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CURSO DE DIREITO

Organizao : professora Thelma Fraga


Colaboradores: Prof. Ana Carolina Paul, Cleyson Mello, Renato Monteiro e Patrcia Xavier

SEMANA 9

Contratos nominados ou tpicos. Novidades do Cdigo Civil vigente. Apresentao: conceitos,
caractersticas e noes gerais. Contrato estimatrio. Contrato de comisso. Agncia e distribuio.
Corretagem.

CONTEDOS:

1 As transformaes do Cdigo Civil vigente so decorrentes do anacronismo de algumas
espcies de contrato, hoje arcaicas e superadas, estando substitudas por outras absorvidas da
vida em sociedade.

2 Como efeito da unio do Direito Civil e do Direito de Empresa, alguns contratos, outrora
abordados no mbito do Direito Comercial, foram inseridos no Direito Civil, como a comisso,
corretagem, transporte, bem como agncia e distribuio.

3 Contrato estimatrio tambm denominado venda em consignao. Consiste numa parte
(consignante) que entrega bens mveis a outra (consignatria), ficando esta autorizada a vend-
los pelo preo estimado pelo consignante. Se tiver xito na venda, pagara um preo ajustado ao
consignante (valor certo ou porcentagem); se no tiver sucesso, dever cumprir a obrigao de
restituir no tempo avenado.

3.1 Trata-se de um contrato real (somente se aperfeioa aps a entrega da coisa ao
consignatrio), unilateral (o consignante assume obrigao de no dispor antes da restituio
obrigao de no-fazer), oneroso (ambas as partes perseguem vantagem econmica), comutativo
(no envolve riscos para as partes).

3.2 A responsabilidade por qualquer perda ou deteriorao da coisa consignada fica a cargo do
consignatrio, o qual no se isenta da obrigao de pagar pelo preo da coisa ainda que o evento
danoso ocorra por fato totalmente alheio s suas vontade e foras.

3.3 O consignatrio tem a posse da coisa, porm a propriedade do consignante at que seja
vendida. Portanto, no se admite qualquer constrio patrimonial sobre o bem em razo de dvida
do consignatrio, mas apenas se o devedor for o consignante.

4 Segundo o contrato de comisso, uma das partes (comissrio) obriga-se a realizar negcios em
favor da outra parte (comitente). Contudo, apesar de seguir instrues do comitente, o comissrio
age em seu prprio nome. Eis a relevncia da comisso: uma pessoa contrato com terceiros em
seu prprio nome, porm na defesa de interesse alheio.

4.1 O objeto do contrato de comisso a compra e venda de bens, mantendo em sigilo o real
interessado, o comitente.

4.2 Trata-se de contrato bilateral (comissrio assume obrigao de fazer, enquanto que o
comitente tem obrigao de remuner-lo), consensual (aperfeioa-se pelo acordo de vontades),
oneroso (ambas as partes obtm vantagem econmica), comutativo (no envolve riscos), informal
e personalssimo.

4.3 A remunerao, normalmente, avenada em percentagem sobre o valor do negcio
celebrado pelo comissrio. Se as partes no acordarem o preo expressamente, ser arbitrada pelo
costume local.


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4.4 Se o comissrio morrer ou no puder, por outro motivo, executar integralmente a obrigao
que assumiu, ter ele ou seus herdeiros direito remunerao proporcional.

4.5 Sem prejuzo da remunerao, ter o comitente de indenizar os eventuais danos sofridos
pelo comissrio ao executar a obrigao pactuada, bem como ressarcir o comissrio por perdas e
danos decorrentes de demisso imotivada.

4.6 At ser reembolsado das suas despesas, perceber a indenizao por danos sofridos no
cumprimento da sua obrigao e a remunerao pelo servio, poder o comissrio exercer
reteno sobre a coisa adquirida em favor do comitente.

4.7 Em contrapartida, se o comissrio desobedecer as instrues do comitente, ter de
responder pelos prejuzos causados.

4.8 Clusula del credere deve ser prevista expressamente no contrato porque imputa
responsabilidade ao comissrio se celebrar negcio com pessoa insolvente (exceo regra).

4.9 Trata-se de contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo, informal e personalssimo.

5 Contrato de agncia consiste na obrigao remunerada de uma das partes de promover, no
eventualmente e com autonomia, as atividades desenvolvidas habitualmente pela outra parte.
Distribuio o negcio jurdico em que a coisa a ser negociada permanece disposio do
agente.

5.1 Trata-se de contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo, informal e personalssimo.

5.2 Extrai-se do conceito as caractersticas do contrato: obrigao habitual e remunerada do
agente em promover e fomentar os negcios do agenciado; delimitao da execuo do servio a
ser prestado; exclusividade e independncia na prestao da obrigao.

5.3 Agncia e distribuio so o mesmo contrato. Contudo, num caso concreto, pode ocorrer que
o agente no tenha em seu poder coisa do representado a ser negociada. Assim, ficaria excluda a
distribuio do contrato de agncia.

5.4 Admite o contrato resilio unilateral se realizado por prazo indeterminado, desde que a
outra parte seja notificada num prazo de 90 dias e transcorrido tempo razovel para resgatar os
investimento realizados para execuo do negcio. Na hiptese de divergncia, caber ao poder
judicirio arbitrar o prazo moral.

