Problemtica de la prescripcin adquisitiva y la publicidad posesoria.

(Un fallo ajustado a derecho)

Garrido Cordobera, Lidia M. R.

Publicado en: LA LEY 1989-B , 71

Fallo Comentado: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F (CNCiv)(SalaF) ~ 1987/12/23 ~ Paiuzza, Domingo J. B. y otros c. Montenegro Cabezas, Francisco A. R. y otros
Sumario: SUMARIO: I. Introduccin.- II. Situaciones del caso en anlisis.- III. El fallo de primera instancia.- IV. Posesin sobre parte individualizada.- V. Publicidad posesoria.- VI. Conclusiones.
Voces

I. Generalidades El presente comentario nos permite puntualizar ciertos aspectos en torno a la posesin y a la publicidad posesoria ligados, en el caso de autos, a un sinnmero de particularidades, las que fueron resueltas acertadamente -nuestro entender- por la Excma. Cmara Civil, sala F in re "Piuzza, Domingo J. B. y otros c. Montenegro Cabezas, Francisco A. R. y otros s/posesin vicenal". Recordemos un poco los conceptos que se han dado en torno a la posesin, instituto sumamente importante en la vida econmica del derecho y siempre ligada a la idea de poder, de seoro, de sumisin de una cosa con respecto de una persona. En nuestro derecho Vlez Sarsfield en el art. 2351 seala que habr posesin de las cosas "cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad", y en la respectiva nota del Cdigo Civil cita diversas opiniones. Al respecto, al comentar el citado art. 2351, Roque F. Garrido y Luis O. Andorno apuntan que de conformidad a la definicin dada por Vlez Sarsfield caben distinguir dos elementos: uno material (corpus) y un elemento psicolgico o intelectual (animus dominio animus rem sibi habendi) (1). Tambin es necesario que recordemos que es la posesin como elemento de derecho la que permitir la adquisicin de cosas por usucapin, lo que se pretenda y se obtiene en los autos citados ut supra. Por razones personales es imposible eludir el tema de si la posesin es un hecho o un derecho, aunque sto lo abordemos sucintamente. Vlez Sarsfield recuerda a Savigny para quien la posesin no es sino un hecho y slo un derecho por sus efectos, que son la prescripcin y las acciones posesorias, es un hecho y un derecho a la vez. En la parte final de la citada nota expresa que Molitor ha combatido "a nuestro juicio victoriosamente, demostrado que toda posesin es un derecho", Lafaille sintetizando el pensamiento de Molitor dice: "es un derecho porque, encierra en ella el elemento de todo derecho en general, que es la voluntad "(2). Para Ihering siempre que en una comunidad determinada aparece una situacin digna de ser protegida por el ordenamiento jurdico, nos hallamos en presencia de un derecho, la posesin es una de esas situaciones merecedoras de proteccin (3). Sealan Garrido y Andorno que a la luz de las notas de los arts. 2351 y 2470, Vlez Sarsfield se habra inclinado por considerar a la posesin como un derecho, pese a que recalcan la opinin en contrario sustentadas muchos y prestigiosos Juristas (Allende, Gatti, Jorge Alterini, Highton) (4). Es el maestro Salvat quizs quien mejor explique el por qu nuestro Cdigo no menciona a la posesin en el catlogo de los derechos reales del art. 2503, al defender la concepcin de estar frente a un derecho real como lo hacen Segovia, Lafaille, Alsina Atienza, Borda, Garrido y Andorno. II. Situaciones del caso en anlisis Abordaremos ahora escuetamente los hechos que dieron origen al planteamiento de los actores y a la decisin de la Exorna. Cmara.

