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Arquitetura Empresarial

.
D , P R O
;
D l r e t o n
'
a d s
P roduto
DICE
APRESENTAO 3
A PRTICA DAS EMPRESAS 5
Projetos Descoordenados .6
Postura dos Projetistas .7
Informaes Incompletas para o Projetista
9
Cronogramas em Desarmonia . 10
Ausncia de Padronizao dos Materiais de Acabamento . . . . . . . . . . 10
Sntese . . . . . . . 12
D CUSTO DAS DECISES ARQUITETNICAS .13
Os Viles do Custo no Atacado . . . . . . . 13
Garagens 14
;
Fachadas . . . 19
Circulaes 25
Os Viles do Custo no Varejo . . 27
Sntese 29
V PRTICA DA ENCOL v-T- .30
Introduo 30
O Conceito de Parceria 31
A Escolha do Arquiteto . . . . . . . . .
3 2
A Contratao Simultnea
3 2
Crnograms: s Projetos ho Tempo Cert^i . . . . . . . . . .
3 3
O Concei to de Faixa de F^ercado 34
Coordenao: Conceito e Instncias 37
Informaes para a Concepo . . . 39
O Comit de Projetos e Especificaes - COMPE-Mtz 40
Padronizao aos Materiais de Acabamento 43
reas Geradas pelos Projetos - Conceitos e Anlise 45
Repetio de Projetos . . . . 50
Referncias, Gabaritos e Gatilhos: A Fora dos Nmeros . . . . . . . . . . 52
BIBLIOGRAFIA . . . . . . . . . . . v . . .61
ANEXO I - Briefing . . . . . .63
i

i
ANEXO II - Informaes para o Comit de Projetos .64
ANEXO III - Planilha de Fachada: Custo e Esttica . . . . .65
Qualidade, tomada em seu conceito mais amplo - adequao ao uso - c
recurso mais poderoso de que pode dispor uma empresa que objetiva a
satisfao do cliente.
Em diversas reas da atividade humana observamos a reduo de preos
acompanhada do aumento de qualidade do produto ou servio. D FAX aos
microcomputadores baratos e de fcil utilizao - at um simples hamburger de
excelente qualidade servido em prazo curto e a preo reduzido - nota-se o
imenso esforo de empresas e empresrios em satisfazer cada vez mais a um
nmero cada vez maior de cidados.
Todo esse progresso, que torna bens e servios acessveis a um amplo espectro
da sociedade, tem como motor a tecnologia, a metodologia e a coragem de
tentar novos caminhos.
Por diversas vezes ao longo deste trabalho, o leitor ir se deparar com a palavra
custo. importante ter em mente que custo, em seu sentido mais abrangente,
o grau de eficincia do projeto dentro do padro de qualidade exigido.
Entendemos reduo de custo como sinnimo de aumento de eficincia; jamais
como justificativa para reduzir qualidade.
A Encol tem demonstrado, principalmente nos ltimos anos, uma grande
preocupao com a qualidade nas diversas fases de execuo de seu produtos,
consubstanciada na criao da Diretoria de Produto e Superintendncia de
Tecnologia da Diretoria Tcnica.
Este trabalho visa, primordialmente, a explicitar as diretrizes da empresa no que
respeita a projetos e especificaes: o que valor, que preocupaes devem
nortear quem projeta/especifica, que resultados devem ser buscados. Ele
dirigido, principalmente, s reas de produto das regionais e aos projetistas
parceiros, embora, esperamos, seja de grande utilidade a todos os setores da
empresa envolvidos no processo de concepo e produo.
Esclarecemos que os conceitgs e proposies aqui emitidos sodjiciQnados
a_empreendimentos residenciais verticais, no devendo ser estendidos para
"outros tipos" de edifcios como: conjuntos residenciais horijLQiills.
gjiopping-cintersTdifcios para escritrios, hotis e apart-hotis .flats").
Agradecemos as valiosas contribuies da DTEC, das Regionais, da equipe da
DIPRO e do Presidente, sem as quais o trabalho no teria alcanado este nvel.
Cabe um agradecimento especial ao Prof. J uan Lusjvjascar. yjo_exgie_De
livro "Q_Cus_ta_das Decises Arquitetnicas*
1
serviu de base a_ imporianlejaaite
desta publicao. "
Eng~Ageu da Costa Ramos Neto - Diretor de Produto
Eng? Pedro Ricardo de Almeida e Castro -Assessor Tcnico - DiPRO
A Prtica d n Bruprc'js'j
lo

rquiteto trabalha s. Aps o trmino do projeto de arquitetura, o calculista inicia seu
i proj eto estrutural, que ser parcialmente desenvolvido concomitantemente com o projeto
ide instalaes. O projeto de instalaes sempre termina aps o projeto estrutural.
'Como observamos, os projetos so elaborados em tempos distintos, o que vem a prejudicar
!
a interao antecipada,que chamaremos de 'coordenao de projetos". A consequncia
'natural a improvisao de 'solues* pelo engenheiro-administrador no momento de
'execuo oa obra, acompanhada de srios prejuzos ocasionados por elevao dos custos,
comprometimento da qualidade e atraso na entrega.
I
'Com referncia ao dimensionamento do tempo a ser gasto com os projetos, mostra a prtica
!
que tem sido escolhido um caminho administrativo pouco indicado. Procurar ganhar tempo
!
na fase dos projetos, prejudicando-se os necessrios debates tcnicos entre os projetistas,
contribui, tambm, para a insuficincia do detalhamento necessrio. Esta insuficincia vai
naturalmente alongando o prazo global do empreendimento. O ganho ilusrio de tempo na
iggedos projetos, ondeja^jcustos futuros so definidos, no atacado, tem confundido muitos
empresrios ao tentar explicar as razes do insucesso de seus empreendimentos.
.Postura dos Proj eti stas
IA atual prtica de projetar fortemente influenciada pelas empresas que atuam na rea de
construo: prevalece a forma segmentada d pensar e agir. Ressaltamos duas razes
principais para a ocorrncia deste fenmeno:
| e a densidade de engenheiros nos postos de direo das empresas que compe o setor
j ae construo habitacional;
* a natureza do segmento de mercado de origem e/ou atuao da empresa.
|
Com referncia ao primeiro item, considerando-se a hierarquia entre os projetos,
indiscutvel a importncia do arquitetnico sobre os demais. Os projetos de estrutura e
Instalaes so consequncia do arquitetnico. Por questes de natureza acadrpica-e~
engenhetordiretor tem pouca sensibilidade paja^larizMjdileJ gnciaig^
_ e d i f c i o e, por consequncia, a empresa, de forma
a facilitar e otimizar a vendai
i
5 ? - "
CorTi rejerjicia ao segum^^ item, a natureza do segmento de mercado de_origem^e/pu^
^tuao da empresa - obra por mprrtda, por admirilstr u pfpria - define^a
P
a
direo da organizao.
As empresas oriundas do sistema de empreitada - "as empreiteiras" - propiciam uma
__J QgJ Oaiid ade voltada para os fatores custo e prazo, relegando a plano secundrio o projetp
arcuhethio e a tiefapfio do ellente,
Por outro lado, o ato de projetar coloca nossa disposio inmeras variveis que, se
levadas em considerao, enriquecem o processo decisrio. Pelas razes j expostas, a
tendncia natura! dos projetistas de raciocinarem de forma segmentada, frequentemente
com insuficincia de variveis, o que denominamos de "raciocnio na postura tcnica". A
A F'fiii,a cjj:> Etnpn
palavra "tcnica" na expresso,
define a dificuldade que um
prbfissional tem o'e desenvolver o
seu pensamento agregando
aspectos que estejam fora de seu
campo especfico de atuao.
Por outro lado, quando o
profissional se dispe a
incorporar ao seu campo de
racioc nio variveis que
transcendem a sua
especificidade oe conhecimento,
dizemos que ele raciocinou na
postura empresarial".
Como exemplo, vamos utilizar as
profisses de Arquiteto,
Engenheiro e Comprador e
caracterizar os dois tipos de
raciocnio, segundo as variveis,
no quadro a seguir:
I
j
Profisso
: . ' . ' '
| Natureza do Trabalho
.'Raiocnl Tcnico Raciocnio Empresarial
Profisso
: . ' . ' '
| Natureza do Trabalho
Variveis Marcantes
do Processo Decisrio
Variveis Necessrias
ao Processo Decisrio
1 Engenheiro
obra d s edifcio
residencial
custo
prazo
custo
prazo
qualidade de execuo
i
Arquiteto
projeto de arquitetura de
edifcio residencial
esttica
conforto ambiental
funcionalidade
esttica
custo
funcionalidade
conforto ambienta!
facilidade e execuo
durabilidade
conceito de esttica x
forma
integrao ao entorno
adequao ao pblico
alvo
Comprador
compra do azulejo para
edifico de alto padro
menor preo
prazo de entrega
preo apropriado para o
padro desejado
prazo de entrega
Quadro ^
j.
A hrtica das Empr:
j?ara facilitar ainda mais o entendimento, vamos considerar um caso prtico: a especificao
os materiais que compem a fachada de um empreendimento de padro mdio. Quando
arquiteto escolhe os materiais, normalmente adota a postura tcnica, ou seja, tende para
[jma preocupao forte com a esttica e apenas razovel com os custos dos materiais
^xemplo: pastilhas, vidros, esquadrias). Entretanto, o raciocnio que contempla a postura
Empresarial exige a considerao de um leque de variveis bem maior.
Dessa manei ra, o processo decisrio torna-se mais completo e preciso. Paraesta postura,
peveri am ser levadas em conta as seguintes variveis:
c esttica: cores, adequao ao entorno e demais variveis estticas;
o custos: de todos os componentes;
e prazo de entrega: em funo da produtividade da mo-de-obra, quantidades de
materiais diferentes em um mesmo pano, desempenho dos equipamentos necessrios
e demais variveis de demanda de tempo;
c durabilidade: resistncia ao envelhecimento.
jParece lgico que, se o arquiteto estudar a proposta para a fachada luz das variveis
jacirna, os riscos de erro sero minimizados.
