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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIS UEG

UNIDADE UNIVERSITRIA DE CINCIAS EXATAS E TECNOLGICAS


CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

GISELA DE SOUSA RIBEIRO





ANLISE DOS CRITRIOS UTILIZADOS PELA CAIXA
ECONMICA FEDERAL PARA AVALIAO DE IMVEIS
RESIDENCIAIS URBANOS






PUBLICAO N.: ENC. 155/2011







ANPOLIS
2011

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GISELA DE SOUSA RIBEIRO



ANLISE DOS CRITRIOS UTILIZADOS PELA CAIXA
ECONMICA FEDERAL PARA AVALIAO DE IMVEIS
RESIDENCIAIS URBANOS




PUBLICAO N.: ENC. 155/2011





PROJETO FINAL SUBMETIDO AO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
DA UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIAS.




ORIENTADORA: Prof. MSc. BRANDINA FTIMA M. DE CASTRO
ANDRADE



ANPOLIS/GO
2011

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FICHA CATALOGRFICA

RIBEIRO, Gisela de Sousa.

Anlise dos critrios utilizados pela Caixa Econmica Federal para Avaliao de
Imveis Residenciais Urbanos.

155/2011 (ENG/UEG, Bacharel, Engenharia Civil, 2007)

Projeto Final Universidade Estadual de Gois. Unidade Universitria de Cincias
Exatas e Tecnolgicas. Curso de Engenharia Civil.

1 Avaliao de Imveis 3 Caixa Econmica Federal
2 Mercado Imobilirio 4 Mtodo Comparativo de Dados
I. ENG/UEG II. Bacharel em Engenharia Civil


REFERNCIA BIBLIOGRFICA
RIBEIRO, G. de S. Anlise dos critrios utilizados pela Caixa Econmica Federal para
Avaliao de Imveis Residenciais Urbanos. Projeto Final, Publicao ENC. 155/2011, Curso
de Engenharia Civil, UEG, Anpolis, GO, 58p. 2011.

CESSO DE DIREITOS
NOME DO AUTOR: Gisela de Sousa Ribeiro
TTULO DA DISSERTAO DE PROJETO FINAL: Anlise dos critrios utilizados
pela Caixa Econmica Federal para Avaliao de Imveis Residenciais Urbanos.
GRAU: Bacharel em Engenharia Civil ANO: 2011.
concedida a Universidade Estadual de Gois a permisso para reproduzir cpias deste
projeto final e para emprestar ou vender tais cpias somente para propsitos acadmicos e
cientficos. O autor reserva outros direitos de publicao e nenhuma parte deste projeto final
pode ser reproduzida sem a autorizao por escrito do autor.

___________________________________________
Gisela de Sousa Ribeiro.
Rua Primavera, Qd. 45, Lt. 28. Jardim Alexandrina.
CEP: 75000-000 Anpolis, GO
Gisela_sousa@hotmail.com

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GISELA DE SOUSA RIBEIRO



ANLISE DOS CRITRIOS UTILIZADOS PELA CAIXA
ECONMICA FEDERAL PARA AVALIAO DE IMVEIS
RESIDENCIAIS URBANOS




PROJETO FINAL SUBMETIDO AO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL DA
UNIVERSIDADE ESTADUAL DE GOIS COMO PARTE DOS REQUISITOS
NECESSRIOS PARA A OBTENO DO GRAU DE BACHAREL.



APROVADO POR:


______________________________________________
BRANDINA FATIMA M. DE CASTRO ANDRADE, MSc (UEG)


__________________________________________________
MARIA LUISA GOMES ADORNO, MSc. (UEG)


__________________________________________________
HAYDE LISBOA VIEIRA MACHADO, MSc. (UEG)


ANAPOLIS, 25 de Novembro de 2011.
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DEDICATRIA








Dedico esse trabalho ao meu pai Jos Ribeiro, minha irm Polyana e
meu sobrinho Tiago Filho. Que estando ao meu lado, me auxiliaram nessa
caminhada.
A minha me, que mesmo ausente, foi quem me ensinou a dar os
primeiros passos para chegar onde estou.
Aos professores que com competncia e dedicao me ensinaram.
Aos familiares que me animaram, me alegraram, e confiaram em
mim.
Aos amigos e colegas que com sua amizade e apoio muito
contriburam para esta vitria.

A Autora











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AGRADECIMENTOS


Agradeo muito a Deus, por esta grande conquista.
orientadora Professora Brandina Ftima e engenheira Ludmila Kozlowski, pois acreditaram em
mim, me apoiaram e com profissionalismo e carinho me auxiliaram neste importante trabalho.
s professoras Maria Luisa e Hayde Lisboa, que ao participarem da banca examinadora muito
contriburam para o contedo deste trabalho, assim como, para o meu crescimento profissional.
Aos servidores da Caixa Econmica Federal, que forneceram informaes e materiais, os quais
serviram de referencia s pesquisas.
Aos empresrios da atividade imobiliria que prestaram, bondosamente, ateno a esse trabalho.
minha famlia, sem ela no seria possvel o incio e a concluso desta importante conquista.
A todos que, de alguma forma me ajudaram e com palavras de nimo estiveram ao meu lado, muito
obrigada.















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RESUMO


Avaliao de imveis uma parte da engenharia pouco explorada, principalmente
considerando que somente profissionais devidamente registrados no CREA tm habilitao
para desenvolver esse tipo de servio. A avaliao um trabalho que proporciona segurana
do imvel para o comprador, pois o valor definido pela avaliao, considerado valor real,
exime do risco de sub ou super faturamento. Neste trabalho foram abordados os fundamentos
da avaliao, do tratamento cientfico de dados para o mtodo comparativo de avaliao.
Foram objetos de anlise as avaliaes pelos tcnicos (engenheiros) da Caixa Econmica
Federal e os corretores de imveis. A CEF por proporcionar o maior nmero de
financiamentos de imveis, necessita de uma equipe de engenheiros avaliadores, que ao
vistoriar e avaliar o imvel, tm como resultado alm de valor do imvel, se o mesmo pode
servir como garantia para a empresa. O trabalho mostrou tambm uma anlise dos
procedimentos das avaliaes por estes profissionais. E, tendo como base a norma brasileira
de avaliao, tambm verificou se os laudos elaborados pela CEF atendem aos critrios
exigidos. Chegou se ento concluso de que os critrios utilizados pela CEF para avaliaes
de imveis urbanos so confiveis, por seguirem com preciso as normas de avaliao.
Quanto aos corretores, o mercado j os aceitou como avaliadores, principalmente se for
considerado que os imveis so seus produtos, e eles podem dar o preo que lhe forem
convenientes, porm a sua avaliao de imveis utilizada apenas para valores de mercado.

Palavras chave: Avaliao de Imveis. Mercado Imobilirio. Caixa Econmica Federal.
Mtodo Comparativo de Dados.

















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ABSTRACT


Property assessment is a little explored part of engineering, especially considering that only
professionals are duly registered in CREA qualification to develop this type of service. The
assessment is a job that provides security for the purchaser of the property because the value
defined by the assessment, considered "real value" declines in the risk of under or over
invoicing. In this paper we discussed the basics of assessment, treatment of scientific data for
the comparative method of evaluation. Was subjected to analysis by technical assessments
(engineers) of the Federal Savings and realtors. CEF for providing the largest number of real
estate financing, you need a team of engineers evaluators that the survey and evaluate the
property, result in addition to the property value, if it can serve as collateral for the company.
The work also showed an analysis of the evaluation procedures for these professionals. And,
based on the Brazilian standard evaluation also found that the reports prepared by the CEF
meet the criteria. Then came to the conclusion that the criteria used by the EFC to urban real
estate assessments are reliable, precisely because they follow the standards of evaluation. As
for the market brokers have accepted them as evaluators, especially considering that the
properties are their "products", and they can give you the price they are nevertheless
appropriate to evaluate real estate will always be restricted to market values.

Keywords: Property Valuation. Real Estate Market. Caixa Econmica Federal, Comparative
Method of Data.
















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LISTA DE FIGURAS

Figura 5.1 Grfico de uma curva ajustada Valor Total x rea............................................. 32
Figura 5.2 Grfico de uma curva ajustada Valor Unitrio x rea. ...................................... 32
Figura 5.3 Desvio.................................................................................................................. 33
Figura 5.4 Linearizao de Curva......................................................................................... 34
Figura 5.5 Curva Linearizada............................................................................................... 35
Figura 5.6 Grfico da curva Normal..................................................................................... 39
Figura 5.7 Curva t de Student............................................................................................... 40
Figura 5.8 Grfico comparativo: Curva t de Student e Normal............................................ 41
Figura 5.9 Grfico da distribuio de F Snedecor ............................................................... 42
Figura 5.10 Curva de Snedecor............................................................................................. 42
Figura 5.11 Intervalo de Confiana....................................................................................... 43
Figura 5.12 Modelo Homocedstico..................................................................................... 45
Figura 5.13 Modelo Heterocedstico.................................................................................... 45
Figura 5.14 Outiliers............................................................................................................. 46
Figura 5.15 Pontos Influenciantes......................................................................................... 47































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LISTA DE TABELAS


Tabela 4.1 Propriedades do Programa SiSReN.................................................................... 30
Tabela 5.2 Regresso Linear.................................................................................................36
Tabela 5.3 Erros do Tipo I e II Salgado (2011).................................................................37



























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SUMRIO


1 INTRODUO................................................................................................................... 11

2 FINANCIAMENTO IMOBILIRIO................................................................................13
2.1 BREVE HISTRICO DO FINANCIAMENTO IMOBILIRIO NO BRASIL................13

3 REVISO BIBLIOGRFICA........................................................................................... 15
3.1 A CAIXA ECONMICA FEDERAL NA INDSTRIA DE HABITAO....................15
3.2 PROCESSO PARA FINANCIAR UM IMVEL PELA CEF ..........................................15
3.3 EMPRESAS IMOBILIRIAS E AS AVALIAES DE IMVEIS...............................16

4 AVALIAO DE IMVEIS..............................................................................................19
4.1 BREVE HISTRICO DAS AVALIAES DE IMVEIS..............................................19
4.2 CUSTO, PREO E VALOR, SEUS CONCEITOS EM AVALIAO...........................20
4.3 PROCEDIMENTOS PARA AVALIAR UM IMVEL....................................................20
4.3.1 Conhecer o Imvel.........................................................................................................21
4.3.2 Escolha da Metodologia.................................................................................................22
4.3.2.1 Mtodo Comparativo Direto de Dados De Mercado....................................................22
4.3.2.2 Mtodo Evolutivo.........................................................................................................23
4.3.2.3 Mtodo da Capitalizao de Renda..............................................................................23
4.3.2.4 Mtodo Involutivo........................................................................................................24
4.4 VARIVEIS.......................................................................................................................25
4.5 LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO...........................................................26
4.6 TRATAMENTO DE DADOS............................................................................................27
4.7 LAUDO DE AVALIAO................................................................................................28
4.8 SOFTWARE PARA AVALIAO DE IMVEIS...........................................................29

5 METODOLOGIA CIENTFICA.......................................................................................31
5.1 MTODO DOS MNIMOS QUADRADOS......................................................................33
5.2 REGRESSO LINEAR......................................................................................................34
5.3 COEFICIENTE DE DETERMINAO E CORRELAO............................................36
5.4 ESTATSTICA INFERENCIAL E TESTE DE HIPTESES...........................................36
5.5 PROBABILIDADE E ESTATSTICA...............................................................................38
5.6 INTERVALO DE CONFIANA.......................................................................................43
5.7 PRESSUPOSTOS BSICOS PARA MODELOS DE REGRESSO LINEAR...............43
5.7.1 Micronumerosidade.......................................................................................................44
5.7.2 Homocedasticidade........................................................................................................44
5.8 SOBRE O ANEXO A DA ABNT NBR 14653-2(2011)..............................................45
5.8.1 Pontos Influenciantes ou outliers.............................................................................46
5.8.2 Modelo de Regresso Linear Mltipla........................................................................ 47
6 ANLISE DOS LAUDOS DE AVALIAO.................................................................. 48
CONCLUSO........................................................................................................................ 52
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS................................................................................. 53
APNDICES........................................................................................................................... 55
ANEXOS............................................................................................................................... 72

