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DIREITO DAS COISAS
ndice de contedos
Relao e situao jurdica..............................................................5 Direito das Coisas .........................................................................5 Posio do sujeito .............................................................................. 5 Caractersticas .................................................................................. 6 Direitos reais........................................................................................... 6 Direito Pessoal......................................................................................... 6 Propriedade e domnio ...................................................................7 Funo Social da Propriedade...........................................................8 Restries temporrias dos direitos reais................................................... 8 Natureza da posse....................................................................... 10 Posse: fato ou direito? ....................................................................... 10 Posse ...................................................................................... 12 Classificao da posse ....................................................................... 12 Posse direta e indireta .............................................................................. 13 A composse ........................................................................................... 13 Posse justa, injusta, clandestina e precria..................................................... 13 Da aquisio da posse........................................................................ 14 Aquisio originria.................................................................................. 14 Aquisio derivada................................................................................... 15 Da capacidade para adquirir posse................................................................ 15 Efeitos da posse............................................................................... 15 Do direito de uso de interditos ............................................................. 16 Turbao .............................................................................................. 16 Esbulho ................................................................................................ 16 Ameaa ................................................................................................ 16 Legtima defesa da posse........................................................................... 16 Propriedade .............................................................................. 17 Do Condomnio........................................................................... 17 Condomnio voluntrio....................................................................... 17 Condomnio forado ................................................................................. 18 Condomnio fortuito ................................................................................. 19 Da diviso do condomnio ................................................................... 19 Direitos e deveres do condomnio.......................................................... 19 Condomnio Edilcio .......................................................................... 19 Assemblia Geral..................................................................................... 19 Das funes do Sndico.............................................................................. 19 Garagem............................................................................................... 20 Extino do condomnio ..................................................................... 21 Incorporao imobiliria lei 4591/64............................................... 21 Pode ser incorporador ....................................................................... 22 Procedimentos ................................................................................ 22 Obrigaes do incorporador................................................................. 22 Obrigaes dos adquirentes................................................................. 23 Da construo ................................................................................. 24 Por empreitada....................................................................................... 24 Por administrao / preo de custo .............................................................. 24 Patrimnio de afetao...................................................................... 24 Created by Daniel Vidor Pgina 2 de 76
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- 2 - Crime contra a economia popular ......................................................... 25 Cancelamento da incorporao ............................................................ 25 Parcelamento do solo ........................................................................ 25 Espcies de propriedade ............................................................... 26 Plena............................................................................................ 26 Limitada........................................................................................ 27 Resolvel ....................................................................................... 27 Ad tempus............................................................................................. 27 Resolvel propriamente dita (por tempo determinada) ....................................... 27 Extenso do direito de propriedade.................................................. 29 Limitaes ao direito de propriedade..................................................... 29 Limitao constitucional............................................................................ 29 Limitaes de interesse particular ................................................................ 30 Limitaes de interesse pblico ................................................................... 30 Limitaes florestais ................................................................................ 30 Limitaes administrativas ......................................................................... 30 Direitos de vizinhana .................................................................. 31 Uso nocivo da propriedade.................................................................. 31 rvores limtrofes............................................................................. 31 Passagem forada ............................................................................ 32 Limites ......................................................................................... 32 Direito de construir .......................................................................... 32 Reviso para prova...................................................................... 33 Aquisio da propriedade imvel registro......................................... 33 Registro imobilirio .......................................................................... 33 O modo de aquisio......................................................................... 34 Princpios do registro imobilirio lei 6015/73.......................................... 34 Registro Torrens .............................................................................. 35 Retificao do registro ...................................................................... 35 Aquisio da propriedade - Da usucapio ........................................... 35 Bens usucapiveis............................................................................. 36 Bens no usucapiveis ....................................................................... 36 Acesso/sucesso............................................................................. 37 A ttulo universal..................................................................................... 38 A ttulo singular ...................................................................................... 38 Causas obstativas .................................................................................... 38 Causas suspensivas................................................................................... 38 Causas interruptivas ................................................................................. 39 Usucapio extraordinrio.................................................................... 39 Usucapio ordinrio .......................................................................... 40 Pelo art. 1242, caput, CCB. ........................................................................ 40 Segundo caso: art. 1242, nico.................................................................. 41 Procedimento......................................................................................... 41 Usucapio especial urbana.................................................................. 42 Caractersticas........................................................................................ 43 Usucapio especial rural .................................................................... 43 Caractersticas........................................................................................ 44 Usucapio coletiva ........................................................................... 44 Aquisio da propriedade - Acesso.................................................. 46 De imvel a imvel = incrementos fluviais ............................................... 46 De mvel a imvel = semeaduras, plantao, construo. ............................ 46 Terreno prprio e material alheio................................................................. 47 Terreno alheio e material prprio................................................................. 47 Terreno alheio e material alheio .................................................................. 47 Created by Daniel Vidor Pgina 3 de 76
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- 3 - Aquisio da propriedade - Direito hereditrio .................................... 47 Aquisio da Propriedade mvel...................................................... 48 Ocupao ...................................................................................... 48 Descoberta CCB, art. 1233........................................................................ 48 Tesouro CCB, art. 1264............................................................................ 48 Especificao.................................................................................. 49 Confuso ....................................................................................... 49 Usucapio ...................................................................................... 49 Da Tradio.................................................................................... 49 Perda da propriedade........................................................................ 50 Pretenses do proprietrio.................................................................. 50 Reivindicatria ....................................................................................... 50 Ao divisria......................................................................................... 51 Ao demarcatria................................................................................... 51 Ao de dano infecto................................................................................ 51 Direito hereditrio............................................................................ 52 Direitos reais sobre coisa alheia ...................................................... 52 Classificao................................................................................... 52 Direitos reais de gozo e fruio.................................................................... 52 Direitos reais de garantia........................................................................... 53 Direito real de aquisio............................................................................ 53 DRSCA Enfiteuse ....................................................................... 53 Comisso......................................................................................... 54 Direito de preferncia ou laudmio ....................................................... 54 Coenfiteuse.................................................................................... 55 Extino da enfiteuse........................................................................ 55 Diferena da enfiteuse para o arrendamento............................................ 55 Direito de superfcie.................................................................... 56 Estrutura ....................................................................................... 57 Constituio do direito real de superfcie................................................ 57 Direitos e obrigaes......................................................................... 57 Concedente ........................................................................................... 57 Superficirio .......................................................................................... 58 Extino........................................................................................ 58 Servides prediais ....................................................................... 58 Classificao da servido.................................................................... 59 Modo de constituio ........................................................................ 60 Extino........................................................................................ 61 Direito real de Usufruto................................................................ 62 Espcies ........................................................................................ 63 Legal ................................................................................................... 63 Judicial art. 716, CPC............................................................................ 64 Convencional ......................................................................................... 64 Por sub-rogao real ................................................................................ 64 Por usucapio......................................................................................... 64 Usufruto x fideicomisso...................................................................... 65 Usufruto x inalienabilidade ................................................................. 65 Extino do usufruto ......................................................................... 65 Direito Real de Uso ..................................................................... 65 Decreto-lei 271/67 ........................................................................... 66 Medida provisria 2220/2001 ............................................................... 66 Direito real de habitao .............................................................. 67 Direitos reais de garantia .............................................................. 67 Created by Daniel Vidor Pgina 4 de 76
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- 4 - Penhor .......................................................................................... 68 Direitos do credor.................................................................................... 68 Deveres do credor ................................................................................... 69 Direitos do devedor.................................................................................. 69 Deveres do devedor.................................................................................. 69 Espcies ............................................................................................... 69 Extino ............................................................................................... 71 Anticrese.................................................................................. 71 Hipoteca .................................................................................. 72 Espcies ........................................................................................ 73 Prazo............................................................................................ 73 Pluralidade .................................................................................... 73 Execuo da hipoteca........................................................................ 74 Remio da hipoteca......................................................................... 74 Extino........................................................................................ 75 Execuo da hipoteca........................................................................ 75 1 hiptese: ........................................................................................... 75 3 hiptese: ........................................................................................... 76
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- 5 - Direito das Coisas Profa. Patrcia Outeiral
15/08/05
Relao e situao jurdica Trs pilares fundamentais do Direito Privado: Contrato: autonomia da vontade Famlia: organizao social Posse / propriedade: modos de apropriao Na parte geral do Direito Civil, temos a personalidade, capacidade, domiclio etc. A parte especial conta com Obrigaes, Famlia, Sucesses e Coisas.
Direito das Coisas Trata da posse e dos direitos reais. A situao jurdica pode ser observada em relao ao sujeito, ao objeto e a posio do sujeito em relao ao objeto. Na situao jurdica unipessoal, o sujeito exerce domnio diretamente sobre a coisa, sem intermediao. A Obj. Na situao jurdica relacional, existe uma intermediao entre o sujeito e o objeto. Assim, se quero comprar uma blusa, a situao relacional, j que a vendedora intermdia essa relao. A B Obj. Na situao jurdica unipessoal, no h intermedirios entre o sujeito e o bem- objeto. Na relacional, passar por um intermedirio para se ter acesso ao objeto. O Direito das Coisas regula as relaes entre os homens em face dos objetos corpreos um direito negativo.
Posio do sujeito O sujeito pode estar em uma situao absoluta, onde no se postula relao jurdica ou pode estar em situao relativa, onde existe uma relao jurdica entre duas ou mais pessoas. Toda relao jurdica unipessoal de situao absoluta, pq h inflexo direta sobre o bem. A relao jurdica relacional se caracteriza por ser uma situao relativa, j que envolve mais de uma pessoa. Created by Daniel Vidor Pgina 6 de 76
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Caractersticas Direitos reais Inflexo direta: posso usar e dispor do bem; Erga Omnes: um direito negativo, oponvel contra todos os outros; sujeito passivo determinvel; Direito de Seqela: h o direito de perseguir o objeto onde quer que ele v. Independe de quem est com o objeto; Abandono: possvel abrir mo da propriedade, abandonando-a; Exclusividade: sobre um objeto s pode recair um direito real, a no ser que haja expressa previso legal. Um bem s pode deter mais de uma hipoteca, eg, se o valor do bem suportar mais que a soma das hipotecas; Posse: direito real que pode ser adquirido por usucapio, por exemplo; Publicidade: no existe direito real sem que haja registro. Uma hipoteca no registrada apenas relao obrigacional, mas no um direito real; Durabilidade: o direito de propriedade direito perptuo. No se extingue como a relao obrigacional, que normalmente prev incio, meio e fim. Dura at o fim da coisa ou seu abandono; Desmembramento: instituo ligado ao direito de propriedade. Pode dar em locao, em usufruto, desmembrar o solo; Numerus clausus: direito real figura de tipo fixo. S o legislador pode dizer o que direito real. Os direitos reais elencados em lei art 1225, CC/02 so exaustivos. Ou seja, apenas os listados em lei e nenhum mais; Patrimoniais: as relaes reais tratam sempre de patrimnio.
Direito Pessoal Ilimitado Inflexo indireta Compreende dois sujeitos ou mais Patrimonial / extrapatrimonial No tem direito de seqela
O novo CC/02 reafirmou princpios constitucionais no trato do Direito Real. No houve derrogao de artigos, mas harmonizao com a CF/88. Created by Daniel Vidor Pgina 7 de 76
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- 7 - A posse e os direitos reais do o Direito das Coisas. A posse a expresso da propriedade.
Propriedade e domnio Propriedade a faceta econmica do objeto. Domnio a faceta dispositiva, de inferncia direta, do objeto. Na situao unipessoal, no h intermediao entre o sujeito e o bem/objeto. J na relacional, preciso passar pelo intermedirio para ter acesso ao objeto, compra e venda, por exemplo. Direito das coisas regula as relaes entre os homens em face dos objetos corpreos. So direitos negativos. Toda relao jurdica unipessoal situao absoluta, porque h injuno direta sobre o bem. A relao jurdica relacional situao relativa, j que envolve mais de uma pessoa. O direito real trabalha com caractersticas como: - Inflexo direta: pode usar e dispor do objeto; - Erga omnes: direito negativo, sujeito passivo determinvel. - Direto de seqela: tem direito de perseguir o objeto onde quer que ele v, independente de quem estiver com ele. - Abandono: posso abandonar a propriedade, abrir mo do direito real. - Exclusividade: sobre um objeto s pode recair um direito real, a no ser que haja permisso legal. Exemplo, um bem pode ter mais de uma hipoteca, desde que o bem tenha valor para sustentar mais de uma. - Posse: direito real pode ser adquirido por usucapio. - Publicidade: no existe direito real sem que haja registro mvel ou imvel. Se a hipoteca no estiver registrada, vale como relao obrigacional, no real. - Durabilidade: o direito perptuo de propriedade. No extingue como as relaes de pessoas. Dura at o fim da coisa ou seu abandono. - Desmembramento: ligado ao direito de propriedade. Posso dar em locao, em usufruto, desmembrar. Usar, fruir, dispor, reivindicar caractersticas da propriedade art. 1228, CC/02. - Numerus clausus: figuras de tipo fixo. S o legislador pode elencar, so exaustivos. So os previstos em lei e nenhum outro. So taxativos. - Patrimoniais: as relaes reais tratam sempre de patrimnio. Created by Daniel Vidor Pgina 8 de 76
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Funo Social da Propriedade um direito real pleno. A propriedade inclui o usar, fruir, dispor e reivindicar, previstos no art. 1228, CCB/02. Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas. 2o So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem. 3o O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem como no de requisio, em caso de perigo pblico iminente. 4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante. 5o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores. Restries temporrias dos direitos reais Mas existem restries ao exerccio ao direito de propriedade. Como qualquer direito fundamental, o de propriedade no um direito absoluto, devendo ser ponderado em caso concreto, segundo as regras de Alexy. As restries podem ser temporrias, como no caso do direito real sobre coisa alheia. Pode o proprietrio ceder o usar e o fruir da propriedade. No entanto, ele mantm o de reivindicar. O direito de dispor da propriedade indisponvel, ou seja, no pode ser cedido pelo proprietrio. Propriedade reivindicar; Posse reintegrar;
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- 9 - Quando os componentes do direito de propriedade so dispostos, h uma restrio do direito. So poderes compartilhveis, j que se pode dar o gozo da coisa a um terceiro e manter os restantes com o proprietrio. Os poderes reais sobre coisa alheia se dividem em: 1. Gozo / fruio Enfiteuse, servido predial, usufruto, uso, habitao; 2. De garantia Penhor, hipoteca e anticrese; 3. De aquisio Compra e venda (com clusula de irretratabilidade)
Enfiteuse era um direito real perptuo, com posse do bem. Era usado para o caso de terras no edificadas, que eram dadas em enfiteuse. No permitia o reajuste do valor pago pelo beneficirio e no se extinguia, no permitindo que o proprietrio solicitasse de volta as terras. O conceito de que a propriedade deve ter uma funo social evoluiu ao longo da histria desde os primrdios do capitalismo. Com Joressand, temos os atos emulativos, que falavam do abuso do direito. Ou seja, quando o direito era usado para abrigar atos que visavam apenas prejudicar o outro, mesmo que garantidos por lei no deviam ser acolhidos pelo Direito, pois iam contra a natureza teleolgica seu fim, seu esprito, seu objetivo final do Direito em si. Desse modo, deviam ser repelidos. So as emolatios. Com Deguit, surge o conceito de que a propriedade a funo social em si, consagrando que a propriedade tem funo social e que deve ser esta exercida. Na CF brasileira de 1934, existe a regulao da propriedade, afirmando que esta no pode ir contra o interesse coletivo e social. Se fosse contra, o direito de propriedade no estava mais garantido. J a CF brasileira de 1988 garante a propriedade, mas levanta a questo social de modo firme. A propriedade urbana tem a sua funo social definida pelo plano diretor da cidade, institudo pela lei 10.257/2001 (estatuto das cidades). No seu art. 2, elenca as diretrizes que a propriedade urbana deve seguir para ter a funo social preenchida. Desse modo, para que uma propriedade urbana tenha funo social, e assim cumpra o que determina a constituio, deve atender ao plano diretor da cidade e preencher os quesitos do art. 2 do estatuto das cidades. Created by Daniel Vidor Pgina 10 de 76
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- 10 - No sendo atendida a funo social da propriedade urbana, o poder municipal deve agir: desmembrar a propriedade, edificar sobre o terreno urbano, aplicar imposto progressivo, ou desapropriar (deve ser motivada). 17/08/05 Natureza da posse Posse a manifestao da propriedade. Pode se manifestar de trs maneiras: 1. Posse concomitante com a propriedade A posse concomitante propriedade, quando o proprietrio est em contato com o seu bem. Ou seja, o dono casa que mora nela. O dono do carro que o usa diretamente (inflexo direta). 2. Posse paralela propriedade A posse paralela propriedade, quando existe uma relao obrigacional subjacente, regulando-a. Por exemplo, uma locao ou um comodato. 3. Posse antagnica propriedade Aqui onde se d o conflito. Quando a posse antagnica propriedade, temos litgio. o caso da usucapio, por exemplo; quem est na posse tem o animus de proprietrio.
