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4/5/2014 As armadilhas da definio do zoneamento e das densidades populacionais urbanas - Urbanidades - Urbanismo, Planejamento Urbano e Planos Diret

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Urbanismo, Planejamento Urbano e Planos Diretores
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By Renato Saboya 22 fevereiro, 2010 14 Comments
As armadilhas da definio do zoneamento e das
densidades populacionais urbanas
Este post surgiu motivado por algumas discusses realizadas no mbito da definio do plano diretor de Florianpolis, no detalhamento do
macrozoneamento proposto pela Fundao CEPA. Consideramos essencial que algumas questes tcnicas sejam devidamente esclarecidas
para que a populao no fique merc de argumentos falaciosos e/ou omissos, que podem estar escondendo intenes no declaradas.
Nesse sentido, este texto tenta contribuir para minimizar os estragos causados por uma conduo equivocada do processo, que teve incio em
2006 e cujo principal smbolo foi o desmantelamento unilateral do ncleo gestor levado a cabo pela prefeitura no incio do 2o mandato do
prefeito reeleito. A partir de ento, a tentativa de um processo participativo foi definitivamente deixada de lado, e as audincias pblicas
passaram a ser meramente informativas e, no melhor dos casos, consultiva. Nada de deliberao por aqui, pelo menos para a sociedade civil.
As oficinas, da mesma forma, no previram momentos de deliberao. O discurso foi mais ou menos assim: ns apresentamos nossa proposta,
vocs fazem as devidas consideraes, e ento ns as analisaremos e decidiremos se so pertinentes ou no. Como se houvesse uma
neutralidade tcnica capaz de separar os fatos e dados, dos valores e objetivos. Falcia bastante comum e que j deveria estar superada h
muito tempo.
De qualquer forma, optamos por contribuir no debate para tentar minimizar a possibilidade de manipulao das pessoas, e para tentar fazer
aumentar, ainda que um pouquinho, o nvel de conscincia dos participantes sobre o que est sendo discutido.
Neste texto, vamos nos referir muitas vezes a gabaritos. Com isso, estaremos nos referindo ao nmero mximo de pavimentos permitido pelo
zoneamento para uma determinada rea. Se voc tem dvidas sobre o significado de outros ndices urbansticos, tais como coeficiente de
aproveitamento e taxa de ocupao, no deixe de ler estes posts:
Zoneamento e planos diretores;
Taxa de ocupao e coeficiente de aproveitamento.
GABARITOS X DENSIDADES
Qual a relao entre gabaritos e densidade populacional? Existe uma relao absoluta e direta, de forma que maior verticalizao equivale
necessariamente a maior densidade e menor verticalizao equivale e menor densidade? Certamente que no. possvel ter densidades iguais
com edifcios de alturas diferentes, contanto que as reas liberadas nos terrenos sejam diferentes. possvel ter prdios mais altos e finos em
uma rea e prdios mais robustos e baixos em outras, e a densidade final ser a mesma. A figura abaixo demonstra isso claramente. esquerda
vemos prdios mais altos com maior rea liberada no terreno; direita temos prdios mais baixos com menos rea liberada no terreno. Ainda
assim, as densidades so equivalentes.
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Configuraes distintas com mesma densidade final. Fonte: Newman (1996)
A imagem seguinte tambm mostra o mesmo fenmeno. O mesmo volume poderia ser posicionado de formas diferentes sobre o terreno,
resultando em ocupaes distintas porm equivalentes em termos de nmero de metros quadrados construdos.
Configurao possvel (mas no provvel) de um mesmo volume construdo com diferentes nmeros de pavimentos: para isso acontecer, o
coeficiente de aproveitamento deve ser mantido constante.
Entretanto, no isso o que acontece na imensa maioria dos casos. O que podemos perceber nas cidades brasileiras que o ndice de
aproveitamento tende a acompanhar o incremento no nmero de pavimentos, e a diminuio da taxa de ocupao raramente suficiente para
compensar esse aumento. Sendo assim, o que vemos que h sim uma correlao bastante relevante entre verticalizao e densidade
populacional, ou seja, na maioria dos casos verdadeira a afirmao de que maior verticalizao equivale a maior densidade e menor
verticalizao equivale a menor densidade.
Por que isso ocorre? Vamos analisar, como exemplo, a tabela de zonas do Plano Diretor de Florianpolis (Lei Municipal 001/97). Nela vemos
que, para 12 andares, o ndice de aproveitamento de 3, ou seja, possvel construir um total de metros quadrados equivalente a 3 vezes a
rea do terreno.