Convidamos o leitor a refletir sobre a natureza da postura que vem adotando em seu
trabalho at o momento.
j l nformaes Incompletas para o Proj eti sta
Infelizmente, ainda hoje, alguns
empresrios encomendam projetos de
forma rudimentar dando apenas a rea
e o nmero de quartos, exemplo: um
trs quartos com 110 m
2
de rea
privativa. bvio que a encomenda,
sendo feita com informaes
incompletas e insuficientes, tende a
redundar num projeto fora das
expectativas. Ora, o nmero de
possibilidades de projetos de trs
^quartos comTT7i?de rea privativa
incontvel. Esse processo falho de
comunicao pode tornar-se um
grande causador de perda de tempo,
alm de provocar zonas de atritos e
.pressupostos entre a "empresa e os
projetistas.
C r o n o g r a ma s em Desarmonia
A dinmica do mercado imobilirio, aliada
tecnologia de construo existente, faz com
que ao in cio das obras, o
engenheiro-administrador no conte com o
projeto completo sua disposio, mas
tenha plena condies de realizar o seu
trabalho. Este fator, que representa uma
grande vantagem em termos de otimizao
do custo do empreendimento, deve ser,
entretanto, muito bem administrado, para
que produza os benefcios esperados.
A realidade atual registra uma desarmonia
entre o cronograma de projetos, o
cronograma de execuo da obra e o
cronograma de faturamento dos projetistas.
A sequncia de andamento da obra - trajetria - deveria nortear esses cronogramas. Como
isso no ocorre, a consequncia o adiantamento de projetos sem necessidade e/ou atraso
em reiao trajetria, gerando previsveis desgates entre obra e projetista. Acresa-se a
isso a tradio cultivada pelos engenheiros-administradores de s se sentirem seguros
quando de posse do "pacote" completo de projetos logo ao incio da obra.
Ausnci a de Padroni zao dos Materi ai s de
Acabamento
Uma das caractersticas marcantes
da construo habitacional
trabalhar -com um nmero muito
grande de materiais de acabamento.
So portas, tintas, fechaduras,
esquadrias, louas, cermicas, etc.
Cada grupo desses materiais
colocado pelas indstrias no
mercado com uma imensa
variedade de marcas, tipos,
tamanhos e cores. Para
exemplificar, vamos calcular
quantas alternativas diferentes so
colocadas disposio de um
erquiteto ao especificar um lavatrio
para banheiro social.
A Prtica cus Empre
Temos vrios fornecedores conhecidos: Deca, Ideal Standard, Celite, Cidamar, Logasa,
entre outros. Vamos considerar apenas as alternativas da Deca, conforme o quadro:
*
Quadro 2
Atravs de clculos simples, conclumos que o nmero de combinaes, apenas da marca
Deca, chega a 675. incluindo as alternativas das outras marcas, o nmero alcana 3.375.
Se efetuarmos clculos utilizando outros grupos de materiais, vamos nos surpreender
novamente.
G -excesso de opes, alm de gerar problemas com a produtividade e os custos, desafia
os mais eficazes controles de qualidade disponveis. E praticamente impossvel manter
controle de qualidade sobre uma gama to grande de materiais.
Nos pases desenvolvidos, como Frana, Canad, Estados Unidos, o prprio governo
encarregou-se de estabelecer as linhas-mestras de padronizao a serem seguidas pelas
indstrias fornecedoras de materiais de construo. O caso do J apo curioso. L, logo
aps a guerra (1950), a comunidade cientfica reuniu-se, por iniciativa prpria, para definir
os padres que seriam propostos ao governo. Portanto, nesses pases, os arquitetos e
engenheiros trabalham com um alto nvel de padronizao que se origina ora via indstria,
ora via governo.
x
. No Brasil, as empresas contam com um leque de alternativas de perigosa magnitude. Essa
situao impede uma boa produtividade nas compras e na prpria execuo das obras.
Alm disso, torna o processo de concepo da especificao muito moroso, devido s
naturais indecises de quem temtantas aitemativas-para escolher. Por outro lado, os custos
tambm so afetados negativamente. A despadronizao induz a uma grande quantidade
de pedidos de materiais diferentes. Isso provoca o "efeito feira". Basta lembrarmos o que
acontece com o preo unitrio de uma laranja comprada na feira em dzia, cento ou milhar.
E bvio que medida que a quantidade aumenta, o preo unitrio tende a baixar. Por uma
razo muito simples: o volume de produo em^rie facilita a produo e reduz o risco de
; quem produz ("economia de escala").
|
A
fLgTgnde maioria, das emgrgsgs_do setgr de^construao__habitagjonal se_ac&slumQU--a
_trabalhar com um enorme jeque Ho alternativas de materiais, o que redunda em h^.iyo volume
de compra de materiais iguais e custos unitrios muito elevados.
A Prlicn (im Empresa-
Sntese
Pode-se sintetizar a atual prtica de projetar pelas seguintes caractersticas:
1 - Os projetistas trabalham num nvel de integrao
abaixo do necessrio e suficiente, o que resulta em
projetos com muitos problemas de interao, que vo
refletir negativamente no custo, prazo, qualidade e
imagem da empresa junto ao ciiente;
2 - Os projetistas arrolam um nmero insuficiente de
variveis no processo decisrio sobre projetos, o que
caracteriza a postura estritamente tcnica;
3 - As informaes para a criao so incompletas e-
o processo de comunicao entre a empresa e o.
projetista, deficiente;
4 - Os cronogramas de projetos, de execuo da obra
e de pagamento dos projetistas no esto
compatibilizados entre si;
5 - A despadronizao dos materiais de acabamento
dificulta o processo de especificao e administrao
de materiais, onerando o custo final de construo.
Essa prtica leva ao seguinte resultado:
"A indstria da construo fica na contramo da histria: os custos sobem, cs prazos
se alongam e um nmero pequeno de cidados podem ser atendidos-pela indstria
como um todo*.
O Cuxo cus ucisus Arq.MV' J;U
;rusto das Decises Arquitetnicas
s decises arquitetnicas envolvem diversos aspectos e enfoques, tais como esttica,
ncionalidade, durabilidade e conforto ambiental, tcnicas construtivas e forma. Entretanto,
ciste apenas um denominador comum entre eles, capaz de equilibrar os benefcios que
;aa um pode gerar: o custo.
3 Brasil, o aspecto custo nos currculos da formao dos arquitetos colocado em
>gundo plano, se comparado com esttica, conforto ambiental e funcionalidade. A
;dicional forma de trabalho dos escritrios, distantes das empresas de construo
ibitacional, tambm contribui para a menor preocupao com o fator custo na elaborao
is projetos,
irna-se, pois, fundamental que os arquitetos tenham a real conscincia de como os seus
aos'' influenciam os custos. As propostas de projeto vo estar em consonncia com as
pectativas de resultado do empreendimento, medida que os arquitetos aumentem o
mnioj>obre os custos dos seus traos. * : " """"
ra facilitar a compreenso, dividimos a discusso em dois campos:
as macro-decises: que tratam dos estudos de massa, na fase de estudo preliminar;
* as micro-decises: que tratam das propostas de especificao da obra.
... macro-decises sero denominadas "custo no atacado" e as micro-decises, "custos no
'ejo".
1
" ' -
s Vi l es do Custo no Atacado
stem trs "viles* que merecem ateno especial do arquiteto por ocasio da definio
partido de um projeto, por influenciarem diretamente o custo final do empreendimento:
A^garagensi)
- As reas de fachada;
As circulaes (verticeis e horizontais). ... -
'.
2S
,.
v i , e s
merecem um tratamento diferenciado para a otimizao da relao
f'benecio. A seguir, mostraremos cada um, ressaltando suas peculiaridades.
i
G Cull; ar bmr.UL-: /rquii'jlnicnz
S ^r agens ^j
MmpoMncia do automvel na sociedade notria, representando quase que uma
lenso mecnica dos nossos corpos. medida que cresce o nmero oe carros que
cuiam nas cidades, diminui a oierta de vagas pblicas, aumentando assim a importncia
i q a r a g e m privativa. A garagem privativa de um edifcio deve ser estudada com cautela,
jis eia incide de maneira muito representativa no custo da construo. Muitas vezes, as
ir
aqenstornam-se unrlatordecisivo para a viabilizao comercia^ae um empreendimento.
; variveis que alteram os custos das garagens so as seguintes:
E inclinao do terreno;
3 tipo de material do subsolo;
E nvel d'gua;
E independncia estrutural em relao torre;
U tamanho do terreno;
Inclinao do Terreno
inclinao do terreno pode ou no favorecer o movimento de terra:
5 figura a seguir, a inclinao favorvel
}ssibilita compensao significativa
ure cortes e aterros.
O Custo cus cisous Arquiivt.'uc:
E Tipo de Material do Subsolo
O custo de construo se eleva
para subsolos escavados em
terrenos parcial ou totalmente
rochosos, conforme o quadro:
Quadro S
E Nvel D'gua
O custo de construo se eleva
na razo inversa em que cai o
nvel d'gua e somos obrigados
Utilizar processos mecnicos
oe rebaixamento do lenol
retico, alm de lajes de
, -ubpresso, destinadas a
fesistir presso da gua.
Quadro 4
Tipo de Terreno Custo j
terreno no rochoso normal
terreno parcialmente rochoso alto
terreno totalmente rochoso muito alto
Tipo de Terreno - Custo
terreno com nvel d'gua profundo normal
terreno con nvel d'gua no nvel do
piso das garagens
alto
terreno com nvel d'gua acima do
piso das garagens
muito alto
O Custo das Dcciss Arquitetnicas
i ndependnci a Estrutura! em Relao Torre
2
construo de edifcios compostos de torre de pavimentos-tipo e pavimentos de
aragem enterrados ou no, a trajetria da execuo da obra, sempre atenta aos prazos
revistos, deve ser adotada em harmonia com o fiuxo de caixa, otimizando-o.