Posse: fato ou direito? Para Ihering, a posse direito subjetivo, um interesse legalmente protegido. a propriedade na defensiva. J na teoria geral germnica, a posse simples relao de fato. Na teoria de Savigny, posse concomitantemente um direito e um fato,fato este com conseqncias jurdicas. No Brasil, adotou-se a teoria objetiva da propriedade, alinhando-se com Ihering. A posse era encara como uma relao de fato que conduz propriedade. Modernamente, com a juno da funo social, posse direito real de natureza especial. Ihering afirma que a posse direito subjetivo, legalmente protegido. Entende que o que tem proteo legal o direito subjetivo; sendo a posse manifestao da propriedade, e tendo esta direito de proteo legal, tambm a posse o ter. Na teoria germnica a qual Pontes de Miranda se filia a posse apenas fato. Sendo a posse direito negativo, ao ser violado causa a incidncia da norma, preenchendo o suporte ftico. Created by Daniel Vidor Pgina 11 de 76
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- 11 - Na teoria subjetiva de Savigny, afirma-se que a existncia da posse no depende da lei (por isso apenas um fato). Mas como esse fato tem conseqncias para sociedade, trazido para a esfera jurdica. Muito se discute se a posse direito real ou no. Hoje, ela entendida como um direito real especial, pois a no tem uma srie de caractersticas dos direitos reais. Na teoria subjetiva, Savigny afirmava que para haver posse deveria haver corpus e animus. Ou seja, havia de se ter o nimo de proprietrio e de estar em contato com o bem-objeto. Para ser possuidor, era preciso ter os dois elementos simultaneamente. Se assim no fosse, tratava-se de um detentor. Assim, o carter distintivo era o animus, j que o corpus (estar em contato com o bem) era objetivamente afervel. Assim, o possuidor tinha proteo legal, mas o detentor no. Isso causou problemas, pois o locatrio e o comodatrio, por exemplo, no tinha ao contra uma turbao ou um esbulho de posse. Na teoria objetiva de Ihering, havendo o corpus, o animus seria integrado e sub- entendido. Desse modo, havendo contato com o bem e agindo como se proprietrio fosse, h legitimidade para propositura jurisdicional. Havendo utilizao econmica do bem, estabelece-se a posse. Assim, se dou em locao, estou utilizando economicamente o bem, continuando possuidor, apesar de no ter contato com ele. Essa teoria admite o desdobramento da posse em direta e indireta. Na lei brasileira, est positivado no art. 1197, CCB/02. Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, no anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto. Desse modo, o proprietrio que d o bem em locao tem posse indireta, ao passo que o locatrio detm a posse direta. O locatrio sabe que no proprietrio, mas em ao de defesa do bem, mesmo assim, j que tem a posse direta. A deteno uma degradao da posse, estabelecida no art. 1198, CCB/02. Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em relao de dependncia para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instrues suas. Pargrafo nico. Aquele que comeou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relao ao bem e outra pessoa, presume-se detentor, at que prove o contrrio. O detentor conhecido com o fmulo da posse. o zelador, o caseiro, por exemplo. Created by Daniel Vidor Pgina 12 de 76
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22/08/05 Posse Veja o quadro comparativo: Posse Propriedade Temporria Perptua Fato produzindo efeitos jurdicos Tem por base um elemento jurdico Tem carter defensivo Tem carter ofensivo No decide sobre domnio Tem ao possessria Tem ao petitria (reivindicatria)
Classificao da posse Direta: h contato fsico Indireta: ocorre quando se entrega o bem a outro Composse: duas ou mais pessoas exercem a posse simultaneamente Justa Injusta De boa-f: o justo ttulo presume posse de boa-f De m-f: quando o possuidor conhece o vcio original da posse Princpio da continuidade: regulado nos art. 1203, 1206 e 1207 do CCB/02. Art. 1.203. Salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o mesmo carter com que foi adquirida. Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do possuidor com os mesmos caracteres. Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular facultado unir sua posse do antecessor, para os efeitos legais. Aqui, vale o princpio de que ningum transmite mais direito do que aquele que tem. O IUS POSSIDENDI est baseado em uma relao obrigacional subjacente, legitimando a posse; um contrato de locao, por exemplo. J o IUS POSSESSIONES discute a posse em si. Uma usucapio, por exemplo. Nesse caso, h de se falar em animus, alm do corpus. A posse tem carter temporrio. Se no existe uma relao jurdica anterior, a posse se d pela mera ocupao. Nesse caso, s existe proteo jurdica da posse, enquanto houver contato com o bem. Saindo do contato do bem, perde-se a posse, Created by Daniel Vidor Pgina 13 de 76
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- 13 - posto no haver relao jurdica subjacente. Por isso, diz-se que a propriedade direito real perptuo, ao passo que a posse no o . A posse pode surgir, ento, de relao jurdica obrigacional ou da ocupao. Em ambos os casos, h proteo jurdica. J a propriedade tem por base um elemento jurdico, o registro. A posse defensiva, pois no h como imp-la, visto no ter ela elemento jurdico. Desse modo, apenas se turbada ou esbulhada que se pode agir defensivamente. Quando se fala em ao possessria, discute-se apenas a posse. J na petitria (reivindicatria), discute-se a propriedade. Enquanto a posse est sendo discutida, no se pode discutir a reivindicatria, nos termos do art. 923, CPC. Art. 923. Na pendncia do processo possessrio, defeso, assim ao autor como ao ru, intentar a ao de reconhecimento do domnio. (Redao dada pela Lei n 6.820, de 16.9.1980). Posse direta e indireta A posse pode ser direta ou indireta. As relaes obrigacionais passam a posse direta, ficando o proprietrio com a posse indireta. Tanto o possuidor direto, quanto o indireto tm legitimidade para intentar aes de defesa da posse.
A composse Ocorre quando duas ou mais pessoas tem posse de um bem ao mesmo tempo. Um caso exemplificativo o inventrio da sucesso. Na composse, ningum pode excluir a posse do outro. A cedncia da posse para um terceiro depende da aprovao de todos os outros possuidores.
Posse justa, injusta, clandestina e precria A posse pode ser justa ou injusta. Havendo violncia, fsica ou moral, na entrada na posse, fala-se em posse injusta. A posse mantm o carter injusto pelo perodo de um ano e dia. Depois desse prazo prescricional para ao cautelar a posse violenta (injusta), pacifica-se e transmuta-se em posse justa. J a posse clandestina conseguida sem o conhecimento do possuidor, ou seja, socapa, s escondidas. A posse clandestina tambm tem prazo de um ano e dia de seu conhecimento para procedimento cautelar especial. Depois desse prazo, preciso procedimento ordinrio para combat-la. A posse precria decorre da violao da confiana. Por exemplo, uma pessoa se comprometeu a devolver determinado objeto em um prazo. Passado esse prazo, no Created by Daniel Vidor Pgina 14 de 76
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- 14 - o devolvendo como acordado, passa a ter uma posse precria. A posse precria no se transforma em justa, a no ser que haja um acordo entre as partes acordo bilateral. Ela no se transforma com o decurso do prazo e no gera usucapio. A posse injusta sempre de m-f. Mas pode existir caso de posse de boa-f, mas injusta: o possuidor desconhece o vcio original que tornou a posse injusta originalmente. Assim, mesmo sendo injusta, o novo possuidor de boa-f. O art. 1201, CCB/02, trata assim: Art. 1.201. de boa-f a posse, se o possuidor ignora o vcio, ou o obstculo que impede a aquisio da coisa. Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa- f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno. O possuidor deixa de ser de boa-f a partir do momento em que toma conhecimento o vcio. A jurisprudncia atual considera esse momento de converso como o da citao vlida.
Da aquisio da posse Sempre que possvel o exerccio de um dos poderes da propriedade, h aquisio da posse por quem os exerce. A posse, ao ser transferida, carrega seus vcios. Ou seja, a transmisso da posse no faz sumir os vcios, deixando-os no antigo possuidor. A posse se transfere com os seus caracteres e vcios. Na transmisso, admite-se que a posse pode ser somada. Por exemplo, para fins de usucapio, podem-se somar os anos do possuidor anterior ao atual. A posse adquirida ao se exercer um dos poderes da propriedade. Aquele que usa ou frui, por exemplo, presume-se possuidor. Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade.
A aquisio pode ser Originria ou Derivada.
Aquisio originria No decorre de relao obrigacional subjacente. Normalmente, adquirida pela ocupao. A usucapio uma forma de se adquirir a posse originariamente.
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- 15 - Aquisio derivada D-se regulada por uma relao obrigacional anterior. Um exemplo a locao de imvel. A aquisio derivada pode ser ficta: 1. Traditio longa manu Coloca o bem disposio, indicando ao novo e futuro possuidor onde se deve ir para tomar a posse do bem. 2. Traditio brevi manu Ocorre quando algum possua um bem em nome alheio e passa a possu-lo em nome prprio. Por exemplo, um locatrio possui o imvel em nome alheio. Ao comprar esse imvel, deixa de ser locatrio e passa a ser proprietrio. Aqui, ocorre a traditio brevi manu. 3. Constituto possessrio Ocorre exatamente o contrrio da traditio brevi manu. Ou seja, antes era possuidor em nome prprio e passa a ser possuidor em nome alheio. Era o proprietrio do imvel, mas o vende e ao mesmo passa a alug-lo de seu novo proprietrio.
Da capacidade para adquirir posse O incapaz habilitado para adquirir posse, nos termos do art. 1205, CCB/02. Art. 1.205. A posse pode ser adquirida: I - pela prpria pessoa que a pretende ou por seu representante; II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.
J a propriedade para ser adquirida preciso que o adquirente seja plenamente capaz.
Efeitos da posse Os efeitos da posse geram a presuno da propriedade. Os efeitos tambm incidem sobre os frutos da coisa. Os frutos podem ser: 1. Naturais: se renovam de forma orgnica. 2. Industriais: dependem da interveno humana. Por exemplo, a gelia de laranja. Ou seja, o fruto natural a laranja. O fruto industrial a gelia. 3. Civis: tem haver com as rendas aferidas, como lucros, dividendos, aluguis. Ateno: correo monetria no fruto, reposio devido a processo inflacionrio. 4. Pendentes: esto unidos coisa ainda. Antes de ser colhida, a laranja. Created by Daniel Vidor Pgina 16 de 76
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- 16 - 5. Percebidos: colhidos e separados da coisa, mas fruto desta. A laranja, depois de colhida. 6. Estantes: colhidos e armazenados. 7. Percepientos: deveriam ter sido colhidos e no o foram. 8. Consumidos: os que foram consumidos. Os frutos no consomem a substncia da coisa, diminuindo-a. J o produto da coisa sim, consome-a, diminuindo a substncia da coisa. Sobre direito de indenizao pelos frutos, devida a indenizao, se o possuidor for de boa-f nos frutos percebidos, estantes e consumidos. J o possuidor de m-f no tem direito indenizao, percebendo apenas os custos da produo que teve.
Do direito de uso de interditos As aes de defesa da posse so trs e combatem os seguintes atos: Turbao uma restrio ao exerccio pleno da posse. H dificuldade em entrar em sair da propriedade, por exemplo. A ao cabvel a MANUTENAO DE POSSE. Esbulho a privao da posse, sendo o possuidor retirado do contato com o bem-objeto. A ao cabvel a REINTEGRAO DE POSSE. Ameaa Quando h ameaa de turbao ou de esbulho, pode o possuidor recorrer ao judicirio solicitando um INTERDITO PROIBITRIO que previne que as duas situaes acima se instalem. O juzo entende haver fungibilidade entre as trs aes.
Legtima defesa da posse Para que haja o direito de defesa da posse desforo imediato preciso que haja esbulho ou turbao. Pode o possuidor restituir-se ou manter-se na posse por fora prpria. No entanto, isso deve ocorrer no momento da violncia, no antes ou depois. Tambm preciso observar o princpio da proporcionalidade: a legtima defesa s legtima, quando proporcional a ameaa que a originou. A deteriorao do bem, enquanto turbado ou esbulhado, deve ser indenizada ao proprietrio. No entanto, o possuidor de boa-f no tem obrigao de indenizar. O de m-f sempre tem a obrigao de indenizar, salvo se conseguir provar que o dano Created by Daniel Vidor Pgina 17 de 76
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- 17 - ocorreria mesmo com o proprietrio presente. O decurso do tempo e a posse geram direito de propriedade via usucapio.
Propriedade Para ser proprietrio, preciso ser plenamente capaz. No entanto, existem casos em que mesmo o plenamente capaz no poder adquirir propriedade. O curador ou tutor, por exemplo, no pode adquirir propriedade do curatelado ou tutorado. Tambm preciso que a coisa seja passvel de ser adquirida. O ar, por exemplo, no pode ser adquirido. Os bens pblicos tambm no podem circular como mercadoria. Para que um bem pblico seja adquirido, ele deve deixar de ser pblico, sofrendo desafetao motivada (ou seja, no pode ser por ato discricionrio puro e simples, deve ser justificado). O bem mvel se adquire pela tradio, ao passo que o bem imvel, pelo registro imobilirio. Ius Utendi direito de usar o bem, colocando-o a seu servio. No pode consumir a substncia do bem, conservando-o intacto. Ius fruendi o direito de usufruir, explorar economicamente o bem. Tambm deve preservar a substncia do bem-objeto. Ius abutendi o direito de dispor da propriedade. Esse direito acompanha sempre o proprietrio. No exerccio deste direito, no h obrigatoriedade de se conservar a substncia do bem. Ius vindicatio o direito de reivindicar o bem. Fundamentalmente, o direito de seqela. Com exceo do ius abutendi, todos os outros podem ser cedidos.
Do Condomnio O CCB faz distino entre o condomnio e o condomnio edilcio.
Condomnio voluntrio O condomnio se d pela vontade das partes, ou por fora de lei. Se por fora de lei, o condomnio pode ser forado ou fortuito. As caractersticas do condomnio (no confundir com o edilcio de prdios) esto presentes no art. 1314, CCB/02. Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la Created by Daniel Vidor Pgina 18 de 76
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- 18 - de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav- la. Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. Assim, temos diversos sujeitos, uma indiviso material e a atribuio de cotas. Quanto fonte de sua formao, temos: 1. Pela vontade das partes 2. Pela lei 2.1.1. Forado art. 1327, CCB Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307). 2.1.2. Fortuito art. 1791, CCB Art. 1.791. A herana defere-se como um todo unitrio, ainda que vrios sejam os herdeiros. Pargrafo nico. At a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto propriedade e posse da herana, ser indivisvel, e regular-se- pelas normas relativas ao condomnio. O condomnio voluntrio se caracteriza por ter duas ou mais pessoas proprietrias de bem indivisvel ou em estado de indiviso. Nesse caso, a diviso de d pela cota- parte do todo, sendo uma diviso intelectual. Se as cotas-partes foram diferentes entre si, preciso que estejam especificadas no registro do bem. Se constarem apenas os nomes dos condminos, pressupor-se- que as cotas so iguais (25% para cada, 17% para cada, assim por diante). Condomnio forado O condomnio forado por lei em determinados casos. Por exemplo, se for preciso estabelecer um marco divisor entre propriedades lindeiras, o muro que o fizer ser propriedade em condomnio forado. Existe uma ao judicial demarcatria, para forar o outro condmino a pagar a sua parte no marco divisor. Mas o condomnio se estabelece apenas sobre o marco divisor; esse condomnio no se extingue pelo decurso do tempo ou a pedido das partes, apenas se houver aquisio da propriedade lindeira pelo mesmo proprietrio. Ento, duas diferenas entre o condomnio forado e o voluntrio: o forado se estabelece por fora de lei e no se extingue. O voluntrio se estabelece por vontade das partes e pode ser extinto a qualquer momento.