Via de regra, a gabaritos maiores correspondem ndices de aproveitamento maiores. Fonte: Plano Diretor de Florianpolis (Lei 001/1997)
J para o gabarito de 4 pavimentos, o ndice de aproveitamento de 1,3, ou seja, menos da metade. Ora, fica claro, portanto, que na zona de
12 pavimentos a densidade construtiva ser maior e, por consequncia, muito provvel que a densidade populacional tambm ser maior.
Afinal, onde cabe maior nmero de unidades residenciais, cabe maior nmero de pessoas.
A taxa de ocupao pouco influenciou na densidade, uma vez que, mesmo diminuindo de 33% no caso de 4 pavimentos para 25% no caso de 12
pavimentos, ainda assim a densidade aumentou. Para inverter essa lgica, necessrio que o coeficiente de aproveitamento no varie
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juntamente com o aumento do nmero mximo de pavimentos. Voltaremos a esse assunto mais adiante.
GABARITOS X ESPECULAO IMOBILIRIA X VALOR DO SOLO
Um dos principais problemas na definio do nmero mximo de pavimentos que ele no afeta apenas os aspectos urbansticos, mas tambm
os aspectos financeiros da produo da cidade. Nesse sentido, bvio que, do ponto de vista de um empreendedor imobilirio, mais
vantajoso que o seu lote ou gleba possua permisso para construir um maior nmero de metros quadrados, distribudos em muitos pavimentos,
do que possuir limitao a poucos andares. Quanto mais puder ser construdo, maior a possibilidade de tirar lucro daquele terreno.
O mesmo vale para os proprietrios de imveis que pretendem vend-los para os empreendedores imobilirios.
Por isso, os processos de definio do nmero mximo de pavimentos costumam sofrer presses por parte desses atores, interessados em
aumentar suas expectativas de lucros atravs da maximizao do nmero de pavimentos e do coeficiente de aproveitamento do lote que, em
conjunto, sero os ndices que mais influenciaro a quantidade total de metros quadrados a serem construdos e, como consequncia, a
densidade construtiva.
No toa que grande parte dos financiadores de campanhas dos vereadores so de empresas ligadas ao ramo imobilirio.
Como resultado, muitas vezes uma alterao de zoneamento feita pelos vereadores, sem a devida discusso e participao popular, bem como
sem critrios tcnicos, acaba aumentando substancialmente o patrimnio de alguns poucos beneficiados, enquanto que toda a cidade paga pelo
aumento indevido na densidade de certas reas.
COMO DISCUTIR E DEFINIR OS GABARITOS?
Para calcular a densidade desejada, devemos estimar a quantidade de populao a ser alocada em um determinado local.
Diante disso, consideramos que um caminho menos arbitrrio e mais democrtico para a discusso sobre o nmero mximo de pavimentos deve
partir de uma estimativa da quantidade de populao a ser alocada em uma determinada rea nos prximos vinte anos (BERKE et al, 2006), e
da densidade prevista em funo dessa quantidade.
A estimativa pode ser feita de vrias maneiras, dependendo das condies especficas do local. A primeira providncia deve ser estimar o
crescimento demogrfico puro, ou seja, a quantidade de crescimento decorrente das taxas de nascimento e mortalidade, somadas aos fluxos
migratrios. Assim, h reas com altas taxas de crescimento e reas com baixa taxa de crescimento, ou at mesmo com diminuio da
populao.
Em um segundo momento pode ser necessrio rever a estimativa demogrfica tendo em vista limitaes da infra-estrutura disponvel, tais como
gua, luz, esgoto, etc. Se, por exemplo, sabe-se que a gua disponvel atualmente suficiente para abastecer somente uma populao X, no
adianta prever uma quantidade 2X de pessoas para uma determinada rea. O mesmo deve valer para o sistema de transporte, apesar de que,
nesse caso, a determinao da quantidade mxima de pessoas que o sistema pode suportar muito mais complexa e sujeita a polmicas. O
correto seria contratar uma equipe especialista em modelagem de transportes para realizar um estudo com base em uma perspectiva coerente
sobre a quantidade de recursos que poderiam ser investidos nesse tipo de infra-estrutura e, por consequncia, em qual seria a capacidade de
suporte em um determinado horizonte de tempo.
Sobre essa quantidade preliminar de pessoas a serem alocadas, Berke et al (2006) recomendam adicionar um percentual de 20% a 100% para
chegar a uma quantidade oficial estimada para a rea. Segundo eles, isso necessrio porque, caso a definio de densidades ( e
consequentemente o espao disponvel para ser ocupados pelas pessoas) seja feita exatamente sobre a populao provvel, o preo da terra
tende a ser forado para cima, por causa da relativa escassez de espao urbanizvel. Calculando com base em um nmero um pouco maior,
garante-se que haver espao suficiente para todos sem haver valorizao excessiva e artificial do solo urbano.
