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FONTES DAS OBRIGAES (ou CONTRATOS) Este terceiro semestre do curso de Direito Civil chamado por muitos de Contratos,

, mas na verdade seu nome correto Fontes das Obrigaes, porm como o contrato a maior fonte de obrigao, fica a polmica. No semestre passado foram estudadas as obrigaes jurdicas decorrentes das relaes dos homens com outros homens. Das relaes dos homens com as coisas cuida o Direito Real, assunto de Civil 4 e 5. E o principal direito real a propriedade. Propriedade e contrato so assim os pilares do Direito Civil e da vida de todos ns. Este o sentido da vida: estudar e trabalhar para se relacionar com as pessoas, celebrando contratos, e se relacionar com as coisas, adquirindo propriedade, tudo para formar um patrimnio que ser transferido a nossos filhos aps nossa morte, de acordo com as regras do Direito das Sucesses (herana - Civil 7). E como se originam as obrigaes? Quais suas fontes? 1) a maior e mais importante, j disse, o contrato. As outras fontes so: 2) os atos unilaterais (ex: promessa de recompensa, 854), 3) os atos ilcitos (assunto de Civil 1 e de Responsabilidade Civil) e 4) a prpria lei em si (ex: sustento, 1566, IV, alimentos, 1696, assuntos de Direito de Famlia), ressaltando que na verdade a lei est tambm por trs das demais fontes. No percamos tempo e vamos logo tratar dos: CONTRATOS Etimologicamente deriva de contractus e de contrair. Conceito: negcio jurdico resultante de um acordo de vontades que produz efeitos obrigacionais. Este o conceito da doutrina, at porque no misso do legislador fazer definies. Vamos comentar e destacar os aspectos principais deste conceito: - negcio jurdico: contrato negcio jurdico, ou seja, uma declarao de vontade para produzir efeito jurdico. O contrato espcie de fato jurdico, revisem fato jurdico, assunto de Civil 1. O contrato negcio, via de regra, informal, quer dizer, existe uma grande liberdade das pessoas na celebrao dos contratos, tanto que a maioria dos contratos podem ser verbais at para facilitar a nossa vida e a circulao de bens (art. 107). Chama-se de autonomia privada este campo do Direito Civil justamente porque a liberdade das pessoas no contratar e no dispor de seus bens grande.

As partes podem at criar/inventar contratos, quanto mais celebrlos verbalmente, sem formalidades (425). Recomenda-se celebrar por escrito contratos de alto valor, mas no por uma questo de validade e sim por uma questo de segurana, caso surja algum litgio judicial (227). Os contratos verbais so provados em Juzo mediante testemunhas, que so provas menos seguras do que os documentos. Exemplos de negcios jurdicos solenes so o casamento e o testamento. Mas casamento e testamento no so contratos, um exemplo de contrato solene a compra e venda de imvel (108). - acordo de vontades: o contrato exige um consenso, um acordo de vontades. esse consenso que vai formar o contrato, principalmente se o contrato for verbal. O consenso entre pelo menos duas partes. Por isso todo contrato no mnimo bilateral quanto s partes, afinal ningum pode ser credor e devedor de si mesmo (revisem confuso, modo de extino das obrigaes visto em Civil 2). O que se admite o autocontrato, ou contrato consigo mesmo, quando uma nica pessoa vai agir por duas partes (ex: A vai viajar e precisa vender sua casa, ento passa uma procurao a seu amigo B autorizando-o a vend-la a quem se interessar, eis que o prprio B resolve comprar a casa, ento B vai celebrar o contrato como vendedor, representando A, e como comprador, em seu prprio nome). So duas vontades jurdicas distintas, embora expressas por uma s pessoa. - efeitos obrigacionais: as obrigaes tm efeitos estudados em Civil 2, e dois deles se aplicam diretamente aos contratos: 1) a transitoriedade: os contratos, em geral, so transitrios/so efmeros/tm vida curta (ex: compra e venda de balco); alguns contratos so duradouros (ex: locao por doze meses), mas um contrato no deve ser permanente. Permanncia caracterstica dos Direitos Reais. A propriedade sim dura anos, dcadas, se transmite a nossos filhos, mas os contratos no. 2) o valor econmico: todo contrato, como toda obrigao, precisa ter um valor econmico para viabilizar a responsabilidade patrimonial do inadimplente se o contrato no for cumprido. Em outras palavras, se uma dvida no for paga no vencimento ou se um contrato no for cumprido, o credor mune-se de uma pretenso e a dvida se transforma em responsabilidade patrimonial. Que pretenso esta de que se arma, de que se mune o credor? a pretenso a executar o devedor para atacar/tomar seus bens atravs do Juiz. E se o devedor/inadimplente no tiver bens? Ento no h nada a fazer pois, como dito, a responsabilidade patrimonial e no pessoal. Ao credor s resta espernear, o chamado na brincadeira jus sperniandi. Realmente j se foi o tempo em que o devedor poderia ser preso, escravizado ou morto por dvidas. Os nicos casos atuais de priso por dvida so no

contrato de depsito, que veremos em breve, e na penso alimentcia, assunto de Direito de Famlia. ELEMENTOS, CONTRATUAIS REQUISITOS E PRESSUPOSTOS

1 capacidade das partes: Este o primeiro elemento (art. 104, I), pois o contrato celebrado pelo incapaz nulo (166, I) e pelo relativamente incapaz anulvel (171, I). A nulidade assim mais grave do que a anulabilidade, depois revisem este assunto de Civil 1. Mas o menor e o louco, embora incapazes, podem adquirir direitos e celebrar contratos, desde que devidamente representados. Ento os pais representam os filhos, os tutores representam os rfos e os curadores representam os loucos (assunto de Direito de Famlia, Civil 6). Desta forma, a capacidade de direito inerente a todo ser humano (art. 1), a capacidade de fato que falta a algumas pessoas (ex: menores, loucos) e que por isso precisam ser representadas para celebrar contratos (116). 2 objeto do contrato: a operao, a manobra que as partes visam realizar. O objeto corresponde a uma prestao lcita, possvel, determinada e de valorao econmica. Falaremos mais de prestao abaixo. Ento A no pode contratar B para matar C, nem A pode contratar B para comprar contrabando ou drogas, pois o objeto seria ilcito. Igualmente o filho no pode comprar um carro com o dinheiro que vai herdar quando o pai morrer, pois a lei probe no art. 426 (chama-se de pacta corvina, ou pacto de corvo este dispositivo j que muito mrbido desejar a morte do pai, e ningum garante que o filho que vai morrer depois). Quanto possibilidade do objeto, seria impossvel contratar um mudo para cantar, ou vender passagens areas para o sol. O objeto tambm precisa ser determinado ou determinvel, conforme visto no semestre passado quanto s obrigaes de dar coisa certa ou incerta (243). Finalmente, o contrato precisa ter valor econmico para se resolver em perdas e danos se no for cumprido por ambas as partes, conforme explicado na aula passada (389). O valor econmico do contrato viabiliza a responsabilidade patrimonial do inadimplente, j que no se vai prender um artista que se recusa a fazer um show. O artista ser sim executado patrimonialmente para cobrir os prejuzos, tomando o Juiz seus bens para satisfazer a parte inocente. Vide art 104, II do CC.

