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“PROJETO EDUCAÇÃO CONTINUADA”

CONTABILIDADE DE CONSTRUTORAS

ANTONIO DORVALINO DOS SANTOS


KEILA M. HOOG PASTA

Janeiro/Fevereiro / 2007

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 1


SUMÁRIO

.........................................................................................................................................................................................................................1
“PROJETO EDUCAÇÃO CONTINUADA”.............................................................................................................................................1
JANEIRO/FEVEREIRO / 2007...................................................................................................................................................................1
SUMÁRIO.....................................................................................................................................................................................................2
2 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS....................................................................................................................................................................3
2.1 LUCRO REAL........................................................................................................................................................................................3
2.1.1 TRATAMENTO FISCAL DA INSUFICIÊNCIA DE CUSTO REALIZADO..............................................................................3
PARA FINS TRIBUTÁRIOS, O CONTRIBUINTE DEVE DETERMINAR A RELAÇÃO PERCENTUAL EXISTENTE
ENTRE A INSUFICIÊNCIA DE CUSTO E O TOTAL DO ORÇAMENTO, INCLUÍDO NESTE OS RESPECTIVOS
ACRÉSCIMOS..............................................................................................................................................................................................3
2.1.2 TRATAMENTO FISCAL DO EXCESSO DE CUSTO REALIZADO..........................................................................................4
2.1.3 - APURAÇÃO DO LUCRO REAL TRIMESTRAL........................................................................................................................5
DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO ACUMULADO EM 02/X6.....................................................................................................................................7
2.1.4 INCENTIVOS FISCAIS DEDUTÍVEIS............................................................................................................................................8
2.2 - TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS..........................................................................9
2.2.1 RESTRIÇÃO À OPÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO................................................................................................................9
2.2.2 OPÇÃO APÓS A CONCLUSÃO DAS OPERAÇÕES COM REGISTRO DE CUSTO ORÇADO...........................................9
2.2.3 ADOÇÃO DO REGIME DE CAIXA ................................................................................................................................................9
2.2.4 ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO (DE CAIXA PARA COMPETÊNCIA).....................................................................................10
2.2.5 VARIAÇÕES MONETÁRIAS.........................................................................................................................................................10
2.2.6 PERMUTA – IRPJ E CSL................................................................................................................................................................11
2.2.7 - DETERMINAÇÃO DO IMPOSTO DEVIDO - ALÍQUOTA ....................................................................................................12
2.2.8 DISTRIBUIÇÃO DE LUCROS .......................................................................................................................................................12
2.2.9 CÁLCULO DA CONTRIBUIÇÃO SOCIAL PELO CRITÉRIO DE LUCRO PRESUMIDO.................................................13
2.3 PIS/PASEP E COFINS – NÃO CUMULATIVO ..............................................................................................................................13
2.3.1 FATO GERADOR............................................................................................................................................................................13
2.3.2 BASE DE CÁLCULO.......................................................................................................................................................................14
2.3.3 ALÍQUOTAS .....................................................................................................................................................................................14
2.3.4 UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS - CUSTOS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS VENDIDAS.................................................14
2.3.5 CUSTOS ORÇADOS - CRÉDITO PRESUMIDO ........................................................................................................................16
2.4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMÓVEIS.................................................................................................................................23
2 .5 PIS E COFINS CUMULATIVOS......................................................................................................................................................23
2.6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO........................................................................................................................................................24
3. DIMOB – DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS ......................................................27
3.1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF.................................................................................................................................................28
4. COAF - NOVA OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA......................................................................................................................................32

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 2


2 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS

2.1 LUCRO REAL


2.1.1 Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo Realizado

Para fins tributários, o contribuinte deve determinar a relação percentual existente entre a insuficiência de custo e o total do
orçamento, incluído neste os respectivos acréscimos.

a) Insuficiência não superior a 15% do total do orçamento - A insuficiência de custo realizado, quando não superior a 15%
do total do orçamento, deve ser incluída normalmente no resultado do período-base em que o empreendimento for
concluído. Nesse caso, o Imposto de Renda sobre ela incidente, ao ser regularmente declarado, no exercício financeiro
subseqüente, não será tido como postergado.

b) Insuficiência superior a 15% do total do orçamento - A insuficiência de custo realizado superior a 15% do total do
orçamento será objeto de um dos seguintes tratamentos a seguir, aplicáveis em função da época (ou épocas) do
reconhecimento do lucro bruto e da data da conclusão do empreendimento:
b.1 ) Quando o empreendimento for concluído no mesmo período-base em que houver ocorrido todo o reconhecimento do lucro
bruto da venda, a insuficiência de custo será incluída normalmente no resultado desse período-base, como recuperação de
custo;
b.2) Quando verificada em período-base posterior àquele em que tiver ocorrido parcial ou total reconhecimento do lucro bruto
da venda, a insuficiência de custo terá o seguinte tratamento:
• Será computada no resultado do período em que o empreendimento for concluído;
• Ensejará a cobrança de atualização monetária (se cabível) e de juros de mora sobre o valor do IRPJ e da Contribuição
Social sobre o Lucro postergado pela dedução de custo orçado excedente do realizado (não há incidência de multa de
mora).
• Para efeito do disposto no subitem anterior, a insuficiência de custo será distribuída, extra-contabilmente, pelos
períodos-base em que houver ocorrido reconhecimento do lucro bruto da venda, ou seja, não deverá ser alterada a
contabilidade nem o LALUR, mediante a observância das seguintes regras:
1) A relação percentual definitiva entre o lucro bruto e a receita bruta da venda será aplicada sobre o total das
prestações recebidas em cada período-base, representando o resultado de cada operação à parte do lucro
que deveria ter sido reconhecida em cada período-base.
2) Em seguida, deve-se subtrair do produto de cada operação indicada no subitem “1”, as parcelas do lucro
bruto reconhecidas em cada um dos períodos-base respectivos, encontrando, em regra, no resultado de cada
subtração, os valores positivos sobre os quais serão calculados o imposto, a correção (se cabível) e os juros
de mora.
Observe-se que, se em determinado período-base o resultado da subtração indicada no subitem “2” for negativo, ele deve
ser adicionado ao lucro bruto já reconhecido no período-base subseqüente, para fins de determinação da diferença a
tributar relativa a este último período-base, ou seja, reduzirá o valor a tributar, deste período base posterior.
Exemplo Prático 16:
Considerando a situação abaixo, temos o seguinte:
Planilha 04 – Movimentação da Conta de Custo Orçado – 06/X6
Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda
Empreendimento: Residencial Alfa
Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio: 1000
CUSTO ORÇADO CUSTO ORÇADO REALIZADO SALDO
Cliente Unidade Saldo Inicial Adições V. Monetária Saldo Final Saldo Inicial Adições Saldo Final A REALIZAR
Fulano A1 G1 273.218,75 - - 273.218,75 218.575,00 27.321,88 245.896,88 27.321,87

Informações Antes do ajuste Após ajuste Valor a ajustar


Custo Orçado 273.218,75 245.896,88 27.321,87
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Calculo do percentual = 27.321,87 X 100
273.218,75
Relação percentual = insuficiência de custo realizado/Custo Orçado 10%

Como a insuficiência, nesse caso, não foi maior do que 15%, o ajuste feito, no caso R$ 27.321,87, levado a resultado não
ensejará calculo de Imposto de Renda, e Contribuição Social postergados, apenas aumentarão a base de cálculo de ambos, no
período-base da conclusão da obra.
Se o percentual calculado acima fosse superior a 15% o contribuinte ficaria obrigado a seguir as seguintes regras:
a) O imposto e a contribuição postergados devem ser calculados pela alíquota vigente no período em que deveriam ter sido
recolhidos.
b) O valor correspondente ao imposto postergado não pode servir de base de cálculo de incentivos fiscais (IN SRF nº
267/2002, art. 127).
c) A determinação da atualização monetária (na época em que cabível) e dos juros de mora sobre o valor do IRPJ e da CSL
postergados pela dedução de custo orçado excedente do realizado deve ser efetuada, pelo contribuinte, com observância
da legislação de regência.
d) O imposto postergado e os juros de mora respectivos serão pagos juntamente com o imposto devido no exercício
financeiro correspondente ao período-base em que o contribuinte houver concluído as obras ou os melhoramentos
orçados. De acordo com as "Instruções para Preenchimento da DIPJ/2005", os juros de mora sobre o valor do imposto
postergado devem ser calculados à parte e recolhidos em Darf distinto, nos mesmos prazos de pagamento do imposto.
Essas regras se aplicam também ao valor da Contribuição Social sobre o Lucro postergado (conforme Instruções de
Preenchimento da DIPJ/2005, constantes do programa gerador da declaração)
e) Consideram-se nulos, para efeitos fiscais, quaisquer estornos de valores creditados à conta de controle do custo orçado
que sejam efetuados com o propósito de evitar a ocorrência da diferença de custo realizado.

Nota ITC: É importante observar que o calculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social postergados, deverá ser feito por
período-base, ou seja, se a apuração for mensal, mês a mês, se trimestral, trimestre a trimestre, se for anual por ano, e ainda
por unidade vendida.
Todo contribuinte que optar pela utilização do custo orçado e apurar insuficiência de custo realizado superior a 15%,
deverão preencher quadro demonstrativo, o qual está anexo à IN 84/79.

2.1.2 Tratamento Fiscal do excesso de Custo Realizado


Em princípio, o excesso de custo realizado não acarretará ao contribuinte conseqüência negativa de natureza tributária, a não
ser que este deixe de observar corretamente os procedimentos determinados pela legislação.

A imputação de todo o excesso de custo no resultado do período-base em que o imóvel vendido for concluído, enquanto ainda
houver prestações da venda a receber no período-base seguinte, representará antecipação de custo e conseqüente reconhecimento de
lucro bruto a menor no período-base dessa imputação.

A possível postergação do pagamento de imposto, em decorrência da adoção de procedimento inadequado em relação a


legislação fiscal, sujeitará o contribuinte ao pagamento de correção monetária e juros de mora de conformidade com a legislação de
regência. Por fim, salienta-se que o efeito fiscal já estará devidamente reconhecido, a partir dos ajustes contábeis.

As pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real poderão determinar o lucro com base no balanço anual
levantado no dia 31 de dezembro ou mediante levantamento de balancetes trimestrais com base na Lei nº
9.430/96.

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2.1.3 - Apuração do Lucro Real Trimestral
A apuração trimestral do IRPJ e da CSLL foi instituída em 1997, sendo obrigatória somente para as empresas tributadas com
base no lucro presumido ou arbitrado. A empresa tributada pelo lucro real não está obrigada a se enquadrar na apuração trimestral,
podendo, se achar conveniente, adotar o lucro real anual.

2.1.3.1 Período e Apuração

As empresas que se enquadrarem o lucro real trimestral devem proceder à apuração das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL
considerando as operações realizadas nos seguintes períodos:

Trimestre: Período de apuração

1º 1º de janeiro a 31 de março;

2º 1º de abril a 30 de junho;

3º 1º de julho a 30 de setembro;

4º 1º de outubro a 31 de dezembro.

2.1.3.2 Prazo de Recolhimento

O Imposto de Renda e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido das empresas tributadas com base no lucro real trimestral
deverão ser apurados trimestralmente, obedecendo aos prazos de recolhimentos a seguir:

Pagamento em Quota Única

O Imposto de Renda apurado no trimestre será pago, em quota única, até o último dia útil do mês subseqüente ao do
encerramento do período de apuração, o mesmo se aplicando à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido. Assim, os prazos de
recolhimento em quota única no ano-calendário de 2007 são os seguintes:

Período de Apuração Vencimento

1º Trimestre/07 30.04.2007

2º Trimestre/07 31.07.2007

3º Trimestre/07 31.10.2007

4º Trimestre/07 31.01.2008

Pagamento Parcelado em Quotas:


O pagamento do IRPJ e da CSLL poderá ser parcelado em até 3 quotas iguais, mensais e sucessivas, vencíveis no último dia
útil dos três meses subseqüentes ao do encerramento do período de apuração a que corresponder.
Nenhuma quota poderá ter valor inferior a R$ 1.000,00 (um mil reais) e, se o valor devido for inferior a R$ 2.000,00 (dois mil reais) o
recolhimento deverá ser efetuado em quota única, até o último dia útil do mês seguinte ao do encerramento do trimestre de
apuração.
Acréscimo de Juros
Se a empresa optar pelo parcelamento, as quotas do imposto e da contribuição social serão acrescidas de juros equivalentes à
taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia - SELIC, para títulos federais, acumulada mensalmente, calculados a
partir do primeiro dia do segundo mês subseqüente ao do encerramento do período de apuração até o último dia do mês anterior ao
do pagamento e de 1% (um por cento) no mês do pagamento.