Tendo a quantidade total de pessoas a ser alocada na rea, divide-se este nmero pela rea urbanizvel (em hectares), ou seja, pela rea que
passvel de ser urbanizada (excluindo, portanto, os morros, reas de proteo ambiental, reas j consolidadas sem possibilidade de
adensamento, etc.). Com isso, temos a densidade prevista para a rea. A partir desse nmero, possvel distribuir os ndices (nmero mximo
de pavimentos e coeficiente de aproveitamento, entre outros) pela rea, intensificando a densidade em reas mais acessveis e diminuindo-a em
reas menos acessveis ou mais frgeis do ponto de vista ambiental e/ou cultural.
Mossor, no Rio Grande do Norte, tem uma experincia interessante: l o coeficiente de aproveitamento foi definido em funo da capacidade
de suporte do abastecimento de gua. Vale a pena conhecer a experincia, que est no banco de experincias do Ministrio das Cidades:
Calculo do coeficiente de aproveitamento maximo a partir da capacidade de suporte da infraestrutura de abastecimento de agua e esgotamento
sanitario
OS PERIGOS DE DISTORES SUTIS (OU NEM TO SUTIS)
mais fcil modificar e deturpar a TO e o CA do que o gabarito.
Em toda discusso sobre os gabaritos mximos, sempre h aqueles que defendem a idia de aumentar os gabaritos para liberar maior
quantidade de reas verdes e/ou permeveis no terreno. Apesar dessa idia ter lgica, o grande risco de aceit-la abrir a porta para
alteraes posteriores no plano diretor que venham a deturpar esse inteno inicial. Modificar Taxa de Ocupao e ndice de Aproveitamente
muito mais fcil do que alterar gabaritos, uma vez que os primeiros so ndices abstratos de de visualizao mais difcil por parte da populao.
J os gabaritos so mais concretos, e por isso as pessoas associam com facilidade gabaritos mais altos com densificao. Dessa forma, podem
cobrar explicaes tcnicas para a alterao e at mesmo reclamar na justia seus direitos.
Por isso, no recomendo, neste momento da nossa histria, que se caia na argumentao de que os gabaritos sero aumentados para liberar
rea no terreno. Pela minha experincia, no isso que costuma ocorrer.
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A promessa de aumentar os gabaritos para liberar mais rea no terreno raramente cumprida.
OS RISCOS DE UMA DEFINIO INCORRETA DOS GABARITOS
Se aceitarmos que os gabaritos, na grande maioria dos casos, tm correlao direta com a densidade de uma rea, ou que ao menos tm uma
correlao potencial, devemos entender tambm que uma definio incorreta do nmero mximo de pavimentos pode trazer os malefcios de
uma definio incorreta das densidades.
Sendo assim, teramos as seguintes possibilidades:
Para densidades e gabaritos subdimensionados:
Espalhamento excessivo da cidade, uma vez que menores densidades demandam mais rea para acomodar um mesmo nmero de pessoas;
Aumento artificial do preo da terra, que se torna escassa e por isso encarece;
Possvel expulso de comunidades tradicionais e/ou de baixa renda, por causa da valorizao do preo da terra;
Converso desnecessria de reas rurais em reas urbanas;
Possvel destruio de reas verdes para transformao em rea urbanizada;
Imposio de maiores distncias aos deslocamentos;
Possvel inviabilizao de uma srie de equipamentos comunitrios, uma vez que a quantidade de pessoas talvez no seja suficiente para
viabilizar o investimento necessrio. O mesmo vale para as linhas de nibus, que por causa da baixa densidade provavelmente tero que
deixar grandes pores do territrio no atendidas.
Para densidades e gabaritos superdimensionados:
Sobrecarga na infraestrutura, especialmente aquelas ligadas ao tratamento dos efluentes (esgoto) e ao trfego (engarrafamentos, vias sem
capacidade de escoar o trfego, etc.), com consequente poluio ambiental (hdrica, do ar, sonora, etc.);
Comprometimento das condies de salubridade (pouca insolao e ventilao nos apartamentos);
Comprometimento de aspectos da paisagem;
Desigualdade na ocupao do territrio: por haver muito espao para edificar, e pouca demanda, algumas reas tendem a ficar verticalizadas
enquanto outras ficam vazias, esperando valorizao (processo tambm conhecido como especulao imobiliria);
Possvel destruio de modos de vida tradicionais;
Possvel excluso de pequenas empresas e construtoras, em favor de grandes conglomerados e empreiteiras.
