1.

INTRODUCCIN

El fenmeno de la globalizacin de la economa y la generalizacin de las empresas multinacionales ha provocado la creciente necesidad de lograr una armonizacin contable, no slo en el mbito europeo sino, tambin, en el internacional. Para alcanzar este objetivo es preciso la constitucin de un rgano regulador internacional y, en este sentido, es el International Accounting Standards Committee (IASC) el que parece contar con un mayor respaldo. Una de las innovaciones ms destacables que se ha producido en el proceso de normalizacin contable, ha sido la introduccin del criterio del valor razonable (fair value) como alternativa de valoracin al precio histrico. El citado criterio se incorpor, inicialmente, para determinadosinstrumentos financieros, como se reflejan en las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) 32 y 39; si bien, con posterioridad, se ha ampliado a otros activos, entre los que se encuentran las propiedades de inversin. En el presente trabajo nos ocuparemos de analizar una de las ltimas normas emitidas por el IASC, la NIC 40, cuya principal novedad es la introduccin de un modelo a valor razonable para activos no financieros. Siendo sta, posiblemente, una de las normas que pueda presentar ciertas incompatibilidades con los principios contables actualmente vigentes en la normalizacin contable espaola.

2.

LAS PROPIEDADES DE INVERSIN EN LAS NIC

En efecto, la IASC, en la NIC 40 ha introducido un modelo de contabilidad a valor razonable para activos no financieros, en concreto, para los que denomina propiedades de inversin. No obstante, la citada organizacin es consciente de las dificultades que entraa su implantacin para estos activos debido fundamentalmente a dos razones. De una parte, porque a menudo no existe un mercado activo para las propiedades de inversin y, de otra, por lo complicado que es elaborar una definicin rigurosa de las mismas. Con anterioridad a esta norma, las propiedades de inversin estaban reguladas en la NIC 25 "Contabilizacin de las inversiones", la cual se ocupaba del reconocimiento y medida de las inversiones en acciones o en ttulos representativos de deudas, as como aqullas en inmuebles, edificios y otros activos de carcter tanto tangible como intangible posedos en concepto de inversin. Sin embargo, en el proyecto de norma E32 "Comparabilidad de Estados Financieros" se incluy entre las normas susceptibles de revisin a la NIC 25. En 1998, el Consejo aprob la NIC 38 "Activos Intangibles" y la NIC 39 "Instrumentos financieros: Reconocimiento y Medicin". Con posterioridad, en julio de 1999, el Consejo aprob el proyecto de norma E64 "Propiedad de Inversin" que, una vez sometido a revisin, deriv en la emisin de la NIC 40, en marzo de 2000. Con lo cual, la NIC 25 ha quedado derogada, estando su contenido subsumido en las anteriores. La NIC 40 define la propiedad de inversin como "propiedad -terrenos o construccin o ambos-

poseda -por el propietario o por el arrendatario bajo arrendamiento financiero- con la finalidad de percibir rentas o para que experimente una revaluacin, o con ambos fines, ms que con la intencin de: a) Utilizarla en la produccin o suministro de bienes o servicios, o para fines administrativos; o b) Venderla en el curso ordinario de la actividad" (prrafo 4).
De tal forma que los terrenos y construcciones dependiendo del uso que de los mismos se haga sern objeto, segn las NIC, de un tratamiento contable especfico. En este sentido, cuando se

encuentren afectos al negocio, se estar a lo dispuesto en la NIC 16 "Propiedades, Planta y Equipo"; en el caso de que se destinen a la venta en el curso normal del negocio, se atender a lo establecido en la NIC 2 "Inventarios"; y por ltimo, cuando la finalidad sea obtener una renta y/o que experimenten una revaluacin se seguir la NIC 40 "Propiedades de inversin" (Cuadro 1). CUADRO 1.

Por su parte, los arrendamientos de propiedades de inversin se encuentran regulados, asimismo, por diferentes normas, tanto en funcin del tipo de arrendamiento, como del agente que elabore la informacin financiera (Cuadro 2). CUADRO 2.