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- 19 - Condomnio fortuito Estabelece-se pelo direito sucessrio. Os bens de herana ficam em estado condominial e nesse estado permanecem at que se d o formal de partilha.
Da diviso do condomnio
Direitos e deveres do condomnio
31/08/05 Condomnio Edilcio Assemblia Geral 1) Ordinria obrigatria a convocao uma vez por ano. Compete ao sndico fazer a convocao. Tem como finalidade: a) a eleio do sndico (mandato de at dois anos). Se a reeleio no for vedada na conveno, pode ser reeleito. b) apresentar as contas e c) aprova as contas, entre outras. As trs situaes so obrigatrias na assemblia. Se o sndico no convocar, dos condminos pode convocar, ou um condmino via judicial (ao ordinria) 2) Extraordinria Pode ser convocada a qualquer tempo, fundamentalmente pelo sndico, ou dos condminos. No existe convocao de extraordinria via judicial.
A convocao para uma assemblia deve ser inequvoca, caso contrrio pode haver ao anulatria da assemblia, por aquele cond. que no participou. O condomnio deve ter obrigatoriamente um representante.
Das funes do Sndico Mandato de at dois anos, prorrogvel indefinidamente, se no vedado na conveno condominial. Poderes de administrao e representao art. 12, IX CPC Art. 12. Sero representados em juzo, ativa e passivamente: IX - o condomnio, pelo administrador ou pelo sndico. Created by Daniel Vidor Pgina 20 de 76
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- 20 - O sndico s pode delegar as funes se aprovado em assemblia. Normalmente, os poderes de administrao so delegados para uma administradora. O poder de representao tambm pode ser delegado, mas deve haver delegao especfica. Isso se faz via ata da assemblia. Deve fazer cumprir conveno. O sndico tem o dever de fazer cumprir a conveno condominial. Pode ser remunerado ou no. Depende do modelo. Alguns ficam isentos da cota condominial. Est sujeito a prestao de contas. Tem de prestar contas pelo menos uma vez no ano, na assemblia ordinria. Mas a qualquer tempo pode ser convocado para tanto. Existe ao para forar a prestao art. 919, CPC.
Garagem 1. Edifcio coletivo art. 1338 e 1339, 2; Edifcio em prdio de apartamentos. Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes acessrias. 1o Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os bens em separado. 2o permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral.
1.1. Sem frao ideal Existe apenas uma nica matrcula para o apartamento e para o box. No so separadas. O box parte acessria. 1.2. Com frao ideal Box e apartamento tm matrcula para cada coisa.
Nos dois casos, para alienar ou alugar (cesso) para terceiros (estranhos ao prdio) precisa a autorizao da assemblia. O condmino sempre tem preferncia ao terceiro. Created by Daniel Vidor Pgina 21 de 76
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- 21 -
2. Edifcio garagem Finalidade diversa do edifcio residencial. absolutamente autnomo, podendo os condminos alugar ou alienarem livremente, sem necessidade de autorizao da assemblia. 3. Edifcio misto Comporta residncias e unidades comerciais. Aqui tambm no h obrigatoriedade de autorizao da assemblia. Extino do condomnio Pode se dar por: Confuso quando se rene em uma nica pessoa a propriedade de todos os apartamentos por herana ou contrato de compra e venda. Alienao judicial compulsria ou leilo que leva todo o prdio a venda. Desapropriao se d pelo poder pblico por necessidade ou interesse social. Destruio sndico tem obrigao de contratar seguro. Ou se reconstri o prdio e persiste o condomnio, ou no se reconstri o prdio, extinguindo o edilcio e se estabelecendo o voluntrio sobre o terreno que subsistiu. Conveno as partes, em conveno, deliberam a extino, ou porque vo alienar para uma nica pessoa ou porque vo demolir o prdio.
05/09/05
Incorporao imobiliria lei 4591/64 A lei, a partir do art. 28, continua inalterada. Uma pessoa sendo proprietria de um terreno e no tendo verba prpria para construo pode vender antecipadamente para arrecadar capital suficiente para a construo. pessoa fsica ou jurdica que exerce atividade mercantil para arrecadar valores que propiciem a construo da obra. Tem de ter intuito de promover a venda das unidades prometidas, construir, realizar a construo e arrecadar o capital necessrio. Incorporador /=/ do construtor. O contrato com o incorporador, no com o construtor. O que acontece que o incorporador j tem sua prpria construtora no mesmo grupo. A incorporadora tem de vender as unidades, realizar a construo e arrecadar o dinheiro.
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- 22 - Pode ser incorporador O proprietrio do terreno pode ser o incorporador. Mas o promitente comprador, o cessionrio e o promitente cessionrio tambm podem ser, mas o contrato de compra e venda ou cesso deve ter clusula de irretratabilidade no pode haver arrependimento entre os contratantes. Isso serve para proteger os futuros compradores. Tambm preciso que haja posse imediata do terreno, para comear as obras. O contrato tambm deve estar registrado no registro no imvel para poder comear a incorporao. O construtor tambm pode ser incorporador imobilirio. O corretor de imveis tambm pode ser o incorporador.
Procedimentos A incorporao interessante para quem comprar o imvel na planta, que paga menos. A primeira providencia do comprador verificar que a incorporao est registrada nos termos do art. 32, 4591/64. Deve ter uma srie de documentos registrados, entre eles a minuta da conveno. Todos os quesitos devem ser atendidos, se no forem, crime contra economia popular. O registro obrigatrio, e a venda e divulgao s podem ocorrer aps o registro da incorporao. Assim, a primeira ao certificar-se que a incorporadora est regular. O prazo para realizar a incorporao de 180 dias. Aps esse prazo, se a incorporao no se realizar vender ou construir (a incorporao comea com a propaganda) os documentos devem ser revalidados. O prazo da certido de 180 dias. O incorporador conta com um prazo de 180 dias de carncia para verificar se a incorporao tem condies de dar certo. Se no for possvel tentei vender e no consegui o incorporador pode desistir do empreendimento. Acarreta a devoluo do valor pago por algum eventual comprador, mas no gera direito de indenizao. A carncia de at 180 dias por opo do incorporador. A desistncia do incorporador no precisa ser motivada ou justificada. Pode ser por simples desistncia do incorporador. O CDC diz que nula a clusula que acarreta perdimento total das parcelas pagas. A devoluo do valor aps a desistncia deve se realizar em 30 dias.
Obrigaes do incorporador O contrato de compra e venda deve ser celebrado em 60 dias. Se houver prazo de carncia, 60 dias aps o termino da carncia. Se no, a contar do ajuste preliminar acordado entre as partes. Se o incorporador no celebrar o contrato nesse prazo, Created by Daniel Vidor Pgina 23 de 76
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- 23 - incide multa de 50% do valor pago at o momento. Os contratos de promessa de compra e venda devem SEMPRE ser registrados na matrcula do imvel. O incorporador responde pelas unidades no vendidas. Ou seja, as no vendidas tem o condomnio e o IPTU pagos pelo incorporador. O incorporador tem obrigao de informar no mnimo a cada seis meses o estado da obra. O incorporador no pode alterar de forma unilateral: Projeto Forma de pagamento Material empregado na obra, descrito no memorial (s em caso de o material no ser mais oferecido no mercado). O comprador tem direito a conferir a qualquer momento se o material que est sendo empregado o descrito no memorial. Paralisar a obra por mais de 30 dias. Se parar, pode ser compelido judicialmente a continuar. Retardar a entrega da obra, sob pena de inadimplemento contratual. A jurisprudncia entende que at 6 meses de atraso plausvel, mas mais que isso gera quebra do contrato, podendo o comprador rescindir por motivo, gerando devoluo de valores e perdas e danos. do incorporador a obrigao de conseguir o Habite-se junto aos rgos competentes. O Habite-se surge de um projeto apresentado na prefeitura da cidade e aprovado. Uma vez aprovado o projeto, pode-se registrar a incorporao. Ao final, terminada a construo, o incorporador deve voltar prefeitura, que ir vistoriar o prdio executado, comparando o projeto e a obra realizada. Se iguais, concede-se o Habite-se. Ou seja, o projeto executado exatamente igual ao projeto apresentado e previamente analisado. O Habite-se a condio tcnica da obra. Concedido o habite-se e com o INSS pago, feito o registro do condomnio no registro o imvel, permitindo que cada unidade registrada na matrcula se individualize, gerando uma matrcula para cada unidade construda. So trs momentos: a) promessa de compra e venda; b) escritura definitiva lavrada em tabelionato c) registro da matrcula.
Obrigaes dos adquirentes O comprador tem o dever de celebrar o contrato, de adimplir as parcelas de pagamento e de montar a comisso de representantes. A comisso deve se formar e Created by Daniel Vidor Pgina 24 de 76
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- 24 - fiscalizar a obra e as contas da obra. A comisso dos representantes quem tem legitimidade e competncia para fiscalizar a obra.
12/09/05
Da construo Por empreitada O preo pode ser fixo ou reajustvel. O ndice de reajuste deve ser estabelecido antes do empreendimento. O tempo do empreendimento normalmente faz com que a empreitada seja por preo reajustvel. O ndice estabelecido da seguinte maneira: durante a construo, o ndice o CUB. Terminada a construo do empreendimento, o ndice passa a ser o do IGPM. Usa-se o CUB durante a construo, porque o valor reajustado do material.
Por administrao / preo de custo Nessa modalidade, o incorporador faz previso oramentria. Se no for cumprida, e havendo razes plausveis, o incorporador pode se socorrer dos compradores. Ou seja, o que h previso. Na modalidade anterior, o incorporador assume os custos e diferenas, ao passo que nessa modalidade, os compradores suportam as alteraes de valores.
Patrimnio de afetao uma novidade do ano de 2001. A lei 4591/64 incorporou um novo artigo, o 31-A, devido a essa novidade. Em funo das crises enfrentadas pelas incorporadoras, e o conseqente quebra-quebra, a lei criou a faculdade no obrigao de o incorporador afetar um patrimnio para garantir o final da incorporao. Esse bem afetado para determinado empreendimento em caso de falncia do incorporador no entra no concurso universal dos credores, no processo de falncia (ou insolvncia). O bem afetado de propriedade dos promitentes compradores desde a afetao, via averbao no registro de imveis. A nica hiptese de esse bem sofrer penhora em razo de dvidas de sua prpria construo. Ou seja, para suas dvidas, garantia. Uma vez falido o incorporador, ser destitudo e um novo contratado.
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- 25 - Crime contra a economia popular Se o incorporador anunciar venda de obra sem haver o registro prvio da incorporao. taxativo e cogente. Tambm no pode o incorporador paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar a entrega. Nesses dois casos, h motivo para resciso contratual. Em se tratando de incorporao, preciso ter claro e determinado o imvel, sendo vedado o sorteio de unidade habitacional. Se quiser fazer assim, tem de usar a lei de consrcios.
Cancelamento da incorporao Dentro do prazo de carncia, sem problemas. Mas depois do prazo, ou ele no delimitado, em caso de: a) no ter vendido nenhuma unidade; b) todos os compradores concordarem com o cancelamento; c) por sentena judicial, cancelando a incorporao.
Parcelamento do solo Historicamente, o parcelamento do solo surge com a revoluo de 1930. Aqui surge a compra e venda de imveis com pagamento parcelado. Antes disso no havia parcelamento do pagamento. Quem comprava, nessa poca, no tinha como verificar da legitimidade do empreendimento, j que no havia nem mesmo matrcula do imvel (at 1976 no havia matrcula no modo que conhecemos hoje). Era comum previso contratual de resoluo do contrato por inadimplemento do comprador por perdimento total das parcelas pagas. Em 1937, o DL 58 regulou a questo, obrigando o registro do loteamento em cartrio e se permitiu obter a escritura definitiva via judicial (em caso de o loteador sumir). Em 1949, a lei 649 conferiu direito real aos contratos de compra e venda registrados na escritura, alem de estender o mesmo direito aos imveis no loteados. O DL 271 de 1967 instituiu diferena entre desmembramento e parcelamento. J o DL 745 de 1969, institui que a constituio em mora s poderia ser constituda via judicial ou via cartrio de ttulos. Em 1973, na lei 6014 deu-se forma de como proceder para a adjudicao compulsria (adquirida por via judicial). Em 1979, a lei 6766 trouxe a regulao de imveis urbanos. Essa lei no permite o parcelamento de determinadas reas. O art. 3 veio dizer o no parcelamento em terreno alagadio, terreno aterrado em material nocivo a sade humana, em declive superior a 30%, questes ecolgicas etc. estabelece tambm que o municpio tem o dever de integrar o parcelamento ao plano diretor da cidade. Created by Daniel Vidor Pgina 26 de 76
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- 26 - O parcelamento do solo se divide em desmembramento e loteamento. Desmembrar um terreno implica em no construir via pblica, aproveitando todo o sistema virio existente um terreno no meio de uma quadra que ser dividido. O loteamento implica em construir as ruas, as obras virias, iluminao, esgoto e tudo o mais. O loteamento para ser aberto, com ruas pblicas. Mas as pessoas passaram a fechar o loteamento, chamando para si os deveres de administrao que seriam do poder pblico via condomnio. Ou seja, criam um condomnio e administram as questes de segurana, limpeza etc. O CDC probe expressamente que haja clusula de perdimento total das parcelas pagas em caso de requisio. H diferena entre um loteamento clandestino e um irregular. Tanto o loteamento quanto o desmembramento preciso aprovar projeto junto prefeitura. Aprovado, pode-se promover a venda. Projeto apresentao aprovao venda. O loteamento clandestino no tem projeto aprovado na prefeitura. H mera ocupao do terreno, e venda irregular. No loteamento irregular, o projeto existe. Ou foi apresentado e rejeitado, mas mesmo assim executado; ou foi apresentado, aprovado, mas executado de forma diversa do projeto. O resultado dos dois o mesmo: esto em desacordo com lei irregulares. No h possibilidade de registrar o lote em nome do proprietrio comprador. O comprador, tomando cincia da irregularidade, pode suspender o pagamento das parcelas, dirige-se ao oficial registrador onde deveria estar registrado o loteamento e l se depositam os valores. Faz o pagamento ao oficial, que ir depositar em conta judicial. O oficial notifica o loteador, demandando a regularizao do loteamento. Se o loteador atender, se restabelece a situao e pode levantar os valores da conta. Se no atender, o municpio pode realizar a regularizao do loteamento. Mas essa regularizao no precisa atender ao projeto pr-estabelecido ou ao plano diretor.
13/09/05
Espcies de propriedade Pode ser de trs tipos. Plena Quando rene usar, fruir, dispor e reivindicar na mesma pessoa.
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- 27 - Limitada Quando rene alguns dos elementos citados acima. caracterstica de direito real sobre coisa alheia. Ao dar em locao, o proprietrio perde a posse direta, mantendo a indireta, havendo limitao do exerccio do direito do proprietrio. Est limitada no seu exerccio.
Resolvel Est limitada no tempo. Ou seja, a limitao tem tempo certo para durar. Subdivide- se em: Ad tempus Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por ttulo anterior sua resoluo, ser considerado proprietrio perfeito, restando pessoa, em cujo benefcio houve a resoluo, ao contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a prpria coisa ou o seu valor. No caso de um contrato celebrado, aps sobrevm uma causa no prevista no contrato forando sua resoluo. Por exemplo, no caso de doao, se h um dos casos do art. 557, CCB/02 por exemplo, ofensa fsica pode o doador resolver o contrato em seu favor, desfazendo a doao.
