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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA CENTRO SCIO-ECONMICO DEPARTAMENTO DE CINCIAS CONTBEIS

GONZALO SUM GONI

A PRESTAO DE CONTAS EM CONDOMNIOS RESIDENCIAIS: UMA DISCUSSO SOBRE OS RELTORIOS CONTBEIS APRESENTADOS E O BALANO PATRIMONIAL DA ENTIDADE CONDOMINIAL

FLORIANPOLIS 2008

GONZALO SUM GONI

A PRESTAO DE CONTAS EM CONDOMNIOS RESIDENCIAIS: UMA DISCUSSO SOBRE OS RELTORIOS CONTBEIS APRESENTADOS E O BALANO PATRIMONIAL DA ENTIDADE CONDOMINIAL

Monografia apresentada ao Curso de Cincias Contbeis da Universidade Federal de Santa Catarina como requisito parcial obteno do grau de Bacharel em Cincias Contbeis Orientador: Professor Vladimir Arthur Fey

FLORIANPOLIS 2008

GONZALO SUM GONI

A PRESTAO DE CONTAS EM CONDOMNIOS RESIDENCIAIS: UMA DISCUSSO SOBRE OS RELTORIOS CONTBEIS APRESENTADOS E O BALANO PATRIMONIAL DA ENTIDADE CONDOMINIAL

Esta monografia foi apresentada como trabalho de concluso do curso de Cincias Contbeis da Universidade Federal de Santa Catarina, obtendo a nota final ____________ atribuda pela banca examinadora constituda pelo professor orientador e membros abaixo mencionados. Florianpolis, SC, 25 de novembro de 2008

_____________________________________________ Professora Valdirene Gasparetto, Dra. Coordenadora de Monografias do Departamento de Cincias Contbeis

Professores que compuseram a banca examinadora:

_____________________________________________ Professor Vladimir Arthur Fey, Me.

_____________________________________________ Professora Valdirene Gasparetto, Dra.

_____________________________________________ Professor Rogrio Lunkes, Dr.

O mundo um lugar perigoso de se viver, no por causa daqueles que fazem o mal, mas sim por causa daqueles que observam e deixam o mal acontecer. Albert Einsten

AGRADECIMENTOS

Aos meus pais, Susana (in memorian) e Abayub, pelo patrimnio que deixaram-me,educao; A minha esposa, Silvane, pelo amor e a pacincia; Aos meus irmos Horacio, Federico e Maria Noel; Aos meus sobrinhos Thiago, Marina, Octavio e Enzo; Ao professor Vladimir por ser meu orientador; Aos professores Valdirene Gasparetto e Rogrio Lunkes, participantes da banca, pelos comentrios realizados; Enfim, a todos que contriburam de forma direta e indireta pela realizao do trabalho.

RESUMO

SUM GONI, Gonzalo. A prestao de contas em condomnios residenciais: uma discusso sobre os relatrios contbeis apresentados e o balano patrimonial da entidade condominial. 2008, 48 pginas. Monografia. Curso de Cincias Contbeis. Universidade Federal de Santa Catarina, Florianpolis/SC.

Este estudo teve por finalidade discutir os relatrios contbeis apresentados e a relevncia de elaborar e apresentar um balano patrimonial nas prestaes de contas efetuadas pelos sndicos de condomnios residenciais. Sabe-se que a complexidade da vida condominial requer de gestores cada vez mais qualificados, que possam gerenciar os recursos financeiros e econmicos, colocados a sua disposio, de forma eficaz. Por outro lado, todo mandatrio tem a obrigao de prestar contas, fornecendo informaes claras, precisas e transparentes a aqueles que depositaram sua confiana, no caso do condomnio, seus moradores. O trabalho aborda tpicos como a responsabilidade civil e criminal do sndico, o papel da contabilidade na administrao condominial, a prestao de contas, as informaes geradas a partir do balano patrimonial aos condminos entre outros. Para discutir o tema, o autor realizou uma pesquisa de campo, entrevistando 20 sndicos atravs de questionrio previamente elaborado. Como analise relevante, observa-se que o modelo atual, amplamente adotado para prestar contas apresenta deficincias no que se refere a evidenciar de forma precisa e clara a situao financeira e patrimonial da entidade condominial.

Palavras-chave: Condomnio. Prestao de Contas. Balano Patrimonial.

LISTA DE TABELAS Tabela 1 Tabela 2 Tabela 3 Tabela 4 Motivos para se candidatar ao cargo................................................... O tempo de gesto............................................................................... A formao profissional..................................................................... O suporte proporcionado pelo escritrio de contabilidade nas prestaes de contas...................................................................... Tabela 5 Tabela 6 Tabela 7 A forma de prestar contas e a percepo dos condminos................. A compreenso sobre o balano patrimonial...................................... A percepo dos sndicos caso um balano patrimonial fosse apresentado na prestaes de contas.......................................... 42 39 40 41 37 37 38

SUMRIO

1 INTRODUO...................................................................................................... 1.1 TEMA E PROBLEMA......................................................................................... 1.2 OBJETIVOS.......................................................................................................... 1.2.1 Objetivo geral................................................................................................... 1.2.2 Objetivos especficos........................................................................................ 1.3 JUSTIFICATIVA.................................................................................................. 1.4 METODOLOGA.................................................................................................. 1.4.1 Tipo de pesquisa................................................................................................ 1.4.2 Coleta de dados.................................................................................................. 1.4.3 Anlise de dados................................................................................................ 1.5 LIMITAES DA PESQUISA............................................................................. 1.6 ORGANIZAO DA PESQUISA........................................................................ 2 FUNDAMENTAO TERICA.......................................................................... 2.1 O CONDOMNIO.................................................................................................. 2.1.1 Conceito de condomnio.................................................................................... 2.1.2 Tipos de administrao condominial............................................................... 2.2 O REPRESENTANTE LEGAL DO CONDOMINO........................................... 2.2.1 A funo do sindico........................................................................................... 2.2.2 A responsabilidade civil e criminal do sndico............................................... 2.3 A CONTABILIDADE E AS ENTIDADES CONDOMINIAIS........................... 2.3.1 A funo da contabilidade na administrao condominial............................ 2.3.2 A prestao de contas....................................................................................... 2.3.3 As informaes geradas a partir do balano patrimonial aos condminos.. 3 DESENVOLVIMENTO DA PESQUISA............................................................... 3.1 COLETA DOS DADOS.......................................................................................... 3.2 ANLISE DAS ENTREVISTAS COM OS SNDICOS....................................... 3.2.1 Dos motivos para ocupar o cargo de representante legal.............................. 3.2.2 Do tempo de gesto e a formao profissional................................................ 3.2.3 Do tipo de gesto condominial.......................................................................... 3.2.4 Dos relatrios apresentados nas prestaes de contas................................... 3.2.5 Do suporte que proporciona ao sndico, o escritrio de contabilidade......... 3.2.6 Da forma de apresentar as contas e a percepo dos condminos................ 3.2.7 Do conhecimento sobre a funo do balano patrimonial pelos sndicos...... 3.2.8 Da percepo dos sndicos sobre as prestaes de contas caso um balano.. patrimonial fosse apresentado........................................................................... 3.3 DISCUSSO SOBRE A PESQUISA.....................................................................

10 10 11 11 11 11 14 14 14 15 15 15 17 17 18 19 20 22 23 25 26 29 32 36 36 36 36 37 38 39 39 40 41 41 42

4 CONCLUSO E SUGESTES.............................................................................. 44 REFRENCIAS.......................................................................................................... 45

1 INTRODUO O crescimento populacional das cidades, somado procura por uma maior segurana por parte do ser humano, tem levado nos ltimos tempos a uma proliferao dos chamados condomnios verticais. A complexidade da vida condominial, seja esta derivada de conflitos entre vizinhos, da necessidade do administrador de ter conhecimentos dos mais variados tanto nas reas de direito (legislao condominial, trabalhista, contratos, consumidor, etc), administrao (gesto condominial), Contabilidade, entre outras, permitiu o surgimento de um novo administrador de condomnios: o Sndico Profissional. Este surgiu, basicamente devido necessidade dos condomnios de terem uma administrao mais profissional, centralizada em um gestor que tenha conhecimento das diversas reas que envolvem a administrao de condomnios. Por outro lado, o administrador deve saber lidar com diferentes tipos de pessoas, cada uma com determinados interesses, que compem a comunidade condominial. A transparncia na gesto uma obrigao do representante legal do edifcio, encarregado de administrar o patrimnio comum. Em definitiva, os moradores desejam que os recursos financeiros sejam utilizados da melhor maneira possvel e a administrao apresente relatrios da gesto que permitam identificar onde foram alocados esses recursos. Cabe esclarecer que dependendo do tipo de relatrio e da qualidade de informaes do mesmo, o sndico visto de determinada forma pelos condminos. Informaes transmitidas de forma pouco clara, podem levantar suspeitas e gerar conflitos entre alguns moradores e o representante legal do condomnio.

