INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN

VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS

TESIS
QUE PARA OBTENER EL TITULO DE
INGENIERO CONSTRUCTOR
PRESENTA:
CARLOS HERRERA TELLO
MEXICO D.F. 1998
VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS
NDICE :
OBJETIVO
JUSTIFICACIN
I .- ANTECEDENTES DE LA VALUACIN EN MXICO :
I . I .- Desarrol l o de la valuacin en Mxi co.
I . 2. - Propsi t o de la valuacin.
I . 3. - Fact ores c^ue generan valor
2. - DEFINICIONES Y OBJETIVOS DE LA VALUACIN :
2 . 1 - Teora del valor
2. 2- Definiciones de : Avalo, bien mueble y bien inmueble.
2. 3- Niveles de la valuacin.
3. - VALUACIN DE TERRENOS URBANOS
3 . 1 - Normas generales para la valuacin de terrenos urbanos.
3. 2- Ti pos de t er r enos urbanos.
3. 3- Defi ni ci ones.
3.4- Metodologa Clsica y Metodologa Estadsti ca.
3. 4. I - Ejemplos de valuacin de t er r enos urbanos.
3. 5- Coef i ci ent e de homoqene\zac\n.
3.5. I - Ejemplos.
4. - VALUACIN DE INMUEBLES, TERRENOS Y CONSTRUCCIONES URBANAS :
4. I - Valuacin de vivienda umfamiliar.
4 . 1 . 1 - Ejemplo de Valuacin de una vivienda umfamiliar.
4 . 2 . - Valuacin de Condomi ni os.
4. 2. I .- Ejemplos de valuacin de condominios.
5.- CONCLUSIONES.
Gua prcti ca para realizar un dictamen de valor.
0
iTC
G.- REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO
COMO PERITO VALUADOR DEL INSTITUTO REGISTRAL Y CATASTRAL
7.-REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO
COMO PERITO VALUADOR BANCARIO AUTORIZADO
b.- BIBLIOGRAFA
I
OBJETIVO
El obj eti vo del presente trabajo, es hacer mas accesibles las tcnicas valuatonas al Ingeniero
Constructor, para gue est e mediante una secuencia lgica pueda realizar de una manera ordenada y
sencilla un dictamen de valor cuya exactitud se dar en funcin directa de la veracidad de los datos
c\ue obtenga, as como de la eficiencia con la c\ue el Ingeniero Constructor interprete los datos
obtenidos.
El desarrollo de esta tesi s se enfocara a estudiar las diferentes tcni cas valuatonas para
terrenos urbanos con y sin construccin, con el fin de proponer una sene de pasos l gi cos para
lleqar a realizar un Dictamen de Valor de un Inmueble.
2
JUSTIFICACIN
El presente trabajo obedece a la necesidad de acceder con facilidad a las diferentes tcnicas
valuatonas aplicables a los casos mas comunes en el mercado inmobiliario, como lo son: terrenos
urbanos con y sin construcci n.
5e ha observado c\e dichas tcnicas varan de acuerdo a la experiencia del peri t o valuador y
al estado de donde emanan .Por lo ^ue est e trabaj o pretende de una manera resumida poner al
alcance del Ingeniero Constructor vanas de las tcni cas valuatonas ms usuales para poder
realizar un dictamen de valor ( avalo ) y proponer una manera expedita y sencilla para poder llegar a
emitir una opinin de valor la cual si no ser exacta si ser muy acercada al valor de mercado, ya
yje como veremos la exactitud depende de la experiencia del peri to valuador en el manejo de la
tmcas, as como la veracidad de las fuentes y el conocimiento del mercado inmobiliario.
3
CAPITULO UNO
VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS
4
ANTECEDENTES DE LA VALUACIN EN MXICO :
I . I .- DESARROLLO DE LA VALUACIN EN MXICO :
En Mxico ios primeros trabaj os de valuacin inmobiliaria, en forma tcni ca, se iniciaron a
finales del si ^l o XIX con el nico fin de tributacin predial, en a^uel entonces fue cuando se
establecieron las bases para el catastro de la ciudad de Mxico.
Desde esa poca se definieron los propsi t os de la valuacin, los c^ue dieron oricgen a los
primeros cri teri os en la expedicin de avalos o dictmenes valatenos; una, con fines meramente
impositivos y catastrales, basados en tcnicas rgidas y levantamientos t opogrf i cos
principalmente.
El ot r o basado en las garantas inmobiliarias gue requeran las instituciones de crdi t o t ant o
pblicas como privadas.
Durante el primer cuarto de siglo el crdi t o hipotecario se basaba principalmente en la
solvencia moral y econmica del solicitante y no en la base tcnica de un dictamen valuatono.
En I 9 2 5 al crearse la Direccin General de Pensiones Civiles y del Reti ro, hoy I 555TE, entre
sus funciones estaba la de otorgar crdi t os basados en garantas hipotecarias a sus
derechohabientes, empleados de gobierno federal es, con el fin de facilitarles la compra de casas
habitacin.
5
Al principio est os prestamos no se basaban en dictmenes valatenos, sino en meras
opiniones de sus i nspectores, de profesin ingenieros o arqui tectos, mas adelante como la
experiencia demostraba <^ue ese procedi mi ento no siempre arrojaba resultados confiables, al quedar
vanos prestamos con garantas insuficientes, se cre el departamento de valuacin de la direccin
de pensiones civiles y del ret i ro, con el propsi t o de establecer los valores reales de los
inmuebles obj et o de las operaciones de compra venta, o de garantas de prestamos hipotecarios.
Las normas establecidas en ac^uel entonces por el catastro de la ciudad de Mxico D.F.
sealaban gue los valores de los predi os deberan de representar el valor comercial del mismo,
reflejando las realidades del mercado inmobiliario prevaleciente en la localidad.
El 23 de febrero de 1933, se cre el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras
Pblicas, hoy BAN0BRA5 para realizar funciones ^ue no se haban encomendado a ninguna
institucin descentralizada hasta ese entonces y |ue tampoco realizaban los bancos de la iniciativa
privada.
En I 935 la Secretaria de Hacienda y Crdi t o publico emiti una circular a las compaas de
seguros en la cual las obl i go a j usti fi car la inversin de sus reservas en bienes races y de derechos
reales mediante la ejecucin de dictmenes valatenos gue debera realizar el Banco Nacional
Hipotecario Urbano y de Obras Publicas 5.A. en su carcter de banco fiduciario nacional.
En aguel entonces el banco aun no dispona de un departamento u oficina de valuacin, y
estaba obl i gado a realizar la valuacin de t odos los bienes de las compaas de seguros y las gue le
solicitara la Asociacin Hipotecaria mexicana 5.A. para someterlas a la consideracin de la
comisin nacional bancana. Por lo anterior el banco, se vio obl i gado al establecimiento de bases
tcni cas para la valuacin y se di o a la tarea de formar un personal capaci tado.
G
Esto obligo a las instituciones bancanas a seleccionar profesionistas capaces de asumir la
responsabilidad de el problema yje se suscitaba, los candidatos deberan de reunir las
caractersticas a continuacin mencionadas :
- Poseer conocimientos t ant o de construcci n como de presupuestacin de obra, para as
poder efectuar la supervisin y administracin de fondos respecti vos.
- Tener conocimientos de Topografa para levantar planos de t errenos no importando las
dimensiones del t erreno, ni su forma, as como de las construcci ones, bien fuera de permetros
como en los levantamientos catastrales.
7
- Conocimientos elementales de contabilidad as como ci ertos concept os econmicos
financieros.
Las exigencias anteriores se podan encontrar mas fcilmente en las profesiones clsicas de
ingeniera civil y de arquitectura, ( ahora en la carrera de ingeniero const ruct or ) siendo la primera
la gue en un principio aport o el mayor conti ngente para los especialistas en valuacin gue se
pretenda crear.
A partir de esta poca, la valuacin en Mxico adguin una importancia acorde con los
grandes cambios financieros y comerciales gue estaba viviendo nuestro pas.
Los pioneros de la valuacin en Mxico se agruparon en una asociacin de valuadores
bancanos, misma gue di o pie para la fundacin en el ao de 1 956 del Insti tuto Mexicano de
Valuacin A.C. pilar en el desarrollo de tcnicas valuatonas novedosas y de un grado de exactitud
mucho mayor al antes utilizado.
6
I . 2. - PROPSITO DE LA VALUACIN :
El valor de la propi edad raz es creado, mantenido, modificado o destrui do por la interaccin
de cuatro grandes influencias que motivan las actividades de los seres humanos. Estos motivadores
son :
- Los ideales y estndares sociales.
- Los ajustes y cambios econmicos.
- Las leyes polticas o gubernamentales.
- Las fuerzas fsicas o naturales.
Las influencias antes mencionadas crean un patrn de variables c\ue afectan directamente el
valor de los bienes inmuebles, cada una de ellas es dinmica e mteractuando se vuelven la escencia
de causa y efecto; y se convierten en una cambiante accin c\ue rodea a todo bien inmueble.
El propsito de un dictamen valuatono es estrictamente el de definir el valor del mueble o
inmueble en cuestin, el valor buscado normalmente es el valor de mercado. Sin embarco existen
otro tipo de valores \ue dependen del uso o destino por el cual el cliente requiere un avalo, la
solicitud de un avalo puede surqir de vanas situaciones o necesidades, mismas \ue se explican a
continuacin:
9
I .-PARA DETERMINAR UNA JUSTA INDEMNIZACIN EN AFECTACIONES :
a ) Para estimar el valor de un conjunto antes de una afectacin,
b ) Para estimar el valor del conj unto, despus de la afectacin,
c ) Para estimar el valor de la fraccin afectada,
d ) Para estimar el valor de los daos y perjuicios de la fraccin remanente.
2. - RELATIVO AL FINANCIAMIENTO Y AL CRDITO
a ) Para determinar la garanta ofrecida en un prstamo o hipoteca.
b ) Para ^ue un inversionista pueda tomar deci si ones firmes en la compraventa de bienes
races.
c ) Para establecer el valor de seguros o prestamos sobre bienes races.
3. - RELATIVO AL TRASLADO DE DOMINIO : 1 O
a ) Para coadyuvar en la decisin de probables compradores de un bien raz sobre
preci os de oferta.
b ) Para coadyuvar en la decisin de probables vendedores de un bien raz sobre preci os
aceptables de venta.
c ) Para establecer bases j ust as del valor de la propi edad |ue va a ser motivo de
compraventa.
d ) Para establecer bases j ust as en la reorganizacin o fusin de propi edades mltiples.
e ) Para establecer los valores de bienes races en caso de herencias.
4.- PARA EL ESTABLECIMIENTO DE BASES PARA PAGO DE IMPUESTOS
a ) Para definir los bienes depreciables de una propi edad, como la edificacin, y los no
depreciables como el t erreno, y para estimar la tasa de depreciacin aceptable.
b ) Para determinar impuesto sobre regalas o herencias.
5- VALOR DE SEGURO :
a ) Para definir el valor j ust o gue satisfaga al asegurado, al asegurador y al ajustador.
C - VALOR REFERENTE :
a ) Sol i ci tado por corporaci ones fusionadas, emisiones de bonos, revisiones contables,
et c.
7. - VALOR DE LIQUIDACIN :
a ) Sol i ci tado para ventas forzadas o remates.
6. - VALOR CATASTRAL :
a ) Para patgos de impuestos.
Esta lista descri be la amplia gama de servicios que puede prestar un valuador, no es
limitativa de sus actividades.
I .3.- TACTORES QUE GENERAN VALOR :
12
El carcter complejo y multifacetico de cada una de las grandes influencias es difcilmente
comprendido, el estudio de algunos de los factores localizados en las influencias demuestran que
son multitudinarios y se encuentran siempre cambiantes por lo que las agrupamos en cuatro
grandes qrupos:
A) INFLUENCIAS SOCIALES :
I .- El crecimiento o decreci mi ento poblacional.
2, - Cambios en la densidad poblacional.
3. - Cambios en la composicin numrica de las familias.
4.- La distribucin geogrfica del nivel social.
5. - Acti tudes hacia las actividades educacionales y sociales.
G.- Actitudes hacia cambios arquitectnicos de diseo y utilidad.
7.- Ot ros factores que se derivan de los deseos e instintos de la sociedad.
B ) INFLUENCIAS ECONMICAS .- I 3
I ,- Los recursos naturales : en su cantidad, ca\\dad, locahzacin y su obrado de uso.
2. - Desarrollo o asentamiento de zonas comerciales e industriales.
3. - Tendencias de los empleos y niveles de salarios.
4. - Disponibilidad de dinero y crdi t o.
5. - Niveles de preci os, tasas de inters y carcas de impuestos.
G.- Todos los factores que infieren directa e indirectamente sobre el poder de compra.
C ) INFLUENCIAS POLTICAS :
I .- Leyes de Zomficacin.
2. - Reglamentos de construcci ones.
3. - Reglamentos de polica y trnsi to y departamento de bomberos.
4. - Control de rentas, posiciones de la Defensa Nacional, pri ori dades, control y desti no de
crdi t os.
5, - Prestamos hipotecarios del gobierno.
C- Poltica monetaria que afecte el libre uso de la propi edad raz.
D ) INFLUENCIAS FSICAS . I 4
Estas pueden ser naturales o humanas ;
I ,- Clima y Topografa.
2. - Fertilidad de la ti erra.
3. - Recursos minerales.
4. - Factores comunitarios como transporte, escuelas, templos, parques y reas de
recreo.
5. - Control de inundaciones y conservacin del suelo.
Cada una de estas influencias afectan el costo, el valor y el preci o de un bien raz, con los
factores o^e las integran, constituyen el material bsico para la elaboracin de un avalo.
