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NORMA CONTABILISTICA E DE RELATO FINANCEIRO 11
PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Esta Norma Contabilstica e de Relato Financeiro tem por base a Norma Internacional de Contabilidade
IAS 40 Propriedades de Investimento, adoptada pelo Regulamento (CE) n. 2238/2004 da Comisso,
de 29 de Dezembro, com as alteraes dos Regulamentos (CE) n. 2236/2004, da Comisso, de 29 de
Dezembro, n. 211/2005, da Comisso, de 4 de Fevereiro e n. 1910/2005, da Comisso, de 8 de
Novembro.
Sempre que na presente norma existam remisses para as normas internacionais de contabilidade,
entende-se que estas se referem s adoptadas pela Unio Europeia atravs dos regulamentos
publicados na sequncia do Regulamento (CE) n. 1606/2002, do Parlamento Europeu e do Conselho, de
19 de J ulho.
INDICE (designao pargrafos)

Objectivo ( 1) 1
mbito ( 2 e 4) 2
Definies (( 5 a 15) 2
Reconhecimento ( 16 a 19) 5
Mensurao no reconhecimento ( 20 a 29) 6
Mensurao aps reconhecimento ( 30 a 58) 8
Poltica contabilstica ( 30 a 34) 8
Modelo do justo valor ( 35 a 57) 9
Incapacidade de determinar fiavelmente o justo valor ( 55 e 57) 13
Modelo do custo ( 58) 3 1
1
1
2
Transferncias ( 59 a 67) 14
Alienaes ( 68 a 75) 6
Divulgao ( 76 a 79) 7
Modelo do justo valor e modelo do custo ( 76 a 79) 17
Modelo do justo valor ( 78) 19
Modelo do custo ( 79) 19
Data de eficcia ( 80) 0


Objectivo ( 1)
1. O objectivo desta Norma Contabilstica e de Relato Financeiro o de prescrever o tratamento
contabilstico de propriedades de investimento e respectivos requisitos de divulgao.
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mbito ( 2 e 4)
2. Esta Norma deve ser aplicada no reconhecimento, mensurao e divulgao de propriedades de
investimento.
3. Esta Norma aplica-se, nomeadamente, mensurao nas demonstraes financeiras de um locatrio
de interesses de propriedades de investimento detidos numa locao contabilizada como locao
financeira e mensurao nas demonstraes financeiras de um locador de propriedades de
investimento disponibilizadas a um locatrio numa locao operacional. Esta Norma no trata de
matrias cobertas pela NCRF 9 - Locaes, incluindo:
(a) classificao de locaes como locaes financeiras ou locaes operacionais;
(b) reconhecimento de rendimentos de locaes resultantes de propriedades de investimento (ver
tambm NCRF 20 - Rdito);
(c) mensurao nas demonstraes financeiras de um locatrio de interesses de propriedade detidos
segundo uma locao contabilizada como locao operacional;
(d) mensurao nas demonstraes financeiras de um locador, do seu investimento lquido numa
locao;
(e) contabilizao de transaces de venda seguida de locao;
(f) divulgaes acerca de locaes financeiras e de locaes operacionais.
4. Esta norma no se aplica a:
(a) activos biolgicos relacionados com a actividade agrcola (ver NCRF 17 - Agricultura);
(b) direitos minerais e reservas minerais tais como petrleo, gs natural e recursos no regenerativos
semelhantes. (ver a NCRF 16 Explorao e Avaliao de Recursos Minerais).
Definies (( 5 a 15)
5. Os termos que se seguem so usados nesta Norma com os significados especificados:
Custo: a quantia de caixa ou seus equivalentes paga ou o justo valor de outra retribuio dada para
adquirir um activo no momento da sua aquisio ou construo ou, quando aplicvel, a quantia
atribuda a esse activo aquando do reconhecimento inicial de acordo com os requisitos especficos de
outras NCRF.
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J usto valor: a quantia pela qual um activo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes
conhecedoras e dispostas a isso, numa transaco em que no exista relacionamento entre elas.
Propriedade de investimento: a propriedade (terreno ou um edifcio ou parte de um edifcio ou
ambos) detida (pelo dono ou pelo locatrio numa locao financeira) para obter rendas ou para
valorizao do capital ou para ambas as finalidades, e no para:
(a) uso na produo ou fornecimento de bens ou servios ou para finalidades administrativas; ou
(b) venda no curso ordinrio do negcio.
Propriedade ocupada pelo dono: a propriedade detida (pelo dono ou pelo locatrio numa locao
financeira) para uso na produo ou fornecimento de bens ou servios ou para finalidades
administrativas.
Quantia escriturada: a quantia pela qual um activo reconhecido no Balano, aps a deduo de
qualquer depreciao/amortizao acumulada e de perdas por imparidade acumuladas inerentes.
6. Um interesse de propriedade que seja detido por um locatrio numa locao operacional pode ser
classificado e contabilizado como propriedade de investimento se, e apenas se, a propriedade
satisfizer de outra forma a definio de uma propriedade de investimento e o locatrio usar o modelo
do justo valor definido nos pargrafos 35 a 57 para o activo reconhecido. Esta classificao
alternativa est disponvel numa base de propriedade por propriedade. Contudo, uma vez escolhida
esta classificao alternativa para um interesse de propriedade deste gnero detido segundo uma
locao operacional, todas as propriedades classificadas como propriedade de investimento devem
ser contabilizadas usando o modelo do justo valor. Quando esta classificao alternativa for
escolhida, qualquer interesse assim classificado includo nas divulgaes exigidas nos pargrafos
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7. As propriedades de investimento so detidas para obter rendas ou para valorizao do capital ou
para ambas as finalidades. Por isso, uma propriedade de investimento gera fluxos de caixa altamente
independentes dos outros activos detidos por uma entidade. Isto distingue as propriedades de
investimento de propriedades ocupadas pelos donos. A produo ou fornecimento de bens ou
servios (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que so
atribuveis no apenas s propriedades, mas tambm a outros activos usados no processo de
produo ou de fornecimento. A NCRF 7 - Activos Fixos Tangveis aplica-se a propriedades
ocupadas pelos donos.
