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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO 2 VARA CVEL


Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2 andar, sala 210, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, So Paulo-SP - E-mail: santana2cv@tjsp.jus.br

SENTENA Processo n: 0616768-71.2008.8.26.0001 - Reintegrao / Manuteno de Posse

CONCLUSO

MM. Juza de Direito, Dra. MARIA SALETE CORRA DIAS. Eu, ____________, Escrevente, subscrevi.

Vistos. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS BANCOOP ajuizou AO DE REINTEGRAO DE POSSE contra SERGIO RICARDO THULLER FRANCO e SANDRA MARA S THULLER, alegando, em sntese, haver celebrado instrumento de adeso e compromisso de participao para aquisio de unidade habitacional, tendo por objeto o imvel consistente na Rua Jos Martins Borges, 189, casa 98, Trememb pelo preo de R$ 51.000,00. Cumprindo sua obrigao ao final da obra transmitiu a posse ao rus a ttulo precrio. Contudo, diz que os rus encontram-se inadimplentes, deixando de pagar as parcelas desde 05/08/2007. Tendo notificado extrajudicialmente os requeridos permaneceram inertes, ficando caracterizado esbulho. Por isso, pede tutela antecipada a fim de que liminarmente seja desocupado o imvel e afinal seja reintegrada definitivamente na posse do imvel, condenando-os pelo uso e fruio no pagamento de valor equivalente a 0,1% ao dia, calculado com base no valor total do imvel, desde o dia de que originou a eliminao dos mesmos at efetiva desocupao do imvel, o que ser deduzido de eventual valor a ser devolvido. Juntou os documentos de fls. 19/68. Houve indeferimento do pedido de gratuidade de justia autora a fls.70. O requerido contestou a fls. 79/114. Alega que os valores pagos e atualizados at 05/08/2007 totalizam R$ 106.349,50, que ulltrapassa o custo do imvel; que aps quatro anos do pagamento integral do preo e recebimento das chaves, a r resolve cobrar saldo residual sem qualquer comprovao contbil que demonstre sua legalidade.

Este documento foi assinado digitalmente por MARIA SALETE CORREA DIAS. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0616768-71.2008.8.26.0001 e o cdigo 010000003UJGN.

Em 12 de novembro de 2.013, fao estes autos conclusos

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Afirma que jamais foi inadimplente; que a cobrana indevida e ilegal, havendo clusula obscura que viola o princpio da boa-f. Sustenta que no h documentos contbeis do empreendimento Village de Palmas que comprovem a existncia de saldo residual, nem os requisitos legais de sua exigncia; argiu conexo da ao com a ao coletiva em trmite perante a 29 Vara Cvel Central, onde se pretende declarar inexigibilidade do crdito cobrado a titulo de saldo residual, ou a suspenso desta ao em razo da prejudicialidade externa. Argiu ainda falta de interesse processual ante a ausncia de pedido de resciso contratual; impossibilidade de constituio em mora em razo da iliquidez da suposta dvida. No mais, afirma que no h prova do custo de cada unidade, havendo disparidade de valores nas cartas e boletos bancrios que foram enviados com diferena, em apenas um ms, de R$ 35.267,33. A liminar foi indeferida a fls. 184. A autora interps agravo de instrumento contra o indeferimento da liminar (fls. 357/376), cujo provimento foi negado (fls. 400/402). Rplica a fls. 188/228, com os documentos de fls. 232/353. Despacho de fls. 396, acolhendo-se a suspenso da ao por noventa dias. Houve indeferimento do pedido de gratuidade de justia ao requerido (fls. 408). Juntou a autora outros documentos a fls. 410/437. Determinou-se manifestao quanto citao da corr (fls.438). Manifestao do ru quanto a documentos juntados (fls. 454/462). A corr compareceu nos autos a fls. 505/532, apresentando mesmos termos da contestao do corru. A autora se manifestou a fls. 549. o relatrio. FUNDAMENTO E D E C I D O. A ao comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 330, I, do Cdigo de Processo Civil, ante os elementos contidos nos autos. H notcia do desfecho da ao coletiva, perante a 29 Vara Cvel do Foro Central, que foi desfavorvel requerente, sendo declarada inexigibilidade da cobrana
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de aporte extraordinrio, ou de apurao final, ou de qualquer saldo devedor decorrente da aplicao da clusula 16 dos termos do contrato de adeso, conforme fls.508, podendo perfeitamente ser resolvida luz dos elementos contidos nos autos. No houve pedido de resciso contratual, logicamente, a ao se limitar apreciao dos requisitos de posse. A questo da liquidez ou no do valor pleiteado refere-se ao mrito da ao. Inegvel, ante a documentao carreada ao feito, que muito se tem discutido quanto natureza jurdica da autora, se a mesma ou no uma cooperativa. A documentao de constituio da autora est regulamentada no sentido de que fosse uma cooperativa voltada a associados na qualidade de bancrios de So Paulo (fls.25/45), sujeita, portanto, Lei n 5.764/71. Todavia, na medida em que as unidades do empreendimento so oferecidas venda no mercado, o produto se submete tambm s normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, sem falar ainda, que, em se tratando de venda de imvel construdo a preo de custo, ao regime da Lei n 4.561/64 Assim, pelo que se v do termo de adeso e compromisso de participao (fls. 46/55), o preo da unidade foi fixado, a obra foi terminada e entregue, sendo fato incontroverso, que a autora est exigindo da mesma pagamento de valor sobressalente, o que admite, na rplica a ttulo de resduo final. Desse modo, impe-se que a autora, desde a inicial, comprovasse o dispndio de valores no sentido de que o valor estimado no seria suficiente para cobrir as despesas necessrias para a finalizao da obra, como referido, ademais, na inicial, e a aprovao dessas contas mediante assemblia especfica. Trata-se, pois, de fato indispensvel a ser demonstrado desde a propositura da ao, o que no ocorreu. Pela Lei n 4.591/64, alis, pelo menos, semestralmente, o custo da obra revisado a fim de que, se o caso, se alterar o esquema de arrecadao a fim de se apurar
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o valor e eventuais diferenas entre o custo estimado e o custo efetivo, mas isso tambm no contou com a observncia da autora. O balano patrimonial da autora juntado a fls. 257/278 de 1.999, os de fls 277/330 so relativos a 2.003, 2004 e 2005, este ltimo da poca da entrega das chaves. Ressalta-se, alis, no mesmo, que estaria apto ao recebimento das chaves, o associado que: esteja absolutamente em dia com suas obrigaes. E as chaves foram entregues aos requeridos, firmando-se entendimento de que se encontravam adimplentes. Os documentos de fls. 429/431, referem-se aos anos de 2.005, 2.006, 2007 e 2008, de assemblia de 29/2/2.009, no havendo demonstrao de qualquer gasto ou aprovao respectiva. E, foi efetuada posteriormente notificao de cobrana em questo (fls.56) de 28/7/2.008, sendo que esta ltima, alis, no expressa no que ou quanto consistiria a suposta inadimplncia dos contratantes. Alis, o termo de acordo da autora com o Ministrio Pblico, juntado a fls. 232/246 e repetidamente a fls 414/428, comprova que a autora no aplicava transparncia dos procedimentos de apurao de alterao de custo e seus respectivos valores e nem contabilizava separadamente as contas de cada empreendimento que administrava. A comprovar, assim, que a autora no praticava a reviso da estimativa de custo ao longo da construo da obra. E lgico que tal requisito era indispensvel a fim de se apurar as despesas havidas com a obra, o respectivo clculo, comprovando-se atravs de documentos respectivos os dispndios. Note-se que a autora no cumpriu nem mesmo o estabelecido em seu estatuto, no h nos autos mostra atravs de assemblia ordinria quanto ao rateio de eventual perda como determina o artigo 39, II (fls.31). Desse modo, a autora no comprovou de qualquer modo nos autos como apurou o suposto valor residual ou quanto seria o mesmo, nem a provao especfica, segundo as normas pertinentes relativamente ao empreendimento em questo. Por conseguinte, no est estabelecida inadimplncia. No havendo comprovao da mora, firma-se pela plenitude da posse dos requeridos no imvel objeto da ao.
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Assim e tambm pela de falta de boa-f objetiva no contrato firmado, transparncia, princpio fundamental da norma consumerista, sem observncia, ademais, do contido no artigo 60 da Lei 4.591/64 e do prprio estatuto da autora, no procede a demanda. A propsito, o mesmo entendimento do Egrgio Tribunal de Justia, nos seguintes julgados: OBRIGAO DE FAZER Ao ajuizada por associao de
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moradores em face de cooperativa habitacional com mltiplos pedidos, em especial de instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de resduo e suprimento de consentimento na celebrao de contrato definitivo de venda e compra Pagamento de todas as

