LES SERVITUDES CIVILES

juin 2005

SOMMAIRE

I GENERALITES SUR LES SERVITUDES CIVILES I 1 Dfinition et caractristiques I 2 Cration des servitudes civiles I 2.1 Les servitudes lgales I 2.2 Les servitudes conventionnelles I 2.3 Les servitudes par prescription trentenaire I 2.4 Les servitudes par destination du pre de famille I 3 Lexercice des servitudes civiles I 4 Lextinction des servitudes civiles II LA SERVITUDE DE VUE II 1 Dfinitions II 2 La rglementation II 2.1 Les vues droites II 2.2 Les vues obliques II 2.3 Les jours II 3 Acquisition de la servitude par le propritaire du fonds qui la subit II 3.1 Acquisition par titre II 3.2 Acquisition par prescription II 3.3 Acquisition par destination du pre de famille II 3.4 Consquences de lacquisition dune servitude de vue III LA SERVITUDE DE DESENCLAVEMENT III 1 Objet de la servitude de dsenclavement III 2 Modalits de mise en uvre de la servitude III 3 Extinction de la servitude IV LA SERVITUDE DE RECUL DES PLANTATIONS IV 1 Objet de la servitude IV 2 La rglementation IV 3 Acquisition de la servitude V LA SERVITUDE DECOULEMENT DES EAUX NATURELLES V 1 Objet V 2 La servitude dcoulement des eaux naturelles sur le sol V 3 La servitude dcoulement des eaux pluviales sur les toitures

1 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 7 7 7 8

I Gnralits sur les servitudes civiles

I- 1 Dfinition et caractristiques Dfinie par larticle 637 du code civil comme une charge impose sur un hritage pour lusage et lutilit dun hritage appartenant un autre propritaire , une servitude civile est une limitation au droit de proprit pour le fonds qui la subit, ou un droit complmentaire au droit de proprit pour le fond qui en bnficie en ce sens quelle va en faciliter lexercice. Elle est caractrise par : lexistence de deux proprits, lune subissant la servitude appele fonds servant, lautre bnficiant de la servitude et appele fonds dominant son caractre rel. Elle est attache au bien et non la personne son inopposabilit aux autorisations doccupations du sol qui sont instruites et dlivres en application des seules servitudes administratives affectant lutilisation du sol sa ncessaire prise en compte, en revanche, par tout lment de limmeuble sur lequel elle est cre, en particulier par une construction ou ses abords.

I- 2 Cration des servitudes civiles Les servitudes civiles peuvent tre cres : par la loi. Elles sont dites alors servitudes lgales par dcision commune de deux propritaires, concrtise par un acte crit. Elles sont dites alors servitudes conventionnelles (article 686 du code civil) par la prescription trentenaire, cest dire par la possession de 30 ans (article 690 du code civil) par destination du pre de famille (article 692 du code civil).

I- 2.1 Les servitudes lgales Les servitudes lgales simposent dans les rapports entre les propritaires en labsence de volont expresse contraire. En effet, ces servitudes ne sont pas dordre public et peuvent ainsi tre cartes par un accord entre voisins, leurs bnficiaires renonant aux avantages quelles leur confrent. Les servitudes lgales sont les suivantes : - la servitude de vue - la servitude de dsenclavement - la servitude de recul des plantations - la servitude dcoulement des eaux. Ces servitudes lgales sont tudies dans les chapitres qui suivent. I- 2.2 Les servitudes conventionnelles Les propritaires peuvent tablir sur leur proprit nimporte quelle servitude, y compris afin dcarter ou de modifier une servitude lgale, condition quelle ne soit

