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Complexo Educacional FMU Centro de Educao a Distncia

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sobre o autor Lincon Biela Junior


Sou mestre em Direito pela Universidade Metropolitana de Santos, especialista em Responsabilidade Civil pela FAAP e em Direito Processual Civil pelo Mackenzie. Atuo como advogado desde 2000 e exero o magistrio do ensino superior no curso de Direito desde 2004. Sou empresrio do ramo imobilirio em Guarulhos, autor e atualizador de obras jurdicas. Atualizei, ainda, a coleo do Curso Moderno de Direito Civil e Simplificados de Direito Civil, todos publicados pela Editora Nelpa.

Apresentao do contedo:
Tema 1 Espcies e pressupostos da Responsabilidade Civil
Neste tema, voc ver que o descumprimento de uma obrigao contratual ou legal gera a responsabilidade, ou seja, a obrigao de reparao eventuais danos. Ver, tambm, que o Princpio Geral do Direito do neminem laedere, isto , de no lesar ningum a base de todo estudo da Responsabilidade Civil. Em seguida estudar as principais espcies de Responsabilidade Civil e seus pressupostos com base na melhor doutrina e jurisprudncia selecionada e, para isso, voc ter acesso, alm do texto disponvel na seo Leitura Digital, a textos especializados sobre o tema.

Tema 2 A responsabilidade civil e o direito imobilirio: da responsabilidade do empreiteiro do corretor de imveis


Neste tema, voc estudar a Responsabilidade Civil aplicada s mais diversas situaes, como no caso da responsabilidade pelo fato da coisa, ou seja, de coisas cadas ou lanadas de prdio. Voc estudar, tambm, a responsabilidade do empreiteiro e do responsvel tcnico o engenheiro -, bem como a Responsabilidade Civil do corretor de imveis na transao imobiliria, fechando com o tema da responsabilidade de administradora de bens imveis e do sndico, tudo isso com base na melhor doutrina e jurisprudncia selecionada e, para isso, voc ter acesso, alm do texto disponvel na seo Leitura Digital, a textos especializados sobre o tema.

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RESPONSABILIDADE CIVIL E O DIrEITO IMOBILIrIO

Tema 1 Espcies e pressupostos da Responsabilidade Civil


Contedo
Neste tema, voc estudar: As origens histricas da Responsabilidade Civil, que passou do olho por olho para limitar a uma pena pecuniria. As espcies de Responsabilidade Civil subjetiva, que estabelece a regra geral do ordenamento jurdico brasileiro, e objetiva, exceo regra, fundada na teoria do risco. Os pressupostos da Responsabilidade Civil que, diante da ausncia de um

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deles a depender da espcie de responsabilidade, no h que se cogitar da hiptese de reparao do dano.

Introduo ao tema:
Inicialmente, cumpre destacar que a obrigao o vnculo jurdico que confere ao credor o direito de exigir do devedor o cumprimento de determinada prestao. J a responsabilidade surge do descumprimento de uma obrigao contratual fundamentada, basicamente, no art. 389 do Cdigo Civil ou de uma obrigao legal (extracontratual), fundamentada nos arts. 186 e 187, combinados com o art. 927 do Cdigo Civil (BIELA JR., 2013). Portanto, a Responsabilidade Civil est ligada ao direito obrigacional, tendo como consequncia a obrigao de indenizar que tem o autor do dano, sendo esta obrigao de natureza de direito pessoal, que se resolve em perdas e danos.

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O tema Responsabilidade Civil e Direito Imobilirio de alta relevncia, pois muitos dos processos que tramitam na justia discutem alguma modalidade de responsabilidade cuja finalidade principal a reparao do dano, seja ele decorrente da atividade de um empreiteiro, de um engenheiro, do corretor de imveis, da administradora de bens imveis ou por coisas jogadas ou cadas de um imvel. Como se v, a importncia da Responsabilidade Civil no Direito Imobilirio decorre da interdisciplinaridade do tema, pois o assunto envolve no s o Direito Civil, mas, tambm, Direito do Consumidor, Contratual e Ambiental afetando todos os domnios da vida social, seja de interesse pblico ou privado. E a tendncia de no deixar as vtimas sem ressarcimento pelos danos causados.

Leitura Digital Tema 1 Espcies e pressupostos da Responsabilidade Civil 1. Consideraes Histricas


Nos primrdios da histria, o dano causava uma reao instantnea, instintiva e brutal do ofendido (GONALVES, 1984, p. 4). Ainda que a reao no pudesse ser imediata, permanecia o direito da parte lesada na reparao do seu prejuzo, cujo regulamento resultou na Lei de Talio, olho por olho, dente por dente, da qual se encontram traos na Lei das XII Tbuas. O aspecto principal da fase primitiva que era comum a vingana privada, pela qual os homens faziam justia pelas prprias mos, pois o Estado era fraco e no possua autoridade para regulamentar a ao dos particulares. Nessa fase, o pressuposto para a responsabilidade era apenas a ocorrncia do dano para dar ensejo ao dever de reparar que, na maioria das vezes, vinha com a retaliao e no somente com o retorno das partes ao status quo. Num momento posterior, com o fortalecimento do Estado, ocorreu a evoluo da Responsabilidade Civil no Direito Romano, sendo proibido o exerccio da vingana privada, ficando as partes adstritas composio proposta pelas autoridades, a qual determinava a aplicao de uma multa, cujo valor era fixo. A reparao de dano foi aperfeioada com os romanos atravs da Lex Aquilia de damno, a qual estabeleceu as bases da responsabilidade civil extracontratual , ou seja, substituiu as multas fixas por uma pena proporcional ao dano causado, o que identifica-se, hoje, no art. 944 do Cdigo Civil: Art. 944. A indenizao mede-se pela extenso do dano (BRASIL, on-line). No Brasil, antigamente, a reparao era condicionada condenao criminal,

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somente depois que foi adotado o princpio da independncia da jurisdio civil e da criminal. O Cdigo Civil de 1916, era filiado teoria subjetiva (art. 159), exigia a prova da culpa latu senso e no reconhecia o dano moral, j o Cdigo Civil adequado nova realidade social mantm o princpio da responsabilidade com base na culpa no art. 186 c/c art. 927 caput, mas reconhece a teoria do risco decorrente de atividades perigosas no pargrafo nico do art. 927, seja nos casos especificados em lei (por exemplo, CDC) ou quando a atividade desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem (BIELA JR., 2013). No que diz respeito extenso do dano, importante ressalvar que, atualmente, a responsabilidade civil apresenta uma funo punitiva ou pedaggica e, desta forma, concluise o fato da indenizao ser medida pela extenso do dano e no se afasta a possibilidade de se reconhecer a citada funo da responsabilidade civil. Sendo assim, correto afirmar que o grau de culpa do ofensor, ou a sua eventual conduta intencional, deve ser levado em conta pelo magistrado para a quantificao do dano moral conforme orientao do Conselho de Justia Federal no Enunciado n. 456. Dispe, ainda, o pargrafo nico do art. 944 que: Se houver excessiva desproporo entre a gravidade da culpa e o dano, poder o juiz reduzir, equitativamente, a indenizao. Neste sentido, a possibilidade de reduo do montante da indenizao em face do grau de culpa do agente deve ser interpretada restritivamente por representar uma exceo ao princpio da reparao integral do dano (CJF, En. n. 46). Portanto, a reduo equitativa da indenizao tem carter excepcional e somente ser realizada quando a amplitude do dano extrapolar os efeitos razoavelmente imputveis conduta do agente, segundo a orientao do Conselho de Justia Federal no Enunciado n. 457.

