Análisis de rentas potenciales en proyectos inmobiliarios de la comuna de Santiago

Universidad de Chile
Facultad de Arquitectura y Urbanismo

Escuela de Arquitectura
Departamento de Urbanismo

Informe de Prctica Profesional

Departamento de Urbanismo de la
Ilustre Municipalidad de Santiago
marzo-julio 2011

Estudiante en prctica: Daniel Meza Corvaln
Profesor Gua: Dr. Ernesto Lpez Morales

2
Resumen

El presente informe trata las labores de prctica profesional realizadas en el
Departamento de Urbanismo de la Ilustre Municipalidad de Santiago. Esta prctica
se orient mayormente a desarrollar un estudio complementario para dar respaldo
tcnico a las prximas modificaciones al Plan Regulador Comunal, que el
departamento tcnico mantiene a la fecha en proceso de aprobacin o elaboracin.
En el presente informe estn contenidos temticas de Plan Regulador, mercado de
suelo, mercado inmobiliario residencial, los aspectos de cambios normativos y el
ejercicio de sistematizacin, cuantificacin y simulacin de rentas potenciales de los
proyectos realizados los ltimos aos en los diferentes sectores de la comuna.

El objetivo de trabajar como investigador en el Departamento de Urbanismo de la I.
Municipalidad de Santiago fue clarificar la dimensin inmobiliaria de los procesos de
renovacin urbana actuales y las rentas correspondientes obtenidas por los
desarrolladores inmobiliarios en su utilizacin del medio urbano. Los resultados de
mi labor se centran en la correlacin entre una cuantificacin aproximada de rentas
de suelo, con la caracterizacin de los diferentes model os de renovacin reconocidos
por cada sector de la comuna.

Palabras claves: Planificacin, Santiago, Renta Potencial, Inmobiliarias, Renovacin
Urbana.

3
ndice

Resumen _____________________________________________________________ 2
ndice _______________________________________________________________ 3
Introduccin General __________________________________________________ 4
Objetivos Generales ______________________________________________________ 7
Objetivos Especficos _____________________________________________________ 7
Glosario General ______________________________________________________ 8
1. Departamento de Urbanismo de Santiago (DUS) __________________________ 9
1. 1. Planificacin del desarrollo urbano ___________________________________ 13
Antecedentes ____________________________________________________________________13
Plan Regulador Vigente ___________________________________________________________15
1. 2. Actualizacin del PRC ______________________________________________ 20
1. 3. Conclusiones de captulo ____________________________________________ 26
2. Prctica Profesional: Estudio y Evaluacin I nmobiliaria __________________ 27
1. 1. Marco Terico ____________________________________________________ 28
1. 2. Experiencias anteriores en la Asesora _________________________________ 30
1. 3. Metodologa ______________________________________________________ 31
1. 4. Estudios exploratorios previos _______________________________________ 36
1. 5. Estudio de Caso: Sector 4 ___________________________________________ 39
Antecedentes Histricos ___________________________________________________________39
Santa Isabel-Vicua Mackenna ______________________________________________________40
Santa Rosa _____________________________________________________________________45
1. 6. Resto de la Comuna ________________________________________________ 50
Sector 3: Barrio Universitario______________________________________________________51
Sector 1: Santiago Norponiente ____________________________________________________53
Sector 2: Tringulo Central/Norte Sur_______________________________________________54
Sector 5: Matta-Franklin __________________________________________________________55
Sector 6: Club Hpico-Parque OHiggins______________________________________________58
1. 7. Anlisis General ___________________________________________________ 59
1. 8. Conclusiones de capitulo ____________________________________________ 62
3. Conclusiones Generales ____________________________________________ 64
Bibliografa _________________________________________________________ 67
Anexos______________________________________________________________ 68
4
Introduccin General

La produccin espacial de la ciudad es un proceso en constante generacin, proceso
en que participan diversos actores. Ya sea mediante la intervencin fsica, la
organizacin ciudadana o incluso la inaccin, el medio urbano se transforma y su
composicin fsico-arquitectnica manifiesta estas disputas. En la actualidad, la
reproduccin de este modelo de desarrollo urbano ha generado una clase
productora dominante de gran capacidad tcnica y financiera, compuesta ya no slo
de empresas constructoras, sino que por un mercado mayor y ms complejo que
obtiene grandes volmenes de capital en su intensa operacin sobre el suelo de las
principales ciudades a escala nacional e incluso internacional. La comuna de
Santiago Centro ha sido por ms de dos dcadas el teatro de operacin ms
importante de dicha clase productora, generando abundantes volmenes de
acumulacin en un estado de relativa estabilidad para el mercado residencial en
altura, desplazando as al sector oriente de la capital.

El plan de repoblamiento y renovacin urbana, impulsado desde el gobierno local a
finales de la dcada de 1980 con el objetivo de revertir las tasas de despoblamiento
de la comuna y el deterioro fsico acrecentado por el terremoto de 1985, posibilit la
entrada de la inversin privada en la renovacin de zonas centrales. Sin embargo la
reproduccin de este mercado, en busca de producir el mximo volumen de metros
cuadrados tiles vendibles, ha llevado a reajustar de mltiples maneras las
condiciones que lo norman. En trminos generales el aparato pblico se ha
mostrado afn a la reproduccin de este modelo, atribuyndole la generacin de
empleo mayormente en el sector construccin, la creacin de viviendas econmicas,
y la revitalizacin de reas urbanas centrales. De esta manera se ha convertido en
un ente catalizador de la produccin, y por ende de la acumulacin de la riqueza
que produce el suelo urbano. No obstante el desarrollo de ello ha generado otras
mltiples externalidades.

El actual proceso de modificacin del Plan Regulador, iniciado a principios de la
dcada de 2000 buscando una mayor armona en el desarrollo material de la
comuna, ha establecido condiciones de edificacin ms limitadas que las vigentes en
la actualidad, apuntando a la construccin de volmenes de tamaos menores que
suponen en una transformacin importante de la rentabilidad del mercado
inmobiliario dominante. En este contexto se enmarca la prctica profesional externa
realizada en el Departamento de Urbanismo de la Ilustre Municipalidad de Santiago
5
entre los meses de marzo y junio, periodo en que se realiz un estudio
complementario al proceso de modificacin del plan regulador comunal.

La lgica econmica racional que busca el beneficio mximo es una condicin sine
qua non para que la renovacin urbana en alta intensidad se materialice. Al tratarse
del provecho obtenido a partir de la explotacin del suelo urbano, el presente
estudio utiliz el concepto de renta para todo valor de pago que est por encima del
precio necesario para mantener un inmueble o bien raz en las condiciones de uso
actual. De este modo se reconoce la existencia de dos rentas, una renta capitalizada
de suelo 1 (RCS-1) correspondiente al valor capitalizado por los propietarios al
momento de vender, proceso anterior a la intervencin de la renovacin urbana; y
una renta capitalizada de suelo 2 (RCS-2) que corresponde a la ganancia
inmobiliaria capturada por la venta del total producido menos los costos de terreno
y produccin.

El presente informe expone un resumen del estudio realizado en el programa de
prctica profesional externa que tiene por como principal objetivo la deteccin y
simulacin de las rentas y rentabilidades de la produccin inmobiliaria en los
distintos sectores de la comuna. As, desde la esfera gubernamental local estudiar
la esfera privada del mercado inmobiliario, produciendo una visin particular e
incidiendo en la visin institucional de la primera esfera hacia la segunda (Figura 1).

Si bien la decisin de realizar la presente etapa de prctica profesional a travs de
una pasanta en el aparato municipal fue una decisin que me distancia de alguna
forma del ejercicio tradicional que la academia orienta -como lo sera la prctica
de diseo en la esfera privada en una oficina de arquitectura- al mismo tiempo esta
prctica me permite desprenderme de las mismas limitaciones que la formacin
impone, pudiendo trabajar en problemticas a otra escala, de manera algo ms
integral, en conjunto con otras disciplinas y dimensiones del urbanismo y la
arquitectura.

As, la posibilidad de ser parte de un departamento de urbanismo, emblemtico en
el desarrollo urbano en nuestro pas, e imbuirme en su funcionamiento tcnico se
presenta como una gran oportunidad de entender la esfera pblica municipal, ms
all del decreto alcaldicio y la zonificacin territorial, son sus propias complejidades
reas de accin.
6
Figura 1. Mapa de poder urbano observado desde el aparato municipal. Contextualizacin de la
prctica profesional en el esquema de poder existente. Elaboracin propia

Gobierno
Mercado
Inmobiliarios
Sociedad
Civil
local
central
poltica tcnica
PRC
Fiscalizar
Proyectar
obras
Recibir
obras
Gobierno
Mercado
Inmobiliarios
Sociedad
Civil
local
central
poltica tcnica
PRC
Fiscalizar
Proyectar
obras
Recibir
obras

7
Objetivos Generales

1. Enfrentarse a un contexto profesional exigente en el mbito del
urbanismo desde la perspectiva y accin municipal
2. Complementar la postura critica de la formacin acadmica y de un
incipiente ejercicio como investigador en estudios urbanos, con la
perspectiva del quehacer del departamento municipal.
3. Retroalimentar visiones entre la academia y el departamento tcnico
municipal, tendiendo a producir una sntesis
4. Insertarse en la dinmica de una oficina tcnica municipal observando
sus diversas labores y asumiendo la precisin tcnica que implica

Objetivos Especficos

1. Entender el funcionamiento del departamento de urbanismo dentro del
aparato institucional municipal, sus roles (y sus conflictos) internos.
2. Realizar un estudio urbano consistente y til, aportando una perspectiva
diferente a la manejada habitualmente por el departamento.
3. Insertarse en la dinmica del investigador de campo, participando en el
proceso de planificacin del territorio comunal, actualmente en fase de
modificacin del Plan Regulador (zonas 3 y 4).
4. Conocer el interior del aparato municipal, en una comuna emblemtica,
que experimenta procesos de desarrollo inmobiliario en altura, con
transformaciones ad portas de su instrumentos regulador, y con
conflictos sociales y de intereses particulares asociados,
5. Entender empricamente el flujo de decisiones polticas y tcnicas que
delinean las normativas urbanas y que determinan las transformaciones
espaciales en la ciudad
8
Glosario General

AE: Anteproyecto de Edificacin
BR: Brecha de Renta, diferencial entre la RPS y la RCS (Smith, 1979)
CORDESAN: Corporacin para el Desarrollo de Santiago
Costos Blandos (Soft-cost): Costos indirectos a la produccin inmobilaria que no
corresponden a costos de construccin como sala de ventas, mobiliario, etc
DOM: Direccin de Obras Municipales
DUS: Departamento de Urbanismo de la Ilustre Municipalidad de Santiago
ISM: Ilustre Municipalidad de Santiago
IPT: Instrumento de Planificacin Territorial
LGUC: Ley General de Urbanismo y Construccin
MN: Monumentos Nacionales (Ley N17.288 de Monumentos Nacionales)
NTN: Nivel de terreno Natural (solera)
OGUC: Ordenanza General de Urbanismo y Construccin
PE: Permiso de Edificacin
PRS: Plan Regulador (comunal) de Santiago
Renta: Valor de pago que est por encima del precio necesario para mantener un
inmueble o bien raz en las condiciones de uso actual
RPS: Renta Potencial de Suelo, aquella renta acumulable slo a travs de un uso
ms intensivo del suelo por parte de una clase dominante (Clark, 1995; Smith,
1979)
RCS: Renta Capitalizada de Suelo (Smith, 1979)
SE: Sector Espacial. Aquellos que consultan ICH, ZCH, MN, ZT o reas reguladas
por condiciones especiales graficadas en el plano PRS-02.
SECPLAN: Secretaria de Planificacin Comunal
SRU: Subsidio de Renovacin Urbana (DS n95 1991)
ZRU: Zona de Renovacin Urbana en donde opera el SRU (DS n95 1991)
ZT: Zona Tpica (Ley N17.288 de Monumentos Nacionales)
ZCH: Zona de Conservacin Histrica (Art. 60 de la LGUC)

9
1. Departamento de Urbanismo de Santiago (DUS)

La oficina tcnica encargada de planificar el territorio comunal es el departamento
de Urbanismo (DUS) de la Direccin de Obras Municipales (DOM) de la Ilustre
Municipalidad de Santiago (IMS). La particularidad que presenta este departamento
es precisamente esta posicin dentro de la macroestructura institucional, donde
aparece subordinado a la DOM nombrado por la SEREMI del MINVU- y no como un
ente ms cercano a la secretaria de planificacin comunal (SECPLAN) y al manejo
del alcalde, como ocurre en el resto de las comunas, lo cual nominalmente lo hace
ser departamento de urbanismo y no asesora urbana. Aparentemente es la nica
municipalidad de Chile donde ocurre esta situacin, siendo disminuida, al menos en
trminos administrativos, la atribucin del Alcalde al tener que tratar con el
Director de Obras algn cambio o intervencin en el departamento.

El organigrama municipal general de la comuna de Santiago se compone de
diecisis direcciones, de las cuales la fraccin tcnica, separada de la poltica incluso
fsicamente al hacer uso de otro edificio, se compone principalmente de las
Direcciones de Salud, Educacin y rea Urbana. De esta ltima, a cargo desde 2007
del arquitecto Alejandro Plaza Zrate, se desprenden otras tres direcciones: 1) la
Direcciones de Transito y Transporte Pblico; 2) Ornato, Parques y Jardines; y 3) la
Direccin de Obras Municipales (DOM), a cargo del arquitecto Miguel Saavedra, de
la que derivan a su vez la Subdireccin de Pavimentacin y la Subdireccin de
Obras. Subordinada a esta ltima aparece el DUS junto a otros siete departamentos
como el departamento de documentacin tcnica y el departamento de alumbrado
pblico.

Figura 2. Imagen del taller de urbanismo.

10
Fsicamente, el Departamento se encuentra localizado en el Edificio de la
Municipalidad ubicado en la calle Santo Domingo 916, detrs del Edificio
consistorial, que a su vez acoge las reparticiones polticas y de asesora de la
administracin municipal. En el edificio municipal de Santo Domingo, el
departamento se ubica en el quinto piso junto a la oficina del Director de Obras y la
Direccin de Alumbrado Pblico, disponiendo para su funcin de cinco oficinas y un
taller. ste ltimo donde realic mis labores, teniendo a disposicin los documentos
generados por los estudios del mismo departamento u otras fracciones de la
Direccin de Obras.