8. O que se segue so exemplos de propriedades de investimento:
(a) terrenos detidos para valorizao do capital a longo prazo e no para venda a curto prazo no curso
ordinrio de negcios;
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(b) terrenos detidos para uso futuro ainda no determinado (se uma entidade no tiver determinado que
usar o terreno como propriedade ocupada pelo dono ou para venda a curto prazo no curso ordinrio
do negcio, o terreno considerado como detido para valorizao do capital);
(c) um edifcio que seja propriedade da entidade (ou detido pela entidade numa locao financeira) e
que seja locado segundo uma ou mais locaes operacionais;
(d) um edifcio que esteja desocupado mas detido para ser locado segundo uma ou mais locaes
operacionais.
9. Seguem-se exemplos de itens que no so propriedades de investimento, estando, por isso, fora do
mbito desta Norma:
(a) propriedades destinadas venda no curso ordinrio do negcio ou em vias de construo ou
desenvolvimento para tal venda (ver NCRF 18 - Inventrios), por exemplo, propriedade adquirida
exclusivamente com vista a alienao subsequente no futuro prximo ou para desenvolvimento e
revenda;
(b) propriedade que esteja a ser construda ou desenvolvida por conta de terceiros (ver NCRF 19 -
Contratos de Construo);
(c) propriedade ocupada pelo dono (ver NCRF 7 Activos Fixos Tangveis), incluindo (entre outras
coisas) propriedade detida para futuro uso como propriedade ocupada pelo dono, propriedade detida
para futuro desenvolvimento e uso subsequente como propriedade ocupada pelo dono, propriedade
ocupada por empregados (paguem ou no os empregados rendas a taxas de mercado) e
propriedade ocupada pelo dono aguardando alienao;
(d) propriedade que esteja a ser construda ou desenvolvida para futuro uso como propriedade de
investimento. A NCRF 7 Activos Fixos Tangveis aplica-se a tal propriedade at que a construo
ou o desenvolvimento esteja concludo, momento em que a propriedade se torna propriedade de
investimento e em que se aplica esta Norma. Porm, esta Norma aplica-se a propriedades de
investimento existentes que estejam a ser desenvolvidas de novo para futuro uso continuado como
propriedade de investimento (ver pargrafo 60);
10. Algumas propriedades compreendem uma parte que detida para obter rendas ou para valorizao
de capital e uma outra parte que detida para uso na produo ou fornecimento de bens ou servios
ou para finalidades administrativas. Se estas partes puderem ser vendidas separadamente (ou
locadas separadamente segundo uma locao financeira), uma entidade contabilizar as partes
separadamente. Se as partes no puderem ser vendidas separadamente, a propriedade s uma
propriedade de investimento se uma parte no significativa for detida para uso na produo ou
fornecimento de bens ou servios ou para finalidades administrativas.
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11. Em alguns casos, uma entidade proporciona servios de apoio aos ocupantes de uma propriedade
que ela detenha. Uma entidade trata tal propriedade como propriedade de investimento se os
servios forem insignificantes em relao ao acordo como um todo. Um exemplo quando o dono de
um edifcio de escritrios proporciona servios de segurana e de manuteno aos locatrios que
ocupam o edifcio.
12. Noutros casos, os servios prestados so significativos. Por exemplo, se uma entidade possui e gere
um hotel, os servios proporcionados aos hspedes so significativos para o acordo como um todo.
Por isso, um hotel gerido pelo dono, uma propriedade ocupada pelo dono e no uma propriedade
de investimento.
13. Pode ser difcil determinar se os servios de apoio so ou no to significativos que uma propriedade
no se qualifique como propriedade de investimento. Por exemplo, o dono de um hotel por vezes
transfere algumas responsabilidades a terceiros segundo um contrato de gesto. Os termos de tais
contratos variam grandemente. Num extremo do espectro, a posio do dono pode, em substncia,
ser a de um investidor passivo. No outro extremo do espectro, o dono pode simplesmente ter
procurado fora funes do dia a dia, embora ficando com significativa exposio a riscos de
variaes nos fluxos de caixa gerados pelas operaes do hotel.
14. necessrio juzo de valor para determinar se uma propriedade se qualifica como uma propriedade
de investimento. Uma entidade desenvolve critrios a fim de que possa exercer esse juzo de valor
de forma consistente de acordo com a definio de propriedade de investimento e com a relacionada
orientao nos pargrafos 7 a 13. O pargrafo 77(c) exige que uma entidade divulgue estes critrios
quando a classificao for difcil.
15. Em alguns casos, uma entidade possui propriedade que est locada , e ocupada pela, sua
empresa-me ou por uma outra subsidiria. A propriedade no se qualifica como propriedade de
investimento nas demonstraes financeiras consolidadas, porque a propriedade est ocupada pelo
dono na perspectiva do grupo. Porm, da perspectiva da entidade que a possui, tal propriedade
propriedade de investimento se satisfizer a definio do pargrafo 5. Por isso, o locador trata a
propriedade como propriedade de investimento nas suas demonstraes financeiras individuais.
Reconhecimento ( 16 a 19)
16. A propriedade de investimento deve ser reconhecida como um activo quando, e apenas quando:
(a) for provvel que os futuros benefcios econmicos que estejam associados propriedade de
investimento fluiro para a entidade; e
(b) o custo da propriedade de investimento possa ser mensurado fiavelmente.
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17. Uma entidade avalia segundo este princpio de reconhecimento todos os seus custos da propriedade
de investimento no momento em que eles sejam incorridos. Estes custos incluem custos incorridos
inicialmente para adquirir uma propriedade de investimento e custos incorridos subsequentemente
para adicionar a, substituir partes de, ou prestar manuteno a uma propriedade.
18. Segundo o princpio de reconhecimento do pargrafo 16, uma entidade no reconhece na quantia
escriturada de uma propriedade de investimento os custos da manuteno diria propriedade. Pelo
contrrio, estes custos so reconhecidos nos resultados quando incorridos. Os custos da
manuteno diria so basicamente os custos da mo-de-obra e dos consumveis, e podem incluir o
custo de peas sobresselentes menores. A finalidade destes dispndios muitas vezes descrita
como sendo para reparaes e manuteno da propriedade.