1.1 TEMA E PROBLEMA

O gestor condominial precisa de vrias ferramentas para tomar decises, entre essas ferramentas esto os relatrios fornecidos pela contabilidade, que na maioria dos casos servem de apoio gesto do representante legal do prdio residencial. Muitas vezes esses relatrios so incompletos, em funo de que os escritrios de contabilidade que proporcionam suporte ao sndico, fornecem balancetes mensais que se assemelham a demonstraes de fluxo de caixa.

Por outro lado o condmino ou proprietrio (e incluso o inquilino, j que este quem deve pagar as despesas ordinrias segundo o art. 23 Inc.XII da Lei n 8.245/91, Lei do Inquilinato), tem o direito de saber qual a situao patrimonial do condomnio. A apresentao de um balano patrimonial do condomnio permitiria uma maior transparncia na gesto, auxiliaria na tomada de deciso e permitiria estabelecer um valor de taxa condominial mais ajustada realidade de cada prdio. Para isso surge a questo: Quais so os motivos que levam aos condomnios, via seu representante legal a apresentar determinados relatrios e no o balano patrimonial do condomnio, nas prestaes de contas que so realizadas anualmente ?

1.2 OBJETIVOS

1.2.1 Objetivo Geral Este trabalho tem por objetivo geral identificar os motivos pelos quais so apresentados determinados relatrios contbeis e no um balano patrimonial da entidade condominial nas prestaes de contas que devem ser realizadas no mnimo anualmente. 1.2.2 Objetivos Especficos Para alcanados: Analisar o perfil do sndico e gesto condominial nos condomnios pesquisados; Discutir o papel desempenhado pela contabilidade nas entidades condominiais; Analisar a qualidade das informaes apresentadas nas prestaes de contas. atingir o objetivo geral, os seguintes objetivos especficos devem ser

1.3 JUSTIFICATIVA

Quando uma pessoa assume a representao da massa condominial passa a administrar os recursos econmicos e humanos condominiais, desta forma, com suas decises passa a incidir nas relaes inter-pessoais, gerando os mais variados sentimentos nas pessoas. Porm, uma das funes do sindico a de defender os interesses comuns, que no so outros que os interesses da massa condominial. O interesse coletivo deve estar sempre acima do interesse pessoal, para isso, uma gesto

transparente, publicando alm dos balancetes mensais que so os demonstrativos contbeis apresentados, outro tipo de demonstrao contbil como um Balano Patrimonial, auxiliaria nesse sentido. Segundo Oliveira (2005, p.27),
as informaes geradas pela contabilidade devem propiciar aos seus usurios base segura s suas decises, pela compreenso do estado em que se encontra a Entidade, seu desempenho, sua evoluo, riscos e oportunidades que oferece.

Observa-se que as informaes fornecidas pela contabilidade devem permitir a seus destinatrios, tomar decises com segurana. Para isso, o gestor condominial deve ter disposio todas essas informaes de natureza contbil. A elaborao de balancetes mensais no permite ao administrador e aos condminos uma compreenso clara da situao em que se encontra a entidade condominial. Para Schwartz (2002, p.128), quando h integridade provavelmente os administradores buscaro a transparncia, ou seja, possibilitaro que os condminos tenham as informaes atuais sobre a realidade do condomnio. Na imensa maioria das assemblias de condomnio convocadas com a finalidade de o sndico prestar contas perante os condminos, estes acabam por no ter uma idia clara da situao financeira e patrimonial real do seu condomnio, o que significa que o modelo atual de prestao de contas no o mais apropriado. Segundo Farber e Bosco (2004, p.11),
[...] os gestores da grande maioria dos condomnios residenciais apresentam os seus demonstrativos mensais de prestaes de contas aos condminos em forma de uma relao (denominada de balancete ou demonstrao mensal) contendo os recebimentos e os pagamentos do ms, apurao dos saldos finais e uma relao dos condminos em atraso,com os respectivos valores principais de dvida. Dessa forma os condminos no so informados quanto real posio de bens, direitos e obrigaes do condomnio.

Os condminos assim como tm entre vrias obrigaes, a de pagar a taxa condominial em dia, tambm tm o direito de saber quais so os bens, direitos e obrigaes da entidade condominial, sejam estas de curto ou longo prazo. Por outro lado, na mesma assemblia de prestao de contas, geralmente est em pauta a eleio do sndico para um novo perodo de gesto, o que leva a acreditar que o sndico eleito no possui uma idia clara da situao patrimonial do prdio residencial.

O balano patrimonial uma demonstrao contbil que fornece aos usurios uma srie de informaes relevantes sobre a situao econmica e financeira de uma entidade num determinado momento. Para Olak e Nascimento (2006, p.71),
o Balano Patrimonial uma demonstrao contbil indispensvel a qualquer tipo de organizao, quer explore ou no atividade lucrativa. uma fotografia (por isso, demonstrativo esttico) da entidade em dado momento, evidenciando, de forma sucinta, a situao econmica , financeira e patrimonial da mesma

Infere-se desta afirmao que o balano patrimonial uma demonstrao contbil necessria para qualquer entidade, tenha esta como fim auferir lucro ou no. Como conseqncia disto, a elaborao desta demonstrao contbil de relevncia para a entidade condominial. A publicao de um balano patrimonial do condomnio, no mnimo ao finalizar uma gesto, apresenta vrias vantagens, entre as quais podem ser destacadas: torna a administrao mais transparente; permite aos condminos identificar a situao financeira e patrimonial do condomnio, sem ter a necessidade de verificar bens e documentos; permite comparar gestes condominiais, j que atravs dos balanos poderia ser apreciada qual era a situao patrimonial e financeira quando assumiu uma administrao e como foi entregue nova administrao eleita; facilita a compreenso do novo sndico, devido a que na imensa maioria dos casos o novo gestor eleito em assemblia precisa de um tempo para saber qual a situao real do condomnio; permite planejar melhor a gesto condominial .

Por outro lado o Cdigo Civil, Lei N 10.406/02, dispe em seu art.1.348, Inciso VIII que compete ao sndico prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas; (...). Logo, infere-se que o administrador obrigado a prestar contas aos moradores e, como conseqncia disso, a apresentao de um balano patrimonial a

demonstrao contbil apropriada para prestar contas aos condminos, pois fornece informaes em relao ao conjunto de bens, direitos e obrigaes numa determinada data da entidade condominial.

1.4 METODOLOGA Todo estudo ou trabalho cientfico precisa de uma pesquisa. Esta deve ser desenvolvida com uma metodologia clara e definida, que permita ao autor reunir elementos que analisados de forma objetiva, sem vcios e detalhada , possam lev-lo a elaborar concluses.

1.4.1 Tipo de pesquisa A pesquisa desenvolvida pode ser classificada como descritiva pois segundo Vergara (2003) expe caractersticas de determinada populao. Tambm, a pesquisa pode ser considerada de campo com relao aos meios de investigao na concepo da prpria autora, como conseqncia sero levantados dados atravs de questionrios aplicados. Sobre a pesquisa descritiva Martins (2002,p.36) considera que tem por objetivo a descrio das caractersticas de determinada populao ou fenmeno,bem como o estabelecimento de relaes entre variveis e fatos. Infere-se que esse tipo de pesquisa permite estabelecer relaes entre fatos observados e variveis que devem ser claramente identificadas. Souza, Fialho e Otani (2007, p.38) oferecem uma definio apropriada da pesquisa a ser desenvolvida pelo autor, afirmando sobre a pesquisa descritiva que Trata-se da descrio do fato ou do fenmeno atravs de levantamentos ou observao. Observa-se da definio que para realizar uma descrio do fato deve existir previamente um levantamento de dados, obtidos atravs de um trabalho de campo.

1.4.2 Coleta de dados

Para o levantamento dos dados, utiliza-se uma amostra no probabilstica, por acessibilidade, de entrevistas com 20 sndicos de condomnios residenciais de

Florianpolis. A vantagem de entrevistar os representantes legais de condomnios permite ao entrevistador explorar com maior cuidado os pontos da pauta e obter uma maior profundidade de anlise.

O questionrio colocado a disposio dos administradores condominiais contm 8 perguntas tanto fechadas como abertas com o objetivo de encontrar resposta ao problema em questo.

1.4.3 Anlise de dados

Para uma melhor anlise, os dados sero tabulados por questes, permitindo desta forma uma melhor interpretao dos resultados obtidos. As respostas dos representantes legais sero apresentadas atravs de tabelas. Com relao s questes elaboradas (modelo de questionrio no apndice) as mesmas abordam tpicos como: tipo de administrao condominial, a funo do escritrio de contabilidade na administrao, tempo no cargo como sndico, forma de apresentar os relatrios de prestao de contas aos condminos, entre outras questes de interesse do assunto tratado.

1.5 LIMITAES DA PESQUISA

O pesquisador sabe que todo mtodo de anlise possui suas limitaes, sendo estas das mais variadas. No caso especfico do trabalho desenvolvido pelo autor, as limitaes derivam da prpria amostra, como conseqncia desta no ser probabilstica, o que no permite inferir concluses para a populao da qual essa amostra faz parte. O levantamento dos dados por acessibilidade outro fator limitante como conseqncia de que pessoas que podem contribuir com a sua participao, no fazem parte por diversos motivos. A escolha de entrevistar 20 sndicos atravs de questes previamente elaboradas deriva de uma limitao no tempo para desenvolver o trabalho cientfico.