En funcionamiento, el DUS est encabezado por Sandra Gysling Caselli, asesora
urbanista arquitecta, quien ejerce el cargo desde 1998. Si bien, Gysling es
nominalmente la asesora del alcalde en temas urbanos, en la prctica dicha funcin
la cumple el jefe del rea urbana al ser un puesto de confianza del alcalde. El resto
del departamento en su estructura interna est constituido tcnicamente por tres
arquitectos, una gegrafo, una cartgrafo y un dibujante (Figura 4), de los cuales
existe la arquitecta Marcia Cuiza se encarga de la jefatura del taller y hacer de
asesora subrogante en ausencia de Gysling.

Bsicamente, las funciones del departamento que pude observar (y en que pude
participar) durante mi periodo de prctica ms all de las propiamente establecidas
por el artculo 10 de la LGUC (ver anexo) a cargo del asesor urbanista- fueron las de
a) actualizar el plan regulador comunal; b) identificar, declarar y elaborar
instructivos para inmuebles o zonas de conservacin histrica (ICH y ZCH); c)
revisar prefactibilidades de usos productivos; d) emitir observaciones frente a
proyectos de carcter pblico y privado; y e) atender las consultas de privados que
acuden de manera presencial o a travs de llamados telefnicos, ya sean estos
contribuyentes, estudiantes universitarios, periodistas, corredores de propiedades
y/o desarrolladores inmobiliarios. De estas actividades, cabe mencionar que la ms
importante y que requiere un mayor nmero de personas es la primera, siendo
tambin la ms sensible y que genera mayor controversia fuera y dentro de la
institucin municipal.

Durante el periodo de prctica, presencie el trabajo en tres de los proyectos de
modificacin del PRC: 1) Seccional del sector 3 y 4 Barrio Universitario y Expansin
del Centro, en etapa de Evaluacin Ambiental Estratgica Analtica (EAEA) y
aprobacin de la SEREMI del MINVU; 2) Enmienda de Zona Tpica Barrio Cvico, en
11
aprobacin ante SEREMI del MINVU y Concejo de Monumentos Nacionales (CMN); y
3) Seccional del sector 6 Club Hpico Parque OHiggins, en etapa de ingreso en la
SEREMI del MINVU. De los anteriores, los dos seccionales pertenecen al proceso
integral de actualizacin del PRC que subdivide el territorio en seis sectores como se
ver en una seccin ms adelante. De dicho proceso ya se han modificado los dos
primeros sectores, correspondientes a los territorios al norte de la Alameda.

Figura 3. Territorios en proceso de modificacin durante los meses de prctica.

Figura 4. Organigrama del departamento, funcionarios (con fecha de ingreso al municipio) y tareas
especificas con PRC. Fuente: Elaboracin propia

Sandra Gysling
Asesora Urbanista (1991)
Marcia Cuiza
Jefa taller, Arq. de planta (1991)
Claudia Garca
Arquitecta/media jornada(1999)
Paola Martnez
Cartgrafo (1998)
Nstor Ahumada
Gegrafo (1991)*
Catalina Parada
Gegrafo de planta (1999)
Cristian Couchot
Dibujante (2006)*
Ignacio Corvaln
Arquitecto de planta (2001)
Seccional Sector 3 y 4
Seccional Sector 6
Enmienda Barrio Cvico

() Ao de ingreso al departamento
*Integrante que abandon el departamento
durante el periodo de prctica

Seccional Sector 3 y 4
Seccional Sector 6
Enmienda Barrio Cvico

12
La modificacin en el sector 5 de la comuna se encuentra en estado de pausa
momentnea, desde que entr en etapa de aprobacin el proyecto de seccional 3 y
4, ya que al ser el mismo equipo quien lleva el proceso adelante dio prioridad al
proyecto de mayor avance. La etapa de aprobacin ante la SEREMI considera en
este caso decretar el congelamiento de los premisos de edificacin de proyectos de
ms de cuatro pisos por un plazo de 3 meses con posibilidad de tres prorrogas del
mismo periodo. La tercera y ltima prorroga fue decretada en julio del presente
ao, por lo que el seccional 3 y 4 debera estar aprobado y decretado en el Diario
Oficial para tal fecha. De esa manera se procedera a avanzar en el sector restante.

No obstante por muy necesaria que sea en trminos tcnicos el proceso de
actualizacin del PRC, la planificacin del territorio comunal siempre est sujeta a la
voluntad poltica de la autoridad, quien decide si comenzar un proceso de
elaboracin de una modificacin o no. Asimismo, al finalizar el proyecto, este debe
ser aprobado por la autoridad como por el Alcalde como por Consejo Comunal. En el
caso de existir Zonas Tpicas o Monumentos Nacionales intervenidos por el proyecto
de modificacin el organismo consultado es el Consejo de Monumentos Nacionales
(CMN), de la misma forma el CMN consulta al municipio por el estudio de
declaracin de nuevas Zonas Tpicas. Los instructivos de Zonas Tpicas, que sirven
para fijar los lineamientos de intervencin de dichas zonas, en el caso de la comuna
de Santiago centro son elaborados en el DUS siendo un modo de colaborar con la
labor del CMN.

1. 1. Planificacin del desarrollo urbano

El plan regulador comunal, junto con el PLADECO (plan de desarrollo comunal) y el
presupuesto municipal, constituyen una de las tres herramientas principales con que
un municipio gobierna un territorio comunal. El plan regulador vigente en la
actualidad corresponde al PRS de 1989 contando hasta la fecha con 32
modificaciones, dos de las cuales corresponden a seccionales del actual proceso de
actualizacin del plan regulador comunal (modificaciones 27 y 32, en sectores 1 y 2
respectivamente).

El plan regulador de 1989 se origina junto con otras medidas que en su conjunto
conformaban el Plan de Repoblamiento de Santiago. Si bien este ltimo plan tena
entre sus medidas la rehabilitacin de inmuebles obsolescencia, recuperacin cites,
espacios pblicos y el aumento de la oferta residencial, la normativa propuesta
incentiv la construccin de obras nuevas en la comuna. Se provoc as un proceso
de demolicin de inmuebles existentes, priorizando cada vez ms el valor de cambio
del suelo y su potencial inmobiliario en altura.

Antecedentes

A mediados de la dcada de 1980, se diagnostica un alto nivel de despoblamiento
en el territorio comunal. Segn Censo la poblacin vara de 444.916 habitantes en
1940 a 226.330 en 1982. El anlisis termina impulsando el plan de repoblami ento
mencionado, que incentiv la produccin inmobiliaria en las dcadas siguientes. Si
bien, la desvinculacin de buena parte de la superficie comunal en 1981 para dar
origen a las nuevas administraciones de Independencia, Recoleta, Estacin Central y
Quinta Normal, signific un cambio en la superficie administrada de 4.709 H a
2.320 H y por ende la comparacin cuantitativa pierde dramatismo, la cifra del
Censo de 1970 de 295.500 habitantes en misma superficie que en 1940, permite
confirmar la tendencia de despoblamiento.

Ya sea por la ejecucin de obras viales y la afeccin de propiedades a expropiacin,
o la separacin de usos de suelo en el centro de la ciudad, se gener un importante
menoscabo en el valor de uso de las propiedades residenciales, derivando en un
xodo de la poblacin. Sumado a ello, el aumento en la rentabilidad de usos para
playas de estacionamiento, bodega y usos nocivos al uso residencial signific la
demolicin de un gran nmero de inmuebles (Contreras, 2010), acrecentando la
14
emigracin. As, el nivel de deterioro identificado en ciertas zonas de la comuna
acrecienta la urgencia por aumentar los recursos invertidos en el territorio que en
1983 tuvo su punto ms bajo
1
. A fines de la dcada de 1980 se identifica que slo
un 67,8% de las 78.530 viviendas catastradas estaban en buenas condiciones
contra un 27,4% en condiciones regulares y otro 4,8% definitivamente malas (IMS,
1991:47).

De este modo el gobierno local elabora un Plan de Desarrollo Comunal (PDC de
1989) y un posterior Plan de Desarrollo Urbano y Econmico de la comuna de
Santiago (PDUES: IMS, 1991), que integran el plan de repoblamiento de la comuna,
sentado en las bases establecidas a mediados de la dcada de 1970 bajo el
mandato del alcalde Patricio Mekis
2
, fomentando el restablecimiento del rol
residencial en todo el territorio a travs de la renovacin del material construido
(Contreras, 2010).

En trminos generales, dicho plan de repoblamiento se estructura en base a cuatro
elementos: 1) inversin privada, 2) subsidio de renovacin urbana (SRU), que
genera una demanda a partir de la necesidad por vivienda de los estratos medios y
medio bajo, 3) administracin de la demanda y sitios eriazos, que cataliza la
operacin del capital privado, y 4) plan regulador comunal (PRC o PRS) acorde a los
objetivos de renovacin, posibilitando la edificacin en altura.

De esta manera, acorde a las polticas adoptadas desde mediados de los setenta, la
responsabilidad del desarrollo urbano qued cedida a la iniciativa del sector privado
engendrando un modelo de mercado inmobiliario que se desarrolla hasta la fecha. El
Subsidio de Renovacin Urbana (SRU)
3
, utilizado para incentivar y generar la
demanda de vivienda en la comuna y el centro histrico, asegur la demanda por
vivienda nueva ofertada en dichas zonas, disminuyendo el riesgo de la inversin
inmobiliaria. Por su parte la Corporacin de Desarrollo de Santiago (CORDESAN)
administr dicha demanda y los sitios disponibles y eriazos, cumpliendo un rol

1
A partir de informacin de permisos de edificacin, en 1983 la comuna tuvo una participacin de 0,04 %
de las unidades edificadas en el mercado residencial de la ciudad (Contrucci, 2011)
2
En el periodo de Patricio Mekis Spikin como alcalde (1976-1979) se inici la concrecin y proyeccin de
diversas obras urbanas, junto al reordenamiento de espacios pblicos, apuntando a la atraccin de
poblacin nueva (Contreras, 2010)
3
DS 95 de 1991. Otorga una ayuda econmica a los postulantes -con un ahorro mnimo de 100 UF- para
financiar la compra o construccin de una vivienda econmica (de un valor igual o inferior a 2.000 UF y
cuya superficie edificada no sea superior a 140 m2) nueva o aquella que resulte de la reparacin o
alteracin de edificios ya construidos que se acojan al DFL2 (Arriagada et al. 2007).
15
fundamental en el impulso de la inversin inmobiliaria. No obstante, todo lo anterior
no hubiera sido posible sin contar con un instrumento regulador de carcter flexible,
que posibilitar e incentivara la inversin inmobiliaria cada vez de mayor
envergadura.

Figura 5. Evolucin de la envergadura edificada. Edificacin segn rasante de 70 1) desde eje de
calle, 2) desde la altura mxima de continuidad y 3) acogiendo a estudio de sombra para superar
rasante (modelo dominante en la actualidad). Elaboracin propia.

Plan Regulador Vigente

El PRS de 1989 en Santiago, resultante de la reformulacin de los Instrumentos de
Planificacin Territorial segn los lineamientos de la Poltica Nacional de Desarrollo
Urbano de 1979 y su posterior rectificacin en 1985, permiti la atraccin del
mercado inmobiliario a la comuna despus de aos de desinversin en los aos
setenta y gran parte de los ochenta. De este modo mediante una normativa de
condiciones mximas permisivas, los productores inmobiliarios desplazaron su rea
de operacin a la comuna central, desarrollando un modelo de edificacin
residencial en altura enfocado en una demanda de clase media. Junto con la
flexibilizacin normativa, tambin se reordenaron usos de suelo, distribuyendo los
usos nocivos a zonas retiradas de la vivienda. As, el PRC de la comuna cuenta con
cuatro planos, el primero de zonificacin general (PRS01), el segundo de sectores
especiales, ZCH, ZT, ICH y MN (PRS02), el tercero de subdivisin barrial (PRS03) y
el cuarto de vialidad estructurante (PRS04). En un comienzo se decretaron ocho
zonas de la A a la H (Figura 6), sintetizadas nominalmente de la siguiente
manera:
16
Figura 6. Plano PRS 01. Zonificacin general del PRC.

17
Zona A: Centro histrico y de negocios
Zona B: Expansin del centro
Zona C: Residencial con equipamientos metropolitanos
Zona D: Residencial con equipamiento comunal
Zona E: Industrial exclusiva
Zona F: rea verde pblica
Zona G: rea de esparcimiento privada
Zona H: Cementerios

De las zonas, la zona E y H se encuentran exclusivamente en territorios
desvinculados de la comuna que comenzaron a conformar territorio de nuevas
comunas como Estacin Central, Independencia y Quinta Normal. Las zonas de la
A a la D consideraban uso residencial en mixtura con otros usos y escalas. En la
dcada de los noventa se comenz un periodo de modificaciones significativas que
parten con los planes seccionales de San Boja (1993), Centro Mapocho (1993),
Huemul (1995) y Santa Isabel (1995); las zonas tpicas de Repblica y Mulato Gil de
Castro; y la modificacin de alturas de la zona B poniente correspondiente al barrio
universitario.

As mismo se reajust la zonificacin general eliminando la zona C e incorporando
una zona E de usos productivos mixtos, conviviendo con el uso residencial. En este
contexto las principales modificaciones enfocaron la inversin inmobiliaria
principalmente en el sector norponiente de la comuna. Esta inversin se tradujo casi
exclusivamente en construccin de obra nueva residencial, la cual fue adquiriendo
mayor intensidad de uso, superficie construida y altura a medida que se
desarrollaba. La Figura 8 muestra la evolucin de la superficie construida y el
nmero de proyectos segn cifras anuales. En ella es posible ver aos de mayor
construccin como 1995 y 1997, los efectos de la crisis asitica entre 1998 y 2000,
y luego a partir de 2003 el incremento exponencial de la construccin en la comuna.