5.4.1 Mesmo extinto o contrato, ter o agente direito remunerao pelos servios prestados,
desde que aproveitem financeiramente o proponente, bem como este ter direito a perdas e danos
se a extino contratual causar-lhe prejuzos por culpa do agente.

5.5 A responsabilidade do agente de meio e tem direito remunerao por todos os negcios
do proponente na zona de atuao fixada entre as partes, ainda que no tenha interferido. Logo,
salvo estipulao em contrrio, no deve o proponente constituir mais de um agente para a
mesma atividade na mesma localidade, bem como no deve exercer ele prprio (proponente).

5.6 Em contrapartida, no deve o agente tratar de negcios da mesma natureza de uma
pluralidade de propronentes.


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6 Contrato de corretagem consiste em uma pessoa, no vinculada numa relao de
dependncia, obriga-se a intermediar negcios para outra, denominada comitente, mediante
remunerao. Por se tratar de obrigao de resultado, a comisso somente ser devida se a
concluso do negcio tiver decorrido exclusivamente da atividade do corretor.

6.1 Apesar de assumir obrigao de resultado e dos entendimentos pretorianos anteriores ao
Cdigo Civil vigente, pode o corretor exigir remunerao se o negcio pretendido no for
concretizado exclusivamente por arrependimento das partes.

6.2 Tambm ter direito remunerao do corretor que no interveio no negcio celebrado se o
contrato de corretagem contiver clusula expressa que determine a exclusividade. Nesta hiptese,
o corretor somente perderia sua comisso se ficasse comprovada sua inrcia.

6.3 Os corretores podem ser livres ou oficiais: livres so pessoas que exercem habitualmente a
atividade de corretagem sem nomeao oficial; os oficiais tm a profisso legalmente disciplinada,
sendo investidos em cargo pblico, gozando de f pblica. Assim, estes ltimos atuam na
corretagem de valores pblicos, mercadorias, navios, seguros, operao de cmbio etc. (Lei
6.530/78).

6.4 A remunerao deve ser distribuda igualmente se vrios corretores tiverem agido em
conjunto para a celebrao de um negcio, salvo ajuste expresso em contrrio.

6.5 A atividade de corretagem regulamentada pela Lei 6.530/78, a qual estabelece que o
corretor deve ter inscrio no Conselho Regional de Corretores de Imveis (CRECI). Contudo, ainda
que o corretor no esteja habilitado, dever receber comisso mesmo assim, sob pena de
enriquecimento ilcito. Eis o porqu ser devida a comisso tambm quando o negcio concludo
mediante a interveno do corretor aps o vencimento do prazo do contrato de corretagem.

6.6 A corretagem contrato bilateral, oneroso, consensual, acessrio, aleatrio e informal.


OBJETIVOS ESPECFICOS:

O aluno dever ser capaz de:

Compreender os motivos de insero dos novos contratos no diploma em vigor;
Identificar as caractersticas dos contratos estimatrio, comisso, corretagem, agncia e
distribuio.
Solucionar casos corriqueiros que envolvam cada uma dessas modalidades contratuais.


ESTRATGIA:

Os casos e questes de mltipla escolha devero ser abordados ao longo da aula, de acordo
com a pertinncia temtica;
A resoluo dos casos faz parte da aula;
A abordagem dos casos permeia a exposio terica.


BIBLIOGRAFIA / JURISPRUDNCIA:


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GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2008, Volume III, Ttulo
II, Captulos III, XI, XII e XIII.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2006. v.3

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil. 4. ed. rev. e
atualizada. So Paulo: Saraiva, 2008. Tomo 2, V. IV, Captulos III, XII, XIII e XIV.


CASO CONCRETO 1

Carmnia combinou com Violeta deixar 30 (trinta) esculturas na loja desta para que a primeira as
vendesse por preo convencionado, sob o compromisso de devolver as que no fossem vendidas
no prazo estipulado, ou seja, 90 (noventa) dias.

1) O contrato estabelecido um contrato tpico? Justifique.

2) Se a restituio da coisa, em sua integridade, tornar-se impossvel, ainda que por fato no
imputado a Violeta, ter essa alguma responsabilidade ?

3) As coisas consignadas podem ser objeto de penhora se pender sobre Carmnia processo de
execuo?


GABARITO CASO 1

1) um contrato tpico, por ser nominado e previsto em lei. Denomina-se de contrato
estimatrio ou venda por consignao.

2) Conforme o art. 535, CC, Violeta tem responsabilidade integral sobre os objetos. A norma
jurdica impe-lhe a obrigao de indenizar ainda que no seja estabelecido nexo causal
entre a sua conduta e o resultado danoso.

3) Sim, pois ela a verdadeira proprietria dos bens enquanto no pago integralmente o
preo, conforme expressa o artigo 536 do Cdigo Civil. Violeta apenas possuidora por ser
consignatria.


CASO CONCRETO 2

Sidineia, interessada em vender seu imvel, contratou oralmente os servios de Marcio para que
conseguisse um comprador interessado em pagar R$ 200.000,00 para adquiri-lo. Aps algumas
semanas, Maria, graas ao labor de Marcio, pagou R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a ttulo de arras
pelo apartamento de Sidineia, ficando de apresentar as certides necessrias para a lavratura da
escritura definitiva num prazo de um ms.