19. Partes de propriedades de investimento podem ter sido adquiridas por substituio. Por exemplo, as
paredes interiores podem ser substituies das paredes originais. Segundo o princpio do
reconhecimento, uma entidade reconhece na quantia escriturada de uma propriedade de
investimento o custo da parte de substituio de uma propriedade de investimento existente no
momento em que o custo seja incorrido se os critrios de reconhecimento forem cumpridos. A
quantia escriturada das partes que sejam substitudas desreconhecida de acordo com as
disposies de desreconhecimento desta Norma.
Mensurao no reconhecimento ( 20 a 29)
20. Uma propriedade de investimento deve ser mensurada inicialmente pelo seu custo. Os custos de
transaco devem ser includos na mensurao inicial.
21. O custo de uma propriedade de investimento comprada compreende o seu preo de compra e
qualquer dispndio directamente atribuvel. Os dispndios directamente atribuveis incluem, por
exemplo, as remuneraes profissionais por servios legais, impostos de transferncia de
propriedade e outros custos de transaco.
22. O custo de uma propriedade de investimento de construo prpria o seu custo data em que a
construo ou desenvolvimento fique concludo. At essa data, uma entidade aplica a NCRF 7
Activos Fixos Tangveis. Nessa data, a propriedade torna-se propriedade de investimento e aplica-se
a presente Norma (ver pargrafos 59(e) e 67).
23. O custo de uma propriedade de investimento no aumentado por:
(a) custos de arranque (a menos que sejam necessrios para trazer a propriedade condio
necessria para que seja capaz de funcionar da forma pretendida);
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(b) perdas operacionais incorridas antes de a propriedade de investimento ter atingido o nvel de
ocupao previsto; ou
(c) quantidades anormais de material, mo-de-obra ou outros recursos consumidos incorridos na
construo ou desenvolvimento da propriedade.
24. Se o pagamento de uma propriedade de investimento for diferido, o seu custo o equivalente ao
preo a dinheiro. A diferena entre esta quantia e os pagamentos totais reconhecida como gasto de
juros durante o perodo de crdito.
25. O custo inicial do interesse de propriedade detido numa locao e classificado como uma
propriedade de investimento deve estar de acordo com o prescrito para uma locao financeira no
pargrafo 20 da NCRF 9 - Locaes, i.e. o activo deve ser reconhecido pelo menor do justo valor da
propriedade e do valor presente dos pagamentos mnimos da locao. Uma quantia equivalente deve
ser reconhecida como passivo de acordo com o mesmo pargrafo.
26. Qualquer prmio pago por uma locao tratado como parte dos pagamentos mnimos da locao
para esta finalidade, e portanto includo no custo do activo, mas excludo do passivo. Se um
interesse de propriedade detido segundo uma locao for classificado como propriedade de
investimento, o item contabilizado pelo justo valor esse interesse e no a propriedade subjacente. A
orientao para a determinao do justo valor de um interesse de propriedade est desenvolvida
para o modelo do justo valor nos pargrafos 35 a 57. Essa orientao tambm relevante para a
determinao do justo valor quando esse valor usado como custo para finalidades do
reconhecimento inicial.
27. Uma ou mais propriedades de investimento podem ser adquiridas em troca de um activo ou activos
no monetrios, ou de uma combinao de activos monetrios e no monetrios. O seguinte
exemplo refere-se a uma troca de um activo no monetrio por um outro, mas tambm se aplica a
todas as trocas descritas na frase anterior. O custo de tal propriedade de investimento mensurado
pelo justo valor a menos que (a) a transaco de troca carea de substncia comercial ou (b) nem o
justo valor do activo recebido nem o justo valor do activo cedido sejam fiavelmente mensurveis. O
activo adquirido mensurado desta forma mesmo que uma entidade no possa imediatamente
desreconhecer o activo cedido. Se o activo adquirido no for mensurado pelo justo valor, o seu custo
mensurado pela quantia escriturada do activo cedido.
28. Uma entidade determina se uma transaco de troca tem substncia comercial considerando a
extenso em que espera que os seus futuros fluxos de caixa sejam alterados como resultado da
transaco. Uma transaco de troca tem substncia comercial se:
(a) a configurao (risco, tempestividade e quantia) dos fluxos de caixa do activo recebido diferir da
configurao dos fluxos de caixa do activo transferido; ou
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(b) o valor especfico para a entidade relativo parte das operaes da entidade afectadas pela
transaco se altera em resultado da troca; e
(c) a diferena na alnea (a) ou (b) for significativa em relao ao justo valor dos activos trocados.
Para a finalidade de determinar se uma transaco de troca tem substncia comercial, o valor
especfico para a entidade relativo parte das operaes da entidade afectada pela transaco deve
reflectir os fluxos de caixa aps impostos. O resultado destas anlises pode ser claro sem que uma
entidade tenha de efectuar clculos detalhados.
29. O justo valor de um activo para o qual no existam transaces de mercado comparveis
fiavelmente mensurvel se (a) a variabilidade no intervalo de estimativas razoveis do justo valor no
for significativa para esse activo ou (b) as probabilidades de vrias estimativas dentro do intervalo
puderem ser razoavelmente avaliadas e usadas ao estimar o justo valor. Se a entidade for capaz de
determinar com fiabilidade o justo valor tanto do activo recebido como do activo cedido, ento o justo
valor do activo cedido usado para mensurar o custo a no ser que o justo valor do activo recebido
seja mais claramente evidente.
Mensurao aps reconhecimento ( 30 a 58)
Poltica contabilstica ( 30 a 34)
30. Com as excepes indicadas nos pargrafos 32 a 36, uma entidade deve escolher como sua poltica
contabilstica ou o modelo do justo valor referido nos pargrafos 35 a 57 ou o modelo do custo
mencionado no pargrafo 58 e deve aplicar essa poltica a todas as suas propriedades de
investimento.