Resolvel propriamente dita (por tempo determinada)
Caractersticas da resolvel propriamente dita: 1) Vontade As partes fazem acordo de vontades de quando se resolver a propriedade extinguir a limitao. 2) Causa A causa deve ser explicitada. 3) Declarao de ttulo A causa explicitada deve estar declarada no ttulo de propriedade. Situaes da resolvel propriamente dita: Retrovenda um contrato de compra e venda, onde se estabelece que o proprietrio possa recomprar o bem por um prazo determinado. Ou seja, o proprietrio pode pegar o bem de volta, pagando tudo (preo, custas etc.). Ou seja, Created by Daniel Vidor Pgina 28 de 76
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- 28 - quem comprou proprietrio pleno (com limite destruio do bem), mas se o antigo proprietrio exercer a retrovenda, tem o bem de volta. Assim, existe uma limitao no tempo, j que durante o perodo estabelecido no contrato a propriedade resolvel. Depois do prazo, passa a ser propriedade plena. Venda a contento Aqui, a venda s se realiza quando o comprador manifestar seu contento. uma clusula que deve constar no contrato, estipulando prazo, inclusive. Nesse prazo, o comprador deve manifestar-se contente ou no. Se sim, a propriedade se resolve em seu benefcio. Doao com clusula de reverso Proprietrio faz doao determinando que se o donatrio morrer primeiro que o doador, a propriedade volta ao doador (no vai para herana). Mas se o doador morrer antes, a clusula de reverso desaparece. Fideicomisso O testador pode estabelecer que uma propriedade fica com A, determinando um tempo, ou uma condio, ou em razo de bito de A para depois passar para B. Ou seja, testa para que A fique com a casa por 10 anos, por exemplo, e depois a casa vai para B. Ou por condio (formatura, casamento). Durante esses casos, a propriedade resolvel. B, nesse caso, tem uma expectativa ( o fideicomissrio). No caso do fideicomisso para no concebido, quando concebido for, o B assume a propriedade, mas o A mantm o usufruto (perptuo ou seja, at sua morte). Alienao fiduciria Algum querendo comprar um objeto, procura outrem para obter o dinheiro. O bem dado em garantia para o emprestador, ficando este com a propriedade e o tomador do emprstimo com a posse direta do objeto. O emprestador o proprietrio resolvel. A condio a ser implementada o pagamento da ltima parcela. Sendo esta paga, adquiro a propriedade plena.
Efeitos da resolvel propriamente dita: A propriamente resolvel pode se comportar como propriedade plena. Created by Daniel Vidor Pgina 29 de 76
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- 29 - Proprietrio diferido somente tem expectativa de direito. Ou seja, no caso da alienao fiduciria, por exemplo. S tenho expectativa de direito. Aquele em favor de quem se opera resoluo investe-se no direito de propriedade. No caso do fideicomisso, o que tinha a expectativa de propriedade ao implementar a condio adquire a propriedade. Resoluo opera retroativamente
14/09/05
Extenso do direito de propriedade At agora, abordamos a extenso da propriedade em termos do solo. A questo agora quanto ao espao areo e ao subsolo. A medida o interesse e a utilidade. O legislador no estabelece a extenso quanto ao espao area e ao subsolo. Enquanto o proprietrio tiver interesse e lhe for til, utiliza o subsolo e o espao areo. O proprietrio no pode se opor utilizao de terceiro desses espaos em profundidade ou altitude que no lhe seja til. Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espao areo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade teis ao seu exerccio, no podendo o proprietrio opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que no tenha ele interesse legtimo em impedi-las.
Limitaes ao direito de propriedade decorrente do interesse pblico e privado.
Limitao constitucional Ditada nos art. 5, XXVI, art. 184, art. 182, 4, art. 183 c/c art. 191 e art. 190. a funo social da propriedade um limitador do direito da propriedade. A questo da impenhorabilidade da pequena propriedade rural tambm um limitador da propriedade, mas em face de terceiros. A propriedade urbana e rural que no cumprir sua funo social poder sofrer penalidades. A urbana, tributao progressiva e desapropriao, e a rural, desapropriao para fins de reforma agrria. A usucapio tambm pode ser um limitador da propriedade, j que ao no imprimir Created by Daniel Vidor Pgina 30 de 76
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- 30 - funo social propriedade, outro pode ocupar e gerar a usucapio. O arrendamento ou aquisio de propriedade rural por ou para estrangeiros limitada, havendo vrios freios legais. Ou seja, no se pode vender para qualquer pessoa.
Limitaes de interesse particular Dadas por testamento, doao, compra e venda consideradas questes de retrovenda e preferncia. Existem clusulas restritivas no testamento que podem ser aplicadas a propriedade. A aplicao dessa vontade s pode se dar na parte disponvel, no na legtima. Na doao tambm podem ser impostas as clusulas restritivas. Na doao, essas clusulas s valem para o donatrio. Ao morrer, transmite-se aos herdeiros sem as clusulas restritivas (incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade). A restrio no contrato de compra e venda se d com a retrovenda ou com clusulas de preferncia (se o comprador um dia quiser vender a propriedade, o vendedor ter preferncia de comprar).
Limitaes de interesse pblico Dadas por tributao, pela desapropriao, aquisio e encampao. A primeira restrio so as tributaes sobre os bens. A desapropriao em razo da no utilizao com funo social uma limitao de interesse pblico. Pode haver a desapropriao para uso do interesse pblico (construo de um hospital etc.). A discusso se d em torno do valor da indenizao, mas no se pode discutir haver ou no a desapropriao. Em casos de desastres naturais ou iminente perigo pblico, pode o poder pblico requisitar a propriedade. A encampao se d quando o estado se investe na propriedade de empresa cessionria de servio pblico. Se a empresa cessionria no cumprir o servio a contento, pode o Estado intervir e pegar a propriedade da empresa privada.
Limitaes florestais Dadas pela lei 4177/65.
Limitaes administrativas Dadas pela servido, cdigo brasileiro aeronutica, estatuto da cidade, plano diretor municipal e meio ambiente (lei 6938/81). Created by Daniel Vidor Pgina 31 de 76
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- 31 - A servido administrativa imposta pelo Estado (canos de esgoto, placas de rua, postes, estaes de gua etc.). Vale para as torres de celular servio pblico concedido, que gera a servido administrativa. Mas quem paga a indenizao ao proprietrio a empresa cessionria. O cdigo da aeronutica determina limitaes quanto altura de construes e outras coisas prximas a aeroportos. O estatuto da cidade d limitaes via seu plano de diretor, ao estabelecer como ser feito o exerccio da propriedade naquela cidade (recuo, alinhamento, ruas etc.). o meio ambiente um limitador do exerccio da propriedade, na medida que a lei determina limitaes em lei sobre uso de solo em reas de preservao.
21/09/05 Direitos de vizinhana O legislador no estabeleceu um critrio objetivo para aplicao do direito de vizinhana. O direito de propriedade deve respeitar a segurana, o sossego e a sade dos vizinhos, criando um campo subjetivo de aplicao. Na prtica, deve-se compor a conciliao de interesses no caso concreto. Por isso, se diz serem limitaes recprocas respeito sade, sossego e segurana. Mas vizinho no apenas com quem tenho divisa. No h necessidade de contigidade. O mais comum a aplicao do direito de vizinhana entre limtrofes. Em alguns casos, a jurisprudncia pode estabelecer vizinhana em servido legal. Mas ateno, a servido propriamente dita direito real, depende da vontade das partes e exige registro. J o direito de vizinhana no decorre da vontade das partes e no exige registro imobilirio. O direito de vizinhana incide sobre o proprietrio ou o possuidor da coisa. Interessa para compor o direito de fazer cessar a interferncia no exerccio da propriedade que tipo de propriedade (residencial ou comercial), a localizao e os limites de tolerncia dos moradores da localidade.
Uso nocivo da propriedade Regulado no art. 1277, CCB/02. Fala em segurana, sossego e sade. No havendo, h de se falar em ao de dano infecto. rvores limtrofes Trata da questo das rvores plantadas em zona limtrofe. Estando a rvore em funo demarcatria (indicando o limite) gera direito condominial sobre ela dos dois limtrofes. Created by Daniel Vidor Pgina 32 de 76
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- 32 - No caso de uma rvore frutfera cujos ramos invadem vizinho, enquanto os frutos estiverem pendentes, do proprietrio do terreno onde a rvore est plantada. Mas quando os frutos carem, os frutos so do dono do solo. Quando os ramos e razes que transponham a estrema do prdio podem ser cortado na linha horizontal do limite da propriedade. Ou seja, se um galho ou raiz invade meu terreno, posso cortar no limite da minha propriedade. S se deve dar ateno autorizao do rgo competente. Mas no preciso autorizao do vizinho.
Passagem forada diferente de servido de passagem. Servido de passagem direito real sobre coisa alheia, depende da vontade das partes e tem de ter registro imobilirio. A passagem forada decorre do direito de vizinhana, pode ser imposta ao vizinho e no precisa de registro. Est regulado no art. 1285, CCB/02. Ocorre no caso de encravamento do prdio sem acesso a via pblica. Assim, se impe ao outro a passagem forada para que se possa ter acesso via pblica. Tambm cabe no caso de o acesso ser precrio ou perigoso. Na passagem forada, se impe ao vizinho judicialmente a passagem. Ao se ter acesso, extingue-se a passagem forada. Na servido de passagem, no. Como ela fruto de acordo de vontades, no se extingue, salvo acordo das partes. Tem direito de indenizao para quem cedeu paga pelo que pede a cedncia.
Limites Duas propriedades que no tenham fixados seus limites, qualquer um dos dois pode entrar com ao demarcatria, exigindo a marcao, avivando rumos apagados e restabelecendo marcos. Entre prdios est regulado no art. 1297, CCB/02. Tapagem. Demarcatria est regulada no art. 946, CPC. Estabelecer limites. Aviventar rumos apagados.
Direito de construir O principio geral diz que o proprietrio tem direito de construir o que quiser no seu terreno, mas deve respeitar as questes administrativas (plano diretor, via pblica etc.). Tambm devem ser observadas as distncias das janelas (um metro e meio para urbano, trs metros para o rural). Se forem desrespeitados esses princpios (mais sossego, sade e segurana), durante a obra, cabe ao de nunciao de obra Created by Daniel Vidor Pgina 33 de 76
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- 33 - nova. o embargar a obra, impedir que ela continue. Se j terminou, vale a ao demolitria. O prazo de um ano e dia para ingressar. Aps esse prazo, no cabe mais ao demolitria. O que costuma acontecer nesse caso a composio da lide com sugesto de troca de vidro e tal.
Regulado no art. 1299, CCB/02. Nunciao de obra nova (art. 934, CPC). Demolitria regulada no art. 1302, CCB/02.
26/09/05
Reviso para prova Reivindicatria dessa ao decorre o ttulo de propriedade e a posse. Reintegrao discute apenas a posse. Ento, um invasor no discute a propriedade do bem, apenas a posse dele. Assim, a ao a reintegrao, e no a reivindicatria. Quando temos um condomnio, temos a composse, mas derivada da propriedade. Quando falamos em composse, estamos falando apenas da posse, no de propriedade. O condomnio est sempre em composse. Mas quem est em composse no esto em condomnio necessariamente. Ou seja, duas pessoas alugam sala. So copossuidoras, mas no condminas, j que so locatrios, no proprietrios. A ao para o caso de discusso a reintegrao de posse, pois o que se discute. Constituto possessrio transfiro a propriedade do bem, mas me mantenho na posse do bem. O fmulo da posse quem est na posse a mando do proprietrio, no necessariamente quem detm a posse, mas transferiu a propriedade. Ou seja, o constituto no cria o fmulo da posse automaticamente.
28/09/05
Aquisio da propriedade imvel registro Registro imobilirio Ttulo qualquer negcio jurdico de transferncia ou contratao da propriedade imvel. A escritura pblica documento indispensvel para a aquisio de propriedade de bem imvel. No nosso direito, s se adquire com o registro imobilirio. O precedem o negcio jurdico (o contrato de compra e venda) e a escritura pblica do tabelionato. Created by Daniel Vidor Pgina 34 de 76
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- 34 - Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
O modo de aquisio No dir. francs= ttulo (o contrato) Dir. alemo= modo de aquisio (o registro) tem presuno iure et iure Dir. brasileiro= ttulo + modo de aquisio (contrato e registro) tem presuno iure tantum Ou seja, um vcio no contrato, ou na escritura pblica pode invalidar o registro do imvel. No direito alemo, uma vez registrado, os vcios anteriores no mais desconfiguram o registro, anulando-o.
Princpios do registro imobilirio lei 6015/73 Publicidade qualquer pessoa tem acesso aos registros de imveis. Pode-se pedir a qualquer momento uma certido de propriedades em nome de qualquer pessoa. Presuno est no art. 1245, CCB/02 Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios. Ou seja, quem adquiriu o imvel deve pagar as contas. Mas o proprietrio, antes do registro translativo, continua a ser o alienante. Continuidade cada imvel tem seu documento, com seu nmero de matrcula, onde toda a vida do bem ser registrada. Ou seja, tudo reunido em um s lugar. Isso se deu a partir de 1976, com regulamentao de lei especial. Toda a vida do imvel estar registrada em um s lugar. Created by Daniel Vidor Pgina 35 de 76
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- 35 - Prioridade objetiva aquele que primeiro apresenta os documentos no registro de imveis tem a preferncia como dono. Aquele que protocolar antes, o proprietrio, mesmo que seja no mesmo dia. Legalidade o oficial registrador a pessoa competente para verificar a legalidade e veracidade da documentao apresentada para o registro. Especialidade todas as caractersticas do imvel e suas confrontaes devem estar descritas. So as mincias em relao s caractersticas do imvel. Identificao o ttulo deve conter as especificaes do imvel e sua perfeita identificao no instrumento. Por exemplo, a mesma descrio do registro deve estar idntica na descrio do formal de partilha. O ttulo deve se identificar com o bem descrito na escritura. Deve haber identificao ente o titulo e o modo de aquisio
Registro Torrens de 1890, introduzido por Rui Barbosa. registro especial concebido para imveis rurais somente. um procedimento que ainda est em vigor, apesar de no ser utilizado. Verificava-se para haver expurgo de vcios do registro. Os vcios se sanavam no procedimento judicial. Uma vez encerrado o processo e dado o registro Torrens, ele adquire presuno absoluta. Todas as partes so chamadas e qualquer pessoa pode levantar eventual vcio. Se ningum se manifestasse, era dado o registro. Desse ponto em diante, no se podia mais perquirir sobre vcios do registro.
Retificao do registro Ocorre de duas formas. Se for erro grosseiro, pode ser feita a correo pelo prprio oficial registrador. Se ele no conceder, vai para a segunda forma, uma ao de retificao registral. A ao de retificao no se presta para resolver problemas de propriedades lindeiras, onde uma invade uma poro da outra. No posso pedir para acrescentar uma rea que uso. A ao a de usucapio. Porque a ao retificadora no atribui propriedade, apenas sana um erro no registro.
04/10/05
Aquisio da propriedade - Da usucapio um modo de aquisio originria de aquisio d propriedade. Aqui, existem posses antagnicas. O possuidor quer tirar a propriedade do proprietrio, no h relao Created by Daniel Vidor Pgina 36 de 76
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- 36 - jurdica prvia entre eles. Assim, a usucapio declara de forma originria a aquisio da propriedade, surgindo da posse. Usucapio 15 anos Usucapio rural 5 anos Usucapio urbana 5 anos
Bens usucapiveis Mveis Imveis Direitos reais sobre casas alheias A servido predial d usucapio. Bens gravados Os bens gravados esto fora do comrcio, mas a clusula de inalienabilidade no faz efeito ao possuidor, que no tem relao jurdica com o proprietrio.
Bens no usucapiveis Bens incorpreos Os direitos de personalidade, autorais, poder familiar, curatela, tutela, de crdito etc. Coisas acessrias Os acessrios seguem o principal. Ento, no pode usucapir a garagem e no a casa. Ou seja, usucapio no principal. Bens fora de comrcio o Bens pblicos Esto no art. 102, CCB; art.183, par. 3, CF ; e art. 191, par. nico, CF. O art. 99 do CCB define o que bem pblico (numerus clausus). Art. 99. So bens pblicos: I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praas; II - os de uso especial, tais como edifcios ou terrenos destinados a servio ou estabelecimento da administrao federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias; III - os dominicais, que constituem o patrimnio das pessoas jurdicas de direito pblico, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades. Created by Daniel Vidor Pgina 37 de 76
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- 37 - Pargrafo nico. No dispondo a lei em contrrio, consideram-se dominicais os bens pertencentes s pessoas jurdicas de direito pblico a que se tenha dado estrutura de direito privado.
Art. 102. Os bens pblicos no esto sujeitos a usucapio.
Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. 3 - Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
o Terra de ndios No passvel de usucapio. Os ndios so usufruturios, mas no proprietrios. O direito de usufruto perptuo para os ndios (exceo regra, j que o usufruto finito).
o Terras devolutas Regulado no art. 20, inciso II, CF. toda propriedade do poder pblico sem destinao especfica considerada terra devoluta. O Estatuto da Terra (4504/64) e a lei 6969/81 admitiam usucapio de terras pblicas. Porm, a CF/88 definitivamente afastou essa possibilidade. Art. 20. So bens da Unio: II - as terras devolutas indispensveis defesa das fronteiras, das fortificaes e construes militares, das vias federais de comunicao e preservao ambiental, definidas em lei;
Acesso/sucesso
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- 38 - A ttulo universal Os vcios acompanham a coisa. A propriedade se transfere aos herdeiros com os mesmos vcios que o possuidor tinha. Na sucesso testamentria, possvel deixar um legado, destacando do patrimnio um determinado bem.
A ttulo singular Para fins de aquisio de posse, recebe a ttulo singular, mas leva o vcio (exceo regra). Diferente do contrato inter-vivos, com aquisio via negcio jurdico. Ento, no somatrio da posse para efeito de usucapio, interessa como era a posse anterior. Assim, se a posse era injusta, se transfere como injusta. Ento, se a posse do primeiro para somatrio da usucapio era injusta, no entrar no cmputo geral.
Causas obstativas Esto previstas no art. 197, CCB. Art. 197. No corre a prescrio: I - entre os cnjuges, na constncia da sociedade conjugal; II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. A separao de fato pe fim a fidelidade, regime de bens e coabitao. Ou seja, aps a separao de fato corre o prazo para exercer a usucapio. Assim, a ex-esposa pode usucapir a meao do ex-marido, aps o prazo estabelecido, que passa a correr a partir da separao de fato.
Causas suspensivas Esto previstas nos art. 198 e 199, CCB. Art. 198. Tambm no corre a prescrio: I - contra os incapazes de que trata o art. 3o; II - contra os ausentes do Pas em servio pblico da Unio, dos Estados ou dos Municpios; III - contra os que se acharem servindo nas Foras Armadas, em tempo de guerra. Art. 199. No corre igualmente a prescrio: I - pendendo condio suspensiva; II - no estando vencido o prazo; III - pendendo ao de evico. Created by Daniel Vidor Pgina 39 de 76
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- 39 -
Causas interruptivas Esto previstas no art. 202, CCB.
QUESTO A SER ENTREGUE NO GRAU B2 Se dependesse s do estatuto da terra, a reforma agrria j estaria implantada no Brasil. As nossas leis so timas, s que no so cumpridas. Voc concorda com essa afirmativa da personagem Ana Sem Terra?
05/10/05
Usucapio extraordinrio Previsto no art. 1238, CCB. Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de Imveis. Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo. No caso extraordinrio, a prova quase sempre testemunhal. Os requisitos: Posse (no exige justo ttulo), pode ser indireta; No exige boa-f nem justo ttulo; Animus dominu;s Prescrio aquisitiva de 15 anos (verificar se no existe causas suspensivas ou interruptivas do prazo prescricional de aquisio); Prescrio aquisitiva de 10 anos, se estabelecer moradia habitual ou realizar obras e servios de carter produtivo; Sem interrupo e nem oposio; Ter a sentena procedente, que far a vez de ttulo passvel de registro;
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- 40 - Usucapio ordinrio O pargrafo 4 do art. 1228 no modalidade de usucapio, apesar de se assemelhar da usucapio coletivo. figura estranha, fundamentalmente levando em conta a funo social da propriedade e se assemelha desapropriao. No desapropriao, porque o competente para desapropriar o poder executivo, no o judicirio.
Pelo art. 1242, caput, CCB. Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos. Elementos: Posse Sem oposio ou interrupo Animus domino Justo ttulo qualquer documento que permite entrar na posse do bem como se proprietrio fosse. S no posso, porque o documento tem vcio. o Aquisio a non domino quem vende no proprietrio, mas celebrou. Aquele que comprou no pode registrar, mas acreditou que o contrato de compra e venda era vlido. Um contrato de compra e venda de posse (que no existe) pode ser considerado justo ttulo; o Transmitente no pode dispor um bem gravado como inalienvel, por exemplo, vendido pelo herdeiro. Quem transmitiu no o poderia ter feito, por isso no pode o comprador registrar. o Erro no modo de aquisio um contrato de compra e venda de posse, por exemplo. Boa-f art. 1201, par. nico Art. 1.201. de boa-f a posse, se o possuidor ignora o vcio, ou o obstculo que impede a aquisio da coisa. Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa- f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno. Prazo de 10 anos Mediante sentena
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- 41 - Segundo caso: art. 1242, nico Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econmico. Elementos: Posse, contnua, sem oposio e com animus domino Justo ttulo Boa-F Aquisio onerosa o justo ttulo deve ter sido gerado por um negcio jurdico a ttulo oneroso; Cancelamento do registro o registro que havia sido verificado e existia antes da celebrao cancelado por algum motivo; Moradia ou investimentos de interesse social e econmico
Procedimento Previsto no art. 941, CPC. Art. 941. Compete a ao de usucapio ao possuidor para que se Ihe declare, nos termos da lei, o domnio do imvel ou a servido predial. Art. 942. O autor, expondo na petio inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imvel, requerer a citao daquele em cujo nome estiver registrado o imvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos rus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232. (Redao dada pela Lei n 8.951, de 13.12.1994) Art. 943. Sero intimados por via postal, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pblica da Unio, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territrios e dos Municpios. (Redao dada pela Lei n 8.951, de 13.12.1994) Art. 944. Intervir obrigatoriamente em todos os atos do processo o Ministrio Pblico. Art. 945. A sentena, que julgar procedente a ao, ser transcrita, mediante mandado, no registro de imveis, satisfeitas as obrigaes fiscais.
Pela smula 237, STF
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- 42 - Observaes comuns Quando se fala do caputs dos art. 1238 e 1242, a posse pode ser indireta. Tanto a usucapio ordinrio quanto o extraordinrio se aplicam em rea urbana ou rural. Aplicveis em qualquer extenso de rea. Tanto o ordinrio quanto o extraordinrio pode ser realizado por pessoa fsica ou jurdica. Nas outras modalidades, s a pessoa fsica. Ambos seguem o procedimento do art. 941, CPC. A smula 237 do STF diz que pode argir como matria de defesa a usucapio. Mas a sentena que der improcedncia da ao reivindicatria respondida com usucapio no faz a transferncia da propriedade. Tem de ajuizar uma ao de usucapio independente.
18/10/05 Usucapio especial urbana Regulada no art. 183, CF: Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. 1 - O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2 - Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 3 - Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio. Tambm presente no art. 9 do Estatuto das Cidades (10.257/2001) e no artigo 1240, CCB: Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. 1o O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2o O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Surge na CF de 88, inovando. No existia antes. Created by Daniel Vidor Pgina 43 de 76
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- 43 - Caractersticas rea urbana localizao ou destinao? O que deve ser considerado? O entendimento que terminou predominando a destinao do imvel, no sua localizao. Pode estar em uma rea rural, mas ter destinao de rea urbana. O que se verifica nessas duas modalidades (urbana e rural) a destinao. O limite de extenso do terreno (no de rea construda) de 250 metros quadrados. Meio centmetro a mais, j perde o direito de usucapir. No importa justo ttulo nem boa-f. A destinao do imvel deve ser para moradia. Prazo de cinco anos No ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural em qualquer outro local. Prova com certido negativa de cartrio de imveis. Mas basta a alegao da parte que no tem outro imvel em outro local. Se a outra parte impugnar, cabe a ela provar sua alegao que o autor tem imvel. O art. 9 do EC diz que a posse deve ser pessoal. No pode haver soma de posses, salvo se o herdeiro j estiver morando na propriedade h poca do bito, acumulando todo o tempo do de cujus. Segue o procedimento do art. 13 e 14 do Estatuto das Cidades. Prev que na ao judicial o rito a ser utilizado o sumrio. MAS, a doutrina entende que sumrio nesse caso quer dizer clere. Na prtica, o rito a ser usado o especial do art. 941 do CPC e no o sumrio. O art. 13 diz que ao contrrio da usucapio ordinria, alm de ser usada como defesa, a sentena d ttulo que pode ser registrado, transferindo a propriedade. Mas ao ser apresentada essa defesa, o juzo deve adotar os procedimentos da usucapio do CPC (art. 942 e 943). Por isso que gera ttulo para registro, j que o procedimento padro foi adotado.
Usucapio especial rural Regulado no Estatuto da Terra, lei 4504/64, na lei 6969/81, no artigo 191, CF: Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio. Created by Daniel Vidor Pgina 44 de 76
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- 44 - E no artigo 1239, CCB: Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra em zona rural no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Caractersticas O imvel deve ser em rea de destinao rural. O limite de extenso de 50 hectares. Mais que isso, perde o direito. Ter o imvel para moradia E para Produtividade (princpio agrarista). No ser proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Prazo de cinco anos. Segue o procedimento dos art. 5 e 7 da lei 6969/81. Prev que na ao judicial o rito a ser utilizado o sumrio. MAS, a doutrina entende que sumrio nesse caso quer dizer clere. Na prtica, o rito a ser usado o especial do art. 941 do CPC e no o sumrio. Diz que ao contrrio da usucapio ordinria, alm de ser usada como defesa, a sentena d ttulo que pode ser registrado, transferindo a propriedade. Mas ao ser apresentada essa defesa, o juzo deve adotar os procedimentos da usucapio do CPC (art. 942 e 943). Por isso que gera ttulo para registro, j que o procedimento padro foi adotado. Nas modalidades urbana e rural, o correto a ser adotado o procedimento do art. 941, 942 e 943 do CPC. Para qualquer usucapio (ordinrio, extraordinrio ou especial), sempre se perquire o animus.
Usucapio coletiva Regulada no art. 10 do Estatuto das cidades. A rea deve ter mais de 250 metros quadrados. A populao que ocupa deve ser de baixa renda. Deve ser usado como moradia, e os terrenos no podem ser individualizados por cada um, sendo impossvel determinar lotes estabelecidos pelo plano diretor (diviso cmoda). Ocupar por cinco anos Created by Daniel Vidor Pgina 45 de 76
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- 45 - A sentena vai decretar um Condomnio Especial (segue as regras do cond. voluntrio), porque indivisvel. Salvo se 2/3 dos condminos pedirem a diviso para extinguir a propriedade. ao de iniciativa dos possuidores (composse), seguindo o procedimento do estatuto das cidades. Ou seja, pode ser alegado como matria de defesa.
DIFERENTE DO: Art. 1228, 4: Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 4o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
Aqui a rea deve ser extensa (juiz decide o que extensa). O prazo de cinco anos tambm. Considervel nmero de pessoas (juiz decide o que considervel). Mas o que difere que deve haver obras e servios de interesse social (ao invs de moradia) Neste caso, outra diferena que a ao proposta pelo proprietrio, e no pelos possuidores. Os possuidores, em contestao, que alegaro a usucapio. Se o juiz acolher a contestao, os possuidores devem indenizar o proprietrio (semelhante a uma desapropriao).
DIFERENTE TAMBM: MP 2220/2001 Essa redao do Art. 2 muito semelhante ao estatuto das cidades usucapio coletiva. Diferena: se aplica to somente para imvel pblico municipal. Diferena: no se transfere a propriedade, apenas a concesso de uso. O possuidor no se torna proprietrio, mas concessionrio. Essa concesso passvel de transferncia inter-vivos (oneroso) ou causa mortis (direito sucessrio). Em princpio no tem prazo, mas pode ser extinta se houver Created by Daniel Vidor Pgina 46 de 76
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- 46 - desvio de finalidade ou ao adquirir uma propriedade ou outra concesso de uso. Mais de 250 metros quadrados Populao de baixa renda Uso para moradia 5 anos Requerimento administrativo. O poder pblico tem a faculdade, no a obrigao, de conceder o uso. Prazo de 12 meses para anlise do pedido. Se negar, pode entrar com processo de conhecimento. No art. 1, semelhante usucapio especial urbano individual. Traz os mesmos quesitos, mas a diferena ser para imvel pblico municipal e ser concesso de uso.
19/10/05
Aquisio da propriedade - Acesso De imvel a imvel = incrementos fluviais Formao de ilhas primeira situao. Refere-se a rios no-navegveis particulares. Os rios navegveis so pblicos. Ento, essa formao de ilhas diz respeito a ilhas formadas em rios particulares (no-navegveis). D-se pelo rebaixamento da gua, ou pelo acrscimo paulatino de material, que forma a ilha. Adquire a propriedade da ilha o dono da margem mais prxima. Se a distncia for a mesma (bem no meio), fica propriedade condominial. Deve ser feita retificao no registro de imveis, depois de feita a ao de acesso de propriedade. Aluvio acrscimo paulatino de material na margem de determinada propriedade, aumentando sua extenso. No vale recuo das guas. Vale para rio pblico ou particular. Avulso deslocamento brusco de uma poro de terra de propriedade de outrem que se incorpora a minha. Assumo a propriedade, mas deve indenizar o outro proprietrio pela terra perdida. O proprietrio que perdeu a terra tem um ano para pedir a indenizao. Se for negada, pode pegar a terra de volta.
De mvel a imvel = semeaduras, plantao, construo. Vale para casos mveis. Tudo que se acrescenta ao solo do proprietrio, do proprietrio . O solo principal e tudo que se acrescente acessrio. Created by Daniel Vidor Pgina 47 de 76
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- 47 - Terreno prprio e material alheio 1 situao pega o material da obra do vizinho e usa na sua casa. Boa-f se a pessoa pegou o material de outro de boa-f, deve indenizar o dono do material no valor. M-f se estava de m-f ao pegar o material, alm de indenizar tem de pagar as perdas e danos sofridos. Terreno alheio e material prprio 2 situao construo com o meu material em terreno de outro. Boa-f se estava no terreno de boa-f, recebe indenizao pelo material empregado. M-f o proprietrio do terreno escolhe: manda retirar o material e recebe indenizao do de m-f. OU no manda retirar e no paga indenizao. Ambos de m-f quando o proprietrio e o construtor estiverem de m-f ao mesmo tempo (proprietrio observa a construo e fica quieto); cai na regra geral: proprietrio fica na propriedade do bem e tem de indenizar o construtor. Se a construo ou plantao se tornarem mais valiosos que o terreno, o construtor adquire a propriedade e indeniza o valor do terreno. Terreno alheio e material alheio Trs pessoas envolvidas. O proprietrio do terreno, o proprietrio do material e o construtor. O dono do material sempre ser indenizado. Em alguns casos, pelo construtor, noutros pelo proprietrio. Se o plantador estiver de m-f e o proprietrio de boa-f, o proprietrio adquire a propriedade, mas quem indeniza o material o plantador. Se o ambos de boa-f, quem indeniza o proprietrio. Se ambos estiverem de m-f, o dono do material pede indeniza primeiro ao construtor e subsidiariamente o proprietrio (benefcio de ordem)
Aquisio da propriedade - Direito hereditrio A morte abre a sucesso imediatamente, pelo princpio da Saisine (art. 1.784, CCB). Por uma fico jurdica, a posse e a propriedade so transferidas para os herdeiros. Ou seja, tem legitimidade para as aes de proteo ou reclamao da propriedade. um condomnio voluntrio, gerando litisconsrcio facultativo unitrio. Essa Created by Daniel Vidor Pgina 48 de 76
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- 48 - transferncia se concretiza atravs do processo de inventrio e da expedio do formal de partilha. Art. 1.784. Aberta a sucesso, a herana transmite-se, desde logo, aos herdeiros legtimos e testamentrios.
