INFORME DE AVALO 1 Ing. Diego G. Zambrano C.

INFORME DE AVALO
INMUEBLE RESIDENCIAL

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Agosto de 2010

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INFORME N SOLICITANTE INMUEBLE DIRECCIN DE INMUEBLE

CIUDAD MUNICIPIO ESTADO DISTRITO CDIGO POSTAL OBJETO DEL AVALO FECHA

0202010 Miriam Aguilera y Humberto Aguilera Parcela y Construccin Calle La Chacomare, manzana 41, parcela N 126-41-16. Urbanizacin UD-126 Bella Vista. San Flix. Caron. Bolvar. Caron. 8050 Obtener su valor actual del mercado. 12 de Agosto de 2010

ASPECTOS CONSIDERADOS. -. El presente documento se basa en el anlisis de los valores de la tierra, inspeccin del inmueble y las circunstancias que afecten a futuro al mismo. -. El presente avalo incluye los derechos por ley y no prejuzga acerca de la titularidad legal y suposicin del mismo. -. El anlisis obtenido es producto de la metodologa requerida para tal efecto, objetivo y universalmente admitido como justo, sin influencia de otros factores, sentimiento personal o intencin que pudiese alterar en lo ms mnimo, tanto los datos o hiptesis de trabajo como el resultado obtenido en la aplicacin metodolgica. -. Los servicios fueron requeridos nicamente en su carcter profesional. -. Los datos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe profesional, no exagera ni omite conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de esta evaluacin. PROCESO DE AVALO 1. Consideraciones Generales Para comprender mejor el presente informe, se define a continuacin algunos conceptos que se consideran en la elaboracin del mismo: La Oferta y la Demanda. Los factores que intervienen en el juego de la oferta y la demanda, as como tambin el uso de la propiedad reemplazable. Valor del Mercado. En este caso particular se define como precio ms elevado, calculado en base de dinero, que la propiedad producira si se pusiera en venta en el mercado abierto, permitiendo un tiempo razonable, para encontrar un comprador que la adquiriera
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con conocimientos de todos los usos y propsitos, para los cuales haya sido adaptada y para los cuales sea til. Valor de uso. Es el valor de los activos en uso, como parte integrante de una Empresa en operacin, consideramos: Edad, condicin y mantenimiento; pero sin tomar en cuenta si la rentabilidad del espacio justifica la inversin. Valor de punto. Este procedimiento permite comparar precios de terrenos con usos similares, pero con porcentaje de construccin distintos. Siendo el valor de un terreno aquel que se deriva del mayor y mejor uso del inmueble, este sistema incorporado al porcentaje de construccin permite la comparacin de precios conocidos de terrenos y el establecimiento del precio buscado. 2. Procedimiento Metodolgico. _ La intencin del avalo se expresa respecto al valor de mercado del terreno estudiado, considerando los factores que intervienen en el libre juego de la oferta y la demanda, as como tambin el valor en uso de la propiedad reemplazable. _ Igualmente la estimacin considerada como el ms alto precio que producira la propiedad puesta a la venta en un mercado de libre concurrencia, por un vendedor dispuesto, no obligado y en un tiempo razonable; encuentra un comprador dispuesto, no obligado a comprar y quien conoce todos los usos las reglamentaciones y restricciones oficiales a la que est sujeta y adaptada la propiedad. _ Adems el valor en uso de los activos, como parte integrante de una compaa en operacin, tomando en cuenta edad, mantenimiento y condicin, pero sin considerar si la rentabilidad del espacio justifica la inversin en estos montos. _ El criterio de avalo de acuerdo con la aproximacin de costo se fundamenta en el concepto antes clsico, de las estrechas relaciones que existen entre los costos de produccin y el valor; suponiendo que las propiedades valen su costo actual de sustitucin ( o costo de una propiedad sustituta aceptable) menos una rebaja por depreciacin acumulada, que presenta la diferencia del valor de toda propiedad fsica usada, en comparacin a una nueva igual o similar en apariencia, como el resultado del deterioro por edad, uso, abuso, mantenimiento u obsolescencia. De acuerdo a lo antes descrito y en base a este principio de sustitucin la propiedad contiene dos aspectos fundamentales: a) El primero de estos tiene que ver con el terreno, este se estima su valor por comparacin con terrenos similares, se hace un anlisis de las ventas que por su carcter de inmediatez, fuera directamente comparable, y que a la vez haya sido realizado en un perodo razonablemente corto respecto a la fecha del avalo. El carcter comparativo tiene que demostrarse de acuerdo a diversos factores extrnsecos e intrnsecos tales como: rea, topografa, duracin de servicios, usos y zonificacin.