15
CAPITULO DOS :
DEriNICIONES Y OBJETIVOS DE LA VALUACIN
2. L- TEORA DEL VALOR :
Valor es la palabra clave c^ue hace interactuar los di ferentes segmentos del
negoci o de bienes races, el significado y la importancia de valor en la vocacin de
bienes races, debera implicar gue su significado sea preci so, claramente defi ni do,
total mente comprendi do y utilizado adecuadamente. Desafortunadamente esta condicin
ideal no existe y el valor es consi derado e i nterpretado de muchas maneras.
El significado de valor es muy di ferente, por ejemplo para un artista gue para un
mecnico o un cientfico, esta tendencia para interpretar el valor en trminos de ciertas
actividades sociales y econmicas, ha t eni do una gran influencia, por ejemplo los bancos
dicen valor de prstamo, el corredor de bienes utiliza el termino valor de venta, cuando
en realidad se refieren al valor de mercado.
El diccionario Anaya de la Lengua nos di ce gue valor es el preci o o cualidad de las
cosas por las gue se paga cierta canti dad, grado de utilidad, importancia o buenas
cualidades de algo.
En trminos de valuacin se define como la relacin entre un obj et o deseado y un
comprador en potencia . Lo importante de esta definicin es " la relacin ". Es muy
importante gue debe existir la necesidad por un obj et o para darle valor, un obj et o (en
est e caso un bien raz ) no tendr valor a menos gue sea til, la escasez deber estar
presente para gue el valor exista. Existe ot r o factor gue es indispensable para gue un
obj et o tenga valor y es el poder de compra.
Valor no es una caracterstica inherente de un obj et o (Bien raz ) sino gue depende
de los deseos del hombre, vana entre los hombres, y es variable en el ti empo, segn
varan los deseos del hombre.
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Cualquier obj et o ( bien raz ) carecer de valor a menos ^ue sea til. La utilidad
despierta el deseo de posesin y tiene el poder de dar satisfaccin. La utilidad por si
sola no proporciona valor a un obj et o, deber ser relativamente escaso, de manera que
UTILIDAD MAS ESCASEZ son dos de los elementos mas importantes que crean valor.
Para realizar un avalo ser indispensable tomar en cuenta las condiciones futuras,
pudiendo fyarse las tendencias de cambio de un inmueble a futuro.
El valor de mercado es muy importante ya que indica la relacin entre
compradores, vendedores, valuadores e inversionistas.
VALOR DE MERCADO : El valor de mercado esta definido como el preci o mas
alto que se le da a una propi edad, puesta a la venta en un mercado y cuya realizacin se
lleva a cabo en un ti empo razonable. Es el preci o en el que el comprador y el vendedor
aceptan realizar la operacin de compraventa, o es el estimado para un inmueble que
determina un avalo en una fecha determinada.
IS
2.2.- DEFINICIN DE AVALO, BIEN MUEBLE Y BIEN INMUEBLE :
AVALO : Un avalo es una opinin, una estimacin, c^ue depender
necesariamente de la experiencia e integridad del valuador y de la destreza con que
est e i nterprete y procese los dat os.
El avalo o estimacin puede ser transmitido oralmente o por escri t o.
Normalmente se acostumbra escribirlo anotando una estimacin del valor de una
propi edad descri ta adecuadamente, en una fecha especfica y se apoya en la
presentacin de anlisis de dat os perti nentes.
BIEN INMUEBLE Y BIEN MUEBLE :
La frase bien inmueble, bien raz o propi edad raz, se refiere al terreno y a las
construcci ones permanentes en el edificadas.
Los bienes muebles generalmente son artculos mviles o fie no estn
permanentemente fi j os al t erreno o al edificio. Para deci di r si un obj et o es mueble, se
tomaran en cuenta las siguientes consideraciones :
a) La manera como esta fyado o adherido al t erreno.
b) La intencin o el propsi t o con el cual fue fyado.
c) Los obj et os ^ue se pueden remover sin ocasionar daos a la propi edad o
daos as mismo.
19
A los bienes inmuebles los caracteriza su inmovilidad y su tangibilidad y
comprenden :
- La tierra y t odos los obj et os fyos y permanentes ^ue en ella se encuentran, ya
sean naturales o hechos por el hombre, llmense naturales los rboles y los product os
de la ti erra, (excluyendo los reservados por la ley ), y los hechos por el hombre como
edi fi ci os, bardas, pavimentos et c. yje erigi sobre el terreno. Todo el equipo o
accesori os y las instalaciones como la plomera, el ectri ci dad, duct os, muebles
empotrados o fyos, elevadores, et c. ^ue estn instalados en una forma mas o menos
permanente.
Adems de la inmovilidad y la tangibilidad ( elementos fsicos ), comprende los
elementos intangibles atribuidos a los deberes y derechos de propi edad legal *. Al
valuador le interesan esos elementos puesto gue l estima el valor de los derechos y
beneficios gue se derivan de la propiedad de los bienes races.
* Fago por impuestos catastrales, afectaciones para beneficio pblico,
Zomficacin, reglamento de construcci n, sanitario, de transi to, et c.
20
2.3.- NIVELES DE VALUACIN :
Cualquier persona en alguna u otra ocasin tendr la necesidad de solicitar el
avalo de un bien mueble o bien raz.
El inters en el valor de los bienes races no est limitado a las personas de alto
nivel econmico, t odos utilizamos los bienes races y por t ant o debemos de pagar su
uso, cualquier decisin gue involucre un pago, necesariamente tendr gue requerir un
presupuesto sobre valor y esta obviamente deber de fundamentarse en un avalo.
Por t ant o, la necesidad de valuar es universal y para su estudi o la separaremos en
t r es niveles :
PRIMER NIVEL DE VALUACIN :
En est e nivel esta comprendida cualquier persona del pblico en general, las
personas gue utilizan los bienes races, los gue poseen bienes races, los gue invierten
en bienes races mas all de sus necesidades individuales, habitacionales y comerciales.
Los miembros de cada grupo debern hacer decisiones acerca de preci os de
venta, ofertas de venta, hipotecas prestamos, programas de seguros y proyect os de
urbanizacin, proyect os de remodelacin, rehabilitacin o modernizacin, y en otras
acciones gue involucren responsabilidad y grandes sumas de dinero.
Muchas personas ignoran la existencia de procedi mi entos valatenos, muy a
menudo las personas confan en su propi o JUICIO y cometen errores muy cost osos, por
ejemplo :
- Cuando un comprador paga en exceso el valor de una propi edad. 2 I
- Cuando un vendedor acepta una cantidad menor por una propi edad.
- Cuando una persona renta una propi edad y firma un cont rat o ^ue lesiona sus
i ntereses.
- Cuando un iru^uilino renta una propi edad c^ue no representa el valor de la
misma.
- Cuando se emprenden proyect os de rehabilitacin y/o modernizacin, sin una
asesora gue la fundamente.
Todos y cada uno de est os hechos pueden acarrear perdi das por el hecho de
no contar con una debida asesora valuatona.
SEGUNDO NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA :
En est e nivel intervienen personas ^ue participan di rectamente en el ramo de
bienes races como : vendedores, corredores, inversionistas, const ruct ores,
urbamzadores, administradores de propi edades, prestami stas, as como los gue
intervienen en impuestos prediales, y otras funciones gubernamentales. Estas personas
no son valuadores profesionales, pero laboran con cuestiones gue involucran a la los
bienes races. Con frecuencia el pblico les pide su opinin, sobre valores, y est os
debern de expresarlos hasta el limite de sus conocimientos y cuando el problema as lo
amerite debern de solicitar los servicios de un valuador profesional.
TERCER NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA .- 22
Este es el ltimo y mas alto nivel de la actividad valuatona, y est comprendi do
por profesionales de la valuacin, los miembros de este nivel generalmente dedican t odo
su ti empo a la actividad valuatona y son identificados por una designacin profesional. La
valuacin profesional es reconocida por bancos, compaas aseguradoras, afianzadoras,
asociaciones de ahorro y prstamo, j uzgados penales y civiles et c.
CAPITULO TRES :
VALUACIN DE TERRENOS URBANOS
2 4
3. - VALUACIN DE TERRENOS URBANOS :
3. I .- NORMAS GENERALES PARA LA VALUACIN DE TERRENOS
URBANOS :
El obj eti vo de esta norma es establecer di rectri ces para la valuacin de inmuebles
urbanos, sus f rut os, y sus derechos sobre los mismos, basado en la " NORMA
PANAMERICANA PARA VALUACIN DE INMUEBLES URBANOS " *, La Norma
Panamericana es aplicable para t odos los avalos o manifestaciones escritas que
expresen el valor de un inmueble urbano, de sus frutos o de los derechos sobre los
mismos. La determinacin de est e valor es de la responsabilidad y de la competencia
exclusiva de los profesionales en el ramo, quienes deben estar legalmente acredi tados
en cada pas.
El valor a determinarse corresponder siempre al valor de mercado, el valor de
mercado es aquel que en un momento dado deber de ser nico cualesquiera que sea la
finalidad del avalo. Este valor corresponde tambin al preci o que se definira en un
mercado en competencia perfecta, caracterizado por las siguientes premisas :
a ) ti omoqenei dad de los bienes llevados al mercado.
b ) Numero elevado de compradores y vendedores, de tal modo que el mercado
no pueda ser al terado por grupos o individualmente.
c) Inexistencia de influencias externas.
25
d) Conocimiento absoluto de t odos sobre el bien, el mercado, y las tendencias
del mercado.
e) Libertad plena en el mercado inmobiliario.
* De la Norma Panamericana de Valuacin. Curso de Valuacin. Insti tuto Mexicano
de Valuacin de Michoacn.
En casos especiales cuando se sol i ci te otra referencia ^ue no sea el valor de
mercado, se deber proceder de acuerdo a la reglamentacin vi gente en cada pas.
Cuando esa reglamentacin sea inexistente, se recomienda la siguiente metodologa :
a) Determinacin del valor de mercado.
b) Definicin de la referencia solicitada.
c) Determinacin del valor de referencia, si es posible su vinculacin al valor de
mercado.
Es importante mencionar gue la aplicacin de esta ley deber de concordar con la
reglamentacin vigente en cada pas.
2G
3.2.-DIFERENTES TIPOS DE TERRENOS URBANOS
3_ 3
j j l
2 1
1 ]
1 1
3 3
1
"
1
2
1
3
1
3
2.
1 . - Lotes intermedios
2.- Lotes Transversal
3.- Lote Esquinero
4. - Lote Cabecero
5.- Lote Manzanero
6.- Lote Interior
f
27
3. 3. - DEFINICIONES :
APROVECHAMIENTO EFICIENTE :
Es a^uel c\ue es recomendado para el inmueble, en determinada poca,
observando la tendencia de uso circunvecino, de acuerdo a los reglamentos suscri tos
en cada pas y para cada zona.
CAMPO DE ARBITRIO :
Intervalo de valores obteni do por proceso estadsti co, compatible con la muestra,
dent ro del cual el valuador puede adoptar - debidamente j usti fi cado - a^uel valor c\e
sea representati vo del inmueble valuado.
COEFICIENTE DEL VALOR AGREGADO :
Razn entre el valor de mercado y el cost o de reposicin nuevo de un inmueble
semejante.
CONSTRUCCIN :
Cualquier mejora incorporada permanentemente al suelo por el hombre, de manera
^ue no pueda ser retirada sin destrucci n, fractura o dao.
2&
FRENTE PROYECTADO :
Proyeccin del frente sobre la lnea normal a uno de los flancos, cuando ambos
lados son oblicuos en el mismo senti do, reservando las condiciones especiales.
I 1
F
F = Fondo del Predio
f = frente del predi o
f ' = frente proyectado
NOTA : El fondo t i po para terrenos urbanos se considera t res veces el frente del
predi o, as mismo esta consideracin es utilizada para premiar o depreciar el valor del
predi o por su relacin frente-fondo.
FRENTE REAL :
Dimensin del t erreno con frente a la va pblica.
FRENTE DE REFERENCIA : 29
Es ac^uel adoptado por el valuador como representativo de los terrenos
investigados, utilizado en el proceso de homogeneizacin, siempre ^ue la dimensin
correspondi ente ten<ga influencia en el valor del t erreno.
HOMOGENEIZACIN :
Tratamiento tcni co de los predi os observados, mediante la aplicacin de
coefi ci entes u operaciones matemticas yje expresen, en trmino relativo las diferencias
de atri butos entre los inmuebles investigados y el valuado. En otras palabras en el
enfogue de mercado, son los ajustes que se deben hacer a los datos de compra-venta a
fin de que sean comparables.
INFERENCIA ESTADSTICA :
Parte de la ciencia estadstica que permite extraer conclusiones a partir del
conocimiento de muestreo de la poblacin. El proceso compl eto de razonamiento,
desde lo especfico hasta lo general.
INMUEBLES DE REFERENCIA :
Son t odos aquellos que fueron identificados en la investigacin, y que por su
similitud de caractersticas con el inmueble valuado, sirven de base para la valuacin.
INSPECCIN .- 3 0
Es el examen ocular de el inmueble. En este apartado se pondera desde la calidad
del proyect o hasta la calidad de los elementos constructi vos y los acabados.
INVESTIGACIN DE MERCADO :
Conjunto de procedi mi entos de identificacin, investigacin, col ecta, sel ecci n,
proceso, anlisis e interpretacin de resultados sobre datos relativos a inmuebles
similares al valuado, para proporcionar estructura tcnica al dictamen.
PARCELA :
rea de t erreno limitada, no urbanizada, factible de recibir obras de infraestructura
urbana, por su localizacin, y sus aspectos.
LOTE :
Area delimitada de terreno urbanizada, con frente hacia las vas pblicas o
particulares, en condiciones de ser aprovechada para fines urbanos y donde se permite
construi r, de acuerdo a las reglamentaciones del lugar.