, duas maneiras bsicas de trajetria nesses casos, como mostrado a seguir:
aura 3 Figura 4
xecuo de todo o conjunto,
as fundaes a cobertura,
iso a piso
Execuo da torre em primeiro lugar,
ficando a periferia para aps o trmino da torre.
i amanho do Terreno
srrtanho do terreno deve ser cuidadosamente analisado pela empresa de construo
nacional e pelo projetista, pois pode haver casos em que o empreendimento se
'' ^bilize devido a esse fator ou casos em que vantajosa a compra do terreno vizinho ao
'-no j adquirido.
~ic
:
&mente podemos observar:
re.nos pequenos: apresentam como caracterstica alta densidade de construo e de
-

necessrias. A soluo construir um nmero maior de pavimentos de garagens,


^-es ou em subsolos, resultando em custos mais elevados, pela maior incidncia de
-ao e rampas. (Figura 5).
O Custo das vois:. A'qmic'.;,;:.
juraS
Fiaura 6
renos grandes: a menor densidade de construo permite ao arquiteto estudar
jes de garagens ao nvel do terreno. Nesse caso. jo_gustp final pode ser bastante.
rior ao da opo, anterior, pois s h desembolso significativo com a cobertura,
slmente de fibrocimento, j que o prprio terreno utilizado como base, evitando^se o
deajs7(Figura 6); ~ ~ ~~ ~ " ~ ~
Caracterizao das Garagens e Indicao Percentual do Custo
situaes a seguir ilustradas, indicam algumas possibilidades de localizao de
agens e jeus^custos^aproximados por m
2
, em relao aos custos por m
2
do
rnento-tipo. ===== - =
agem sobre o terreno, fora do
's^aberta - aproximadamenteJ 0%
usto do tipo ~~ " *
O Cu: -tu uns Decisos AjquitctriicB
:
2
gaem no subsolo:
Vimeiro subsolo -
^rcximaciamente 60% do custo do tipo;
eoundo subsolo -
proximadamente 80% do custo do tipo;
areeiro subsolo -
Droximaaamente 120% do custo do tipo.
Fiaura 8
Garagem sob pilotis aberto: aproximadamente 60% do custo do tipo.
Fiaura 9
r j Garagens em Prdios com Unidades de reas Privativas entre 80 m
2
e 120 f
n
2
.
qs casos de prdios residenciais, cujas unidades tm entre BO m
2
e_120 m
2
de rea privativa,
perecem estudo mais cuidadoso, pois a ocorrem alguns {atores desfavorveis que convm
ressaltar:
e A elevada incidncia do custo da vaga sobre os apartamentos de reas menores.
Quanto menor o apartamento, maior a incidncia proporcional dos custos da vaga de
garagem sobre os custos deste apartamento. Isto ocorre porque, a
va
S
a
exige um
espao padro para_o carro_e circulao em torno de 25 m_. Essa rea a mesma
tanto para um apartamento de 80 m
2
quanto para um de 120 m
2
.
c O custo de construo.
medida que os apartamentos de igual especificao diminuem de tamanho, seu
custo por metro quadrado se eleva, isso deve-se a uma maior densidade de paredes
sobre a (aje, alm do maior rateio dos custos dos elevadores, escadas, reas de
circulao horizontal, entre outros.
e A varivel mercado.
O comportamento do preo den/enda/ m
2
para apartamentos de igual especificao
tende, historicamente, a ser menor
E Concluso
k importncia da garagem no projeto de um empreendimento no deve ser de maneira
alguma menosprezada. Devem ser rigorosamente levantadas e analisadas as vrias
questes descritas anteriormente, de maneira a serem criadas condies de escolha de
jma soluo to econmica auanto tecnicamente bem resolvida.
^ reas de f achadas
0 custo das fachadas definido por dois fatores principais:
a forma do edifcio;
o tipo dos materiais escolhidos para a sua composio (esquadrias, vidros,
revestimentos e demais elementos).
Ds arquitetos, de uma maneira geral, possuem um razovel domnio sobre a definio do
pipo dos materiais. No entanto, a importncia da forma na definio dos custos geralmente
ponhecida de modo bastante superficial. O quase desconhecimento desse fato leva os
pfquitetos a se preocuparem apenas com a especificao dos materiais, com grande
jdestaque para os revestimentos.
[Existem casos, e no so raros, em que essa definio se d na oportunidade da compra
Ps materiais, com a obra em fase adiantada de execuo. A bem da verdade, esse custo
pomea a ser definido, de maneira marcante, nos primeiros "traos" do estudo preliminar,
portanto, torna-se essencial que os arquitetos passem a se preocupar com o assunto que
p
e
expe a seguir e mesmo a domin-lo.
O Custo dcjs ocbos ii-J.i>n
Estudando-se a relao entre volume e superfcie de algumas formas geomtricas,
concluiu-se que, para envolver um mesmo volume, so necessrias superfcies diferentes.
A esfera a forma mais otimizada, pois, para envolver determinado volume V, utilizada a
menor superfcie, comparada com as superfcies necessrias para envolver o mesmo
volume V das demais formas geomtricas. Abaixo da esfera, seguem-se o cilindro e o cubo
(para citar formas mais conhecidas) em ordem decrescente de relao superfcie/volume.
medida que a forma de um edifcio se afasta da geometria das figuras mencionadas,
aumenta a relao entre a sua superfcie externa (fachada) e o volume envolvido. Desse
modo, podemos dizer que as formas esfricas, cilndricas e cbicas so as mais econmicas
do ponto de vista da relao superfcie externa (fachada)/volume envolvido. Apesar da teoria
nos indicar o caminho da otimizao, existem os aspectos prticos, iimitantes, como
cdigos de obra, aproveitamento de ngulos de insolao, vista, adequao ao entorno,
que, necessariamente, devem ser considerados.
A escolha da forma do prdio deve ser buscada, portanto, procurando atender otimizao
entre superfcie da fachada e volume envolvido. Entretanto, deve considerar, tambm,
aspectos que facilitem a venda do produto, ^ j
O quadro seguinte ilustra a importrcia da forma escolhida para envolver determinado
volumeJ Escolheu-se o edifcio ARj4,^empreendimento realizado pela regional Gois, cujas
dimensiJ _Qx3Q^ de 15.000 m". Tornando constante
o volume de 15.000 m
3
, calculamos para esfera, cilindro, cubo, prisma de base quadrada
e o prisma do prprio edifcio, as superfcies correspondentes.buscando assim a
comparao das demais figuras em relao mais otimizada, ou seja, a esfera.
Figura Volume ;y-. : Superfcie Total
Percentual de
Acrscimo em Relao
Esfera
Esfera
raio = 15,3m
15.000 2.491 m
2
1.00
Cilindro
raio = h = 16,8m
15.000 3.554m
2
1.21
Cubo
lado 24,7m
15.000 3.650m
2
1.24
Prisma
Art-1 com base
quadrada 17,3x17,3me
h = 50rn
15.000 4.0S0m
2
, 1.38 / /
* Prisma
Art-1 base 10x30m e
h = 50m
15.000 - - / 4.050m
2
: 1.56 ]/
* Edtffcio ART-1 construdo
Quadro 5
,
on
siderando os resultados do quadro e os aspectos p' rramente tericos, conclui-se que,
^otando-se, para o edifcio ART-1, a forma de 17,3x17, 3
X
50 m (base quadrada) ao invs
j
g
10x30x50 m (base retangular), obteramos uma reduo na superfcie do edifcio
j acf tada) _ d e 540 m (cerca de12%). Esse nmero repn-
?e
nta uma economia substancial
i 0 c
usto da fachada e por conseguinte no custo total c
0
brg.
gduz-se da, mais uma vez, que a escolha de forma:-- baseadas somente em fatores
stticos ou em duvidosas liberdades criativas", sem a necessria preocupao com as
menses das superfcies externas, pode at dificultar a viabilidade do empreendimento.
custos gerados no momento de concepo da facha. ^ tanto pela forma, quanto peio
;o de materiais de melhor qualidade, devem ser justiir.
cados E
natural aceitar que as
chadas mais recortadas e esteticamente mais ricas apresentem custos mais elevados.
fndice de Compacidade
custos das fachadas, como j vimos, so definidos no$ primeiros traos que so dados
sentido de arranjar os espaos do pavimento-ipo
0 ed
jf
C
j
0>
Portanto, de todo
jnveniente que o arquiteto disponha, nesse instante,
u m
instrumento de medida e
Iraliao. Como ele est trabalhando a nvel de planta do pavimento tipo, vamos considerar,
kra efeito de referncia padro, o crculo, que um plan
0
da esfera. Para medir e avaliar
fm certa objetividade a relao entre as paredes que evolvem o edifcio (fachada) e a
>a de piso do pavimento tipo, foi estudado o que conhece como NDICE DE
)MPACIDADE dos edifcios. Esse ndice definido como a relao percentual que existe
|tre o permetro de um crculo de igual rea da projeo
0
pavimento tipo e o permetro
suas paredes externas (includas as varandas). A Mao matemtica usada para
:>ress-la a seguinte:
de:
= ndice de compacidade;
= permetro de um crculo de rea igual do pavimento-tjp
0;
= permetro das paredes externas, em planta, do pavirr
(
?
n
totipo.
ranae importncia do ndice de compacidade a-sua inq^ao como fator de custo. O
to de construo inversamente proporcional ao4ndict d
e
compacidade.
mando Ap superfcie do pavimento tipo, podemos rrr,
e
jar a equao do ndice de
opacidade como se segue:
O Custo das uoisi.:. /,>quiiolni
Em outras palavras, o ndice de compacidade nos mostra o quanto estamos nos afastando
da relao vlida para o crculo, cujo ndice de compacidade igual a 100%.