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1 INTRODUO


Avaliao de bens uma anlise tcnica, realizada por profissional habilitado para
identificar o valor do bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores de viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade,
situao e data (NBR 14653-1).
Citado por Macanhan (2002), a avaliao de imveis se faz necessria de forma mais
freqente em trs mbitos. No mbito particular, quando de interesses em negcios ligados
locao, venda e compra, quando os interessados desejam ter idia precisa do bem em
questo, na reavaliao de ativos de empresas para efeitos de aumento de capital, em divises,
heranas e meaes, e nas discusses acerca de lanamento de impostos. No mbito pblico a
avaliao de imveis utilizada para fins de compra e privatizao, e no clculo de valores
para lanamento de impostos. Finalmente no mbito judicial utilizada nas discusses entre
pessoas fsicas que envolvam valores de imveis, freqentes em aes demarcatrias,
possessrias, indenizatrias, entre outros.
Considerando a importncia que as avaliaes apresentam frente ao mercado
imobilirio, a exclusividade desta atividade aos engenheiros, agrnomos e arquitetos, e ainda
sendo um contedo no abordado na graduao, foi que se decidiu por elaborar esta pesquisa.
Consta da Lei n 5.194, de 24/12/1966, Art. 7, inciso c", que as atividades como
estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica so
atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrnomo. Porm os
corretores de imveis tambm exercem a profisso de avaliador.
Este trabalho analisar tambm dados sobre as empresas imobilirias para obter o
conhecimento sobre a forma e importncia das avaliaes pelo mercado imobilirio.
Levantou-se para esta pesquisa a seguinte hiptese: sendo a CEF um dos principais
agentes do governo no setor de financiamento e um dos maiores propulsores das avaliaes de
imveis, o mtodo que ela utiliza e seus resultados so confiveis.
Para tal, ser feito o estudo de laudos de avaliao realizados pela CEF, quanto ao
atendimento s normas brasileiras de avaliao de imveis urbanos e seus critrios utilizados.
O levantamento bibliogrfico se dar atravs de pesquisas bibliogrficas e
documentais, dados junto a CEF, sites de internet, revistas especializadas, alm da Legislao
especfica. Os dados coletados sero catalogadas em tabelas e figuras.
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Esta pesquisa ser dividida em cinco partes distintas: no primeiro Captulo a
Introduo. A seguir, no segundo Captulo, um breve histrico do financiamento imobilirio
objetivando destacar o financiamento de imveis como um gerador de avaliaes. No terceiro
Captulo a Reviso Bibliogrfica. Aqui tambm se far uma abordagem respeito das normas
e critrios avaliativos buscando compreender o nvel de confiabilidade desses mtodos.
O quarto Captulo versar sobre avaliao de imveis segundo a ABNT NBR 14653-2
(2011). No quinto, a metodologia cientfica utilizada pela Caixa Econmica Federal para
elaborar as avaliaes e no sexto, a anlise dos laudos de avaliao, tendo como objetivo o
conhecimento de sua metodologia e verificao quanto s exigncias da norma brasileira de
avaliaes.
E, por ltimo, a concluso em relao a anlise do mtodo comparativo de dados do
mercado e a hiptese proposta inicialmente.






















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2 FINACIAMENTO IMOBILIRIO


Neste Captulo ser traado um retrospecto, a partir dos anos 1960, sobre os
financiamentos imobilirios no pas.


2.1 BREVE HISTRICO DO FINANCIAMENTO IMOBILIRIO NO BRASIL


O financiamento de imveis residenciais uma das principais razes das avaliaes
elaboradas diariamente. E, esta ao teve incio no Brasil pela Lei 4380/1964, quando o
governo brasileiro criou o SFH - Sistema de Financiamento da Habitao. Atravs desta Lei
se instituiu a Correo Monetria e o Banco Nacional da Habitao, que se tornou o rgo
central orientando e disciplinando a habitao no Pas. Em seguida, a Lei 5107/1966 criou o
FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Servio. Um sistema que previa desde a
arrecadao de recursos, o emprstimo para a compra de imveis, o retorno desse
emprstimo, at a reaplicao desse dinheiro.
Segundo Rudge (1997) o FGTS foi um fundo de reserva criado por Lei, definido como
um crdito trabalhista resultante de poupana forada do trabalhador. Coletivamente os
recursos captados so aplicados para financiar a construo de habitao, saneamento e
infraestrutura.
O autor afirma ainda que no comeo dos anos 1970 parecia que a rede de
financiamentos, no pas, seria bem sucedida: a inflao era baixa e os danos econmicos dos
anos 1960 no mais se apresentavam nas atividades empresariais. Ao longo do caminho,
porm, dois choques no preo do petrleo comprometeram as economias dos pases e as
expectativas de desenvolvimento do Brasil.
Como resultado, a economia apresentou taxa de inflao elevada, o governo
absorvendo cada vez maiores fatias das poupanas internas e os juros cada vez mais altos
fizeram com que o mercado financeiro se desinteressasse pelos financiamentos, ficando a
cargo do Estado faz-lo.
A partir de 1983 ocorreu queda nos nveis salariais e tambm prejuzos aos agentes
financeiros, levando o governo a aplicar aumentos nas prestaes dos emprstimos. Os
financiamentos no tiveram fora para superar a crise.
14


Assim, em 1986, o SFH passou por uma reestruturao, o Banco Nacional de
Habitao - BNH foi extinto, e suas atribuies distribudas entre o Ministrio de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente - MDU, o Conselho Monetrio Nacional - CMN,
o Banco Central do Brasil - Bacen e a Caixa Econmica Federal - CEF.
Coube CEF administrao do passivo, ativo, pessoal e bens mveis e imveis do
BNH, bem como, a gesto do FGTS, tornando o Sistema Financeiro Habitacional mais
estvel.



























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3 REVISO BIBLIOGRFICA


Nesta fase do trabalho, dar-se- nfase ao estudo sobre a CEF e sua atuao na
indstria da habitao e como se d um processo de financiamento. Tambm ser abordada a
atuao do mercado imobilirio, especificamente sobre as empresas imobilirias como
agentes avaliadores.


3.1 A CAIXA ECONMICA FEDERAL NA INDSTRIA DE HABITAO


A Caixa Econmica Federal como um dos principais agentes do governo Federal no
segmento habitacional contribui para reduzir o dficit habitacional. (CEF/Universidade
Coorporativa, 2011).
Sua misso atuar na promoo da cidadania e do desenvolvimento sustentvel do
pas. Ao associar-se com o governo na indstria da habitao, ela proporciona efeitos
econmicos e sociais como gerao de empregos, fortalecimento do FGTS.
Considerando a importncia em investir na indstria habitacional, a CEF utiliza de
alguns fundos como o FGTS, o Fundo de Desenvolvimento Social FDS e a Poupana
garantindo recursos para financiar habitao e o desenvolvimento urbano.
Entre as polticas sociais da CEF destaca-se a gerao de empregos pela indstria da
construo civil. Relevante tambm so os recursos gerados por investimentos em habitao
que aplicados no mbito da prpria localidade favorecem, principalmente, as cidades de
pequeno porte.
Sabendo da atuao da CEF no seguimento habitacional, tornou-se curioso entender
como se d um processo de financiamento e quais os requisitos para a pessoa fsica adquirir
moradia prpria. A pesquisa mostrar ainda quais as funes da CEF e do interessado no
processo.


3.2 PROCESSO PARA FINANCIAR UM IMVEL PELA CEF.


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Segundo o Setor de Habitao da CEF (2011), as etapas que se seguem referem-se ao
caminho para financiar um imvel junto CEF.
O interessado em se benefiaciar com qualquer Programa oferecido pela CEF, pode, se
desejar, fazer uma simulao no site da CEF, onde constam todas as informaes necessrias
para que o simulador informe todos os detalhes do possvel financiamento.
O interessado ao se dirigir a uma agncia da CEF, deve ter os documentos exigidos
para o financiamento, conforme Programa escolhido. Aps as anlises iniciais, se o crdito for
aprovado, deve ento o contratante encontrar um imvel que seja de seu interesse.
A partir da, so ento elaboradas as avaliaes tcnicas do imvel selecionado. Essas
avaliaes so elaboradas por um engenheiro indicado pela CEF, normalmente de empresas
terceirizadas. A avaliao informa se o imvel atende os quesitos para o financiamento, se ele
serve como garantia, e tambm o seu valor de mercado. O valor financiado pela CEF ser o
maior dos valores entre a oferta, a proposta e a avaliao tcnica do imvel.
importante tambm o parecer do avaliador quanto ao imvel servir ou no como
garantia, pois se o cliente no conseguir pagar, o imvel ficar para a CEF como quitao dos
dbitos. Acontecendo do parecer do avaliador ser negativo, o financiamento no liberado.


3.3 EMPRESAS IMOBILIRIAS E AS AVALIAES DE IMVEIS


As empresas do mercado imobilirio exercem papel importante no campo das
avaliaes de imveis, atravs de seus corretores, habilitados como avaliadores.
O Conselho Regional de Corretores de Imveis CRECI habilita os corretores de
imveis ao exerccio de avaliaes de exclusivo valor de mercado.

As Avaliaes tcnicas (laudos tcnicos) so exclusivos aos engenheiros. As
avaliaes de precisa expedita (pareceres sob o valor de mercado) podem ser
realizadas por um corretor de imveis (AYRES, 1996).

Entende-se ento que, aos corretores legal emitir laudos de avaliaes quando os
mesmos se referem apenas a valor de mercado, ou seja, quando no for necessria anlise
tcnica do imvel.
Autores como Pimentel (2011), afirmam que as avaliaes so de excusividade aos
engenheiros civis, e apresenta sua opinio quanto aos corretores:
17



Assim, a avaliao realizada por corretor de imveis no suficiente, sendo
necessria a qualificao do perito como engenheiro ou arquiteto, devidamente
registrado no rgo de classe (CREA), pois, consoante j deixou pontificado a 4
Cmara do extinto 2 TAC, "avaliao de imvel, pela relevncia dos efeitos da
expropriao judicial, constitui tarefa de engenheiro ou arquiteto, tcnico
habilitado, no de corretor de imvel, que tem conhecimento limitado e emprico.
O custo da tarefa haver de ser compatvel com o interesse econmico da lide.
(PIMENTEL, 2011)

Para entender melhor como se d as avaliaes pelas empresas imobilirias, foram
realizadas algumas entrevistas.
Segundo Kozak (2011), um dos entrevistados para essa pesquisa, as avaliaes dos
imveis em sua empresa so elaboradas por corretores. No elaborado laudo especfico e
no feita uma anlise tcnica. Esses profissionais trabalham com base em sua experincia
profissional, com a idia que se tem do mercado. Suas avaliaes so feitas com comparaes
a outros imveis.
Em sua opinio, a empresa do mercado imobilirio, est mais envolvida que os
engenheiros avaliadores, pois trabalham diretamente nas transaes dos mesmos. Os
engenheiros civis, por sua vez, precisam encontrar em outras fontes estes dados, inclusive em
imobilirias.
Comentrios do entrevistado se fizeram importantes como a interferncia do mercado
financeiro no valor de um imvel, principalmente para o seu aumento.

