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PROPRIEDADE HORIZONTAL COMO FUNCIONA?

O condommio de todo e qualquer imvel constitudo por dois rgos administrativos: A


Assembleia de Condminos e o Administrador. A Assembleia de Condminos, constituda
por todos os condminos, um rgo colegial, com poderes de carcter deliberativo, de
controlo, de aprovao e de deciso final sobre todos os actos de administrao.O
Administrador, nomeado e exonerado pela Assembleia de Condminos, cargo
desempenhado por condminos ou terceiros, um rgo executivo, procedendo, pois,
execuo das deliberaes da Assembleia de Condomnos e adopo das medidas
necessrias manuteno da vida do edifcio no seu dia-a-dia.

8. Quando se rene a Assembleia de Condminos?
Por lei, a assembleia de condminos deve reunir-se, na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocao do administrador, para discusso e aprovao das contas
referentes ao ano transacto e para aprovao do oramento das despesas a efectuar no presente ano Assembleia Condminos Ordinria.
No obstante, a assembleia de condminos reunir sempre que for convocada, seja pelo administrador ou por condminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por
cento do capital investido Assembleia Extraordinria de Condminos.
Por regra, cada condmino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem correspondente sua fraco ou
fraces.
Os condminos podem ser representados por procurador.
9. Como se convoca a Assembleia de Condminos?
A assembleia convocada por carta registada ou mediante aviso convocatrio feito com a mesma antecedncia, desde que haja recibo de recepo assinado pelos
condminos.
A convocatria deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunio e informar sobre os assuntos cujas deliberaes s podem ser aprovadas por unanimidade dos
votos. A lei no impe qualquer local para as sesses se realizarem.
10. Quem desempenha o cargo de Administrador?
O administrador eleito e exonerado pela assembleia de condminos, podendo o cargo ser desempenhado por um dos condminos ou por terceiro, sendo o perodo de
funes, salvo disposio em contrrio, de um ano, renovvel.
Se a assembleia de condminos no eleger o administrador ser este nomeado pelo Tribunal a requerimento de qualquer dos condminos.
O administrador pode, tambm, ser exonerado pelo Tribunal, a requerimento de qualquer condmino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligncia
no exerccio das suas funes.
O cargo de administrador remunervel. O administrador mantm-se em funes at que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
11. Se a Assembleia no eleger o Administrador?
Se a assembleia de condminos no eleger o administrador, e este no houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funes so, obrigatoriamente,
desempenhadas a ttulo provisrio pelo condmino cuja fraco ou fraces representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condmino tiver
manifestado vontade de exercer o cargo e comunicado tal propsito aos demais.
Na circunstncia de existir mais de um condmino em igualdade de circunstncia, as funes recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabtica
utilizada na descrio das fraces do registo predial.
12. Quais as funes do Administrador?
Compete ao administrador, alm de outras funes que, eventualmente, lhe sejam atribudas pela assembleia: convocar a assembl eia de condminos, elaborar o oramento
das receitas e despesas relativas a cada ano, verificar a existncia do seguro contra o risco de incndio , cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns, exigir dos
condminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, realizar os actos conservatrios dos direitos relativos aos bens comuns, regular o uso das coisas comuns e a
prestao dos servios de interesse comum, executar as deliberaes da assembleia, representar o conjunto de condminos perante as autoridades administrativas, prestar
contas assembleia, assegurar a execuo do regulamento e das disposies legais e administrativas relativas ao condomnio e guardar e manter todos os documentos que
digam respeito ao condomnio.
O administrador tem legitimidade para agir em juzo, quer contra qualquer dos condminos, quer contra terceiros, na execuo das funes que lhe competem ou quando
autorizado pela assembleia.
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia que neste caso pode ser convocada pelo condmino recorrente.
13. Em que consiste o Regulamento do Condomnio?
um documento que serve de base vida do dia-a-dia do condomnio. Nele se estipulam as relaes entre os condminos e a administrao do prdio. Desse regulamento
devem constar, por exemplo, a identificao dos condminos, os deveres e os direitos dos mesmos, as partes comuns do imvel e os tipos de encargos, a alterao do uso
das fraces, o servio de limpeza, o porteiro, os seguros, o funcionamento da assembleia geral, os poderes do administrador, a forma de resoluo dos litgios, entre outras
coisas.
14. obrigatrio existir um Regulamento do Condomnio?
Havendo mais de quatro condminos e caso no faa parte do ttulo constitutivo deve ser elaborado um regulamento do condomni o disciplinando o uso, a fruio e a
conservao das partes comuns. Enquanto este no existir aplicam-se todas as disposies que regulam a propriedade horizontal.