2. Responsabilidade Civil Contratual e Extracontratual


Verifica-se que o Cdigo Civil distinguiu as duas espcies de responsabilidade, acolhendo-se a Teoria Dualista, ou seja, disciplinando a responsabilidade Extracontratual nos arts. 186 e 187, sob o ttulo Dos Atos Ilcitos, e a Contratual, como consequncia da Inexecuo das Obrigaes nos arts. 389 e seguintes. Flvio Tartuce aponta que, embora esse modelo da teoria dualista tenha sido mantido pelo Cdigo Civil, h uma tendncia de unificao da responsabilidade civil, como consta, por exemplo, no Cdigo de Defesa do Consumidor que no faz tal diviso (TARTUCE, 2012). Portanto, didaticamente, possvel apontar como as principais distines entre a responsabilidade contratual e extracontratual nos seguintes aspectos: a) Quanto ao nus da prova: na Responsabilidade Contratual o inadimplemento presume-se culposo, no qual o credor deve demonstrar que a prestao foi descumprida, j na Responsabilidade Extracontratual o lesado fica com a obrigao de provar a culpa ou o dolo do causador do dano; b) Quanto

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origem: a Responsabilidade Contratual tem origem no acorde de vontades, j a Responsabilidade Extracontratual tem origem na inobservncia do dever genrico de no lesar ningum; c) Quanto capacidade das partes: na Responsabilidade Contratual somente pessoas plenamente capazes podem celebrar negcios jurdicos, sob pena de nulidade ou anulabilidade, j na Responsabilidade Extracontratual os atos ilcitos podem ser praticados por pessoas incapazes (BIELA JR., 2013).

3. Responsabilidade Subjetiva e Objetiva 3.1. Responsabilidade Subjetiva


A Responsabilidade Civil Subjetiva a decorrente de dano causado em funo de ato doloso ou culposo. A prova da culpa essencial para que surja a obrigao de indenizar. subjetiva, pois depende do comportamento do agente. Essa culpa, por ter natureza civil, se caracteriza quando o agente causar o dano agindo com negligncia, imprudncia ou impercia, segundo o art. 186 do Cdigo Civil. Neste caso, a obrigao de indenizar decorre da prtica de um ato ilcito. Portanto, para a teoria subjetiva, no havendo culpa, no h responsabilidade. A culpa seu fundamento. Portanto, o ser humano capaz deve responder por seus atos. Se houver um comportamento positivo (ao) ou negativo (omisso) que, desrespeitando a ordem jurdica, cause prejuzo a outrem, o agente deve arcar com as consequncias, reparando o dano. Se a pessoa age negligentemente ou imprudentemente, mas no viola direito nem causa prejuzo a outrem, nada ter que indenizar (BIELA JR., 2013). O problema maior est em exigir do ofendido que prove haver, o causador do dano, agido com dolo ou culpa. A vtima deve provar ter o ofensor agido com culpa ou dolo. Se no lograr provar a culpa do causador do dano, evidente que este no ser responsabilizado. Para gerar a responsabilidade extracontratual (dever de indenizar), o ato ilcito h de ser revestido dos seguintes pressupostos: a)Que haja dolo ou culpa do agente ou do ofensor. b) Que exista um dano causado a outrem. c) Que haja uma relao de causalidade entre o dano causado e o fato imputvel.

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So pressupostos da responsabilidade subjetiva: a) Culpa em sentido amplo (decorrente da conduta humana omissiva ou comissiva); b) Nexo de causalidade (a ligao entre o fato ao ou omisso e o evento danoso); Dano (patrimonial ou extrapatrimonial). Para essa espcie de Responsabilidade Civil, o dolo ou culpa na conduta do agente causador do dano irrelevante juridicamente, haja vista que somente ser necessria a existncia do elo de causalidade entre o dano e a conduta do agente responsvel para que surja o dever de indenizar.

3.1. Responsabilidade Subje


Srgio Cavalieri Filho aponta que os principais fatores que ensejaram esta nova concepo de Responsabilidade Civil foram: a Revoluo Industrial, o progresso cientfico e a exploso demogrfica, dando ensejo aos acidentes de trabalho e trnsito (CAVALIERI FILHO, 2007). Atualmente, verificam-se, tambm, os acidentes de consumo e ambientais , todos decorrentes da sociedade de riscos em que se vive atualmente O Decreto n. 2.681/1912 que trata da responsabilidade das empresas de transporte ferrovirio o exemplo clssico da aplicao da Responsabilidade Civil Objetiva fundada no risco, pois aquele que aufere os cmodos deve suportar os incmodos das atividades que exponham os outros a situaes de risco (BIELA JR., 2013). Assim, quais seriam as condies reais de um passageiro no incio do sculo XX que, durante um trajeto efetuado em estradas de ferro, cair do trem e provar efetivamente a culpa dos empregados da estrada de ferro que no fecharam direito as portas do vago? A partir de ento, de acordo com os inmeros acidentes, surgiu o referido decreto, pois impor vtima ou a seus herdeiros a comprovao da culpa da empresa frrea de acidente que ocorreu quilmetros de distncia seria o mesmo que recusar qualquer indenizao. Desta forma, importante destacar que, no tocante ao direito imobilirio, h situaes em que, na relao jurdica envolvendo os sujeitos de direito (consumidor x fornecedor), aplica-se o direito do consumidor que tem como regra a aplicao da Responsabilidade Objetiva, o mesmo ocorrendo quando, por exemplo, o bem (imvel) est relacionado questo ambiental, aplicando-se a responsabilidade objetiva da Lei de Poltica Nacional do Meio Ambiente. Portanto, a finalidade da Responsabilidade Civil Objetiva evitar que a vtima fique sem a respectiva reparao do dano por conta do desequilbrio entre as partes e, obviamente, da falta de condies (tcnica, financeira) de comprovar o pressuposto obrigatrio na responsabilidade subjetiva.

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Neste sentido, pontua Lima (1999, p. 119) que: [...] a teoria objetiva, que funda a responsabilidade extracontratual no risco criado pelas mltiplas atividades humanas, foi, sem dvida, a que fixou as bases da nova concepo da responsabilidade sem culpa, passando do campo doutrinal para o direito positivo. Alm disso, o autor diz que no justo, nem racional, nem tampouco equitativo e humano, que a vtima, que no colhe os proveitos da atividade criadora dos riscos e que para tais riscos no concorreu, suporte os azares da atividade alheia (LIMA, 1999). O Cdigo Civil, no pargrafo nico do art. 927, prev a Responsabilidade Civil Objetiva no como regra geral, mas como exceo . Portanto, a Responsabilidade Objetiva decorre de casos especificados em lei (Cdigo de Defesa do Consumidor e Lei da Poltica Nacional do Meio Ambiente que so aplicadas em muitas ocasies que envolvem a questo imobiliria como, por exemplo, na compra e venda) ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. O Conselho de Justia Federal orienta, portanto, no sentido de que a atividade de risco aquela normalmente desenvolvida pelo autor do dano, que causa pessoa determinada um nus maior do que aos demais membros da coletividade (CFJ, Enunciado 38). Nesse sentido, entende o CJF que se aplica a responsabilidade objetiva fundada na atividade de risco sempre que tal atividade normalmente desenvolvida, mesmo no essencialmente perigosa e sem defeito, induza, por sua natureza, risco especial e diferenciado aos direitos de outrem, sendo critrios de avaliao desse risco, dentre outros, a estatstica, a prova tcnica e as mximas de experincia (CFJ, Enunciado 448). Desta forma, os pressupostos da Responsabilidade Objetiva fundada no risco ficam reduzidos comprovao do dano e o respectivo nexo causal, independentemente da conduta humana culposa ou no. importante ressaltar, ainda, que a Responsabilidade Civil decorrente do abuso do direito independe de culpa e fundamenta-se somente no critrio objetivofinalstico, segundo orientao do Enunciado n. 37 do Conselho de Justia Federal.