parcelas contratuais, previstas no quadro resumo do termo de adeso ao empreendimento Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo Impossibilidade da cooperativa, anos aps a entrega das obras, pleitear elevado resduo sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio

(venire contra factum proprium) e inrcia (supressio), por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Desnecessidade de fixao de astreintes em obrigao de fazer de prestar Manuteno da sentena de procedncia parcial

declarao de vontade, juridicamente fungvel da ao

Recurso improvido com observao. Apelao 994.08.018648-0 - Apelante: Bancoop Apelada: Associao dos

Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo

Adquirentes de Apartamento do Conjunto Residencial Orqudeas. 4 Cmara de Direito Privado Rel. FRANCISCO LOUREIRO J. 11/03/2.010. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrncia. Ao relativa a contrato de promessa de compra e venda de imvel, Julgamento antecipado da lide Possibilidade. Matria exclusivamente de Direito. Preliminar rejeitada. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Imvel. Construo pelo sistema cooperativo. Obra entregue, com saldo a finalizar. Cobrana. Impossibilidade. Hiptese em que no h comprovao da extenso dos custos e nem aprovao do valor exigido em assemblia. Ao improcedente. Negativa de outorga de escritura legtima. Ao e reconveno improcedentes. Sentena mantida. Recursos improvidos. Apelao 990.10.035494-9 6 Cmara de Direito Privado - Apelantes/Apelado: Bancoop 6

Orlando Carlos Rossoni e Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Cmara de Direito Privado Rel. VITO GUGLIELMI, J. 8/4/2.010.

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REINTEGRAO DE POSSE. Autora no efetuara a prestao de contas conforme estabelecido em seus estatutos sociais. Prestao ocorrida ' a posteriori' insuficiente para a alterao da sentena. Matria exige anlise pormenorizada de eventual pendncia junto s partes. Relao de consumo caracterizada. Cooperativa habitacional est equiparada construtor. Apelo desprovido. Apelao 994.09.336810-6 Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop Apelada: Noeli Campos de Oliveira 4
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Cmara de Direito Privado - Rel. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA j. 25/3/2.010. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ao. Condeno a autora no pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios que fixo em 10% sobre o valor dado causa corrigido. No que diz respeito ao requerimento das penas de litigncia de mf, no h prova inconcussa disso, limitando-se a improcedncia ao fato da autora no ter logrado demonstrar sua alegao, no sendo caso de conced-las. P.R.e Int.

So Paulo, 24 de janeiro de 2.014.

MARIA SALETE CORRA DIAS Juza de Direito