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COMENTRIOS DA LEI n8.245, de 18 de outubro de 1991 Dispe sobre as locaes de imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

EDITORA SARAIVA

LUIZ FERNANDO DO VALE DE ALMEIDA GUILHERME Advogado scio de Almeida Guilherme Advogados Associados. Bacharel em Direito pela Pontifcia Universidade Catlica de So Paulo PUC/SP. Mestre pela PUC/SP. Doutorando pela PUC/SP. Membro Efetivo da Comisso de Sustentabilidade e Meio Ambiente da OAB/SP e do Instituto dos Advogados de So Paulo - IASP. Professor da Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie, nos cursos de graduao e ps-graduao, da PUC/SP (Cogeae), das Faculdades Metropolitanas Unidas - FMU, no curso de graduao, da Fundao Armando Alvares Penteado FAAP, no curso de ps-graduao, da Escola Paulista da Magistratura EPM, nos cursos de Famlia e Meios Alternativos de Solues de Conflitos, e do Ibmec/SP, como convidado no curso de LLM. Ex - Coordenador e Professor do curso de Mediao, Conciliao e Arbitragem na Escola Superior de Advocacia de So Paulo ESA (ncleo Pinheiros). Autor de diversos livros e artigos jurdicos.

Sumrio. Introduo. Ttulo I Da locao. Ttulo II Dos procedimentos. Ttulo III Das disposies finais e transitrias. Lista de abreviaturas.

INTRODUO A Lei n 8245/91, foi alterada pela Lei n 12.112/2009 a qual modificou os deveres do inquilino resguardando o proprietrio (CC, arts. 1.225, I1 e 1.2282), posto que a lei primeiramente trazia o inquilino como hipossuficiente da relao, traz o artigo 4 da presente lei a declarao expressa dessa modificao de situao na relao jurdica, nota-se de pronto que a principal inovao e evoluo da presente lei se encontra no aspecto processual de forma a trazer novos dispositivos

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CC, art. 1.225. So direitos reais: I - a propriedade; (...) CC, art. 1.228, caput. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav -la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

no novo texto que visam evitar que o locatrio se utilize de artimanhas processuais para que possa permanecer no imvel as custas do locador obrigando o mesmo a aguardar a soluo do litgio com o imvel ocupado pelo inquilino desleal. A presente Lei tratar o contrato de locao de bens imveis residenciais e no residenciais conforme destacado pelo art. 2.0363 do Cdigo Civil. Nesse sentido, importante se faz destacar o conceito de contrato de locao. Roberto Senise Lisboa traz que: a locao predial o contrato por meio do qual o locatrio ou inquilino obtm a transferncia provisria da posse de um imvel ou de sua frao, construdo mediante o pagamento peridico de remunerao (aluguel) ao locador.4 Por sua vez, Carlos Roberto Gonalves trata o instituto como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder outra o uso e gozo de uma coisa no fungvel, temporariamente e mediante remunerao.5 Para Slvio de Salvo Venosa, a locao, dentro do conceito romano tradicional, contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remunerao, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locao de coisas); a prestao de um servio (locao de servios); ou a executar uma obra (empreitada).6 J Caio Mrio da Silva Pereira define o contrato de locao como o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder temporariamente o uso e o gozo de uma coisa no fungvel, mediante certa remunerao.7 Finalmente, Maria Clara Falavigna diz que: o contrato est definido em lei e nasce quando algum cede a outra pessoa o uso e o gozo de uma coisa infungvel, por tempo determinado ou no, mediante uma retribuio8.

TTULO I Da Locao CAPTULO I Disposies Gerais


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CC, art. 2.036. A locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida. SENISE LISBOA, Roberto. Manual de direito civil: contratos. 3. v. 4. ed. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 229. 5 GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 3. v. 7. ed. So Paulo: Saraiva, 2010, p. 306. 6 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: contratos em espcie. 3. v. 8. ed. So Paulo: Atlas, 2008, p. 118. 7 PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: contratos. 3. v. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 229. 8 HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes, et al. Direito civil: direito dos contratos. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 285.

SEO I Da locao em geral Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Notvel a falha do legislador quando no especificou corretamente o que se entende por imveis urbanos, gerando ento dvida naqueles que possuem a funo de interpretar e aplicar o texto legal, observada tal falha os operadores do direito, tais como: advogados e magistrados necessitam analisar jurisprudncias e doutrinas para que assim possam efetivamente dar a real aplicabilidade da presente lei, se definindo ento sob duas ticas predominantes, o imvel urbano pode ser definido, seja pela localizao ou pela destinao do imvel. Emprega-se hodiernamente a definio do imvel urbano pela sua destinao, ou seja, caracteriza-se imvel urbano independentemente de sua localizao estar inserta no permetro urbano, sendo primordial que se analise a que o imvel se predispe, no caso do urbano utiliza-se como critrio a utilizao comumente reconhecida como urbana que a ttulo exemplificativo so os escritrios, moradias familiares, fbricas, comrcio, dentre outros, ao passo que no imvel rural sua caracterizao se d por aqueles imveis que so utilizados para atividades agrcolas, pecuaristas ou agro-industriais9. A diferenciao inicial de suma importncia quando a prpria lei especifica o diploma legal a ser utilizado para que se regule com eficincia as relaes locatcias, uma vez que a este artigo prega que s sero reguladas por esta aquelas que possurem finalidade estritamente urbana, ou seja, a destinao a que se prope o imvel fator preponderante para que se possa distinguir a aplicao correta da lei. Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais: O pargrafo nico se trata das excluses que a presente lei faz em relao as locaes em geral, ou seja em linhas gerais, todas as locaes que se definirem como urbanas, excetuando-se as hipteses que se enquadram em algum dos incisos abaixo, esto dentro da rea de atuao da presente lei, sendo assim continua sendo regulado pelo Do Cdigo Civil. Alis, o Diploma Civil

9 Definio atribuda pelo art. 4 da Lei n 4.504/64 Estatuto da Terra

traz, nos artigos 565-57810, as disposies sobre a locao de coisas que regem alguns dos dispositivos abaixo. a) as locaes: As locaes enumeradas abaixo sero regulamentadas pelo Cdigo Civil e por leis especiais. 1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas;

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CC, art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio. Art. 566. O locador obrigado: I - a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo clusula expressa em contrrio; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa. Art. 567. Se, durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do loc atrio, a este caber pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso j no sirva a coisa para o fim a que se destinava. Art. 568. O locador resguardar o locatrio dos embaraos e turbaes de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responder pelos seus vcios, ou defeitos, anteriores locao. Art. 569. O locatrio obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstncias, bem como trat-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu, salvas as deterioraes naturais ao uso regular. Art. 570. Se o locatrio empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatrio, poder o locador, alm de rescindir o contrato, exigir perdas e danos. Art. 571. Havendo prazo estipulado durao do contrato, antes do vencimento no poder o locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e danos resultantes, nem o locatrio devolv-la ao locador, seno pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Art. 571, pargrafo nico. O locatrio gozar do direito de reteno, enquanto no for ressarcido. Art. 572. Se a obrigao de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenizao excessiva, ser facultado ao juiz fix-la em bases razoveis. Art. 573. A locao por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Art. 574. Se, findo o prazo, o locatrio continuar na posse da coisa alugada, sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. Art. 575. Se, notificado o locatrio, no restituir a coisa, pagar, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responder pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Art. 575, pargrafo nico. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poder o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu carter de penalidade. Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locao, o adquirente no ficar obrigado a respeitar o contrato, se nele no for consignada a clusula da sua vigncia no caso de alienao, e no constar de registro. Art. 576, 1. O registro a que se refere este artigo ser o de Ttulos e Documentos do domiclio do locador, quando a coisa for mvel; e ser o Registro de Imveis da respectiva circunscrio, quando imvel. Art. 567, 2. Em se tratando de imvel, e ainda no caso em que o locador no esteja obrigado a respeitar o contrato, no poder ele despedir o locatrio, seno observado o prazo de noventa dias aps a notificao. Art. 577. Morrendo o locador ou o locatrio, transfere -se aos seus herdeiros a locao por tempo determinado. Art. 578. Salvo disposio em contrrio, o locatrio goza do direito de reteno, no caso de benfeitorias necessrias, ou no de benfeitorias teis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Artigo regulado pela Lei n 8.666/94 e Decreto-Lei n 9.760/46 cuja matria cinge-se aos contratos administrativos, posse e propriedade dos bens pblicos. Por definio o bem pblico de natureza diversa dos bens particulares, no se sujeitando as regras que l se aplicam. O patrimnio pblico de interesse coletivo e prepondera em detrimento dos demais, no podendo em hiptese alguma, para os efeitos desta lei, se sujeitar-se aos institutos protecionistas que aqui so defendidos, at porque descabido seria que o interesse pblico fosse colocado em segundo plano para que o interesse do particular fosse atendido, conceito este que seria ofensivo a todos os postulados do Direito Administrativo, bem como aos princpios fundadores do prprio Estado. 2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos; A classificao das vagas de garagem previstas no art. 1.33811 do Cdigo Civil clara quando se analisa o real propsito da mesma, pois justificada sua ausncia da gide desta lei quando observa-se que as mesmas no possuem a funo residencial e tampouco constituem estabelecimento comercial, porm nesta ltima classificao, imperioso destacar que empresas especializadas em estacionamento de veculos mediante cobrana que prestam o servio de manobrista e exercem, portanto, atividade econmica sendo ento merecedores da proteo desta lei de forma a garantir a devida proteo a fundo de comrcio desenvolvido por ela, como ser detalhadamente explanado posteriormente. Brilhantemente, o Superior Tribunal de Justia - STJ emite comandos reiterados de forma a reconhecer a atividade empresarial exercida por quem explora o servio de estacionamento quando prolata que: constatando-se, da sua simples leitura, que o contrato firmado entre as partes expressamente prev que ser regido pelas disposies da Lei n. 8.245/91 - Lei de Locaes -, bem como que seu objeto constitui-se na locao de rea urbana de estacionamento para que a empresa R explore a atividade empresarial objeto de seu contrato social; de se reconhecer a incidncia da Lei n. 8.245/91. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (STJ, REsp n 1046717 (RJ) , Rel. Min. Laurita Vaz, unnime, j. 19.03.09).

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CC, art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir -se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

3. de espaos destinados publicidade; Considera-se espao destinado a publicidade aqueles que visam expor determinado produto ou servio com o propsito de dar notoriedade pblica utilizando-se de propriedade alheia na forma de outdoors, pinturas em muros, faixas, banners e itens correlatos que atendam os propsitos publicitrios. Desta maneira o legislador expressamente exclui desta lei estas hipteses de locao, pois de maneira alguma atendem os propsitos que aqui so defendidos, tampouco merecem proteo especial, at porque da natureza das campanhas publicitrias a volatilidade e efemeridade no necessitando de proteo pois as mesmas no geram fundo de comrcio12. 4. em apart-hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar; Definio trazida pela Lei n 6.505/77, o permissivo legal supra mencionado busca excluir estas modalidades observando que este tipo de moradia consiste no apenas na residncia e sim na prestao de servios obrigatrios ou opcionais, alm do que a lei expressamente os exclui da proteo deste diploma legal. b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. A Lei n 7.132/83 traz o procedimento bem como a definio do que considerado arrendamento mercantil. O chamado leasing possui caractersticas prprias que muito divergem e se distanciam da conceituao de locao, possuindo ento legislao e natureza prpria sendo descabida ento a incluso desta modalidade sob a proteo da Lei de Locaes, cuidando deste fato o legislador buscou exclu-lo da gide da mesma. Conceituando-se claramente observa-se os postulados da Lei n 7.132/83 o leasing negcio jurdico realizado entre pessoa jurdica na qualidade de arrendadora e pessoa jurdica ou fsica na qualidade de arrendatrio que possui como objeto o arrendamento de bens adquiridos pela arrendadora segundo especificaes do arrendatrio para sua prpria utilizao.
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Lembrar que alguns municpios vedam a vinculao de dados publicitrios na cidade. Ex: Prefeitura Municipal de So Paulo.

O contrato de arrendamento mercantil formula intermediria entre a locao pura e a compra e venda, trata-se de contrato de locao sui generis com consignao de compra e venda, no se confundindo com locao com promessa de compra e venda. , na verdade, uma espcie de financiamento a mdio ou longo prazo onde o arrendatrio utiliza o bem arrendado mediante remunerao pagando-o em parcelas que so inicialmente realizadas em carter de aluguel a empresa arrendadora, porm o arrendatrio ao final do contrato de leasing pode optar por permanecer com o bem mediante compra e venda, que se assim for feito, os valores pagos a ttulo de aluguel sero abatidos do valor total do bem, aspecto esse que o principal diferencial da locao com opo de compra pois neste os aluguis so puramente aluguis devendo o locatrio pagar o valor integral do bem sendo que o locador se compromete a vende-lo ao final do contrato de locao. Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende - se que so solidrios se o contrrio no se estipulou. Neste artigo observa-se hiptese onde os devedores so considerados solidrios, observando-se o postulado de que a obrigao solidria no se presume e sim ocorre derivada de lei, que o caso que se apresenta, observa-se que no caso so devedores solidrios legais que devero assumir a dvida no seu todo, cabendo o direito de regresso contra o outro, observando-se que nesta modalidade o credor no necessita obedecer a benefcio de ordem como de caracterstica da fiana, podendo ento cobrar o cumprimento obrigacional de qualquer um a qualquer tempo desde que vencida a dvida. A obrigao solidria a forma que a lei encontrou para que se proteja a obrigao contrada pelos devedores em funo do credor, e de outro lado a lei tambm resguarda a equidade entre os devedores para que os dois sejam igualmente obrigados a saldar a dvida de forma equitativa, possibilitando que o credor cobre igualmente dos dois ou cobre somente de um deles ensejando direito de regresso de um credor contra o outro. Pargrafo nico. Os ocupantes de habitaes coletivas multifamiliares presumem - se locatrios ou sublocatrios.

Consiste-se em habitaes coletivas multifamiliares aqueles imveis subdivididos com a inteno de que sejam estabelecidas residncias para diversas pessoas, gozando assim de proteo especfica sendo de suma importncia que as condies estabelecidas para estas moradias tais como diviso de obrigaes, frao a ser utilizada por cada famlia, bem como diviso de despesas em geral, seja reduzido a termo no formato de contrato de locao. Seria, pois, uma espcie de composse locatcia. As previso legal da existncia de habitaes coletivas uma percepo necessria e inovadora do legislador, uma vez que uma das formas que a sociedade conseguiu encontrar para que seja solucionado o problema da moradia, mais conhecidos como cortios. Presumem-se hipossuficientes aqueles que l residem de modo que sempre estiveram desprotegidos at a guarida da novel legislao que busca os equiparar a locatrios ou sublocatrios integrando a estes as devidas protees da presente lei. Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez anos. De acordo com o art. 1.64713 do Cdigo Civil depende de outorga uxria ou marital os itens elencados neste, sendo que muito embora o contrato de locao que definir prazo igual ou superior a 10 (dez) anos, no conste naquele rol, a presente lei amplia os casos em que necessria a anuncia do cnjuge, devendo ento por fora de lei o consentimento concomitante tanto pelo contrato quanto pela sua renovao. A importncia da vnia conjugal se encontra no fato de que necessrio que se proteja o direito a meao do cnjuge, pois o contrato de locao avenado por longo tempo constitui em grande restrio do patrimnio do casal, tendo em vista que os bens so de propriedade da sociedade conjugal e no de um ou de outro devendo os dois no caso de alienao do bem, ou ento no caso apresentado neste artigo fornecer sua expressa concordncia para que o negcio jurdico seja interpretado como fruto da vontade do casal e no de somente um em detrimento do outro.

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CC, Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime da separao absoluta: I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis; II - pleitear, como autor ou ru, acerca desses bens ou direitos; III - prestar fiana ou aval; IV - fazer doao, no sendo remuneratria, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meao. Art. 1.647, pargrafo nico. So vlidas a s doaes nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

Observa-se que no mesmo dispositivo o legislador consagra o princpio da autonomia da vontade, quando no estabelece prazo limite para o contrato de locao, deixando ao critrio dos contratantes o estabelecimento deste prazo. Apenas para elucidar, vnia conjugal Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo excedente. O pargrafo nico traz expressa a proteo ao patrimnio e a viabilidade de se pleitear judicialmente a declarao de ineficcia do contrato de locao por ausncia de sua vnia correspondente ao prazo que se excedeu, no se trata de invalidade ou nulidade do contrato pois o mesmo gerou todos os efeitos pretendidos bem como foi revestido da mais perfeita forma da lei. Trata-se de declarao de ineficcia do contrato no que corresponde somente ao prazo que foi excedido na ausncia da vnia conjugal. Declarada a ineficcia do contrato o inquilino que ocupa o imvel estar o fazendo de forma irregular ensejando a respectiva ao de despejo onde o cnjuge inconformado parte legtima para figurar no plo ativo da contenda. Art. 4o Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Delineia-se neste os direitos e deveres do locador/locatrio, onde o locador deve se comprometer a cumprir o contrato em sua integridade at que o mesmo se finde, e em contraponto no justifica que o locatrio seja obrigado a permanecer com o imvel posto que o interesse do locador a pecnia, que ser devida pelo locatrio em caso de devoluo do imvel proporcionalmente ao tempo de cumprimento do contrato, multa esta que dever ser estipulada contratualmente e no caso de ausncia da mesma o arbitramento e definio de valores ocorrer em juzo. Importante destacar que este caput foi alterado pela Lei n 12.112/09, que aperfeioou as regras e procedimentos sobre a locao de imvel urbano. Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em 9

localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia. isento aquele locador que se viu obrigado a devolver o imvel por fora alheia a sua vontade e que notificou o locador por escrito com antecedncia mnima de 30 dias, cuja fora que o obrigou de ordem empregatcia, pois se o empregador seja de qual esfera for, determinar que o mesmo deve prestar servio em localidade diversa o mesmo dever faz-lo no sendo justo e muito menos lgico que permanea com o contrato de locao em plena vigncia sem a sua devida utilizao. Entende-se por localidade diversa aquela que torna a ida e vinda ao trabalho muito dispendiosa ou ento que inviabilize o trnsito entre o trabalho e a residncia, de bom grado que se avalie a possibilidade em faz-lo, sendo que dessa forma deve-se no mnimo considerar localidade diversa aquela que se situa em outro municpio, devendo-se avaliar caso a caso a aplicabilidade deste dispositivo. Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo. A ao de despejo ao que no possui carter possessrio, pois no possui como fundamento o esbulho14 ou turbao15 da posse, uma vez que a mesma foi originada de ato lcito oriundo de ato jurdico perfeito ato protegido pela Constituio Federal16, podendo ento somente ser desfeito pelas hipteses que a lei determina, seu escopo principal como objetivo da ao o encerramento da relao ex locato e seu objetivo emergencial a desocupao do imvel que poder ser concedida de pronto em sede de medida liminar.

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Esbulho a privao injusta da posse, sofrida por quem legitimamente a tinha. A privao da posse, decorrente de esbulho, indica somente a ocorrncia de violncia, clandestinidade ou abuso de confiana. FRANA, Rubens Limongi. Enciclopdia Saraiva do direito. 32. v. So Paulo: Saraiva, 1977, p. 545. 15 Na linguagem comum turbao significa o ato que acarreta tumulto, perturbao ou desordem. Na terminologia jurdica designa o ato, praticado por algum, do qual decorre violao de direitos alheios ou impedimento do exerccio de direitos alheios. Idem, 75. v., p. 317. 16 CF, art. 5. Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo -se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes: (...) XXXVI - a lei no prejudicar o direito adquirido, o ato jurdico perfeito e a coisa julgada; (...)

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A ao de despejo se mostra como nico meio adequado para que se pleiteie a desocupao do imvel independente do fundamento que ensejou o trmino da locao, independente se o contrato de locao era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do vnculo locatcio se deu por conta do inadimplemento por parte do locatrio, traz o referido dispositivo competncia exclusiva da ao de despejo para que se legitime a retomada do imvel. exclusiva da modalidade urbana de locao a ao de despejo17, cujo plo passivo exclusivo do inquilino, sendo que se a posse se deu por meio precrio, comodato, ocupao indevida, a natureza da ao possessria, com intuito reintegratrio e reinvindicatrio. Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica se a locao termina em decorrncia de desapropriao, com a imisso do expropriante na posse do imvel. Traz a Lei em comento, neste pargrafo nico, a exceo do artigo anterior quando prev que o contrato de locao se resolve18 no caso de desapropriao, ou seja, quando o estado no exerccio do seu poder de imprio atravs de decreto expropriatrio impede que o locatrio cumpra com sua obrigao, mas ao mesmo tempo impede que o locador possa reaver o imvel, resolvendo-se a questo em perdas e danos para ambas as partes19, ressaltando-se que no caso do locatrio atingido pelo decreto expropriatrio faz jus a indenizao porm no ser pleiteada no procedimento desapropriatrio, posto que o mesmo segue o princpio de indenizao nica, devendo ento ser reivindicada em procedimento prprio contra o Poder Pblico uma vez que desapropriao hiptese de aquisio originria do bem, devendo o locatrio buscar o amparo do Poder Judicirio para que tenha a justa indenizao20, incluindo-se nesta, o fundo de comrcio eventualmente estabelecido, bem como os lucros cessantes. Art. 6 O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.

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O Cdigo de Processo Civil CPC no caso possui regncia complementar na regulao das aes cuja matria envolva relaes locatcias, nos termos do art. 79 desta Lei. L 8.245/91, art. 79. No que for omissa esta lei aplicam se as normas do Cdigo Civil e do Cdigo de Processo Civil. 18 A resoluo forma de extino contractual. 19 Vide CC, art. 389. No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente estabelecidos, e honorrios de advogado. 20 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 14. ed. So Paulo: Atlas, 2002, p. 169.

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Modo de resilio unilateral da relao ex locato, desde que seja o contrato de locao por tempo indeterminado, reza o permissivo legal que o locatrio pode unilateralmente dar fim a relao jurdica, porm impe como condio que o locatrio informe ao senhorio que pretenda desocupar o imvel com antecedncia mnima de 30 (trinta) dias, independente de determinao judicial. A resilio de um instrumento contratual, que muito se difere das hipteses de resciso posto que ato unilateral derivado da ausncia da vontade e se dar continuidade ao pacto contratual, diferentemente da resoluo que advinda de infrao legal ou contratual. A resilio pode ser tambm bilateral no caso do distrato (CC, art. 47221), quando as duas partes querem por fim ao contrato. No caso em comento a resilio unilateral. Pargrafo nico. Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio. Quando no cumprida a condio imposta pela lei a mesma impe que o locatrio que descumpriu a exigncia legal dever ao locador valor equivalente a um ms de aluguel, acrescidos de todos os encargos locatcios derivados da resilio unilateral, tal imposio vem a ttulo de indenizao ao locador que viu o contrato no qual fazia parte ser resilido pelo locatrio no podendo se extinguir a relao locatcia sem justa indenizao que seja suficiente para que o locador no tenha prejuzo. Art. 7 Nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo usufruturio ou fiducirio poder ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupao, salvo se tiver havido aquiescncia escrita do nu proprietrio ou do fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou do fiducirio. fator caracterizante das figuras do usufruturio e do fiducirio a posse do bem durante um determinado perodo de tempo, que no momento em que esse se finda, a posse ser transferida

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CC, art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

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para o nu proprietrio22 e do fideicomissrio23, que so os reais proprietrios do imvel, posto isso, o usufruturio e o fiducirio perdem o direito de percepo de frutos. O nu proprietrio e o fideicomissrio so terceiros alheios a relao ex locato, de forma que no participaram da mesma em nenhum momento, observada tal situao de concluso lgica que os mesmo no se obrigam a respeitar o contrato firmado entre os detentores temporrios da posse do bem e o locatrio, podendo ento denunciar o contrato de locao para que o retome legitimamente, excetua-se deste dispositivo os casos em que o nu proprietrio e o fideicomissrio expressamente autorizam a locao, caso este em que o contrato de locao possui vigncia e eficcia completa. Pargrafo nico. A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, presumindo - se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao. Neste artigo so tratadas as hiptese onde a posse do bem pelo locador temporria, ou seja, a posse se esvai com o decurso do tempo. Importante destacar que posse direito pessoal e neste caso no h animus possuendi em adquirir a posse pela prescrio aquisitiva, ou seja, pela usucapio. A natureza jurdica do usufruturio e do fideicomisso so as de detentores da posse e do gozo do bem, sendo assim legitimo que se elabore contratos de locao, porm existe um momento em que a posse devolvida ao proprietrio, que na relao ex locato no so partes, no sendo obrigados a cumprir o pacto, podendo ento retomar o imvel at 90 (noventa) dias aps a extino do fideicomisso ou da averbao da extino do usufruto, dando prazo de 30 (trinta) dias para que o locatrio desocupe o bem. Considera-se mantido o vnculo locatcio se o fideicomissrio ou o nu proprietrio no denunciarem o contrato no prazo legal.