Tendo se passado mais de seis meses sem que o negcio seja concretizado por problemas de
ordem financeira enfrentados por Maria, Sidineia entende em no manter o preo de venda porque
todos os imveis da regio sofreram aumento de, ao menos, 15%. Logo, se vendido seu
apartamento pelo preo avenado meio ano antes, sofreria grande prejuzo. Por outro lado, como

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Maria no poderia pagar o novo valor, R$ 250.000,00 (duzentos e cinqenta mil reais), no
prossegue o negcio.

Isto posto, pergunta-se:

1) O contrato estabelecido um contrato tpico? Justifique.

2) Deve Sidineia pagar remunerao a Marcio pelo trabalho que executou ? Justifique.

3) Se Sidineia conseguisse vender seu imvel por R$ 250.000,00 sem a interveno de Marcio,
teria de remuner-lo ? Justifique.


GABARITO CASO 2

1) um contrato tpico, por ser nominado e previsto em lei. Denomina-se de contrato corretagem.

2) Na forma do art. 725, CC, Sidineia no deve comisso a Marcio porque a sua obrigao de
resultado e o negcio pretendido no foi concludo. Contudo, em razo do repdio ao
locupletamento ilcito, se Sidineia retiver o valor das arras, dever remunerar proporcionalmente o
trabalho de Marcio.

3) No ter de remuner-lo porque ele no interveio para a realizao do negcio, conforme art.
726, CC. Merece ser ressaltado a impossibilidade de previso do contrrio porque, sendo oral o
contrato, no poderia haver clusula expressa prevendo a exclusividade do corretor.


QUESTES OBJETIVAS

1 Questo: Joana foi contratada para negociar a venda de vrias telas de artistas plsticos
famosos, todas pertencentes a Antonio. Segundo instrues do proprietrio, poderia aceitar
propostas de compra mediante pagamento em duas parcelas: a primeira no ato do contrato e a
segunda num prazo de 30 dias.

Maicou, colecionador de arte, acerta com Joana a compra de duas telas. No ato, emite um cheque
referente a 50% do preo do negcio e outro parta pagamento em 30 dias. Contudo, no havia
previso de fundos em nenhum dos ttulos e os quadros foram entregues. Movida a competente
ao, as telas so devolvidas danificadas e se descobre que Maicon no tem patrimnio suficiente
para arcar com a indenizao devida.

Diante disso, considerando que Joana sempre esteve autorizada para celebrar o contrato, marque
a alternativa correta:

(A) Joana a nica responsvel perante Antonio, na medida em que o comissrio justamente
contratado para evitar hipteses como essa.

(B) O comissrio jamais responde pela insolvncia das pessoas com quem contrata, principalmente
se demonstra-se zeloso na execuo da obrigao.

(C) A comissria no responde pela insolvncia de Maicon, salvo se pudesse conhecer o estado
patrimonial dele ou se assumiu expressamente tal responsabilidade.


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(D) Impe-se a Antonio o prejuzo sofrido porque o contrato de comisso aleatrio, pelo que
implica em assumir os riscos de ocorrer situao como essa.

Resposta: letra C (art. 697 e 698, CC)

2 Questo: Arlete Costa, cantora em ascenso, celebrou contrato de agenciamento com TT Ltda.
A empresa, aps muitos esforos, consegue inseri-la no elenco de artistas que se apresentariam
num festival internacional a ocorrer em Portugal seis meses adiante, ficando os ajustes relativos
data, cach, modo de pagamento, dentre outros, pendentes para quando o evento estivesse mais
prximo.

Influenciada por outras pessoas do meio artstico e por crticos, que a consideram o novo grande
nome da msica, resolve Ivete romper o contrato por considerar que o seu agente no est mais
altura do seu atual estrelato.

Isto posto, marque a alternativa INCORRETA:

(A) Poderia Arlete extinguir o contrato sem qualquer justificativa, desde que no haja prazo
determinado e notifique o agente com 90 dias de antecedncia.

(B) De qualquer modo, ainda que se trate de resilio, ser devida remunerao ao agente pelos
lucros obtidos pela proponente em decorrncia do trabalho iniciado por ele.

(C) O direito de resilio fica atrelado ao tempo razovel em que o agente possa resgatar os
investimentos feitos em favor do proponente, sob pena de perdas e danos.

(D) Em hiptese alguma, poderia Arlete extinguir o contrato sem justa causa, pelo que deve pagar
indenizao em razo das perdas e danos sofridas pelo agente.

Resposta: letra d (art. 720)


SEMANA 10

Compra e venda: Conceito e caractersticas. Natureza jurdica. Elementos. Modalidades especiais
de venda.

CONTEDOS:

1 Compra e venda o contrato bilateral em que uma das partes assume a obrigao de
transferir o domnio de um bem patrimonial, ainda que incorpreo, a outrem mediante a
contraprestao em dinheiro. Assim, no se confunde com troca (envolve dinheiro pela coisa) nem
com a doao.

2 O contrato no confere direito real ao comprador, mas sim o direito de exigir a sua
constituio. Se o bem for mvel, a propriedade somente ser constituda aps a tradio; se
imvel, mediante o registro.

