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1. Qual a natureza jurdica da propriedade horizontal?

Existem trs concepes a propsito da natureza jurdica do condomnio. Uma primeira, defendida pelo Doutor
Oliveira scens!o, "ualifica o direito de propriedade #orizontal como um direito de propriedade especial. Outra
tese, "ue parece ser a perfil#ada pelo nosso le$islador civil %arti$o &'().* +& ,.,.-, entende a propriedade
#orizontal como a soma de um direito de propriedade sin$ular com um direito de compropriedade .propriedade
#orizontal / propriedade sin$ular %fraces autnomas- 0 compropriedade %partes comuns-1. 2inalmente, o
Doutor ,arval#o 2ernandes advo$a "ue o direito de propriedade #orizontal 3 um direito real de $ozo autnomo
diferente de todos os outros, desi$nadamente distinto do direito de propriedade.
2. O que o direito de usufruto?
rti$o &'45.*6 7Usufruto 3 o direito de $ozar %direito real de $ozo- tempor8ria e plenamente uma coisa ou
direito al#eio, sem alterar a sua forma ou su9st:ncia.;
3. Que princpio dos Direitos Reais est relacionado co o usufruto?
<rincpio da elasticidade. O direito de usufruto 3 um direito real de $ozo "ue resulta da compress!o ou
fraccionamento do conte=do do direito de propriedade. <ressupe a coexistncia de direito de propriedade
%direito real de $ozo m8ximo- e direito de usufruto %direito real de $ozo menor-.
!. Quais os poderes do usufruturio?
Em $eral6 conju$a!o dos arti$os &'45.* e &''>.* ,.,.. O usufrutu8rio pode usar, fruir e administrar tempor8ria
e plenamente a coisa ou o direito al#eio como faria um 9om pai de famlia, respeitando a sua forma, su9st:ncia
e o seu destino econmico.
Em especial6 a- findo o usufruto, o usufrutu8rio tem o direito de exi$ir uma indemniza!o ao propriet8rio das
despesas de produ!o feitas por si durante o perodo do usufruto %arti$o &''?.*-@
9- se o propriet8rio, depois de avisado, n!o fizer as reparaes extraordin8rias, e estas forem de
utilidade real, pode o usufrutu8rio fazAlas a expensas suas e exi$ir a import:ncia despendida, ou o pa$amento
do valor "ue tiverem no final do usufruto, se este valor for inferior ao custo. %arti$o &'?4.* +4-@
c- ac!o de reivindica!o %arti$os &'?B.* 0 &4&B.* 0 &4&&.*-@
". #a$ine que %& usufruturio de ua casa para ha'ita()o& resol*e transfor+la nu araz.
,ode faz-+lo?
<or aplica!o do j8 citado arti$o &''>.*, o sen#or C n!o poderia converter o imvel destinado para #a9ita!o
num armaz3m, por"ue isso seria alterar o destino econmico da coisa usufruda, o "ue o arti$o expressamente
pro9e.
.. Quais os liites ao poder do usufruturio?
O exerccio do direito de usufruto n!o pode alterar nem a forma %n!o 3 a9soluto, por"ue a lei admite o usufruto
de coisas consumveis-, nem a su9st:ncia nem o destino econmico da coisa "ue 3 o9jecto de usufruto. O
usufrutu8rio n!o pode exercer os seus poderes da mesma forma ilimitada e discricion8ria do propriet8rio. Dais,
ele tem de exercer o seu direito de forma cuidadosa, 7como faria um 9om pai de famlia; %arti$o &''>.*, in
fine-. EejaAse ainda os re$imes especiais %arti$o &'B&.* a &'>?.*-.
/. Quais as caractersticas essenciais do usufruto?