Preenchimento do DARF

No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real trimestral utilizam-se, no campo 04, os
seguintes códigos:
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0220: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real;

3373: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real.

No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devido com base no lucro real trimestral utilizam-se, no campo 04, os
seguintes códigos:
6012: Demais Entidades;
Apuração do Lucro Real Anual
As pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real que não quiserem adotar a apuração trimestral poderão optar pela apuração
anual do lucro real, em 31 de dezembro do ano-calendário ou na data da extinção, sem prejuízo do recolhimento mensal do IRPJ e
da CSLL com base em regime de estimativa.
O IRPJ e a CSLL, pagos mensalmente, serão considerados como antecipação dos valores apurados no balanço anual, sendo que
o saldo, se houver, será pago, compensado ou restituído, de acordo com as regras vigentes.

Enquadramento no Regime de Estimativa


Poderá enquadrar-se na apuração anual do lucro real a pessoa jurídica que proceder, durante o ano-calendário por qualquer
das seguintes formas:
a) pagar o IRPJ e CSLL, em cada mês na receita bruta e acréscimo;
b) reduzir o pagamento mensal do imposto e/ou da contribuição social, com base em balanço ou balancete intermediário, por ter
apurado lucro real e/ou base de cálculo positiva da CSLL menor do que a calculada com base na receita bruta e acréscimo;
c) suspender o pagamento mensal do imposto e/ou da contribuição social, com base em balanço ou balancete intermediário, por ter
apurado prejuízo fiscal e/ou base de cálculo negativa da CSLL.

Pagamento Mensal com Base na Receita Bruta

A base de cálculo estimada do imposto, em cada mês, corresponderá a soma das seguintes parcelas:
a) o resultado da aplicação do percentual fixado no artigo 15 da Lei nº 9.249/95 sobre a receita bruta da atividade, ou seja, as
mesmas presunções aplicáveis às pessoas jurídicas tributadas pelo Lucro Presumido;
b) os ganhos de capital, as demais receitas e os resultados positivos decorrentes de receitas não compreendidas na atividade.
Suspensão ou Redução do Pagamento Mensal
Os Balanços ou Balancetes utilizados para suspender ou reduzir o pagamento mensal do imposto, inclusive do mês de janeiro,
devem ser levantados com observância da legislação comercial e fiscal, ser transcritos no livro Diário e somente, produzir efeitos
para determinação do IRPJ e da Contribuição Social devidos no decorrer do ano-calendário.
As empresas que levantarem balanços ou balancetes, para fins de suspensão ou redução do pagamento mensal do IRPJ e/ou
CSLL, devem consolidar as receitas e despesas dos meses abrangidos no período em curso, procedendo, em cada apuração
intermediária, como se fosse no balanço anual.
O imposto de renda e o adicional calculado com base no lucro real do período em que se deseja suspender ou reduzir o
balanço serão comparados com o imposto e o adicional pagos sobre o cálculo por estimativa. Se a soma dos pagamentos
efetuados der maior que o imposto devido apurado com base no balanço, a empresa não terá que pagar o imposto relativo as
operações daquele mês. Se o imposto sobre o lucro apurado no balanço ou balancete for um pouco maior, a empresa deverá pagar
a diferença.

Vantagens do Regime por Estimativa


No regime do lucro real trimestral, os recolhimentos do IRPJ e da CSLL são definitivos. Como a compensação de prejuízos
fiscais está limitada a 30% (trinta por cento) do lucro real de períodos de apuração subseqüentes, o contribuinte que adotar a
apuração trimestral poderá ficar sujeito ao recolhimento do imposto em determinados trimestre, mesmo tendo prejuízos fiscais a
compensar de trimestres anteriores. O mesmo ocorre no que se refere à base negativa da CSLL.

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No regime de estimativa, os resultados negativos de um mês são automaticamente absorvidos pelos resultados positivos de
outros meses do mesmo ano-calendário, sem qualquer limitação.

Prazo de Recolhimento no Regime de Estimativa


As pessoas jurídicas enquadradas no regime de estimativa devem recolher o Imposto de Renda e a Contribuição Social
devidos em cada mês até o último dia útil do mês seguinte ao de encerramento do respectivo período de apuração.

Este prazo aplica-se, inclusive, ao IRPJ e a CSLL devidos no mês de dezembro do ano-calendário.

Preenchimento do DARF

No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real anual utilizam-se, no campo 04, os
seguintes códigos:

2362: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real;

5993: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real.

No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devida com base no lucro real anual utilizam-se, no campo 04, os
seguintes códigos:

2484: Demais Entidades;

No preenchimento do DARF para o pagamento do IRPJ devido com base no lucro real anual, em relação ao saldo anual
apurado utiliza-se, no campo 04, os seguintes códigos:

2430: Demais Entidades obrigadas ao Lucro Real;

2456: Demais Entidades não obrigadas ao Lucro Real.

No preenchimento do DARF para o pagamento da CSLL devida com base no lucro real anual, em relação ao saldo anual
apurado utilizam-se, no campo 04, os seguintes códigos:

6773: Demais Entidades.


Exemplo Prático 17:
Considerando o resultado contábil do período demonstrado referente venda a vista de unidade em construção com
adoção do custo orçado, temos:
Demonstração do resultado acumulado em 02/X6

Receita com Vendas 500.000,00


(-) Custo do Imóvel Vendido 273.218,75
= resultado bruto 226.781,25

Supondo que a empresa levantou balancete de suspensão em 02/X6 e apurou um resultado de R$ 226.781,25 a
apuração do IRPJ e da CSLL ficaria assim demonstrada:
DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ E DA CSLL
Com base no balancete de suspensão
Lucro do período IRPJ 15% CSLL 9%
226.781,25 34.017,19 20.410,31

Os lançamentos contábeis referentes aos tributos apurados com base no balancete de suspensão seriam assim registrados:

D – IRPJ Antecipado (AC) 34.017,19


C – IRPJ a Pagar (PC) 34.017,19

D – CSLL Antecipada (AC) 20.410,31


C – CSLL a Pagar (PC) 20.410,31

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Porém, se a empresa optar pelo pagamento do IRPJ e da CSLL pelo regime de estimativa, o calculo será o
seguinte:
DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO IRPJ
Com base na estimativa s/ receita bruta
Receita Bruta do mês Base de calculo 8% IRPJ 15%
500.000,00 40.000,00 6.000,00
DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DA CSLL
Com base na estimativa s/ receita bruta
Receita Bruta do mês Base de calculo 12% CSLL 9%
500.000,00 60.000,00 5.400,00

2.1.3.3 Adicional de IPRJ


Conforme o artigo 4º da Lei 9.430/96, a parcela de lucro real, presumido ou arbitrado que exceder o valor resultante da
multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração se sujeita à incidência de adicional de
imposto de renda a alíquota de 10%.

Cálculo do Adicional
De acordo com os exemplos citados anteriormente podemos verificar que se a empresa optar por levantar balancete de
suspensão o seu resultado irá exceder o limite da base de cálculo imposto pela legislação que é de R$20.000,00 ficando sujeita,
dessa forma, ao adicional de IRPJ. Segue demonstrativo de cálculo do adicional de IR referente ao período em questão:

Base de calculo do Adicional de IRPJ = 226.781,25 – 40.000,00 = 186.781,25

DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO DO ADICIONAL DE IRPJ


com base no balancete de suspensão
Lucro do período IRPJ 15% B.C Adicional de IR - 10% Adicional IR - 10%
226.781,25 34.017,19 186.781,25 18.678,13

Não serão permitidas quaisquer deduções do valor do adicional, o qual deverá ser recolhido, integralmente, como
receita da União (RIR/1999, art. 543).

2.1.4 Incentivos Fiscais Dedutíveis


Os incentivos fiscais dedutíveis do imposto de renda devidos pelas pessoas jurídicas foram alterados pela Lei 9.532/97 e MP
2.189-49/01, com vigência a partir de 01/01/98. O artigo 10 da Lei 9.532/97 dispõe que o imposto apurado com base no lucro
arbitrado ou presumido não será permitido qualquer dedução a título de incentivo fiscal. Com isso, os incentivos fiscais dedutíveis
do imposto de renda só podem ser utilizados pelas empresas tributadas com base no lucro real.

O artigo 13 da Lei 9.249/95 (art. 365 do RIR/99) acabou com a maioria das contribuições de doações dedutíveis na
determinação do lucro real. Sendo assim a partir de 01/01/1996 somente são dedutíveis as doações para projetos culturais de que
trata a Lei 8.313/9, as efetuadas para instituições de ensino e pesquisa cuja criação tenha sido autorizada por Lei federal e que
preencham os requisitos I e II do artigo 213 da Constituição Federal e as efetuadas a entidades civis sem fins lucrativos que
prestem serviços gratuitos em benefício de empregados e dependentes da pessoa jurídica doadora ou em benefício da
comunidade local.

Sendo assim os incentivos fiscais que podem ser deduzidos dos pagamentos mensais de imposto de renda são:

a) PAT - Programa de Alimentação do Trabalhador - Lei 6.321/76 - 4%;

b) Doação para fundo da criança - Decreto 794/96 - 1%;

c) Atividade Cultural - Lei 8.313/91 - 4%;

d) Atividade Audiovisual - Lei 8.685/93 - 3%; e

e) Entidades Civis Sem Fins Lucrativos - RIR/99 - 2%.

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2.2 - TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS
Com a publicação da Lei nº 9.18/98, a partir de 1º.1999, passou ser permitido às pessoas jurídicas que exerçam as atividades
de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis optar pelo lucro presumido, desde que atendidos os demais
requisitos para opção por essa modalidade de tributação.

Na tributação com base no lucro presumido, a base de cálculo do Imposto de Renda (e respectivo adicional) em cada trimestre
é determinada mediante a aplicação do percentual de 8% sobre a receita bruta auferida no período de apuração.

Cabe registrar que esse percentual consta da IN SRF nº 93/1997 (art. 3º, § 7º), para fins de cálculo da estimativa mensal de
IRPJ de tais empresas (lucro real anual). Mas o entendimento é que ele se aplica, igual¬mente, para o cálculo do lucro presumido,
uma vez que não há percentual específico previsto na legislação.

2.2.1 Restrição à opção Pelo Lucro Presumido

As pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não
podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado
(IN SRF 25/1999, art. 2º).

A restrição prevalece mesmo para a pessoa jurídica seja optante pelo Programa de Recuperação Fiscal (Refis), conforme ADE
Cosit nº 15/2001.

Salientamos que essa restrição é extensiva às sociedades em conta de participação que exerçam as atividades de compra e
venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, ou seja, tais sociedades não podem optar pelo lucro presumido enquanto
não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (IN SRF nº 31/2001, art. 2º).

2.2.2 Opção após a conclusão das operações com registro de custo orçado

Na Solução de Consulta nº 152/2004, a Superintendência Regional da Receita Federal 10ª Região Fiscal afirmou que,
concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de curso orçado, a pessoa jurídica que se dedica à compra e à
venda, ao loteamento, à incorporação ou à construção de imóveis poderá optar pelo lucro presumido, não estando obrigada a
oferecer à tributação, no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação, as receitas
dessas atividades auferidas e ainda não recebidas.