3 forma: A forma do contrato livre, esta a regra, lembrem-se sempre disso. Existem excees, mas esta a regra geral: os contratos podem ser celebrados por qualquer forma, inclusive verbalmente face autonomia da vontade que prevalece no Direito Civil (107). O formalismo est em desuso nos pases modernos para estimular as transaes civis e comerciais, trazendo crescimento econmico com a circulao de bens e de riqueza. A vontade inclusive prevalece sobre a forma, nos termos do art 112 que ser explicado nas prximas aulas. Quando vocs forem redigir um contrato no h formalidades a obedecer, basta colocar no papel aquilo que seja imprescindvel ao acordo entre as partes, at porque, como dito na aula passada, os contratos podem ser verbais, como na compra e venda, locao e emprstimo. Vide art 104, III: assim salvo expressa previso em lei, a forma do contrato livre. Que contratos tm forma especial e precisam ser escritos? Veremos ao longo do curso, mas j se podem adiantar dois: a doao de coisas valiosas (541 e p) e a compra e venda de imvel (108). Percebam que os contratos escritos se dividem em instrumento particular (feito por qualquer pessoa, qualquer advogado) e escritura pblica (feita por tabelio de Cartrio de Notas, com as solenidades do art. 215). 4 legitimidade: Est prxima da capacidade, so irms, mas no se confundem. A legitimidade um limitador da capacidade em certos negcios jurdicos. A legitimidade o interesse ou autorizao para agir em certos contratos previstos em lei. A pessoa pode ser capaz, mas pode no ter legitimidade para agir naquele caso especfico. Exs: o tutor no pode comprar bens do rfo (497, I), o cnjuge no pode vender uma casa sem autorizao do outro (1647, I), a amante do testador casado no pode ser sua herdeira (1801, III), o pai no pode vender um terreno a um filho sem a autorizao dos outros filhos (496). Em todos estes exemplos falta legitimidade e no capacidade s partes. Realmente, o marido no pode vender um imvel sem a outorga uxria no porque o marido seja incapaz (louco ou menor), mas porque lhe falta autorizao para agir, prevista em lei, para proteger a famlia ( = legitimidade). Para no esquecerem da legitimidade, que to importante, acrescentem a lpis um inciso IV ao art. 104 do CC. 5 causa: Qual o motivo do contrato? Qual a finalidade do contrato? Por que Joo quer comprar? Por que Maria quer alugar? Isto no interessa, no h relevncia jurdica para a causa/motivo do contrato. Em termos econmicos, as pessoas contratam para ganhar dinheiro, para ter conforto, afinal ningum contrata para ter prejuzo. Mas o motivo juridicamente irrelevante.

6 prestao: uma conduta humana, um ato ou omisso das partes, um dar, um fazer ou um no-fazer. O contrato uma fonte de obrigao, e toda obrigao tem por objeto uma prestao que corresponde a um dar, fazer ou no-fazer. Ento se eu contrato um advogado para me defender, o objeto deste contrato ser o servio jurdico que ser feito pelo bacharel (obrigao de fazer). Outro exemplo: vejam o conceito legal de compra e venda no art. 481. Observem a expresso se obriga. Ento o objeto da compra e venda no a coisa em si, mas a prestao de dar o dinheiro pelo comprador e de dar a coisa pelo vendedor. O vendedor se obriga a dar a coisa, e se ele no der, o comprador no pode tomar a coisa, mas sim exigir o dinheiro de volta mais eventuais perdas e danos (389). O art 475 uma exceo a este 389, veremos em breve. Em suma, o objeto do contrato uma prestao, essa prestao pode ser de dar, fazer ou no-fazer. O objeto da prestao de dar ser uma coisa, o objeto da prestao de fazer ser um servio e o objeto da prestao de no-fazer ser uma omisso, conforme visto em Civil 2. FORMAO DO CONTRATO Os contratos se formam pelo consenso, pelo acordo de vontades entre pelo menos duas pessoas, sem maiores solenidades (107). A vontade fundamental nos contratos, por isso todo contrato consensual. Para as pessoas se relacionarem preciso que elas se comuniquem. A comunicao da vontade pode ser expressa e pode ser tcita. A comunicao expressa a mais comum e mais clara, se fazendo de forma escrita ou verbal. J a comunicao tcita aquela presumida por certas circunstncias, como o silncio da outra parte (111, ex: em geral as pessoas gostam de receber presentes, mas ningum est obrigado a aceit-los, porm o silncio do donatrio tido como aceitao, 539; outro ex: 659). Mas em Direito nem sempre quem cala consente, como na assuno de dvida, onde o silncio do credor importa em recusa da troca do devedor (p do art. 299). As vontades que formam o contrato se chamam de oferta (ou proposta) de um lado, e aceitao do outro lado. Quem emite a oferta o proponente (ou policitante). Quem emite a aceitao o aceitante (ou oblato). Nos contratos complexos e de alto valor existem os debates preliminares, avanando as negociaes at a maturidade e o fechamento do contrato com o acordo de vontades. Na fase preliminar pode se escrever uma minuta ou rascunho do contrato. Mas para comprar chiclete na barraca ningum faz isso: as vontades se comunicam, o contrato se forma, nasce e se extingue em segundos. Exemplificando, no contrato de compra e venda quem emite a proposta o vendedor ao efetuar oferta a pessoa indeterminada ( = oferta ao