Por lo que respecta a nuestro ordenamiento jurdico, este tipo de inmovilizado no recibe un tratamiento contable especfico, quedando, consecuentemente, incluido dentro del inmovilizado material y, en el supuesto de los arrendamientos financieros, como inmaterial.

3.

TRATAMIENTO CONTABLE DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIN

Una vez delimitado el mbito de aplicacin de la NIC 40, nos referimos a los aspectos ms destacados de la misma, haciendo especial hincapi en la problemtica de la valoracin. En tal sentido, la NIC establece que las propiedades de inversin deben ser valoradas inicialmente por su coste, entendiendo como tal, el precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible a la misma. "El coste de una propiedad de inversin fabricada o construida por la propia empresa

es su coste en la fecha en la que la construccin o mejora est finalizada. Hasta esa fecha, se aplica la NIC 16. En esa fecha, la propiedad pasa a ser considerada como propiedad de inversin y se aplica la presente norma" (prrafo 19).
La empresa podr optar, posteriormente, entre un modelo a valor razonable o a coste para todas sus propiedades de inversin. Pero, en cualquier caso, ser necesario informar del valor razonable de tales elementos.

3.1.

Modelo de valor razonable

En un modelo de valor razonable se registrarn todas las propiedades de inversin, evidentemente, a valor razonable, que se define como, "la cantidad por la cual puede ser

intercambiado un activo entre partes informadas y dispuestas en una transaccin en condiciones de igualdad" (prrafo 4, NIC 40). "La mejor evidencia del valor razonable viene dada, normalmente, por los precios corrientes vigentes en un mercado activo para una propiedad anloga, en la misma localizacin y condiciones, que se encuentre sujeta a un arrendamiento y

otros contratos relativos a la propiedad similares" (prrafo 39). A tal efecto, la empresa deber
tomar en consideracin las circunstancias particulares del activo a fin de realizar los ajustes oportunos en su valoracin. Ante la inexistencia de un mercado activo, la empresa puede recurrir a otras fuentes de informacin entre las cuales se destacan:

a) Precios de mercado vigentes de activos similares. b) Precio de la operacin ms reciente en un mercado menos activo. c) Valor presente de estimaciones fiables de entradas de efectivo futuras en funcin de las
condiciones de arrendamiento existentes en un mercado de propiedades similares. Como se deduce de lo anterior, al basarse el valor razonable en el precio de mercado, las alteraciones que se produzcan en el mismo, tanto positivas como negativas, se incorporarn a los resultados del ejercicio en el que tengan lugar.

3.2.

Modelo de valor razonable

Por su parte, en un modelo de coste, la empresa deber contabilizar todas sus propiedades de inversin a precio de adquisicin menos la amortizacin acumulada practicada y el importe acumulado de cualesquiera prdidas por deterioro del valor que se haya experimentado a lo largo de su vida til, esto es, siguiendo lo establecido en el tratamiento por punto de referencia de la NIC 16. No obstante, ser necesario estimar, asimismo, el valor razonable de tales activo, a fin de incluirlo en la informacin a revelar.

3.3.

La amortizacin en el modelo de valor razonable

De lo expuesto cabe deducir que la utilizacin del modelo a valor razonable implica que estos activos no sean objeto de amortizacin, puesto que las posibles depreciaciones, tanto reversibles como irreversibles, que puedan sufrir los elementos objeto de valoracin incidirn en la determinacin del valor razonable. No obstante, no es la primera vez que las NIC, en relacin a la amortizacin, efectan un tratamiento diferenciado para este tipo de inmovilizado. As, en la NIC 25 se indicaba que "toda

empresa que posea propiedades de inversin podr optar por: a) Tratarlas contablemente como propiedades, planta y equipo, de acuerdo con la NIC 16, "Propiedades, Planta y Equipo"; o b) Contabilizarlas como inversiones a largo plazo" (prrafo 28).
Si se opta por el primero, en la citada norma se distingue a su vez entre dos tratamientos diferentes, cuales son el de punto de referencia y el alternativo. Por lo que respecta al de punto de referencia consiste en que los referidos elementos deben ser "contabilizados a su costo de