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Quando uma propriedade, em vez de ser plena, est onerada com um usufruto, diz -se que o titular tem apenas a nua propriedade. (...) A nua propriedade o que resta quando se constitui um direito menor que exclui o proprietrio do gozo da coisa: por isso se diz que a propriedade est nua, porque reduzida raiz ou casco. FRANA, Rubens Limongi, op. cit., 55. v., p. 107. 23 Fideicomisso uma forma de substituio em que o herdeiro ou legatrio recolhe a herana ou legado, com a condio de transmiti-los a seu substituto, por sua morte, ou em tempo determinado. Logo, fideicomissrio a pessoa que, no fideicomisso, recebe do herdeiro ou legatrio (fiducirio) a herana, dada a morte deste, o transcurso de certo prazo, ou o advento de condio. Idem, 37. v., p. 169.

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Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel. O adquirente que comprar imvel que atualmente recai sobre ele uma relao locatcia, poder em regra denunciar o contrato para que o locatrio o desocupe em 90 (noventa) dias, com o fundamento de que o mesmo no fez parte da relao jurdica havida entre locador e locatrio, porm se o locatrio for precavido e levar seu contrato de locao a ser averbado na matrcula do imvel, o mesmo gozar de proteo jurdica posto que a averbao o ato pelo qual se d publicidade aos negcios jurdicos, ganhando assim oponibilidade contra terceiros, ou seja, qualquer pessoa tem acesso a este contrato e se mesmo assim decidir por realizar a compra do imvel estar ciente que existe um contrato de locao que dever ser cumprido em sua integralidade. 1 Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo. Na mesma esteira do comentrio acima, o promissrio comprador ou promissrio cessionrio que possui compromisso irrevogvel corretamente registrado na matrcula do imvel24 e que j possuir imisso na posse do mesmo poder denunciar o contrato no prazo de 90 (noventa) dias nos mesmos moldes do caput deste artigo. 2 A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao. No dispositivo acima examinado pode-se aferir que o direito do adquirente fica resguardado por no possui relao jurdica com o locatrio no devendo portanto obedecer ao estabelecido no contrato de locao. Pode-se denunciar o contrato a qualquer tempo dando o prazo de 90 (noventa) dias para que o locatrio desocupe o imvel.
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Veja a importncia de se manter a propriedade registrada, gerando assim direitos reais.

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O texto legal prev exceo quanto a retomada do imvel no caso de alienao25, sendo que no caso de existir clusula de vigncia do contrato de locao em caso de alienao devidamente averbada na matrcula do imvel, ou seja, averbado o contrato que possui clusula que determina que o contrato ir vigorar mesmo com alienao, ningum poder alegar que este contrato era desconhecido pois a averbao o ato pelo qual se d publicidade aos atos e negcios jurdicos sendo oponvel erga omnes e dessa forma obriga todos aqueles que esto inseridos naquela relao jurdica. Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita: O artigo traz as hipteses de quando o contrato de locao deixa de estar vigente. So elas: (i) por mtuo acordo; (ii) em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; (iii) em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; e (iv) para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico. I - por mtuo acordo; O distrato26 uma das formas de extino da relao contratual. um negcio jurdico distinto que possui como objeto o extermnio da relao contratual que ainda no foi executada por inteiro, ou seja, a extino por mtuo acordo cabvel enquanto o contrato de locao ainda no chegou a seu trmino. O distrato realizado por instrumento separado que dever conter as exigncias contidas no art. 472 do Cdigo Civil, sendo que o mesmo dever seguir a forma que o contrato distratado fora submetido, ou seja, se o contrato foi realizado por escritura pblica o mesmo s ser considerado distratado se o instrumento for realizado por escritura pblica tambm, observado isto conclui-se que o art. 472 do Cdigo Civil utilizado no caso dos contratos solenes, e observando que o contrato de locao no possui forma prevista em lei o distrato da relao ex locato poder se dar verbalmente, ou at pela entrega da coisa locada. II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;

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Entende-se por alienao no s a compra e venda do imvel, abrangendo-se a doao, estabelecimento de usufruto, permuta etc. 26 Instituto analisado nos comentrios ao caput do art. 6 desta Lei.

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A ausncia do cumprimento das condies convencionadas, ou ento, que so derivadas de lei ensejam uma das hipteses de resciso contratual, ou seja, o descumprimento de determinadas clusulas ou postulados legais autorizam a qualquer dos contratantes rescindir o contrato de pleno direito. III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; Causa de resoluo por inexecuo voluntria do contrato, ou seja, finda-se a relao ex locato pelo inadimplemento da obrigao contratual, ensejando ao locatrio a propositura de ao de despejo por falta de pagamento cujo fundamento jurdico encontra-se no art. 5 desta lei, se demonstrando como sada nica para se proceder a retomada do imvel. A ao de despejo por falta de pagamento deve ser extinta quando o locatrio purga a mora, ou seja, paga seus dbitos. IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consentilas. Trata-se aqui a predominncia do interesse pblico em detrimento do particular pregando que em caso de obra executada pelo poder pblico se finda a locao, porm no entendimento da Maria Helena Diniz, se a interveno do Poder Pblico for temporria no considerar-se- resolvido o contrato desde que exista interesse na execuo do contrato. Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite - se aos herdeiros. Transmitem-se as obrigaes aos herdeiros quando ela so impessoais, ou seja no dependem para sua execuo caracterstica personalssimas, e no caso da locao que no relao intuitu personae, as obrigaes se transmitem com observncia ao pacta sunt servanda devendo o contrato prosseguir com sua execuo plena devendo ser cumprido em sua integridade.

Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro subrrogados nos seus direitos e obrigaes: 16

No caso de morte do locatrio, o contrato continuar nos seguintes casos descritos nos incisos deste artigo. I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus , desde que residentes no imvel; Continuam locatrios subrrogados quem de direito herdar e viver sob o poder econmico do

de cujus alm de residir no imvel locado, transmitindo-se assim todos os direitos e deveres da relao ex locato, pois o escopo do contrato de locao residencial intuitu familiae, devendo ento preservar a real inteno do contrato de locao que era prover teto a famlia do locatrio, insensato seria se a morte do locatrio enseja-se ao de despejo contra a famlia do mesmo, perdendo-se ento caracterstica essencial da relao ex locato residencial. II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio. Segue-se o mesmo princpio explanado anteriormente, porm, abrangem-se aqui os casos em que a locao se destina para fins de comrcio, devendo ento ser protegido o fundo de comrcio estabelecido naquele local, ento o esplio suceder enquanto estiver em curso o inventrio, e aps a partilha dos bens quem de direito herdar as quotas ou aes daquela empresa, abriga-se se aqui o carter no pessoal dos contratos de locao independente de quem figure como locatrio. Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) A locao firmada para fins residenciais configura-se como intuitu familiae que nada mais que a denominao da real inteno demonstrada no exerccio da autonomia da vontade, ou seja, no momento em que os contratantes firmam o contrato, h de se observar que a real inteno era proporcionar morada a famlia, sendo que no pode-se ater ao formalismo completo devendo-se 17

utilizar a interpretao dos negcios jurdicos. Os negcios jurdicos so interpretados em conformidade com os arts. 11227 e 11328 do Cdigo Civil. Devidamente introduzido o conceito, pode-se interpretar o referido artigo, de forma a preservar a integridade da residncia do cnjuge que permaneceu no imvel locado, devendo a locao prosseguir com todos os direitos e deveres devidamente subrrogados ao cnjuge remanescente, mesmo no caso de separao de fato. 1o Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) A subrrogao tratada nos artigos anteriores deve por fora de lei ser comunicada ao locador, e ao fiador somente se for esta a modalidade dada como garantia, excluindo- se outras modalidades tal como o seguro-aluguel. 2o O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo subrrogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. A relao de fiana a acessoriedade em relao ao contrato de locao e, ainda, a finca intuito personae, ou seja, o contrato de fiana pautado e regido pela confiana que o fiador deposita no afianado que no caso de ocorrer eventual subrrogao no contrato de locao o fiador pode se eximir das obrigaes comprometidas por ele na relao original dentro de um prazo de 30 (trinta) dias, sendo que no silencio estende-se ao locatrio subrrogado as garantias prestadas pelo fiador, no caso do fiador exonerar-se das obrigaes o mesmo ainda ser responsvel pela relao contratual pelo interregno de 120 (cento e vinte) dias. Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.
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CC, art. 112. Nas declaraes de vontade se atender mais inteno nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. 28 CC, art. 113. Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme a boa-f e os usos do lugar de sua celebrao.

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A lei determina a forma que deve se observar para que a autorizao emitida pelo locador seja vlida para os fins de emprstimo29, sublocao30 ou cesso31 da locao. 1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposio. O consentimento aqui deve ser realizado por escrito de forma indubitvel, no tendo o decurso do tempo o condo de suprir a manifestao expressa da vontade do locador em emitir sua anuncia nos casos acima elencados. 2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio. Tratam-se de formas de transferncia da locao, e todas as suas modalidades, sendo que imperioso que o proprietrio do imvel tome cincia inequvoca dos casos aqui salientados, ou seja, no so admitidos a ttulo de notificao, documentao dbia ou ento aquelas entregadas por outro modo a no ser atravs de oficial autorizado pelo cartrio de registro de ttulos e documentos, sendo est maneira incontestvel e detentora de f pblica com presuno de veracidade no podendo o locador se eximir da notificao. Observa-se tambm que aps a notificao obrigatria a manifestao do locador em relao a transferncia da locao, porm o silncio do mesmo no presume sua concordncia, dependendo de autorizao escrita para que o locatrio possa efetivar a transferncia da locao.

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Emprstimo negcio jurdico por meio do qual uma parte obtm temporariamente a posse de determinado bem, para conserv-lo, podendo dele se utilizar, a ttulo oneroso ou gratuito. Os contratos de emprstimo so contratos reais, isto , contratos que possuem eficcia to-somente com a entrega da coisa. SENISE LISBOA, Roberto, op. cit., 3. v., p. 260. 30 Sublocao a relao ex locato que se estabelece entre o locatrio de um bem e um terceiro, o sublocatrio, perante o qual aquele assume a posio de locador do mesmo bem ou de parte dele. Assim, aquele que subloca fica numa posio bivalente. locatrio com relao ao senhorio ou locador original, e locador com relao ao terceiro, o sublocatrio. FRANA, Rub ens Limongi. op. cit., 71. v., p. 45. 31 A cesso de contrato, ou melhor, a cesso de situaes contratuais, consiste na transferncia da inteira posio ativa e passiva do conjunto de direitos e obrigaes de que titular uma pessoa, derivados de um contrato bilateral j ultimado, mas de execuo ainda no concluda. Idem, 14. v., p. 184.

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SEO II Das sublocaes Nesta seo ser tratado o instituto das sublocaes, que compreende um contrato de locao que se efetiva entre o locatrio de um bem e terceiro (o sublocatrio), com a prvia permisso do locador, que, participando de uma primeira relao jurdica ex locato (contrato de locao), se vincula a uma segunda (contrato de sublocao), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado.32 Art. 14. Aplicam - se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes. A relao ex locato inicial oriunda de um contrato de locao tem como objetivo locar um

imvel para pessoa diversa daquela que seu proprietrio, e no mesmo sistema caminham as sublocaes que nada mais so do que a locao realizada pelo locatrio original, ou seja, na sublocao o locatrio o sublocador e o terceiro chamado de sublocatrio, observando tais definies factvel que se observe as relaes de sublocao sob a mesma tica que a das locaes. Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador. Sob as orientaes anteriores conclumos que a sublocao contrato acessrio ao de locao e que por conseguinte se submete as direes dadas por este, e que por conseqncia lgica quando o contrato principal extingue-se os acessrios o seguem sendo extintos tambm sem prejuzo para o locador, porm gerando direito a indenizao do sublocatrio em face do sublocador. Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que se vencerem durante a lide.

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DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. 3. v. 26. ed. So Paulo: Saraiva, 2010, p. 285.

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O artigo em questo vem resguardar e garantir ao locador o direito de receber os alugueres convencionados no caso do locatrio no cumprir com o estabelecido em contrato, o permissivo legal vem legitimar a responsabilidade subsidiria do sublocatrio em relao ao locador original, uma vez que no existe relao jurdica entre um e outro. SEO III Do aluguel Nesta seo ser tratado o aluguel que pode ser entendido como sendo a retribuio de uma parte o locatrio para a outra o locador por lhe conceder esta ltima o uso e o gozo de coisa no fungvel. Em outras palavras, o aluguel corresponde contrapartida paga pelo uso de uma coisa no fungvel. Decorre, portanto, de um contrato de locao de coisa, o qual, como destacam todos os tratadistas, de carter oneroso e comutativo33. Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo. A liberdade de contratar mais uma vez consagrada quando prolata que de livre conveno das partes a estipulao do valor do aluguel, porm a lei prestigia tambm a vedao da repudia contra moeda nacional quando determina que inadmissvel que se estipule valor de locao baseado em moeda estrangeira, veda tambm a indexao do valor baseado na flutuao cambial ou ao salrio mnimo de modo a proteger o valor avenado entre as partes e para que no haja onerosidade contratual excessiva. Isto demonstra que o legislador resguardou a manuteno do negcio jurdico, a fim de que o locatrio no perca sua residncia por fora de alterao econmica. Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observadas os critrios de reajustes previstos na legislao especfica. visada a proteo ao locatrio em face do locador que por fora deste artigo dever utilizar-se de ndices oficiais ou critrios de reajustes previstos na legislao sendo defeso ao mesmo
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FRANA, Rubens Limongi. op. cit., 6. v., p. 263.

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reajust-lo ao seu alvedrio. A funo social do contrato, prevista no art.421 do C.C34 se vislumbra neste pargrafo nico, como forma de garantir que o contrato se reajuste mediante prvia estipulao legal, de forma a tratar a questo com equidade. Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula de reajuste. Mais uma vez vem prestigiado a autonomia da vontade das partes inclusive no que tange o estabelecimento dos valores do aluguel que dever ser pago pelo locatrio bem como convencionar quando ir ser reajustado e se poder ser reajustado Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado. Se no houver concordncia das partes quanto ao reajuste do aluguel, depois de trs anos de locao ambas podero ingressar e provocar o judicirio para que o aluguel seja reajustado ao valor de mercado judicialmente. Observa-se aqui o enfraquecimento paulatino do pacta sunt servanda, de modo que prev a lei de modo justo que seja possvel reajuste do preo do aluguel para que se evite eventual onerosidade excessiva e que dessa forma incorreria no descumprimento da funo social do contrato, ensinamento vigente e que ganha terreno em nosso ordenamento, o atingimento do valor ou no de mercado em acordo de majorao de aluguel entre locador e inquilino no constitui bice para impedir que o aluguel seja revisto novamente no prazo trienal , e assim que a jurisprudncia ptria aclara as questes que envolvem este tema Hiptese em que o locador ajuizou ao revisional dentro de trs anos do acordo de majorao de aluguel realizado com o locatrio. A orientao predominante nesta Corte no sentido da impossibilidade de se propor lide revisional nos trs anos posteriores a acordo de majorao de aluguel firmado entre locador e locatrio, nos termos do art. 19 da Lei 8.245/91, independentemente se o novo valor alcanou ou no o patamar de mercado. Recurso especial
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Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato.

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conhecido e provido. (STJ, REsp n 264556 (RJ), Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, unnime, 22.04.08). A Lei 9.307/96 veio regular o instituto da arbitragem como forma de soluo de conflitos no sistema jurdico ptrio, tal lei ganhou fora e amplamente utilizada nos dias de hoje para que a questo da reviso do valor do contrato seja resolvida, podendo se estipular clusula arbitral especfica para tal finalidade Art. 20. Salvo as hipteses do art. 42 e da locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento antecipado do aluguel. princpio das relaes locatcias para que se evite eventuais abusos do locador que o valor do aluguel seja devidamente quitado aps trinta dias da ocupao e assim subsequentemente, inclusive nas sublocaes, excetuando-se apenas os casos de locao por temporada. Art. 21. O aluguel da sublocao no poder exceder o da locao; nas habitaes coletivas multifamiliares, a soma dos aluguis no poder ser superior ao dobro do valor da locao. A inteno do nobre legislador no permissivo legal sub examine evitar que o locatrio se utilize da sublocao como meio de obter lucro, e pondera que no pode o mesmo obter vantagem de algo que no de sua propriedade ao passo que o proprietrio ficaria em desvantagem na relao jurdica, salvo no caso das habitaes multifamiliares, ou seja o legislador entende que no pode prosperar nas relaes contratuais o enriquecimento ilcito nas sublocaes, nos moldes dos art. 884 a 886 do C.C35

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer custa de outrem, ser obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualizao dos valores monetrios. Pargrafo nico. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu obrigado a restitula, e, se a coisa no mais subsistir, a restituio se far pelo valor do bem na poca em que foi exigido. Art. 885. A restituio devida, no s quando no tenha havido causa que justifique o enriquecimento, mas tambm se esta deixou de existir. Art. 886. No caber a restituio por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuzo sofrido.

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Pargrafo nico. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatrio a reduzir o aluguel at os limites nele estabelecidos. Salienta ainda que no caso do sublocador descumprir o determinado neste pargrafo nico, permite que o sublocatrio reduza o pagamento de seu aluguel at o limite do contrato inicial. SEO IV Dos deveres do locador e do locatrio Importante destacar que esta seo cuida especificamente dos deveres das partes contratantes, ou seja, das obrigaes oriundas e intrnsecas ao prprio contrato de locao. Art. 22. O locador obrigado a: As obrigaes elencadas neste artigo se referem aquelas que so responsabilidade exclusiva do locador tendo em vista que ele ser o principal beneficirio das contribuies aqui enumeradas, so ao todo dez obrigaes que podem aumentar por conta da autonomia da vontade, podendo estas fazerem parte do contrato de locao. I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; obrigao do locador entregar o imvel com todas as caractersticas que lhe so pertinentes e essenciais ao uso a que ele se destina, sendo incabvel a locao de imvel cuja sua destinao se torna impraticvel por falta de caracterstica essencial. Ex: casa sem telhados para fins residenciais ou com problemas de encanamento II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;

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O objetivo do dispositivo legal visa proteger o locatrio de eventual esbulho36 ou turbao37 na posse em conseqncia de atos do senhorio, de modo que o presente artigo no abrange os casos em que tais atos ocorram sem o controle do locador. Utiliza-se o permissivo legal para evitar que o locador incomode o inquilino com vistorias desavisadas ou qualquer outra forma de constrangimento II - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel; obrigao do locador reparar o imvel durante a locao quando deve reparar o imvel de deteriorao oriunda de caso fortuito ou de fora maior, condio essencial ao cumprimento do contrato e para a preservao da relao ex locato, sendo que as simples ficaro por conta do inquilino, posto isso conclui-se que os reparos de grande vulto originados sem a culpa do inquilino so de obrigao do senhorio para que se preserve a essncia do imvel sendo que no caso de no cumprimento desta determinao ensejar para o locatrio o direito de rescindir o contrato por inadimplemento do locador, resolvendo-se a obrigao em perdas e danos. IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao; Os defeitos anteriores ao incio da relao locatcia so de inteira responsabilidade do locador, com o intuito de preservar o inquilino de eventuais danos preexistentes que comprometam a execuo plena da relao ex locato devendo ento o locador repar-las, sendo que se o dano for essencial ao imvel pode o inquilino rescindir o contrato, ou ento abater o valor no aluguel. V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;

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Esbulho: a privao injusta da posse, sofrida por quem legitimamente a tinha. A privao da posse, decorrente de esbulho, indica somente a ocorrncia de violncia, clandestinidade ou abuso de confiana. FRANA, Rubens Limongi. Enciclopdia Saraiva do direito. 32. v. So Paulo: Saraiva, 1977, p. 545.
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Turbao Ato impeditivo ou atentatrio contra o exerccio da posse, a turbao da posse pode ser: positiva, quando a violncia consiste em invadir terreno alheio, e negativa, quando o intruso impede o livre uso do terreno pelo possuidor. O possuidor tem direito a ser mantido na posse, em caso de turbao . FRANA, Rubens Limongi. Enciclopdia Saraiva do direito. 75. v. So Paulo: Saraiva, 1977, p. 317 e 318

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O locador dever para a sua prpria proteo fornecer uma lista minuciosamente discriminada com todos os defeitos de conhecimento dele no imvel com a finalidade de cientificar o locatrio de modo a elidir quaisquer imputaes no que tange a preexistncia de defeitos para que o locador no venha a arcar com eventuais danos causados pelo locatrio. No caso do locador no fornecer tal lista o mesmo sujeita-se a no exigir perdas e danos por eventuais prejuzos, tal descrio produzida e deve estar de acordo com o olhar do homem mdio, e no sob a tica de um expert em engenharia. VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica; O pagamento de aluguis so configurados como obrigaes quesveis, ou seja, dependem de instrumento comprobatrio de pagamento com a quitao, vedando-se quitao genrica, posto que o pagamento dos alugueres so compostos por vrias parcelas, sejam o aluguel em si, encargos, impostos, etc, sendo que obrigatrio que o senhorio fornea quitao discriminada de todos os pagamentos realizados para que dessa forma o inquilino saiba indubitavelmente o que pagou e o que foi quitado. VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; As conhecidas taxas de contrato so encargos exclusivos do locador pois o imediato beneficirio da administrao de bens o prprio locador, sendo vedada qualquer conveno em contrrio. Na segunda parte do permissivo legal percebe-se que o locador geralmente realiza uma pesquisa com a finalidade de aferir a idoneidade financeira do locador e de seu fiador para que possa se revestir de segurana minimizando os riscos de eventual inadimplncia por parte do locador, e garantir que seu fiador possua condies para honrar o compromisso descumprido pelo afianado.