A feitura do regulamento compete assembleia de condminos ou ao administrador, se aquela o no houver elaborado.
O Regulamento do Condomnio , pois, obrigatrio independentemente de haver ou no unanimidade dos condminos quanto determinao de o elaborarem.
Refira-se, ainda, que o Regulamento do Condomnio no pode apresentar nenhuma clusula que restrinja algum direito dos condminos que no seja justificada pelo destino
assegurado pelo imvel. Uma clusula dessa natureza ser tida como no escrita e considerada nula.
Acrdo da Relao de Lisboa, de 24 de Abril de 1997 (R. 825/96), Colectnea de
Jurisprudncia, 1997, 2, 126I A colocao, num prdio urbano, de uma conduta de
exaustor e evacuao de fumos constitui inovao nos termos e para os efeitos do
artigo 1425. do Cdigo Civil, portanto, qualquer condmino do prdio alegadamente
afectado tem legitimidade para propor aco judicial a esse respeito.
II O facto de uma pessoa ter autorizao administrativa ou, at de uma assembleia
de condminos para laborar produzindo fumos e gorduras no lhe permite incomodar,
com isso, pessoas discordantes, com isso prejudicadas.
15. Conservao: que percentagem paga cada condmino?
As despesas necessrias conservao e fruio das partes comuns do mvel e ao pagamento de servios de interesse comum so suportadas pelos condminos em
proporo do valor das suas fraces.
As despesas relativas ao pagamento de servios de interesse comum podem, mediante disposio do regulamento do condomnio, aprovada sem oposio por maioria
representativa de dois teros do valor total do prdio, ficar a cargo dos condminos em partes iguais ou em proporo respectiva fruio, desde que devidamente
especificados e justificados os critrios que determinam a sua imputao.
16. Beneficiao: quanto cabe pagar a cada condmino?
As despesas com as inovaes ficam a cargo dos condminos nos mesmos termos referidos para as obras de conservao (ver resposta questo n. 15). Os condminos
que no tenham aprovado a inovao so obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialment e havida como fundada, considerando-se
como tal as obras que tenham a mesma natureza volupturia ou no sejam justificveis importncia do edifcio.
17. Como actuar face a reparaes indispensveis e urgentes?
o administrador, como rgo executivo das deliberaes da assembleia de condminos ou como zelador do bens comuns, que incumbe realizar, quer as inovaes
aprovada, quer as obras necessrias conservao ou fruio das partes comuns do edifcio.
Todavia, na sua falta ou impedimento, as referidas obras podem ser da iniciativa de qualquer condmino (ex. rompimento da canalizao do gs ou da gua, ameaa de
desmoronamento dum muro, entre outras).
Acrdo da Relao de Lisboa, de 29 de Janeiro de 1998 (R. 172/98), Colectnea de
Jurisprudncia, 1998, 1, 106I Tm fora executiva os ttulos a que seja atribuda
fora executiva.
II Na redaco da reforma do CPC pelos D.L. 329-A/95, de 12-12 e 180/96, de 25/09 a
palavra ttulos foi substituda por documentos.
III Esto, neste caso, as actas da assembleia de condomnio onde se delibere sobre
despesas, disposio de natureza processual no revogada pelo art. 3. do D.L. n.
47.344, de 25-11-66, que aprovou o actual Cdigo Civil
Esta uma questo que, geralmente, consagrada no regulamento do condomnio, no qual inclusive poder admitir-se a possibilidade de eleio de um administrador
adjunto para apoiar o administrador e exercer o seu cargo, quando este por motivos de fora maior esteja impedido de o assumir.
18. obrigatrio existir um seguro de incndio?
Quer quanto s fraces autnomas, quer relativamente s partes comuns, obrigatria existncia de um seguro contra o risco de incndio do imvel. O seguro deve ser
celebrado pelos condminos. No entanto, quando os condminos o no hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia, o
administrador tem de o efectuar. Neste caso, ficar o mesmo com direito de reaver deles o respectivo prmio.
O seguro em causa tem de ser actualizado anualmente e se, porventura, a assembleia no aprovar o montante da actualizao, deve o administrador actualizar o seguro de
acordo com o ndice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
19. obrigatrio existir um fundo comum de reserva?
Para custear as despesas de conservao do edificio ou conjunto de edifcios obrigatria a constituio, em cada condomnio, de um fundo comum de reserva. Cada
condmino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas despesas de condomnio.
O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituio bancria, competindo ao administrador e assembleia de condminos a respectiva administrao.
CARTA PARA CONVOCAR A ASSEMBLEIA DE CONDMINOS
(Carta registada com aviso de recepo ou aviso convocatrio
com recibo de recepo assinado pelo condmino)
Exmo(a). Senhor(a)
Data
Venho, por este meio, convocar V. Exa. Para a Assembleia de Condminos
do prdio, em regime de propriedade horizontal, sito na
..
em , que se ir realizar no
dia ...//1999,
pelas horas, no .,
nos termos do Art. 1432.
do Cdigo Civil, com a seguinte ordem de trabalhos:
a) Discusso e aprovao das contas do ano de 1998 e do oramento para
1999;
b) ..;
c) ;
d) Assuntos de interesse geral.
Certo da sua comparncia, apresento os meus melhores cumprimentos,

O ADMINISTRADOR
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