pblico; ex: sapatos expostos numa sapataria). Esta oferta ao pblico tem carter obrigatrio pela seriedade e segurana das relaes jurdicas (art. 427). Alm de obrigatria, a proposta deve ser completa a fim de facilitar a aceitao e o surgimento do contrato, nos termos do art. 31 do Cdigo do Consumidor: a oferta e apresentao de produtos ou servios devem assegurar informaes corretas, claras, precisas, ostensivas e em lngua portuguesa sobre suas caractersticas, qualidades, quantidade, composio, preo, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam sade e segurana dos consumidores. Quanto mais completa for a oferta, facilita seu casamento com a aceitao. Se a aceitao no se integrar com a oferta, teremos uma contraproposta do 431. Por outro lado, admite-se na compra e venda que o comprador faa a proposta, por exemplo, se uma pessoa v o relgio do colega e pergunta se quer vend-lo? Neste caso, o comprador estar estimulando o proprietrio a colocar a coisa em leilo. Para nosso Cdigo, presentes so as pessoas que contratam diretamente entre si, mesmo em cidades diferentes usando telefone ou internet (parte final do inc. I do art. 428). J ausentes so aqueles que usam um intermedirio ou mensageiro, mesmo que estejam os contratantes na mesma cidade. O contrato, uma vez concludo, faz lei entre as partes, e se uma delas posteriormente desistir ter que indenizar a outra pelas perdas e danos causados (430, 389). As referidas minutas no so contratos ainda, ento pode se desistir sem problemas. Mas para justificar uma indenizao tem que ter havido dano concreto, material ou moral, afinal j foi estudado em Civil 2 que no existe dano hipottico ou eventual (403). CLASSIFICAO DOS CONTRATOS importante conhecer esta classificao para fins de interpretao e aplicao dos contratos. a) unilateral e bilateral: todo contrato sempre bilateral quanto s partes (no mnimo duas partes), mas quanto aos efeitos pode ser unilateral ou bilateral. O contrato bilateral quanto aos efeitos tambm conhecido como sinalagmtico pois cria direitos e deveres equivalentes para ambas as partes. Ex: compra e venda, pois o comprador tem o dever de dar o dinheiro e o direito de exigir a coisa, enquanto o vendedor tem a obrigao de dar a coisa e o direito de exigir o dinheiro; locao, pois o locador tem a obrigao de transferir a posse do imvel e o inquilino tem a obrigao de pagar o aluguel. J o contrato de efeito unilateral s cria direito para uma das partes e apenas obrigao para a outra, uma das partes ser s credora e a outra s devedora, ex: doao, pois s o doador tem a obrigao de dar e o donatrio apenas o direito de exigir a coisa, sem nenhuma prestao em troca. Emprstimo e fiana tambm so exemplos de contratos unilaterais que estudaremos em breve.

b) onerosos e gratuitos: nos contratos onerosos ambas as partes tm vantagem e proveito econmico, ex: os contratos bilaterais, onde ambas as partes ganham e perdem. J os contratos gratuitos s beneficiam uma das partes, ento geralmente todo contrato unilateral gratuito, como na doao e no emprstimo Porm pode haver contratos unilaterais e onerosos quando existe uma pequena contraprestao da outra parte, como na doao modal, aquela onde h um encargo por parte do donatrio, ou seja, o doador exige um pequeno servio do donatrio em troca da coisa (ex: A doa uma fazenda a B com o nus de construir uma escola para as crianas carentes da regio; A d um carro a seu filho com o nus de levar a me para passear todo sbado, art. 553). O encargo tem que ser pequeno, seno descaracteriza a doao. Se o encargo for grande o contrato no ser nulo, apenas no ser doao, mas outro contrato qualquer. Ex: empresto um apartamento a Joo sob pagamento mensal de mil reais, ora isto no emprstimo, mas locao. Outro exemplo de contrato unilateral e oneroso o mtuo feneratcio ( = emprstimo de dinheiro a juros, art. 591). Emprstimo entre amigos em geral no tem juros (= mtuo simples), sendo unilateral e gratuito, mas no emprstimo econmico os juros so naturalmente devidos, tratando-se de contrato unilateral e oneroso. c) comutativos e aleatrios: esta classificao s interessa aos contratos onerosos. S os contratos onerosos se dividem em comutativos e aleatrios. So comutativos quando existe uma equivalncia entre a prestao (vantagem) e a contraprestao (sacrifcio), ex: compra e venda, troca, locao, etc. Diz-se inclusive que a compra e venda a troca de coisa por dinheiro. J nos contratos aleatrios uma das partes vai ter mais vantagem do que a outra, a depender de um fato futuro e imprevisvel chamado alea = sorte, destino. Ex: contrato de seguro onde eu pago mil reais para proteger meu carro que vale vinte mil; se o carro for roubado eu receberei uma indenizao muito superior ao desembolso efetuado, mas se durante o prazo do contrato no houver sinistro, a vantagem ser toda da seguradora. Jogo, aposta, compra e venda de coisa futura, so outros exemplos de contratos aleatrios que veremos oportunamente. CLASSIFICAO DOS CONTRATOS (continuao) d) principais e acessrios: contrato principal aquele que tem vida prpria e existe por si s. A grande maioria dos contratos principal, independente e autnoma. Porm h contratos acessrios cuja existncia depende de outro contrato, como os contratos de garantia. Ex: a fiana um contrato acessrio que geralmente garante uma locao principal; a hipoteca outro contrato acessrio que geralmente garante um emprstimo principal. A fiana e a hipoteca vo servir assim para satisfazer o credor caso haja inadimplemento dos contratos principais. Veremos fiana em breve e hipoteca em Civil 5. Tais contratos acessrios seguem os principais (art 184). e) instantneos e de durao: a regra o contrato ser instantneo, ter vida curta/efmera (ex: compra e venda, troca, doao, que duram segundos ou minutos; mesmo uma compra e venda a prazo instantnea, sua execuo que diferida). J outros contratos so duradouros e se prolongam por dias, semanas e meses (ex: emprstimo, locao, seguro). No da