A medida que este modelo de renovacin residencial se expandi, se expandi con
mayor intensidad en el territorio demoliendo numerosos inmuebles, sin
necesariamente responder a la lgica inicial de renovacin de zonas deterioradas. El
valor de cambio del suelo subi con el potencial inmobiliario que el plan de
repoblamiento y PRC otorgaban, generando procesos de especulacin de suelo que
se manifiestan, por ejemplo, en los numerosos sitios eriazos que surgen en zonas
de renovacin. Asimismo, a partir del desarrollo de proyectos de mayor
18
envergadura y densidad habitacional fueron aumentando las externalidades que
afectaban a los barrios circundantes, principalmente producto de la falta de
privacidad, obstruccin de soleamiento, hacinamiento, etc.

La ciudadana residente local, en contra de estos cambios que atentaban las
condiciones de sus barrios, manifest su descontento organizndose y reaccionando
a la demolicin de inmuebles y el inicio de obras nuevas. Diversos barrios de la
comuna presentaron agrupaciones vecinales, entorno al cual se realizan diversas
acciones e iniciativas que han puesto en cuestin el desarrollo de la renovacin
residencial en altura en desmedro de las condiciones de sus barrios. A partir de ello,
el municipio desde principios de la dcada de 2000 ha iniciado una etapa de
actualizacin del PRC que pretende reajustar las normas urbansticas existentes
estableciendo alturas y constructibilidad mxima en todas las zonas, y generando
subzonas o sectores especiales de cualidades particulares o de inters patrimonial
histrico-arquitectnico, reconociendo inmuebles de conservacin histrica (ICH) y
zonas de conservacin histrica (ZCH).

Figura 8. Evolucin de la produccin inmobiliaria segn superficie construida y nmero de proyectos
por ao. Elaboracin propia segn grficos CORDESAN

-200000
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
S
u
p
e
r
f
i
c
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C
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a

(
m
2
)
-20
0
20
40
60
80
100
120
N
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d
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P
o
r
y
e
c
t
o
s
Superficie Construida N de Proyectos
19
A decir de la misma asesora urbana Sandra Gysling, con respecto a este activismo
local desde los barrios que se ha formado:

[T]odos los barrios son conflictos, es normal que se haya ido involucrando la
comunidad. As tambin los involucramos ms nosotros. En los proyectos [de
modificacin seccional de los sectores] 5 y 6 se involucraron directamente
desde un comienzo. Sin embargo pienso que fue injusto quiz lo que pas con
el proyecto de Parque Portales, por ejemplo, donde existi un trabajo de parte
del municipio por materializar y extender el parque para la misma comunidad
pero que la comunidad dijo que no, y que ahora [principio de ao 2011] con la
caducidad de lneas de expropiacin y reas verdes [comunales] el proyecto
muri. (Entrevistada 26 de Abril, 2011)

Desde el discurso tcnico la situacin actual presenta nuevos desafos y conflictos.
Ejemplo de ello, que pude presenciar durante el periodo de prctica, fue la
participacin de la comunidad en la etapa de presentacin de observaciones del
proyecto de seccional del sector 3 y 4, donde la comunidad, con la colaboracin de
acadmicos del Departamento de Urbanismo de la Facultad de Arquitectura y
Urbanismo de la Universidad de Chile, presentaron una batera de observaciones
que por lo general presentaban preocupacin en la altura propuesta y sus
externalidades que ello produce. Esto ltimo, totalmente antagnico a lo presentado
por la Cmara Chilena de la Construccin (CChC), hace que el debate de la
regulacin del territorio, hoy ms que en el pasado, trascienda la dimensin tcnica,
alcanzando fuertemente las decisiones polticas.

20
1. 2. Actualizacin del PRC

El proceso de actualizacin del PRC de la comuna se plante como una forma de
priorizar el desarrollo en altura de ciertos sectores que contaran por ejemplo,
mayores vas, limitando las alturas existentes al interior de barrios residenciales
consolidados y las cualidades de los inmuebles y conjuntos de inters patrimonial.
Sin embargo, a diferencia del PRC de 1989, esta actualizacin se ha llevado a cabo
por partes, subdividiendo el territorio comunal en seis sectores definidos por
similares caractersticas, desarrollo y problemticas, los cuales son: a) Sector 1
Santiago Norponiente, b) Sector 2 Tringulo Central, c) Sector 3 Barrio
Universitario, d) Sector 3 Expansin del Centro, e) Sector 5 Matta-Franklin, y f) Club
Hpico.

Figura 9. Mapa de subdivisin de zonas de estudio de plan regulador. Elaboracin propia.

Dicho proceso ya cuenta con dos zonas aprobadas correspondientes al sector 1
(2003) y al sector 2 (2008), y est en proceso de aprobacin ante la SEREMI el
proyecto para los sectores 3 y 4 que fueron presentados de manera conjunta. En
tanto la modificacin del sector 6 se encuentra en etapa de presentacin a la
comunidad mediante audiencias pblicas y la modificacin del sector 5, algo ms
21
retrasado, se ha dejado estancada a la espera del avance y aprobacin de la
modificacin de 3 y 4.

Los siguientes planos corresponden a la fusin de todos los seccionales
pertenecientes al proceso de actualizacin del PRC (Figuras 10 y 11). Si bien, slo
los dos seccionales al norte de la Alameda estn efectivamente aprobados y
vigentes, de los restantes slo uno an podra sufrir modificaciones considerables
(que corresponde al proyecto de seccional sector 5 Matta-Franklin), por lo que estos
planos muestran un anticipo bastante cercano a lo que ser el instrumento de
continuarse con el proceso.

En el primero se muestra la zonificacin general, la cual es similar a la mostrada por
la Figura 5 salvo por unos cambios como la extensin de las zonas de mayores
condiciones de constructibilidad (zonas A y B), y el reemplazo de la zona C por la E
a mediados de los aos noventa, lo que signific un reajuste en el desarrollo de
actividades productivas en la comuna, que antes quedaban concentradas fuera de la
comuna. En el segundo, en cambio, se muestran las sectorizaciones especiales que
salvo por pequeas zonas de conservacin histrica en torno al centro histrico, no
estaban contempladas en el PRC de 1989. Este es el plano que define hoy las
condiciones de edificacin mejor que el anterior que es ms bien general de
zonificacin. Adems, las sectorizaciones especiales (de color caf claro en la Figura
11) segn ordenanza local pueden aumentar o disminuir las condiciones de la zona
madre, por lo que tambin es preciso tener en cuenta las condiciones especificas.
En la tabla 1, se presenta las condiciones generales de las zonas madres y las
variaciones propuestas en la actualizacin.

Tabla 1. Mapa de subdivisin de zonas de estudio de plan regulador. Elaboracin propia.
A (1989) A B (1989) B D (1989) * E (1989) *
Superficie subdivisin predial mnima (m2) 500 500 500 500 250 300
Coeficiente mximo de ocupacin del suelo 1 0,7 1 0,7 0,6 1
Sistema de agrupamiento A-P-C Continuo A-P-C A-P-C A-P-C A-P-C
Aislado sobre continuo (rasante) si si si no si si
Altura mxima (m)
41,5 (17p) 41,5 (17p) 35 22,5 (9p) 12 (5p) 14 (6p)
Coeficiente mx de constructibilidad uso vivienda
no
especifica 8,1
no
especifica 3,6
no
especifica no especifica

22

23

24

25
Sin embargo, este proceso de actualizacin del PRC no ha estado libre de discusin.
La decisin de sectorizar el cambio regulatorio ha generado una tendencia la
emigracin de la inversin inmobiliaria a las zonas que an no se han modificado,
reproduciendo as el modelo desarrollado en la zona anterior, con todas las
externalidades que ello implica. Ello ya ha ocurrido anteriormente en los sectores 3
y 4, que experimento una dinmica acelerada de cambio los posteriores al cambio
regulatorio del sector 1. Se estima que lo mismo ocurra en los prximos aos, con
lo que estara emigrando la inversin inmobiliaria al sector 5 Matta-Franklin.

A pesar de la explotacin inmobiliaria existente en la comuna, y sobretodo previo a
cambios normativos, en septiembre de 2011, la mayor parte de la comuna estar
bajo las nuevas condiciones lo que genera descontento en el gremio de la
construccin y de los principales desarrolladores inmobiliarios, quienes aludiendo a
una disminucin en la rentabilidad inmobiliaria vaticinan el congelamiento del
desarrollo urbano de la comuna
4
, con ello el alza del desempleo, el dficit de
vivienda, la obsolescencia de las estructuras existentes, el incremento del precio de
la oferta existente, etc. Si bien tambin es discutible la probabilidad de esta visin
el municipio, desde esta perspectiva, carece de una visin lo suficientemente tcnica
para aportar evidencia contraria.

4
Como por ejemplo el Artculo publicado en portalinmobilario.com el 12 de julio de 2011, Santiago
Centro: quin se beneficia con el cambio de Plan Regulador? En portalinmobiliario.com escrito por el
ingeniero civil industrial y socio de la empresa de comercializacin de proyectos inmobilarios Develop
Gestin Comercial, Juan Pablo Navarro Muoz.
26
1. 3. Conclusiones de captulo

El departamento tcnico de urbanismo es un ente del cual depende una gran
responsabilidad. Planificar el desarrollo del territorio urbano ms representativo a
nivel regional y nacional, del cual el mercado durante dcadas ha hecho uso
intenso, es una tarea trascendental. La comuna desde los aos noventa ha sido una
especie de campo experimental para la produccin de nuevos modelos de desarrollo
urbano, ya sea por dimensiones y envergadura de los volmenes construidos, la
densidad proyectada, el tipo de unidades vendidas, el contexto en que se insertan,
etc. Sin embargo, este rol planificador tcnico es en ocasiones sobrepasado, ya sea
en su trato con la fraccin poltica del municipio u otras entidades tcnicas, en su
relacin con las instituciones gubernamentales como la SEREMI del MINVU, en los
cambios normativos de la OGUC, etc.

En paralelo, el gremio de la construccin resulta ser un actor que genera fuerte
presin poltica-econmica ante los cambios normativos defendiendo los intereses
de los miembros que lo componen y que en la actualidad, gracias a la liberalizacin
constructiva vigente, ha crecido y creado grandes intereses en este territorio. El
despliegue tcnico de abogados, ingenieros y arquitectos, muchos de los cuales
visitan el departamento de urbanismo (DUS), integran la decisin de inversin
inmobiliaria manejando la velocidad de compra-venta de terreno y desarrollo
inmobiliario de terrenos. As, de manera individual, las empresas inmobiliarias en
mltiples ocasiones adelantan la inversin segn las zonas donde es sabido que
modificar la normativa por una de condiciones ms restrictivas. De esta manera, al
cambiar el territorio, la produccin de estudios por parte del DUS, y el impulso de
nuevas normativas, quedan obsoletos.

El proceso de actualizacin del PRC ha resultado ser lento y burocrtico
extendindose por ms de siete u ocho aos en el caso de la actual modificacin de
las zonas 3 y 4 en proceso de aprobacin, periodo mucho mayor al que tarda en
hacerse por ejemplo una modificacin a la OGUC que permita mayor desregulacin
en la edificacin nacional.

A todo lo anterior hay que agregar la participacin cada vez mayor de las
comunidades organizadas de residentes en la discusin por el desarrollo de sus
barrios, lo que genera mayor controversia en cada intermediacin del DUS.

27
2. Prctica Profesional: Estudio y Evaluacin Inmobiliaria

El programa de Prctica Profesional realizado se enmarca en las funciones de
modificacin al plan regulador comunal, como estudio complementario a ste. El
encargo de este programa es el Estudio y Evaluacin Inmobiliaria de la Aplicacin
del PR, enfocado en aclarar la dimensin inmobiliaria y econmica con que se
estructura la renovacin urbana residencial en la comuna, cuantificando renta y
rentabilidad capitalizada por los desarrolladores inmobiliarios. Para ello se realiz
una investigacin que cont con:

Estudio de mercado de suelo en la comuna
Estudio de la produccin inmobiliaria en la Renovacin Urbana de la comuna
Caracterizacin del modelo de produccin residencial ofertada en la actualidad
(cumplimiento de normas urbansticas, tipologas ofertadas, densidad
proyectada)
Simulacin de la rentabilidad inmobiliaria proyectada para los sectores con
modificacin de plan regulador
Anlisis estadsticos de los datos obtenidos

Los resultados de esta investigacin fueron analizados brevemente con el equipo
tcnico a fin de su utilizacin en futuras modificaciones. La metodologa utilizada
sirvi en paralelo completar informacin de la produccin inmobiliaria residencial
catastrada hasta 2007.

28
1. 1. Marco Terico

La investigacin realizada se basa en la aplicacin de metodologas acadmicas de
deteccin de los aspectos que estructuran los procesos de renovacin urbana en las
reas centrales y pericentrales del rea metropolitana de Santiago (AMS), como as
tambin la serie de conceptos utilizados por estas investigaciones acadmicas. En
primer lugar corresponde aclarar el uso del concepto de renta en lugar de plusvala,
entendiendo que este ltimo ha sido largamente utilizado en materia de mercado de
suelo en reemplazo del primero. De este modo se entiende renta como el valor de
pago que est por encima del precio necesario para mantener un inmueble en las
condiciones de uso actual, el cual puede ser producto de condiciones de localizacin,
condiciones de productividad natural o producidas por el hombre. En el caso del
suelo urbano normado mediante un planeamiento urbanstico de tipo zonificacin
funcional, la renta de manera general es determinada por 1) la localizacin respecto
a servicios, vas, etc.; 2) el estado fsico del bien o material edificado; y 3) las
condiciones de productividad otorgadas por el ente planificador. En otras palabras,
el PRC determinara parte importante del potencial productivo, y por ende la renta
diferencial del suelo urbano.

Asimismo, otro factor determinante es el valor del suelo previo a la produccin
inmobiliaria. Neil Smith en la Teora de la Brecha de Renta (1979) plantea un
modelo que fundamenta las dinmicas de gentrificacin o aburguesamiento
observadas en el medio urbano de las grandes ciudades. Entendiendo aquel
aburguesamiento como el cambio socioeconmico de los usuarios de suelo por parte
de un grupo de mayor poder que los usuarios anteriores, en contextos de
comodificacin o mercantilizacin de suelo y relaciones de poder polarizadas, que se
lleva a cabo mediante la reinversin en capital fijo (Clark, 1995). Bajo este
razonamiento conceptual, los actores gentrificadores son aquellos productores
inmobiliarios que utilizan el suelo urbano como medio para acumular riquezas a
travs de la explotacin de una renta diferencial generada principalmente por la
construccin de grandes volmenes de material construido.