3 A compra e venda consiste em contrato essencialmente bilateral, oneroso e consensual. A
formalidade, comutatividade e paridade dependero de cada caso.

4 So elementos da compra e venda: coisa, preo e consentimento.

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5 A venda de ascendente para descendente anulvel se no houver o consentimento dos
demais descendentes do vendedor e do cnjuge.

5.1 Como a lei no declara o prazo para se requerer a anulao, atrada a vigncia do art. 179,
CC. Logo, o tempo para ser pleiteada a decretao de invalidade do ato de 2 anos.

5.2 Considerando que o fundamento da norma garantir a igualdade entre os descendentes ao
tempo da abertura da sucesso, bem como a vigilncia em no se diminuir o patrimnio do
ascendente para beneficiar apenas um, no so todos os descendentes que devem consentir para
que o contrato seja vlido, mas sim apenas aqueles que seriam convocados sucesso se aberta
poca da celebrao do negcio.

5.3 Relevante destacar algumas regras sucessrias de modo superficial: a sucesso do
descendente em grau mais prximo retira o mais remoto; direito de representao na hiptese de
pr-morte; definir o que herdeiro necessrio e a legtima.

5.4 O cnjuge casado pelo regime da separao obrigatria no concorre na herana com os
descendentes. Por isso, a lei dispensa a sua manifestao quando celebrado o contrato de venda
de ascendente para descendente.

5.5 controvertido o suprimento judicial se um dos descendentes no concordar com a venda,
mesmo que sem fundamentos ou sem razo justa, na medida em que a lei no prev a hiptese.
Contudo, prevalece o entendimento de ser possvel requerer ao juiz suprir a vontade no
expressada tal qual ocorre no direito de famlia (art. 1631, pargrafo nico e 1648, ambos do CC).

6 No possvel a venda de coisa entre cnjuges se o objeto estiver em comunho, ou seja,
somente vlido o contrato acerca de bens particulares. Afinal, no se pode vender a algum o
que j lhe pertence.

6.1 Importante destacar a comunicabilidade patrimonial de acordo com os regimes de bem (ao
menos a comunho universal, comunho parcial e separao absoluta).

7 Ningum obrigado a permanecer condmino contra a prpria vontade. Assim, a lei confere o
direito de, a qualquer tempo, ser extinto o condomnio.

7.1 Relevante apontar os diferentes tipos de condomnio e concluir que a lei, neste aspecto,
refere-se situao em que duas ou mais pessoas duas ou mais pessoas so proprietrias da
mesma coisa.

7.2 Sendo a coisa indivisvel, cada condmino tem a propriedade de uma frao ideal. Assim, se
tiver a inteno de vend-la, ter de antes oferecer aos demais.

7.3 Se mais de um condmino tiver interesse na aquisio da frao ideal, o critrio de
desempate o quanto cada um gastou em benfeitorias. Se no puder ser aplicado, a preferncia
ser de quem tiver a maior frao ideal. Finalmente, se as demais falharem, tero a frao ideal os
condminos que a quiserem a pagarem o preo previamente.

7.4 Ocorrendo a alienao sem ser conferido o direito de preferncia, ter o condmino
prejudicado a faculdade de reivindicar a frao ideal, desde que, mediante depsito do preo,
exera seu direito no prazo decadencial de 180 dias.


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8 Considera-se a venda ad mensuram quando o seu preo fixado exclusivamente em razo da
unidade de dimenso ou pela extenso do imvel. ad corpus quando o tamanho do imvel
enunciativo, no sendo o elemento determinante do valor do contrato.

8.1 Sendo ad mensuram a venda e a dimenso real for menor do que a rea anunciada, o
adquirente tem o direito de exigir a complementao (ao ex empto). Se impossvel
complementar, poder demandar a devoluo do preo (ao redibitria) ou o abatimento
proporcional (ao estimatria).

8.2 Ainda que ad mensuram a venda, se a diferena a ser complementada no for superior a
1/20 da rea anunciada, no ter qualquer direito o adquirente, sendo considerada a venda
equiparada a ad corpus.

8.2.1 Excepciona-se a regra se, mesmo pequena a diferena, conseguir o adquirente comprovar
que no teria celebrado o contrato caso soubesse da diferena, ainda que no superior a 1/20 da
rea enunciada.

8.3 Na hiptese de aquisio de imvel de rea maior do que a anunciada, o vendedor nada
poder reclamar, salvo se provar que no tinha meios de saber da diferena. Neste caso, ter o
adquirente a obrigao alternativa de pagar o equivalente diferena ou devolver o lote que
recebeu a maior.


OBJETIVOS ESPECFICOS:

O aluno dever ser capaz de:

Conceituar o contrato de compra e venda.
Diferenciar o contrato de compra e venda da doao e troca.
Compreender os meandros e as dificuldades que envolvem a venda entre cnjuges,
ascendentes e descendentes, condminos e terceiros, e a venda ad mensuram.
Estabelecer as caractersticas da venda ad corpus e da ad mensuram.
Elencar os elementos do contrato de compra e venda.
Traar a classificao do contrato de compra e venda.