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b) El segundo aspecto esta inferido en el valor de las construcciones que se estimar en base a sus caractersticas, calidad, clase y estado de conservacin. Primero se calcula el valor de reposicin o reemplazo a nuevo, para ello se utilizan los ltimos precios de la cotizacin en construccin y el empleo como parmetro ponderativo la incidencia del costo por m de construccin (BsF/m). El costo de reposicin, es el costo actual requerido para hacer una rplica exacta de una construccin determinada, utilizando los mismos materiales que la integran y con similar mano de obra que la utilizada originalmente, si es que esto resulte posible. Se convierte en una actualizacin de los costos originales de todos sus componentes, con el mismo mtodo constructivo y similar mano de obra. El Costo de Reemplazo; de una construccin es el costo para un momento dado de una edificacin que tenga utilidad, funcin, apariencia y confortabilidad equivalente a la de la construccin que se evala, an cuando esa edificacin debe ejecutarse con mtodos, materiales y mano de obra de los que hoy existen en el mercado. Aunado a esto se debe resaltar que en este costo de reposicin o reemplazo se incluyen los gastos generales en que se incurre al edificar, es por ello que se determina como componente del valor los siguientes elementos: Costos Previos: Proyectos, permisos e incorporaciones. Costos Primarios: Costos Previos + Costos Directos de Construccin. Costos Intrnsecos: Costos Primarios + Gastos Financieros. La Depreciacin; segn el Instituto Americano de Valuadores de Inmueble AIREA, se define como un efecto causado por deterioro y/o obsolescencia, el deterioro se evidencia por uso y desgaste, podredumbre, grietas, incrustaciones o defectos estructurales. La obsolescencia funcional puede originarse por diseos pobres, inadecuacin mecnica o superabundancia, debido a tamao, estilo edad u otra. Se evidencia por las condiciones intrnsecas de la propiedad obsolescencia econmica es causada por factores extrnsecos a la propiedad, como usos discordantes. Seguidamente se halla el valor actual de las construcciones a partir de ese valor de reposicin; existen varios mtodos, para lo cual se emplea el criterio de depreciacin de ROSS-HEIDECK, que se basa en lo siguiente: a) La formula de Ross, que toma en consideracin, que un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular en tanto que un bien mal conservado se deprecia ms rpidamente. b) El coeficiente de Heideck, toma en consideracin, el estado de conservacin de la edificacin; la depreciacin es prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. A partir del concepto basado en el principio de que un inmueble no cuesta ms de lo que cuesta su reposicin y del criterio de Ross-Heideck, el cual toma en cuenta la edad y el mantenimiento de conservacin; este mtodo est definido por la siguiente frmula: D = (VR Vr) x [d + (1-d) x C]
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Donde: - D = Depreciacin. - VR= Valor de Reposicin o reemplazo. - Vr = Valor residual o 10% del valor real. - d = Factor de depreciacin de Ross. - C = Coeficiente de Correccin o depreciacin por estado de conservacin. - d = (E/Vp + E/Vp) - E = Edad cronolgica de la construccin. - Vp = Vida til probable de construccin. Para el caso de mejoras a la tierra se determinar el precio unitario, bien sea por referencia o Anlisis de Precios Unitarios. Descripcin El ambiente y comodidad del inmueble objeto del presente avalo est conformado por: Una edificacin de una sola planta integrada Dos (2) oficinas, un pasillo de distribucin interno, seis (6) salones de clases, dos (2) salas de baos con duchas incorporadas, un (1) depsitos cantina estar y patio interno descubierto. Pisos en concreto liso bien conservados, puerta de entrada en metal bien conservada, acabados en fachada principal de cermica de primera calidad bien conservada, ventanas con rejas bien conservadas. Zonificacin Es un sector con caractersticas de uso R3 (Residencial), con densidad media, accesibilidad buena y calidad media, presenta dotacin de servicios pblicos tales como: Agua, electricidad, telfono, cloacas, aseo urbano domiciliario, calles asfaltadas, servicio de transporte urbano cercano, aceras y brocales, adems de establecimientos comerciales de diversa ndole, institutos educativos, reas deportivas y mdico asistenciales en las adyacencias. Condiciones de Zonificacin rea Mnima Frente % Ubicacin % Construccin Retiro de Frente 432.00 m 12 m 86% 86% 0m Retiro de Fondo Retiro Lateral N de Plantas Altura Construccin Estacionamiento 12 m 0m 1 3m 0p