$ozo tempor8rio %limita!o temporal- F arti$o &'?>.* +& F a) %decurso do tempo ou a morte do usufrutu8rio, se o
usufruto for vitalcio determinam a extin!o do usufruto-
$ozo pleno %plenitude do $ozo-
tem por o9jecto, coisas ou direitos al#eios
n!o 3 um direito exclusivo %cfr. compati9ilidade com o direito de propriedade-
domnio do 7intuitus personae; %pessoalidade-
0. O que o usufruto siult1neo e o usufruto sucessi*o?
rti$o &''&.*. O usufruto simult:neo ocorre "uando dois ou mais 9enefici8rios ad"uirem ao mesmo tempo a
titularidade do direito de usufruto. O usufruto sucessivo ocorre "uando, em9ora tam93m existam dois ou mais
9enefici8rios, o se$undo s 3 c#amado G titularidade do usufruto depois do outro.
2. 3 al$ua situa()o e que se possa falar da transiss)o 4ortis causa5 no usufruto?
Him. propsito da interpreta!o da alnea a- do n.* & do arti$o &'?>.* ,.,.. Consideremos o caso de A,
usufruturio vitalcio, transmitir o seu direito a B, e este falecer antes de A. Em a9stracto, trs solues s!o
possveis6
EIJKLMNO DO UHU2OUJO com a morte de P %Doutor ,arval#o 2ernandes-
OEEEOHNO DEHJE <O
JOLHDKHHNO 7 MORTIS CAUSA ; DO UHU2OUJO <O OH HU,EHHOOEH DE P, DLDOAHE HU
EIJKLMNO ,OD DOOJE DE %Doutor Oliveira scens!o e Doutora ,lara HottomaQor-
16. Quais as o'ri$a(7es do usufruturio?
&''>.* %dever de exercer o seu direito como um 9om pai de famlia-
&'>R.* +a- e 9- %deveres antes de tomar conta dos 9ens F relacion8Alos e prestar cau!o-
&'?).* + & e ( %na falta de cau!o, deve sujeitarAse aos pedidos do propriet8rio-
&'?&.* %o9ri$ada a consentir nas o9ras levadas a ca9o pelo propriet8rio-
&'?(.* +& %reparaes ordin8rias indispens8veis e despesas de administra!o-
&'?4.* +&, &.S parte %avisar o propriet8rio da necessidade de reparaes extraordin8rias-
&'?4.* +&, final %se as reparaes extraordin8rias se deverem culpa sua, o usufrutu8rio deve realiz8Alas e
expensas suas-
&'?'.* %impostos e outros encar$os anuais-
&'?B.* %avisar o propriet8rio de actos lesivos de terceiros, so9 pena de responder pelos danos-
&'R4.* %findo o usufruto, deve o usufrutu8rio restituir a coisa ao propriet8rio-
11. 8 se o usufruturio der u au uso 9 coisa& prejudicando o proprietrio& quais as consequ-ncias
jurdicas?
O propriet8rio pode exi$ir "ue a coisa l#e seja entre$ue. Eer &'R(.*.
12. O que a propriedade horizontal?
propriedade #orizontal 3 um conjunto incindvel de poderes "ue recaem so9re uma frac!o autnoma de um
pr3dio ur9ano e so9re as partes comuns do mesmo edifcio. o titular deste direito atri9ui a lei a desi$na!o de
condmino.
13. Os direitos recae so're as frac(7es aut:noas e as partes couns?
Ho9re a sua frac!o autnoma, o condmino dispe de um direito de propriedade sin$ular, en"uanto "ue so9re
as partes comuns do pr3dio constitudo em propriedade #orizontal, ele det3m um direito de compropriedade.
1!. Quais os requisitos do o'jecto da propriedade horizontal?
Os re"uisitos s!o de dois tipos6 civis e administrativos. Os re"uisitos civis encontramAse previstos no arti$o
&'&B.* ,.,. %n!o es"uecer "ue a propriedade #orizontal pode ser aplicada a conjuntos de edifcios e n!o apenas
a pr3dios F vejaAse o arti$o &'4R.*A ,.,.-6 necessidade de no edifcio se poderem autonomizar fraces ou
unidades independentes, distintas e isoladas umas das outras, tendo cada uma delas sada prpria para parte
comum do edifcio ou para a via p=9lica. Os re"uisitos administrativos encontramAse fixados no Oe$ulamento
Teral das Edificaes Ur9anas e s!o os se$uintes6 exi$ncias de se$urana, salu9ridade, ar"uitectnicas, de
est3tica e ur9ansticas "ue tm de ser respeitadas, por condicionarem a constru!o de edifcios e a sua
utiliza!o.