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Leia o artigo: A responsabilidade civil subjetiva como regra geral do novo Cdigo Civil Brasileiro, de Flvio Tartuce. Disponvel em: <http://www.justocantins.com.br/artigos-10320-aresponsabilidade-civil-subjetiva-como-regra-geral-do-novo-codigo-civil-brasileiro.html> . Acesso em: 8 jun. 2013. Neste artigo o autor discorre de forma clara e objetiva sobre a responsabilidade civil subjetiva, justificando por que ela foi adotada como regra geral no Cdigo Civil. Leia o captulo I, item 4 e 5, o Captulo V e VI do livro Programa de Responsabilidade Civil, de Srgio Cavalieri Filho. Nestes captulos o autor trata de forma clara e objetiva das distines das espcies de responsabilidade, bem como, discorre com propriedade a respeito da responsabilidade objetiva. Leia o ttulo I, captulo I do Tratado de Responsabilidade Civil, de Rui Stoco. Neste captulo o autor trata das noes bsicas sobre a Responsabilidade Civil no que tange a responsabilidade e a obrigao de indenizar, abordando de forma cristalina os pressupostos

Leia o livro: Culpa e Risco, de Alvino Lima. O livro constitui uma das anlises mais profundas sobre o tema, mostrando como a noo de Responsabilidade Objetiva se cristalizou atravs da prpria aplicao do conceito de culpa aos casos emergentes das condies de vida moderna.

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Assista ao vdeo
Srgio Cavalieri Filho Aula sobre o Sistema Brasileiro de Responsabilidade Civil. Neste vdeo, o autor faz uma abordagem sistemtica de toda a responsabilidade civil e sobre a complexidade do tema em decorrncia da transformao social, especialmente no que diz respeito culpa.

Auto Avaliao:

Questo 1:
Assinale a opo correta com relao Responsabilidade Civil; a) O dano deve ser certo. Por essa razo, no possvel a indenizao por dano eventual, decorrente da perda de uma chance. b) Tratando-se de Responsabilidade Subjetiva contratual, a responsabilidade do agente pode subsistir mesmo nos casos de fora maior e de caso fortuito, desde que a lei no coba a sua previso. c) De acordo com o regime da Responsabilidade Civil traado no Cdigo Civil brasileiro, inexistem causas excludentes da Responsabilidade Civil Objetiva. d) A extino da punibilidade criminal sempre obsta a propositura da ao civil indenizatria. e) Na Responsabilidade Civil Objetiva faz-se necessrio a comprovao da culpa, nexo e dano.

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QUESTO 2:
(Magistratura/RO 1996). Em matria de Responsabilidade Civil, qual a teoria adotada pelo Cdigo Civil Brasileiro? Em que consiste tal teoria? Justifique

Concluso
Neste tema, voc aprendeu que ocorreu uma evoluo na aplicao da Responsabilidade Civil, na qual antes prevalecia a Lei de Talio, olho por olho, dente por dente, passando-se para a aplicao da pena pela extenso do dano. Voc aprendeu que a base do sistema da responsabilidade civil est calcada no princpio geral do direito de no lesar ningum, o famoso brocardo latino do neminem laedere. Voc verificou por meio da introduo ao tema que o Cdigo Civil Brasileiro adotou a teoria dualista, tratando da responsabilidade contratual e da responsabilidade extracontratual de forma distinta, inclusive em sua localizao no prprio Cdigo, mas observou, tambm, que h autores que defendem a tendncia da unificao da responsabilidade, cujo fim a reparao do dano causado, seja contratual ou extracontratual. Por outras palavras, no caso do descumprimento de uma obrigao (contratual ou legal) o agente deve arcar com o nus de sua responsabilidade. Voc pde ver, tambm, que o tema da Responsabilidade Civil aplicada ao direito imobilirio de extrema relevncia, pois trata-se de assunto interdisciplinar, envolvendo questes de Direito Civil, Consumidor, Contratual, Ambiental, dentre outros. Muitos dos processos que tramitam na justia discutem alguma modalidade de responsabilidade, dentre elas aquelas relacionadas ao direito imobilirio como se ver no tema seguinte, que tratar da responsabilidade do empreiteiro, do corretor de imveis, das coisas lanadas ou cadas de edifcios, dentre outros assuntos. Vale ressaltar que voc viu, neste tema, que a Responsabilidade Civil Subjetiva a decorrente de dano causado em funo de ato doloso ou culposo e que a prova da culpa essencial para que surja a obrigao de indenizar. Portanto, seus pressupostos so: culpa (em sentido amplo, decorrente de conduta humana), nexo causal e dano. Sem qualquer um deles no h indenizao. Para a Responsabilidade Objetiva, o elemento fato culposo decorrente da conduta do agente causador do dano irrelevante juridicamente, bastando apenas o nexo causal e o dano para que surja o dever de indenizar.

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Referncias:
BIELA JR., L. Passe na OAB e comece a advogar: Responsabilidade civil. 1. ed. So Paulo: Ltr, 2013. BRASIL. Cdigo Civil Brasileiro. Disponvel em: <http://www. planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 3 jul. 2013. CAVALIERI FILHO, S. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. So Paulo: Atlas, 2007. DINIZ, M. H. Manual de Direito Civil. So Paulo: Saraiva, 2011. GONALVES, C. R. Responsabilidade civil: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1984. LIMA, A. Culpa e risco. 2. ed. So Paulo: RT, 1999. PEREIRA, C. M. da S. Responsabilidade Civil. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999. STOCO, R. Tratado de responsabilidade civil. 8. ed. So Paulo: RT, 2011. TARTUCE, F. Manual de Direito Civil. 2. ed. So Paulo: Mtodo, 2012.

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Tema 2 A responsabilidade civil e o direito imobilirio: da responsabilidade do empreiteiro do corretor de imveis


Contedo
Neste tema, voc estudar: A problemtica da responsabilidade pelo fato da coisa causar dano a outrem em decorrncia de runas ou quedas. A responsabilidade do empreiteiro/construtor e o responsvel tcnico o engenheiro. A responsabilidade do corretor de imveis na negociao imobiliria.

Introduo ao tema
Cumpre salientar inicialmente que, neste tema, voc ir estudar e aprender as peculiaridades da responsabilidade civil em matria imobiliria, especialmente no que diz respeito ao dever de cuidado e guarda de coisas que caem ou so lanadas de prdios, bem como ir estudar a respeito da responsabilidade do proprietrio de edifcios por danos decorrentes de runas, ou seja, a responsabilidade do proprietrio para falta de reparos, manuteno, cuidado e zelo, seja no prdio ou na construo. Ato contnuo, voc ir estudar a respeito do contrato de empreitada e a respectiva responsabilidade civil do empreiteiro frente ao dono da obra e perante terceiros. Por fim, estudar a responsabilidade civil do corretor de imveis que responde dolosa ou culposamente por danos decorrentes da sua profisso, especialmente no que tange a falta de esclarecimentos sobre a segurana e risco da transao imobiliria. Dessa forma, nessa seara da responsabilidade civil imobiliria voc transitar pelo Cdigo Civil e Cdigo de Defesa do Consumidor, seja pela responsabilidade contratual e/ou extracontratual como se ver no desenvolvimento do tema.