Los accionantes entre los aos 1953 y 1954 compraron sus respectivas unidades del edificio sito en Bernardo de Irigoyen 1636/44 a Francisco Montenegro Cabezas, quien actuaba por s y en representacin. Dichas adquisiciones fueron instrumentadas en boletos de compraventa, tomando posesin de los inmuebles, la que continuaron ejercitando en forma pblica y pacifica; luego se vieron "sorprendidos por un cartel de remate judicial del edificio", por el juicio ejecutivo iniciado contra Montenegro Cabezas; esto motiv que se presentaran en dichos autos y obtuvieran la suspensin definitiva del remate del inmueble; hay que tener presente que los adquirentes tenan pago el total del precio antes de que ocurriera este evento. Con posterioridad se decreta el concurso de Francisco Montenegro Cabezas y en el expediente respectivo obtienen, los poseedores de las unidades, una resolucin favorable de la Junta de Acreedores y del Sndico (ao 1960) a su pedido de escrituracin de las unidades respectivas. Debido al tiempo transcurrido, ms de 20 aos, y al considerarse cumplidos todos los requisitos para que opere la prescripcin adquisitiva inician dicha accin dando, as origen al caso que nos ocupa. Fundan su accionar en los arts. 2524 inc. 7, 3947, 3948, 4015, 4016 y concs. del Cd. Civil, arts. 24 y 25 de la ley 14.159 mod. por el decreto-ley 5756/58, ley 13.512 y decreto 18.734 (Adla, XII-A, 24; XVIII-A, 916; VIII, 254; IX-A, 818). III. El fallo de primera instancia En dichos autos el a quo dicta sentencia rechazando la demanda, esgrime bsicamente que el estado de indivisin en que se encuentra el inmueble y el hecho de que slo seis de los ocupantes hayan accionado (sobre un total de catorce unidades) "constituyen obstculos insalvables para la procedencia de la accin, porque si nadie puede invocar un derecho real autnomo sobre parte de un inmueble urbano no dividido, tampoco puede adquirrselo por el transcurso del tiempo". Surge del voto de la doctora Ana Mara Conde, quien votara en primer trmino en la Cmara, que en la sentencia recurrida se aduce que diferente sera si hubiesen articulado la pretensin la totalidad de los coposeedores, ya que les sera viable adquirir el inmueble en condominio por usucapin. Ya hemos expresado nuestra disconformidad con tal pronunciamiento, que no se compadece, en nuestra opinin, con el fin ordenador de las relaciones jurdicas que tiene el derecho y con el valor justicia que debe orientar las decisiones, sobre todo cuando no se sacrifican ninguno de los otros valores (ni el orden, ni la seguridad, ni el poder, ni la paz, ni la cooperacin, ni la solidaridad), y tampoco resulta "dislocada" una interpretacin de la norma de un modo favorable a la pretensin de los actores. IV. Posesin sobre parte individualizada La cuestin gira en autos sobre si ha podido poseerse una unidad en un edificio sin divisin jurdica, pero s material. Demostrar tener presente los arts. 2402 y 2410, entre otras, del Cdigo Civil, sabemos que la posesin al consistir en el ejercicio de un poder fsico sobre la cosa slo puede recaer sobre cosas ciertas y determinadas, y que la divisin material de la cosa divisible permite el ejercicio de la posesin sobre cada una de esas porciones que tienen su individualidad. Dicen Garrido y Andorno al comentar el art. 2410 que: "lo real, es que cada porcin adquiere todos los caracteres y debe ser considerada ya con abstraccin del objeto mayor del que se ha separado. Ser una cosa y no parte de una cosa: ello porque la divisibilidad permite conceptuar su individualidad plena desde el punto de vista jurdico". Hemos transcripto este largo prrafo para que se observe que se amolda perfectamente a la interpretacin que se da por la Excma. Cmara a la situacin de autos, y que realmente podemos decir que un departamento dentro de un edificio aunque no est jurdicamente dividido, goza de toda la individualizacin necesaria que lo convierte en algo distinto al todo. La votante analiza al problema abarcando desde la nota el art. 2617 del Cd. Civil hasta el dictado de la ley de prehorizontalidad y expresa, acertadamente, que frente a la realidad no puede negarse que las unidades de un inmueble puedan ser objeto de posesin con la intencin de adquirir el dominio por el transcurso del tiempo.