essncia dos contratos durar anos e dcadas. Os direitos reais que so permanentes, como a propriedade, a superfcie e o usufruto, durando por toda uma vida. Se voc deseja alugar um imvel por muitos anos, mais seguro instituir uma superfcie, assunto de Civil 5. Os contratos devem ser no mximo duradouros e no permanentes. f) pessoais e impessoais: o contrato pessoal celebrado com determinada pessoa em virtude de suas qualidades pessoais, chamado assim intuitu personae (em razo da pessoa). Ex: contrato um ator famoso para gravar um filme, caso ele desista, no aceitarei o filho no lugar dele. Quando a obrigao de fazer um servio, em geral o contrato personalssimo. J nas obrigaes de dar uma coisa, o contrato impessoal, ento se A me deve cem reais, no tem problema que B ou C me entreguem tais cem reais. Veremos em breve que, nos contratos impessoais, se admite a execuo forada do contrato, prevista no art. 475 do CC (sublinhem exigir-lhe o cumprimento). Falaremos mais em breve deste importante art. 475. J nos contratos personalssimos, se o devedor no quiser cumprir sua obrigao, a nica sada so as perdas e danos do 389, afinal no se pode constranger uma pessoa a trabalhar sob vara. g) tpicos e atpicos: os contratos tpicos tm previso no tipo/na lei, e foram disciplinados pelo legislador, pois so os contratos mais comuns e importantes com nomem juris (nome na lei). Ex: os cerca de vinte contratos previstos no CC, no Ttulo VI do Livro I, do art. 481 ao 853. Mas estes no so os nicos contratos existentes e permitidos, so apenas os mais importantes. Sim, j que a criatividade e necessidade dos homens em se relacionar e fazer negcios pode criar novos contratos no previstos em lei dentro da autonomia privada. Um exemplo de contrato atpico o leasing, no previsto em lei, mas muito importante na aquisio de bens durveis, que estudaremos em breve. (425). Quando o contrato tpico, a lei serve para completar a vontade das partes, o que chamamos de norma supletiva (ex: 490, este artigo no imperativo/obrigatrio, apenas supletivo, j que as partes podem viol-lo em contrato). Os contratos tpicos podem ser verbais, pois existe a lei para suprir suas lacunas. J os contratos atpicos, como o leasing, devem ser escritos e minuciosos j que no h lei para regulament-los. Falando de tipicidade, os Direitos Reais so tpicos, no podem ser criados pelas partes (art. 1225). Falando de normas imperativas, no Direito Pblico a maioria das normas imperativa, enquanto aqui na autonomia privada encontramos muitas normas supletivas. Gosto de dizer que, no Direito Civil, se faz tudo que a lei no probe, a liberdade grande, enquanto no Direito Pblico (Trabalhista, Administrativo) s se faz o que a lei permite. h) solenes e informais: como na autonomia privada a liberdade grande, a maioria dos contratos so informais e consensuais, bastando o acordo de vontades para sua formao (107, 104 III). J em alguns contratos, pelas suas caractersticas, a lei exige solenidades para sua concluso, como no caso da doao e fiana que devem ser por escrito (541 e 819). J na compra e venda de imvel, pelo valor e importncia dos imveis, o contrato alm de escrito deve ser feito por tabelio, pelo que para adquirir uma casa s o acordo de vontades no basta, necessrio tambm celebrar uma escritura

pblica (arts. 108 e 215). Ento os contratos informais podem ser verbais, enquanto os contratos solenes devem ser por escrito, seja particular (feito por qualquer pessoa/advogado, como na fiana e doao) ou pblico (feito apenas em Cartrio de Notas, qualquer deles). i) reais e consensuais: j dissemos que todo contrato consensual, quer dizer, exige acordo de vontades. Mas em alguns contratos, s o consenso insuficiente, ento alm do acordo de vontades, a lei vai exigir a entrega da coisa ( = tradio), por isso se dizem contratos reais. Podem at ser verbais/informais, mas no nascem antes da entrega da coisa. Ex: doao de bens mveis (p do 541), comodato (579), mtuo, depsito (627). Porm na compra e venda, troca, locao, etc., j vai existir contrato aps o acordo de vontades e mesmo antes da entrega da coisa, de modo que uma eventual desistncia pode ensejar perdas e danos ou a execuo compulsria do 475. Ento se A promete emprestar sua casa de praia para B passar o vero (= comodato), s haver contrato aps a ocupao efetiva da casa por B. J se A se obriga a alugar sua casa de praia a B durante o vero (= locao), o contrato surgir do acordo de vontades, e eventual desistncia de A, mesmo antes da entrega das chaves, ensejar indenizao por perdas e danos. A tradio no requisito de validade, mas de existncia dos contratos reais. j) civis e mercantis: os contratos civis visam satisfazer uma necessidade particular, sem visar diretamente ao lucro (53); j os contratos mercantis sero estudados em Direito Empresarial e tm fins econmicos (981). fundamental preservar a informalidade dos contratos mercantis para estimular sempre o comrcio entre as empresas, com a gerao de emprego e renda. CONTRATO DE ADESO: Concluda a classificao dos contratos, vamos explicar este importante e moderno mecanismo negocial chamado contrato de adeso. Com o desenvolvimento da sociedade e a oferta de servios ao grande pblico, se fez necessrio criar um contrato previamente pronto por uma das partes, cabendo outra parte aceitar/aderir ou no. Exemplos: contrato de transporte, luz, telefone, seguro, espetculo pblico, contrato bancrio, etc. Nestes casos, a parte que adere o consumidor que no pode discutir as clusulas, pode apenas aceit-las integralmente ou no. Imagine que Jos deseja viajar para Porto Alegre em vo direto, mas s existem vos com escalas e conexes. evidente que Jos no poder exigir que o avio parta direto, ter o consumidor que se sujeitar ao itinerrio ou ento trocar de companhia. Outro ex: o jogo de futebol est marcado para s 16 h, mas Jos quer que o jogo comece s 21 h, evidente que o jogo para o pblico em geral, e no apenas para Jos. Os contratos de adeso so assim contratos numerosos para negociao em massa nas relaes de consumo, tornando-as mais rpidas e baratas. contrato muito popular e a parte deve ler com cuidado o que est assinando para depois no se arrepender, embora o Cdigo do Consumidor proba clusulas abusivas nos contratos de adeso, justamente porque no foi objeto de discusso.