PRECIO :
31
Cantidad de dinero por el cual se efecta una operacin inmobiliaria sujeta a la
mayor o menor habilidad de negociacin, de una parte sobre la otra, as como a ot ros
f act ores de carcter subjetivo : Deseo, Necesidad, capricho y ot ros.
PROFUNDIDAD EQUIVALENTE :
Resultado numrico de la divisin del rea de un predi o por su frente.
SEGMENTO DE REA DIRECTAMENTE DESMEMBRADLE :
Parte de un terreno o de un rea de tierra no urbanizada con frente hacia las vas o
caminos pblicos oficiales, sujeta a aprovechamiento econmico y legal.
UNIDAD ESTANDARIZADA :
Inmueble de encuentro usual y repeti ti vo en el mercado inmobiliario por medio de
una pesquisa especifica, identificado de acuerdo con sus caractersticas constructi vas.
VALOR :
Expresin monetaria de un bien, a la fecha de referencia de la valuacin,
correspondi ente al valor de mercado.
3 2
VALUACIN :
Determinacin tcnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos,
para una fecha y un lu^ar determi nado, asumiendo el inmueble un uso especfico. La
valuacin no crea valor, sino ^ue observa puntualmente t odos los aspectos c\ue tienen
influencia en el.
Dentro de la valuacin se hace una clasificacin de los objetos en cuanto a su
naturaleza :
INMUEBLES:
- Terrenos :
a) reas de ti erras no urbanizadas
b) Frcelas
- Mejoramientos :
a) Edificios
b) Ot r o t i po de construcci ones.
- Terrenos con mejoramientos
RENTAS :
- Alquileres
- Arrendamientos
- Exploraciones
DERECHOS :
- Servidumbres
- Usufructos
- Concesiones
- Comodatos
- Derechos hereditarios
- Derechos posesinanos
3 4
Para los efectos de aplicacin de las diferentes tcnicas se recomiendan las
siguientes convenciones literales :
5t : Area del Terreno
Ft : Coeficiente del frente
Fp : Coeficiente de profundidad
t : Expone el frente del terreno
a : Frente proyectado del terreno
ar : Frente de referencia del terreno
p: Expone el modelo de profundidad
f : Profundidad equivalente
N : Profundidad recomendada en la zona
Ma : Profundidad mxima recomendada para la zona
Mi : Profundidad mnima recomendada en la zona
Vt : Valor total del t erreno
c[ : Valor bsico unitario.
35
3.4.-METODOLOGA CLSICA Y METODOLOGA ESTADSTICA :
METODOLOGA BSICA :
La metodologa bsica a ser utilizada debe de fundamentarse en investigaciones de
mercado, abarcando adems preci os de comerciales de oferta y demanda, adems de
t odas las caractersticas y los atri butos ^ue ejerzan influencia en el valor.
Para los ef ect os de la norma panamericana de valuacin la metodologa valuadora
se subdivide en :
- Met odol og a Clsica
- Met odol og a Estadsti ca
METODOLOGA CLSICA :
En esta metodologa los mt odos se subdividen en di rect os e i ndi rectos, y ambos
pueden ser en determinadas circunstancias conj ugados.
a ) Mt odos di r ect os :
- Comparati vo de dat os de mercado
- Comparati vo de cost o de reproducci n de mej orami entos, edi fi caci ones o
const rucci ones en general .
3G
b ) Mt odos I ndi rect os :
- De la renta
- Involutivo
- Residual
a. I ) Mt odo Comparati vo de dat os de mercado :
Este mt odo define el valor del inmueble por medio de la comparacin de datos
de mercado de inmuebles semejantes, en cuanto a las caractersticas internas y externas
que generan o modifican el valor. Las caractersticas y los atri butos de los datos
investigados gue ejercen influencia en la determinacin de los preci os, y
consecuentemente en el valor, deben ponderarse por homogeneidad o inferencia
estadsti ca. Es condicin fundamental para la aplicacin de est e mtodo la existencia de
un conjunto de datos gue pueda ser tomado estadsticamente como muestra del
mercado inmobiliario.
a.2 ) Mt odo comparati vo de los cost os de reproducci n de
mej orami entos o const rucci n :
Este mt odo determina el valor de las construcci ones o mejoramientos en
general, por medio de la reproducci n de los cost os de sus componentes. La
determinacin de los cost os es hecha a base de un presupuesto detallado o si ntti co lo
cual est en funcin del ri gor del avalo. En est e se deben cuantificar y j usti fi car los
ef ect os del desgast e fsico y de ser el caso - de la obsolescencia funcional de los
mejoramientos o construcci ones.
b. I) Mt odo de la renta :
3 7
Es el mtodo c\ue determina el valor de el inmueble o de sus partes
consti tuti vas, en base a la capitalizacin presente de su renta lquida, real o prevista.
Parte fundamental para el funcionamiento de est e mt odo es : La determinacin del
peri odo de capitalizacin y la tasa a ser utilizada, mismas que debern de ser
j usti fi cadas textualmente por el valuador.
b.2 ) Mt odo mvolutivo :
Este mt odo se basa primeramente en la realizacin de un estudi o de
viabilidad tcnico-econmica para la determinacin del valor del t erreno, fundamentado
en su aprovechamiento eficiente, mediante una hipottica inversin inmobiliaria,
compatible con las condiciones remantes en el mercado, la valuacin por est e proceso
considera el ingreso probable de la comercializacin de las unidades hi potti cas, en
base a los precios obteni dos en la pesquisa. Considera tambin t odos los gastos
propi os a la transformacin del terreno en las inversiones proyectadas; Prev un mareen
de ganancia liquida para el inversionista o promotor, los gastos de comercializacin de
las unidades, mediante tasas financieras operacionales reales, textualmente
j usti fi cadas.
Para el funcionamiento de est e mt odo se exige que :
El inmueble valuado se encuentre dent ro de una zona de tendencia
mercadolgica con inversiones semejantes a la hi potti ca, adems que deber de estar
legalmente permi ti do su uso y ocupacin.
35
Las unidades hipotticas admitidas en el modelo adoptado debern de ser de
caractersticas y en cantidades absorbibles por el mercado inmobiliario, en el plazo
establ eci do por el estudi o y compatible con la realidad.
El instrumental matemtico-financiero sea j usti fi cado e incluido en el
dictamen.
b.3 ) Mtodo residual :
3 9
Este mtodo define el valor de terreno por diferencia entre el valor total del
inmueble y el de los mejoramientos o construcci ones, o el de las construcciones
sustrayendo el valor del t erreno.
EL PROCESO VALUATOR!O :
Las etapas c[e comprende este proceso se pueden clasificar de la manera
siguiente :
a) Definicin del problema :
- Identificacin de la propiedad
- Derechos inherentes a la misma
- Propsi to y funcin del avalo
- Fecha de estimacin del valor
- Definicin del valor por estimar
- Determinacin de honorarios
- Carta convenio con el cliente
b) Flan a seguir :
- Sondeo preliminar
- Diagrama de datos
- Tipos de datos
- Fuente de datos
c) Recoleccin y Anlisis de factores ;
- Factores fsicos
- Factores sociales
- Factores econmicos
- Factores polticos
- Zonas residenciales
- Zonas departamentales
- Centros comerciales
- Zonas industriales
c) Aplicacin de mtodos de valuacin
- Enfoque de mercado
- Enfoque de cost o
- Enfoque de la renta
d ) Correlacin de valores :
- Ponderacin de los valores
Dictamen valuatono
4
VA
Z3
-A
O
^
iTC
4 2
Identi fi caci n de la propi edad :
Una propi edad se identifica por su direccin de correos, o cualquier otra
localizacin descri pti va. Por ejemplo casa ubicada en la calle de hidalgo, rumbo ori ente,
marcada con el numero I 7, de la colonia cent ro, de la ciudad "Y", de la acera norte,
entre las calles de Benito Jurez y Santos Degol l ado, detallando la construccin gue se
encuentra en est e predi o (n
e
de pi sos, calidad de la construcci n, et c. ).
Derechos Inherentes :
Es un estimado o valorizacin gue uno o ms individuos obtienen a travs de la
posesin y uso de la tierra y sus mejoras.
Pr opsi t o y funcin de un avalo :
El propsi t o de un avalo y la funcin para la gue servirn indican los datos gue se
debern recabar. El dat o al cual se le de el mayor peso al formular la estimacin final del
valor y la exposicin de report e, refleja la funcin para la cual el avalo ser utilizado.
Sin embargo no es estri ctamente necesario para el valuador el conocer la funcin
para basar su opinin en el valor j ust o de mercado.
Fecha de esti maci n del valor :
La fecha en gue se realiza un avalo es particularmente importante, ya gue los
f act ores gue influyen sobre el valor estn siempre cambiantes en relacin con el ti empo.
4 3
Definicin de valor por estimar :
5i la estimacin del valor debe de basarse sobre un aspecto de circunstancias
especiales, o aspectos circunstanciales al ternados, esas suposiciones debern de
establ ecerse claramente en la definicin del valor en la mayora de los casos el valor
buscado es el del mercado.
Acuerdo con el cl i ente :
Antes de realizar el avalo deber celebrarse un convenio en el cual el valuador se
compromete con el cliente por escri t o a exponer el problema incluyendo :
- Identificacin de la propi edad
- Establecer los derechos por valorizar
- Propsi to del avalo
- Definicin del valor por localizar
- Fecha deseada para la estimacin
- Fecha de entrega del report e valuatono
- Mont o de honorarios
4 4
vi
Investi gaci n preliminar y plan a segui r :
Sondeo preliminar :
El propsi t o de el sondeo preliminar es tratar de determinar el carcter, la
sualizacin, y la cantidad del trabaj o ^ue lleva implcita la resolucin del problema.
Diagrama de dat os :
La correcta programacin y planteamiento del avalo produce muchas ventajas. El
trabaj o concienzudo del valuador y sus asi stentes; y la clara comprensin y definicin de
la exacta naturaleza del trabaj o ^ue desarrolla cada persona, hace mas expedi to y
eficiente el trabaj o asignado.
1
45
Ti pos de dat os :
Los dat os necesarios para valorizar pueden ser divididos en dos clases principales
: Datos generales y datos especfi cos. Los datos generales se relacionan con los
aspectos y condiciones de la regi n, la ciudad y el vecindario. Los datos particulares
incluyen informacin de los ttul os de propi edad, el t erreno, la construcci n, y la
ubicacin.
Fuentes de dat os :
Son utilizadas como fuentes de dat os para algunos avalos, el regi st ro pblico de
la propi edad, algunos sistemas de archivo bien clasificados y mantenidos, hemerotecas,
en algunas oficinas de Gobierno como Catastro, Secretara de Desarrollo Urbano y
Ecologa, publicaciones inmobiliarias, avisos oportunos en el peri di co, et c.
Recol ecci n y anlisis de f act or es :
Fact ores fsi cos c^ue influyen en el valor :
I .- Relacin al rest o de la ciudad.
2. - Vialidad y amplitud de calles.
3. - Facilidad para t ransport e pblico.
4. - Disponibilidad de escuelas.
5. - Calidad cantidad y cercana de ti endas.
4G
G.- Conveniencia de pangues.
7. - Patrn de uso de la ti erra, forma y tamao de l otes.
<3.- Aspect os visuales, composicin geogrfica y topogrfica .
9. - Disponibilidad y calidad de servicios.
I 0. - Molestias y ri esgos como nieblas, humos, smog, ruido,
clima y vibraciones industriales.
factores sociales gue influyen en el valor :
I .- Homogeneizacin de las caractersticas sociales y
econmicas.
2. - Presti gi o social.
3. - Acti tudes hacia el orden y la ley.
4. - Dimensiones de las familias y edades de los grupos.
Factores econmicos ^ue influyen en el valor :
1 .- Grado de prosperi dad y posesin de propi edad
2. - Niveles de ingreso y rentas.
3. - Unidades habitacionales desocupadas.
4. - Nuevas construcci ones y terrenos vacantes.
5. - Crecimiento del vecindario.
G.- Uso cambiante.
Fact ores pol ti cos que influyen en los val ores :
I .- Impuestos especiales.
2. - Carga de impuestos prediales.
3. - Cdi gos de zomficacin y construcci n.
4 6
CRI TERI OS PARA LA VALUACI N DE TERRENOS URBANOS :
a) Para l ot es con exceso de fondo :
SEDE CRITERIO
I.M.V. D.F. c = ( F / f ) i / 2 F = Fondo del l ot e valuado
f = f ondo del l ote t i po
Este cri teri o no dementa la fraccin t i po.
I.M.V. DE JALISCO Este procedi mi ento no dementa la fraccin t i po, el exceso
de fondo lo define en funcin frente, el demento lo define
del I 0 al 20 % permaneciendo as en las fracciones
subsecuentes
I.M.V. EDO.MEX. Este cri teri o divide el lote en fracci ones, en funcin del
f ondo t i po, dementa la primera fraccin excedente por
0. 70, la segunda por 0. 70 x 0. 70 , y as sucesivamente,
est e cri teri o no dement a la fraccin t i po.
I.M.V. NUEVO LEN C = (f / F ^
f = Fondo tipo
F = Fondo del lote valuado
NOTA : La fraccin t i po no se dement a.
4 9
SEDE CRITERIO
CRIT. MOFFMAN Divide el l ote en dos fracciones iguales, la primera se
afecta por 2/3 de su valor y la segunda por 1/3 del valor.
Este cri teri o si dementa la fraccin t i po.
b ) Lotes con f rent e menor al l ot e t i po :
I.M.V. D.F.
I . M. V. NVO. LEON.