2.2.3 Adoção do regime de caixa

A IN SRF nº 104/1998 estabeleceu regras para apuração do lucro presumido com base no regime de caixa, extensiva às
empresas imobiliárias com as devidas adaptações, de fato, a possibilidade de adoção desse sistema por essas empresas foi
reiterada pela Decisão nº 54/1999, da 9ª Região Fiscal, assim ementada:

"LUCRO PRESUMIDO, PERCENTUAL, CONSTRUÇÃO CIVIL, EMPREITADA DE MATERIAIS E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS,


A partir do ano-calendário de 1999, desde que não se enquadre nas hipóteses do art. 14 da Lei nº 9718/98 e não tenha registro de
custo orçado, a pessoa jurídica dedicada às atividades de incorporação de imóveis e de execução de obras de construção civil,
mediante contrato de empreitada de materiais, poderá optar pela apuração do imposto de renda pessoa jurídica no regime de lucro
presumido, observado o limite da receita bruta, segundo o percentual de 8% aplicado sobre a receita bruta trimestral auferida
nessas atividades, admitido o reconhecimento das receitas decorrentes de alienações a prazo ou em parcelas pelo regime de
caixa.”
Assim, convém registrar que a mencionada IN nº 104/1998 dispôs que a pessoa jurídica, optante pelo regime de tributação com
base no lucro presumido, que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas de venda de bens ou direitos ou de prestação de
serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento e mantiver a escrituração do livro Caixa, deverá:
a) emitir o documento respectivo (nota fiscal, para empresas comerciais e de serviços) quando da entrega do bem ou direito ou da
conclusão do serviço;

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b) indicar no livro Caixa, em registro individual, o documento a que corresponder cada recebimento.

Por sua vez, a pessoa jurídica que mantiver escrituração contábil, na forma da legislação comercial, deverá controlar os
recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em cada lançamento, será indicado o documento a que corresponder o
recebimento.
A mesma Instrução Normativa estabeleceu, ainda que:
a) os valores recebidos adiantadamente, por conta de venda de bens ou direitos ou da prestação de serviços, serão computados
como receita do mês em que se der o faturamento, a entrega do bem ou do direito ou a conclusão dos serviços, o que primeiro
ocorrer;
b) os valores recebidos, a qualquer título, do adquirente do bem ou direito ou do contratante dos serviços serão considerados como
recebimento do preço ou de parte deste, até o seu limite;
c) o cômputo da receita em período de apuração posterior ao do recebimento sujeitará a pessoa jurídica ao pagamento do imposto
(e das contribuições) com o acréscimo de juros de mora e de multa, de mora ou de ofício, conforme o caso, calculados na forma da
legislação vigente;
As regras em referência são aplicáveis, também, à determinação das bases de cálculo da contribuição ao PIS/Pasep, da Cofins
e da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL).
Cabe salientar que IN SRF nº 390/2004, que disciplina a apuração e o pagamento da Contribuição Social sobre o Lucro,
sublinha que a pessoa jurídica que apura a CSL com base no resultado presumido somente poderá adotar o regime de caixa se
adotar esse mesmo regime para apurar o IRPJ com base no lucro presumido (art. 94).

2.2.4 Alteração do critério (de caixa para competência)

De acordo com a IN SRF nº 345/2003 (art. 1º), para fins de apuração do IRPJ, da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL), da
Cofins e da contribuição para o PIS/ Pasep, a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido que
adotar o critério de reconhecimento de suas receitas à medida do recebimento e, por opção ou obrigatoriedade, passar a adotar o
critério de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competência, deverá reconhecer no mês de dezembro do ano-
calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança de regime as receitas auferidas e ainda não recebidas, observado que:
a) a empresa que, durante o ano-calendário, passar a ser obrigada à apuração do lucro real deverá oferecer à tributação as receitas
auferidas e ainda não recebidas, no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação;
b) na hipótese mencionada em "a", as receitas auferidas e ainda não recebidas serão adicionadas às receitas do período de
apuração anterior à mudança do regime de tributação para fins de recalcular o imposto e as contribuições do período, A diferença
apurada, após compensação do tributo pago, deverá ser recolhi¬da, sem multa e juros moratórios, até o último dia útil do mês
subseqüente àquele em que incorreu na situação de obrigatoriedade à apuração do lucro real.
Os custos e as despesas associados às receitas supracitadas (auferidas e ainda não recebidas) incorridas após a mudança do
regime de tributação não poderão ser deduzidos da base de cálculo do IRPJ e da CSL.

2.2.5 Variações monetárias

Conforme art. 9º da Lei nº 9.718/1998, as variações monetárias dos direitos de crédito e das obrigações do contribuinte, em
função da taxa de câmbio ou de índices ou coeficientes aplicáveis por disposição legal ou contratual, devem ser considerados, para
efeitos da legislação do Imposto de Renda, da Contribuição Social sobre o Lucro, da contribuição ao PIS/Pasep e da Cofins, como
receitas ou despesas financeiras, conforme o caso.
Nas atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis, essas variações monetárias, para
efeitos do Imposto de Renda e da Contribuição Social sobre o Lucro, têm o seguinte tratamento, conforme o caso (IN SRF nº
25/1999, art. 1º):
a) Tributação com base no lucro real: as receitas e despesas devem ser reconhecidas segundo as normas explanadas
anteriormente. Ou ainda, com observância das regras relativas ao regime especial de tributação - RET, no caso de opção por
esse sistema;
b) Tributação com base no lucro presumido: as receitas serão adicionadas ao próprio lucro, pelo regime de competência ou de
caixa, conforme opção do contribuinte.
Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 10
Receita financeira da comercialização de imóveis - inclusão na base de cálculo do lucro presumido
A partir de 1º. 01.2006, a receita financeira decorrente da comercialização de imóveis, apurada por meio de índices ou
coeficientes previstos em contrato, passa a integrar a receita bruta sobre a qual se aplica o percentual de determinação de base de
cálculo do IRPJ devido, trimestralmente, com base no lucro presumido.
Esse critério se aplica também à determinação da base de cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro.
(Art. 15 da Lei nº 9.249/1995; art. 25, I, da Lei nº 9.430/1996; e arts. 34 e 132, IV, "b", da Lei nº 11.196/2005)

2.2.6 PERMUTA – IRPJ e CSL

O que vem sendo questionado por muitos tributaristas é como será tributada a permuta de unidades imobiliárias se a empresa
desse ramo de atividade for tributada com base no lucro presumido. Ou seja, o que deve ser considerado como receita bruta.
Cabe primeiramente conceituar o instituto da permuta (ou “troca”, conforme art. 533 do Código Civil/2002). Considera-se
permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades,
ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento da parcela complementar em dinheiro, denominada “torna”
(Instrução Normativa SRF nº 107/1988).
Para fins de apuração de resultados, assim como para determinação dos valores de baixa e de aquisição de bens, nas
operações de permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre pessoas jurídicas ou entre pessoas jurídicas e pessoas físicas,
existe toda uma disciplina baixada há muito tempo pela mencionada Instrução Normativa SRF nº 107/1988.
Quando da edição dessa Instrução Normativa, as empresas imobiliárias eram, obrigatoriamente, tributadas com base no lucro
real, no entanto partir de 1º de janeiro de 1999, passou a ser permitida a opção pelo lucro presumido.
Desta forma, não existe hoje um diploma legal, que disponha sobre a tributação no caso de permuta efetuada por empresa
imobiliária optante pela tributação pelo lucro presumido.
A Instrução Normativa nº 107/1988, na sistemática do lucro real, em linhas gerais, tributa-se apenas o valor da torna. E, mesmo
assim, a permuta que se beneficiar da torna pode deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade dada em permuta que
corresponder à torna recebida ou a receber.
Ainda no sistema do lucro real, no caso de permuta sem pagamento de torna a permutante não tem resultado a apurar, uma
vez que deverá atribuir ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.
É aceitável que a tributação ocorra desse modo, no lucro real, em que a dedução do custo do bem baixado é, em regra,
admitida.
Salientamos, porém, que no regime do lucro presumido se tributa a receita bruta sem dedução de custos e despesas. Isso é da
própria essência do sistema que se baseia numa efetiva presunção de lucro, calculada pela simples aplicação de um percentual
sobre a receita.
Por isso, entendemos que na permuta de imóveis, a empresa imobiliária optante pela tributação com base no lucro presumido
deve considerar, como receita bruta, a soma do preço do imóvel recebido em permuta com o eventual valor da torna.
Por preço do imóvel recebido, deve ser considerado o valor contábil do bem dado em permuta, baixado na escrituração da
permutante. Exemplo:
Suponhamos uma permuta em que a pessoa jurídica “x”, empresa imobiliária tributada com base no lucro presumido, entrega
um imóvel cujo custo está registrado, em sua contabilidade, por R$ 60.000,00, sem recebimento de torna. Nesse caso, entende-se
que a receita bruta a ser considerada para fins de tributação com base no lucro presumido será de R$ 60.000,00.
De outro modo, se receber, em troca, um imóvel mais uma importância correspondente à torna no valor de R$ 10.000,00, infere-se
que o valor a ser considerado como receita bruta será de R$ 70.000,00, que é a soma do preço do imóvel recebido em permuta com
a torna.
Nessa mesma linha de entendimento a Superintendência Regional da Receita Federal da 10ª Região Fiscal através da Solução de
Consulta nº 142/2005, proferiu o seguinte entendimento:

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 11


“Lucro Presumido. Permuta de Imóveis- Receita Bruta. Na operação de permuta de imóveis com recebimento de torna,
realizada por pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, constitui receita
bruta, além da torna, o preço do imóvel recebido em permuta."

2.2.7 - Determinação do Imposto Devido - Alíquota

O imposto de renda devido em cada trimestre será calculado mediante a aplicação da alíquota de 15%.
Adicional IRPJ – Lucro Presumido
A parcela da base de cálculo, apurada trimestralmente, que exceder a R$ 20.000,00 (vinte mil reais) multiplicado pelo número
de meses (R$ 60.000,00 no caso de um trimestre completo) ficará sujeita à incidência de adicional de imposto de renda à alíquota
de dez por cento.
Deduções Diretas do IR Devido
Poderá ser deduzido do imposto de renda devido:
O IRRF (imposto de renda retido na fonte) pago ou retido sobre as receitas que integrarem a base de cálculo, inclusive no caso de
rendimentos de aplicações financeiras e juros sobre o patrimônio líquido.
Para ilustrar os comentários acima, demonstrar-se-á a seguir um exemplo prático.
Exemplo Prático 18:
RESULTADO DO 1º TRIMESTRE X6

Receita com Vendas 500.000,00


(-) Vendas Canceladas (Distratos) 10.000,00

Juros Recebidos 21.500,00


Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) 5.000,00

Receita com Vendas 500.000,00


(-) Exclusões
(-) Vendas Canceladas (Distratos) (10.000,00)

(=) Receita Bruta de Vendas 490.000,00


(X) Percentual Aplicável 8%
(=) Lucro Presumido Parcial (base de calculo) 39.2000,00
(+) Juros Recebidos 21.500,00
(+) Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) 5.000,00
= Base de Calculo 65.700,00
(X) Alíquota 15% 9.855,00
(X) 10% adicional (65.700,00-60.000,00) 5.700,00 570,00
IRPJ devido no Trimestre 10.425,00

2.2.8 Distribuição de Lucros

Serão considerados como isentos os lucros distribuídos pelas empresas tributadas pelo critério de lucro presumido, não
havendo, portanto tributação na fonte e nem na declaração do beneficiário.
Para fins do cálculo da parcela de lucro isenta deverão ser deduzidos do lucro presumido, o Imposto de Renda da Pessoa
Jurídica, inclusive adicional, se devido, contribuição social sobre o lucro, PIS e a COFINS.
Na hipótese da pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido, optar por manter escrituração contábil, a parcela de lucro
apurada mediante a referida escrituração, que exceder a apurada na forma acima descrita, poderá, também, ser distribuída livre de
tributação.
Nota ITC:
Segundo a IN SRF nº 93/97, mesmo não mantendo escrituração contábil, os lucros apurados na forma acima citada (Lucro
Presumido menos Imposto de Renda, PIS, COFINS e Contribuição Social) poderão ser distribuídos livre de tributação, após o
encerramento do trimestre.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 12


2.2.9 Cálculo da Contribuição Social pelo Critério de Lucro Presumido

São aplicáveis à contribuição social sobre o lucro todos os aspectos mencionados acima para fins de imposto de renda, tais
como: conceito de Receita Bruta, conceito de demais ganhos e receitas, regime de tributação (caixa ou competência), forma de
apuração e prazos de recolhimento, etc. Há, entretanto, diferença no cálculo, conforme se demonstrará a seguir:
Base de Cálculo
A base de cálculo da contribuição social sobre o lucro líquido, devida pelas pessoas jurídicas tributadas com base no lucro
presumido, corresponderá à soma dos valores:
I - 12% da Receita Bruta;
Demais Ganhos e receitas, conforme definido acima quando tratamos do cálculo do Imposto de Renda.