A lei da oferta e da procura
1
um exemplo de valorizao que tivemos nos lote de
Anpolis: com a implantao do programa Minha Casa Minha Vida que facilitou a
aquisio da casa prpria. Mais casas foram construdas, e consequentemente, mais
lotes foram ocupados. Com a diminuio da oferta e aumento da procura, um lote
valorizou em quase trs vezes desde a implantao deste programa. (KOZAC, 2011)

Outro comentrio feito por Kozak (2011) foi que o engenheiro civil que constri casas
para venda, precisa ter uma boa noo de valor de imveis. Isto promover uma melhor
aplicao do seu capital.
Continuando com o trabalho de campo, foi realizada uma pesquisa em algumas
empresas imobilirias da cidade de Anpolis para saber como so feitas as avaliaes dos
imveis por estas empresas. Os questionrios encontram-se no apndice I.
Ao analisar os resultados destas entrevistas percebeu-se que as empresas imobilirias
so auto-suficientes para as avaliaes dos imveis quando se referir a avaliao apenas com

1
A Lei da oferta afirma que quanto maior for a procura maior ser o preo do bem. (VASCONCELOS, 2010)
18


objetivo de determinao de valor, no sendo o caso da CEF que exige tambm que seja dado
um parecer quanto a garantia do imvel.
A entrevista com outros corretores mostrou que eles so todos registrados pelo
CRECI, possuem a carteira de identificao indicando que so habilitados ao servio. Para ser
registrado no CRECI obrigatrio que seja feito um curso e, semelhante aos engenheiros,
aprendem a preferir o mtodo comparativo de dados de mercado segundo a norma de
avaliao.
Existem tambm corretores avaliadores registrados no CETEB Centro de Ensino
tecnolgico de Braslia.
O CRECI uma autarquia pblica federal regulamentada por lei para fiscalizar e
disciplinar a atividade dos corretores de imveis e imobilirias no Estado, alm de combater o
exerccio profissional por pessoas sem qualificao e credenciamento necessrios. CRECI
(2011).
O COFECI o Conselho Federal de Corretores de Imveis que se subdivide nos
CRECIs. E o CETEB um Centro de Ensino Tecnolgico de Braslia que oferece vrios
servios educacionais, tais como cursos de Ensino Fundamental e Mdio e Tcnicos
profissionalizantes. Entre eles, o curso tcnico em transaes imobilirias que habilita em
nvel mdio, propicia conhecimentos necessrios aos corretores de imveis para uma ao
efetiva nesse mercado. Os cursos so desenvolvidos a distncia.
Os corretores no utilizam programas para a avaliao. Alguns disseram que no h
necessidade de uma avaliao tcnica do imvel, e outros preferem dizer que sim, e quando
for necessrio, ser ento solicitada anlise de um profissional habilitado.
Por fim, pode-se perceber que os corretores j foram aceitos pela sociedade como
avaliadores. Observaes feitas pelos entrevistados mostram que rgos como a justia faz a
solicitao de avaliao aos corretores, o que no o recomendvel.
Ao se saber que corretores so habilitados ao servio de avaliao apenas para a
determinao do valor de mercado, quando for necessrio um estudo tcnico do imvel, com
exigncia de parecer quanto garantia ou outras transaes para rgos pblicos, o
engenheiro de avaliaes ser procurado.
Portanto, corretores de imveis e empresas imobilirias so fontes importantes para a
avaliao de imveis.
Afirma, porm Salgado (2011) que no podem ser as nicas, pois estes, por interesse
de valorizao de mercado, podem aumentar o valor dos imveis.
19


Quando feita uma negociao do imvel entre comprador, vendedor e financiadora, a
avaliao de imveis se faz importante para as trs partes. Para quem est adquirindo o
imvel, ele saber se est pagando um valor justo pelo bem, e tem tambm uma garantia no
sentido de o imvel no apresentar defeitos tcnicos de construo. Para o vendedor, ao se ter
informaes de como avaliado um imvel e quais so as interferncias sobre sua valorao,
ele poder aplicar melhor seu dinheiro. E, para o rgo financiador, saber o valor de
mercado do imvel em questo e se o mesmo serve como garantia.



























20


4 AVALIAO DE IMVEIS


O objetivo deste Captulo ser a avaliao de imveis: histrico, conceitos e
metodologias.


4.1 BREVE HISTRICO DAS AVALIAES DE IMVEIS


Segundo Fiker (1997), os primeiros artigos publicados em diversos nmeros do
Boletim do Instituto de Engenharia, da Revista Politcnica e da Revista de Engenharia
Mackenzie, sobre avaliao de imveis, datam de 1918 - um dos trabalhos mais antigos que se
conhece sobre o assunto.
O autor cita que Freire, juntamente com os engenheiros Joo Florence de Ulha Cintra
e Jos de S Rocha introduziram, pela primeira vez, em 1923, novos mtodos de avaliao do
terreno. A partir da, os estudos de Engenharia de Avaliaes vm evoluindo, no Brasil, por
meio de profissionais que se dedicam ao estudo e pesquisa de divulgao da tcnica de
avaliao de imveis.
Conforme a ABNT NBR 14653-1(2001) as primeiras normas de avaliaes de imveis
organizadas por entidades pblicas e institutos voltados para a engenharia de avaliaes
surgem nos anos de 1950. Sua metodologia fixar diretrizes para avaliao de bens.
O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. O assunto ganha relevncia
na poca do grande surto de desapropriaes nos anos de 1960, com estudos feitos por
comisses de profissionais dedicados a percias e avaliaes judiciais. Outros trabalhos so
desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 1970.
A atual norma de avaliao de bens diz tambm que em 1977 surgiu a primeira norma
brasileira para avaliao de imveis urbanos, a NBR 5676 (NB-502) da ABNT, estabelecendo
nveis de preciso para as avaliaes, e tambm, outras partes da norma para avaliaes com
diferentes tipologias: imveis rurais; unidades padronizadas; mquinas, equipamentos e
complexos industriais; glebas urbanizveis.
Revista em 1989, a norma brasileira para avaliao de imveis urbanos registrada no
INMETRO como NBR 5676. Os nveis de preciso passam a ser nveis de rigor.
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Mais tarde passou a se chamar NBR 14653-2, em sua primeira edio em 2004,
servindo de parte 2 para a NBR 14653-1 (2001). E, novamente revisada em 2010, a atual
norma brasileira para avaliao de imveis teve seu incio de vigncia a partir de maro de
2011.


4.2 CUSTO, PREO E VALOR, DIFERENTES CONCEITOS EM AVALIAO.


Antes de iniciar os comentrios sobre os mtodos avaliativos apresentados pela norma
brasileira de avaliao de imveis, faz-se necessrio mostrar a diferena entre valor, custo e
preo, que naturalmente se confundem em suas definies.
Primeiramente, a definio de custo. Segundo Passos e Nogami (2000) o conceito de
custos, tal como entendido pelos economistas, refere-se aos curtos explcitos e implcitos
necessrios para adquirir ou contratar recursos produtivos, diferente de preo, e menor que
este. Em engenharia de avaliaes, tambm custo no o mesmo que preo. Custo o quanto
se gastaria para refazer o imvel (lote, mo-de-obra, materiais, entre outros). O custo poder
ser menor ou maior do que seu preo (nas situaes em que o imvel sofrer desvalorizaes).
Preo a quantia paga ou a ser paga por um imvel. definido pela norma brasileira
de avaliaes de imveis como quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar uma
transao envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele, essa quantia negocivel.
Para Passos e Nogami (2000), o valor de mercado definido como a quantia mais
provvel pela qual se negocia, voluntariamente e conscientemente, um bem, em uma
determinada data referncia, dentro das condies do mercado vigente. Nos casos de mercado
imobilirio, necessrio fazer um estudo de mercado para se chegar a um valor para o
imvel.


4.3 PROCEDIMENTOS PARA AVALIAR UM IMVEL


A norma brasileira de avaliaes NBR 14653 estabelece diferentes mtodos
avaliativos que sero escolhidos conforme o imvel a ser avaliado e os dados disponveis em
mercado. Para cada um deles seguem diferentes procedimentos.
22


4.3.1 Conhecer o Imvel.


Para Ficker (1997) o bem avaliado, no geral, poder ser terrenos, indsrtrias, glebas,
equipamentos, imveis rurais, urbanos, comerciais, residenciais, apartamentos, entre outros.
O primeiro passo ento conheer o tipo do imvel que pode ser mediante a leitura da
documentao como escritura do imvel, planta, quadro de reas ou outro que lhe for
disponvel. Se nada for entregue, deve o mesmo, de acordo com a NBR 14653:1, solicitar ao
contratante ou interessado o fornecimento dessa documentao.
nesta fase que o avaliador observa, em documentos as caractersticas do imvel, tais
como: a rea construda, dimenses do terreno, idade, endereo, descrio do imvel,
averbaes, proprietrio, entre outros. O engenheiro deve atentar-se ainda para a finalidade da
avaliao que pode variar entre locao, aquisio, alienao, garantia, ou outros. E, o
objetivo da avaliao que pode variar entre valor venal, para locao ou valor patrimonial.
Todas estas informaes devem constar no laudo.
Aps a anlise da documentao, deve o engenheiro fazer a vistoria no imvel. A
vistoria permite que o avaliador conhea e caracterize o bem avaliando e sua adequao ao
seu segmento de mercado, e por isso ela imprescindvel. Exige a NBR 14653-1 que proceda
de observaes criteriosas.
Segundo Salgado (2011) nesta fase o engenheiro ir confirmar os dados da
documentao, caso haja divergncia com a realidade, dever permanecer a ltima, devendo o
profissional informar se isso afeta o valor de mercado do bem e se h possibilidade desta
regularizao. Ela indica para esses casos, a fotografia, para que o receptor do trabalho tenha
uma noo precisa da situao do bem.
A autora ainda afirma que importantes anlises devem ser feitas durante a vistoria,
como observar e, se possvel, medir as dimenses do imvel e terreno, e se existem ocorrncia
de patologias. A vistoria ao imvel abrange tambm o conhecimento do permetro do imvel
com indicao dos principais plos de influncia; as condies econmicas, polticas e
sociais; condies de relevos; condies ambientais; infra-estrutura urbana, comrcio,
indstria e servios. Analisar e citar os plos de influncia tambm importante, pois se torna
um valorizador do imvel.
A ABNT NBR 14653 prescreve que em casos excepcionais, quando for impossvel o
acesso ao bem, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde que acordada entre as
partes e explicitada no laudo.
23


Segundo Salgado (2011), as situaes paradigmas devem ser as mais prximas
possveis da real. Se possvel, o engenheiro deve observar as caractersticas externas do
mesmo. Em casos de apartamentos, e conjuntos habitacionais, se aceita uma vistoria de outro
imvel comum ao avaliado.


4.3.2 Escolha da Metodologia


A escolha da metodologia deve ser justificada e atender as normas de avaliaes.

Em situaes atpicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as
metodologias previstas na NBR 14653, o engenheiro de avaliaes pode empregar
outro procedimento, desde que devidamente justificado (NBR 14653-1, 2001).


Pela norma brasileira de avaliao, os mtodos para identificar o valor de um bem so:
o mtodo comparativo direto de dados de mercado, o mtodo involutivo, o evolutivo e o
mtodo da capitalizao da renda. Ela recomenda que o avaliador prefira o mtodo
comparativo direto de dados de mercado.


4.3.2.1 Mtodo Comparativo de Dados de Mercado.


O mtodo comparativo de dados de mercado aquele que identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis,
constituintes da amostra NBR 14653-1(2001).
, portanto, condio fundamental para aplicao deste mtodo a existncia de um
conjunto de dados que possa ser tomada, estatisticamente, como amostra do mercado
imobilirio. (NBR 5676: 1990).
Para a utilizao deste mtodo, deve o profissional fazer uma coleta de dados, e, para
que a pesquisa corra fluentemente, ele deve planej-la tendo como principal objetivo
encontrar no mercado dados que representem da melhor maneira o mercado como um todo.
Deve procurar caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando.
24


Para Macanhan (2002) ao utilizar deste mtodo, deve-se fazer o tratamento estatstico
dos dados pesquisados, podendo ser a Metodologia Cientfica, que emprega a estatstica
inferencial ou, a Homogeneizao de Valores, que emprega a estatstica descritiva.
Com a anlise feita dos documentos do imvel avaliando, o engenheiro faz hipteses
sobre a formao do valor do imvel. Ele pr determina quais so as variveis que podem
interferir na formatao da avaliao.
Salgado (2011) diz que essas hipteses sero comprovadas com o tratamento dos
dados e anlise dos resultados. Ao fim da anlise, algumas podem se mostrar pouco
relevantes, e outras que antes foram desconsideradas, podem se mostrar bastante
influenciadoras.


4.3.2.2 Mtodo Evolutivo


De acordo com a NBR 14653-1(2011), o mtodo evolutivo aquele que identifica o
valor do bem pelo somatrio dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a
identificao do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercializao que
definido como a razo entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedio ou de
substituio, que pode ser maiores ou menores que um.
O valor de mercado aquele que, segundo Fiker (1997), o valor do imvel obtido de
forma analtica a partir do valor do terreno, considerando-se todos os elementos que
influenciam o custo de sua construo e o seu preo de venda, tais como, custo dos materiais,
mo-de-obra para a construo, e ainda, o lucro do incorporador.
A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida analisando a NBR
14653-2 (2011). Ressaltando que o valor do terreno preferencialmente deve ser determinado
pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo mtodo
involutivo;


4.3.2.3 Mtodo da Capitalizao da Renda


25


Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios viveis. NBR 14653-1(2001)
Segundo Macanhan (2001), este mtodo fundamentado no princpio de que o valor
de uma determinada propriedade uma funo de sua capacidade de gerar renda, o que
geralmente o aluguel. Os dados necessrios para a utilizao deste mtodo so os
recebimentos esperados, os desembolsos, a taxa de desconto e o nmero de perodos do
investimento.
Muito utilizada para avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis,
shopping centers e outros). Para sua utilizao, precisa ser determinado o perodo de
capitalizao e a taxa de desconto a ser aplicada nos fluxos de caixa, que devem ser
devidamente fundamentadas e expressamente justificadas pelo avaliador, como exige na
norma brasileira de avaliao. Observar as prescries da ABNT, NBR 14653-4(2002).
o mtodo mais apropriado para se analisar a viabilidade do investimento.