C =
= ( f / E ) i / 2
C = ( f / F ) i/3
f = f rent e del l ot e valuado
F = Frente t i po
f = f rent e real del l ot e
F = Frente t i po
5 0
c ) lotes Irregulares :
I.M.V. NVO. LEN C = ( ALT/ AT) '
7
^ AT ': Superficie t ot al del
t erreno
ALT : 5up. del l ote t i po
IMV D.F. C = ( f / f + F)
1
/
2
f ; f ondo del l ote t i po
P : Fondo real del l ote
IMV EDO. MEX. C = ( AR/AT j ' /
2
AR : rea del mayor
rectngulo que pueda
formarse.
AT : Area total del l ote.
d ) Para l ot es con dos frentes :
CRIT. ARGENTINO C = V I (V2/(V I +V2) ) + V2(V I /(V I +V2) )
3. 4. I .- EJEMPLOS DE VALUACIN
APLICANDO LOS DIFERENTES CRITERIOS
DE TERRENOS URBANOS,
EJEMPLO N
e
I :
Determinar el valor promedio de un l ote de 6. 00 x 4 0 . 0 0 ubicado en una zona
habitacional comercial, la investigacin de mercado arroja un valor de calle de $ 3 6 0 . 0 0
por m2, el l ote t i po en la zona es de 6 x 24
J
fl.O
i
/ I
52
A ) CRITERIO DEL IMV DE D.F. :
Exceso de fondo C = (f / F )
l , / 2
f = fondo del l ote t i po
P = Fondo del l ote C = ( 2 4 / 4 0 ) ' ^ = 0. 77
Valor promedi o :
Fraccin t i po : 5. 00 x 2 4 . 0 0 = I 9 2 . 0 0 m2
Fraccin restante : I G. 00 x <2>.00 = I 2 6 . 0 0 m2
Superficie t ot al : 3 2 0 . 0 0 m2
I 92. 00m2 x $ 3 6 0 . 0 0 x I . 00 = 72, 9G0. 00
I 2<3.00m2 x $ 3 6 0 . 0 0 x 0. 77 = 3 4 , 4 5 2 . 0 0
Total = I 10, 412. 00
Valor promedio del l ote ; ( I I 0, 4 I 2. 06/ 320) = $ 3 4 5 . 0 0 / m2
53
D ) CRITERIO DEL IMV DEL ESTADO DE MXICO :
8
40
8
8
8
8
8
Fraccin 3
Fraccin 2
Fraccin 1
Superficie Total = 8x40 = 320.00 m2
Fracc. 1 = 8x24x1.00x380 = 72,960
Fracc. 2 = 8x16x0.70x380 = 34,048
Total = 107,008
VPL = ( 107,008/320.00 )
v&lor Promedio del lote : $ 334.4 / m2
C ) IMV JALISCO :
Fraccin 9 2 . 0 0 x 3 6 0 . 0 0 x I . 00 = 72, 9G0. 00
Fraccin 2 = 6 x <3 x 3C0. 00 x 0 . 7 0 = I 7, 0 2 4 . 0 0
Fraccin 3 = < 3x 6x SGO.OOx O.GO = 1 4, 592. 00
Total $ I 04, 57G. 00
VFL = ( I 04, 57G. OO / 3 2 0 . 0 0 ) = $ 3 2 6 . 6 0 / m2
5 4
D ) IMV DE NUEVO LEN :
C = ( f / F ) 'Z
2
f = fondo t i po
F = Fondo del l ote valuado
C = ( 24/ 40 ^ = 0. 64
Fraccin t i po = I 9 2 , 0 0 x 1.00 x 3 6 0 . 0 0 = 72, 9G0. 00
Fraccin excedente = I 2 6 . 0 0 x 0. 64 x 3 6 0 . 0 0 = 4 0 , 6 5 7 . 0 0
Total = I I 3, 6 I 7.GO
VFL = ( I I 3, 6 I 7.GO / 3 2 0 . 0 0 ) = $ 3 3 5 . G6 / m2
E ) CRITERIO DE HOFFMAN :
5l i = 3 2 0 . 0 0 / 2 = I GO. 00 m2 donde 5H : Superficie de Hoffman
Fraccin I = I GO. 00 x 2/3 x 3 6 0 . 0 0 = 4 0 , 5 3 3 . 3 3
Fraccin 2 = I GO. 00 x 1/3 x 3 6 0 . 0 0 = 20,2GG.GG
Total = GO, 6 0 0
VFL = GO, 600 / 3 2 0 . 0 0 = $ I 9 0 . 0 0 / m2
55
EJEMPLO 2
5e pretende determinar el valor promedio de un l ote cuyas
dimensiones son de G. 00 x 3 0 . 0 0 mi, esta en una zona habitacional donde
el valor comercial de calle es de $ 4 2 0 . 0 0 / m2, y la investigacin de la
zona arroja un l ote promedi o de 6. 00 x I <3.00.
Cri t eri o del IMV del D.E.
Cl = ( f l / E l ) ^ f l = fondo t i po
E I = Eondo del l ote a valuar
C2 = ( f 2 / E2 ) ^ f2 = frente del l ote a valuar
E2 = rente del l ote t i po.
C I = ( I 6/ 30 )
l / 2
= 0, 77 ( factor por exceso de fondo )
C2 = ( G / 6 )
l / 2
= 0. 67 ( factor por frente escaso )
- Por exceso de fondo :
Fraccin I = G x I 6 x $ 4 2 0 . 0 0 x I . 00 = 4 5 , 3 6 0 . 0 0
Fraccin 2 = G x I 2 x $ 4 2 0 . 0 0 x 0. 77 = 2 3 , 2 6 4 . 5 0
$ G6,G44.<30
- Por frente escaso :
VT = G6, G44. 60 x 0. 67 = 5 9 , 7 2 0 . 9 6
VPL = ( 59, 720. 96/ I 60. 00) = $ 3 3 I . 76 / m2
Cri t eri o del IMV de Nuevo Len :
C I = ( f I / F I ) ^ = (G.0/6.0) i/3 = 0. 9 I ( factor por frente escaso)
C2 = ( f2 / F2 ) i/3 = ( | 5/ 30 ) i/3 = 0. 64 ( factor por exceso de fondo
- Por exceso de fondo :
Fraccin I = G x I 6 x 4 2 0 . 0 0 x I . 00 = 45, 3G0. 00
Fraccin 2 = G x I 2 x 4 2 0 . 0 0 x 0. 64 = 2 5 , 4 0 I .GO
70, 7GI .GO
57
- Por Trente escaso :
VL = 70,7G I .GO x 0.9 I = G4, 393. 00
VPL = $ 3 5 7 . 5 4 / m2
EJEMPLO N
e
3 :
Determinar el valor promedio de un lote irregular, ubicado en zona
habitacional, la investigacin de mercado arroj un valor de $ 550. 00 / m2.
El lote tipo es de 6 x 20 mi.
SUPERFICIES :
20
Fraccin 1
Fraccin 2
Fraccin 3
20x8 = 1 60.00 m2
8 x 4 = 32.00 m2
4 x 4 = 16.00 m2
Superficie total 208.00 m2
Criterio del IMV del D.F.
Cl = ( f / F ) i/2 = ( 20/ 24 ) ^
C2 = ( ( f) ( f+F))
1
/
2
= ((20)/(20+24))
1
/
2
Fraccin I
Fraccin 2
Fraccin 3
I GO.00 x $ 550. 00 x I .0 =
32. 00 x $ 550. 00 x 0.9 1 =
IG.OOx $ 550. 00 x 0.G7 =
Total =
= 0.91
= 0.G7
(36, 000. 00
IG
5
OIG.OO
5
5
69G.OO
09, 9 12.00
VPL = ( I 09, 9 I 2. 00 / 206. 00 ) = $ 526. 42 m2
59
CRITERIO DEL IMV DEL ESTADO DE MXICO :
C = ( AR/ AT)
1
/
2
= ( I 9 2 / 2 0 C ) ^ = 0, 9G
AR = Superficie del mayor rectngulo ^ue pueda formarse,
AT = Superficie Total
Eraccin I = 6. 0 x 20, 0 x 5 5 0 . 0 x 1,0 = $ 5 5 , 0 0 0 . 0
Fraccin 2 = 3 2 . 0 x 5 5 0 . 0 x 0, 70 = $ I 2, 320. ( por exceso de fondo )
Fraccin 3 = I G.O x 5 5 0 , 0 x 0, 49 x 0, 9C = $ 4, I 4 0 , 0 ( por exceso de fondo e irregularidad )
Total = I 04, 4C0. 0
VFL = ( I 04, 4G0. 0 / 2 0 6 . 0 ) = $ 5 0 2 . 2 I m2
CRITERIO DEL IMV DE JALISCO :
Fraccin I = 20. 0 x 5. 0 x 5 5 0 , 0 x 1.0 = 6 5 , 0 0 0 , 0
Fraccin 2 = 6. 0 x 4. 0 x 5 5 0 . 0 x 0. 70 = I 2 , 3 2 0 . 0
Fraccin 3 = 4. 0 x 4. 0 x 5 5 0 . 0 x 0. G0 = 5 , 2 5 0 . 0
Total = I 05, G00. 0
VFL = ( I 05, G00. 0 / 2 0 5 . 0 ) = $ 507. G9 / m2
CRITERIO DEL IMV DE NUEVO LEN :
GO
C ( EXCESO DE FONDO ) = ( f / F ) ^ = ( 2 0 / 2 4 ) ^ = 0 . 9 4
C (IRRESULARIDAD ) = ( ALT / AT ) ' ^ = ( I GO. 0/ 206. 0 yiz = 0. 92
Fraccin I = I GO.O x 1 . 0 x 5 5 0 . 0 = 6 6 , 0 0 0 . 0
Fraccin 2 = 32. 0 x 0. 94 x 5 5 0 . 0 = I G, 554. 0
Fraccin 3 = I G.O x 0. 92 x 5 5 0 . 0 = 6, 09G. O
Total = I I 2, G50. 0
VFL = ( I I 2, G50. 0 / 2 0 6 . 0 ) = 5 4 I .GO
EJEMPLO N
e
4
Determinar el valor promedio de un lote c\e tiene frente a dos calles, el l ote es de 6. 0 x
7 2 . 0 mt, est localizado en una zona habitacional. Los valores de mercado son de $ 3 5 0 . 0 y $
4 5 0 . 0 / m2 . El l ote t i po es de 6. 0 x 24. 0 mt.
SOLUCIN :
CRITERIO DEL IMV DEL D.F. :
Coeficiente para el exceso de fondo :
C = ( f / F ) 1/2 C = ( 24 / 4 6 )^
2
= 0. 7 I
Fraccin I = 6. 0 x 24. 0 x 350. 0 x 1.0 = 6 7 , 2 0 0 . 0
Fraccin 2 = 6. 0 x 24. 0 x I .0 x 450. 0 = 6G, 400. 0
Fraccin 3 = 6. 0 x 24. 0 x 0. 7 ! x 450. 0 = G I , 344. 0
Total = 2 1 4, 994. 0
VFL = ( 2 1 4, 994. 0 / 57G. 0 ) = $ 373. I 7 / m2
CRITERIO DEL IMV DE JALISCO :
Fraccin I = 6. 0 x 24. 0 x 1.0 x 450. 0 = <3C,400.0
Fraccin 2 = S.O x 6 0 x 0. 70 x 450. 0 = 20, I CO.O
Fraccin 3 = 6, 0 x 6. 0 x O.GO x 450. 0 = I 7, 260. 0
Fraccin 4a = 6, 0 x 6. 0 x 450. 0 x 0.5 = I 4, 400. 0
Fraccin 4b = 6. 0 x 6. 0 x 350, 0 x 0. 7 = I 5, G60. 0
Fraccin 5 = 6, 0 x 24. 0 x 1.0 x 350. 0 = G7, 200. 0
Suma ( I + 2 +3 + 4b + 5 ) = 20G, 720. 0
VFL = ( 20G, 720, 0/ 57G.0 ) = $ 356. 69 m/2
IMV DEL ESTADO DE MXICO :
Fraccin I = 6. 0 x 24. 0 x 1,0 x 450. 0 = 6G, 400. 0
Fraccin 2 = 6 . 0 x 2 4 . 0 x 0 . 7 0 x 4 5 0 . 0 = G0, 460. 0
Fraccin 3a = 6 . 0 x 2 4 . 0 x 0 , 7 0 x 0 . 7 0 x 4 5 0 . 0 = 42,33G.O
Fraccin 3b = 6 . 0 x 2 4 . 0 x 1 , 0 x 3 5 0 , 0 = G7, 200. 0
Total = I + 2 + 3b = $ 2 1 4, 060. 0
VFL = ( 2 I 4, 060, 0 / 57G.0 ) = $ 37 I .0 m2
IMV DE NUEVO LEN :
es
C = ( f / F ) 1/3 = ( 24. 0 / 4 6 . 0 ) i/3 = 0. 79
Fraccin I = <5.0 x 24. 0 x 1 . 0 x 4 5 0 . 0 = <3G,400.0
Fraccin 2 = 6. 0 x 24. 0 x 0. 79 x 4 5 0 . 0 = e<9,25G.O
Fraccin 3 = 6. 0 x 24. 0 x I . 0 x 3 5 0 . 0 = G7, 200. 0
Total = 22 I , 656. 0
VFL = ( 22 I ,65G.O / 57G. 0 ) = $ 3 6 5 . I 7 / m2
3.5.-CRITERIO ARGENTINO O DE DIFUSIN DE VALORES :
VFL = [ ( 350. 0) ( ( 4 5 0 . 0 ) / ( 3 5 0 . 0 + 4 5 0 . 0 ) )] + [ ( 450. 0) ( ( 350. 0) / ( 4 5 0 . 0 +3 5 0 . 0 ) ) ]
VFL = $ 3 9 3 . 7 5 M2
En el proceso valuatono, en la parte correspondi ente a la aplicacin de los mtodos de
valuacin, ser parte preponderante el ENFOQUE DE MERCADO, el cual se fundamenta en el valor
de cambio y la comparacin entre la propi edad yje se va a valuar y las propi edades similares ^ue
han si do vendidas en fechas reci entes.
