Qual o prazo para B exercer os seus direitos? (art. 309 do Cod. Civil)

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ANEXOS

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ANEXO I LEGISLAO

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CDIGO CIVIL CONTRATO-PROMESSA (Livro II, Ttulo I, Captulo II, Seco I, Subseco II) ARTIGO 410 (Regime aplicvel) 1 - conveno pela qual algum se obriga a celebrar certo contrato so aplicveis as disposies legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas forma e as que, por sua razo de ser, no se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. 2 - Porm, a promessa respeitante celebrao de contrato para o qual a lei exija documento, quer autntico, quer particular, s vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral. 3 - No caso de promessa relativa celebrao de contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, j construdo, em construo ou a construir, o documento referido no nmero anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificao, pelo notrio, da existncia da licena respectiva de utilizao ou de construo; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito s pode invocar a omisso destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte. (Redaco do Dec.-Lei 379/86, de 11-11) ARTIGO 411 (Promessa unilateral) Se o contrato-promessa vincular apenas uma das partes e no se fixar o prazo dentro do qual o vnculo eficaz, pode o tribunal, a requerimento do promitente, fixar outra parte um prazo para o exerccio do direito, findo o qual este caducar. ARTIGO 412 (Transmisso dos direitos e obrigaes das partes) 1 - Os direitos e obrigaes resultantes do contrato-promessa, que no sejam exclusivamente pessoais, transmitem-se aos sucessores das partes. 2 - A transmisso por acto entre vivos est sujeita s regras gerais.

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(Redaco do Dec.-Lei 379/86, de 11-11) ARTIGO 413 (Eficcia real da promessa) 1 - promessa de transmisso ou constituio de direitos reais sobre bens imveis, ou mveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficcia real, mediante declarao expressa e inscrio no registo. 2 - Deve constar de escritura pblica a promessa a que as partes atribuam eficcia real; porm, quando a lei no exija essa forma para o contrato prometido, bastante documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-promessa unilateral ou bilateral. (Redaco do Dec.-Lei 379/86, de 11-11)

ANTECIPAO DO CUMPRIMENTO. SINAL (Livro II, Ttulo I, Captulo II, Seco I, Subseco VIII) ARTIGO 440 (Antecipao do cumprimento) Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestao a que fica adstrito, a entrega havida como antecipao total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir coisa entregue o carcter de sinal. ARTIGO 441 (Contrato-promessa de compra e venda) No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carcter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitentevendedor, ainda que a ttulo de antecipao ou princpio de pagamento do preo. ARTIGO 442 (Sinal) 1 - Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestao devida, ou restituda quando a imputao no for possvel.

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2 - Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigao por causa que lhe seja imputvel, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o no cumprimento do contrato for devido a este ltimo, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradio da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, data do no cumprimento da promessa, com deduo do preo convencionado, devendo ainda ser-lhe restitudo o sinal e a parte do preo que tenha pago. 3 - Em qualquer dos casos previstos no nmero anterior, o contraente no faltoso pode, em alternativa, requerer a execuo especfica do contrato, nos termos do artigo 830; se o contraente no faltoso optar pelo aumento do valor da coisa ou do direito, como se estabelece no nmero anterior, pode a outra parte opor-se ao exerccio dessa faculdade, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo o disposto no artigo 808. 4 - Na ausncia de estipulao em contrrio, no h lugar, pelo no cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnizao, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito data do no cumprimento. (Redaco do Dec.-Lei n 379/86, de 11-11)

EXECUO ESPECFICA (Livro II, Ttulo I, Captulo VII, Seco III, Subseco II) ARTIGO 830 (Contrato-promessa) 1 - Se algum se tiver obrigado a celebrar certo contrato e no cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de conveno em contrrio, obter sentena que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso, sempre que a isso no se oponha a natureza da obrigao assumida. 2 - Entende-se haver conveno em contrrio, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de no cumprimento da promessa. 3 - O direito execuo especfica no pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o n 3 do artigo 410; a requerimento do faltoso, porm, a sentena que produza os efeitos da sua declarao negocial pode ordenar a modificao do contrato nos termos do artigo 437, ainda que a alterao das circunstncias seja posterior mora. 4 - Tratando-se de promessa relativa celebrao de contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, em que caiba ao adquirente, nos termos do artigo 721, a faculdade de expurgar hipoteca a que o mesmo se encontre sujeito, pode

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aquele, caso a extino de tal garantia no preceda a mencionada transmisso ou constituio, ou no coincida com esta, requerer, para efeito da expurgao, que a sentena referida no n 1 condene tambm o promitente faltoso a entregar-lhe o montante do dbito garantido, ou o valor nele correspondente fraco do edifcio ou do direito objecto do contrato e dos juros respectivos, vencidos e vincendos, at pagamento integral. 5 - No caso de contrato em que ao obrigado seja lcito invocar a excepo de no cumprimento, a aco improcede, se o requerente no consignar em depsito a sua prestao no prazo que lhe for fixado pelo tribunal. (Redaco do Dec.-Lei 379/86, de 11-11)

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ANEXO II JURISPRUDNCIA123

A maior parte da jurisprudncia transcrita tambm referida no texto, a propsito da respectiva matria. Em termos de sistematizao, vm transcritos, primeiro, os Acrdos do STJ e, s depois, os dos Tribunais da Relao, estando estes ordenados por ordem alfabtica (ARC, ARE, ARG, ARL, ARP). A propsito de cada Tribunal, os Acrdos esto do mais recente para o mais antigo (2006, 2005, 2004, etc.). Alguns sumrios tiveram que ser adaptados pelo Autor.

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AC. STJ, de 7/03/2006 - Execuo especfica I - No susceptvel de execuo especfica a obrigao do mandatrio sem representao de transferir para o mandante os direitos adquiridos em execuo do mandato. II - Ao mandante apenas assiste o direito a uma indemnizao por perdas e danos.

AC. STJ, de 7/03/2006 - Incumprimento do contrato-promessa - Notificao admonitria I - Para que o credor possa resolver o contrato promessa, desonerandose da sua prestao, torna-se necessrio, em princpio, que a prestao da outra parte se tenha tornado impossvel, por facto imputvel ao devedor (artigo 801, n1, do Cdigo Civil), ou seja, quando haja incumprimento definitivo imputvel ao devedor". II - S no caso de o credor perder o interesse na prestao ou de esta no ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, que se considera para todos os efeitos no cumprida a obrigao, com o consequente direito potestativo de resoluo, por impossibilidade culposa (artigo 801, n 1, e 808, n 1, do Cdigo Civil)". III - Verificada esta perda de interesse na prestao por parte de um dos promitentes, considera-se que o outro faltou definitivamente promessa, ficando o promitente cumpridor na titularidade de um poder potestativo resoluo do contrato (artigo 808), com as consequncias estabelecidas no artigo 442, n 2, em termos de restituio ou perda do sinal -que ser em dobro se o faltoso for o promitente vendedor e em singelo se for o promitente comprador. IV - Com efeito, desde que um dos promitentes esteja em mora relativamente celebrao do contrato definitivo, o outro poder notific-lo, concedendo-lhe um prazo razovel para o cumprimento, sob pena de considerar definitivamente no cumprido o contrato -notificao admonitria (artigo 808, n 1). V - Traduz jurisprudncia firme que o S.T.J., como tribunal de revista, apenas controla a deciso de direito, no lhe competindo reexaminar a deciso de facto, salvo nos casos previstos no n 2 do art. 722 do C.P.C., entendimento que, alis, decorre expressamente do disposto no art. 26 da

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L.O.F.T.J.. Se a Relao entendeu tirar, ou no tirar, dos factos assentes, as ilaes que, no dizer da recorrente, deles deveriam, ou no, extradas, tal entendimento, porque situado no mbito dos factos materiais da causa, escapa censura do Supremo, que tem de o aceitar. VI - A antecipao do conhecimento de mrito pressupe que, independentemente de estar em causa matria de direito ou de facto, deva o juiz atalhar imediatamente e optar pela prolao de um despacho saneadorsentena, quando o estado do processo possibilitar tal deciso, sem necessidade de mais provas, e, independentemente de a mesma favorecer uma ou outra das partes.

AC. STJ, de 21/02/2006 - Incumprimento definitivo - Resoluo do contrato I - Desconhecida no nosso direito, como resulta do n1 do art. 436 C.Civ., a resoluo automtica dos contratos, a clusula resolutiva estipulada em contrato-promessa de compra e venda s na realidade confere ao contraente interessado o direito - que pode, ou no, exercer - de declarar resolvido o contrato e exigir a sano prevista para o incumprimento. II - Sendo ainda possvel a prestao, com interesse para o credor, a declarao do devedor de que no quer cumprir equivale a incumprimento definitivo.