1.6 ORGANIZAO DA PESQUISA

O trabalho est dividido em quatro captulos. O primeiro trata do tema e problema,objetivos gerais e especficos,a justificativa e a metodologia da pesquisa. O segundo captulo dedicado fundamentao terica, abrangendo os temas de discusso relativos ao trabalho como conceito de condomnio,o representante legal,a

funo da contabilidade,a prestao de contas e o balano patrimonial como um demonstrativo relevante nas prestaes de contas das entidades condominiais. O desenvolvimento da pesquisa tem um capitulo prprio, o terceiro, onde a partir de um trabalho de campo efetuado, realiza-se um tratamento de dados de forma quantitativa, que implica avaliar cada questo respondida da entrevista em particular. Posteriormente, os dados so interpretados visando extrair concluses que permitam atingir o objetivo do estudo. As entrevistas realizadas com questes previamente estruturadas tem a participao direta do autor, o qu permite uma interao maior entre o pesquisador e o sujeito da amostra com a finalidade de enriquecer o estudo desenvolvido. Finalmente, o trabalho cientifico apresenta um quarto captulo com concluses e sugestes, identificando os elementos relevantes do estudo que merecem comentrios mais detalhados.

2 FUNDAMENTAO TERICA

Neste captulo, apresentam-se todos os tpicos relacionados ao tema central como: conceito de condomnio, formas de administrao condominial, a figura do sndico, a prestao de contas nos condomnios, a funo da contabilidade nas entidades condominiais entre outros. 2.1 O CONDOMNIO A vida em condomnio regulada pelo Cdigo Civil, a Lei N 4.591/64 que dispe sobre condomnios e incorporaes imobilirias, a conveno e o regimento interno, sendo que estes dois ltimos diferem de condomnio para condomnio, porm ambos no podem ferir a legislao que regula a matria. No condomnio, identifica-se uma pequena parcela da comunidade, onde existem moradores com as mais diversas caractersticas. Para regular essa diversidade, que existem normas internas, conveno e regimento interno, onde os condminos tm direitos e obrigaes, com a finalidade de estabelecer regras que permitam uma vida condominial em harmonia. Sobre a finalidade da conveno do condomnio, Pereira (2001, p.123) considera que:

Os problemas decorrentes da vizinhana prxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimnio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recprocos dos coproprietrios, a desconformidade de padres de educao destes, a convenincia de se estabelecer um regime harmnico de relaes que elimine ou reduza ao mnimo as zonas de atritos implicam na instituio de um estatuto disciplinar das relaes internas dos condminos,ou conveno do condomnio.

Observa-se que a conveno de condomnio tem a funo de regular de forma harmoniosa os direitos e obrigaes dos condminos para alcanar um convvio social dentro das regras de respeito recproco. As normas internas que regulam a vida condominial devem ser claras e abranger todos os temas relacionados ao edifcio residencial, desta forma interpretaes ambguas no tm possibilidade de acontecer.

Para Schwartz (2002, p.13), [...] o condomnio uma extenso do nosso lar, constitui-se uma pequena
clula da sociedade, onde temos direitos e deveres e ocupamos um espao, quer sejamos atuantes, quer no. O tamanho do nosso espao ser determinado por nossa participao. A omisso permite que outras pessoas ocupem esse espao, fortalecendo-se com ele e muitas vezes se impondo em detrimento de muitos que ficaram ao margem, excludos totalmente do processo decisrio.

Existe na comunidade condominial, moradores que no se identificam com as decises tomadas pelo representante legal do prdio ou de um grupo de pessoas que participam de forma mais ativa das decises tomadas nas assemblias, sejam estas ordinrias ou extraordinrias, desta forma permitem como conseqncia de sua omisso que surgam interesses particulares de certos grupos, que muitas vezes levam a cometer arbitrariedades. 2.1.1 Conceito de Condomnio Os moradores de um edifcio residencial tm restries com relao ao uso de sua propriedade, derivadas do prprio conceito de condomnio. Estas restries derivam da necessidade de criar normas que regulem relaes entre condminos e o uso dos bens condominiais. Na viso de Monteiro ( 2003, p.23) , quando uma coisa pertence a mais de uma pessoa, diz-se que ela de propriedade em condomnio, e seus donos so denominados de condminos , consortes ou co-proprietrios. Observa-se que existe a propriedade sobre um bem comum por duas o mais pessoas. Sobre o conceito de condomnio, Felippe e Andrade (2001, p.23) afirmam que:

o direito simultneo tido por vrias pessoas, sobre um mesmo bem, incidindo tal direito, no em uma parte determinada, mas, num quinho ideal. O condomnio indica, pois, a propriedade em comum. Portanto, o direito de vrias pessoas sobre determinado bem. A parte de cada um sobre o bem, denomina-se parte ideal.

Infere-se desse conceito, o direito que os condminos ou moradores tm sobre o bem que indivisvel e precisa de normas que regulem os direitos e obrigaes dos coproprietrios.

Para Ferreira e Tavares (1998, p.4),


[...]aquela exclusividade e suas conseqncias, deferidas ao dono unitrio -pessoa fsica ou jurdica- podem alterar-se pela interveno de mais de um dono ao mesmo tempo, impondo restries e condicionamentos. Surge da, em lugar da absoluta e exclusiva, a propriedade limitada, condicionada a parmetros preestabelecidos, genericamente chamada condomnio, propriedade comum, co-propriedade.

Observa-se nesta definio que a propriedade em condomnio, tem certas restries, onde o interesse coletivo sobrepe-se ao interesse particular, isso com a finalidade de ter uma vida condominial em harmonia com os princpios da boa vizinhana. Carneiro (2004) considera que existem limitaes legais nas quais se inserem os direitos de vizinhana que condicionam a utilizao da propriedade a regras de comportamento, mediante obrigaes recprocas entre vizinhos. Se no existissem normas, entendendo por estas formas de regular os direitos e as obrigaes dos condminos, os conflitos seriam freqentes e a vida condominial chegaria ao ponto de tornar-se insuportvel. 2.1.2 Tipos de administrao condominial Existem trs formas de gesto condominial, sendo elas: a auto-gesto, a cogesto e a administrao realizada pelos chamados sndicos profissionais. Na auto-gesto, a administrao do prdio realizada pelo sndico com a ajuda de um grupo de moradores. Este tipo de administrao procura a reduo de custos, porm em contrapartida, tem um alto risco em funo da carncia de conhecimentos por parte das pessoas vinculadas gesto. A falta de conhecimento pode levar a cometer arbitrariedades, realizar contratos no apropriados com empresas terceirizadas, contratar pessoas no especializadas, no administrar de forma correta os recursos condominiais. Atualmente, esta forma de administrao a menos adotada pelos condomnios. Na co-gesto, o sndico procede a administrao do edifcio residencial com o auxlio de uma assessoria administrativa, um escritrio de contabilidade que encarregase de realizar a contratao de funcionrios, folha de pagamento, balancetes mensais, convocaes de assemblias, elaborao de contratos entre outras.

Cabe esclarecer que o representante legal do edifcio residencial continua sendo o responsvel perante o condomnio, conforme Felippe e Andrade (2001, p.21)

afirmam:
A administradora tem que prestar contas ao sndico e no ao condomnio. Se houver em juzo, ao de prestao de contas, movida por condmino ou pelo condomnio, o ru ser sempre o sndico, sendo a administradora parte ilegtima, no caso.

Infere-se que eventuais erros cometidos pela assessoria administrativa neste tipo de administrao, a responsabilidade civil e criminal permanecem na figura do representante legal do condomnio. Como conseqncia disso, o sndico deve ter muito cuidado na hora de escolher a assessoria administrativa e realizar um contrato com clausulas claras, determinando as responsabilidades da administradora. Por ltimo, a figura de sindico profissional desempenhada tanto por

profissionais liberais como por empresas especializadas na administrao de condomnios. Neste caso, o sndico profissional assume a responsabilidade total pela gesto, sendo que esta uma das tendncias do mercado de administrao de condomnio. O sndico profissional um gestor que deve ter conhecimentos de contabilidade, administrao de recursos financeiros e humanos, legislao condominial e trabalhista, elaborao de contratos e ter a capacidade de interpretar as necessidades dos condminos visando sempre o interesse coletivo. Alm disso, deve utilizar os mesmos conceitos da administrao moderna das empresas para gerenciar os recursos condominiais. 2.2 O REPRESENTANTE LEGAL DO CONDOMNIO O condomnio precisa de uma pessoa que administre todos os recursos financeiros e humanos colocados disposio com a finalidade de alcanar o bem-estar da massa condominial. Sobre alguns motivos pelos quais, sndicos so eleitos, S afirma (2001, p.9)que:

[...] algumas vezes o Sndico eleito no por suas habilidades na gesto dos negcios do condomnio, mas porque o nico a aceitar a incumbncia, quando no convencido a aceitar o cargo, sob os mais estranhos argumentos, e sempre com a promessa de que ser ajudado por todos, o que nem sempre se d com o passar do tempo. Em outras palavras o Sndico

trabalha sozinho, o que nos leva a crer que administrar o condomnio um fardo e no um dever coletivo.