24/10/05
Aquisio da Propriedade mvel Ocupao Res nullius coisa de ningum. Nunca foi propriedade de algum. Nunca foi assenhorado por nenhuma pessoa. Caso clssico: caa e pesca. (Caa lei 5197/67 - Pesca decreto-lei 221/67). Res derelicta coisa abandonada. O abandono tem de ficar estabelecido o animus de abandono. Ou seja, o elemento subjetivo deve ficar configurado, verificando que o proprietrio efetivamente abandonou a coisa. Se o abandono no ficar configurado no havendo o elemento subjetivo tenho a descoberta (no cdigo anterior vinha como inveno). Descoberta CCB, art. 1233 Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida h de restitu-la ao dono ou legtimo possuidor. Pargrafo nico. No o conhecendo, o descobridor far por encontr-lo, e, se no o encontrar, entregar a coisa achada autoridade competente. Encontrando, tem direito recompensa. (ler os artigos seguintes) Mas se o objeto for de pequeno valor, o poder cede (ocupao) para quem o achou. Na ocupao, deve ter o animus de se apropriar, deve ter a posio da coisa (nullius ou redilicta) e a legalidade (s se d no final, com a ocupao).
Tesouro CCB, art. 1264 Art. 1.264. O depsito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono no haja memria, ser dividido por igual entre o proprietrio do prdio e o que achar o tesouro casualmente. Quando se encontra em propriedade alheia um bem que havido cado no esquecimento do proprietrio que dele no haja memria. O descobridor torna-se proprietrio em condomnio com o proprietrio da propriedade. Aqui, sabe-se quem era o proprietrio original. Salvo se a pessoa que encontrou o objeto o fez a servio do proprietrio (no importa se a relao onerosa ou gratuita). Created by Daniel Vidor Pgina 49 de 76
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- 49 -
Especificao Quando se d a transformao de uma matria-prima em uma outra matria. Uma escultura, por exemplo. O especificador quem opera a transformao (o escultor, por exemplo). Se o especificador estiver de boa-f o especificador fica proprietrio e indeniza o proprietrio da matria-prima (art. 1270, CCB). Se o especificador estiver de m-f o especificador no fica proprietrio e no indenizado pelo trabalho realizado. Em ambos os casos (boa ou m f), se a obra mais valiosa que a matria-prima, o especificador fica proprietrio e indeniza o proprietrio da matria-prima.
Confuso A confuso vale para coisas lquidas que se misturam. A Comisto vale para coisas secas que se misturam. Adjuno vale para a juno de peas (surgimento de uma terceira coisa). Se no for possvel separar, ou muito caro, forma-se condomnio entre os proprietrios. Mas se puder estabelecer a substncia principal, o proprietrio original da coisa principal dono de tudo, mas deve indenizar os outros proprietrios. Se um dos proprietrios estiver de m-f, o de boa-f pode escolher se fica com a coisa e indeniza o outro, ou se abandona e indenizado.
Usucapio Usa o procedimento da de bem imvel (941, CPC, 1260, CCB). Os prazos so diferentes. Com trs anos, deve ter Justo Ttulo e Boa-f para usucapir. Com cinco anos, no precisa justo ttulo nem boa-f para usucapir.
Da Tradio a efetiva entrega do bem objeto. Ela pode ser Real (pessoalmente fao a entrega). Ela pode ser Simblica, quando um objeto representa a coisa (a chave do carro, por exemplo) A Ficta se d pelo constituto possessrio.
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- 50 - Perda da propriedade A propriedade se perde segundo os incisos do 1275, mais a usucapio. Se for bem imvel, o registro obrigatrio (alienao). A renncia deve se dar de forma expressa, para no confundir com abandono. O abandono para o bem mvel se d pelo animus. Para se comprovar a cessao da posse e o abandono do bem imvel, deve-se usar o devido processo (enunciado 242 do Centro de Estudos Jurdicos). A presuno chamada no art. 1276 no absoluta, pois no pode contrariar o art. 150, IV, CF/88 que veda o confisco via inadimplncia (enunciado 243 do CEJ). O perecimento do bem extingue a propriedade. A desapropriao tambm extingue a propriedade. CCB, art. 1275 e 1276. Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a propriedade: I - por alienao; II - pela renncia; III - por abandono; IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriao. Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imveis. Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscries. 1o O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstncias, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos depois, propriedade da Unio, onde quer que ele se localize. 2o Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus fiscais.
Pretenses do proprietrio Reivindicatria CCB, art. 1228 Created by Daniel Vidor Pgina 51 de 76
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- 51 - Art. 1.128. O requerimento de autorizao de sociedade nacional deve ser acompanhado de cpia do contrato, assinada por todos os scios, ou, tratando-se de sociedade annima, de cpia, autenticada pelos fundadores, dos documentos exigidos pela lei especial. Pargrafo nico. Se a sociedade tiver sido constituda por escritura pblica, bastar juntar-se ao requerimento a respectiva certido.
Isso deriva do direito de Seqela. S quem tem legitimidade ativa para propor a reivindicatria o proprietrio devidamente registrado. Ele deve provar o domnio e que quem est na posse tem posse indevida, alm de identificar o bem. Os efeitos da reivindicatria so: a confirmao do meu direito de propriedade e o direito de posse, via de conseqncia. O efeito a posse.
Ao divisria CCB, art. 1320 Decorre do condomnio voluntrio. Ele pode ser a qualquer momento extinto. Exceo de duas hipteses: condomnio voluntrio forado (marco delimitador) e ficar estipulado por vontade das partes ou pelo testador que o condomnio deve durar por mximo de cinco anos. Nesses dois casos, no cabe ao divisria.
Ao demarcatria CCB, art. 1297 Visa estabelecer os limites da propriedade, fixando a linha divisria com as lindeiras.
Ao de dano infecto Visa estabelecer segurana e sade (direito de vizinhana). Propriamente dita CCB art. 1277, 1280, 1281 Outro caso de ao de dano infecto exigir que prdio vizinho ameaando runa conserte o prdio. Deve reparar ou deve prestar cauo. No se fala de embargar obra, mas de consertar a obra que pode cair.
Nunciao de obra nova CCB, art. 934, CPC Temos uma obra em andamento que est causando prejuzo. Pode interpor ao quando a obra est prejudicando (no respeita distncias, condmino est fazendo obra na rea comum etc).
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- 52 - Demolitria CCB, 1280 combinado com 1312 Temos uma obra finalizada. A ao pede a demolio da obra. Ajuizada no caso de obra acabada. Direito hereditrio Adquire-se pelo mesmo modo da imvel.
25/10/05
Direitos reais sobre coisa alheia Parte-se sempre do direito de propriedade, que contm o usar, fruir, dispor e reivindicar. Os elementos usar, fruir e reivindicar podem ser cedidos (o reivindicar no, mas o possuidor pode reclamar a posse). O direito de dispor e reivindicar no podem ser dados a outrem. Assim, os poderes do proprietrio podem ser compartilhados em parte. As limitaes so de ordem interna (ao passo que o direito de vizinhana d a limitao externa). As limitaes internas se do pela autonomia da vontade, acordo entre as partes, onde o proprietrio dispe de poderes da propriedade de livre vontade. Direito de preferncia art. 958 e 961, CCB Art. 958. Os ttulos legais de preferncia so os privilgios e os direitos reais. Art. 961. O crdito real prefere ao pessoal de qualquer espcie; o crdito pessoal privilegiado, ao simples; e o privilgio especial, ao geral. Quem tem direito real sobre coisa alheia tem direito de preferncia na execuo do devedor. Isso tambm se deve ao direito de seqela (de buscar o bem onde ele estiver). So figuras de tipo fixo, elencados exaustivamente pelo legislador. A alienao fiduciria se assemelha ao direito real sobre coisa alheia, mas no est elencado na lei. Classificao Direitos reais de gozo e fruio Enfiteuse Servido predial Usufruto Uso Habitao
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- 53 - Direitos reais de garantia Penhor Anticrese Hipoteca Alienao fiduciria * (A alienao fiduciria se assemelha ao direito real sobre coisa alheia, mas no est elencado na lei).
Direito real de aquisio Compromisso ou promessa irretratvel de compra e venda
DRSCA Enfiteuse Regulada no art. 674, CCB/1916. Era um direito real perptuo. A enfiteuse era interessante, porque tnhamos muita extenso de terra. Assim, a terra no explorada pelo proprietrio era dada para explorao de terceiro. Com a modernidade, esse instituto cai por terra. Era possvel usar, fruir e dispor e valia para terras no cultivadas ou no edificadas. O primeiro problema da enfiteuse era ser direito real perptuo. Apenas na enfiteuse e no direito de superfcie acompanhavam-se do direito de dispor, ao contrrio dos outros drsca. No se constitua enfiteuse em terras cultivadas ou edificadas. Emprazamento ou aforamento eram termos usados como sinnimo de enfiteuse. A situao se configura da seguinte maneira. O senhorio direto tem o domnio direto, j que continua proprietrio, mas detm a posse indireta. O enfiteuta tem o domnio til, mantendo a posse direta. Quando se fala em domnio til e domnio direto, fala- se em enfiteuse. A constituio se d por contrato, por constituio por testamento ou pela usucapio. A enfiteuse permanece no direito administrativo. O Poder Pblico continua a realizar enfiteuse. Est nos decretos-lei 9760/46 e 1850/81. Em terrenos de Marinha, a enfiteuse ainda se mantm. A usucapio se d da seguinte maneira: o Poder d a enfiteuse para uma pessoa a. Por algum motivo, A no usa esse direito. Pessoa B fica na posse. Depois de um tempo, B move em face de A ao de usucapio da enfiteuse ateno: no da propriedade, da enfiteuse. O proprietrio que deu em enfiteuse tem direito a receber o Foro, uma penso anual, de valor certo, anual, invarivel e valor mdico. O enfiteuta tem o dever de pagar o foro anual, acordado entre as partes. No o valor de mercado do arrendamento, Created by Daniel Vidor Pgina 54 de 76
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- 54 - por exemplo. No corre nem mesmo correo monetria (nos casos particulares. Nos casos pblicos, cabe correo monetria).
Comisso a pena de comisso. Uma das formas de extinguir a enfiteuse se porventura o enfiteuta no pagasse a penso anual por trs anos consecutivos. Fazia-se ao de cobrana, onde o enfiteuta poderia purgar a mora. Se no pagasse a mora (pagar a dvida), a sim que era decretada a pena de comisso, com a extino da enfiteuse.
Direito de preferncia ou laudmio Tanto o proprietrio, quanto o enfiteuta tinham direito de dispor (o proprietrio, a propriedade, o enfiteuta, o direito real de enfiteuse). No caso de qualquer um dos dois querer alienar, deveria dar preferncia ao outro primeiro. Se o proprietrio no exercesse seu direito, o enfiteuta poderia alienar para outro. Ao fazer isso, devia passar ao proprietrio 2,5% do valor de venda. Se o bem for pblico, o valor de 5%. Os deveres do enfiteuta so: Pagar a penso anual Pagar os tributos Conservar a substncia da coisa Atribuir preferncia ao proprietrio na hora da venda Pagar o laudmio no caso de alienao do direito de enfiteuse. Os diretos do enfiteuta so: Usar e fruir o bem; Alienar o direito de enfiteuse; Usar os interditos possessrios; Constituir subenfiteuse; Direito de resgate o que a doutrina chama de alienao virtual. Uma vez estabelecida a enfiteuse, aps 10 anos o enfiteuta tem o direito potestativo de resgatar a enfiteuse (adquirir a propriedade). Ele paga ao senhorio 10 vezes o valor da penso anual somado a mais 2,5% a ttulo de laudmio e adquire a propriedade, extinguindo a enfiteuse. O direito de resgate no vale para bem pblico. Os direitos do senhorio so: Receber a penso; Created by Daniel Vidor Pgina 55 de 76
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- 55 - Se extinta a enfiteuse, direito das acesses (plantaes ou construes realizadas no terreno); Direito a metade do tesouro encontrando nas terras dadas em enfiteuse.
Coenfiteuse D-se a enfiteuse para mais de uma pessoa. Funciona analogamente composse.
Extino da enfiteuse CCB, art. 2038: Art. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores. 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso: I - cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das construes ou plantaes; II - constituir subenfiteuse. 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial. D-se por: Deteriorao quando se tornar o solo imprprio para plantao ou construo, o senhorio pode exigir o fim da enfiteuse. Confuso tem trs formas de se estabelecer. A) Quando o proprietrio ou o enfiteuta exerce o direito de preferncia, confundindo na mesma pessoa os dois papis. B) quando o enfiteuta renuncia ao direito real de enfiteuse e c) quando um receber por herana do outro (enfiteuta do proprietrio ou vice- versa). Caducidade quando o enfiteuta falece sem herdeiros, a enfiteuse volta ao proprietrio, que adquire propriedade plena. A enfiteuse no sofre efeitos de herana jacente e vacante. Comisso Resgate Diferena da enfiteuse para o arrendamento
Arrendamento Enfiteuse Created by Daniel Vidor Pgina 56 de 76
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- 56 - Tem prazo determinado Perptua pessoal (no se transfere) Transfere-se por direito hereditrio A renda varivel (valor de mercado) Penso fixa anual Arrendatrio tem direito de usar a coisa conforme sua destinao, mais restrito que na enfiteuse. Enfiteuta tem direitos mais amplos, incluindo o dispor do direito real de enfiteuse. direito obrigacional direito real
31/10/05
Direito de superfcie Originalmente, no direito romano, enfiteuse era usada para plantao e o direito de superfcie para construo. O CCB de 1916 no incluiu o direito de superfcie. Ele apareceu no estatuto das cidades (2001). Ele volta a ser regulado no CCB de 2002. Houve uma substituio, retirando-se o direito de enfiteuse e incluindo-se o direito real de superfcie com o objetivo de atingir a funo social da propriedade. Regulado nos art. 1369 ao 1377, CCB e art. 21 do Estatuto das Cidades. Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Pargrafo nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concesso.
Direito real autnomo trata de duas propriedades: um do solo e outro da construo ou da plantao sobre esse solo. Distintas e separadas, pois o superficirio proprietrio pleno da construo e/ou da plantao. Enquanto no construir em cima, tem direito real sobre coisa alheia. Depois, sobre coisa prpria. Temporrio o CCB diz que o prazo determinado. Mas o EC diz que pode ser por prazo indeterminado (se no for estipulado no contrato, vale como indeterminado). Entende-se que a lei especial prefere a lei geral. Assim, o CCB vale para propriedade rural, ao passo que para a propriedade urbana se aplica o EC. Construo e plantao Created by Daniel Vidor Pgina 57 de 76
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- 57 - Propriedade superficiria separada do solo uma vez que foi construdo ou plantado, divide-se a propriedade. Gratuito ou oneroso o contrato pode ser gratuito ou oneroso. Transmissvel por exercer todos os poderes da propriedade, transmite por ato inter-vivos ou causa mortis. Hipotecvel sendo direito pleno de propriedade, pode gravar de nus real. Hipoteca para a construo e penhor para plantao. Concedente o proprietrio do solo Cessionrio o superficirio Estrutura Direito real de construir e plantar contrato de direito real. Enquanto no construir ou plantar, direito real sobre coisa alheia. Propriedade separada superficiria efeito da concretizao do direito de plantar ou construir. Ao se perfectibilizar, causa a separao da propriedade. Propriedade separada superficiria efeito da alienao ciso enunciado 250 do Centro de Estudos Jurdicos (CEJ) ciso acontece quando o proprietrio do todo vende apenas a propriedade do solo, ou apenas a superfcie, ou o solo para um e a superfcie para outro. Quem tem o solo tem propriedade perptua. Quem tem a superficiria, tem propriedade por tempo determinado (ou indeterminado). Constituio do direito real de superfcie Por contrato Por testamento Por usucapio no proibido, mas difcil s usucapir s a superfcie. Normalmente se usucapi tudo.
Direitos e obrigaes Concedente Propriedade do subsolo o EC tem diferena do CCB. Na propriedade urbana, o EC admite direito real de superfcie que se estenda ao subsolo e ao espao areo, conforme estabelecido em contrato e cumprindo o plano diretor. Espao areo Direito de Preferncia se o dono do solo for vender, o cessionrio tem preferncia de compra. Created by Daniel Vidor Pgina 58 de 76
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- 58 - Constituir gravame pode hipotecar e dar em penhor. Ao extinguir-se o direito de superfcie, o proprietrio do solo se tornar proprietrio da construo ou plantao, sem indenizao (salvo se a indenizao for prevista em contrato). Direito de indenizao em caso de desapropriao se for desapropriao, a indenizao ser proporcional parte de cada um.
Superficirio Propriedade superficiria considerado proprietrio da construo ou plantao. Dever de pagar os tributos. Constituir gravame pode hipotecar ou dar em penhor. Direito de indenizao se houver desapropriao, na proporo de seu direito.