Leitura Digital Tema 2 A responsabilidade civil e o direito imobilirio: da responsabilidade do empreiteiro do corretor de imveis 1. Da responsabilidade pelo fato da coisa
A responsabilidade pelo fato da coisa tratada no Cdigo Civil nos artigos 936, 937 e 938. Ser tratada aqui a responsabilidade traada nos artigos 937 e 938, pois o tema que interessa Responsabilidade Civil ligada ao direito imobilirio.

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Como se pode observar da leitura atenta dos artigos, essa espcie de responsabilidade est ligada conduta humana relacionada ao dever de guarda, muitas vezes uma conduta negativa do agente causador do dano que deixou de fazer, que no teve os cuidados necessrios com a coisa.

2. Da responsabilidade pela runa de edifcio ou construo


De acordo com o art. 937 do Cdigo Civil, o dono do edifcio ou da construo responde pelos danos que resultarem de sua runa, se esta provier da falta de reparos, respondendo objetivamente pela teoria do risco, pois quem aufere os cmodos deve suportar os incmodos que, segundo afirma Cavalieri Filho (2007, p. 213), s poder ser excluda por uma das causas de excluso do prprio nexo causal caso fortuito, fora maior, fato exclusivo de terceiro ou da prpria vtima. O TJSP entende pela aplicao da citada Responsabilidade Objetiva, verbis: Responsabilidade civil. Autora que foi atingida pelo desabamento de templo religioso. Denunciao da lide. No cabimento. Responsabilidade objetiva do dono do edifcio. Precedentes desta C. Cmara. Nexo de causalidade entre a runa e a leso. Indenizao majorada para o equivalente a 100 salrios mnimos. Recurso da requerida improvido. Recurso da autora provido. (TJSP, Apelao n 0174393- 80.2009.8.26.0100, Rel. Des. Caetano Lagrasta, v. u., j. 08.05.2013). Responsabilidade civil extracontratual. Indenizao por dano moral. Autor que foi atingido pelo desabamento do muro do imvel da r que resultou em leses e sequelas no seu joelho esquerdo. Inteligncia do art. 937 do Cdigo Civil. Ofensa integridade fsica do autor. Dever de indenizar o reconhecimento. Indenizao fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Valor condizente com a capacidade financeira do ofensor, sem enriquecer a vtima. Sentena de improcedncia reformada. Recurso provido. (TJSP, Apelao n 0013668- 46.2007.8.26.0405, Rel. Des. Neves Amorim, v. u., j. 29.05.2012, on-line). Note-se que a falta de reparos deve ser evidente. Desta forma, a falta de reparos decorre do simples fato de ter havido a runa e, para tanto, necessitava de reparos do que ruiu, como ensina Dias (apud BIELA JR., 2013), competindo, assim, ao dono

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do prdio de provar o contrrio. Segundo Cavalieri Filho (2007), a runa do prdio pode causar dano para o proprietrio do edifcio, para o seu ocupante (locatrio, comodatrio, posseiro) e, ainda, para terceiros (vizinhos e transeuntes). No caso do proprietrio, a indenizao no poder ser pleiteada com base no art. 937 do Cdigo Civil, mas, sim, no art. 618 do mesmo Cdigo, devendo a ao ser proposta contra o construtor/empreiteiro da obra (prdio) e, restando configurada a relao de consumo, a indenizao poder ser pleiteada, tambm, com fundamento nos arts. 12 ou 14 do Cdigo de Defesa do Consumidor, citando como exemplo a tragdia ocorrida com o caso do Edifcio Palace II que desmoronou na madrugada do dia 22 de fevereiro de 1997 em um dos bairros residenciais mais nobres do Rio de Janeiro.

3. Responsabilidade por coisas cadas ou lanadas do prdio


Essa responsabilidade est prevista no art. 938 do Cdigo Civil e, como foi dito acima, tratase de responsabilidade objetiva daquele que habita em prdio, respondendo pelos danos causados por coisas que dele carem ou forem lanadas em lugar indevido. Portanto, a referida responsabilidade fundada no dever de guarda, respondendo o dono do prdio, seja casa ou apartamento, residencial ou comercial, ou, ento, se o proprietrio no estiver na posse, responder aquele que habitar, seja inquilino, comodatrio, usufruturio, entre outros. Observe que este artigo no trata de runa, desabamento de prdio ou de parte dele, mas, sim, de coisas que caem ou so lanadas, tais como vasos, pontas de cigarros, bolas de gude, entre outras coisas. Cavalieri Filho (2007) diz que trata-se de uma das hipteses mais antigas, pois no Direito Romano o morador do prdio j respondia pelos danos decorrentes de coisas lanadas ou cadas dos edifcios de habitao, coisas slidas ou lquidas, por meio da actio de effusis et dejectis. Na jurisprudncia estadual, h o entendimento de que no sendo identificada a unidade do prdio de onde provieram as coisas que causaram danos, responde o condomnio, o que atende ao princpio de que todo dano deve ser ressarcido. A indenizao por danos morais depende da comprovao do ato ilcito do agente, bem como o nexo de causalidade entre esta e o dano em que se funda o pleito de reparao. Comprovado o dano decorrente do arremesso de objeto de um edifcio e no identificado o morador autor da ao, compete ao condomnio responder pelos consectrios da resultantes. Uma vertente interessante sobre a Responsabilidade Civil extracontratual do condomnio quanto situao especfica de objetos lanados de apartamentos diz respeito s questes que envolvem terceiros, ou seja, aqueles que no so condminos.

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Sobre o tema, Donoso (2009), citando Nelson Kojranski, narra um interessante caso em que um pedestre caminhava pela rua quando fora atingido por uma moeda lanada do prdio ao lado, sem identificar que praticou o ato, mas com a certeza absoluta de que o lanamento se deu a partir de um dos apartamentos do condomnio. Considerando os danos sofridos pelo pedestre (graves avarias na omoplata), quem responsvel pela indenizao? O condomnio ou o prprio agente, no caso no identificado e possivelmente no identificvel? Diz-se, de um lado, que no se pode responsabilizar o condomnio, uma vez que isso equivaleria na responsabilidade pelo fato de outrem, no existindo solidariedade (convencionada ou presumida), tampouco se cogitando de culpa in eligendo ou in vigilando, at porque os moradores no so selecionados pelo condomnio. Aduz-se, em arremate, que o eventual direito de regresso ficaria prejudicado, porque desconhecido o autor do ilcito. Nesse sentido, se fossem considerados os grandes edifcios de apartamentos, o morador da ala oposta quela em que se deu a queda ou lanamentos da coisa ou lquido no poder ser responsabilizado. Nesse sentido, o voto do Ministro Ruy Rosado de Aguiar citado por Cavalieri Filho (2007) para esclarecer a aplicao do justo, deixando-se de lado o ato ilcito por si s, mas pendendo-se para olhar a existncia de dano injusto, aduzindo ser aplicvel espcie a causalidade alternativa pela qual todos os autores possveis, isto , os que se encontravam no grupo, sero considerados de forma solidria, responsveis pelo evento, em face da ofensa perpetrada vtima por um ou mais deles, ignorado o verdadeiro autor, ou autores. Assim, se o pedestre caminhava na calada da frente do condomnio, no h como estender a responsabilidade aos proprietrios das unidades dos fundos do prdio, porque fisicamente impossvel que deles tenha sido lanado o objeto.