4.3.2.4 Mtodo Involutivo


o mtodo capaz de identificar o valor de mercado do bem, alicerado no seu
aproveitamento eficiente. Aproveitamento eficiente definido como aquele recomendvel e
tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a atual e efetiva
tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela
legislao pertinente. NBR 14653-2 (2011)
Como explica Macanhan (2002), avaliar pelo mtodo involutivo determinar o valor
do imvel pelos recebimentos mximos que se pode obter naquele imvel. A norma submete
ao avaliador analisar a adequao das benfeitorias ressaltando o subaproveitamento ou super
aproveitamento do terreno em que estas se encontram.
Este mtodo preferencialmente escolhido em avaliao de glebas urbanizveis
grandes extenses de terrenos passveis de receber infra-estrutura urbana (NBR 5676, 1989)
que por no haver normalmente dados para comparao, obrigam o avaliador a fazer um
estudo do melhor aproveitamento do terreno, para que seja o mais rentvel.
Pode tambm ser utilizado este mtodo a qualquer outro bem. Uma casa, por exemplo,
se avaliada pelo mtodo comparativo, comparada com outras casas que vem sendo
negociadas na regio. Se pelo mtodo involutivo, pode-se avali-la com base nos possveis
26


recebimentos que esta possa gerar com seu aluguel, se for mais rentvel, poder ser
transformada em um imvel comercial, uma escola, ou qualquer outra utilidade.
Para a elaborao do mtodo Involutivo, o avaliador deve seguir as etapas definidas no
item 8 da ABNT NBR 14653-2 (2011).


4.4 VARIVEIS


Segundo a ABNT NBR 14653-2 (2011) variveis, em avaliaes de imveis, so as
caractersticas ou informaes que descrevem o imvel e contribuem para a formao de seu
valor. Podem ser: rea, idade, estado de conservao, localizao, entre outros. E, so
divididas em dependentes ou independentes.
Varivel dependente ser o fator de objetivo da avaliao, (por exemplo, preo total ou
unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), que totalmente flexvel quanto s
variveis independentes, que so os fatores que contribuem para a formao do resultado da
avaliao. Elas se classificam em quantitativas e qualitativas
Salgado (2011) descreve as variveis da seguinte maneira:
a) Variveis quantitativas - so valores numricos que representam os atributos
quantitativos medidos diretamente em cada elemento da amostra. Exemplo: rea e
nmeros de dormitrios;
b) Variveis Qualitativas - so valores numricos que descrevem as qualificaes
do imvel;
c) Variveis dicotmicas - so aquelas que assumem somente dois valores. So
usadas para representar a presena ou ausncia de determinado atributo na amostra. A
norma brasileira de avaliaes, em seu anexo A, recomenda que se assuma valores
de 0 e 1 correspondendo respectivamente com a importncia da caracterstica, por
exemplo: possui elevador = 1, no possui = 0;
d) Variveis Proxy so variveis utilizadas para substituir outra de difcil
mensurao e que se presume guardar com ela relao de pertinncia. Podem ser:
ndice fiscal, ndice de desenvolvimento humano, renda mdia do chefe de domiclio.
E servem para expressar localizao;

27


A ABNT NBR 14653-2(2011) define cdigos ajustados como uma escala extrada por
meio de modelo de regresso, com a utilizao de variveis dicotmicas para diferenciar as
caractersticas qualitativas dos imveis.
Para a norma, cdigos alocados uma escala lgica ordenada para diferenciar as
caractersticas qualitativas dos imveis. o avaliador quem estabelece os critrios para a
construo destes cdigos e deve ser explicitada com a descrio necessria e suficiente de
cada cdigo adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do
imvel avaliando.
Exige a norma que a escala seja composta por nmeros naturais consecutivos em
ordem crescente (1, 2, 3...), em funo da importncia das caractersticas possveis na
formao do valor, com valor inicial igual a 1. Por exemplo, 1 para padro de acabamento
mnimo, 2 baixo, e 3 para normal.
A norma define que seja prefervel a utilizao da varivel quantitativa, e as
qualitativas devem seguir a seguinte ordem de prioridade:
Pelo emprego de variveis dicotmicas
Pelo emprego de variveis Proxi
Por meio de cdigos ajustados
Por Meio de cdigos alocados.

Escolher as variveis que sero utilizadas no modelo uma deciso particular para
cada imvel a ser avaliado e dependente tambm da amostra disponvel. Para cada tipo de
imvel, a tendncia de que essas variveis se repitam.


4.5 LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO


Dado de mercado o conjunto de informaes coletadas no mercado, relacionadas a
um determinado bem (ABNT NBR 14653:2). Cada informao adquirida chamada
elemento, por exemplo: preo, rea e nmero de quartos de uma casa.
Segundo a norma de avaliaes ABNT NBR 14653, coleta de dados a procura no
mercado de elementos que sejam compatveis ao bem avaliando, depois da anlise da
documentao e da vistoria.
28


Para evitar a extrapolao norma determina que o conjunto de dados coletados
contenha um intervalo que abranja informaes do imvel avaliando. Por exemplo, para se
avaliar uma casa de 100m os dados devero ser de 50 a 250m, no precisamente. Devem
tambm ser o mais equilibrado possvel sobre todas as caractersticas, tendo, por exemplo, o
mesmo nmero de elementos de imveis novos quanto usados, ou a mesma quantidade de
valores para oferta como para de venda. No entanto, devem ser o mais aleatrio quanto
possvel quanto s fontes de pesquisa, para se aumentar a confiabilidade deste dado de
mercado. E, de preferncia, contemporneos com a data de referncia da avaliao.

Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e
informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e
ofertadas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais
caractersticas econmicas, fsicas e de localizao (NBR 14653-2).

O engenheiro avaliador pr define as caractersticas que considera importante na
formao dos preos, cria hipteses que sero comprovadas ou anuladas a partir da anlise
dos elementos de pesquisa.
Salgado (2011), por exemplo, ao vistoriar uma casa, o avaliador julga que a fachada
com vidro valoriza o imvel. Durante a coleta de elementos novas hipteses podero surgir, e
estas devero tambm ser analisadas.
As fontes de pesquisa podem ser empresas imobilirias, anncios de jornais, banco de
dados existentes, visita ao campo, compradores, vendedores, bancos, prefeituras, entre outros.
Deve o engenheiro observar bem as informaes coletadas, devendo ser prudente quando sua
fonte for internet e contato telefnico, visitando sempre que possvel o imvel referido.
Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas pelo
engenheiro de avaliaes (NBR 14653-2).

O bom engenheiro avaliador, assim como em qualquer funo, para que seja bem
sucedido deve se apaixonar por esta pesquisa, e deve principalmente se manter
atualizado com o mercado SALGADO (2010).

O autor afirma ainda que, a coleta de dados o pilar da avaliao, pois dela sobrevm
todos os resultados obtidos.


4.6 TRATAMENTO DE DADOS

29


Nesta fase o engenheiro ir verificar o equilbrio da amostra, podendo utilizar de
grficos para melhor visualizao. Ele verifica as relaes das variveis independentes com a
dependente, ou ainda as independentes entre si. Aqui j se pode ser comprovadas ou
descartadas as hipteses anteriormente, bem como permitir a formulao de novas hipteses.
Em seguida, o tratamento de dados pode ser executado, e pela NBR 14653:2(2011) em
funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis podem ser:
Tratamento por fatores
Tratamento cientfico

a) Tratamento por fatores
A homogeneizao de dados como diz o nome, adota coeficientes para as variveis
independentes a fim de torn-las de iguais influncias sobre a varivel dependente.
Segundo Salgado (2011) foi muito utilizada em tempos anteriores, porm por ser
muito subjetiva, no trazia a eficincia nos resultados. A norma de avaliaes exige para o uso
de fatores de avaliao, uma fundamentao tcnica, e origens calculadas no mercado que
envolva o bem a avaliar.
O tratamento por fatores aplicvel quando a amostra composta por dados de
mercado com as caractersticas mais prximas possveis do imvel avaliando. Consiste em
homogeneizao por fatores e critrios, e posterior anlise estatstica dos resultados
homogeneizados.
De acordo com a NBR 14.653-2 (2011), os fatores devem ser calculados por
metodologia cientfica. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangncia
regional e ser revisados no prazo mximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for
necessrio.

b) Tratamento cientfico
Segundo Salgado (2011), metodologia cientfica o tratamento dos dados atravs da
regresso, que permite obter a homogeneizao dos dados de forma cientifica.
O engenheiro avaliador pode utilizar de ferramentas analticas tais como redes neurais
artificiais, ou anlise envoltria de dados desde que obedea ao item 8 da NBR 14.653-
2(2011) que permite suas utilizaes quando devidamente justificadas do ponto de vista
terico e prtico, com incluso de validao quando pertinente. Para essa situao pode-se
tambm utilizar de programa como o Excel.

30


4.7 LAUDO DE AVALIAO


Definido por Fiker (1942), o resultado tcnico que apresenta os elementos
esclarecedores e as concluses dos trabalhos de avaliao o Laudo de Avaliao. O laudo de
avaliao pode ser apresentado nas seguintes modalidades:

a) Simplificado - contm de forma sucinta as informaes necessrias ao seu
entendimento;
b) Completo - contm todas as informaes necessrias e suficientes para ser auto-
explicvel.

O laudo de avaliao de acordo com a NBR 14653-1 no tem validade para outros
usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo. Caso no seja possvel
concluir o trabalho, o engenheiro tem a opo de emitir um parecer esclarecedor.
Parte da norma brasileira de avaliao destina-se a construo deste. Isto ser objeto
de estudo no Captulo 6, desta pesquisa, sobre o atendimento a norma das avaliaoes
elaboradas pela CEF, neste aspecto.


4.8 SOFTWARE PARA AVALIAO DE IMVEIS


Para NETO (2011), avaliao de bens at na dcada de 1980 era baseada
principalmente no Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, com tratamento dos elementos
amostrais restringidos homogeneizao por fatores e anlise atravs da estatstica descritiva.
Afirma ainda o autor que o desenvolvimento da informtica proporcionou uma grande
evoluo tambm para a engenharia de avaliaes que, com maior facilidade, poderia tratar os
dados de uma forma mais cientfica. Foi ento que houve o surgimento dos softwares
especficos, eles tm suas formulaes com base em estudos probabilsticos e estatsticos.
O uso das Redes Neurais Artificiais foi includo na norma brasileira de avaliao de
bens, a NBR 14.653-2, a partir de 2004.
A CEF utiliza o SisReN Sistema de Redes Neurais, Regresso Linear e Inferncia
Estatstica aplicada a avaliaes comparativas. O SisReN um sistema para avaliaes
31


comparativas do mercado imobilirio, especialmente desenvolvido para o profissional de
Engenharia de Avaliaes, que respeita os nveis de rigor exigidos nas normas tcnicas.
A tabela 4.1 a seguir indica as propriedades do programa SisReN.

Tabela 4.1 Propriedades do programa SisReN.
Metodologias
Inferncia Estatstica - Regresso Linear Mltipla e Redes
Neurais Artificiais.
Redes Neurais Artificiais Algoritmo Back-Propagation.
Mtodos de clculo da Regresso Linear Mnimos Quadrados Ordinrios e Mxima Verossimilhana
Ajuste de regressores Mdulo de linearizao de variveis.
Recursos
Tcnicas de Simulao de Monte Carlo.
Simulao de Variveis Aleatrias.
Algoritmo de agrupamento de dados - K-Mdias.
Anlise de Varincia. Tabela ANOVA
Anlise de Componentes Principais.
Mdulo de resduos da varivel.
Distncia de Cook.
Tamanho da amostra e variveis At 60.000 dados e 40 variveis.
Importao de modelos Modelos gerados pelos aplicativos Sisdat e SisReg Windows.
NBR 14.653-2
Mdulo de Fundamentao.
Adequao integral s obrigatoriedades e sugestes da norma.
Apresentao do quadro de Fundamentao.
Relatrios Estruturao do laudo descritivo, incluindo tabelas e grficos.
Demais caractersticas
Permite desabilitar dados no mdulo de resduos e exibir
variveis.
Maior preciso no clculo do intervalo de confiana.
Fonte: Software SisReN. (NETO, 2011).