1". Di$a se o titular de ua frac()o aut:noa de u edifcio e propriedade horizontal pode
instalar equipaento de ar condicionado& fi;ando a cai;a a ua parede e;terior do edifcio& se
apro*a()o pelos outros cond:inos. <por e;eplo=
L!o. <or aplica!o do arti$o &'((.*+ (Aa- ,.,., est8 vedado aos condminos 7prejudicar, "uer com o9ras novas,
"uer por falta de repara!o, a se$urana, a lin!a ar"uitectnica ou o arranjo est3tico do edifcio;. DizAnos o n.*
4 do mesmo arti$o "ue 7as o9ras "ue modifi"uem a lin#a ar"uitectnica ou o arranjo est3tico do edifcio podem
ser realizadas se para tal se o9tiver pr3via autoriza!o da assem9leia de condminos, aprovada por maioria
representativa de dois teros do valor total do pr3dio; %ver, para efeitos da pondera!o de cada condmino, os
arti$os &'&R.* e &'4).* ,.,.-.
1.. Quais os eleentos que de*e constar o'ri$atoriaente do ttulo constituti*o da propriedade
horizontal?
O titulo constitutivo da propriedade #orizontal deve conter, em o9edincia ao arti$o &'&R.*+ & ,.,., a
especifica!o das partes do edifcio correspondentes Gs v8rias fraces, por forma "ue estas fi"uem
devidamente individualizadas %atrav3s de uma letra-, e o valor relativo de cada frac!o, expresso em
percenta$em ou permila$em, do valor total do pr3dio. Os elementos facultativos constam do n.*(.
1/. Quais as causas de nulidade do titulo constituti*o?
Diz o arti$o &'&R.*+ 4 ,.,.6 7a falta da especifica!o exi$ida pelo n.* & %especifica!o das partes do edifcio
correspondentes Gs v8rias fraces, por forma "ue estas fi"uem devidamente individualizadas, e o valor relativo
de cada frac!o- e a n!o coincidncia entre o fim referido na alnea a) do n.* ( %fim a "ue se destina cada
frac!o ou parte comum- e o "ue foi fixado no #ro$ecto a#rovado #ela entidade #%&lica com#etente
determinam a nulidade do titulo constitutivo.; Jam93m a falta de re"uisitos le$almente exi$idos %do o9jecto F
arti$o &'&B.*- importa a nulidade do ttulo constitutivo da propriedade #orizontal %arti$o &'&>.* +&-.
10. > cond:ino que reside no ?ltio andar do prdio decide construir u s:t)o ane;ado ao seu
apartaento. @l$u contesta a o'ra& porque n)o tinha sido autorizada pelos restantes
cond:inos. Quid iuris?
De facto, impe o arti$o &'(B.*+ & ,.,. "ue 7as o9ras "ue constituam inovaes dependem da aprova!o da
maioria dos condminos, devendo essa maioria representar dois teros do valor total do pr3dio;. ,ontudo, a
jurisprudncia tem entendido "ue as o9ras realizadas dentro da frac!o autnoma, desde "ue n!o prejudi"uem a
se$urana do edifcio e n!o interfiram com o exerccio dos direitos dos outros condminos, n!o devem carecer
de aprova!o da assem9leia de condminos e se inte$rar!o, por isso, no uso exclusivo da frac!o.
12. > prdio ur'ano constitudo e propriedade horizontal coe(a a apresentar sinais de
de$rada()o. > cond:ino <sozinho= decide epreender as repara(7es necessrias& dado que os
cond:inos entre si n)o che$a*a a acordo. Quid iuris?
Uual"uer condmino pode tomar a iniciativa de promover as reparaes indispens8veis e ur$entes nas partes
comuns do edifcio %arti$o &'(?.* ,.,.-.
