Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Pietei Imobiliare
ROMANI A 2008
BI ROURI | SPATI I COMERCI ALE | I NDUSTRI AL | TERENURI | REZI DENTI AL | I NVESTI TI I | HOTELURI
Cuprins
6 Situatia economica
10 Birouri
16 Spatii comerciale
24 Industrial
32 Terenuri
36 Rezidential
44 Investitii
48 Hoteluri
50 Aspecte legislative
54 Aspecte fscale
5
Dragi clienti si prieteni,
Incepand cu ultimul trimestru al anului 2007, teama fata de recesiunea economica americana impreuna cu
problemele create de criza creditelor ipotecare fara acoperire au provocat un cutremur pe pietele de capital din
toata lumea.
In ultimele luni, discutiile cu oamenii de afaceri implicati intr-un fel sau altul in piata imobiliara locala au
inclus, aproape invariabil, aceleasi intrebari: Vom vedea o prabusire a pietei imobiliare din Romania? Cum ne va
afecta criza financiara internationala?
In ciuda acestei crize, in 2007 economia Romaniei a crescut puternic,cu 6.0%, in vreme ce cresterea salariului
mediu net a fost de aproape 40%. Totusi, tintele de inflatie nu au fost atinse, deficitul de cont curent a urcat la
14,5% din PIB, iar leul s-a depreciat cu 7,75% fata de Euro.
Piata imobiliara a fost unul dintre principalele motoare de crestere economica, in conditiile in care sectorul
constructiilor a crescut cu un impresionant 30%, iar investitiile totale au depasit 2,5 miliarde de Euro, doar la
nivelul Bucurestiului.
Oferta limitata in comparatie cu cererea locala puternica, a atras un numar mare de dezvoltatori si fonduri de
investitii in cautare de actiune pe cea mai activa piata din regiune. Acest interes exagerat pentru o piata care,
in continuare este mica si in curs de maturizare, a facut ca preturile sa creasca in majoritatea sectoarelor si a
impins ratele de neocupare catre zero in majoritatea sectoarelor.
Stocul de spatii de birouri a crescut cu 50% fata de 2006, stocurile de spatii industriale si comerciale s-au dublat,
iar preturile la apartamente au crescut in medie cu 35% in Bucuresti. Randamentele investitiilor au scazut si
ele, vanzarea America House catre un fond francez de investitii cu 5,5%, fiind cel mai mic randament inregistrat
pana acum pe piata locala.
In 2007 Colliers International si-a dublat cifra de afaceri, a adaugat 30 de oameni noi in echipa, si si-a intarit
pozitia de lider pe piata de consultanta imobiliara.
Folosindu-ne de bogata experienta anterioara si capacitatea noastra de a analiza datele reale din piata,
privim catre viitorul pietei imobiliare din Romania cu optimism. Cel putin pentru urmatorii 2-3 ani vedem
in continuare un potential de crestere extraordinar in toate sectoarele, alimentat de cresterea puterii de
cumparare a populatiei, care va sustine un nivel ridicat al cererii.
Succes.
Bogdan Georgescu
Managing Partner
Colliers International Romania
Colliers International
Sos. Bucuresti-Ploiesti nr 1A
Bucharest Business Park C1, etajul 4, Bucuresti
Tel: +40 21 319 7777
Fax: +40 21 319 7778
www.colliers.ro
Romania
6 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Situatia economica
Cum va fi piata imobiliara din Romania afecatata de
criza de pe pietele financiare internationale? Aceasta
intrebare a electrizat media si mediul de afaceri
din Romania, in timp ce experti din toate ramurile
economiei au expus pareri diametral opuse.
In primul semestru al lui 2007 Romania a avut
caracteristicile unei economii sanatoase, confirmand
trendul ascendent demarat in urma cu cativa
ani. Cresterea PIB a fost de peste 6% fata de anul
precedent, somajul mediu anual a fost de 4, 3%,
in scadere cu un procent fata de 2006, iar leul a
continuat apreciarea fata de euro, incurajand o tinta
anuala de inflatie redusa. Semne ale unei potentiale
schimbari de situatie la nivel de tara au aparut odata
cu deprecierea brusca a leului, inceputa in vara, ceea
ce a facut ca estimarile initiale ale inflatiei sa devina
imposibil de atins. Cheltuielile bugetare pentru
infrastructura au fost intr-o proportie semnificativa
concentrate catre sfarsitul anului, ceea ce a facut
ca deficitul bugetar sa fie si el, mai mare decat
estimarile din primul semestru, amplificandu-se
astfel presiunile inflationiste. Astfel, perspectivele
macroeconomice au devenit sumbre in asteptarea
undei globale de soc de pe pietele financiare.
Inflatia anuala in 2007 a depasit pana la urma tinta
Bancii Nationale a Romaniei cu 1,6%, ajungand la
6,6% fata de anul precedent. Deficitul de cont curent
a atins 14,5% din PIB, iar pentru ca leul este liberalizat
aceasta face ca Romania sa fie expusa riscurilor
privind refinantarea din strainatate, ceea ce creeaza
neliniste in randurile unor analisti.