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VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; O artigo em anlise muito embora tenha fora legal, no cogente, ou seja, admite disposio da partes de modo que podem expressamente convencionar de modo contrrio. Os impostos incidentes sobre o imvel sero suportados pelo senhorio, bem como a indenizao suplementar em caso de incndio caso os bens mveis do inquilino forem afetados pelo fogo. IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas; direito do locatrio ter conhecimento que as obrigaes que so suportadas por ele sejam devidamente comprovadas. X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio. O presente artigo relaciona-se e vem proteger o inquilino de despesas avolumadas por reparos realizados que beneficiam exclusivamente ao locador, conforme reza o pargrafo nico deste artigo, entende-se por extraordinrias aquelas que no se refiram ao fatos rotineiros de manuteno do edifcio. Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente: As despesas ordinrias so aquelas que se referem s despesas corriqueiras necessrias a manuteno cotidiana para a constncia da prestao de servios e continuidade do funcionamento de equipamentos que compe a estrutura do condomnio, sabendo o que se considera como despesa ordinria, pode-se concluir que as despesas que possuem carter extraordinrio so aquelas que no se realizam cotidianamente, que visem o investimento na estrutura do condomnio com o escopo de valoriz-lo, ou ento aqueles reparos de grande vulto

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que se realizam com um intervalo de tempo considervel, que exemplificadamente este artigo traz alguns casos desta modalidade de despesa. a) obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel; So obras para fins desta alnea aquelas que importem em reforo estrutural do edifcio, construo de novas instalaes, reparos emergenciais e itens correlatos que no sejam aqueles recorrentes a ponto de serem considerados ordinrios, para que se possa realizar tal reforma ou acrscimo imperioso que seja requerido alvar na Prefeitura do local onde o imvel est situado. b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas; O reparo dos danos causados pelas intempries que so naturalmente causados pela ao do tempo ou pelos ataques do clima tais como chuva, granizo, vento, so consideradas despesas extraordinrias pois tem como caracterstica a falta de habitualidade na ocorrncia destes itens. c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; Os edifcios que se destinam a moradia de diversas famlias e que possuem unidades autnomas em forma de condomnio horizontal38 devem possuir condies mnimas de habitabilidade definidas em legislao especial, que deve ser cumprida a risca por oferecer risco iminente a segurana e a sade de seus habitantes, tais reparos se caracterizam por serem duradouros e que se revertero inevitavelmente ao locador, razo pela qual se imputou a este a responsabilizao pelo pagamento desta modalidade de despesa. d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao;

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Vide art. 1.331 e seguintes do C.C

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As despesas que decorrerem de encargos trabalhistas devidos em funo de dispensa de funcionrios devero ser suportadas pelo locador, desde que estas se originem em data anterior ao pacto locatcio. e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer; A adequao do edifcio as normas vigentes de segurana bem como aqueles investimentos que agreguem valor ao condomnio tais como as melhorias em sistemas de telefonia e intercomunicao ou, ento, a implementao de ncleos de lazer e desporto, correspondem a despesas do locador, pois muito embora seja o locatrio que ir se utilizar destes benefcios o locador que ser o real beneficirio em virtude da valorizao do bem. f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum; Assim como o item anterior a valorizao do imvel experimentada pelo investimento em decorao e/ou paisagismo ser revertida em exclusividade ao locador, no cabendo ao locatrio arcar com tais despesas pois delas nada ir se beneficiar. g) constituio de fundo de reserva. O fundo de reserva aquele acumulo de dinheiro repartido entre todos os condminos, que possui a finalidade de suprir eventual emergncia ou ento que vise algum investimento no condomnio, e deve ser suportado pelo locador pois ser revertido exclusivamente ao proprietrio do imvel. Art. 23. O locatrio obrigado a: Este artigo refere-se as obrigaes referentes ao locatrio. Essas obrigaes no exaurem outras que possam vir a aparecer no contrato de locao.

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I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato; Traz aqui a regra que define o prazo e a espcie de pagamento a ser realizado na relao ex locato, a obrigao quesvel, ou seja, deve ser quitada no local da obrigao que o imvel locado salvo disposio em contrrio, devendo ser efetuada no prazo definido pelo contrato ou na ausncia deste at o 6 dia til do prximo ms do vencido. II - servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; Cumpre ao inquilino a utilizar corretamente o imvel, utilizando-o para o propsito a que se destina, sendo vedado o desvio de uso do imvel, devendo tambm o locatrio utilizar-se de toda cautela necessria para que a integridade do imvel seja resguardada, cuidando do mesmo como se dele fosse. III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal; Repara-se que neste inciso h a obrigao do locatrio em devolver o imvel no mesmo estado que ele se encontrou sob pena de ter de repar-los ou responder por perdas e danos, tal aferimento s possvel pois se o locador seguiu a regra do art. 22 V e forneceu relatrio discriminado com todas avarias do imvel, os itens que se ausentarem desta lista configuram-se como dano causado pelo inquilino, porm excetua-se deste dispositivo os danos que so causados pelo uso comum e natural do bem, aqueles que so oriundos da prpria utilizao, de forma que se o danificar e houver assinado contrato que possua clusula de declarao de entrega do imvel em perfeito estado caber ao locatrio o ressarcimento dos danos por ele causados, e em consonncia com este comentrio a jurisprudncia o corrobora na mesma esteira Locao. Indenizao. Danos no imvel. Responsabilidade do locatrio. Tendo o locatrio concordado com as condies constantes na clusula 5 a do pacto locatcio, competia-lhe exigir uma vistoria inicial para o 30

resguardo de seu direito e alforriar-se de eventual indenizao por danos -, decorrentes do mau uso da propriedade locada, razo pela qual d-se parcial provimento ao recurso. (TJSP, AC. n 992.08.003814-9, Rel. Des. Clvis Castelo, unnime, j. 24.05.10), observando ao explanado neste comentrio observa-se a importncia em se realizar o termo de vistoria no imvel antes da contratao. IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros; de responsabilidade do locatrio informar imediatamente ao locador o surgimento de danos que so de sua inteira responsabilidade devidamente estabelecida no contrato, podendo as partes convencionar quando o locador responsvel pelos danos, que so os casos de danos estruturais ou aqueles que so essenciais para a utilizao do imvel, tendo como exemplo os reparos realizados em telhado ou ento rachaduras estruturais no imvel. V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; Os danos realizados por utilizao indevida do imvel ou que so oriundos de negligncia so obrigaes a ser suportadas pelo locatrio, mesmo que tais danos forem causado por terceiros que estavam na dependncia do imvel com seu consentimento. A negligncia interpretada no direito civil brasileiro como ato ilcito conforme ditames do art. 18639 do C.C, gerando assim responsabilidade civil na modalidade subjetiva em consonncia com o art. 927 caput40 do mesmo diploma legal. VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador;

39 Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito 40 Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repar-lo.

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A preservao da integridade do imvel de responsabilidade inteira do locatrio, muito embora o mesmo seja possuidor direto do imvel, no pode em hiptese alguma por liberalidade sua alterar a essncia do imvel, ou ento de alguma forma descaracteriz-lo pois no proprietrio do mesmo no podendo dispor livremente do imvel, observado isso a lei permite que o locatrio realize tais modificaes desde que todas elas sejam aprovadas por escrito pelo locador que o verdadeiro proprietrio do imvel, nico legitimado para dispor livremente do bem. VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio; de responsabilidade do locatrio informar ao locador eventuais correspondncias relativas a tributos, encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia do Poder Pblico mesmo que sejam dirigidas ao locatrio, posto que de interesse do proprietrio do imvel. VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto; Por obviedade as despesas relativas ao consumo dos servios, de inteira responsabilidade daquele que o consumiu, que no caso o prprio locatrio. IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27; permitido ao senhorio vistoriar o imvel de sua propriedade, bem como designar mandatrio para que o faa em seu lugar, sempre observando os postulados de no perturbar previstos no art.22, II, devendo desta maneira agendar data e hora para que o faa, prev o referido artigo tambm que no caso de existir interessado na aquisio do imvel a vistoria tambm permitida. X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;

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Por ser o usurio e deter a posse direta do imvel o locatrio deve obedecer todas as regras concernentes ao bom convvio e regimentos definidos pelo condomnio. XI - pagar o prmio do seguro de fiana; O locatrio obrigado a pagar o premio de seguro fiana se assim foi exigido pelo locador como garantia locatcia. XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio. Ao locador se obriga o pagamento das despesas ordinrias de condomnio e ao locatrio as extraordinrias. 1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente: So includas e consideram-se despesas ordinrias de condomnio aquelas despesas que so essenciais ao bom funcionamento e cumprimento das obrigaes condominiais, de forma a conserv-lo, posto que de benefcio coletivo e do prprio utilizador, saliente-se que o rol aqui elencado no possui aspecto taxativo podendo novas despesas serem consideradas ordinrias, desde que amparadas pelas balizas j delineadas. a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio; Os funcionrios que prestam seus servios a manuteno do edifcio, tais como faxineiros, zeladores, eletricistas, sndico profissional, devem ser remunerados pelo prprio condomnio, no se justificando portanto que o locador suporte tais despesas uma vez que os servios prestados por estes funcionrios so de gozo exclusivo do condmino utilizador da unidade, que no caso o locatrio. b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;

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de concluso lgica que as despesas acima descritas, por serem de utilizao imediata mediante aferio de consumo devem ser suportadas por quem as utiliza, que so os moradores do condomnio, onde se incluem os locatrios, razo pela qual os mesmos devero suportar tais despesas. c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum; A deteriorao da pintura das reas que so comuns a todos os condminos ocorre de forma recorrente, no devendo o administrador de condomnio aguardar at a total deteriorao para que tome alguma providencia, sendo de sua obrigao que o conserve adequadamente, assim como a limpeza fundamental para a manuteno de condies bsicas de habitabilidade e de higiene. d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum; Fala-se em manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum e no em reparo ou troca, obrigao do locatrio arcar com estas despesas pois as mesmas fazem parte do rateio mensal entre todos os moradores a fim de se preservar o bem comum e a constncia da utilizao destes servios. e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer; Novamente o que imputado como dever do locatrio somente a manuteno das boas condies das instalaes, despesa esta que se faz necessria para que se evite danos de maior escala no futuro. f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas; A obrigao do locatrio pagar aquelas despesas que so oriundas do uso comum e que so corriqueiras, tais como os elevadores que so passveis de desgaste pela grande utilizao, o

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sistemas de porteiro eletrnico que essencial para segurana do condomnio, e as antenas coletivas que so utilizadas pelos moradores e que tambm so passveis de pequenos defeitos. g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum; Os reparos de grande vulto ainda sero suportados pelo locador, porm aqueles que no necessitarem de grandes expensas e que so aqueles que se caracterizam desgaste comum por utilizao, devero ser suportadas pelo locatrio do imvel em questo. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao; As dvidas que so contradas no perodo de vigncia da relao ex locato devero ser suportadas pelo locatrio, uma vez que pelo mesmo fundamento deste artigo o mesmo que fora o real beneficirio das despesas que originaram o saldo devedor. i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao. Muito embora o fundo de reserva seja de obrigao do locador o locatrio dever restitu-lo se o mesmo foi utilizado com alguma despesa descrita nos itens acima, posto que o locatrio que foi o verdadeiro beneficirio. 2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas. necessria a previso oramentria e o rateio para que seja caracterizada como despesa ordinria, pois se conclui que estas despesas fazem parte do dia a dia do condomnio pela sua previsibilidade, ao passo que as extraordinrias tem como caracterstica a imprevisibilidade da sua ocorrncia. E assim como obrigao do locador em arcar com tais despesas de outra mo

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seu direito exigir a comprovao da existncia das mesmas, a qualquer tempo, sem necessidade de concordncia do condomnio ou do locador. 3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1 deste artigo, desde que comprovadas. Se determinado edifcio for de propriedade de uma nica pessoa assim como todas suas unidades, os locatrios que l habitarem continuaram submetidos aos ditames deste artigo, possuindo como encargos todos os itens do 1, porm tais despesas devero necessariamente ser devidamente comprovadas. Art. 24. Nos imveis utilizados como habitao coletiva multifamiliar, os locatrios ou sublocatrios podero depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construo for considerada em condies precrias pelo Poder Pblico. O artigo examinado consiste na faculdade de se depositar judicialmente o valor correspondente aos alugueres por eventual inabitabilidade devidamente atestada pelo rgo competente, tal faculdade possui dupla finalidade, sendo que na primeira vem o referido dispositivo possuir o condo de elidir eventual despejo do locatrio ou dos sublocatrios, e na segunda consiste em uma forma de se obrigar o locador a realizar os reparos necessrios a habitabilidade do imvel locado. 1 O levantamento dos depsitos somente ser deferido com a comunicao, pela autoridade pblica, da regularizao do imvel. O valor depositado judicialmente s poder ser levantado em favor do locador desde que o mesmo comprove a regularizao do imvel atravs de comunicao do Poder Pblico competente. 2 Os locatrios ou sublocatrios que deixarem o imvel estaro desobrigados do aluguel durante a execuo das obras necessrias regularizao. 36

Protege-se os inquilinos que no esto no pleno gozo de seus direitos originados da relao ex locato uma vez que no esto executando o objeto principal do contrato de locao que consiste na habitao do imvel, e no o esto realizando por culpa do locador que no promoveu os reparos necessrios, vem a lei portanto eximir os inquilinos de realizarem os pagamentos dos aluguis. 3 Os depsitos efetuados em juzo pelos locatrios e sublocatrios podero ser levantados, mediante ordem judicial, para realizao das obras ou servios necessrios regularizao do imvel. A lei permite que os depsitos realizados sejam levantados mediante ordem judicial com o intuito de que sejam realizadas as obras necessrias e exigidas pelo Poder Pblico. Art. 25. Atribuda ao locatrio a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinrias de condomnio, o locador poder cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do ms a que se refiram. Desde que previstas contratualmente que os encargos locatcios ficaro as expensas do locatrio, os mesmo podero integrar o valor cobrado no aluguel do ms no qual a se refiram. Pargrafo nico. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencero as vantagens da advindas, salvo se o locatrio reembols-lo integralmente. Os benefcios experimentados por ocasio da antecipao do pagamento sero desfrutados com exclusividade pelo locador, salvo se o locatrio reembolsar ao senhorio a integridade do valor desembolsado. Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes, cuja realizao incumba ao locador, o locatrio obrigado a consentilos.

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O locatrio possui obrigao de consentir os reparos de grande urgncia desde incumba ao locador, sob pena de desfazimento da relao ex locato. Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta dias, poder resilir o contrato. Nota-se aqui que se os reparos forem extensos e se perdurarem por mais de 10 (dez) dias o inquilino possui o direito de abatimento dos valores correspondentes ao perodo que exceder, e sendo esse perodo maior que 30 (trinta) dias o locatrio possui o direito de resilir o contrato unilateralmente. SEO V Do direito de preferncia Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. O locatrio possui preferncia em detrimento de outros pretendentes no que concerne aos casos de venda6, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento7, posto que dever ser comunicado por escrito com todos os detalhes do negcio que dever ser realizado em igualdade de condies com os outros pretendentes, dando como opo de cincia inequvoca a notificao judicial ou extrajudicial,sendo que analisando as duas opes ofertadas cabe-se mais plausvel a escolha da notificao por conta de seu menor custo e maior celeridade, observando que a notificao judicial mais dispendiosa e mais morosa. A recusa do locatrio em receber a notificao no impedir de se iniciar o prazo de caducidade da oferta, como veremos adiante, sendo que a recusa dever ser devidamente certificada pelo oficial do Registro de Ttulos e Documentos.
6 7 Arts. 481 e s. DO CDIGO CIVIL leia-se: preempo Arts. 356 a 359 DO CDIGO CIVIL

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Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a documentao pertinente. Como j explicitado anteriormente a notificao a ser realizada dever conter alguns requisitos que so indispensveis para a validade do ato, devendo conter os exatos termos que regero a compra e venda, informar quaisquer nus reais41 do imvel, e alm disso dever conter o local e a data em que toda a documentao referente ao imvel poder ser analisada, sob pena de ser considerado invlida a notificao, resolvendo-se a questo em controvrsia futura em sede de perdas e danos, por se tratar de direito pessoal. Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias. O locatrio possui 30 (trinta) dias para que aceite de forma inequvoca a proposta realizada pelo locador em todos seus termos, sendo que no silncio desobriga o locador a preferir o locatrio na aquisio do bem. Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior desistncia do negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Existe vinculao do locador quando este submete a proposta em face do locatrio e o mesmo aceita, obrigando a ele realizar o negcio jurdico a que ele se props, de modo que a partir do momento em que o mesmo no se concretiza por desistncia do proponente (locador), o oblato (locatrio) possui direito a ser ressarcido por eventuais perdas e danos e lucros cessantes 42 que possa a vir a experimentar em funo do negcio jurdico no realizado.

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So nus reais que recaem sobre o imvel a hipoteca, o penhor e a anticrese ( arts. 1.419 a 1.510 DO CDIGO CIVIL).
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Art. 427 DO CDIGO CIVIL

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Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios os sublocatrios, a preferncia caber a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um s for o interessado. O sublocatrio possui preferncia em detrimento do locatrio pois o mesmo utiliza o imvel para sua moradia, devendo ento por coerncia ser titular do direito a ser preferido no caso de compra e venda do bem locado. Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a preferncia ao locatrio mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. Segue neste artigo a ordem a ser seguida no caso de diversos locatrios e sublocatrios em seqncia de antiguidade e por fim pela idade do mais velho ao mais novo. Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobiliria, o direito de preferncia incidir sobre a totalidade dos bens objeto da alienao. Em consonncia com art. 28 da presente lei se a proposta contiver a alienao de mais de uma unidade imobiliria, a aceitao da mesma por parte do oblato dever englobar todas as unidades para que seja vlido o negcio jurdico, caso contrrio o locador se desobrigar de manter o imvel, e poder negoci-lo com qualquer proponente. Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao. Englobam aqui as excees previstas que retiram a preferncia do locatrio nos casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao, tais excees se explicam pelo fato da natureza da transferncia do bem, que na compra e venda independe do comprador podendo se operar com qualquer interessado, j nos casos que so aqui abordados trata-se de cumprimento de deciso judicial ou ento permuta que visa a obteno de um bem na troca do imvel, as doaes, ou ento quando o imvel faz parte de um negcio especfico que no poder ser ofertado pelo locatrio, no recaindo sobre 40

esses casos o direito de preferncia, seja pelo aspecto personalssimo do negcio, ou pela singularidade do negcio a ser realizado.

Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferncia de que trata este artigo no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante leilo extrajudicial, devendo essa condio constar expressamente em clusula contratual especfica, destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo pela Lei n 10.931, de 2004)43. Por ser lei superveniente a promulgao da lei inquilinria o referido artigo deve regular seus efeitos intertemporais a fim de dirimir quaisquer dvidas e delimitar precisamente a aplicao do novel dispositivo, havendo por bem deixar explcito que nos casos em que o imvel locado objeto de alienao fiduciria ou com a finalidade de securitizar quaisquer tipos de obrigaes e eventualmente ser perdido em funo destas, tais condies devem estar expressas claramente no contrato atravs de destaque grfico. Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel. O artigo acima busca fazer valer o direito de preferncia do locatrio em face do locador, cominando sano, e fornecendo ferramentas para que o locatrio atravs da averbao do contrato de locao na matrcula do imvel possa no interregno de 6 (seis) meses contados do ato do registro no cartrio requerer para si o imvel desde que tenha depositado o valor do imvel com os acrscimos das eventuais despesas, nus do locatrio proceder corretamente este registro pois o mesmo corre o risco de ver seu direito preterido e no possuir elementos para que
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Lei que dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Bancrio.

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possa impedir eventual alienao do bem, e dessa forma prev o Superior Tribunal de Justia Nos termos do art. 25, 1, da Lei 6.649/79, o registro do contrato de locao no competente cartrio de registro de imveis requisito essencial para que o locatrio preterido possa adjudicar o imvel cuja venda ou cesso de direitos foi realizada em desrespeito ao seu direito de preferncia. Precedentes do STJ. (STJ, REsp n 886583 (SC), Rel. Min. Arnaldo Esteves de Lima, unnime, j. 23.02.10). Pargrafo nico. A averbao far-se- vista de qualquer das vias do contrato de locao desde que subscrito tambm por duas testemunhas. A via que ser averbada na matrcula do imvel no registro de imveis irrelevante atribuindo igualdade jurdica a cada uma das vias, porm a mesma s ter a validade para estes efeitos desde que devidamente assinada por duas testemunhas e pelos contratantes. Art. 34. Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condmino ter prioridade sobre a do locatrio. O direito de preferncia do condmino instituto assegurado pelo art. 1.32244 do Cdigo Civil que por ser o imvel bem indivisvel torna o seu condmino prefervel quando da venda do mesmo, pois seu direito j de propriedade da coisa, ao contrrio do locatrio que somente detm a posse e o direito de uso do imvel. SEO VI Das benfeitorias Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno.

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Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior.

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Tratam-se das benfeitorias que o inquilino pode vir a realizar, em funo da necessidade ou utilidade delas, e da forma que devero ser indenizadas. As benfeitorias chamadas de necessrias, consistem naquelas que so realizadas com o intuito de preservar o imvel de sua deteriorao, podendo o inquilino realiz-las independentemente do consentimento ou da anuncia do locador, pois a conservao do imvel um tipo de benfeitoria que durar por longo tempo e que impedir a destruio do bem que de propriedade do locador devendo o mesmo indenizar o locatrio de qualquer forma sob pena de ter o imvel retido at o pagamento da indenizao. O direito de reteno consiste na faculdade do inquilino em no devolver o imvel at que se receba a justa indenizao, consiste em meio de defesa legal do locatrio, no sendo justo que o mesmo aps conservar o imvel de propriedade do locador o devolva e s posteriormente venha a pleitear a indenizao, a reteno do imvel exerce presso para que o locador quite seus dbitos indenizatrios para que s assim possa retomar seu imvel. As benfeitorias teis so aquelas realizadas com o escopo de aumentar ou melhorar o imvel de forma a beneficiar sua utilizao, e dever sempre ser autorizado por escrito pelo senhorio para que assim quando da indenizao ela possa se equiparar aos benfeitorias teis inclusive no direito de reteno ao passo que se no forem autorizadas o inquilino no dever ser indenizado, assim entende tambm o grau mximo da justia paulista Direito a reteno - Inadmissibilidade Direito indenizatrio vedado expressamente em disposio contratual - Aplicabilidade do principio - pacta sunt servanda - Quitao do dbito - Ausncia de prova idnea de pagamento\ Mora caracterizada, Recurso improvido (TJSP, AC. n 992.05.142479-6, Rel. Des. Luiz Fernando Nishi, unnime, j. 14.09.10). Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel. As benfeitorias volupturias consistem naquelas que se destinam to somente ao embelezamento do bem, que nada influem para a melhoria do uso, se constituem naquelas que s visam a esttica ou o conforto dispensvel, tais benfeitorias so realizadas somente com este propsito no devendo ser indenizadas em hiptese alguma, independentemente do valor e mesmo que

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valorizem o bem, podendo ao final serem retiradas pelo locatrio contanto que no afetem a estrutura do imvel bem como sua substncia. SEO VII Das garantias locatcias Esta seo trata da proteo que o locatrio dever fornecer ao locador no momento em que assinarem o contrato de locao, tal necessidade reside no fato de que o objeto do contrato envolve aspectos possessrios do imvel, bem como o risco do inadimplemento do contrato por parte do locatrio, e a lei deve buscar sempre o cumprimento do contrato de modo a no onerar em demasia nenhuma das partes, ou na mesma esteira, no prejudicar os contratantes, deste modo a soluo menos trabalhosa e que possui maior capacidade de garantir a escorreita execuo do contrato a apresentao de garantias fidedignas que possam assegurar o cumprimento obrigacional por parte do locatrio, e so estas que sero abordadas a seguir. Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia: Para segurana da execuo do contrato a lei permite que o locador exija algumas garantias que so elencadas nos incisos abaixo. I - cauo; A cauo consiste em uma modalidade de garantia real que busca garantir e complementar a insuficincia patrimonial do inquilino podendo recair sobre bem mveis e imveis atravs do penhor ou da hipoteca ou anticrese respectivamente, considerada como cauo tambm os ttulos de crdito ou aes, bem como depsito realizado em dinheiro. Tais garantias possuem o escopo de assegurar ao locador o cumprimento efetivo de todas as obrigaes firmadas pelo locatrio at o exato adimplemento de todas elas, pois caso contrrio poder o locador levant-las a ttulo de solvimento obrigacional. II - fiana; 44

Possui natureza jurdica de cauo pessoal ou garantia fidejussria, sendo, a garantia fornecida pelo afianado pessoal trazendo uma terceira pessoa (fiador) para a relao jurdica atravs de um contrato acessrio ao contrato de locao, podendo ser executado em caso de descumprimento sempre obedecendo ao benefcio de ordem, onde o locador dever perseguir os bens do devedor principal (locatrio) at sua exausto para s ai ento buscar a solvncia pelo patrimnio do fiador, importante ressaltar que tal benefcio renuncivel, e por essa possibilidade e para maior segurana do locador tornou-se praxe nos contratos locatcios, onde ocorre a estipulao de solidariedade entre locador e fiador podendo acion-los independente de ordem. O contrato de fiana45, possui requisito essencial, a forma escrita, podendo ser realizada por instrumento em apartado ou no bojo do prprio contrato de locao, ou ainda ser realizado por instrumento pblico ou privado. A acessoriedade caracterstica definidora do contrato de fiana, sendo que dessa forma s possuir existncia se for oriunda de um contrato principal que o contrato de locao, sendo que a nulidade do acessrio no implica na nulidade do principal, porm se viciado for o contrato principal o acessrio o segue, sendo to viciado como, deixando de gerar efeitos jurdicos. Possumos trs situaes distintas no que tange aos casos de pluralidade de fiadores, na primeira situao nos deparamos com a solidariedade dos fiadores entre os mesmos, que consiste a ttulo de exemplo onde trs fiadores se obrigam a uma dvida de R$ 3.000,00, os trs sero obrigados solidariamente a solver essa dvida em caso de insuficincia de bens do afianado. Na segunda situao os fiadores podem convencionar por escrito o benefcio da diviso que dita que sero solidrios os fiadores se obrigando pela proporo na qual os mesmo se propuseram, j na terceira situao os fiadores respondem de acordo com uma limitao na responsabilidade em consonncia com o quantum anteriormente fixado. Importante ainda lembrar que em caso da quitao obrigacional realizado pelo fiador o mesmo subrroga-se no crdito do locatrio, obrigando o locador a reembols-lo com todos os juros, perdas e danos e despesas que o fiador eventualmente venha a experimentar, porm para que exista tal direito o fiador que adimplir a obrigao deve faz-lo sem excesso e informando o locatrio da realizao do pagamento. III - seguro de fiana locatcia.
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A fiana abordada no Cdigo Civil em seus arts. 818 a 839.