AC. STJ, de 14/02/2006 - Direito de reteno - Constitucionalidade Orgnica - Contrato-promessa de compra e venda - Incumprimento definitivo I - Sendo indeferido um requerimento autnomo apresentado na pendncia de um recurso, requerimento esse em que se pedira a extino da instncia por inutilidade superveniente da lide, deciso essa que transitou em julgado, no pode ser conhecida no objecto do referido recurso a mesma questo prvia, por fora do disposto no art. 672 do Cd. de Proc. Civil. II - A extino do direito de reteno prevista no art. 761 do Cd. Civil baseada na entrega da coisa sobre que incide o direito em causa pressupe

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que essa entrega tenha sido voluntria, por indiciar a renncia ao citado direito de reteno. III - A interpretao do disposto no n 3 do art. 410 do Cd. Civil no sentido de que o conhecimento da nulidade ali prevista no do conhecimento oficioso no viola qualquer preceito da Constituio, nomeadamente, o disposto nos arts. 2 e 20, n 1 daquele diploma fundamental. IV - O protelamento da marcao da escritura de compra e venda prevista no contrato promessa como encargo da promitente-vendedora, mais de dois anos aps o fim do prazo ali fixado, apesar das insistncias do promitente comprador e a subsequente exigncia da promitente-vendora de aumento do preo para mais 15.000.000$00 a somar aos 53.000.000$00 acordados, de molde a considerar incumprido definitivamente o contrato promessa. V - A introduo do direito de reteno pelo Dec.-Lei n 236/80 de 18/7 no art. 442, n 3 e depois deslocado pelo Dec.-lei n 379/86 de 11/11, para a al. f) do n 1 do art. 755 , ambos do Cd. Civil no viola qualquer preceito constitucional, nomeadamente, as normas dos arts. 2, 18, n 1 e 62 da Constituio da Repblica. VI - Os citados Decretos-Leis 236/80 e 379/86 no so organicamente inconstitucionais, por o regime do direito de reteno no contender com o ncleo essencial do direito de propriedade e por isso se no enquadrar na reserva da Assembleia da Repblica prevista na al. b) do n 1 do art. 165 da CRP.

AC. STJ, de 9/02/2006 - Penhora - Prejuzo - Clculo da indemnizao O dano deve ser apreciado em concreto. Assim, tendo um contrato promessa de compra e venda de imvel sido objecto de resoluo por culpa de terceiro (penhora indevida) a indemnizao do prejuzo sofrido (perda de oportunidade de venda nas condies estabelecidas no contrato promessa) no deve coincidir com a diferena entre o preo de aquisio do imvel e o estabelecido naquele contrato, pois ignora-se se este preo resulta de uma valorizao do imvel ou atribuvel a quaisquer outras razes.

AC. STJ, de 7/02/2006 - Incumprimento definitivo

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- Mora - Alterao das circunstncias - Perda de interesse do credor - Interpelao admonitria - Resoluo do contrato I - O incumprimento do contrato-promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do no cumprimento das obrigaes a que se refere o artigo 808 do C.Civil. II - No basta que, havendo sido estipulado um prazo para a celebrao do contrato prometido, um dos promitentes no o tenha respeitado e no haja, por isso, outorgado o contrato definitivo. Num caso desses, sendo a prestao ainda possvel, entrar-se- apenas numa situao de mora ou atraso no cumprimento da prestao, prevista nos artigos 804, n 2, e 805, n 2. Tal incumprimento ainda no definitivo basta para que possa haver lugar a execuo especifica do contrato-promessa (artigo 830, n.1), mas insuficiente para fundamentar a sua resoluo contratual. III - Para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestao, torna-se necessrio, em princpio, que a prestao da outra parte se tenha tornado impossvel, por facto imputvel ao devedor (artigo 801, n1, do Cdigo Civil), ou seja, quando haja incumprimento definitivo imputvel ao devedor. IV - S no caso de o credor perder o interesse na prestao ou de esta no ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, que se considera para todos os efeitos no cumprida a obrigao, com o consequente direito potestativo de resoluo, por impossibilidade culposa (artigo 801, n 1, e 808, n 1, do Cdigo Civil). V - Se, data do contrato-promessa (26.9.1980), o imvel se situava num concelho onde no vigorava o registo obrigatrio, no sendo aplicvel ao caso o princpio do trato sucessivo, no se pode, contudo, arredar o princpio de legitimao de direitos, segundo o qual no possvel titular a transmisso dum direito ou a constituio de um encargo sobre imveis, sem que a pessoa de quem se adquire esse direito ou contra a qual se constitui esse encargo disponha tambm de um ttulo de aquisio. VI - Encontrando-se as recorrentes em mora, tambm no podem socorrer-se do regime previsto no art. 437 do mesmo Cdigo, na decorrncia do art. 438. Alis, tendo havido como que uma normal "convivncia por banda das recorrentes com o retardamento da prestao, fere a sensibilidade do homem comum e no j to somente a do jurista, vir-se invocar a valorizao do imvel, reivindicando a sua mais valia, quando o retardamento dessa prestao ficou a dever-se fundamentalmente inrcia das recorrentes.

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VII - Tal reivindicao fere os princpios da boa f que norteiam todo o trato jurdico e, especialmente o regime preconizado no art. 437 do C. Civil.

AC. STJ, de 2/02/2006 - Condio - Interpretao do negcio jurdico - Declarao tcita - Mora - Incumprimento definitivo - Interpelao admonitria I - O contrato-promessa, ainda que encarado como um contrato preliminar de outro contrato, definitivo, sempre ele mesmo um contrato definitivo e que se completa com as declaraes de vontade nele expressas, de que resultam para as partes concretas obrigaes de facere: a emisso das declaraes de vontade tendentes realizao do contrato prometido. II - O contrato-promessa de compra e venda pode ser condicional, se bem que o contrato-promessa no seja o mesmo que o contrato definitivo subordinado a uma condio suspensiva: este ltimo ter a sua eficcia dependente da verificao da condio; aquele no tem, salvo se for tambm condicional. III - Sempre que a clusula adoptada num dado contrato-promessa reveste carcter estipulatrio, resultando da vontade e do comportamento declarativo dos contraentes, a sua qualificao como condio depende, em derradeira anlise, da interpretao do respectivo contedo declarativo. IV - Na interpretao dos contratos, prevalecer, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratrio. Faltando esse conhecimento, a declarao negocial vale com o sentido que um declaratrio normal, colocado na posio do real declaratrio, possa deduzir do comportamento do declarante. V - Atenta a natureza excepcional da condio (a regra constituda pelos negcios puros) havendo dvidas quanto condicionalidade, sobre o que a invoca que dever pesar o cargo da prova da condicionalidade do negcio e no sobre a outra parte a da sua incondicionalidade. VI - Convencionado num contrato-promessa que: a) a promitente vendedora promete vender promitente compradora ou a quem esta indicar, uma rea de terreno de determinado prdio, livre de quaisquer nus, encargos

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ou responsabilidades; b) que, para possibilitar a concretizao da venda ora prometida, aquela promitente vendedora compromete-se a liberar o prdio do arrendamento que o onera, relativo ao contrato para explorao de massas minerais no seu subsolo, pela forma que entender, o mais tardar at 1 de Junho do ano 2000 e sem qualquer encargo para a promitente compradora; c) e que a escritura do contrato definitivo ser celebrada no prazo mximo de 120 dias a contar da data em que a promitente vendedora obtenha a cessao do arrendamento do subsolo que onera o prdio, mas sempre at 1 de Junho de 2000, no estamos perante um contrato-promessa sujeito a condio suspensiva, antes em presena de um contrato-promessa no qual, como dever acessrio da obrigao principal, a promitente vendedora assumiu uma obrigao concreta, no interesse da promitente compradora que era tambm o seu, s de si prpria dependente, que se traduz numa verdadeira obrigao de resultado. VII - Ficando, no contrato, atribudo promitente vendedora o direito de proceder marcao da escritura do contrato definitivo, no o tendo feito esta no prazo inicialmente fixado, e tendo, depois de notificada pela promitente compradora para comparecer em dia, hora e local por esta escolhidos, para celebrar a referida escritura, a que no compareceu, vindo a solicitar, mais tarde, promitente compradora uma prorrogao do prazo para celebrao do contrato definitivo, h que concluir que, tacitamente, aceitou que a marcao da escritura passasse, desde ento, a ser feita pela promitente compradora. VIII - Se por acordo, elaborado na sequncia da solicitao pela promitente vendedora de prorrogao do prazo, se convencionou que no caso de aquela no se aprestar outorga da escritura do contrato prometido durante o prximo ms de Outubro de 2000, e for necessrio segunda operar nova notificao judicial avulsa, sero de conta da primeira outorgante as custas judiciais inerentes mesma, e ficando esta responsvel pelo seu reembolso, ter que se considerar que, a partir de ento, foi atribuda promitente compradora a faculdade de marcar a escritura do contrato definitivo e de convocar a autora para a respectiva celebrao. IX - A mora converte-se por equiparao (ou transformao) em incumprimento definitivo, quer pela perda do interesse do credor, apreciado objectivamente, quer atravs da interpelao admonitria. X - A interpelao admonitria consiste numa intimao formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigao dentro de prazo determinado, com a expressa advertncia de se considerar a obrigao como definitivamente incumprida. XI - O incumprimento definitivo, tratando-se de um negcio bilateral, confere ao outro contraente o direito de resolver o contrato, constituindo o inadimplente na obrigao de indemnizao que, no mbito do contratopromessa, se calcula nos termos do art. 442, n 2, do C.Civil: perda do sinal ou restituio em dobro.