Exemplo Prático 19:

RESULTADO DO 1º TRIMESTRE X6

Receita com Vendas 500.000,00


(-) Vendas Canceladas (Distratos) 10.000,00

Juros Recebidos 21.500,00


Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) 5.000,00

Receita com Vendas 500.000,00


(-) Exclusões
(-) Vendas Canceladas (Distratos) (10.000,00)

(=) Receita Bruta de Vendas 490.000,00


(X) Percentual Aplicável 12%
(=) Lucro Presumido Parcial (base de calculo) 58.800,00
(+) Juros Recebidos 21.500,00
(+) Ganho de Capital (venda do Ativo Permanente) 5.000,00
= Base de Calculo 85.300,00
(X) Alíquota 9% CSLL Devida 7.677,00

2.3 PIS/PASEP E COFINS – NÃO CUMULATIVO


A pessoa jurídica ou a ela equiparada pela legislação, que adquirir imóvel para venda ou promover empreendimento de
desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, deve apurar a
Contribuição para o PIS/Pasep e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), na modalidade não-
cumulativa, conforme as regras a seguir abordadas.
O disposto a seguir está disciplinado e consolidado na IN SRF nº 458/2004 e em outros atos mencionados.
NOTAS ITC:
Cabe salientar que as contribuições ao PIS/Pasep e à Cofins devem ser pagas até o último dia útil da primeira quinzena do mês
subseqüente ao da ocorrência do fato gerador;
Se optar pela tributação com base no lucro presumido, as pessoas jurídicas passam a sujeitar-se às contribuições ao
PIS/Pasep e à Cofins na modalidade cumulativa. Neste caso, aplicam-se as alíquotas de 0,65% (PIS/Pasep) e 3% (Cofins) e não é
admitido o aproveitamento de créditos;
Podendo optar pelo regime especial de tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, que pressupõe o pagamento
mensal unificado de IRPJ, CSL, PIS/Pasep e Cofins, que será tratado também neste trabalho.

2.3.1 Fato gerador

O fato gerador das contribuições para o PIS e COFINS, é o auferimento de receita, independentemente de sua denominação
ou classificação contábil.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 13


2.3.2 Base de cálculo

A base de cálculo do PIS/Pasep e da Cofins é o faturamento mensal, que compreende a receita bruta da venda de unidades
imobiliárias e todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica.
A apuração da receita bruta da venda de unidades imobiliárias segue o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto
na legislação do Imposto de Renda, que estamos tratando neste trabalho.
NOTA ITC:
A atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, integra a base
de cálculo das contribuições à medida do efetivo recebimento.
Valores que não integram a base de cálculo:
Não integram a base de cálculo as receitas:
a) não-operacionais, decorrentes da venda de bens do Ativo Permanente;
b) referentes a: vendas canceladas, descontos incondicionais concedidos, reversões de provisões e recuperações de créditos
baixados como perda que não representem ingresso de novas receitas, resultado positivo da avaliação de investimentos pelo valor
do Patrimônio Líquido e lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição que tenham sido
computados como receita.

2.3.3 Alíquotas

Na determinação do valor das contribuições devem ser aplicadas, sobre a base de cálculo supramencionada, as seguintes
alíquotas:
PIS/Pasep: 1,65%; - Cofins: 7,6%.
NOTA ITC:
Após a publicação do Decreto nº 5.442/2005, ficou reduzida a zero as alíquotas do PIS/Pasep e da Cofins incidentes sobre as
receitas financeiras, inclusive decorrentes de operações realizadas para fins de hedge, auferidas pelas pessoas jurídicas sujeitas ao
regime de incidência não-cumulativa das referidas contribuições.
Cabe salientar, porém que à alíquota zero:
a) Não será aplicada em relação aos juros sobre o capital próprio;
b) aplica-se às pessoas jurídicas que tenham apenas parte de suas receitas submetidas ao regime de incidência não-cumulativa do
PIS/Pasep e da Cofins.

2.3.4 Utilização de créditos - Custos das unidades imobiliárias vendidas

A pessoa jurídica pode utilizar créditos que estejam intrinsecamente ligados aos custos vinculados à unidade imobiliária,
construída ou em construção, a serem descontados somente a partir da data da efetivação da venda.
Devemos considerar efetivada ou realizada a venda de unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda,
ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento
representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.
Cabe salientar que: considera-se unidade imobiliária:
a) O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
b) Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
c) Cada terreno decorrente de loteamento;
d) Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e
e) O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;
As despesas com vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras, operacionais e
não operacionais, não integram o custo dos imóveis vendidos.
As pessoas jurídicas poderão descontar créditos, calculados em relação aos custos de bens e serviços vinculados às demais
receitas auferidas, desde que seja observado o disposto neste trabalho.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 14


Outros créditos
A pessoa jurídica pode, ainda, descontar créditos calculados em relação:
a) à energia elétrica consumida em seus estabelecimentos;
b) aos aluguéis de prédios, máquinas e equipamentos, pagos à pessoa jurídica, utilizados nas atividades da empresa;
c) ao valor das contraprestações de operações de arrendamento mercantil de pessoa jurídica;
d) aos encargos de depreciação e amortização, incorridos no mês, de:
d.1) bens incorporados ao Ativo Imobilizado, em relação à Contribuição para o PIS/ Pasep, para fatos geradores ocorridos até
31.01.2004;
d.2) máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado, adquiridos para utilização na produção de bens
destinados à venda ou na prestação de ser¬viços, em relação ao PIS/Pasep, e à Cofins, a partir de 1º.02.2004 até 31.07.2004, para
os bens adquiridos até 30.04.2004;
d.3) máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado, adquiridos para utilização na produção de bens
destinados à venda ou na prestação de serviços, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins, a partir de 1º.05.2004,
para os bens adquiridos a partir desta data;
d.4) edificações e benfeitorias em imóveis de terceiros quando o custo, inclusive de mão-de-obra, tenha sido suportado pela
locatária, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep, para fatos geradores ocorridos até 31.01.2004;
d.5) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros, realizadas até 30.04.2004, utilizados nas atividades da
empresa, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins, a partir de 1º.02.2004 até 31.07.2004;
d.6) edificações e benfeitorias em imóveis próprios ou de terceiros, realizadas a partir de 1º.05.2004, utilizados nas atividades
da empresa, em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins;
e) bens recebidos em devolução cuja receita de venda tenha integrado faturamento do mês ou de mês anterior, e tributada
conforme o regime de não-cumulatividade das contribuições.
NOTA ITC:
Alternativamente, a pessoa jurídica pode descontar o crédito mencionado na letra "d", em relação à aquisição de:
a) Máquinas e equipamentos, destinados ao Ativo Imobilizado, no prazo de 4 anos, mediante a aplicação, a cada mês, das
alíquotas das contribuições sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de aquisição do bem;
e
b) Máquinas, aparelhos, instrumentos e equipamentos, novos, relacionados nos Decretos nº 4.955/2004 e nº 5.173/2004
(conforme determina o Decreto nº 5.222/2004), adquiridos a partir de 1°.10.2004, destinados ao Ativo Imobilizado
empregados em processo industrial do adquirente, no prazo de 2 anos, mediante a aplicação, a cada mês, das alíquotas
das contribuições sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem.

Determinação dos créditos


Os créditos relativos ao PIS e COFINS devem ser determinados mediante a aplicação das alíquotas das contribuições de
1,65% e 7,60% respectivamente sobre os custos e despesas incorridos no mês e sobre os bens devolvidos no mês.
Sendo o crédito pertinente, o direito ao crédito aplica-se em relação aos bens e serviços adquiridos e aos custos e despesas
incorridos a partir do mês em que se iniciar a sujeição da pessoa jurídica ao regime não-cumulativo das contribuições.
Cabe salientar que:
a) o direito a crédito aplica-se exclusivamente em relação aos bens e serviços adquiridos de pessoa jurídica domiciliada no
País;
b) o direito ao crédito sobre às aquisições sujeitas ao PIS/Pasep-Importação e à Cofins-Importação;
c) o crédito não aproveitado em determinado mês poderá ser aproveitado nos meses subseqüentes;
d) o valor dos créditos apurados não constitui receita bruta da pessoa jurídica. Serve somente para dedução do valor devido
da contribuição.
Valores que não dão direitos a crédito

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 15


Não dá direito a crédito o valor referente a:
a) mão-de-obra paga à pessoa física, bem como dos encargos trabalhistas, sociais e previdenciários, e dos bens e serviços,
acrescidos dos tributos incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior
(ressalvado o direito ao crédito em relação às contribuições sujeitas ao PIS/Pasep-Importação e à Cofins-Importação);
b) aquisição de bens ou serviços não sujeitos ao pagamento das contribuições, inclusive no caso de isenção, esse último quando
revendidos ou utilizados como insumo em produto ou serviços sujeitos à alíquota zero, isentos ou não alcançados pelas
contribuições.

2.3.5 Custos orçados - Crédito presumido

Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a pessoa jurídica pode optar pela utilização de crédito presumido
em relação ao custo orçado de que trata a legislação do Imposto de Renda.
Esta opção deve ser feita:
a) para cada empreendimento, separadamente, produzindo efeitos para todas as unidades desse empreendimento (observada a
regra da letra "c");
b) até a data em que se efetivar a venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou
mais unidades distintas;
c) para todas as unidades do empreendimento que restarem para vender ou que tenham receitas a receber na data de mudança de
regime cumulativo para não-cumulativo.
NOTA ITC:
Devemos entender por empreendimento o conjunto de unidades, objeto do mesmo projeto, cuja execução física seja realizada
como um todo, a um só tempo.
Conceito de custo orçado
Podemos conceituar como custo orçado aquele baseado nos custos usuais para cada tipo de empreendimento imobiliário, a
preços correntes de mercado na data em que a pessoa jurídica optar por ele. Corresponde à diferença entre o custo total previsto e
os custos pagos, incorridos ou contratados até essa data.
Os custos pagos, incorridos, contratados e orçados, referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão
ser apropriados, a cada uma delas, na data da efetivação de suas vendas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de
empreendimento imobiliário.
NOTA ITC:
É facultado ao contribuinte apurar e reconhecer a receita e o custo de venda e os créditos por empreendimento, mediante o
registro englobado de tais valores, observadas as regras previstas na legislação do Imposto de Renda.
Ajuste do custo orçado
No cálculo do crédito presumido, o custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento deve ser ajustado pela:
a) adição dos custos contratados até a data da efetivação da venda da unidade imobiliária;
b) exclusão dos:
b.1) valores a serem pagos à pessoa física, encargos trabalhistas, sociais e previdenciários; e
b.2) bens e serviços, acrescidos dos tributos incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou jurídica residente ou
domiciliada no exterior (ressalvado o direito ao crédito em relação às contribuições sujeitas ao PIS/Pasep-Importação e à Cofins-
Importação).

Cálculo do crédito presumido

O crédito presumido deve ser calculado mediante a aplicação da alíquota de 1,65% (PIS/Pasep) e 7,6% (Cofins), sobre o valor
do custo orçado para conclusão da obra ou melhoramento ajustado pela adição e pelas exclusões acima mencionadas.

Os créditos sobre os custos incorridos e o crédito presumido sobre os custos orçados deverão ser utilizados na proporção da
receita relativa à venda da unidade imobiliária, à medida do recebimento.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 16


Caso haja modificação do valor do custo orçado, antes do término da obra ou melhoramento, nas hipóteses previstas na
legislação do Imposto de Renda, o novo valor do custo orçado deverá ser considerado a partir do mês da modificação, no cálculo
dos créditos presumidos.

NOTA ITC:

Quando o custo orçado for modificado para mais, antes do término da obra ou melhoramento, a diferença do custo orçado
correspondentes à parte do preço de venda já recebida da unidade imobiliária poderá ser computada como custo adicional do
período em que se verificar a modificação do custo orçado, sem direito a qualquer atualização monetária ou juros.