31. A NCRF 4 - Polticas Contabilsticas, Alteraes nas Estimativas Contabilsticas e Erros afirma que
uma alterao voluntria na poltica contabilstica deve ser feita apenas se a alterao resultar numa
apresentao mais apropriada de transaces, de outros acontecimentos ou de condies nas
demonstraes financeiras da entidade. altamente improvvel que uma alterao do modelo do
justo valor para o modelo do custo resulte numa apresentao mais apropriada.
32. Esta Norma exige que todas as entidades determinem o justo valor de propriedades de investimento,
para a finalidade de mensurao (se a entidade usar o modelo do justo valor) ou de divulgao (se
usar o modelo do custo). Incentiva-se uma entidade, mas no se lhe exige, que determine o justo
valor das propriedades de investimento na base de uma valorizao por um avaliador independente
que tenha uma qualificao profissional relevante e reconhecida e que tenha experincia recente na
localizao e na categoria da propriedade de investimento que esteja a ser valorizada.
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33. Uma entidade pode:
(a) escolher ou o modelo do justo valor ou o modelo do custo para todas as propriedades de
investimento que suportem passivos que pagam um retorno directamente associado ao justo valor
de, ou aos retornos de, activos especificados incluindo essa propriedade de investimento; e
(b) escolher ou o modelo do justo valor ou o modelo do custo para todas as outras propriedades de
investimento, independentemente da escolha feita na alnea (a).
34. Se uma entidade escolher diferentes modelos para as duas categorias descritas no pargrafo 33, as
vendas de propriedades de investimento entre conjuntos de activos mensurados usando modelos
diferentes devem ser reconhecidas pelo justo valor e a alterao cumulativa no justo valor deve ser
reconhecida nos resultados. Em conformidade, se a propriedade de investimento for vendida de um
conjunto em que se usa o modelo do justo valor para um conjunto em que se usa o modelo do custo,
o justo valor da propriedade data da venda torna-se o seu custo considerado.
Modelo do justo valor ( 35 a 57)
35. Aps o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o modelo do justo valor deve mensurar
todas as suas propriedades de investimento pelo justo valor, excepto nos casos descritos no
pargrafo 55.
36. Quando um interesse de propriedade detido por um locatrio numa locao operacional for
classificado como uma propriedade de investimento segundo o pargrafo 6, o pargrafo 30 deixa de
ser opcional. O modelo do justo valor deve ser aplicado.
37. Um ganho ou uma perda proveniente de uma alterao no justo valor de propriedades de
investimento deve ser reconhecido nos resultados do perodo em que ocorra.
38. O justo valor da propriedade de investimento o preo pelo qual a propriedade poderia ser trocada
entre partes conhecedoras e dispostas a isso numa transaco em que no exista relacionamento
entre as mesmas (ver pargrafo 5). O justo valor exclui especificamente um preo estimado
inflacionado ou deflacionado por condies ou circunstncias especiais tais como financiamento
atpico, acordos de venda e relocao, consideraes especiais ou concesses dadas por algum
associado venda.
39. Uma entidade determina o justo valor sem qualquer deduo para custos de transaco em que
possa incorrer por venda ou outra alienao.
40. O justo valor da propriedade de investimento deve reflectir as condies de mercado data do
balano.
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41. O justo valor especfico do tempo relativo a uma determinada data. Dado que as condies de
mercado podem mudar, a quantia relatada como justo valor pode ser incorrecta ou no ser
apropriada se estimada relativamente a outro momento. A definio de justo valor assume tambm
troca simultnea e concluso do contrato de venda sem qualquer variao de preo que pudesse ser
realizado entre partes conhecedoras e dispostas a isso numa transaco em que no exista
relacionamento entre elas se a troca e concluso no forem simultneas.
42. O justo valor da propriedade de investimento reflecte, entre outras coisas, rendimento de rendas
provenientes de locaes correntes e pressupostos razoveis e suportveis que representem aquilo
que entidades conhecedoras e dispostas a isso assumiriam acerca de rendimentos de rendas de
futuras locaes luz de condies correntes. Tambm reflecte, numa base semelhante, quaisquer
exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outros exfluxos) que possam ser esperados
com respeito propriedade. Alguns desses exfluxos esto reflectidos no passivo enquanto outros se
relacionam com exfluxos que no so reconhecidos nas demonstraes financeiras at data posterior
(por exemplo, pagamentos peridicos como rendas contigentes).
43. O pargrafo 25 especifica a base do reconhecimento inicial do custo de um interesse numa
propriedade locada. O pargrafo 35 exige que o interesse numa propriedade locada seja
remensurado, se necessrio, pelo justo valor. Numa locao negociada s taxas de mercado, o justo
valor de um interesse numa propriedade locada na aquisio, lquido de todos os pagamentos de
locao esperados (incluindo os relativos a passivos reconhecidos), deve ser zero. Este justo valor
no se altera independentemente, para fins contabilsticos, de um activo e passivo locados serem
reconhecido pelo justo valor ou pelo valor presente dos pagamentos mnimos da locao, de acordo
com o pargrafo 20 da NCRF 9 - Locaes. Assim, remensurar um activo locado para o custo de
acordo com o pargrafo 25 para o justo valor de acordo com o pargrafo 35 no deveria resultar em
qualquer ganho ou perda inicial, a no ser que o justo valor seja mensurado em momentos
diferentes. Isto pode ocorrer quando for feita uma escolha para aplicar o modelo do justo valor aps o
reconhecimento inicial.
44. A definio de justo valor refere-se a partes conhecedoras e dispostas a isso. Neste contexto,
conhecedoras significa que tanto o comprador disposto a isso como o vendedor disposto a isso
esto razoavelmente informados acerca da natureza e caractersticas da propriedade de
investimento, dos seus usos reais e potenciais, e das condies do mercado data do balano. Um
comprador disposto a isso est motivado, mas no compelido, a comprar. Este comprador no est
nem ansioso nem determinado a comprar por qualquer preo. O comprador assumido no pagaria
um preo mais elevado do que o exigido por um mercado composto por compradores e vendedores
conhecedores e dispostos a isso.