Caractersticas del Terreno Forma Topografa

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Poligonal de lado recto Regular

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Urbanismo PARCELA Medidas

Urbanizada rea Frente Fondo Lateral Izquierdo Lateral derecho Norte Sur Este Oeste 432.00 m 12.00 m 12.00 m 36.00 m 36.00 m 36.00 m con parcela N 4615 36.00 m con parcela N 4617 12.00 m con Calle Chacomare 12.00 m con parcela N 4128 La Av. Principal Manuel Piar y calle Chacomare de la Urbanizacin Bella Vista.

Linderos

Accesos Terreno

Servicios Pblicos

Naturaleza del Subsuelo Vecindad Procedimiento utilizado para determinar valor del terreno

- Cloacas - Acueducto - Telfono - Electricidad - Transporte Corte Zona urbana desarrollada -ltima Transaccin de compra venta. -Ubicacin. -Zonificacin. -Estadsticas internas.

Caractersticas de la Obra Construida Arquitectura: Presenta Equilibrio y Proporcin; tanto el Acceso como la Circulacin son adecuados y la Orientacin es adecuada. No hay distribucin de obras exteriores, la fachada principal es perimetral con bloque, rejas buenas y terminacin en cermica de ptima calidad. Estructura: Para la superestructura en concreto armado losa de fundacin con vigas (180 Kg/cm) para apoyo de las paredes, Losa de tabelones con perfil IPN, ocho (8) machones o columnas y vigas de corona 180 Kg/cm, malla Trucson en infraestructura, cabilla de machones y vigas de corona. Cubierta de techo: Manto asfaltico, tejas criollas.

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Paredes: Bloques huecos de concreto E= 15cm y E= 10 cm. Revestimientos: Tanto para la parte externa como interna Friso en paredes granular fino, porcelana blanca de segunda en baos y cantina. Pavimentos: Piso liso con flejes en cuadros 1.20 x 1.20 m. Carpintera: Puertas de madera entamborada-econmica. Herrera y Cerrajera: Puertas entamboradas metlicas, marcos E= 10 cm y E= 15cm en calib. 20, ventanas de romanilla de aluminio con vidrio escarchado. Impermeabilizacin y Pintura: Aditivo hidrfugo en concreto de losa, esmalte en vigas, caucho en losas, caucho interior y exterior en paredes, econmica esmalte en marcos metlicos. Artefactos y accesorios sanitarios: Lavamanos de una llave, W.C. tipo Torino, tanque de agua para 5000 l. Instalaciones Sanitarias: Embutidas, Puntos de agua tanto para aguas blancas como para aguas negras, aduccin en tubera PVC y ventilacin en tubera PVC. Instalaciones Elctricas y otros equipos: Embutidas, Tuberas en PVC, tableros de cuatro (4) circuitos, cables TW. Varios: Limpieza de la obra. Calidad General: Convencional. Instalaciones Mecnicas: Aires acondicionados.

Construccin: El inmueble es de de tipo convencional tiene un rea en total de 372.00 m comprendidos en un solo nivel. Terreno: El inmueble tiene un rea total de terreno de 432.00 m. Caracterstica General Estado actual del Inmueble Destino del Inmueble Naturaleza Ocupado, con edad ponderada de 10 aos. Educativo Continuo

Lnea recta Kuentzle Ross

Formulas de depreciaciones ms comunes d = e/v d = (e/v) d = [ (e/v) + (e/v) ] Siendo: e: La edad de construccin cronolgica. v: Vida probable de la edificacin. Coeficiente de Correccin por Mantenimiento Caractersticas Nuevo o muy nuevo Nuevo o muy nuevo Regular (Conservacin normal)

Estado 1 1.5 2
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C% 0.000 0.032 2.520

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2.5 3 3.5 4 4.5 5

Regular (Conservacin normal) Necesitando reparaciones sencillas Necesitando reparaciones sencillas Necesitando reparaciones Importantes Necesitando reparaciones Importantes Demolicin