Extino Advento do termo prazo contratado acabou. Descumprimento obrigacional se no adimplir o contrato, extingue. No-uso no est usando a superfcie de acordo com o contrato. Haver confuso o cessionrio e o cedente exercem o direito de preferncia e tem-se um nico proprietrio. Por renncia o cessionrio renunciar (instrumento pblico). Por distrato por acordo das partes. Por desapropriao 01/10/05 Servides prediais Servido so as restries s faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em benefcio de algum no h impedimento do uso da propriedade. No h interrupo na posse. Mas o direito de usar e fruir so restritos, j que se atribui a outrem o mesmo direito. Exemplo: direito de servido de passagem a p. Aquele que detm a servido tem um privilgio. A servido diferente da passagem forada. A PF relao de vizinhana e tem como causa a necessidade prdio encravado sem acesso rua. Necessita passar por prdio de outrem para sair. Na servido, a pessoa tem acesso via pblica, mas mais cmodo, interessante, passar pelo prdio dominante. Created by Daniel Vidor Pgina 59 de 76
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- 59 - Direito real sobre coisa alheia, que deve ser obrigatoriamente registrado no registro de imveis. Valorizao do prdio dominante dominante o prdio que tem o benefcio da servido. Prdio serviente aquele que ir sofrer a limitao (no restrio) da servido (usar e fruir). Relao entre prdios vizinhos no se estabelece servido sobre a prpria coisa (do mesmo proprietrio). A servido deve ser entre duas pessoas distintas, ou seja, no pode ser o mesmo dono dos dois prdios. Pode ser de carter gratuito ou oneroso. A servido predial se d pelo acordo de vontades, no podendo ser compelida judicialmente. A servido passvel de usucapio. Ou seja, dado o prazo prescricional, pode- se usucapir a servido de luz, por exemplo. A servido est prevista no art. 1378, CCB. Tambm se referem como apenas servido. No h servido sobre a prpria coisa (de minha propriedade, no posso ter servido sobre o que meu). A servido serve coisa e no ao dono. Ou seja, se alienar o prdio, a servido o acompanha. No se pode de uma servido constituir outra. A servido inalienvel, acessria (segue o prdio e no a pessoa), perptua e indivisvel (dois fundamentos especficos: a) no grava uma parte ideal, mas na totalidade do prdio; e b) se a servido entre dois prdios se estabeleceu antes de o proprietrio de um prdio comprar uma frao do outro prdio [condomnio], persiste a servido. Mas se a servido se estabeleceu depois do condomnio, a servido no persiste). 07/11/2005
A servido administrativa no tem um prdio dominante, j que a servido se d em prol da coletividade (placas de rua em parede de prdios, por exemplo). Classificao da servido Rstica contraposta urbana. a servido rural. Constitui-se pela natureza do prdio (se urbano ou rural). Urbana Created by Daniel Vidor Pgina 60 de 76
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- 60 - Contnua independe de ato humano direto para se constituir. Exemplos: servido de passagem de gua, de ventilao, energia eltrica. Ou seja, construda a passagem, o exerccio dela no depende de algum obrando no local (a gua segue correndo, independente de algum estar l). Descontnua a descontnua se verifica com a obrigatoriedade do exerccio pessoal. Por exemplo: de passagem ( preciso que algum passe no local constantemente). Positiva tem um ato positivo do proprietrio do prdio dominante e um dever de tolerncia do prdio serviente com a servido. Negativa tem uma atitude do prdio serviente que dever se abster de fazer algo. Ou seja, uma servido de luz probe que o prdio serviente construa acima de determinada altura que interrompa a servido de luz constituda. Aparente se manifesta atravs de atos externos, verificando-se externamente por obras necessrias (servido de aqueduto, por exemplo). A servido de trnsito aparente por deciso sumulada pelo STF (415). A servido aparente passvel de usucapio. No aparente aquelas que no se revelam externamente (luz, ar). S se tem como verificar a servido mediante consulta ao registro do imvel.
Modo de constituio Por contrato estabelecendo por ato de vontade. A servido predial normalmente se d por contrato, com exceo da estabelecida pelo cdigo de minas (decreto 1985/40) transporte minrio em terreno alheio (decreto 227/67). Exceo tambm no cdigo de guas (24643/34) que impe ao prdio a conduo de gua. So dois exemplos que se constitui a servido pela necessidade e no pela vontade das partes. As servides administrativas tambm so exceo. Por testamento por ato unilateral de vontade, deixando a servido estabelecida no testamento. Por sentena 979, II e 980, 2, III, CPC trata da diviso da coisa comum. Exige-se a extino do condomnio, fracionando em lotes. Nenhum quinho deve ser maior que a cota-parte de cada condmino. Assim, o juiz pode determinar uma servido para valorizar determinados lotes, mantendo o equilbrio entre as partes. Created by Daniel Vidor Pgina 61 de 76
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- 61 - Por usucapio art. 1379, CCB tem duas modalidades: ordinria (caput) e extraordinria (pargrafo nico). O animus o de servido, no de dominus. O pargrafo nico estabelece o prazo de 20 anos para a usucapio extraordinria esse pargrafo difere apenas no prazo do resto dos requisitos do art. 1238, CCB (cochilo do legislador). Por destinao do proprietrio no existe dispositivo legal que a regulamente. Ela se d com base no conceito de serventia. Ou seja, no se constitui servido sobre a minha prpria coisa (proprietrio). Assim, constitui- se a serventia, que ir vir servido se um dos prdios trocar de proprietrio. Para isso, a servido deve ser aparente e haver concordncia entre as partes.
Extino Prevista nos art. 1388 e 1389, CCB. A renncia de quem detm a servido deve ser de forma pblica e expressa. A outra hiptese cessar a comodidade e utilidade da servido. Isso se d mediante processo judicial do prdio serviente, porque por simples requisio no se extingue. A terceira hiptese o resgate, onde o prdio serviente indenizou o prdio dominante ou houve acordo das partes. A quarta hiptese o resgate por decurso do prazo determinado na formao da servido. Tambm necessita de processo judicial. O no uso por 10 anos contnuos tambm gera a extino. Art. 1.387. Salvo nas desapropriaes, a servido, uma vez registrada, s se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada. Pargrafo nico. Se o prdio dominante estiver hipotecado, e a servido se mencionar no ttulo hipotecrio, ser tambm preciso, para a cancelar, o consentimento do credor. Art. 1.388. O dono do prdio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prdio dominante lho impugne: I - quando o titular houver renunciado a sua servido; II - quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituio da servido; III - quando o dono do prdio serviente resgatar a servido. Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando ao dono do prdio serviente a faculdade de faz-la cancelar, mediante a prova da extino: I - pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa; II - pela supresso das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro ttulo expresso; III - pelo no uso, durante dez anos contnuos. Created by Daniel Vidor Pgina 62 de 76
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- 62 -
08/11/2005 Direito real de Usufruto direito real sobre coisa alheia. Previsto no art. 1390, CCB. Restrio posse direta muito utilizado em direito de famlia e direito sucessrio. Isso se d porque o usufruto tem como finalidade principal assegurar a subsistncia do usufruturio. Dois exemplos clssicos: a) quando um casal est se separando, na partilha dos bens, a casa fica em propriedade dos filhos e com usufruto do guardio legal. Assim, busca-se evitar que o patrimnio se confunda com o novo cnjuge. No direito de usufruto, o poder de dispor e reivindicar ficam com o proprietrio e o de usufruir e gozar com o usufruturio. O art. 2018 do CCB trata do outro exemplo de usufruto. Diz ele que poder a pessoa fazer a partilha de seus bens por ato inter-vivos ou causa mortis. O causa mortis o testamento. O inter-vivos se d em vida, respeitando o quinho hereditrio de cada um, dando todo o patrimnio em vida. Mas o antigo proprietrio deve manter o direito de usufruto, se no ir infringir o art. 548, CCB, que probe a doao de todo o patrimnio (vedado). Assim, mantendo o usufruto, o antigo proprietrio agora usufruturio mantm a questo da subsistncia inerente ao usufruto. Proprietrio nupropriedade = posse indireta tem direito a aes possessrias. Pode constituir hipotecar, alienar e penhorar. Usufruto e usufruturio = posse direta (direito de usar e fruir) = tambm tem o direito de administrao do bem-objeto (art. 1401, CCB). dever do usufruturio conservar a substncia do bem, pois quando o usufruto terminar deve devolver o bem. O proprietrio pode exigir do usufruturio uma cauo para garantir o bem. O usufruturio pode se negar a prestar cauo. Se fizer isso, perde o direito de administrao, que passa a ser do proprietrio. A exigncia da cauo faculdade do proprietrio (pode exigir ou no). Objeto do usufruto (bens usufrutuveis): o Mveis o Imveis o Direitos (ttulos de crdito). Se se d em usufruto uma letra de cmbio, o valor da nota (capital + correo monetria) do Created by Daniel Vidor Pgina 63 de 76
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- 63 - proprietrio. Mas os juros capitalizado sobre o dinheiro investido fruto e cabe ao usufruturio. um direito: Temporrio no perptuo. Pode ser vitalcio, mas no transmissvel. Ou seja, morrendo o usufruturio, extingue o usufruto. Pode ser limitado pelas partes. A exceo acontece quando o usufruturio for pessoa jurdica. Nesse caso, o usufruto de 30 anos, por fora do art. 1410, III, CCB. Intransmissvel no se transmite por direito hereditrio, ou compra e venda e similares. A regra geral (1411, CCB) que se tenho um usufruto para mais de uma pessoa sobre o mesmo bem, morrendo um dos usufruturios, a parte dele passa a ser do proprietrio. A no ser que seja estipulado diferentemente em contrato. O outro caso do testador (1946, CCB). Se um dos usufruturios morrer antes do testador, existe o direito de acrescer ou seja, os usufruturios restantes dividem os frutos. Os herdeiros do testador continuam com a nupropriedade sem concorrer com os usufruturios, como no caso anterior (do art. 1411, CCB). Mas se o usufruturio morrer depois do testador, vale a regra geral. Inalienvel no pode ser alienado para qualquer pessoa, incluindo o nuproprietrio. Mas seu exerccio, segundo o art. 1393, CCB, passvel de cesso a ttulo oneroso ou gratuito (ceder a posse direta do bem). Impenhorvel o direito real de usufruto impenhorvel. Mas o exerccio penhorvel (j que pode ser cedido).
Espcies Legal Indgena art. 231, 2, CF/88 garante o usufruto permanente das terras indgenas. Ou seja, ao contrrio do usufruto de lei, nesse caso, ele perptuo. A propriedade da Unio, mas o usufruto dos ndios, gerando exceo transitoriedade. Poder familiar art. 1689, 1693, CCB enquanto o poder familiar se manter, os pais tm direito de usufruto sobre os bens dos filhos. Mas existem excees no art. 1693, CCB. Cnjuges art. 1652, I, CCB o cnjuge tem direito de usufruto sobre o patrimnio particular do outro, quando na posse direta desses bens. Created by Daniel Vidor Pgina 64 de 76
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- 64 - Vidual art. 1611, 1, CC/1916 e lei 8971/94, art. 2 surgia porque o cnjuge no concorria na herana. Atualmente, como ele concorre vira proprietrio e no usufruturio. Judicial art. 716, CPC A execuo deve ocorrer de modo menos gravoso ao devedor. A lei do divrcio e a lei dos alimentos, alm do CPC, prevem que se pode pedir o usufruto sobre o patrimnio que est penhorado, evitando a expropriao e causando menos dano ao devedor. A exceo: a morte do usufruturio-credor no extingue o usufruto, que se mantm at o total pagamento da dvida.
Convencional Constitui-se por contrato ou testamento, na forma convencional.
Por sub-rogao real Nos art. 1407, 1408 (in fine) e 1409, CCB. Uma vez constitudo o direito real de usufruto, havendo sinistro no bem, o usufruto sai do bem e vai sobre o valor da indenizao do seguro. O proprietrio recebe o valor e deve passar para o usufruturio. Mas se o seguro for usado para reconstruir outro imvel, sobre esse imvel recai o usufruto. Se o imvel for desapropriado, o usufruto cai sobre os frutos do valor da indenizao. Se um terceiro causa dano ao bem e indeniza, sobre a indenizao recai o usufruto (s os frutos, fora o capital).
10/11/2005
Por usucapio O que se usucape o direito de usufruto, no a propriedade.
Usufruto Prprio o usufruturio tem o dever de conservar o bem, devolvendo-o integro ao proprietrio. Usufruto Imprprio (quase usufruto) art. 1392, 2 nesse caso, se os acessrios acrescidos forem consumveis, ao devolver o bem, esses acessrios e acrescidos devem ser repostos. Cuide-se que os frutos so do usufruturio. Por exemplo, galinhas. Os pintos so do usufruturio. Mas ao devolver a chcara, cujas galinhas so acessrias, tem de devolver o mesmo nmero de galinhas.
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- 65 - Usufruto x fideicomisso Usufruto Fideicomisso Direto real sobre coisa alheia (usar e fruir) Propriedade (U, F, D, R) Dever de conservar a substancia do bem Dever de conservar a substancia do bem
Usufruto x inalienabilidade Usufruto Inalienabilidade Direto real sobre coisa alheia (usar e fruir) Propriedade (U, F, R) mas sem o elemento dispor. Mas tem os outros caracteres da propriedade (perptua, direito real etc.) a clusula de inalienabilidade no se transmite Dever de conservar a substancia do bem Dever de conservar a substancia do bem
Extino do usufruto Prevista nos art. 1410, CCB, e 1112, VI, CPC. A primeira forma pela renncia e pela morte. A renncia deve ser por instrumento pblico. Isso entendimento da doutrina, pois a lei no se refere a isso. A doutrina diz que renncia bem imvel deve ser por instrumento pblico. No caso de morte, o atestado de bito o documento a ser apresentado ao oficial registrador para extinguir o registro na escritura. Outra forma pelo decurso do tempo acordado. Se o usufruturio for pessoa jurdica, extingui-se em 30 anos, por fora de lei. Quando se extingue o motivo que deu origem ao usufruto, ele se extingue. Se houver confuso patrimonial (usufruturio for herdeiro do proprietrio, por exemplo, ou se adquirir). Se o usufruturio abandonar, ou consumir ou no empreender os esforos de conservao, pode pedir o fim do usufruto. No caso do ttulo de crdito, se no aplicar para render os frutos do usufruturio.
Direito Real de Uso o direito de usar para atender necessidades. Dos quatro elementos da propriedade, apenas o de usar se manifesta aqui. As necessidades devem ser comprovadas judicialmente, conforme as condies da pessoa. Tem nica e exclusivamente razo de atender a necessidade do usurio e sua famlia. Pode ser dado em bem mvel e Created by Daniel Vidor Pgina 66 de 76
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- 66 - imvel. Mas o direito de uso, caso se configure sobre bem que rende frutos pela sua natureza, admite-se que o usurio tenha o fruir. direito: Temporrio Indivisvel Incessvel no pode dar em aluguel, por exemplo. Personalssimo Gratuito Oneroso Inalienvel Intransmissvel No se constitui por lei, apenas por: Contrato Testamento Usucapio Sentena (ex.: art. 2017, CCB) em direito sucessrio, o juiz pode dar direito de uso para no prejudicar um dos herdeiros na questo do quinho hereditrio.
Decreto-lei 271/67 diferente do direito real de uso. concesso de uso para fins de urbanizao, industrializao e outros de fim social. Foi criado para permitir o uso de imvel pblico. Concesso real de uso. Trs diferenas com o direito real de uso. Tem finalidade especfica de interesse social alienvel e transmissvel A concesso de uso deve fazer aquilo a que foi afetada se para construo, tem de construir; se no foi cumprido ou se fez outra coisa, a concesso resolvvel. Extingue-se tambm pelas mesma maneiras que o direito de uso.
Medida provisria 2220/2001 Vale s para bens pblicos. O nico objetivo admitido para moradia.