adquisicin menos la depreciacin acumulada o practicada y el importe acumulado de cualquiera prdidas por deterioro del valor que hayan sufrido a lo largo de su vida til" (prrafo 28, NIC 16) .
Por su parte, el tratamiento alternativo permite contabilizarlos a su valor revaluado, "que viene dado por su valor razonable, en el momento de la revaluacin, menos la depreciacin acumulada practicada posteriormente y el importe acumulado de las prdidas por deterioro de valor que haya sufrido el elemento" (prrafo 29, NIC 16).

En el caso de optar por la segunda alternativa, esto es, como inversiones a largo plazo, se podr elegir entre valorar al coste o al valor revaluado. Si bien como apuntan los profesores Giner, Mora y Arce (1999, p. 118) "si se sigue la IAS 25 no sera objeto de amortizacin, pudindose valorar, al igual que el resto de las inversiones a largo plazo por su valor de coste, o actualizado, normalmente valor de mercado. As pues, ambas normas difieren en la obligacin de amortizar sistemticamente el bien".

3.4.

La reclasificacin de activos

Como hemos indicado anteriormente, los terrenos y construcciones son objeto de tratamiento contable diferenciado segn el uso al que se destinen, pudiendo ste variar a lo largo de la vida de los mismos, lo que har necesario su reclasificacin y, por consiguiente, podr repercutir en su valoracin. En tal sentido, cuando la empresa haya optado por un modelo de coste para contabilizar sus propiedades de inversin, las reclasificaciones que tengan lugar no tendrn efecto de cara a la valoracin. Mientras que si se ha inclinado por un modelo a valor razonable podrn incidir en la valoracin. De tal forma que, cuando se produzca un cambio en el uso de una propiedad de inversin, ya sea para su afectacin al negocio o para la venta, el valor razonable en tal fecha se tomar como precio de coste. Por otra parte, en el caso de una propiedad afecta al negocio que se transforme en propiedad de inversin, la empresa debe aplicar la NIC 16 hasta la fecha del cambio de uso, y cualquier diferencia que se produzca entre el valor en libros de la propiedad, segn la referida NIC, y su valor razonable, se tratar de la misma forma que una revaluacin. "En otras palabras: a) Cualquier disminucin del valor en libros de la propiedad se reconoce en el resultado neto del

periodo. Sin embargo, hasta el montante en que el importe de la misma est contenido en la reserva de revaluacin, la disminucin se carga contra dicha reserva de revaluacin; y
b) Cualquier incremento del valor en libros de la propiedad es tratado como sigue: i) El montante por el que el incremento compense una prdida de valor por deterioro, se reconoce

en el resultado neto del periodo. No obstante, el importe reconocido en el resultado neto del periodo no puede exceder de aqul necesario para restituir el valor en libros que se hubiera determinado (tras deducir su amortizacin) de no haberse reconocido la prdida de valor por deterioro; y
ii) El importe restante de dicho incremento se incorpora directamente al neto, a modo de reserva

por revaluacin. En una posterior desapropiacin de la propiedad de inversin, la reserva por revaluacin incluida en el neto puede ser transferida a beneficios retenidos, sin pasar a travs del estado de resultados" (prrafo 56).
Por ltimo, cuando se trate de elementos clasificados como inventarios que pasen a ser considerados propiedad de inversin, la diferencia, entre el valor razonable en la fecha de la reclasificacin y su valor en libros, debe ser reconocida en el resultado del ejercicio en el que se produzca.

3.4.

La propiedad de inversin en nuestro ordenamiento contable

Por lo que respecta a nuestra normativa contable, el tratamiento adoptado se ajusta al modelo de coste, con lo que en principio no se contradice con la presente NIC. Ahora bien, para poder

utilizar el modelo a valor razonable, ser necesario introducir modificaciones en la legislacin vigente, ya que slo se admite valorar el inmovilizado material e inmaterial a precio de adquisicin o coste de produccin, al que se le deducir las amortizaciones practicadas, as como las oportunas correcciones valorativas, con el fin de atribuir a cada elemento el inferior valor de mercado que le corresponda al cierre de cada ejercicio; no admitindose las revalorizaciones salvo que una ley lo autorice excepcionalmente. Evidentemente, el problema de la reclasificacin no tiene cabida en nuestra regulacin mercantil, puesto que, como hemos ya hemos comentado, las propiedades de inversin no son objeto de un tratamiento contable especfico.

