CLASE 1 METODOS DE VALUACION DE ACTIVOS SINTESIS

ANALISIS DEL VALOR INMOBILIARIO Por el arq Eduardo Elguezabal, Buenos Aires (*)

(*) Director de la Carrera de Especializacin en Tasacin de Inmuebles y Valoracin de Proyectos Universidad de Buenos Aires/ Universidad Politcnica de Valencia. Miembro del Comitato Scientifico del Master Polis-maker, del Politecnico di Milano, Polo di Como. Consultor en Normas y ex Vicepresidente del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, Repblica Argentina. Consejero del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires.

ARQUITECTURA / INGENIERIA

ECONOMIA

DERECHO

VALUACION

PRINCIPIOS GENERALES
SUSTITUCION TEMPORALIDAD FINALIDAD

BASES DE VALORACION
VALOR DE MERCADO COSTO DE REPOSICION VALOR DE USO

METODOLOGIAS
COMPARATIVO COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO CAPITALIZACION DE LA RENTA VALOR RESIDUAL ETC.

VALOR DE TASACION En funcin de la finalidad de la misma

Valor de mercado por comparacin Vm = Vum x S Vum = Vu1 + Vu2 + Vu 3+..+VuN N Siendo: Vm: valor de mercado del bien Vum: valor unitario de mercado S: superficie del bien 1,2,3, N: datos del mercado procesados

Procedimiento 1 (en uso en el TTN) Los antecedentes son elegidos por representar al conjunto de comparables del mercado, con el criterio de ser los ms parecidos posibles al bien a tasar. El procesamiento de similitudes o diferencias se hace mediante coeficientes comparativos segn rubros de comparacin (factores de valor) previamente determinados, entre cada antecedente y el bien a tasar. Los antecedentes, en general, son testigos representativos, y por ende, su cantidad es reducida. Los antecedentes o comparables deberan ser siempre visitados.

Procedimiento 2 (en uso en mbitos privados y antes en el BHN) Se tiene establecido un valor unitario base de referencia para un distrito o zona, para el tipo de inmueble de que se trate (a travs de un relevamiento acotado o un estudio estadstico) La comparacin se realiza segn rubros o factores de valor predeterminados, afectando al bien a tasar en relacin al valor base antes establecido por la oficina tcnica. Slo se visita el bien a tasar, al no existir antecedentes determinados sino un valor unitario de referencia que puede ser estadstico.

Valor del costo de reposicin Vc = Vud x S Vud = Vuc x (1 D) Siendo: Vc: valor unitario del costo de reposicin del bien (valor fsico) Vud: valor unitario depreciado segn edad y estado S: superficie del bien Vuc: valor unitario a nuevo D: depreciacin fsica y econmica

Advertencias al procedimiento Se parte de un valor unitario a nuevo, y se deprecia segn criterio de edad, estado y funcionalidad. El valor unitario a nuevo debera ser calculado por cmputo y presupuesto, pero se acepta valores unitarios de publicaciones especializadas. El criterio de depreciacin es convencional. Bsicamente se trata de establecer una funcin de regresin en base a una serie de datos conocidos, a la cual referir la incgnita del caso. Operativamente, el TTN utiliza el criterio de Ross-Heidecke, usual en medianera y aceptado por la Justicia.

Valor por rentabilidad Vr = R r Siendo: R: renta r: tasa

Advertencias al procedimiento La tasa elegida se debe corresponder con la rentabilidad del segmento de referencia (Ejemplo rentabilidad anual de locales comerciales) Cuando se hace una tasacin por rentabilidad a partir del dato del alquiler alquiler, debe tenerse en cuenta que el tasador determina la tasa de aplicacin (obviamente a menor tasa, partiendo de un alquiler dado, el valor del bien aumenta, y viceversa).

Valor residual o de transformacin Vr (o Vt) = Vm (Vc + B) (1 + i)n Siendo: Vr: valor residual del terreno o valor de transformacin Vm: valor de mercado del bien transformado Vc: sumatoria de los costos de produccin de la transformacin (menos terreno) B: beneficio del promotor (1 + i)n: valor presente i: tasa de descuento n: ao en los cuales el bien no produce rentas, por la operacin de transformacin.

Advertencias al procedimiento
Si se trabaja con valores unitarios de venta y de costo para obtener incidencias de terreno, es decir valor de metros cuadrados de venta o de alfombra y valor de metros cuadrados de construccin, dichos valores unitarios deben ser homogneos o compatibles. La diferencia usual, en un edificio de propiedad horizontal medio, ronda en un 15 por ciento. Esto puede simplificarse trabajando con valores totales del emprendimiento, para obtener directamente el valor del terreno sin pasar por valores unitarios. Un error, sea al alza o a la baja, en la estimacin del posible valor de venta, al que se le restarn los otros factores, puede acarrear un valor del terreno muy diferente a lo razonable. Lo mismo, errar en el costo. Atencin que se puede dar la peor combinacin: un muy optimista valor de venta (alto) con un muy optimista monto de costo (bajo). En ese caso, el valor de la tierra calculado se va muy por arriba. Es el error tpico de los profesionales jvenes puestos a empresarios con capital propio, y puede terminar pagndose por un terreno lo que no vale.

Integracin % de costos / valor de venta

Superficie construida y superficie edificable: diferencia

Valor del M2 de terrenos en venta:

$ 1.000.000

$ 1.500.000

$ 2.000.000

$ 2.500.000

$ 3.000.000

$ 3.500.000

$ 4.000.000

$ 4.500.000

$ 500.000

$0
QUILMES MATURIN MEXICO FRAGA VEGA NICETO CNEL. TRES ARROYOS IRALA DIAZ VELEZ AV. BARCO CENTENERA DEL NEWBERY JORGE HONDURAS SAN JUAN AV. BRANDSEN ALBERDI JUAN BAUTISTA AV. CABILDO AV. OLAZABAL AV.

Mercado

Valor Fiscal Actual

Valores fiscales vs valores reales 2003

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