No quadro abaixo, alguns ndices de compacidade para uma mesma rea de
pavimento-tipo:
Quadro 6
O Cu'Au dui ccisoas Arquit'j'.rticus
porque ES Fachadas tm Custo Alto
paredes externas respondem por funes especficas do edifcio, como beleza, proteo
ntra o tempo, iluminao e ventilao. Para o atendimento dessas funes, ela necessita
;
orpora
f
elementos que custam mais em relao a outros de uso interno. Entre aqueles
^mentos, destacamos as^sguadrias, guarda-corpos e caixas para acondicionado.
ra melhor compreenso, vamos comparar os custos das paredes internas e externas do
iicio AHT - 1_da regional de Gois, considerando, para a mesma tachada, materiais
jicados para os padres superior, mdio e inferior.
adro 7
sse quadro, podemos tirar as seguintes relaes, por padro.
xf :
:
/.V
O Custo cias b
R
J0IT;ts Arquiutnics
podemos_concluir, ento, que^medi da que sofisticamos os materiais, a relaqentre o
custo das paredes externasjfachadas^e o das internas pode chegar a 4;1.J sto_oorre,
geralmente, nos padres mais altos e sofisticados, cujas tachadas podem receber granito,
esquadrias de alumnio anodizado em bronze ou preto, vidros em cor, guarda-corpos com
estrutura de alumnio de cor e vidro temperado, enquanto que, no inferior, o nvel de
sofisticao, normalmente, mais restrito.
Destaque especial deve ser dado ao mais importante componente da fachada: as u
esquadrias de alumnio^Alm de influenciarem fortemente o resultado esttico e o conforto
y
ambiental, so responsveis por cerca de 14% do custo de materiais ou 9%,a 12 % do ,
~~custo total de construo^ie nossas obras. d 4:1 aTelao entre o custo de esquadrias ^J ,
de alumnio e o custo de paredes externas revestidas de pastilhas. (y
Portanto, o dimensionamento, o uso das anodizaes bronze e preto, o uso das venezianas,
o uso de linhas mais robustas e o uso de elementos de fachada em alumnio devem ser
questionados a fundo e compatibilizados com o padro do empreendimento.
t& Densidade de Paredes
J sabemos que as paredes externas custam mais e que o desenho delas define a forma
do edifcio. O ndice de compacidade indica o quanto esse desenho se afasta da forma
mais econmica, no que se refere diretamente ao custo das paredes externas. Entretanto,
medida que o ndice de compacidade decresce, outros aspectos normalmente so
afetados, o que vem contribuir para o aumento global do custo. A seguir, so citados alguns
v aspectos:
x estrutura necessariamente robusta, devido esbeltez elevada;
9jaalorlncidncia de recortes, resultando em desalinhamento das paredes, com maior
__guantidads de paredes~por m
2
de laje e mai^rjdgBsidariejdejgitgre s (m^delje/ pilar);
aumento das reas de circulao.
Essas tendncias podem ser detectadas por meio dos seguintes ndices:
de densidade de paredes;
de esbeltez.
Densidade de paredes a diviso da rea das paredes apoiadas sobre uma laje-tipo pela
rea desta laje. Densidades excessivas so provocadas por recortes exagerados na
fachada e/ou internamente unidade, as quais podem resultar em desalinhamento de
paredes. ParedjSSjToj^nM pesadas, quejjbraam o projstista
a adotar solues que provocam:
o existncia de lajes com vos grandes, muito acima dos vos econmicos;
e desbalanceamento da estrutura, com grandes lajes ao lado de lajes muito pequenas;
espessura mdia do concreto muito acima dos valores econmicos;
c taxas de armadura muito acima dos valores econmicos;
*
c
dificuldades no aproveitamentojdos_momentos negativos a favor da leveza e limpeza
da'esUulurT
c ocorrnci a de muitas cargas concentradas nos pisos e cargas excntricas nos pilares.
- nsi dades de paredes muito altas podem resultar em aumentos de 20% a 30% nos
nsumos de frma, concreto e ao da obra.
ndice de esbeltez a relao entre a altura total da torrejeajTienor dimenso dojejnaub
^circunscreve a sua planta baixa. A esbeltez da torre fator importante no consumo de
^ncreto e ao J ndices_de_esbeltez maiores do que 6 podem acarretar consumos de ao
rcjf:*!
0
quadrado tejaje, _30_% a 40% maiores do que em edifcios menos esbeltos e de
'^i^t
w w
/y. fc* -TW /u a i laiwi ^w wm ouiiiviwj iii^uwg v ^
sma altura. ^orrespor^dendo_a_esse aumento de consumo de ao, observa-se
_guenfemente, aumentos de 30%~a 4% no'consumo de concreto.
demos dividir o sistema de circulao de um edifcio em dois tipos:
C circulao vertical: escadas e elevadores;
II circulao horizontal: corredores de distribuio.
vadores, escadas e circulaes so elementos de custo absoluto elevado. Sua nica
o promover a circulao de pessoas e bens, o quejgva aum 'custo relativo" para o
orporador mais elevado ainda, por no representar condio de venda e conseqente
natividade.
serva-se que a extenso dos corredores de circulao ser tanto maior quanto mais
centrados estiverem os ncleos de circulao vertical.
-olues extremas que se podem adotar para o sistema de circulao so duas:
concentrar a ci rcul ao
.vertical em um mnimo de
"pontos.
Conseqncia: reduz-se o
nmero de escadas e
elevadores, mas os corredores
s
&o mais extensos e,
conseqentemente, mais caros.
Es quema de edifcios em fila
c o m ci rcul ao verticaJ centralizada
e corredor interno de distribuio horizontal.
di stri bui r a ci rcul ao
vertical ao longo do edifcio.
Consequncia: reduz-se a
extenso dos corredores, mas
aumenta-se o nmero de
escadas e elevadores.
Fioura 11
Esquema cie edifcios em fila
com ci rcul ao vertical descentral izada,
t e m corredor de distribuio horizontal.
As circulaes devem ser cuidadosamente estudadas nos projetos, comparando-se as
alternativas acima, visando a soluo mais econmica, dentro do partido e do padro
arquitetnico estabelecidos.
Os Vi l es do Custo no Varejo
pertencentes ao universo das micro-decises, os "custos no varejo* so aqueles gerados
a partir da definio do padro do empreendimento e cristalizados na fase de especificao
rios materiais de acabamento. Nessa fase, as medidas fsicas do empreendimento esto
defini d s ,~n ao T^vendo condio de "estic-las" ou 'encolh-las'. Alm disso, a quantidade
e variedade de itens envolvidos muito grande, tomando as decises muito 'retalhadas'.
Essa diversificao dmculta a noo de peso que cada componente do acabamento
representa ~na comppsio dos custos da_obra. Portanto, cabe ao profissional de
especificao a responsabilidade de buscar as referncias de custo para enriquecer o
processo decisrio, sempre em consonncia com o padro do empreendimento. Portanto,
o domnio do oramento torna-se a principal ferramenta para especificar corretamente.
_No sentido de facilitar a ^nnpreenso. vamqs estratificar o oramento segundo dois
critrios. O primeiro considera a natureza do
:
s
:
s
:
e^jos, oseaundo, a diviso do edifcio em
jManoshorizontais e verticais."
A estratificao referente ao primeiro critrio a seguinte:
servios gerais: administrao da obra, auxiliares de canteiro, gastos gerais,
impostos e taxas, servios pblicos, canteiros de obras e andaimes;
Infraestrutura: preparao do terreno, fundao, blocos e baldrames, conteno,jaje
do 1
o
piso;
obra bruta: estrutura, alvenaria, cobertura, tratamento, instalaes, revestimentos de
argamassa e gesso e contrapiso de argamassa;
obra fina: elevadores, esquadrias de madeira e fenagens, esquadrias metlicas,
acabamentos de parede e teto* acabamentos de piso, vidros, pinturas, louas e metais,
bancas e tanques, diversos e limpeza.
Utilizando uma explicao simplificada, podemos dizer que a obra bruta composta de
tudo aquilo que~cTciienteno v e a obra fina de tudozaquilo que o cliente v
Quando restringimos o raciocnio apenas fase de concepo, verificamos que, na obra
^
a
i gi ci l f [r^ para maior quanto para menor,
i
e
cornparada corTips servios_gerais. infraestrutura e obra bruta. Essa flexibilidade, se no
trabalhada corretamente, torna-se um risco de custo bastante significativo e que pode ser
melhor avaliado quando estratificamos o oramento segundo planos horizontais e verticais
edifcio. Ver quadro 8, a seguir:
Quadro B
Anaiisando-se o quadro 8, conclui-se que os planos horizontais apresentam pouca
flexibilidade econmica em relao ao custo dos materiais de acabamento. Observamos
que dqsjO% de seupeso, 82% esto comprometidos com a parte horizontal~d^eMnrtufa
resistere (lajes, vigas e bocos d f und ao), contrapiso e cobertura.
J cs planos verticais retratam uma situao de maior flexibilidade econmica para
adequao da especificao dos materiais de acabamentq
;
_Destacamos que, do total dos
elejinentos verticais, os acabamgntos_vgrticais (portas, ferragens, pintura, azulejos,
cei^rT^r^s
l
J ou^s,jevg^imento fachada e outros)^somados, s esauadrias externas e
internas, repres^ntam^761. Logo, G nossa ateno
quando estamos elabprando a especificao de uma obra.
Lcnamar a ateno para alguns ambientes, entre eles: varandas, banheiros, cozinha,
jeservio, etc, que so "habitar natural dos viles do custo no varejo. A^reas
Lias por esses ambientes revestidos nas paredes e pisos com produtos cermicos
melhados, denominamos de reas frias. Nessas reas esto presentes as louas,
jr^ancas, banheiras, etc, que, juntam entecom o revestimento cermico, tornamo
metro qu^^^de bfal l ni rc^ 150% maiorque o
r^adradcTda^ratina dalPoj^Treas, chamadas oe quentes.
7
\ S n t e s e
Sr deve ser o denominador comum no julgamento dos benefcios gerados nos
por todos os aspectos e enfoques das decises arquitetnicas: esttica,
.ildade, durabilidade, conforto ambiental, forma e tcnicas construtivas.