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Modalidade de garantia que consiste no pagamento de uma taxa mensal em favor da companhia seguradora cujo prmio em caso de sinistro o pagamento de um determinado valor previamente ajustado em favor do locador. Cite-se a ttulo de vantagens desta modalidade o fato de que o locatrio no necessitar se sujeitar ao constrangimento de conseguir um fiador, desnecessidade de aguardar a decretao de despejo para o recebimento dos aluguis no pagos, bem como consiste em garantia certa ao locatrio. Por derradeiro a utilidade maior desta modalidade, que muito embora no muito utilizada possibilita o acesso a imveis atravs da locao de forma mais simples, posto que muito difcil atingir as garantias exigidas pelo locador, seja pelo no conhecimento de pessoas prximas com idoneidade econmico-financeira suficientes para figurar como fiador, ou pela ausncia de bens para serem dados como cauo real. IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)46 Cotas de investimento so aquelas que so consideradas condomnio aberto onde seus ttulos so adquiridos por cada um dos condminos com a finalidade de se capitalizar determinado tipo de investimento a ser realizado, seja industrial, comercial, imobilirio. So bens mveis por natureza pois pela Lei 4.728/65 art. 66-B permite que tais ttulos podero ser cedidos fiduciariamente a fim de garantir quaisquer obrigao, portanto a presente lei vem consagrar tal inovao e traz expressamente a previso desta modalidade de fidcia do que tange as relaes inquilinrias. A cesso fiduciria era tema controvertido na jurisprudncia ptria uma vez que o do Cdigo Civil em seu art. 1.361 no permitia que bem mvel fungvel fosse dado em garantia, porm a Lei de Mercado de Capitais com sua especialidade veio trazer a inovao no sistema jurdico brasileiro quando previu expressamente que os bens mveis fungveis so passveis de alienao fiduciria, e alm disso prev tambm que a posse no mais ser do devedor e sim do credor, que poder ao descumprida a obrigao vende-la a terceiros sem a necessidade de autorizao judicial ou a realizao de hasta pblica.
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A MPv n 255 de 2005 posteriormente convertida na Lei 11.196, de 2005 em seu Captulo XII vem criar fundos de investimento a serem promovidos por instituies de previdncia complementar, companhias seguradoras e fundos de investimento para fins de garantia de locaes imobilirias, tais alteraes possuem o escopo de ampliar as opes do locatrio em fornecer garantia slida ao locador no momento de se firmar o pacto locatcio.

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verdadeira evoluo do direito ptrio garantir de forma eficaz o cumprimento de uma obrigao, uma vez que o credor j na posse do bem no momento do inadimplemento j possui o direito real sobre as quotas de fundo de investimento podendo execut-la de pronto. Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locao. A relao ex locato necessariamente modalidade de negcio jurdico que nos remete imediatamente a existncia de alguma modalidade de garantia, a fim de resguardar o direito subjetivo do locador em receber corretamente os valores avenados a ttulo de aluguel, porm de outra senda situao delicada para o locatrio a obteno de garantia que satisfaa as exigncias do senhorio. Observada tal situao e objetivando sempre a equidade este pargrafo nico vem prevenir que o locador abuse de sua situao exigindo do locatrio mais de uma modalidade de garantia, entende o legislador que a existncia de apenas uma quantidade suficiente para assegurar o cumprimento obrigacional, no existindo razo lgica para submeter o locatrio ao fornecimento de outra modalidade de garantia. Art. 38. A cauo poder ser em bens mveis ou imveis. Trata-se aqui da cauo real, ou seja, revela-se garantia real do contrato de locao, sobre os direitos a determinado bem, seja pela tomada do bem em razo da dvida contrada ou ento pelo percebimentos de eventuais frutos oriundos de anticrese. A definio de direitos reais remonta a idia do direito que recai exatamente sobre a coisa, o direito direto sem exigncias pessoais, no caso em tela a cauo o direito conferido ao locador sobre os bens mveis ou imveis atravs de determinados institutos que sero a seguir elucidados. Recaem sobre os bem mveis o que disciplinado no art. 1.43147 do Cdigo Civil, chamado de penhor, que consiste em dar a posse em garantia de determinada obrigao um determinado bem

Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferncia efetiva da posse que, em garantia do dbito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou algum por ele, de uma coisa mvel, suscetvel de alienao.

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suscetvel a alienao o qual integrar ao patrimnio do credor pignoratcio caso a obrigao seja descumprida, posto isso o penhor deve obedecer algumas formalidades para que seja efetivado dever o bem individualizado com todas suas caractersticas, e o instrumento ser registrado em cartrio de ttulos e documentos,pois somente dessa maneira dada a publicidade inequvoca para que dessa forma seja oponvel contra terceiro possuindo eficcia erga omnes. J se tratando de bens imveis existem como fonte originadoras de direito real a hipoteca e a anticrese. A hipoteca o ato pelo qual o proprietrio possui sua matrcula gravada com o nus real garantidor de uma obrigao especfica que no caso de descumprimento desta pela fora do instituto, o credor hipotecrio executa sua garantia tendo a propriedade do imvel hipotecado transferida pra si. A anticrese, dos institutos analisados a que possui o menor dos usos, porm consiste em ceder os direitos de percepo de frutos atravs do usufruto de um determinado imvel, devendo tambm ser devidamente averbada na matrcula do mesmo para que repercuta na sociedade e ser atribuda sua oponibilidade a terceiros. 1 A cauo em bens mveis dever ser registrada em cartrio de ttulos e documentos; a em bens imveis dever ser averbada margem da respectiva matrcula. requisito essencial para efetivao e validade da cauo real de bens mveis a sua publicidade, considera-se ato pblico a partir do momento em que o referido contrato registrado em cartrio de ttulos e documentos, pois a partir deste momento o bem ser gravado de um nus real que impede que seja alienado para terceiros, e o mais importante aps o ato registral o bem ganha oponibilidade contra terceiros, pois o negcio jurdico sendo pblico, o terceiro possui obrigao presumida de ter conhecimento de todas as caractersticas do bem, inclusive se o mesmo objeto de garantia pignoratcia, no podendo posteriormente alegar que realizou o negcio como terceiro de boa-f, deste modo o mesmo perder o bem e os eventuais prejuzos sero discutidos em sede de perdas e danos contra aquele que alienou o bem. 2 A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses de aluguel, ser depositada em caderneta de poupana, autorizada, pelo Poder Pblico e por ele regulamentada, revertendo em benefcio do locatrio todas as vantagens dela decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva. 48

A lei clara quando dita que vedada a prtica de cauo em dinheiro que supere o valor de 3 (trs meses) de aluguel, pois constitui abuso da posio privilegiada do locador, onde o locatrio nesta relao jurdica se torna hipossuficiente. imperativo que o depsito seja realizado em instituio idnea autorizada pelo poder pblico e que seja realizado em caderneta de poupana, pois a mesma gera rendimentos e possui correo monetria, frutos esses que sero percebidos pelo locatrio. A jurisprudncia ptria vem cimentando as controvrsias a respeito do cumprimento deste artigo, sendo que expoente a questo quando se trata do locador que no efetua o depsito da cauo em espcie dessa forma prega que o locador que no o realizar deve devolver o quantum pago a este ttulo mais os rendimentos que por direito seriam percebidos caso o tivesse feito dentro das balizas legais. 3 A cauo em ttulos e aes dever ser substituda, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falncia ou liquidao das sociedades emissoras. A cauo efetuada com base em ttulos ou aes dever ser substituda em trinta dias em caso de concordata, falncia ou liquidao das sociedades emissoras de acordo com o texto legal tendo como fundamento principal a falta de segurana e liquidez das aes e dos crditos empenhados, alm da natural desvalorizao destes originados pela precria situao econmico/financeira da empresa emissora. Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) A garantia da locao de acordo com o texto legal acompanha a obrigao principal at o momento em que o locatrio entrega o imvel em perfeitas condies, ento a garantia cedida seja real ou fidejussria se extingue. Pelo art. 83548 do Cdigo Civil o fiador pode exonerar-se completamente das obrigaes a qualquer tempo, mesmo que o contrato de locao seja por tempo indeterminado, ficando
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Art. 835. O fiador poder exonerar-se da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante sessenta dias aps a notificao do credor.

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obrigado pela locao pelo prazo de 60 (sessenta) dias, caso a locao seja por tempo determinado o fiador se obriga a afian-la at a concluso ou trmino do lapso temporal. Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos: A fidcia locatcia deve ser exercida em apenas uma das modalidades previamente elencadas no art. 37, pargrafo nico da presente lei, sendo vedada a prtica da escolha de mais de uma. Permite-se ao locador que a garantia prestada seja substituda por alguma outra prevista no art. 37, seja fidejussria ou real desde que preencha quaisquer das situaes previstas nos incisos seguintes. I - morte do fiador; Todos os bens e direitos so hereditrios, ou seja, so passveis de compor a herana qualquer bem, porm excluem-se dessa premissa as obrigaes com carter intuitu personae, como o caso da fiana. Obrigaes personalssimas so aquelas que somente o contraente pode execut-la, so derivadas de uma qualidade especfica ou da confiana dispensada em favor de outro, a fiana se origina pela confiana que o fiador deposita no afianado a ponto de arriscar seu patrimnio acreditando no estrito cumprimento das obrigaes contradas. No se pode admitir que esse tipo de obrigao seja transmitida aos herdeiros, posto que de cunho pessoal, porm o fiador se obriga at o momento de sua morte, podendo ento no momento da execuo da fiana atacar diretamente os bens do esplio, pois o carter da obrigao depois de executada a garantia se transforma, deixando de ser personalssima, podendo ser executada como outro dbito qualquer. II ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) A declarao judicial ilide qualquer discusso a respeito da idoneidade financeira/econmica, confirmando para tanto a ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, no restando dvidas que a garantia fidejussria est comprometida pois o fiador no est apto a assumir quaisquer compromissos.

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III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia sem comunicao ao locador; Considera-se motivo para substituio de garantia o inciso acima, pelo fiador no possuir patrimnio suficiente para responder com sua obrigao, bem como enseja a recusa do fiador por ele no morar no mesmo municpio ou no ter como ser localizado. IV - exonerao do fiador; O fiador pode exonerar-se da obrigao a qualquer tempo no contrato de locao por tempo indeterminado, ficando porm obrigado pelo interregno de 60 (sessenta) dias, aps este nterim o locador poder substituir a fidcia antes prestada pelo fiador por quaisquer das modalidades previstas no art. 37 desta Lei, j no caso do contrato ser por tempo determinado o fiador fica obrigado a cumprir o prazo estipulado em sua integridade salvo estipulao contratual em contrrio. V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo certo; Obriga-se o fiador que assume a garantia por tempo determinado, ou seja, durante o tempo convencionado o fiador assume totalmente os riscos da garantia assumida, sendo que ao trmino o mesmo ser exonerado, e quando falamos em locao por tempo indeterminado fatalmente durante a vigncia do contrato o locador ser exonerado por decurso do tempo, ocasio que o contrato ficaria sem garantia, veio ento o inciso em questo possibilitar a substituio da fidcia por quaisquer outra. VI - desaparecimento dos bens mveis; Se a cauo real foi na modalidade de penhor, o bem mvel por definio passvel de desaparecimento, porm nos deparamos com a situao em que se constata a culpa ou no do devedor pignoratcio, no primeiro caso o devedor pignoratcio ou terceiro tem culpa no

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desaparecimento do bem, resolver-se- a obrigao em sede de direito pessoal sendo subrrogado no crdito indenizatrio o credor pignoratcio VII - desapropriao ou alienao do imvel. A perda do bem que caucionava o contrato de locao seja por fora de decreto expropriatrio ou pela alienao do bem enseja a exigncia de substituio da fidcia prestada pelo locatrio uma vez que a desapropriao forma originria de aquisio do bem o imvel quando integrado ao patrimnio pblico o integra sem nus algum gravado em sua matrcula, deixando o contrato de locao desprotegido, fato este que no deve prosperar razo pela qual a lei autoriza a substituio da garantia. VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento ; (Includo pela Lei n 11.196, de 2005) A exonerao da garantia constituda por quotas de fundo de investimento enseja ao locador a exigncia de troca de modalidade de garantia locatcia. IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005) Quotas de fundo de investimento a forma pela qual o empreendedor capitaliza seu empreendimento dividindo o valor a ser capitalizado em quotas as quais so vendidas aos investidores. A Lei de Locaes permite que tais cotas sejam objeto de cesso fiduciria, porm tais cotas podem durante o curso da vigncia da relao ex locato serem liquidados ou serem encerrados por fora das caractersticas de cada fundo de investimento. X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) O contrato de fiana um contrato regido pelo Do Cdigo Civil onde no se admite interpretao extensiva de suas clusulas, ou seja, a interpretao e aplicao do contrato de fiana atrelada 52

fielmente ao disposto em seu bojo, no admitindo-se excees de qualquer ordem, posto isso o contrato de fiana locatcia possui tempo determinado e de acordo com o dito anteriormente no pode ser automaticamente prorrogado. A locao que se prorroga indeterminadamente no tempo vincula apenas os sujeitos da relao jurdica principal, deixando a critrio do fiador a permanncia como garantidor da locao, se assim no for de sua vontade o mesmo poder exonerar-se da obrigao devendo notificar o locador de sua inteno em descontinuar a fiana, a partir desta data o fiador se obrigar e se vincular a todos os efeitos da fiana pelo prazo de 120 dias, se desobrigando por completo aps este prazo. Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) Em todos os casos quando perdida a garantia que assegurava o cumprimento obrigacional nasce o direito subjetivo do locador em exigir do locatrio a apresentao de nova garantia, a qual se no for cumprida a contento e tempestivamente dar causa resciso do contrato de locao nos termos deste pargrafo. Art. 41. O seguro de fiana locatcia abranger a totalidade das obrigaes do locatrio. De acordo com o artigo em epgrafe ditado que no momento em que o seguro fiana contratado por companhia Seguradora devidamente autorizada pela Susep a mesma deve fornecer em caso de sinistro a quantia total que devida pelo locatrio como prmio em favor do locador, considerando-se no s os meses de aluguel que so devidos, mas todas as obrigaes que sero derivadas da relao ex locato, incluindo-se reparos ao imvel bem como, honorrios advocatcios, sublocatrios, custas judiciais etc. Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.

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Se no existir nenhuma modalidade de locao o texto legal permite que o locador cobre adiantado os ms de aluguel, para que o mesmo no corra o risco de ter o contrato estar totalmente desprotegido. SEO VIII Das penalidades criminais e civis Esta seo dedica-se exclusivamente a especificar as sanes, sejam elas penais ou civis, que sero sofridas por quem no observar os postulados delineados nos artigos abaixo. Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio: O estabelecimento de sano penal decorre da ao ou omisso violadores de preceito penal justificando-se pela grave ameaa que tal ato causa a sociedade. So cominadas sanes que variam de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses de priso simples, ou multa pecuniria referente no mnimo 3 (trs) meses e no mximo 12 (doze) meses do ltimo aluguel atualizado, sempre revertidos em favor do locatrio. Tais sanes tambm so estendidas ao sublocador que incorra nas hipteses previstas nos incisos subsequentes. I - exigir, por motivo de locao ou sublocao, quantia ou valor alm do aluguel e encargos permitidos; asseverado que passvel de punio o locador ganancioso que busca atravs de ato unilateral aferir vantagem desleal as expensas do locatrio, posto isso a Lei comina sano ao praticante deste ato, para que atravs desta segurana possa garantir ao locado tranquilidade na execuo do contrato. No se confunde o aumento da quantia locatcia por conveno bilateral, uma vez que conveno negcio jurdico vlido desde que preencha todos os requisitos, no confunde-se tambm com o aumento derivado de reajuste por ndice oficial permitido por Lei. II - exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locao; 54

Uma vez expressamente vedado por lei, constitui contraveno penal tambm por fora desta o locador que exige mais de uma forma de modalidade de locao que esto previstas no art. 37, configura-se abuso da posio na relao jurdica. III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para temporada. A antecipao de aluguel s permitida nos casos previstos nessa lei, caso contrrio constituir contraveno penal, observa-se que so excludos os casos que se enquadra nos moldes do art. 42 quando diz que se o contrato locatcio no possuir nenhuma garantia permitido ao locador exigir o ms de aluguel adiantado, ainda confere proteo aquele aluguel que pago adiantadamente ao proprietrio que aluga seu imvel para temporada. Art. 44. Constitui crime de ao pblica, punvel com deteno de trs meses a um ano, que poder ser substituda pela prestao de servios comunidade: Perceptvel o carter omissivo dos delitos praticados devidamente tipificados nesta lei. Caracteriza-se crime omissivo aqueles em que o agente simplesmente deixa de fazer aquilo que se deve, observa-se este carter nos incisos I, II e III sendo que no inciso IV ter tipificado conduta comissiva do agente consistindo na prtica de um ato lesivo ao bem pblico. I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitaes coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; direito pleno do locatrio ou sublocatrio receber recibo discriminado de todas a parcelas nas quais compe a parcela do aluguel, assevera-se que tais parcelas incluem o valor devido ao locador com os acrscimos dos encargos locatcios, uma vez que a quitao genrica vedada na forma do art. 22, VI desta Lei. O recibo o instrumento pelo qual a quitao genrica se opera, sendo que em juzo totalmente vedada a prtica do recibo via testemunhal, posto isto o nobre legislador buscando conferir proteo extra, atribuiu a omisso em fornecer recibo na esfera das habitaes multifamiliares o 55

carter de ao pblica incondicionada, ou seja, independe da autorizao do lesado para que o processo investigatrio se instaure sendo conduzido desta forma pelo Ministrio Pblico. A funo social por detrs do permissivo legal se escora na premissa da hipossuficincia das famlias que habitam os cortios, admitindo que as mesmas no possuem poder econmico suficiente para que no caso de no possurem recibo de quitao possam buscar outra moradia, restando assim desabrigados, exponenciando esta mazela social e consequentemente causando prejuzos ainda maiores ao errio pblico. II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias aps a entrega do imvel, no caso do inciso III do art. 47, de us-lo para o fim declarado ou, usando - o , no o fizer pelo prazo mnimo de um ano; O que colocado a prova justamente a boa-f49 do locador, pois a retomada do imvel nos termos do art. 47 para uso prprio ou nas excees l previstas, ficando o locador impossibilitado de dar continuidade a relao ex locato. Presume-se que o locador ir utilizar o imvel ao propsito a que ele se props a destinar dentro do prazo de 1 ano, na desobedincia do referido dispositivo o locador no s estar enganando o locatrio, mas tambm estar propositalmente enganando a justia, uma vez que a mesma reconheceu a retomada do imvel motivado pela justificativa alegada. III - no iniciar o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolio ou a reparao do imvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; O Poder Pblico nos termos desta lei pode ordenar ou autorizar que o imvel seja desocupado para a realizao de obras que importem na radical transformao do mesmo, buscando ampliar ou adequar-se as normas, uma vez ordenadas ou autorizadas as obras devem ter seu incio no interregno de 60 (sessenta) dias contados da entrega do imvel ao locador pelo locatrio. IV - executar o despejo com inobservncia do disposto no 2 do art. 65.