26. %un()o de duas frac(7es aut:noas cont$uas e distintas poss*el se autoriza()o dos outros
cond:inos?
V. rti$o &'((.*A+ & ,.,.6 7L!o carece de autoriza!o dos restantes condminos a jun!o, numa s, de duas
ou mais fraces do mesmo edifcio, desde "ue estas sejam cont$uas;
21. @ di*is)o de ua frac()o e *rias necessita de autoriza()o?
Lecessita. EejaAse o arti$o &'((.*A+ 4 ,.,.6 7L!o 3 permitida a divis!o de fraces em novas fraces
autnomas, salvo autoriza!o do titulo constitutivo ou da assem9leia de condminos, a#rovada sem "ual"uer
o#osi'(o.;
22. > cond:ino que resida no rs do ch)o pode recusar+se a contri'uir para as despesas relati*as
aos lan(os de escadas e aos ele*adores?
<ode, se n!o os utilizar. rti$o &'('.*+ 4 e ' ,.,.6 7as despesas relativas aos diversos lanos de escadas %W-
"ue sirvam exclusivamente al$um dos condminos ficam a car$o dos "ue delas se servem. E nas despesas dos
ascensores s participam os condminos cujas fraces por eles possam ser servidas.;
23. Quais s)o os poderes do coproprietrio?
La compropriedade a cada um dos consortes %sinnimo de com#ro#rietrio- ca9e um direito de propriedade,
exercendo eles em conjunto os poderes prprios do propriet8rio sin$ular %se$undo a concep!o dominante,
perfil#ada por )us *into Coel!o, Oliveira Ascens(o, Mene+es Cordeiro, Carval!o ,ernandes-. ,ontudo, este
re$ime do n.* & do arti$o &')B.* n!o exclui o exerccio sin$ular de al$uns desses poderes, do "ue lo$o d8
exemplo o n.* ( desse mesmo preceito, em mat3ria de reivindica!o %remete para o arti$o &4&&.*-.
Em suma, o "ue est8 em causa no re$ime da compropriedade n!o s!o propriamente os poderes dos consortes,
mas o modo do seu exerccio. este respeito, identificamos na lei trs modalidades diferentes, referidas a
poderes diversos6 poderes de exerccio isolado, poderes de exerccio maiorit8rio e poderes de exerccio
un:nime.
2!. ,oderes de e;erccio isoladoA
,MNO DE OEKEKLDK,MNO %&')B.*+ (-
DKOEKJO O UHO KLJETOX D ,OKH %&')>.*+ &-
2,UXDDE DE <EDKO DKEKHNO D ,OKH ,ODUD %&'&(.*-
DKH<OHKMNO DE UUOJ %&')R.*+ & F &.S parte@ &')5.* 0 &'&).*-
2". ,oderes de e;erccio aioritrioA
DDKLKHJOMNO D ,OKH ,ODUD %&')?.* 0 5RB.*-
2.. ,oderes de e;erccio un1nieA
XKELMNO DE <OJE EH<E,K2K,D D ,OKH OU D HU JOJXKDDE %&')R.*+ & F (.S parte 0
n.* (-
2/. O que a copropriedade?
Y8 compropriedade "uando duas ou mais pessoas detm simultaneamente direito de propriedade so9re uma
mesma coisa %&')4.*+ &-.
s situaes jurdicas de cada um dos compropriet8rios s!o "ualitativamente i$uais, sendo indiferente "ue o
sejam ou n!o so9 o ponto de vista "uantitativo. compropriedade constitui o paradi$ma de situaes de
titularidade conjunta e simult:nea de direitos i$uais so9re uma coisa.
Existem trs concepes acerca da natureza jurdica da compropriedade6 a conce#'(o clssica %Danuel
Oodri$ues e Dota <into- "ue entende "ue na compropriedade cada um dos consortes 3 titular de um direito
so9re uma "uota ideal ou intelectual da coisa, "ue constitui o seu o9jecto@ a doutrina dominante %Oliveira
scens!o, Denezes ,ordeiro, ,arval#o 2ernandes- "ue defende "ue a compropriedade 3 um conjunto de
direitos "ue coexistem so9re toda a coisa e n!o so9re "ual"uer realidade ideal ou imaterial %posi!o adoptada-@
e a tese defendida por Yenri"ue Des"uita "ue diz existir apenas um direito de propriedade, mas com v8rios
titulares.