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
BERKE, Philip; GODSCHALK, David R.; KAISER, Edward J.; RODRIGUEZ, Daniel. Urban land use planning. 5th edition. Urbana: University of
Illinois Press, 2006.
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Tags: b--b, especulao imobiliria, instrumentos urbansticos, Oscar Newman, paisagem, participao popular, planos diretores, urbanismo, uso do solo,
zoneamento
14 Comments
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Beatriz Cardoso disse:
23 fevereiro, 2010 s 19:04
Renato, excelentes esclarecimentos para pessoas leigas como eu. Vou divulgar aos meus contatos. Beatriz
Responder
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Renato Saboya disse:
23 fevereiro, 2010 s 22:30
Obrigado, Beatriz!
Se tiver alguma crtica ou sugesto para melhor-lo, s dizer.
Abraos.
Responder
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REney Dorow disse:
24 fevereiro, 2010 s 1:42
Renato, certamente o artigo trouxe luz para essa questo de adensamento urbano. Aqui no continente, onde est claro a firme
intenso de verticalizar a regio, esse tema ser bastante requerido. Reney
Responder
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Bianca disse:
25 fevereiro, 2010 s 1:08
Renato, ainda estou na 5 fase de Arquitetura na UFSC, mas j tive uma noo de como funciona o planejamento urbano.
Infelizmente, o que vemos em Florianpolis mesmo o que tu expuseste: decises importantes que definem a qualidade de vida de toda
a populao sendo tomadas s escuras levando em conta prioritariamente o interesse econmico dos grandes empresrios.
No por menos que numa mesma cidade observa-se superadensamento de reas de grande interesse turstico, como a Lagoa da
Conceio, e grandes vazios demogrficos que, por no representarem talvez ainda no uma promessa de grandes lucros futuros,
encarecem servios bsicos como o transporte coletivo (outra piada nesta cidade).
E enquanto meia dzia de privilegiados tm seu pedacinho de terra valendo milhes, outros tantos mil se amontoam em barracos nos
morros e ns ficamos aqui lendo esse post e falsamente nos sentindo cidados ativos politicamente.
Planejamento Urbano est se tornando poltica.
Enfim, achei o texto muito bem redigido e bastante esclarecedor mesmo pra quem j teve algumas aulinhas a respeito do assunto. Meus
parabns pela iniciativa.
Responder
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aurelio pereira disse:
25 fevereiro, 2010 s 18:30
Renato, parabens pela explanao e informao ns prestada nesta matria. Sou corretor de Imveis, mas me preocupo com minha
cidade, no podemos explorar mais do que ela pode nos dar. Sabemos que o continente ainda tem salvao, depende de ns
moradores e cidados, cobrar dos vereadores e do prefeito, at porque, eles esto e no so, daqui a tres anos, possivelmete no
estaro mais ali, ento cabe a todos ns, lutar por melhor qualidade de vida, a comear por mobilidade urbana, direito ao sol, a
saneamento bsico, enfim, toda infraestrutura capaz de dar suporte a todas necessidades demandadas. Na ltima campanha(2008),
solicitamos ao prefeito(candidato), que fsse estendido o defeso tambem para o continente, entretanto, por ingerncia do Sinduscom, o
projeto foi abortado, seria interessante que divulgssemos todos os vereadores contrrio ao projeto do defeso, uma das esperanas
que tnhamos para os graves problemas de Florianpolis. Parabns e obrigado!
Responder
Henriette La Rovere disse:
28 fevereiro, 2010 s 14:18
Caro Renato
parabns, est excelente o seu texto, muito didtico tambm. Concordo plenamente que muito perigoso flexibilizarmos o gabarito, pois
dificilmente seriam aprovados menores taxas de ocupao ou ndice de ocupao dos que os contidos atualmente na lei do PD de
1997. E a teremos realmente uma alta densidade populacional, e o problema maior que vejo o sistema virio e transporte coletivo
precrios que temos em Florianpolis. At a rede de esgoto talvez seja mais fcil de resolver, j temos uma certa verba do PAC e
alguns projetos. Mas imaginem o custo de se construir um metr subterrenneo na Av Beira Mar, SC-404, Rua Joo Pio Duarte, etc
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como prope a CEPA. Alm do custo operacional, pois que eu me lembre no mnimo 1 milho de pessoas devem utilizar para ser um
sistema vivel. O tipo de solo mole que temos aqui na Bacia do Itacorubi tambm no adequado ( bem diferente do que na Frana e
Itlia, tudo de calcrio). Vejam a experincia do Rio de Janeiro, aonde residi at 1994, morava em Copacabana em frente a uma praa
aonde j estavam construindo h algum tempo uma futura estao do metr. Pois esta estao e o trecho da linha, da estao anterior
at ela, s ficaram prontos em 2006 ( e os trens hoje j andam lotados, no esto dando conta), ou seja leva mais de 12 anos para
construir um trecho, imagine todo um sistema de metr aqui na ilha..Ento a minha proposta mantermos o zoneamento atual ou at
restringir mais, pois o trfego j ultrapassou o limite aceitvel. Depois que estiver pronto o metr podemos pensar em alterar o
zoneamento a flexibilizar o gabarito.