Pode-se inferir do texto citado que realmente poucas pessoas esto interessadas em ocupar o cargo de sndico, isso deriva fundamentalmente de ter que tomar decises que muitas vezes no agradam alguns moradores e desta forma criar inimizades. Por outro lado, na imensa maioria dos casos, o representante legal um prprio morador do edifcio residencial. Para que os condminos estejam satisfeitos com a gesto, importante que o administrador atue sempre com transparncia, integridade moral e eficincia. Boa parte do sucesso de uma administrao est relacionada com a capacidade do gestor de integrar um maior nmero de pessoas na tomada de deciso. Segundo o art.1347 do Cdigo Civil, a assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se. Infere-se do artigo citado que no requisito para ocupar o cargo de sndico ser proprietrio, o que habilita a qualquer pessoa que no more no prdio a participar como candidato, desta forma aqueles sndicos profissionais levam vantagens em funo da experincia e conhecimento das reas que envolvem a gesto condominial. A ata da assemblia ordinria de eleio do sndico, devidamente registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos, o instrumento que outorga poderes ao representante legal para exercer os direitos e obrigaes que derivam do cargo. Por outro lado, deve-se levar em considerao que existem condomnios, que dependendo de seu porte movimentam mensalmente recursos financeiros superiores aos movimentados por vrias microempresas, o que implica que o representante legal deve ser uma pessoa qualificada para o cargo. Nesse sentido, Pinassi (1999, p.49) afirma que:

o condomnio, em especial o grande condomnio, hoje, transformou-se em uma empresa, com receita e despesa, devendo dessa forma agir. Se no visa o lucro, visa, pelo menos onerar o menos possvel o condmino . Alguns autores entendem que a tendncia do futuro a co-gesto,[...]

Infere-se que o gestor condominial deve administrar o condomnio como se fosse uma empresa, onde o valor da taxa condominial deve ser conseqncia de uma administrao eficiente, e cuidadosa dos recursos aportados pelos moradores.

2.2.1 A funo do sndico

O representante legal do edifcio residencial desempenha a funo de mandatrio, ou seja, recebe poderes de outros, dos condminos mediante eleio em assemblia ordinria, para praticar atos ou administrar os interesses comuns. Monteiro (2003, p.80) considera que :
[...] o sndico deve ter conscincia de que ele, mais do que um simples mandatrio, o administrador de uma comunidade, por isso cabe a ele zelar pelos interesses de todos os condminos, indistintamente, ainda que algum deles no lhe desperte simpatia .

Observa-se que o gestor deve administrar sempre visando o interesse coletivo, e evitar que possveis inimizades, o levem a tomar medidas arbitrrias que geram conflitos. Para Luz (2004, p.260), deve o sndico zelar pela preservao dos princpios de moralidade, exigindo, no s de parte dos condminos, mas tambm dos inquilinos(...). Este um fator de conflito entre condminos, onde muitas vezes o sndico deve intervir. Os moradores devem entender que a convivncia impe aos vizinhos respeito mtuo. Schwartz (2002) considera que os sndicos deveriam evidenciar em suas atitudes que todos os moradores tm o mesmo grau de valor, evitando favorecimentos. O sndico deve ter em conta que ele mandatrio, ou seja, que representa os moradores do condomnio, procurando no fazer diferenas entre os condminos que possam induzi-lo a tomar decises arbitrrias. Cabe lembrar que o sndico que no administrar convenientemente pode ser destitudo de sua funo pela maioria absoluta de seus membros em assemblia geral especialmente convocada para esse fim e

responsabilizado, no somente pela ao, seno tambm pela omisso derivada de determinados acontecimentos. O art.1.348 do Cdigo Civil estabelece as atribuies do sndico:
I convocar a assemblia dos condminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele,os atos necessrios defesa dos interesses comuns; III dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes de assemblia ; V diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao de servios que interessem aos possuidores; VI elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas; IX realizar o seguro da edificao.

Pode-se apreciar da anlise do art.1348 que o sndico tem uma srie de obrigaes claramente definidas pela legislao entre as quais destacam-se a de elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano e prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas. 2.2.2 A responsabilidade civil e criminal do sndico

Toda pessoa eleita para executar uma funo tem direitos e obrigaes derivadas do cargo que exerce e para o representante legal do edifcio residencial no diferente. Decises tomadas de forma errada e no acordes legislao vigente e normas que regulam a vida em condomnio podem ter derivaes tanto na esfera civil como na criminal. Por isso, as pessoas interessadas em ocupar o cargo devem ter, caso no possuam conhecimentos apropriados, uma boa assessoria contbil e jurdica especializada na matria. O Cdigo Civil no art.186 estabelece, aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito. Infere-se da anlise do artigo 186 que a responsabilidade do sndico deriva tanto da ao como da omisso do cargo que exerce. Outro conceito importante o dano moral provocado pela pessoa que lesar direito alheio, um conceito incorporado pelo Novo Cdigo Civil que entrou em vigncia a partir de janeiro de 2003. Schwartz (2002, p.47) afirma que:

o sndico dever, antes de assumir o cargo, verificar toda a documentao do condomnio, evitando surpresas com problemas criados na gesto anterior, como dvidas e aes na justia. Aps a verificao, dever elaborar um relatrio, que ser levado ao conhecimento de todos os condminos em assemblia, ficando assim livre de qualquer responsabilidade sobre as aes passadas.

Observa-se que o sndico eleito deve, antes de assumir o cargo, avaliar a situao patrimonial e financeira real do condomnio para evitar ser responsabilizado no futuro sobre fatos que no pertenam a sua gesto. Observa-se que a elaborao de um balano

patrimonial do condomnio pelo sndico que deixa o cargo ao final de uma gesto necessrio no sentido de estabelecer os bens, direitos e obrigaes gerados pela entidade condominial. Sobre as responsabilidades cveis dos sndicos de condomnios residenciais, Karpat (2004, p.183)considera que:

[...] novas caractersticas de vida surgiram e, conseqentemente, novas responsabilidades os sndicos assumiram, inerentes ao cargo para o qual foram eleitos. O que muitos sndicos ignoram que somente a lei do condomnio e as convenes no abrangem todas as obrigaes e as sanes impostas aos sndicos em casos de descumprimento de algumas das obrigaes. As leis ordinrias tambm tratam da matria, estando os sndicos naturalmente sujeitos a elas. Por exemplo: se o sndico no prestar contas de sua gesto, uma ao prpria (ao de prestao de contas) pode ser intentada por qualquer condmino. E, ainda, o Cdigo Civil prev penalidades de responsabilidade do sndico como pessoa fsica por eventuais negligncias ou omisso de suas atribuies (Ao de Perdas e Danos).

Observa-se das afirmaes realizadas que existe uma abundante legislao que regula as obrigaes que derivam da funo de representante legal do condomnio, muitas vezes desconhecidas por aquelas pessoas que exercem a funo de mandatrio da massa condominial. O sndico deve ter cuidado especial com as obrigaes do condomnio e realizar os pagamentos das contas em dia, conforme Franco (1999, p.64) afirma :

no caso de haver despesas pagas com atraso, deve o sndico esclarecer se isso ocorreu por falta de disponibilidade financeira , ou se por omisso de sua parte, do funcionrio, ou do administrador,porque, nesse caso, e em principio, eventuais acrscimos a ttulo de multa, juros de mora, etc, devem ser suportadas pelo faltoso, sem nus para o condomnio.

Infere-se da manifestao que a responsabilidade por eventuais atrasos, sem justificativa, nos pagamentos das obrigaes recai sobre o representante legal da massa condominial. A falta de conhecimento das responsabilidades e funes que implica o cargo de representante legal do condomnio, leva a que pessoas no qualificadas assumam responsabilidades das quais poucas vezes tm conhecimento. O administrador obrigado por lei a defender os interesses comuns, isto significa que no deve privilegiar interesses particulares que algum condmino ou morador possa ter sobre tema especfico.

Para S (2001, p.27), contratar certamente est entre as principais atribuies do sndico, pois para bem gerir a coisa comum preciso que se faa bom uso dos recursos financeiros postos sua disposio. Quando o condomnio pretende terceirizar uma rea especfica, realizar uma obra de melhoria ou um contrato coletivo com um provedor de tv a cabo ou internet, o sndico deve assinar o contrato como mandatrio da massa condominial, pelo que deve ter conhecimentos sobre contratos, cdigo de defesa do consumidor, cdigo civil, obrigaes entre outros. Sobre a responsabilidade do sndico, S (2001, p.45) considera que :

[...] o Sndico tem responsabilidade nas relaes de consumo do condomnio em relao ao mercado fornecedor, devendo responder pelos danos que, efetivamente, causar coletividade. Mas, para que isso ocorra, importante que se estabelea a culpa do Sndico no ato danoso. Assim so necessrios dois requisitos para que se possa responsabilizar o Sndico: a) a existncia efetiva do dano causado ao condomnio e b) a comprovao indiscutvel da interferncia nociva do Sndico no ato causador do dano.