45. Um vendedor disposto a isso no nem um vendedor ansioso nem um vendedor forado, preparado
para vender a qualquer preo, nem um vendedor preparado para resistir a um preo no considerado
razovel de acordo com as condies correntes do mercado. O vendedor disposto a isso est
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motivado a vender a propriedade de investimento nos termos do mercado pelo melhor preo
possvel. As circunstncias factuais do proprietrio efectivo da propriedade de investimento no
fazem parte desta considerao porque o vendedor disposto a isso um proprietrio hipottico (por
exemplo, um vendedor disposto a isso no teria em considerao as circunstncias fiscais
particulares do proprietrio efectivo da propriedade de investimento).
46. A definio de justo valor refere-se a uma transaco entre partes sem relacionamento entre si. Uma
transaco entre partes sem relacionamento entre si uma transaco entre partes que no tenham
um relacionamento particular ou especial entre elas que torne os preos das transaces no
caractersticos das condies de mercado. A transaco tida como uma transaco entre entidades
no relacionadas, cada uma delas actuando independentemente.
47. A melhor evidncia de justo valor dada por preos correntes num mercado activo de propriedades
semelhantes no mesmo local e condio e sujeitas a locaes e outros contratos semelhantes. Uma
entidade trata de identificar quaisquer diferenas de natureza, local ou condio da propriedade, ou
nos termos contratuais das locaes e de outros contractos relacionados com a propriedade.
48. Na ausncia de preos correntes num mercado activo do gnero descrito no pargrafo 47, uma
entidade considera a informao proveniente de uma variedade de fontes, incluindo:
(a) preos correntes num mercado activo de propriedades de diferente natureza, condio ou localizao
(ou sujeitas a diferentes locaes ou outros contratos), ajustados para reflectir essas diferenas;
(b) preos recentes de propriedades semelhantes em mercados menos activos, com ajustamentos para
reflectir quaisquer alteraes nas condies econmicas desde a data das transaces que
ocorreram a esses preos; e
(c) projeces de fluxos de caixa descontados com base em estimativas fiveis de futuros fluxos de
caixa, suportadas pelos termos de qualquer locao e de outros contratos existentes e (quando
possvel) por evidncia externa tal como rendas correntes de mercado de propriedades semelhantes
no mesmo local e condio, e usando taxas de desconto que reflictam avaliaes correntes de
mercado quanto incerteza na quantia e tempestividade dos fluxos de caixa.
49. Em alguns casos, as vrias fontes listadas no pargrafo anterior podem sugerir concluses diferentes
quanto ao justo valor de uma propriedade de investimento. Uma entidade considera as razes
dessas diferenas, visando chegar estimativa mais fivel do justo valor dentro de um intervalo de
estimativas razoveis de justo valor.
50. Em casos excepcionais, h clara evidncia quando uma entidade adquire pela primeira vez uma
propriedade de investimento (ou quando uma propriedade existente se torna pela primeira vez
propriedade de investimento na sequncia da concluso de construo ou desenvolvimento, ou aps
uma alterao de uso) de que a variabilidade no intervalo de estimativas razoveis de justo valor
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seria to grande, e as probabilidades dos vrios efeitos to difceis de avaliar, que negada a
utilidade de uma nica estimativa de justo valor. Isto pode indicar que o justo valor da propriedade
no ser determinvel com fiabilidade numa base continuada (ver pargrafo 55).
51. O justo valor difere do valor de uso, tal como definido na NCRF 12 Imparidade de Activos. O justo
valor reflecte o conhecimento e as estimativas de compradores e vendedores conhecedores e
dispostos a isso. Em contraste, o valor de uso reflecte as estimativas da entidade, incluindo os efeitos
de factores que podem ser especficos da entidade e no aplicveis s entidades em geral. Por
exemplo, o justo valor no reflecte qualquer dos seguintes factores na medida em que no estariam
geralmente disponveis para compradores e vendedores conhecedores e dispostos a isso:
(a) valor adicional derivado da criao de uma carteira de propriedades em diferentes localizaes;
(b) sinergias entre propriedades de investimento e outros activos;
(c) direitos legais ou restries legais que somente sejam especficos ao dono actual; e
(d) benefcios fiscais ou encargos fiscais que sejam especficos ao dono actual.
52. Ao determinar o justo valor da propriedade de investimento, uma entidade no conta duplamente
activos ou passivos que estejam reconhecidos como activos ou passivos separados. Por exemplo:
(a) equipamento, tal como elevadores ou ar condicionado, muitas vezes uma parte integrante de um
edifcio e est geralmente includo no justo valor da propriedade de investimento, no sendo
reconhecido separadamente como activos fixos tangveis;
(b) se um escritrio for locado mobilado, o justo valor do escritrio inclui geralmente o justo valor da
moblia, porque o rendimento das rendas se relaciona com o escritrio mobilado. Quando a moblia
for includa no justo valor da propriedade de investimento, uma entidade no reconhece a moblia
como um activo separado;
(c) o justo valor da propriedade de investimento exclui o rendimento da locao operacional acrescido ou
pr-pago, porque a entidade reconhece-o como um passivo ou activo separado;
(d) o justo valor da propriedade de investimento detida numa locao reflecte os fluxos de caixa
esperados (incluindo a renda contingente que se espera que se torne pagvel). Em conformidade, se
uma valorizao obtida para uma propriedade for lquida de todos os pagamentos que se espera que
sejam feitos, ser necessrio voltar a adicionar qualquer passivo de locao reconhecido, para atingir
o justo valor da propriedade de investimento para finalidades contabilsticas.
53. O justo valor da propriedade de investimento no reflecte os dispndios futuros de capital fixo que
melhorem ou aumentem a propriedade e no reflecte os benefcios futuros relacionados derivados
destes dispndios futuros.
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54. Em alguns casos, uma entidade espera que o valor presente dos seus pagamentos relacionados com
uma propriedade de investimento (que no sejam pagamentos relacionados com passivos
reconhecidos) exceder o valor presente dos respectivos recebimentos de caixa. Uma entidade
aplica a NCRF 21 - Provises, Passivos Contingentes e Activos Contingentes para determinar se
reconhece um passivo e, nesse caso, como mensur-lo.