4.

ALGUNAS CONSIDERACIONES FINALES

Nos parece de inters, a modo de conclusin, efectuar una serie de reflexiones en torno a las consecuencias que se derivan de la adaptacin de la legislacin comunitaria, y por ende la espaola, a las normas internacionales, en general, y a la NIC 40 en particular. Todos somos conscientes de la necesidad de una armonizacin contable internacional. No obstante, no debemos olvidar las dificultades que ello puede entraar, sobre todo teniendo en cuenta que a veces las soluciones apuntadas por el IASC no son coincidentes con nuestra legislacin mercantil, y en ocasiones, no son siempre mejores. En este sentido, son esclarecedoras las opiniones del profesor Cea (2000, pp 47) cuando expone que el aceptar el marco normativo del IASC "puede tener diferentes consecuencias negativas o plantear problemas importantes sobre los que hay que ser plenamente conscientes con el fin de que esta aceptacin de dicho modelo se haga en lo que resulte necesario y positivo, pero no ms all de esto." Asimismo, seala las cuestiones que, a su juicio, deben tomarse en consideracin para la adopcin de las normas del IASC, que se pueden sintetizar del siguiente modo:

a) Cuando existen discrepancias entre las normas espaolas y las del IASC, no tiene sentido
abandonar las normas espaolas tcnicamente superiores, sino slo aqullas en las que la solucin del IASC sea mejor o de anloga calidad a la espaola.

b) Dado que las normas del IASC se encuentran influenciadas por el modelo anglosajn, puede
que no se amolden a nuestro ordenamiento jurdico o a las prcticas contables. A tal respecto, dichas normas no tendran que ser reconocidas por nuestra regulacin contable, o bien, se debera considerar si compensa hacerlo al precio de introducir determinadas reformas en nuestro ordenamiento jurdico mercantil.

c) Es posible que existan regulaciones en el IASC de asuntos concretos, sin cobertura actual en la
regulacin contable espaola, que no fuesen convincentes o convenientes para nuestra realidad empresarial o para determinadas empresas. En tal caso, con el fin de evitar perjuicios a las mismas, deber barajarse la posibilidad de no aceptar la norma o bien establecer un periodo transitorio.

d) Es de todos conocido que en la estructura normativa del IASC es habitual la existencia de un

modelo contable preferente y otro u otros alternativos. Ante esta situacin, habr que discernir qu hacer a efectos de la adaptacin de la regulacin espaola a la del IASC.

e) Asimismo, ser necesario tener en cuenta la repercusin que los cambios en nuestra regulacin
mercantil supondrn sobre la normativa fiscal, con el fin de que el proceso se lleve a cabo de forma paralela y concordante. Centrndonos en la norma objeto de reflexin en el presente trabajo, creemos conveniente sealar las siguientes precisiones.