Um contrato realizado por um administrador que no possua o devido conhecimento derivar em prejuzo para todos os condminos que devero arcar com o nus. Cabe destacar que dependendo das peculiaridades do caso, o sndico pode vir a ser responsabilizado tanto na rea civil como criminal pelos moradores. Uma forma de compartilhar com os condminos essa responsabilidade, colocar todos os temas que envolvam contrataes, investimento de somas de dinheiro considerveis como pauta nos editais de convocao de reunies de condomnio. Desta forma o sndico no assume para si a responsabilidade total por tomar uma deciso de forma unilateral, como conseqncia de ter que cumprir as decises de assemblia, conforme a lei dispe.

2.3 A CONTABILIDADE E AS ENTIDADES CONDOMINIAIS

A contabilidade fornece uma srie de informaes que so de vital importncia para os administradores de edifcios residenciais, assim como para seus usurios, entre eles, os moradores. Segundo Iudcibus, Martins e Gelbcke (2007, p.29),

[...}A contabilidade ,objetivamente,um sistema de informao e avaliao destinado a prover seus usurios com demonstraes e anlises de natureza econmica,financeira,fsica e de produtividade,com relao entidade objeto de contabilizao.

Pode-se apreciar da definio que a contabilidade fornece uma srie de informaes de natureza variada a seus usurios, o representante legal do condomnio e os condminos, que pagam suas taxas condominiais, e tm o direito de saber como os recursos financeiros so utilizados. Cabe destacar que existem condomnios que movimentam mensalmente somas de dinheiro superiores s movimentadas por microempresas e pequenas empresas. Os relatrios contbeis emitidos pela administrao condominial devem expressar de forma clara e transparente onde esto os recursos alocados e a situao financeira e patrimonial do condomnio, permitindo desta forma a todos os moradores interpret-los.

2.3.1 A funo da contabilidade na administrao condominial

A contabilidade estuda o patrimnio de uma entidade, por este motivo deve identificar os direitos, bens e obrigaes relacionados com a administrao do edifcio residencial. Pode-se considerar o condomnio, uma entidade sem fins lucrativos. Como conseqncia disso, deve-se respeitar o enunciado da Resoluo do CFC N 877/00, que aprova a NBC T 10 Dos aspectos contbeis especficos em entidades diversas, o item NBC T 10.19 Entidades sem finalidade de lucros, que estabelece no item 10.19.1.6 :
Aplicam-se s entidades sem finalidade de lucros os Princpios Fundamentais de Contabilidade, bem como as Normas Brasileiras de Contabilidade e suas Interpretaes Tcnicas e Comunicados Tcnicos, editados pelo Conselho Federal de Contabilidade.

Infere-se claramente do enunciado da Norma Brasileira de Contabilidade, que as demonstraes contbeis da entidade condominial tambm seguem determinados princpios e normas. A Resoluo N 750/93 do Conselho Federal de Contabilidade que dispe sobre os Princpios Fundamentais da Contabilidade no seu art. 4, estabelece:

[...] o Princpio da ENTIDADE reconhece o Patrimnio como objeto da Contabilidade e afirma a autonomia patrimonial, a necessidade da diferenciao de um Patrimnio particular no universo dos patrimnios existentes, independentemente de pertencer a uma pessoa, um conjunto de pessoas, uma sociedade ou instituio de qualquer natureza ou finalidade, com ou sem fins lucrativos. Por conseqncia, nesta acepo, o Patrimnio no se confunde com aqueles dos seus scios ou proprietrios, no caso de sociedade ou instituio.

O art.4 da Resoluo N 750/93 estabelece a necessidade de diferenciar o patrimnio das entidades, incluindo neste conceito as entidades sem fins lucrativos, onde esto inseridos os condomnios residenciais, desta forma o patrimnio do condomnio, no deve se confundir com o patrimnio particular dos condminos. S (2001, p.35) define de forma correta e clara o tipo de servio que oferecem atualmente as administradoras de condomnios aos sndicos:
para tratar das questes mais tcnicas, como por exemplo elaborao de folha de pagamento, clculo de rateio, elaborao de ata de assemblia, pagamentos de tributos...o Sndico lana mo da administradora de condomnios, pois na maior parte das vezes o Sndico no detm nem o conhecimento para tal, nem o tempo necessrio para a realizao de todas as tarefas.

Observa-se que as administradoras de condomnios, basicamente, proporcionam um suporte ao representante legal, no que tange especificamente a rea contbil e, s vezes, na rea jurdica. Sobre o tema, Ferreira (1999, p.31) considera que:

O condomnio, nos dias de hoje, funciona como uma pequena empresa. Na maioria das vezes no tem o Sndico tempo suficiente, devido a outros afazeres, para cuidar de toda a parte tcnica, fazer a contabilidade, recolher as obrigaes sociais, emitir recibos, efetuar o pagamento dos empregados, etc. Surgiram ento as empresas administradoras de imveis que, recebendo a delegao de poderes do Sndico, passaram a executar as funes administrativas de maneira mais tcnica e perfeita [...]

Das consideraes realizadas pelo autor, infere-se que o condomnio deve ser administrado como se fosse uma pequena empresa, tarefa para a qual requer pessoas que possuam conhecimentos compatveis com a condominial. Pode ser observado que as administraes condominiais publicam ou enviam aos moradores demonstrativos mensais que apresentam as receitas realizadas e o total de gastos realizados no ms. Estes balancetes so demonstrativos de entradas e sadas de gesto administrativa da entidade

valores que no expressam a real relao de bens, direitos e obrigaes da entidade condominial. Esses demonstrativos de ingressos e gastos efetuados no ms ou balancetes mensais identificam vrias receitas e despesas, que no se ajustam forma de registro que estabelece a Resoluo N 750/93 ,no caput do art. 9, que trata do Princpio da Competncia, no qual as receitas e despesas devem ser includas na apurao do resultado do perodo em que ocorrerem, sempre simultaneamente quando se

correlacionarem, independentemente de recebimento ou pagamento. Por outro lado, no caso dos condomnios, existem tributos que este deve reter de prestadores de servios (tanto autnomos como empresas prestadoras de servios), para logo repassar ao governo, conforme Martins et al.(2006, p.452)mencionam:
[...] o condomnio ter que atuar na rea contbil, para tambm calcular os impostos retidos e fazer os devidos repasses para o governo. O condomnio passou a atuar com responsabilidade, sendo um sujeito passivo da obrigao tributria, como responsvel tributrio, devendo reter um valor, que no lhe pertence, e repassa-lo ao governo.

Observa-se a funo da contabilidade neste caso especfico. Cabe destacar que caso o condomnio no repasse esses valores, alm de ter que pagar multa, ser responsabilizado por apropriao indbita. Farber e Bosco (2004, p.8) consideram que:
[...] na verdade, no caso dos condomnios residenciais, a contabilidade tem uma importante misso face s atuais e habituais desconfianas que tm surgido por parte dos condminos, dado cobrana e destinao das cotas condominiais e as respectivas prestaes de contas.

Pode-se deduzir que a contabilidade tem a funo, em primeiro lugar, de fornecer aos condminos informaes contbeis que devem ser apresentadas de forma objetiva e transparente, e permitam a cada morador interpret-las. Em definitiva, toda pessoa que contribui com sua cota condominial tem o direito de saber como esto sendo geridos os recursos financeiros e que benefcios trazem condominial. para a comunidade

2.3.2 A Prestao de Contas

A lei prev que a prestao de contas deve ser realizada anualmente em assemblia ordinria de condminos. Tal previso tem seu fundamento legal no caput do art.1.350 do Cdigo Civil, que afirma:
Convocar o sndico, anualmente, reunio de assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

O sndico pode ser assessorado por empresas especializadas na matria conforme Farber e Bosco (2006, p.3) consideram que O sndico obrigado a prestar contas de sua gesto, podendo socorrer-se de terceiros, contratar pessoas ou empresas especializadas para lhe auxiliar nestas tarefas. Obviamente que o gestor condominial no tem a obrigao de ser um especialista em todos os temas que envolvem a rotina da administrao do edifcio residencial. Porm, o sndico, caso no possua conhecimento, tem a obrigao de consultar a uma pessoa especializada tanto na rea contbil como jurdica, fundamentalmente para no cometer erros que por ventura, recaiam nos moradores . Sobre o assunto em questo, Pereira (2001, p.205) afirma que:

a prestao de contas tanto abrange os atos praticados diretamente pelo administrador como aqueles cometidos a prepostos ou mandatrios, pois que se a lei faculta delegar tais funes em pessoa de sua confiana, acrescenta que ser sob sua responsabilidade e, conseguintemente, o prprio sndico que deve contas aos comitentes.