pas impose la personne mais au terrain et quelle ne soit pas contraire lordre public. Les principales servitudes conventionnelles sont constitues de modifications apportes aux servitudes lgales, de servitudes de passage (en dehors du cas de lenclave), de servitudes non aedificandi ou non altius tollendi (interdiction de btir ou interdiction de btir au del dune certaine hauteur). I- 2.3 Les servitudes par prescription trentenaire Une servitude ne peut sacqurir par prescription trentenaire que si elle est continue et apparente. Une servitude est continue lorsque son usage est continuel sans intervention humaine, elle est apparente lorsquelle se voit. Une servitude de vue, qui existe du fait de la prsence dune ouverture donnant sur le fonds voisin, est continue et apparente. Une servitude de passage est certes apparente mais nest pas continue car elle nest exerce que par lintervention de lhomme ; elle ne peut donc sacqurir par prescription trentenaire. Une servitude non altius tollendi est continue mais non apparente. Celui qui revendique lacquisition dune servitude par prescription trentenaire doit apporter la preuve de la possession trentenaire au moyen dun acte de notorit (art. 2229 du code civil). I- 2.4 Les servitudes par destination du pre de famille Il y a servitude par destination du pre de famille lorsque la division dun terrain a fait natre une servitude : servitude de passage, servitude de vue, Ainsi, pour exister, la servitude par destination du pre de famille doit rsulter directement de la sparation en deux dune proprit et de lexistence dun amnagement ralis avant sparation. I- 3 Lexercice des servitudes civiles Le droit essentiel du propritaire du fonds dominant est dutiliser la servitude, en la maintenant en tat par tous travaux qui ne laggravent pas. Le propritaire du fonds servant, quant lui, ne doit pas entraver lusage de la servitude. I- 4 Lextinction des servitudes civiles Une servitude steint de trois manires : - le fonds servant et le fonds dominant sont runis (art. 705 du code civil) - il est devenu impossible de lutiliser (la proprit du voisin a t exproprie !) - elle na pas t utilise pendant trente ans. En outre, une servitude conventionnelle peut steindre dun commun accord entre les parties.

II La servitude de vue
Code civil, articles 675 680 II- 1 Dfinitions La servitude de vue est le recul que toute vue doit respecter par rapport au terrain du voisin ds lors quelle sexerce a partir dune fentre, dun balcon ou dun remblai. Cette servitude a par consquent pour objet de prserver lintimit du voisin. Une vue est une ouverture laissant passer la lumire mais aussi le regard. Les vues droites sont celles pratiques dans un mur parallle la limite sparative, les vues obliques sont celles ouvertes dans un mur non parallle la dite limite. Les jours sont de petites ouvertures permettant de laisser passer la lumire, mais ni lair ni le regard. II- 2 La rglementation La rglementation des jours et des vues ne sapplique que pour deux proprits prives contigus. Elle ne sapplique pas en bordure du domaine public ni pour deux btiments sur une mme proprit. Elle sapplique quel que soit lusage du terrain qui en bnficie, habitation ou autre. II- 2.1 Les vues droites La distance respecter entre le mur o louverture est pratique et la limite de la proprit voisine est de 1,90 mtres. Dans le cas dune fentre ou dune terrasse, la mesure doit seffectuer partir du parement extrieur du mur o louverture a t cre. Dans le cas dun balcon ou dun remblai, la mesure doit seffectuer partir de leur ligne extrieure. II- 2.2 Les vues obliques La distance respecter est de 0,60 mtre, mesure depuis langle de la fentre ou le rebord du balcon jusquau point le plus proche de la limite de la proprit voisine. II- 2.3 Les jours Lavantage des jours sur les vues est quils ne sont astreints aucun recul. Cependant, les jours ne peuvent tre tablis que 2,60 mtres au dessus du plancher de la pice que lon veut clairer si cest un rez-de-chausse, et 1,90 mtre sil sagit dun tage. Le jour ne doit pas pouvoir souvrir, ne doit pas tre transparent, peut tre cr sur tout mur dhabitation pour clairer une pice ou un escalier.