Incapacidade de determinar fiavelmente o justo valor ( 55 e 57)
55. H uma presuno refutvel de que uma entidade pode fiavelmente determinar o justo valor de uma
propriedade de investimento numa base continuada. Porm, em casos excepcionais, h clara
evidncia quando uma entidade adquire pela primeira vez uma propriedade de investimento (ou
quando uma propriedade existente se torne pela primeira vez propriedade de investimento na
sequncia da concluso da construo ou do desenvolvimento, ou aps uma alterao de uso) de
que o justo valor da propriedade de investimento no determinvel com fiabilidade numa base
continuada. Isto ocorre quando, e apenas quando, so pouco frequentes transaces de mercado
comparveis e quando no esto disponveis estimativas alternativas fiveis de justo valor (por
exemplo, com base em projeces de fluxos de caixa descontados). Nesses casos, uma entidade
deve mensurar essa propriedade de investimento usando o modelo do custo da NCRF 7 Activos
Fixos Tangveis. O valor residual da propriedade de investimento deve ser assumido como sendo
zero. A entidade deve aplicar a NCRF 7 at alienao da propriedade de investimento.
56. Nos casos excepcionais em que uma entidade seja compelida, pela razo dada no pargrafo
precedente, a mensurar uma propriedade de investimento usando o modelo do custo de acordo com
a NCRF 7 Activos Fixos Tangveis, ela mensura todos as suas outras propriedades de investimento
pelo justo valor. Nestes casos, embora uma entidade possa usar o modelo do custo para uma
propriedade de investimento, a entidade deve continuar a contabilizar cada uma das propriedades
restantes usando o modelo do justo valor.
57. Se uma entidade tiver previamente mensurado uma propriedade de investimento pelo justo valor, ela
deve continuar a mensurar a propriedade pelo justo valor at alienao (ou at que a propriedade
se torne propriedade ocupada pelo dono ou a entidade comece a desenvolver a propriedade para
subsequente venda no curso ordinrio do negcio) mesmo que transaces de mercado comparveis
se tornem menos frequentes ou que os preos do mercado se tornem menos prontamente
disponveis.
Modelo do custo ( 58)
58. Aps o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o modelo do custo deve mensurar todas as
suas propriedades de investimento de acordo com os requisitos da NCRF 7 Activos Fixos Tangveis
para esse modelo excepto aquelas que satisfaam os critrios de classificao como detidas para
venda (ou que estejam includas num grupo para alienao que esteja classificado como detido para
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venda) de acordo com a NCRF 8 - Activos No Correntes Detidos para Venda e Unidades
Operacionais Descontinuadas. As propriedades de investimento que satisfaam os critrios de
classificao como detidas para venda (ou que estejam includas num grupo para alienao que
esteja classificado como detido para venda) devem ser mensuradas de acordo com a NCRF 8.
Transferncias ( 59 a 67)
59. As transferncias para, ou de, propriedades de investimento devem ser feitas quando, e apenas
quando, houver uma alterao de uso, evidenciada pelo seguinte:
(a) comeo de ocupao pelo dono, para uma transferncia de propriedade de investimento para
propriedade ocupada pelo dono;
(b) comeo de desenvolvimento com vista venda, para uma transferncia de propriedade de
investimento para inventrios;
(c) fim de ocupao pelo dono, para uma transferncia de propriedade ocupada pelo dono para
propriedade de investimento;
(d) comeo de uma locao operacional para uma outra entidade, para uma transferncia de inventrios
para propriedade de investimento; ou
(e) fim de construo ou desenvolvimento, para uma transferncia de propriedade em construo ou
desenvolvimento (coberto pela NCRF 7 Activos Fixos Tangveis) para propriedade de investimento.
60. O pargrafo 59(b) exige que uma entidade transfira uma propriedade de propriedade de investimento
para inventrios quando, e apenas quando, houver uma alterao no uso, evidenciada pelo comeo
de desenvolvimento com vista venda. Quando uma entidade decidir alienar uma propriedade de
investimento sem desenvolvimento, ela continua a tratar a propriedade como uma propriedade de
investimento at que seja desreconhecida (eliminada do balano) e deixe de a tratar como inventrio.
De forma semelhante, se uma entidade comear a desenvolver de novo uma propriedade de
investimento existente para futuro uso continuado como propriedade de investimento, a propriedade
permanece uma propriedade de investimento no sendo reclassificada como propriedade ocupada
pelo dono durante o novo desenvolvimento.
61. Os pargrafos 62 a 67 aplicam-se aos aspectos de reconhecimento e mensurao resultantes
quando uma entidade usa o modelo do justo valor para propriedades de investimento. Quando uma
entidade usar o modelo do custo, as transferncias entre propriedades de investimento, propriedades
ocupadas pelo dono e inventrios no alteram a quantia escriturada da propriedade transferida e no
alteram o custo dessa propriedade para finalidades de mensurao ou divulgao.
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62. Para uma transferncia de propriedade de investimento escriturada pelo justo valor para propriedade
ocupada pelo dono ou para inventrios, o custo considerado da propriedade para subsequente
contabilizao de acordo com a NCRF 7 Activos Fixos Tangveis ou a NCRF 18 Inventrios deve
ser o seu justo valor data da alterao de uso.
63. Se uma propriedade ocupada pelo dono se tornar uma propriedade de investimento que seja
escriturada pelo justo valor, uma entidade deve aplicar a NCRF 7 Activos Fixos Tangveis at
data da alterao de uso. A entidade deve tratar qualquer diferena nessa data entre a quantia
escriturada de propriedade de acordo com a NCRF 7 e o seu justo valor da mesma forma que uma
revalorizao de acordo com a NCRF 7.