ESTRATGIA:

Os casos e questes de mltipla escolha devero ser abordados ao longo da aula, de acordo
com a pertinncia temtica;
A resoluo dos casos faz parte da aula;
A abordagem dos casos permeia a exposio terica.


BIBLIOGRAFIA / JURISPRUDNCIA:

GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2008, Volume III, Ttulo
II, Captulo I.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2006. v.3


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GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil. 4. ed. rev. e
atualizada. So Paulo: Saraiva, 2008. V. IV, Tomo 2, captulo I.


CASO CONCRETO 1

Antnio comprou rea de 20.000 metros quadrados para nela instalar uma empresa. Celebrado o
contrato e registrado o ttulo respectivo, Antnio constatou, com percia, ao cabo de seis meses
aps esse registro, que a rea adquirida s possua 19.500 metros quadrados. Destarte, pretende
desfazer o negcio a fim de reaver o dinheiro pago pelo imvel.

1 ) A pretenso de Antnio procede? Justifique a resposta, aplicando artigos do Cdigo Civil.

2) Na hiptese de a rea real ser de 20.000 metros quadrados e Antnio ter pago o preo de
apenas 19.500 metros quadrados, poderia o vendedor reclamar a diferena ? Justifique a
resposta, aplicando artigos do Cdigo Civil.

GABARITO CASO 1

1) Inicialmente, somente seria procedente a pretenso de complementao da rea, na medida em
que o Cdigo Civil somente permite a desconstituio do negcio ou abatimento proporcional se
impossvel o sucesso da ao ex empto art. 500, CC. Em outros termos, o desfazimento do
contrato juridicamente vivel desde que no se possa tornar a rea real igual anunciada.

Ademais, a diferena entre a rea real e a anunciada inferior a 1/20 desta, o que atrai a vigncia
do pargrafo primeiro do art. 500, CC. Portanto, a princpio, fica a venda equiparada a ad corpus,
nenhum direito cabendo ao adquirente.

Todavia, o mesmo dispositivo permite ao adquirente produzir prova de que jamais teria realizado o
contrato se soubesse que a dimenso real inferior enunciada.

2) Na hiptese contrria, em regra, no haveria direito ao vendedor de reclamar composio do
prejuzo, salvo de tiver xito na comprovao de ignorncia da verdadeira dimenso do imvel.
Ainda assim, no poder exigir devoluo do preo, pois o pargrafo segundo do art. 500, CC
estabelece obrigao alternativa e confere ao devedor (adquirente) o direito de escolher se
efetuar a devoluo parcial da rea, restabelecendo a comutatividade, ou se restituir o valor
correspondente ao excesso.

CASO CONCRETO 2

Otvio tem trs filhos e cinco netos, todos maiores e capazes. Decide vender um dos seus imveis
para o filho mais velho, haja vista necessitar urgentemente de dinheiro para custear despesas
mdicas. Por orientao de um advogado, solicitou a todos os descendentes que assinassem a
escritura em manifestao de anuncia.

O filho mais novo, por cimes do irmo, nega-se a expressar concordncia e ameaa promover
ao anulatria se prosseguirem na celebrao do contrato.

Isto posto, responda:


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1) H alguma medida a ser promovida pelos contratantes para se resguardarem da atitude de um
dos descendentes ? Justifique a resposta, aplicando artigos do Cdigo Civil.

2) Todos os descendentes devem consentir quanto celebrao deste contrato ? Justifique a
resposta, aplicando artigos do Cdigo Civil.

3) Qual o prazo para deduo da pretenso anulatria do contrato ?

GABARITO CASO 2

1) A questo controvertida. Predomina o entendimento de se aplicar analogia s figuras previstas
nos artigos art. 1631, pargrafo nico e 1648, ambos do Cdigo Civil suprimento judicial. Neste
caso, salta aos olhos a ausncia de motivo justo pelo descendente em no concordar com a venda,
cabendo ao juiz impedir que o fato torpe impea a celebrao de um ato lcito. Contudo, h
entendimento minoritrio contrrio porque no h previso de suprimento judicial para a hiptese,
o que seria necessrio.

2) Somente os filhos teriam de manifestar consentimento, apesar de os netos tambm serem
descendentes. A razo est na interpretao teleolgica do art. 496, do Cdigo Civil, a qual confere
a anuncia queles que seriam herdeiros do vendedor ao tempo da celebrao do contato.

3) 2 anos, segundo o art. 179, do Cdigo Civil.

QUESTES OBJETIVAS

1 Questo: Carlos, Marcos e Miguel so proprietrios de um mesmo apartamento, sendo certo
que o primeiro tem frao ideal de 50%, o segundo e o terceiro 25% cada um. Miguel tem
interesse em vender sua frao ideal pelo preo de R$ 250.000,00 e a oferece aos demais
condminos. Ambos ficam interessados e querem preferncia na aquisio.

Diante disso, marque a alternativa correta quanto soluo do caso:

(A) Carlos tem preferncia porque proprietrio da maior frao ideal.

(B) A preferncia de Marcos porque foi quem mais gastou com benfeitorias no imvel.

(C) Ambos tm igual direito, cabendo-lhes depositar o preo previamente.

(D) Ningum tem direito de preferncia, podendo Miguel vender a quem quiser.