Para o melhor entendimento, ser feito um estudo simplificado dos conceitos
matemticos que so utilizados no programa SisReN seguindo o roteiro de Salgado (2011),
utilizando da metodologia cientfica.









32


5 METODOLOGIA CIENTFICA


Segundo a norma de avaliaes ABNT NBR 14653, deve-se levar em conta que
qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no considera
todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua
elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos
resultados.
Primeiramente, sero definidos alguns conceitos considerados importantes para
melhor compreenso das teorias apresentados por Salgado (2011), conforme segue:

Correlao o quanto a varivel independente analisada explica a formao da
varivel dependente, podendo a dependente sofrer influncia de inmeras outras
variveis.

Curva Ajustada a curva que mais se aproxima dos pontos lanados no
grfico. Sua equao ser til para a avaliao de qualquer outro imvel que se
tenham informaes sobre as mesmas variveis abordadas.

Estatstica Inferencial o fato de estimar os parmetros populacionais a partir
de valores estatsticos amostrais.

Metodologia cientfica o tratamento estatstico dos dados utilizando da
Estatstica Inferencial. Ela estuda as hipteses que foram levantadas pelo avaliador,
e pode comprovar ou descartar sua validade, ou ainda, criar novas hipteses.

Regresso a tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento
de uma varivel dependente em relao a outras que so responsveis pela
variabilidade observada nos preos. Segundo Spiegel (1978), em estatstica,
estimar uma varivel em funo de outra.

33


Regresso linear a regresso visando transformao de uma curva qualquer
numa reta atravs de artifcios cientficos (SALGADO, 2011)
.
Para Pereira (2002), a regresso e a correlao so duas tcnicas relacionadas que
envolvem a estimao. A anlise de correlao e regresso compreende a anlise de dados
amostrais para saber como esto relacionadas em um determinado universo de dados. A
regresso linear simples constitui uma tentativa de estabelecer uma equao matemtica linear
que descreva o relacionamento entre duas variveis.
A anlise de correlao fornece um nmero que resume o grau de relacionamento
entre duas variveis. J a anlise de regresso resulta numa equao matemtica que descreve
esse relacionamento, apontando suas caractersticas preliminares de correlao positiva ou
negativa. A finalidade da equao de regresso, portanto, estimar valores de uma varivel
com base em valores conhecidos de outra.
Continua ainda o autor, outra utilizao da equao de regresso explicar valores de
uma varivel em termos de outra, podendo-se verificar uma relao de causa e efeito entre as
variveis. Mas neste caso, a lgica de uma relao causal provm de teorias externas ao
mbito da estatstica, como por exemplo, se um economista tentar explicar variaes na
procura por automveis usados em termos do desemprego usar essencialmente o raciocnio
econmico para tal anlise (SALGADO, 2011).
Segundo a autora, a melhor maneira de se observar o mercado e suas variveis em
relao aos preos prticos so por eixos cartesianos. Esta primeira observao importante
para se tirar concluses do comportamento do mercado em relao a cada uma das variveis
que se supe participar da formao dos preos.
Dado como exemplo a hiptese de que a varivel rea interfere na formao do valor
total do imvel, neste caso, um lote de forma crescente (quanto maior a rea maior o valor
total do lote). Embora se parea bvio, atravs do grfico pode-se observar com
facilidade esta ocorrncia (Figura 5.1). Cada ponto do grfico corresponde a um dado
coletado no mercado imobilirio.





34



rea
Valor Total


Figura 5.1 Grfico de uma curva ajustada Valor Total x rea.

Para prtica demonstrao, ao se analisar os mesmos dados, adotando-se as mesmas
reas, porm analisando sua influencia nos valores unitrios, o aumento da rea interfere
agora de forma decrescente, facilmente identificado na Figura 5.2, a seguir.


rea
Valor Unitrio


Figura 5.2 Grfico de uma curva ajustada Valor Unitrio x rea.

Quanto mais acentuada for a reta ajustada aos dados, mais interferncia tem a varivel
sobre a formao do valor, este valor dado pela varincia r, conceito que ser abordado
mais a frente, vale ressaltar que se r for positivo, a curva ser crescente, e se r for
negativo, a curva ser decrescente.
Para SALGADO (2011), atravs desta reta ajustada, possvel identificar o valor de
qualquer imvel, desde que se tenham informaes sobre a sua rea, e fosse lanado na
Figura. Seria verdadeira esta afirmao na prtica, se o valor do imvel dependesse apenas da
rea, mas o que acontece que inmeras outras variveis contribuem para essa formao. Este
35


fato explicado pela distncia que cada ponto tem da reta ajustada. A distncia chamada de
desvio padro, que ser abordada mais a frente.


5.1 MTODO DOS MNIMOS QUADRADOS.


Tendo a figura 5.3, apresentada a seguir, a diferena em y de cada ponto reta mdia
chamada de desvio (d1 = y1 ym). A curva que apresentar a menor soma dos desvios ser a
melhor curva ajustada.


y
d1
d2 d3
d4
d5
d6
d7
d8


Figura 5.3 Desvio

Se forem somados os desvios em seu valor considerando seus sinais (positivos acima
da reta mdia, negativo abaixo), se ter como resultado um valor nulo. As solues ento
apresentadas so somar esta distncia em mdulo, ou elevada ao quadrado, sendo mais
utilizada a segunda opo. Quando obtida uma reta por esse mtodo, ento chamada de reta
de mnimos quadrados, e sua equao facilmente obtida com dados da amostra. Partindo da
equao geral de reta y = ax + b, possvel escrever esta equao atravs das seguintes
resolues, conforme deduo de Spiegel (1978), pg. 372.

a = ( y )( x) - (x)( x.y) b = n. x.y - (x)( y)
n. x - (x) n. x - (x)

Sendo, x, e y obtidos nos dados das amostras, x valor da varivel independente, e y da dependente; e n o numero
de dados.
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Quando os dados no podem ser aproximados por um modelo linear, a melhor alternativa
lineariz-la, atravs da regresso linear ou tambm chamada linearizao de curvas.


5.2 REGRESSO LINEAR


Segundo Speigel, (1978), a regresso usada basicamente com duas finalidades: de
previso (prever o valor de y a partir do valor de x) e estimar o quanto x influencia ou
modifica y. A forma linear a melhor para se visualizar a influencia de uma varivel em
outra.
A regresso linear constitui uma tentativa de estabelecer uma equao matemtica
linear que descreve o relacionamento entre duas ou mais variveis (SALGADO, 2011). A
equao de regresso uma representao matemtica que apresenta a tendncia central. Em
avaliaes de imveis muitas sero as ocorrncias de diferentes curvas, conforme visualiza as
Figuras 5.4 e 5.5, a seguir:


Figura 5.4 Linearizao de Curva (modificado - CEF. 2007)

37





Figura 5.5 - Curva Linearizada (modificado - CEF. 2007)

Segundo Salgado (2011) pode-se linearizar uma srie de curvas atravs de
transformaes, por exemplo:
a) Curva Potencial:
y = b.x

A transformao ao modelo linear se faz:
Ln y = ln b + a.ln x.

Comparando com o modelo linear (Y = AX + B), temos:
Y = ln y; B = ln b; A=a; X = ln x.

Outros exemplos de Transformaes:








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Tabela 5.2 Exemplos regresso linear
X Y y = A + B x
X 1/y 1/y = A + B x
X ln y ln y = A + B x
1/x Y y = A + B / x
1/x 1/y 1/y = A + B / x
1/x ln y ln y = A + B / x
ln x Y y = A + B ln x
ln x 1/y 1/y = A + B ln x
ln x ln y ln y = A + B ln x
Fonte: Salgado (2011)


5.3 COEFICIENTE DE DETERMINAO E CORRELAO


Correlao Linear (r) a frao da variao total que explicada pela reta de
regresso de mnimos quadrados, e r, varincia, mede quo bem a reta de regresso dos
mnimos quadrados se ajustam aos dados da amostra.
Se a variao total for toda explicada pela reta de regresso, ento r = 1, e r = +/-1,
dizemos que h correlao linear perfeita, e tambm, regresso linear perfeita.
O coeficiente de Determinao (Cd) a porcentagem que aquela varivel explica a
formao da varivel dependente.

Cd = (yi ym) - (yi ym)
(yi ym)

yi = Valor de y observado nas amostras
ym = Valor da mdia de y, sendo y = (yi)/n
Ym= Valor mdio calculado a partir da reta ajustada para os mesmos valores de x.

Cc = Coeficiente de Correlao Cc = Cd


5.4 ESTATSTICA INFERENCIAL E TESTE DE HIPTESES

39


Recomenda a norma de avaliaes que os parmetros populacionais sejam estimados
pela inferncia estatstica. Quando o engenheiro vai avaliar uma casa, ele busca no mercado
dados que contenham caractersticas semelhantes ao do imvel a ser avaliado para fazer
comparaes quando utiliza do mtodo comparativo de dados. No sendo possvel, porm ter
dados de toda a populao, fazendo com que o engenheiro trabalhe apenas com dados
amostrais, entendendo que aquela amostra explicar o comportamento da populao, ou seja,
utiliza da Estatstica Inferencial.
Segundo Salgado (2011) ao se analisar a amostra, o avaliador far hipteses a respeito
da formao do valor do imvel a ser avaliado, estas podem ou no serem verdadeiras. Por
exemplo: o nmero de pavimento de um edifcio interfere na formao do valor de um
apartamento. Estas hipteses so chamadas de hipteses estatsticas, e so formuladas muitas
vezes com o objetivo de anul-las ou rejeit-las. Estas hipteses so chamadas hipteses
nulas, e se denotam por Ho. No exemplo dado, a hiptese nula seria: o nmero de pavimentos
no interfere na formao do valor de cada apartamento. Qualquer outra hiptese que se difere
da hiptese nula a hiptese alternativa, denotada por H1.
Nas transferncias das concluses da amostra para a populao, normal que se
cometam alguns erros, e deve-se avaliar e controlar o tamanho destes erros. Segue ento, a
teoria da prova de hipteses, que juntamente com a teoria da estimao so consideradas os
pilares da cincia.
Para o teste de hipteses, devem-se considerar os dois possveis erros, descritos na
tabela 5.3, a seguir transcrita.

Tabela 5.3 Erros do Tipo I e II
Deciso Hiptese Verdadeira Hiptese Falsa
Rejeitar a hiptese Erro Tipo I Acerto
Aceitar a hiptese Acerto Erro Tipo II
Fonte: Salgado (2011)

Os erros do Tipo I e II so erros de julgamento, porm inevitveis, e ao serem
cometidos, mesmo que em pequena probabilidade, denomina-se nvel de
Significncia.
Nvel de Significncia a probabilidade de erro que se comete ao se rejeitar uma
hiptese verdadeira (Nula -normalmente H0). Deseja-se que esse nvel de significncia
40


seja baixo. Na prtica, o nvel de significncia fica entre 0.01 e 0.05, podendo ser
adotado outro valor.
Na avaliao de imveis, a inteno de formular hipteses de provar que a hiptese
est correta, atravs de um nvel de significncia bastante reduzido.
Para se medir a probabilidade de algo acontecer, torna-se necessria a utilizao da
teoria da probabilidade e a escolha de distribuio probabilstica, adequada aos testes.