Insa, in ciuda pesimistilor, economia romaneasca
a terminat anul in forta. Cifrele oficiale indica o
crestere puternica spre finalul anului (6,6% in
trimestrul patru din 2007 fata de aceeasi perioada
Indicatori economici
Indicatori 2005 2006 2007 2008p 2009p
PIB, c 79.6 97.0 118.1 134.2 151.9
Cresterea PIB Real, % 4.1 7.7 6.1 6.5 6.1
Rata somajului, % 6.2 5.6 4.8 4.7 4.6
Inflatia la sfarsitul anului, % 8.6 4.9 6 5.9 3.9
Deficitul de cont curent, % din PIB 8.7 10.3 13.4 13.6 13.4
Curs mediu (c/ron) 3.62 3.53 3.31 3.65 3.25
Curs merdiu (usd/ron) 2.91 2.81 2.44 2.34 2.3
Cresterea PIB rea! (%)
7
200S 200 2007 200S 2009
S
7
Inf!atIa !a sfarsItu! anu!uI (%)
S
e
c
L
o
r
Romania
40 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata rezidentiala
Proiecte care se vor lansa in primul semestru din 2008
Proiect Dezvoltator Nr. Total de unitati Zona
La Stejari Tiriac Imobiliare 550 Nord
Waterfront Technical Olympic 208 Nord
Global City Global Finance 380 Nord - Periferie
Garden of Eden GTC 1,000 Nord - Periferie
Sunset Residences Ablon 2,120 Vest
Primavara 2 Can Serv 1,000 Vest
Frigocom Gran Via 1,500 Vest
Rasarit de Soare Conarg 988 Est
Lacul Morii Rezidential Giulesti Real Estate 420 Vest
Total 9 8,166
Nord
CerLru
EsL
Sud - esL
Sud
VesL
Nord - Perierie
SI 3,402 II,479
343 2,I90 S,3SI
4S4 SS4 SS4
0 SI9 SI9
390 2,0S2 2,0S2
0 4,4S9 S,S3S
I40 3,4I2 ,0S4
BucurestI, RomanIa
SLoc
UriLaLi scoase la varzare
ToLal oLerLial
41
Pretul mediu al pietei ramane in continuare 1,500
Euro/mp construit (apartament + terasa + pereti
interiori), in mare parte datorita proiectelor lansate
in a 2a jumatate a anului, care, find destinate clasei
medii si sub-medii, au avut un pret de lansare mai
mic.
Cel mai mic pret mediu pentru un apartamente de
3 camere intr-un proiect nou cu peste 200 de unitati
afat in partea de vest a capitalei este de aproximativ
133,000 Euro + TVA. Insa, daca ar f incluse in aceasta
analiza si apartamentele construite inainte de 1990,
zona cea mai accesibila ca pret este cea de sud, unde
pretul mediu pentru un apartament de 3 camere este
in juri de 130,200 Euro.
Costurile de intretinere pentru complexele
rezidentiale noi variaza intre 0.3 si 1.5 Euro / mp
construit.de apartament
Metode de plata
Dezvoltatorii accepta mai multe modalitati de plata,
oferind cumparaturilor sufcienta fexibilitate pentru
a le permite achizitii accesibile. Varianta cea mai
comuna consta intr-un avans de 20%-30% si o plata
fnala in momentul livrarii a restului de 70%-80%
din suma. In 2007, cativa dezvoltatori au micsorat
avansul la 10%, dar au introdus cateva rate (de 20%-
25%) pe durata constructiei, restul urmand a f platit
la fnalizare.
Pentru a simplifca procesul si mai mult, cativa
dezvoltatori si-au facut parteneriate cu bancile
fnantatoare, pentru a oferi cumparatorilor credite
avantajoase; in acest fel, au si garantia ca clientul va
avea posibilitatea de a achita transa fnala la fnalul
constructiei.
PRevIzIunI
In contextul multor incertitudini legate de evolutia
crizei fnanciare incepute in Statele Unite, estimam
ca pe termen scurt - urmatoarele 6 luni - piata
rezidentiala va creste intr-un ritm mai putin alert
decat in 2007, tinand cont ca noii jucatori de pe piata
vor astepta efectele crizei asupra schemelor lor de
fnantare.
Pe termen mediu si lung, piata rezidentiala din
Romania va continua sa creasca intrucat aceasta
depinde in primul rand de raportul dintre cerere si
oferta, care este inca foarte mare.
Pana la sfarsitul lui 2008 estimam ca stocul de
apartamente noi va f de 5.000 de unitati, iar pana
in anul 2010 acesta va ajunge la 15.000. Absorbtia de
apartamente noi va creste de la 10.000 de unitati in
2008 la 20.000 in urmatorii 3 - 4 ani.
Decizia de a cumpara un apartament nou in
detrimentul unuia vechi depinde si de durata de
viata a blocurilor construite inainte de 1989, care se
va apropia de sfarsit in urmatorii 15 ani.
Dintre investitorii care au cumparat apartamente noi
off-plan in ultimele 18 luni, aproape jumatate le vor
oferi pentru inchiriere, iar restul le vor vinde.
Dupa ce s-au indreptat catre locatii in apropierea
centurii, dezvoltatorii cauta sa dezvolte proiecte
in zone mai indepartate, dar cu un mare potential,
precum Saftica, Cernica, Tartasesti, Bragadiru si
Buftea.
Proiectele de lux vor f dezvoltate la o scara mai larga,
find localizate mai mult in nordul orasului, si vor
aduce un alt stil de viata la preturi ridicate. In rest,
preturile vor continua sa creasca cu o medie de 5%
in prima jumatate a anului, ajungand la o crestere
medie anuala de 15% pana la sfarsitul lui 2008.
Pret medIu pentru un apartament de camere
CerLru Sud EsL Sud-esL VesL Nord
P
a
L
a
d
o
L
a
r
z
i
i
Bucurestiul ramane o destinatie de afaceri, insa
piata de hoteluri va vedea mai multi turisti in
viitorul apropiat.
Romania
48 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Piata hoteliera
Pe SCuRT
Cu investitii de peste 74 milioane euro si cu patru
importante tranzactii hoteliere incheiate, 2007
este primul an in care piata de investitii capata
importanta si in domeniul hotelier. Majoritatea
tranzactiilor din acest sector vizeaza proprietati
operationale, ceea ce s-ar putea dovedi o solida
realizare de afaceri. In paralel, multe proiecte initiate
anul acesta urmeaza sa se finalizeze in urmatorii 2-3
ani.
CeReReA
Oamenii de afaceri contribuie in cea mai mare
masura la cererea hoteliera totala. Una din
principalele caracteristici ale acestui tip de cerere
este faptul ca este foarte puternica in timpul zilelor
saptamanii (de luni pana joi), scade substantial
vinerea si sambata si creste intr-o oarecare masura
duminica. Aceasta cerere este relativ constanta pe
parcursul anului, cu o scadere vizibila in perioada
decembrie-februarie si in august. Cererea viitoare
pe acest segment este strans legata de sanatatea
economica a tarii.