. o aspecto custo nas decises arquitetnicas tem sido relegado a segundo plano
stormao acadmica dos arquitetos e ao baixo nvel de exigncia das empresas
fc S m no mercado em relao ao assunto.
ses arquitetnicas podem ser divididas em:
I =ro-de cises: que tratam dos estudos de massa, na fase de estudo preliminar;
| efo-decises: que tratam das propostas de especificao da obra.
jtedecises devero sempre ser direcionadas para as garagens, reas de fachada
I pes verticais e horizontais.
\ \ \ ( f adecises, oriundas da definio do padro do empreendimento e cristalizadas na
I Especificao dos materiais de acabamento, devero sempre ser direcionadas para
I zsia - elevadores, esquadrias, ferragens, acabamentos de paredes e tetos,
jsatos de pisos, vidros, pinturas, louas e metais, bancas e tanques, onde h maior
e de alterao de custo e maior impacto no oramento.
A Prtica da Ene o!
introduo
O objetivo da Encol a maximizao dos resultados, atendendo satisfao dos clientes
e assegurando a manuteno e o desenvolvimento dos recursos humanos.
O principal meio para atingir esse objetivo a viabilizao dos empreendimentos. Essa
viabilizao passa necessariamente pela postura das pessoas envolvidas no processo de
concepo, produo e venda dos empreendimentos. Contribuir para a viabilizao
admitir a postura de renunciar a determinados valores pessoais que influenciam as
decises, em favor dos valores da empresa e do cliente, procurando utilizar a maneira
holstica de pensar, que prioriza a viso do todo.
Assim, estaremos buscando o maior diferencial possvel entre a ponta da receita e a ponta
das despesas, com um padro de qualidade que atenda s exigncias do cliente. No que
se refere s receitas, no custa lembrar que estaremos sempre limitados pelo mercado, a
despeito do nosso poder de induo atravs das estratgias de marketing disponveis.
A flexibilidade de manobra concentra-se no campo das despesas. principalmente na
administrao dos custos de obra que a empresa pode se diferenciar atravs da sua
capacitao e competncia. Como j sabemos que grande parte desses custos origina-se
dos "traos" do arquiteto, deduz-se da ser da maior importncia a prtica de projetar,
buscando-se situar o projeto dentro de parmetros adequados de custo e qualidade.
A prtica da Encol de projetar e especificar visa a aproveitar melhor tticas jque vm sendo
adotadas pelas reas tecnolgica e industrial, tais como:
* a i nleaxao. vertical, atravs do processo de industrializao d o Grupo, g ue produz
hojg esquadrias, compensados, peiliiads de madeira (pisos, marcos, alizares,
^__jodaps]_eJ intas;
c
3padronizao crescente do processo construtivo, que vem induzindo as equipes de
engenharia para a Tinha de montagem", entendidos os diversos itens da obra como
componentes. -
Acreditamos que a prtica da Encol permitir o aproveitamento da produo seriada das
nossas indstrias e facilitar o nvel crescente de padronizao do processo produtivo da
nossa empresa. E, como destaque,--reduzir, atravs_do aumento da velocidade de
^ngg^gilLJ lignP
0
entre o desembolso para a compra do terreno e o lanamento do
s^^^ndj mento, o que representa a oportunidade de antecipao da entrada de recursos
financeiros.
\ arte de projetar estar a servio da velocidade de concepo e dos custos compatveis
r-om a qualidade esperada pelo cliente desde que:
&
os setores responsveis pela concepo e coordenao ae projetos e peia produo
estejam integrados e compatibilizados quanto aos objetivos da empresa;
c estejam definidas as diretrizes de projetos, atravs de referncias qualitativas e
quantitativas;
e o processo de comunicao entre os projetistas e a empresa esteja clareado.
* prtica da Encol vai alm. Exige compreenso mais ampla de conceitos que vo desde
a relao de parceria entre o projetista e a empresa at a padronizao de materiais de
acabamento, passando pela conceituao de faixa de mercado, repetio de projetos, etc.
=o que procuraremos detalhar a seguir.
D Concei to de Parceria
i Encol, por trs razes principais, sempre contratou escritrios externos para desenvolver
s projetos de arquitetura, estrutura e instalaes, a saber:
evitar a monotonia:
um escritrio prprio tende a gerar projetos com caractersticas muito semelhantes,
alm de.,_por questes de hierarquia, o arquiteto da prpria empresa ter reduzida_ua
jora_de_argumentao;
evitar o "inchao* na estrutura administrativa:
no seria recomendvel manter uma estrutura de projetos - necessariamente robusta
- face histrica inconstncia do mercado;
manter a velocidade de elaborao dos projetos compatvel com a demanda:
as oscilaes do mercado no permitem -que a estrutura interna tenha suficiente
flexibilidade para atender a abruptos aumentos da demanda de projetos, isto
comprometeria a velocidade de elaborao.
-nte dessa realidade, a Encol decidiu investir nas "parcerias
11
com arquitetos, calculistas
instaladores. A parceria consiste em trabalhar com profissionais de reconhecida
apetncia, que se disponham a projetar com-base nas diretrizes da empresa,
(
'idamente negociadas. Em contrapartida, a empresa procurar compreender e respeitar
, :2
o individual.de cada projetista quanto criatividade e processo de trabalho de seu
-ritrio. - -
k
r
u
'T.a forma prtica, podemos sintetizar que a parceria se d na sua plenitude quando
I
:
ntsresses de parte a parte so conciliados. -
Quadro 9
A Escol ha do Arquiteto
Todo profissional tem preferncia por determinadas tarefas. Os arquitetos no fogem
regra. Da mesma forma que os mdicos se direcionam para reas de maior identificao
com sua vocao, os arquitetos voltam-se, preferencialmente para um determinado tipo de
projeto, muitas vezes tornando-se especialistas. Uns gostam de projetar casas, outros,
prdios comerciais, outros, prdios residenciais. claro que a dedicao e o compromisso
com a perfeio so muito mais fortes quando as pessoas tm vocao e gostam daquilo
que esto fazendo.
A escolha errada constitui um risco que pode ser refletido nos inaicaaores de resultado.
Portanto, necessrio que exista por parte da empresa a preocupao em contratar o
profissional certo. Por outro lado, convm que o projetista faa uma avaliao realstica de
suas prprias potencialidades, a fim de evitar desenvolver projetos que no se coadunem
com a sua vocao.
A Contratao Simultnea
Logo aps escolhido e contratado o arquiteto - com vocao para o programa escolhido
para o empreendimento - devem ser contratados os demais projetistas (estrutura,
instalaes e outros). Lembramos que estamos montando uma equipe que vai interagir
durante um bom perodo de tempo. Portanto, a qualidade final dos projetos reflete no s
a competncia especfica de cada projetista, mas principalmente a interao facilitada pelo
nvel de relacionamento entre eles. Quanto melhor este nvel, melhor a produtividade e a
possibiiidade de realizao profissional.
A quase simultaneidade na contratao dos projetistas de arquitetura, estrutura, instalaes
ejoutros vai peniylir_gue_as definies e decises de projeto sejam tomadas em conjunto^
de forma harmnica e integrada. Nasce da o que a empresa est chamando de "Projeto
j
n
teorado
h
, onde so solucionadas todas ES interferncias (arquitetura x estrutura x
instalaes), ao mesmo tempo em que se obtm um instrumento adequado execuo da
obra.
Cronogramas: Os Projetos no Tempo Certo
O cronograma de projetos mostra as diversas etapas dos trabalhos de projeto
representadas no tempo. Busca tambm, indicar as dependncias entre etapas (caminho
crtico), bem como atividades que podem desenvolver-se em paralelo.
A.situao ideal seria iniciar a obra com todos os projetos concludos. Entretanto, em
empresas com elevado volume de construo, essa prtica muito pouco utilizada, seja
pelas presses do mercado comprador, seja pelo acmulo residual de trabalho que o
volume excessivo provoca.
A elaborao de um cronograma de projetos visa suprir a obra, no tempo certo, com os
desenhos necessrios a cada etapa de sua execuo.
O primeiro passo para se elaborar um cronograma de projetos confivel estrutur-lo a
partir do planejamento ttico de execuo da obra (trajetria). Da, nasce a idia de
prioridade. No possvel alocar os projetistas e desenhistas em todas as plantas ao mesmo
tempo. Portanto, torna-se razovel aceitar a existncia de uma sequncia lgica de
concluso de etapas de projetos. Essa sequncia devejgstar^compatibilizada com_a
sequncia de execuo da obra, escolhida pelos responsveis pela produo. A situao
^rna- sel i Ti s^l i ^ abaixo:
Haura 12
COMENTRIO:
Numa situao como a da figura 12, h vrias alternativas para o desenvolvimento da
estrutura (principal determinante da trajetria da obra). Destacamos duas:
Alternativa 1 AJ ternativa 2
fundaes e estrutura da torre A
fundao e estrutura torres A e B ao mesmo tempo
fundaes e estrutura da torre B
periferias C, D e E
periferias C e E
periferia D
O Concei to de Faixa de Mercado
Faixas de Mercado - FM - so segmentos scio-econmicos aos quais so dirigidos os
empreendimentos. Cada segmento abriga em seus limites famlias de poder aquisitivo,
necessidades, preferncias e cultura semelhantes.
venda , rea da unidade e programa.
Preo de venda - o valor pago pelo cliente pela unidade comprada.
8
Area da unidade - a rea que o cliente efetivamente compra. Inclui, alm da rea interna
da_ju3iriade. as vagas de garagem e eventuais escaninhos e/ou
jd&gsitqs. "
Programa - entende-se por programa a composio das caractersticas essenciais do
empreendimento, que diferenciam, de maneira marcante, um empreendimento
de outro na linguagem do mercado. No programa so expressos o nmero de
quartos (Q), surtes (s), dependncias de empregada (d), se h ou no varandas
(v), vagas de garagens (g), nmero de unidades por andar e nmero de
pavimentos. Assim, 4Q2sdv2g/02-20 exprime um apartamento de quatro
quartos, sendo duas sutes, com dependncias completas de empregada,
varanda, duas vagas de garagem/dois apartamentos por andar-20 pavimentos.