4. Responsabilidade civil do empreiteiro


Como ensina Pereira (1999, p. 201): [...] o construtor, como todo aquele que realiza trabalho, responsvel pelo que produz. Pela sua prpria natureza, a responsabilidade do construtor deve ser examinada sob duplo aspecto: em relao a quem lhe encomendou a obra e em relao a terceiros. O objeto do contrato de empreitada a obra e no o trabalho do construtor, visando o resultado final da obra contratada, obrigao essa, frise-se de resultado, salientando Cavalieri Filho (2007, p. 334) que na empreitada, cabe ao empreiteiro

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a fiscalizao da obra e suportar os riscos dela decorrentes. Portanto, com relao a terceiros, a responsabilidade civil do empreiteiro encarada como responsabilidade extracontratual e com relao a quem lhe encomendou a obra rege-se pela responsabilidade contratual prevista nos arts. 610 a 626 do Cdigo Civil. Vale citar, nesse momento, o exemplo oferecido por Cavalieri Filho (2007) que cita o emblemtico caso do Edifcio Palace II que desmoronou em plena madrugada em um dos bairros residenciais mais nobres do Rio de Janeiro, o que causou inmeros danos com vtimas fatais e famlias inteiras desalojadas.

4.1. Da responsabilidade contratual do empreiteiro


A empreitada o contrato em que o locador se obriga a fazer ou mandar fazer certa obra mediante a retribuio determinada ou proporcional do trabalho executado. Desta forma, Pereira (1999, p. 202) explica que o empreiteiro obriga-se pela boa execuo da obra, sendo sua obrigao de resultado e no de meios, razo pela qual, o responsvel pelos vcios e defeitos que possam dela decorrer. Este tem, portanto, que cumprir o contrato fielmente, observando os planos e projetos, empenhando a tcnica da profisso e empregando os materiais adequados. Seja em virtude da lei ou do contrato, h direitos e obrigaes tanto para o empreiteiro quanto para o dono da obra. Desta forma, o dono da obra obrigado a receb-la nos termos do art. 615 do Cdigo Civil, verbis: Art. 615. Concluda a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono obrigado a receb-la. Poder, porm, rejeit-la, se o empreiteiro se afastou das instrues recebidas e dos planos dados, ou das regras tcnicas em trabalhos de tal natureza (BRASIL, on-line). Mas e se no momento da entrega a obra esteja aparentemente de acordo e, num momento posterior, surjam vcios ou defeitos ocultos? Neste caso, como se trata de um contrato oneroso e comutativo, aparecendo infiltraes, vazamentos, defeitos nas instalaes eltricas e ou hidrulicas, o dono poder, ao invs de enjeitar a obra, pedir o abatimento no preo, recebendo-a nos termos do art. 616 do Cdigo Civil. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, tanto em razo dos materiais, como do solo (CC, art. 618). Tem-se, portanto, um prazo de garantia e, como afirma Cavalieri Filho (2007), citando o Bevillaqua et al., trata-se, portanto, de uma garantia legal e de ordem pblica, no somente ao proprietrio, mas, tambm, e, principalmente, sociedade em geral (CAVALIERI FILHO, 2007, p. 341).

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Note-se que tal prazo no afasta o prazo prescricional de indenizao por defeitos da obra. O STJ consolidou tal entendimento na smula 194 que prescreve em 20 anos a ao para obter, do construtor, indenizao por defeitos da obra. Veja: RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR. CONTRATO DE EMPREITADA. POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAO DO CONSTRUTOR PELA SOLIDEZ E SEGURANA DA OBRA COM BASE NO ART. 1056 DO CC/16. MANUTENO DO ACRDO QUE AFASTOU A PRESCRIO. I - Constatao de problemas construtivos graves em obra entregue em 09/08/1982 apenas no ano de 1999, com ingresso da demanda indenizatria em 12/11/2002. II - Controvrsia em torno do prazo para o exerccio da pretenso indenizatria contra o construtor pelo dono da obra por danos relativos solidez e segurana. III Possibilidade de responsabilizao do construtor pela fragilidade da obra com fundamento tanto no art. 1245 do CC/16, em que a sua responsabilidade presumida, como no art. 1056 do CC/16, em que se faz necessria a comprovao do ilcito contratual, consistente na m-execuo da obra. Enunciado 181 da III Jornada de Direito Civil. Jurisprudncia de outros Tribunais. IV - Distino da responsabilizao do construtor pelo art. 1245 do CC/16, que podia ser demandada no prazo de vinte anos (Smula 194 STJ), mas desde que o conhecimento dos problemas relacionados solidez e segurana da obra transparecessem nos cinco anos seguintes sua entrega. V - O termo inicial do prazo prescricional a data do conhecimento das falhas construtivas. VI - Prescrio afastada no caso diante do reconhecimento da possibilidade do recorrido demandar a construtora recorrente com fundamento no art. 1056 do CC/16, comprovada a prtica do ilcito contratual. VII - RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ, REsp. n. 903.771-SE, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 12.04.2011, on-line). Com o advento do Cdigo Civil de 2002, tal prazo prescricional foi reduzido para 10 anos, nos termos do art. 205 e atual orientao jurisprudencial: Agravo regimental em Agravo de Instrumento. Responsabilidade do construtor. Defeitos da construo. Prazos de garantia e prescrio. Deciso mantida por seus prprios fundamentos. Improvimento. I. Cabe a responsabilizao do empreiteiro quando a obra se revelar imprpria para os fins a que se destina, sendo considerados graves os defeitos que afetem a salubridade da moradia, como infiltraes e vazamentos, e no apenas aqueles que apresentam o risco de

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runa do imvel. II. Na linha da jurisprudncia sumulada desta Corte (Enunciado 194), prescreve em vinte anos a ao para obter, do construtor, indenizao por defeitos na obra. Com a reduo do prazo prescricional realizada pelo novo Cdigo Civil, referido prazo passou a ser de 10 (dez) anos. Assim, ocorrendo o evento danoso no prazo previsto no art. 618 do Cdigo Civil, o construtor poder ser acionado no prazo prescricional acima referido. Precedentes. III. Agravo Regimental improvido. (AgRg no Ag 1.208.663/DF, Relator Ministro SIDNEI BENETI, Terceira Turma, DJe 30/11/2010) (TJSP, on-line). Scavone Junior (on-line) entende que: [...] em se tratando de reparao dos danos causados pelos defeitos, o prazo de natureza prescricional e no decadencial nos termos do art. 206 do Cdigo Civil de 2002. Assim, prescreve em trs anos a pretenso de reparao civil (art. 206, 3, V). Portanto, a questo da decadncia em cento e oitenta dias no atinge a pretenso do comitente de reparao pelos danos causados pelos defeitos de solidez e segurana que est sujeita ao prazo prescricional de trs anos, por se tratar de demanda condenatria. Uma interpretao acerca do conceito de solidez e segurana da obra, segundo os ensinamentos de Cavalieri Filho (2007), firmado em Mrio Moacyr Porto, considera que: [...] incluiu-se na garantia quinquenal todo defeito que compromete a destinao do imvel, pois segurana tambm significa garantia de que a construo serve, a contento, ao fim para que foi construda ou destinada. O mesmo se estende ao solo. Pouco importa que o proprietrio, informado sobre a sua inadequao, mesmo assim autorize a construo sobre o solo imprprio. O empreiteiro no se exime ao dever de indenizar praticando atos ou anuindo a determinaes arbitrrias ou ambiciosas do proprietrio, pois sabe, por ser um tcnico, que estaria a erguer uma obra sem os requisitos indispensveis sua solidez e segurana. Portanto, o proprietrio (dono) da obra responde de forma solidria com o construtor/ empreiteiro no que diz respeito aos danos que o fato da construo causar a terceiros, vizinhos ou no, como se conclui dos artigos abaixo: CC, art. 1299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. CC, art. 937. O dono de edifcio ou construo responde pelos danos que resultarem de sua runa, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.

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CDC, art. 7. Pargrafo nico. Tendo mais de um autor a ofensa, todos respondero solidariamente pela reparao dos danos previstos nas normas de consumo (BRASIL, on-line).