8.090 18.100 33.200 52.600 75.200 100.000

Es importante considerar algunos comentarios preliminares, a fin de bajar los valores unitarios de tierra, tomando como parmetro de partida los siguientes coeficientes, a los cuales aplicaremos coeficientes correctivos: a) Coeficiente de actualizacin: Este coeficiente depender fundamentalmente de los parmetros como: a-1.- Ubicacin. a-2.- Uso (Actual y Proyecto). a-3.- Servicios. a-4.- Caractersticas Generales: . Topografa. . rea. . Relacin Frente Fondo. . Forma, etc. a-5.- Estudio de mercado de la zona, indicado en la tabla de datos referenciales, de compra venta de inmuebles se refiere. b) Coeficiente de Inflacin: Dicho coeficiente es dependiente de la inflacin por demanda en el rea considerada, que es generada por la exposicin de la demanda efectiva de los bienes, por lo que el potencial de oferta se hace insuficiente y este unido a las condiciones de desarrollo actual en el sector, genera un alza de los precios con el fin de ajustar el desequilibrio oferta demanda. El Banco central de Venezuela emite reportes anuales y mensuales los cuales son considerados para el clculo de este coeficiente. Desarrollo de Clculo Kact = 1 + 0.0283 x 1.5 = 1.0425 Kant = 1 + 0.12 x 0.125 = 1.0150 Valor actualizado = 2029.42 BsF/m x 1.015 = 2059.86 BsF/m Terreno rea Valor unitario Valor del Terreno
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432.00 m 439.50 BsF m 189864.00 BsF

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Valor estimado de la construccin Para esta tipologa constructiva se determin que el valor de reposicin a agosto de 2010, estn expresadas una serie de magnitudes que inciden en el clculo de anlisis de precios en el mercado, el costo de la construccin y mano de obra, para llegar a estimar un valor unitario en BsF/m de construccin, en comparacin con una nueva de caractersticas similares y conservacin de la edificacin. Este valor actual contempla: Material, equipos, mano de obra, gastos administrativos, impuestos, utilidad e imprevistos. INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA DESCRIPCIN % Trabajos Preliminares 0.37 Infraestructura 14.17 Superestructura 23.24 Instalaciones Sanitarias 2.66 Instalaciones Elctricas 2.88 Cubierta de Techo 6.04 Paredes 12.13 Revestimiento y Acabado Interno 11.50 Revestimiento y Acabado Externo 3.06 Pavimento 4.83 Carpintera 1.87 Herrera 4.04 Cerrajera 0.81 Impermeabilizacin 3.66 Pintura 4.48 Vidrios 1.47 Artefactos Sanitarios 1.54 Obras Exteriores 0.52 Varios 0.76 TOTAL m 100

P.O 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

BsF/m 7.30 283.21 464.48 53.16 57.56 150.77 242.43 229.85 61.06 96.54 37.38 80.64 16.18 73.05 89.54 29.38 30.78 10.30 15.81 2029.42

Una vez realizado este anlisis de la construccin de acuerdo a su tipologa constructiva, considerando que los resultados del valor obtenido en el planteamiento utilizado, y con base confiable de la informacin en el proceso realizado y las condiciones del mercado, tanto presentes como futuras, de acuerdo a lo expresado se procede a darle validez al resultado obtenido. Estado de conservacin Estado 2.0
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Condicin Fsica Bueno

C 0.0550

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Desarrollo del Clculo de la depreciacin acumulada (D). Vida til esperada de la construccin: Edad Cronolgica de la construccin : Valor residual de la construccin : Incidencia del Terreno (IT) : D = (VR Vr) [ d + (1 d ) C] VR = 2059,86 x 372m VR = 766.268,40 BsF Vr = 10% x VR Vr = 76.626,84 BsF d = (e/v + e/v) d = 0,0972 D = 101.276,62 BsF Vac = VR D + IT Vac = 766.268,40 101.276,62 + 189.864,00 Vac = 854.855,78 BsF Como el valor residual del inmueble no es un valor absoluto sino un acercamiento al valor, ningn mtodo valuatorio arrojar un valor exacto, sino aproximaciones al valor, el cual por otra parte nadie conoce. Es decir que el valor residual podra ser no mayor o menor al obtenido, y que a la vez el valor residual del inmueble depende de elementos objetivos y subjetivos; slo la ponderacin y racionalizacin de los elementos que integran ese valor ofrece la certeza de que nos acercamos a l. Igualmente los elementos subjetivos se relacionan con el factor econmico y las leyes, adems de la oferta y la demanda circulante, el mercado y otros factores influyentes. Se concluye entonces que esta valuacin econmica del inmueble analizado, ha procurado ser lo ms objetiva posible, dentro de lo que cabe ser objetivo en este tipo de argumentos como de anlisis, en trabajos de esta naturaleza. 60 aos aproximadamente. 10 aos aproximadamente. 10%. 189864.00 BsF