Podem-se ponderar os trs fatores em_ordsm de importncia: 60% para preo de
venda. 20% para o programa e 20% para a rea da unidade.
A definio da faixa de mercado-~de~um empreendimento responsabilidade do
Superintendente Regional, tal a importncia que essa definio assume, j que a partir daj
so, determinadas asespeci^esjdg pbraj^a^oue resultammo^aspecto final do produto
J faghadas, revestimentos, pisos, etc),--alm_de constiturem parcela significativa (cerca de
40%) do custo de construo.
; p pr,is
t
o Superintendente, pelo conhecimento do mercado e pela quantidade e qualidade
! j
n
(ormaes que detm, quem rene as melhores condies para estabelecer a aixa
!
m
ercado de nossos empreendimentos.
6
4 FM deve ser definida quando da compra do terreno (no estudo de viabilidade do
'-mpreendimento), em funo do tipo de empreendimento que se adequa quele terreno,
por sua vez, o tipo de empreendimento relaciona-se intimamente com a localizao do
!
0
rreno, com os empreendimentos vizinhos e com a prpria avaliao da situao atua! do
^ercado.
Encol optou por definir o mercado de seus empreendimentos residenciais em 5 faixas:
A, B, C e D. O comportamento das principais variveis em relao s FM pode ser
oservado no grfico a seguir:
fico 2
sralmente, as faixas AA, A, C e D tm seus limites bem definidos. As dvidas surgem nos
jpreendimentos FM B. em que a variao do programa, de preos de venda e de
-pecificaes mais extensa. Acresa-se o fato de que a majoria de nossos
preendimntos situa-se na faixa.B. A soluo foi dividr lalxa B em trs 'sub-fatxas
8
^ .
^m : /\A

:
programa e especificaes aproximando-se da FM "C\
programa e especificaes bem caractersticas da FM "B\
:
programa e especificaes aproximando-se da FM "A".
s
?es Especficas:
-^nos imaginar algumas situaes envolvendo a definio de FM. Examinaremos duas
C Regional estruturada e com boa vivncia local:
O caso de Gois. Com base em sua experincia, na histria e no crescimento da
cidade, a regional Gois montou o quadro a Seguir, que d referncias bsicas para
a definio das FM de seus empreendimentos.
Quadro 10
Por aproximao,pode-se enquadrar cada novo empreendimento em sua devida FM, com
razovel segurana, j que todos os fatores esto contemplados.
E Empresrio iniciando atuao em cidade no conhecida:
Qual deveria ser o procedimento desse empresrio para definir a FM do seu primeiro
empreendimento?
A sada seria utilizar a concorrncia, visitando empreendimentos, pesquisando
preos de venda, reas, programas e terrenos.
Concluso:
Cada regional poder estabelecer um quadro de faixas de valores de preos de vend2,
reas e programas, visando a auxiliar na definio da FM de seus empreendimentos, como
mostrado a seguir:
Quadro 11
:ada novo empreendimento seria enquadrado nessas faixas, resuttando dai a sua FM.
coordenao: Concei to e instncias
;m prdio construdo a partir de desenhos e especificaes, que chamamos de "projetos",
^sses projetos podem ser divididos basicamente env -
arquitetnicos: que determinam os volumes e os aspectos visuais e as distribuies
espaciais;
de estrutura: que garantem a estabilidade do prdio;
de Instalaes: que abrangem a alimentao e o esgotamento do prdio e permitem
que ele oferea condies de habitabilidade;
.Lgomplementares: projetosde paisagismo^de segurana e outros.
2
compreendermos melhor o conceito de coordenao de projetos, vamos fazer uma
paia com o corpo humano. O corpo humano gerado a partir da fuso de "cargas"
=ticas que definiro a forma, a estrutura ssea, os rgos e o sistemas (circulatrio,
[so, respiratrio). O resultado responsvel peia perfeita integrao dessas partes, a
' vai satisfazer a inmeras exigncias e funes do corpo, tais como: andar, ouvir, ver,
'^siderarmos o projeto de .arquitetura como a-^forma*, o projeto de estrutura como a
.-"ura ssea" e o projeto de instalaes como.d "sisiems circulatrio*, podemos
; -2rar a carga gentica como a metodologia de integrao aos projetos. A aplicao
A Prtica da Encol
dessa metodologia conhecida no meio tcnico como "Coordenao de Projetos".
*
A coordenao de projetos implica o conhecimento e o atendimento das exigncias de
seus trs usurios:
c construtor: o projeto deve levar em considerao as tecnologias de execuo
utilizadas pelo construtor; deve considerar, tambm, as limitaes de
custo;
c- morador: o projeto dever atender s preferncias dos ciientes quanto aos aspectos
estticos, de funcionalidade, de ergonomia e de conforto ambiental;
c mantenedor: o projeto deve levar em conta as futuras atividades de manuteno, a
cargo do condomnio, tais como: limpeza, consertos e segurana.
Quanto aos nveis de responsabilidade pela coordenao dos projetos, podemos
consider-los em duas instncias:
e primeira: responsabilidade pela coordenao entre os projetistas.
segunda: responsabilidade pela coordenao entre a Encol e os projetistas
contratados.
A nosso ver, a primeira responsabilidade do arquiteto-parceiro, j que os demais projetos
dependem do projeto .de arquitetura, ou seja, so complementares a ele. Portanto, a
iniciativa, a nvel de projetistas, para promover-as reunies com o sentido de "iigar* os
projetos deve ser do arquiteto-parceiro.
Na segunda instncia, a coordenao visa a adequao de todos os projetos poltica de
produto da empresa e dever ser feita pelas gerncias de produto das regionais.
Como no corpo, a forma, a estrutura ssea, os rgos^o sistema circulatrio funcionam
de forma harmnica, no caso dos projetos deve ocorrer o mesmo. A coordenao de
projetos visa a garantir essa harmonia e a evitar o surgimento de interferncias, que
redundam em gastos desnecessrios(desperdcios), fatalmente repassados s etapas da
obra.
Manter uma gerncia de projetos na regional, com a tarefa primordial de coordenar os
diversos projetos, assume uma importncia muito maior que a maioria das pessoas pode
perceber primeira vista. Essa Importncia ressaita quando analisamos a natureza do
processo em si.
No caso da construo habitacional, o terreno condiciona elaborao de, praticamente,
um projeto diferente para cada empreendimento: Alm disso, a quantidade de servios que
se sobrepem astronmica e so executados, de modo gera!,por mo-de-obra de baixa
qualificao, aliada a um alto ndice de rotatividade.
P lanto, a coordenao de projetos na rea habitacional deve atender a um alto nvel de
Agncia em todos os empreendimentos.
i nformaes para a Concepo
| c o nc e p o pode ser vista sob o aspecto sistemtico, onde a entrada so as informaes
; ..~
r3
a concepo, o processo a prpria concepo e a sada, os estudos preliminares.
l
:
'ocesso de concepo funo direta da qualidades quantidade das informaes
|
:
bidas pelo projetista.
"rto melhor o nvel de detalhamento dessas informaes, maior a tendncia ao
^ento de solues adequadas.
?'J ir, detalharemos as entradas.
Br i ef i ng do Pr odut o (ver .anexo I)
O preenchimento da planilha anexa conduz a uma maior segurana conceituai sobre o
projeto. Ela uma ferramenta que sistematiza e ordena as informaes de maneira qu,
medida que os campos vo sendo preenchidos, ambas as partes - arquiteto-parceiro e
Encol - vo adquirindo a perfeita compreenso das expectativas em relao ao projeto.
Sondagem
E importante que sejam conhecidos pelo projetista os relatrios de sondagem, que vo
auxiliar de maneira decisiva na soluo das garagens, alm de permitir a deciso de
concentrar ou no uma carga maior por bloco de fundao.
Levant ament o Pl ani ai t i mt r i co
imprescindvel que o projeto seja desenvolvido com base em um levantamento
planiaitimtrico confivel, que deve ser detalhado e conter as seguintes caractersticas:
ngulo de confluncia das divisas;
dimenses reais e dimenses
legais;
curvas de nvel;
situaes do entorno ao terreno
(tipos de construo, alturas);
nveis dos vizinhos;
descrio de uso dos vizinhos:
legendas padronizadas;
e definio de propriedade dos
muros divisrios existentes;
localizao exata de elementos no
terreno: rvores, poos,
construes;
norte magntico.
escala 1/200;
O projetista deve visitar o local da obra logo que esteja de posse do contrato do projeto.
Uma vez que as entradas completas ^stejam com o arquiteto parceiro, haver reais
condies de serem gerados os estudos preliminares: de arquitetura, estrutura e
instalaes. ~
O Comi t de Projetos^-Especficaes - COMPE - Mtz
Criao e Vantagens _ :.
Criado em 13/02/89, o Comit de Projetos e Especificaes - COMPE - foi concebido com
o propsito de melhorar o desempenho da prtica de projetar. A experincia acumulada e .
g
oportunidade de cruzar as informaes entre as regionais permitiu s Diretorias de
pr oduto e Produo realizar um trabalho conjunto qus vem trazendo os seguintes benefcios
para a empresa:
e Melhorar o processo de Coordenao dos Projetos, visando a incorporar o maior
nmero de variveis possvel s anlises;
c Tratar estatisticamente os ndices de projeto;
o Identificar os projetos de boa performance, candidatos repetio;
g Permitir o planejamento das compras e atividades da Diviso de Indstrias;
c Conhecer com antecedncia a estimativa do custo de construo da obra;
e Antecipar problemas de projeto e debat-los com os responsveis diretos, a tempo
de permitir adequaes e correes;
e Retroalimentao.