En primer lugar, es difcil establecer una delimitacin clara de las propiedades de inversin, puesto que, por ejemplo, en ocasiones, no es siempre factible establecer una frontera, entre aquellos inmovilizados que van a ser objeto de venta en el curso ordinario de la actividad, de aquellos otros posedos con el fin de que experimenten una revaluacin. Asimismo, como ya ha quedado recogido con anterioridad, la prctica inexistencia de mercados organizados para este tipo de activos, hace que la determinacin del valor razonable se convierta en un obstculo para la correcta aplicacin de esta norma. Por otra parte, denotamos en las NIC una cierta contradiccin en la utilizacin del valor razonable para determinados elementos patrimoniales. De esta forma, mientras que en la NIC 39 (prrafo 84) se contempla como excepcin la no aplicacin del valor razonable para aquellos activos mantenidos hasta su vencimiento, en la NIC 40 se recomienda el referido valor, precisamente, para aquellos elementos que van a permanecer en la empresa a largo plazo quedando, por el momento, aqullos que van a ser objeto de venta en el curso ordinario de la actividad valorados al coste. En otro orden de ideas, dado que la calificacin de un activo puede variar desde el punto de vista del grupo (1) , ste puede quedar valorado de forma diferente, segn se trate de las cuentas individuales o consolidadas, lo cual puede distorsionar la informacin que se proporcione a los usuarios de los estados financieros. Una crtica general al Reglamento del Parlamento europeo es que las NIC son de obligatoria aplicacin tan slo para las cuentas consolidadas, con lo que, el problema anteriormente apuntado se agudizar para la Unin Europea. Por nuestra parte, entendemos que el singularizar determinados inmovilizados, dndole un tratamiento contable diferente puede conllevar una mayor arbitrariedad a la hora de catalogar los activos en cuestin, lo que ir, indudablemente, en detrimento de la homogeneizacin de la informacin contable. Hemos de tomar en consideracin, que hasta este momento, la nica propuesta de modificacin de las IV y VII Directivas, incluye la utilizacin del criterio del valor razonable tan slo para determinados instrumentos financieros, por tanto, el primer paso, debe ser recoger la posibilidad de ampliar el uso de este criterio de valoracin para otros activos. Asimismo, la aprobacin de la modificacin de las Directivas conllevar la consiguiente adaptacin de nuestra legislacin mercantil. En este sentido, entre los principales puntos de divergencia que, a nuestro juicio, se pueden producir entre la citada norma y nuestro ordenamiento contable, caben destacar los siguientes.

En primer lugar, la introduccin del criterio del valor razonable entra en contradiccin tanto con
el principio de prudencia valorativa como con el de precio de adquisicin, recogidos en nuestro Cdigo de Comercio.

De igual forma, la actualizacin de valor de las propiedades de inversin puede dar lugar a la
generacin de beneficios o prdidas que, segn la NIC, se incorporan a los resultados del ejercicio en el que sta tenga lugar, mientras que nuestra actual legislacin no permite incorporar a los resultados del ejercicio aquellos beneficios que no se hayan realizado. Todo ello generar la necesidad de que nuestra legislacin mercantil permita la utilizacin de criterios de valoracin alternativos al precio histrico, a la vez que, como apuntan los profesores

Tua y Gonzalo (2001, pp. 41-72), el incorporar a la cuenta de resultados los beneficios no realizados, conlleva ampliar el concepto tradicional de resultado a otro donde tengan cabida las mencionadas ganancias valorativas. Finalmente, en el Cuadro 3 sintetizamos las principales diferencias que, a nuestro juicio, se detectan entre la NIC 40 y nuestra normativa contable, haciendo especial referencia al PGC de 1990. CUADRO 3.

RESUMEN DE LA NIC 40 Definicin de propiedad para inversin Propiedad para inversin es la propiedad (terreno o construccin o parte de una construccin o ambas) tenida (por el propietario o por el arrendatario segn unarrendamiento financiero) para obtener alquileres o para apreciacin del capital o ambos. [NIC 40.5] Ejemplos de propiedad para inversin: [NIC 40.8] Terreno tenido para apreciacin de capital en el largo plazo Terreno tenido para uso futuro no-decidido Construccin arrendada bajo un arrendamiento operacional Construccin desocupada tenida para ser arrendada segn un arrendamiento operacional Los siguientes no son propiedad para inversin y, por consiguiente, estn fuera del alcance de la NIC 40: [NIC 40.5 y 40.9] Propiedad tenida para uso en la produccin o suministro de bienes o servicios o para propsitos administrativos; Propiedad tenida para la venta en el curso ordinario de los negocios o en el procedo de construccin para el desarrollo de tal venta (NIC 2, Inventarios);