5. Responsabilidade do engenheiro
Primeiramente, importante observar que os engenheiros, como profissionais liberais, respondem subjetivamente por danos causados nos termos do art. 14 4 do Cdigo de Defesa do Consumidor. Stoco (2011, p. 613) ensina que em tema de construo, pode-se dizer que h uma cadeia de responsabilidades, que se inicia no autor do projeto e termina no seu executor, solidarizando-se todos os que participam do empreendimento. Assim, continua o autor: [...] projetando ou construindo, o arquiteto, o engenheiro ou a empresa habilitada, cada um autnomo no desempenho de suas atribuies e profissionais e responde tcnica e civilmente por seus trabalhos, quer os execute pessoalmente, que os faa executar por prepostos ou auxiliares (STOCO, 2011, p. 613). O TJSP considerou culposa, sob a modalidade negligncia, a conduta do engenheiro que no acompanhou rigorosamente a execuo da obra, verbis: Ao de reparao de danos materiais e morais. Carter regressivo. Direitos de vizinhana. Requerente condenado em ao de dano infecto. Requerido responsvel pelo projeto e pela direo tcnica da construo. Negligncia no acompanhamento da obra. Culpa in vigilando. Quando o engenheiro se declara responsvel pelo projeto e pela construo e firma documento junto Prefeitura como Engenheiro responsvel pelo projeto e direo tcnica, ao lado da formalidade para efeito de aprovao (pela Prefeitura), reveste-se o ato de contrato sui generis pelo qual, embora no executando diretamente a obra, assume a obrigao de acompanhar rigorosamente a sua execuo, desde os servios preliminares at o acabamento. Por ter negligenciado, no adotando os cuidados na verificao das tcnicas adequadas edificao da obra, responde pelos prejuzos causados. (TJSP, Apelao com Reviso n. 832.0030/1, 34 Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Irineu Pedrotti, v. u., j. 31/05/2006, on-line). Uma verdadeira aula sobre a responsabilidade do engenheiro se encontra no voto

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do Recurso Especial ao STJ, n. 650.603, do Ministro Ari Pargendler, julgando em 3 de abril de 2007 (on-line), que assevera que: [...] quem contrata um engenheiro para levantar uma parede, em vez de contratar um operrio para empilhar tijolos, conta com certeza que esse profissional vai usar conhecimentos tcnicos e experincias para cumprir a empreitada. Nem haveria motivo para anotao da respectiva responsabilidade tcnica perante o Conselho Regional de Arquitetura, Engenharia e Agronomia se fosse de outro modo. Veja as consideraes: CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DESABAMENTO DE EDIFICAO. CONSTRUO POR ETAPAS. CONCORRNCIA DE CULPAS ENTRE QUEM EDIFICOU MAL UMA PARTE DA OBRA E QUEM SE RESPONSABILIZOU PELA OBRA INTEIRA PERANTE A AUTORIDADE MUNICIPAL. Quem contrata um engenheiro para levantar uma parede, ao invs de contratar um operrio para empilhar tijolos, espera que esse profissional use conhecimentos tcnicos e experincias para cumprir a empreitada. A lei exige que uma obra tenha responsvel tcnico, arquiteto ou engenheiro, na suposio de que ser edificada segundo regras tcnicas que garantam a segurana de pessoas e a conservao de bens. O trabalho humano tem sempre uma finalidade, que projetada antes de ser alcanada, ou nas magnficas palavras de Marx: Uma aranha executa operaes semelhantes s do tecelo, e a abelha envergonha mais de um arquiteto humano com a construo dos favos de suas colmias. Mas o que distingue, de antemo, o pior arquiteto da melhor abelha que ele construiu o favo em sua cabea, antes de constru-lo em cera. No fim do processo de trabalho, obtm-se um resultado que j no incio deste existiu na imaginao do trabalhador, e, portanto, idealmente. Ele no apenas efetua uma transformao da forma da matria natural; realiza, ao mesmo tempo, na matria natural seu objetivo, que ele sabe que determina, como lei, a espcie e o modo de sua atividade e ao qual tem de subordinar sua vontade (Karl Marx, O Capital, Nova Cultural, So Paulo, 1985, Volume I, p. 149/150). Consequentemente, quem quer que seja, e especialmente um engenheiro, s pode levantar uma parede se estiver convencido de que ela suportar as intempries normais; construindo por instinto, sem estudo prvio da respectiva resistncia, incorre em culpa, com a consequente responsabilidade pelo evento danoso outro tanto ocorrendo com quem firmou perante a Municipalidade o compromisso resultante do Alvar de Construo da obra inteira. Recurso especial conhecido e provido em parte (STJ, on-line). Por fim, de se considerar que a responsabilidade do engenheiro por danos causados pode

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ser: a) Contratual, ou seja, decorrente de um contrato firmado entre as partes para a execuo de um determinado trabalho da elaborao do projeto execuo/ construo da obra, respondendo, ainda, pelos materiais empregados na obra ou servio, tornando-se indispensvel o memorial descritivo destes, determinando tipo, marca e outras peculiaridades dentro dos critrios de segurana exigveis e se tais materiais no estiverem de acordo, dever rejeit-los, sob pena de assumir o risco por danos. b) De Garantia, ou seja, pela solidez e segurana da construo como j dito no item 4.1. c) Extracontratualmente por danos a terceiros, pois, muito comum na construo civil a constatao de danos a vizinhos, em virtude da vibrao de estaqueamentos, fundaes, quedas de materiais e outros. Os danos resultantes desses incidentes devem ser reparados, pois cabe ao profissional tomar todas as providncias necessrias para que seja preservada a segurana, a sade e o sossego de terceiros. Cumpre destacar que os prejuzos causados so de responsabilidade do profissional e do proprietrio, solidariamente, podendo o lesado acionar tanto um como o outro. A responsabilidade estende-se, tambm, solidariamente, ao subempreiteiro, naquilo em que for autor ou coautor da leso.

6. Responsabilidade do corretor de imveis e da administradora de bens


A corretagem de imveis como profisso e as regras para o seu exerccio foram reguladas pela Lei n. 6530 de 12 de maio de 1978. O desenvolvimento do mercado imobilirio requer um profissional com o devido preparo tcnico, habilidade e conhecimento, para garantir aos consumidores acesso aos esclarecimentos peculiares do mercado de imveis (COLTRO, 2011). A atividade do corretor torna-se indispensvel para que as transaes imobilirias aconteam com segurana e rapidamente, o que em um cotidiano cada vez mais dinmico trar vantagens ao comitente, eximindo-o do desgaste na busca a possveis interessados ao negcio ou venda do seu imvel (COLTRO, 2011). O corretor estar presente ao negcio jurdico, prestando o atendimento necessrio e disponibilizando informaes aos futuros interessados no imvel exposto para a venda. Nesse sentido, o art. 3 da Lei 6530/1978 dispe que compete ao corretor de imveis, exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao de

