10/3/2014

Advocacia Neubern - So Bernardo do Campo - SP

Seus direitos O financiamento no saiu! E agora?

13/09/2011

possvel reaver o dinheiro dado como entrada na compra de um imvel, caso o financiamento no seja aprovado? Como? Sim, contudo importante avaliarmos o tipo de negociao imobiliria em questo. Duas situaes so mais comuns no mercado imobilirio: a primeira a compra e venda de imveis pertencentes incorporadoras/construtoras, o que usualmente conhecemos como compra e venda de imveis na planta ou imveis de lanamentos imobilirios , a segunda a compra e venda entre pessoas fsicas. Quando falamos das negociaes realizadas com incorporadoras/construtoras, via de regra, estamos diante de uma relaode consumo em que o compromisso de compra e venda firmado contrato de adeso para todos os fins de direito. Neste sentido a Lei 8078/90 (Cdigo de Defesa do Consumidor), em especial artigo 51, II considera nula de pleno direito a clusula contratual que subtrai do consumidor o direito opo de reembolso das quantias j pagas aos fornecedores, ou seja, em uma negociao imobiliria em que esteja configurada a relao de consumo, o compromissrio comprador ter direito restituio dos valores pagos nos termos do artigo 53 do CDC, caso ocorra um distrato em funo da no aprovao de seu financiamento. Contudo esta restituio poder no ser integral se o contrato prever especificamente um percentual relativo multa contratual por resciso ou ainda pagamento de corretagem a ser suportado pelo comprador em caso de arrependimento. Importante ressaltar ainda que as incorporadoras praticam a reteno de valores que variam de 30 a 50 % da entrada, o que em nossos Tribunais est pacificado em no mximo 10 %. Sendo assim o comprador deve sempre observar se as clusulas contratuais esto de acordo como que determina a justia, pois caso no consiga o financiamento e queira desfazer a compra, poder ter que recorrer ao poder judicirio para ver seus direitos garantidos. A outra situao comum no mercado imobilirio a compra e venda entre pessoas fsicas, considerada relao civil pura e no de consumo conforme anteriormente dito. Neste tipo de negociao as partes esto em p de igualdade no que se refere ao poder de negociar e estipular clusulas especficas do compromisso de compra e venda, como por exemplo a do financiamento imobilirio como forma de pagamento. Sendo assim importante que durante as negociaes, ou seja, antes da assinatura do contrato as partes negociem sobre eventual devoluo dos valores pagos na entrada em caso de distrato pela no liberao do financiamento. Em linhas gerais a devoluo da entrada est sempre vinculada ao que determina o contrato, sendo assim, se no restar convencionado entre as partes qualquer penalidade frente a no aprovao do crdito em favor do comprador, a devoluo obrigatria. O que o comprador deve entender sempre que a devoluo da entrada frente a no aprovao do financiamento s questionvel se existe um contrato com clusulas especficas a esse respeito, ou seja, um compromisso de compra e venda. Muita gente confunde o compromisso com uma mera proposta. Neste caso especfico , ainda que na assinatura da proposta o comprador tenha pago o sinal, em caso de desistncia por no conseguir liberar seu financiamento, ter direito devoluo integral. Alis este entendimento j encontra-se pacificado em nossos Tribunais.

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O caminho para conseguir a devoluo sempre depender da disposio das partes em cumprir o que est no contrato. Caso o vendedor no queira devolver tais valores, caber ao judicial para este fim especfico. Quais documentos necessrios para reaver o dinheiro? Na prtica a documentao necessria para reaver o dinheiro o distrato. Em linhas gerais o distrato um documento escrito e assinado pelo comprador e vendedor que coloca fim s obrigaes pactuadas no compromisso de compra e venda, inclusive indicando o motivo pelo qual est sendo feita a resciso do compromisso de compra e venda, que no caso em tela seria pela no aprovao do financiamento. Quando o compromisso de compra e venda feito com uma incorporadora , para que ocorra a elaborao do distrato normalmente solicitado ao comprador um termo contendo declarao e assinatura solicitando a resciso contratual e a explicitao dos motivos que levaram ao arrependimento do negcio. O que ocorre entretanto que em funo da reteno exagerada dos valores por parte de algumas incorporadoras, o distrato adequado, ou seja, de acordo com o entendimento de nossos Tribunais respaldado no Cdigo de Defesa do Consumidor, s seria possvel por via judicial.

