Los principios de la Valuacin Principio de mayor y mejor uso El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser

el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas al econmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor. Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes: El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto ms alto probable dentro de un periodo especfico. Para que este uso ms alto y mejor se d, se deben de establecer ciertas condiciones como lo son: Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos involucrados. Debe ser un uso real probable y no especulativo, que existan las posibilidades fsicas y de mercado. Debe ser un uso que permita el mximo generador de ingresos para toda la propiedad. El mayor y mejor uso debe responder a las siguientes preguntas: Es el uso sugerido razonable y verosmil? Es ese uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad razonable de que se pueda obtener un ttulo jurdico para el uso? Es el bien adecuado fsicamente para el uso o puede o puede adaptarse para el uso?

Es el uso financieramente viable? De los usos que cumplen los primeros cuatro requisitos, es el mayor y mejor uso elegido el uso ms productivo del terreno?

Lo que queremos decir es lo siguiente, vemos un terreno, Este est a la venta en 5 uf, pero dicho terreno es factible construir al menos 10 cabaas y venderlas en 1 uf cada una, entonces al valor del terreno se le suman las ganancias de las ventas de las 6 cabaas, por lo que obtenemos un aumento en el valor total.

Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente al de otros con similares caractersticas sustitutivas del avaluado. Este principio es la base del Mtodo Comparativo de Mercado. Las referencias de mercado son las que justifican este valor. Tratndose de bienes races, los bienes sustitutos nunca son idnticos sino similares, por lo cual hay que utilizar tcnicas de homogeneizacin que permitan comparar inmuebles que no sean exactamente semejantes o equivalentes. Este principio sirve de base para los tres principales enfoques de tasacin: de costos (valor fsico), de ventas comparativas (valor de mercado) e ingreso (valor de renta). En este caso nos referimos a: Un cliente se dirige a un condominio donde est en venta la casa A , pero esta ya se encuentra vendida, por lo cual el corredor le ofrece la casa J que cuenta con los mismos beneficios, mismos servicios mismos mt2 , etc. En este caso la propiedad se reemplazo por otra igualmente deseable, lo que su valor tiende a ser fijado por esta ltima, asumiendo que no existirn grandes variables en el valor. El comprador no pagara mas por una propiedad que el costo de una razonable alternativa similar. Principio de anticipacin de beneficios futuros (valor dado por capacidad de renta) El valor de un bien es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionara en el futuro. Este principio es la base del Mtodo de la Renta o Ingreso. El valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el futuro. Segn este principio, el valor de mercado de un inmueble viene determinado por el valor presente de todas las rentas futuras. En la prctica del mercado, la cuanta mxima que estar dispuesto a pagar un inversor por un inmueble depender de las expectativas de remuneracin (renta ms revalorizacin) que piensa obtener en el futuro. Este principio ser la base del mtodo de valoracin por capitalizacin, tambin llamado de actualizacin, segn el cual, fijada una tasa de rendimiento, el valor de un inmueble es el valor presente de las rentas netas futuras, entendiendo renta en su sentido ms amplio, es decir, como renta del alquiler ms revalorizacin del inmueble, como el flujo de caja de una explotacin cualquiera en el futuro.

Principio de temporalidad: El valor de un bien es variable a lo largo del tiempo y vara dependiendo de las condiciones de oferta y demanda. Este principio pone de manifiesto la aceptacin de la caducidad de la valoracin inmobiliaria y por tanto, la necesidad de datar cualquier valoracin inmobiliaria, establecida explcitamente en algunos casos, como el de las valoraciones hipotecarias, y reconocida tcitamente en los restantes casos. De esta forma se pretende desligar el valor de un inmueble de las mltiples circunstancias que lo condicionan temporalmente, como, por ejemplo, las fluctuaciones del mercado inmobiliario. A lo que nos referimos es a: Nos piden tasar un departamento en valle nevado en pleno verano y el mismo bien en pleno invierno claramente en invierno este bien va a recoger lo que est solicitando el mercado, lo que implicara un aumento en la valoracin de este. Principio de finalidad: Establece cual es el fin del avalu. La finalidad del avalo condiciona la metodologa y el tipo de valor que se debe suministrar al cliente. La finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Es decir, la prctica de la valoracin inmobiliaria est condicionada fundamentalmente por su finalidad. Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la finalidad, los criterios, mtodos y valores a establecer sern unos u otros. Por ello es necesario indicar la finalidad en toda valoracin, a fin de evitar interpretaciones errneas que pudieran perjudicar a terceros.

Principio de Contribucin (o valor residual): El valor residual de un activo fijo consiste en un clculo de estimacin de cul ser su valor en el momento en que ya no se utilice. El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Hay que sealar que este principio no se refiere a los distintos elementos inmobiliarios que forman el inmueble, por ejemplo, un edificio de viviendas puede estar compuesto de viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, etc., las cuales, al dividirse el inmueble horizontalmente, pueden ser objeto de venta independiente, siendo el valor del edificio igual a la suma de los valores de cada una de las fincas independientes. Pero el principio de valor residual se refiere a los factores de produccin del inmueble, como pueden considerarse, por ejemplo, el suelo y la construccin. La

estimacin de los valores del suelo y de la construccin de un edificio construido, a diferencia del caso anterior, es un ejercicio terico sin referencias objetivas. La propia Orden fundamenta el mtodo residual de valoracin en el principio del valor residual y en el principio del mayor y mejor uso. Al desarrollar dicho mtodo, la Orden se refiere a que esos principios permiten determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar, como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin, pagara por l un promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso. Es decir, la Orden se refiere en el principio de valor residual simplemente a un inmueble (por lo que quedaran incluidos los edificios terminados), pero al desarrollar el mtodo residual, se limita a un terreno edificable o a un inmueble a rehabilitar. Lo importante que a la hora de TASAR se utilicen todo estos principios, preguntndonos este bien es capaz de anticipar, o por temporalidad? Etc., pero siempre debemos guiarnos por estos importantes principios en la tasacin.