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EQUILIBRIO ECONOMICO DEL CONTRATO - Causales de alteracin / PODER EXORBITANTE DEL ESTADO - Rompimiento del equilibrio econmico del

contrato / HECHO DEL PRINCIPE - Acto hecho u operacin atribuible a la administracin El equilibrio econmico puede verse alterado durante la ejecucin del contrato por razones tales como actos o hechos de la administracin contratante, en cuyo grupo puede ubicarse el uso de los poderes exorbitantes de la administracin - modificacin, interpretacin y terminacin unilateral - y el incumplimiento de sta. Tambin lo puede ser por actos de la administracin como Estado y es aqu donde recobra aplicacin la teora conocida como "el hecho del prncipe", segn la cual cuando la causa de la agravacin deviene de un acto de la propia administracin contratante, o de un acto, hecho u operacin atribuibles al poder pblico en cualquiera de sus ramas que perturben la ecuacin contractual en perjuicio del contratista, debe sta restablecerse. Y en un tercer evento lo puede ser por factores exgenos a las partes del negocio. REVISION DE PRECIOS - Contrato de arrendamiento / EQUILIBRIO DEL CONTRATO Restablecimiento en contrato de arrendamiento / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Revisin de precios Tanto la teora del riesgo imprevisto como las dems que se enunciaron y el mecanismo de la revisin de precios pueden aplicarse al contrato de arrendamiento para efectos de revisin o restablecerse la ecuacin econmica, dependiendo de las circunstancias que encajan en cada una de ellas. De esta manera, la revisin del canon y con mayor razn cuando las partes no previeron la forma en que se reajustara el mismo ante la prrroga automtica del contrato, es viable no slo por aplicacin analgica de los artculos 4o. numeral 3o. y 27 de la Ley 80 de 1993, sino porque la ley ha sido cuidadosa en intervenir la fijacin del precio en dichos contratos para establecer hasta qu monto las partes pueden convenir el ajuste adecuado que debe pagar el arrendatario con el fin de favorecer y equilibrar el resultado econmico de los arrendadores. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON ENTIDAD DE DERECHO PUBLICO - Rgimen Aplicable / CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON ENTIDAD DE DERECHO PUBLICO - Precio del Cnon Fue as como en vigencia del Decreto Ley 222 de 1983 se expidieron normas que concretamente regulaban el precio de los arrendamientos para las entidades pblicas. As el Decreto 2221 de 1983 sujet los contratos que celebraran dichas entidades a la determinacin del precio o canon basado en un porcentaje sobre el avalo catastral del inmueble. De esta manera el precio mensual de arrendamiento permitido era el 1.3o / o del avalo catastral cuando se tratare de contratos respecto de inmuebles destinados a vivienda, o del 1.5o / o si estaba destinado a fines distintos a vivienda y que no estuvieren regulados por el Cdigo de Comercio. De donde, era de mayor aplicacin el segundo de los porcentajes, si se tiene en cuenta que por lo general los contratos de arrendamiento que celebran las entidades pblicas lo son para las actividades propias de la prestacin de los servicios que en cada caso les correspondan. Por el Decreto 3444 de 1985 se derog el anterior y en su lugar se dispuso que el precio mensual de los bienes tomados o dados en arrendamiento por las entidades pblicas, pagaran como mximo o cobraran como mnimo, segn el caso, el 1o / o del avalo del bien que para el efecto deba

practicar el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. El arrendamiento de bienes dedicados a usos no mercantiles ni de vivienda como sucede con los bienes tomados en la mayora de los casos por las entidades pblicas para sus propias oficinas, quedaron excluidos tanto de las normas del Cdigo de Comercio como de la Ley 56 de 1985 por medio de la cual se dictaron las normas sobre arrendamiento de vivienda y por ello pretendi el gobierno nacional acercarse a una normatividad que le fuera propia a este tipo de bienes con destinacin diferente; posicin que sigue siendo compartida por esta seccin si se tiene en cuenta que a la luz del Cdigo de Comercio no son mercantiles "las adquisiciones hechas por funcionarios o empleados pblicos para fines de servicio" (art. 23 numeral 3), naturaleza jurdica que sera de los bienes que obtengan las entidades del Estado para su propio uso en la modalidad de arrendamiento, ya que de conformidad con el artculo 24 de la misma obra la enunciacin contenida en el artculo 23 es declarativa y no limitativa. NOTA DE RELATORIA: Cita las providencias de 17 de abril de 1991, Exp. 743 de la Seccin Primera y la de 29 de agosto de 1984, Exp. 3918, Ponente: Dr. Carlos Betancur Jaramillo. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON ENTIDAD DE DERECHO PUBLICO - Reajuste del Cnon / PRINCIPIO DE EQUIDAD - Contrato de Arrendamiento / PRINCIPIO IURA NOVIT CURIA Aplicacin en materia contractual La entidad pblica arrendataria no debi ser indiferente a las circunstancias particulares en que ocupaba el inmueble, porque tena la obligacin de pagar un canon que se ajustara a la realidad econmica tanto del arrendador como a las condiciones del bien, en razn a los principios de la buena f y la equidad a la cual estaba obligada con mayor rigor como ente pblico. Y es que no solo debe buscarse si hubo esfuerzos del arrendador para prever las dificultades en la ejecucin del contrato, sino tambin cul fue la actividad de la administracin, la diligencia y la lealtad con que actu frente a su co - contratante. Por lo anterior, el juez del contrato en aplicacin del principio iura novit curia debe restablecer las condiciones econmicas en que debi ejecutarse el contrato y ser mucho ms exigente cuando ha sido la administracin la que se ha beneficiado de las condiciones en las que se ejecut en forma efectiva el contrato. Es as como la entidad demandada debi, al menos, atender el requerimiento que le hiciera el demandante en el ao de 1990 para modificar equitativamente las condiciones del contrato, porque era indudable que el demandante en su condicin de arrendador tena derecho a una compensacin equitativa de parte de la arrendataria. REAJUSTE DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Inexistencia de Pacto en el Contrato La regla general, segn se desprende de las normas que estipulan los ajustes de los precios en los contratos, es que dichos reajustes deben pactarse en el contrato como una forma de prevenir la variacin que pueden sufrir durante la ejecucin del mismo los precios originalmente convenidos. Excepcionalmente, cuando no se pactan, deben solicitarse a la parte a cargo de la cual est asumirlos, o al juez ante la negativa o silencio del primero. Es pues un llamado a modificar el contrato. Los reajustes del cnon del contrato se reconocern al demandante a partir del 10 de septiembre de 1990, fecha en que efectivamente ste los requiri a la entidad demandada en su condicin de arrendatario y hasta la fecha en que se produjo la entrega del inmueble - 25 de mayo de 1993.