Numarul de sederi pe noapte a crescut de asemenea,
alaturi de numarul de sosiri, dar intr-un ritm mai
lent. Aceasta ne duce la concluzia ca sederea medie
a unui client a scazut, de la 2,01 nopti in 2004, la 1,96
nopti in 2006, reconfirmand statutul de destinatie de
afaceri al orasului.
Vizitatorii straini detin procentajul cel mai mare din
vizitele totale in Bucuresti, cu mai mult de 60% din
total, pentru ultimii trei ani. Din totalul de sederi
peste noapte ale strainilor, 73% au fost generate de
tarile europene, ceea ce confirma statutul acestei
zone ca principala sursa de vizitatori a orasului. Din
Europa, importante surse de vizitatori sunt Italia,
Germania si Regatul Unit.
Recent, Bucurestiul a devenit o destinatie interesanta
pentru companiile care organizeaza intalniri,
reuniuni, conferinte si expozitii. Cererea pentru astfel
de evenimente a crescut, in Bucuresti, cu aproximativ
30% in 2007 si se previzioneaza ca va creste in
continuare. Pe termen mediu, Bucurestiul ar putea
depasi destinatii bine-cunoscute precum Praga,
Budapesta sau Varsovia din acest punct de vedere. In
ultimii doi ani, veniturile generate de acest segment
al pietei au ajuns la aproape 25% din veniturile
totale.
OfeRTA
In Bucuresti se gasesc numai 102 hoteluri, cu
o capacitate de aproximativ 8.000 de camere,
mai putin decat in alte mari capitale europene
precum Varsovia, Budapesta sau Praga. Majoritatea
hotelurilor bucurestene au sub 50 de camere (57%) si
intre 50 si 100 de camere (22%).
In 2007, oferta a inregistrat o usoara crestere fata
de anul precedent, in jur de 4%, dar va cunoaste
o crestere semnificativa in 2008, datorita unor
inaugurari importante, precum Rin Grand Hotel
(1400 de camere), Ramada Plaza (302 camere) si
Radisson SAS (424 de camere), toate asteptate in
Dferta hote!Iera a BucurestIu!uI -
CategorIa hote!u!uI
/ HoLeluri de sLele
/ HoLeluri de sLele
HoLeluri de sLele
HoLeluri de sLele
HoLeluri de sLea /
Dferta hote!Iera a BucurestIu!uI -
TIpu! hote!u!uI
camere
camere /
: camere /
49
primul trimestru al anului 2008. Se asteapta si
inaugurarea altor hoteluri pana la mijlocul anului
2008, contribuind cu un numar important de camere
la piata hotelurilor de 2 si 4 stele si ducand astfel la o
crestere a ofertei de camere in Bucuresti cu inca 300
de camere.
PReTuRI
Per total, tarifele medii in 2007 au inregistrat, fata de
2006, o crestere de aproximativ 7% pentru hotelurile
de 4 si 5 stele. Cum gradul de ocupare a crescut de
asemenea, dar intr-un ritm mai lent in comparatie
cu anul precedent, principalul indicator al venitului,
venitul per camera disponibila, a inregistrat o
crestere si mai mare, situata la aproximativ 8-9% in
comparatie cu 2006.
PRevIzIunI
Orasul Bucuresti isi va pastra statutul la care a ajuns
in ultimii ani, ramanand o destinatie predominant
de afaceri, desi se poate prevedea ca piata turistica
va creste din an in an, datorita noutatii Bucurestiului
ca destinatie de turistica printre capitalele europene,
precum si datorita intrarii pe piata a companiilor
aeriene low-cost.
Ne putem astepta ca piata Bucurestiului sa continue
sa atraga atentia mai multor lanturi hoteliere
internationale interesate sa intre pe piata in 2008.
Investitiile hoteliere majore din Bucuresti se vor
concentra in zona proprietatilor de 4 si 5 stele,
dovedind o tendinta catre aparitia de hoteluri cu
mai mult de 150 de camere, situate in locuri usor
accesibile, mai ales pentru oameni de afaceri. Multe
proiecte de dezvoltare vor fi in general de tip mixt.
Oferta de hoteluri a Bucurestiului - 2007
Categoria de hotel Numar de hoteluri Numar de camere Numar de hoteluri Numar de hoteluri Numar de hoteluri
< 50 camere 50-100 camere > 100 camere
Hoteluri 5 stele 7 1,484 1 1 5
Hoteluri 4 stele 28 2,712 9 8 11
Hoteluri 3 stele 47 2,283 34 9 4
Hoteluri 2 stele 15 677 11 3 1
Hoteluri 1 stea 5 294 3 1 1
Total 2007 102 7,450 58 22 22
Romania
50 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Aspecte legislative
Anul 2007 a fost cel mai important moment din
istoria moderna a Romaniei, constand in integrarea
Romaniei in Uniunea Europeana.
Potrivit legislatiei imobiliare, anul 2007 face parte
din seria modificarilor incepute in 2005 cu privire la
aderarea Romaniei la Uniunea Europeana. Cea mai
importanta schimbare incepand cu data de 1 Ianuarie
2007, a fost reprezentata de posibilitatea cetatenilor
Uniunii Europene de a achizitiona teren in Romania.
Ca si completare la cele mentionate anterior, anul
2007 a avut un impact important asupra pietei
imobiliare prin intermediul unor schimbari majore
in domeniul legislatiei, schimbari ce trebuie
mentionate in urmatoarele paragrafe, evidentiind
facilitatile in domeniul invesatitiilor imobiliare din
Romania.