Propiedad que est siendo construida o desarrollada para terceros (NIC 11, Contratos de construccin); Propiedad ocupada por el propietario (NIC 16, Propiedad, planta y equipo), incluyendo propiedad tenida para uso futuro como propiedad ocupada por el propietario, propiedad tenida para desarrollo futuro y posterior uso como propiedad ocupada por el propietario; propiedad ocupada por empleados y propiedad ocupada por el propietario en espera de disposicin; Propiedad que est siendo construida o desarrollada para uso como propiedad para inversin (la NIC 16 aplica a tal propiedad hasta que se termine la construccin o el desarrollo). Sin embargo, la NIC 40 aplica a la propiedad para inversin existente que est siendo vuelta a desarrollar para uso continuado como propiedad para inversin; y Propiedad arrendada a otra entidad segn un arrendamiento financiero. Otros problemas de clasificacin Propiedad tenida segn un arrendamiento operacional. Un inters en propiedad que es tenido por un arrendatario segn un arrendamiento operacional puede ser clasificado y contabilizado como propiedad para inversin provisto que: [NIC 40.6] se satisface el resto de la definicin de propiedad para inversin; el arrendamiento operacional es contabilizado como si fuera un arrendamiento financiero de acuerdo con la NIC 17 Arrendamientos; y el arrendatario usa el modelo de valor razonable que se establece en esta Norma para el activo reconocido. La entidad puede hacer la anterior clasificacin sobre una base de propiedad-por-propiedad. Uso propio parcial. Si el propietario usa parte de la propiedad para su propio uso, y parte para ganar alquiler o para apreciacin de capital, y las partes pueden ser vendidas o arrendadas por separado, se contabilizan por separado. Por consiguiente la parte que se alquila es propiedad para inversin. Si las partes no se pueden vender o arrendar por separado, la propiedad es propiedad para inversin solamente si la parte ocupada por el propietario no es importante. [NIC 40.10] Servicios auxiliares. Si la empresa proporciona servicios auxiliares a quienes ocupan una propiedad tenida por la empresa, el carcter apropiado de la clasificacin como propiedad para inversin se determina por la importancia de los servicios prestados. Si esos servicios son un componente relativamente poco importante del acuerdo tomado como un todo (por ejemplo, el propietario de la construccin suministra servicios de seguridad y mantenimiento para los arrendatarios), entonces la empresa puede tratar la propiedad como propiedad para inversin. Cuando los servicios suministrados son ms importantes (como es el caso de un hotel administrado por el propietario), la propiedad debe ser clasificada como ocupada por el propietario. [NIC 40.11] Alquileres al interior de la compaa. La propiedad alquilada a una matriz, subsidiaria, o subsidiaria compaera no es propiedad para inversin en los estados financieros que incluyen tanto al arrendatario como al arrendador, dado que desde la perspectiva del grupo la propiedad es ocupada por el propietario. Sin embargo, tal propiedad podra calificar como propiedad para inversin en los estados financieros individuales del arrendatario, si de otra manera se satisface la definicin de propiedad para inversin. [NIC 40.15] Reconocimiento La propiedad para inversin se debe reconocer como activo cuando sea probable que los beneficios econmicos futuros que estn asociados con la propiedad fluirn para la empresa, y que el costo de la propiedad se pueda medir confiablemente. [NIC 40.16] Medicin inicial