INTERESES DE MORA - Contrato de Arrendamiento Sobre el capital histrico actualizado se reconocern los intereses de mora establecidos por el artculo 4o. numeral 8o. de la Ley 80 de 1993 y artculo 1o. del Decreto Reglamentario 679 de 1994, esto es, la tasa equivalente al doble del inters legal civil sobre dicho valor, que en el presente caso son procedentes debido a los retardos que present la entidad demandante en el pago de los cnones correspondientes. En lo que respecta a los intereses solicitados, no sern los comerciales moratorios, toda vez que a las condenas originadas en un contrato estatal le son aplicables los intereses de mora establecidos por la Ley 80 de 1993, a falta de estipulacin de las partes. Ver el art. 24, literal e), numeral 1, Ley 80 de 1993 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIN TERCERA CONSEJERO PONENTE: RICARDO HOYOS DUQUE Santaf de Bogot, D.C., quince (15) de febrero de mil novecientos noventa y nueve (1999). Radicacin nmero: 11194 Actor: JORGE PAULINO LEON ESCOBAR Referencia: Demandado: LA NACION - CMARA DE REPRESENTANTES. Conoce la Sala del recurso de apelacin interpuesto por la parte actora contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 8 de junio de 1995, mediante la cual se negaron las splicas de la demanda. ANTECEDENTES PROCESALES 1.- Las pretensiones Por medio de apoderado judicial el seor Jorge Paulino Len Escobar en ejercicio de la accin contractual consagrada en el artculo 87 del C.C.A., formul demanda ante el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 31 de enero de 1.991, para que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: "1.) Declrese que desde el 16 de mayo de 1986 se rompi el equilibrio financiero del contrato de arrendamiento celebrado entre la Nacin -Cmara de Representantes, como ARRENDATARIA y el Doctor JORGE P. LEON ESCOBAR, como ARRENDADOR, fechado el 16 de mayo de 1985,

respecto de las oficinas 434, 435, 436 y 437 del inmueble situado en Bogot, marcado en su puerta de entrada con el nmero 7-80 y 7-80 A de la calle 13 del edificio denominado "Antiguo Banco de Bogot, bloque oriente", cuarto piso, ." 2.) Ordnese la revisin de las clusulas TERCERA, CUARTA Y QUINTA del contrato de arrendamiento No. 14 celebrado entre la Nacin - Cmara de Representantes, como ARRENDATARIA y el Doctor JORGE P. LEON ESCOBAR, como ARRENDADOR ..." 3.) Como consecuencia de la orden de revisin de las clusulas TERCERA, CUARTA Y QUINTA del contrato celebrado () dispngase que a partir de la fecha de presentacin de esta demanda regirn como nuevas condiciones econmicas y un nuevo plazo del contrato revisado, las que se expresan en las siguientes clusulas: A. "TERCERA.- OBLIGACIONES DE LA NACION -CAMARA DE REPRESENTANTES.- Corresponde a LA NACION -CAMARA DE REPRESENTANTES, el pago de servicios de telfonos, energa elctrica, agua, alcantarillado, recoleccin de basuras, aseo de reas comunes, servicios de portera, celadura, personal de ascensores y mantenimiento de redes de energa elctrica, acueducto y alcantarillado. Adems, responder por el inventario de los bienes que se le entreguen, pagar oportunamente los cnones de arrendamiento y restituir el inmueble oportunamente en el mismo estado en que fue entregado por el arrendador, salvo el deterioro natural ocasionado por el uso y goce legtimo del inmueble arrendado" B. "CUARTA.- VALOR DEL CONTRATO Y PRECIO DEL ARRENDAMIENTO: El valor total del contrato es de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($7.200.000) de conformidad con lo establecido en el artculo 159 del Decreto Ley 222 de 1983. El precio del arrendamiento ser de SEISCIENTOS MIL PESOS ($600.000) mensuales, pagaderos anticipadamente dentro de los cinco (5) primeros das de cada mensualidad, previa presentacin de la cuenta de cobro legalizada, ms un incremento anual del veinticinco por ciento sobre el cnon que hubiere regido en la anualidad inmediatamente anterior a cada reajuste." C. QUINTA.- PLAZO. El trmino de duracin del contrato ser de cinco (5) aos, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la sentencia definitiva. Este contrato se prorrogar automticamente por periodos sucesivos iguales al ahora fijado, si una de las partes no comunica a la otra, por escrito, con una antelacin de por lo menos un mes a la fecha de su vencimiento, su intencin de darlo por terminado. 4. Como consecuencia de la declaracin del numeral 1.) de estas pretensiones, con el fin de restablecer el equilibrio financiero del contrato por el perodo comprendido entre el 16 de mayo de 1986 y la fecha de presentacin de esta demanda, condnese a la Nacin demandada (Ministerio de Gobierno), a pagar al demandante Doctor JORGE PAULINO LEON ESCOBAR, o a su apoderado, las siguientes cantidades lquidas de dinero: A. La prdida del poder adquisitivo del dinero, liquidada sobre "124.972.oo del da 16 de mayo de 1985 hasta la ejecutoria del fallo definitivo, conforme lo certifique el Banco de la Repblica, multiplicada por el nmero de meses transcurridos desde el 16 de mayo de 1986 hasta el da de ejecutoria del fallo definitivo.

B. El valor de los intereses comerciales moratorios, causados desde el 16 de mayo de 1986, hasta el da de ejecutoria del fallo definitivo, liquidados sobre la cantidad que arroje la pretensin expresada en el literal precedente. 5.) Que a la sentencia definitiva se le d cumplimiento en los trminos de los artculos 176 y 177 del Cdigo Contencioso Administrativo. 6.) Que se condene a la parte demandada a pagar el valor de los gastos procesales y las costas de las dos instancias." 2.- Fundamentos de hecho El demandante entreg en calidad de arrendamiento para depsito de la Cmara de Representantes, las oficinas ubicadas en el inmueble distinguido en las pretensiones de la demanda, contrato que celebr con el Ministro de Gobierno en representacin de la arrendataria el 16 de mayo de 1985. El valor del contrato fue convenido en la suma de $1.499.664 pagaderos por mensualidades anticipadas de $124.972, precio que comprenda adems del uso del inmueble el valor de los servicios de energa elctrica, acueducto, aseo de las reas comunes, servicio de portera, celadura, personal de ascensores y mantenimiento de la redes de energa y acueducto. El trmino del contrato se pact por un ao a partir del 16 de mayo de 1985, fecha de su perfeccionamiento. Al vencimiento del trmino del contrato, es decir el 16 de mayo de 1986, las partes guardaron silencio sobre la terminacin del mismo pero se entendi prorrogado con base en la clusula quinta del contrato en la cual se previ que ste "se prorrogar automticamente por periodos sucesivos iguales si una de las partes no comunica a la otra por escrito con un (1) mes de anticipacin por lo menos al vencimiento del contrato que desea darlo por terminado". Dicho trmino se extendi por un ao ms y as sucesivamente durante los aos siguientes. No se previ en el contrato reajuste en su precio durante la vigencia inicial ni durante sus prrrogas, lo cual signific que desde el 16 de mayo de 1986 el canon que pag la entidad pblica demandada no tuvo aumento alguno a pesar de la prdida del poder adquisitivo del dinero y de los aumentos en los precios de los suministros a cargo del arrendador. El arrendador solicit a la administracin varias veces tanto en forma verbal como escrita la revisin del contrato para variar las condiciones econmicas, pero la entidad pblica demandada guard silencio absoluto. En septiembre 10 de 1990 el arrendador envi una peticin a la mesa directiva de la Cmara de Representantes en la cual solicit un reajuste legal para mantener el equilibrio econmico del contrato y fue as como en esa comunicacin fij en $600.000 mensuales el canon de arrendamiento, as como un reajuste automtico del 25% para los aos siguientes y un porcentaje igual a partir de 1986 para reajustar el canon pactado en el contrato inicial. Tambin