ACHIzITIOnAReA De TeRenuRI De CATRe
PeRSOne fIzICe SI juRIDICe
Incepand cu data de 1 Ianuarie 2007, privind
amendamentele si adaugarile la Legea nr. 312
din 2005, cu privire la achizitionarea titlurilor de
proprietate de care personae fizice si juridice asupra
terenurilor din Romania, persoanele straine pot fi
autorizate sa achizitioneze titluri de proprietate
asupra terenurilor situate in Romania, pe o perioada
de 5 ani de la aderare (2012), respectiv 7 ani daca
terenul este agricol sau forestier (2014). Cu privire
la persoanele fizice si juridice care au obtinut
cetatenia romana in conformitate cu legislatia in
vigoare, exista un aspect unanim asupra dreptului
de a achizitiona terenuri in Romania conform
prevederilor de la 1 Ianuarie 2007. Pana acum
birourile notariale erau obligate sa refuse contracte
de vanzare-cumparare daca cumparatorul nu era
cetatean Roman.
De-a lungul perioadei de tranzitie mentionate
anterior, exista o categorie a Membrilor Statelor
Uniunii Europene care au dreptul de a obtine titluri
de proprietate asupra terenurilor si padurilor, avand
urmtoarele limite: (i) trebuie sa practice agricultura
on an independent basis si sa foloseasca terenul in
acest scop; (ii) trebuie sa isi stabileasc domiciliul
stabil in Romania; (iii) sunt obligati sa nu-si schimbe
dreptul de folosinta asupra terenului achizitionat.(ex.
sa il pastreze ca si teren agricol) pe intreaga durata
de tranzitie.
In consecinta, dupa expirarea perioadei de tranzitie
mentionata, structura tranzactiei imobiliare va fi
simplificata, intrucat companiile din cadrul tarilor
membre a Uniunii Europene vor putea cumpara si
detine din punct de vedere legal terenuri in Romania
fara alte formalitati sau piedici.
Persoanele fizice si juridice care nu fac parte din
Uniunea Europeana pot obtine titluri de proprietate
asupra terenurilor din Romania doar pe baza
acelorasi tratative. Pe de alta parte, persoanele fizice
sau juridice pot obtine titluri de proprietate prin
mostenire.
ReSTITuIReA CeReRILOR Cu PRIvIRe LA
PROPRIeTATILe COnfISCATe De CATRe
STATuL ROMAn Pe PeRIOADA ReGIMuLuI
COMunIST
Dupa anul 1991 o serie de legi speciale au fost
decretate pentru restituirea proprietatilor confiscate
de catre Statul Roman de-a lungul regimului
communist (Legi pentru Restituire). Mai mult, in
conformitate cu regimul legal general stability de
Codul Civil Roman, cererile pentru restituirea directa
nu mai sunt subiect limitarilor legale si de aceea
pot fi oricand completate cu statute relevante. In
consecinta, cererile de restituire conform Codului
Civil Roman au fost luate in considerare ca optiuni
practice pentru primii proprietari care nu au reusit
sa depuna dosarele in data limita prevazuta de
Legile Restituirii Proprietatilor.( ex. 14 Februarie 2002
pentru legea nr. 10/2001 cu privire la regimul legal
al proprietatilor imobiliare confiscate in perioada 6
Martie 1945- 22 Decembrie 1989, si Noienbrie 2005
pentru Legea Nr. 18/1991.
Pe data de 4 Octombrie 2007 Procurorul General a
depus o cerere la Inalta Curte de Casatie si Justitie,
prin care solicita celei din urma emiterea unei decizii
pentru interpretarea legii, decizie comuna tuturor
tribunalelor din Romania, stipuland daca cererile
de restituire incluse in Codul Civil sunt anulate sau
nu in acele cazuri in care se aplica Legea nr. 10/2001.
In opinia Procurorului General, in asemenea cazuri,
cererile de restituire incluse in Codul Civil nu ar
trebui aprobate. Inalta Curte a decis amanarea
emiterii unei decizii in aceasta privinta pana la data
de 7 aprilie 2008.
Incertitudinea cu privire la regimul legal al
proprietatilor confiscate de catre Statul Roman
intre 1945 1989 a fost principalul obstacolo in
dezvoltarile de proiecte imobiliare in Romania in
ultimii 15 ani. Din perspectiva deciziei ce se asteapta
din partea Inaltei Curti de Casatie si Justitie cu privire
la interpretarea Legii nr. 10/2001 si a Codului Civil,
2008 se anunta a fi un an important in clarificarea
statutului cauzelor de restiruire completate in acord
cu prevederile legale din Romania. Ramane de vazut
daca Tribunalele vor extinde viitoarea decizie a
Inaltei Curti si asupra interpretarii Legii nr. 18/1991,
51
sau daca va continua sa existe o nesiguranta cu
privire la regimul legal al terenurilor agricole si
forestiere.
SCHIMBARI In DOMenIuL TAxeLOR
APLICATe TRAnzACTIILOR IMOBILIARe
In privinta platilor facute in urma unui acord de
vanzare-cumparare a unei proprietati imobiliare,
la fel ca si in urma contractelor pentru lucrari
de constructii, mecanismul taxarii inverse s-a
aplicat atat timp cat ambele parti erau inregistrate
ca platitoare de TVA (atat vanzatorul cat si
cumparatorul trebuie sa inregistreze in contabilitate
TVA colectata si TVA deductibila in acelasi timp,
fara ca platile sa se faca efectiv). In orice caz, in
urma amendamentelro la codul fiscal publicat in
Octombrie 2007, mecanismul de taxare inversa
folosit la transferul proprietatilor imobiliare, si
efectuarea de lucrari de construti nu mai este
aplicabil incepand cu 1 Ianuarie 2008. Este posibil
ca Parlamentul Romaniei sa nu aprobe Ordonanata
Guveranamentala care anula taxarea inverse in
acelasi timp, sunt posibile schimbari viitoare dar care
nu vor fi executate retroactiv.