20. ,ronuncie+se so're o direito de prefer-ncia do coproprietrio.
O arti$o &')5.* atri9ui ao compropriet8rio um direito real de a"uisi!o. La verdade, o consorte tem um direito
le$al %esta9elecido na prpria lei- de preferncia no caso de venda, ou da!o em cumprimento, a estran#os da
"uota de "ual"uer dos seus consortes. O arti$o &'&).* diz "ue 7o compropriet8rio a "uem se n!o d
con#ecimento da venda ou da da!o em cumprimento tem o direito de #aver para si a "uota alienada %W-.;
22. Qual o re$ie aplic*el 9 aliena()o pelo coproprietrio de parte especificada da coisa cou
se consentiento dos deais consortes?
Esta9elece o arti$o &')R.*+ ( "ue 7a disposi!o ou onera!o de parte especificada sem o consentimento dos
consortes 3 #avida como disposi!o ou onera!o de coisa al#eia.;
36. Boo cessa a copropriedade?
cessa!o da situa!o de compropriedade implica o termo do concurso de v8rios direitos de propriedade
pertencentes a pessoas diferentes, tendo por o9jecto a mesma coisa. Dito por outras palavras, na #iptese
normal de DKEKHNO, verificaAse, ent!o, a constitui!o de situaes de propriedade sin$ular so9re cada uma das
parcelas da coisa dividida. divis!o da coisa comum 3 um meio eficaz de fazer cassar a compropriedade
31. 8;plicite foras de di*is)o.
O direito de exi$ir a divis!o da coisa comum encontraAse previsto no arti$o &'&(.* e o processo dessa divis!o
no arti$o &'&4.*. O processo pode ser ami$8vel %acordo extra F judicial, o9edecendo G mesma forma exi$ida
para o ne$cio oneroso, ou seja, escritura p=9lica- ou 7nos termos da lei do processo; %&)B(.* a &)B?.* ,.
<rocesso ,ivil-. <or sua vez, a ac!o de divis!o da coisa comum pode assumir trs sentidos6 &. a coisa 3
dividida em parcelas e cada parcela 3 adjudicada a um propriet8rio, constituindoAse um direito de propriedade
sin$ular@ (. se a coisa for indivisvel, ent!o o sujeito "ue fica com a coisa pa$a aos outros o valor das suas
"uotas@ 4. por venda judicial.
32. Co()o de direito real
O direito real traduzAse no poder directo e imediato "ue o titular do direito tem so9re a coisa. O direito real $oza
de oponi9ilidade 7er$a omnes; e n!o apenas 7inter partes; como acontece nos direitos de cr3dito F so9re as
pessoas da comunidade jurdica a "ue pertence o titular do direito recai um dever $eral de a9sten!o ou
o&ri-a'(o #assiva universal. Esta 3 a concep!o ecl3ctica ou mista %actual-. V mista, por"ue funde as principais
ideias das teorias precedentes6 a tese cl8ssica ou realista e a corrente personalista.
33. Distin()o entre direito real e direito de crdito
O DKOEKJO OEX 3 um direito a9soluto, na medida em "ue recai so9re toda a comunidade a "ue pertence o
titular do direito uma o9ri$a!o passiva universal ou dever $eral de a9sten!o@ en"uanto o DKOEKJO DE
,OVDKJO 3 um direito relativo, uma vez "ue s produz efeitos numa rela!o jurdica determinada e
contra pessoas determinadas %o devedor-. O DKOEKJO OEX $oza de imedia!o, ou seja, o titular do
direito tem acesso imediato G coisa so9re a "ual o direito incide@ en"uanto "ue o titular de um DKOEKJO
DE ,OVDKJO para ter acesso G coisa "ue l#e 3 devida precisa de uma presta!o do devedor, necessita
da coopera!o deste %princpio da coopera!o-.
