CICLO 2013-3 Mdulo: II

Unidad: 3 Semana: 5

DERECHO CIVIL CONTRATOS

Mg. Walter Mendizbal Anticona

Arras. Saneamiento. Compra-venta

CONTENIDO
- COMPRAVENTA. - ARRAS. - SANEAMIENTO

COMPRA-VENTA
Convencin por la que una de las partes: vendedor, se obliga a dar a otro, el comprador la posesin de una cosa garantizando su pacfico goce, con la obligacin de este ltimo de transmitir la propiedad de una suma de dinero o precio. En este contrato podemos apreciar el progresivo desarrollo del Derecho Romano, la mas antigua forma de realizar una operacin que tuviera por finalidad trasmitir un bien a otra persona mediante una contraprestacin, fue el acto material de trueque o permuta, pero esa forma trajo inconvenientes y ello dio lugar a que se diera una nueva forma de cambio: metales preciosos hasta luego llegar a la moneda.

Derecho Romano
En un principio la compra-venta iba acompaada de formalidades por lo que era una especie de mancipatio, pero al finalizar el perodo republicano y con la preponderante influencia del ius gentium se configura el contrato consensual de compra-venta como medio productor de obligaciones que el Derecho Civil titul otorgndole dos acciones: . actio venditi: acordada al vendedor. . actio empti: concedida al comprador.

COMPRA-VENTA C.C. ART.1529.-definicin Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. Elementos de la compraventa: 1. El vendedor que es el dueo del bien que transfiere 2. El comprador que es aquel que adquiere dicho bien mediante el pago; 3. El bien objeto de la transferencia; y, 4. El precio, que es el valor en dinero del bien transferido. En suma podemos definir la compraventa como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, se obliga a transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto en dinero.

Caracteres jurdicos de la compraventa:

1. Es un contrato individual, porque para su configuracin se requiere del consentimiento de las partes que intervienen, ya sea en forma personal y directa o por medio de representantes.
2. Es principal, porque para su existencia no depende de otro contrato y tiene autonoma plena. Genera otros contratos, pero no es consecuencia de ello, como los contratos accesorios.

3.

4. 5.

Es traslativo o de dominio, porque su esencia es la transferencia de la propiedad, la misma que ingresa al patrimonio del comprador. Es de prestacin recproca, porque el vendedor transfiere una cosa y el comprador paga el precio. Es onerosa, porque brinda utilidad a amabas partes contratantes y porque hay reciprocidad de prestaciones.

Elementos estructurales de la compraventa. Son tres : 1. El consentimiento 2. El bien 3. El precio

1. El consentimiento.- Es un elemento general de la contratacin, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratacin. La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena capacidad. Sin embargo el consentimiento prestado, puede devenir en ineficaz, cuando algunas de las partes o ambas, lo han declarado con algn vicio de voluntad, ya sea el error, el dolo, la violencia o la intimidacin. 2. El bien.- Es el bien, la cosa o elemento materia de la compraventa. Es el elemento fundamental porque el comprador lo hace con el fin especfico de que ese bien se incorpore a su patrimonio para usarlo o disfrutarlo. Requisitos del bien: a)-Tiene que ser posible material y jurdicamente; y, b)- Tiene que existir o ser susceptible de existir.

Precio

3. Como la compraventa es un contrato oneroso y bilateral, el precio es la contraprestacin que corresponde al comprador. Tiene que estar ineludiblemente representado por el dinero.

Caractersticas Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la prctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tcitamente.

Caractersticas De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.

Efectos del contrato de compraventa

Obligaciones del vendedor Transmitir la propiedad o ttulo de derecho. Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega. Entregar la cosa. Garantizar al adquiriente una posesin til. Garantizar al comprador una posesin pacfica. Responder a la eviccin.

Obligaciones del comprador

Pagar el precio. Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado. Recibir la cosa comprada.

Modalidades especiales de la Compraventa Compraventa con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia de la dominio queda sujeta a una condicin suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lcita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurdicos. Compraventa a plazo (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado nmero de cuotas peridicas.

 Compraventa con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar la cosa vendida. Cabe aadir que la finalidad econmica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ah que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratndose realmente de un prstamo garantizado. Compraventa con pacto comisorio. Compraventa con arras.

Concepto de Arras
Las arras o contrato de arras, es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregndose como prueba una cantidad de dinero en concepto de seal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se est contratando es la obligacin de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro. Para Luis Diez-Picazo, las arras son la entrega de una suma de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente, consintiendo en perder la cantidad entregada. Para Juan Manuel Abril Campoy las arras constituyen uno de los posibles mecanismos de refuerzo del crdito con que cuenta el acreedor () supone la entrega de un bien al acreedor, generalmente dinero, en garanta del cumplimiento de la obligacin contrada.

Arras
ARTICULO 1477 C.C. La entrega de arras confirmatorias importa la conclusin del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibi las arras las devolver o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.

CONCORDANCIAS: C. C. arts. 1352, 1478, 1479

Obligaciones del vendedor

1.

2.

Legalmente el vendedor tiene las siguientes obligaciones: Perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia del contrato. Obligacin visceral del vendedor es la de transmitir al comprador el domino de la cosa. Entregar la cosa que vende en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios. Obligacin incorporada al compromiso de la compraventa. La entrega de la cosa va implcita a la naturaleza de la compraventa. Si se trata de inmuebles, la entrega es simblica, basta el simple consentimiento, porque la escritura pblica no es requisito, y si se hace, es por seguridad, mientras que en los bienes muebles, es necesaria la entrega material o tradicin.