O consentimento neste contrato surge com a adeso. Para alguns doutrinadores o contrato de adeso no seria contrato porque as clusulas so predispostas e faltaria o consenso, mas eu discordo, e afirmo que o contrato de adeso importante na vida moderna e o consenso surge com a adeso, existindo o Cdigo do Consumidor justamente para coibir abusos e monoplios. Em suma, o contrato de adeso no nulo, ao contrrio, vlido e importante. Depois leiam os arts. 51 e 54 do Cd do Consumidor (lei 8.078/90) e no deixem de cursar a disciplina Direito do Consumidor. PRINCPIOS DOS CONTRATOS 1 Autonomia da vontade No direito contratual as partes tm liberdade para contratar ou no, adquirindo direitos e contraindo obrigaes, relacionando-se com quem quiser, dispondo de seus bens como entender e at inventando contratos (425). Ao contrrio do Direito Administrativo, onde existe muito limite na atuao do governante. Ento se qualquer um de ns ou um empresrio pode contratar como quiser, o Prefeito/Governador/Presidente fica sujeito s diretrizes e oramentos previstos na Constituio e aprovados pelo Poder Legislativo. E deve ser assim, afinal o governante lida com a coisa pblica e no com a coisa prpria. Este princpio contratual da autonomia da vontade um poder criador, sendo amplo mas no absoluto, encontrando limites na ordem pblica e nos bons costumes: - ordem pblica: so as leis imperativas/obrigatrias presentes no direito privado e que interessam sociedade e ao Estado. Ex: 426 ( pacta corvina), 421. Em que consiste a funo social do contrato, prevista neste art 421? Em trocas teis e justas, afinal ningum contrata para ter prejuzo. A propriedade, outro pilar do Direito Civil, tambm deve ser exercida respeitando sua funo social ( 1 do art. 1228). - bons costumes: so as maneiras de ser e de agir, correspondendo influncia da moral no Direito. A moral varia de acordo com o tempo e o lugar, de modo que um desfile de moda-praia num shopping center permitido, mas no na frente do Palcio do Bispo, por violar a moral da maioria da sociedade. Igualmente nossa moral no aceita o nudismo, todos ns usamos roupas, mas em algumas praias o nudismo j permitido. A exigncia de que, tanto o contrato, como a propriedade, cumpram uma funo social, novidade deste Cdigo por conseqncia da publicizao do Direito. O que isto? a interveno, cada vez maior, do Estado na atividade particular das pessoas e na autonomia privada. Chama-se de dirigismo contratual esta iniciativa do Estado de elaborar leis para dar superioridade jurdica a certas categorias economicamente mais fracas, como os trabalhadores, os inquilinos, os consumidores e os devedores. Leiam um artigo meu sobre este assunto no nosso site com o ttulo A importncia do Direito Privado apesar da publicizao do Direito, e as criticas que fao ao

dirigismo excessivo que atrofia a economia, faz subir os juros, diminuiu a oferta de imveis para aluguel e mantem milhes de trabalhadores na informalidade. 2 Princpio do consentimento ou consensualismo Todo contrato exige acordo de vontades. No contrato de adeso o consentimento surge com o aceite do consumidor. Nos contratos solenes e reais, o acordo de vontades antecede a assinatura da escritura ou a entrega da coisa. A vontade to importante que ela pode predominar sobre a palavra escrita (art 112, sublinhem inteno, que a vontade real, e sentido literal, que a vontade declarada). Assim, aquilo que as partes queriam dizer mais importante do que aquilo que as partes disseram, escreveram e assinaram. No se trata aqui de rasgar o preto no branco mas sim de respeitar a vontade das partes. Exemplos: a) art. 1899, embora testamento no seja contrato, mas este artigo revela a importncia da vontade nos negcios jurdicos. b) agora um exemplo contratual: Jos aluga a Joo por cem reais um quartinho nos fundos de sua casa, mas no contrato, ao invs de escrever aluga-se um quarto, se escreveu aluga-se uma casa, vai prevalecer a inteno que era de alugar o quarto, Joo no vai poder exigir a casa pois sabia que, por aquele preo e naquelas circunstncias, a locao era s de um aposento. c) outro exemplo contratual: Jos morreu e deixou uma casa para seu filho Joo, s que Joo precisa viajar e no pode esperar a concluso do inventrio, ento Joo vende a Maria os seus direitos hereditrios por cem mil reais (ressalto que no se trata aqui do pacta corvina do 426, e sim da cesso do 1793 pois Jos j morreu); eis que depois se descobre que Jos era muito rico e, alm da casa, tinha aes, outros imveis, carros, jias, aplicaes financeiras, etc, neste caso Maria no ser dona de tudo pois s o que ela adquiriu, naquelas circunstncias, foi uma casa, e no tantos bens, embora no contrato constasse que Joo lhe cedia todos os seus direitos hereditrios. Nestes exemplos, prevalecer a vontade sobre aquilo que foi escrito. 3 - Princpio da Fora Obrigatria Contrato faz lei entre as partes, deve ser cumprido por uma questo de segurana jurdica e paz social. Pas nenhum se desenvolveu sem respeitar a propriedade privada e os contratos. Diziam os romanos pacta sunt servanda (= contrato deve ser cumprido), princpio que prevalece at hoje. Celebrado o contrato, ele se torna intangvel, no podendo ser modificado unilateralmente, por apenas uma das partes. Se uma das partes no cumprir o contrato, a parte prejudicada exigir o cumprimento forado, atravs do Juiz, ou uma indenizao por perdas e danos (art. 475).

Todavia, face ao referido dirigismo contratual, a lei permite, excepcionalmente, que o Juiz, nos contratos comutativos de longa execuo, diante de um fato novo, modifique o contrato para manter a igualdade entre as prestaes, afinal ningum contrata para ter prejuzo (art 478). Neste artigo encontramos a chamada Teoria da Impreviso (ou clusula rebus sic stantibus = revogvel se insustentvel), mas repito, a interveno do Estado-Juiz nos contratos deve ser a exceo, por uma questo de segurana jurdica. Alm disso, s se admite a teoria da impreviso em contratos longos e diante de um fato novo (ex: compro um carro para pagar em trs anos com prestaes atreladas ao dlar, eis que, por causa de uma crise poltica em Braslia, ou por causa de uma guerra no Oriente Mdio, o dlar triplica de preo e as prestaes se tornam muito vantajosas para o vendedor, devendo ento o Juiz extinguir ou modificar o contrato para restaurar o equilbrio entre as partes). No Direito de Famlia, fora da autonomia privada, temos outro exemplo da teoria da impreviso no art. 1699: ento se o pai presta alimentos ao filho, e depois o pai perde o emprego ou o filho se torna um craque do futebol, a penso ser certamente reduzida ou extinta. Em suma, a Teoria da Impreviso permite ao Juiz modificar o contrato a fim de restabelecer o equilbrio entre as partes em face de um caso fortuito que tornou a prestao excessivamente onerosa para uma das partes. Caso fortuito aquele do p.. do art. 393, estudado no semestre passado. A Teoria da Impreviso assim consequncia da funo social do contrato, que exige trocas teis e justas, conforme art. 421 e p.. do art. 2035 do CC. No discuto a importncia e a modernidade da Teoria da Impreviso, mas ela deve ser aplicada com cautela por uma questo de segurana jurdica e para no proteger o mau pagador. No bom para a atividade econmica e para a gerao de empregos um Estado interferindo nos contratos. Na dvida, aplica-se o pacta sunt servanda. PRINCPIOS DOS CONTRATOS (continuao) 4 Princpio da boa-f Este princpio obriga as partes a agirem num clima de honestidade e de colaborao recproca para que ambas alcancem o objetivo daquele contrato. A boa f deve estar na mente de todo contratante. Felizmente esse princpio naturalmente seguido pela populao, tanto que a imensa maioria dos contratos nasce, produz seus efeitos e se extingue sem problemas, s um pequeno percentual que vai trazer controvrsias e terminar sobrecarregando o Judicirio (113, 422). Todo contrato exige boa-f, mas em um contrato a boa-f exigida com mais rigor: o contrato de seguro (765 estrita boa-f e veracidade), ento no minta e nem omita circunstncias importantes sobre o objeto segurado ou