Resposta: letra B (art. 504, CC)

2 Questo: Considerando as caractersticas do contrato de compra e venda, marque a alternativa
correta:

(A) Unilateral, oneroso e consensual.

(B) Bilateral, oneroso e consensual.

(C) Bilateral, oneroso e real.

(D) Bilateral, gratuito e consensual.

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Resposta: letra B


SEMANA 1I

Clusulas especiais compra e venda. Contrato de permuta ou troca. Empreitada.

CONTEDOS:

1 As clusulas especiais implicam na atrao de situaes excepcionais nas relaes jurdicas as
quais no ocorreriam sem a existncia de acordo expresso. Portanto, a compra e venda que as
envolver configurar contrato formal.

2 A retrovenda consiste na avena entre as partes pela qual o vendedor reserva-se o direito de
comprar a coisa alienada no prazo estabelecido entre as partes mediante devoluo do preo
recebido acrescido das despesas efetuadas pelo comprador e benfeitorias feitas por este, sendo
certo que a autorizao para realiz-las somente dispensada se forem necessrias.

2.1 Tem a retrovenda a natureza de condio resolutiva, implicando no desfazimento da venda ,
retornando as partes situao anterior. Portanto, no h fato gerado de novo imposto de
transmisso de propriedade.

2.2 O prazo decadencial mximo para o exerccio da retrovenda (direito de retrato ou resgate)
de 3 anos. Qualquer excesso reputa-se no escrito.

2.3 A reivindicao da coisa fica atrelada ao depsito de respectivo preo. Enquanto no houver
pagamento integral, no fica o comprador obrigado a restituir o bem ao vendedor.

2.4 Registrado o ttulo pelo comprador, torna-se ele proprietrio, podendo alienar o bem.
Contudo, no fica prejudicado o vendedor se quiser exercer seu direito de resgate, na medida em
que a clusula de retrato gravada. Logo, trata-se de clusula com eficcia real, oponvel a
terceiros eventuais adquirentes do imvel enquanto no vencido o prazo.

3 Preempo (preferncia ou prelao) pacto segundo o qual o comprador de um bem mvel ou
imvel obriga-se a oferec-lo ao vendedor se, futuramente, pretender vend-lo ou d-lo em
pagamento, tanto por tanto.

3.1 Diferenas da retrovenda: presta-se tanto para bens mveis quanto imveis; o preo
estabelecido livremente; a clusula de preempo somente gera efeitos entre as partes, no sendo
oponvel a terceiros, tampouco seus direitos so sucedidos pelos herdeiros.

3.2 O prazo para exerccio da preferncia estabelecido entre as partes, no podendo ser
superior a 180 dias, se a coisa for mvel, e 2 anos, se imvel. Na hiptese de as partes no
fixarem o prazo, dispe a norma jurdica ser de 3 ou 60 dias, dependendo se a coisa for mvel ou
imvel, respectivamente.

3.3 Os prazos comeam a correr da data em que o houver o efetivo recebimento da notificao,
que, salvo disposio contratual em contrrio, pode ser extrajudicial.

3.4 O desrespeito ao direito de preferncia, no se dando cincia ao vendedor sobre preo e
vantagens, implica em perdas e danos. Responde tambm o adquirente se tiver agido de m-f.

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3.5 Denomina-se retrocesso a preempo legal conferida ao desapropriado quando a coisa no
receber o destino que justificou a desapropriao ou qualquer outra finalidade de interesse pblico.

4 Venda a contento do comprador consiste no contrato em que o comprador somente se obriga a
pagar preo pela coisa aps declarar seu agrado. Se estipulada a clusula especial e tendo sido
previamente entregue a coisa ao adquirente, este considerado comodatrio at manifestar seu
contentamento.

4.1 O aperfeioamento do contrato aps a expressa manifestao do comprador pela aceitao
da oferta.

5 Venda sujeita prova ato jurdico que apenas se perfaz aps a comprovao das qualidades
da coisa asseguradas pelo vendedor. Caso confirmadas pelo comprador, no poder este recus-la,
assumindo, a partir de ento, as obrigaes decorrentes da compra. At ento, recebe o mesmo
tratamento do comodatrio.

6 Venda com reserva de domnio consiste em modalidade especial de contrato que versa sobre
bem mvel em que a entrega do bem ao comprador somente transfere a posse. A propriedade
permanece com o vendedor at o pagamento integral do dbito, o que significa execuo
continuada oi diferida da obrigao de pagar.

6.1 A inadimplncia da obrigao do comprador faz nascer ao vendedor a alternativa de exigir o
pagamento ou recuperar a coisa. Se entender pela primeira opo, fica consolidada a propriedade
da coisa no patrimnio do comprador, pelo que poder ser penhorada em execuo promovida pelo
vendedor.

6.2 Optando o vendedor por reclamar o bem, ter de restituir ao comprador o valor j pago,
antes deduzindo a quantia referente depreciao da coisa, as despesas sofridas e qualquer outro
prejuzo.

6.3 A fim de conferir clusula oponibilidade em face de terceiros, dever o contrato ser
registrado no cartrio de ttulos e documentos do domiclio do comprador.

7 Venda sobre documentos tem maior incidncia no comrcio martimo e sua finalidade conferir
agilidade na venda de mercadorias mveis. Logo, a obrigao do vendedor cumprida mediante a
entrega de documento que signifique a prpria coisa.

