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Aguas Linares Cristhyan Arredondo Reyes Retana Jimena Martnez Gonzlez Rogelio Olvera Castro Juan Carlos Pia

Atanacio Mara Guadalupe Saucedo Ceja Nancy Gisela Vargas Bertadillo Diego

MERCADO INMOBILIARIO

Definicin de valuacin Para comprender el mercado inmobiliario se necesita analizar conceptos bsicos y as dar apertura al estudio general de lo que es la valuacin.

Ordenamientos Para controlar y organizar la actividad que se lleva a cabo para una valuacin de inmuebles, es necesario conocer las normativas que rigen dichas actividades a nivel federal y estatal.

Municipal Estatal Federal

Instituciones Son todas las dependencias gubernamentales, organizaciones, etc. que se dedican a apoyar tanto a los valuadores como a los usuarios; ya sea para buscar un servicio, as como para resolver irregularidades.

Promotores Es la persona, o equipo de personas (persona fsica o jurdica), que debe responder a los clientes contractualmente respecto a precios, calidad de obra, etc. Mtodos valuatorios Son procedimientos tcnicos que puede utilizar el valuador, ya sea usando un solo mtodo de valuacin o hacer un mtodo mixto, con el fin de llegar a establecer un valor.

Valuacin inmobiliaria La valuacin inmobiliaria se define como el proceso de estimacin del valor comercial de un inmueble, a travs de un dictamen tcnico imparcial, mediante las caractersticas de uso y anlisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones fsicas y urbanas del inmueble.

Cdigo de tica Nos ayudara a entender la visin y normas que debe tener y seguir un valuador, as como saber de que maneras dichos criterios deben respetarse y llevarse a cabo para un mejor resultado en esta actividad.

Criterios generales Nos permiten reducir los problemas y riesgos que ponen en peligro a los pobladores de un rea determinada.
arquitectura

PROMOTORES DE VIVIENDA E INMOBILIARIA

Los promotores de vivienda tanto como de inmobiliarias se encargan precisamente de promover los bienes que son puestos a su disposicin para que d acuerdo a la conveniencia que indique el dueo se establezca una estrategia de promocin o de venta.

Entre promotores inmobiliarios existe la tica profesional que se respeta cuando los promotores no van ms all en la intervencin que tienen otro promotor con un bien, respeta el rango de trabajo que cada promotor pueda tener, esto de acurdo a al tipo de franquicia en la que est trabajando.

Promotores de vivienda

El promotor de viviendas es la persona fsica o jurdica, encargado de tomar la iniciativa de promover viviendas para posteriormente venderlas. es quien toma la decisin, se encarga de la programacin y la financiacin de las obras de una edificacin.

Responsabilidades Obligaciones

Toma de decisiones estratgicas

Cumplir todo lo que ha sido publicado

Suministrar todos los datos correspondientes al comprador

Un modelo del contrato de compraventa

Inmobiliaria
Es una empresa dedicada a la construccin, la venta, el alquiler y la administracin de inmuebles. Cada inmobiliaria puede realizar todas estas actividades o slo algunas.

Promotor Inmobiliario
Es la persona o equipo de personas (persona fsica o jurdica) que quieren construir un proyecto arquitectnico, su trabajo usual consiste en la utilizacin del suelo calificado para edificar, con su capital o el de terceros decide construir por medio de s mismo o de terceros y comercializar el suelo edificado.

Labores Habituales

LA GESTIN Y LA VIABILIDAD DEL PROYECTO PROMOVIDO

Como Trabaja un Promotor Inmobiliario

Primero se ubica y conoce el inmueble.

Se llega a un acuerdo con el propietario el valor de promocin y venta.

Levantamiento de un inventario detallado de sus caractersticas del inmueble.

Presenta una Opinin de Valor Comercial.

Se toma a consideracin la superficie, ubicacin, demanda de la zona, uso de suelo.

Considera su edad, conservacin, proyecto, acabados, superficie, etc.