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- 67 - Direito real de habitao Regulado no art. 1831, CCB. Aqui s recai sobre bens imveis que tenha a finalidade de moradia. No pode ser um terreno nu, ou galpo. Apenas moradia. Temporrio Indivisvel Incessvel no pode dar em aluguel, por exemplo. Personalssimo Gratuito Inalienvel Intransmissvel 16/11/2005
Direitos reais de garantia Confere ao credor a pretenso de obter o pagamento da dvida. Nos direitos de garantia, a primeira relao que surge a obrigacional. A relao real s surge porque existe uma relao obrigacional anterior. o caso do mtuo com jia dada em garantia. O bem fica vinculado obrigao. Se a dvida no for paga, o credor pode promover a venda para ver satisfeita a obrigao. Configurada a relao de direito real, forma-se a figura do garantidor. O garantidor no a mesma situao jurdica do avalista e do fiador. O fiador obrigado subsidirio, e o avalista, solidrio. Com o garantidor, a penhora da execuo pode recair apenas sobre o bem dado em garantida ao contrrio do avalista e do fiador, que responde com todos os seus bens. O bem s pode ser dado em garantia pelo seu proprietrio. No entanto, se a venda da garantia no esgotar a dvida, extingue-se apenas a relao de direito real (o bem dado em garantia), mantendo-se a obrigacional. Mas se o garantidor no estiver na relao obrigacional, no se pode mais cobrar nada dele. Assim, a execuo do restante da dvida recai apenas sobre o devedor da relao obrigacional.
nula clusula comissria art. 1428, CCB =/ dao em pagamento (iniciativa do devedor) =/ adjudicao (proposta pelo credor). Art. 1.428. nula a clusula que autoriza o credor pignoratcio, anticrtico ou hipotecrio a ficar com o objeto da garantia, se a dvida no for paga no vencimento. Pargrafo nico. Aps o vencimento, poder o devedor dar a coisa em pagamento da dvida. Created by Daniel Vidor Pgina 68 de 76
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- 68 - Pagamento parcial no libera a garantia. A liberao parcial fica a critrio do credor. A obrigao do credor de liberar se d apenas com a remisso total da dvida. Se o bem de mais de um proprietrio, todos devem concordar na garantia, ou d-se apenas a cota-parte. A liberao do bem por adimplemento parcial da dvida pode ser parcial tambm, por interpretao do art. 1421, CCB. Ou seja, se dei 50% de um bem em garantia e paguei 50% de minha dvida, pode o credor liberar 50% da garantia, correspondente a 25% do total do bem.
Direito Real de Usufruto Direito real de garantia Titular pode usar e fruir o bem No pode usar o bem No pode dispor do bem tem o dever de conservar a substncia do bem objeto O credor tem direito de promover a venda do bem exceo a anticrese Direito substncia do bem Direito ao valor do bem Direito autnomo Direito acessrio subjacente a uma relao obrigacional original
21/11/2005
Penhor Regulado no art. 1431, CCB. Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferncia efetiva da posse que, em garantia do dbito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou algum por ele, de uma coisa mvel, suscetvel de alienao. Pargrafo nico. No penhor rural, industrial, mercantil e de veculos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar. Consiste na tradio de coisa mvel a fim de garantir o pagamento de um dbito. Ou seja, primeiro temos uma relao obrigacional e depois um real. Podem ser dados em penhor mveis, direitos, ttulos de crdito. Pode ser constitudo por instrumento pblico ou particular. Uma das diferenas entre o penhor e a hipottica que o penhor vale para bens mveis, ao passo que a hipoteca para bens imveis. No penhor, se d a tradio, ficando o bem com o credor. Na hipoteca, o bem fica com o devedor. Direitos do credor Posse direta tem ao possessria. Created by Daniel Vidor Pgina 69 de 76
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- 69 - Reter o objeto o credor pode reter o bem at o pagamento final da dvida. Mas a critrio do credor, pode liberar parte do bem em troca de parte da dvida. Excutir tem direito de promover a venda do bem, sendo nula a clausula comissria (no pode o credor se apropriar do bem, deve vend-lo. S pode na fase de execuo adjudicao).
Deveres do credor No usar a coisa mesmo estando na posse, no pode usar. Custodiar no pode usar e deve conservar o bem resguardado com segurana. Exige do devedor pagamento pela conservao os custos da conservao. Restituir o bem paga a dvida, deve devolver o objeto.
Direitos do devedor Posse indireta tem direito a ao possessria. Receber o remanescente se o credor promover a venda e alcanar valor maior que a dvida, repassa o saldo para o devedor. Reaver o objeto uma vez paga a dvida final do contrato tem o direito de exigir o bem de volta
Deveres do devedor Pagar as despesas de conservao deve pagar ao credor as despesas de conservao. Obter a licena de venda o devedor deve solicitar permisso para o credor para vender. O credor no pode proibir a venda, mas pode considerar o vencimento antecipado da dvida. Pagar a dvida
Espcies 1. Comum se opera a tradio. 2. Especial a. Rural agrcola art. 1432 trs anos // Pecuria art. 1644 quatro anos - registro imobilirio o penhor agrcola deve ser registrado no ttulo imobilirio, mesmo sendo bem mvel. Nesse caso, no se Created by Daniel Vidor Pgina 70 de 76
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- 70 - opera a tradio de bem, ficando com o devedor (exceo a regra). Os objetos acessrios para o exerccio da agricultura so as pertenas. So esses bens que so dados em penhor. O contrato de penhor dos bens mveis registrado na matrcula do bem imvel. Os animais podem ser objetos de penhor agrcola, pecurio ou industrial, dependendo do caso (trao, leite, corte etc.). O agrcola tem prazo de trs anos, prorrogvel por mais trs e apenas uma vez. O pecurio tem prazo de quatro anos, prorrogvel por mais quatro e apenas uma vez. A cdula rural pignoratcia sempre emitida pelo credor contra o devedor. um ttulo de crdito, circula por endosso e no permite que o mesmo bem seja penhorado em um processo de execuo. b. Industrial / mercantil art. 1447 art. 271, cd. Comercial DL 413/69 registro imobilirio + no se opera a tradio. A cdula pignoratcia sempre emitida pelo credor contra o devedor. um ttulo de crdito, circula por endosso e no permite que o mesmo bem seja penhorado em um processo de execuo. c. Direitos e ttulos de crdito art. 1451 - O penhor registrado no Cartrio de ttulos e/ou documentos. - A posse direta do ttulo fica com o credor, ao passo que a indireta se mantm com o devedor. d. Veculos art. 1461 L 2931/56 - Qualquer tipo de veculo pode ser objeto de penhor. - Posse do veculo fica com o devedor. - O veculo deve ser segurado - Prazo mximo de dois anos. - Registra em cartrio de documentos e anotao no certificado de propriedade. e. Legal - art. 1467 + L 6533/78, art. 31 - o dono de hospedaria ou restaurante pode pegar os bens de quem consumiu a ttulo de quitar a dvida. Est no art. 1467, incisos I e II. - No momento em que tomar posse dos bens, deve ingressar em juzo e requerer a homologao do penhor j feito. Art. 1471 CCB + Created by Daniel Vidor Pgina 71 de 76
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- 71 - 874, CPC. Pedido deve ser imediato, logo a seguir. Vale para restaurante e para hotel. Se o artista no for pago, pode fazer a mesma coisa com os bens do empregador.
Extino Art. 1436, CCB. Art. 1.436. Extingue-se o penhor: I - extinguindo-se a obrigao; II - perecendo a coisa; III - renunciando o credor; IV - confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa; V - dando-se a adjudicao judicial, a remisso ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada. 1o Presume-se a renncia do credor quando consentir na venda particular do penhor sem reserva de preo, quando restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir sua substituio por outra garantia. 2o Operando-se a confuso to-somente quanto a parte da dvida pignoratcia, subsistir inteiro o penhor quanto ao resto. H exceo no inciso II. Se o animal perecer, deve ser substitudo por outro da mesma raa, etc. (ver art. 1446, CCB). No inciso III, a tradio pode ser expressa ou tcita. Quando no se opera a tradio caso do agrcola e pecurio a renncia deve ser expressa, j que incide sobre ttulo imobilirio. 22/11/2005
Anticrese Regulado no art. 1506, CCB. Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensao da dvida, os frutos e rendimentos. 1o permitido estipular que os frutos e rendimentos do imvel sejam percebidos pelo credor conta de juros, mas se o seu valor ultrapassar a taxa mxima permitida em lei para as operaes financeiras, o remanescente ser imputado ao capital. Created by Daniel Vidor Pgina 72 de 76
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- 72 - 2o Quando a anticrese recair sobre bem imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrtico, ou a terceiros, assim como o imvel hipotecado poder ser dado em anticrese.
Credor obtm posse a coisa dada em garantia. Pagamento decorre dos frutos que a coisa produz. Bem imvel Escritura pblica Direito de reteno um direito real de garantia. Pouco se verifica na prtica, mas segue regulamentada no cdigo. um misto de usar e fruir e mais garantia. direito de garantia acessrio, porque existe um direito obrigacional subjacente que cria o direito real de garantia. Difere da hipoteca porque o credor obtm a posse do bem, desprovendo o devedor da posse direta. Muitas vezes, a posse do bem uma desvantagem para o credor. O que garante no o valor do bem, mas os frutos que a coisa tem condies de produzir. Ou seja, o credor no tem direito ao valor do bem, mas aos frutos que a coisa pode produzir. Primeiro se pagam os juros e depois o capital. O credor, por no ter direito ao valor do bem, no pode promover a venda. Pode apenas ret-lo enquanto a dvida no for paga, pelo prazo mximo de 15 anos. O direito de reteno pode ser invocado contra o devedor ou contra o terceiros que queiram penhorar o bem por dvidas do devedor. Aps os 15 anos, no sendo saldada a dvida, extingue-se o direito real, mas no a dvida, que ainda pode ser cobrada.
Hipoteca Regulada no art. 1473, CCB objeto Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: I - os imveis e os acessrios dos imveis conjuntamente com eles; II - o domnio direto; III - o domnio til; IV - as estradas de ferro; V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham; VI - os navios; VII - as aeronaves. Created by Daniel Vidor Pgina 73 de 76
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- 73 - Pargrafo nico. A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se- pelo disposto em lei especial. Bem em garantia na posse do devedor que assegura o pagamento da dvida. Para se constituir a hipoteca em imvel rural, preciso certificado do INCRA para que ele valha. A hipoteca pode recair sobre o terreno e construo ou penhor sobre o maquinrio bens acessrios. No podemos esquecer do princpio da especializao. Ou seja, preciso identificar e especificar o bem sobre o qual recai a hipoteca. Sobre direito de superfcie pode recair hipoteca Enfiteuse domnio direto do proprietrio, que tem posse indireta e domnio til de quem explora a terra e tem posse direta.
Espcies 1) Convencional art. 1488, CCB; smula 308 STJ; a smula diz que no cabe penhora contra o imvel de comprador que pagou a vista e o incorporador no quitou a cota-parte da hipoteca da incorporao. 2) Legal art. 1489, CCB; se constitui por fora de lei, nos termos do artigo. 3) Judicial art. 466, CPC; leva a sentena contra o devedor a registro e hipoteca judicialmente o bem, para depois levar a execuo e penhorar o bem. 4) Especial a) navio; lei 2180/54 regula. b) aeronave; lei 7565/86 regula. c) vias frreas; regulado no art. 1502, CCB. Prazo Hipotecas art. 1485 e 1498, CCB
Pluralidade Art. 1476, CCB. Art. 1.476. O dono do imvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo ttulo, em favor do mesmo ou de outro credor.
permitido constituir tantas hipotecas quantas o valor do imvel possa suportar. No entanto, existe uma ordem de preferncia entre os credores. A ordem regulada pela lei 6015/73 (lei do registro pblico). O primeiro hipotecrio aquele que levar a registro no protocolo hipotecrio aberto pelo oficial registrador. Ou seja, quem Created by Daniel Vidor Pgina 74 de 76
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- 74 - registrou primeiro tem preferncia. Mas se a documentao apresentada no for homologada, o primeiro credor tem sua posio garantida e tem 30 dias para suprir a documentao. Execuo da hipoteca O credor hipotecrio vincendo s pode executar a sua hipoteca aps a execuo da primeira hipoteca. Ou seja, se a segunda hipoteca vencer ANTES da primeira hipoteca, no pode executar, s depois de vencida a primeira tambm. Todos os hipotecrios devem ser intimados. 23/11/2005
Remio da hipoteca o pagamento da hipoteca. No seu perdo (remisso) Credor sub-hipotecrio art. 1478, CCB. Art. 1.478. Se o devedor da obrigao garantida pela primeira hipoteca no se oferecer, no vencimento, para pag-la, o credor da segunda pode promover- lhe a extino, consignando a importncia e citando o primeiro credor para receb-la e o devedor para pag-la; se este no pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogar nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuzo dos que lhe competirem contra o devedor comum. Pargrafo nico. Se o primeiro credor estiver promovendo a execuo da hipoteca, o credor da segunda depositar a importncia do dbito e as despesas judiciais. O sub-hipotecrio paga para o primeiro credor hipotecrio, subrogando-se em seu direito.
Adquirente do imvel art. 1480, CCB. Art. 1.480. O adquirente notificar o vendedor e os credores hipotecrios, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imvel, ou o depositar em juzo. Pargrafo nico. Poder o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imvel hipotecado, at as vinte e quatro horas subseqentes citao, com que se inicia o procedimento executivo. O comprador pode pagar uma parte da venda diretamente ao credor, remindo a hipoteca, e o restante ao devedor.
Devedor, ascendente... art. 1482, CCB Created by Daniel Vidor Pgina 75 de 76
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- 75 - Trouxe uma alterao no que diz respeito hipoteca (art. 787, CPC). Admite que haja remio pelo devedor do imvel hipotecado, que era vedado pelo CPC. Veja que a alterao diz respeito apenas a hipoteca, e no aos outros casos.
Extino Art. 1499, CCB. Art. 1.499. A hipoteca extingue-se: I - pela extino da obrigao principal; II - pelo perecimento da coisa; III - pela resoluo da propriedade; IV - pela renncia do credor; V - pela remio; VI - pela arrematao ou adjudicao. No caso da perda do bem, no h subrogao do bem pelo seguro. Extingue-se a garantia e se mantm a dvida. Na resoluo da propriedade, extingue-se a hipoteca, sumindo o direito real, mas se mantendo a dvida (carter obrigacional). A renncia do credor deve ser expressa e por escritura pblica, porque temos bem imvel envolvido exceo do SFH. Existe a figura da perempo, dando-se a extino pelo decurso do prazo de 30 anos, ao fim do qual some a garantia de direito real.
Execuo da hipoteca
So trs formas de execuo da hipoteca. DL 70/66 hipotecas constitudas pelo Sistema Financeiro de Habitao e Sistema Financeiro Imobilirio credor pode escolher a forma de execuo da hipoteca. Se no for por esse sistema, cai no CPC. O DL extra-judicial, no h processo judicial, do mbito administrativo. 1 hiptese: Vencida trs ou mais prestaes credor deve nomear agente fiducirio (nomeado pelo banco central). Remete a documentao ao agente fiducirio escolhido que notifica via cartrio de ttulos e documentos o devedor. Tem 20 dias para purgar a mora (pagar os atrasados). Purgada a mora, reestabelece-se o contrato. No purgada, o agente promove o leilo do bem. O problema desse DL no ter procedimento judicial, contraditrio e nem mesmo avaliao. Isso quer dizer que o Created by Daniel Vidor Pgina 76 de 76
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- 76 - imvel ser vendido apenas pelo valor da dvida, no seu valor real. No segundo leilo, pode vender por valor inferior dvida. Se isso acontece, o devedor permanece devendo. Ao ir ao leilo, o devedor no recebe nada de volta, perdendo as parcelas, consideradas como locao do imvel pelo tempo em que usou. Essa a forma mais usada de execuo da hipoteca.
2 hiptese: Procedimento da lei 5741/71. O processo judicial. Segue as mesmas linhas: Vencidas trs prestaes ou mais, credor notifica o devedor extrajudicialmente, que tem 24h da citao para pagar. A citao aqui admite citao por edital. No h avaliao judicial, mas o imvel vai a leilo a no menos que o valor da dvida. Se no segundo leilo no houver lano, o juiz adjudica o imvel ao credor e considera quitada a dvida. No h retorno das parcelas pagas, a ttulo de compensao pelo uso do imvel.
3 hiptese: Art. 585, III, CPC processo de execuo normal.