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Queda dispuesto a consideracin del propietario el cumplimiento en mejora de la edificacin en ejecucin y libra de toda responsabilidad los criterios observados y analizados por la parte ingenieril; que se limita a las consideraciones de Ley.

VALOR DEL INMUEBLE REDONDEADO A

BsF 854.855,78 BsF 855.000,00

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ANEXOS

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Clculo del canon de Arrendamiento Los cnones de arrendamiento estn sujetos a las disposiciones de Ley que den conformidad a los mismos y a los valores de plus vala que se deriven por conceptos de valor por punto o valorizacin comercial. De acuerdo con la Gaceta oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela N 36.845 del martes 7 de Diciembre de 1.999. Decreto con Rango y Fuerza de Ley N427 de Arrendamientos Inmobiliarios. Ttulo III DE LA FIJACIN DE CANONES DE ARRENDAMIENTO Artculo 29: La fijacin de cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin de conformidad con el presente Decreto Ley, estar basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias: a) Con un valor hasta 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades tributarias 85 anua. d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual. Pargrafo nico: El Ejecutivo nacional podr modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artculo, cuando as lo determinen razones de inters nacional. Procedimiento de clculo ( )

Valor del Inmueble = Valor UT = Valor del Inmueble Equivalente en UT = Valor % a Aplicar = Valor de canon: 6.411.42 6.450,00 BsF.

854.855,78 BsF 65,00 BsF/UT 13.151,63 UT 9,00 %

GAdm = 8 UT Valor de Canon de Arrendamiento mensual: 6.970,00 7.000,00 BsF

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REFERENCIALES DE TERRENOS SAN FLIZ ESTADO BOLVAR URBANIZACIN VENDEDOR COMPRADOR UD 109 MAIRA QUIROZ MARCO YEPEZ UD 102 SIMN BOLVAR JOS SALAMANCA JOS SALAZAR JOS GONCALVES RAFAEL MARTNEZ UD 109 SEMACESA, C.A. LUIS RIVAS UD 126 OLGA GUERRA YANIZ CORREA UD 113 J.G. HDEZ BLLA VISTA CIRILA MENDOZA IRIS GONZLEZ UD 102 SIMN BOLVAR MANUEL GOMEZ LOURDES GOMEZ UD 101 SAN FLIX WAJECH NIM TOUSRA DE NAIM UD 134 VTA AL SOL I NORTE HE. GUOWEI SREM WU JIA QUAN

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REFERENCIALES DE TERRENOS SAN FLIZ ESTADO BOLVAR DIRECCIN Bs/m URB. FRANCISCO AVENDAO AV.7, PARC. N 27 121.42 URB. SIMN BOLVAR C/NEGRA MATEA PARC. N 374 50.00 MANZANA 01 N 38 130.13 MANZANA 11 N 10 133.42 MANZANA 15 N 13 235.23 CALLE TOCARAGUA N 35-3 228.61 S/DIRECCIN S/N 283.02 MANZANA 5 CALLE 5-B CARRERA 5 S/N 189.38 AV. MANUELA PIAR PARC. 134-01-17 S/N 162.24

REA 370.62 900.00 461.07 374.76 361.35 568.65 318.00 211.22 1540.88

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REFERENCIALES DE TERRENOS SAN FLIZ ESTADO BOLVAR FECHA MONTO BsF To/No 06 02 08 45.000.00 21/5 14 03 08 45.000.00 46/33 02 06 08 60.000.00 43/40 19 09 08 50.000.00 51/16 14 10 08 85.000.00 5/39 19 02 09 130.000.00 128/801 09 03 09 90.000.00 113/113 19 03 09 40.000.00 131/293 11 05 - 09 250.000.00 355/180

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RESUMEN Estadsticas de la regresin Coeficiente de correlacin mltiple Coeficiente de determinacin R^2 R^2 ajustado Error tpico Observaciones

0.979921709 0.960246557 0.94888843 10.61041628 9

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