Exemplo Prático 20:

Para controlar os valores de custo orçado e crédito presumido, segue modelo de planilha:

Rateio do Custo Orçado e Crédito Presumido - Atualização em 02/X6


Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda
Empreendimento: Residencial Alfa
Área Total 1.300m2
Custo Orcado (-) Custo Incorridos Custo Orcado
Total 01/X6 02/X6 Saldo a Incorrer
80.000
Mão de Obra Própria 100.000,00 20.000,00 ,00
250 500.000
Material de Construção 750.000,00 .000,00 - ,00
240.000
Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro 300.000,00 60.000,00 ,00
32.000
Encargos Sociais 40.000,00 8.000,00 ,00
250 852.000
Total 1.190.000,00 .000,00 88.000,00 ,00
Unidade Área m2
62. 213.000
A1 G1 250 297.500,00 500,00 22.000,00 ,00

Rateio - Credito Presumido PIS -


1,65% S/ Custo Orcado (-) Custos Incorridos Custo Orcado
Total 01/X6 02/X6 Saldo a Incorrer
4. 8.250
Material de Construção 12.375,00 125,00 - ,00
3.960
Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro 4.950,00 - 990,00 ,00
4. 12.210
Total 17.325,00 125,00 990,00 ,00
Unidade Área m2
1. 3.052
A1 G1 250 4.331,25 031,25 247,50 ,50

Rateio - Credito Presumido


COFINS - 7,6% S/ Custo Orcado (-) Custos Incorridos Custo Orcado
Total 01/X6 02/X6 Saldo a Incorrer
19. 38.000
Material de Construção 57.000,00 000,00 - ,00
18.240
Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro 22.800,00 - 4.560,00 ,00
19. 56.240
Total 79.800,00 000,00 4.560,00 ,00
Unidade Área m2
4. 14.060
A1 G1 250 19.950,00 750,00 1.140,00 ,00

Determinação da diferença entre o custo orçado e o efetivamente realizado

A pessoa jurídica que utilizar o crédito presumido citado acima, na data da conclusão da obra ou melhoramento, a diferença
entre o custo orçado e o efetivamente realizado, apurados na forma da legislação do Imposto de Renda, com os ajustes admitidos,
observado que se o custo realizado for:

a) inferior ao custo orçado em mais de 15% deste, considerar-se-á como postergada a contribuição incidente sobre a diferença;

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 17


b) inferior ao custo orçado em até 15% deste, a contribuição incidente sobre a diferença será devida a partir da conclusão, sem
acréscimos legais;
c) superior ao custo orçado, a pessoa jurídica terá direito ao crédito correspondente à diferença, no período de apuração em
que ocorrer a conclusão, sem acréscimos legais.

No caso de alteração do valor do custo orçado durante a execução da obra, a diferença entre o custo realizado e o orçado
deverá ser apurada ao término da obra, calculando-se o valor da diferença para cada mês em que houver ocorrido reconhecimento
de receita de venda da unidade imobiliária, conforme o procedimento constante das letras "c.1" a "c4" a seguir.

Observe-se que:

a) as diferenças entre o custo orçado e o realizado devem ser, no período de apuração em que ocorrer a conclusão da obra ou
melhoramento, adicionadas ou subtraídas, conforme o caso, no cálculo do crédito a ser descontado neste período de apuração;

b) em relação à contribuição considerada postergada, devem ser recolhidos os acréscimos referentes a juros de mora e multa,
de mora ou de ofício, calculados na forma da legislação que rege a cobrança das contribuições não pagas;

c) as diferenças entre o custo orçado e o realizado serão apuradas, extra-contabilmente, ao término da obra, mediante a
aplicação, a todos os períodos de apuração em que houver ocorrido reconhecimento, sob o regime não-cumulativo, de receita de
venda da unidade imobiliária, do seguinte procedimento:

c.1) será calculado o custo que deveria ter sido utilizado em cada mês, tendo por base o custo realizado e as receitas recebidas
da unidade imobiliária em cada período;

c.2) do valor do custo orçado efetivamente utilizado em cada mês será deduzido o custo apurado conforme letra "c.1",
encontrando-se no resultado de cada subtração, quando positivo, os valores a serem subtraídos dos custos a apropriar no período
da conclusão da obra;

c.3) para o cálculo dos juros de mora e da muI¬ta de mora, ou de ofício, da contribuição considerada postergada, considerar-
se-á a contribuição incidente sobre valores positivos apurados conforme letra "c.2", e o vencimento da obrigação relativa a cada
período;

c.4) os eventuais resultados negativos encontrados na operação, efetuada em cada mês conforme letra "c.2", serão subtraídos
do valor do custo orçado efetivamente utilizado no período subseqüente, a ser considerado no cálculo da diferença de custo deste
último período (letra "c.1 ");

c.5) o excesso de custo realizado (diferenças negativas a que se refere a letra "c4") não poderá ser totalmente imputado no
período da conclusão do imóvel vendido enquanto houver prestações da venda a receber, devendo ser distribuído a partir do
período da conclusão da obra, para fins de cálculo de créditos a descontar, na proporção das receitas a receber da venda da
unidade imobiliária;
c.6) ocorrendo a conclusão da obra enquanto houver prestações da venda da unidade imobiliária a receber, e tendo havido
insuficiência de custo realizado, os créditos nos períodos subseqüentes em que houver re¬conhecimento destas receitas deverão
ser calculados com base no custo realizado (sem prejuízo do ajuste feito ao término da obra conforme explanado neste subitem).

PIS/Pasep - Crédito relativo a estoques existentes em 1º.12.2002

A pessoa jurídica sujeita ao regime não-cumulativo do PIS/Pasep no mês de dezembro/2002 obteve o direito ao desconto
correspondente ao estoque de abertura dos bens em almoxarifado e dos imóveis destinados à venda, concluídos ou não, existentes
em 1º.12.2002, observado que:

a) O montante do crédito presumido é igual ao resultado da aplicação do percentual de 0,65% sobre o valor do estoque, no
que se refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País;

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 18


b) Foi autorizada a utilização do crédito presumido calculado de acordo com a letra "a" em 12 par¬celas mensais e
sucessivas, a partir de dezembro/2002.

PIS/Pasep - Custos incorridos até 30.11.2002

Foi autorizado, a partir de 1º.01.2003, à pessoa jurídica sujeita à incidência não-cumulativa do PIS/Pasep, em relação às
unidades imobiliárias vendidas a partir de 1º.12.2002 até 31.01.2004, utilizar-se, quanto aos custos incorridos até 30.11.2002, de
créditos apurados relativos aos estoques existentes em 1º de dezembro de 2002 ou, opcionalmente, do seguinte modo:

a) aplicando-se, no cálculo do crédito, o percentual de 0,65% sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e
lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até
30.11.2002;

b) se o contribuinte utilizou, em dezembro/2002, créditos calculados sobre os estoques, restou um saldo de crédito em relação
aos custos incorridos até 30.11.2002 desta unidade, para aproveitar, a partir de 1º.01.2003, correspondente a 11/12 do valor
apurado conforme letra "a";

c) o saldo de crédito apurado conforme letra "b" pôde ser utilizado na proporção da receita da unidade imobiliária recebida em
cada mês, a partir de 1º.01.2003, em relação ao saldo credor do preço em 31.12.2002;

d) a parcela do crédito apurada sobre os estoques existentes em 1º de dezembro de 2002 e utilizada no mês de
dezembro/2002 foi, obrigatoriamente, deduzida (integralmente) dos créditos apurados conforme explanado anteriormente, sobre os
custos incorridos das unidades que estavam nos estoques em 30.11.2002.

Vendas realizadas a partir de 1º.02.2004

Em relação às vendas realizadas a partir de 1º.02.2004, em relação aos custos incorridos até 30.11.2002, foi autorizada a
utilização, pela pessoa jurídica, de créditos assim apurados:

a) aplicando 0,65% sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas
jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção até 30.11.2002;

b) se o contribuinte utilizou créditos calculados sobre os estoques existente em 30.11.2002, pôde deduzir do crédito calculado
conforme letra "a" a parcela dos créditos sobre os estoques utilizada, referente à unidade vendida a partir de 1º.02.2004;

c) o saldo do crédito presumido apurado conforme "a" e "b" deve ser utilizado na proporção das receitas da unidade
efetivamente recebidas em relação ao preço total.

Unidades imobiliárias vendidas até 30.11.2002


A partir de 1º de janeiro de 2003, a pessoa jurídica sujeita à incidência não-cumulativa de PIS/Pasep em relação às unidades
imobiliárias vendidas até 30.11.2002, que tenha incorrido em custos com estas unidades imobiliárias até essa mesma data, foi
autorizada a calcular assim o crédito presumido:

a) aplicando 0,65% sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas
jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 30.11.2002;

b) o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31.12.2002 e
o preço total de venda da unidade, e deve ser utilizado na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do
preço.

PIS/Pasep - Mudança de lucro presumido para lucro real

A pessoa jurídica que, tributada com base no lucro presumido em 2002, passou a ser tributada com base no lucro real em
2003, em relação à contribuição ao PIS/ Pasep não-cumulativa, obteve direito a desconto correspondente ao estoque de abertura
dos bens em almoxarifado e dos imóveis destinados à venda, concluídos ou não, existentes em 1º.01.2003, do seguinte modo:

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 19


a) o montante do crédito presumido foi o resulta¬do da aplicação do percentual de 0,65% sobre o valor do estoque, no que se
refere aos bens e insumos adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País;

b) o crédito presumido calculado de acordo com a letra "a" pôde ser utilizado em 12 parcelas mensais e sucessivas, a partir de
janeiro de 2003.

Critério alternativo

Opcionalmente à forma indicada em "a" e "b" acima, a pessoa jurídica, em relação às unidades imobiliárias vendidas a partir de
1º.01.2003 até 31.12.2003, pôde utilizar, quanto aos custos incorridos até 31.12.2002, créditos apurados na seguinte forma:

a) mediante aplicação do percentual de 0,65% sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes,
adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até 31.12.2002;

b) o crédito apurado conforme letra "a" pôde ser utilizado na proporção da receita da unidade imobiliária recebida em cada mês,
a partir de 1º.01.2003.

Unidades imobiliárias vendidas até 31.12.2002

A pessoa jurídica sujeita à incidência não cumulativa do PIS/Pasep, em decorrência de alteração do regime de tributação (de
lucro presumido para lucro real), em relação às unidades imobiliárias vendidas até 31.12.2002, que tenha incorrido em custos com
estas unidades imobiliárias até esta data, foi autorizada a calcular crédito presumido observado o seguinte:

a) no cálculo do crédito aplicou-se o percentual de 0,65% sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive combustíveis e
lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da unidade imobiliária até
31.12.2002;

b) o valor do crédito presumido a ser utilizado ficou limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31.12.2002 e
o preço total de venda da unidade, para utilização na proporção das receitas recebidas em relação ao referido saldo credor do
preço.
Critérios a partir de 1º.01.2004

A partir de 1º de janeiro de 2004, a pessoa jurídica que tenha incorrido em custos com unidade imobiliária, vendida ou não, até
a data da mudança do regime de tributação adotado para fins do Imposto de Renda, pode calcular crédito presumido sobre os
custos incorridos com estas unidades imobiliárias até esta data, na seguinte forma:

a) no cálculo do crédito presumido aplica-se o percentual de 0,65% sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive
combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da
unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime;

b) a partir de 1º de julho de 2004, a pessoa jurídica pode também calcular crédito presumido mediante a aplicação do
percentual de 1,65% sobre o valor dos bens e serviços importados a partir de 1º.05.2004, efetivamente sujeitos ao pagamento da
contribuição ao PIS/Pasep-Importação e utilizados como insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período
anterior ao da mudança do regime;

c) o valor do crédito presumido a ser utilizado está limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço no último dia do
período anterior ao da mudança do regime e o preço total de venda da unidade, e deverá ser utilizado na proporção das receitas
recebidas em relação ao referido saldo credor do preço.