64. At data em que uma propriedade ocupada pelo dono se torne uma propriedade de investimento
escriturada pelo justo valor, uma entidade deprecia a propriedade e reconhece quaisquer perdas por
imparidade que tenham ocorrido. A entidade trata qualquer diferena nessa data entre a quantia
escriturada da propriedade de acordo com a NCRF 7 Activos Fixos Tangveis e o seu justo valor da
mesma forma que uma revalorizao de acordo com a NCRF 7. Por outras palavras:
(a) qualquer diminuio resultante na quantia escriturada da propriedade reconhecida nos resultados.
Porm, at ao ponto em que uma quantia seja includa no excedente de revalorizao dessa
propriedade, a diminuio debitada contra esse excedente de revalorizao;
(b) qualquer aumento resultante na quantia escriturada tratado como se segue:
(i) at ao ponto em que o aumento reverta uma anterior perda por imparidade dessa
propriedade, o aumento reconhecido nos resultados. A quantia reconhecida nos resultados
no pode exceder a quantia necessria para repor a quantia escriturada para a quantia
escriturada que teria sido determinada (lquida de depreciao) caso nenhuma perda por
imparidade tivesse sido reconhecida;
(ii) qualquer parte remanescente do aumento creditada directamente no capital prprio no
excedente de revalorizao. Na alienao subsequente da propriedade de investimento, o
excedente de revalorizao includo no capital prprio pode ser transferido para resultados
retidos. A transferncia do excedente de revalorizao para resultados retidos no feita
atravs dos resultados.
65. Para uma transferncia de inventrios para propriedades de investimento que sejam escrituradas
pelo justo valor, qualquer diferena entre o justo valor da propriedade nessa data e a sua quantia
escriturada anterior deve ser reconhecida nos resultados.
66. O tratamento de transferncias de inventrios para propriedades de investimento que sero
escrituradas pelo justo valor consistente com o tratamento de vendas de inventrios.
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67. Quando uma entidade concluir a construo ou o desenvolvimento de uma propriedade de
investimento de construo prpria que ser escriturada pelo justo valor, qualquer diferena entre o
justo valor da propriedade nessa data e a sua quantia escriturada anterior deve ser reconhecida nos
resultados.
Alienaes ( 68 a 75)
68. Uma propriedade de investimento deve ser desreconhecida (eliminada do balano) na alienao ou
quando a propriedade de investimento for permanentemente retirada de uso e nenhuns benefcios
econmicos forem esperados da sua alienao.
69. A alienao de uma propriedade de investimento pode ser alcanada pela venda ou pela celebrao
de uma locao financeira. Ao determinar a data de alienao da propriedade de investimento, uma
entidade aplica os critrios enunciados na NCRF 20 Rdito para reconhecimento do rdito da
venda de bens. A NCRF 9 Locaes aplica-se a uma alienao efectuada pela celebrao de uma
locao financeira e a uma venda seguida de locao.
70. Se, de acordo com o princpio de reconhecimento do pargrafo 16, uma entidade reconhecer na
quantia escriturada de um activo o custo de uma substituio de parte de uma propriedade de
investimento, ento ela desreconhece a quantia escriturada da parte substituda. Relativamente
propriedade de investimento contabilizada usando o modelo do custo, uma parte substituda pode
no ser uma parte que tenha sido depreciada separadamente. Se no for praticvel que uma
entidade determine a quantia escriturada da parte substituda, ela pode usar o custo da substituio
como indicao do custo da parte substituda que era no momento em que foi adquirida ou
construda. Segundo o modelo do justo valor, o justo valor da propriedade de investimento pode j
reflectir o facto de que a parte a ser substituda perdeu o seu valor. Noutros casos, pode ser difcil
discernir quanto do justo valor deve ser reduzido para a parte a ser substituda. Uma alternativa
reduo do justo valor para a parte substituda, quando no for prtico realizar essa reduo, incluir
o custo da substituio na quantia escriturada do activo e reavaliar o justo valor, como seria exigido
para adies no envolvendo substituio.
71. Os ganhos ou perdas provenientes da retirada ou alienao de propriedades de investimento devem
ser determinados como a diferena entre os proventos lquidos da alienao e a quantia escriturada
do activo e devem ser reconhecidos nos resultados (a menos que a NCRF 9 Locaes exija doutra
maneira no caso de uma venda e relocao) no perodo da retirada ou da alienao.
72. A retribuio a receber com a alienao de uma propriedade de investimento inicialmente
reconhecida pelo justo valor. Em particular, se o pagamento de uma propriedade de investimento for
diferido, a retribuio recebida reconhecida inicialmente pelo equivalente ao preo a dinheiro. A
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diferena entre a quantia nominal da retribuio e o equivalente ao preo a dinheiro reconhecida
como rdito de juros de acordo com a NCRF 20 Rdito usando o mtodo do juro efectivo.
73. Uma entidade aplica a NCRF 21 Provises, Passivos Contingentes e Activos Contingentes, ou
outras Normas, conforme apropriado, a quaisquer passivos que retenha aps a alienao de uma
propriedade de investimento.
74. A compensao de terceiros para propriedades de investimento que tenham sofrido imparidade, se
tenham perdido ou tenham sido cedidas deve ser reconhecida nos resultados quando a
compensao se tornar recebvel.
75. Imparidades ou perdas de propriedades de investimento, reivindicaes relacionadas por ou
pagamentos de compensao de terceiros e qualquer aquisio ou construo posterior de activos
de substituio constituem acontecimentos econmicos separados que so contabilizados
separadamente como se segue:
(a) as imparidades da propriedade de investimento so reconhecidas de acordo com a NCRF 12
Imparidade de Activos;
(b) as retiradas ou alienaes da propriedade de investimento so reconhecidas de acordo com os
pargrafos 68 a 73 desta Norma;
(c) a compensao de terceiros por propriedades de investimento que tenham sofrido imparidade, se
tenham perdido ou tenham sido cedidas reconhecida nos resultados quando se tornar recebvel; e
(d) o custo dos activos restaurados, comprados ou construdos como substituies determinado de
acordo com os pargrafos 20 a 29 desta Norma.