G4
Los datos de mercado pueden ser obteni dos de diversas fuentes, dependiendo de las
caractersticas de las propi edades, se tomarn como referencia, los bancos, el aviso econmico
clasificado, los peri di cos, las oficinas inmobiliarias locales, los corredores pblicos, et c. la
informacin ^ue se obtenga deber ser clasificado y analizada, para poder tomar la escnica de la
transaccin, una de las propi edades ^ue deber analizarse a fondo es la similitud entre la propiedad
vendida y la propiedad a valuar, esto nos arroja como incgnita si se pueden comparar
propiedades grandes con pequeas ? o como se comparan lotes de diferentes profundidades ?.
Como respuesta a toda esta sene de cuestiones surge el COEFICIENTE DE
HOMOGENEIZACION , el cual se obtiene mediante la aplicacin de coeficientes considerando la
forma y Topografa de los predios para c\ue las diferencias de atributos entre los inmuebles
investigados y los gue se pretenden valuar, sean comparables.
Este mt odo nos permite obtener de una manera lqica un primer resultado c\ue nos sirva de
base para realizar el avalo de un terreno, para aplicar este mtodo se toman las siguientes
consideraciones ;
- Los terrenos urbanos no siempre son el producto de la lotificacin de un t erreno en brea,
por lo c\ue el valor unitario de cualquier t erreno urbano no deber ser menor al de un terreno en
brea.
- 5e toma como regla general gue el ancho de las manzanas corresponde a la suma de las
profundidades de los lotes c\ue lo forman y se supondr gue fueron proyect ados con dimensiones
gue en aquella poca prometieron su mejor aprovechamiento.
G5
- La proporci n |ue guarda el frente con relacin al fondo de cada l ote, la obtendremos de la
investigacin de las lotificaciones de cada zona, regi n, Poblacin o ciudad.
- Por regla general el mayor valor de un l ote se alcanza al frente del mismo, y disminuir del 5
al 2 0 % ( dependi endo de las caractersticas del predi o ) hasta alcanzar un mnimo gue corresponda
al valor del t erreno en brea.
- El fondo de las fracciones deber fijarse en funcin del fondo de la misma.
- El promedio de las primeras t res fracciones deber ser I 0 0 . 0 % .
EJEMPLOS DE LA APLICACIN DEL COEFICIENTE
OBTENCIN DEL VALOR PROMEDIO DEL LOTE :
DE HOMOGENEIZACION
GG
PARA LA
Determinar el valor promedio de un lote ^ue observa Topografa plana con dimensiones de
5. 0 x G4.0 mt., con un valor de calle de $ 350. 0 / m2
64.0
10
25
40
55
70
85
%
%
%
%
%
%
100 %
11 5 %
64.0
56.0
48.0
40.0
32.0
24.0
16.0
8.0
I 8.0 H
Valor de calle $ 350.0 / m2
64.0 m2 x 1.15 = 73.6 m2
64.0 m2 x 1.00 = 64.0 m2
64.0 m2 x 0.85 = 54.4 m2
64.0 m2 x 0.70 = 44.8 m2
64.0 m2 x 0.55 = 35.2 m2
64.0 m2 x0.40 = 25.6 m2
64.0 m2 xO.25 = 16.0 m2
64.0 m2 x 0.10= 6.40 m2
Total = 320.0 m2
}
El porcentaje de las tres
primeras fracciones deber
promediar 100.0 %
COEFICIENTE 320. 0/ 51 2. 0 ) = 0.625
VPL = $ 350.0 x 0.625 = $ 218.75 / m2
I
G7
EJEMPLO N
e
2
Determinar el coefi ci ente de homo^eneizacin de un terreno urbano de acuerdo a la siguiente
figura; por las condiciones del terreno se considerara un demento del 20. 0 %.
350.0 /i
32.0 m
n 2
i r
$ 250.0 m2
I 6. 0ml
1 536. 0 IV12
48.0 ml
40.0 ml $ 450. 0/ m2
i r
SOLUCIN
$ 350.0 In 2
32.0 m
$ 250.0 m2
120
120
100
120
i r
16. 0ml
100
80
100
120
80
80
100
120
100
60
80
100
120
120
100
60
80
100
120
48. 0ml
40.0 ml $ 450.0 / m2
i r
Nota : cada cuadriltero tiene 5 x 6 mi de lado
Resumiendo :
1 . 20 x GA.Ox $ 450. 0 x (
1 . 00 x G4. 0x $ 450. 0 x (
0. 60 x 64. 0 x $ 450. 0 x (
1 . 20 x 64. 0 x $ 350. 0 x (
1 . 00 x G4. 0x $ 350. 0 x (
O.SOx G4. 0x $ 350. 0 x (
O.GOx 64. 0 x $ 350, 0 x (
1 . 00 x G4. 0x $ 250. 0 x (
1.20 x G4. 0x $ 250. 0 x
' 5 ) =
' 5 ) =
' 4) =
' Z) =
' 1 )
' 1 ) =
' 2 ) =
' 2 ) =
' 2 ) =
1 72, 600. 0
1 44, 000. 0
92, I G0. 0
53, 7G0. 0
22, 400. 0
1 7, 920. 0
2G,G60,0
32, 000. 0
36, 400. 0
Total GOO, 1 20.0
VPL = ( G00, I 20. 0 / I 53G.0 ) = $ 390. 70 / m2
G9
EJEMPLO N
e
3 :
Determinar el valor promedio de un predi o urbano por medio del coeficiente de
homogeneizacin, de acuerdo con la siguiente figura. El l ote t i po en la zona es de 1 0. 0 x 3 0 . 0
Tm., se considerara un demri to del I 5 % y el valor de calle es de $ 3 5 0 . 0 / m2
i r
10.0 mi
20,0 mi
\
30.0 mi
i r
J L
85
100
20.0 mi
X
o
r\
^
85
100
115
30
20
10
30 0 mi
SUPERFICIES :
1 = 83,40 M2
2 = 49.90 M2
3 = 16.70 M2
70
rraccin 1 = 63. 4 m2 x 0.7
Fraccin 2 = 49. 90 m2 x 0. 6
Fraccin 3 = 1 . 70 m2 x 1 .0
Fraccin 4 = 1 00. 0 m2 x 0. 65
Fraccin 5 = 100.0 m2 x 1 .0
Fraccin G = 100.0 m2 x 1.15
= 56. 36
= 42. 4 1
= IG.7
= 65. 0
= 1 00.0
= 1 15.0
Total = 41 7. 49
Coef, de homogeneizacin = ( 41 7. 49 / 450. 0 ) = 0. 93
VFL = $ 3 5 0 . 0 x 0 . 9 3 = $ 325. 5 / m2
CAPITULO CUATRO
VALUACIN DE TERRENOS Y
CONSTRUCCIONES URBANAS
72
4 . I .- VALUACIN DE VIVIENDA UNIFAMILIAK :
Los factores c\ue pueden determinar el valor de una construccin los podemos agrupar en :
Intrnsecos y Funcionales
Los Intrnsecos son : los materiales, mano de obra, direccin tcnica de la obra,
instalaciones normales y especiales, cimentaciones especiales, estructura, recubrimientos,
carpintera y herrera, alturas, edad, estado de conservacin, etc.
Los factores funcionales son aquellos como la calidad funcional, la correcta distribucin, la
orientacin, las vistas, la ventilacin e iluminacin natural, ubicacin del lote, dimensiones,
proporcin, obsolescencia, proyecto.
5in lu^ar a duda el concepto de " proyecto " es de vital importancia en la determinacin del
valor de una propiedad. Este concepto es muy amplio e incluye toda la solucin arquitectnica del
inmueble para el uso al c\ue est destinado y deber comprender su debido equilibrio con el terreno
y las construcciones dominantes en la zona.
Por la amplitud de este concepto se recomienda subdividirlo en vanos conceptos para su
correcta ponderacin :
El estilo arquitectnico determina una gran parte de la deseabilidad y utilidad del proyecto,
vana a travs de los aos as como varan tambin los elementos constructivos.
Es necesario que el proyecto arquitectnico tome en cuenta el Clima, materiales y
costumbres del luqar de construccin del inmueble y a su vez acepte los cambios que demande el
mercado.
73
En la construcan misma deber de considerarse la Topografa del terreno, su debida
orientacin obteniendo todo el provecho c\ue se pueda obtener de acuellas caractersticas yje
favorezcan al inmueble.
Para \oqrar tener un buen JUICIO de un inmueble deber realizarse una inspeccin detallada del
mismo, despus de la cual se sabrn sus cualidades y def ect os, teni endo la necesidad de ej ercer
una jerar<^uizacin de ellas.
Tomando en cuenta una debida proporci n de la calidad, valor del inmueble y su ubicacin,
deben estudiarse los siguientes factores :
- Tamao y forma adecuada de cada una de las dependencias
- Eficiencia de circulacin
- Ubicacin adecuada entre las dependencias ; baos, cocina, recamaras, hall, servicio, et c.
- Pnvaca
- Funcionalidad de los accesos, tamao de las puertas, libertad de acceso de los
muebles.
- Iluminacin natural, ventilacin, tamao y numero de ventanas, materiales
adecuados.
- Vestibulacin adecuada y proporcionada.
- Escaleras, ancho necesario, peraltes y huellas adecuadas
- Guardarropas, bodegas y alacenas
- Servi ci os, cuartos de lavado y plancha, t endi do de ropa.
- Instalaciones adecuadas, el ctri ca, sanitaria, muebles de bao, muebles de cocina,
cal entadores, lavaderos, drenaje y chimenea.
- Elementos accesori os como cisterna, bombas, mterfn, instalacin de gas,
instalacin de soni do, ri ego por aspersin, alarma, incinerador, tri turador, et c.
- El t erreno deber de ser tpi co, la casa adecuada al t erreno, y el inmueble acorde ala zona.
CLASIFICACIN DE ZONAS
7 4
RESIDENCIAL :
A ) De lujo ( como clubes campestres, de golf et c. )
b ) De primera
c ) De segunda
d ) Antiguo ( como los centros histricos de las ciudades )
e ) Popular ( como las colonias obreras )
f ) Proletaria
COMERCIAL :
a ) De primera ( Centros comerciales )
b ) De segunda
c ) De tercera ( Zona de mercados )
d ) Popular ( Instalaciones comerciales en zonas habitacionales proletarias, en
salidas, periferias o zonas conurbadas de la ciudad.
INDUSTRIAL :
a ) Industrial pesada
b ) industrial semipesada
c ) Industrial ligera
d ) Industrial domestica
e ) Bodegas ( centros de abasto et c. )
75
CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES :
POR USO :
a ) Habitacional
b ) Comercial
c ) Industrial
d ) ot ros ( como iglesias, centros recreati vos, parques, etc.)
POR SU EDAD :
a ) Moderno ( promedio de I 0 a 15 aos )
b ) Contemporneo ( d e I G a 4 0 aos )
c ) Antiguo ( construcci ones con mas de 5 0 aos )
POR 3D CALIDAD :
a ) De lujo ( equipados con cocinas integrales, mrmoles i mportados, carpintera a
base de maderas exticas, et c.
b ) De primera ( acabados nacionales de uso comercial, herrera, et c. )
c ) Tipo medio ( A base de tabique, concret o, puertas de tambor, piso de terrazo o
mosaico, etc.)
d ) Econmica ( muros de tabique aparente, sin cl oset s, pisos de mosaico; tpicas
construcci ones del INEONAVITT o F0VI 555TE )
e ) Tipo proletario ( firme de concret o, muros aparentes, et c. )
FOR 5U CONSERVACIN
a ) Muy bueno
b ) bueno
c ) recular
d ) malo
7C
FOR LOS ELEMENTOS QUE LA CONSTITUYEN
a ) Obra gruesa ( Cimentacin, estructura, muros, t echos, azoteas, bardas. )
b ) Recubrimientos y acabados ( Aplanados en muros y techos, lambnnes, pi sos,
pintura, recubrimientos especiales, escalera. )
c ) instalaciones ( Hidrulicas, sanitarias, el ctri cas, especiales. )
d ) Complementos ( Herrera, carpintera, vidriera, cerrajera, fachadas.)
NOTA : Se consideran instalaciones especiales las siguientes : Cocinas integrales, al j i bes,
bombas, reja metlica, portn de madera o metlico, operador automtico en el port n, chimenea,
interphone, sistemas de ci rcui to cerrado de tel evi si n, de vigilancia y de alarma, tanque
estacionario de gas, calentador solar, bardas, terrazas, pati os, piscina, alberca, elevadores,
escalera el ctri ca, aire acondicionado, mtercomumcador, sonido ambiental, antena parablica, sub
estacin el ctri ca, planta de emergencia, sistema contra incendios, pozo profundo y sistema de
bombeo, ot r os.
DEPRECIACIN DE LAS CONSTRUCCIONES :
77
Las construcci ones sufren una depreciacin o demento debi do a causas internas o externas y
la correspondi ente a su edad.
DEMRITOS INTERNOS :
Los demri tos internos pueden clasificarse en reparables y no reparables.
Los reparables como su nombre lo indica son deficiencias |ue tiene el inmueble ^ue pueden
ser reparadas de una manera sencilla y rpida, como cambio de ubicacin de puertas, agregar un
bao ( si hay lugar disponible ), etc.