A mecnica de trabalho entre o COMPE da Matriz e as Regionais tem permitido uma razovel
organizao na rotina dos projetistas parceiros. J se observa um aumento significativo na
velocidade de concepo. '
0 papel do COMPE-Mtz indicar os pontos considerados incompatveis sob a tica da
poltica de produto, tecnologia e marketing da empresa. Fica, portanto, para as regionais a
tarefa de encontrar as solues apropriadas.
As regionais criaram seus COMPEs, que funcionam como instncias locais de anlise e
coordeno,objetivando principalmente, antever problemas e solucion-los na fase de
estudo preliminar.
Optou-se pela criao de dois COMPEs regionais:
COMPE 1:Composto pelo Superintendente Regional, Gerente de Produto, Gerente
Tcnico, Gerente de Atendimento ao Cliente (GERAC), Gerente de Vendas,
Supervisor de Vendas, Supervisor de Obras e Administrador de Obra (se j
houver designao). Neste estgio, so analisados o estudo preliminar do
pavimento tipo gasL solues de garagem e verificao do atendimento ao
briefing. O objetivoT^TOmpHbnSras diferentes ticas em relao ao projeto:
custo, distribuio espacialrfuncionalidade, esttica, vendas, execuo,
manuteno.
-OMpe 2:Compostopelo Superintendente Regional, Gerente de Produto, Superintendente
de Produto, Gerente Tcnico, Supervisor de Produo, Especialista de Estrutura,
Especialista de Instalaes, Adminjstrador de Obra (se houver) e Arquiteto
Parceiro. analisado um estudo ^preliminar completo, no nvel do que
encaminhado ao COMPE-Mtz, .levantados os problemas e encaminhadas as
solues aos parceiros para alterao.
A hrUcu / ,
r j i
Aps o COMPE 1 e o COMPE2, os estudos preliminares Do apresentados ao COMPE-Mtz
pela regional.
a
6
Funci onament o
A nova postura - tratar os projetos de forma harmnica e coordenada - tende a gerar estudos
preliminares de projetos tambm harmnicos e coordenados. Quando concluda a proposta
de estudo preliminar, resultado da interao das idias da equipe de projetistas- Arquiteto,
Calculista e Instalador - e analisada peia rea de produto da regional (COMPE 1 e COMPE
2), eia deve ser encaminhada ao COfvlPE-ftz, constando da seguinte documentao:
E Arquitetura:
e planta baixa humanizada do apartamento-tipo - escala 1:50;
planta baixa do pavimento tipo - escala 1:100;
planta baixa da garagem - escala 1:100;
e planta baixa do pavimento de uso comum - escala 1:100;
planta de situao - escala 1:200;
corte esquemtico - escala 1:100 ou 1:50;
perspectiva (mostrando especificao de materiais de acabamento);
planilhas "Briefing", "informaes para o Comit de Projetos (ICP)" e "Fachada (Custo
e Cor)", (ver anexos II e III);
e Especificao bsica.
E Estrutura (pr-lanamento):- -
Planta de forma do pavimento tipo - escala 1:50; -
Planta de um dos nveis do embasamento - escala 1:50;
^Preencher ndices estruturais da ficha
Infraestrutura:
e Responder ao questionrio da ficha "ICP";
Laudo de sondagem.
0 Instalaes:
o Preencher Briefing;
c Plantas do tipo, PUC e sub-so!o com lanamento das intalaes (pontos) - escala 1:50;
c Mostrar solues dadas com relao a espaos: reservatrios subterrneos, colunas,
prumadas, medidores.
E Gerai:
e Estudo de viabilidade para compra do terreno(antigo estudo para compra do terreno),
c Soluo de elevadores.
Padronizao dos Materi ai s de Acabamento
J vimos que a tarefa de projetar e especificar nos pases mais adiantados facilitada pela
ampla padronizao de componentes, cuja poltica, geralmente, patrocinada pelo prprio
governo. A construo habitacional no Brasil combina dois ingredientes que a condenam
a lamentvel atraso tecnolgico:
* aprpria natureza do negcio, onde o jerrno condiciona o processo de concepo
eproduo;
ausncia de poltica de padronizao por parte do governo.
Resulta disso o nvel de despadronizao alarmante observado no setor, tanto por parte
dos fornecedores quanto dos prprios construtores.
Considerando esse cenrio, a nica alternativa para mudar a situao criar uma poltica
de padronizao de componentes no mbito da prpria empresa. Os pr-requisitos para
viabilizar essa mudana so dois: vontade poltica da direo e volume de compras.
A Encol preenche amplamente esses dois requisitos:
fc
existe uma sincera determinao da Diretoria no sentido de aproveitar as vantagens
da padronizao, frente a um volume anual de obras de cerca de t ,2 milho de metros
quadrados; '
-
~
c
o nvel de viabilidade econmico-financeira atingido pela empresa.
j Poltica prpria de padronizar traz no seu bojo trs principais vantagens: qualidade,
j -duo de custos e produtividade.
A Pratica o a Encol
Podemos observar o seguinte:
Sobre a quaiidade: medida que a empresa reduz o leque de alternativas dos materiais de
acabamento, tem oportunidade de escolher no mercado materiais com
atributos de qualidade comprovados, alm de poder manter na ponta
do recebimento um controle de fcil operao.
Sobre a reduo de custos:o aumento no volume de compras de materiais iguais resulta
na reduo dos custos unitrios.
Sobre a produtividade:Tende a aumentar, em consequncia da simplificao e do prprio
processo produtivo.
Obs: a padronizao deve considerar a capacidade de produo
das fbricas. Alm disso deve observar as culturas e valores
regionais dos clientes. Deve ser flexvel para adaptar-se s
mudanas que ocorrem tanto no processo produtivo da prpria
empresa quanto no dos fornecedores de materiais. O mais
importante a compreenso de que o nvel de padronizao varia
de forma inversamente proporcional ao poder aquisitivo do cliente,
ou seja
4
j|uaro.^ nve 1_ de
=
paaronizao, menor o podar
aquisjtLvrA^xo, gr^fco que demonSra^sslB^r
Grfico 3
Para que a poltica de padronizao tenha xito, convm compreender os materiais
conforme sua natureza. Dividimos os materiais de acabamento em dois grupos: os materiais
naturais e os ditos industrEJ izados. ^i- iT'
Materiais naturais so aauelesujos componentes foram extrados de florestas e jazidas e
cujo beneficiamento manteve-as caractersticas naturais do material, como cor, textura,
dureza, brilho. Ex.: granito, mrmore, pedras decorativas, madeira. Como os mtodos de
transformao so simples e exigem pouco Investimento inicial; o mercado fornecedor- dos
jurais pulverizado, predominando as pequenas empresas, com baixo nvel de
^fjssionalizao e exigncia com a qualidade.
I5
t
e
riais ditos industrializados so aqueles que, a despeito de seus componentes terem
.jggni tambm em jazidas e florestas, sofrem processos complexos de transformao
.jro-qumica.. Esses processos alteram as caractersticas naturais^os_compooeniesJ ais
azulejos,
' ..j^sTtapetesTtintsTEsselT^^ constitudo de grandes e mdias empresas, com
;V
ado grau de profissionalismo e tecnologia, o que assegura a manuteno de um bom
;.
3
, de qualidade.
|arealidadejeya constatao dgjgue_os materiaisjnaturais.devem ser objeto.de um

n
tro|e muito mais rigoroso do que o exercido sobre os industrializados. A Encol deve
itrolar desde a escolha da matria-prima at a entrega do produto em nossos canteiros,
asando pelo processo de beneficiamento. Pelos motivos expostos, pode-se verificar a
jlncia de um forte componente de risco, inerente aos materiais naturais, o qual deve
considerado quando da elaborao da especificao.
-mo resultante da associao da vontade poltica de padronizar com os conceitos de
ca de mercado, a Encol criou a_Relao de Materiais Padronizados - BMP, que abrange
;os os materiais de acab^er t^i ecionads para uso em nossas^obras, informando:
"stiferncia, caracteTstc/fmanh, marcTpdra5rrnecedr7FT/[ ~ ~
-,MP distribuda bimestralmente s regionais e Matriz.
reas Geradas pel os Projetos: Concei tos e Anl i se
:.2tos de arquitetura geram volumes: edifcios residenciais, comerciais, hospitais. No
anto, tradicionalmente, os valores referentes remunerao de projetos, aos custos de
a
s preos de venda, so expressos em unidade monetria por unidade de rea
"E/m ; Cr$/. m ; BTN/ m ). A criatividade dos arquitetos, engenheiros e advogados
olvidos com projetos favoreceu a proliferao de considervel nmero de conceitos e
de aplicao dessas reas. Cada segmento profissional tem sua maneira prpria
sar as reas de projeto com o objetivo de calcular ndices que facilitem as anlises,
tetos costumam utilizar:_rea_raal construda, rea coberta, rea computvel.
_ jfflQtjstasjutiIizam-se da rea equivaiente T da rea real. "Advogados, das reas
situadas na Norma Brasileira n 140. Corretores costumam citar rea til, rea total e^
de venda. ""
-oi elegeu alguns tipos de reas ligadas ao seu negcio e, com base nelas, vem
;
do a
s anlises comparativas dos diversos empreendimentos. A seguir, procuraremos
y
os conceitos dessas reas.
Real: " _____
i
p
....
1
_
t
Ga
delimitada pelas projees das paredes externas de cada empreendimento,
principalmente, para efeito de remunerao do trabalho dos projetistas. Os preos
-istos so expressos em unidade monetria/ m
2
rea real (OTE/ ixt AR; BTN/ m
2
AR).
C rea Privativa:
Para ilustrar esse conceito vamos
considerar a figura ao lado:
Fiaura 13
Eixo tia pareoe divisria
Area privativa constituda pela rea de domnio do morador. A figura 13 e o quadro 12
ilustram as alternativas existentes.