In 2007 taxa pe venitul rezultat din transferul de
proprietate intre persoane fizice a fost de asemenea
modificat; inainte de 1 ianuarie 2007 taxa era
stabilita la 16% din veniturile obtinute intr-o
tranzactie imobiliara, calculata ca o diferenta intre
pretul de achizitie a propritatii imobiliare si pretul
obtinut in urma vanzarii acestei proprietati. Dupa
1 ianuarie 2007, aceasta taxa a fost stabilita la o
valoare cuprinsa intre 1% - 3% din pretul tranzactiei,
in functie de valoarea tranzactiei si perioada
detinerii dreptului de proprietate.
O mai mare schimbare a fost eliminarea incepand
cu 1 ianuarie 2007 a taxei de timbru fiscal perceputa
la autentificarea formelor legale in tranzactiile
imobiliare (contracte de vanzare-cumparare sau
actiuni similare similare). Suma acestor taxe era
calculate in mod normal ca o pro rata aplicata
valorii tranzactiei imobiliare, in deosebi in cazul
tranzactiilor in profit. In orice caz, taxa de timbru
fiscal a fost cel putin partial inlocuita cu taxele
pentru pregatirea documentatiei de cadastru,
cum ar fi inregistrarea transferului de proprietate
sau crearea unei ipoteci in favoarea unei banci
finantatoare.
nOI nORMe MeTODILOGICe PRIvInD
APLICAReA LeGII nR. 10/2001
Prin Decizia Guvernamentala nr. 250 din 7 Martie
2007, au fost aprobate noile norme metodologice
(Normele) cu privire la aplicarea Legii nr. 10/2001.
Principalul scop al acestor Norme, este de a simplifica
procedurile administrative cu privire la retrocedarea
proprietatilor imobiliare confiscate de catre Guvernul
Roman in perioada regimului communist.
Dintre principalele amendamente/puncte de
referinta ale Normelor pot fi amintite urmatoarele:
Abolirea dinstinctiilor precedente cu privire i.
la confiscarea proprietatilor in baza Decretului
nr. 223/1974-in concordanta cu Normele,
proprietatile confiscate de catre Stat de la
personae care au emigrat inainte de 1989 vor
fi considerate pentru emigrare frauduloasa
sau vandute catre Stat in cazul emigrarii
aprobate la cerere.
In cazul in care cladirile transferate in baza ii.
Legii nr. 58/1974 au fost demolate, supuse
restituirii sumei compensatorii primate in urma
nationalizarii, proprietarul cladirii are dreptul
sa primeasca restituirea in natura a suprafetei
de teren respective.
Clarificarea in cazul mai multor mostenitori iii.
(desi aplicabila in baza cadrului general
al legii), Normele precizeaza in mod expres
faptul ca, in cazul in care procedurile de
retrocedare au fost initiate doar de anumiti
mostenitori ai persoanei indreptatite pentru
retrocedare (si nu de toti mostenitorii), de
decizia de retrocedare vor beneficia doar
acesti mostenitori; totusi, daca alti mostenitori
initiaza in paralel procedure de retrocedare
inainte de inregistrarea deciziei de restituire,
decizia initiala (luata in beneficiul anumitor
mostenitori) se va extinde pentru beneficiul si
celorlalti mostenitori.
Clarificarea situatiei in care doua sau mai iv.
multe persoane sunt indreptatite pentru
retrocedare (situatie in care o proprietate
nationalizata de catre stat a fost oferita unei
persoane si apoi nationalizata din nou) desi
ambele persoane vor fi indreptatite pentru
compensatie/retrocedare in baza Legii nr. 10, va
avea prioritate persoana careia i-a fost confiscat
initial terenul de catre Stat.
Clarificarea anumitor situatii in care v.
retrocedarea in natura nu este aplicabila Legea
nr. 10/2001 pentru cazul in care restituirea
ca atare nu este aplicabila, daca proprietatea
confiscate a fost extinsa (prin adaugarea
de spatii, rezultand mai mult de 100% din
suprafata initiala). Normele aduc criterii
aditionale si explicatii asupra manierei de
tratare a extinderilor.
Romania
52 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Aspecte legislative
AMenDAMenTe Cu PRIvIRe LA SeRvICIILe
OfeRITe De AGenTIA nATIOnALA De
CADASTRu SI PuBLICITATe IMOBILIARA (SI
TAxeLe AfeRenTe)
La inceputul anului 2007, Ministerul Internelor si
Reformei Administrative a stabilit noi nivele pentru
taxele pe serviciile oferite de Agentia Nationala
de Cadastru si Publicitate Imobiliara si unitatile
subordonate. Noua legislatie ofera oportunitatea
platii unei taxe de urgenta cu scopul reducerii
perioadei necesare pentru onorarea cererii cu pana la
o treime din perioada normala aferenta acestui tip
de servicii.
De asemenea, cu privire la inregistrarile pentru
cadastru, Legea nr 217 din 2 Iulie 2007 stabileste
determinarea criteriilor de calcul a taxelor legate
de pregatirea documentatiei de cadastru pentru
terenurile agricole. O decizie guvernamentala
urmeaza sa determine, in continuare, nivelul exact
al taxelor, dar aceste taxe vor varia intre 2 si 10%
din valoarea de piata a terenului utilizat in scopuri
agricole sau forestiere.
PROCeDuRILe SPeCIALe De PLAnIfICARe
uRBAnA PenTRu BuCuReSTI
Ordinul nr. 22 din 12 ianuarie 2007, emis de
Ministerul Transporturilor, Constructiilor si
Turismului, cu privire la determinarea anumitor
competente pentru sustinerea si aprobarea
documentatiei de planificare urbana in Bucuresti,
prevede ca Planurile de Urbanism Zonale (PUZ)
pentru Bucuresti trebuies aprobate de catre
Consiliul General al Capitalei (in timp ce anterior
erau aprobate de catre consiliul local al sectorului in
cauza). Pe de alta parte, ca regula generala, Planurile
de Urbanism Detaliate (PUD) sunt aprobate de
catre consiliile locale ale sectoarelor respective (cu
exceptia cazului in care PUD se refera la cladiri
declarate monumente istorice si cele localizate in arii
protejate, cand este necesara aprobarea Consiliului
General al Capitalei).