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AC. STJ, de 26/01/2006 - Requisitos da execuo especfica - Sinal - Presuno iuris tantum I - So requisitos da execuo especfica de contrato-promessa, ao abrigo do art.830, n1, C.Civ. : a) - que a natureza da obrigao assumida pela promessa no seja incompatvel com a substituio da declarao negocial ; b) - que no exista conveno em contrrio ; c ) - que se verifique incumprimento por parte do demandado da obrigao de celebrar o contrato prometido. II - Tanto o incumprimento definitivo, como a mora, podem dar lugar execuo especfica de contrato-promessa, bastando a mora, ou seja, consoante art.804 C.Civ., o simples retardamento culposo do cumprimento da obrigao de celebrar o contrato definitivo, para justificar o recurso execuo especfica de contrato-promessa. III - A presuno de que a existncia de sinal importa ou significa conveno contrria execuo especfica estabelecida no n2 do art.830 C.Civ. uma presuno relativa, iuris tantum, ilidvel por prova do contrrio, e expressamente afastada na hiptese regulada no seguinte n3, ou seja, nas promessas relativas a edifcios ou fraces autnomas j construdos, em construo, ou a construir. IV- Ainda quando no entendido que a falta de comparncia na data, hora e local designados para a realizao da escritura equivale a recusa de cumprimento, visto indicar de maneira certa e unvoca que o promitente em falta no pode, ou no quer, cumprir, resta seguro que, salvo se justificada a falta, incorre de imediato em mora susceptvel de fundar o pedido de execuo especfica.

AC. STJ, de 24/01/2006 - Mora - Incumprimento definitivo - Perda de interesse do credor I - No estando o promitente-comprador em mora a interpelao para cumprir em prazo razovel feita pelo promitente vendedor, no conduz, sem mais, ao incumprimento definitivo por parte daquele. II - A perda de interesse no negcio tem de ser apreciada objectivamente, no bastando a mera afirmao por quem o invoca de que j

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no est interessado no cumprimento da obrigao por parte do outro contraente.

AC. STJ, de 21/12/2005 - Condio suspensiva - Divrcio - Partilha dos bens do casal - Venire contra factum proprium I - vlido o contrato-promessa de partilha de bens comuns do casal, subordinado condio suspensiva do, entre os promitentes, decretamento do divrcio. II - A proibio do "venire contra factum proprium" est contida no segmento do art. 334 do CC que se reporta.

AC. STJ, de 10/11/2005 - Incumprimento definitivo - Mora - Sinal I - Consoante o entendimento doutrinal, acolhido na jurisprudncia do Supremo Tribunal de Justia, a declarao de incumprimento certa, sria e segura, emanando de uma vontade inequvoca, categrica e definitiva de no cumprir, produz o efeito do incumprimento definitivo, legitimando a resoluo do contrato independentemente da observncia dos pressupostos plasmados no artigo 808. do Cdigo Civil; II - Ora, a atitude da promitente vendedora demandante, ao pretender pr termo aos contratos-promessa mediante resoluo, e formulando a pretenso de restituio do sinal em dobro, no deve, por indivisibilidade, ser abstrada das circunstncias em que foi assumida; III - Na verdade, a promitente vendedora agiu processualmente considerando os contratos definitivamente incumpridos pela r - convico, todavia, infundada posto que nem a mora da promitente vendedor podia ser afirmada -, o que coloca a situao sub iudicio fora do conspecto terico que vem de ser evocado.

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AC. STJ, de 11/10/2005 - Contrato-promessa de compra e venda - Tradio da coisa -Posse precria ou posse efectiva - Obrigao de indemnizar I - O contrato promessa tem eficcia obrigacional, no transferindo a propriedade da coisa, apenas podendo ter eficcia real na concreta configurao prevista pelo artigo 413 n. 1 do Cdigo Civil. II A tradio da coisa em consequncia de contrato-promessa de compra e venda, mesmo unilateral, tanto pode determinar numa situao de posse precria como de verdadeira posse. III - Confere a posse quando especiais circunstncias a revelem, como o caso da coisa ser entregue ao promitente comprador como se fosse sua e neste estado de esprito ele pratica diversos actos materiais correspondentes ao exerccio do direito de propriedade. IV A prtica pelo promitente-comprador de certos actos materiais, tais como a demarcao ou a construo de um muro, ou a prtica de actos jurdicos, como a declarao s Finanas ou o pagamento de sisa, so compatveis com o mero exerccio de direitos resultantes de contratopromessa, no conduzindo necessariamente afirmao do animus domini. V O pagamento de indemnizao decorrente do incumprimento de contrato-promessa exige uma situao de incumprimento definitivo, o qual pode decorrer da prtica de actos pelo promitente-vendedor de que resulte inequivocamente a inteno de no cumprir o contrato. 05B3699

AC. STJ, de 11/10/2005 - Nulidade por falta de forma - Tradio da coisa O contrato promessa de arrendamento comercial constante de simples documento particular, mas em que houve tradio do local para o promitente arrendatrio e incio do pagamento por este de uma estipulada quantia mensal a ttulo de compensao pelo uso enquanto no houver lugar a renda, constitui um verdadeiro contrato de arrendamento comercial, embora nulo por falta de forma.

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AC. STJ, de 4/10/2005 - Direito de Reteno - Falncia - Reclamao de Crditos - Incumprimento de contrato-promessa de compra e venda I - O direito de reteno um direito real de garantia que decorre directamente da lei, surgindo sem necessidade de prvia declarao judicial nesse sentido, designadamente em aco especialmente intentada para o efeito. II - Esse direito pode ser reconhecido no processo de falncia por via da reclamao do crdito e, quando no impugnados, o crdito e a invocao do direito de reteno podem, sem mais, ser a reconhecidos para efeitos de concurso e graduao. III - O apenso de reclamao de crditos do processo de falncia no s o lugar prprio para o titular do crdito proveniente o incumprimento de contrato-promessa celebrado com o falido reclamar esse crdito e invocar o direito de reteno que a lei lhe reconhea, como ser mesmo o nico lugar prprio para o fazer e discutir perante a massa falida e seus credores.

AC. STJ, de 22/09/2005 - Perda do interesse do credor - Resoluo do contrato - Restituio do sinal em dobro I - A perda do interesse no cumprimento do contrato facto constitutivo do incumprimento e, consequentemente, do direito de resoluo cabendo, assim, a respectiva prova ao promitente vendedor que invoca o incumprimento do promitente comprador. II - O pedido de restituio do sinal em dobro, pelo promitente comprador, em aco para esse fim intentada, tem implcita a resoluo do contrato promessa.

AC. STJ, de 5/07/2005 - Tradio da coisa

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I A jurisprudncia maioritria entende hoje que tutelada a posio do promitente-comprador a quem entregue, aquando da celebrao do contratopromessa de compra e venda de um imvel, o gozo da coisa prometida, uma vez que nada obsta a que exista (simultaneamente ao contrato-promessa) um contrato atpico especificadamente destinado entrega da coisa. II No significa isso, contudo, que toda a posse da derivada seja boa para usucapio. Assim, pode falar-se de posse em termos de propriedade na hiptese em que a traditio visou antecipar o cumprimento do prprio contrato definitivo, por o preo estar todo ou quase todo pago; j existir algo semelhante a um comodato quando a entrega da coisa feita pelo promitentevendedor; noutros casos, a entrega da coisa pode ter um cariz remuneratrio, a aproxim-la da locao. III Resultando dos factos apurados que a posse pacfica por parte do Ru s ter existido desde 1975, data da celebrao do contrato-promessa, at 1979, data em que o Ru intentou a primeira aco contra a Autora, vindo a ser dado como findo o contrato-promessa celebrado, conclui-se que o Rureconvinte no logrou fazer prova da aquisio do direito de propriedade sobre o prdio, face ao desaparecimento do ttulo que podia legitimar a sua posse.

AC. STJ, de 19/05/2005 - Contrato-promessa de compra e venda de terreno para construo -rea real inferior convencionada - Resoluo ou anulao do contrato Estando o promitente comprador confiado na promessa do promitente vendedor que a rea de terreno, objecto do contrato, era realmente a indicada para assim construir moradia, mas que era efectivamente inferior, e estando o promitente vendedor convencido que a dimenso real do terreno era a que correspondia vontade do promitente comprador: a) Estamos fora do cenrio legal dos arts. 442, 801 e 808 do CC b) Mas sim no traado pelos arts. 251 e 247 do CC, respeitante anulao do negcio jurdico.