5.5 PROBABILIDADE E ESTATSTICA


Para Speigel (1978) probabilidade a razo do nmero de ocorrncias que se deseja
analisar, pelo nmero total de possveis ocorrncias, por exemplo: a probabilidade de se
acertar o nmero 5 (cinco) num dado uma em seis, ou seja 0,167, ou ainda 16,7%. As
distribuies destas probabilidades podem ser contnuas ou discretas. As contnuas podem ser:
Normal, t de Studente, de Snedecor, Normal Inversa, Log-Normal, Qui-quadrado, entre
outros. Para as discretas, tem-se a binominal, a de Poisson, Hipergeomtrica, entre outros.
Segundo Salgado (2011) os preos para os imveis so de distribuio contnua, e
deseja-se que se aproxime da Normal.
Toda distribuio de probabilidade pode ser representada por uma funo f(x),
chamada de funo de densidade de probabilidade, com x variando dentro de determinados
limites de tal forma que a probabilidade total de ocorrncia da varivel x no intervalo
abrangido da curva de 100%.

a) Distribuio Normal

Salgado (2011) cita que a distribuio normal apresenta a caracterstica de que quanto
mais a amostra cresce, independente da distribuio da populao, a distribuio amostral das
mdias tendem distribuio Normal, dada pela equao:

F(x) = 1 . e^[-(x-)/ 2] ; para - < x <
2

e so respectivamente a mdia, e o desvio padro.

41


Pode-se utilizar a varivel padronizada Z, dada por:

Z = X


Numa distribuio normal padronizada, a varivel Z possui mdia 0 e desvio padro 1.
Z representa o numero de desvios a contar da mdia.
Se Z estiver entre -1 e 1 tem-se aproximadamente 68,26%, ou seja, 68% da
probabilidade de ocorrncia esto neste intervalo.
Se Z estiver entre -2 e 2 tm-se 95,44%;
Se Z estiver entre -3 e 3 tm-se 99,7%.
De acordo com a Figura 5.6, transcrita a seguir, o grfico da distribuio Normal
apresenta algumas caractersticas como simetria entre o eixo vertical, formato de sino,
apresenta uma curva unimodal, onde coincidem os valores da mdia, moda e mediana no eixo
central.


Figura 5.6 Grfico da curva Normal (Mathluiz.Blogspot 2010)

Em engenharia de avaliaes, seguindo-se a norma brasileira de avaliaes 14653-
2(2011), seu anexo A determina que seja analisada entre outros, os intervalos de [-1 e +1],
[-1,64 e +1,64] e [-1,96 e +1,96], com as probabilidades de distribuio Normal padro
correspondentes a 68%, 90%, e 95%.

b) Distribuio t de Student

42


Segundo Speigel (1978) para pequenas amostras (n < 30) no adequado utilizar a
distribuio Normal, apenas a distribuio t de Student, que recomendvel tambm para
quando se trata de desvio padro amostral. Como j visto, na maioria dos casos, no
possvel obter os dados totais da populao, por isso trabalhado com dados da amostra,
explicando a substituio do smbolo , por s nas equaes seguintes. Sua distribuio dada
por:

t = xm
sx/n


onde: Xm = mdia da amostra
= mdia presumida da populao
sx = desvio padro da amostra
n = nmero de dados da amostra

Para se testar a hiptese atravs da distribuio t de Student, deve-se calcular a
estatstica t, verificar a rea sob a curva para a abscissa t, ou ainda por fatores tabelados, desde
que se conhea o nvel de significncia desejado e o nmero de graus de liberdade, que
depende do tamanho da amostra, e a maneira que se calcula o desvio padro:
s = [(xi x)/(n-1)]

A distribuio t de Student apresenta algumas caractersticas interessantes, ao
contrrio da distribuio Normal, ela depende do tamanho da amostra, apresenta maior rea
nas caudas, sua curva se aproxima da curva Normal quando n fica maior que 30, e tambm
apresenta curva simtrica. Observar figura 5.7 a seguir especificada:



Figura 5.7 Curva t de Student


43


A figura 5.8, a seguir, permite a comparao entre a normal (n), a curva t de Student
para n = 10 (t(10)) e para n = 5 (t(5)), comprovando a teoria que a curva depende do nmero
de dados utilizados. Pode-se perceber tambm que, quanto maior o nmero de dados, mais
acentuada a curva ser, provando que quando esse nmero for maior que trinta, a curva se
aproximar da normal.



Fig. 5.8 Grfico comparativo: Curva t de Student e Normal (BRANDO, R. 2011)

A ABNT NBR 14653-2(2011) estabelece em sua Tabela 1 que o mximo nvel de
significncia para a rejeio da hiptese nula de cada regressor pelo teste bicaudal de 10%
para um grau de fundamentao III, 20%, para o grau II, e 30% para I como grau de
fundamentao. Esta verificao feita para cada varivel.

c) Distribuio de Snedecor

Segundo Salgado (2011), essa distribuio utilizada na engenharia de avaliaes para
testar a significncia global do modelo e regresso, utilizando-se tambm um teste conhecido
como de anlise de varincia. utilizada para testar a razo entre duas varincias: a explicada
sobre a no explicada. Considera-se a varincia S1 com n graus de liberdade, e S2 com p
graus de liberdade, as hipteses a serem testadas so:

Ho: S1 = S2
Ha: S1 S2

44


O teste feito atravs da expresso: Fc = (S1/n) / (S2/p) demonstra-se que sob a
hiptese nula Fc tem distribuio de Snedecor. A representao da curva est ilustrada na
figura 5.9 a seguir:


Figura 5.9 Grfico da distribuio de F Snedecor (CEF/Universidade Coorporativa, 2007) .

Os graus de Fundamentao I, II, e III citados na figura 5.9 como 10%, 5% e 1%
respectivamente, no tem mais validade, sendo que na norma revisada em seu item 6 da
Tabela 1, so estabelecidos novos nveis de significncia mximo admitido, so eles: 5%, 2%
e 1% respectivamente.
A distribuio de Snedecor e Ficher se d por um teste F, ou seja, a razo entre as
varincias explicadas e as no explicadas, e compara-se com F tabelado por Ficher.



Figura 5.10 Curva de Snedecor. (CEF/Universidade Coorporativa, 2007)

A significncia global do modelo medida utilizando-se o teste F, que testa a hiptese
de que, do grupo de variveis selecionadas, pelo menos uma importante para explicar a
variabilidade dos preos observados no mercado. Para aceitao desta hiptese a um nvel de
45


significncia necessrio que Fc (resultante da razo entre a varincia explicada e no
explicada do modelo), seja superior ao ponto crtico da distribuio de Snedecor, Figura 5.11.


5.6 INTERVALO DE CONFIANA


Segundo Speigel (1978), quando se tratar de amostras e no de populao como um
todo, precisa-se adotar um intervalo de confiana para o valor do estudo obtido. A norma de
avaliao de imveis estabelece que este intervalo seja 80% em torno do valor central da
estimativa para o imvel avaliado.




Figura 5.11 Intervalo de Confiana. Salgado (2011).


5.7 PRESSUPOSTOS BSICOS PARA MODELOS DE REGRESSO LINEAR


J se sabe que a equao geral da reta y = ax + b, porm deve-se considerar ainda a
uma perturbao estoctica e, que absorve as incertezas do mercado imobilirio. Segundo a
Norma NBR 14653 so erros aleatrios, oriundos de variaes do comportamento humano
provenientes de negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades,
diferenas de poder aquisitivo, entre outros; imperfeies acidentais de observao ou de
medida e efeitos de variveis irrelevantes no includas no modelo, e no detectadas;
46


A equao geral do modelo inferido dada pela equao, considerando uma amostra
de n elementos, conforme se segue:

y = b0 + b1x1 + ... + bkxk + e

Onde:
y a varivel dependente.
x1, ... , xk so as variveis independentes.
b0, ..., bk so denominados os parmetros da amostra
e ...so os erros aleatrios do modelo, ou resduos.

Com o objetivo de obter avaliaes no tendenciosas, eficientes e consistentes, a NBR
14653, mostra em seu anexo A os desgnios bsicos que devem ser verificados.


5.7.1 Micronumerosidade


Micronumerosidade a utilizao de um nmero reduzido de elementos amostrais de
mesma caracterstica. Para evitar a micronumerosidade, a norma estabelece uma quantidade
mnima de dados a serem coletados em funo das variveis independentes (k).
n 3 (k + 1)
Para n 30, n
i
3
Para 30 < n 100, n
i
10% n
Para n > 30, n
i
100

Onde:
n
i
o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis
dicotmicas e qualitativas expressas por cdigos alocados ou cdigos ajustados. Por exemplo,
ao se avaliar um apartamento tendo a varivel elevador. Para n 30, deve haver no mnimo 3
dados de apartamentos com elevador, e 3 para apartamentos sem elevador. O recomendvel
que se procure o equilbrio da amostra (mesmo nmero de dados com e sem elevador).

47


5.7.2 Homocedasticidade


Os erros so variveis aleatrias com varincia constante Princpio da
Homocedasticidade. Se os pontos estiverem distribudos aleatoriamente em torno da reta de
regresso (grfico de resduos da varivel dependente) diz-se que o modelo homocedstico,
atendendo a hiptese. Isto pode ser percebido pela observao das Figuras 5.13 e 5.14 a seguir
especificadas.


Figura 5.12 - Modelo Homocedstico



Figura 5.13 Modelo Heterocedstico

A verificao da Homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio da anlise
grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos
aleatoriamente, sem nenhum padro definido como na Figura 5.13, apresentada
anteriormente.


48


5.8 SOBRE O ANEXO A DA ABNT NBR 14653:2 (2011)


A norma de Avaliaes NBR 14653 indica que sejam atendidos os seguintes
requisitos:


5.8.1 Pontos Influenciantes ou outliers


Em estatstica, outliers so pontos atpicos, que se comportam de maneira
diversificada aos demais. Em engenharia de avaliaes, esses dados poderiam ser casas super-
valorizadas por diferentes motivos tais como sentimentais, patrimoniais, entre outros.
Conforme a norma, a existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico
dos resduos versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores
ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como a estatstica de Cook para
detectar pontos influenciantes. Na Figura 5.15 apresentada a seguir, pode-se claramente identificar os
outliers.


Figura 5. 14 Outliers, Grfico da relao entre resduo e desvio padro. 95% dos resduos dos dados
padronizados esto entre 1,96 e -1,96, isto , aproximadamente entre 2 e -2, ento, se a maioria dos pontos
estiverem neste intervalo, os indcios so favorveis normalidade. Fonte: Salgado, (2011)


Segundo Rodrigues (2006), outlier um dado que contm grande resduo em relao
aos demais que compem a amostra e, pode alterar completamente as tendncias naturais
indicadas pelo mercado, como pode ser observado na Figura 5.16. Enquanto que a tendncia
49


do mercado a indicada pela reta 1, o ponto influenciante desloca a tendncia para a situao
da reta 2, conforme expresso na Figura 5.16 a seguir:
x
y
Reta 2
Reta 1

Figura. 5. 15 Pontos Influenciantes.

Salgado, 2011, recomenda que, existindo estes pontos na amostra em anlise, o
avaliador retire o ponto, e reanalise a amostra. Estes pontos podem ser resultados de erros na
coleta de dados, ou por alguma mudana no comportamento amostral.
Se necessrio a retirada do ponto, a norma exige que o avaliador justifique.


5.8.2 Modelo de Regresso Linear Mltipla.


Segundo Speigel (1978), o Modelo de Regresso Mltipla semelhante a regresso
Linear Simples, porm ao invs de uma varivel independente, ter-se- duas ou mais.
representado por um plano que mais se aproxima de todos os pontos dispostos no espao. E,
seu modelo linear geral :

y = a + b1x1 + b2x2 + b3x3 + ... + bnxn + e.