Los demri tos no reparables, no aceptan una solucin sencilla o son tan cost osos ^ue
ameritan una remodelacin t ot al del inmueble. Pueden ser causados por una deficiencia o un exceso.
v.<g. la carencia de un bao o de un estacionamiento, cuando no se tiene espacio para la
construcci n, o bien una cimentacin o estructuracin excedidas, En est os casos el demri to se
estima por la capitalizacin en la disminucin de la renta del inmueble ( en el caso de la carencia ) o
bien por la diferencia entre el cost o excesivo de la partida y su valor comercial ( en el caso de
cimentacin o estructura excedida. ) .
Es tambin un demri to no reparable el ocasionado por un desequilibrio entre los di ferentes
usos del t erreno y de la construcci n, o bien entre el valor del terreno y de la construcci n. As
existe una incongruencia al construir sobre un terreno comercial una casa habitacin o en un
t erreno habitacional una construcci n fabril. Al aventajarse las construcci ones, se crea un demri to
por la indebida proporci n de valores y uso, entre el t erreno y las construcci ones, demri to ^ue
eventualmente ti ende a nulificar el valor de las construcci ones.
7 5
DEMERITO FOR EDAD :
Una vez disminuidos los demri tos internos y externos se tiene el valor de reproducci n,
pero sin considerar el demri to |ue le corresponde por la edad.
Para ello es necesario determinar la vida econmica t ot al estimada para el inmueble, tomando
en cuenta los materiales de construccin con ^ue fue hecho, as como su proyect o.
Posteri ormente se investiga la edad cronol gi ca, y ponderando posibles remodelaciones o
condiciones generales de las instalaciones, estado de conservacin y mantenimiento, se determina
una vida aparente gue puede o no semejarse a la vida cronolgica
La vida econmica restante se obtiene restando a la vida econmica t ot al , la edad aparente,
obteni ndose finalmente el factor de demri to por edad dividiendo la vida econmica restante
entre la vida econmica t ot al .
El valor de las construcci ones depreci ado por demri tos internos y externos, se multiplica
por el factor de demri to por edad, resultando el valor final de las construcci ones, valor gue
aadido al del t erreno es el ndice del valor fsico del inmueble .
donde :
V.A. = ( E.C, + R. ) D.E. = Demri to por edad
V.E.R. = Vida econmica restante
V.E.R. = ( V.E.T. - V.A. ) V.E.T. = Vida econmica t ot al
V.A. = Vida aparente
R. = Ponderacin por remodelaciones
D.E. = (V. E. T. - V. A) / ( V. E. T. )
D.E = ( V. E. R. / V. E. T. )
7 9
NOTA : La vida aparente puede ser en algunos casos igual a la edad cronol gi ca, cuando las
remodelaciones no existen o no tienen peso en el global de la construcci n.
CRITERIOS Y MTODOS DE VALUACIN PARA CONSTRUCCIONES
Los cri teri os y metodologa de la construcci n gue tradicionalmente se han aplicado, se
refieren a los aspectos generales gue debe tomar en cuenta el peri to valuador y la forma en gue
deben de ser analizados para formular sus avalos.
Se considera necesario gue se deben aplicar en la formulacin de un avalo al menos dos
mt odos, para gue con est os resul tados, y el cri teri o y la experiencia del peri to valuador se
elabore el dictamen definitivo.
Los mt odos tradicionales aplicados en la actividad valuatona son los siguientes :
a ) Mt odo de mercado
b ) Mt odo de cost o ponderado
c ) Mt odo de cost o de reposicin
d ) Mt odo de capitalizacin de rentas
e ) Mt odo de puntuacin
f ) Mt odo residual
A) MTODO DE MERCADO :
6 0
Este mtodo se basa en las siguientes premisas :
a ) El valor en el mercado de una propi edad, es obj eti vo y representa lo que compradores y
vendedores bien informados estn di spuestos a negociar voluntariamente por una propi edad.
b ) El principio de sustitucin que dice que el comprador bien informado no pagar mas por
una propi edad o un arrendamiento de un determinado espacio, que lo que pagara por propi edades
que tengan la misma utilidad.
Las diferencias y vanantes en las construcci ones dificulta el conseguir o comparar
propi edades idnticas alas que se valan, por lo t ant o es necesario :
I .- Obtener la informacin sobre ventas realizadas recientemente de propi edades similares.
2. - Analizar las diferencias que existan entre la venta del inmueble investigado y la propi edad
valuada tomando las siguientes consideraciones :
&\
a) Cambios en el nivel de preci os entre la fecha de venta del inmueble
investigado y del c^ue se vala.
b ) Localizacin
c) Caractersticas fsicas
d) Mont o de las rentas producidas y condiciones de las mismas
e ) Servicios pblicos con yje cuenta el inmueble
f) Descripcin de la propi edad
j ) Fecha en ^ue se realiz la venta u oferta del inmueble en comparacin.
h ) Valor de la transaccin y trmino del pa^o.
El xito en la obtencin de est os datos depende en gran medida de la habilidad del valuador
para compara y analizar las diferencias y traducir estas en trminos de valor basndose entre otras
en las siguientes fuentes :
a ) Archivos o historiales del propi o valuador
b ) Agentes inmobiliarios y de bienes races
c ) Dependencias de gobi erno ( Catastro, INFONAVITT, promivi, inmobiliarias de gobi erno
estatal y municipal ,etc. )
d ) Mapas de zomficacin y de valuacin catastral
5 2
MTODO DEL COSTO PONDERADO :
Este mtodo consi ste en determinar el valor neto de reposicin nuevo utilizando la informacin del
cost o de los msumos y de la mano de obra necesaria para la construcci n de un inmueble con
caractersticas similares. Por ejemplo la de publicaciones especializadas como la de la Cmara
Nacional de la Industria de la Construcci n, Centros de Precios unitarios para sistemas de computo
y ot r os, se pueden obtener los precios por metro cuadrado obteni endo as una idea muy cercana al
cost o total de la construcci n a valuar.
MTODO POR CAPITALIZACIN DE RENTAS :
Este mt odo consi ste en determinar el valor de una propi edad conforme a sus rendimientos
rentables. Se trata de definir el ndice del valor de capitalizacin de un inmueble, obteni endo est e
resultado a partir de sus i ngresos.
Para practicar est os estudi os, es necesario determinar el rendimiento o renta mensual del
inmueble en cuesti n, al ^ue se le debern descontar sus <gastos, obtener posteri ormente su
rendimiento liquido anual, para finalizar se deber estudiar y aplicar la tasa de capitalizacin
requerida de acuerdo con el mercado.
MTODO DE PUNTUACIN :
Este mt odo consi ste como su nombre lo indica en asignar puntos de acuerdo a las
caractersticas del inmueble en cuanto a los siguientes aspectos :
63
a) Edad del inmueble
b) Uso
c) Estado de conservacin de las construcci ones
d ) Vida probable
e ) Calidad del proyect o
f ) Ubicacin del inmueble con relacin a la manzana
MTODO RESIDUAL :
El mtodo residual se fundamenta en la aplicacin del uso pti mo del inmueble, de acuerdo a
su vocacin y desti no. En primer trmino se vala el inmueble hipotticamente remodelado,
aplicando para est o, de acuerdo al uso y desti no, el mt odo de capitalizacin de rentas o de
reposi ci n.
En seguida se obti ene el cost o supuesto de remodelacin |ue el inmueble requerira para ser
nuevo y est e se le resta al valor hi potti co analizado para obtener as el valor residual buscado. Por
ejemplo el valor de un predi o con vocacin para desarrollarlo como vivienda , en el cual se necesita
determinar el valor de la tierra en brea, partiremos de la base del numero de viviendas autorizadas
para construi rse, encontrado as :
Cost o de construcci n + Cost o de urbanizacin = Cost o t ot al del desarrollo
Cost o t ot al del desarrol l o - Ingresos por ventas = Terreno en brea
5 4
De esta manera podemos hipotticamente determinar el valor de los inmuebles, partiendo del
uso autorizado o del uso proyectado y el desti no de los mismos.
\iA
O
^
iTC
4. I ,2 .- EJEMPLO DE AVALO DE UNA VIVIENDA UNIEAMILIAR
AVALU
I.- ANTECEDENTES
SOLI CI TANTE DEL AVALU: Tesis
VALUADOR: Carlos Herrera Tello REGI STRO C.N.B. XXXX
FECHA DEL AVALU: 27 de Marzo de 1998
I NMUEBLE QUE SE VALA: Casa habitacin
REGI MEN DE PROPI EDAD: Privada
PROPI ETARI O DEL I NMUEBLE: Tesis
PROPOSI TO O DESTI NO DEL AVALU: Fijar el valor comercial
UBI CACI N DEL I NMUEBLE: Calle oriente # 1, colonia H, ciudad T, estado R
NUMERO DE CUENTA PREDI AL: 00000-0
I I .- CARACTERSTICAS URBANAS
CLASI FI CACI N DE LA ZONA: Habitacional, tipo medio y popular
TI PO DE CONSTRUCCI N: Casa habitacin, Tipo convencional, dos plantas, con acabados de calidad media
NDI CE DE SATURACI N EN LA ZONA: 100 %
POBLACI N: 250 / 300 habitaciones
CONTAMINACIN AMBIENTAL: No se aprecia
USO DEL SUELO: Habitacional, solo autorizadas casas habitacin y condominios.
VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Se accede por Av. uno Y Av Tres, de primer y segundo orden
respectivamente.
SERVICIOS PBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO:
AGUA POTABLE : Con tuberia de PVC y tomas domiciliarias con tubo flexible.
CONEXIONES : Tuberia de cobre
DRENAJE : red mixta para recibir aguas pluviales y aguas negras con tubo de PVC duro y flexible, conexiones con tubo de
cobre.
ENERGA ELCTRICA : Red aerea sobre poste de concreto con conductor a cargo de CFE, alumbrado pblico en el posteo,
con luminaria a vapor de sodio.
CALLES : De pavimento de concreto con arrollo de 12.0 mi. con banquetas de concreto de 1.5 mi de ancho, guarniciones tipo
trapezoidal de concreto, red telefnica y TV va satlite.
ESCUELAS : Escuela primaria a una distancia de 900.0 m.. Secundaria Tcnica n
0
1 a una distancia aproximada de 1300.0 m.
Instituto Tecnolgico de Michoacn a 1400.0 m.
COMERCIOS : Se encuentra localizado dentro de la zona de influencia comercial de avenida Madero, donde se encuentran
comercios medianos y zona de despachos. Esta localizada a 1500.0 m. del centro histrico.
s
VA
- A
SU
o
$
TC
I I I .- TERRENO
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, LI MTROFES Y ORI ENTACI N:
MEDI DAS Y COLI NDANCI AS SEGN:
NORTE: 30.00 M. Con propiedad del Sr, Luis Pablo Ventura
ORI ENTE: 7.00 M. Con propiedad del Sr. Mario Arredondo
SUR: 30.00 M. Con propiedad del Sr. J. Cruz Garda Pea
PONI ENTE: 7,00 M. Con propiedad del Sr. Luis A. Meneses
AREA TOTAL: 210.00 M2 SEGN: Escritura
Lote tipo dominante en zona: rectangular promedio 7x21 . 00 M
TOPOGRAFA Y CONFI GURACI N: Plana, de forma rectangular
CARACTERSTI CAS PANORMI CAS: Se aprecia pisaje urbano
DENSI DAD HABI TACI ONAL: Normal-densa
I NTENSI DAD DE CONSTRUCCI N: Densa
SERVI DUMBRE Y/O RESTRI CCI ONES: Ninguna
I V.- DESCRI PCI N GENERAL DEL I NMUEBLE
USO ACTUAL: Casa habitacin; unifamiliar
TI PO DE CONSTRUCCI ONES: Casa de construcci'n moderna; calidad media
CALI DAD Y CLASI FI CACI N DE LA CONSTRUCCI N: Una sola; calidad media
NUMERO DE NI VELES: Dos
66
EDAD APROXI MADA DE LA CONSTRUCCI N: 20 aos
VI DA TI L REMANENTE: 25 aos
ESTADO DE CONSERVACI N: Bueno, requiere algunas reparaciones sencillas
CALI DAD DEL PROYECTO: BUENO
UNI DADES RENTABLES O SUSCEPTI BLES A RENTARSE: Una; la casa habitacin
V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN
A).- OBRA NEGRA O GRUESA:
CI MI ENTOS:
ESTRUCTURA:
MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:
Mamposteria de piedra braza; asentada con mortero cemento-arena; trabes de concreto
armado.
De concreto armado; acero en trabes.
De tabique rojo recocido, en 14 cm. de espesor, acabado aparente.
De concreto armado con varilla de acero
Losa macisa de concreto armado en 12 cm. de espesor
Enladrillado de barro de 12 cm. de espesor; lechadeado de cemento
De tabique de barro rojo recocido en 12 cm de espesor.
S9
B).- REVESTI MI ENTOS Y ACABADOS I NTERI ORES:
APLANADOS: De cemento cal-arema, acabado rugoso en exteriores, teso a regla y nivel en exteriores,con
pintura vinilica
PLAFONES: De yeso a regla y nivel acabado con tirol planchado,
LAMBRI NES: De azulejo de 11 x 11 cm. de buena calidad, nacional, en baos y cocinas
PI SOS: Loseta de terrazo, 1 1 x1 1 cm. buena calidad, nacional en toda la casa. Loseta de 20 x 20 cm.
nacional de 2a en cuarto de servicio.; cemento pulido en patio y cocina.
ESCALERAS: Rampa de concreto armado con varilla de acero, escalones de marmol de una pieza cada
uno
PI NTURAS: Esmalte, Barniz y vinilica de buena calidad.