sobre sua sade, para no perder a indenizao caso ocorra um acidente ou uma doena. Falaremos mais de seguro em breve. 5 Princpio da relatividade Por este princpio, o contrato relativo s partes celebrantes, ou seja, no interessa a terceiros/no absoluto. Diziam os romanos: res inter alios acta, aliis neque nocet neque prodest (a coisa contratada entre uns, nem prejudica e nem beneficia terceiros). Este princpio tem excees, de modo que terceiros no celebrantes podem participar dos contratos, vejamos: a) os herdeiros: nas obrigaes personalssimas o contrato no se transfere aos herdeiros, mas nas obrigaes de dar sim. Ento se A toma cem reais emprestado com B e vem a falecer, os herdeiros de A tero que pagar a dvida a B, dentro dos limites da herana recebida de A. Se A no deixar herana, os filhos no tero obrigao de pagar a dvida (arts. 1792 e 1997). b) na estipulao em favor de terceiro, quando se pode beneficiar um terceiro com um contrato (ex: alugo minha casa e determino que o aluguel seja pago a meu irmo desempregado; outro ex: fao um seguro de vida para beneficiar meu filho). Tanto o contratante como o beneficirio podero exigir a prestao se a outra parte atrasar (436). Na estipulao, a qualquer momento o beneficirio pode ser substitudo, bastando comunicar ao outro contratante (438). c) nas convenes coletivas: no Direito do Trabalho e no Direito do Consumidor se permitem que sindicatos e associaes negociem relaes de trabalho e de consumo com os patres e os fornecedores. Tais convenes iro obrigar todos os trabalhadores filiados quele sindicato e todos os consumidores filiados quelas entidades, e no apenas os dirigentes signatrios da conveno. Depois leiam o art. 611 da Consolidao das Leis do Trabalho CLT, e o art. 107 do Cdigo do Consumidor. d) nas obrigaes reais, quando muda o devedor porque mudou o proprietrio da coisa (ex: 1345); depois revisem obrigaes reais, assunto de Civil 2. e) no contrato com pessoa a declarar, do art. 467 (ex: compro um apartamento para pagar em quinze anos e celebro um contrato preliminar com a construtora - 462, pois o contrato definitivo s vir ao trmino do pagamento integral; ento, aps os quinze anos, posso pedir construtora-vendedora que coloque o imvel logo no nome dos meus filhos). f) na promessa de fato de terceiro quando, por exemplo, um empresrio promete trazer um artista para cantar na cidade. Se o artista no vier, o empresrio ser responsabilizado (439). Diferente da estipulao em favor de terceiro, vista acima, o empresrio no vai beneficiar o artista, vai sim se responsabilizar pela sua apresentao.

HERMENUTICA CONTRATUAL o estudo da interpretao dos contratos, para revelar o esprito, o sentido, o alcance, a inteno do contrato. O contrato nasce do acordo de vontades, expresso por palavras verbais ou escritas. Mas na pressa de celebrar um contrato, diante do dinamismo do mundo moderno, as palavras podem gerar dvidas. Surgindo assim controvrsia na execuo do contrato, caso as partes no consigam resolver o litgio entre si, dialogando, devero pedir ajuda a um intrprete particular ou pbico. O intrprete particular o rbitro (revisem arbitragem, Civil 2) e o pblico o Juiz. O hermeneuta, na interpretao, deve seguir a lei, a jurisprudncia e sua conscincia. S com o tempo, muito estudo e experincia, o Juiz se torna um bom intrprete. Vejamos algumas regras que podem ajudar o trabalho do hermeneuta: a) busca da vontade real: qual o esprito, qual a alma, qual a vontade desejada pelo contrato? Esta primeira regra a mais importante, pois na alma do contrato est o consensualismo ( = acordo de vontades). A vontade real a desejada pelas partes, que pode ser diferente da manifestada ( = vontade declarada). Deve o Juiz tentar reconstruir o ato de vontade em que se exteriorizou o contrato para buscar a vontade real. Isto j foi explicado na aula passada (princpio do consensualismo, art. 112). b) senso mdio: o intrprete deve se colocar no lugar das partes e raciocinar como faria o homem mdio, ou seja, a generalidade da populao, sem extremos, sem radicalismos, de acordo com os costumes (113). O senso mdio a sensatez, equilbrio, razoabilidade, que s vem com estudo e com o tempo. Depois leiam o artigo sobre O Juiz e a razoabilidade na aplicao da lei no nosso site. c) fim econmico: todo contrato tem um objetivo econmico, pois ningum contrata para ter prejuzo e sim para satisfazer sua necessidade e ter um ganho patrimonial. Assim, nos contratos comutativos e onerosos deve-se buscar a equivalncia entre as prestaes. a chamada funo social do contrato que prev trocas teis e justas (421). d) uma clusula em destaque prevalece sobre as outras: num contrato uma clusula em negrito, com destaque, prevalece sobre as outras, justamente porque se presume que aquela clusula chamou mais a ateno das partes. Assim num contrato datilografado ou digitado, uma clusula escrita a mo ter prevalncia sobre as outras, caso haja divergncia entre elas. e) dirigismo contratual: uma poltica do Estado para dar superioridade jurdica a classes economicamente fracas como o consumidor, o devedor, o trabalhador e o inquilino (art. 423 do CC; depois leiam o art. 620 do CPC). Entende parte da doutrina, especialmente no Direito do Trabalho, que in dubio pro misero, ou seja, na dvida deve-se favorecer a parte mais pobre.