II 3 Acquisition de la servitude par le propritaire du fonds qui la subit Lobligation de respecter les distances lgales de recul peut cesser lorsque le propritaire acquiert la servitude de vue par titre, par prescription ou par destination du pre de famille (voir I- 2). II- 3.1 Acquisition par titre Il est possible dacheter son voisin le droit douvrir une vue sur son fonds une distance infrieure la distance lgale. La convention devra tre publie au bureau des hypothques pour continuer de sopposer aprs mutation de lun des deux fonds concerns. II- 3.2 Acquisition par prescription Dans le cas o une vue irrgulire existe depuis plus de trente ans sans jamais avoir soulev la moindre protestation, la servitude est acquise par le fonds qui la subissait et qui devient par l mme le fonds qui en bnficie (au moins en partie). II- 3.3 Acquisition par destination du pre de famille Lorsque les deux terrains concerns constituaient une seule proprit et que la vue est antrieure la division, le terrain o souvre louverture a acquis de fait la servitude le jour de la division parcellaire. II- 3.4 Consquences de lacquisition dune servitude de vue Le terrain qui bnficiait lorigine de la servitude de vue devient le terrain qui la subit. Toute construction sur ce terrain ne pourra sdifier, sil sagit dune vue droite, qu laplomb dune ligne distante de 1,90 mtre de la faade de limmeuble o souvre louverture.

III La servitude de dsenclavement

Code civil, articles 682 685 Il convient tout dabord de bien distinguer la servitude lgale de dsenclavement du droit de passage conventionnel rsultant dun titre qui en dtermine ltendue et les modalits dexercice. III 1 Objet de la servitude de dsenclavement Lorsquun fonds ne dispose pas dissue ou seulement dune issue insuffisante sur la voie publique, il est dit enclav et son propritaire peut rclamer un passage sur un fonds voisin. La nature et limportance de ce passage sont fonction de lutilisation normale du fonds, quelle quen soit la destination. Les dsenclavements dune salle de cinma exigeant une issue de secours, dune exploitation agricole exigeant le passage de machines, ou dune maison dhabitation exigeant le passage dun vhicule automobile, conduisent la ralisation de voies de desserte prsentant des caractristiques proportionnes leur usage. La servitude stend aux canalisations ncessaires lexploitation du fonds. III 2 Modalits de mise en uvre de la servitude Le passage doit tre trac du ct o le trajet pour rejoindre le fonds enclav depuis la voie publique est le plus court et le moins dommageable au fonds travers. Si lenclave rsulte de la division du terrain, le passage seffectuera si possible par le terrain dtach. Le propritaire qui rclame le passage doit une indemnit au propritaire du fonds travers. Les conditions du passage (trac, heure de passage, entretien) ainsi que lindemnit peuvent tre fixes lamiable ou par le juge judiciaire. Celui-ci dispose dun pouvoir souverain dapprciation pour dterminer le passage rpondant aux exigences susvises mais il tiendra compte de lavis de ladministration sur les conditions de scurit du raccordement du passage la voie publique. Les frais de cration puis dentretien du passage sont supports par celui qui en profite. III- 3 Extinction de la servitude La servitude de dsenclavement ne peut steindre par prescription trentenaire. En revanche, le propritaire du fonds servant peut invoquer lextinction lorsque le fonds dominant cesse dtre enclav. Si aucun accord amiable nest trouv, la suppression de la servitude doit tre sollicite auprs du juge judiciaire.

IV La servitude de recul des plantations

Code civil, articles 671 673 IV- 1 Objet de la servitude Cette servitude a pour objet de limiter les dsagrments dus aux incursions des plantations prives sur la proprit du voisin. Elle ne concerne que les terrains privs contigus. IV- 2 La rglementation A dfaut de rglements ou dusages particuliers (rglements de PLU ou de lotissements par exemple), les plantations dont la hauteur dpasse 2 mtres doivent tre distantes dau moins 2 mtres de la limite parcellaire, les autres plantations doivent tre distantes dau moins 0,50 mtre de la limite parcellaire. La distance se calcule du milieu du tronc. Si les terrains sont des niveaux diffrents, la hauteur des plantations est mesure par rapport au terrain o elles sont installes. Le propritaire des plantations doit couper les branches qui empitent chez le voisin. Ce dernier peut, en revanche, couper lui-mme les racines qui avancent sur son terrain. Lorsque le propritaire des plantations ne respecte pas les rgles ci-dessus, il peut tre contraint par le juge judiciaire soit dtter les arbres, soit de les arracher, ou den laguer les branches en cas dempitement chez le voisin. IV- 3 Acquisition de la servitude La servitude sacquiert par prescription trentenaire (la hauteur lgale est dpasse depuis plus de trente ans) ou par destination du pre de famille (les plantations ont dj atteint la hauteur lgale et le terrain est divis sans tenir compte du recul lgal).