le solicit a la arrendataria asumir el pago de los gastos de administracin y de los servicios pblicos y advirti que de no disponerse el reajuste correspondiente, solicitaba de una vez la restitucin de las oficinas a fin de no continuar lesionando sus intereses econmicos. De la anterior comunicacin no obtuvo ninguna respuesta por parte de la arrendataria, razn por la cual se vi obligado a la presentacin de esta demanda. 3. Actuaciones en primera instancia 3.1 El Apoderado de la entidad demandada en el alegato de conclusin solicit la desestimacin de las pretensiones de la demanda porque el restablecimiento del equilibrio financiero del contrato opera "slo en los casos en que se presente modificacin unilateral de los contratos", de acuerdo con el art. 6 de la Ley 19 de 1982, modificacin que no se present en el contrato de arrendamiento que el demandante celebr con la Cmara de Representantes. En cuanto a la revisin del contrato consider que sera viable para la demandada siempre y cuando se hubiera dado las condiciones esenciales del art. 868 del C. de Co., esto es, la ocurrencia de circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, que no son ni la devaluacin de la moneda ni el mayor costo de los servicios ni el mayor valor de los impuestos que aduce el demandante, adems de que requieren que "alteren o agraven la prestacin de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes", lo que significa que la revisin del contrato no puede ser retroactiva. Pero reconoci que el contrato de arrendamiento existi y estuvo vigente en razn de la prrroga automtica del plazo y no fue modificado en las obligaciones de las partes y por ello solicit que se diera aplicacin al decreto ley 222 de 1983 y al Cdigo de Comercio, tal como lo dispuso el Consejo de Estado en sentencia de abril de 1991 sobre el precio del arrendamiento de locales urbanos destinados al funcionamiento de oficinas pblicas. 3.2 En la audiencia de conciliacin que fij el Tribunal para el 9 de junio de 1994 en cumplimiento del trmite conciliatorio dentro del proceso, las partes llegaron "a un acuerdo total absoluto de las pretensiones procesales en la suma de CUARENTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS CHENTA Y SIETE MIL NOVIECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS ($43.886.954)". Este acuerdo fue improbado por el tribunal y confirmado por esta Seccin, en razn a que de conformidad con la ley 56 de 1985, aplicable por remisin del art. 162 del Decreto Ley 222 de 1983, el incremento del canon no puede ser superior al 90% del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario inmediatamente anterior al del vencimiento del trmino del contrato o al de la prrroga y en ste caso, la suma conciliada resultaba superior a los clculos hechos por la Sala, ya que el total al mes de mayo de 1994 aplicando dicho porcentaje ms la tasa del inters civil del 6%, era de $16.928.424, razn por la cual el convenio de las partes resultaba lesivo para la administracin. 4. La sentencia recurrida El Tribunal neg la pretensin dirigida al restablecimiento del equilibrio econmico del contrato por cuanto el desequilibrio planteado en la demanda sugiere la aplicacin de la teora de la

imprevisin y los hechos aducidos por el demandante - inflacin monetaria y subida creciente de las tarifas de servicios pblicos de agua y energa, como tambin de los gastos de administracin- no dan lugar a la aplicacin de esta teora, por ser hechos previsibles y notorios como lo ha sostenido la doctrina y como lo manifiesta el mismo demandante. Afirma el tribunal que "el desequilibrio econmico que sufre el contratante para efectos de dar aplicacin a la teora de la imprevisin, debe tener su causa, en trastornos de la economa general del contrato, debidos a circunstancias externas, no imputables al Estado y que inciden en el contrato por va refleja. Dicho de otro modo, proviene de una situacin imprevisible, posterior a la celebracin del contrato, que incide en el lea econmica llevando a prdida patrimonial". Censura la conducta del demandante porque en su condicin de arrendador no requiri la restitucin del inmueble a pesar de que el contrato se haba celebrado por el trmino de un ao y contena la clusula que permita a las partes contratantes enterar a la otra de la restitucin o entrega del inmueble; tampoco plante al arrendatario entre mayo de 1986 y octubre de 1990 el inters de modificar el precio por la inflacin y el plazo del contrato con lo cual permiti la renovacin del contrato en los trminos iniciales. Aduce tambin, que si la doctrina excepcionalmente acepta como causa de la teora de la imprevisin el aumento excesivo del proceso inflacionario siempre y cuando se demuestre la prdida sufrida por el contratante, el actor debi demostrar los ascensos que ocasion el proceso inflacionario y las prdidas sufridas por dichas alzas, pero slo se limit a demostrar los ndices de precios al consumidor certificados por el DANE, los ndices de precios del poder adquisitivo del peso colombiano certificados por el Banco de la Repblica y un dictamen pericial orientado a demostrar la inflacin de nuestra economa. Sostiene el tribunal que si el demandante hubiera demostrado lo que asever en el alegato de conclusin de que cancelaba por concepto de administracin de los inmuebles entregados en arriendo, sumas superiores a las que perciba como renta, esa prdida se hubiera constituido como razn de ser de la nivelacin patrimonial que pudo obtener, pero resultaba extempornea porque el proceso se haba trabado con mucha anterioridad a ese antecedente. Como consecuencia de lo anterior, desestim tambin la revisin de las clusulas tercera y cuarta del contrato referidas a la modificacin del plazo y del precio, "por no haberse demostrado la situacin de hecho en la cual se edificaban" Concluye que en el evento hipottico de que se hubiera establecido el desequilibrio entendido para estos efectos como prdida, no habra habido lugar a la revisin de las clusulas indicadas porque despus de la presentacin de la demanda y antes de dictarse sentencia, el inmueble fue restituido, razn por la cual solo habra habido lugar al restablecimiento del equilibrio financiero. 5.- Razones de la apelacin