Alm das consideraes feitas para regresso linear simples, em regresso linear
mltipla no deve existir nenhuma relao linear exata entre quaisquer variveis
independentes.
Em avaliaes, para Salgado (2011), por sempre tratar de mais de uma varivel
independente no modelo, necessria a utilizao de regresso linear mltipla.
50


6 ANLISE DOS LAUDOS DE AVALIAO


Neste captulo sero analisados casos de laudos de avaliaes de imveis urbanos
executados por empresas da CEF, utilizando o Mtodo Comparativo Direto de Dados de
Mercado para a identificao do valor do bem.
Algumas informaes dos laudos de avaliao no esto disponveis neste trabalho,
tendo em vista serem restritos e confidenciais.
No foi demonstrada nos estudos de caso a totalidade das informaes constantes dos
laudos, mas todas foram verificadas e ressaltadas apenas as partes que poderiam agregar valor
a este trabalho.
Encontram-se em anexo os laudos que serviram como representantes dos laudos
elaborados pela CEF.
A maioria das avaliaes elaboradas por engenheiros da CEF referente a imveis
residenciais novos. Estes, porm so do tipo simples e no apresentam informaes
suficientes para este estudo. Foram ento, tomados para anlise laudos completos. O mtodo
para a escolha dos laudos foi a busca daqueles mais atuais na data da pesquisa envolvendo
avaliaes de apartamentos, imveis comerciais e de terrenos urbanos.
As empresas elaboradoras dos laudos no foram identificadas, sendo que a maior parte
dos laudos foi elaborada por empresas terceirizadas da CEF. Apenas um deles elaborado por
engenheiro do Quadro de Engenheiros da prpria CEF.
Devido ao tempo que a autora estagiou na CEF, percebeu que regularmente so
elaborados cursos, palestras e encontros para as empresas que prestam servios tcnicos de
engenharia para a CEF, nos quais se tratam de assuntos de melhoria das avaliaes. Sempre
que o engenheiro terceirizado elabora um trabalho, ele encaminha o modelo ao engenheiro do
quadro da CEF para uma prvia anlise. O mesmo confere e, se aprovado, o terceirizado
emite ento o laudo.
Com uma breve anlise dos laudos, pode-se afirmar que apresentam coerncia com a
norma brasileira de avaliao. E de forma objetiva, contm as informaes desejadas.
Outros detalhes, de menor relevncia, podem ser observados na anlise de cada laudo
para comprovao da Norma, pelas tabelas que se encontram nos Apndices II e III.
A seguir, sero apresentadas as anlises dos laudos conforme o item 10 da norma de
avaliao:

51


a) Identificao do solicitante
2
;

Este campo pode ser preenchido com alm de solicitante, o proprietrio do imvel, e
apenas os casos 5 e 6 no o fizeram.
Todos os laudos informaram ser a CEF o solicitante do servio. Somente o laudo 2
preencheu este campo com o proprietrio do imvel, o que tambm no est errado.

b) Finalidade do laudo
3
:

Os laudos analisados apresentaram finalidade especfica para a qual ele foi
elaborado, com observao no laudo de nmero um, que apresentou como finalidade Minha
Casa Minha Vida. Subentende-se que a finalidade de aquisio do imvel para o programa
citado.
No laudo dois, o avaliador apresentou objetivo e finalidade no campo finalidade.
Seria suficiente informar "Garantia de Operaes".
No caso cinco, valor de venda no finalidade, e sim objetivo. Porm, em
pressupostos e ressalvas do laudo encontrada a finalidade do prdio a ser construdo.

c) Objetivo da avaliao
4


Os laudos de nmero 1, 3 e 4 no especificaram o objetivo da avaliao, informando
apenas que valor de mercado.
No laudo dois foi repetida a finalidade da avaliao, seria suficiente valor de venda.
No laudo cinco foi especificado o objetivo no campo finalidade do laudo.
O laudo 6 informa que se trata de aquisio de imvel, levando o leitor a entender que
o objetivo seja de venda.
Apenas os laudos 2, 7 e 8 atenderam corretamente o objetivo proposto.

d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes:


2
Identificar a pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho. Se possvel,
segundo Fiker (1989) identificar tambm o proprietrio do imvel.
3
Locao, aquisio, alienao, garantia. Conforme a Norma NBR 14653
4
Valor venal, para locao ou valor patrimonial
52


Os laudos 1, 4, 6 e 7 no apresentaram pressupostos, ressalvas e fatores limitantes. Os
demais utilizaram este campo para fazer importantes observaes sobre a avaliao elaborada.

e) Identificao e caracterizao do imvel avaliando atender ao dispositivo
7.3 da norma, no que couber.

Houve atendimento ao item, exceto no laudo de nmero trs que no caracterizou o
imvel.

f) Diagnstico de mercado

O laudo nmero trs no apresentou o diagnstico de mercado.

g) Identificao dos mtodos e procedimentos utilizados - justificando sua
escolha;

Nos laudos analisados foi indicado o mtodo de avaliao utilizado. Tambm foi
justificado que em a escolha foi feita em atendimento a norma e, por encontrar no mercado
dados que fossem suficientes para que o mtodo fosse eficiente.
H exceo dos laudos 3 e 6 que no continham a justificativa da escolha.

h) Especificao da avaliao indicar a especificao atingida, com relao
aos graus de fundamentao e preciso, conforme a seo 9 da NBR 14653-2:

Em todos os laudos foram feitas as especificaes das avaliaes, e, ao se fazer uma
anlise verificou-se veracidade apenas em alguns laudos quanto s especificaes, os laudos
um, cinco e sete atingiram um grau de fundamentao a mais do que o especificado. Ver
apndice II e III deste estudo.
Observao: Os laudos nmero 1, 2 e 4 foram analisados seguindo-se a antiga norma
ABNT NBR 14653-2 (2004), tendo em vista que a data dos laudos so de aproximadamente 3
meses depois da vigncia desta norma atualizada ABNT NBR 14653-2 (2011).

i) Planilha de dados atualizados

53


A ABNT NBR 14653 apresenta um limite mximo de data para utilizao de banco de
dados de quatro anos conforme mencionado no item 4.6 deste estudo. O laudo nmero seis
apresenta dados mais antigos, fevereiro de 2008, porm ainda so vlidos para a norma.

j) No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dado de mercado,
descrio das variveis do modelo com a definio do critrio de enquadramento de
cada uma das caractersticas dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as
diferenas qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto
agrupamento dos dados de mercado;

O laudo trs no informou as variveis e nem suas escalas.
O laudo quatro descreveu as variveis, mas no identificou as escalas.
O laudo seis identificou apenas a escala das variveis, no as descreveu.
Os outros apresentaram descries e as escalas das variveis utilizadas,

k) Tratamento de dados e identificao do resultado. Explicar os clculos
efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificar para o resultado adotado. No
caso da utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser
apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo,
conforme o item 8;

Em todos os laudos foram apresentados os tratamentos dos dados e indicados os
resultados.
Para o subitem micronumerosidade, o laudo um utiliza apenas trs dados de valor "3"
para a varivel "densidade", e apenas dois dados para venda para a varivel transao, o que
no suficiente e no atende a norma.
Verifica-se a normalidade e homocedasticidade para todos os laudos.
Quanto aos outliers, em geral os laudos no apresentaram. O laudo que mais
apresentou este tipo de dado foi o seis com oito outliers, e importncia de 3,92%. O avaliador
permitiu sua participao o que no interferiu na fundamentao do laudo.

l) Resultado da avaliao e sua data de referncia

54


Os laudos analisados atenderam este item mostrando os resultados da avaliao e de
sua data de referncia.

m) Qualificao legal completa e assinatura dos profissionais responsveis
pela avaliao.

Item atendido por todos os laudos analisados.

n) Outras exigncias previstas nas demais partes da NBR 14653.

No houve nenhuma exceo s regras gerais da norma de avaliao.























55


CONCLUSO


Esta pesquisa buscou conhecer, com clareza, os procedimentos avaliatrios de imveis
urbanos, utilizados pela CEF, em seus processos diversos. Foi identificado o perfil do
profissional avaliador, pela CEF, e pelas empresas do ramo imobilirio.
Para a obteno de informaes sobre as avaliaes no mercado imobilirio, utilizou-
se de entrevistas com empresrios deste setor de atividades.
Realizou anlise dos laudos da CEF e suas respectivas comparaes com a norma
NBR 14653. Foi possvel perceber que na maior parte dos laudos foi seguida a norma de
avaliaes.
Aps esta anlise, percebeu-se que o engenheiro avaliador faz realmente um estudo de
caso, e tem um trabalho que se resume em anlise de documentos, vistoria do imvel, busca e
tratamento dos dados comparativos e apresentao do laudo.
A maior dificuldade encontrada pelos engenheiros da CEF, est na anlise dos dados,
pois exige o raciocnio e habilidade com software utilizado. A coleta de dados tambm se
torna trabalhosa quando em situaes diferenciadas, por exemplo, quando no existe um
mercado comparativo suficiente.
Quanto aos resultados, foram encontrados erros e falhas nas avaliaes analisadas.
Tais imprudncias foram cometidas em maiores propores nas primeiras partes dos laudos
onde contm as verificaes iniciais da anlise. Faltas como caracterizao do imvel, das
variveis ou do objetivo do trabalho.
Quanto ao tratamento de dados e atendimentos a nveis de rigor, os erros cometidos
foram em menor proporo, verificando-se confiabilidade nos clculos elaborados.
Observou-se a existncia de muitos erros de digitao, dando a impresso de que os
avaliadores tomam outros laudos como padro e esquecem de modificar as informaes por
completo. Este erro desvaloriza toda a avaliao.
Quanto aos laudos que foram elaborados ainda em atendimento norma ABNT NBR
14653-2(2004), os engenheiros da CEF, questionados sobre o problema, afirmaram que esto
verificando mais rigorosamente este item para os laudos que so feitos por empresas
terceirizadas, pois a CEF j adotou a segunda verso da norma em todo o seu contedo.
Apesar de os laudos apresentarem faltas e erros, os resultados do estudo mostraram
que os mtodos que a CEF utiliza so confiveis, para a avaliao de imveis, obtendo
resultados que so confiveis e satisfatrios ao seu processo de comercializar imveis,
56


levando a aceitar a hiptese proposta inicialmente sobre a confiabilidade do trabalho realizado
pela CEF, um dos principais agentes do governo federal para o financiamento de imveis e,
consequentemente propulsor de avaliaes.
Fica a recomendao de que a CEF pode melhorar na qualidade dos laudos quanto ao
preenchimento dos mesmos, visto que os clculos e verificaes so de excelncia.
Considerando que a avaliao de imveis uma atividade exclusiva dos profissionais
agregados ao CREA, e que na graduao de Engenharia Civil da Universidade Estadual de
Gois nenhum estudo feito abrangendo tais conhecimentos, fica tambm a sugesto
Universidade que agregue este contedo ao currculo do Curso de Engenharia Civil como
disciplina optativa. a oportunidade de um maior conhecimento aos profissionais que
futuramente podero atuar neste mercado.























57


REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS



ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 5676: Avaliao de
Imveis Urbanos. Rio de Janeiro, 1990.

_____. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653-1: Avaliao
de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.

_____. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653-2: Avaliao
de Bens. Parte 2: Imveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2004.

_____. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653-2: Avaliao
de Bens. Parte 2: Imveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2011. Segunda Edio.

AYRES, A. Como Avaliar Imveis... Sem Mistrios. So Paulo: Imobiliria, 1996.

BRASIL. CASA CIVIL. Lei 5.194/1966. Disponvel em www.planalto.gov.br, consultado em
19/09/11.

BRANDO, R. Distribuies Contnuas. Disponvel em http://www.rbrandao.uac.pt,
consultado em 11 de Maio de 2011.

CEF. Setor de Habitao. Requisitos para financiar um imvel. Disponvel em
http://www.caixa.gov.br, consultado em 23 de maio de 2011.

____. Universidade Coorporativa. Programa de Aprendizagem em Habitao. Mdulo:
Habitao: um sonho, um negcio, uma misso. Unidade: A relevncia estratgica e
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FRANCISCO, L. Matemtica nua e crua. Disponvel em http://mathluiz.blogspot.com/
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FIKER, J. Avaliao de imveis: manual de redao de laudos. So Paulo: PINI, 1942.

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58


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2002. 110 f. Dissertao (Mestrado em Engenharia de Produo) - Programa de Ps-
Graduao em Engenharia de Produo. Itajub: Universidade Federal de Itajub, 2002.

NETO, A. P. SisReN Windows. Disponvel em www.pellisistemas.com.br, consultado em
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NETO, A. P. et al. Informatizao de Avaliao Econmica de Empreendimentos. Disponvel
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PASSOS, C. R. M e NOGAMI. O. Princpios de economia. So Paulo: Pioneira, 2000.

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Sustentvel) Faculdade de Engenharia Agrcola, Universidade Estadual de Campinas, 2002.
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RUDGE, L. F. Desenvolvendo a rede dos financiamentos imobilirios. So Paulo: PINI:
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RODRIGUES, C. de S. Avaliao de Benz Imveis Urbanos Uma anlise crtica da
aplicao da norma NBR 14653 por profissionais de engenharia. Monografia
(Especializao em Construo Civil) Escola de Engenharia UFMG. Belo Horizonte:
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SALGADO, V. M. Avaliao de Imveis Metodologia cientfica. INEAA, Goinia, 2011.