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Vide boa-f nos arts.113 e 422 do C.C

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nica hiptese de crime comissivo tipificado nesta lei consiste primordialmente na vedao a prtica de despejar o inquilino at 30 (trinta) dias aps o falecimento do cnjuge, ascendente, descendente ou irmo do qualquer um dos habitantes do imvel locado, trata-se do respeito ao perodo de nojo, o qual a lei busca respeitar e busca tambm punir queles que o descumprem. Pargrafo nico. Ocorrendo qualquer das hipteses previstas neste artigo, poder o prejudicado reclamar, em processo prprio, multa equivalente a um mnimo de doze e um mximo de vinte e quatro meses do valor do ltimo aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatrio, se realugado o imvel. Sem prejuzo das sanes penais o locador que a parte lesada poder pleitear em processo prprio penalidade pecuniria cominando multa cujo valor ser de no mnimo de 12 (doze) meses e no mximo 24 (vinte e quatro) meses do ltimo aluguel praticado ou o valor pago por um novo inquilino, isto , se houver locao posterior. SEO IX Das nulidades A nulidade uma subespcie de invalidade. Pode ser entendida como sendo vcio que impede que o contrato esteja em conformidade com o determinado na lei, a nulidade absoluta com efeitos ex tunc para aquelas clusulas que assim forem classificadas. Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto. princpio fundamental e fundante das relaes jurdicas contratuais a observncia do princpio da autonomia da vontade, que nada mais que a liberdade de contratar conferida por lei, porm a mesma lei que determina que os contratantes possuem liberdade na estipulao de clusulas e livre disposio dos moldes do negcio determina tambm que tal princpio seja balizado pela boa-f objetiva (art. 113 e 422 C.C) e pelas disposies legais que orientam os contratos. Observada tais premissas a presente lei vem atribuir conceitos que guiam as relaes ex locato de 57

forma a conferir aos contratos que no as seguem o status de contratos nulos ou clusulas nulas, ou seja, contratos ou clusulas que no possuem fora obrigatria entre os contratantes por desrespeito a dispositivo legal ou pela inobservncia de preceitos essenciais a correta execuo do mesmo. Ultrapassada a anlise primeira do dispositivo podemos aprofund-la quando comentamos sua segunda parte, a qual d ateno especial de forma a reforar e impedir interpretaes dbias do referido dispositivo. O permissivo legal prega que so nulas de pleno direito as clusulas que probam a prorrogao e renovao previstas nos art. 47 e art. 51 respectivamente, pois so institutos que visam proteger o locatrio de eventuais abusos do locador, bem como visa resguardar o direito a permanecer no imvel desde que cumpridas suas obrigaes, denunciando tambm aquelas clusulas que imponham obrigaes pecunirias para o exerccio daqueles direitos, ora, o diploma legal em anlise vem prestigiar a gratuidade do exerccio de um direito legal vedando quaisquer clusulas atentatrias a este princpio, de modo que ningum dever ser onerado patrimonialmente por exercer um direito conferido por lei, como o caso que se apresenta. CAPTULO II Das Disposies Especiais SEO I Da locao residencial Consiste em locao residencial para os fins dessa lei aquelas que so destinadas a exclusiva funo de dar guarida a pessoa de forma a garantir-lhe residncia, possui aspecto social quando se observa a importncia desta modalidade na problemtica da moradia no Brasil, a forma mais corriqueira de se viabilizar a funo social da propriedade e diploma garantidor da dignidade humana ambos previstos da Constituio Federal. Partindo desta premissa o legislador preocupou-se em trazer disposio especial para tratar desta modalidade, buscando sempre equalizar a relao jurdica, em especial para garantir a moradia da famlia e evitar abusos do senhorio

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Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. O fim do prazo contratual forma inequvoca de cincia do fim da relao obrigacional, sendo desnecessria a notificao do inquilino para que o mesmo desocupe o imvel, observa-se que dever do mesmo desocupar o imvel. A no devoluo do imvel baseada nas premissas anteriores leva o locatrio a ser encarado como possuidor de m-f ensejando o direito do locador a provocar o judicirio a fim de promover a retirada do inquilino do imvel, sem necessidade de notificao premonitria, atravs da ao de despejo por denncia vazia. Observa-se ainda que o artigo supracitado estabelece condies para que exista a denncia vazia, requisito legal que o contrato tenha prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses e o locatrio no devolva o imvel no nterim de 30 (trinta) dias, ainda que o pacto locatcio preveja que o contrato somente poder ser prorrogado atravs da forma escrita a aplicabilidade deste artigo no se demonstra prejudicada uma vez que o comando legal no admite que o contrato disponha de clusula que dite outra forma de prorrogao, de modo que na ausncia de prorrogao escrita a mesma ainda ser operada plenamente por fora deste artigo, e assim o entendimento do Superior Tribunal de Justia A existncia de clusula contratual prevendo que a prorrogao do contrato locatcio somente poderia se dar por escrito no afasta o comando legal inserto no art. 46, 1, da Lei 8.245/91, que prev a possibilidade de prorrogao automtica do contrato de locao, por prazo indeterminado. Agravo regimental improvido. (STJ, AgRg no Ag n 1175676 (MG) , Rel. Min. Arnaldo Esteves de Lima, unnime, j. 02.03.10). 1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato. A inrcia dos contratantes enseja interpretao contratual presumida por lei, ou seja, considera-se interpretado o contrato no qual as partes se quedam inertes quando possuem o dever de se manifestar, a ausncia de manifestao interpretada como vontade dos contratantes em permanecerem com aquela relao jurdica, considerando prorrogado o contrato de locao por tempo indeterminado mantendo todas as condies e termos anteriormente firmados. Se difere da interpretao geral do direito privado estatuudo nos arts. 112 e 113 do C.C 59

2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupao. A denncia vazia s ser admitida desde que preenchidos os requisitos explanados anteriormente, sendo o contrato por tempo indeterminado por prorrogao e superior a 30 (trinta) meses o locador possui a faculdade de denunciar o contrato e retomar para si o imvel nos moldes dos artigos anteriores. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel: Impera aqui os casos nos quais o locador no poder reaver seu imvel imotivadamente, ou seja, s poder denunciar o contrato desde que incorra em um dos motivos abaixo elencados, ser a chamada ao por despejo por denncia cheia. Observa-se aqui tambm a substituio da vontade dos contratantes pela vontade da Lei, ou melhor, vontade do bem estar pblico, quando especifica que os contratos de locao verbais ou inferiores a 30 (trinta) meses obtm sua prorrogao automtica sem interferncia dos contratantes. I - Nos casos do art. 9; O art. 9 dita que a locao pode ser desfeita por distrato, por ato comissivo ou omissivo que viole dispositivo legal ou contratual; pelo inadimplemento dos pagamentos de aluguis e encargos e tambm por requisio de obras urgentes pelo Poder Pblico, para que se consiga a efetivao de todos essas hipteses a via adequada para isto a ao de despejo. II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego; Depreende-se que nos casos que englobam a moradia utilizada com a finalidade de somente facilitar e viabilizar o exerccio de determinado ofcio, a ttulo exemplificativo: se um funcionrio 60

for deslocado para outro estado para que trabalhe pela empresa e por conta disso se originar um contrato de locao, o mesmo poder ser despejado se a relao empregatcia vier a ruir. III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio; So apresentadas duas situaes no referido artigo, a primeira a retomada do imvel para que o proprietrio, seu cnjuge ou companheiro possa utiliz-lo para seu uso, importante salientar que a presente lei veio prestigiar os direitos daqueles que so companheiros, ou seja, no possuem o status de casados, porm possuem participao na evoluo patrimonial e familiar do casal conforme disposto no Ttulo III do Cdigo Civil, no se incluem as relaes espordicas entre homem e mulher, pois a mesma considerado concubinato pela legislao vigente. Quando o artigo dita que o imvel pode ser retomado para o uso residencial de ascendente ou descendente, quis dizer que no caso de surgimento superveniente de utilizao do imvel locado por ascendente ou descendente, desde que para uso residencial o mesmo poder ser retomado, porm estabelece como condio que os beneficirios diretos da retomada (cnjuge ou companheiro de ascendente ou descendente) no podem possuir outro imvel para fins residenciais. IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento; Caso em que o proprietrio pode retomar seu imvel se quiser mudar o carter do imvel substancialmente de forma a demoli-li para que se construa outro edifcio ou ento que a transformao ocorra da ordem de 20% (vinte por cento) nos imveis comuns ou ento compreendam um aumento de 50% (cinqenta por cento) nos imveis que possurem destinao de explorao de atividades hoteleiras sejam hotis ou penses, mas em todos os casos necessrio que o Poder Pblico aprove a realizao das obras atravs de rgo competente para tanto. 61

V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos. Para que se denuncie o contrato de locao, seja em qualquer modalidade verbal ou escrito, dever transcorrer o prazo de 5 anos sem quaisquer tipo de interrupo,importante ainda lembrar que tal proteo vem assegurar a moradia e aos abusos do locador, quando trata deste prazo dentro do artigo que regulam o desfazimento da relao locatcia no contratos firmados com prazo inferior a 30 meses. 1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente demonstrada, se: Em todos os casos do pargrafo sub-examine necessria a prova da sinceridade do retomante, pois duvidosa seria, no mnimo passvel de prova as hipteses elencadas no texto legal, vem este dispositivo proteger o locatrio de eventuais artimanhas do locador para que possa reaver o imvel de forma insincera. a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente; Aquele locador que utilizar as prerrogativas de retomada previstas nesta lei e que estiver residindo ou utilizando imvel de terceiro, ou ento, que estiver ocupando algum imvel situado na mesma localidade do imvel locado e que j houver retomado o mesmo imvel em algum momento anterior, dever ter a presuno de veracidade e honestidade de seu pedido colocada em xeque, devendo ento arcar com o nus de provar que seu pedido sincero e que no est visando simplesmente retirar o locatrio do imvel e que no est objetivando fraudar lei imperativa. b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio. Os ascendentes ou descendentes so titulares do direito de utilizar o imvel que fora retomado pelo descendente ou ascendente deles com a finalidade de prove-los a morada, porm exigncia

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da Lei que os mesmos no possuam imvel prprio com finalidade residencial, o retomante deve ento provar judicialmente nestes casos a pertinncia e cabimento de seu pedido de retomada. 2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo. Se o pedido de retomada se fundamentar nos incisos III e IV deste artigo que so respectivamente os pedidos para uso prprio ou para demolio ou reforma que implique no aumento do imvel da ordem de 20% (vinte por cento) ou 50% (cinqenta por cento) nos casos de estabelecimentos hoteleiros todos devidamente aprovados pelo Poder Pblico o retomante dever necessariamente comprovar de forma inequvoca que o imvel a ser retomado de sua propriedade, ou ento se promissrio comprador ou cessionrio do bem, tal exigncia necessria, pois no engloba o locador que usufruturio ou credor anticrtico do bem, haja vista que os mesmo no possuem ttulo de propriedade somente lhes permitida a percepo de frutos daquele imvel. SEO II Das locao para temporada Locao para temporada aquela que se destina exclusivamente a dar morada para o locador de forma temporria com a finalidade de prtica de alguns atos conforme descrio do art. 48 desta Lei. Art. 48. Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorrem to-somente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel. As hipteses contidas no artigo em epgrafe trata das locaes realizadas com a finalidade de se destinar um imvel a outrem desde que seja por tempo no superior a noventa dias com o escopo de dar moradia ao perodo de frias, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, realizao de obras em seu imvel, porm as hipteses previstas so a ttulo 63

exemplificativo, no sendo exaustivo, podendo ento ser complementado por eventualidades que se encaixem nos moldes deste. O prazo que a lei estabeleceu tempo razovel para que o inquilino cumpra seu propsito, sendo que ultrapassado tal prazo a locao automaticamente prorroga-se por tempo indeterminado, equiparando-a a locao residencial comum. Pargrafo nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado, constar do contrato, obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. A moblia que eventualmente possa ser parte do imvel dever ser minuciosamente descrita e relacionada devidamente individualizada, para que seja conferida de proteo jurdica podendo ser vistoriada ao final do perodo da vigncia do contrato de locao para que se possa aferir eventuais danos e que os mesmos sejam computados e devidamente cobrados do inquilino, no caso de no houver a referida relao o locador estar a merc das provas que ele mesmo dever produzir para comprovar a existncia do bem mvel, bem como provar inequivocadamente seu dano de forma que ser resolvido em sede de perdas e danos. Art. 49. O locador poder receber de uma s vez e antecipadamente os aluguis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigaes do contrato. A locao para temporada configura-se como exceo no que tange ao pagamento dos alugueres, posto que a regra definida no art. 43, III veda a cobrana antecipada dos mesmos, a lei permite alm de se cobrar antecipadamente que se cobre a totalidade do perodo que durar o contrato, e alm disso para garantir eventuais danos ao imvel e os bens que o guarnecem permite tambm que se constitua alguma das modalidades de garantia previstas no art. 37 desta Lei. Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel sem oposio do locador por mais de trinta dias, presumir - se - prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais sendo exigvel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

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Ocorrer desvio de uso se o locatrio no sair do imvel no prazo convencionado e cumulativamente o locador no se opor a este fato, presume-se que os dois esto de acordo com a continuao da relao ex locato, porm a lei no poder conferir a est tratamento especial, pois o mesmo foi renunciado no momento da inrcia dos contratantes, equipara-se ento a locao residencial por tempo indeterminado, vedando dessa forma a cobrana antecipada dos alugueres bem como dos encargos, pois tal prtica s poderia ser aplicada em carter excepcional. Pargrafo nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente poder denunciar o contrato aps trinta meses de seu incio ou nas hipteses do art. 47. Em continuao ao explicado anteriormente, uma vez equiparado a locao residencial por tempo indeterminado, as hipteses de desfazimento do contrato de submetidas aos casos previstos no art. 47. SEO III Da locao no residencial A locao para fins no residenciais so aquelas que se destinam exclusivamente a prtica do comrcio ou da indstria, ou para outra finalidade que no a de moradia, de forma que se distanciam da relaes residenciais os institutos protegidos aqui nesta seo, razo pela qual esta modalidade merece regulamentao especfica. Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: Importante a presena de uma seo dedicada somente as relaes locatcias que possuem carter no residencial, ou seja, aqueles que so destinados com a finalidade exclusiva de se praticar o comrcio. O texto legal aqui analisado no se confunde com prorrogao e nem com novao de contrato, trata-se de renovao do contrato, na prorrogao utiliza-se a mesma relao jurdica modificando-se apenas o valor cobrado a ttulo de aluguel e o prazo de vigncia da relao ex locato, na novao modificam-se os sujeitos ou o objeto do contrato resultando ento em uma 65 locao tambm sero

nova relao jurdica e obrigacional, ao passo que na renovao sempre se ter um novo contrato, com o mesmo objeto, mesmos sujeitos atualizando o valor da locao, nota-se que o contrato objeto da Renovatria. Quando a renovao da relao locatcia ocorrer da forma convencional o contrato poder ser prorrogado automaticamente ajustando os termos do contrato a posteriori ou ento podero prever a renovao no contrato original assim como os novos termos, em ambos os casos a renovao se dar to logo se extinguir o prazo da locao original e ser dispensvel a via judicial tendo em vista o carter pacfico da conveno. A ao renovatria s teria cabimento nos casos de renovao convencional caso seja objeto de controvrsia o valor do aluguel, isto , se o mesmo no possusse previso contratual e fosse estipulado em ocasio posterior. I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; O instrumento escrito pelo qual o contrato de locao se exterioriza requisito formal necessrio para que possa gozar da proteo conferida pela renovatria, assim como o mesmo dever ser celebrado com prazo determinado, corroborando com este entendimento o Tribunal de Justia do Estado de So Paulo (TJSP) entende reiteradamente que Contrato de locao comercial firmado pelo prazo de 48 (quarenta e oito) meses e prorrogado por prazo indeterminado. Ausncia dos requisitos legais ensejadores da renovatria. Inexistncia do direito. Recurso desprovido (TJSP, AC. n 990.10.271659-7, Rel. Des. Campos Petroni, unnime, j. 24.08.10). II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; A vigncia da relao ex locato deve durar no mnimo 5 (cinco) anos sem que haja nenhum tipo de interrupo, ou seja, os contratos devem possuir fluidez entre um e outro, ou ento se houver somente um contrato o mesmo dever ter prazo mnimo de 5 (cinco) anos, concluindo-se que o contrato que se estende pelo tempo de forma indeterminada no estar amparado pela proteo jurdica da renovao. renovao no se estende no tempo, devendo elaborar-se novo contrato, tal fenmeno acontecer por conveno entre as partes ou pela via judicial atravs de Ao

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III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. O trinio protegido tem a funo de resguardar o bem incorpreo constitudo no decorrer do exerccio de seu ofcio, verdadeiro patrimnio do comerciante a sua clientela e deve ser devidamente protegido pela lei. O fundo de comrcio nada mais que a construo ao longo do tempo da clientela e do notrio reconhecimento de seu estabelecimento bem como a fidelidade de seus fregueses. Reconhece-se trs anos como tempo mnimo para que se construa este patrimnio. Injusto seria se a lei no protegesse o detentor deste fundo de comrcio, posto que fruto exclusivo do trabalho do comerciante e que em muitos casos intransfervel, intimamente ligado com o local fsico que est estabelecido, caso o locatrio perca o ponto comercial o mesmo dificilmente ser transferido para outro local com a mesma clientela. O prazo aqui determinado de fundamental importncia pois lapso temporal definido por lei como o prazo mnimo para que se crie e se desenvolva fundo de comrcio suficientemente afervel passvel de ser protegido, de forma a no causar prejuzo ao comerciante,essencial ainda a observao do cumprimento estrito de tal prazo de forma ininterrupta pois incuo seria se assim no fosse considerado. 1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio. O intuito da proteo conferida pelo instituto da renovatria nas locaes comerciais visa proteger a construo do fundo de comrcio realizado pelo locatrio, porm o sublocatrio, quando houver, o real titular desta proteo, posto que o mesmo detm a posse direta do imvel e o utiliza com finalidade comercial, de modo que esse trabalho que deve ser protegido. 2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade.

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O scio de uma sociedade pode ser locatrio de um imvel e neste contrato locatcio pode se estipular que o mesmo o utilize com o escopo de exercer atividade comercial em nome da sociedade, o direito a renovao garantido tanto a um quanto ao outro de forma que a lei no diferencia a pessoa que est figurando como sujeito e sim quem de fato est exercendo o direito a ser protegido.

3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo. O de cujus que era scio da empresa que exercia a atividade comercial no constitui bice no que tange a renovao do contrato locatcio com finalidade no-residencial, uma vez que o direito ptrio no admite a sociedade unipessoal e por conseguinte a sociedade dever ser extinta, ultrapassada esta fase o scio remanescente poder permanecer com o ponto comercial sendo protegido pela renovatria, desde que continue a exercer o mesmo ramo de atividade. Entende-se pelo mesmo ramo de atividade aquela que no confunde o consumidor, ou seja, que seja de correlao estrita com a atividade anterior de modo que aos olhos do homem mdio no possua distino. 4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. O pargrafo busca delimitar o alcance do direito a renovao compulsria do contrato locatcio entendendo e seguindo na mesma esteira de que o direito a renovatria s incide naqueles casos em que desenvolvido fundo de comrcio, que exatamente o objeto da proteo da lei, excluindo os profissionais liberais tais como mdicos, advogados e correlatos, porm seus escritrios desde que atingidas as finalidades desta lei estaro tambm abrigados pela proteo conferida pela mesma.

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5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor. O prazo imposto decadencial, ou seja, o prazo estar correndo independente de motivos externos e seu fim inexorvel no sendo aplicvel nenhuma das hipteses de suspenso ou interrupo como de caracterstica do fenmeno da prescrio. Por possuir prazo estabelecido em lei, a renovatria s possui validade se proposta neste nterim, sendo que intempestiva o locatrio no gozar dos benefcios da renovatria, de modo que se o locatrio propor uma ao renovatria e que durante seu curso vencer prazo para propositura de outra, o autor necessariamente dever propor nova ao sem prejuzo daquela que a antecedeu, afinal a tempestividade e o dever de vigilncia do direito nus daquele que o detm, sendo que se no observado os prazos que aqui so impostos o detentor do direito a renovao ver seu direito decair pelo prazo decadencial. Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: A lei define que o locatrio possui direito a renovao de seu contrato de locao e o mesmo possui carter compulsrio ao locador de modo a substituir a autonomia da vontade dos contratantes visando o bem estar social, posto isso o artigo sub examine determina os casos em que o carter compulsrio no possui mais obrigatoriedade, ou seja o locatrio no possuir o direito a renovao. I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; O Poder Pblico pode determinar que o imvel se adque a legislao determinando que se faam determinadas modificaes ou reformas que agregam valor a propriedade ou alterem substancialmente sua natureza de tal sorte que a prpria lei libera o locador de renovar compulsoriamente a locao.

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II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. Assim como nas locaes para fins residenciais o locador possui direito de retomada de seu imvel, porm na modalidade de locao para fins comerciais sua abrangncia restringida para os casos em que o locador pode retomar somente para uso prprio, ou ento para que o mesmo ou sociedade de que faa parte eles prprio, seu cnjuge, ascendente ou descendente e possua a maioria de seu capital, e alm disso possua fundo de comrcio estabelecido h mais de um ano, considerando o tempo mnimo de 3 anos para que se considere estabelecido o fundo de comrcio e mais 1 ano que requisito legal. 1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences. Quando o retomante utilizar-se da permissividade da lei para reaver seu imvel o mesmo no poder se aproveitar do fundo de comrcio estabelecido pelo locatrio pois previne-se que o locador utilize-se de artimanhas para auferir vantagem ilcita as expensas do locatrio, tal premissa inaplicvel quando o fundo de comrcio foi o objeto da locao, ou seja, o trabalho de se estabelecer o fundo de comrcio no foi do locatrio e sim do locador, e o valor agregado foi objeto da locao tambm, devendo ento ser devolvido ao senhorio. 2 Nas locaes de espao em shopping centers , o locador no poder recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. A doutrina aponta acertadamente a atipicidade do contrato de shopping center, pois em essncia trata-se de atividade econmica inerente ao empreendedor que em paralelo e que sem ela seria impraticvel, a atividade comercial do lojista, trata-se de fato de um duplo fundo de comrcio, o qual merecedor da proteo da renovatria. Outro aspecto que essencial para que se entenda o contrato atpico que ele necessita de regulao especfica, que ainda no possui, aplicando-se ento a lei inquilinaria, devendo ser 70

interpretada por fora legal no que tange ao proteo ao fundo de comrcio e buscando evitar o enriquecimento sem causa do empreendedor. 3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar. Nas hipteses trazidas a baila pelo artigo sub examine extrai-se que o locador quando declinar da renovao do contrato por proposta de terceiros dever ressarcir o inquilino, importante ressaltar que a melhor proposta no necessariamente significa um aumento no quantum do aluguel, mas a melhor proposta deve ser analisada como um todo para que se possa quantific-la, nas outras hipteses a lei abrange os casos em que o senhorio declina da renovao com o escopo de realizar obras, quando no o faz caracteriza-se desvio de uso do imvel ensejando assim ressarcimento de todos os prejuzos causados bem como as despesas que eventualmente o inquilino teve que suportar, comprovando a correio deste comentrio e corroborando com o real intuito da lei o Superior Tribunal de Justia entende que Ocorrendo a destinao diversa da alegada, para o imvel retomado para uso prprio, nos termos do art. 52, inciso II, da Lei de Locaes, tem o Locatrio direito indenizao prevista no 3. do mencionado artigo. (STJ, REsp n 969995 (PR) , Rel. Min. Laurita Vaz, unnime, j. 26.08.10). Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido. (Redao dada pela Lei n 9.256, de 9.1.1996) O legislador buscou proteger a funo social essencial que exercida pelos estabelecimentos hospitalares e educacionais regulados e fiscalizados pelo Poder Pblico, haja vista que a defesa destes so princpios defendidos pela Constituio Federal, tal proteo se exterioriza em uma maior rigidez e um estreitamento de possibilidades de retomada e resciso contratual, e em alguns 71

casos a jurisprudncia sedimenta que o registro do estabelecimento de entidades religiosas poder ser afastado uma vez que a inteno do legislador evitar a burla como o que comanda a convico do Tribunal de Justia de So Paulo quando dita que Imvel urbano para fins no residenciais. Despejo por denncia vazia. Descabimento. Bem ocupado para a prtica de atividades religiosas. Espiritismo que, em tais circunstncias, se equipara a religio, para a finalidade ora discutida. Impossibilidade de ser denunciado o contato de locao, por ato unilateral do locador. Irrelevncia da falta de registro da entidade, uma vez no negada a finalidade da locatria. Desalijo decretado. Apelao provida para inverso do resultado do julgamento. (TJSP, AC n 990.09.252 637-5 , Rel. Des. Sebastio Flvio, unnime, j. 01.06.10) I - nas hipteses do art. 9; Nos casos e imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas a locao poder ser desfeita exclusivamente por mtuo acordo, em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual, em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consentilas. A previso legal do protecionismo a estas instituies se justifica pelo bem estar social que elas representam e que se sobrepe ao interesse particular. II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til. Nota-se aqui uma limitao que a Lei impe nas hipteses de resciso contratual destas modalidades de estabelecimentos, pois para o promissrio comprador no basta apenas a apresentao do instrumento de promessa de venda e compra em carter irrevogvel, necessria tambm a apresentao do instrumento de quitao da promessa avenada na promessa e em 72

ltima hiptese supre-se a quitao atravs de autorizao expressa e escrita do proprietrio do imvel autorizando que o promissrio retome o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha resultar em um aumento real de 50% (cinqenta por cento) da rea til do imvel. Art. 54. Nas relaes entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas nesta lei. Em primeira anlise necessrio que faamos a correta definio daquilo que considerado shopping center, pela Abrasce (Associao Brasileira de Shopping Centers), shopping center um centro comercial planejado composto por estabelecimentos comerciais diversificados sujeitos a normas condominiais de forma a assegurar a convivncia e o equilbrio comercial mediante pagamento de aluguel varivel de acordo com o faturamento de cada loja. A autonomia da vontade preservada por completo uma vez que a lei permite que o locatrio e o locador quando se tratar de shopping center possuem liberdade de contratar devendo ento ser respeitadas as clusulas que so parte do negcio jurdico, porm a ressalva so as balizas que a lei busca apresentar a fim de equalizar a relao entre os contratantes bem como dar guarida aos princpios que aqui so defendidos. Mesmo admitindo-se a atipicidade do contrato de shopping center a presente lei traz para si a competncia regulatria exclusiva na esfera procedimental, de forma que quaisquer controvrsias seguiro procedimento previsto nesta lei. 1 O empreendedor no poder cobrar do locatrio em shopping center : Este artigo refere-se exclusivamente a proibio de cobrana de alguns itens somente no caso de Shopping Center. a) as despesas referidas nas alneas a , b e d do pargrafo nico do art. 22; e As despesas referentes a obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel; pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas ou indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas

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em data anterior ao incio da locao; so terminantemente proibidas de serem imputadas ao locatrio no sendo permitido que se disponha de forma diversa no contrato de locao.

b) as despesas com obras ou substituies de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. As obras realizadas no empreendimento devem ser arcadas pelo dono do mesmo, uma vez que o mesmo o imediato beneficirio destes reparos, assim como o investimento em paisagismo que possa resultar em valorizao do fundo de comrcio cujo o empreendimento o primeiro detentor de inteira responsabilidade do empreendedor pois o mesmo j se beneficiar pela valorizao imediata do fundo de comrcio do Shopping Center e receber tambm pelo consequento aumento das vendas realizadas pelos lojistas (locatrios). 2 As despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento, salvo casos de urgncia ou fora maior, devidamente demonstradas, podendo o locatrio, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovao das mesmas. O art. 39350 do C.C dispe que despesas resultantes de caso fortuito ou fora maior sero de responsabilidade do credor (locador) salvo se houver disposio diversa no contrato, j neste pargrafo o devedor tambm ser responsvel pelo dano oriundo de caso fortuito ou fora maior, mesmo que no previstos no oramento por conta de sua urgncia, mas o locatrio poder exigir comprovao das mesmas a cada sessenta dias. Art. 55. Considera - se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o imvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 393. O devedor no responde pelos prejuzos resultantes de caso fortuito ou fora maior, se expressamente no se houver por eles responsabilizado.