29

Figura 12. Fases de produccin de la brecha de renta. Fuente: Clark, 1995

Del mismo modo Smith define cinco fases que componen el proceso de produccin
de esta brecha de renta, en las cuales deliberadamente se disminuye la renta
alcanzada por los antiguos usuarios (RCS), aumentando la renta potencial obtenibl e
exclusivamente por los productores inmobiliarios (RPS). Si bien, esta investigacin
no apunta a estudiar gentrificacin o la deteccin de brechas de renta entre la
capturada por los productores inmobiliarios al construir y la renta obtenida por los
propietarios y/o residentes al transar un inmueble, se utiliza esta base conceptual
y en especial la renta potencial- para desarrollar el encargo de evaluar cambios en
la rentabilidad producidos por modificaciones en el instrumento de planificacin
territorial (IPT).

Brecha de
Renta
1 Nueva construccin y
consolidacin del medio
urbano
2 Deterioro del material
construido
3 Blockbusting (formas de
expulsin)
4 Redlining (formas de
desinversin)
5 Abandono

30
1. 2. Experiencias anteriores en la Asesora

Si bien, los aspectos econmicos que estructuran la inversin inmobiliaria son
elementos que no son integrados a la planificacin territorial ni al quehacer de un
departamento de urbanismo municipal, existen implcitamente en la toma de
decisiones, ya que al no demostrar una rentabilidad atractiva estas eventualmente
podran causar el temido congelamiento del desarrollo en determinado territorio.
Es en esta lnea que el departamento tcnico ha realizado ejercicios que integran de
menor o mayor grado aspectos econmicos. Ejemplo de ello esta en la actual
normativa propuesta, donde se proponen incentivos a la construccin que
apuntaran ms bien al cumplimiento de ciertas condiciones relacionadas con el
tamao de departamentos, jardines y cubiertas vegetales, a cambio de la
posibilidad de construir un mayor nmero de pisos y superficie til, suponiendo que
ello significara una rentabilidad mayor. No obstante no se tienen certezas acerca de
esa rentabilidad ya que no ha sido cuantificada.

Un ejemplo ms cercano a cuantificar rentas fue el proyecto de materializacin y
extensin del Parque Portales hasta la avenida Brasil , impulsado bajo la alcalda de
Ral Alcano. En el la SERPLAN Mara de la Luz Morales (2006) estudi la posibilidad
de incentivar la renovacin y rehabilitacin residencial en altura media en el borde
norte de este. En dicho estudio se cuantificaron costos de terreno (10UF/m2),
costos de construccin tanto de viviendas (18UF/m2), espacios comunes (11UF/m2)
y estacionamientos (8UF/m2) segn los datos de determinados ejemplos (Loft
Barrio Yungay, Conjunto Doa Lucrecia); como tambin la materializacin privada
del parque (4UF/m2); y el precio de venta de las unidades residenciales (30
UF/m2). Clculo que generaba una rentabilidad resultante de 22%. Sin embargo
esta experiencia en Santiago poniente parta de determinada imagen objetivo que
en este caso son rehabilitacin y modificacin de inmuebles existentes o al menos
a partir de parte de ellos, lo cual acotaba el mercado a determinado modelo de
inversin. El encargo de prctica requiri un estudio del estado actual de la
produccin inmobiliaria, sin referirse a una determinada imagen objetivo o modelo
de renovacin residencial.
31

1. 3. Metodologa

La investigacin propuesta se plantea como un estudio que apunta a caracterizar,
de la manera ms precisa posible, la situacin actual de la produccin inmobiliaria
residencial en altura desde los aspectos econmicos asociados a ella. A partir de lo
anterior se realiza un ejercicio de simulacin de la rentabilidad econmica de
producir inmuebles residenciales bajo las condiciones propuestas por la
actualizacin del plan regulador en los sectores en proceso de modificacin. En
trminos generales, se utiliza un modelo de investigacin inductiva que se sirve del
estudio detallado de los proyectos inmobiliarios residenciales para definir tendencias
generales y simular la variacin de las rentas potenciales acumulables. El plan de
trabajo propuesto fue el sealado en la Tabla 1.

La primera etapa consta de una caracterizacin detallada de la produccin
inmobiliaria, para la que fue necesario elaborar una metodologa basada en estudios
acadmicos desarrollados en la Universidad de Chile (Meza, 2010), principalmente
utilizando un instrumento de anlisis para sistematizar la informacin. El
instrumento elaborado se compone de tres fichas, una de anlisis detallado y otra
para simular los proyectos estudiados bajo las condiciones proyectadas. De ambas
se presentan resmenes en el presente informe y cada una en detalle en el anexo.

La Ficha 1 de anlisis detallado (Figura 13) es un ejercicio que de manera general
se entiende por la formula: RPS = V - S C donde V corresponde al valor de venta
de todas las unidades residenciales ofertadas (de la informacin de portal
inmobiliario), S es el valor del pao adquirido para construir supuesto segn un
estudio de los valores de suelo promedio informados en el Boletn de Mercado de
Suelo de santiago (Trivelli, 2000-2008) y C los costos de construccin
5
(Lpez,
2011). De esta manera esta ficha est compuesta por cinco tablas que contiene
informacin de diversas fuentes. La primera contiene informacin general de

5
Informacin obtenida de consultas realizadas a agentes inmobiliarios que acuden al departamento de
urbanismo y comparado de la tabla de costos unitarios.
32
localizacin, un plano de ubicacin y la imagen objetivo del proyecto referido; la
segunda contiene informacin detallada sobre superficies reflejando el volumen
construido (revisin de carpetas del archivo municipal), adems de informacin
sobre valor de suelo
6
; la tercera desarrolla los costos de construccin de dicho
volumen; la cuarta caracteriza las unidades residenciales ofertada y su valor; y la
ltima muestra el producto de las tablas anteriores generando la renta potencial
estimada y la rentabilidad del proyecto estudiado.

La ficha 2 de simulacin (Figura 14) proyecta los aspectos definidos por la ficha
anterior segn las condiciones propuestas por la modificacin del PRC en los
proyectos de los sectores en proceso de modificacin. El ejercicio consiste en
generar un volumen proporcional al actual bajo la condicin mxima de altura
propuesta y los estacionamientos requeridos en la actualidad (la constructibilidad
resultante siempre qued dentro de los lmites propuestos). Se mantuvo el valor de
suelo ya que es incierta su variacin aunque se teme que disminuya o mantenga su
valor como ha pasado en otras zonas. De este modo, la tabla final de esta ficha
muestra la renta potencial y la rentabilidad simulada para cada proyecto estudiado,
siendo posible compararla con la ficha anterior para sacar una tasa de renta
modificada por el PRC propuesto para cada proyecto. En el caso de que la nueva
zona propuesta contemplara la posibilidad de construir con mayor intensidad a
cambio de incentivos se aplicaron dos fichas, una en situacin propuesta y otra con
la mxima posibilitada por estos incentivos.

6
Se utilizaron valores en unidades de fomento (UF) por ser una medicin econmica que variable junto a
la inflacin de la moneda, pudiendo ser comparable a lo largo del tiempo con otras investigaciones
similares. En cuanto a los costos se asumi por permiso de edificacin los derechos municipales sumado
de forma integra, es decir el 1,5% del presupuesto calculado segn la tabla de valores unitarios del
MINVU, a pesar que la mayora de los edificios contemplan revisor independiente y unidades repetidas de
piso tipo (artculos 131 de la LGUC).

Figura 13. Ficha de anlisis detallado

Edificio Estilo Urbano
Argomedo 55-65
AE. 06/06
Paz Froimovich
Froimovich
Paz arquitectura

T
E
R
R
E
N
O

Superficie predial (m) 2.964 Coe.Constructibilidad 7,03
Ocupacin suelo (m) 903
Coef Ocupacin
suelo
0,30
Edif. sobre NTN (m) 26.044 Altura Edificacin 26 p
Subterrneo (m) 4.830 Zona PRS 1989 B
Sup. libre 1 piso (m) 2.061 Sist. Agrupamiento A /C
Sector/Man/Predio 1753/42 Mercado de suelo 25a
Rol Valor suelo(UF)2005 14,78
Permiso de Edificacin 13.782
Incidencia de
Terreno 5,98%

C
O
S
T
O
S

Valor de construccin sobre NTN (Tipo B3)
(UF) 351.588 13,5
Valor construccin subterrneo (Tipo B3) (UF) 38.640 8,0
Costos Blandos (UF) 70.318 20%
Permiso de Construccin (UF) 3.688
Costo de Construccin (UF) 464.233
Valor pagado por pao (UF) 43.802

D
E
P
A
R
T
A
M
E
N
T
O
S

Tipologas UF/m2 m2 UF n
1B-1D 34,32 30,96 1063 26
34,32 31,21 1071 25
34,32 33,80 1160 15
34,32 34,70 1191 20
34,32 37,52 1288 13
1B-2D 33,21 47,87 1590 13
33,21 48,48 1610 12
2B-2D 33,20 51,20 1700 51
33,20 51,89 1723 13
33,20 52,57 1745 13
2B-3D 33,66 57,93 1950 12
33,66 60,78 2046 13
1B-1D 35,85 29,98 1075 38
35,85 30,61 1097 25
35,85 31,80 1140 15
35,85 37,90 1359 27
35,85 38,16 1368 3
1B-2D 37,52 41,78 1568 25
37,52 42,38 1590 24
2B-2D 36,10 49,24 1778 25
36,10 49,50 1787 25
36,10 51,52 1860 26
2B-3D 36,46 56,78 2070 28
A
N
L
I
S
I
S

Cantidad de Departamentos 487
Cantidad de Estacionamientos 119 24,4%
Superficie til sobre NTN (m2) 20.950 80,4%
Sup. Comn sobre NTN (m2) 5.094 19,6%
Departamentos sobre 50m2 32%
Densidad Neta (Hab./ha) 4.930
Valor por edificio vendido (UF) 733.082

Renta Potencial (UF) 225.046
Renta P Territorial (UF/m2) 75,94
Rentabilidad del Proyecto 44,30%

Figura 14. Ficha de anlisis de simulacin
SIMULACIN
Superficie predial (m) 2.963,63 Coef. Constructibilidad 3,24
Ocupacin de suelo (m) 903,01 Coef. Ocupacin suelo
0,30
Edif. sobre NTN (m) 12.020 Altura de la Edificacin
12 pisos
Subterrneo (m) 4.392 Zona PRS 2011
Z B2ba
Sup. libre 1er piso (m) 2.061 Sist. de Agrupamiento
Continuo
Valor suelo (UF) 2005 14,78 Incidencia de Terreno 13,27%

Valor de construccin sobre NTN (Tipo B3) (UF) 162.270 13,5
Valor de construccin subterrneo (Tipo B3) (UF) 35.136 8,0
Costos Blandos (UF) 32.454 20%
Permiso de Construccin (UF) 1.865
Costo de Construccin (UF) 231.725
Valor pagado por pao (UF) 43.802

Tipologas UF/m2 m2 UF n
1B-1D 34,32 31,21 1071 61
35,85 31,80 1140 61
2B-2D 33,21 47,87 1590 61
33,21 48,48 1610 61
Cantidad de Departamentos 244
Cantidad de Estacionamientos 122 50,0%
Superficie til sobre NTN (m2) 9.721 80,87%
Sup. Comn sobre NTN (m2) 2.299 19,13%
Departamentos sobre 50m2 0,00%
Densidad Neta (Hab./ha) 2.470
Valor por edificio vendido (UF) 330.071

Renta Potencial (UF) 54.543
RPS (UF/m2) 18,40
Rentabilidad del Proyecto 19,80%

Por otro lado la realizacin de este estudio sigui una carta Gantt organizada de tal
manera de abarcar el territorio comunal en sus seis sectores. Se realiz as un
primer estudio completo de la zona de mayor produccin inmobiliaria ofertada y que
en la actualidad se encuentra en modificacin en etapa de aprobacin, para luego
realizar estudios complementarios a las zonas de menor produccin que dieran una
referencia a los datos extrados. El estudio se plante en 14 semanas donde se
realiz el programa de 450 horas de prctica, distribuyendo las tareas como muestra
la Tabla 2.

Tabla 2. Plan de trabajo propuesto para la prctica profesional

marzo marzo Abril abril abril abril mayo mayo mayo mayo mayo junio junio junio julio

sem1 sem2 sem3 sem4 sem5 sem6 sem7 sem8
se
m9 sem10 sem11 sem12 sem13 sem14 Final
Definicin de Metodologa

Presentacin
Recopilacin valor de Suelo
Anlisis de PRS y propuesta
Simulacin en Sector 4

Estudio en Sector 3

Presentacin Intermedia
Estudio en Sector 1
Estudio en Sector 2

Anlisis Comparativo
Informe
Presentacin Final

36
1. 4. Estudios exploratorios previos

Antes de comenzar con el estudio de la produccin inmobiliaria y de explotacin de
renta potencial fue preciso realizar una indagacin en el estado del valor de suelo y
el mercado inmobiliario en la comuna. Para ello se realiz una revisin de los
valores de suelo promedio publicados en el Boletn de Mercado de Suelo (Trivelli,
varios aos), y los datos de metraje y precio de venta de la oferta de
departamentos del anlisis del mercado inmobiliario de portalinmobiliario.

En el primer caso si bien se entiende que el valor de suelo expresado es slo
referencial al ser tomado de la oferta y no de la compraventa efectiva, para
trminos de la investigacin realizada se asumi dicho valor como valor de suelo de
compraventa. Al ser el valor de suelo de ms de un predios, los datos tomados
corresponden al valor de suelo publicado un de ao antes de la obtencin de
anteproyecto de edificacin (AE) o permiso de edificacin (PE) de obra nueva (ON),
simulando aquel periodo de compra para formar el pao a desarrollar.