AC. STJ, de 12/05/2005 - Cesso de quota - Nulidade do contrato - Erro sobre elementos de facto - Erro sobre o objecto do negcio

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- Reduo do negcio I - No possvel ao STJ determinar que se adite ao elenco dos factos provados um outro, por ter de se considerar admitido por acordo, uma vez que a isso se ope o n 6 do art 712 do C. P. Civil. II - Sabendo os promitentes cedentes que era essencial para os promitentes cessionrios a explorao numa determinada poca do estabelecimento prometido, o erro dos segundos quanto imediata disponibilidade por aqueles das quotas a ceder, motivo de anulao do negcio. III - Nem era vivel uma reduo do negcio parte das quotas j disponveis, uma vez que a anulabilidade atinge todo o contrato, dado que o erro afecta a possibilidade da parte dispor do estabelecimento na altura desejada.

AC. STJ, de 5/05/2005 - Partilha dos bens do casal - Validade I - O contrato-promessa de partilha dos bens comuns, celebrado pelos esposos na constncia do matrimnio, no altera as regras que valem acerca da propriedade dos bens dentro do seu casamento, nem modifica as normas aplicveis comunho, em violao do n. 1 do artigo 1714 do Cdigo Civil, to-pouco modificando o estatuto de qualquer bem concreto, contra o n. 2 do mesmo artigo e contra um entendimento amplo do princpio da imutabilidade. II - Nestas condies, nem os esposos, nem os credores comuns, ou os credores pessoais do cnjuge qui mais fraco em razo de eventual ascendente psicolgico do outro, correm o risco da mudana do regime de bens ou da alterao do estatuto de bens concretos, que poderia justificar a aplicao das normas de proteco de uns e outros consubstanciadas nos n.os 1 e 2 do artigo 1714; III - Os possveis prejuzos derivados do modo em que a partilha se apresenta concretamente projectada, no merece um especfico controlo de parte da ordem jurdico-matrimonial, estando o contrato-promessa, porm, sujeito, como qualquer negcio, aos mecanismos gerais de defesa de um dos contraentes contra o outro, eventualmente conducentes sua anulao, verificados os respectivos pressupostos, por coaco, erro, estado de necessidade; IV - Diferente ser o caso de um dos cnjuges sair avantajado, merc, por exemplo, de promessa de diviso do patrimnio comum em partes desiguais, hiptese em que o contrato-promessa seria nulo por ofensa da

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regra da metade plasmada na norma de proteco do artigo 1730, n. 1, sempre do Cdigo Civil; V - , por consequncia, vlido o contrato-promessa de partilha dos bens comuns celebrado entre o autor recorrente e a r recorrida na constncia do seu matrimnio, para produzir efeitos aps a dissoluo do casamento por divrcio, efectivamente decretado. VI - Se a aco de execuo especfica do contrato-promessa aludido em V improcedeu no saneador com fundamento na sua nulidade por ofensa do artigo 1714, n. 1, e o autor apelou requerendo nas concluses da alegao a subida directa ao Supremo Tribunal de Justia uma vez que no recurso se discute apenas matria de direito, verificando-se os demais requisitos delineados no n. 1 do artigo 725 do Cdigo de Processo Civil, bem recebido inicialmente como apelao, deferido em seguida o requerimento per saltum, o recurso necessariamente processado como revista, salvo quanto ao efeito e regime de subida, a que se aplicam os preceitos concernentes apelao (n. 6 do artigo 725), com alterao do anterior despacho de admisso na parte respectiva; VII - Suscitando-se, contudo, na alegao da revista, alm da questo de direito da validade do contrato-promessa, ainda o conhecimento, nomeadamente, do pedido principal de execuo especfica, no pode este ltimo constituir objecto da revista e de cognio do Supremo Tribunal de Justia.

AC. STJ, de 27/04/2005 - Casamento - Bens comuns - Bem adquirido por virtude de direito anterior de considerar bem comum o imvel adquirido por um dos cnjuges na constncia do casamento em regime de comunho de adquiridos, ainda que o contrato-promessa de compra e venda tivesse sido celebrado antes do casamento.

AC. STJ, de 27/04/2005 - Contrato-promessa de arrendamento - Interpelao admonitria I Se ficou acordado que o contrato prometido (escritura de arrendamento) seria realizado no prazo mximo de 180 dias a contar da data

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da celebrao do contrato-promessa, prazo ao qual as partes no atriburam natureza essencial e absoluta, o decurso desse prazo apenas faz o promitente em falta incorrer em mora, mora esta todavia no culposa, mormente se a existncia de obras ilegais anteriormente levadas a cabo na fraco prometida dar de arrendamento tiver constitudo obstculo dirimente celebrao da escritura, no obstante as diligncias empreendidas. II Em tal caso, no se descortina um qualquer incumprimento definitivo para os efeitos dos artos. 801, 804 e 805 do CC, pois que no demonstrada a impossibilidade da celebrao do contrato ou a recusa do seu cumprimento, sendo para tal necessria interpelao admonitria com a cominao de que a obrigao se teria como definitivamente no cumprida se, dentro de prazo complementar razovel para o efeito estabelecido, se no verificar o cumprimento da promessa (art. 808, n1 do CC).

AC. STJ, de 7/04/2005 - Contrato-promessa incumprido - Tradio da coisa - Direito de reteno - Hipoteca - Prioridade na graduao de crditos - Inconstitucionalidade I - O promitente comprador de um prdio, que obteve a tradio da coisa a que se refere o contrato prometido, goza do direito de reteno sobre essa coisa, pelo crdito resultante do no cumprimento imputvel outra parte, nos termos do art. 442 do CC. II - Tal direito de reteno prevalece sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido anteriormente registada. III - Esse regime decorrente dos arts. 755, n 1, ai. f), e 759, n2, do CC, funciona perante as hipotecas constitudas aps 18 de Julho de 1980, data da publicao do Dec. Lei 236/80. IV- A soluo legislativa decorrente do citado art. 759, n 2, quando aplicado s hipotecas constitudas depois de 18/07/80, no pode considerar-se arbitrria, nem viola qualquer princpio constitucional, designadamente o princpio da legtima confiana, nsito no art. 2 da Constituio da Repblica, pois no fere o cerne ou ncleo essencial dos direitos l consagrados. V - Por isso, o art. 759, n 2, do CC, no sofre de inconstitucionalidade, na sua aplicao ao presente caso concreto de graduao de crditos, em que

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o direito de reteno dos promitentes compradores prevalece sobre uma hipoteca, anteriormente registada e que foi constituda aps 18/07/80.

AC. STJ, de 15/03/2005

- Recusa de cumprimento - Incumprimento definitivo - Indemnizao - Clusula Penal - Reduo I - Revelando os factos uma vontade sria e determinada dos recorrentes (promitentes-vendedores) no quererem cumprir, tal conduta constitui "recusa de cumprimento", o que permite consider-los inadimplentes de forma definitiva, sem necessidade de notificao admonitria. II - No contrato promessa, onde foi estipulada, como indemnizao, uma clusula penal para o caso de um dos contraentes no cumprir, o direito do outro contraente indemnizao no depende da resoluo do contrato. III - No h lugar reduo da clusula penal pelo Tribunal quando ela, em funo do valor dos interesses em jogo, no se mostre manifestamente excessiva.

AC. STJ, de 10/03/2005 - Mora - Sinal - Incumprimento definitivo - Resoluo I Ainda que haja sinal constitudo, a simples mora do devedor no contrato-promessa no permite ao credor desencadear automaticamente a resoluo do contrato. II O incumprimento do contrato promessa regido pelos preceitos de carcter geral dos artigos 790 e seguintes do Cdigo Civil, em virtude da equiparao estabelecida pelo n1 do artigo 410 relativamente ao contrato prometido.

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III Por conseguinte, havendo mora do devedor e para que tenha lugar a resoluo, importa que a mora seja convertida em incumprimento definitivo de acordo com o regime previsto no artigo 808 do Cdigo Civil. IV A objectividade da perda do interesse do credor na prestao, reclamada pelo artigo 808 do C. Civil, determinante do incumprimento definitivo, verificvel se fundada em causa objectiva, razoavelmente compreensvel e aceitvel ao juzo comum de pessoas normais em actuao negocial, de boa f, de lisura e de honestidade no trato, ainda que em fase de mora por parte de uma delas.

AC. STJ, de 8/03/2005 - Mora - Sinal - Incumprimento definitivo - Resoluo I O regime regra da converso da mora em no cumprimento definitivo, consagrado no artigo 808 do Cdigo Civil, sofre alterao tratandose de contrato promessa com entrega de sinal. II Neste caso, a simples mora do devedor no contrato promessa permite ao credor desencadear automaticamente a resoluo do contrato.