Observa-se de forma clara que independentemente de o sndico ter ou no a disposio uma assessoria contbil ou jurdica, eventuais erros cometidos pela administradora recaem sob inteira responsabilidade do representante legal do condomnio. O processo de prestao de contas pelo representante legal do condomnio pode ser previamente acompanhado de um parecer do conselho fiscal conforme afirma o art.1.356 do Cdigo Civil, Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto por trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico. O interessante com relao figura do conselho fiscal que a Lei N 4.591/64 que dispe sobre o condomnio em edificaes

e as incorporaes, que tambm regula a matria, menciona unicamente a figura do conselho consultivo no seu art.23:
Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleio. Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a Conveno definir atribuies especficas.

Na prtica, o que ocorre que o parecer sobre as contas do sndico dado pelo conselho consultivo, fundamentalmente em edifcios residenciais com pequeno nmero de unidades autnomas. Porm, recomendvel a existncia de um conselho fiscal que atue de forma independente e com a nica funo de acompanhar e fiscalizar a situao financeira do prdio residencial e dar parecer sobre as contas do sndico em assemblia especialmente convocada para tal fim. A prestao de contas deve ser realizada de forma clara e transparente pelo administrador que d fim a uma gesto, caso no seja reeleito, demonstrando desta forma integridade e respeito aos moradores que confiaram nele para administrar os interesses comuns. Cabe lembrar que o sndico que no prestar contas ou praticar irregularidades pode ser destitudo por deciso de assemblia de condminos, especialmente convocada para discutir o assunto. Sobre a obrigao de prestar contas s pessoas que a lei , assim, exige, Lopes de S (2007, p.195) considera que:
Quando algum tem o direito de exigir que outrem lhe preste contas, porque tem o direito assegurado de exigi-las, e tal prestao no ocorre, ou ocorre com defeitos e simulaes, pode o interessado, como autor, propor a ao(de procedimento especial) de Prestao de Contas. Nesse ato que a produo de provas, diante da exibio ou apresentao das contas, que se faz necessrio, quase sempre, o perito contbil. O ru tem que apresentar a prestao de contas em forma contbil e os documentos respectivos. Nesses casos, muitos so os problemas que podem ocorrer. Contas de sociedades mercantis, de instituies, de condomnios,etc. so questionveis pelos interessados.

Infere-se que a prestao de contas deve ser realizada de uma forma contbil, alm de apresentar todos os documentos correspondentes ao perodo de gesto. O representante legal da massa condominial tem a obrigao de esclarecer aos moradores, a situao financeira e patrimonial da entidade condominial sob um formato contbil.

Observa-se a importncia de solicitar uma percia contbil em uma eventual ao de prestao de contas movida contra o gestor condominial. Sobre a prestao de contas, Farber e Bosco (2004, p.12) consideram que:
a falta da realizao da contabilidade pelas entidades condominiais tem gerado os demonstrativos mensais de prestao de contas sem refletir a situao das contas como ativo permanente, provises de frias e de dcimo terceiro salrio, crditos a receber de inadimplentes, obrigaes com fornecedores, etc. Portanto, os ditos demonstrativos no revelam a situao patrimonial do condomnio, consequentemente estas informaes no so de conhecimentos dos condminos.

Observa-se que a prestao de contas realizada pelo representante legal do condomnio, limita-se a esclarecer os recebimentos, fruto das cotas condominiais, e justificar os pagamentos efetuados ao longo do perodo que permaneceu como sndico. Porm, o morador que participa da assemblia no informado atravs de um relatrio contbil sobre a situao patrimonial, ou seja, o conjunto de bens, direitos e obrigaes do condomnio. Sobre o tema em questo, Franco (1999,p.63) afirma que:

As contas devem ser prestadas de forma minuciosa e documentada, embora no se exija forma contbil, sendo suficiente um balancete ou relatrio dos gastos realizados, dos recebimentos feitos, saldo do fundo de reserva (quando houver), contas bancrias, valores a receber de condminos em atraso e demais verbas que existirem. Compreende-se na prestao de contas um relato dos fatos mais importantes que tiverem ocorrido e dos atos praticados fora da rotina administrativa, pois aos condminos interessa ter, pelo menos uma vez ao ano, notcia mais ampla sobre os negcios do condomnio. No cumprimento desse dever deve o sndico relatar por escrito, ou verbalmente, perante a assemblia Geral o andamento dos negcios do condomnio, o saldo de caixa, o valor do Fundo de Reserva, as medidas judiciais tomadas contra condminos, inclusive para a cobrana de cotas nas despesas.

Infere-se das afirmaes realizadas por Franco (1999) que no existe exigncia legal de que as contas devam ser apresentadas sob a forma de um padro contbil. Por outro lado, observa-se que o sndico deve fazer um relato, seja por escrito ou de forma oral perante a assemblia geral. Cabe esclarecer que cpia da ata da assemblia de prestao de contas deve ser encaminhada a todos os moradores em prazo fixado em lei. Observa-se que como conseqncia de no existir norma que exija uma forma contbil de apresentar a situao financeira e patrimonial do condomnio nas prestaes de contas, os moradores no possuem informaes completas e claras que permita-lhes formar juzo de valor.

O balano patrimonial do condomnio a demonstrao contbil apropriada para ser apresentada na prestao de contas pelo representante legal do condomnio, dado que fornece informaes em relao a direitos (cotas condominiais em atraso, aes judiciais onde o condomnio figure como autor entre outros), bens (investimentos em imobilizados), obrigaes (pagamentos a ser realizados no futuro derivados de contratos, aes judiciais onde o condomnio figure no plo passivo, diversos tipos de provises, tributos a recolher entre outras obrigaes) e supervit ou dficit do exerccio. Apesar dos moradores, participantes da assemblia ordinria que discute a prestao de contas do sndico, no estarem familiarizados com as demonstraes contbeis; o balano patrimonial, apresentado de forma clara e didtica, permite evidenciar a real situao patrimonial do edifcio residencial. Fato este que no ocorre da forma que so realizadas as prestaes de contas na atualidade. Alm disso, o balano patrimonial permite comparar gestes condominiais e analisar se os aumentos de taxas condominiais se condizem com as obrigaes futuras do condomnio. Sobre a prestao de contas, cabe mencionar as apreciaes sobre o tema realizadas por Ruggiero (1997, p.37),
as contas so prestadas assemblia geral, e, uma vez apreciadas, no cabe mais discuti-las administrativamente. A circunstncia de o conselho examinar as contas d a ele o direito de opinar, orientando a deciso assembleria, que , na fase administrativa, a ltima instncia. Nada impede, porm, que outra assemblia rescinda a deliberao da anterior, sobretudo quando tomada por erro ou induzida por falsidade, seja na aprovao ou na desaprovao.

Observa-se, na prtica, que o conselho ao dar o parecer, os condminos aprovam as contas, sem fazer uso do direito de examinar os documentos de forma minuciosa para formar uma opinio baseada na anlise da documentao.

2.3.3 As informaes geradas a partir do balano patrimonial aos condminos

A elaborao de um balano patrimonial oferece aos condminos uma srie de informaes sobre a situao patrimonial da entidade condominial. Essa situao patrimonial deve ser apresentada de forma clara e documentada atravs de relatrio no final de uma gesto administrativa condominial.

Sobre o balano Iudcibus, Martins e Gelbcke (2007, p.6) consideram que, o balano tem por finalidade apresentar a posio financeira e patrimonial da empresa em determinada data, representando, portanto, uma posio esttica. Infere-se desta afirmao que o balano patrimonial a demonstrao contbil que permite estabelecer uma linha de corte entre as administraes condominiais como conseqncia de representar uma posio esttica da situao patrimonial e financeira condominial. Particular ateno sobre o tema, merecem os comentrios realizados por Marion (2005, p.79) ao afirmar que:
[...] o balano patrimonial evidencia a situao patrimonial (Bens, Direitos e Obrigaes) da empresa. Poderamos, ainda , numa abordagem especifica, atribuir ao Balano patrimonial a funo (entre outras) de indicador da Situao Financeira da Entidade, ou seja, a capacidade de pagamento da empresa.

da entidade

Infere-se que a partir do balano o condmino pode identificar a situao financeira do edifcio residencial. O ativo circulante deve apresentar contas como:

caixa, bancos conta corrente, cotas condominiais a receber do ms em curso, cotas condominiais em atraso, multas a cobrar que devem ser discriminadas, processos judiciais onde existe a possibilidade de receber no curto prazo entre outras. Por outro lado, o passivo circulante deve apresentar entre outras contas as seguintes:

fornecedores, prestadores de servios a pagar, salrios a pagar, tributos a pagar, tributos retidos a pagar, provises para processos judiciais onde o condomnio figura como ru e honorrios profissionais a pagar. O problema da inadimplncia comum em todo condomnio,

independentemente de seu porte. Sobre o tema ,S (2001, p.23) considera que :


[...] cada vez que um condmino deixa de quitar sua parte nos rateios, torna cada condmino seu credor, posto que sua parte nas despesas suportada pelos demais, gerando custo para outras pessoas e tornando-se um fardo para a coletividade.