Figura 15. Valor Promedio por Sector de estudio de Plan Regulador. Elaboracin propia segn datos
de marcado de Suelo (Trivelli, varios aos)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6

37
La Figura 15 resume el estudio referido, el cual sirvi de sustento para la
cuantificacin de costos de terreno de todos los casos observados. Del mismo
estudio se pueden sacar ciertas conclusiones generales como la gran amplitud de
valores suelo slo teniendo en consideracin los valores promedio por sectores de
plan regulador. Otro aspecto importante es el estancamiento del valor de suelo del
sector 1 incluso luego de la modificacin al PRC de dicha zona realizada en 2003,
que bajo considerablemente las condiciones de edificacin existentes en la mayor
parte de dicha zona.

El segundo estudio se resume en dos grficos, uno que muestra la evolucin del
precio unitario UF/m2 ofertado por los proyectos de renovacin urbana en los
diferentes sectores (Figura 16), y un segundo grafico que muestra la evolucin del
tamao promedio de superficie til por departamento ofertado (Figura 17). La
diversidad de las dinmicas de la oferta de cada sector demuestra la imposibilidad o
el reduccionismo que significara tomar la comuna como un caso de estudio
entremezclando la variedad de casos. En general es posible observar que el valor
unitario UF/m2 ofertado ha subido en todos los sectores tendiendo todos a las 38
UF/m2 -con excepcin del sector 1 y 6, pero con distintas variaciones en el camino.
Por ejemplo la zona de Santa Isabel ha ido en aumento el precio de venta de
manera regular a diferencia del sector 5 Matta-Franklin que experiment un precio
alto en sus comienzos
7
para luego sufrir un valle y hoy percibir un valor similar al de
las otras zonas de alta concentracin de residencia en altura.

7
cuando empez a registrar ms de tres proyectos entra en esta herramienta de anlisis.
http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=15606
38
Figura 16. Valores Unitarios UF/m2 ofertados en los proyectos publicados por sector de plan
regulador. Elaboracin propia segn base de datos de portalinmobilario.com
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
feb-05 jul-05 dic-05 may-06 oct-06 mar-07 ago-07 ene-08 jun-08 nov-08 abr-09 sep-09 feb-10 jul-10 dic-10
U
F
/
m
2

v
e
n
d
i
d
o
Sector1 Sector2 Sector3 Sector4 Sector5 Sector6

Figura 17. Tamao promedio de departamentos ofertados en los proyectos publicados por sector
de plan regulador. Elaboracin propia segn base de datos de portalinmobilario.com
30,00
35,00
40,00
45,00
50,00
55,00
60,00
65,00
Feb-05 Jul-05 Ene-06 Jun-06 Nov-06 Abr-07 Oct-07 Mar-08 Ago-08 Ene-09 Jul-09 Dic-09 May-10 Oct-10 Abr-11
T
a
m
a
o

D
e
p
t
o

(
m
2
)
Sector1 Sector2 Sector3 Sector4 Sector5 Sector6

39
1. 5. Estudio de Caso: Sector 4

A continuacin se presenta la investigacin del sector 4 de estudio de plan regulador
de la comuna, a manera de ejemplo de lo realizado en la comuna en general.

Antecedentes Histricos

El sector 4 Expansin del centro est conformado por el territorio al sur de la
Alameda entre la Avenida Vicua Mackenna y calle Dieciocho. Los orgenes del
desarrollo urbano de esta zona son posteriores al resto de la comuna salvo por el
sector al sur de este mismo. En el siglo XIX la zona era una mixtura de chacras con
terrenos de ordenes religiosas, iglesias y hospitales, conformando estas ltimas un
muralln que impidi el avance de la extensin fluida de la ciudad hacia el sur,
siendo un sector pobre al contrario de lo ocurrido al poniente de la Avenida San
Diego (asesora urbana, 2004). En la actualidad an es posible observar una gran
variedad de cits y conjuntos residenciales obreros. La calle San Diego, por ser la
va principal de salida hacia el sur corresponda a una zona de mayor consolidacin.
Al poniente de esta se localizaban numerosas palaciegas an existentes en las calles
Dieciocho, Ejercito y Repblica. En 1912 comenz a construirse la cripta de la
Baslica de los Sacramentinos y en 1920 el templo propiamente tal. El avance lento
de su construccin fue una manifestacin de los cambios del barrio, donde el
cuantioso apoyo de los pudientes residentes de las palaciegas mansiones cercanas
fue sustituido por el proveniente de los nuevos vecinos ms modesto pero ms
numerosos (Ibid).

Medio siglo ms tarde, este sector tendra una importante transformacin con la
ampliacin de la Plaza Almagro a parque y la construccin de la Avenida Santa
Isabel. Esta operacin impulsada por la gestin del alcalde Carlos Bombal signific
la expropiacin de numerosos inmuebles e incluso manzanas. La materializacin del
parque en los ochentas no trajo consigo la renovacin de sus bordes, razn por la
cual en la dcada siguiente se decret un plan seccional de construccin obligatoria
40
con lo que se arriesgaba el incremento progresivo de los impuestos territoriales
hasta su caducidad.

En la actualidad, este sector ha tenido gran dinmica inmobiliaria desde mediados
de la dcada de 2000 por tanto la modificacin de las condiciones normativas
actuales tendra gran impacto en el mercado residencial en altura, y por lo que ha
generado el rechazo de grupos de productores inmobiliarios como la Cmara Chilena
de la Construccin (CChC) a travs de diversos medios.

La idea del estudio en esta zona fue evaluar la variacin supuesta que tendra la
rentabilidad inmobiliaria y la renta potencial resultante por dicha modificacin,
adquiriendo un insumo demostrativo que afirme la an rentable produccin
residencial. Para ello se utilizaron como casos de estudios los edificios ubicados en
dos zonas conformadas por 1) las manzanas de borde de las avenidas Santa Isabel
y Vicua Mackenna y 2) las manzanas de borde de la Avenida Santa Rosa. Ms all
del alto nmero de proyectos, la seleccin de dichas zonas fue para guiar el estudio
comparativo a las zonas de mxima condiciones constructivas -tanto de altura como
de constructibilidad- propuestas por la modificacin. De esta manera el ejercicio
comparara el estado actual y su simulacin a futuro sin la distorsin que suponen
localizaciones fuera de esta misma zona.

Santa Isabel-Vicua Mackenna

Este caso de estudio cuenta con 16 casos de estudios, cuya ubicacin es graficada
en la Figura 18. Estos casos corresponden en su mayora a edificios ofertados
actualmente en portal inmobiliario, establecindose datos actuales para una
simulacin lo ms prxima a una situacin con la modificacin operante. La
zonificacin vigente de zona B cambiara con la modificacin a zona B2a para todo el
territorio estudiado.

41
Figura 18. Imagen de la zona B2a y enumeracin de los casos de estudio. Elaboracin propia

Proyecto Fecha* Inmobiliaria Zona Pisos Direccin
1 Edificio Estilo Urbano
06/06
Paz Froimovich B 26 Argomedo 55
2 Edificio Novo
01/08
Euro B 27 Portugal 574
3 Edificio Plaza del Agua
06/07
Viarsa B 23 Argomedo 320
4 Edificio Santiago Oriente
02/08
Su Ksa B 19 Fray Camilo Henrquez 440
5 Edificio Jardines de Santa Isabel
04/07
Eugenio Molina Morel B 23 Santa Isabel 353
6 Edificio Cima
10/07
Paz Froimovich B 18 Vicua Mackenna 319
7 Edificio Prtico Oriente
11/07
Euro B 23 Fray Camilo Henrquez 190
8 Edificio Concepto Ambientes
06/06
Imagina B 30 Carmen 602
9 Edificio Isabel Plaza
09/06
Absal B 24 Santa Isabel 431
10 Edificio Santa Isabel 481
06/07
Actual B 23 Santa Isabel 481
11 Edificio Carmen Plaza II
09/07
Absal B 28 Carmen 418
12 Edificio Plaza Santa Isabel
08/05
Puerto Nuevo B 24 San Diego 516
13 Edificio Prtico Vicua
09/06
Paz Froimovich B 22 General Jofr 71
14 Edificio Plaza Sacramentinos
09/06
Chilo B 24 Santa Isabel 951
15 Edificio Parque Sacramentinos
10/04
RVC B 20 Santa Isabel 747
* Fecha de ingreso a la DOM (Anteproyecto de Edificacin o Permiso de Edificacin de Obra nueva)

2 3 5
7 6
8 9
10
11
12
13
14
15 16
4 1
42
Tabla 2. Cuadro Normativo de la Zona B vigente desde 1989 y B2a propuesta 2011 con sus
respectivos incentivos.
Zona B Zona B2a * incentivos
Sup. subdivisin predial mnima (m2) 500 500
Coef. mximo de ocupacin del suelo 1 0,7
Sistema de agrupamiento A-P-C A-P-C
Aislado sobre continuo (rasante) si no
Altura (m)
mxima 35 30,5(12 p) 40,5(16p)

mnima no especifica 5,5 (2p)
Coef. Mx. constructibilidad vivienda no especifica 4,8 6,2
* Al menos 65% de los departamentos sobre 50m2 de superficie til, la superficie de suelo restante
utilizada en jardines y la incorporacin de cubiertas o paramentos verdes de al menos el 30% de la facha
de mayor longitud.

De manera general todos los casos de estudios superan la envergadura de los
edificios realizados a fines de los noventa. En la Tabla 3 se expresa el resumen del
catastro realizado que caracteriza la situacin actual de la produccin inmobiliaria
en el sector estudiado. En promedio la altura alcanzada hoy por estos proyectos es
de 23,5 pisos, a diferencia de los 12 y 13 pisos que se construan en sistema de
agrupamiento continuo la dcada de 1990 (casos observados pero no estudiados en
detalle en esta investigacin). De la tabla destacan las altas constructibilidades
proyectadas en los proyectos estudiados que no baja de 7,5. La superficie de los
departamentos ofertados, en promedio un 32% de estos no supera los 50m2, lo
cual ya permitira definir este caso como edificios de gran volumen construido
dividido en pequeas unidades. Conclusin que se reafirma con la densidad neta
proyectada -4 hab/unidad segn OGUC, que para estos proyectos es en promedio
de 6.901,5 hab/ha.

Por revisin de los planos del permiso de edificacin, es posible observar que todos
los casos cuentan con estudio de proyeccin de sombras, permitiendo construir
volmenes aislados por sobre el sistema de agrupamiento continuo superando
incluso la rasante de 70 permitida por ordenanza local. As tambin la superficie
comn construida para casi todos los proyectos -con excepcin slo de un edificio-
no supera el 20% de la superficie construida total, pudiendo acogerse al Art. 6.1.5.
OGUC que descuenta dicha superficie para el clculo de constructibilidad, simulando
la normativa propuesta que contempla coeficiente de constructibilidad.
43
Tabla 3. Resumen del estudio realizado y los aspectos relevantes.
Promedio Desv. Estndar Mnimo Mximo
Superficie Predial (m2) 1.954 696 722 3.042
Ocupacin de Suelo 0,39 0,20 0,26 0,95
Altura (pisos) 23,6 3,25 18 30
Superficie construida sobre NTN 17.706 5.250 8.378 26.044
Constructibilidad (coef) 8,41 1,70 5,89 11,68
Constructibilidad (coef)* 9,40 1,60 7,50 13,11
Cantidad de deptos. 321 94 174 556
Deptos. sobre 50m2 32% 19% 7% 72%
Cantidad estacionamientos 101 47 30 200
Densidad Neta (Hab/ha) 3c/u 5176,1 1634,0 2232,0 8486,0
Densidad Neta (Hab/ha) 4 c/u 6901,5 2178,7 2976,0 11314,7
m2 Deptos. Ofertados 44,19 15,84 16,46 99,62
Precio por depto. (UF) 1.543 583 625 3.924
UF/m2 de Deptos. Ofertados 35,43 4,84 27,21 50,37

Rentabilidad 41% 20% 11% 99%
Costo adquisicin de terrenos (UF) 32.387 10.687 11.733 45.630
Costos de Construccin (UF)** 309.434 106.361 120.740 464.233
Valor del Total de Unidades Vendidas (UF) 499.556 163.757 742.535 248.487
Renta Potencial (UF) 148.847 81.983 39.146 325.299
Renta Potencial Territorial (UF/m2) 78,48 34,76 18,11 161,52
Renta Potencial ($Millones)*** 3.245 1.787 853 7.092
* Constructibilidad efectiva (sin descontar reas comunes Art. 6.1.5. OGUC)
** Costos de construccin: a) m2 sobre NTN=13,5UF/m2; b) bajo NTN=8UF/m2; c) costos
blandos (soft costs)=20% de a); d) Permiso de edificacin=1,5% de a)+b).
*** Conversin UF= $ 21.800

En cuanto a la rentabilidad inmobiliaria, porcentaje de retorno de la inversin, en
promedio se registra entorno al 40%, coincidente con la informacin consultada
informalmente a desarrolladores inmobiliarios. Al ser altas, las inversiones
inmobiliarias generaron en esta zona una renta cuantiosa que en promedio supera
los 3 mil millones de pesos por proyecto.