El apoderado judicial de la parte actora interpuso recurso de apelacin para que se revoque la sentencia y se acceda a las splicas de la demanda y para ello solicita que se aplique el conjunto normativo invocado en la demanda y en particular los principios constitucionales, los que le permiten a la Corporacin examinar y decidir el asunto ordenando el restablecimiento del equilibrio financiero del contrato. 6. Actuaciones en esta instancia. En la sustentacin del recurso ante esta instancia la parte actora solicita que se aplique el principio iura novit curia para que sea efectiva la justicia en este caso concreto, fin supremo del derecho y tarea del juez frente a una demanda "tcnicamente defectuosa", pero justa frente a la aplicacin de este principio. Explica que la teora de la imprevisin y la teora de la ecuacin financiera nacieron en el derecho privado y en el derecho pblico respectivamente, como una forma de realizar justicia para buscar la prevalencia del derecho sobre la ley. "Por eso frente a los conflictos generados por el cambio de las circunstancias existentes al momento de contratar, creadores de una REALIDAD ECONOMICA especialmente gravosa para una de las partes, los juristas tuvieron que construir unas argumentaciones que permitieron optar por una solucin justa, ante la inequidad real, frente a la insuficiencia del clausulado.." En el caso del contrato de arrendamiento que se discute, la responsabilidad atribuible a la Nacin como arrendataria se deriva del hecho de que no exista una relacin justa, puesto que eran superiores los gastos de administracin que pagaba el arrendador a lo que perciba por el canon de arrendamiento. "Esa situacin, ms que un mero "desequilibrio" era una aberracin econmica, -demostrada pericialmente- que merece ser reparada, cualquiera sea la tesis jurdica que se acoja para solucionar esa injusticia contractual". En cuanto a que se debi probar por el demandante las alzas en los servicios pblicos, aduce el recurrente que todos los medios de prueba que consagra el art. 175 del C.de P.C. servan para demostrar los hechos invocados en la demanda, que no eran ms que una realidad fctica. Por ello bastaba la mera confrontacin de los ndices del Dane para deducir que entre el da de celebracin del contrato y el de la presentacin de la demanda se rompi el equilibrio financiero del contrato, pues el valor nominal del canon no vari dentro de ese lapso y no se requera de alzas "descomunales" porque la mera devaluacin era suficiente. "Por lo tanto, an desestimando el peritazgo, las otras pruebas demuestran el rompimiento de ese desequilibrio. Y con aplicacin de los mismos ndices a la renta inicialmente pactada queda "corregida" la inequidad que se present". Precisa por ltimo, que no ha prescrito el derecho a reclamar los reajustes entre los aos 1986 a 1990 porque las reclamaciones posteriores "slo tienen la virtud de interrumpir la prescripcin que vena corriendo para el evento de que no se tuviera actividad ninguna para lograr su efectividad".

Y en cuanto al reconocimiento de los intereses, estos son procedentes porque el arrendador no recibi mes a mes el canon que en justicia le perteneca para haber obtenido as otros rendimientos. El Cdigo Civil no exige prueba de perjuicios cuando se cobran intereses a ttulo de lucro cesante segn la regla 2 del art. 1617. La Procuradora Sexta Delegada ante el Consejo de Estado en su concepto a folios 281 a 291 consider que la sentencia deba modificarse "ya que si bien el equilibrio contractual no se rompi por causas imprevisibles, esta circunstancias bien puede imputarse a la omisin de la entidad en atender la justa peticin de su contratista". En consecuencia, conceptu que la indemnizacin deba calcularse desde el momento en que el arrendador sinti la desmejora en las condiciones del contrato, que bien puede ubicarse en la fecha de peticin de la reclamacin -septiembre de 1990- hasta la fecha de entrega del inmueble -mayo 25 de 1993- y tomarse en cuenta para la liquidacin el valor actualizado del canon pactado. CONSIDERACIONES DE LA SALA. La sentencia apelada ser revocada por las razones que pasan a exponerse. 1. El restablecimiento del equilibrio econmico del contrato. Como la pretensin principal de la demanda se dirige a que se reconozca el rompimiento del equilibrio financiero del contrato a raz de que el canon inicialmente pactado no fue reajustado en los aos subsiguientes al vencimiento del plazo inicial, para la Sala no es extrao a los contratos de arrendamiento el restablecimiento de su equilibrio ni la revisin del mismo, a pesar de que en la sentencia recurrida slo se agot el anlisis de los hechos planteados por el demandante bajo la perspectiva de la teora de la imprevisin que es una de las tantas figuras que permiten el mantenimiento de la ecuacin contractual. La confusin en el tratamiento de las pretensiones del demandante se da cuando el apoderado de la entidad demandada las enmarca en la teora de la imprevisin para concluir que como sta solo se aplica ante circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles que no fueron las que rodearon el contrato de arrendamiento que se demanda, es equivocado pedir la revisin por esta va y le es ajeno el restablecimiento del equilibrio econmico porque debera mediar previamente una modificacin unilateral, planteamientos que si bien son procedentes a la luz del derogado art. 6 de la ley 19 de 1982 y que hoy se mantienen en el Estatuto de Contratacin (art. 16 Ley 80 de 1993), no es precisamente el aplicable en el caso concreto. Pero lo que si no puede dejarse de lado es que existen otros mecanismos que conducen a la equidad de la relacin contractual por circunstancias que pudieron ser previstas por las partes y an si no contemplaron en el contrato, deben reconocerse cuando ocurran si de ello depende su ejecucin en condiciones justas y el mantenimiento de la ecuacin financiera del mismo, regulacin de la naturaleza de los contratos onerosos y conmutativos y de obligaciones recprocas que resulta de vital importancia determinarla, dado que cualquier variacin en la economa de stos durante su vigencia, que se caracteriza por ser ms o menos larga, rompe el equilibrio deseado.

Por lo anterior la sala comparte lo afirmado en las aclaraciones de voto que tuvo la sentencia recurrida, toda vez que sta no tuvo en cuenta que existen otros fenmenos que dan lugar a que la economa del contrato se lesione, en tal forma que el contratista no solo pierde la posibilidad de una ganancia justa sino que incurre en prdidas que deben ser indemnizadas. De esa manera hace suyas una de dichas aclaraciones cuando expresa: " la estructura general del fallo est asentada sobre la base que la ruptura del equilibrio econmico del contrato nicamente tiene lugar frente a fenmenos de imprevisin, tesis que no comparto, pues la ecuacin econmica del contrato, concebida como una interrelacin entre derechos y obligaciones entre las partes que se miran como equivalentes, puede desequilibrarse por fenmenos eminentemente previsibles, como es el que precisamente se plantea en el evento sub lite, cual es la inflacin monetaria normal a que est actualmente sometida la economa colombiana y a las cuales las parte pueden hacer frente, precisamente, para evitar la ocurrencia de tal desequilibrio, pactando en el contrato las clusulas atinentes a tal fin, como sera la clusula de revisin peridica de precios y, en el evento sub lite, el reajuste anual del canon de arrendamiento que le permita al arrendador, no solamente obtener la utilidad adecuada por el uso y goce de su inmueble por parte del arrendatario, sino cubrir el mayor valor de los costos que por concepto de servicios y administracin asumi a su cargo. Es decir, por ausencia de inclusin de la clusula de reajuste del canon de arrendamiento, procedente en este evento frente a un fenmeno eminentemente previsible cual es la inflacin monetaria, se present, a mi entender, la ruptura del equilibrio financiero del contrato " (se subraya)(Fl. 241). Dicho equilibrio econmico puede verse alterado durante la ejecucin del contrato por razones tales como actos o hechos de la administracin contratante, en cuyo grupo puede ubicarse el uso de los poderes exorbitantes de la administracin -modificacin, interpretacin y terminacin unilateral- y el incumplimiento de sta. Tambin lo puede ser por actos de la administracin como Estado y es aqu donde recobra aplicacin la teora conocida como "el hecho del prncipe", segn la cual cuando la causa de la agravacin deviene de un acto de la propia administracin contratante, o de un acto, hecho u operacin atribuibles al poder pblico en cualquiera de sus ramas que perturben la ecuacin contractual en perjuicio del contratista, debe sta restablecerse. Y en un tercer evento lo puede ser por factores exgenos a las partes del negocio. En efecto, no ofrece ninguna duda que la revisin del contrato en los trminos del art. 868 del Cdigo de Comercio tiene como base la imprevisin, es decir, que se trata de hechos extraordinarios posteriores al contrato que no pudieron ser previstos por las partes pero que su acaecimiento sin hacer completamente imposible el cumplimiento de la obligacin lo dificultan en forma extrema, hacindolo tan oneroso que el contrato pierde para la parte obligada todo sentido y finalidad.