RECUBRI MI ENTOS ESPECI ALES: Ninguno
C).- CARPI NTERA: Madera y triplay de pino en puertas interiores, closet y socio de sala, comedor y recamaras.
D).- I NSTALACI ONES HI DRULI CAS Y SANI TARI AS: Tubera de cobre y PVC, instalaciones de regular calidad.
MUEBLES DE BAO: De cermica porcelanizada en color, regular calidad en los baos de la casa
E).- I NSTALACI ONES ELCTRI CAS: Ocultas, con conductores y accesorios nacionales de regular calidad
F).- PUERTAS Y VENTANERI A METLI CA: Tubular, en perfiles comerciales en puertas y ventanas, reja de acceso y
protecciones en ventanas.
G),- VI DRERI A: Semi doble 6 mm. de espesor.
H).-CERRAJERA: Nacional, regular calidad.
I ).- FACHADAS: Aplanado fino, con pintura, arquitectura lineal.
J).- I NSTALACI ONES ESPECI ALES, 1.- Bardas perimetrales, patio, reja y portn tubular en fachada.
ELEMENTOS ACCESORI OS Y 2.- Bomba de 1/4 HP. y tanque estacionario de 2000 Its.
OBRAS COMPLEMENTARI AS. 3.- Cocina integral de madera de pino, acabado en formaica.
4.- Cochera cubierta con material denominado plastiglass.
9 0
VI .- CONSI DERACI ONES PREVI AS AL AVALU
Se utilizan los mtodos de valuacin fsica y capitalizacin de rentas; el valor del termo se obtiene por mtodo
comparativo y se deprecia por criterio I MV. de Nuevo Leon.
VI L- VALOR FSI CO O DI RECTO
A).- DEL TERRENO:
LOTE TI PO O PREDOMI NANTE: 7 x 21
VALORES DE LA CALLE O DE ZONA:$ 650.0 / m2.
CALCULO DEL COEFI CI ENTE : C = (f1 / F1 )
1 / 3
= 0.89
CRI TERI O EMPLEADO : Instituto Mexicano de Valuacin de Nuevo Leon.
FRACCI N SUPERFI CI E M2 V. UNI TARI O $/M2 COEF. MOTI VO DEL COEF. V. PARCI AL $
I 147.0 m2 650.0 1 Lote tipo 95,550.0
II 63.0 m2 650.0 0.89 Exceso de fondo 36,445.50
SUBTOTAL(1) $131,955.50
VALOR PROMEDI O DEL LOTE $ 628.55 / m2
V.P.L. ( N. R.) $ 630.00 / m2
B).- DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO
I
II
AREA M2
120.0
12.0
V. UNITARIO DE
REPOSICIN
NUEVO($)
1,600.0
1,300.0
DEMERITO
%
30.0
28.0
V. UNITARIO
NETO DE
REPOSICIN ( $ )
1,120.0
936.0
SUBTOTAL(2) $
V. PARCIAL
134,400.00
11,232.00
145,632.00
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS
Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:
CONCEPTO
I
IV
CANT.
1.0
1.0
1.0
18.0
UNIDAD
Lote
Lote
Pza.
m2
P.U.($)
6000.00
3500.00
18,000.00
950.0
SUBTOTAL(3)
VALOR FSICO O DIRECTO ( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) $
VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
RENTA REAL O EFECTIVA: $ 0.00
RENTA ESTIMADA O DE MERCADO: $ 2,664.00
RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL: ( EFECTIVA O ESTIMADA ) $ 2,700.00
IMPORTE DE DEDUCCIONES 16 % $432.00
RENTA NETA MENSUAL: $ 2,268.00
RENTA NETA ANUAL: $ 27,216.00
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL 8.84 %
TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO,
RESULTA UN NDICE DE CAPITALIZACIN DE: $ 307,804.00
IX.- RESUMEN
VALOR FSICO O DIRECTO: $322,187.00
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS: $ 307,804.00
VALOR DE MERCADO: $ 322,000.00
9 3
X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
Como resultado de las operaciones del captuulo anterior se considera que el valor de mercado o comercial es el
mismo que resulta del clculo de su valor fsico.
XL- CONCLUSION
VALOR COMERCIAL: $ 322,000.00
( Trescientos veintids mil pesos 00/100 m.n.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DA 27 DE MARZO DE 1998
PERITO VALUADOR
CARLOS HERRERA TELLO
AUT. XXXX CNB REO. TGE/ICR/DC XXXX
REG. INSTITUTO MEX. DE VALUACIN: XXX/XX
ESPECIALIDAD: TESIS.
94
CALCULO DE LA TA5A DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO
Tasa en porcentaje
Edad { En Aos )
Uso del mueble
Estado de conservacin
Vida probable
Calidad del pr oyect o
Ubicacin en la manzana
1,4 1 29
Oa 10
Bueno
Bueno
Ms de 35
Muy bueno
Esq^ Comercial
1 . 2S75
10 a 20
Adecuado
Adecuado
3 0 a 35
Bueno
Esq, residencial
1 . 4286
20 a 3 0
Regular
Regular
25 a 3 0
Regular
Intermendio
1 . 571 4
3 0 a 4 0
Deficiente
Deficiente
20 a 25
Deficiente
Comercial
1 . 71 42
4 0 a 5 0
Malo
Malo
Menos de 2 0
Malo
Residencial
Total
TASA
1 . 42SC
1 . 4 1 29
I . 428G
1 . 571 4
1 . 426C
1 . 571 8
8. 84
TEMA 4. 2
95
VALUACIN DE CONDOMINIOS :
El concept o de propi edad privada nace en el estado romano aos antes de nuestra era, se
extiende por el mundo y se conserva a travs del ti empo sufriendo las consecuentes modificaciones
yje dan origen a lo ^ue hoy se conoce como propi edad privada y <que se subdivide en rgimen de
mancomn y de divisin del dominio (usufructo y nuda propi edad ).
El derecho de propi edad sobre un bien esta consti tui do por la reunin los t res derechos
di ferentes |ue a continuacin se explican :
1 .- El derecho de uso : es deci r, es el derecho de servirse de lo ^ue se posee.
2. - El derecho de di sfruto : es decir es el derecho de recibir los frutos o product os
de lo yje se posee.
3. - El derecho de disponer : es decir es el derecho de transformar, consumir,
destrui r o enajenar lo yje se posee.
Cuando una o mas personas hacen uso de los dos primeros derechos enunciados, adquieren
el derecho de U5UERUCT0, y a el o a ellos se les denomina usufructuarios, los cuales pueden usar
y/o disfrutar del bien, pero no disponer del mismo. V. g. . los arrendamientos. Los albaceas et c.
Quienes tienen el uso de los t res derechos, tienen la facultad de utilizar el bien de manera
absoluta, es decir pueden usar, disfrutar y disponer del bien en cuestin se les reconoce como
propi etari o, y estn en el rgimen de PROPIEDAD PRIVADA.
9e
En el rq\men de propi edad en Mancomn, el dominio del bien lo ejercen dos o mas
personas. Estas personas pueden tener igual o di ferente grado de dominio, esta diferencia de
dominio se establece como una fraccin denominada INDIVISO y es de una gran importancia en la
valuacin de condominios, la suma de t odos los indivisos de una propiedad siempre deber de
sumar la unidad. A los gue comparten el dominio de una propi edad se les denomina copropi etari os.
El rgimen de propi edad en CONDOMINIO se tiene cuando una parte del bien es propiedad
privada y la otra parte del bien es de propi edad mancomunada. Este t i po de propiedad es de
reciente aparicin en Mxico, ya gue llega a usarse agu hasta mediados de I 9 7 4 y es originado en
las grandes ciudades, gue empezaron a sufrir el fenmeno de sobrepoblacin y emigracin ya gue al
aumentar la demanda de predi os urbanos, se escasearon y por lo t ant o incrementaron su precio y
valor por lo gue para optimar la tierra se empez a construir bajo el rgimen de condominio.
El condominio puede ser en su formacin :
- Ya construi do
- Nuevo
- En uso
- Homogneo
- Heterogneo ( En su calidad, uso, funcin, tamao, edad, est ado de conservacin)
En cualguiera de los t res regmenes : Privado, Mancomn o Condominio, puede comparti ese
el dominio conjugndose los concept os de usufructo y nuda propi edad.
9G
Un bien independientemente de su rqmen de propi edad, vale en funcin de :
a ) 5u5 elementos fsicos ( Valor fsico ),
b ) Los product os ^ue puede generar su uso ( Valor de capitalizacin de rentas ).
c) La expectativa de generar product os financieros ( Valor de mercado ),
Para valorar correctamente una propi edad en condominio es conveniente estudiar y comparar
los t res valores anteriormente expuestos tal y como se acostumbra hacerlo en los ot ros t i pos de
propi edad. No obstante el avalo fsico se torna indispensable cuando se trata de establecer el
rgimen de propi edad, ya c^ue con el obtendremos : La descri pci n de la propi edad privada y de la
propi edad mancomunada, superficies, linderos, indivisos, cost os de titulacin, cost os de
promocin y ventas, utilidades, as como los datos que deben de perdurar en el ttul o de
consti tuci n y que sern necesarios para sus prximos trasl ados de dominio.
Con el obj eti vo de desarrollar la metodologa propuesta resolveremos un ejemplo, en el que
para resumir se obtendr el valor fsico de los condominios de inmuebles ya proyectados y
presupuestados t odos los egresos ( cost o di rect o, cost o i ndi recto, cost o financiero ) y los
ingresos ( Utilidades o product os ).
Con el obj eti vo de obviar operaciones, estas sern realizadas en una hoja de clculo, misma
que deber ser nica y di ferente para cada t i po de condominio por presentar cada uno di ferentes
caractersticas y requerimientos.
Las cifras que representan las superficies sern redondeadas ya que la diferencia al final de la
operacin ser despreciable. En cambio en el manejo de los indivisos se deber dan de utilizar al
menos cinco cifras decimales, ya que las variaciones de est os si afectan en el resultado final,
adems de que como se haba mencionado anteriormente la suma de t odos los indivisos deber de
ser igual a la unidad.
95
5e deber definir claramente la forma en ^ue sern manejados los indivisos. En un condominio
pueden manejarse el indiviso como una parte del t odo; o bien valorar la parte privativa y establecer
el indiviso nicamente para la parte mancomunada. Ambos casos son validos, dependi endo del t i po
especfico del condominio, pero lo importante es definir el cri teri o y mantenerlo durante t odo el
proceso.
PROPIEDAD EN MANCOMN :
Cuando existen vanos dueos sobre un mismo predi o y t odos tendrn c\e dar su
consentimiento para cualquier cambio o modificacin.
PROPIEDAD EN INDIVISO :
Cada individuo es dueo o propi etari o de su parte sobre la cual tendr todos los derechos y
obligaciones de la propi edad privada. Las obligaciones de la parte comn sern deslindados
mediante un estudi o de indivisos, su ventaja sobre el rgimen en mancomn, es gue el dueo puede
vender, rentar o modificar su rea privada, sin previa consulta o aprobacin de los dems dueos
en condominio.
9 9
4 . 2 . 1 . - EJEMPLOS :
EJEMPLO I
CONDOMINIO TESIS RESORT
Un tgrupo de inversionistas ^ue ha construi do un condominio habitacional t i po mediterrneo
hace una consulta al grupo de valuadores para fijar el valor de cada una de las unidades c^ue
conforman dicho inmueble, del ^ue se desprenden los siguientes :
DATOS :
UBICACIN Y COMUNICACIN EN LO GENERAL :
Esta ubicado en la ciudad de Acapulco Gro. consi derado el primer desti no tursti co de la
Repblica Mexicana, a t res horas y media por autopista de Di stri to Federal, La primera ciudad en
importancia en la Repblica Mexicana, cuenta con aeropuerto internacional y terminal de autobuses.
UBICACIN Y COMUNICACIN EN LO PARTICULAR :
Esta ubicado en el bulevar Miguel Alemn, en el kilmetro 6. 7, en la zona residencial y
comercial turstica.
EQUIPAMIENTO URBANO :
A 5 0 0 mts. del centro comercial mas importante de Acapulco Gro., rodeado de conj untos
residenciales, hoteles, restaurantes, bares, di scot ecas, campos de golf, canchas de teni s, marinas
y los principales servicios tursti cos.
DESCRIPCIN EN GENERAL :
100
Es un conjunto Turstico residencial vertical i ntegrado por doce departamentos, di stri bui dos
en dos bloques, de ocho y cuatro departamentos respectivamente. Cuenta con rea de Lobby y
administracin, cuarto de conserj e, terraza, palapa, j ardi nes, alberca, andadores y rea de
estacionamiento para I 2 automviles.
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN :
- Arquitectura : Tipo moderno, mediterrneo
- Estructuras : De concret o armado
- Instalaciones Elctricas : Ocultas, con placas especiales de PVC.
- Instalaciones Hidrulicas : De tubera de cobre.
- Instalaciones Sanitarias : De tubera soil y PVC.
- Instalaciones especiales : Instalacin completa de TV va satl i te, mterfon, tel fono, port ero
el ctri co.
- Carpintera : En parota, caoba, y pino laqueado.
- Muebles de bao : De porcelana en col or coral , losas de mrmol en lavabos, tina de
hidromasaje para dos personas, t odo nacional, de buena calidad.
10
- Cancelera : De aluminio ne^ro, regular calidad.
- Recubrimientos : Pisos y azulejos de cermica, nacionales, buena calidad.
- Ventanera : De aluminio anodizado, col or negro con mosqui teros,
- Pintura : Vmlica y Acrlica en dos capas , buena calidad.
- Vidrios : Polarizado, col or humo, Gmm. de espesor.