Quadro 12
rea Equivalente:
c Conceito de Equivalncia: duas grandezas so equivalntes quando possvel
estabelecer um denominador comum entre elas, permitindo operaes e
comparaes. Por exemplo, para somar fraes com denominadores diferentes,
precisamos, antes, estabelecer um denominador comum que as torne equivalentes e,
por conseguinte, nos permita proceder s operaes aritmticas. No caso das reas
de um empreendimento, no podemos somar simplesmente reas de pavimento tipo,
de PUC, de garagem, sem antes estabelecer para elas um denominador comum.
Nesse caso, o denominador comum eleito foi o custo de construo. Como o custo
do pavimento tipo o mais representativo dentro de um empreendimento padro, ele
TTtmd" como base e~ssim todos^os dimils^v ments podem ser referidos a
, jleT ~ " ' '
A seguir vamos exemplificar de forma prtica como determinar a rea equivalente a
partir do custo das reas reais de um empreendimento.
A figura a seguir mostra um empreendimento tpico, ressaltando suas caractersticas
bsicas.
A partir da figura, foi montado o quadro 13, a seguir.
Pavimento
;
(1
'>
Area real
(2)
Custo
, (
3
)
Area Equiv.
(4)
Coef.
1 sub-solo
800
14.400 480 0.60
2
o
sub-solo
800
19.200 640 0.B0
pilotis echado
200
3.600 120 0.60
pilotis aberto
200 3.600 120 0.60
1 tipo
400 12.000 400 1.00
2
o
tipo
400 1ZOOO 400 1.00
3
o
tipo
400 12.000 400 1.00
4
o
tipo
400 12.000 400 1.00
5
o
tipo
400 12.000 400 1.00
6
o
tipo
400 12.000 400 1.00
7
o
tipo
400 12.000 400 1.00
8 tipo
400 12.000 400 1.00
cobertura fechada
privativa
200 6.000 200 1.00
cobertura aberta
200 1.800 60 0.30
caixa d'gua
30 630 21
0.70
casa de mq.
40 840 28
0.70
Total
5570 146.070 4.869
-
Quadro 13
Para calcular a rea equivalente de uma obra, devem-se percorrer os seguintes passos:
1 - calcular a rea real de cada pavimento (coluna 1);
2 - orar todos os pavimento da obra (coluna 2).
Para o exemplo do quadro 13, consideramos calculados os custos e as reas reais (1
a
e
2
a
c o j u n a s ) ^"
5
: ^^ ..
rea equivalente (coluna 3) nasce da proporo abaixo:
^rea Real do Pavimento Tipo _ Area Equivalente do Pavimento x
-Custo do Pavimento Tipo Custo do Pavimento x
caso, as incgnitas so as reas equivalentes dos pavimentos X, Y ...
c
s
ta proporo se verifica para todos os pavimentos da obra. Passamos a resolver a
proporo para um pavimento escolhido como exemplo:
Cobertura privativa aberta:
p t
Logo, 60 m a rea equivalente da cobertura aberta.
krea equivalente do empreendimento ser a soma das reas equivalentes de todos os
pavimentos deste empreendimento.
bjgsultadg da diviso^da rea jquivaiente pela rea real de cada pavimento chamado
Kosficiente de equivalncia. ~ . ~
'bte-se que, como a rea equivalente tuno do custo, e o custo funo direta da faixa
mercado, a rea equivalente tambm funo d a faixa de. m e rcad o (FM). Log"o,"medida
pi~hriquecemos o empobrVc^mos a especficao, a rea equivalente vai se alterando
r relao rea real. J Daf podamos jnfejir: tambm que a _rea_equivalente s poder ser
l ^tivamente calculada aps concludo o oramento de custo da bra. ^ " "
[-estudo de massa exige do arquiteto uma estimativa das reas antes de dar forma a elas.
-ssa etapa, a nica alternativa a nosso alcance utilizarmos ndices de equivalncia de
"preendimento semelhante ] construdo.
finalisar e facilitar a compreenso, agrupamos os tipos de reas por finalidade,
-'
s
metro de anlise e natureza, compondo_ o seguinte quadro-sntess:
Quadro-sntese
Tipo de rea
Finaiic ade
Parmetro de
anlise
Natureza
privativa
quantificar a rea a ser vendida
ao cliente para seu domnio
pleno
preo de venda
de domnio pleno do
proprietrio do imvel
h predominncia de custos
unitrios iguais
podem ser somadas sem
prvia ponderao.
equivalente
permitir a expresso do custo
da obra em unidade monetria
por unidade de rea
custo de obra
inclui reas de domnio do
condomnio, alm das privativas
no h predominncia de
custos unitrios iguais
real
quantificar a remurao do
trabalho dos projetistas
custo de
projetos
so as reas circunscritas aos
desenhos
podem ser somadas sem
prvia ponderao
Quadro 14
Repeti o de Proj etos
Como j vimos, os terrenos condicionaram o mercado a elaborar um projeto exclusivo para
cada empreendimento. Alm disso, no se procura adequar aos terrenos os projetos
existentes, ou mesmo optar, quando possvel, por terrenos que sejam ideais para o
aproveitamento dos referidos projetos. Acreditamos que essa situao perdure por dois
motivos principais: o primeiro, devido presso da rea de marketing, que v na inovao
um fim e o segundo, peia presso dos projetistas que, na sua maioria, relutam em aceitar
o que foi concebido por terceiros ou receiam perder seu mercado de trabalho. Ambas as
preocupaes, tanto do pessoal de marketing quanto dos projetistas so vlidas e
compreensveis. Entretanto, esses fatores devem estar a servio da produtividade do capital
de giro da empresa.
Imaginemos que os terrenos fossem todos iguais e os clientes se contentassem com
projetos absolutamente iguais na forma e no visual. Nesse caso, a empresa poderia elaborar
apenas um projeto repeti-lo indefinidamente. As consequncias positivas seriam duas: a
primeira,-ma-poptatias receitas, com a antecipao de entradas, proporcionada pela
velocidade tios' lanamentos e a segunda, na ponta dos custos, proporcionada pela
padronizao dos materiais e processo construtivo.
Entretanto, a realidade outra bem diferente, visto que os terrenos so efetivamente
A Pitica a<: Encol
.rentes em sua maioria, e o mercado tem certa exigncia por novidade.
-im, p
d e r n o s
caracterizar os seguintes nveis de repetio, que buscam atender aos
5
aS
pectos citados:
j
S
de: o aproveitamento do partido do apartamento em si, considerando somente sua
rea privativa dentro do pavimento-tipo, excluindo-se as reas comuns. (Vide
figura 15, detalhe a).
. o aproveitamento do partido do andar tipo, considerando a unidade conjuntamente
{ com as reas comuns. (Vide figura 15, detalhe b).
-
s;
o aproveitamento do partido da torre, considerando os pavimentos tipo,
observando o nmero de andares possveis, de acordo com o coeficiente de
aproveitamento permitido. (Vide figura 15, detalhe c).
unto: o aproveitamento do partido da torre, conjuntamente com PUC e soluo de
garagem (Vide figura 15, detalhe d).
a 15
35 observar que em qualquer
'nvei9 de repetio", sempre
os aj ustes devi dos,
:a!mente quanto ao aspecto das
^es do projeto, com destaque
fachada.
'
3r
imobilirio, a entrada de receitas para o caso de projeto repetido antecipada,
um projeto no repetido. O i mpdrtn ^vi O^^
"itre as duas situaes.
"er um terreno durante muito tempo sem transform-lo em produto potencial de
c
rrem-se dois riscos. O primeiro, financeiro, caso o terreno se desvalorize
emente frente a outras alternativas de aplicao de caphaL_0__seguiido
l
__de
j ^P ti sLao- j i a- ^ semelhante em.terreno
r
ortanto, _p ara proteger a empresa dcTrjsclie ver seu capMI'He giro'"com ~baixa
\
:
,
ade
' devemos utilizaraTpetodernoB^hmeaafmrcado dtrabalho
v
''stas, contando com suas anuncias em aproveitar o que j est elaborado.
t
- tambm criar adaptaes com relao fachada, que mantenham a empresa
*'
a
sob o aspecto de inovao e permitam urrrmenor prazo para elaborar projetos
-^ento. "
Com base nesse princpio, procuramos traduzir em ndices numricos toda a
fundamentao conceituai abordada neste trabalho.
O ponto de partida a referncia. Pode-se conceituar referncia como o valor-base aceito
para determinada grandeza. Uma vez definido que podemos admitir variao de x% acima
e y% abaixo daquele valor, fica delimitado o "gabarito". O "gatilho" ser acionado se o valor
da grandeza extrapolar os limites do gabarito. Caso isso ocorra, dever haver alguma ao
que vise a justificar as causas, propor mudanas.
O desenho abaixo exemplifica:
A seguir, apresentada uma proposta de gabaritos para os conceitos estudados at aqui.
ITrata-se de uma_primeira vers|o, elaborada cm dados de cerca de 160 empreendimentos
de todas as n^sa^_regTnais. Cada~regional deve criar seus prprios gabaritos,
cohtemplando as caractersticas locais. Esses gabaritos devero evoluir e ser aperfeioados
medida que o_nmero de amostras for aumentando.
Refernci as, Gabari tos e Gatilhos:
A Fora dos Nmeros
"UM NMERO DIZ MAIS QUE CEM PALAVRAS* - PEDRO PAULO DE SOUZA
ooarafia
1 - POR DENTRO DA FACHADA: Dipro - Enco S A - Braslia - 19S9
2 - POR DENTRO DAS REAS EXTERNAS: Dipro - Enco S A - Brasiia -1939
3 - CADERNO DE ESQUADRIAS DE ALUMNIO: Dipro - Divin - Encol S A - Braslia -1989
4 - MASCAR, J UAN LUS - O CUSTO DAS DECISES ARQUfTETNiCAS - SO PAULO -
1935.
V
3 - 0"NE1LL, D. T HE DETERMINATION OF HOUSING COST. PART 1", THE GEOMETRY
OF HOUSING FORM" -1974 ^ J j
: - STONE, PA - "3UILDING ECONOMY", OXFORD PERGAMON PRESS -1975
* BRIEFIKG

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INFORMAES PARA O COWHT DE PROJ ETOS
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