ACTIVIDADES INMOBILIARIAS

COMPRA

VENTA

RENTA

DE BIENES INMUEBLES PROPIOS, ALQUILADOS O DE TERCEROS

EXPLOTACIN

LOS TIPOS DE FRANQUICIAS INMOBILIARIAS EN MXICO

Franquicias inmobiliarias de adquisicin abierta

Franquicias inmobiliarias con zonas predefinidas

Franquicias inmobiliarias con zonas e inventario abierto

INMOBILIARIAS

COCEPTOS BASICOS

BENEFICIOS
UNIDADES DE EVALUACION VALUACIN BASADA EN ESCENARIOS CONCEPTOS DE VALUACIN CONCEPTOS GENERALES VARIABLES INEX

CONCEPTOS DE VALUACION MTODOS DE VALUACIN ARQUITECTNICA PROPUESTO POR BOSCH Y ATAM

Sociedad Hipotecaria Federal Sociedad Nacional de crdito Institucin de banca e desarrollo reglas de carcter general relativa a la autorizacin como perito valuador de inmueble objeto de crditos garantizados a la vivienda Trminos y condiciones determinacin de responsabilidad Disposicin general de las personas que soliciten y obtengan la autorizacin

Objeto
Capitulo I Disposiciones Generales Sujeto

Definiciones

Autorizacin / avalu / Controlador / formato / inmueble/ inscripcin/ padrn/ perito valuador.

Contar con cdula Pertenecer al padrn de la unidad de valuacin Contar experiencia mnima de un ao

Capitulo II Requisito para autorizacin

Presentar, la solicitud de autorizacin


Conocer el contenido y los alcances

Presentar solicitudes en forma y horario Periodo de 90 das para emitir la resolucin respectiva Capitulo IV Procedimiento Vigencia de 3 aos Periodo de 10 das hbiles para acudir a recoger el documento que acredite

Un plazo no mayor de 30 das y no menor a 5 das previos a su vencimiento

Guardar confidencialidad

Obligaciones

Firmar los avalos Buena conducta en el desarrollo

Peritos valuadores

Transmitir los efectos que deriven No podrn

Realizar avalos al amparo de la autorizacin que les otorgue la sociedad


Capitulo VI Obligaciones y Prohibiciones de los peritos valuadores y Unidad Valuador

Prohibicin

Ostentarse en tanto no tengan autorizacin Realizar avalos sobre inmuebles de la unidad de valuacin
Disposiciones contenidos Firmar a travs de un controlador Confidencialidad Supervisin Conservar documentacin Tener base de datos Sancionar cuando no cumplan con la normatividad

Unidad de valuacin

Obligaciones

Peticin escrita del perito valuador

Autorizacin

El valuador deje de cumplir con los requisitos sealados El perito valuador se encuentre sujeto a un proceso criminal

Capitulo IX Terminacin anticipada de la autorizacin y de la inscripcin

Peticin escrita de la unidad de valuacin Inscripcin Modificacin del objeto social de la unidad de valuacin Inhabilitacin decreta por autoridad competente

Amonestaciones Suspensin de la inscripcin por un plazo de 30 das

Falta Leve

Suspensin de la inscripcin por un plazo de 60 das

Suspensin de la inscripcin por un plazo de 90 das Capitulo X Faltas Faltas Graves Suspensin de la inscripcin por un plazo de 120 das Suspensin de la inscripcin por un plazo de 150 das

Renovacin de la inscripcin Faltas muy Graves Prohibicin de nueva inscripcin por un periodo de 2 aos Prohibicin de nueva inscripcin por un periodo de 5 aos

LEY CATASTRAL DEL ESTADO DE QUERTARO Catastro: Inventario, registro y valuacin de los bines inmuebles del Estado. Objetivo: Carac. Cualitativas y cuantitativas de los bienes inmuebles, para el valor catastral. Informacin concerniente al suelo y las construcciones. Clasificacin predios Urbanos: Ciudades Calles trazadas Dos sistemas infraestructura de Clasificacin: Edificados: Obras de cualquier tipo arquitectnico y uso, construidos o en proceso. No cuenta con las carac. anteriores. (baldios)

Capitulo I Disposiciones generales

de

Rsticos: No cuenta con las carac. anteriores.