Discordo desta poltica conforme explicado na aula 5, ao tratar do princpio da autonomia da vontade. O Juiz no pode julgar em favor do mais pobre j que no se pode fazer caridade com o dinheiro dos outros. O Juiz no pode se transformar num Robin Hood estatal. Nem julgar a favor do rico, para adular, e nem julgar a favor do pobre, por piedade, e sim julgar a favor do justo. f) contratos benficos: so aqueles unilaterais e gratuitos (ex: doao, emprstimo, fiana). Na sua interpretao deve-se proteger a parte que fez o benefcio, que fez a liberalidade (ex: doador, comodante, mutuante e fiador). Art 114. Ento se A empresta dinheiro a B, deve-se interpretar em favor do devedor/muturio, conforme o dirigismo contratual (art. 620 do CPC), ou do mutuante/credor conforme art. 114 do CC? Reflitam! EFEITOS DOS CONTRATOS 1 obrigatoriedade: o contrato cria um vnculo jurdico entre as partes dotado de obrigatoriedade. Diz-se que o contrato faz lei entre as partes. Os celebrantes devem honrar a palavra empenhada e cumprir o contrato sob pena de responsabilidade patrimonial (389) ou de, excepcionalmente, cumprimento forado do contrato, atravs do Juiz, nos termos do art 475, que ser explicado abaixo. 2 irretratabilidade: uma vez perfeito e acabado, o pacto s pode ser desfeito por outro contrato chamado distrato (472), e no por imposio de uma das partes. Na autonomia privada, tudo, ou quase tudo, pode ser combinado e desfeito, mas sempre por consenso. 3 intangibilidade: alm de no poder ser desfeito, o contrato no pode ser alterado por apenas um dos celebrantes, sempre vai exigir novo acordo. Excepcionalmente admite-se modificao feita pelo Juiz, mas deve ser evitado ao mximo para que o Estado no interfira na autonomia privada, trazendo insegurana s relaes jurdicas, conforme j explicado na Teoria da Impreviso do art. 478 (vide aula 5). De regra o contrato assim irrevogvel (= irretratvel) e intangvel (= inaltervel). 4 efeito pessoal: em relao ao objeto, o contrato cria obrigaes de natureza pessoal. O credor exige do devedor o cumprimento da prestao sob pena de perdas e danos. Esta a regra: descumprido o contrato, resolvese em perdas e danos do 389 como tenho dito a vocs. Todavia, o Cdigo Civil de 2002 admite expressamente que, em alguns caos, a parte inocente exija o cumprimento forado do contrato, ao invs da simples perdas e danos contra o inadimplente (475 sublinhem se no preferir exigir-lhe o cumprimento). Ento se Jos vende um carro a Joo, recebe o preo, mas depois se arrepende e se recusa a entregar o veculo, a regra geral Joo pedir uma indenizao por perdas e danos. Porm, admite a lei a execuo in natura do contrato, de modo que o comprador, atravs do Juiz, pode tomar a caneta de Jos. Esta possibilidade corresponde a um efeito real nos contratos, que geralmente s tem efeitos pessoais, afinal estamos dentro do Direito das Obrigaes. Contudo, como o Direito Obrigacional ( = Pessoal, Civil 2 e 3) e o Direito das Coisas (= Real, Civil 4 e 5) integram o Direito Civil-Patrimonial,

admite-se que, em alguns momentos, eles se interpenetrem. possvel assim atribuir efeito real a certos contratos para que o pacto seja efetivamente cumprido. Mas nem todo contrato admite execuo in natura. Tradicionalmente deve-se partir para as perdas e danos quando a execuo forada for invivel ou causar constrangimento fsico ao devedor (ex: se a referida caneta j tivesse sido vendida por Jos a Maria, Joo no poderia tomar a caneta de Maria, por uma questo de segurana jurdica, pois Maria nada tem a ver com o problema de Jos com Joo; outro exemplo, numa obrigao de fazer, quando um artista desiste de um show, no se pode chamar a polcia e constrang-lo a se apresentar sob vara, resolvendo-se assim em perdas e danos). Em suma, a regra o 389, a execuo in natura do 475 s se admite nas obrigaes de dar, e se a coisa ainda estiver no patrimnio do inadimplente. INSTITUTOS RELATIVOS AOS CONTRATOS BILATERAIS Vamos conhecer agora institutos que s se aplicam aos contratos bilaterais, ou seja, queles onde ambas as partes tm deveres e direitos recprocos, so simultaneamente credoras e devedoras. 1 exceo do contrato no cumprido ou exceptio non adimpleti contractus: a palavra exceo aqui tem significado de defesa, ento este instituto uma manobra defensiva usada por uma das partes para fazer a outra cumprir com sua obrigao. Consiste no seguinte: A e B celebram um contrato e A exige que B cumpra sua obrigao; B ento se defende com base no art. 476: se A quer que B cumpra sua obrigao, A deve primeiro cumprir a dele. Na compra e venda, s posso exigir a coisa depois de pagar o preo. Na prestao de servio, s posso exigir o diagnstico do mdico depois de pagar a consulta. No seguro, s posso exigir a indenizao depois de ter pago o prmio. A essncia dos contratos bilaterais o sinalagma e a dependncia recproca das obrigaes. Este instituto corresponde boa-f e confiana que prevalecem nas relaes jurdicas. Se as partes combinarem quem vai cumprir a prestao primeiro, no ser possvel exercer a presente defesa. Quando as prestaes so simultneas no h problemas (ex: compra e venda de balco). Ressalto que o mau cumprimento corresponde ao no-cumprimento, assim para exigir a coisa na compra e venda, preciso pagar o preo total e no apenas parcial. 2 arras: esta palavra deriva do latim arrha e significa garantia. As arras so um sinal de pagamento para a firmeza do contrato, inibindo o arrependimento das partes. Corresponde a uma quantia dada por um dos contratantes ao outro como sinal/garantia da confirmao de um contrato bilateral. As arras em geral so em dinheiro, mas podem ser em coisas (ex: um carro como sinal na compra de um apartamento). Quanto o contrato fechado, as arras so devolvidas ou abatidas do preo (417). Se o contrato no for concludo por culpa/desistncia da parte que deu as arras, elas sero perdidas em favor da parte inocente. Se quem desistir for a parte que recebeu as arras, ter que devolv-las em dobro, devidamente corrigida (418). As arras se assemelham clusula penal, assunto do semestre passado. S que as arras

so logo entregues, enquanto a clusula penal s ter aplicao se o contrato for futuramente desfeito. INSTITUTOS (continuao) RELATIVOS AOS CONTRATOS BILATERAIS