In orice caz, Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor
Publice si Locuintelor a emis Ordinul nr. 632 din 30
iunie 2007 care a anuleaza ordinul de mai sus. La
aceasta data este inca neclara in competenta carei
autoritati publice intra aprobarea planurilor mai
sus mentionate. Acest vid legislativ va necesita
probabil emiterea altor legi in aceasta privinta.
ReGuLI De PROTeCTIA MeDIuLuI
In coformitate cu amendamentele la Ordonanta
Guvernamentala nr. 195 din 2005 cu privire la
protectia mediului, aduse de Orodonanta de
Urgenta nr. 114 din 17 Octombrie 2007, schimbarea
in destinatia terenurilor, clasificate ca spatii verzi
in documentatia de urbanism existenta, reducerea
acestor spatii si schimbarea destinatiei lor este
interzisa, indiferent de regimul legal. Mai mult chiar,
actiunile legale sau administrative luate fara a se
avea in vedere prevederile mentionate anterior, sunt
absolute nule. Cu privire la regimul legal al acestei
nulitati, trebuie precizat ca poate fi invocata de orice
parte interesata fara restrictie de timp.
AMenDAMenTe LA AnuMITe LIMITARI De
ReTROCeDARI
Legea nr. 193 din 19 Iunie 2007, proprietarii de fanete
si pasuni confiscate in mod abuziv de catre Stat
in timpul regimului comunist (ex. Intre anii 1945-
1989) vor beneficia de o restabilire a dreptului lor
de proprietate pentru diferenta dintre 50 hectare si
suprafata de care au fost deposedati, fara a depasi
100 hectare. Cererile pentru restabilirea dreptului de
proprietate ar trebui depuse in termen de 60 de zile
de la ratificarea Legii nr. 193/2007 (ex. Iunie 2007).
TITLuRI De ASIGuRARI
In urma aderarii Romaniei la Uniunea Europeana, si
in conformitate cu legea Comunitara ce garanteaza
libertatea de a furniza servicii, firmele de asigurari
din toata Europa sunt autorizati sa opereze pe
piata romneasca fara necesitatea de a se conforma
legislaturii coordinate de autoritatea romana in
domeniu Comisia de Supraveghere a Asigurarilor.
Ca rezultat, odata ce asiguratorii specializati in titluri
de asigurari vor intra pe piata romaneasca, titlurile
de asigurari vor fi mai accesibile proprietarilor de
imobiliare interesati.
Luand in considerare particularitatile tranzactiilor
imobiliare in Romania, acest fapt ar trebui privit ca
un important pas inainte in acest domeniu, la fel
ca si un instrument pentru o mai buna securizare a
tranzactiilor imobiliare in Romania.
53
1A Bucuresti-Ploiesti National Road
Bucharest, Romania
Tel: (40-21) 201 1200
Fax: (40-21) 201 1210
Email: office@nnkp.ro
Web: www.nndkp.ro
Romania
54 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Aspecte fiscale
InveSTITII IMOBILIARe
Investitiile straine in domeniul imobiliar din
Romania se realizeaza de regula fie prin infiintarea
unei companii locale (persoana juridica) care ulterior
achizitioneaza proprietati imobiliare, fie prin
cumpararea unei entitati deja existente care detine
proprietati imobiliare.
Pentru tranzactiile de vanzare - cumparare de
proprietati imobiliare situate in Romania se
datoreaza taxe notariale (care pot reprezenta circa
0,5% din valoarea tranzactiei) si, in anumite cazuri,
taxe judiciare de timbru. De asemenea, se pot
datora taxe aferente de cadastru de pana la 0,5% din
valoarea tranzactiei.
In cazul transferului dreptului de proprietate asupra
cladirilor si terenurilor, contribuabilii trebuie sa
detina un certificat fiscal emis de autoritatile fiscale
locale care sa ateste plata tuturor taxelor locale
aferente. Daca aceasta cerinta nu este indeplinita,
transferul va fi nul.
Potrivit noilor reglementari privind TVA, nu toate
tranzactiile cu bunuri imobile sunt taxate cu TVA
la cota de 19%. In general, vanzarea de catre orice
persoana de cladiri vechi/parti de cladiri si terenurile
aferente, precum si vanzarea terenurilor de orice fel,
va fi scutita de TVA fara drept de deducere. Cu toate
acestea, orice persoana impozabila care desfasoara
acest tip de tranzactii poate opta sa taxeze vanzarea
acestor bunuri imobile la cota de 19%. Precizam ca
aceasta scutire nu se va aplica in mod normal in
cazul vanzarii de catre o persoana impozabila de
cladiri noi sau terenuri pentru constructii. In aceasta
situatie, se va aplica regimul normal de TVA.
Vanzarea de cladiri noi sau a unor parti de cladiri se
defineste drept vanzarea efectuata pana la sfarsitul
anului care urmeaza primului an de utilizare/
ocupare. De asemenea, o cladire este considerata
noua daca a fost transformata astfel incat destinatia/
natura sa s-a modificat sau costul de transformare
depaseste 50% din valoarea de piata a cladirii,
exclusiv terenul.
In anul 2007, in cazul tranzactiilor de vanzare -
cumparare de terenuri si cladiri (sau parti de cladiri)
s-au aplicat masuri speciale de simplificare a TVA,
cu conditia ca atat vanzatorul cat si cumparatorul sa
fie inregistrati normal in scopuri de TVA in Romania.
Concret, aceste masuri se refereau la aplicarea
TVA prin mecanismul de taxare inversa, prin care
cumparatorul inregistra TVA atat ca TVA deductibila
cat si ca TVA colectata, fara implicatii asupra fluxului
monetar. Incepand cu 1 ianuarie 2008, aceste masuri
de simplificare au fost eliminate, si in prezent TVA
trebuie platita efectiv in cazul in care este datorata.
Livrarea de proprietati imobiliare pentru care au
fost incasate avansuri si/sau au fost emise facturi de
avans pana la data de 31 decembrie 2007 beneficiaza
de masurile de simplificare si dupa 1 ianuarie 2008
(cu respectarea conditiilor necesare).