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imveis, podendo ainda opinar quanto comercializao imobiliria (BRASIL, on-line). Para tornar-se corretor de imveis, necessrio se faz o ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias e a inscrio no Conselho Regional de Corretores de Imveis. A Lei 6.530 em seu artigo 3 dispe: compete ao corretor de imveis exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo ainda opinar quanto comercializao imobiliria (BRASIl, on-line). J o Cdigo Civil de 2002, por sua vez, em seu art. 723 ampliou as obrigaes do corretor, compatveis com as obrigaes do fornecedor de servios, especialmente no que tange ao dever de informao, transparncia e boa-f: Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento do negcio. Pargrafo nico. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbncia (BRASIL, online). Aplica-se, ainda, ao corretor de imveis, que um profissional liberal, as regras do CDC, especialmente o art. 14 4, respondendo deste de forma subjetiva, ou seja, faz-se necessrio a prova da culpa. Todavia, em se tratando de imobiliria, pessoa jurdica devidamente inscrita no CRECI, aplicada a regra geral do CDC, ou seja, a responsabilidade objetiva, na qual no h necessidade da comprovao da culpa, apenas o nexo causal e dano. Desta forma, tem se posicionado, por exemplo, o Tribunal de Justia de So Paulo, firmando seu entendimento na aplicao do citado art. 723 e pargrafo nico combinado com as regras de ordem pblica do Cdigo de Defesa do Consumidor. Veja: Resciso de Compromisso de Compra e Venda. Compromissrios vendedores que alienaram imvel sobre o qual pendia hipoteca. Conduta temerria que impe o dever de indenizar. Corretor de imveis que deixa de prestar ao cliente os esclarecimentos acerca do risco do negcio. Infringncia ao artigo 723 do CC que impe o dever de indenizar. Dano moral reduzido. Recursos parcialmente providos. (TJSP, 7 Cmara de Direito Privado. Apelao n. 9195215-77.2008.8.26.0000, Rel. Des. Pedro Baccarat, j. 11.05.2011, on-line). Prestao de servio Mediao. Responsabilidade Civil. Omisso de relevantes informaes quanto idoneidade de comprador na mediao em contrato de compra e venda de Imvel. Vcio na prestao do servio. Danos morais devidos. Recurso improvido. (TJSP, 29 Cmara de Direito Privado. Apelao n. 992.06.014057-6, Rel. Des. Eduardo S Pinto Sandeville, v. u., j. 06.10.2009, on-line).

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INDENIZAO POR DEFEITO DE CONSTRUO E RESSARCIMENTO POR PROPAGANDA ENGANOSA (VENDA DE REA PBLICA COMO REA DE LAZER DO CONDOMNIO). PROCEDNCIA E INCONFORMISMO DA EMPRESA LOPES ALEGAO DE QUE ATUOU APENAS COMO CORRETORA DESACOLHIMENTO - BOM NOME DA APELANTE QUE FOI FATOR DECISIVO PARA A VENDA DAS UNIDADES. RESPONSABILIDADE SOLIDRIA CARACTERIZADA POR TODO APARATO DE PUBLICIDADE DO EMPREENDIMENTO VEICULADO PELA EMPRESA. ADQUIRENTES INDUZIDOS A ERRO PELA OMISSO DOLOSA DAS RS E QUE FORAM PODADOS NO DIREITO DE USUFRUIR PRIVATIVAMENTE DE REAS DE LAZER DO CONDOMNIO. DEMONSTRAO DE QUE A APELANTE TINHA CONDIES DE SABER QUE AS REAS DE LAZER SERIAM ERIGIDAS EM TERRAS PBLICAS. CONDENAO BASEADA EM RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DA CITAO. HONORRIOS DE ADVOGADO. NECESSIDADE DE REDUO DE 20% PARA 10% DO VALOR DA CONDENAO. (TJSP, 9 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0121447- 82.2005.8.26.0000, Rel. Des. Antonio Vilenilson, v. u., j. 29.11.2011, on-line). A responsabilidade da administradora de imveis regida basicamente pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, figurando a administradora de bens imveis como fornecedora de servios nos termos do art. 3 do referido Cdigo, bem como pelas normas referentes ao mandato e prestao de servios previstas no Cdigo Civil. Assim, possvel afirmar que a imobiliria contratada pelo locador para administrar seu imvel , na qualidade de mandatria, parte legtima para responder pelos danos causados no exerccio de suas atividades. A prestao de servio por administradora de imvel, em favor do cliente que a contratou, se enquadra na relao de consumo e regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. Desta forma, demonstrada a m prestao de servio pelo fornecedor e a existncia de danos suportados pelo consumidor, cabvel a devida indenizao (Apelao n. 9035102-33.2000.8.26.0000, Relator(a): Ferraz Felisardo, Comarca: Cabreva, rgo julgador: 3a. Cmara do Segundo Grupo (Extinto 2 TAC), Data do julgamento: 18/11/2003, on-line). A administradora no responde pelos danos causados ao imvel pelo inquilino, havendo previso contratual da qual responde o fiador por tais danos. Ela tem, sim, o dever de ser diligente na execuo de seu mandato, por exemplo, buscando elementos de idoneidade do locador e seu fiador para que promova o ato de

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gesto. Neste sentido, j julgou o TJSP, Apelao. Ao de Cobrana. Locao. Responsabilidade da administradora da locao pela negligente indicao de inquilino declaradamente em frgil situao financeira. Dever de indenizar a proprietria naquilo que deixou de receber. Despesas condominiais de responsabilidade do locatrio, de acordo com disposio contratual. Incumbe administradora arcar tambm com as despesas condominiais. Tendo os advogados da proprietria, orientados pela prpria administradora, desistido da execuo, esta no pode cobrar da proprietria as despesas processuais. Termo inicial dos juros da condenao a partir da formulao do pedido contraposto na audincia de conciliao. Recurso da autora improvido e recurso da r parcialmente provido (TJSP, 29 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 1163801- 0/8, Rel. Des. Pereira Calas, v.u., j. 09.04.2008, on-line). No contrato de administrao de imvel, a mandatria, ou seja, a administradora fica obrigada a ressarcir o mandante pelos prejuzos que a este advierem em decorrncia do cumprimento inexato das obrigaes pelas quais se comprometeu ao assumir o mandato. Nos termos do artigo 667 do CC, obrigao do mandatrio aplicar toda sua diligncia habitual na execuo do mandato, e a indenizar qualquer prejuzo causado por culpa sua (BRASIL, on-line). Portanto, segundo a melhor orientao jurisprudencial no sentido de que o mandatrio ser obrigado a indenizar em duas situaes distintas, ou seja: se no aplicar sua diligncia habitual ou se agir com culpa. Assim, a administradora ser responsvel se por sua falta de diligncia em comunicar a desocupao pelo locatrio e de devolver, prontamente, as chaves, acarretar danos. Entretanto, no pode ser responsabilizada por aluguis e encargos locatcios (TJSP, 35 Cmara de Direito Privado, Apelao n. 0114818- 50.2009.8.26.0001, Rel. Des. Manoel Justino Bezerra Filho, v. u., j. 28.01.2013, on-line). Trata-se, portanto, de responsabilidade contratual que reger a relao entre a administradora e seu contratante, sendo certo ponderar que as clusulas que regem a relao envolvem questes pertinentes ao mandato e prestao de servios (Cdigo Civil), mas que jamais devem se afastar do Cdigo de Defesa do Consumidor, atentando-se, principalmente para as clusulas abusivas, nulas de pleno direito do art. 51.

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Leia o artigo: Contrato de corretagem no atual Cdigo Civil, de Wagner Jorge dos Santos. Disponvel em: <http://jus.com.br/revista/texto/23890>. Acesso em: 29 jun. 2013. Nesse artigo, o autor aponta as principais modificaes introduzidas pelo Cdigo Civil de 2002 que inovou na questo da responsabilidade do corretor de imveis a respeito do dever informar e as perdas e danos. Leia o captulo VIII, item 66 a 71, do livro: Programa de Responsabilidade Civil, de Srgio Cavalieri Filho. Neste captulo, o autor trata de forma clara e recheada de exemplos a respeito da responsabilidade pelo fato da coisa. Leia a seo VI, do captulo II, do livro: Responsabilidade Civil, de Carlos Gonalves. Neste captulo, o autor enfrenta com propriedade a complexa questo que envolve a responsabilidade dos empreiteiros e construtores, esmiuando as nuanas que a matria envolve.