Capitulo V Valuacin y actualizacin del valor catastral

Objetivo: Asignar un valor a los bienes inmuebles ubicados en el Estado.

Valor catastral con: Zonificacin catastral. Tablas de parmetros de valores de suelos y construccin.

La valuacin del predio se har cuando se inscriban por primera vez en el padrn catastral. El valor podr ser provisional o definitivo.

Valor catastral provisional: No hay documentos suficientes del predio No hay elementos tcnicos suficientes No hay rgimen jurdico

Actualizar el valor catastral: Mejoras en el predio Modificado en su regimiento jurdico. Avalu provisional. Se fusione o divida.

Capitulo VI Tablas de parmetros de valores

Formulada por la Dic. De Catastro: Cambio de valores en el mercado inmobiliario. En caso de fraccionamientos comparacin con otros similares. Ejecucin de obras pblicas o privadas.

Valores Unitarios: Suelo y construccin (m2) Predios rsticos (hectreas) Valor por terreno y por construccin En predios urbanos (regulares) los valores directo de las tablas Predios rsticos, los valores sern conforme a las calidades y clasificaciones de las tierras

Para nuevos fraccionamientos: Dic. De Catastro formula un avalu provisional, despus de que se publique la autorizacin de venta de lotes. Cuando sea propiedad en condominio, se formularan avalos provisionales de las unidades que los formen.

Ingenieros o Arquitectos Encargados de determinar el valor comercial de los bienes inmuebles y emitir el avalu correspondiente. Registro de peritos valuadores. Dic. De Catastro vigilara a los peritos. Se publica cada ao (enero), la lista de los peritos inscritos (peridico oficial del Estado).

Capitulo IX

Peritos valuadores

Zure Bienes Races S.A. de C.V.

Sayro Bienes Races S.A. de C.V.


Valuadores de Bienes Inmuebles Conzep S.A. Servicios Topogrficos y Avalos Sociedad Inmobiliaria y Valuacin S.A. de C.V.

Privadas

Estatales

Avalos Arquitectos De la Vega Fras Federico Lpez de la Vega Manuel Arq.

Instituciones Valuatorias
Municipal

Arq. Prado Armenta Miguel Consultores Inmobiliarios, Arq. Jaime Reyes Zarate

Colegio Instituto Mexicano de Valuacin de Quertaro A.C.

Secretaria de Planeacin y Finanzas

Pblicas

Estatales
Catastro

Asociacin Nacional de Unidades de Valuacin A.C. Federales Asociacin Mexicana de Profesionales Inmobiliarios A.C. Federacin de Colegios de Valuadores A.C.

CODIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACION EN MXICO


Determinar, describir y definir la expresin del valor.
Considerar las instrucciones de su cliente. Determinar los resultados con el grado de exactitud.

Evitar dar un nmero falso.


Responsabilidad del valuador con terceros. Relacin del valuador con la sociedad.

Obligacin del valuador

Obligacin del valuador hacia su cliente

Obligacin Trabajo completo, resultados independientes de anhelos del cliente. Relacin a causas contenciosas Presentar datos, anlisis y el valor sin importar el efecto que tenga la causa de su cliente.

Carcter de una valuacin Asunto confidencial. No revelar a terceras personas informacin a menos que sea obligacin de la ley. Prestar servicio a ms clientes en un mismo asunto No autoriza que un mismo valuador preste su servicio a dos o ms clientes, excepto que estn enterados y de acuerdo.

Servicios competentes No aceptar trabajo que involucre la valuacin de un bien a cuya valuacin no se est calificado. Acuerdos y contratos Contrato escrito o al menos un acuerdo verbal entre el valuador y el cliente. Especificando los objetivos y propsito, tiempo de entrega.