AC. STJ, de 18/11/2004 - Nulidade - Construo clandestina I - Nada obsta nulidade de um contrato promessa de compra e venda de terreno no loteado, onde esto exigidas uma garagem e uma vivenda clandestinas. II - possvel o contrato promessa de compra e venda apenas daquele terreno, entendendo-se a referncia s construes, que se reconhece no poderem ser objecto de contrato definitivo, como uma mera caracterizao de um objecto de compra e venda.

AC. STJ, de 4/11/2004 - Sinal

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- Presuno jris tantuam I - O art 441 do C. Civil integra uma presuno juris tantum. II - Se fosse de entender que qualquer quantia entregue na vigncia do contrato promessa, sem que se consignasse que valia como sinal, no poderia ter esta natureza, tornar-se-ia a dita presuno irrelevante. III - O referido art 441 expressamente estende a presuno de que valem como sinal as quantias entregues, aos casos em que as partes referem constiturem uma antecipao do pagamento, pelo que esta referncia no pode constituir uma forma de ilidir a presuno em causa.

AC. STJ, de 12/10/2004 - Tradio - Invalidade - Obras - Benfeitorias I - As obras feitas num imvel s podem considerar-se benfeitorias se, quem as realizou, estiver ligado ao prdio, por um nexo jurdico (vnculo ou relao). II Ser o caso de um promitente-comprador de um imvel, que lhe foi entregue e nele fez melhoramentos com o nimo de possuidor e no de mero detentor ou possuidor precrio. Ill - No h tradio de posse para o promitente-comprador, se o promitente-vendedor no o nico possuidor do prdio, tornando invlido o contrato-promessa.

AC. STJ, de 27/05/2004 - Aco de Reivindicao - Usucapio do promitente-comprador - Aquisio da posse - Direito de reteno Oponibilidade I - No pode dar-se a usucapio a favor do promitente-comprador que no adquiria a posse pela tradio material da coisa do promitente comprador, seja pelo pagamento da totalidade do preo ou de inteno, comum aos contraentes, de procederem transmisso definitiva da coisa. II - A entrega das chaves ao promitente comprador, o pagamento por este das despesas do condomnlo do prdio, o recebimento de rendas da

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fraco so actos que no valem para efeitos de aquisio de posse, porque lhes falta a caracterstica de oposio, necessria interveno do ttulo. III - Por fora da norma constante da al. f) do art. 755. do C.C. e do carcter real da garantia oponvel ao devedor e terceiros a quem ele tenha transferido o prdio, ao promitente-comprador assiste o direito de conservar a deteno da fraco enquanto no for indemnizado ou convencido que o promitente-devedor no foi culpado do incumprimento.

AC. STJ, de 2/03/2004 - Aco de Preferncia - Contrato-promessa de compra e venda subordinado ao regime de execuo especfica - Elevada clusula penal para a impossibilidade da execuo especfica - Quitao da totalidade do preo - Procurao irrevogvel dos promitentes vendedores ao promitente comprador I - Se, ou enquanto, o obrigado preferncia no efectuar a notificao para preferir e enquanto o negcio de venda ou dao em cumprimento projectado, haja ou no contrato-promessa, se no efectuar, o preferente legal no pode invocar ou exercitar qualquer direito. II - A expressa subordinao do contrato-promessa ao regime da execuo especfica e a elevada clusula penal para a hiptese de essa execuo se revelar Impossvel no alteram o regime do contrato-promessa quanto aos seus efeitos meramente obrigacionais. III - Fora de casos pontuais que passam por factos simulatrios ou fraudulentos, a procurao no interesse exclusivo do procurador no implica a transmisso da posio jurdica de representado nem resulta dela, mantendose este juridicamente como titular da posio, podendo revogar a procurao com justa causa e agindo o procurador em seu nome.

AC. STJ, de 12/02/2004 - Contrato-promessa de compra e venda - Tradio da coisa - Arrendatrio e promitente comprador - Penhora de prdio objecto do contrato-promessa

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- Embargos de terceiro - Reclamao do crdito de promitente comprador I - O terceiro, arrendatrio do prdio e que por contrato promessa o prometeu comprar e tambm por esse ttulo o est a deter, goza sobre ele do direito de reteno, que prevalece sobre a hipoteca e esta sobre a penhora desse mesmo prdio. II - No entanto, o direito de reteno do promitente comprador com tradio do prdio no incompatvel com a apreenso judicial para efeitos de venda (em que a penhora se traduz). III - Por isso, o promitente comprador, que goza do direito de reteno no pode deduzir embargos de terceiro penhora que atinja o prdio, devendo, antes, reclamar o respectivo crdito no concurso de credores no processo executivo.

AC. STJ, de19/01/2004 - Aplicabilidade do regime de compra e venda de coisa defeituosa I - O promitente-comprador pode, na aco de execuo especfica, cumular o pedido de reduo do preo com o de cumprimento do contrato por s assim o sinalagma das prestaes querido pelos promitentes ser verdadeiramente assegurado na real situao concreta, dada a faIta de conformidade ou perfeita correspondncia entre o bem prometido e a coisa entregue ou oferecida em cumprimento. II - aplicvel promessa de compra e venda, por fora do princpio da equiparao consagrado mo n 1 do art. 410 do C.C., o regime fixado nos arts. 913 e segs. do mesmo diploma para o contrato de compra e venda de coisa defeituosa, mesmo antes de outorgado o contrato prometido. AC. STJ, de 25/11/2003 - Falta de assinatura da promitente compradora - Nulidade do contrato - Converso - Promessa unilateral de venda - Execuo especfica I - O Assento do Supremo Tribunal de Justia de 29 de Novembro de 1989, presentemente com o valor de acrdo uniformizador de jurisprudncia,, 98

consagra a tese da nulidade total do contrato-promessa de compra e venda, sem prejuzo da sua converso em promessa unilateral, nos termos gerais do art. 293 do Cdigo civil. II - Os pressupostos da converso assentam na constatao de um negcio jurdico ferido de vcios que ponham em causa a sua eficcia e que, no caso, a nulidade formal, por falta de assinatura da promitente vendedora. III - Os requisitos da converso so objectivos e subjectivos, traduzindose os primeiros na substncia e na forma e repousando os segundos na vontade hipottica das partes. IV- O tribunal no pode conhecer oficiosamente da converso. V - vlida a promessa de venda de bem prprio assinada apenas pela promitente vendedora, sem interveno do marido, com quero era casada no regime de comunho de adquiridos. VI - possvel a execuo especfica, por a promitente vendedora se ter recusado a cumprir e, entretanto, se ter divorciado do marido.

AC. STJ, de 23/10/2003 - Condio suspensiva e condio resolutiva - Incumprimento de dever acessrio de conduta e boa f I - Celebrado contrato promessa, este produz logo efeitos quanto aos deveres secundrios e aos deveres acessrios de conduta. II A questo de saber se uma condio suspensiva ou resolutiva uma questo de interpretao do negcio jurdico, de averiguar a vontade real das partes. III - Viola o princpio geral da boa f no cumprimento das obrigaes, o promitente cessionrio que, durante todo o prazo fixado para a celebrao do contrato prometido, no faz qualquer diligncia para averiguar se um terceiro, cuja autorizao condio suspensiva do negcio, a concede ou no, incumprindo, assim, um dever acessrio decorrente do facto de lhe competir a marcao da data de outorga do contrato de definitivo.

AC. STJ, de 9/10/2003 - Presuno de sinal - Contrato-promessa de trespasse

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A presuno de sinal constante do art. 441 do CC aplicvel a todos os contratos-promessa que tenham por objecto a celebrao de qualquer contrato oneroso alienatrio do direito de propriedade, designadamente do contrato de trespasse.

AC. STJ, de 8/07/2003 - Execuo especfica - Depsito do preo - Prazo para o depsito A consignao em depsito da prestao a que se refere o n 5 do art. 830 do Cdigo Civil deve ser feita imediatamente antes da prolao da sentena, mediante despacho judicial a fixar prazo para tal depsito.

AC. STJ, de 3/06/2003 - Incumprimento definitivo - Anulabilidade por erro sobre o objecto negcio - No actualizao das quantias a restituir consequncia da anulao do negcio I - O incumprimento da obrigao susceptvel de conduzir situao de incumprimento definitivo e respectivas consequncias no contrato promessa , em regra, o incumprimento da obrigao principal - a prometida -, a no ser que os contratantes estipulem prestaes, mesmo que secundrias, acessrias ou instrumentais, que, incumpridas, assumam relevo essencial na economia do contrato para os efeitos que presidem ao negcio. II Por conseguinte, no verificvel mora ou incumprimento definitivo do contrato promessa s pela circunstncia de se verificar - em data posterior do negcio - que determinado imvel, objecto contrato, apresenta nus ou encargos no existentes na altura da sua celebrao. III - Nesse caso, porm, o contrato promessa pode ser anulado por erro sobre o objecto do negcio, se o declaratrio conhecia ou devia conhecer a essencialidade para o declarante do elemento sobre que incidiu o erro, no obstando anulabilidade a circunstncia do vcio se verificar em momento posterior ao do contrato promessa. IV- No h lugar actualizao de quantia a restituir como consequncia da anulao de negcio.