Cofins - custos incorridos até 31.01.2004

A empresa que, antes da data de início da incidência não-cumulativa da Cofins, tenha incorrido em custos com unidade
imobiliária, vendida ou não até esta data, foi autorizada a calcular crédito presumido sobre esses custos, observado que:

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 20


a) no cálculo do crédito aplica-se o percentual de 3% sobre o valor dos bens e serviços, inclusive combustíveis e lubrificantes,
adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção até aquela data;

b) o valor do crédito presumido apurado deve ser assim utilizado:

b.1) integralmente, à medida da receita recebi¬da pela venda da unidade imobiliária em relação ao preço dessa venda,
efetivada a partir de 1º.02.2004;

b.2) parcialmente, limitado à relação percentual entre o saldo credor do preço em 31.01.2004 e o preço de venda da unidade
imobiliária, no caso de venda efetuada até essa data, e utilizado à medida da receita recebida da unidade em relação ao referi¬do
saldo credor.

Cofins - Mudança de lucro presumido para lucro real

A partir de 1º de julho de 2004, a pessoa jurídica que, tributada com base no lucro presumido, passar a ser tributada com base
no lucro real e que tenha incorrido em custos com unidade imobiliária, vendida ou não, até a data da mudança do regime de
tributação adotado para fins do Imposto de Renda, poderá calcular crédito presumido sobre os custos incorridos com essas
unidades imobiliárias até essa data, observados os seguintes critérios:

a) no cálculo do crédito presumido deve ser aplicado o percentual de 3% sobre o valor dos bens e dos serviços, inclusive
combustíveis e lubrificantes, adquiridos de pessoas jurídicas domiciliadas no País, utilizados como insumo na construção da
unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime;

b) a pessoa jurídica pode ainda calcular crédito presumido mediante a aplicação do percentual de 7,6% sobre os bens e
serviços importados a partir de 1 º'05.2004, efetivamente sujeitos ao pagamento da contribuição Cofins-Importação, utilizados como
insumos na construção da unidade imobiliária até o último dia do período anterior ao da mudança do regime;

c) o valor do crédito presumido apurado conforme letras "a" e "b", a ser utilizado, está limitado à relação percentual entre o
saldo credor do preço no último dia do período anterior ao da mudança do regime e o preço de venda da unidade, e deverá ser
utilizado na proporção da receita recebida da unidade em relação ao referido saldo credor do preço.

Bens recebidos em devolução tributados antes do início da incidência não-cumulativa

Os bens recebidos em devolução tributados antes do início da incidência não-cumulativa da contribuição para o PIS/Pasep e da
Cofins, ou da mudança de regime de lucro presumido para lucro real, serão considerados como integrantes do estoque de abertura
ou dos custos incorridos.

O crédito deve ser utilizado na forma mencionada naqueles subitens, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% (PIS/Pasep)
e 3% (Cofins), respectivamente, sobre os valores dos bens devolvidos, a partir da data da devolução.

Créditos referentes às importações de bens e serviços

A pessoa jurídica pode, ainda, descontar crédito em relação às importações sujeitas ao pagamento da contribuição para o
PIS/Pasep-Importação e da Cofins-Importação (art. 1º da Lei nº 10.865/2004), nas seguintes hipóteses:

a) bens e serviços utilizados como insumo na prestação de serviços e na produção ou fabricação de bens ou produtos
destinados à venda, inclusive combustível e lubrificante;

b) aluguéis e contraprestações de arrendamento mercantil de prédios, máquinas e equipamentos, embarcações e aeronaves,


utilizados na atividade da empresa;

c) máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos para utilização na produção de bens
destinados à venda ou na prestação de serviços.

Cabe salientar que:

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 21


a) o direito ao crédito é aplicável em relação às contribuições efetivamente pagas na importação de bens e serviços, a partir de
1º.05.2004;

b) o crédito não aproveitado em determinado mês poderá ser aproveitado nos meses subseqüentes.

Determinação do montante do crédito

O crédito referente às importações de bens e serviços é apurado mediante aplicação das alíquotas de 1,65% (PIS/Pasep) e de
7,6% (Cofins) sobre o valor que serviu de base de cálculo das contribuições incidentes na importação, acrescido do valor do
Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) vinculado à importação, quando integrante do custo de aquisição (observadas as
normas que regem as contribuições sobre a importação).

Cabe salientar que, com relação às máquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao Ativo Imobilizado, adquiridos para
utilização na produção de bens destinados à venda ou na prestação de serviços (hipótese mencionada na letra "c" do subitem
anterior):

a) determina-se o crédito mediante a aplicação das alíquotas supracitadas sobre o valor da depreciação ou amortização
apurado a cada mês;

b) opcionalmente, todavia, o contribuinte pode descontar o crédito de que trata a letra "a", em relação à importação de:

b.1) máquinas e equipamentos destinados ao Ativo Imobilizado, no prazo de 4 anos, me¬diante a aplicação, a cada mês, das
alíquotas de 1,65% (PIS/Pasep) e 7,6% (Cofins) sobre o valor correspondente a 1/48 (um quarenta e oito avos) do valor de
aquisição do bem; e

b.2) máquinas, aparelhos, instrumentos e equipamentos, novos, relacionados nos Decretos nº 4.955/2004 e nº 5173/2004
(conforme determina o Decreto nº 5.222/2004), adquiridos a partir de 1º.10.2004, destina¬dos ao Ativo Imobilizado e empregados
em processo industrial do adquirente, no prazo de 2 anos, mediante a aplicação, a cada mês, das alíquotas indicadas em "b.1"
sobre o valor correspondente a 1/24 (um vinte e quatro avos) do custo de aquisição do bem.

Não incidência de atualização monetária e juros no aproveitamento de créditos

O aproveitamento de crédito na forma aqui explanada não enseja atualização monetária ou incidência de juros sobre os
respectivos valores.

Contratos de longo prazo anteriores a 30.10.2003 - Aplicação do regime da cumulatividade

Voltararam ao regime da cumulatividade, para fins das contribuições para o PIS-Pasep e da Cofins, as receitas relativas às
atividades de revenda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e construção de prédio
destinado à venda, quando decorrentes de contratos de longo prazo firmados antes de 31 de outubro de 2003.

Essa disposição decorre da inclusão do inciso XXVI ao art. 10 da Lei nº 10.833/2003 pelo art. 43 da Lei nº 11.196/2005 (com
efeitos desde 14.10.2005 - art. 132, II, "b").

Regime de reconhecimento de receitas

Da o art. 7º da Lei nº 11.051/2004 (com efeitos desde 1º.11.2004), estabelece que, na determinação das bases de cálculo do
PIS/Pasep e da Cofins, devidas pelas pessoas jurídicas, inclusive equiparadas, relativamente às atividades de que trata o art. 4º da
Lei nº 10.833/2003, deve ser adotado o regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do Imposto de Renda.

O art. 4º da Lei nº 10.833/2003 refere-se justamente à pessoa jurídica que adquirir imóvel para venda ou promover
empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à
venda.

Contratos com preço predeterminado

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 22


Ressaltamos que permanecem sujeitas ao PIS-Pasep e à Cofins, na modalidade cumulativa, as receitas relativas a contratos
firmados anteriormente a 31 de outubro de 2003 (Lei nº 10.833/2003, arts. 10, XI, "b" e "c"; e 15, V):

a) com prazo superior a um ano, de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço predeterminado, de bens ou
serviços;

b) de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço predeterminado, de bens ou serviços contratados com pessoa
jurídica de direito público, empresa pública, sociedade de economia mista ou suas subsidiárias, bem como os contratos
posteriormente firmados decorrentes de propostas apresentadas, em processo licitatório, até aquela data.

Em decorrência disso, o art. 109 da Lei nº 11.196/2005 veio dispor que o reajuste de preços em função do custo de produção
ou da variação de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados não é considerado para fins da
descaracterização do preço predeterminado. Essa regra é aplicável desde 1º.11.2003, por expressa disposição do mencionado
diploma legal.

NOTA ITC:

Nos contratos pelos quais a empresa se obrigue a vender bens para entrega futura, prestar ou fornecer serviços a serem
produzidos. A Lei nº 9.069/95 (art. 27, § 1º. II) admite o reajuste em função do custo de produção ou da variação de índice que
reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados.

2.4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMÓVEIS


O Código Civil considera como palavras sinônimas à troca e a permuta. O seu art. 533 dispõe que se aplicam à troca as
disposições referentes à compra e venda. Isso quer dizer que na permuta ocorreram duas operações de compra e venda.

A Secretaria da Receita Federal decidiu que a permuta equipara-se a uma operação de compra e venda, estando a receita
decorrente de tal operação sujeita à incidência de PIS e Cofins, uma vez que a base de cálculo dessas contribuições é o
faturamento, entendido como a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica. (Solução de Consulta nº 06/2003 da 6ª
Região Fiscal)

Como a SRF vem decidindo através de solução de consultas, que a permuta é uma operação de compra e venda, somos pela
adoção da tributação do PIS e Cofins como forma conservadora.

2 .5 PIS E COFINS CUMULATIVOS


Base de cálculo

A base de cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins, no regime de incidência cumulativa, é o faturamento mensal, que
corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica, sendo irrelevantes o tipo de
atividade por ela exercida e a classificação contábil adotada para as receitas. (Lei nº 9.718, de 1998, art. 3º, § 1º)

Exclusões da Base de Cálculo

Para fins de determinação da base de cálculo, podem ser excluídos do faturamento, quando o tenham integrado, os valores:
(Lei nº 9.718, de 1998, art. 3º, § 2º, com alterações da MP 2.158-35/2001; IN SRF nº 247, de 2002, art. 23):

a) das receitas isentas ou não alcançadas pela incidência da contribuição ou sujeitas à alíquota 0 (zero);

b) das vendas canceladas;

c) dos descontos incondicionais concedidos;

d) do IPI;

e) do ICMS, quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de
substituto tributário;

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 23


f) das reversões de provisões;

g) das recuperações de créditos baixados como perdas, que não representem ingresso de novas receitas;

h) dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido;

i) dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como
receita;

j) das receitas não-operacionais, decorrentes da venda de bens do ativo permanente.

Alíquotas

As alíquotas da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins, no regime de incidência cumulativa, são, respectivamente, de
sessenta e cinco centésimos por cento (0,65%) e de três por cento (3%).

2.6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO


Regime Tributário Especial - RET

A Lei 10.931/2004 instituiu, a partir de 03.08.2004, o regime especial de tributação - RET aplicável às incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos
adquirentes dos imóveis que compõe a incorporação.

O RET está disciplinado pela IN SRF nº 689/2006, conforme vamos demonstrar a seguir.

Definição de Incorporador e Incorporação Imobiliária

a) Incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou
em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas;

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de
edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

b) Incorporação Imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou
parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Presunção da vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda,
ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação
de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Regime Opcional

O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

a) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16
de dezembro de 1964, incluídos pelo art. 53 da Lei nº 10931/2004;

b) inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição
de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação;

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 24


c) apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de
Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

Termo de Opção

O Termo de Opção deverá ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal (SRF) a que estiver jurisdicionada a
matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da
jurisdição dessa unidade da SRF.

O Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação,
firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbados no Cartório de
Registro de Imóveis.

Tributação

Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a
7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e
contribuições:

I - IRPJ;

II - CSLL;

III - Contribuição para o PIS/Pasep; e

IV - Cofins.

A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção.

Vedação de compensação

O pagamento dos tributos e contribuições no regime especial será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese,
direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

Conceito de Receita Mensal

Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que
compõem cada incorporação submetida ao RET, bem assim, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa
operação.

Do total das receitas recebida poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos
incondicionais concedidos.

As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação
submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora. Aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da
aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.

Vigência

A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, sob o regime adotado, a
partir do mês da opção.

Pagamento

O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições na opção do regime especial deverá ser feito até o décimo dia do mês
subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 25


No caso de o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado
não-útil, o pagamento poderá ser feito no primeiro dia útil subseqüente.

A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), o código de arrecadação 4095 e o
número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ.

Vedação de Parcelamento

Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do regime especial não poderão ser objeto de parcelamento.

Escrituração Contábil

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial
de tributação.

A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou
nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da
incorporação.

Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das
operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos
apurados nas contas relativas à incorporação.