7.1 A entrega de documentao regular faz presumir o estado e a qualidade da coisa vendida.

8 Contrato de troca aquele em que as partes obrigam-se a entregar a propriedade de uma
coisa mediante o recebimento de outra.

8.1 Trata-se de contrato bilateral, oneroso, consensual e, normalmente, paritrios.

8.2 Se contrato envolver em troca e complementao em dinheiro configura compra e venda se
o valor em dinheiro significar mais da metade do preo do negcio. Caso contrrio, ser
considerado contrato de troca.

8.3 As mesmas regras que se aplicam aos contratos de compra e venda incidem nos contratos de
troca, ressalva a diviso das despesas referentes ao contrato e a necessidade de consentimento

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dos descendentes se houver desigualdade do valor dos bens trocados entre ascendentes e
descendentes.

8.3.1 pacfico o entendimento de iseno de concordncia dos descendentes se o bem
pertencente ao ascendente for o menos valioso.

9 Empreitada o contrato em que uma das partes assume a obrigao de realizar determinada
obra, pessoalmente ou por terceiros, conforme as orientaes da outra parte, que tem a obrigao
de lhe remunerar.

9.1 Por ser uma relao contratual civil, no h subordinao entre o empreiteiro e o dono da
obra.

9.2 O objeto do contrato o resultado final da obra, pelo que no faz jus o empreiteiro maior
remunerao se a execuo tomar mais tempo que o esperado, tampouco receberia menos se a
concluso ocorrer em menos tempo.

9.3 A abordagem do tema requer cuidado especial porque a incidncia desta modalidade de
contrato no campo social se d na seara do mercado de consumo. Logo, deve-se ter cautela na
aplicao do ordenamento jurdico porque atrada a vigncia do CDC. Em suma, o Cdigo Civil
tem lugar quando no est configurada a relao consumerista ou como diploma subsidirio.

9.4 So caractersticas do contrato de empreitada: bilateralidade, onerosidade (empreitada
presume-se onerosa), consensualidade, informalidade, comutatividade e execuo continuada.

9.5 So suas espcies: empreitada de obra ou lavor e empreitada mista. Na primeira
modalidade, que consiste na regra, o empreiteiro somente contribui com o seu trabalho, sendo
responsabilidade do dono da obra o fornecimento do material; j na segunda, o empreiteiro
tambm tem a obrigao de fornecer os materiais.

9.5.1 importante estabelecer a espcie de empreitada porque, dentre outros efeitos, determina
que deve assumir os riscos do contrato. Adotado o princpio geral res perit domino, quando a
empreitada de obra ou lavor, quem sofre a perda o dono da obra, se no houver culpa do
empreiteiro (nesta hiptese, ele fica responsvel). Ademais, o empreiteiro tambm no responde
pelos danos se houver mora do dono da obra ou se os prejuzos forem causados pela qualidade ou
quantidade do material, tendo sido o dono da obra alertado do fato tempo.

Contudo, se a empreitada for mista, todos os riscos correm por conta do empreiteiro, salvo se o
dono da obra estiver em mora.

9.6 A Lei 4.591/64 ainda prev o contrato de construo sob administrao, segundo o qual a
obra realizada de acordo com a concesso de recursos, materiais e ordens do dono da obra,
restringindo-se o empreiteiro a execuo da obrigao de fazer. Diferencia-se da empreitada
propriamente dita, em que o construtor/empreiteiro assume todos os encargos e custos da
obra/construo.

9.7 A remunerao ao empreiteiro pode ser convencionada por etapas ou globalmente. De
qualquer forma, tem o dono da obra o direito de verificar o resultado ao tempo do seu
recebimento. Tendo pago o preo quando recebida a obra, presume-se a verificao. Nada poder
reclamar aps 30 dias do recebimento sem que tenha havido denncia quanto qualidade e exata
execuo da obrigao do empreiteiro.


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9.8 Incide nos contratos de empreitada a teoria dos vcios redibitrios, segundo a qual o dono
da obra tem o prazo de 1 ano para reclamar de defeitos ocultos que somente possam ser
percebidos mediante a utilizao da coisa.

9.9 O prazo de 5 anos somente se refere solidez e segurana, que consiste em conferir
garantia ao dono da obra. O direito de exercer a respectiva ao decai em 180 dias a contar da
data do surgimento do vcio ou defeito.


OBJETIVOS ESPECFICOS:

O aluno dever ser capaz de:

Compreender as caractersticas e efeitos das clusulas especiais.
Diferenciar as clusulas especiais entre si e institutos semelhantes.
Conceituar o contrato de troca e estabelecer suas semelhanas e diferenas do contrato de
compra e venda.
Conceituar o contrato de empreitada.
Elencar as caractersticas e efeitos do contrato de empreitada de acordo com suas espcies.
Diferenciar a responsabilidade do dono da obra e do empreiteiro, sendo que, neste ltimo,
aplicar os prazos de acordo com a caracterstica do evento.


ESTRATGIA:

Os casos e questes de mltipla escolha devero ser abordados ao longo da aula, de acordo
com a pertinncia temtica;
A resoluo dos casos faz parte da aula;
A abordagem dos casos permeia a exposio terica.