44
Tabla 4. Simulacin de edificios estudiados bajo 1) modificacin propuesta y 2) con incentivos
Simulacin 1 Simulacin 2
Promedio Desviacin Estndar Mximo Promedio Desviacin Estndar Mximo
Altura (pisos) 12 0 12 16 0 16
Sup.construida sobre NTN 8.975 2.352 12.441 11.791 3.250 16.587
Constructibilidad (coef) 3,99 0,80 5,26 5,10 0,87 5,10
Constructibilidad (coef)* 4,86 1,01 6,55 6,32 1,11 7,16
Cantidad de deptos. 201 57 316 198 54 288
Deptos. sobre 50m2 0% 0 0% 65% 0 65%
Cant. estacionamientos 101 29 158 99 27 144
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u 3330,1 1030,1 5483,0 3286,5 728,2 4273,0
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u 4440,1 1373,5 7310,0 4382,0 970,9 5697,3
m2 Deptos. Ofertados 35,89 8,00 49,07 48,26 14,24 72,42
Precio por depto. (UF) 1.289 249 1.767 1.712 514 3.200
UF/m2 de Deptos. Ofertados 36,59 5,09 50,37 35,89 5,89 50,37

Rentabilidad 22% 16% 39% 33% 18% 89%
Costo terrenos (UF) 32.387 10.687 45.630 32.387 10.687 45.630
Costos de Const. (UF)*** 177.060 45.581 247.912 222.044 60.877 312.855
Valor Total Unidades Vendidas (UF) 258.918 89.613 438.755 338.881 120.063 575.242
Renta Potencial (UF) 49.212 43.798 182.317 85.071 63.822 270.887
Renta Poten. Territorial (UF/m2) 25,34 19,97 90,52 44,82 29,23 134,50
Tasa renta modificada 0,33 0,11 0,56 0,57 0,20 0,99
* Constructibilidad mxima propuesta ms 30% acogiendo a fusin predial (Art. 73)
** Constructibilidad mxima con incentivo (3,6 + 1,4)
*** Constructibilidad efectiva (sin descontar reas comunes Art. 6.1.5. OGUC)
**** Conversin UF= $ 21.800

La Tabla 4 muestra el resumen de dos simulaciones hechas en cada proyecto. La
simulacin 1 se realiz tomando la oferta actual de departamentos de menor
tamao y la simulacin 2 dispuso de una proporcin de 65% de departamentos
sobre los 50m2, cumpliendo con lo justo las condiciones para alcanzar los beneficios
de incentivos a la construccin. En trminos generales la rentabilidad del mercado
sigue siendo alta por sobre 20% promedio. Una parte no menor de la en la renta
potencial se estima que podra ser mayor, no obstante la exigencia de
estacionamientos desde 2008 segn ordenanza local tiene una proporcin de 1/2
para estacionamientos por departamentos, a diferencia de la exigencia anterior de
1/5 en la que fueron construidos los edificios estudiados.

45
Resulta importante aclarar que la disminucin de la renta no es proporcional a la
rentabilidad al mantener el valor de suelo constante, por lo que se justifica un
estudio detallado de las condiciones de cada caso para determinar tendencias. La
variacin de rentabilidad que significa la modificacin propuesta se refleja de
manera ms clara en la tasa de renta modificada, la cual toma de manera absoluta
la renta de cada proyecto bajo las condiciones normativas vigentes y las
propuestas. Esta en promedio es de un 0,57 para la simulacin con incentivos y de
un 0,33 para la primera. Observando el producto resultante de la simulacin, la
modificacin al plan regulador genera cambios sustantivos en el modelo de
renovacin urbana residencial para esta zona. Sumado a la disminucin del impacto
morfolgico que se propone controlando la altura del volumen edificado, en la
simulacin 2 el incremento de ms de 4 m2 en el promedio del tamao de los
departamentos ofertados genera una disminucin en la densidad neta llegando a
cifras cercanas a 3.000 hab/ha.

Santa Rosa

La segunda zona analizada para este sector cuenta con 6 casos cuya ubicacin es
graficada en la Figura 19. Estos casos corresponden en su mayora a edificios
ofertados actualmente en portal inmobiliario. A pesar de ser pocos y encontrarse
cercanos a la zona anterior, las condiciones normativas propuestas, las
caractersticas del producto y su cercana al centro histrico podran develar otros
aspectos relevantes.

Tabla 5. Cuadro Normativo de la Zona B.
Zona B Zona B2b * incentivos
Sup. subdivisin predial mnima (m2) 500 500
Coef. mximo de ocupacin del suelo 1 0,7
Sistema de agrupamiento A-P-C A-P-C
Aislado sobre continuo (rasante) si no
Altura (m)
mxima 35 30,5 (12 p) 35,5 (14p)

mnima no especifica 5,5 (2p)
Coef. Mx. constructibilidad vivienda no especifica 4,8 5,5

46
Figura 19. Imagen de la zona B2b y enumeracin de los casos de estudio. Elaboracin propia

Proyecto Fecha Inmobiliaria Zona Npisos Direccin
16 Edificio San Isidro 12/07 Nobleza B 25 San Isidro 435
17 Edificio Geocentro 2 09/07 Aconcagua B 26 Santa Rosa 265
18 Edificio Nuevo Centro 2 11/07 Inmobilia B 30 Santa Rosa 325
19 Edificio Su Centro 10/07 Su Ksa Gestin/ Zenteno B 21 Eleuterio Ramrez 740
20 Jardines San Isidro Centro 09/05 Stitchkin B 25 Santa Rosa 146
21 Energy Santa Rosa 04/06 Paz Froimovich B 21 Santa Rosa 170

En la actualidad las alturas de los edificios fluctan entre 21 y 30 pisos, lo que en
trminos generales significara con la modificacin propuesta la disminucin a la
mitad de la envergadura volumtrica. La Tabla 5 muestra principalmente ciertas
diferencias con el producto observado en el caso anterior. Ejemplo de ello, la
superficie predial es menor lo cual llama la atencin al observar una altura promedio
mayor. Se construye muchas ms intensamente once veces la superficie predial. La
rentabilidad promedio de estos proyectos se dispara hasta los 60% con una renta
potencial promedio de 4.300 millones de pesos, ms de mil millones ms que l o
existente en el caso anterior. Entre las unidades ofertadas en zona estn las
unidades ms pequeas del estudio sobre el total de la comuna (que contempl 44
casos, 42 actualmente a la venta), y esta se observa en las Figuras 20 y 21.

16
18
17
19
20
21
47
Figuras 20 y 21. Planta Tipo (en cian departamentos bajo 20m2) y Planta detalle de tipologa de
16,7 m2. Edificio Su Centro de inmobiliaria Su Ksa. Fuente: Permiso de edificacin, DOM.

Tabla 6. Resumen del estudio realizado y los aspectos relevantes.
Promedio
Desviacin
Estndar Mnimo Mximo
Superficie Predial (m2) 1.614 1.400 673 4.403
Altura (pisos) 24,7 3,4 21 30
Constructibilidad (coef) 9,22 1,74 6,42 11,73
Constructibilidad (coef)* 11,26 2,27 7,70 14,68
Cantidad de departamentos 320 181 178 666
Departamentos sobre 50m2 41% 33% 10% 93%
m2 Departamentos Ofertados 42,61 14,15 16,70 73,40
Precio por departamentos (UF) 1.594 496 673 3.150
UF/m2 de Departamentos Ofertados 38,12 5,12 30,02 51,01

Costos de Construccin (UF)*** 287.111 171.867 132.480 618.128
Valor del Total de Unidades Vendidas (UF) 510.689 353.753 216.429 1.207.666
Renta Potencial ($Millones)** 4.301 3.586 1.568 11.356
** Costos de construccin: a) m2 sobre NTN=13,5UF/m2; b) bajo NTN=8UF/m2; c) costos
blandos (soft costs)=20% de a); d) Permiso de edificacin=1,5% de a)+b).
48
La simulacin en este caso muestra una disminucin importante en la renta
potencial, no obstante, la rentabilidad en absoluto sigue siendo alta. Esto se explica
porque la rentabilidad existente para la situacin actual ya es excesivamente alta.
Segn la oferta existente, los departamentos de mayor tamao son ofertados a un
mayor precio, al contrario de lo que sucede hacia el sur llegando a Santa Isabel.

Si bien las condiciones de la oferta inmobiliaria pueden fomentar el uso de los
incentivos propuestos, el margen de renta y rentabilidad, la diferencia entre ambas
es casi marginal producto que la constructibilidad con incentivos de 4,3 resulta ser
menor a la constructibilidad obtenida despus de los beneficios por fusin predial
(4,68) lo que produce que la renta potencial simulada 2 sea levemente mayor a la
situacin sin incentivos por una diferencia de centsimas en el valor unitario UF/m2
ofertado por los departamentos mayores a 50m2. Por otro lado la renta territorial
de la simulacin (relacin entre renta acumulable por superficie predial adquirida en
metro cuadrado) al compararla con valores de suelo, doblara e incluso triplicara la
renta obtenida por el propietario anterior (estimada segn el valor de suelo
mostrado por Trivelli). No obstante en la situacin vigente esta relacin se dispara a
ocho veces.

Otro aspecto importante tanto en este caso como en el anterior es la disminucin
promedio en departamentos ofertados por proyectos que va de entre 320
departamentos a 187 y 140 para cada zona respectivamente. Esto supone mejoras
tanto en la calidad de vida de las personas que habitan estos proyectos como en el
transito vial de las calles en que se insertan. Mejoras que si bien deberan ser
trabajadas por estudios especficos para determinar el grado de incidencia, se
estiman importantes para una comuna central de avenidas congestionadas como
Santiago.
49
Tabla 7. Simulacin de edificios estudiados bajo 1) modificacin propuesta y 2) con incentivos
Promedio
Desviacin
Estndar Mximo Promedio
Desviacin
Estndar Mximo
Altura (pisos) 12 0 12 14 0 14
Sup. construida sobre NTN 7.625 4.352 16.270 8.605 5.311 18.982
Constructibilidad (coef) 4,43 1,10 4,95 4,77 0,79 5,49
Constructibilidad (coef)* 5,49 1,38 6,19 5,98 0,96 5,55
Cantidad de deptos. 175 69 308 152 95 338
Deptos. sobre 50m2 0% 0 0% 65% 0 65%
Cant. estacionamientos 88 34 154 76 48 169
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u 4068,5 1303,7 5051,0 3158,2 488,7 2979,0
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u 5424,7 1738,3 6734,7 4210,9 651,6 3972,0
m2 Deptos. Ofertados 35,79 9,32 53,18 45,44 16,53 61,79
Precio por depto. (UF) 1.390 410 2.393 1.745 673 3.150
UF/m2 de Deptos. Ofertados 38,70 5,15 48,00 38,91 6,09 51,01

Rentabilidad 37% 17% 68% 37% 27% 81%
Costo terrenos (UF) 26.272 21.276 68.599 26.272 21.276 68.599
Costos de Const. (UF)*** 150.605 82.388 314.103 161.183 97.143 350.308
Valor Total Unidades Vendidas (UF) 244.013 151.768 547.606 263.078 198.111 660.018
Renta Potencial (UF) 67.135 51.254 164.898 75.622 84.540 241.106
Renta Poten.Territorial (UF/m2) 49,30 34,20 118,11 47,87 37,68 118,62
Tasa renta modificada 0,34 0,08 0,41 0,38 0,12 0,46
* Constructibilidad mxima propuesta ms 30% acogiendo a fusin predial (Art. 73)
** Constructibilidad mxima con incentivo (3,6 + 1,4)
*** Constructibilidad efectiva (sin descontar reas comunes Art. 6.1.5. OGUC)
**** Conversin UF= $ 21.800

50
1. 6. Resto de la Comuna

A continuacin se presentan los datos finales del estudio en cada sector con sus
respectivas simulaciones salvo para los casos en el sector 1 y 2 donde la
actualizacin del PRC ya fue realizada. Estos datos son producto de las etapas
anteriores deductivas e inductivas de sistematizacin de datos de la produccin
inmobiliaria en los diferentes sectores.

Tabla 8. Resumen de la situacin existente. Casos del 22 al 42. Elaboracin propia.

Proyecto Inmobiliaria Zona Direccin Fecha
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3

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22 Condominio Vista Club Etapa Lonquimay B Domeyko 2477 jul-07
23 Edificio Club Hpico 641 Urmeneta B Club Hpico 641 sep-07
24 Edificio Club Hpico V Toesca B Gorbea 2203 may-05
25 Edificio Paseo Arbolada Club Hpico VI B Club Hpico 475 dic-06
26 Edificio Don Claudio Krono Bofill B Gay 1728 oct-07
S
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u
n
g
a
y

27 Edificio Plaza Brasil Paz D1 Catedral 2650 ene-08
28 Cond. Bello Centro Esperanza Paz D3 Esperanza 734 may-04
29 Edificio Centro Orbe Urmeneta B Romero 2569 dic-02
P
a
r
q
u
e

d
e

L
o
s

R
e
y
e
s

30 Edificio Plaza Cumming Viarsa D2
Av. Ricardo Cumming
1350 jul-03
31 Edificio Parque de Los Reyes Via Corp D2 Balmaceda 2914 may-09
32 Cond. Privado Nuevo Santiago Higuerillas E5 Maip 1116 ago-06
S

2

N
o
r
t
e
/
s
u
r

33 Edificio Nuevo Centro Inmobilia y D&G B Tucapel Jimnez 70 abr-06
34 Edificio Gran Santiago
Hurfanos Pza
F.I.P. B1 Hurfanos 1400 oct-05
S
e
c
t
o
r

5

B
o
r
d
e

O
r
i
e
n
t
e

35 Proyecto Edificio Luna Capital GIMAX E Vicua Mackenna 899 dic-08
36 Edificio Concepto Infinity El Manzano E Manuel Antonio Matta 73 feb-08
37 Edificio Espacio Oriente Su Ksa E Vicua Mackenna 1215 jun-08
B
o
r
d
e

P
o
n
i
e
n
t
e

38 Edificio Habite S. Ignacio 1673 Habite D San Ignacio 1673 feb-08
39 Santiago Buen Vivir Paz E Nataniel Cox 1302 may-08
40 Edificio Esmeralda Manantial E Arturo Prat 993 abr-05
S

6

C
l
u
b

H
p
i
c
o

41 Condominio Portal Don Jos Toesca E Toesca 2802 sep-06
42 Edificio Esmeralda Manantial D Beaucheff 1325 may-02

51

Sector 3: Barrio Universitario

Promedio
Desviacin
Estndar Mnimo Mximo
Superficie Predial (m2) 1.242 334 956 1.790
Altura (pisos) 7,8 1,10 6 9
Constructibilidad del proyecto (coef) 4,04 0,36 3,63 4,42
Constructibilidad del proyecto (coef)* 4,50 0,34 4,38 5,09
Cantidad de departamentos 92 18 63 111
Departamentos sobre 50m2 38% 33% 6% 91%
Promedio m2 Deptos. Ofertados 45,89 15,63 20,32 92,51
Promedio precio por depto. (UF) 1.647 498 875 3.220
Promedio UF/m2 de Deptos. ofertados 36,68 3,50 30,48 47,20

Costos de Construccin (UF)** 103.058 25.157 81.450 144.855
Valor Total de Unidades Vendidas (UF) 126.015 46.665 106.256 224.588
Renta Potencial ($Millones)*** 679 386 265 1.190
** Costos de construccin: a) m2 sobre NTN=13,5UF/m2; b) bajo NTN=8UF/m2; c)
costos blandos (soft costs)=20% de a); d) Permiso de edificacin=1,5% de a)+b).