Repartição de Receita Tributária

Para fins de repartição de receita tributária e de compensação, o percentual de 7% do montante devido pelo regime especial
será considerado:

a) 2,2% (dois inteiros e dois décimos por cento) como IRPJ;

b) 1,15% (um inteiro e quinze centésimos por cento) como CSLL;

c) 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep; e

d) 3% (três por cento) como Cofins.

De acordo com o art. 111 da lei 11.196, com efeitos desde 14.10.2005, não poderá mais ser compensado ou restituído os
valores pagos na forma do RET.

Suspensão da exigibilidade de tributos

No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se
referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 - Código Tributário Nacional (CTN), ou por
sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições
referidas nesta Instrução Normativa, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições
considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes, relacionadas nos incisos do art.
6º, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:

a) 4112 - para IRPJ;

b) 4153 - para CSLL;

c) 4138 - para a Contribuição para o PIS/Pasep; e

d) 4166 - para a Cofins.

Bases: Lei 10.931/2004 e IN SRF 689/2006.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 26


3. DIMOB – Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias
Objetivo

A Dimob, conforme a Instrução Normativa SRF nº 694, de 13/12/2006, tem por objetivo coletar os dados relativos à
comercialização e locação de imóveis.

Essa obrigação deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz, em relação a todos os estabelecimentos da pessoa
jurídica, com as informações sobre:

a) as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições/alienações, no ano em que foram


contratadas;

b) os pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de locação, sublocação e intermediação de


locação, independentemente do ano em que essa operação foi contratada.

Quem está Obrigado a Apresentar a Dimob

As pessoas jurídicas e equiparadas:

a) que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim;

b) que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;

c) que realizarem sublocação de imóveis;

d) constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.

As pessoas jurídicas e equiparadas de que trata a letra "a" apresentarão as informações relativas a todos os imóveis
comercializados, ainda que tenha havido a intermediação de terceiros.

As pessoas jurídicas de que trata a letra "d" estão obrigadas a apresentar Dimob relativamente às operações ocorridas a partir
de 01/01/2005.

As pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-calendário de referência estão
desobrigadas da apresentação da Dimob. Na abertura da declaração, o programa coleta informações sobre a pessoa jurídica
declarante.

Documentos

Os declarantes deverão manter todos os documentos comprobatórios das operações realizadas pelo prazo de cinco anos,
contados a partir da data de entrega da Dimob. Esta documentação deverá ser apresentada, quando solicitada, à autoridade
fiscalizadora da SRF.

Local e Prazo de Entrega

A Dimob será entregue até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subseqüente ao que se refiram as suas informações,
por intermédio da versão mais recente do programa Receitanet disponível na Internet, no endereço
<http://www.receita.fazenda.gov.br>.

A recepção encerrar-se-á às 20:00 horas, horário de Brasília, do último dia do prazo de entrega da declaração, estabelecido
pela legislação. Após esta data, as declarações em atraso poderão ser enviadas, mas sujeitar-se-ão às penalidades previstas em
lei.

Atenção:

Nos casos de Extinção, Fusão, Incorporação/Incorporada e Cisão Total da pessoa jurídica, a declaração de Situação Especial
deve ser apresentada até o último dia útil do mês subseqüente à ocorrência do evento.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 27


Atraso na Entrega

A pessoa jurídica que deixar de apresentar a Dimob no prazo estabelecido ou que apresentá-la com incorreções ou omissões,
sujeitar-se-á às seguintes multas:

a) R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês-calendário, no caso de falta de entrega da Declaração ou de entrega após o prazo;

b) cinco por cento, não inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transações comerciais, no caso de informação omitida,
inexata ou incompleta.

A omissão de informações ou a prestação de informações falsas na Dimob configura hipótese de crime contra a ordem
tributária prevista no art. 2º da Lei nº 8.137, de 27 de dezembro de 1990, e dá ensejo à aplicação de regime especial de fiscalização
previsto no art. 33 da Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996.

O programa emitirá logo após a transmissão da declaração, notificação de multa por atraso na entrega, para o contribuinte que
apresentar a Dimob fora do prazo.

Declaração Retificadora

A Dimob poderá ser retificada mediante apresentação de Dimob retificadora, que será elaborada com observância das normas
estabelecidas para a Dimob original (retificada), devendo dela constar não somente as informações retificadas, mas todas as
informações anteriormente declaradas, inclusive as que não forem alteradas, assim como as informações a serem adicionadas, se
for o caso.

Não serão informadas na Dimob retificadora as informações a serem excluídas.

A Dimob retificadora substituirá integralmente as informações apresentadas na declaração anterior.

Local de Entrega da Declaração Retificadora

A Dimob retificadora deverá ser transmitida pela Internet, por meio do programa Receitanet, disponível no endereço
<http://www.receita.fazenda.gov.br>, ou ser entregue na unidade da SRF.

Legislação Aplicável

Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, art. 16;

Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, arts. 928 e 968 (Regulamento do Imposto de Renda - RIR/99);

Decreto nº 3.751, de 15 de fevereiro de 2001, art. 16;

Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, art. 57;

Lei nº 8.137, de 27 de dezembro de 1990, art. 2º;

Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996, art. 33;

Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

3.1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF.


1. No que se refere a operações imobiliárias, em que casos a pessoa física está equiparada à pessoa jurídica?

Quando efetuar incorporação ou loteamento, nos termos dos arts. 1º e 3º, inciso III do Decreto-Lei nº 1.381, de 23 de dezembro de
1974 e art. 10, inciso I do Decreto-Lei nº 1.510, de 27 de dezembro de 1976.

2. O corretor de imóveis autônomo está obrigado a apresentar a Dimob?

Sim, se estiver equiparado à pessoa jurídica por efetuar incorporação ou loteamento.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 28


3. É obrigatória a apresentação da Dimob por empresas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-
calendário de referência?

Não, conforme determina o § 3º do art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

4. Devo informar os recebimentos, no exercício de referência, de vendas realizadas em anos anteriores?

Não. Conforme determina o art. 2º, inciso I da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006, as informações
referem-se ao ano em que as operações foram contratadas.

5. O que seria número de contrato?

É o número que identifica o documento que formaliza a venda ou a locação.

6. Empresa incorporadora de imóveis residenciais que comercializa seus imóveis através da intermediação de imobiliárias
deve apresentar a Dimob?

Sim. A apresentação da Dimob pela imobiliária, que também é obrigatória, não dispensa a construtora/incorporadora do
cumprimento da obrigação acessória.

7. Empresa cuja atividade é "a administração, a locação ou a cessão de seu patrimônio", está obrigada a apresentar a
Dimob? E se utilizar os serviços de uma imobiliária?

Se a empresa tiver feito operações imobiliárias no ano de referência, sim. Se houver a contratação de outra empresa para
intermediar a locação ou venda, esta também deve apresentar a Dimob.

8. Empresa cuja atividade principal é a construção, a administração, a locação ou a alienação do patrimônio próprio, de
seus sócios ou condôminos está obrigada a apresentar a Dimob?

Sim, conforme determina o inciso III do art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

9. Imobiliária que efetuou apenas compra e posterior revenda de imóveis e que não efetuou nenhuma intermediação está
obrigada a entregar a Dimob?

Não, desde que tais operações não tenham decorrido de incorporação ou loteamento.

10. Uma empresa cuja receita durante o ano-calendário de referência tenha sido a taxa de administração de um condomínio
deverá entregar a Dimob?

Se a empresa houver sido contratada apenas para administrar questões de limpeza, segurança e demais serviços gerais, não.

11. Como preencher a Dimob quando o imóvel foi comprado em nome de menor?

Em nome do menor, com o CPF deste, ou na sua ausência, com o CPF do pai ou responsável.

12. Quando um menor usar o CPF do responsável, qual nome deverá constar da Dimob, do menor ou do responsável?

A Dimob deve ser apresentada em nome do menor.

13. Empresa que, durante o ano-calendário de referência, somente recebeu comissões sobre aluguéis cujos contratos são
de anos anteriores precisa apresentar a Dimob?

Sim.

14. Contratos antigos de aluguel com renovação automática ensejam a apresentação da Dimob?

Sim, conforme previsto no inciso II do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de 2006.

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 29


15. Uma pessoa física realizava intermediação de aquisição, alienação ou aluguéis de imóveis até metade do ano-
calendário de referência, quando constituiu imobiliária juntamente com outros sócios. Pergunta-se: Como apresentar a
Dimob?

A Dimob deverá ser apresentada pela pessoa jurídica, somente em relação às operações efetuadas por esta.

16. Imobiliária que recebe comissão pela locação de garagens rotativas e pela locação de garagens para pessoas físicas
que pagam por mês deve apresentar a Dimob?

A Dimob deve ser apresentada em relação às locações formalizadas por contrato com identificação das partes.

17. O que se considera "Rendimento Bruto" pago mensalmente ao proprietário pelo locatário do imóvel?

E o valor da comissão, como informar?

Rendimento bruto é o valor total pago pelo locatário no mês, sem nenhuma dedução. Na ficha "Locação", o valor do rendimento
deve ser informado no mês em que o locatário efetuar o pagamento à administradora do imóvel, independente de quando o mesmo
tenha sido repassado ao locador, conforme determina o art. 12, § 2º da Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001.

Valor da comissão é o valor pago pelo locador à imobiliária, a título de comissão/taxa pela administração do imóvel, conforme
estabelecido em contrato. Deve ser informada no mês em que a comissão for paga.

18. No caso de pagamento de aluguel após o vencimento, os valores dos acréscimos entram no valor do aluguel? Existem
contratos em que o valor dos acréscimos é repassado aos proprietários e outros em que o valor dos acréscimos fica com
as imobiliárias. No caso em que o valor dos acréscimos fica todo para as imobiliárias, ele é considerado como comissão?

Sim, o valor dos acréscimos moratórios integrará o rendimento bruto do aluguel, se repassados ao locador. Caso os acréscimos não
sejam repassados ao locador, estes integrarão o valor da comissão (receita) da imobiliária. Neste caso, o valor correspondente à
taxa de administração referente a estes acréscimos não deve ser somado ao valor da comissão mensal paga pelo locador, na ficha
"Locação".

19. As pessoas jurídicas que intermediarem aluguel de imóveis devem declarar os valores totais recebidos dos locatários
ou os valores já descontados os encargos que sejam dedutíveis para os locadores para fins de apuração do imposto de
renda?

No caso de pessoas físicas, devem ser declarados os valores totais recebidos, sem nenhuma dedução. No caso de pessoas
jurídicas, devem ser informados os valores auferidos, ainda que não integralmente recebidos no ano.

20. Numa intermediação de compra e venda, o contrato foi assinado em dezembro, com previsão de pagamento, tanto do
valor do imóvel quanto do valor da comissão, para janeiro do ano seguinte. Quando devo apresentar a Dimob relativa a
esta operação?

No ano da contratação, de acordo com o disposto no inciso I do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13 de dezembro de
2006. O Valor da Venda será o valor total da operação e o Valor da Comissão será o valor auferido, ainda que não recebido.

21. Uma imobiliária intermedeia a venda de imóveis num loteamento, não recebe qualquer valor como comissão por
ocasião da celebração do negócio. Entretanto passa a receber um percentual dos valores das prestações pagas pelo
comprador a título de administração do loteamento. Estes valores recebidos pela imobiliária são considerados como
comissão?

Não, mas a intermediação das vendas, ainda que não comissionada, deve ser declarada.

22. Como informar as operações imobiliárias quando um dos participantes for estrangeiro?

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 30


A pessoa física ou jurídica, residente ou domiciliada no exterior, que possua bens e direitos no Brasil, deve inscrever-se no CPF ou
no CNPJ independentemente da data de aquisição do bem, conforme rezam as Instruções Normativas SRF nº 461, de 18 de
outubro de 2004 e nº 568, de 08 de setembro de 2005.

23. Como informar o CPF do locatário quando este foi cancelado pela SRF?

Todas as operações devem ser informadas na Dimob, independentemente da situação cadastral do locatário/locador, cabendo a
este regularizar a sua situação perante a SRF.

24. O que fazer quando o locatário for diplomata ou estrangeiro e só tiver o número do passaporte?

Informar no campo CPF/CNPJ do locatário a sigla NDP (não domiciliado no país).