No otra cosa hizo la Ley 80 de 1993 al establecer en su artculo 27 la ecuacin contractual inherente a los contratos que celebre la administracin pblica y como un deber de sta de mantenerla: "En los contratos estatales se mantendr la igualdad o equivalencia entre derechos y obligaciones surgidos al momento de proponer o de contratar, segn el caso. Si dicha igualdad o equivalencia se rompe por causas no imputables a quien resulte afectado, las partes adoptarn en el menor tiempo posible las medidas necesarias para su restablecimiento. Para tales efectos, las partes suscribirn los acuerdos y pactos necesarios" Como quiera que el actor fundament su pedimento "en el deterioro del poder adquisitivo del peso colombiano por los aos en que el canon de arrendamiento no tuvo variaciones para el arrendatario y en el que tendra ms adelante de no modificarse las condiciones econmicas del contrato" y en ningn momento aleg situaciones extraordinarias o imprevistas, ya que persegua adecuar el contrato a la realidad econmica para "restablecer el equilibrio financiero perdido y para procurar que en el futuro se mantenga una ecuacin econmica del mismo", la situacin ms conocida y de mayor uso para adecuar el contrato a la realidad econmica es sin lugar a dudas la revisin peridica de los precios en funcin de la variacin de los factores determinantes de los costos previstos. Es cierto que dicha revisin fue inicialmente prevista para los contratos de obra como lo estableca el art. 11 de la Ley 4 de 1964, recogida por los artculos 74 del Decreto ley 150 de 1976 y 86 del decreto ley 222 de 1983, aplicable tambin a los contratos de suministro y de consultora a manera de reajuste del precio inicialmente convenido "cuando los precios comerciales de los productos objeto del contrato sufran fluctuaciones" (arts. 106, 119 y 133, respectivamente) y hoy aplicable a todos los contratos en beneficio tanto del contratista como de la entidad pblica segn lo dispone la Ley 80 de 1993: "Tendrn derecho a recibir oportunamente la remuneracin pactada y a que el valor intrnseco de la misma no se altere o modifique durante la vigencia del contrato. En consecuencia tendrn derecho, previa solicitud, a que la administracin les restablezca el equilibrio de la ecuacin econmica del contrato a un punto de no prdida por la ocurrencia de situaciones imprevistas que no sean imputables a los contratistas (art. 5 numeral 1.). "Solicitarn la actualizacin o la revisin de los precios cuando se produzcan fenmenos que alteren en su contra el equilibrio econmico o financiero del contrato". (art. 4 numeral 3). En este orden de ideas, tanto la teora del riesgo imprevisto como las dems que se enunciaron y el mecanismo de la revisin de precios pueden aplicarse al contrato de arrendamiento para efectos de revisin o restablecerse la ecuacin econmica, dependiendo de las circunstancias que encajen en cada una de ellas. De esta manera, la revisin del canon y con mayor razn cuando las partes no previeron la forma en que se reajustara el mismo ante la prrroga automtica del contrato, es viable no slo por aplicacin analgica de las disposiciones anteriormente citadas, sino porque la ley ha sido cuidadosa en intervenir la fijacin del precio en dichos contratos para establecer hasta qu monto las partes pueden convenir el ajuste

adecuado que debe pagar el arrendatario con el fin de favorecer y equilibrar el resultado econmico de los arrendadores. Por ello, debe prosperar la pretensin de la demanda en lo que se refiere al restablecimiento del equilibrio del contrato en los trminos que ms adelante se sealar, porque en el caso concreto, era razonable y evidente sin necesidad de demostracin alguna, que si el canon se congel durante ocho aos y corra por cuenta del arrendador el pago de los servicios pblicos y la administracin del inmueble que se incrementaban anualmente, el contrato se ejecut en condiciones de desventaja para el demandante, a un punto de prdida y de desigualdad frente al tratamiento que la ley le brinda a los contratos de arrendamiento con la autorizacin de reajustes anuales. 2. El contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante como arrendador y la demandada como arrendataria. Como aspectos sobresalientes del contrato de arrendamiento No. 14 (fl. 25) celebrado por las partes en este proceso se tiene: Contena la clusula de caducidad y los principios de terminacin, modificacin e interpretacin unilaterales (clusulas novena y undcima), lo cual determina la competencia del asunto en esta jurisdiccin. El plazo del contrato se fij en un (1) ao contado a partir del 16 de mayo de 1985 y se dej establecido que se prorrogara automticamente por perodos sucesivos iguales si una de las partes no comunicaba a la otra con un mes de anticipacin por lo menos al vencimiento del contrato, el deseo de darlo por terminado (clusula quinta). El precio del contrato se pact en la suma de $124.972 mensuales el cual inclua el uso del inmueble con los servicios de agua, energa, celadura, portera y otros, pero nada se dijo sobre el ajuste en el precio en el evento de que el contrato se prorrogara. (clusulas segunda y cuarta). El contrato se prorrog automticamente por periodos sucesivos desde el 16 de mayo de 1986 hasta el 25 de mayo de 1993, fecha en que la entidad arrendataria hizo entrega del inmueble (fl. 125). Segn la comunicacin que el arrendador envi a la mesa directiva de la Cmara de Representantes con fecha 10 de septiembre de 1990, fijaba el canon que deba cancelrsele en adelante en la suma de $600.000 mensuales, solicit un reajuste del 25% automtico en los aos subsiguientes y los reajustes retroactivos tambin del 25% desde el vencimiento del plazo inicial -mayo de 1986- hasta dicha comunicacin y de no atenderse estas condiciones por la arrendataria le solicit "una vez ms" la restitucin de las oficinas (fl. 30 C.2). Fuera de esta comunicacin no hay otras en las que conste que el arrendador haya solicitado a la entidad pblica arrendataria los ajustes del precio durante los aos 1986 a 1990 o la restitucin del inmueble.