Infere-se dos comentrios do autor que o no pagamento da taxa condominial por parte de algum condmino, trs um custo maior para o resto da comunidade condominial que deve arcar com a diferena, pois o condomnio deve honrar seus compromissos.

Nesse sentido, o balano patrimonial fornece informaes sobre o volume e caractersticas das cotas condominiais em atraso. Estas devem ser avaliadas em funo do risco de receber esses valores no curto ou longo prazo, ou seja, no ativo circulante ou no ativo realizvel a longo prazo. Da mesma forma, aquelas taxas condominiais que esto sendo discutidas na justia devem ser avaliadas. Neste caso particular, recomendase colocar esses valores como cotas condominiais em processo judicial no ativo realizvel a longo prazo, como conseqncia da morosidade do poder judicirio. Cabe lembrar que em ltima instncia, o imvel pode vir a ser penhorado, e leiloado para pagar dvidas decorrentes de taxas condominiais . Outra conta que deve aparecer no balano patrimonial da entidade condominial tem relao com as despesas antecipadas (ativo circulante), pois conforme o art.1.346 do Cdigo Civil, obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou destruio, total ou parcial. Como conseqncia desta exigncia legal deve aparecer a conta seguros pagos antecipadamente. No ativo permanente da entidade condominial so apresentadas contas como computadores, mquinas, mveis e utenslios, ferramentas, peas e conjuntos de reposio. O passivo circulante deve apresentar, alm das contas anteriormente

mencionadas, as provises derivadas de exigncias legais com seus empregados como provises para dcimo terceiro salrio, frias, outras de processos judiciais onde existe a possibilidade de o condomnio vir a ser condenado. Como conseqncia de que a entidade condominial pode ser considerada uma entidade sem fins lucrativos, tem-se o patrimnio social.Cabe lembrar que conforme Olak e Nascimento (2006, p.26) ,a forma de captao de recursos para constituio e manuteno do patrimnio social nas entidades sem fins lucrativos difere substancialmente do que ocorre nas empresas. Os recursos no condomnio provem das cotas condominiais e de eventuais doaes. Nas entidades sem fins lucrativos o capital social chamado de patrimnio social. Uma conta que deve aparecer no patrimnio social o fundo de reserva que tem previso legal no art.9 pargrafo 3 alnea j da Lei N 4591/64, que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias, conforme menciona, a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;. A resoluo N 877/00 do CFC que aprova a NBC T 10 ( Dos aspectos

contbeis especficos em entidades diversas, o item NBC T 10.19 ) Entidades sem

finalidade de lucros, estabelece no item 10.19.1.3 que, as entidades sem finalidade de lucros so aquelas em que o resultado positivo no destinado aos detentores do patrimnio lquido, e o lucro ou prejuzo denominado, respectivamente, de supervit ou dficit. Observa-se que o balano patrimonial da entidade condominial deve possuir uma conta denominada supervit ou dficit do exerccio, a diferena do lucro ou prejuzo do exerccio das organizaes. Pode-se apreciar que o condmino tem condies de identificar uma srie de informaes a partir do balano patrimonial do edifcio residencial sobre a gesto da administrao condominial. Alm disso, o morador tem dados adicionais para avaliar se o valor da taxa condominial apropriado com os compromissos futuros assumidos pela entidade condominial.

3 DESENVOLVIMENTO DA PESQUISA

Neste captulo, todos os tpicos relacionados com o trabalho de campo, discusso das questes das entrevistas realizadas com os administradores dos condomnios, so apresentados de uma forma clara e detalhada com a finalidade de encontrar resposta s questes levantadas.

3.1 COLETA DOS DADOS

As entrevistas com 20 gestores condominiais foram realizadas no perodo de 15 de julho a 25 de julho de 2008 na cidade de Florianpolis, sendo que 35% dos entrevistados administram condomnios no bairro Coqueiros e 25% dos condomnios administrados pelos sndicos entrevistados possuem uma receita anual superior a 600 mil reais. As entrevistas foram realizadas por acessibilidade, at atingir o nmero de 20 entrevistados pelo autor. A metodologia utilizada pelo autor permitiu evitar que as questes formuladas fossem interpretadas de forma errnea e explorar os dados aportados pelos gestores condominiais.

3.2 ANLISE DAS ENTREVISTAS COM OS SNDICOS

O questionrio(Apndice A) previamente elaborado pelo autor contm 8 perguntas que incluem os motivos pelos quais a pessoa se postulou ao cargo, tempo de gesto, tipo de gesto condominial, relatrios apresentados nas prestaes de contas, suporte do escritrio de contabilidade e a interpretao da funo do balano patrimonial, entre outras. Para melhor anlise das entrevistas realizadas com os gestores condominiais, as questes formuladas e suas respostas so avaliadas de forma separada.

3.2.1 Dos motivos para ocupar o cargo de representante legal

As pessoas encontram diversos motivos para se interessar em realizar uma tarefa, para ocupar o cargo de sndico de condomnio no diferente.

A tabela 1 apresenta os resultados obtidos a essa questo.

Tabela 1- Motivos para se candidatar ao cargo Nmero Motivos de sndicos 11 Melhorar o condomnio 5 Pedido dos moradores 4 Tempo disponvel e renda extra 20 Fonte: elaborado pelo autor

Freqncia Relativa(%) 55 25 20 100

Observa-se dos dados levantados que o principal motivo que os leva a sndicos entrevistados a possibilidade de poder melhorar o condomnio do qual faz parte. Outro dado significativo da pesquisa revela que 25% dos entrevistados manifestam que somente se postularam como conseqncia de pedidos de outros moradores e no de um interesse pessoal, o que demonstra que no sempre existem pessoas interessadas em ocupar um cargo que gera, s vezes, conflitos com os interesses de outros condminos. 3.2.2 Do tempo de gesto e a formao profissional

O tempo de gesto de um administrador condominial est relacionado com um maior domnio das rotinas que envolvem a administrao do edifcio. A tabela 2 apresenta o tempo de gesto frente do condomnio dos entrevistados.

Tabela 2 - O tempo de gesto Nmero de sndicos 5 7 4 4 20 Tempo de gesto (anos) 1 2 3 + de 3 Freqncia Relativa(%) 25 35 20 20 100

Fonte: elaborado pelo autor

Observa-se na tabela 2 que 35% dos sndicos

encontram-se no segundo

mandato. Considerando que na grande maioria dos condomnios o tempo de gesto de um ano, observa-se que existe pouca rotatividade das pessoas que exercem o cargo de sndico ,j que 75% dos entrevistados possuem 2 ou mais anos de gesto de forma contnua. A formao profissional importante, pois pessoas com conhecimentos de administrao e contabilidade, possuem em tese vantagens competitivas para gerenciar os recursos condominiais e facilidade na tomada de deciso. Cabe destacar que dentro da categoria administrador so considerados profissionais universitrios das reas da contabilidade e administrao. Todas as outras categorias esto integradas por pessoas das mais diversas atividades laborais, excludos profissionais da Administrao e Contabilidade. A tabela 3 apresenta a formao profissional dos entrevistados.

Tabela 3-A formao profissional Nmero de sndicos 6 6 1 2 5 20 Formao profissional Freqncia Relativa(%) 30 30 5 10 25 100

Administrador Aposentado Autnomo Empregado Profissional de outra rea -

Fonte: elaborado pelo autor

Observa-se que 30% dos entrevistados so sndicos que possuem conhecimentos vinculados rea da administrao e contabilidade. Outro dado relevante a presena de pessoas aposentadas (30%), que procuram outra atividade ou um complemento para a renda, ocupando o cargo de sndico do condomnio.

3.2.3 Do tipo de gesto condominial

A resposta dos 20 sndicos entrevistados em relao a esta questo, revela um dado interessante, j que todos afirmam que o modelo utilizado de gesto condominial corresponde com o modelo de co-gesto.Neste modelo, a empresa administradora ou escritrio de contabilidade realiza todas as rotinas pertinentes elaborao de folha de

pagamentos, contratos de trabalho, orientao com relao ao recolhimento de tributos, elaborao de editais de convocao, emisso de boletos aos condminos para pagamento das taxas condominiais entre outras tarefas de natureza administrativa.

3.2.4 Dos relatrios apresentados nas prestaes de contas Atravs do levantamento de dados, verifica-se que o nico relatrio apresentado nas prestaes de contas do condomnio, mencionado pela totalidade dos entrevistados, o balancete mensal. Este demonstrativo representa movimentaes de caixa do condomnio, recebimentos e pagamentos, num determinado ms. A seqncia de balancetes permite verificar a movimentao anual do condomnio, que corresponde a um perodo de gesto condominial.

3.2.5 Do suporte que proporciona ao sndico, o escritrio de contabilidade

Este tpico pretende identificar o grau de participao do escritrio de contabilidade ou administradora na assemblia que discute a prestao de contas do representante legal do condomnio. A tabela 4 apresenta os resultados obtidos em relao a esse tpico.