V La servitude dcoulement des eaux naturelles

Code civil, articles 640 643 et 681 V- 1 Objet Il existe en fait deux servitudes dcoulement des eaux naturelles distinctes. Lune concerne les eaux qui ruissellent sur le sol, lautre concerne les eaux qui ruissellent sur une toiture. Ces deux servitudes se prsentent fonds renverss puisque la premire est subie par les terrains situs en contrebas du terrain o les eaux ruissellent alors que la seconde est subie par le terrain dassiette du btiment sur le toit duquel les eaux ruissellent. Ces deux servitudes ont donc pour objet de prciser les droits et obligations respectives des propritaires des fonds sur lesquels se dversent des eaux naturelles dune part, des propritaires des fonds situs en contrebas dautre part. V- 2 La servitude dcoulement des eaux naturelles sur le sol Les eaux dont il sagit sont les eaux de pluie, les eaux provenant de la fonte des neiges, la grle, la glace se formant naturellement et les eaux de source. Le propritaire dun fonds infrieur est tenu de recevoir les eaux naturelles qui scoulent librement dun fonds plus lev. Le propritaire du fonds plus lev peut user et disposer des eaux naturelles qui tombent sur son fonds, mais ne peut rien faire qui aggrave la servitude. Ds lors que leau a t altre ou que son coulement nest pas le rsultat naturel de la configuration des lieux (si la morphologie du terrain a t modifie par exemple), le propritaire du fonds infrieur peut, soit demander une indemnit, soit sopposer lcoulement. La servitude sapplique aux terrains situs en contrebas dune voie publique, sauf si lcoulement des eaux de ruissellement est aggrav par intervention de lhomme (eaux canalises dverses en un seul point par exemple) ou si lcoulement rsulte dun dfaut dentretien. Inversement, les voies publiques doivent recevoir les eaux qui scoulent naturellement des proprits riveraines, mais la condition que ces eaux ne portent pas atteinte la scurit publique (article R 116-2 du code de la voirie routire). Notons enfin que la disposition suivante de larticle dun plan local durbanisme relatif aux rseaux a t juge lgale par la cour administrative dappel de Paris : Les amnagement raliss sur tout terrain devront tre tels quils garantissent lcoulement des eaux pluviales dans le rseau collecteur . La servitude ne peut steindre par prescription trentenaire. En revanche, une digue empchant lcoulement ou une aggravation de lcoulement peuvent tre acquis par prescription trentenaire.

V- 3 La servitude dcoulement des eaux pluviales sur les toitures Tout propritaire doit difier le toit de son btiment de telle sorte que les eaux de pluie scoulent sur son terrain ou sur la voie publique. Si les eaux scoulent directement du toit chez le voisin, ce dernier peut exiger la ralisation de travaux de nature remdier la situation (la mise en place dune gouttire par exemple). La servitude est respecte si les eaux tombes sur le toit dun propritaire se dversent immdiatement de ce toit sur son propre fonds ou sur la voie publique pour se rpandre ensuite, par le seul effet de la pente du sol, vers les fonds voisins infrieurs dans les conditions dcrites au paragraphe prcdent. La servitude steint par prescription trentenaire. En effet, la servitude est acquise par le propritaire du toit si le voisin a subi pendant trente ans sans ragir un coulement provenant directement de la toiture en cause.