Leia o livro: Tratado de Responsabilidade Civil, de Rui Stoco. A obra faz profundas anlises sobre a Responsabilidade Civil, especialmente a responsabilidade pelo fato da coisa, responsabilidade do empreiteiro, engenheiro, corretor de imveis e administradora de bens imveis. O autor associa o estudo do tema com a melhor doutrina e jurisprudncia dos mais diversos tribunais.

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Responsabilidade Civil do Corretor de Imveis. Neste vdeo institucional do Conselho Federal de Corretores de Imveis voc encontrar uma abordagem a respeito dos cuidados que o profissional corretor de imveis deve tomar em toda transao imobiliria, sob pena de ser responsabilizado civilmente.

Assista ao vdeo
Responsabilidade na Construo Civil.

Assista ao vdeo
Responsabilidade na Construo Civil.

Acesso em: 29 jun. 2013. Neste vdeo os entrevistados, presidente da comisso de direito urbanstico, vice-presidente do CREA/RJ e um vereador, debatem a respeito dos acidentes ocorridos na cidade do Rio de Janeiro diante de desabamentos, falta de planejamento, fiscalizao e responsabilizao pelos danos causados.

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Auto Avaliao:

Questo 1:
No que diz respeito responsabilidade pelo fato da coisa, assinale a alternativa correta: a) O dono do edifcio no responde pelos danos que resultarem de sua runa. b) A responsabilidade do proprietrio de edifcio em runas fundada na culpa in eligendo. c) A responsabilidade do dono edifcio ou construo pelos danos que resultarem de sua runa fundada na teoria do risco da responsabilidade subjetiva. d) O proprietrio s poder afastar sua responsabilidade no caso de danos decorrentes de runas por falta de reparos de seu edifcio ou construo pela excludente de ilicitude civil do estado de necessidade. e) O proprietrio s poder afastar sua responsabilidade no caso de danos decorrentes de runas por falta de reparos de seu edifcio ou construo por uma das causas de excluso do nexo causal.

Questo 2:
Um imvel est interditado pela Defesa Civil da cidade, mas, mesmo assim, fora alienado sem o conhecimento dos compradores de tal interdio. A venda foi intermediada por uma administradora de imveis (imobiliria) que no vistoriou o imvel, apenas celebrou o contrato de compromisso de compra e venda e corretagem imobiliria em seu papel timbrado. Aps o pagamento do sinal e primeiras prestaes, o comprador tomou posse, mas logo em seguida recebeu uma notificao da prefeitura para desocupar o imvel por risco de desabamento. Perguntase: a imobiliria poder ser responsabilizada pelos danos causados ao comprador?

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Concluso
Neste tema, voc aprendeu que a responsabilidade civil pelo fato da coisa encarada pela doutrina e jurisprudncia na espcie objetiva, sendo que a responsabilidade do empreiteiro e dono da obra se rege pela responsabilidade contratual nos termos dos arts. 610 a 626 do Cdigo Civil e de forma extracontratual perante terceiros por runas do prdio ou construo. Aprendeu, ainda, a polmica questo pertinente ao prazo de garantia e prescricional pela segurana e solidez de grandes obras e empreendimentos imobilirios como ocorreu no famoso caso do Palace II que desmoronou na cidade do Rio de Janeiro. Por fim, aprendeu que a responsabilidade do corretor de imveis e administradoras de imveis foi ampliada pelo Cdigo Civil, especialmente art. 723, sendo possvel afirmar que tal obrigao est em consonncia com os princpios que regem as relaes de consumo, via de regra aplicveis nas relaes entre o corretor de imveis e consumidor, entre administradores de imveis e consumidores, face relao de consumo caracterizada pelo fornecimento dos servios prestados.

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Referncias:
BIELA JR., L. Passe na OAB e comece a advogar: Responsabilidade civil. 1. ed. So Paulo: Ltr, 2013. BRASIL. Cdigo Civil Brasileiro. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br/ ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 3 jul. 2013. ______. Lei n. 6530 de 12 de maio de 1978. Disponvel em: <http://www.planalto. gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm>. Acesso em: 5 jul. 2013. CAVALIERI FILHO, S. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. So Paulo: Atlas, 2007. COLTRO, A. C. M. Contrato de Corretagem Imobiliria: Doutrina, Jurisprudncia e Regulamentao. 3. ed. So Paulo: Atlas, 2011. DINIZ, M. H. Manual de Direito Civil. So Paulo: Saraiva, 2011. DONOSO, D. Responsabilidade civil extracontratual do condomnio edilcio: a responsabilidade por furto ou roubo e por danos causados a terceiros. Jris Sntese IOB n. 75, jan/fev, 2009. GONALVES, C. R. Responsabilidade civil: doutrina e jurisprudncia. So Paulo: Saraiva, 1984. LIMA, A. Culpa e risco. 2. ed. So Paulo: RT, 1999. PEREIRA, C. M. da S. Responsabilidade Civil. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999. SCAVONE JUNIOR, L. A. O prazo do art. 618 do Cdigo Civil vcios nos imveis de prescrio ou de garantia, de 180 dias ou de 3 anos?. Disponvel em: <http:// www.scavone.adv.br/index.php?o-prazo-do-art-618-do-codigo-civil-vicios-nosimoveis-e-de-prescricao-ou-de-garantia-de-180-dias-ou-de-3-anos>. Acesso em: 5 jul. 2013. STOCO, R. Tratado de responsabilidade civil. 8. ed. So Paulo: RT, 2011. STJ. Ementas. Disponvel em: <www.stj.jus.br>. Acesso em: 5 jul. 2013. TARTUCE, F. Manual de Direito Civil. 2. ed. So Paulo: Mtodo, 2012. TJSP. Julgamentos. Disponvel em: <www.tjsp.jus.br>. Acesso em: 5 jul. 2013.

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GABARITO:
Tema 1
Questo 1: Alternativa: b) Tratando-se de Responsabilidade Subjetiva contratual,
a responsabilidade do agente pode subsistir mesmo nos casos de fora maior e de caso fortuito, desde que a lei no coba a sua previso.

Questo 2: Alternativa: O Cdigo Civil adotou como regra, em matria de

Responsabilidade Civil, a teoria da Responsabilidade Subjetiva, ou seja, aquela fundamentada na ideia de culpa. Dessa forma, o art. 186 do Cdigo Civil define o que se entende por comportamento culposo do agente causador do dano toda ao ou omisso voluntria, decorrente de uma negligncia ou imprudncia. A teoria subjetiva a teoria clssica e pressupe a culpa como fundamento da responsabilidade.

Tema 2
Questo
responsabilidade no caso de danos decorrentes de runas por falta de reparos de seu edifcio ou construo por uma das causas de excluso do nexo causal.

1:Alternativa: e) O proprietrio s poder afastar sua

Questo 2: No caso em tela, obrigao do corretor de imveis, representante da


imobiliria, de se informar e de prestar ao cliente todos os esclarecimentos necessrios segurana ou risco do negcio nos termos do art. 723 do Cdigo Civil. Dessa forma, inegvel que a venda de imvel em situao irregular acarreta a responsabilidade solidria do corretor que fez a intermediao do contrato na condio de prestador de servios que no apresenta resultado satisfatrio. importante lembrar que a imobiliria prestadora de servios nos termos do CDC, competindo-lhe o dever de transparncia, informao e segurana nas relaes jurdicas por ela intermediadas, respondendo, portanto, solidria e objetivamente pelos causados pela falta de diligncia e prudncia acerca da segurana do negcio realizado.

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