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Considera-se excludo das locaes residenciais aquela que muito embora se destinem a morada de pessoas, o locatrio seja pessoa jurdica e que utilize o imvel para residncia exclusiva de seus funcionrios ou scios, gerentes, diretos e demais membros do funcionamento da empresa, trata-se de locao que se destina para o funcionamento perfeito da empresa. Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. O contrato de locao no residencial que possui prazo determinado no necessita da prvia notificao ao locatrio para inform-lo de seu trmino, pois o mesmo era de conhecimento dos contratantes, razo pela qual ambos so conhecedores de seus direitos e obrigaes, no possuindo necessidade de se notificar por qualquer vias, porm de praxe que o locador visando garantir de forma ltima seu direito de retomar o imvel notifique o locatrio do trmino do contrato estabelecendo prazo para que o mesmo desocupe o imvel. Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir - se - prorrogada a locao nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado. A lei define a inrcia como ratificador de vontade, ou seja, a vontade de prorrogar a locao se manifesta por ato omissivo de forma presumida pela lei, de maneira que os contratantes que se omitem por mais de 30 dias sem apresentar oposio alguma seja por parte do senhorio em no proceder a retomada do imvel ou por parte do inquilino em no sair espontaneamente do imvel locado, considera-se presumida a prorrogao da relao ex locato nos exatos termos do contrato que a originou, porm seu tempo de vigncia se torna indeterminado. Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao. Em oposio ao contrato de locao por tempo determinado que dispensa a notificao premonitria, a lei determina que aqueles contratos que possuem prazo indeterminado, ou seja, aqueles que no possuem data especificada para seu trmino,podem ter finda a relao ex locato 75

por denncia vazia nos termos do art. Xxx, com antecedncia de 30 dias para que o locatrio desocupe o imvel.

TTULO II Dos Procedimentos So trazidas aqui neste ttulo as maiores inovaes da presente lei, tratam-se das disposies que gravitam em torno dos aspectos processuais, que inovam no sentido de dar celeridade e tornar o processo mais gil e justo, pois na lei que vigorava anteriormente o locatrio se utilizava de inmeros artifcios para permanecer no imvel at o deslinde da demanda gerando ao locador diversos contratempos, fatos estes que foram eliminados na atual lei inquilinria. CAPTULO I Das Disposies Gerais Art. 58. Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1, nas aes de despejo, consignao em pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisionais de aluguel e renovatrias de locao, observar - se - o seguinte: O artigo em tela vem reforar o imprio da lei inquilinria nas relaes locatcias de imveis urbanos e rurais sejam residncias ou no residenciais e de temporada, excetuando-se aqueles que so regidos exclusivamente pelo Do Cdigo Civil, notando-se tambm a aplicao desta norma em detrimento do Cdigo de Processo Civil no que tange aos casos que aqui se aplicam. I - os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas; Por ser lei federal a lei inquilinria se sobrepe as normas de organizao judiciria estaduais que regulam a tramitao dos processos durante o curso das frias forenses, consagrando o carter pblico e urgente das aes que versam sobre relaes locatcias quando dita que as aes desta estirpe no se suspendem de forma alguma em funo de frias forenses seja em seu curso ou se j em andamento, pela supervenincia delas. 76

II - competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; A regra que vige em nosso ordenamento jurdico que o foro de propositura de ao sempre

no domiclio do ru exceto nas ressalvas previstas em lei, e exatamente o que se apresenta aqui, porm a lei inquilinria deixa a critrio dos contratantes a eleio do foro que ser competente para o julgamento das causas relativas ao contrato de locao, tornando ento a matria de competncia disponvel para que os contratantes disponham a respeito, no podendo o juzo incompetente se declarar assim de ofcio j que pela permissividade da lei a inrcia dos litigantes prorroga a competncia. III - o valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou, na hiptese do inciso II do art. 47, a trs salrios vigentes por ocasio do ajuizamento; A lei aqui estabelece o valor que dever ser atribudo a causa quando o objeto da contenda for a relao ex locato, depreende-se que em regra que o valor da causa deve ser equivalente a 1 ano de aluguel, nota-se que a regra aqui imposta possui excees que so oriundas das prprias lacunas da lei, nas hipteses de contratos de aluguis inferiores a 1 ano,como o caso da locao por temporada, que neste caso o valor atribudo ser o valor do contrato, em carter excepcional ainda ser o contrato de locao oriundo de vnculo empregatcio ser atribudo o valor de 3 salrios vigentes na ocasio do ajuizamento da ao. IV - desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far - se - mediante correspondncia com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurdica ou firma individual, tambm mediante telex ou fac-smile , ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil; O Cdigo de Processo Civil preve a existncia da possibilidade das intimaes, citaes e demais comunicaes processuais sejam realizadas por meio eletrnico, porm no prev a validade das comunicaes realizadas por fax ou telex modalidade esta que pela jurisprudncia equipara-se quelas realizadas por telefone que em tese no possuem validade jurdica, porm a lei de 77

locaes inova neste aspecto atribuindo novos mtodos de comunicao processual nas aes que versem sobre relaes locatcias e desde que seja pessoa jurdica, uma vez que presume-se que o dono da empresa ou seu preposto ter conhecimento da citao, notificao ou intimao a ele enviada, e ainda, o contrato pode trazer previso da utilizao de toda e qualquer forma de correspondncia desde que possua aviso de recebimento, inclusive o email. V - os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo. A lei aqui protege o locador das eventuais artimanhas processuais engendradas pelos patronos do locatrio que afim de se utilizarem das brechas da legislao processual vigente buscavam procrastinar o feito muitas vezes com recursos infundados que atravancavam o processo, a legislao inquilinria atual j previu que em sede de discusso a respeito da relao locatcia os eventuais recursos contra sentena, seja atravs de apelao ou embargos de declarao possuem somente o efeito devolutivo, ou seja, foi extirpado o efeitos suspensivo das sentenas, possuindo executividade provisria, conforme exegese do art. 475-O do CPC . CAPTULO II Das Aes de Despejo A ao de despejo ao de procedimento ordinrio que na tica de Silvio de Salvo Venosa se define como meio processual pelo qual se desfaz o vnculo contratual, obrigando o locatrio a desocupar o imvel, Lembre-se de que essa desocupao compulsria determinada na ao se dirige tambm, a qualquer ocupante do imvel, ligado ao locatrio, especialmente o sublocatrio, a quem se atribui direito de participar do processo51 na mesma esteira Pinto Ferreira ao citar Jnatas Milhomes define que ao de despejo o meio processual especfico de que disp e o senhorio para obter a evacuao do prdio dado em locao. O despejo, propriamente, ato material, conseqente declarao da resciso do contrato52 Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.
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VENOSA, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245, de 18-10-1991, 7.ed. So Paulo: Atlas, 2004, p. 282 52 FERREIRA, Pinto, apud, MILHOMES, Jnatas, Manual de prtica forense, Rio de Janeiro: Forense, 1957, 4v., v. 2, p.253

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As aes de despejo sero reguladas concomitantemente por 2 diplomas legais, ora pelo CPC ora pela presente lei, mas seu procedimento sempre ser ordinrio, seja por determinao do CPC ou pela determinao prevista neste artigo, ou seja, para que haja a correta provocao do judicirio e a correta prestao jurisdicional o autor deve elaborar sua pea exordial nos moldes do art. 28253 e 28354 do CPC sob pena de ser considerada inepta e o feito ser extinto sem resoluo do mrito, se escorreita a inicial o juiz determinar a citao do ru e conseqentemente sua intimao para que responda no prazo de 15 (quinze) dias, porm se a ao de despejo for fundamentada por algum dos motivos elencados nos incisos subsequentes o magistrado poder conceder liminar inaudita altera pars, desde que requerida, ou seja para que se conceda a prestao jurisdicional precria o juzo no necessita da manifestao do ru, uma vez que nestes casos a lei presume que so razes suficientemente relevantes para que seja concedida a liminar. 1 Conceder - se - liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo: A prestao jurisdicional precria em forma de medida liminar em nada se confunde com a tutela antecipada, pois a liminar concedida no possui o condo de se extinguir a relao ex locato, e sim proceder a simples desocupao do imvel para que sejam discutidos os pormenores da ao em momento posterior, nota-se de pronto que a presuno de relevncia relativa uma vez que a lei exige que seja prestada cauo do valor equivalente a 3 meses de aluguel a fim de se ressarcir eventuais prejuzos experimentados pelo ru caso a demanda seja improcedente, medida assecuratria do gravame, possui o efeito segurador do direito subjetivo do ru. O carter
53 Art. 282. A petio inicial indicar: I - o juiz ou tribunal, a que dirigida; II - os nomes, prenomes, estado civil, profisso, domiclio e residncia do autor e do ru; III - o fato e os fundamentos jurdicos do pedido; IV - o pedido, com as suas especificaes; V - o valor da causa; VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados; VII - o requerimento para a citao do ru. 54 Art. 283. A petio inicial ser instruda com os documentos indispensveis propositura da ao.

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unilateral da concesso da medida se faz essencial nestes casos pois caso o ru fosse ouvido provavelmente ocorreria a tentativa de frustrar o objetivo desta lei, porm o rol elencado nos incisos subsequentes no so satisfativos de acordo com o entendimento jurisprudencial paulista uma vez que a nobre corte decidiu que perfeitamente possvel o deferimento de despejo e m sede de antecipao de tutela de mrito para outras situaes, fora das hipteses previstas no em seu art. 59, 1", da Lei de Locaes, desde que satisfeitos os requisitos do artigo 273 do Cdigo de Processo Civil. Agravo improvido (TJSP, AI n 990.10.040977-8, Rel. Des. Andrade Neto, unnime, j. 06.10.10) I - o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da assinatura do instrumento; A elaborao do instrumento de distrato, conforme art. 472
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do C.C, contrato autnomo que

possui objeto de se desfazer outro contrato, o instrumento pelo qual as partes por mtuo acordo expressam sua vontade em aniquilar relao contratual anterior, sendo assim por ser contrato autnomo deve preencher os requisitos previsto na legislao civilista, ou seja deve conter assinatura das partes bem como a presena de 2 testemunhas para que o contrato possua eficcia e validade. A lei inquilinria prev que o distrato corretamente elaborado e que determine que a desocupao do imvel ocorrer em 6 meses dever ser cumprido em sua integridade e que vencido o prazo l estabelecido d ensejo a ao de despejo que desde que fundamentada neste fato poder ter concedida a liminar para desocupao do imvel. II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia; Rescindido o contrato de trabalho a liminar ser concedida para que o locatrio desocupe o imvel, porm a prova deve ser escrita ou ento prova inequvoca em audincia preliminar. III - o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato;
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Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato

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A ao de despejo o instrumento pelo qual o o locador em at 30 dias aps o vencimento do contrato se insurge contra a prorrogao da relao ex locato, posto que se assim no o fizer estar anuindo com a presena do locatrio e prorrogando automaticamente a relao locatcia no ensejando mais a ao de despejo, devendo ento aguardar 30 meses para que se retome o imvel por denncia vazia ou ento nas hipteses do art. 47 para os casos de retomada motivada. IV - a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei; A locao s pode ser passvel de sucesso no termos do art. 11 inciso I, que so os casos em que o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do cde cujus, desde que residentes no imvel, na ausncia de qualquer um insertos nestas condies so considerados desautorizados por lei a suceder a locao, ensejando o deferimento da medida liminar em benefcio do locador na ao de despejo. V - a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada com o locatrio. O contrato de sublocao contrato acessrio ao contrato de locao, ou seja, o sublocatrio est sujeito as consequncias sofridas pelo locador, sendo que o primeiro no poder subsistir sem a existncia do segundo j que um deriva do outro, partindo desta premissa no momento em que a locao extinta a sublocao tambm o ser, ficando ento o sublocatrio possuidor ilegtimo do imvel pois o faz de maneira ilegal, situao esta que inadmissvel em nosso sistema jurdico. VI o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

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A hiptese abordada no art.9 inciso IV prediz que no caso de existncia de obras determinadas pelo Poder Pblico o locatrio deve deixar o imvel quando os reparos no puderem ser realizados com sua permanncia, porm se o mesmo se recusar a deixar o imvel a medida de urgncia se faz imperiosa na forma de deciso precria em sede de ao de despejo. VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) Aps o vencimento do prazo de 30 dias sem a devida garantia que caracterstica dos contratos locatcios enseja a ao de despejo, considera-se garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato aquelas que so previstas no art. 37 desta lei, desde que seja suficientemente considervel a fim de securitizar a relao ex locato. VIII o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada; (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) O prazo de 30 dias contados do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o intento de retomada, tal notificao a conhecida notificao premonitria que informa de maneira indubitvel a inteno do locador em reaver o imvel para si baseado nas hipteses de retomada previstas, o limite para que o locador ingresse com ao de despejo com a faculdade de se obter deciso liminar, ao passo que se proposta em prazo superior a este interregno a obteno de deciso liminar j no mais possvel devendo a ao de despejo seguir o procedimento comum. IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) A locao que no possui garantia ou que sua garantia estiver na iminncia de exonerao, tem o pagamento vinculado estritamente a sua data de vencimento pois o locador ao ver o seu crdito 82

atrasado no possui maneiras de forcar o pagamento executando a garantia, porm se a garantia inexiste no pode o locatrio permanecer no imvel as expensas do locador. 2 Qualquer que seja o fundamento da ao dar - se - cincia do pedido aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes. Os sublocatrios sero terceiros intervenientes no gravame que envolva o despejo, em qualquer hiptese, devendo ser cientificados da propositura da ao para que possam figurar como assistentes com o escopo de auxiliar o sublocador a vencer a contenda 3o No caso do inciso IX do 1o deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) A purga da mora direito do locatrio, porm a mesma s ter validade se realizada com a boa-f que inerente aos negcios jurdicos, reputa-se nula a purgao da mora que realizada com o escopo de pagar em atraso e forar o locador a receber sempre em juzo obrigando-o a gastar dinheiro com advogados e demais despesas que so necessrias para que sejam recebidos os valores em juzo, por este motivo o legislador impossibilitou a purgao parcial da mora que por fora deste artigo a mesma dever contemplar todos os valores que esto em aberto, incluindo-se os encargos locatcios, juros de mora, honorrios advocatcios, e acessrios da locao e demais encargos que acompanham a relao ex locato, assim como todas as penalidades que esto previstas contratualmente, portanto a purgao da mora em juzo deve ser realizada com extrema cautela, uma vez que a lei dificulta a utilizao deste instituto, sendo assim a Corte Paulista em aclarado entendimento sedimenta que A contestao,somente tem efeito desconstitutivo do direito do locador quando acompanhada da importncia tida como incontroversa, cuja aferio e depsito so de responsabilidade exclusiva do locatrio (TJSP, AC n 990.10.045917-1, Rel. Des. Antnio Benedito Ribeiro Pinto, unnime, j. 30.09.10)

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Art. 60. Nas aes de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petio inicial dever ser instruda com prova da propriedade do imvel ou do compromisso registrado. Se as hipteses fundamentadoras da retomada do imvel forem aquelas que envolvam a resciso da locao para reparos ou obras urgentes determinadas pelo Poder Pblico em que a ausncia do locatrio necessria; demolio e edificao licenciada para obras aprovadas pelo Poder Pblico que aumentem substancialmente da ordem de 20% para imvel residencial e da ordem de 50% se a destinao for a explorao de hotis ou penso ou demolio ou edificao licenciada de prdio utilizado por hospital, asilo, estabelecimento de sade ou de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, dever o autor da ao apresentar prova inequvoca de propriedade ou se promissrio comprador apresentar compromisso devidamente registrado. Art. 61 Nas aes fundadas no 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatrio, no prazo da contestao, manifestar sua concordncia com a desocupao do imvel, o juiz acolher o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupao, contados da citao, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorrios advocatcios de vinte por cento sobre o valor dado causa. Se a desocupao ocorrer dentro do prazo fixado, o ru ficar isento dessa responsabilidade; caso contrrio, ser expedido mandado de despejo. O fundamento da ao de despejo de que trata este artigo so os casos em que o locador retoma o imvel para seu uso prprio, de seu cnjuge, ascendentes ou descendentes que no possuam outro imvel residencial, ou ento nos casos de denncia vazia nos contratos superiores a 30 meses prorrogado por tempo indeterminado e por derradeiro nos casos de reforma aprovada pelo Poder Pblico que aumente a rea construda em 20%, ou 50% nos casos de hotis ou penses, observada tais caractersticas o ru locatrio que for citado em ao de despejo e que manifestar sua concordncia dever ter seu pedido acolhido e o magistrado designar o prazo de 6 meses para desocupao do imvel devendo o mesmo ser cumprido, pois se no o for o ru arcar com todas as despesas processuais que so compostas pelas custas e honorrios advocatcios.

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Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o seguinte: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) O propsito da ao de despejo por falta de pagamento configurar o descumprimento obrigacional por parte do locatrio seja pelo no pagamento do valor da locao propriamente dito, bem como o inadimplemento de quaisquer outros encargos acessrios, conjuntamente ou individualmente, a lei no diferencia a maneira e nem quais valores ensejaro o ingresso da ao de despejo, muito pelo contrrio, o presente diploma legal abrange todas as hipteses de inadimplemento. I o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor do dbito; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) O pedido de despejo por si s no possui o condo de cobrar os aluguis em aberto, ou os que vencero, possui o escopo de somente exterminar a relao ex locato, porm a novel legislao com o intuito de desafogar o judicirio e prestigiar o princpio da economia processual e da no multiplicao de processos, possibilitou a cumulao de ritos e permitiu que no bojo da ao de despejo ocorresse as respectivas cobranas dos valores inadimplidos, bem como os valores vincendos de forma a reduzir a quantidade de processos, todavia tal permissividade trouxe a luz da discusso doutrinria a real efetividade da norma pois uma vez que o procedimento adotado nas aes de despejo sempre o ordinrio de acordo com o art. 59 , a respectiva cobrana cumulada seguir o mesmo rito ganhando morosidade, sendo que o locador por possuir ttulo executivo seria carecedor de ao de forma que existe rito especfico no tendo sentido o autor optar por um procedimento complexo e moroso em detrimento de um procedimento clere que a caracterstica principal do procedimento de execuo.

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II o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao; O valor pago a ttulo de aluguel puro e simples considerado como valor principal j os outros valores advindos da relao locatcias so considerados como acessrios, sendo assim obrigao acessria a obrigao principal. b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis; As multas e penalidades contratuais (art. 412, C.C), quando dispostas no contrato sero obrigaes acessrias que somente possuem exigibilidade aps o inadimplemento da clusula que lhe deu origem. (art. 389, C.C) c) os juros de mora; um direito/dever do locador receber os valores avenados a ttulo de aluguel bem como os acessrios que o integram no prazo previamente convencionado, a partir do momento que o locatrio descumpre tal prazo nasce para o locador o direito de ser remunerado pelo atraso, e o dever para o locatrio de remunerar o locador, para tanto a lei definiu como ser realizada esta contraprestao que atravs do juros de mora, que pelo disposto nesta alnea dever integrar o pagamento que impedir a resciso do contrato de locao. d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa; Importante diferenciar o valor devido e o trmino da relao locatcia, na primeira somente pleiteado o pagamento dos valores devidos e na segunda pleiteia-se a extino da relao locatcia. O presente artigo visa fornecer a chance do locatrio em permanecer no imvel dando continuidade e efetividade ao contrato de locao de forma em que permite a purgao da mora, ou seja, permite-se ao locatrio e ao seu fiador o pagamento atravs de depsito judicial o valor completo das obrigaes inadimplidas, bem como os juros de mora, custas e honorrios 86

processuais multas e penalidades quando previstas contratualmente, uma vez realizado este pagamento no prazo de 15 dias contados da citao, o juiz extinguir o processo e a relao contratual permanecer intacta. III efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento do locador; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) A purgao da mora relativa pois passvel de contestao por parte do autor que dirigir ao juzo competente justificativa da diferena, que a requerimento do locador poder ser informada ao locatrio ou a seu patrono atravs de carta ou publicao por orgo oficial, podendo assim complementar a diferena no prazo de 10 dias. IV no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Caso o ru no complemente o depsito a ao prosseguir fundada na diferena, e a quantia j depositada poder ser levantada em favor do apontadas pelo autor. V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados disposio do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant-los desde que incontroversos; Enquanto deciso da contenda no se ultima, durante o curso do procedimento os aluguis que se vencerem devero ser devidamente depositados judicialmente em sua data de vencimento, e desde que incontroversos os valores podero ser levantados pelo locador. locador, de forma a adimplir o que j foi pago e dar continuidade a resciso da relao ex locato fundamentada na diferena de valores

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VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos. A cumulao de pedidos no significa que o cumprimento de uma depender do trnsito em julgado da outra, uma vez que possuem naturezas distintas, uma vez que o despejo possui natureza de extermnio da relao locatcia e a cobrana visa a recuperao de valores devidos contratualmente pelo locatrio, por tais motivos a lei permitiu que no momento em que os dois pedidos forem acolhidos a execuo dos valores poderia se iniciar desde j independentemente da efetivao do despejo. Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Protege-se a boa-f em se purgar a mora uma vez que s permitido que o ru se utilize dessa faculdade uma nica vez nos 24 meses anteriores a propositura da ao de despejo, verdadeira inovao em relao ao dispositivo que antecedeu a promulgao deste diploma legal pois na antiga referencia o ru poderia emendar a mora por duas vezes em um perodo de 12 (doze) meses, ou seja, era verdadeiro abuso do direito autorizado por lei devidamente positivado no art. 187 do Cdigo Civil56. O lei impediu que o locatrio se utilizasse indevidamente, e protegeu o locador de ser forado a sempre receber os valores em juzo. Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) O mandado refere-se ao ato pelo qual o juiz informa ao possuidor direto do imvel que est sendo despejado das dependncias daquele no interregno de 30 dias, no possuindo executividade total,

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O art. 187 deve ser cumulado com o caput do art. 927 do C.C para que assim seja possvel a atribuio da responsabilidade civil subjetiva.