Divulgao ( 76 a 79)
Modelo do justo valor e modelo do custo ( 76 a 79)
76. As divulgaes indicadas adiante aplicam-se para alm das enunciadas na NCRF 9 - Locaes. De
acordo com a NCRF 9, o proprietrio de uma propriedade de investimento proporciona as
divulgaes dos locadores acerca das locaes que tenham celebrado. Uma entidade que detenha
uma propriedade de investimento numa locao financeira ou operacional proporciona divulgaes
dos locatrios para locaes financeiras e divulgaes dos locadores para qualquer locao
operacional que tenham celebrado.
77. Uma entidade deve divulgar:
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(a) se aplica o modelo do justo valor ou o modelo do custo;
(b) caso aplique o modelo do justo valor, se, e em que circunstncias, os interesses de propriedade
detidos em locaes operacionais so classificados e contabilizados como propriedades de
investimento;
(c) quando a classificao for difcil (ver pargrafo 14), os critrios que usa para distinguir propriedades
de investimento de propriedades ocupadas pelo dono e de propriedades detidas para venda no curso
ordinrio dos negcios;
(d) os mtodos e pressupostos significativos aplicados na determinao do justo valor de propriedades
de investimento, incluindo uma declarao a afirmar se a determinao do justo valor foi ou no
suportada por evidncias do mercado ou foi mais ponderada por outros factores (que a entidade deve
divulgar) por fora da natureza da propriedade e da falta de dados de mercado comparveis;
(e) a extenso at qual o justo valor da propriedade de investimento (tal como mensurado ou divulgado
nas demonstraes financeiras) se baseia numa valorizao de um avaliador independente que
possua uma qualificao profissional reconhecida e relevante e que tenha experincia recente na
localizao e na categoria da propriedade de investimento que est a ser valorizada. Se no tiver
havido tal valorizao, esse facto deve ser divulgado;
(f) as quantias reconhecidas nos resultados para:
(i) rendimentos de rendas de propriedades de investimento;
(ii) gastos operacionais directos (incluindo reparaes e manuteno) provenientes de
propriedades de investimento que geraram rendimentos de rendas durante o perodo; e
(iii) gastos operacionais directos (incluindo reparaes e manuteno) provenientes de
propriedades de investimento que no geraram rendimentos de rendas durante o perodo.
(iv) a alterao cumulativa no justo valor reconhecido nos resultados com a venda de uma
propriedade de investimento de um conjunto de activos em que se usa o modelo do custo
para um conjunto em que se usa o modelo do justo valor (ver pargrafo 34).
(g) a existncia e quantias de restries sobre a capacidade de realizao de propriedades de
investimento ou a remessa de rendimentos e proventos de alienao;
(h) obrigaes contratuais para comprar, construir ou desenvolver propriedades de investimento ou para
reparaes, manuteno ou aumentos.
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Modelo do justo valor ( 78)
78. Alm das divulgaes exigidas pelo pargrafo 77, uma entidade que aplique o modelo do justo valor
dos pargrafos 35 a 57 deve divulgar uma reconciliao entre as quantias escrituradas da
propriedade de investimento no incio e no fim do perodo, que mostre o seguinte:
(a) adies, divulgando separadamente as adies resultantes de aquisies e as resultantes de
dispndio subsequente reconhecido na quantia escriturada de um activo;
(b) adies que resultem de aquisies por intermdio de concentraes de actividades empresariais;
(c) activos classificados como detidos para venda ou includos num grupo para alienao classificado
como detido para venda de acordo com a NCRF 8 Activos No Correntes Detidos para Venda e
Unidades Operacionais Descontinuadas e outras alienaes;
(d) ganhos ou perdas lquidos provenientes de ajustamentos de justo valor;
(e) as diferenas cambiais lquidas resultantes da transposio das demonstraes financeiras para
outra moeda de apresentao, e da transposio de uma unidade operacional estrangeira para a
moeda de apresentao da entidade que relata;
(f) transferncias para e de inventrios e propriedade ocupada pelo dono; e
(g) outras alteraes.
Modelo do custo ( 79)
79. Alm das divulgaes exigidas pelo pargrafo 77, uma entidade que aplique o modelo do custo do
pargrafo 58 deve divulgar:
(a) os mtodos de depreciao usados;
(b) as vidas teis ou as taxas de depreciao usadas;
(c) a quantia escriturada bruta e a depreciao acumulada (agregada com as perdas por imparidade
acumuladas) no incio e no fim do perodo;
(d) uma reconciliao da quantia escriturada da propriedade de investimento no incio e no fim do
perodo, mostrando o seguinte:
(i) adies, divulgando separadamente as adies que resultem de aquisies e as que
resultem de dispndio subsequente reconhecido como activo;
(ii) adies que resultem de aquisies por intermdio de concentraes de actividades
empresariais;
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(iii) activos classificados como detidos para venda ou includos num grupo para alienao
classificado como detido para venda de acordo com a NCRF 8 - Activos No Correntes
Detidos para Venda e Unidades Operacionais Descontinuadas, e outras alienaes;
(iv) depreciaes;
(v) a quantia de perdas por imparidade reconhecida e a quantia de perdas por imparidade
revertida durante o perodo de acordo com a NCRF 12 Imparidade de Activos;
(vi) as diferenas cambiais lquidas resultantes da transposio das demonstraes financeiras
para outra moeda de apresentao, e da transposio de uma unidade operacional
estrangeira para a moeda de apresentao da entidade que relata;
(vii) transferncias para e de inventrios e propriedade ocupada pelo dono; e
(viii) outras alteraes; e
(e) o justo valor das propriedades de investimento. Nos casos excepcionais descritos no pargrafo 55,
quando uma entidade no possa determinar o justo valor da propriedade de investimento com
fiabilidade, ela deve divulgar:
(i) uma descrio da propriedade de investimento;
(ii) uma explanao da razo pela qual o justo valor no pode ser determinado com fiabilidade; e
(iii) se possvel, o intervalo de estimativas dentro do qual seja altamente provvel que o justo
valor venha a recair.
Data de eficcia ( 80)
80. Uma entidade deve aplicar esta Norma a partir do primeiro perodo que se inicie em ou aps 1 de
J aneiro de 2008.

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