Aceeasi regula se aplica si in cazul in care
formalitatile legale pentru transferul dreptului de
proprietate de la furnizor la client au fost indeplinite
pana in luna decembrie 2007 (indiferent daca
factura se emite dupa 1 ianuarie 2008 sau platile se
efectueaza in transe dupa 1 ianuarie 2008).
fInAnTAReA ACHIzITIILOR In DOMenIuL
IMOBILIAR
O societate romana care cumpara si dezvolta
proprietati imobiliare poate fi finantata fie prin
aport de capital, fie prin imprumuturi. Finantarea
prin aport de capital este in mod normal neutra
din punct de vedere fiscal, in timp ce, in cazul unei
finantari prin imprumut, trebuie avute in vedere
urmatoarele implicatii fiscale.
Din punct de vedere al impozitului pe profit, regulile
de limitare a deductibilitatii dobanzilor prevad
anumite restrictii cu privire la deductibilitatea
cheltuielilor cu dobanzi si a pierderilor aferente din
diferente de curs valutar. In general, cheltuielile
cu dobanzile inregistrate de companii pentru
imprumuturi obtinute din alte surse decat banci
sau institutii financiare sunt supuse urmatoarelor
limitari:
Gradul de indatorare a capitalului cheltuielile i.
cu dobanzile sunt deductibile, daca gradul
de indatorare a capitalului este mai mic sau
egal cu 3:1. In situatia in care acest grad este
mai mare decat limita mentionata mai sus,
cheltuielile cu dobanzile sunt nedeductibile la
calculul impozitului pe profit si pot fi reportate
pana cand sunt integral deductibile in aceleasi
conditii. De asemenea, diferenta dintre
pierderile si veniturile din diferentele de curs
valutar, legate de imprumuturile pe termen
lung este tratata ca si o cheltuiala cu dobanda
si este supusa limitarii gradului de indatorare a
capitalului.
Rata dobanzilor (pentru imprumuturile ii.
acordate de companii, altele decat banci si
institutii financiare) - cheltuiala cu dobanda
este deductibila in urmatoarele limite:
55
Rata de referinta a dobanzii stabilita de
Banca Nationala a Romaniei pentru ultima
luna a trimestrului, pentru imprumuturile in
lei (in prezent de aproximativ 7,5%);
Rata anuala a dobanzii de 7% pentru
imprumuturile contractate in valuta rata
este actualizata periodic prin Hotarare de
Guvern..
Partea nedeductibila din valoarea dobanzii nu
poate fi reportata.
Cheltuielile cu dobanda, precum si pierderile din
diferente de curs valutar aferente imprumuturilor
obtinute de la banci romane sau straine, precum si
de la alte persoane juridice care pot acorda credite
potrivit legii, nu intra sub incidenta regulilor privind
limitarea deductibilitatii dobanzilor.
In cazul finantarilor intre societati din cadrul
aceluiasi grup, regulile privind preturile de transfer
trebuie respectate in ceea ce priveste nivelul ratei
dobanzii.
In cazul finantarilor obtinute din strainatate,
impozitul pe veniturile nerezidentilor de 16% se va
aplica veniturilor din dobanzi obtinute de persoana
nerezidenta. Acest impozit poate fi redus (chiar si
pana la zero), potrivit tratatelor de evitare a dublei
impuneri semnate de Romania cu alte tari, daca
platitorul roman al venitului detine un certificat
de rezidenta fiscala al beneficiarului venitului la
momentul platii. De asemenea, trebuie avute in
vedere si prevederile Directivei privind Dobanzile si
Redeventele transpusa in legislatia romana incepand
de la 1 ianuarie 2007 (cu o perioada de tranzitie
pana la 31 decembrie 2010). Conform Directivei
transpuse in Codul fiscal, dobanzile vor fi scutite de
la plata impozitului pe veniturile nerezidentilor in
Romania cu conditia indeplinirii anumitor conditii
(si anume o participatie de 25% in societatea romana
pe o perioada de cel putin 2 ani care se incheie la
data platii venitului din dobanzi). Cu toate acestea,
in perioada de tranzitie cota impozitului pentru
dobanzi va fi de 10% daca sunt intrunite aceleasi
conditii.
Imprumuturile primite de persoane juridice din
Romania (de la parti afiliate sau de la alte institutii
financiare) precum si dobanda aferenta nu sunt
subiect de TVA.
Totusi, in anumite cazuri, leasing-ul financiar de
proprietati imobiliare poate purta dobanda care este
subiect de TVA.
fAzA OPeRATIOnALA
Din punct de vedere al impozitului pe profit,
societatile romane vor impozita veniturile din
inchirierea proprietatilor imobiliare cu cota standard
de impozit pe profit de 16% si li se va permite sa
amortizeze fiscal proprietatea imobiliara, pe baza
costului de achizitie. Perioada normala de amortizare
a cladirilor variaza intre 40 si 60 de ani.
Terenul nu reprezinta un activ amortizabil, in schimb
costurile inregistrate cu amenajarea terenului pot fi
depreciate fiscal (depreciere liniara pe o perioada de
10 ani).
Amortizarea fiscala poate fi diferita de amortizarea
contabila.
Orice reevaluare a proprietatii imobiliare realizata
la finele anului este luata in considerare la calculul
amortizarii fiscale si la stabilirea valorii fiscale a
terenurilor. Cu toate acestea, de la 1 ianuarie 2008,
reducerea valorii proprietatii imobiliare sub costul de
achizitie nu va conduce la scaderea bazei impozabile
sub acest cost.
Desi inchirierea proprietatilor imobiliare este in
general o operatiune scutita de la plata TVA fara
drept de deducere, legea permite proprietarului sa
opteze pentru aplicarea TVA la facturile de chirie.
Precizam ca important faptul ca inchirierile scutite
de la plata TVA pot afecta in mod negativ dreptul de
deducere a TVA deductibila inregistrata de proprietar
la achizitia sau constructia proprietatii imobiliare
datorita regularizarii retroactive a taxei.