CARACTERSTICAS DE LOS DEPARTAMENTOS :
- Todos los departamentos constan de : Ingreso, sala, estancia de noche, comedor, cocina
integral, cuarto de tender con lavadero, calentador automtico de gas, recmara principal con
cl oset , bao y tina de hidromasaje, recmara con cl oset y bao compl eto, terraza y un cajn de
estacionamiento.
TABLA DE SUPERFICIES
- Del Terreno ; I 0 0 5 . 0 0 m2
- Construccin privada :
Departamento I
Departamento 2
Departamento 3
Departamento 4
Departamento 5
Departamento G
Departamento 7
Departamento &
Departamento 9
Departamento I O
Departamento I I
Departamento I 2
00.00 m2
02.00 m2
00.00 m2
02.00 m2
00.00 m2
02.00 m2
00,00 m2
02.00 m2
05.00 mZ
05.00 m2
05.00 m2
105.00 m2
02
VA
1
O
iTC
TOTAL DE CONSTRUCCIN PRIVADA : I , 22<5. 00 m2.
- CONSTRUCCIN MANCOMUNADA :
Lobby - Administracin I 9. 00 m2
Conserje I 9. 00 m2
Portn Elctrico I . 00 m2
Escalera I 9 7 . 5 0 m2
Escalera 2 4C. 50 m2
Baos 5. 00 m2
TOTAL DE CONSTRUCCIN MANCOMUNADA : I 6 5 . 0 0 M2
- COSTOS DE ADQUISICIN :
Tierra $ 2 , 4 0 0 . 0 0 / m2
Construccin $ 2 , 6 0 0 . 0 0 / m2
104
- INSTALACIONES ESPECIALES Y ELEMENTOS ACCESORIOS :
Sub estacin elctrica de 3 0 K.V.A. $ 2 I , 000. 00
Tres cisternas de I 2. 00 m3 c/u $ 2 I , 500. 00
Alberca de 49 m2, con si st. de purificacin $ 3 6 , 0 0 0 . 0 0
Palapa con barra y contra barra $ 9, G00. 00
Andadores 3 9 . 0 0 m2 $ 7 , 2 0 0 . 0 0
Jardinera, I I 7. 00 m2 $ 6, I 0 0 . 0 0
Construccin de j ardi neras $ C,>00.00
Piso de piedra bola en estacionamiento $ 4 , 0 0 0 . 0 0
Bardas penmetrales $ 3C, 000. 00
TOTAL $ 1 5 2 , 2 0 0 . 0 0
- RELACIN COSTO - UBICACIN DE LOS DEPARTAMENTOS :
En la etapa del proyect o se estableci yje los departamentos tendran di ferentes valores,
dependi endo de su nivel ; Quedando est os de la siguiente manera : Planta baja , I 0 0 . 0 0 % ; En el
segundo nivel, 93 % del valor. Tercer nivel, <2>5 %. Cuarto nivel, 65 % ; Todos en relacin con la
planta baja.
105
- DURACIN DE LA OBRA :
La obra se termin en un lapso de I 4 meses.
- TASA DE FINANCIAMIENTO :
El dinero para financiar la obra se obtuvo a plazo fyo al 32, 5 % anual.
- PROMOCIN Y VENTAS :
Para la promocin y venta del condominio el 3 % de su valor t ot al .
- UTILIDAD :
Los inversionistas pretenden obtener utilidades por el I 5. 00 % de la inversin t ot al .
PLANTA mmaonciK wo
OG
VA
- A
^
o
^
iTC
07
iS
^
o
i
iTC
HOJA DE CALCULO DE SOLUCIN AL PROBLEMA ANTERIOR
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
IDep Nlv Sup. costo de sup.de sup.de monto de C. privada C. privada inversion inversion total indiviso Costo de Gastos Promocin Utiildad Valor de
tierra tierra const const. i. esp. mancomu y mancomn $T + $C. corregida por construccin financieros y venta venta
( m2) ( $ T ) privada ancomu E.acces (m2) ( $1 ubicacin (S) correaida
1
3
5
7
2
4
6
8
9
10
11
12
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
TOTALE
81 84
81 84
8184
81 84
83.48
83 48
83 48
83 48
85.93
85 93
85.93
85 93
1,005.00
196,416 94
196,416 94
196,416 94
196,416 94
200,345 28
200,34528
200,345 28
200,345 28
206,237 79
206,237 79
206,237 79
206,237 79
2,412,000 00
100 00
100 00
100.00
100 00
10200
102.00
102 00
102 00
105.00
105 00
105.00
105.00
1,228.00
15.31
15.31
15.31
15.31
15 62
15.62
15 62
15.62
16.07
16.07
16.07
1607
188.00
12,683 33
12,683 33
12,683 33
12,683 33
12,683 33
12,683 33
12,683 33
12,683 33
12 683 33
12,683.33
12,683 33
12,683 33
152,200.00
115.31
11531
115.31
115.31
117.62
117.62
117.62
117.62
121.07
121.07
121.07
121 07
1,416.00
322,866 45
322 866 45
322,866 45
322,866 45
329,323 78
329,323 78
329,323 78
329,32378
339,00977
339,009 77
339,009 77
339,009 77
3,964,800.00
519,283 39
519,283 39
519,283 39
519,283 39
529669 06
529,669 06
529,669 06
529,669 06
545,247 56
545,247 56
545,247.56
545,247 56
6,376,800.00
565,976 44
526,358 09
503,719 04
481,079 98
577,295 97
536,885 26
513 793 42
490,701 58
594,275.27
552,67600
528,904 99
505,133 98
6,376,800.00
008876
0.08254
007899
007544
009053
008419
008057
0.07695
0.09319
008667
0.08294
0.07921
1.00000
369,559 51
329,941 16
307,302 10
284,663 04
376,950 70
336 539 98
313,448 14
290,356 30
388,037 48
346,43821
322,667.20
298,896 19
3,964,800.00
144,537 08
137,026 10
132,734 11
128,442 12
147,427.82
139,766 62
135,388 79
131,010 97
151,763 93
143,877.40
139,370.82
134,864.23
1,666.210.00
21,315 41
19,901 53
19,093 59
18,285 66
21,741.71
20,299 56
19,47547
18,651 38
22,381.18
20,896 60
20,048 27
19,199.95
241,290.30
109,774 34
102,492.86
S8.332 01
94,171 16
111,969 83
104,54271
100,298 65
96,054 59
115,263.06
107,617.50
103,248 61
98,879 72
1,242,645.05
J
841,603 27
785,778.58
753,878 75
721,978 93
858,435 33
801,49415
768,956.33
736,41851
883,683.43
825,067 51
791,572 69
758,077.88
9,526,945.35
109
CONCLUSIN
Despus de haber expuesto las diferentes tcnicas valuatonas y haber resuelto ejemplos
prcUcos proporigo una ruta para la realizacin de un dictamen de valor, con lo ^ue est oy seguro
habr de facilitar al Ingeniero Constructor el camino para la realizacin de un avalo; El cual , como
ya se menciono habr de ser mas exacto o tendera al valor de mercado en funcin de la experiencia
del peri to valuador y de su capacidad para i nterpretar los datos obteni dos con veraci dad.
La tcnica valuatona como se ha observado vara de acuerdo a la geografa, por eso lejos de
pretender realizar en esta t esi s un formulario para elaborar un Dictamen de Valor, est e trabaj o esta
compuesto de la exposicin de vanas tcni cas valuatonas as como de la solucin de problemas
reales, las cuales llevaran al Ingeniero Constructor a reflexionar y tomar agellas ^ue a su JUICIO
cumplan con los reguenmientos del inmueble a valuar y con la normatividad vi gente en su est ado
por lo gue a continuacin se desarrollo una gua prctica para realizar un dictamen de valor.
I 10
5. I .- GUA PRACTICA PARA REALIZAR UN DICTAMEN DE VALOR :
I .- IDENTIFICACIN DE LA PROPIEDAD:
Identificar la superficie y t i po de construccin ( calidad en elementos constructi vos
instalaciones comunes , especiales y acabados ), la topografa y configuracin del terreno , Los
derechos y restri cci ones de la propi edad, las caractersticas de la zona, La calidad y orden de
importancia de las vas de Acceso. Identificar tambin los derechos de la misma, el propsi t o y la
funcin del avalu.
2. - ESTUDIO DE MERCADO :
Investigar el preci o por metro cuadrado de por lo menos I 0 predi os de caractersticas
similares dent ro de la zona de influencia. Investigar tambin las transacciones |ue se hayan
realizado en la zona de influencia en fechas reci entes. Realizar un sondeo en empresas y
publicaciones especializadas, como Gacetas inmobiliarias. Despachos de corretaj e de bienes
inmuebles, aviso oportuno en peri di cos et c. Realizar un diagrama de datos identificando la fuente
de dat os.
3. - REALIZAR EL ESTUDIO, ANLISIS Y PONDERACIN DE LOS FACTORES :
Factores fsicos, sociales, econmicos, polticos y culturales.
I I I
4. - APLICAR TCNICAS VALUATORIA5 :
- Para el terreno : Aplicar Tcnicas Valuatonas ( al menos dos ) de cualquier propuesta
analizada en la tesis. La diferencia entre las dos o ms tcnicas aplicadas no podr ser mayor al 1 0
% de valor del predio.
- Para la construccin : Valuar la construccin por el mtodo de Valor de Reposicin Nuevo
y por Capitalizacin de Rentas ( explicados anteriormente en la tesis ).
5.- REALIZAR LA PONDERACIN DE LOS VALORES
G.- REALIZAR EL DICTAMEN DE VALOR
I 12
REQUISITOS DE LA DIRECCIN DE CATASTRO PARA SER PERITO VALUADOR
/A/5 TITUTO CA TA3 TRAL Y REGIS TKAL
DIRECCIN DE CATASTRO
REQUISITOS RARA LA AUTORIZACIN
DE REGISTRO COMO PERITO VALUADOR
I .- SOLICITUD DE REGISTRO POR ESCRITO ANTE LA TESORERA GENERAL DEL ESTADO CON
ATENCIN ALI.CR.
2. - CURRICULUM VITAE
3.-ACTA DE NACIMIENTO
4. - CDULA PROFESIONAL
5.- ACREDITAR SER INGENIERO O ARQUITECTO ( TITULO )
S.- ACREDITAR TENER EXPERIENCIA EN VALUACIN ( MNIMO 2 AOS )
7.- DOS CARTAS DE RECOMENDACIN
6. - ACREDITAR SER MIEMBRO ACTIVO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIN.
I 13
9.- ACREDITAR SER MIEMBRO ACTIVO DE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES.
I O.- FAGO ANTE LA DIRECCIN DE CATASTRO.
I I . - DOS FOTOGRAFAS TAMAO INFANTIL
12.- CARTA DE AVECINDAMIENTO
I 3.- CONSTANCIA DE RESIDENCIA EN EL ESTADO
I 4. - OTORGAR UNA FIANZA POR QUINIENTOS SALARIOS MNIMOS.
I 14
REQUISITOS DE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES PARA
OBTENER LA UCENCIA COMO PERITO VALUADOR BANCARIO AUTORIZADO
I .- SOLICITUD DE REGISTRO POR ESCRITO ANTE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE
VALORES.
2.- CURRICULUM VITAE.
3.- ACTA DE NACIMIENTO.
A.- CDULA PROFESIONAL
5.- ACREDITAR SER INGENIERO O ARQUITECTO ( TITULO ).
S.- ACREDITAR TENER EXPERIENCIA EN VALUACIN ( MNIMO 2 AOS ).
7.- DOS CARTAS DE RECOMENDACIN.
6.- ACREDITAR SER MIEMBRO ACTIVO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIN.
9.- DOS SOLICITUDES DE BANCA COMERCIAL DE LA PLAZA PROPONINDOLO COMO PERITO
VALUADOR.
I O.- PAGO CORRESPONDIENTE ANTE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA.
I 15
I I .- DOS FOTOGRAFAS TAMAO INFANTIL.
12.- CARTA DE AVECINDAMIENTO.
I 3.- CONSTANCIA DE RESIDENCIA EN EL ESTADO .
I 4. - OTORGAR UNA FIANZA POR QUINIENTOS SALARIOS MNIMOS.
I 5.- AFROVACION DE UN EXAMEN DEL EXAMEN CORRESPONDIENTE, APLICADO POR LA CN5V
I G.- SER MIEMBRO ACTIVO DEL COLEGIO DE ARQUITECTOS O INGENIEROS CIVILES.
I 7.- ACREDITACIN DEL IMV DE TENER 2 AOS MNIMO DE DE EXPERIENCIA REALIZANDO
PERITAJES DE VALOR.
I IG
B I B L I O G R A F A :
ANMIVAC. 1 992, Memorias XXVIII Congreso Nacional de Insti tutos Mexicanos de Valuacin.
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UNAM. I 9 9 4 . liomologacin de valores en la determinacin del mercado de inmuebles
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CURSO. Valuacin de terrenos urbanos. Asociacin Nacional De Insti tutos Mexicanos de
Valuacin.
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MERRIT. Manual del Ingeniero Civil. Me. Graw Hill.
5UAREZ Salazar Carlos. Manual de Cost os y Precios en la construcci n. Noriega Limusa.
SUAREZ Salazar Carlos Legislacin Comparada de la Obra Pblica, Limusa
PLAZOLA C Al fredo. Normas y Cost os De Construcci n. Noriega Limusa.
I 17
CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADO UNIDOS MEXICANOS. Art. 27. De la propiedad
de las ti erras y las aguas dent ro de los lmites del t erri t ori o Nacional.
CDIGO CIVIL. Ttulo 2
Q
. De los Bienes Muebles y Bienes Inmuebles.
CDIGO CIVIL. Captulo 3
e
. Del dominio de los Bienes.
I.M.V.M. Valuacin de Inmuebles urbanos y Rsticos. Valuacin Bsica.