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AC. STJ, de 8/05/2003 - Tradio - Posse de boa f - Usucapio I - A tradio da coisa em consequncia de contrato-promessa de compra e venda, mesmo unilateral, confere a posse quando circunstncias especiais a revelem, como o caso da coisa ser entregue ao promitente comprador como se fosse sua e neste estado de esprito ele pratica diversos actos materiais correspondentes ao exerccio do direito de propriedade. II - A boa f no instituto da posse de natureza psicolgica,, completamente desligada do justo ttulo referido no art. 476 do Cd. Civil de 1867, traduzindo-se no desconhecimento de se estar a lesar ou prejudicar terceiros, sendo o momento relevante para disso aquilatar, nos termos do art. 1.260 do Cd. Civil vigente, o da aquisio da posse. III - A posse de boa f, subsistindo por mais de 15 anos, confere a aquisio da coisa por usucapio, nos termos do art. 1.296 do Cd. Civil, ao promitente comprador, mesmo que este no tenha pedido expressamente, na reconveno que deduziu para tal efeito, o cancelamento do registo predial da coisa a favor do autor-reconvindo.

AC. STJ, de 13/03/2003 - Execuo especfica - Restituio do sinal em dobro I Basta a mora para justificar a execuo especfica do contratopromessa. II - A falta de licena de habitao e de Inscrio na matriz do prdio urbano torna legalmente Impossvel a procedncia da execuo especfica. III - O pedido de restituio do sinal em dobro exige o incumprimento definitivo do contrato. IV- Concluindo as instncias que o decurso do tempo, subsequente ao prazo para a celebrao da escritura de compra e venda, fez perder o Interesse do promitente comprador, de considerar que h incumprimento definitivo.

AC. STJ, de 28/01/2003

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- Contrato promessa de compra e venda de direito real de habitao peridica - Estipulao acessria - No cumprimento I - Faz parte integrante do contrato-promessa de compra e venda de direito real de habitao peridica a estipulao acordada e aceite, em documento da mesma data, pela qual o promitente-vendedor garantia que os direitos eram um investimento seguro e se comprometia a revend-los no prazo de trs meses pelo valor das respectivas aquisies. II - No tendo o promitente-vendedor cumprido a obrigao de revenda dos direitos, constitui-se no dever de indemnizar pelo valor da aquisio.

AC. STJ, de 21/01/2003 - No cumprimento - Mora - Sinal - Resoluo I - Havendo prazo marcado para o cumprimento da obrigao, a sua no observncia pelo devedor no d, em geral, lugar ao no cumprimento definitivo da obrigao, mas a uma situao de simples mora, a no ser que se esteja perante um dos chamados "negcios fixos absolutos", em que o termo essencial. II O regime de converso da mora em no cumprimento definitivo, consagrado no art. 808, n 1, do Cd. Civil, no vale para o contrato-promessa em que h sinal e tradio da coisa, pois a lei permite que todas as consequncias previstas no art. 442, n 2, actuem em caso de simples mora,, sem necessidade de prvia converso da mesma em cumprimento definitivo. III - A mora, em tal caso, no implica automaticamente resoluo, mas permite que o contraente no faltoso desencadeie imediatamente esta. IV - Trata-se, alis, de uma "resoluo" em sentido imprprio, visto que, podendo levar extino do contrato, permite ainda que a outra parte actue por forma a obrigar ao cumprimento do mesmo.

AC. STJ, de 9/01/2003 - Promessa bilateral

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- Forma - Assinatura em documentos paralelos ou recprocos I - Nas promessas bilaterais as assinaturas dos contraentes podem incluir-se em documentos recprocos ou paralelos. II - Por conseguinte, vlida a promessa de compra e venda de bens imveis exarada em dois documentos - original e duplicado - se o promitente vendedor tiver assinado apenas o exemplar entregue ao promitente comprador e este tiver assinado apenas o exemplar entregue quele. III Assim, confessada pelo Ru promitente vendedor a celebrao do contrato promessa e junto pelo Autor promitente comprador duplicado apenas assinado por aquele, incumbe ao Ru que invoca a nulidade decorrente da falta de assinatura o nus de prova que no exemplar que lhe foi destinado no constava assinatura do promitente comprador.

AC. STJ, de 15/10/2002 - Estipulao de prazo - Prova de clusula contrria ao documento I - A estipulao de prazo para outorga da escritura no elemento essencial para o contrato-promessa de compra e venda de imvel, mas meramente acessrio. II - Todavia, constando do documento escrito uma clusula a fixar a data da outorga da escritura, no admissvel a prova testemunhal de clusula contrria ou adicional ao documento, quer a mesma seja anterior, contempornea ou posterior ao referido documento.

AC. STJ, de 4/06/2002 - Execuo especfica - Falta de licena de utilizao A falta de licena de utilizao obsta procedncia da aco de execuo especfica do contrato-promessa de compra e venda do imvel.

AC. STJ, de 9/05/2002 - Efeitos da declarao de nulidade e dever de restituio

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- Frutos naturais e civis I O dever de restituio devido a nulidade do negcio tem causa prpria, no havendo razes para recorrer ao esquema subsidirio do enriquecimento sem causa, sendo certo que a restituio retroactiva, que prpria daquela, no se identifica, qua tale, com os efeitos de enriquecimento sem causa, pois neste o que importa a devoluo daquilo com que algum esteja locupletado custa de outrem. II No que toca aos frutos naturais e civis da coisa a restituir na sequncia da declarao de nulidade do negcio, o art. 289, n3 do CC manda atender ao regime dos efeitos da posse, importando assim distinguir o possuidor de boa f do possuidor de m f, pois s o ltimo est obrigado respectiva restituio dos frutos. III Por conseguinte, o promitente comprador que tenha entrado de imediato na posse do prdio objecto do contrato promessa de compra e venda declarado nulo, no obrigado a restituir o valor correspondente ao uso do prdio, se o possuiu de boa f e enquanto essa boa f no cessou.

AC. STJ, de 4/04/2002 - Contrato promessa celebrado apenas por um dos cnjuges - Consequncias jurdicas - Direito de reteno I - vlido o contrato promessa de compra e venda celebrado apenas por um dos cnjuges, relativamente a coisa comum. II - O incumprimento por parte do promitente vendedor da obrigao de obter o consentimento da mulher para a outorga da escritura de compra e vende faz nascer na esfera jurdica do promitente comprador o direito resoluo do contrato e a indemnizao pelo interesse contratual negativo. III - A responsabilidade pela obrigao de indemnizar recai apenas sobre o cnjuge faltoso, nico culpado pelo incumprimento. IV - No consubstancia um acto de tradio jurdica da coisa, geradora do direito de reteno, a entregadas chaves apenas por um dos cnjuges, colocado em situao de indisponibilidade face ao objecto mediato da coisa prometida vender.

AC. STJ, de 10/01/2002 - Execuo especfica

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- Bens comuns - Falta de consentimento - Nulidade A alienao de um imvel que foi construdo com destino a ser comercializado configura um acto de mera administrao, pelo que o contrato promessa escrito de venda que seu objecto, celebrado pelo construtor, no carece para sua validade do consentimento do seu cnjuge.

ARC, de 4/10/2005 - Execuo especfica - Incumprimento - Indemnizao I - Tendo o promitente vendedor declarado de forma categrica e sria a sua vontade de no cumprir verifica-se o incumprimento susceptvel de desencadear o recurso execuo especfica. II - Julgado procedente o pedido de execuo especfica e pedida, cumulativamente, a entrega das rendas recebidas pelo promitente vendedor, devido o pagamento destas a ttulo de indemnizao moratria a partir da mora do demandado.

ARC, de 14/12/2004 - Registo Predial - Registo provisrio de aquisio e arresto Existindo um registo provisrio de aquisio com base em contratopromessa de alienao, o registo de um arresto posterior sobre o mesmo prdio, feito em processo movido contra o promitente-vendedor, dever ser efectuado como provisrio por natureza.

ARC, de 2/11/2004 - Inscrio da propriedade do promitente-vendedor - Causa de aquisio do direito O registo de propriedade do imvel, feito pelo promitente vendedor, em seu nome e baseado na usucapio, satisfaz exigncia de clusula do

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contrato-promessa, de obteno da necessria documentao para a realizao da escritura de compra e venda, nomeadamente de certido de teor da Conservatria do Registo Predial onde consta a inscrio do direito de propriedade em nome do promitente-vendedor.