BIBLIOGRAFIA / JURISPRUDNCIA:

GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. So Paulo: Saraiva, 2008, Volume III, Ttulo
II, Captulos I, II e VIII.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense,
2006. v.3

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil. 4. ed. rev. e
atualizada. So Paulo: Saraiva, 2008. V. IV, Tomo 2, captulos I, II e VIII.


CASO CONCRETO 1

Joo comprou imvel de Antnio mediante clusula de retrovenda, tendo as partes avenado que o
direito de retrato poderia ser exercido no prazo de 4 anos aps a transferncia da propriedade.
Ocorre que, 3 anos e 6 meses aps o negcio jurdico, Antnio tenta resgatar, porm Joo vendera
a coisa a terceiro. Antnio procura voc, advogado, para se informar se pode exercer o direito que
a clusula de retrovenda lhe confere perante este terceiro.


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GABARITO CASO 1

De acordo com o preceito do art. 507, CC, o direito de resgate oponvel erga omnes enquanto
no vencido o prazo resolutivo da propriedade do comprador. Assim, o terceiro teria adquirido
imvel gravado com a clusula especial, logo se tornou titular de propriedade resolvel. Afinal,
ningum pode transferir um direito diverso daquele que tem.

Contudo, o art. 505, CC, estabelece o limite mximo de 3 anos para resolubilidade da propriedade
em razo da retrovenda. Portanto, o excesso (1 ano) considerado no-escrito, pelo que o
vendedor no mais poder exercer o direito de resgate no caso em tela.

CASO CONCRETO 2

Otvio tem trs filhos e cinco netos, todos maiores e capazes. Decide trocar uma casa por um
apartamento do seu filho mais velho, haja vista os altos custo de manuteno de um imvel
grande. Contudo, como deixou de colher a anuncia expressa de todos os seus descendentes, o
filho mais promove ao anulatria por vcio de forma, bem como pelo fato de os imveis no
serem igualmente valiosos.

Isto posto, segundo entendimento predominante em manifestaes pretorianas e doutrinrias, qual
deveria ser o resultado da causa se comprovado ser o apartamento mais valioso do que a casa ?
Justifique.

GABARITO CASO 2

Apesar de no haver disposio explcita, predomina o entendimento de ser vlido o contato de
troca entra ascendente e descendente quando a coisa deste for mais valiosa do que daquele. A
finalidade da anulao evitar prejuzo aos demais descendentes ao tempo da partilha da herana.
Ora, desfazendo-se o ascendente de coisa menos valiosa e, assim, aumentando o seu patrimnio,
no haveria prejuzo que possa justificar a anulao.

QUESTES OBJETIVAS

1 Questo: O empreiteiro Clio Aguiar foi contratado para a construo de um empreendimento
em Santos. O contrato foi de empreitada mista. Aps cinco anos e nove meses da concluso da
obra, apareceu uma rachadura que se estendia do teto at a parte trrea da casa. Um perito
esteve no local e constatou defeito na construo. Alegou o empreiteiro que sua responsabilidade
pelo trabalho executado seria s por cinco anos.

Diante disso, marque a alternativa correta:

(A) Est correto o empreiteiro porque se trata de questo que envolve solidez e segurana, pelo
que nada deve responder.

(B) Enganou-se o empreiteiro, pois, em se tratando de vcio de qualidade, a responsabilidade de
30 dias to logo possa o vcio ser percebido.

(C) Se constatado defeito em razo de culpa do empreiteiro, o prazo ser de trs anos, previsto no
art. 206, 3, V, do Cdigo Civil, a contar da data da leso.


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(D) Somente estaria correto o empreiteiro se o contrato fosse de lavor, em que a responsabilidade
imputada ao dono da obra.

Resposta: letra C (Smula 194 do STJ previa 20 anos porque o Cdigo Civil revogado, vigente
poca da sua edio, no fixava prazo para prescrio para reparao civil, o que existe no
diploma atual).

2 Questo: Em contrato de empreitada mista, o dono de uma obra verificou que o preo dos
materiais empregados na execuo dos servios sofrera significativa queda no mercado, o que
acarretou reduo, no valor total da obra, superior a 12% do que fora convencionado pelas partes.
Diante disso, pleiteou ao empreiteiro a reviso do preo original, de modo a garantir abatimento
correspondente reduo verificada. Em resposta a tal pedido, o empreiteiro argumentou que no
seria possvel qualquer reviso porque a queda no preo dos materiais resultara de fenmeno
sazonal e, portanto, no se apresentava como motivo imprevisvel capaz de justificar o
requerimento.

Com base no Cdigo Civil, marque a alternativa correta:

(A) No tem direito o dono da obra ao abatimento do preo, haja vista ter assumido o risco da
variao dos preos quando no elegeu a empreitada por lavor.

(B) A soluo do caso depende das clusulas avenadas entre as partes, na medida em que a
obrigao do empreiteiro o resultado.

(C) O abatimento do preo possvel desde que presentes os elementos autorizadores da reviso
do contrato segundo a teoria da impreviso.

(D) Por se tratar da empreitada mista e a variao do preo dos materiais ter sido superior a 10%,
direito do dono da obra exigir a reviso do preo pactuado.

Resposta: letra D (art. 620, CC)