3. Garantizar la calidad y estado da la cosa que vende.- Si una persona compra es para servirse de la cosa y si tiene un vicio oculto, el vendedor responde por la calidad y estado del bien que se trasmite, para cuyo efecto existe la accin redhibitoria La accin redhibitoria no es privativa de la compraventa, sino que funciona en todo contrato oneroso.

4. Responsabilizarse por la eviccin y el saneamiento.-El vendedor esta obligado a proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en caso de que un tercero le disputase la cosa, alegando mayor derecho. Es deber del vendedor defender al comprador, cuando un tercero, que pretende tener mejor derecho, le disputase la cosa. El saneamiento es una consecuencia de la eviccin y consiste en que si el tercero reivindica el bien, el vendedor restituye el precio, paga los intereses y daos y perjuicios.

5. Recepcin de la cosa comprada: art.1565 C.C. Esta es una obligacin muy importante porque la no recepcin de la cosa puede ocasionar una serie de graves problemas jurdicos. Por ej. En el riesgo de la prdida o deterioro del bien. Si el comprador no quiere recibir sin motivo justificado, el vendedor debe consignarlo para librarse de todo riesgo. Esta obligacin tiene sus antecedente en el Cdigo de Napolen en el que est expresamente establecida; pero adems, cuando se refiere a la compraventa de los bienes muebles, ya no ha habido recepcin, el contrato queda resuelto de pleno derecho, a tenor del art.1564 C.C. Esta recepcin es importante para determinar responsabilidad por la prdida o deterioro de la cosa. la

 Existen tres tipos de arras en funcin de la intencin de las partes: Confirmatorias: La entrega de arras confirmatorias importa la conclusin del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibi las arras las devolver o las imputar sobre su crdito, Penales: Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligacin por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.Existe indudable analoga con la clusula penal por lo que se le aplicar su normativa (indemnizacin de daos y perjuicios). Retraccin: La entrega de las arras de retractacin solo es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.

Tipos de Arras

Indemnizacin ARTICULO 1479 C.C. Si la parte que no ha incumplido la obligacin prefiere demandar la ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin de daos y perjuicios se regula por las normas generales.

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

En todos aquellos contratos en los cuales se transfiere el uso o propiedad de los bienes, el transferente est obligado al saneamiento por eviccin, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios. Eviccin significa vencer o sea, vencimiento en juicio (proceso) y en la prctica, significa privacin al comprador, por sentencia firme, en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte del derecho de propiedad transmitido con la venta. Entonces la eviccin, es el despojo judicial o administrativo que sufre el adquirente, debido a que un tercero reivindica el bien. Son vicios ocultos, aquellos que disminuyen la utilidad del bien , o la hacen ilusoria , que debe haberse evidenciado, no se hubiera producido la transferencia.

Saneamiento por eviccin

Art. 1491.- Se debe el saneamiento por eviccin cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de resolucin judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a la transferencia. No solamente funciona en la transferencia de propiedad (compraventa, dacin en pago o permuta) sino tambin en la transferencia del uso o posesin (comodato, arrendamiento). La sentencia judicial o resolucin administrativa debe ser firme y definitiva. Basta que al adquirente se le haya despojado del derecho mediante dicha sentencia, no es necesario que sea despojado materialmente para que tenga este derecho de saneamiento por eviccin.

Saneamiento por eviccin

Trata de asegurar la posesin pacfica de la cosa, para que pueda reclamarse por eviccin es necesario que la prdida o privacin tenga carcter definitivo. Tendr lugar la eviccin cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor. Ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que hubiere mala fe de su parte.

Es necesario que la perdida se produzca por sentencia firme, no bastando la mera perturbacin, el juzgado si ha admitido la eviccin cuando la prdida se produce por resolucin administrativa. Tambin es necesario que esa privacin tenga lugar por un derecho anterior a la compra.

Saneamiento por vicios ocultos

Art.-1503 C.C .- El transferente esta obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia. A los vicios ocultos se les denomina tambin vicios redhibitorios. Son los defectos ocultos que tiene el bien y disminuyen sus utilidad o lo hacen intil. Son vicios que el adquirente no puede conocer en el momento en que se celebr el contrato. Debe distinguirse estos defectos (vicios) de las cualidades. Tratndose de adquisiciones de valor debe actuarse con las diligencias exigibles; pero si no es perito o conocedor del bien, deber asesorase por peritos o conocedores de la materia.

Saneamiento por vicios ocultos

Trata de asegurar la posesin til de la cosa comprada El vendedor estar obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella; pero no ser responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estn, si el comprador es un perito que, por razn de su oficio o profesin, deba fcilmente conocerlos. El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Se admite la renuncia al saneamiento por vicios ocultos siempre que el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido Este saneamiento le da al comprador la opcin entre desistir del contrato, abonndose le los gastos que pag, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conoca los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifest al comprador, tendr ste la misma opcin y adems se le indemnizar de los daos y perjuicios, si optare por la rescisin.

Acciones a que se dan lugar en razn del saneamiento por vicios ocultos.

a)- Accin resolutoria o redhibitoria. b)- Accin de reduccin del precio o quanti minoris o estimatoria. Plazo de caducidad El plazo de caducidad para ejercitar la accin redhibitoria o resolutoria o la accin estimatoria o quanti minoris es de : -Tres meses si se trata de bienes muebles; y, -Seis meses si se trata de bienes inmuebles. Este plazo se cuanta a partir del momento en que se entrega el bien al adquiriente.

GRACIAS