ARC, de 2/03/2004 - Caso Julgado - Direito de reteno - Por incumprimento do contrato-promessa I - A sentena que reconhea um direito de reteno sobre uma fraco autnoma (objecto de um contrato-promessa definitivamente Incumprido) no juridicamente indiferente - face preferncia concedida pelo direito de reteno - ao titular de uma hipoteca sobre tal fraco autnoma. II - Assim, perante tal "prejuzo jurdico" (decorrente de o credor hipotecrio ver colocar-se-lhe frente um outro crdito com prioridade de pagamento), no faz a sentena, que reconhea tal direito de reteno, caso julgado em relao a todos aqueles, juridicamente interessados, que no hajam tido interveno no processo em que tal sentena foi proferida.

ARE, de 22/09/2005 - Incumprimento definitivo - Boa F I - H casos em que a mora se converte em incumprimento definitivo, mormente quando ela se prolonga Indefinida e irrazoavelmente no tempo e acompanhada de um comportamento do promitente que exprima a vontade de no cumprir. II - Assim acontece se o promitente vendedor de um andar de prdio no constitudo em propriedade horizontal s veio a constitu-Ia mais de 17 anos depois do contrato-promessa e s depois de fixado judicialmente prazo para cumprir - que no respeitou - e se foi vontade dos promitentes definir um sto ou vo de telhado como parte comum e na constituio da propriedade horizontal eles foram definidos como fraces autnomas. III - Tal constituio no respeitou a regra da boa f na celebrao dos contratos se o promitente vendedor a levou a cabo por sua exclusiva iniciativa e com inteira conscincia de que, assim, iria desrespeitar determinada clusula contratual.

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IV- No colhe o argumento de no se encontrar excluda a possibilidade de alterao do ttulo constitutivo, se for impossvel, no momento, saber se essa alterao realmente possvel ou se ainda se encontra na exclusiva disponibilidade do promitente referido.

ARE, de 6/06/2005 - Registo I - Pode ser inscrito provisoriamente no registo predial a aquisio a favor do promitente comprador, com base em contrato-promessa de compra e venda de imvel sem estipulao de prazo de cumprimento, ainda que a apresentao para inscrio tenha lugar depois de decorrido mais de um ano sobre a data da sua celebrao. II - Apenas para a renovao da inscrio provisria do contratopromessa ser essencial o requisito do prazo para o seu cumprimento (art 920, n4 do CRP).

ARE, de 25/11/2004 - Direito de reteno - Eficcia "erga omnes" - Constitucional idade I - O direito de reteno do promitente-comprador vale perante o terceiro adquirente da coisa retida. II - No h aqui qualquer inconstitucionalidade dos arts. 754, 755-1, f) e 759-2 do CC porquanto houve uma manifesta e clara opo do legislador no sentido de contemplar o direito de reteno do promitente-comprador de fraco autnoma com tradio da coisa, na lgica da tutela do consumidor, o que constitui um imperativo constitucional em que o legislador deu primazia aos aspectos sociais, prevalecendo justificadamente os interesses do promitentecomprador no conflito de direitos entre instituies de crdito credoras do promitente-vendedor e aqueles interesses.

ARE, de 28/10/2004 - Execuo especfica - Sinal - Contrato de mtuo

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I - Constando de um contrato-promessa de compre e venda que a suposta promitente compradora seria notificada pela promitente vendedora, 60 dias sobre a data da celebrao do acordo, para exercer o direito de celebrar a escritura de compra e venda, podendo ela optar pela restituio das quantias por si entregues segunda, conclui-se que no h uma obrigao de comprar. II - No constituem sinal as quantias entregues promitente vendedora pela contraparte que no assumiu a obrigao de comprar o bem prometido vender. III - Obrigando-se a promitente vendedora, caso no lhe fosse possvel efectuar a devoluo das quantias recebidas, a vender o bem mas com reduo do preo ao montante j recebido, conclui-se que a obrigao de venda se destinou a garantir a obrigao de restituio, sendo acessria desta ltima, que a prestao principal. IV- Como assim, este contrato configura um mtuo. V - Tratando-se de um mtuo nulo por falta deforma, a comunicao que a mutuante fez muturia para que esta procedesse devoluo das quantias entregues no vale como interpelao para a restituio, no fazendo entrar a promitente vendedora em mora no cumprimento da obrigao principal, pelo que no era exigvel o cumprimento da obrigao acessria de vender, no sendo possvel o recurso execuo especfica.

ARE, de 22/06/2004 - Responsabilidade Pr-Contratual - Contrato-promessa de compra e venda - Acordo de reserva I - Para que, com base no disposto no artigo 227, n. 1. do CC, surja a obrigao de indemnizar, necessrio, para alm da produo de danos e da existncia dos demais pressupostos da responsabilidade civil, que tenham ocorrido efectivamente negociaes conduzidas de tal forma que tenham criado uma confiana, razovel, na concluso de um contrato vlido e a consequente obteno dos efeitos do mesmo decorrentes, perante a seriedade de propsitos evidenciada, bem como a ruptura das referidas negociaes, de forma arbitrria ou Ilegtima, porquanto sem motivo justificativo. II - Deve existir uma conduta fortemente censurvel por parte de quem no cumpriu, no tendo a contraparte que se comportou lealmente contribudo tambm, com culpa sua, para o insucesso negocial. III - A Indemnizao a que haja lugar contempla o Interesse contratuall negativo, mas em determinadas situaes poder compensar os vantagens

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que a parte inocente teria auferido se no tivesse sido frustrada a expectativa que legitimamente detinha quanto concluso do negcio. IV- O escrito mediante o qual, perante o Interesse manifestado por uma das partes, a outra aceita retirar do mercado um lote de terreno, mantendo o seu preo at determinado data, obrigando-se o primeiro, como comprador, a assinar o contrato-promessa de compra e venda e a efectuar os pagamentos acordados, at asse data, reservando-se a vendedora o direito de cancelar a reserva, retendo, como compensao, uma taxa de reserva, no constitui um contrato-promessa de contrato-promessa, inserindo-se antes nas negociaes preliminares da compra e venda.

ARE, de 22/01/2004 - Direito de reteno - Execuo especfica - Venda executiva I - O julgamento do mrito s deve deixar de fazer-se no despacho saneador se permanecerem controvertidos factos juridicamente relevantes para a soluo jurdica da causa que devam ser objecto de prova. II - Estando provado o facto, mas subsistindo a controvrsia sobre pormenores juridicamente irrelevantes, no se justifica o diferimento do conhecimento do mrito para a sentena final para produo de prova sobre pormenorizao fctica indiferente para a soluo jurdica. III - O direito de reteno do promitente comprador que obteve tradio da coisa garante o seu crdito indemnizatrio (dobro do sinal ou o valor da coisa) contra o promitente vendedor se o incumprimento foi imputvel a este e no tambm o direito do promitente comprador execuo especfica do contrato promessa. IV- Como tal no pode ser invocado para recusar a entrega a terceiro adquirente em execuo movida contra o promitente vendedor. V - Como direito real de garantia, o direito de reteno caduca com a venda em execuo. VI- Na venda executiva, transmite-se a coisa e no a posio jurdica do promitente vendedor do contrato-promessa. VII- Por conseguinte, o direito execuo especfica inoponvel ao adquirente em execuo.

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ARE, de 2/05/2002 - Nulidade parcial - Incumprimento - Litigncia de m f I - No contrato-promessa de compra e venda de imvel assinado apenas por um dos promitentes, h uma invalidade formal parcial referente declarao negocial da parte que no assinou. II - O atraso na obteno da licena de habitabilidade, com o inerente desrespeito do prazo convencionado, integra uma mera situao da mora III - Tal situao no confere ao promitente comprador o direito resoluo do contrato-promessa, nem a receber, a ttulo de indemnizao, o sinal em dobro. IV- Uma sociedade comercial no pode ser condenada como litigante de m f.

ARG, de 14/04/2004 -Contrato-Promessa de Compra e Venda - Incumprimento - Mora Quando haja mora por parte do promitente comprador na entrega de uma das prestaes do sinal convencionado e quando o promitente vendedor no cumpra o aludido contrato, vendendo o bem objecto do contrato-promessa a terceiro, h que atentar se aquele incumprimento no resultou da desistncia do contrato por parte do comprador, no reforando, por isso, o sinal, fazendo depois crer que sempre estivera Interessado na sua realizao e que este se no realizou por culpa do promitente vendedor, que o tornou Impossvel, para dele vir a receber o dobro do sinal entregue.