Y8 "uem considere "ue, actualmente, esta distin!o j8 n!o faz sentido e defenda a adop!o de um ramo unico
de Direitos <atrimoniais, "ue a9ran$eria os Direitos Oeais, os Direitos ,reditcios e os Distos.
3!. Direitos reais de $ozoA no()o e e;eplos
O titular de um direito real de $ozo tem a faculdade de usar e fruir %retirar frutos- da coisa so9re a "ual o direito
incide. O direito de propriedade 3 o direito real de $ozo por excelncia, mas existem direitos reais de
$ozo menores %resultam da compress!o ou fraccionamento do conte=do do direito de propriedade-,
como, por exemplo6 o direito de usufruto, uso e #a9ita!o, superfcie, #a9ita!o peridica, servid!o de
passa$em.
3". Bate$orias dos direitos reais
DKOEKJO OEX DE TOZO F j8 definido na resposta anterior.
DKOEKJO OEX DE TOLJK F a coisa so9re "ue incide o direito real de $arantia est8 afecta ao
cumprimento de uma o9ri$a!o@ o credor pi$noratcio %pen#or F modalidade de $arantia do cumprimento das
o9ri$aes-, por exemplo, pode fazerAse pa$ar da dvida atrav3s do valor da coisa.
DKOEKJO OEX DE UUKHKMNO F o titular do direito real de a"uisi!o de uma determinada coisa tem
preferncia no processo de a"uisi!o dessa coisa so9re todos os demais. %exemplo6 art. '&4.* ,, 7Efic8cia real
da promessa;-
3.. Blassifica()o do direito de arrendaentoA ser u direito real?
Uuest!o controversa. ,erta sec!o da doutrina classifica o direito de arrendamento como direito real de $ozo,
mas outra sec!o classificaAo como um direito #9rido. <arece ser aceit8vel a sua classifica!o como
direito real, tendo por 9ase o arti$o &)4?.*+( ,, "ue faculta ao locat8rio %arrendat8rio- os mesmos meios
de defesa colocados G disposi!o do possuidor %direito de propriedade-.
4?. O "ue 3 a elasticidade no :m9ito dos direitos reais[
O direito de propriedade comprimeAse de modo a ori$inar os j8 mencionados direitos reais de $ozo menores e
"uando estes se extin$uem, por "ual"uer motivo, o direito de propriedade reexpandeAse.
30. O que o princpio da especialidadeD indi*idualiza()o?
H se constituem direitos reais so9re coisas certas e determinadas. L!o #8 direitos reais so9re coisas $en3ricas
%antes da escol#a+ individualiza!o- nem futuras %art. (&&.* ,,-.
32. O que a OB>,@EFO?
cto material de apreens!o de uma coisa mvel, sem dono. V um simples acto jurdico "ue n!o exi$e
capacidade de exerccio de direitos %art. &4&R.* e ss. ,,-, 9astando a capacidade de uso da raz!o.
!6. O que a @B8GGFO?
rt. &4(B.* ,, 6 7D8Ase a ,EHHNO, "uando com a coisa "ue 3 propriedade de al$u3m se une e incorpora
outra coisa "ue l#e n!o pertencia;
acess!o pode ser natural %aluvi!o e avuls!o- F art. &4(?.* a &44(.* ,, A ou industrial %mo9ili8ria F
especifica!o e uni!o ou confus!o F e imo9ili8ria- F art. &444.* a &44R.* ,,.
!1. ,rincpio da pre*al-nciaA seu alcance e di*er$-ncia doutrinal
O direito real prevalece so9re direitos de cr3dito. O direito real constitudo depois do re$isto de um direito de
cr3dito, prevalece %cf. crd!o uniformizador-.
!2. ,rincpio da copati'ilidade ou e;clus)o?
Direitos reais de conte=do diferente so9re a mesma coisa, s!o compatveis %exemplo6 propriedade e usufruto de
um mesmo imvel-. Direitos reais de conte=do idntico, mas com diferentes titulares so9re a mesma
coisa, excluemAse.