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DO CONDOMNIO GERAL. 58 DO CONDOMNIO VOLUNTRIO CONCEITO E ESPCIES Quando os direitos elementares do proprietrio (CC,art. 1.

228) pertencerem a mais de um titular, existir o condomnio ou domnio comum de um bem. No h conflito com o princpio daexclusividade, pois entende-se que o direito de propriedade um s e incide sobre as partes ideais de cada condmino. Perante terceiros, cada comunheiro atua como p roprietrio exclusivo do todo. O Cdigo Civil disciplina o condomnio geral(tradicional ou comum), que pode ser voluntrio(arts. 1 .314 e s. ) e necessrioou legal (arts. 1.327 e s. ), e o condomnio edilcioou em edificaes(arts. 1.331 e s. ). Quanto origem, o condomnio pode ser convencional, eventual ou legal. Convencional ou voluntrio o que se origina da vontade dos condminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. Eventual o q ue resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do testador, ao efetuarem uma liberalidade a vrias pessoas. Legalou necessrio o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas (art. 1.327). Quanto forma,o condomnio pode ser pro divisoou pro indiviso, transitrio ou permane nte. No condomnio pro diviso, apesar da comunho de direito, h mera aparncia de condomnio, porque cada condmino encontra-se lo calizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da poro ocupada. No pro indiviso, no havendo a lo calizao em partes certas e determinadas, a comunho de direito e de fato. Condomnio transitrio o convencional ou o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer condmino. Permanente o legal, que perdura enquanto persistir a situao que o determinou (paredes divisrias, p. ex. ). Quanto ao objeto,o condomnio pode ser universal, quando abrange todos os bens, in clusive frutos e rendimentos, como na comunho hereditria, e singular, incidente sobre coisa determinada (muro divisrio, p. ex. ) . 58. 2. DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS Com relao aos direitos, dispe o art. 1.314 do Cdigo Civil que cada condminopode: a)us ar da coisa conforme sua destinao, e sobre ela exercer todos os direitos compatveis coma indiviso; b) reivindic-la de te rceiro; c) defender a sua posse; d) alhear a respectiva parte indivisa ou grav-la. Quanto ao primeiro item (a), pode o condmino exercer sobre a coisa todos os direi tos compatveis com a indiviso, no podendo impedir que os demais consortes se utilizem tambm de seus direitos, na proporo da c ota de cada um ede acordo com a destinao do bem. Tratando-se de imvel, pode nele instalar-se, desde que no afaste os demais consortes. O direito de usar da coisa,no entanto, no permite ao condmino alterar a destinao da coisa, sem o consenso dos outros (art. 1. 314, pargrafo nico). No pode alterar a substncia da coisa nem o modo como tradicionalmente usada. Cada condmino responde aos outros pelos frutos quepercebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou(art. 1.319). Assim, se o imvel urbano e estiver ocupado por um dos condminos, podem os demais exigir-lhe pa gamento de quant ia mensal correspondente ao valor locativo. Se estiver locado a terceiro, tem ocondmino direito de pedi-lo pa ra uso prprio. Tambm nenhum condmino pode, sem prvio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (art . 1.314, pargrafo nico), pois o uso autorizado pela lei o pessoal. Embora o Cdigo prescreva que o condmino pode usar da coisa, tem ele de sujeitar-se deliberao da maioria, que

quem decide se ela deve ser administrada, vendida ou alugada, se no for possvel o uso e gozo em comum (art. 1.323). Dispe, ainda, o art. 1.314 do Cdigo Civil que pode cada condmino $reivindicara cois a que esteja em poder de terceiro (b). Apfica-se hiptese o art. 1.827, que autoriza o herdeiro a demandar os bens da herana, mesmo e m poder de terceiros, bem como o pargrafo nico do art. 1.791, verbis: At a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto propried ade e posse da herana, ser indivisvel, e regularse- pelas normas relativas ao condomn io. Qualquer dos coerdeiros pode reclamar a universalidade da herana ao terceiro, que indevidamente a possua. No pode, assim, o terceiroopor-lhe, em exceo, o carter parci al do seu direito nos bens da herana. Como o direito de reivindicar deferido ao proprietrio, o condmino s pode propor ao reivindic atria contra terceiro, e no contra outro condmino, porque este tambm proprietrio e oporia ao reivindicante direito igual. Co ntra outro condmino s pode caber a possessria. O condmino, como qualquer outro possuidor, poder ( c) defender a sua posse contra outrem (art. 1.314). Pode cada consorte, ainda, alheara respectiva parte indivisa ou grav-la(d). O pri meiro direito sofre a restrio contida no art. 504, que prev o direito de preempo ou preferncia em favor dos demais condminos. O preterid o poder, depositando o valor correspondente ao preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer n o prazo de cento eoitenta dias, sob pena de decadncia. Conta-se esse prazo da data em que teve cincia inequvoca da venda (STF-RT J, 57:322, 59:591). Preceitua o art. 1.793, 2, do Cdigo Civil que ineficaz a cesso, pelo coerdeiro, de seu direito hereditrio sob re qualquer bem da herana considerado singularmente. Tem-se entendido que, se a cota ideal alienada, com localizao do qui nho, descrio das divisas e confrontaes, tal venda ser condicional e s prevalecer se, na diviso futura, coincidir o quinho atribudo ao vendedor com o que havia alienado ao adquirente. Do contrrio, ficar desfeita. O art. 1.314 do Cdigo Civil menciona ainda que o condmino pode gravarsua parte ind ivisa. Pode, portanto, d-la em hipoteca. Nesse mesmo sentido proclama o art. 1.420, 2: A coisacomum a dois ou mais proprietrios no pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar e m garantia real a parte que tiver. O dever de concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, na proporo de sua parte, bem como a responsabilidade pelas dvidas contradas em proveito da comunho, so impostos aocondmino nos arts. 1.316 a 1.318. 58. 3. EXTINO DO CONDOMNIO O Cdigo Civil procura facilitar a extino do condomnio, que tido por todos como fonte de atritos e desavenas. Assim, a todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum (art. 1.320). Se os condmin os fizeremum pacto de no dividi-la, a avena valer apenas por cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior ( 1). E, se a indiv so for condio estabelecida pelo doador, ou testador, entende-se que o foi somente por cinco anos ( 2). A requerimento de qu alquer interessado e se graves razes o aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da coisa comum antes do prazo ( 3). A diviso o meio adequado para se extinguir o condomnio em coisa divisvel. Pode ser a migvel ou judicial. S se admite a primeira forma, por escritura pblica, se todos os condminos forem maiores e capazes. Se um deles for menor, ou se no houver acordo, ser necessria a diviso judicial. Isso porque o art. 1.321 do Cdigo Civil determina que se apliquem diviso do condomnio, no que couber, as regras de partilha da herana (arts. 2. 013 a 2. 022). O art. 2. 016, por sua v