Em quais casos a restituio no possvel? Existem casos especficos em que os valores pagos na entrada da compra se referem nica e exclusivamente ao pagamento da corretagem., principalmente quando a negociao est dentro de uma relao de consumo, ou seja, o comprador uma pessoa fsica e o vendedor normalmente uma incorporadora. Muito embora a regra imponha ao vendedor, que tem proveito econmico na venda, o pagamento da corretagem, temos como costume no mercado imobilirio o inverso, ou seja, o comprador paga a entrada e este valor automaticamente destinado intermediao imobiliria. Os compradores devem ter muita ateno nesses casos, pois a corretagem s poder ser cobrada dele se o compromisso de compra e venda determinar isso expressamente. Sendo assim ao dar entrada para compra de um imvel dever se certificar se os valores integram o montante da negociao sem qualquer destinao especfica, o que no caso equipararia a entrada a figura das arras confirmatrias e que nos termos do Cdigo de Defesa do Consumidor no podero ser retidas em caso de desfazimento do negcio, ou se em verdade destinam-se ao pagamento da corretagem, situao esta que impedir a restituio em caso de arrependimento em funo da no aprovao do seu financiamento. Cabe ressaltar ainda que a restituio da entrada deve sempre observar os descontos previamente estipulados no compromisso de compra e venda. Caso no haja previso alguma dever ser integral por imposio da Lei, caso contrato dever se limitar ao que foi previamente acordado. Importante ressaltar que existe uma prtica no mercado executada pelas incorporadoras da cobrana de taxa de reserva o que em hiptese alguma se confunde com a entrada. Nestes casos, esta taxa de reserva sempre dever ser restituda ao comprador por equiparar-se ao momento da proposta e no do compromisso de compra e venda. Em uma relao civil, ou seja, compra e venda entre pessoas fsicas, a reteno poder ser integral caso o compromisso de compra e venda equipare a entrada s arras ou sinal, nos termos do artigo 417 do Cdigo Civil. Neste caso especificamente a lei determina que se a parte que deu as arras ou sinal no executar o contrato, perder o que pagou em benefcio da
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outra, nos termos do artigo 418 do Cdigo Civil.

Essa entrada obrigatria? O pagamento da entrada no obrigatrio por no existir qualquer imposio legal que imponha ao comprador o dever de pagar a entrada. Contudo o que ocorre no mercado imobilirio o costume das partes firmarem contrato preliminar e durante este contrato acertarem valores parciais da compra que ser efetivada em algum momento futuro. Em que pese o fato de inexistir a obrigatoriedade o comprador sempre dever avaliar se aceita s condies do negcios propostas pelo vendedor, mesmo porque em casos de compras de incorporadoras, o poder de negociao das condies contratuais fica absolutamente mitigado perante a natureza jurdica do negcio, ou seja, relao de consumo firmada por contrato de adeso.

Quais so os quesitos mais comuns, que impedem a aprovao do financiamento?

Normalmente o financiamento pretendido pelo comprador no aprovado em funo da existncia de restries em seu nome, dbitos no quitados, seja por devoluo de cheques, protestos de ttulos dentre outros, que acabam obstando a liberao do crdito. Outra situao comum em que no ocorre a aprovao do financiamento est vinculada ao valor da renda do comprador, entendido como os valores que recebe de suas fontes pagadoras mensalmente, isto porque nos financiamentos imobilirios o valor da prestao no poder comprometer mais de 30% desta renda, sendo assim, quanto menor a renda do comprador, menor ser o crdito liberado e que muitas vezes no ser suficiente para a quitao do dbito total pendente junto incorporadora, principalmente nos casos em que o compromisso de compra e venda se refere aquisio de imvel na planta. Nesta situao em que os compradores adquirem imveis na planta, ou seja, da assinatura do compromisso at a aprovao do financiamento existe um perodo mais longo, pode advir situao de desemprego ou inadimplncia o que por conseguinte tambm impede a obteno do financiamento imobilirio.

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