La propiedad para inversin se mide inicialmente al costo, incluyendo los costos de transaccin. Tales costos no deben incluir costos de inicializacin, desechos anormales, o prdidas operacionales iniciales en los que se incurre antes que la propiedad para inversin logre el nivel planeado de ocupacin. [NIC 40.20 y 40.23] Medicin subsiguiente al reconocimiento inicial La NIC 40 permite que la empresa escoja entre: [NIC 40.30] modelo a valor razonable; y modelo del costo Un mtodo tiene que ser adoptado para toda la propiedad para inversin de la entidad. Se permite el cambio solamente si esto resulta en una presentacin ms apropiada. La NIC 40 observa que esto es altamente improbable para el cambio desde el modelo a valor razonable hacia el modelo del costo. Modelo a valor razonable La propiedad para inversin se vuelve a medir a valor razonable, que es la cantidad por la cual la propiedad podra ser intercambiada entre partes conocedoras, dispuestas, en una transaccin en condiciones iguales. Las ganancias o prdidas que surgen de los cambios en el valor razonable de la propiedad para inversin tienen que ser incluidos en la utilidad o prdida neta para el perodo en el cual surgen. [NIC 40.35] El valor razonable debe reflejar los actuales estado y circunstancias del mercado a la fecha del balance general. [NIC 40.38]. La mejor evidencia del valor razonable normalmente es dada por los precios corrientes en un mercado activo para propiedad similar en la misma localizacin y condicin y sujeto a similares arrendamiento y otros contratos. [NIC 40.45] En ausencia de tal informacin, la entidad puede considerar los precios corrientes de propiedades de naturaleza diferentes o sujetas a condiciones diferentes, precios recientes en mercados menos activos con ajustes para reflejar los cambios en las condiciones econmicas, y proyecciones de los flujos de efectivo descontados con base en estimados confiables de los flujos de efectivo futuros. [NIC 40.46] Hay una presuncin refutable de que la empresa ser capaz de determinar confiablemente el valor razonable de la propiedad para inversin hacindolo sobre una base continua. Sin embargo, en circunstancias excepcionales, la entidad que sigue el modelo de valor razonable pero en la adquisicin concluye que el valor razonable de una propiedad para inversin no se espera que se pueda medir confiablemente sobre una base continua, la propiedad se contabiliza de acuerdo con el tratamiento de comparacin segn la NIC 16, Propiedad, planta y equipo (costo menos depreciacin acumulada menos prdidas por deterioro acumuladas). [NIC 40.53] Cuando una propiedad ha sido previamente medida a valor razonable, debe continuar siendo medida a valor razonable hasta la disposicin, an si las transacciones del mercado comparable se vuelven menos frecuentes o los precios del mercado se vuelven menos fcilmente disponibles. [NIC 40.55] Modelo del costo Despus del reconocimiento inicial, la propiedad para inversin se contabiliza de acuerdo con el modelo del costo que se establece en la NIC 16, Propiedad, planta y equipo costo menos depreciacin acumulada y menos prdidas por deterioro acumuladas. [NIC 40.56] Transferencias a o desde la clasificacin como propiedad para inversin Las transferencias a, o desde, la propiedad para inversin se deben hacer solamente cuando haya cambio en el uso, evidenciado por: [NIC 40.57]

inicio de ocupacin por parte del propietario (se transfiere desde propiedad para inversin hacia propiedad ocupada por el propietario); inicio de desarrollo con vista a la venta (se transfiere desde propiedad para inversin hacia inventarios); fin de la ocupacin por parte del propietario (se transfiere desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversin); inicio de un arrendamiento operacional con otra parte (se transfiere desde inventarios hacia propiedad para inversin); o fin de la construccin o del desarrollo (se transfiere desde propiedad en el curso de construccin/desarrollo hacia propiedad para inversin. Cuando la empresa decide vender una propiedad para inversin sin desarrollo, la propiedad no se reclasifica como propiedad para inversin sino que se trata como propiedad para inversin hasta que se dispone de ella. Las siguientes reglas aplican para la contabilidad de las transferencias entre categoras: para la transferencia desde propiedad para inversin llevada a valor razonable hacia propiedad ocupada por el propietario o hacia inventarios, el valor razonable al cambio del uso es el costo de la propiedad segn la nueva clasificacin; [NIC 40.60] para la transferencia desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para inversin llevada a valor razonable, la NIC 16 se debe aplicar a partir de la fecha de la reclasificacin. Cualquier diferencia que surja entre el valor en libros segn la NIC 16 a esa fecha y el valor razonable se trata como revaluacin segn la NIC 16. [NIC 40.61] para la transferencia desde inventarios hasta propiedad para inversin a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y su anterior valor en libros se debe reconocer en la utilidad o prdida neta del perodo; [NIC 40.63] y cuando la entidad completa la construccin/desarrollo de una propiedad para inversin que ser llevada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y los anteriores valores en libros debe ser reconocida en la utilidad o prdida neta para el perodo. [NIC 40.65] Cuando la entidad usa el modelo del costo para la propiedad para inversin, las transferencias entre las categoras no cambian el valor en libros de la propiedad transferida, y para los propsitos de medicin o revelacin no cambian el costo de la propiedad. Disposicin La propiedad para inversin debe ser des-reconocida en la disposicin o cuando la propiedad para inversin es retirada en forma permanente del uso y de su disposicin no se esperan beneficios econmicos. La ganancia o prdida en la disposicin debe ser calculada como la diferencia entre los resultados netos de la disposicin y el valor en libros del activo y debe ser reconocida como ingreso o gasto en el estado de resultados. [NIC 40.66 y 40.69] La compensacin recibida de terceros se reconoce cuando se convierte en cuenta por cobrar. [NIC 40.72] Revelacin Tanto para el modelo a valor razonable como para el modelo del costo [NIC 40.75] si se us el modelo a valor razonable o el modelo del costo; si se us el modelo a valor razonable, si los intereses en la propiedad tenida segn arrendamientos operacionales se clasificaron y contabilizaron como propiedad para inversin; si la clasificacin es difcil, el criterio para distinguir entre la propiedad para inversin, la propiedad ocupada por el propietario y la propiedad tenida para la venta; los mtodos y los supuestos importantes que se aplicaron para determinar el valor razonable de la propiedad para inversin;