52

Tabla 9. Resumen de la simulacin de los caos del 22 al 26 con modificacin propuesta
Simulacin 1
Promedio
Desviacin
Estndar Mnimo Mximo
Altura (pisos) 9 0 9 9
Sup. construida sobre NTN 5.925 585 5.294 6.574
Constructibilidad de simulacin (coef) 4,38 0,35 4,02 4,68
Constructibilidad de simulacin (coef)* 5,40 0,52 4,93 5,85
Deptos. sobre 50m2 38% 33% 6% 91%
Cant. estacionamientos 61 12 50 77
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u 3261,5 222,7 3037,0 3492,0
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u 4348,7 297,0 4049,3 4656,0
Promedio precio por depto. (UF) 1.647 498 875 3.220
Promedio UF/m2 de Deptos. ofertados 36,68 3,50 30,49 47,20

Costo terrenos (UF) 16.995 5.107 12.665 25.167
Costos de Const. (UF)** 114.835 11.953 104.660 130.339
Valor Total Unidades Vendidas (UF) 161.625 14.986 143.941 179.997
Tasa renta modificada 1,47 1,31 1,60 4,05

53
Sector 1: Santiago Norponiente

Tabla 10. Resumen de la situacin existente posterior a la modificacin. Casos del 27 al 32.
Elaboracin propia.
Yungay-Brasil Parque de Los Reyes

Promedio
Desviacin
Estndar Mnimo Mximo Promedio
Desviacin
Estndar Mnimo Mximo
Superficie Predial (m2) 6.006 3.700 2.778 10.043 2.475 505 2.159 3.058
Ocupacin de Suelo 0,52 0,06 0,47 0,59 0,37 0,13 0,24 0,49
Altura (pisos) 6,7 2,08 5 9 23,7 3,79 21 28
Sup. Const. sobre NTN 17.626 6.059 13.159 24.523 18.380 7.998 13.346 27.602
Constructibilidad proy.coef) 2,96 1,54 1,99 4,74 6,06 1,21 5,17 7,44
Constructibilidad p. (coef)* 3,37 1,21 2,44 4,74 7,21 1,58 6,18 9,03
Cantidad de deptos. 328 150 194 490 343 106 266 464
Deptos. sobre 50m2 34% 27% 14% 65% 32% 24% 9% 56%
Cant. estacionamientos 97 29 71 128 97 13 85 110
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u 1763,7 316,7 1464,0 2095,0 4103,3 429,1 3697,0 4552,0
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u 2351,6 422,3 1952,0 2793,3 5471,1 572,1 4929,3 6069,3
Prom. m2 Deptos Ofertados 44,22 10,88 28,53 70,80 46,10 13,58 16,97 83,71
Prom. precio depto. (UF) 1.450 383 930 2.393 1.340 337 509 2.344
Prom UF/m2 Deptos oferta 33,00 4,24 27,32 42,59 29,62 3,29 24,07 36,76

Rentabilidad 25% 6% 19% 31% 31% 18% 16% 51%
Costo por terreno (UF) 52.891 20.096 33.030 73.213 22.169 4.516 18.287 27.124
Costos Construccin (UF)** 311.498 104.368 238.398 431.024 327.144 145.344 241.236 494.957
V. Total Unid Vendidas(UF) 452.034 129.721 355.132 599.404 445.675 141.232 603.867 332.259
Renta Potencial (UF) 87.644 6.514 83.704 95.163 96.363 33.391 72.739 134.564
Renta Poten. Territ (UF/m2) 18,60 10,54 9,48 30,13 40,45 18,06 26,75 60,92
Renta Poten.($Millones) 1.911 142 1.825 2.075 2.101 728 1.586 2.933

54
Sector 2: Tringulo Central/Norte Sur

Tabla 11. Resumen de la situacin existente. Casos del 34 y 35. Elaboracin propia.
Promedio 33 34
Superficie Predial (m2) 2.325 1.281 3.369
Ocupacin de Suelo 0,49 0,48 0,50
Altura (pisos) 31 33 29
Superficie construida sobre NTN 35.269 13.013 57.525
Constructibilidad del proyecto (coef.) 12,78 8,47 17,08
Constructibilidad del proyecto (coef.)* 13,62 10,16 -
Cantidad de deptos. 565 232 898
Deptos. sobre 50m2 45% 68% 22%
Cantidad estacionamientos 231 72 390
Densidad Neta (hab./ha) 3c/u 6715,5 5434,0 7997,0
Densidad Neta (AB/ha) 4 c/u 8954,0 7245,3 10662,7
Promedio m2 Deptos. Ofertados 43,24 55,85 39,98
Deptos. Menor 26,64 32,00 21,28
Deptos. Mayor 68,68 67,82 69,53
Promedio precio por deptos. (UF) 1.854 2.261 1.749
Promedio UF/m2 de Deptos. Ofertados 51,22 40,99 53,86

Rentabilidad 63% 90% 37%
Costo adquisicin de terrenos (UF) 68.753 40.749 96.758
Costos de Construccin (UF)** 642.168 235.904 1.048.432
Valor Total de Unidades Vendidas (UF) 1.047.776 524.615 1.570.937
Renta Potencial (UF) 336.862 247.969 425.755
Renta Potencial Territorial (UF/m2) 159,97 193,57 126,37
Renta Potencial ($Millones) 7.344 5.406 9.281

55
Sector 5: Matta-Franklin
Borde Oriente Borde Poniente
Promedio
Desviacin
Desviacin
Estndar Mnimo Mximo
Superficie Predial (m2) 2.677 1.596 1.335 4.442 1.375 576 1.039 2.040
Ocupacin de Suelo 0,37 0,15 0,20 0,46 0,29 0,01 0,28 0,30
Altura (pisos) 25,0 3,00 22,00 28 15 4 12 20
Superficie const NTN 24.140 12.512 13.145 37.755 8.439 3.362 4.910 11.604
Constructibilidad proy(coef) 7,64 0,85 6,68 8,30 5,28 1,44 4,03 6,85
Constructibilidad p. (coef)* 9,30 0,71 8,50 9,85 6,29 1,96 4,70 8,47
Cantidad de deptos. 594 418 284 1069 158 62 90 211
Deptos. sobre 50m2 18% 22% 1% 42% 27% 27% 3% 57%
Cant. estacionamientos 166 82 86 249 46 28 21 76
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u 8007,7 2764,7 5723,0 11081,0 3570,0 1284,8 2584,0 5023,0
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u 10676,9 3686,3 7631,0 14774,7 4760,0 1713,1 3445,0 6697,3
Prom. m2 Deptos. Oferta 33,74 11,48 17,63 68,06 45,19 11,28 29,61 73,34
Prom. precio depto. (UF) 1.158 339 652 2.115 1.464 339 867 2.274
Prom. UF/m2 Deptos. oferta 34,79 2,94 27,39 43,49 32,59 2,17 24,77 39,12

Rentabilidad 48% 7% 44% 57% 51% 13% 36% 59%
Costo de terrenos (UF) 40.678 14.492 25.285 54.059 11.745 5.207 7.418 17.524
Costos Construccin (UF)** 437.345 222.981 238.498 678.421 117.779 35.822 80.988 152.547
V. Total Unid Vendidas (UF) 688.390 347.887 373.486 1.061.833 231.791 100.078 123.692 321.218
RP. Territorial (UF/m2) 86,82 13,56 85,20 101,11 58,95 28,04 31,02 87,10
Renta Poten ($Millones) 4.770 2.178 2.943 7.180 1.764 970 707 2.612

56
Tabla 13. Resumen de la simulacin de los caos del 35 al 37 con: 1) modificacin propuesta y 2)
con incentivos
Promedio
Desv.
Desv.
Estndar Mnimo Mximo
Altura (pisos) 8 1 7 9 10 1 9 11
Sup.construida sobre NTN 16.163 9.973 6.046 25.986 19.255 6.529 14.638 23.872
Constructibilidad de proyecto (coef) 4,71 1,11 3,62 5,84 4,75 0,63 4,30 5,19
Constructibilidad de proyecto (coef)* 5,89 1,39 4,53 7,30 5,93 0,79 5,37 6,49
Cantidad de departamentos 420 292 143 725 364 173 241 486
Deptos. sobre 50m2 0% 0 0% 0% 65% 0 65% 65%
Cantidad de Estacionamientos 210 146 72 363 182 86 121 243
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u 4437,7 1071,7 4437,7 5204,0 3244,5 53,0 3207,0 3282,0
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u 5916,9 1429,0 5916,9 6938,7 4326,0 70,7 4276,0 4376,0
Promedio m2 Deptos. ofertados 30,81 8,00 17,63 40,08 42,38 18,07 17,63 68,06
Promedio precio por depto. (UF) 1.061 274 652 1.498 1.351 499 652 2.115
Promedio UF/m2 Deptos. ofertados 34,90 2,30 30,55 36,72 32,86 3,10 30,55 36,72

Rentabilidad 22% 7% 17% 30% 18% 1% 17% 19%
Costo terrenos (UF) 40.678 14.492 7.418 54.059 40.678 14.492 7.418 54.059
Costos de Construccin (UF)** 324.910 205.087 119.506 529.678 19.255 6.529 274.028 23.872
Valor Total Unidades Vendidas (UF) 445.241 255.463 174.019 681.304 491.048 169.230 371.384 610.712
Renta Potencial Territorial (UF/m2) 31,21 16,07 21,89 49,76 22,96 1,83 21,66 24,25
Tasa renta modificada 0,36 0,19 0,22 0,58 0,29 0,01 0,28 0,29

57
Tabla 14. Resumen de la simulacin de los casos del 38 al 40 con modificacin propuesta.
Simulacin 1
Promedio
Desviacin
Estndar Mnimo Mximo
Altura (pisos) 8 1 7 9
Sup. construida sobre NTN 6.089 3.100 3.086 9.277
Constructibilidad simulacin (coef) 3,52 1,10 2,36 4,55
Constructibilidad simulacin (coef)* 4,39 1,37 2,95 5,68
Deptos. sobre 50m2 0% 0 0% 0%
Cant. estacionamientos 85 43 43 129
Dens. Neta (Hab/h) 3c/u 3675,3 1151,6 2469,0 4763,0
Dens. Neta (Hab/h) 4c/u 4900,4 1535,5 3292,0 6350,7
Promedio precio por depto. (UF) 941 271 867 1.224
Promedio UF/m2 Deptos. ofertados 33,88 3,25 29,61 36,72

Costo terrenos (UF) 11.745 5.207 7.418 17.524
Costos de Const. (UF) 105.952 55.837 50.849 162.496
Valor Total Unidades Vendidas (UF) 491.048 169.230 80.899 610.712
Tasa renta modificada 0,52 0,07 0,47 0,61

58
Sector 6: Club Hpico-Parque OHiggins

Tabla 15. Resumen de la situacin existente. Casos del 41 y 42. Elaboracin propia.
Promedio 41 42
Superficie Predial (m2) 2.409 1.821 2.996
Ocupacin de Suelo 0,39 0,52 0,26
Altura (pisos) 16,5 12 21
Superficie construida sobre NTN 15.661 10.837 20.484
Constructibilidad del proyecto (coef) 5,79 5,95 5,62
Constructibilidad del proyecto (coef)* 6,39 5,95 6,84
Cantidad de deptos. 216 171 260
Deptos. sobre 50m2 61% 36% 85%
Cantidad estacionamientos 141 84 197
Densidad Neta (Hab/h) 3c/u 2710,5 2818,0 2603,0
Densidad Neta (Hab/h) 4 c/u 3614,0 3757,3 3470,7
Promedio m2 Deptos. Ofertados 57,79 47,11 64,82
Depto. Menor 32,24 23,76 40,71
Depto. Mayor 79,03 63,37 94,69
Promedio precio por depto. (UF) 1.757 1.612 1.853
Promedio UF/m2 de Deptos. ofertados 30,63 34,22 28,27

Rentabilidad 20% 25% 15%
Costo adquisicin de terrenos (UF) 25.128 17.300 32.956
Costos de Construccin (UF)** 295.102 203.844 386.360
Valor Total de Unidades Vendidas (UF) 224.612 216.778 232.446
Renta Potencial (UF) 58.587 54.650 62.524
Renta Potencial Territorial (UF/m2) 25,44 30,01 20,87
Renta Potencial ($Millones de Pesos) 1.277 1.191 1.363

59
1. 7. Anlisis General

Figuras 22 y 23. Comparacin de las rentabilidades y rentas detectadas. Elaboracin propia.
Rentabilidad Rentas (UF)

* Valor de rentas en miles de UF

Las Figuras 22 y 23 resumen la caracterizacin de aspectos econmicos que mueven la renovacin
urbana residencial en altura. En ambas se puede observar los altos ndices en zonas que en la
actualidad tienen una dinmica acelerada de renovacin, siendo el sector 1 Triangulo Central el que
ofrece la ms rentabilidad (337 mil UF) siendo ms de once veces mayor a la detectada en el sector 3
Barrio Universitario (31 mil UF). Sin embargo, esta ltima zona equipara esa baja rentabilidad con una
baja intensidad de inversin, slo en edificios de nueve pisos o menores, lo que resulta igualmente
rentable sobre el 20%. Si bien el sector 3 (al centro poniente) es el menos rentable, numerosos
proyectos se localizan en dicha zona, por lo general al sur del llamado Barrio Universitario. No
obstante nominalmente no son los mismos productores los que invierten en dicha zona y en las zonas
de ms alta renta. Existen desarrolladores que estn dispuestos a desarrollar a una escala menor con
menores rentas a rentabilidades sobre el 20%. Con la modificacin propuesta se equiparan las rentas
como se ven en las figuras siguientes.

60

Figuras 24, 25, 26 y 27. Modificacin de la renta rentabilidad segn prximas modificaciones. Elaboracin
propia segn cuadro normativo en proceso de aprobacin (sector 3 y 4) y en estudio (sectores 5 y 6) aplicado.