3 vcios redibitrios: so os defeitos contemporneos ocultos e graves que desvalorizam ou tornam imprestvel a coisa objeto de contrato bilateral e oneroso (441). Tais defeitos vo redibir o contrato, tornando-o sem efeito. Aplica-se aos contratos de compra e venda, troca, locao, doao onerosa (p do 441) e na dao em pagamento (revisem o 356). Exemplos: comprar um cavalo manco ou estril; alugar uma casa que tem muitas goteiras; receber em pagamento um carro que aquece o motor nas subidas, etc. Em todos esses exemplos poderemos aplicar a teoria dos vcios redibitrios para duas conseqncias, a critrio do adquirente: a) desfazer o negcio, rejeitar a coisa e receber o dinheiro de volta; b) ficar com a coisa defeituosa e pedir um abatimento no preo (442). Justifica-se a teoria dos VR pois toda obrigao no s deve ser cumprida, como deve ser bem cumprida. Uma obrigao no cumprida gera inadimplemento, uma obrigao mal cumprida gera vcio redibitrio. Para caracterizar um vcio redibitrio o defeito precisa ser contemporneo, ou seja, existir na poca da aquisio (444), pois se o defeito surge depois o nus ser do atual proprietrio, afinal res perit domino ( = a coisa perece para o dono, ou o prejuzo pela perda espontnea da coisa deve ser suportado pelo dono). Alm de contemporneo o defeito deve ser oculto, ou seja, no estar visvel, pois se estiver ntido e mesmo assim o adquirente aceitar, porque conhecia as condies da coisa (ex: carro arranhado, cavalo com uma perna menor do que a outra, casa com as telhas quebradas, etc). Se o vcio oculto, porm do conhecimento do alienante que agiu de m-f, este responder tambm por perdas e danos (422, 443). Alm de contemporneo e oculto, o defeito precisa ser grave, e s a riqueza do caso concreto e a razoabilidade do Juiz que sabero definir o que grave ou no. Existe um prazo decadencial na lei para o adquirente reclamar o vcio, prazo que se inicia com o surgimento do defeito (ex: o adquirente s vai sabe se uma casa tem goteira quando chover, 445 e 1 e 2 ). 4 evico: a evico garante o comprador contra os defeitos jurdicos da coisa, enquanto os vcios redibitrios garantem o adquirente contra os defeitos materiais. Evico vem do verbo evincere, que significa ser vencido. Aplica-se compra e venda e troca (bilateral), mas nas doaes no (unilaterais). Conceito: a perda da coisa em virtude de sentena que reconhece a outrm direito anterior sobre ela. Ex: A filho nico e com a morte de seu pai herda todos os bens, inclusive uma casa na praia; A ento vende esta casa a B, eis que aparece um testamento do falecido pai determinando que aquela casa pertenceria a C; verificada pelo Juiz a veracidade do testamento, desfaz-se ento a venda, entrega-se a casa a C e A devolve o dinheiro a B. Chamamos de evicto o adquirente, no exemplo B, a pessoa que comprou a casa e que vai perd-la, recebendo porm o dinheiro de volta e os direitos decorrentes da evico previstos no art. 450. Evicta a coisa, a casa da praia. Evictor o terceiro reivindicante, C, que vence. Alienante A, aquele que vendeu a coisa que no era sua, e mesmo sem saber disso,

mesmo de boa-f, assume os riscos da evico (447). O contrato pode excluir a clusula da evico, ou at refor-la (ex: se ocorrer a evico, o alienante se compromete a devolver ao evicto o dobro do preo pago, 448). Se a evico ocorrer numa doao, o evicto no perde nada, pois no pagou pela coisa, apenas vai deixar de ganhar. Fundamento da evico: justifica-se na obrigao do alienante de garantir ao comprador a propriedade da coisa transmitida, e que ningum vai interferir no uso dessa coisa.

CONTRATOS ALEATRIOS

J sabemos que contrato aleatrio aquele que, a depender da alea (= sorte, destino), uma das partes ter mais vantagem econmica do que a outra, como no seguro, jogo e aposta. O contrato aleatrio se ope ao contrato comutativo (revisem classificao dos contratos). Nosso cdigo, nos arts. 458 a 461, tem uma seo sobre os contratos aleatrios, s que na verdade so compra e venda aleatrias, por isso tal seo deveria estar adiante na parte especial dos contratos, junto com compra e venda. Mas j que esto aqui, na parte geral dos contratos, vamos logo conhecer tais espcies de compra e venda aleatrias: a) emptio spei: a compra de uma esperana, quando o comprador assume o risco da existncia da coisa (ex: pago cinqenta reais a um pescador pelo que ele trouxer no barco ao final do dia; a depender da quantidade de peixe capturado, o comprador ou o pescador sair ganhando, mas mesmo que no venha nada, o preo continua devido, 458; outros exs: colheita de uma fazenda, tesouros de um navio afundado, ninhada de uma cadela, etc). b) emptio rei speratae: aqui o risco na quantidade, ento se no vier nada, ou se nada for produzido, o preo no ser devido (459 e p). c) risco na destruio: no art 460 a alea decorre no de coisas futuras, mas de coisas existentes, contudo expostas a risco (ex: compra em regio sob guerra ou terremoto, maremoto, como comprar um navio que est viajando para o Brasil sob tempestade e o adquirente assume o risco do naufrgio, etc). Por causa desse risco, o comprador ir obter um preo menor, mas se a coisa perecer antes da entrega, o preo assim mesmo ser devido. Percebam que o risco faz parte do contrato aleatrio, sujeitando-se as partes a pagar sem nada receber, ou a receber sem nada pagar.

CONTRATO PRELIMINAR No uma minuta ou rascunho, contrato mesmo que visa concretizar um contrato futuro e definitivo (462). muito usado na aquisio de imveis a prazo, afinal poucas pessoas podem comprar imveis a vista e muita gente precisa de habitao. Se o contrato preliminar for descumprido, ou o contrato definitivo no for celebrado oportunamente, caber indenizao por perdas e danos (465) ou mesmo a execuo forada (463). Ento, por exemplo, desejando algum adquirir um imvel para pronta moradia, celebra um contrato preliminar de promessa de compra e venda com uma construtora, recebe as chaves e vai pagando as prestaes ao longo dos anos. Ao trmino do pagamento de todas as prestaes celebra outro contrato com a construtora, desta vez um contrato definitivo que ser levado a registro no Cartrio de Imveis. O contrato preliminar pode ser feito mediante instrumento particular, mas o definitivo vai exigir escritura pblica em qualquer Cartrio de Notas (108). Se o adquirente tem o dinheiro todo, celebra logo o contrato definitivo. Este assunto ser ampliado em Civil 5, no estudo do Direito Real do Promitente Comprador do art 1417.

FIM DA PARTE GERAL DOS CONTRATOS