Henriette
Responder
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Eduardo Beltrame disse:
2 maro, 2010 s 1:16
Excelente post. Mas sou contra o que se prope aqui. Prdios de gabarito baixo com maior taxa de ocupao. isto que existe
atualmente no bairro Novo Campeche. Esto enchendo os lotes de prdios baixos (4pvtos de gabarito) um colado no outro. Sem rea
verde, sem espao para ventilao da rua, sem rea de solo permevel, etc. Tambm sou contra aumentar o gabarito e manter a taxa
de ocupao alta, o que aumenta a densidade populacional. Acho que se deve aumentar o gabarito e diminuir a TO. Quanto as
possveis e provveis maracutaias posteriores para mudarem a TO, basta que o corpo tcnico da sociedade, que entende destes
ndices, fiscalize constatemente a prefeitura e orgos afins. o que penso.
E profa. Henriette sinceramente voc acredita que algum dia Florianpolis ter metr? Eu duvido acho que nem meus netos vero
metro aqui na Ilha. Talvez eles vero um dia um sistema de transporte pblico eficiente um dia!
Abs
Responder
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Renato Saboya disse:
14 maro, 2010 s 21:36
Ainda no acredito que tenhamos chegado a um ponto em que os tcnicos da sociedade tenham capacidade de controlar as
modificaes de zoneamento feitas pela Cmara, infelizmente.
Alm disso, raramente vemos casos em que a TO realmente baixa e o solo liberado para reas permeveis. Pelo menos aqui
em Fpolis, o que vemos so TOs baixas para as torres, enquanto que no embasamento (trreo e garagens) acaba sendo
possvel TOs muito maiores, neutralizando totalmente o potencial benefcio da verticalizao, que seriam as reas permeveis.
Tambm discordo quanto ao Novo Campeche. Na minha opinio a tipologia que est sendo implementada l muito mais
benfica do que os prdios verticais e que as casas isoladas no lote. Os edifcios de 3 pavtos como os que esto sendo
construdos por l conseguem alcanar densidades no to baixas sem a desvantagem dos prdios altos (sombras, perda de
privacidade e de visuais, altas densidades). E ainda cria uma relao interessante com a rua, sendo possvel haver interao
entre pessoas localizadas dentro dos apartamentos com pessoas localizadas nas caladas (algo que Alexander defende,
sugerindo gabaritos de 4 pavimentos).
Responder
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MARCOS disse:
13 maro, 2010 s 2:56
Alta densidade como soluo urbana natural
Responder
Renato Saboya disse:
14 maro, 2010 s 21:41
Sim, desde que no haja densidades altas em algumas partes ao mesmo tempo em que outras reas ficam extremamente
rarefeitas, como comum nas cidades brasileiras, visto que isso neutralizaria o possvel benefcio de concentrar a ocupao
urbana em uma rea menor, liberando mais espao para espaos verdes e rurais.
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O que vemos normalmente (e com o que eu no concordo) so altssimas densidades em partes em que o solo valorizado,
ao mesmo tempo em que a ocupao urbana se estende por vastas reas de baixssima densidade, consumindo rea rural
e/ou verde e aumentando os custos de infraestrutura.
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marisa disse:
4 outubro, 2010 s 20:26
olha s
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marisa disse:
4 outubro, 2010 s 20:26
Estava procurando isso!!!
Responder
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Juan Alves disse:
21 fevereiro, 2013 s 18:57
Muy buen Blog, felicitaciones.
Responder
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Luiz Menezes disse:
30 novembro, 2013 s 23:42
Texto bastante interessante. Parabns, Renato Saboya, por sua preocupao com o meio social e com o didatismo apresentado para
facilitar a compreenso da leitura
Responder
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