ARG, de 31/03/2004 - Aplicao das sanes do n 2 do art. 442 do Cd. Civil - Marcao de escritura de compra e venda - Inexistncia de prazo para a outorga de escritura

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I - A aplicao das sanes do n 2 do art. 442 do Cd. Civil, mesmo aps as alteraes que lhe foram introduzidas pelo Dec.-Lei 379/86, de 11 de Novembro, pressupe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, no bastando a simples mora. II - No tendo ficado estipulado no contrato-promessa a qual das partes competiria marcar a escritura de compra e venda e respeitando tal dever a prestao de natureza marcadamente fungvel, poderia a promitente compradora, em vez de notificar a contraparte para procedera tal marcao,, marc-la ela prpria. III - No tendo sido convencionado qualquer prazo para a outorga da escritura est-se no domnio das obrigaes puras, em que o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento de obrigao, o que se concretizaria na marcao de escritura por um dos contraentes e na subsequente notificao da contraparte. IV- No se tendo assim procedido, tudo se passa como se tratasse de um mero retardamento da obrigao de celebrar o contrato prometido, que se presume imputvel a ambas as partes.

ARL, de 6/07/2005 - Aco de Reivindicao - Contrato-promessa de arrendamento - Obrigao de indemnizar I - Em aco de reivindicao, provada a titularidade do direito de propriedade, no obsta restituio da coisa a prova por parte do Ru da celebrao de um contrato promessa de arrendamento comercial, que apenas cria a obrigao de contratar, nem a sua qualificao como arrendamento comercial reduzido apenas a escrito particular, o qual gera o mesmo efeito, por ser nulo por falta de forma. II - A formulao de dois pedidos indemnizatrios fundados na ocupao ilcita, no correspondendo a obrigaes alternativas, s pode atendida na ptica de pedidos subsidirios atendendo o tribunal apenas ao que procedesse e no a todos.

ARL, de 28/04/2005 - Contrato-promessa de arrendamento - Licena de utilizao - Nulidade parcial

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- Prescrio I No pode deixar de se considerar nula clusula aposta em contratopromessa de arrendamento em que locador e locatrio acordam em que este passe a usufruir do imvel, tendo em vista exercer no arrendado uma actividade comercial, sem nenhum deles dispor de qualquer licena para o efeito. II No estando, sequer, alegado que o contrato-promessa no teria sido concludo sem a parte viciada, no se pode concluir pela sua invalidade total. III - Mas as obrigaes que decorrem da clusula nula-pagamento de renda - no podem subsistir como tal, pelo que o seu no pagamento tempestivo no pode implicar que eventual pagamento posterior seja acrescido de indemnizao por mora. IV - Os ocupantes do imvel devem pagar ao proprietrio o valor das rendas estipuladas no como rendas mas como contrapartida pela ocupao. V - O prazo de prescrio correspondente de 5 anos.

ARL, de 22/02/2005 - Tradio - Actos de posse O promitente comprador que h cerca de 30 anos pagou a quase totalidade e passou a fruir a fraco objecto do contrato-promessa, pagando as despesas de condomnio e as contribuies, deve considerar-se verdadeiro possuidor, podendo invocar a usucapio.

ARL, de 14/12/2004 - Construo Clandestina - Contrato-promessa de partilha - Inviabilidade da execuo especfica Incidindo o contrato-promessa de partilha sobre herana integrada por prdio urbano de construo clandestina, no regularizada, invivel a execuo especfica que abarque tal prdio.

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ARL, de 17/02/2004 - Direito de Reteno do promitente comprador I - Constitudo direito de reteno a favor promitente-comprador de uma fraco autnoma, a aquisio da mesma em processo de execuo fiscal determina a extino daquele direito real de garantia. II - Ainda que a aquisio seja feita pelo promitente-comprador, a garantia real do seu crdito decorrente do extinto direito de reteno transferese para o produto da venda, sendo a preferncia considerada na sentena de graduao de crditos.

ARL, de 18/03/2003 - Indemnizao pelo incumprimento de contrato-promessa - Sinal - Abuso de direito I - A indemnizao pelo incumprimento de contrato-promessa em que no tenha sido entregue sinal deve contemplar o interesse contratual negativo, isto , a reparao dos danos que o promitente adimplente no teria sofrido se no tivesse outorgado o contrato-promessa. II - Uma quantia entregue em momento anterior realizao do contratopromessa, em montante igual ao da totalidade do preo, pode ter a natureza de sinal. III - O acordo sobre o pagamento de sinal no obedece a qualquer formalismo especifico. IV - No pode ser efectuada actualizao monetria da indemnizao legal correspondente ao dobro do sinal. V - O instituto do abuso do direito no permite que se afaste o valor desta indemnizao legalmente fixada quando o decorrer do tempo, com a inelutvel desvalorizao da moeda a a valorizao dos lotes de terreno para construo, no assegure uma reparao equitativa do prejuzo sofrido pelo promitente comprador com o incumprimento do contrato-promessa.

ARL, de 16/05/2002 - Execuo especfica - Depsito do preo em dvida

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I - Na aco de execuo especfica de contrato promessa de compra e venda, a consignao em depsito do preo, ainda no pago, efectuada antes da sentena. II - Tal consignao, ainda que a coisa esteja onerada, no ofende o princpio da igualdade, nem constitui uma exigncia desproporcionada para o autor da aco.

ARP, de 6/12/2004 - Execuo especfica - Constituio da propriedade horizontal I - A realizao coactiva da prestao emergente de um contratopromessa est condicionada s exigncias formais e legais para o contrato prometido. II - Para a execuo especfica de um contrato-promessa de uma fraco autnoma de um prdio ainda no constitudo em regime de propriedade horizontal, necessria a constituio prvia desta. III - O pedido subsidirio - condenao dos rus para que constituam a propriedade horizontal - insusceptvel de procedimento executivo especifico, pelo que improcedente.

ARP, de 11/10/2004 - Regime da Comunho de Adquiridos - Contrato-promessa anterior ao casamento - Direito prprio anterior - Bens comuns do casal I - O prdio adquirido a ttulo oneroso e na pendncia de casamento celebrado sob o regime de comunho de adquiridos bem comum, ainda que na escritura de compra e venda haja outorgado s um dos cnjuges e declarado falsamente ser solteiro. II - Mesmo que esse contrato de compra e venda seja o cumprimento de contrato-promessa celebrado anteriormente ao casamento, no pode, s por isso, o prdio ser considerado adquirido por virtude de direito prprio anterior. III - A soluo no , sem mais, afastada pelo facto de o cnjuge adquirente ter contrado emprstimo com hipoteca e fiana junto de um Banco,

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ser s ele quem figura como muturio e vem pagando as prestaes da amortizao, no tendo o outro cnjuge contribudo para esses pagamentos.

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BIBLIOGRAFIA

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Breves

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NDICE

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Apresentao do Trabalho3

PARTE I OS REQUISITOS DO CONTRATO-PROMESSA Introduo 1.Conceito7 2. Natureza Jurdica...8 3. Elementos Essenciais...9 Captulo I Os Requisitos de Validade 4. Princpio da Equiparao13 5. Requisitos Substanciais..14 6. Requisitos Formais..16 7. Requisitos Formais: Regime Geral...17 8. Requisitos Formais: Regime do Art. 410, n2 do Cod. Civil..17 9. Requisitos Formais: Regime do Art. 410, n3 do Cod. Civil..19 Captulo II Transmisso dos Direitos / Obrigaes dos Promitentes 10. Transmisso dos Direitos / Obrigaes dos Promitentes, Mortis Causa.26 11. Transmisso dos Direitos / Obrigaes dos Promitentes, Inter Vivos..27 Captulo III Eficcia do Contrato-Promessa 12. Eficcia Obrigacional e Eficcia Real.30 13. Contrato-Promessa com Eficcia Real..31

PARTE II OS EFEITOS DO CONTRATO-PROMESSA Captulo IV Cumprimento e No Cumprimento 14. Cumprimento..35 15. No Cumprimento.36 16. No Cumprimento do Contrato-Promessa38 Captulo V Sinal 17. Conceito de Sinal..40 18. Sinal e Antecipao de Cumprimento40 19. Sinal como Medida de Indemnizao42 Captulo VI Clusula Penal 20. Conceito de Clusula Penal.48 21. Funcionamento da Clusula Penal.48 22. Reduo Equitativa da Clusula Penal..49 23. Relao da Clusula Penal com a Execuo Especfica49 Captulo VII Execuo Especfica 24. Conceito de Execuo Especfica.52 25. mbito de Aplicao da Execuo Especfica.53

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26. Forma da Execuo Especfica..56 Captulo VIII Outros Aspectos 27. Responsabilidade Civil Contratual (Geral)...58 28. Prazo..59 29. Posse..60 30. Benfeitorias e Frutos.61 31. Tribunal Competente.62 32. Obrigaes Fiscais63

PARTE III CASOS PRTICOS SOBRE O CONTRATO-PROMESSA 1 2 3 4 5 6 7 8 Caso Prtico65 Caso Prtico66 Caso Prtico67 Caso Prtico68 Caso Prtico69 Caso Prtico70 Caso Prtico71 Caso Prtico72

ANEXOS Anexo I - LEGISLAO74 Anexo II - JURISPRUDNCIA..78 BIBLIOGRAFIA.115 NDICE...119

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