la extensin en la cual el valor razonable de la propiedad para inversin se basa en una valuacin realizada por un valuador independiente calificado; si no ha habido tal valuacin, se tiene que revelar ese hecho las cantidades reconocidas en utilidad o prdida para: ingresos por alquiler derivados de la propiedad para inversin; gastos directos de operacin (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversin que gener ingresos por alquiler durante el perodo; y gastos directos de operacin (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que surgen de la propiedad para inversin que no gener ingresos por alquiler durante el perodo. restricciones sobre la posibilidad de realizar la propiedad para inversin o la remisin de los ingresos y resultados de la disposicin obligaciones contractuales para comprar, construir, o desarrollar propiedad para inversin o para reparaciones, mantenimiento o mejoramientos Revelaciones adicionales para el modelo a valor razonable [NIC 40.76] conciliacin entre los valores en libros de la propiedad para inversin al inicio y al final del perodo, mostrando adiciones, disposiciones, ajustes al valor razonable, diferencias de cambio netas, transferencias a y desde inventarios y propiedad ocupada por el propietario, y otros cambios ajustes importantes a la valuacin externa (si los hay) si la entidad que de otra manera usa el modelo a valor razonable mide un elemento de propiedad para inversin usando el modelo del costo, se requieren ciertas revelaciones adicionales. Revelaciones adicionales para el modelo del costo [NIC 40.79] el mtodo de depreciacin usado; las vidas tiles o las tasas de depreciacin usadas; el valor en libros bruto y la depreciacin acumulada (agregada con las prdidas por deterioro acumuladas) al comienzo y al final del perodo; la conciliacin del valor en libros de la propiedad para inversin al comienzo y al final del perodo, mostrando adiciones, disposiciones, depreciacin, deterioro reconocido o reversado, diferencias de cambio, transferencias a y desde inventarios y propiedad tenida por el propietario, as como otros cambios el valor razonable de la propiedad para inversin. Si el valor razonable de un elemento de propiedad para inversin no se puede medir confiablemente, se requieren revelaciones adicionales, incluyendo, si es posible, el rango de los estimados dentro de los cuales es altamente probable que se ubique el valor razonable.

Bibliografia http://revistacontable.dev.nuatt.es/noticias_base/las-propiedades-de-inversi%C3%B3n-en-lasnormas-internacionales-de-contabilidad-la-nic-40 Consultado el 01-04-2014 14:16 pm. http://www.deloitte.com/view/es_co/co/fbd1050e6a1fb110VgnVCM100000ba42f00aRCRD.htm Consultado el 01-04-2014 14:30 pm.