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posto que ainda no faz referencia a utilizao de fora, cingindo-se apenas na desocupao voluntria. 1 O prazo ser de quinze dias se: O legislador em prestgio ao real propsito desta lei buscou estabelecer um prazo reduzido aos casos em que so deferidas medidas liminares para desocupao do imvel nos casos que sero explanados a seguir. a) entre a citao e a sentena de primeira instncia houverem decorrido mais de quatro meses; ou Prevendo a morosidade do Poder Judicirio na prestao jurisdicional o legislador buscou no prejudicar o locador em funo desta e reduziu o prazo para desocupao do imvel, de 30 (trinta) para 15 (quinze) dias em virtude da espera que o locador foi submetido por causas que fogem ao seu controle. b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no 2o do art. 46. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Nas hipteses que so previstas nos artigos supra mencionados, que so as de distrato, infraes contratuais ou legais e falta de pagamento na primeira, e denncia vazia do contrato de locao na segunda, o locador poder pedir que o despejo seja decretado com o prazo de 15 (quinze) dias para desocupao em razo da fundamentao dos pedidos. 2 Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, respeitado o prazo mnimo de seis meses e o mximo de um ano, o juiz dispor de modo que a desocupao coincida com o perodo de frias escolares. O legislador buscou resguardar o direito das crianas em no perder completamente o ano escolar em decorrncia do despejo decretado contra instituio que os ensina, dispositivo com extrema funo social de modo a no prejudicar nem as famlias e nem as crianas, concluindo-se ento 89

que o despejo de estabelecimentos de ensino s podero ocorrer nos meses de janeiro e julho, pois so nestes que coincidem as frias escolares. 3 Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses. (Redao dada pela Lei n 9.256, de 9.1.1996) Como j fundamentado, as instituies que so descritas acima possuem uma relevncia social extrema, a qual jamais poder ser preterida em funo do direito do particular, assim sendo o legislador ao elaborar esta norma, veio neste artigo dilatar o prazo para desocupao dos imveis locados por instituies que possuem tais caractersticas. 4 A sentena que decretar o despejo fixar o valor da cauo para o caso de ser executada provisoriamente. A sentena dever sempre fixar a cauo que securitizar o processo prevenindo eventuais danos a serem sofridos pelo ru em caso de eventual reforma do sentena, o valor dever ser definido atravs de critrios objetivos no inferiores a 6 (seis) meses e no superiores a 12 (doze) meses do ltimo valor convencionado a ttulo aluguel. Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9o, a execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Quando por mtuo acordo; em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a 90

permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consentilas, for a escora da ao de despejo a prestao de cauo ser desnecessria, todos os outros casos devero ter a cauo prestada no valor no inferior a 6 meses de aluguel e no superior a 12 meses. 1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada nos autos da execuo provisria. A cauo dever ser suficiente, idnea e poder ser tambm real na forma de bens mveis ou imveis, ou ento na modalidade fidejussria, ou seja, consiste na garantia pessoal de uma obrigao que assumida por pessoa alheia a relao jurdica de competncia do magistrado avaliar a suficincia e idoneidade da cauo. Diferentemente da cauo prestada como modalidade de garantia locatcia onde era uma garantia de direito material, a cauo aqui abordada possui o cunho processual, ou seja visa garantir direito processuais e no mais materiais e deve ser prestada sempre no bojo dos autos de execuo provisria de sentena. 2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor da cauo reverter em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao prpria, a diferena pelo que a exceder. A execuo da cauo em favor do ru se dar no momento em que for deferida reforma da sentena, ou ainda se houver a reforma da medida liminar que deferiu o despejo, e se a cauo prestada no for suficiente para reparar os danos causados o ru poder pleitear a diferena em ao prpria, independente da ao de despejo. Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupao, contado da data da notificao, ser efetuado o despejo, se necessrio com emprego de fora, inclusive arrombamento. Trata-se aqui no mais de uma mero estabelecimento de prazo como j foi abordado no artigo anterior, trata-se aqui da efetiva execuo do mandado de despejo, possuindo previso inclusive do uso da fora para que se proceda de forma eficaz a desocupao de pessoas e coisas do imvel objeto da lide. Nesta modalidade jurisprudencialmente em regra no so aceitos embargos a execuo pois, o momento adequado para interpor tal recurso era 30 dias antes, ocasio da 91

expedio do mandado de despejo para desocupao voluntria, porm em casos onde so constatados erros crassos inclusive de nulidade ou inexistncia de ato citatrio os embargos so admitidos de forma excepcional devendo ser analisado caso a caso e no repelido dogmaticamente. 1 Os mveis e utenslios sero entregues guarda de depositrio, se no os quiser retirar o despejado. Os bens mveis que guarnecem o imvel e de propriedade do despejado devero em regra ser entregues ao prprio, porm se o mesmo no os retirar os bens ficaro sob guarda de um depositrio. 2 O despejo no poder ser executado at o trigsimo dia seguinte ao do falecimento do cnjuge, ascendente, descendente ou irmo de qualquer das pessoas que habitem o imvel. respeitado aqui o perodo de nojo, ou seja, o luto experimentado pelo cnjuge, filhos, pais e irmo de qualquer pessoa que habite o imvel deve ser respeitado pelo oficial que executar o mandando de despejo devendo o mesmo certificar tal fato, caso no seja respeitado o oficial de justia responsvel pela diligncia ser responsabilizado penal e administrativamente conforme art.43 IV desta lei. Art. 66. Quando o imvel for abandonado aps ajuizada a ao, o locador poder imitir-se na posse do imvel. A falta de tcnica legislativa evidente pois na leitura do artigo pode-se concluir erroneamente que o autor da ao pode imitir-se na posse de mo prpria sem ao menos possuir o dever de noticiar o abandono em juzo, porm a lapidao de tal procedimento decorre das decises dos tribunais que firmaram o entendimento de que o oficial de justia deve certificar o abandono e alm disso o autor deve requerer a imisso na posse devendo a mesma ser deferida e por consequncia lgica expedir o mandado de imisso na posse. CAPTULO III 92

Da Ao de Consignao de Aluguel e Acessrios da Locao A ao de consignao em pagamento instituto processual civil que possui efeitos que influem diretamente no direito material, de forma que considerada uma das forma de adimplemento obrigacional conforme disposto nos art.334 a 345 do Cdigo Civil, observando que atravs deste procedimento que o devedor conseguir adimplir as obrigaes cujo credor no possa ou se recuse a receber o pagamento nos casos de dvida portable ou quando o credor se recusa a buscar o pagamento nas hipteses de dvidas quesveis, a incapacidade e o desconhecimento do credor tambm so ensejadores do pagamento consignado bem como se sua residncia for em local de difcil acesso ou que demonstre perigo a quem for realizar o pagamento, alm dessas hipteses se houver dvida a quem se deve pagar ou ento pender litgio sobre o objeto do pagamento ser permitida a consignao do pagamento. A existncia deste instituto processual se funda na premissa do direito do devedor em adimplir a obrigao sem estar constitudo em mora, podendo realiz-lo em qualquer hiptese acima abordada, forma esta de pagamento que tambm evita que o devedor realize o pagamento de forma indevida ou receba a quitao obrigacional de quem no legitimado para tal, de maneira que se assim o fizer o obrigao ainda subsistir e o devedor estar em mora, pois no pagou corretamente. Art. 67. Na ao que objetivar o pagamento dos aluguis e acessrios da locao mediante consignao, ser observado o seguinte: Ao de consignao em pagamento de aluguis possuem regras especiais que diferem um pouco da consignao em pagamento comum que prevista no CPC, porm suas regrais gerais so encontradas naquele diploma legal, de forma que se constitui ao autnoma devendo obedecer os requisitos previstos no art. 282 do CPC alm dos demais que so exigidos por esta lei. I - a petio inicial, alm dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Cdigo de Processo Civil, dever especificar os aluguis e acessrios da locao com indicao dos respectivos valores;

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Inicialmente deve o autor na exordial obedecer as balizas descritas do art. 282 do CPC, devendo alm delas discriminar detalhadamente as prestaes obrigacionais que so objeto da consignao, com seus valores atualizados. II - determinada a citao do ru, o autor ser intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depsito judicial da importncia indicada na petio inicial, sob pena de ser extinto o processo; A citao do ru marco processual pois o autor possui 24 horas a partir daquela determinao para realizar o depsito em juzo do valor exato que constou na pea inaugural, de forma que se assim no o fizer o processo ser extinto, por falta de requisito essencial para seu regular andamento. III - o pedido envolver a quitao das obrigaes que vencerem durante a tramitao do feito e at ser prolatada a sentena de primeira instncia, devendo o autor promover os depsitos nos respectivos vencimentos; A consignao em pagamento tem por objeto principal a dvida j vencida, pois requisito lgico para que se consigne uma vez que o credor no obrigado a aceitar pagamento antes do vencimento, salvo se estipulado em contrrio, partindo deste pressuposto o pedido do autor dever necessariamente comportar as obrigaes que se vencerem durante a tramitao do feito, devendo ser realizadas na data do vencimento e atravs de depsito judicial. IV - no sendo oferecida a contestao, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolher o pedido, declarando quitadas as obrigaes, condenando o ru ao pagamento das custas e honorrios de vinte por cento do valor dos depsitos; A revelia prevista neste artigo se refere quela em que o ru fora devidamente citado para oferecer resposta e por liberalidade no o fez arcando assim com o nus de seus atos, que aqui so a declarao de quitao dos valores depositados, no comportando debate posterior uma vez que a contestao momento oportuno para que se discuta esta questo, alm da condenao do ru a 20% do valores que esto depositados a ttulo de custas e honorrios advocatcios. 94

V - a contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar adstrita, quanto matria de fato, a: Ocorre aqui a limitao da matria de defesa ftica que pode ser alegada em sede de contestao, que diretamente oposta a matria na qual pode ser fundamentado o pedido de consignao, porm em anlise superficial logo notamos que somente so abordadas algumas hipteses e no sua totalidade, motivao pela qual extremamente difcil cingir o debate nos moldes deste artigo, observa-se no mundo prtico que a tarefa de se debater hipteses de consignao por demais complexa podendo o magistrado alargar este debate mas sempre buscando a atingir a finalidade da ao consignatria de modo a no desfigur-la. a) no ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; A recusa do locador em receber a quantia devida pelo locatrio um dos motivos autorizadores para ingresso da ao consignatria, podendo esta ser aduzida em sede de contestao, porm a produo de provas suficientemente slidas para a comprovao da ausncia da recusa demasiadamente difcil devendo o julgador se orientar pelas alegaes e pelas provas circunstanciais colacionadas aos autos. b) ter sido justa a recusa; O locador que houver recusado o recebimento dos valores poder em sua contestao justificar sua recusa de modo plausvel e relevante, demonstrando que no possua capacidade para dar quitao do pagamento. c) no ter sido efetuado o depsito no prazo ou no lugar do pagamento; O ru pode alegar o descumprimento do prazo avenado como vencimento obrigacional da parcela de aluguel, bem como subsistir a alegao de que o local que o pagamento seria efetuado diverge daquele que fora pactuado.

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d) no ter sido o depsito integral; O depsito referente aos valores devidos na ao consignatria devero por fora deste dispositivo legal ser efetuado em sua integridade juntamente com os encargos e acessrios da locao, de modo que se assim no for realizado e devidamente rechaado pela impugnao especfica do ru o magistrado dever julgar a ao consignatria sem a anlise meritria. VI - alm de contestar, o ru poder, em reconveno, pedir o despejo e a cobrana dos valores objeto da consignatria ou da diferena do depsito inicial, na hiptese de ter sido alegado no ser o mesmo integral; Reconveno modalidade de resposta do ru, na qual aproveita-se a relao processual existente para que o ru reconvinte pleiteie direito contra o autor da ao principal, devendo as duas aes seguirem apensadas at seu desfecho. A propositura da reconveno neste caso possui um carter extensor da matria a ser contestada pois em procedimento ordinrio a contestao no possui efeito dplice, desta forma o legislador permite que o ru da ao consignatria ingresse com ao autnoma contra o autor pleiteando o despejo do mesmo, ou ento a cobrana dos valores que achar devido caso tenha sido alegada a hiptese da alnea d deste artigo em sede de contestao. Importante salientar que o momento oportuno para propositura da reconveno o instante em que protocolizada a contestao, no possuindo a mesma o condo de elidir a contestao especfica dos fatos alegados na inicial, de modo que se ingressada a reconveno sem contestao ser considerada revel nos moldes do inciso IV deste artigo. VII - o autor poder complementar o depsito inicial, no prazo de cinco dias contados da cincia do oferecimento da resposta, com acrscimo de dez por cento sobre o valor da diferena. Se tal ocorrer, o juiz declarar quitadas as obrigaes, elidindo a resciso da locao, mas impor ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorrios advocatcios de vinte por cento sobre o valor dos depsitos; O ru que alegar que o depsito no fora realizado em sua integridade dever prov-lo e assim o fazendo o autor ter 5 dias contados da data de sua cincia inequvoca do oferecimento da 96

resposta, seja por cincia voluntria ou aquela realizada atravs de rgo oficial, devendo depositar a diferena dos valores acrescidos de 10%, porm assim o fazendo impor ao autor reconvindo a responsabilidade pelo pagamento das custas e honorrios advocatcios da ordem de 20%. VIII - havendo, na reconveno, cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos valores objeto da consignatria, a execuo desta somente poder ter incio aps obtida a desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos. O autor da reconveno pode fundamentar seu pedido pleiteando o despejo cumulado com a cobrana da diferena, e a execuo de uma depende da outra, no sendo possvel a execuo dos valores sem a devida desocupao do imvel. Pargrafo nico. O ru poder levantar a qualquer momento as importncias depositadas sobre as quais no penda controvrsia. Os valores que no pendam de discusso podero ser levantados a qualquer momento pelo ru posto que so pacficos e de seu direito usufruir do mesmo no tendo o menor sentido lgico que esses valores permaneam retidos em conta judicial. CAPTULO IV Da Ao Revisional de Aluguel Ao revisional de aluguel ao que possui duplicidade de carter onde tanto o autor quanto o ru possuem a faculdade de pleitear o valor que achar correto a ser estipulado como razovel a ttulo de aluguel. A ao revisional vem atribuir justia quando analisados os aspectos mercadolgicos nos quais as relaes inquilinrias esto envoltas. A desvalorizao do imvel motivo pelo qual o aluguel ser reduzido em comparao ao vigente, bem como aquele imvel que se valoriza possui motivo plausvel para que seja seu locador remunerado a contento podendo atravs da ao revisional ver o valor do aluguel sendo majorado.

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Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o seguinte: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) O estabelecimento do rito sumrio ideal no que tange o que regula as as aes locatcias, abordado aqui simplesmente o reajuste do valor do aluguel divergente entre as partes, o rito sumrio tem como caracterstica basilar a concentrao de atos processuais e a produo probatria limitada gerando por conseguinte celeridade processual, observada tal caracterstica notvel o acerto do legislador quando estabelece um rito mais econmico processualmente posto que a matria a ser discutida no demanda um processo complexo com fase instrutria dilatada. I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida; Mais uma vez o legislador prev o carter complementar do Cdigo de Processo Civil deixando a critrio desta lei os aspectos mais especficos a serem observados nas aes que tem por objeto as relaes locatcias. O autor que se interessar por ingressar com ao revisional de aluguis deve observar necessariamente e de forma conjunta o disposto nos arts. 276 e 282 do CPC e alm disso dever indicar o valor que acha justo que seja fixado a ttulo de aluguel. II ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Patente a necessidade do arbitramento de aluguel provisrio para o locatrio no permanea na posse do imvel as expensas do locador, e tampouco o locador pode receber aluguel a menor, observando tais postulados o magistrado que est responsvel pelo julgamento da causa deve imediatamente no momento da designao da audincia de conciliao arbitrar valor provisrio que dever ser pago a ttulo de aluguel devido desde a citao. a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Includa pela Lei n 12.112, de 2009) 98

80% (oitenta por cento) o limite imposto pela lei quando falamos de ao revisional de aluguel promovida pelo locador. b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Includa pela Lei n 12.112, de 2009) Ambas alneas vem resguardar a eqidade e o justo valor a ser arbitrado a ttulo de aluguel provisrio, no excedendo a 80% (oitenta por cento) do valor pleiteado pelo locador ou inferior a 80% do valor do aluguel vigente, posto isso o magistrado deve avaliar com cautela a razo do pedido de cada um e sua procedncia e justia de forma a determinar o valor justo. III - sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto; Desde que fundamentado e devidamente explanado nos autos permitido ao ru que pleiteie a reviso do aluguel, porm tal pedido no adstrito a argumentao realizada na contestao, no seguindo o princpio da oportunidade, podendo ser realizado a qualquer momento do curso do processo com o fundamento de que o valor do aluguel no fique defasado em relao ao decurso do tempo necessria para a correta soluo do processo. IV na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e julgamento; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) O princpio da oportunidade reza que a contestao momento nico no processo para que se possa rechaar todos os pontos alegados na pea inaugural, de forma que no caso das relaes locatcias a contestao o momento oportuno para que se declare a irresignao quanto ao valor pleiteado na inicial, que em no o fazendo presume-se que o ru concordou integralmente com o valor pleiteado dando-se por resolvida a questo, em outra hiptese o ru pode discordar com o pedido formulado pelo autor, devendo o magistrado ento marcar audincia de conciliao a fim 99

de compor as partes com o escopo de se chegar a um consenso, porm nem sempre dessa maneira que se desenrolam os fatos, podendo as partes se demonstrarem intransigentes, forando desta forma o magistrado a designar percia para que seja apurado tecnicamente e em ato contnuo j designar audincia de instruo e julgamento. V o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel provisrio. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009) Se o imbrglio recursal gravitar em torno da questo da fixao do aluguel provisrio dever ser suspenso caso haja pedido factvel de reviso do aluguel provisrio, fundamentando tal suspenso pela desnecessidade do recurso, pois caso a reviso seja deferida tal recurso seria carente de objeto, uma vez que o pretendido naquele fora suprido por deciso de primeiro grau, ainda que oriundo de outro comando jurisdicional. 1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para desocupao do imvel (arts. 46, pargrafo 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigvel ou judicialmente. No h sentido lgico para que haja pedido revisional de aluguel durante a constncia de prazo para que o locatrio desocupe o imvel, haja vista que o mesmo fora determinado atravs de denncia vazia do contrato de locao, ou ento derivada de distrato que foi amigavelmente pactuado, e ainda se o prazo para desocupao for originado de deciso judicial. 2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. Durante o curso da ao revisional de aluguel as balizas que regero a periodicidade do reajuste do quantum locatcio sero exclusivamente determinadas em lei, ou como corriqueiro aquele prazo que foi pactuado no contrato de locao.

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Art. 69. O aluguel fixado na sentena retroage citao, e as diferenas devidas durante a ao de reviso, descontados os alugueres provisrios satisfeitos, sero pagas corrigidas, exigveis a partir do trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel. A fim de se evitar enriquecimento de qualquer das partes a lei determina que o aluguel revisado dever retroagir a citao independente de provisrio devendo ento ser a maior ou a menor do valor apurado enquanto as diferenas apuradas serem quitadas ao final com as devidas

correes e atualizaes em parcela nica, com a ressalva de que se o valor apurado for em favor do locatrio o mesmo poder utilizar esta diferena a ttulo de compensao com os aluguis posteriores. 1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. A periodicidade que estabelecida no contrato tambm poder ser objeto da ao revisional de aluguel, uma vez que em tempos de economia flutuante a possibilidade de se prejudicar o locador durante a vigncia da relao ex locato, porm importanteressaltar que tal dispositivo herana da lei revogada datada da dcada de 1990, onde o principal problema econmico nacional era o controle da inflao extremamente elstica, onde a variao de preo chegava a exorbitantes 100% , de tal sorte o legislador deixou a critrio do magistrado o estabelecimento da periodicidade levando sempre em conta o mercado e a flutuao econmica. 2 A execuo das diferenas ser feita nos autos da ao de reviso. A fim de se economizar tramites processuais a lei permite que as diferenas apuradas no art. 69 caput sejam executadas no curso da ao revisional de aluguel, no necessitando que seja executada em apartado. Art. 70. Na ao de reviso do aluguel, o juiz poder homologar acordo de desocupao, que ser executado mediante expedio de mandado de despejo.

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Por vezes e at corriqueiramente o valor definido ultrapassa as possibilidades financeiras do locatrio, podendo ento este e o locador homologarem um acordo de desfazimento da relao locatcia, devendo ento desde a homologao expedir mandado de despejo para que o locatrio se retire da posse do imvel, tendo em vista tal possibilidade a lei trouxe expressamente a disposio que prev indubitavelmente a permissividade do ordenamento jurdico para que se realize tal acordo.

CAPTULO V Da Ao Renovatria Ao renovatria o instrumento pelo qual o autor exterioriza sua vontade em dar continuidade a relao ex locato provocando o judicirio, para que em caso de inexistir composio entre locador e locatrio, emita seu comando para que o contrato seja compulsoriamente renovado, forma de substituio da autonomia da vontade, tambm meio de proteo jurdica do fundo comrcio, uma vez que fruto do trabalho do locatrio e um bem incorpreo. a ao mais abrangente das dispostas aqui nesta lei pois sua discusso no cinge-se somente a possibilidade de se renovar o contrato, discutida em seu bojo todos os termos nos quais sero regidos a relao locatcia renovada, bem como substituio da garantia, prazo de reajuste do valor locatcio, e outros aspectos que so inerentes a relao ex locato. Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com: A ao renovatria autnoma, ou seja, tramita independentemente, porm atrelada ao cumprimento de certas exigncias legais, depende do preenchimento de alguns requisitos do direito material para que dessa forma se legitime o direito de ao, tais requisitos permissivos esto elencados na Seo III desta lei. I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

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O art. 51 reza que so necessrias 3 condies preenchidas em concomitncia para que haja efetivo direito a se renovar o contrato, quais sejam: que o contrato a ser renovado seja por escrito e celebrado por tempo determinado; que a relao ex locato esteja 5 anos vigentes ininterruptamente no mnimo e que a locao comercial esteja por pelo menos 3 anos explorando o mesmo ramo de comrcio de forma a estabelecer fundo de comrcio passvel de proteo jurdica, importante enaltecer novamente que quaisquer dessas condies preenchidas solitariamente no ensejam a propositura da ao renovatria, requisito bsico que as 3 estejam presentes no momento da propositura da ao, sob pena de extino do feito sem julgamento do mrito. II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; A lei quando determina que necessria prova do exato cumprimento do contrato no estabelece o que considerado como exato cumprimento do contrato, porm a jurisprudncia sabiamente e vislumbrando o real intuito da lei decidiu que infraes leves, bem como um ou outro pagamento em atraso no so fatos autorizadores para que o locador no renove o contrato, ou que impea a propositura da ao, at porque o pagamento em atraso autorizado por lei uma vez que prevista expressamente no art. 62 inciso II a purgao da mora, o que se pretende prevenir aqui que o locador seja obrigado a renovar a locao com aquele locatrio que atrasa sistematicamente os pagamentos, ou que no observa os princpios postulados nesta lei que regem as locaes em geral. III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; O autor da demanda deve colacionar aos autos todos os comprovantes dos impostos e taxas, bem como os encargos estabelecidos contratualmente como o caso do seguro, importante ressaltar que s lhe sero exigidos aqueles cujos pagamentos lhe competiam de tal sorte que so tambm considerados aqueles pagamentos que foram realizados em atraso porm pagos com todos os acrscimos devidos. IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; 103

O autor da demanda deve de forma clara e precisa apontar as condies nas quais deseja que sejam regentes do contrato renovado, tal proposta pode ser realizada no bojo da petio ou em documento apartado, importante e por cautela tais propostas devem ser assinadas pelo autor da ao no caso de no ter sido conferido aos seus patronos poderes para tanto. importante que o autor observe o princpio da boa f e tenha cincia dos propsitos da ao de modo a no desfigur-la e utilizar o direito de ao como instrumento para que se obtenha vantagem indevida, como o caso do locador que ingressa com ao renovatria pleiteando valor irrisrio ou notadamente abaixo dos praticados no mercado, esta prtica atentatria a justia acarretando por conseguinte a penalidade processual representada pelo nus da sucumbncia. V indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Como j dito anteriormente a ao renovatria possui um amplo espectro em relao a matria que pode ser objeto de debate durante o curso do imbrglio. A garantia requisito essencial do contrato de locao sem o qual o mesmo no sobrevive sendo a modalidade fidejussria (fiador), prtica mais do que comum, representa uma grande parte das garantias comumente utilizadas nas locaes, porm a responsabilidade do fiador cessa no momento em que o prazo do contrato se finda, de forma que a ao renovatria no obriga que o fiador continue a prestar fiana. Observando ao que foi previamente dito temos em frente 2 possibilidades no que tange ao fiador em sede de ao renovatria, na primeira o fiador pode dar continuidade a sua obrigao reafirmando-a atravs de documentao bem como sua aceitao, ou ento na segunda hiptese pode-se ocorrer a alterao do fiador caso este que a lei exige que juntamente com o pedido de alterao seja acompanhado com o nome ou denominao social , Cadastro Nacional de Pessoas Fsicas (CPF) ou Cadastro Nacional e Pessoas Jurdicas (CNPJ) e no caso de pessoa natural exigida tambm a nacionalidade, estado civil, profisso e Cdula de

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Identidade (RG) e em ambos os casos imperioso que seja comprovada a idoneidade financeira do fiador. VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se casado for; necessria a aceitao expressa do fiador que se incumbir de suportar os encargos de sua funo, sendo exigido tambm que no caso do mesmo possuir vnculo conjugal, que o mesmo junte como parte de sua aceitao a outorga uxria ou marital de maneira a dar cincia inequvoca ao cnjuge da relao jurdica que ali se estabelece. VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio. O art. 51 pargrafo 1 dita os casos em que o pode ocorrer sucesso ou cesso da locao, sendo entendido que o que credencia o sucessor ou cessionrio a transferncia do fundo de comrcio juntamente com a locao devidamente registrada na Junta Comercial do Estado, tal prova ento realizada pela juntada de certido expedida por aquele rgo. Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de parte dele, sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locao originria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o proprietrio ficar diretamente obrigado renovao. Se o contrato nada trazia contrrio sublocao, o sublocador e o locador sero litisconsortes necessrios no caso do sublocatrio ter direito a renovao da sublocao. Os direitos do sublocatrio so os mesmos do locatrio do imvel locado. A ao em tela dever ter os mesmos requisitos exigidos nos incisos do artigo 71 desta Lei, j a contestao do locador, ser apresentada, dando um novo prazo ao sublocador apresentar sua defesa, que dever respeitar o artigo 72 desta Lei.