25. O que informar no campo "Data do Contrato" quando a locação já estava em vigor antes do ano-calendário de
referência?

Informar a data do contrato original.

26. Construtoras que apenas trabalham com empreendimentos a preço de custo, regidos pela Lei nº 4591/64 devem
apresentar a Dimob, considerando que as unidades não são comercializadas? Nesse empreendimento os clientes
adquirem a cota do terreno e depois são apurados os gastos com construção anualmente.

Sim, o inciso III do art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 694, de 13/12/2006, estabelece que pessoas jurídicas constituídas para a
construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios estão obrigadas a apresentar
a Dimob.
27. Contratos de promessa de cessão de imóveis, na planta ou em construção, sujeitos à rescisão a qualquer tempo, e
ainda não registrados em cartório, tendo sido já recebida alguma quantia de poupança dos adquirentes, devem ser
considerados na declaração como unidades negociadas?
Sim, independentemente dos valores já recebidos e de registro em cartório.

28. A devolução de imóvel ou cancelamento da compra pelo cliente feita durante o mesmo exercício precisa ser
informada? E se restarem valores a serem restituídos no exercício seguinte?

A comercialização do imóvel somente deixará de ser informada na Dimob quando a devolução/cancelamento desfizer integralmente
os efeitos econômicos produzidos pelo negócio, ainda que restem valores a serem restituídos no exercício seguinte.

30. Em caso de devolução/cancelamento, pode haver duas vendas para um mesmo imóvel no ano, como informar?

Informar ambas quando a devolução/cancelamento não tiver desfeito integralmente os efeitos produzidos no negócio. Neste caso,
informar como Valor Pago a parcela não restituída ao primeiro adquirente.
31. Um apartamento foi vendido pela construtora/incorporadora em determinado ano-calendário; no mesmo ano os
respectivos direitos foram cedidos, a título oneroso, a outra pessoa. Na declaração devem constar as duas operações?
Sim, são duas operações distintas e ambas devem ser informadas.
32. Deve ser emitida a Dimob no caso em que foram cedidos os direitos e o cessionário fez a quitação, sendo que a
primeira operação entre o incorporador e o cliente inicial já havia sido objeto de Dimob?
Sim, trata-se de uma nova operação; e sendo a cessão de direitos a título oneroso uma forma de aquisição/alienação é obrigatória a
apresentação de Dimob.
33. Como a incorporadora/construtora deverá declarar os imóveis dados em permuta, nos casos em que não houver torna?
E se houver a torna?
Pode haver duas situações:
Situação 1: a construtora/incorporadora recebe, como pagamento por unidade imobiliária comercializada, um ou mais imóveis,
havendo ou não torna. Na Dimob, deverá constar a informação da unidade comercializada, cujo valor será o valor dos imóveis
recebidos, ajustado pela torna, se houver.
Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 31
Situação 2: a construtora/incorporadora permuta unidades imobiliárias a serem construídas pelo terreno onde será feita a
incorporação. Neste caso, serão informadas na Dimob as unidades imobiliárias permutadas, cujo valor individual a ser considerado
será proporcional ao valor do terreno, ajustado pela torna, se houver.

34. Em que ano deve-se declarar na Dimob uma venda cujo contrato foi assinado no ano-calendário de referência,
mediante pagamento de sinal, e o restante foi pago em janeiro do ano seguinte com recursos obtidos através da CEF?
Na Dimob referente ao ano-calendário em que foi assinado o contrato, conforme determina o inciso I do art. 2º da Instrução
Normativa SRF nº 694 de 13 de dezembro de 2006. Neste caso, informar em 'valor da operação' o valor total do imóvel e, em 'valor
pago no ano', o valor recebido no ano-calendário.
35. Toda vez que houver alteração referente à venda do imóvel ou o retorno do mesmo para estoque deve ser entregue
uma declaração retificadora?
Não. A Dimob retificadora somente será apresentada se houver incorreção ou omissão de informações em relação à situação em
31 de dezembro do ano a que se refira a declaração original.
36. As "vendas efetuadas" se concretizam na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora ou na
data do registro de imóveis?
Na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora.
37. No campo "Valor Pago no Ano," da ficha 03 da Dimob, devem ser incluídos a atualização e juros pagos pelo comprador,
ou apenas o valor principal constante em contrato?
O "valor pago no ano" inclui o principal e todos os acréscimos, tais como juros, multas, taxas, etc.
38. Devido às atualizações e juros incidentes sobre as parcelas quando ocorre venda e quitação dentro do ano, o valor
recebido às vezes fica maior que o valor da operação. Isto tem problema?
Não, informar o valor efetivamente pago no campo "Valor Pago no Ano".
39. Valor da operação é o valor da escritura?
É o valor efetivamente contratado entre as partes.
40. No campo "número do contrato" o que devemos informar quando é feita escritura pública e não temos o número de
escritura?
Informar o número que identifica o documento que formaliza a venda. Caso inexista o documento ou este não possua número,
deixar em branco. Este campo não é de preenchimento obrigatório.
41. Como informar número e data do contrato quando as partes não formalizarem, documentalmente, nenhum tipo de
contrato?
Informar a data da operação e deixar número do contrato em branco.
42. A Dimob emite Comprovante Anual de Rendimentos de Aluguéis para os locadores e locatários?
Sim.

43. Qual é o prazo e forma de entrega da Dimob nos casos de extinção, fusão, incorporação e cisão total da pessoa
jurídica?

Nos casos de ocorrência de extinção, fusão, incorporação e cisão total, a declaração de Situação Especial deve ser apresentada até
o último dia útil do mês subseqüente à ocorrência do evento, utilizando-se a última versão do programa Receitanet disponível, no
endereço www.receita.fazenda.gov.br.

4. COAF - NOVA OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA


Objetivando prevenir e combater os crimes de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores, o Conselho de Controle de
Atividades Financeiras (COAF) editou a Resolução nº 14 de 23/10/2006, publicada no DOU em 25/10/2006. Criando uma nova
obrigação acessória para outro grupo de atividade econômica, conforme esta norma editada.

Pessoas Jurídicas obrigadas

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 32


As pessoas jurídicas que desenvolvem as atividades abaixo elencadas deverão cadastrar-se e manter seu cadastro atualizado
no COAF.
- Construtoras
- Incorporadoras
- Imobiliárias
- Loteadoras
- Leiloeiras de imóveis;
- Administradora de bens imóveis; e
- Cooperativas habitacionais.

Operações obrigadas

As pessoas jurídicas deverão efetuar a comunicação ao COAF no prazo de 24 horas das transações imobiliárias cujo
pagamento ou recebimento seja igual ou superior a R$ 100.000,00, inclusive efetuado por terceiro interveniente.
Deverão comunicar também as operações suspeitas de crimes de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores previstos
na Lei nº 9.613/1998.
Envio de informações sem ocorrência de transações
Caso não ocorram tais transações durante o semestre civil, as pessoas jurídicas deverão informar ao COAF sua inocorrência.
O prazo é de até 30 dias após o fim do semestre.
Meio de envio das informações
As informações ao COAF deverão ser encaminhadas por meio de formulário eletrônico disponível na página
www.fazenda.gov.br/coaf.
Obrigações de manter os registros
As pessoas jurídicas deverão manter registros minuciosos (elencados na Resolução) em documentação e relatórios internos dos
dados de seus clientes e de todos os intervenientes de operações imobiliárias, inclusive dos cônjuges de compradores e
vendedores. Deverão manter também o registro detalhado de todas as operações de valor igual ou superior a R$ 100.000,00.
As informações fornecidas ao COAF serão consideradas confidenciais na forma da Lei 8.159/1991.
Os cadastros e registros deverão ser conservados pelo prazo mínimo de 5 anos a partir da efetivação da transação.
Penalidades
As pessoas jurídicas, ou seus administradores, que não cumprirem com o estabelecido na Resolução estarão incursos nas
sanções previstas no artigo 12 da Lei nº 9.613/1998 (advertência; multa pecuniária variável, de um por cento até o dobro do valor da
operação, ou até duzentos por cento do lucro obtido ou que presumivelmente seria obtido pela realização da operação, ou, ainda,
multa de até R$ 200.000,00; inabilitação temporária, pelo prazo de até dez anos, para o exercício do cargo de administrador das
pessoas jurídicas; cassação da autorização para operação ou funcionamento).
A Resolução produzirá efeitos a partir de 23/11/2006 (trinta dias após a publicação).
A íntegra da Resolução nº 14 do COAF poderá ser obtida na página eletrônica (www.fazenda.gov.br/coaf), no item legislação e
normas.

O que o COAF quer com esta medida


A idéia que esta resolução traz é obrigar que as diversas empresas integrantes do mercado imobiliário, tais como construtoras,
incorporadoras e corretoras de imóveis, detectem e analisem os clientes que se enquadram em uma série de situações previstas
como suspeitas, por exemplo, transações imobiliárias cujo pagamento seja realizado em espécie ou com recursos de origens
diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes). Também são alvo de suspeitas às negociações com aparente
superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel ou transações incompatíveis com o patrimônio, a atividade econômica ou
capacidade financeira presumida dos adquirentes, as quais deverão ser denunciadas ao Coaf no prazo de 24 horas.
NOTA DE ESCLARECIMENTO DA ASSESSORIA JURÍDICA DO SINDUSCON
COAF- RESOLUÇÃO Nº 14

Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 33


Solicitamos as empresas associadas do SINDUSCON analisar com interesse a redação da Resolução nº 14, do COAF, haja vista
algumas empresas terem interpretado de forma equivocada sua redação.
a) a obrigação primeira das empresas construtoras, incorporadoras, imobiliárias e loteadoras é a de cadastrar-se e manter seu
cadastro atualizado no COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras) conforme o art. 2º da resolução.
b) Deverão manter em seus arquivos, registros, identificação e cadastro atualizado de seus clientes e de todos os intervenientes
(aqueles que de uma forma ou outra participaram de algum negócio com a empresa com quem foram feitos negócios no valor de R$
100.000,00 ou acima disto). Conforme esclarecem os artigos 3º; 4º e 5º da resolução.
c) Comunicação ao COAF por parte da empresa deverá ser feita em 24 horas, somente nos casos previstos no art. 7º da
Resolução, ou nos casos previstos no anexo da Resolução, que são os seguintes:
1. transação imobiliária cujo pagamento ou recebimento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado por
terceiros
2. transação imobiliária cujo pagamento igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado com recursos de
origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes ou de diversas naturezas);
3. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado em espécie;
4. transação imobiliária ou proposta, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) cujo comprador tenha sido anteriormente
dono do mesmo imóvel;
5. transação imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (c em mil reais) em especial aqueles oriundos de
paraíso fiscal, tenha sido realizado por meio de transferência de recursos do exterior. A lista de países considerados paraísos fiscais
consta da instrução normativa SRF nº 188, de 6 de agosto de 2002
(http://www.receita.fazenda.gov.br);
6. transações imobiliária cujo pagamento, igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) seja realizado por pessoas
domiciliadas em cidades fronteiriças;
7. transações imobiliárias com valores inferiores aos limites estabelecidos nos itens 1 a 6 deste anexo, que, por sua
habitualidade e forma, possam configurar artifício para a burla dos referidos limites;
8. transações imobiliárias com aparente superfaturamento ou subfaturamento do valor do imóvel;
9. transações imobiliárias ou propostas que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de
realização,instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime;
10. transação imobiliária incompatível com patrimônio, a atividade econômica ou a capacidade financeira presumida dos
adquirentes;
11. atuação no sentido de induzir os responsáveis pelo negócio a não manter em arquivo registros de transação realizada; e
12. resistência em facilitar as informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro,
oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação.
d) não ocorrendo nenhum destes casos não há o que informar em 24 horas, mas tão somente declarar no fim de cada semestre civil
em até 30 dias após o final do semestre que não houve ocorrências daquelas previstas na Resolução.
e) Se houver informações a prestar, estas serão prestadas através do formulário eletrônico disponível na página do COAF
(http://www.fazenda.gov.br/coaf) - Menegotto Advogados Associados - Assessoria Jurídica do Sinduscon

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