En las diligencias que adelantaron las partes para lograr un arreglo amistoso por la va de la conciliacin judicial se constat que la Cmara de Representantes no pag los cnones de arrendamiento desde el ao de 1990 hasta 1993 como se reconoci en oficio de 3 de febrero de 1994 (fl. 123). Pero habindose presentado por el arrendador las cuentas de cobro Nos. 2453 y 2454, correspondientes al valor de los cnones por los meses adeudados, no se da cuenta en el proceso si dichas cuentas fueron canceladas por la arrendataria o las qued debiendo. Tambin consta que a la entrega del inmueble estaban fuera de funcionamiento las lneas telefnicas de las oficinas, las que haban sido instaladas por cuenta y a nombre del arrendador (fl.125). Establecidos as los hechos que informan el proceso y reconocido como est que dicho contrato se ejecut en condiciones de desventaja para el arrendador, dada la conducta asumida por la entidad demandada de usar el bien en las condiciones originales, ignorando las variaciones que anualmente tenan los precios de los arriendos, las tarifas de los servicios pblicos y de la administracin de la propiedad raz, as como el deterioro normal a que se ve abocado todo inmueble por el uso, y el perjuicio al arrendador por el no pago oportuno, todo lo cual resulta contrario a la forma como se ejecutara un contrato de arrendamiento entre dos particulares, el contrato que celebraron el demandante y la entidad demandada requiere ser restablecido por el juez para ubicarlo en las condiciones que hubieren sido normales y aplicables a este tipo de contratos. 3. La legislacin aplicable a los contratos de arrendamiento que celebren las entidades de derecho pblico. El decreto ley 222 de 1983, normatividad bajo la cual celebraron el contrato de arrendamiento el demandante y la demandada, regulaba este tipo de contratos en el captulo dcimo artculos 156 a 162, pero sin que ste fuera un contrato de los clasificados como administrativos, ya que por el contrario conservaba su condicin de contrato de derecho privado sujeto a las normas civiles y comerciales aplicables al mismo, salvo lo que particularmente estableca dicho decreto en cuanto a la caducidad, caso en el cual variaba la jurisdiccin para conocer de los litigios derivados del contrato. Se destaca de la normatividad citada los siguientes disposiciones: Art. 158. Del Valor del arrendamiento. El precio se establecer por perodos de das, meses o aos, pero si se trata de inmuebles, no podrn pagar valores superiores a los sealados en las disposiciones vigentes; " (se subraya). Art. 162. En los contratos de arrendamiento pactado por perodos mayores de un ao, o en sus prrrogas, podrn preverse reajustes del valor de la renta, con subordinacin en todo caso a lo que prevean las normas legales o reglamentarias sobre el control de arrendamientos. (se subraya) Fue as como en vigencia del decreto ley 222 de 1983 se expidieron normas que concretamente regulaban el precio de los arrendamientos para las entidades pblicas. As el Decreto 2221 de

1983 sujet los contratos que celebraran dichas entidades a la determinacin del precio o canon basado en un porcentaje sobre el avalo catastral del inmueble. De esta manera el precio mensual de arrendamiento permitido era el 1.3% del avalo catastral cuando se tratare de contratos respecto de inmuebles destinados a vivienda, o del 1.5% si estaba destinado a fines distintos a vivienda y que no estuvieren regulados por el Cdigo de Comercio. De donde, era de mayor aplicacin el segundo de los porcentajes, si se tiene en cuenta que por lo general los contratos de arrendamiento que celebran las entidades pblicas lo son para las actividades propias de la prestacin de los servicios que en cada caso les correspondan. Por el decreto 3444 de 1985 se derog el anterior y en su lugar se dispuso que el precio mensual de los bienes tomados o dados en arrendamiento por las entidades pblicas, pagaran como mximo o cobraran como mnimo, segn el caso, el 1% del avalo del bien que para el efecto deba practicar el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi (arts. 1, 2 y 3): En el ao 1986 se expidi el decreto 1376 que subrog el anterior decreto y por su parte reiter: Art. 1.- Los Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en reas urbanas que celebren las entidades pblicas, estarn sujetos al presente decreto en cuanto a la determinacin del precio del arrendamiento. En los dems aspectos se regirn por lo dispuesto en las normas de contratacin contenidas en el Decreto extraordinario 222 de 1983. Pero present modificaciones relativas al precio en el siguiente sentido: Art. 2 Cuando las entidades pblicas tomen en arrendamiento bienes inmuebles urbanos cuyo avalo catastral sea inferior a cinco millones de pesos, el precio mensual del arrendamiento no podr ser superior al 1.5% de ese avalo. Art. 4. Cuando las entidades pblicas tomen en arrendamiento bienes inmuebles urbanos cuyo avalo catastral sea o exceda de $5.000.000, el precio mensual del arrendamiento no podr ser superior al 1.8% de ese avalo. En sentencia de 17 de abril de 1991, expediente No.743, la Seccin Primera de esta Corporacin declar la nulidad del decreto 1376 de 1986 con fundamento en que el gobierno no poda dictar disposiciones en materia de arrendamiento de inmuebles destinados a habitacin, puesto que el legislador ya haba adoptado lo propio en la Ley 56 de 1985, ni tampoco en materia de arrendamiento de "locales urbanos" y sobre el particular seal: "el contrato de arrendamiento celebrado por las entidades pblicas, bien sea para tomar o bien sea para dar o entregar el bien inmueble, aun cuando no es definido legislativamente como administrativo en el artculo 16 del decreto ley 222 de 1983, est expresamente regulado por el mismo Estatuto Contractual en los artculos 156 a 162, y esas normas ordenan expresamente que el precio o canon de arrendamiento se pague en cuanta no superior a "los valoressealados en las disposiciones vigentes", debiendo efectuarse el reajuste de la renta, cuando se trate de subordinacin en todo caso a lo que prevean las normas legales o