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Art. 72. A contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar adstrita, quanto matria de fato, ao seguinte: Novamente visando a celeridade e o respeito a identidade procedimental o legislador buscou delimitar as discusses a serem travadas no aspecto ftico da relao processual, sem prejuzo a toda matria processual e de direito que for pertinente a lide. I - no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; O ru pode e deve alertar o juzo para o no preenchimento dos requisitos essenciais para a propositura da ao renovatria todos previstos no art. 51 e 71, devendo, se comprovadas as alegaes do ru, a ao ser extinta sem resoluo do mrito sob o fundamento do autor ser carecedor de ao, pois esto ausentes requisitos bsicos ensejadores da ao renovatria. II - no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na poca da renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou lugar; Como parte da impugnao especfica o ru pode no concordar com a proposta ofertada pelo autor baseado no valor real da locao do imvel sendo defeso a ele pleitear majorao do aluguel baseado na valorizao do ponto e do imvel que ocorreu em razo do estabelecimento do fundo de comrcio desenvolvido pelo locatrio. No basta que o locador apenas discorde do valor pretendido imperioso que seja respeitado o carter dplice da ao renovatria e que o ru traga a baila sua contraproposta pois dessa forma pode-se viabilizar o acordo entre as partes. III - ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores; O ru poder juntar aos autos prova da proposta realizada por terceiro em melhores condies daquela que fora feita pelo ru, lembrando que terceiro no poder exercer o mesmo ramo de atividade do locatrio, a avaliao de melhores condies no necessariamente est atrelada ao preo mais elevado, aps estas alegaes o autor poder cobrir a oferta realizada por terceiro em p de igualdade e sob as mesmas condies, se assim o fizer ter direito a renovao.

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O terceiro proponente deve figurar como litisconsorte passivo pois a sentena necessariamente repercutir nele, de forma que se acolhida a pretenso do ru em no renovar o contrato de locao baseado em proposta de terceiro, o mesmo ser solidariamente responsvel pelo quantum indenizatrio devido em funo das despesas com a mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, de tal forma que o quantum arbitrado dever ser estabelecido em sentena devendo ser executada nos prprios autos. Caso a relao locatcia entre terceiro proponente e oblato proprietrio no prospere ser necessria a averiguao de fraude ou simulao, se assim for comprovado alm da indenizao aqui j abordada, o locatrio prejudicado poder ingressar com ao de natureza indenizatria fundamentada no mais por esta lei e sim pelos princpios gerais do direito civil, pois os princpios da funo social do contrato, boa-f objetiva e probidade ao negociar foram feridos de morte, no podendo tal ato subsistir sem a devida repreenso. IV - no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do art. 52). A lei clara quando dita que o locador no estar obrigado a renovar quando retomar o imvel para obras ou reformas ou que solicite o imvel para uso prprio e transferncia de fundo de comrcio, todos j abordados, importante aqui salientar que o locador possui prazo de 3 (trs) meses para dar a destinao que fundamentou a retomada devendo esta pretenso ser requerida em ao autnoma, em especial no caso da hiptese de retomada para obras o locador possui 2 (dois) meses para inici-las sob pena de incorrer no crime previsto no art. 44, III desta lei. 1 No caso do inciso II, o locador dever apresentar, em contraproposta, as condies de locao que repute compatveis com o valor locativo real e atual do imvel. A irresignao do locador que recebe proposta realizada pelo locatrio que incompatvel com o imvel deve manifestar seu inconformismo em sua resposta na ao renovatria, porm somente a irresignao no basta, o locador deve apresentar contraproposta no corpo de sua petio ou ento em instrumento separado contendo as condies e os valores que entender correspondentes com o real valor de seu imvel.

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2 No caso do inciso III, o locador dever juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicao do ramo a ser explorado, que no poder ser o mesmo do locatrio. Nessa hiptese, o locatrio poder, em rplica, aceitar tais condies para obter a renovao pretendida. A mera alegao da existncia de proposta de terceiro no suficiente para impedir que o contrato de locao se renove, o locador deve juntar prova documental da proposta devidamente assinada por duas testemunhas e que nessa proposta necessariamente deve constar o ramo de atuao que o terceiro pretende explorar que no poder ser a mesma do atual locatrio, a partir do momento em que o locatrio toma cincia inequvoca da proposta realizada pelo terceiro, poder em rplica recha-la aceitando as condies que foram propostas ao terceiro, obrigando o locador a renovar o contrato de locao. 3 No caso do inciso I do art. 52, a contestao dever trazer prova da determinao do Poder Pblico ou relatrio pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorizao que sofrer o imvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. No caso de obras que o Poder Pblico tiver que realizar dever conter provas de seu projeto e um relatrio detalhado das modificaes a serem realizadas e a estimativa de valorizao do imvel, sendo indispensvel que engenheiro devidamente cadastrado no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) que rgo de habilitao credenciado para conferir credibilidade ao engenheiro responsvel. 4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a fixao de aluguel provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, no excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do justo valor do aluguel. O locador poder se utilizar do carter dplice da ao renovatria para atribuir valor provisrio ao aluguel que dever vigorar enquanto durar a contenda sendo exigido desde o primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, de maneira que o valor atribudo no possa exceder 80% do valor pleiteado. 108

5 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. O comando jurisdicional pode sobrepor a vontade contratual exteriorizada no contrato firmado entre as partes no que tange ao lapso temporal mnimo para o reajuste do quantum locatcio, e alm disso, pode a sentena adotar novo ndice que imperar e regular novo reajuste. Art. 73. Renovada a locao, as diferenas dos aluguis vencidos sero executadas nos prprios autos da ao e pagas de uma s vez. Se a sentena estabelecer que o valor do aluguel a ser utilizado for superior ou inferior ao estabelecido a ttulo de provisrio, as diferenas entre o definitivo e o provisrio devero ser calculadas e executadas nos prprios autos devendo ser cobradas em sua integridade e em parcela nica, como o entendimento do Superior Tribunal de Justia Os juros moratrios sobre as diferenas entre os valores do aluguel original e o fixado na ao renovatria so contados a partir da data da citao na ao de execuo. Inteligncia do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ. Recurso conhecido e improvido (STJ, REsp n 1034112 (SP) , Rel. Min. Arnaldo Esteves de Lima, unnime, j. 04.12.08). Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009) Se o pedido do locatrio no prosperar ou ento se as condies estabelecidas na renovatria estiverem fora de seu alcance financeiro a renovao do contrato no acontecer findando-se desta forma a relao ex locato, possibilitando ao locador requerer expedio de mandando de despejo com a finalidade de declarar extinta a relao locatcia bem como desapossar o locatrio do imvel no qual est estabelecido.

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Art. 75. Na hiptese do inciso III do art. 72, a sentena fixar desde logo a indenizao devida ao locatrio em conseqncia da no prorrogao da locao, solidariamente devida pelo locador e o proponente. A ao renovatria ao exclusiva das relaes locatcias no-residenciais, pois visa proteger o fundo de comrcio estabelecido pelo locatrio. Esta lei protege o fundo de comrcio quando determina no art. 51, III que fundo de comrcio bem incorpreo de propriedade do locatrio e que quaisquer afrontas a este patrimnio deve ser devidamente ressarcido e figurando como credores solidrios o locador e o terceiro que deu origem a no renovao do pacto locatcio. TTULO III Das Disposies Finais e Transitrias Art. 76. No se aplicam as disposies desta lei aos processos em curso. necessrio que a nova Lei que entra em vigor discipline seu espectro de aplicabilidade sempre respeitando o direito adquirido e a coisa julgada. No podendo de forma alguma ampliar sua margem de eficcia de forma a atingir fatos pretritos e consumados, pois ento se geraria uma situao de extrema insegurana jurdica, sem levar em conta os imensos problemas de implantao de uma nova situao jurdica perfeitamente adaptada a nova norma, problemas estes que seriam de ordem econmica, financeira, poltica e social, resumindo, seriam criados mais problemas do que solues, o que no a inteno da inovao legislativa, posto tais aspectos o legislador achou por bem preservar os processos que esto em curso que foram propostas pela antiga lei continuem a ser regulados por ela, aplicando-se a presente lei nas aes futuras. Art. 77. Todas as locaes residenciais que tenham sido celebradas anteriormente vigncia desta lei sero automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao trmino do prazo ajustado no contrato.

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tratada aqui a questo do direito intertemporal, sempre complexa o legislador buscou aliar os interesses de locador e locatrio para que seja suavizada a transio entre um sistema e outro, tendo em vista a arcaica e lacunada Lei de Luvas que era a predecessora desta. Art. 78. As locaes residenciais que tenham sido celebradas anteriormente vigncia desta lei e que j vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, podero ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupao. A presente Lei ora comentada traz a sua luz aquelas locaes que foram celebradas na data anterior a vigncia desta e que vigorem ou venham a vigorar por tempo indeterminado, podendo serem rescindidos por denncia vazia, porm estas devem ser tratadas diferentemente das novas locaes no tocante ao prazo estabelecido para se desocupar o imvel, uma vez que os contratos celebrados sob a gide da na nova lei o prazo de 30 (trinta) dias e os contratos celebrado anteriormente possuem um prazo mais elstico que de 12 (doze) meses. Pargrafo nico. Na hiptese de ter havido reviso judicial ou amigvel do aluguel, atingindo o preo do mercado, a denncia somente poder ser exercitada aps vinte e quatro meses da data da reviso, se esta ocorreu nos doze meses anteriores data da vigncia desta lei. Se houve reviso judicial, arbitral (vide Lei n9.307/96) ou amigvel, a denncia para pr fim ao contrato locatcio poder ser exercida somente aps vinte e quatro meses, se ocorreu nos doze meses anteriores data de vigncia desta Lei. Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Cdigo Civil e do Cdigo de Processo Civil. A lei aqui determina expressamente o carter complementar da legislao civilista em vigor , sendo compreendidas pelo Do Cdigo Civil e Cdigo de Processo Civil, criando-se um sistema jurdico perfeitamente integrado, afastando definitivamente tentativas de interpretaes restritivas e isoladas da presente lei.

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Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituio Federal, as aes de despejo podero ser consideradas como causas cveis de menor complexidade. A converso de rito poder ser requerida a fim de transformar o despejo que originariamente de rito ordinrio em rito sumarssimo alterando a competncia para julgamento para os Juizados Especiais Cveis que aps a decretao de converso passaro a ser os competentes para o julgamento destas demandas. Em curta anlise impera o seguinte questionamento no concernente ao que so considerados como causas de menor complexidade para os efeitos deste artigo ,surge ento a Lei 9.099/95 para dirimir esta dvida, e assim sendo em seu artigo 3 , III dita que as aes de despejo que possuem como justificativa a utilizao para uso prprio podero ser julgadas pelos Juizados Especiais Cveis, porm ressalta-se que a utilizao deste rito opcional, podendo ainda as partes optarem por se utilizar do procedimento mais complexo que o ordinrio. Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alteraes: "Art. 167. .......................................................... II - ..................................................................... 16) do contrato de locao, para os fins de exerccio de direito de preferncia." "Art. 169. ............................................................. .............................................................................. III - o registro previsto no n 3 do inciso I do art. 167, e a averbao prevista no n 16 do inciso II do art. 167 sero efetuados no cartrio onde o imvel esteja matriculado mediante apresentao de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidncia entre o nome de um dos proprietrios e o locador." A lei de registros pblicos por ocasio desta lei incorporou a alterao prevista neste artigo, onde regulou a forma pela qual os contratos de locao devero ser registrados, de modo uma inovao que facilitou estes registros uma vez que somente necessria uma nica via do contrato desde que preenchidos os requisitos formais referentes as assinaturas dos contratantes e

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de suas respectivas testemunhas, e sendo que somente a meno de um dos proprietrios suficiente para que o contrato seja averbado. Art. 82. O art. 3 da Lei n 8.009, de 29 de maro de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: "Art. 3 ................................................................. ............................................................................. VII - por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao." A impenhorabilidade do bem de famlia inovao jurdica que visa a preservao do nico bem destinado a moradia da famlia, impedindo que o mesmo sofra quaisquer oneraes relativas a crditos oriundos de deciso judicial, porm aplica-se este postulado somente aos dbitos que se originaram de um crdito comum excluindo-se aqueles que so considerados especiais, como o caso da hipoteca que recai sobre o bem impenhorvel, os crditos tributrios, e agora com a novidade trazida por esta lei o fiador que se engaja na garantia de determinada obrigao tambm poder ter seu imvel penhorado em virtude da execuo desta garantia, e nessa esteira o egrgio Tribunal de justia paulista j decidiu e sedimentou a questo quando diz que O imvel de propriedade do fiador de contrato de locao responde pelas obrigaes contratuais por fora da exceo estampada no artigo 3o, inciso VII, da Lei n 8.009/90, acrescentado pelo artigo 82 da Lei n 8.245/91. Apelao improvida, eliminando as controvrsias interpretativas que poderiam resultar da aplicao deste dispositivo. (TJSP, AC n 990.09.229862-3, Rel. Des. Lino Machado, unnime, j. 03.11.2010) Art. 83. Ao art. 24 da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte 4: "Art. 24. ............................................................... ............................................................................. 4 Nas decises da assemblia que envolvam despesas ordinrias do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino locador a ela no comparea." A Lei 4.591/64 dispe sobre condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias: A Lei 8.245/91 traz uma alterao ao art. 24, 4 da Lei 4.591/64, porm, a Lei 9.267/96 alterou o 4 do art. 24 da Lei $.591/64 para: nas decises da assemblia que no envolvam despesas 113

extraordinrias do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea. A alterao foi para reparar o erro ocorrido na primeira alterao; j que as despesas ordinrias so de obrigao do locatrio e as extraordinrias do locador; portanto, nas decises da assemblia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea. Art. 84. Reputam-se vlidos os registros dos contratos de locao de imveis, realizados at a data da vigncia desta lei. O dispositivo transitrio visa aveludar a transio entre uma lei e outra com o intuito de abranger os casos que sero objeto de controvrsia regulando-se desta forma a eficcia da novel legislao aos casos que se aperfeioaram em data pretrita a vigncia desta lei. Art. 85. Nas locaes residenciais, livre a conveno do aluguel quanto a preo, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculao variao do salrio mnimo, variao cambial e moeda estrangeira: Consagrado o princpio da autonomia da vontade (art. 421 do CC) que basilar nas teorias contratualistas que regem a interpretao dos dispositivos civilistas no Brasil, a lei no busca determinar de que maneira o reajuste ou ento que clusula devero existir no contrato, a lei busca simplesmente evitar que se ocorram abusos e destemperos de qualquer uma das partes que neste caso busca-se evitar que o locador abuse de sua posio. Neste caso, a ordem pblica delimita que a conveno do aluguel em relao ao seu preo no pode realizada em salrio mnimo, variao cambial e moeda estrangeira, e, ainda, por fora do Cdigo Civil (art. 318 do CC), j que este diploma pode ser utilizado na interpretao suplementar desta Lei (art. 79 da Lei de Locaes), no se pode utilizar ouro para o pagamento do aluguel. I - dos imveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei; A Lei traz dois incisos com as delimitaes impostas no "caput" do artigo em comento. O primeiro inciso traz a questo dos imveis novos com habite-se a partir da entrada desta Lei.

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Habite-se nada mais do que o alvar expedido pela Prefeitura ou no caso de Braslia, pelo Governo do Distrito Federal, para que as pessoas possam habitar imvel novo. II - dos demais imveis no enquadrados no inciso anterior, em relao aos contratos celebrados, aps cinco anos de entrada em vigor desta lei. J o segundo comando, se refere a imveis usados foi dado um prazo de 5 (cinco) anos para que as partes contratantes chegassem a um novo denominador de valor e reajuste do aluguel pautado em moeda nacional. Art. 86. O art. 8 da Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redao: "Art. 8 O sistema financeiro da habitao, destinado a facilitar e promover a construo e a aquisio da casa prpria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da populao, ser integrado." A Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964 instituiu a correo monetria nos contratos imobilirios de interesse social, o sistema financeiro para aquisio da casa prpria, cria o Banco Nacional da Habitao, e Sociedade de Crditos Imobilirios, as Letras imobilirias, o Servio Federal de Habitao e Urbanismo, dentre outras providncias. A Lei 8.245 alterou o caput do artigo a fim de que as pessoas tenham a possibilidade de adquirir a casa prpria. Art. 87. (Vetado). O art. 87 da Lei 8.245/91 foi vetado pelo Presidente da Repblica por contrariedade aos interesses sociais e dispunha o seguinte: Art. 87. O Governo Federal poder isentar do imposto de renda o lucro apurado na alienao de imveis por construo de outro imvel residencial, no prazo de um ano, a contar da data da alienao. Pargrafo nico. O disposto neste artigo estende-se aos casos em que o alienante aplique o valor do lucro imobilirio na aquisio de imvel residencial para parente at 2 grau, desde que o donatrio, na data da aquisio, no possua imvel da mesma espcie, e vem seguido das seguintes razes de veto: evidente que a sano deste artigo abriria uma porta ampla para a 115

ruptura da pretendida isonomia tributria, pois, na forma como foi redigido, uma pessoa que se dedicasse compra e venda de imveis estaria isenta da tributao pelo Imposto de Renda, enquanto uma pessoa jurdica do ramo contribuiria para os cofres da unio. De resto, detentores de outros ganhos de capital tenderiam a requerer tratamento isonmico, comprometendo o processo de reduo de incentivos fiscais e de saneamento das contas pblicas Art. 88. (Vetado). Vetado pelo Presidente da Repblica o art. 88 continha a seguinte redao: Art.88. O Governo Federal poder dispor que os pagamentos efetuados a ttulo de aluguel sejam deduzidos na declarao de imposto de renda at seu limite mximo, impondo-se o veto pelas seguintes razes Importante simplificao do Imposto de Renda da Pessoa Fsica foi a eliminao dos abatimentos, que redundou em tornar mais prtica e menos custosa a aplicao do imposto. A reintroduo do abatimento dos aluguis constituiria, portanto, ostensivo retrocesso, alm de se patentear inoportuna, dado o delicado momento por que passam as finanas pblicas, a ponto de levar o Governo Federal a rever diversos incentivos tributrios anteriormente concedidos Art. 89. Esta lei entrar em vigor sessenta dias aps a sua publicao. A vacatio legis desta lei compreendeu o prazo de 60 dias a contar de sua publicao, constitui-se exceo ao prazo normal de vacatio legis prevista no art. 59, III da C.F, que de 90 dias, tudo em conformidade com o art.1 do decreto-lei 4.707/42, conhecida como Lei de introduo as Normas do Direito Brasileiro57. Entende-se por vacatio legis o interregno entre a publicao, que o ato pelo qual se d publicidade a norma recm promulgada, e a sua vigncia que nada mais o momento no qual a lei se torna obrigatria a todos, no podendo se alegar em hiptese alguma o desconhecimento de norma vigente (art.3 da Lei de Introduo as Normas do Direito Brasileiro)58 Art. 90. Revogam-se as disposies em contrrio, especialmente: A Lei 8.245/91 revogou expressamente as seguintes leis, conforme disposto nos incisos abaixo.

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Anteriormente chamada de Lei de Introduo ao Cdigo Civil (LICC) cuja nomenclatura foi modificada pela Lei n 12.376 de 30 de dezembro de 2010. 58 Art. 3o Ningum se escusa de cumprir a lei, alegando que no a conhece

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I - o Decreto n 24.150, de 20 de abril de 1934; O inciso primeiro trata da revogao de um decreto de Getlio Vargas que regulava as condies e processo de renovao dos contratos de locao destinados a fins comerciais ou industriais II - a Lei n 6.239, de 19 de setembro de 1975; Este inciso trata da revogao da lei 6.239/1.975 que regulava as aes de despejo de hospitais, unidades sanitrias oficiais, estabelecimentos de sade e asilo. III - a Lei n 6.649, de 16 de maio de 1979; Este inciso trata da revogao expressa da Lei 6.649 de 16 de maio de 1979 que regulava a locao predial urbana. IV - a Lei n 6.698, de 15 de outubro de 1979; J este inciso prev a revogao expressa da Lei 6.698/1.979 que dispunha sobre o reajuste do aluguel nas locaes residenciais V - a Lei n 7.355, de 31 de agosto de 1985; Esta Lei meramente alterava o artigo 7 da Li 6.649/79 que dispunha: o contrato de locao ajustado pelo usufrutrio ou fiducirio termina com a extino do usufruto ou do fideicomisso salvo se com ele anuiu, por escrito, o nu-proprietrio ou o fideicomissrio, ou se a propriedade se consolidar em mos do usufrutrio ou do fiducirio. A Lei 6.649/1979 foi revogada expressamente pelo inciso III deste artigo. VI - a Lei n 7.538, de 24 de setembro de 1986; A Lei revogada n 7.355/86 tratava meramente da suspenso da execuo de sentena na ao de despejo. VII - a Lei n 7.612, de 9 de julho de 1987; e A Lei 7.612, de 9 de julho de 1987 dispunha em conjunto com a Lei n 7.355/86 sobre a suspenso dos processos de despejo.

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VIII - a Lei n 8.157, de 3 de janeiro de 1991. Por fim a Lei n 8.157, de 3 de janeiro de 1991, tambm revogada expressamente pela Lei 8.245/91, modificava dispositivos da Lei 6.649/79 e regulava meramente a locao predial urbana. Braslia, 18 de outubro de 1991; 170 da Independncia e 103 da Repblica. FERNANDO COLLOR Jarbas Passarinho LISTA DE ABREVIATURAS AC Apelao Cvel ADIn ao direta de constitucionalidade AI agravo de instrumento Art. artigo AgRg Agravo regimental CC Cdigo Civil brasileiro Cf. conforme Cit. citado CPC Cdigo de Processo Civil Des. Desembargador DL Decreto-lei EC Emenda Constitucional ed. Edio j. julgado em Juiz Conv. Juiz Convocado L Lei LC Lei Complementar LICC Lei de Introduo do Cdigo Civil Min. Ministro 118

n - nmero ob. cit. obra citada p. pgina proc. processo Prov. provimento RE Recurso Extraordinrio REsp Recurso Especial STF Supremo Tribunal Federal STJ Superior Tribunal de Justia TJSP Tribunal de Justia do Estado de So Paulo v. volume

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