ez, estabelece: Ser sempre judicial a partilha, se os herdeiros divergirem, assim como se algum deles forincapaz. Pela diviso, cada condm ino ter o seu quinho devidamente individualizado. A ao de diviso(CPC, art. 967) imprescritvel,podendo ser ajuizada a qualquer tempo. A diviso entre condminos simplesmente declaratria e no atributiva da propriedade (CPC, art. 980). Esta poder, entretanto, ser julgada preliminarmente no mesmo processo. Os condminos j eram proprietrios; a diviso apenas declara e localiza a parte de cada um. A sentena retroage, pois, data do incio da comunho, produzindo efeitos ex tunc. Se a coisa indivisvel,o condomnio s poder extinguir-se pela venda da coisa comum. Es tatui o art. 1.322 do Cdigo Civil que, quan $do a coisa for indivisvel, e os consortes no quiserem adjudic-la a um s, indenizand o os outros, ser vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao estranho, e ent re os condminosaquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, no as havendo, o dequinho maior. Aduz o pargrafo nico: Se nenhumdos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes iguais, rea lizar-se- licitaoentre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano,proceder-se- licitao entre os condmi os, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, emcondies iguais, o condmino ao estr anho. Se todos quiserem vender, a venda ser feita amigavelmente. Se houver divergncia e um ou mais condminos quiserem vende r, observar-se-o rito estabelecido nos arts. 1.104 e 1.113 e s. do Cdigo de Processo Civil. A alienao, depois de avaliado o bem, ser feita em hasta pblica, durante a qual o condmino poder manifestar o seu direito de preferncia. 58. 4. DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO Se os condminos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolhe ro tambm o administrador, que poder ser estranho ao condomnio (CC, art. 1.323). Deliberaro tambm, se o desejarem, a respeit o do regime de administrao, remunerao do administrador, prestao de contas etc. O condmino que administrar sem oposio dos outros presume-se representante comum (art. 1.324). Por no ter nimo de dono, no pode usucapir, salvo em situaes excepcionais, em que o referido nimo restar demonstrado em razo de circunstncias especiais. Os poderes que lhe so conferidos so os de simples a dministrao. No pode praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citaes etc. Poder, entretanto , alienar coisasque ordinariamente se destinam venda, como frutos ou produtos de propriedade agrcola. Os condminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se no o desejarem ou por desac ordo tal no for possvel, ento resolvero se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada. Para que ocorra a venda, b asta a vontade de um s condmino. S no ser vendida se todos concordarem que se no venda (CC, arts. 1.320 e 1.322). Neste cas o, a maioria deliberar sobre a administrao ou locao da coisa comum. A maioria ser calculada no pelo nmero, seno pelo valor dos quinh s, e as deliberaes s tero validade quando tomadas por maioria absoluta (art. 1.325, 1), isto , por votos que represen tem mais de metade do valor total. No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir o juiz, a requerimento de qualquer condmin o, ouvidos os outros (art. 1.325, 2). Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este avaliado judicialmente (art. 1.32 5, 3). 59 DO CONDOMNIO NECESSRIO Condomnio necessrioou legal o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, mu

ros e valas, que se regula pelo disposto nos arts. 1.297 e 1.298, e 1.304 a 1.307 do Cdigo Civil, como preceitua o art. 1.327 do referido diploma. Reportamo-nos, assim, aos n. 56 e 57. 4 desta obra, que tratam, respectivamente, dos limites entre prdios e do direi to de tapagem e das paredes divisrias. Nas referidas hipteses, o proprietrio que tiver direito a estremar um imvel com pare des, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir meao na parede, muro, valad o ou cerca do vizinho, embolsand o-lhe metade do queatualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (CC, art. 1.328; v. tambm art. 1.297). No convindo os dois no preo da obra, ser ele arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes (art. 1.329). Qualquer que seja o valor da meao, e nquanto aquele que pretender a diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualqu er outra obra divisria (art. 1.330).