Obligaciones del valuador para con otros valuadores y hacia su instituto

Proteccin de la reputacin El valuador tiene la obligacin de proteger la reputacin de otros valuadores.

Competencia contraria a la tica Un valuador no puede reducir sus honorarios, para ganar un cliente a otro valuador. Responsabilidad es respecto a las firmas Dos o ms valuadores, pueden valuar una misma propiedad. Dos o ms valuadores pueden valuar la misma propiedad individualmente.

Obligaciones del valuador por I.M.V. Si un valuador tiene conocimiento de un acto de violacin a los principios ticos debe reportarlo. Informes preliminares Emitir opiniones irreflexivas y sin fundamento, constituye un acto no profesional.

rea geogrfica Todo valuador solo podr ejercer en los lmites geogrficos asignados por el instituto al que pertenece.

Practica contraria a la tica y ejercicio no profesional de la valuacin

Honorarios No alterar los resultados para obtener mayores honorarios. No se debe pagar por obtener un trabajo. No competir o concursar por un trabajo.

Accin disciplinaria por un I.M.V. No apegarse a las normas. Incumplimiento de las obligaciones y responsabilidades. Conducta profesional. no

Conducta contraria a la tica.

La persona que hizo la valuacin debe firmar el informe.

Tcnica por comparacin de mercado Proceso de una valuacin privada Tcnica de clculo de costos Tcnica de capitalizacin por ingresos Relacin entre las tres tcnicas

Recopilacin de datos: Proceso de valuacin Banco de datos Limites del vecindario Etapa del ciclo vital Proximidad a los peligros reas contaminadas Forma de datos sobre el predio Forma de datos sobre la construccin

CRITERIOS GENERALES PARA EL DESARROLLO DE UNA VALUACIN


Proceso de una valuacin catastral

Recopilacin de datos: Localizacin Forma Topografa Uso actual Infraestructura Rgimen de la tierra Dimensin y uso

MTODOS VALUATORIOS

Los mtodos valuatorios son procesos por los cuales mediante el anlisis que los caracteriza a cada uno y los hace distintos, se puede obtener el valor de un bien al emplear uno de los mtodos que en su caso presente las caractersticas de que el objeto a valuar, ser ms fcil la obtencin del valor, al valuar un bien se pueden emplear mtodos independientes o la unin de dos o ms mtodos valuatorios.

La aplicacin de un mtodo valuatorio es la obtencin real del valor de un inmueble u objeto, dentro del mercado donde se desenvuelva dicho objeto a valuar.

MTODOS VALUATORIOS

Mtodo de mercado

Mtodo de renta

Mtodo de valor de reposicin

Mtodo residual

Etapas para elaboracin de los avalos

1. Revisin de la documentacin suministrada por la entidad peticionaria 5. Si es necesario se verificara informacin del objeto de la valoracin

2. Definir y obtener la informacin del bien


6. Reconocimiento fotogrfico de caractersticas importantes del bien

3. localizacin del inmueble

4. Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalu 8. Estudio de ttulos

7. Realizacin de encuestas

Etapas Para Elaboracin de los Avalos Para la elaboracin de los avalos utilizando cualquiera de los mtodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes etapas. Tomarse fotografas que permitan identificar las caractersticas

Revisin de la documentacin

Realizar las encuestas

Definir y obtener la informacin

Siempre que sea necesario se verificarn las mediciones y el inventario de los bienes objeto de la valoracin

Revisin del folio de matrcula inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones

Verificar la reglamentacin urbanstica

Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalo

Terreno
Uso Habitacional

Inmueble

Terreno Mtodos Valuatorios


Uso Comercial

Inmueble

Terreno
Uso Industrial

Inmueble

USO HABITACIONAL

Terreno 2

Ubicacin: La condesa 1000 Juriquilla, Qro. M2 del Terreno: 185 Metros de Frente: 9m Metros de Fondo: 21m Forma del terreno: Regular y plano Servicios: Agua y energa elctrica PRECIO: 510,600.00

Ubicacin: Pueblo de Santa Rosa Juregui, Qro. M2 del Terreno: 200 Metros de Frente:11m Metros de Fondo: 18m Forma del terreno: Regular y plano Servicios: Agua y energa elctrica PRECIO:180,000.00

USO HABITACIONAL

Inmueble 2

Ubicacin: Lomas de San Pedrito Peuelas, Qro. M2 del Terreno: 108 Numero de Recamaras:3 Servicios: Agua, energa elctrica y drenaje Caractersticas: Casa de dos plantas, 2 Baos, Comedor, Cocina, Patio
de Servicio, Cochera para dos autos.