Para reforzar su lnea de pensamiento cita al doctor Jorge H. Alterini en el comentario al art. 2410, quien luego de sealar que lo que interesa a los efectos de la posesin es que la cosa est dividida o no lo est, da el ejemplo exacto para el caso de autos, y cierra la frase diciendo "en ese caso desconocer la posesin de parte de ese inmueble importara desconocer la realidad"(5). Por las razones que hemos vertido, consideramos, al igual que la volante, que las unidades renen los requisitos para ser objeto de posesin. V. Publicidad posesoria La posesin tiene innegables efectos publicitarios, permite revelar a los terceros cual es la aparente situacin jurdica con relacin a la cosa, y los actos posesorios contemplados en el art. 2384 del Cd. Civil junto con la exigencia del art. 2479 implican la posibilidad de que aquel que ha posedo la cosa efectivamente de manera quieta, pblica, pacfica, e ininterrumpida y exclusiva, con animus domini adquiera el dominio de ella por usucapin (6). Todos estos requisitos deben demostrarse fehacientemente para que proceda el instituto de la usucapin y la Excma. Cmara considera que los actores han aportado abundantes pruebas tendientes a demostrar tales recaudos y analizan detenidamente la procedencia con respecto a cada unidad, meritan el comportamiento de las partes no slo en lo que respecta al uso de las unidades sino a su accionar en el juicio ejecutivo y en la quiebra de Montenegro Cabezas, por lo cual revocan la sentencia de primera instancia y hacen lugar a la demanda imponiendo las costas a los demandados, pues resultan sustancialmente vencidos. Cabe plantearse la cuestin de si por el boleto podramos hablar de una posesin legtima, ya que el boleto importara un ttulo suficiente para generar la adquisicin de una posesin legtima una vez cumplimentada la tradicin y existiera buena fe en la adquirente (art. 2355, Cd. Civil) (7). De este modo, quizs ateniendo en cuenta nuestra vida econmica y social en la que el boleto de compraventa es una constante, es que la ley 17.711 (Adla, XXVIII-B, 1799) ha decidido considerar poseedor legitimo a quien ha entrado en posesin de un bien mediante a tal instrumento, intentando brindarles mayor seguridad. VI. Conclusiones Consideramos acertado el criterio del tribunal en cuanto ha admitido la posibilidad de poseer una parte materialmente determinada de un edificio jurdicamente no dividido, conforme al sistema implementado por la ley 13.512. Se ha efectuado tambin una adecuada aplicacin de la publicidad posesoria tal cual fuera estructurada por nuestro ilustre codificador, y asimismo se han considerado reunidos los requisitos exigidos por la ley para la procedencia de la usucapin. Aplaudimos la decisin a la que arribara el tribunal y consideramos que sus miembros han realizado una valiosa interpretacin de las normas jurdicas, dando la adecuada solucin al caso concreto. (1) GARRIDO Roque y, ANDORNO Luis, "Cdigo Civil anotado Libro III. Derechos reales", t. I, art. 2351. (2) LAFAILLE, Hctor, "Derechos reales", t. I, nm. 894. (3) GARRIDO Roque F., y ANDORNO Luis O., ob. cit., art. 2353. (4) Ver sntesis en LLAMBIAS-ALTERINI, "Cdigo Civil anotado", t. IV-A, "Derechos reales", p. 76, arts. 2351 y 2352. (5) LLAMBIAS-ALTERINI, ob. cit., p. 150, arts. 2407, 2408, 2409 y 2410. (6) Ver "Publicidad posesoria en materia de derechos reales" en Ponencia de Angel B. Chvarri y Luis O. Andorno, Segundo Encuentro de Abogados Civilistas, Santa Fe, 30 de junio de 1988. (7) Cierto sector de la doctrina sostiene que el boleto de compraventa constituye justo ttulo en trmino del art. 4010 del Cd. Civil.

CERRARCERRAR