reglamentarias sobre el control de arrendamiento" con lo que se puso trmino a una vieja discusin sobre si las normas sobre control de arrendamientos rigen o regan tambin los contratos de ese tipo celebrados por entidades pblicas. En otras palabras, si se trata de bienes inmuebles dados o tomados en arrendamiento por las entidades pblicas para fines de vivienda de personas vinculadas al Estado, (empleados pblicos, trabajadores oficiales o personal militar o policivo, etc.), el precio del arrendamiento se har con aplicacin de lo dispuesto en la Ley 56/85; y, si se trata de bienes inmuebles considerados como "locales urbanos", destinados al funcionamiento de oficinas pblicas o a la prestacin de servicios pblicos a cargo de los entes estatales, se har teniendo en cuenta las normas del Cdigo de Comercio, salvo disposicin legal en contrario". Ya esta Seccin en providencia de agosto 29 de 1984 haba expresado: "Puede afirmarse que en principio, los contratos de arrendamiento celebrados por los entes territoriales y por los establecimientos pblicos no pueden constituir en forma alguna actos de comercio; con lo se excluye la operancia en dichos convenios de las previsiones contempladas en los artculos 518 a 524 del Cdigo de ComercioEl contrato en cuestin, adems de administrativo, esta gobernado por el derecho civil". (Exp. 3918. C.P. Carlos Betancur Jaramillo).. Y es que en realidad, el arrendamiento de bienes dedicados a usos no mercantiles ni de vivienda como sucede con los bienes tomados en la mayora de los casos por las entidades pblicas para sus propias oficinas, quedaron excluidos tanto de las normas del Cdigo de Comercio como de la Ley 56 de 1985- por medio de la cual se dictaron las normas sobre arrendamiento de vivienda- y por ello pretendi el gobierno nacional acercarse a una normatividad que le fuera propia a este tipo de bienes con destinacin diferente; posicin que sigue siendo compartida por esta seccin si se tiene en cuenta que a la luz del Cdigo de Comercio no son mercantiles "las adquisiciones hechas por funcionarios o empleados pblicos para fines de servicio" (art. 23 numeral 3), naturaleza jurdica que sera de los bienes que obtengan las entidades del Estado para su propio uso en la modalidad de arrendamiento, ya que de conformidad con el art. 24 de la misma obra la enunciacin contenida en el art. 23 es declarativa y no limitativa. Para el caso que interesa en el presente proceso es importante tener en cuenta que el precio o canon del arrendamiento de locales comerciales se fija libremente por las partes, toda vez que han sido excluidos de las normas que establece la ley en materia de congelacin o fijacin del reajuste para los cnones de arrendamiento y el Cdigo de Comercio en los artculos 518 a 524 no hace referencia al precio, sino que a la renovacin de dichos contratos como un derecho para los arrendatarios de establecimientos de comercio. Por su parte, la Ley 56 de 1985 si es explcita en condicionar la libertad de las partes para la fijacin del precio al establecer que "en ningn caso podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble" (art. 9) y en cuanto a los reajustes autoriza su incremento hasta en una proporcin que no sea superior al 90% del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario inmediatamente anterior al del vencimiento del trmino del contrato o de la prrroga. 4. Los reajustes que se deben reconocer al demandante.

Como en el contrato de arrendamiento que celebraron la demandante y la demandada no se hizo referencia al factor que se tuvo en cuenta para fijar el precio inicial del arrendamiento y tampoco se estipul su reajuste en el evento de que el contrato se prorrogara, deber por tanto acudirse por analoga a las disposiciones de la ley 56 de 1985 que regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y a las cuales remita el art. 162 del derogado decreto ley 222 de 1983. La entidad pblica arrendataria no debi ser indiferente a las circunstancias particulares en que ocupaba el inmueble, porque tena la obligacin de pagar un canon que se ajustara a la realidad econmica tanto del arrendador como a las condiciones del bien, en razn a los principios de la buena f y la equidad a la cual estaba obligada con mayor rigor como ente pblico. Y es que no solo debe buscarse si hubo esfuerzos del arrendador para prever las dificultades en la ejecucin del contrato, sino tambin cul fue la actividad de la administracin, la diligencia y la lealtad con que actu frente a su co-contratante. Por lo anterior, el juez del contrato en aplicacin del principio iura novit curia debe restablecer las condiciones econmicas en que debi ejecutarse el contrato y ser mucho ms exigente cuando ha sido la administracin la que se ha beneficiado de las condiciones en las que se ejecut en forma efectiva el contrato. Es as como la entidad demandada debi, al menos, atender el requerimiento que le hiciera el demandante en el ao de 1990 para modificar equitativamente las condiciones del contrato, porque era indudable que el demandante en su condicin de arrendador tena derecho a una compensacin equitativa de parte de la arrendataria. Tambin advierte la sala que la sentencia del tribunal no guard concordancia con las consideraciones que hizo en el auto de improbacin de la conciliacin a que llegaron las partes en esa etapa del proceso, ya que si la revisin de la misma se diriga a salvaguardar los intereses patrimoniales de la entidad demandada, debi proceder al menos en la misma lnea de las objeciones hechas al acuerdo y reconocer los reajustes que consider debieron ser los pertinentes, pero no a considerar que el demandante no tena derecho a ellos. 5. Liquidacin de los reajustes. A pesar de que en la demanda se manifest que "el arrendador solicit a la administracin en forma verbal y escrita, varias veces, que se revisara el contrato, para variar las condiciones econmicas" (hecho 18), no hay prueba de dichos requerimientos con excepcin del que hizo el demandante el 10 de septiembre de 1990. No ser entonces procedente el reconocimiento de los reajustes solicitados por el demandante entre la fecha en que empez a correr la primera prrroga del contrato -16 de mayo de 1986 y la mencionada comunicacin por las siguientes razones: En primer lugar debe tenerse en cuenta que la regla general, segn se desprende de las normas que estipulan los ajustes de los precios en los contratos, es que dichos reajustes deben pactarse en el contrato como una forma de prevenir la variacin que pueden sufrir durante la ejecucin del mismo los precios originalmente convenidos. Excepcionalmente, cuando no se pactan,

deben solicitarse a la parte a cargo de la cual est asumirlos, o al juez ante la negativa o silencio del primero. Es pues un llamado a modificar el contrato. La Ley 56 de 1985 en el art. 8 establece la prrroga del contrato en los siguientes trminos: "Todo contrato de arrendamiento para vivienda urbana se entender prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes del canon autorizados por las normas legales" Ya se anot que el art. 10 estipul lo reajustes anuales para dichos contratos as: "Cada doce (12) meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al 90% del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario inmediatamente anterior al vencimiento del trmino del contrato o el de la prrroga vigen te" (se subraya). En materia de arrendamientos de locales comerciales, expresamente establece el art. 520 del Cdigo de Comercio que el propietario que pretenda la recuperacin del bien debe desahuciar1 al arrendatario con no menos de seis meses de anticipacin a la fecha de terminacin del contrato, "so pena de que ste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo trmino del contrato inicial", lo que para la jurisprudencia2 no es ms que una "congelacin como sancin" porque ha entendido, que si as no se procede, se presenta "una modificacin parcial del contrato slo en cuanto determina una prrroga automtica del mismo por igual tiempo, pero en cambio estabiliza o mantiene idnticas las dems condiciones de su celebracin, entre ellas el monto de los cnones pactados". De las anotaciones hechas se desprende que, cuando el contrato se prorroga ste se mantiene en los trminos inicialmente convenidos y el incremento autorizado por la ley es facultativo pedirlo por el arrendador. Aplicando estas disposiciones al caso que ocupa la atencin de la presente demanda, habr de tenerse que el demandante ante el silencio que tuvo frente a la demandada de no solicitarle los reajustes durante los primeros cinco aos de prrroga del contrato, estaba renunciando a ellos y slo tuvo el derecho a obtenerlos a partir del ao de 1990 cuando fue explcito en solicitarlos. En consecuencia, los reajustes del canon del contrato se reconocern al demandante a partir del 10 de septiembre de 1990, fecha en que efectivamente ste los requiri a la entidad demandada en su condicin de arrendatario y hasta la fecha en que se produjo la entrega del inmueble -25 de mayo de 1993. Para la liquidacin de los reajustes se tendr en cuenta lo dispuesto por el art. 10 de la Ley 56 de 1985, esto es, se aplicar a la suma que por cada ao de vigencia del contrato reciba el arrendador: $1.499.664 a razn de $124.972 mensuales, el 90% del ndice de precios al consumidor reportado por el Dane para el ao inmediatamente anterior. Se iniciar entonces con el IPC del ao 1989 para actualizar el canon que el arrendador debi haber recibido en el