Ubicacin: Av. Benito Jurez Norte, col. Centro Histrico, Qro. M2 del Terreno: 96 Numero de Recamaras: 4 Servicios: Agua, energa elctrica y drenaje Caractersticas: Casa de dos plantas, 1 Baos, Cocina amplia,
Patio de servicio y Buenos acabados.

PRECIO:450,000.00 Precio por m2: 4166

PRECIO:681,600.00 Precio por m2: 7100

USO COMERCIAL

Terreno 2

Ubicacin: San Pedrito Peuelas, Qro. M2 del Terreno: 450 Metros de Frente: 15m Metros de Fondo: 30m Forma del terreno: Regular y plano Servicios: Agua y energa elctrica PRECIO: 1,500,000.00

Ubicacin: Calzada de los arcos, Qro. M2 del Terreno: 62 Metros de Frente:Metros de Fondo: Forma del terreno: Regular Servicios: Agua y energa elctrica PRECIO:5,607,000.00

USO COMERCIAL

Inmueble 2

Ubicacin: Plaza Palmas en Villas del Mesn, Juriquilla, Qro. M2 de la superficie: 202 M2 de Terraza: 25 Servicios: Agua, energa elctrica y drenaje Caractersticas: Tiene elevador, No se escritura la terraza, cuenta con estacionamiento. PRECIO:5,200,000.00 Precio por m2:25,084.00

Ubicacin: Santa Rosa Juregui, Qro. M2 del Terreno: 214 Antigedad:10 aos Servicios: Agua, energa elctrica y drenaje Caractersticas: No cuenta con lugares para estacionamiento, no
tiene cuota de mantenimiento.

PRECIO:3,400,000.00 Precio por m2: 15,887.00

USO INDUSTRIAL

Terreno 2

Ubicacin: Calle Tecnolgico, Qro. A cinco min de la Avenida 5 de


febrero

M2 del Terreno: 21,040 Forma del terreno: Regular y plano Servicios: Agua y energa elctrica Caractersticas: Ampliacin a 4 carriles sobre la calle. PRECIO: 59,964,000.00

Ubicacin: Carretera Mxico-Quertaro M2 del Terreno: 36,018 Forma del terreno: Irregular Servicios: Agua y energa elctrica Caractersticas: Impacto Ambiental pagado, impacto urbano
pagado

PRECIO:36,018,000.00
Precio por m2:1,000.00

USO INDUSTRIAL

Inmueble 2

Ubicacin: Carretera Quertaro- Celaya, en el km 2, a 15 min del


centro de la cuidad de Qro.

Ubicacin: Parque industrial El Marques, Carretera MxicoQuertaro.

M2 del terreno: 7500 M2 construido: 4600 Servicios: Agua, energa elctrica, drenaje, gas estacionario, 3
cisternas con capacidad total de 45,000 lts y 4 lneas telefnicas.

M2 del Terreno: 5700 M2 construido: 1300

Caractersticas: Nave industrial con piso de concreto, techo de lmina, con 6m de altura, rea de comedor, entrada y estacionamiento para trileres, patio de maniobras, puertas de carga y descarga, 7 baos. PRECIO:6,800,000.00 Precio por m2:1,480.00

Servicios: Todos los servicios e infraestructura


Caractersticas: Seguridad las 24hrs PRECIO:13,080,000.00

Precio por m2 de terreno: 1,200.00


Precio por m2 de construccin: 6,000.00

GRACIAS POR SU ATENCIN.