Coeficiente Variacin de la Renta Renta sep.2011 (UF)

* Coeficiente de variacin * Valor de rentas en miles de UF

Renta actualizacin PRC completa Rentabilidad actualizacin PRC completa

* Valor de rentas en miles de UF
61
La modificacin en curso del sector 3 y 4 (Barrio Universitario y Expansin del centro) dejar
como sector de mxima rentabilidad, despus del triangulo central, el sector 5 situacin similar a
la que ocurri en 2003 cuando se establecen condiciones de edificacin limitadas en el sector 1
Santiago Norponiente, generando una migracin de gran parte de esa inversin al sector cuatro,
especficamente al borde de Santa Isabel. Si bien esta lgica ya adquiere escala metropolitana, y
se supone que la migracin de la inversin bien podra producirse hacia otras comunas, parte de
esa inversin se hace efectiva, ya que la compraventa de terrenos, la demolicin, entre otros,
hacen que dichas zonas se predispongan a una intervencin inmobiliaria.

Una investigacin futura podra aplicar esta metodologa desarrollada, integrando un territorio
mayor circundante de comunas pericentrales que hoy cuentan con gran dinmica de produccin
inmobiliaria, o que se encuentran en etapas incipientes de ese proceso. Esta extensin del estudio
visualizara de mejor manera la situacin de la produccin de renovacin en altura, pudiendo
convertirse en un sistema de prediccin de la inversin de este mercado y los efectos de
determinada normativa sobre el territorio comunal y sus bordes.

62
1. 8. Conclusiones de capitulo

En la actualidad, el proceso de renovacin urbana se presenta de diversas
maneras y modelos en los distintos sectores de la comuna. Estos modelos
identificados por lo general conforman concentraciones de proyectos con
caractersticas morfolgicas similares entre s en una determinada
localizacin. Si bien estas zonas supuestamente son definidas por el Plan
Regulador, el actual instrumento al no delimitar ciertos aspectos y
posibilitar la construccin en tipologa aislada sobre continua segn
rasante, ha generado una variedad de modelos entre las edificaciones
residenciales construidas en una misma zona de plan regulador, siendo
relevantes otros factores como la tenencia de suelo, el ancho de vas, etc.

La elaboracin del presente estudio se realiz a partir de esta
consideracin, siendo necesario el anlisis detallado de las caractersticas
de cada proyecto. La localizacin y ao de construccin permiti definir
ciertos modelos de renovacin residencial. Conjunto a dicha
caracterizacin, la cuantificacin de los costos de produccin y la renta
obtenida por tales desarrolladores posibilit la correlacin de datos
morfolgicos y econmicos complementando as la caracterizacin de los
modelos detectados. La definicin de promedios de rentabilidad y renta
potencial obtenida por sectores o reas de estudio adems de permitir
determinar ciertos rangos que caracterizan cada sector tambin posibilit,
en trminos absolutos, detectar las caractersticas del mercado inmobiliario
en la comuna y cuantificar una renta aproximada.

El ejercicio de cuantificacin de la renta en el estudio fue planteado desde
el estudio de caso a caso, determinando de la manera ms detallada
posible los costos, dimensiones y ganancias asociadas al desarrollo de
estos proyectos. Ciertos costos y ganancias de carcter flexibles, como los
costos blandos (costos anexos), fueron aproximados segn un porcentaje
mayor al referencial. En otras palabras, se dispusieron estos valores
mnimos de referencia que no distorsionaran el clculo aumentando la
renta resultante. No obstante a ello, la renta resultante de dicho clculo, en
trminos absolutos o relativos a contexto comunal, es enorme.
63
Segn anlisis anteriores en otras comunas, y ya sea por normativa de
ordenanza local o por valor de suelo, Santiago Centro es la comuna que
presenta en trminos generales mayores ventajas comparativas para los
inversores inmobiliarios, sin mencionar el deseo presente de vivir en el
centro de la ciudad. El plan regulador vigente, segn los datos derivados
del ejercicio de cuantificacin genera rentabilidades de entre 40% y 60%
en los sectores que an no han sido modificados por la actualizacin de
este instrumento.

La simulacin de las condiciones de los edificios producidos con el plan
regulador vigente bajo las condiciones mximas propuestas en la
modificacin generara una disminucin entorno del 40% de la renta
obtenida en la actualidad. No obstante la rentabilidad simulada variara,
quedando entre un 25% y 40%, manteniendo las condiciones de valor de
suelo y precio de venta por departamentos.

Esta disminucin acusada por el ejercicio de simulacin de rentas
inmobiliarias posibilita sealar tambin los aspectos que inciden en su
variacin. Segn los datos observados, el mercado inmobiliario se sustenta
en la produccin del mximo volumen de superficie construida ofertable, es
decir utilizar el volumen mximo posibilitado por el estudio de proyeccin
de sombras. El tamao de los departamentos es un aspecto que incide
indirectamente. La aplicacin por ejemplo del subsidio de renovacin
urbana correspondiente a los departamentos de costo bajo las 2.000UF,
bajo el actual precio unitario UF/m2 ofertado por el mercado quedara
acotada a los departamentos de menor tamao. Si el promedio del precio
unitario ofertado en la comuna (exceptuando los sectores 1 y 6 por su baja
cantidad de oferta) es en promedio 38 UF/m2, todos los departamentos
sobre los 52m2 de superficie til quedara fuera de este beneficio. El tema
no es menor ya que la renta estimula la reproduccin ciertos modelos de
renovacin residencial. Un ejemplo ocurre en Santiago Poniente, donde la
normativa actual establece altura de hasta cinco pisos lo que ha significado
el desarrollo de un modelo de renovacin de proyectos de ms de
20.000m2 en paos sobre los 5.000m2, minimizando los espacios comunes
y las reas de servicios.
64
3. Conclusiones Generales

El programa de prctica profesional, realizando labores de investigacin
en el Departamento de Urbanismo de la Ilustre Municipalidad de Santiago
(DUS) se convirti en una experiencia de apertura hacia un desarrollo
profesional de servicio pblico de gran valor para mi formacin,
independiente de los caminos que pudiera tomar mi carrera al egresar de
pregrado. El haber entendido las dinmicas de funcionamiento en cuanto a
tiempos, disposiciones, normativa legal, procedimientos e instancias que
integran la labor municipal, me entreg una capacidad para enfrentar de
mejor manera los escenarios posibles ante la labor profesional. Asimismo
las labores de investigacin develaron ante m una especialidad de un
potencial en la esfera pblica que ignoraba poda desarrollar.

En la prctica, participar en el departamento, compartiendo con el grupo
humano que lo componen fue tambin algo destacable. Las diversas
especialidades y la experiencia de cada uno de los profesionales
integrantes del DUS en su carrera de funcionario pblico, ayud a
desmitificar bastantes prejuicios que comnmente se asocian a tal labor. Si
bien la estructura institucional puede ser rgida y lenta, los profesionales
ms jvenes se encontraban realizando posttulos, tenan la posibilidad de
acudir a seminarios, investigar ciertas temticas y compartir labor con
equipos extranjeros que vienen a trabajar en convenio con municipios de
otros pases, pudiendo desenvolverse de una manera ms flexible que en
gran parte de la esfera privada. As tambin la experiencia me permiti
constatar la valiosa produccin de informacin del aparato pblico. La
disposicin de documentos y materiales en el DUS suele ser nica y de
gran valor, situacin que desde afuera es casi imposible dimensionar, ya
que la falta de orden y organizacin del material hacen muy difcil su
acceso incluso estando dentro. De manera general, la prctica me permiti
desarrollar una investigacin como una forma de contribucin al
perfeccionamiento de los instrumentos tcnicos existentes, lo cual resulta
ser una actividad poco asociada al ejercicio profesional del arquitecto. A mi
parecer resulta ser una pena, ya que la innovacin que puede presentar el
arquitecto a los instrumentos existentes, desde su perspectiva global
65
tomando en cuenta un sin nmero de dimensiones, es una oportunidad que
suele perderse en la concepcin del perfil del arquitecto, incluso del
arquitecto que trabaja en la esfera pblica.

En cuanto al estudio mismo encargado por el DUS, este se convirti en una
experiencia provechosa no slo por poner a prueba una metodologa
especifica de anlisis urbano, sino que ms an en cuanto se explor en el
discurso municipal, la postura frente a los urbanos y los alcances que
finalmente la labor tcnica institucional tienen en el desarrollo urbano de la
comuna. Si bien, en cuanto a los objetivos propios de la investigacin,
hubiese querido acercar el estudio realizado a aspectos ms sociales como
las mismas externalidades que el objeto de estudio tiene en las
comunidades de la comuna, el tiempo disponible se hizo escaso y estas
temticas no tenan la urgencia que si tena el estudio realizado. Los
aspectos sociales y la exploracin de otros reas sern materia que espero
desarrollar en etapas posteriores de mi formacin. En cualquier caso,
estimo que el carcter de la investigacin que realic es a la vez
tcnicamente responsable y polticamente crtico, en muchos sentidos,
situada en un punto correcto entre labor acadmica y labor de prctica
profesional de urbanismo. Por su parte, el funcionamiento del municipio y
su composicin hacen que en generar una postura institucional sea un
proceso enormemente complejo, en especial por las diferencias jerrquicas
y temporales entre la fraccin tcnica y la poltica. Por tanto las iniciativas
como el estudio realizado son difciles de generar y slo se realizan al
materializar un proyecto especfico impulsado desde la fraccin poltica del
municipio o por la llegada de un estudiante en prctica que entra a
colaborar.

De los resultados de la investigacin se puede establecer que el estado
actual de la produccin inmobiliaria se basa de un contexto bastante
desregulado. La envergadura de las construcciones residenciales
estudiadas en muchos casos es cuantitativamente excesiva, no obstante el
desarrollo de esta situacin va ms all de la capacidad del departamento
tcnico del municipio. Si bien, el diagnostico que indica que esta situacin
genera diversas externalidades nocivas fue acordado hace una dcada,
66
buena parte de las decisiones dependen de una voluntad poltica que esta
principalmente sujeta a los resultados de un acotado periodo alcaldicio. En
este contexto resulta positivo que este departamento dependa de la
direccin de obras y luego del alcalde, ya que el trabajo a largo plazo
desarrollado en este ha podido encontrar hasta ahora mayor continuidad.
Quizs sera mejor el desenvolvimiento de una planificacin urbana con
una mayor independencia y mayores atribuciones del DUS dentro del
municipio. Se podra innovar en formas de planificar y adelantarse a los
procesos de desarrollo sin quedarse amarrado a la zonificacin del territorio
y la patrimonializacin. Ms an pensando que esta ltima
patrimonializacin o monumentalizacin se ha dado fuertemente en las
ltimas modificaciones, casi ha monopolizado los esfuerzos del
departamento. El vuelco a estudiar la renta producida por el desarrollo
inmobiliario y el estudio de la posibilidad de incorporar densidades a la
ordenanza local (realizado por una practicante de otra universidad al
tiempo de mi practica) dan cuenta de otras preocupaciones que ya no
tienen que ver exclusivamente con una dimensin morfolgica de la
planificacin.

En cuanto a la rentabilidad estudiada y la correlacin con aspectos de
densidad poblacional y envergadura de los proyectos, surge la pregunta
Cul debiera ser la rentabilidad inmobiliaria ideal para obtener un objetivo
de comuna? Este objetivo pareciera no estar tan claro al observar la
acelerada dinmica con que el mercado opera, en contraposicin a la
velocidad con que el DUS planifica. Segn los datos del ejercicio de
cuantificacin realizado se podra aplicar un clculo de rentabilidad de un
45% (promedio comunal aproximado) en una inversin de 10mil millones
de pesos que resultara una utilidad de 4,5mil millones, una renta ms que
considerable en trminos absolutos. En otras palabras, an si se quiere
apuntar hacia determinado objetivo de ciudad bajo el sistema de desarrollo
urbano imperante la operacin inmobiliaria tiene un margen de posible de
reajuste ya que la rentabilidad vigente actualmente es ms que suficiente,
teniendo en cuenta que la rentabilidad esgrimida por algunos grupos de
opinin es de 20%.

67
Bibliografa

Arriagada, C., J. C. Moreno y E. Cartier (2007). Evaluacin de Impacto del Subsidio
de Renovacin Urbana: Estudio del rea Metropolitana del Gran Santiago
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Smith, N. (1979). Toward a Theory of Gentrification A Back to the City Movement
by Capital, not People. Journal of the American Planning Association 45(4):
538-548.

68
Anexos

Artculos de la Ley General de Urbanismo y Construccin

Artculo 10.- Todas las Municipalidades que tengan Plan Regulador
aprobado, y cuya comuna tenga un centro urbano de ms de 50.000
habitantes, debern consultar el cargo de Asesor Urbanista desempeado
por un arquitecto.

Sern funciones del Asesor Urbanista:

a) Estudiar el Plan Regulador Urbano - Comunal y mantenerlo actualizado,
propiciando las modificaciones que sean necesarias, y preparar los Planos
Seccionales de detalle para su aplicacin;

b) Revisar todos los planos de subdivisin, loteo y urbanizacin, cautelando
su estricta concordancia con las disposiciones del Plan Regulador y su
Ordenanza Local, y autorizar los "conjuntos armnicos".

En este sentido, ser condicin previa el informe favorable del Asesor
Urbanista, para que la Direccin de Obras pueda extender los permisos de
subdivisin, loteo, urbanizacin y "conjuntos armnicos", y

c) Estudiar los programas anuales de desarrollo comunal para la
materializacin de los Planes Reguladores, y que faciliten la confeccin del
presupuesto de inversiones de capital de la comuna.

Artculo 131.- En los conjuntos habitacionales con unidades repetidas,
los derechos municipales se rebajarn de acuerdo a las siguientes normas:
Se considerar como unidad repetida la casa individual aislada o pareada,
ya sea de uno o dos pisos, que se repite en el conjunto, y en los edificios
en altura con piso tipo repetido la totalidad de un piso que se repite.

N de Unidades Disminucin derechos:

3 a 5 10 %
6 a 10 20%
11 a 20 30 %
21 a 40 40 %
41 o ms 50 %

Análisis de rentas potenciales en proyectos inmobiliarios de la comuna de Santiago

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