Separat, proprietarii de cladiri trebuie sa plateasca
un impozit anual pe cladiri catre autoritatile locale.
Pentru persoanele juridice, acest impozit pe cladiri
variaza intre 0,25-1,5% din valoarea contabila a
cladirii. Impozitul pe cladiri poate ajunge pana la
10%, in cazul in care cladirea nu a fost reevaluata in
ultimii 3 ani. Proprietarii de terenuri au obligatia
de a plati impozitul pe teren, care este stabilit ca o
suma fixa pe metru patrat, in functie de amplasarea
terenului. Impozitul pe cladiri si pe teren se plateste
in doua transe egale pana la data de 31 martie,
respectiv 30 septembrie.
Consiliile locale pot acorda scutiri de la plata
impozitului pe cladiri si teren persoanelor juridice.
Pana la 31 decembrie 2007, aceste scutiri se acordau
companiilor care realizau investii mai mari de
500.000 EURO timp de 5 ani, inclusiv. Cu incepere de
la 1 ianuarie 2008, scutirile de la plata impozitului pe
cladiri si teren se acorda in cadrul unor scheme de
ajutoare de stat stabilite pentru dezvoltare regionala.
Romania
56 Colliers International Analiza pietei imobiliare 2008
Aspecte Fiscale
De la caz la caz, pentru constructiile in derulare,
se poate datora o contributie la Casa Sociala a
Constructorilor calculata drept 0,5% din valoarea
devizului de constructii. Aceasta contributie este
suportata de proprietari/investitori si se datoreaza
catre consiliile locale.
Dividendele platite de o societate romana in
strainatate din profiturile nete obtinute sunt supuse
unei impozitari pe veniturile nerezidentilor de 16%
in Romania. Totusi, acest impozit poate fi redus sau
chiar eliminat conform tratatelor de evitare a dublei
impuneri incheiate intre Romania si alte state.
Incepand cu 1 ianuarie 2007, potrivit prevederilor
Directivei privind societatile mama si filialele
transpusa in legislatia romana, dividendele platite
de catre o companie romana catre o persoana
rezidenta intr-un stat membru UE vor fi scutite de
la plata impozitului prin retinere la sursa, daca sunt
indeplinite anumite conditii (persoana nerezidenta
sa detina minim 15% din actiunile companiei din
Romania si actiunile sa fie detinute timp de cel
putin 2 ani, perioada care se incheie la data platii
dividendelor). Pragul minim de participare va scadea
la 10% incepand din 2009. In cazul in care conditiile
mentionate anterior nu sunt intrunite, cota standard
din Romania se va aplica platii dividendelor. Cu
toate acestea, in cazul in care conditia privind
perioada de detinere este indeplinita ulterior,
societatea din Romania va avea dreptul sa
beneficieze de scutire in acel moment si sa solicite
rambursarea impozitului pe veniturile nerezidentilor
platit.
STRATeGII De vAnzARe
Pentru a vinde o investitie imobiliara in Romania,
in mod normal un investitor strain isi poate vinde
filiala romana sau filiala romana poate sa vanda
direct proprietatea imobiliara.
Conform prevederilor in vigoare ale Codului fiscal,
persoanele juridice nerezidente sunt impozabile in
Romania la cota standard a impozitului pe profit
de 16% pentru castigurile de capital realizate prin
instrainarea dreptului de proprietate asupra unei
companii locale.
Legislatia pune un accent deosebit pe aplicarea
regulii de impozitare mai sus mentionate pentru
profiturile sau castigurile obtinute din transferul
actiunilor/titlurilor de participare detinute la
companii, in cazul in care minim 50% din valoarea
totala a activelor acestor companii reprezinta, direct
sau indirect, proprietati imobiliare aflate pe teritoriul
Romaniei.
Separat, profiturile realizate din vanzarile directe de
proprietati imobiliare in Romania sunt de asemenea
impozitate la cota standard de 16%.
Pentru castigurile de capital obtinute de persoane
fizice din vanzarea de actiuni detinute la companii
locale se plateste un impozit de 16%. Aceasta cota
este redusa la 1% pentru actiuni detinute pe o
perioada mai mare de 365 de zile la societatile cotate
la bursa. Pentru castigurile de capital obtinute de
persoane fizice din vanzarea cladirilor cu teren si
a terenurilor fara constructii in decurs de 3 ani de
la data achizitionarii se percepe un impozit de 3%
pentru tranzactiile de pana la 200.000 lei (circa
57.000 de euro) si o cota marginala de 2% pentru
diferenta ce depaseste 200.000 lei. Pentru castigurile
obtinute de persoane fizice din vanzarea de cladiri
cu terenurile aferente si de terenuri fara constructii
detinute pe o perioada mai mare de 3 ani, cota
impozitului este de 2% pentru tranzactiile de pana
la valoarea de 200.000 lei si o cota marginala de 1%
pentru diferenta ce depaseste 200.000 lei.
Totusi, conform celor mai multe tratate de evitare a
dublei impuneri incheiate de Romania cu alte state,
veniturile din vanzarea actiunilor intr-o companie
romana constituie in general subiect de impunere
doar in statul in care vanzatorul este rezident, chiar
daca cea mai mare parte din activele companiei
sunt reprezentate de proprietati imobiliare. Venitul
din vanzarea directa a proprietatilor imobiliare
nu beneficiaza in mod normal de protectie in baza
tratatelor.
Vanzarea directa de proprietati imobiliare este
supusa taxelor notariale si posibil taxei judiciare
de timbru, precum si TVA, asa cum am prezentat
anterior, in timp ce transferul de actiuni intr-o
companie romaneasca nu este supus acestor taxe.
75 Dr. N. Staicovici Street
Sector 5, 050557 Bucharest
Tel: (40-21) 402 4000
Fax: (40-21) 410 7052
Email: office@ro.ey.com
Web: www.ey.com/ro
www. col l i er s . com