Tabela 4 -O suporte proporcionado pelo escritrio de contabilidade nas prestaes de contas Nmero de respostas 20 13 4 Suporte proporcionado Balancetes Participao assemblia Previso oramentria Freqncia (%) 100 65 20 -

Fonte: elaborado pelo autor

Observa-se dos dados levantados que a elaborao de balancetes o suporte que fornece o escritrio de contabilidade ao sndico na totalidade das respostas obtidas. Outro dado interessante, deriva do fato de existir participao de um representante da administradora em 65% dos condomnios pesquisados, na assemblia que aprecia a prestao de contas.

Por outro lado, verifica-se que 20% dos entrevistados afirmam que a administradora elabora uma previso oramentria para o prximo perodo de gesto condominial.

3.2.6 Da forma de apresentar as contas e a percepo dos condminos

Este tpico pretende identificar, atravs das respostas dos gestores condominiais, se a forma de apresentar as contas na assemblia especificamente convocada para tal fim, permite aos moradores ter um conhecimento real da situao financeira e patrimonial do edifcio residencial. A tabela 5 apresenta de forma detalhada as respostas obtidas.

Tabela 5- A forma de prestar contas e a percepo dos condminos Nmero de Respostas sndicos 17 Sim Freqncia relativa (%) 30 30 25 15 100

Motivos Balancetes so claros Documentao a disposio Tudo transmitido claro As demonstraes financeiras so limitadas

3 20

No -

Fonte: elaborado pelo autor

Observa-se das respostas obtidas que 85% dos entrevistados consideram que a forma de apresentar as contas permite ter uma viso clara da situao patrimonial e financeira do condomnio. Porm, pode-se apreciar que 55% dos entrevistados afirmam como justificativa que a documentao est disposio e tudo transmitido de forma clara. Este tipo de respostas indicam que vrios entrevistados vinculam a pergunta a uma questo de transparncia, o que demonstra que a questo no foi corretamente interpretada, j que o entrevistador deixou claro que o motivo dessa questo era verificar se o formato de prestao de contas era o adequado e no qualquer valorao tica.

3.2.7 Do conhecimento sobre a funo do balano patrimonial pelos sndicos

Esta questo pretende identificar o conhecimento que possuem os entrevistados sobre o balano patrimonial de uma entidade. Basicamente, o entrevistador solicita aos sndicos que esclaream o que entendem por balano patrimonial. A tabela 6 apresenta as respostas obtidas.

Tabela 6- A compreenso sobre o balano patrimonial Nmero de sndicos 12 4 4 20


Fonte: elaborado pelo autor

Respostas

Freqncia Relativa(%) 60 20 20 100

Correta Incorreta No sabe -

Infere-se dos dados levantados atravs da pesquisa de campo realizada que 60% dos sndicos entrevistados possuem conhecimento sobre a funo do balano patrimonial e o que este evidencia.

3.2.8 Da percepo dos sndicos sobre as prestaes de contas caso um balano patrimonial fosse apresentado Depois de identificar aqueles gestores condominiais que possuem conhecimento sobre a funo do balano patrimonial e as informaes que este pode fornecer tanto para o sndico como para os condminos, foi formulada a ltima pergunta. Esta questo, pretende identificar a percepo dos sndicos caso um balano patrimonial da entidade condominial fosse apresentado nas prestaes de contas. Cabe esclarecer que esta pergunta somente respondida pelos 12 sndicos que demonstraram ter conhecimento sobre o balano patrimonial. A tabela 7 apresenta as respostas obtidas e seus motivos.

Tabela 7-A percepo dos sndicos caso um balano patrimonial fosse apresentado na prestaes de contas Nmero de Respostas sndicos 10 Sim Freqncia absoluta

Motivos Expressa melhor a situao financeira e patrimonial Melhora a tomada de deciso No necessrio Nem todos entendem -

2 12

No -

9 1 1 1 12

Fonte: elaborado pelo autor

Observa-se das respostas obtidas que 83% dos sndicos que possuem conhecimentos sobre as informaes que fornece o balano patrimonial consideram relevante a elaborao e apresentao do mesmo. Por fim, identificou-se que 75% dos entrevistados que responderam esta questo, afirmaram que o balano patrimonial retrata melhor a situao financeira e patrimonial do condomnio.

3.3 DISCUSSO SOBRE A PESQUISA

A pesquisa desenvolvida revela que existe um modelo padronizado de prestao de contas por parte dos sndicos de condomnios residenciais que participaram do estudo. Observa-se dos dados da pesquisa que 30% dos entrevistados so profissionais que possuem conhecimentos nas reas de administrao e contabilidade. Por outro lado, percebe-se que um nmero significativo de gestores condominiais (30%) so aposentados que encontram no cargo de sndico, a possibilidade de ter outros ingressos financeiros e uma ocupao em funo da disponibilidade de tempo. O estudo de campo revela que o modelo de co-gesto condominial o aplicado na totalidade dos condomnios, onde a pesquisa foi realizada. Observa-se do trabalho de campo que 65% dos entrevistados afirmam que a administradora ou escritrio de contabilidade participa da assemblia de prestao de contas, sendo que sua participao limita-se a colocar um funcionrio para elaborar a ata da reunio e esclarecer algumas informaes de natureza contbil e administrativa solicitadas pelos moradores participantes da reunio.

Com relao s informaes transmitidas aos moradores na assemblia que aprecia a prestao de contas do sndico, 85% dos gestores entrevistados afirmam que o modelo de prestao de contas permite aos moradores ter um conhecimento real da situao patrimonial e financeira. Por outro lado, identifica-se nas respostas obtidas que um nmero difcil de quantificar dos entrevistados associaram este tpico a uma

questo de transparncia na gesto e no a um modelo ou formato de prestao de contas que era a essncia da questo. Por fim, na ltima questo da entrevista, percebe-se que 60% dos sndicos entrevistados que compreendem as informaes que podem ser extradas de um balano patrimonial, 83% afirmam que se fosse apresentado um balano patrimonial da entidade condominial na assemblia que discute a prestao de contas realizada pelo representante legal, os condminos poderiam ter melhor conhecimento melhor da situao financeira e patrimonial do condomnio.

4 CONCLUSO E SUGESTES

O modelo utilizado pelos representantes legais para fornecer as informaes sobre a situao patrimonial e financeira da entidade condominial, limita-se a

transmitir atravs de balancetes mensais ( Relatrios de demonstraes de fluxo de caixa) , previamente elaborados pelas administradoras de condomnios, os gastos efetuados e as receitas realizadas ao longo do perodo de gesto. O modelo apresenta uma srie de limitaes no sentido de no permitir identificar o conjunto de bens, direitos e obrigaes da entidade condominial. Por outro lado, os moradores possuem poucos elementos para avaliar se a taxa condominial condizente com os compromissos futuros do edifcio. Com relao problemtica exposta no item 1.1,pode-se inferir que o formato de prestao de contas mediante balancetes, adotado pelo mandatrio da massa condominial, considerado apropriado em funo de ser um modelo estabelecido e no como conseqncia de uma discusso mais profunda sobre o mesmo. Pode-se afirmar que este o principal motivo da no apresentao de um balano patrimonial da entidade condominial na assemblia que aprecia a prestao de contas . Cabe esclarecer que a elaborao de um balano patrimonial da entidade condominial ao final de uma gesto ainda mais relevante em condomnios que possuem as seguintes caractersticas: alto volume de movimentao financeira, valores considerveis aplicados em imobilizado, processos judiciais dos mais variados,

contratos com empresas prestadoras de servios, valores elevados de tributos a recolher, alta e variados nveis de inadimplncia entre outras. Sugere-se para eventuais trabalhos futuros, avaliar o tema sobre a tica dos moradores participantes da assemblia de condomnio que discute a prestao de contas realizada pelo sndico, e sobre o ponto de vista das administradoras de condomnios, tpicos que na foram abordados neste estudo, as quais so responsveis pela elaborao da contabilidade. Recomenda-se avaliar em futuros trabalhos se a taxa condominial paga pelo morador do edifcio residencial a adequada em funo das obrigaes assumidas pela entidade condominial.

REFERNCIAS

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APNDICE A

QUESTIONRIO APLICADO

1)

Quais foram os motivos pelos quais apresentou-se para ocupar o cargo de sndico do condomnio ? Qual o tempo de gesto? Qual sua formao profissional ? Qual o tipo de gesto condominial ? ( ) Auto-gesto ( ) Co-gesto

2) 3) 4)

( ) Sndico Profissional

5)

Que tipo de relatrios so normalmente apresentados nas prestaes de contas do condomnio? Que tipo de suporte proporciona ao sndico o escritrio de contabilidade nos relatrios apresentados nas prestaes de contas ? Considera que da forma que so apresentadas as contas, atualmente, permite aos condminos ter um conhecimento real da situao patrimonial e financeira do condomnio residencial? Por qu? O que entende por balano patrimonial de uma organizao? Considera que caso fosse apresentado, na prestao de contas, um balano patrimonial permitiria aos condminos ter um conhecimento melhor da situao financeira e patrimonial do edifcio residencial? Por qu?

6)

7)

8) 9)