periodo del contrato comprendido entre el mes de septiembre de 1990 al 16 de mayo de 1991, fecha en la cual empezaba a correr una prrroga ms del contrato y as sucesivamente hasta el 25 de mayo de 1993, cuando ste se di por terminado. Sobre el capital histrico actualizado se reconocern los intereses de mora establecidos por el art. 4 numeral 8 de la Ley 80 de 1993 y art. 1 del decreto reglamentario 679 de 1994, esto es, la tasa equivalente al doble del inters legal civil sobre dicho valor, que en el presente caso son procedentes debido a los retardos que present la entidad demandante en el pago de los cnones correspondientes. 5.1 Capital actualizado:
Reajuste Periodo Meses I.P.C. 90%I.P.C Valor Con Aumento Valor Aumento Reajuste a pagar Indices Reajuste actualizado 1998

No. 1

10-0990

8,2

23,40 21,600 (89)

1499.664 323.927

1823.591 221.350

786,23 oc/98 910.733 191,09 ma/91

Ao 9091 15-0591 No. 2 16-15- 12 92 15Ao 91- 15-92 92 No. 3 16-05- 12 92 15Ao 92- 05-93 93 No. 4 9 das 16-05- 0,3 93 2505-93 28,33 25,497 (90) 1823.591 464.961 2288.552 788.888

786,23 oc/98 2543.353 243,87 ma/92

23,98 21,582 (91)

2288.552 493.915

2782.467 1282.803 786,23 oc/98 3383.923 298,05 ma/93

22.62 20,358 (92)

2782.467 566.455

3348.922 46.231

786,23 oc/98 121.953 298,05 ma/93

Total Cap

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---o---

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6959.962

5.2 Intereses:
Reajustes Periodo Indices Cap. Histrico C. H. Act. Ao x ao Inters al 12% ao Intereses hasta 1505-94

No. 1 Ao 91-92

16-05-91 15-05-92 16-05-92 15-05-93 16-05-93 15-05-94

---o---

221.350

---o---

26.562

---o---

243,87 ma/92 191,09 ma/91 298.05 ma/93 243.87 ma/92 ---o---

221.350

282.488

33.899

---o---

282.488

345.248

41.430

101.891

No. 2 Ao 92-93

16-05-92 15-05-93 16-05-93 15-05-94

788.888

---o---

94.667

---o---

298.05 ma/93 243.87 ma/92 ---o---

788.888

964.153

115.698

210.365

No. 3 Ao 92-93 No. 4 9 das Total Inte.

16-05-93 15-05-94 26-05-93 15-05-94 --o---

1282.803

---o---

153.936

153.936

---o---

46.231

---o---

5.409 (11.7%)

5.409

---o---

---o---

---o---

471.601

471.602

Reajustes actualizados a mayo de 1994:

Periodo 16-05-94 15-05-95 16-05-95 15-05-96 16-05-96 15-05-97 16-05-97 15-05-98 16-05-98 03-12-98 Intereses desde m/94

Capital 3268.187 3268.187

Indices ---o--447.87 ma/95 369.19 ma/94

Cap. act. ao a ao 3268.187 3964.687

Intereses 12% anual 392.183 475.762

3964.687

536.43 ma/96 447.87 ma/95

4748.648

569.838

4748.648

636.25 ma/97 536.43 ma/96

5632.284

675.874

5632.284

767.82 ma/98 636.25 ma/97

6796.982

369.076 (5.43%)

---o---

---o---

---o---

2482.733

Resumen:
Capital(reajustes) Actualizado 6956.962 Intereses mayo/94 471.601 hasta Intereses mayo/94 2482.733 desde Total Intereses 2954.334 Suma a pagar 9911.296

6. Las dems pretensiones de la demanda. En cuanto a las dems pretensiones de la demanda habr lugar a desestimarlas por sustraccin de materia, toda vez que el contrato de arrendamiento cuestionado se di por terminado despus de presentada la demanda. En lo que respecta a los intereses solicitados, no sern los comerciales moratorios, toda vez que a las condenas originadas en un contrato estatal les son aplicables los intereses de mora establecidos por la ley 80 de 1993, a falta de estipulacin de las partes. En mrito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Seccin Tercera, administrando justicia en nombre de la Repblica y por autoridad de la ley, FALLA: REVOCASE la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 8 de junio de 1995 y en su lugar se dispone: 1. Condenar a LA NACIN - CMARA DE REPRESENTANTES a pagar la suma de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS ONCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS PESOS M/CTE ($9911.296,oo) por concepto del restablecimiento del equilibrio econmico del contrato de arrendamiento No. 14 celebrado con el seor JORGE PAULINO LEON ESCOBAR para el uso y ocupacin de las oficinas No. 434, 435, 436 y 437 ubicadas en el Edificio "antiguo Banco de Bogot, bloque oriente, cuarto piso, de la ciudad de Santaf de Bogot. 2. Nieganse las dems splicas de la demanda. 3. La presente sentencia se cumplir en la forma que lo disponen los artculos 176 y 177 del C.C.A. 4. Para el cumplimiento de est sentencia expdanse copias con destino a las partes, con las precisiones del art. 37 del Decreto 359 de febrero 22 de 1995. Las copias para la parte actora sern entregadas al apoderado judicial que ha venido actuando. CPIESE, NOTIFQUESE, CMPLASE Y DEVULVASE.
GERMAN RODRIGUEZ VILLAMIZAR Presidente de Sala JESUS MARIA CARRILLO B.

RICARDO HOYOS DUQUE DANIEL SUAREZ HERNANDEZ

JUAN DE DIOS MONTES H. LOLA ELISA BENAVIDEZ LOPEZ Secretaria

Notas de pie de pgina:


1. Desahuciar , es lo mismo que dar noticia de la intencin de poner fin al contrato. 2. Corte Suprema de Justicia. Sala Plena. Sentencia noviembre 18/71.