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VASCONCELOS, M. A. S. de. Fundamentos da Economia. So Paulo: Saraiva, 2010.

WIKIPDIA, Enciclopdia Livre. Descrio de NBR. Disponvel em www.wikipedia.org.br ,
consultado em 27 de maio de 2011.
















59























APNDICE



























60


Apndice 1 - Entrevista com as empresas imobilirias

1. Quem
elabora as
Avaliaes
dos imveis?
2. Os profissionais fazem
algum curso, ou utilizam
algum programa de
Avaliao?
feita alguma
avaliao tcnica nos
imveis?

H necessidade de
profissionais habilitados
para avaliao tcnica de
imveis? Se sim, h no
mercado, profissionais
disponveis?

Ao se avaliar um imvel, quais so
as mais importantes variveis que
influenciam na valorao do
imvel?
Empresa: Gomes
Atendente: Marc
Funo na empresa:
Corretor

Os corretores. Os corretores so cadastrados
no CRECI, porm no tm
nenhum curso, apesar de ter
disponvel no mercado.

Sim, avaliaes
tcnicas e comerciais.

Nunca houve essa
necessidade.

Localizao, benfeitorias, projeto da
cidade, plano diretor.

Empresa: Lcio Jaime
Corretor de Imveis
Emp. Imobilirio.
Atendente: Cristiano
Funo na empresa:
Gerente

Equipe de
corretores.
Os corretores so
credenciados no CRECI, que
tem como pr-requisito um
curso disponibilizado pelo
prprio conselho, que os
corretores participam.
Utilizam o mtodo
comparativo de acordo com a
norma brasileira, e tambm o
mtodo da rentabilidade
equiparao.

No, quando solicitado
emitem laudos da
avaliao, mas no
realizam anlise tcnica
no imvel.

No.

Localizao, natureza do imvel,
condio de uso, conservao, para
apartamentos o condomnio (questo
de organizao, valor,
entretenimento, etc.)

61


Empresa:
Ja Imveis
Atendente: Jnior
Funo na empresa:
Corretor

Os corretores
de imveis que
so
credenciados
junto ao
CRECI.




.


Possui um curso de avaliao
desenvolvido pelo
CRECI/COFECI (conselho
Federal Corretores
Imobilirios). No trabalha
com programa de computador
para esse fim, mas quando
necessrio utilizam mtodos
como moda, mdia, e recursos
matemticos.
Sim, na depreciao do
imvel.

No caso de avaliao
mercadolgica no, mas, se
for necessrio uma anlise
da fsica do imvel, faz-se
ento, necessrio, que
disponvel sim, os
engenheiros civis.

Localizao, testada (Fachada), infra-
estrutura
Empresa: Autnomo.
Atendente: Davi P. Saad
Funo na empresa:
Corretor

Ele mesmo.

Possui um curso de avaliao
pelo CETEB.
No trabalha com programa
de computador para esse fim,
Utiliza sites da internet como
OLX, para a pesquisa de
dados. Utiliza o mtodo
comparativo.

Sim.

No.

Programa de financiamento pela
CEF. Localizao (linha de nibus,
redores da casa), declividade do
terreno, estrutura da casa, nmero de
quartos.


Empresa: J. Soares
Atendente: Din
Funo na empresa:
Auxiliar Administrativa.
No tem.

Quando necessrio contratam
algum que seja habilitado.

no.

No.

Localizao, padro de acabamento,
valor de mercado, custo do imvel
por m. CUB.



Observao da empresa Lucio Jaime:
Cita ainda o entrevistado que rgo como a justia solicita empresa que seja feita uma avaliao de algum imvel, e eles emitem o laudo.

Empresa J. Soares: Esta empresa trabalha apenas com imveis que ela mesma constri, atuando em maior parte como construtora impe os valores dos imveis baseando-se em
seu custo, e no preo de mercado.
62


APNDICE II


Ser apresentada em forma de tabelas a anlise dos laudos para cada exigncia da
ABNT NBR 14653-2 (2011) para avaliaes de imveis seguindo seu item 10 no que diz
respeito elaborao dos laudos.
Para uma melhor visualizao dos resultados, os itens atendidos corretamente foram
preenchidos com a cor azul. Os que poderiam se apresentar melhor, mas que ainda atenderam
a norma esto na cor laranja. E os que no atendem a norma esto em vermelho.




































63



Laudos a) Solicitante b) Finalidade do Laudo c) Objetivo da avaliao
d) Pressupostos, ressalvas e
fatores limitantes
1
Escritrio de negcios da
CEF
Minha Casa Minha Vida Determinao do Valor de Mercado No apresenta
2 O Proprietrio
Valor de venda de mercado
para garantia de operaes.
Valor de mercado (venda) para
garantia de operaes.
Apresenta uma informao importante
quanto consideraes feitas para a
avaliao .
3 Agncia da CEF
Garantia de operao
comercial
Determinao do Valor de Mercado
Apresenta informao importante
quanto consideraes feitas para a
avaliao .
4
Escritrio de negcios da
CEF
Garantia de operaes Determinao do Valor de Mercado No apresenta
5 Agncia da CEF Valor de venda de mercado. Determinao do Valor de Mercado
O preenchimento deste item foi
importante para o entendimento do
laudo, mas teria sido melhor
apresentado se o campo "finalidade"
tivesse sido corretamente identificado.
6 Agncia da CEF Aquisio de Imvel Aquisio de Imvel No apresenta
7
Escritrio de negcios da
CEF
Carta de crdito Individual Informar o valor venal do imvel No apresenta
8
Escritrio de negcios da
CEF
Alocao de recursos
Determinao do valor de mercado
de compra e venda
Apresenta que foi utilizado uma
situao paradigma, e tambm sobre
as vagas da garagem.



64





Laudos
e) Identificao e caracterizao do imvel avaliando.
f) Diagnstico de mercado
1 - Caracterizao da
Regio
2 - Caracterizao do
terreno
3 - Caracterizao das
edificaes e
benfeitorias
4 - Edificaes e
benfeitorias no
documentais
5 - Situaes
especiais
1 X x
Informa que o mercado est
aquecido.
2 X x
Informa que o mercado imobilirio
manteve-se estvel, inclusive as
obras pblicas.
3 No apresenta
4 X x x
O avaliador cita que o mercado
est estvel
5 X x
Informa que o mercado imobilirio
manteve-se estvel, inclusive as
obras pblicas.
6 X x x
Informa que o mercado imobilirio
manteve-se estvel, e que existem
muitos empreendimentos novos no
local.
7 X x x
Informa que o mercado est em
expanso de investimentos no
setor da construo.
8 X x
informado que o nvel mdio de
ofertas e de procura.
O nvel de oferta para imveis de
um forma gral, maior que o nvel
de demanda.

65



L
a
u
d
o
s

g) Identificao dos mtodos e
procedimentos utilizados -
justificando sua escolha (.
h) Especificao da avaliao
indicar a especificao
atingida, com relao aos
graus de fundamentao e
preciso, conforme a seo 9
da NBR 14653-2 (tabelas 1 e
2). Para o entendimento deste
item consultar prxima
pgina.
i) Planilha de dados
atualizados
j) Descrio das variveis do
modelo com a definio do
critrio de enquadramento de
cada uma das caractersticas
dos elementos amostrais e a
escala utilizada;
1
Foi utilizado o mtodo comparativo
de dados de mercado, conforme
NBR 14.653-2, por ser o mais
preciso para a definio de valores
de venda, uma vez que foram
encontrados dados suficientes
para que o mtodo pudesse ser
utilizado com eficincia.
Foi especificado grau II, mas foi
atingido o grau III.
Os dados mais antigos datam
Janeiro de 2009, o que
aceitvel pela norma. Sendo
que tambm faz parte do
modelo dados de Janeiro de
2011.
Este item foi devidamente
atendido.
2
Para a avaliao foi utilizado o
mtodo comparativo direto de
dados de mercado, conforme
subitem 8.2.1 da NBR 14653-2,
baseado no processo de
inferncia estatstica, com adoo
do modelo de regresso mltipla.
O laudo atendeu a
especificao.
Os dados mais antigos datam
Abril de 2009, o que aceitvel
pela norma. Sendo que
tambm faz parte do modelo
dados mais atuais..
Este item foi devidamente
atendido.
3
Foi indicado apenas a metodologia
utilizada, e no sua justificativa.
O laudo atendeu a
especificao.
Os laudos atendem esse item
Este item no foi atendido. No
h descrio das variveis, nem
sua escala.
66


4
Foi utilizado o mtodo comparativo
de dados de mercado, conforme
NBR 14653-2, por ser o mais
preciso para a definio de valores
de venda, uma vez que foram
encontrados dados suficientes
para que o mtodo pudesse ser
utilizado com eficincia.
O laudo atendeu a
especificao.
Os laudos atendem esse item
As variveis utilizadas foram
descritas porm, no
identificados as escalas para a
varivel data, o que impede o
leitor a identificar a data de coleta
do dado.
5
Para a avaliao foi utilizado o
mtodo comparativo direto de
dados de mercado, conforme
subitem 8.2.1 da NBR 14653-2,
baseado no processo de
inferncia estatstica, com adoo
do modelo de regresso linear
mltipla.
Foi especificado grau I, mas foi
atingido o grau II.
Os laudos atendem esse item
Este item foi devidamente
atendido.
6
Foi indicado apenas a metodologia
utilizada, e no sua justificativa.
O laudo atendeu a
especificao.
Os laudos atendem esse item
No foi feita a descrio das
variveis, apesar de identificar
sua escala.
7
Foi utilizado o mtodo comparativo
de dados de mercado, conforme
NBR 14.653-2, por ser o mais
preciso para a definio de valores
de venda, uma vez que foram
encontrados dados suficientes
para que o mtodo pudesse ser
utilizado com eficincia.
Foi especificado o grau de
fundamentao II, mas atingiu
III.
Os laudos atendem esse item
As variveis foram descritas, foi
indicado tambm suas
classificaes e escalas.
Inclusive a amplitude da amostra.
8
Para a avaliao foi utilizado o
mtodo comparativo direto de
dados de mercado, conforme
subitem 8.2.1 da NBR 14653-2,
baseado no processo de
inferncia estatstica, com adoo
do modelo de regresso mltipla.
O laudo atendeu o grau de
fundamentao especificado.
Somente no foi alcanado o
grau trs devido ao item cinco
pela significncia da varivel
rea privativa.
Os laudos atendem esse item
As variveis foram descritas, foi
indicado tambm suas
classificaes e escalas.
Inclusive a amplitude da amostra.

67


L
a
u
d
o
s

k) Tratamento de dados e identificao do resultado. Explicar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificar para o
resultado adotado. No caso da utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos
observados versus valores estimados pelo modelo, conforme o item 8;
Micronumerosidade - verificar
quando utilizar variveis
dicotmicas, por cdigos
alocados ou ajustados)
Linearidade - grfico das
variveis independentes
com a varivel
dependente.
Normalidade:
grfico dos resduos normais
padronizados;
pontos com sua maioria entre
[-2, +2]; comparao da
frequncia relativa [-1 e +1],
[-1,64 e +1,64] e [-1,96 e +1,96],
com as probabilidades
correspondentes a 68%, 90%, e
95%.
Homocedasticidade:
Os pontos devem
estar distribudos
aleatoriamente em
torno da reta de
regresso (grfico de
resduos da varivel
dependente)
outliers: pode ser verificado
pelos grficos dos resduos,
ou pelo teste de Cook.
1
Para a varivel "densidade" a
amostra utiliza apenas trs
dados de valor "3" o que no
atende ao item. Para a
varivel Transao, a amostra
apresenta apenas dois dados
para venda.
Para esse item, basta
apenas analisar o sinal
da curva. Por exemplo,
ao se determinar que a
varivel nmero de
quartos positiva quanto
a formao do preo,
nos grficos o avaliador
confirmar ou rejeitar a
considerao inicial.
71% entre -1 e +1 s
87% entre -1,64 e +1,64 s
96% entre -1,96 e +1,96 s
O grfico da distribuio
frequncia verifica a normalidade
dos resduos
Verifica-se pelo
grfico dos resduos
uma amostra
homocedstica com
uma maior
concentrao na
primeira metade do
grfico.
1 outliers; verificado tmb no
grfico dos resduos
padronizados x valor
estimado
2
As variveis utilizadas no so
desta natureza. A
micronumerosidade no
precisa ser verificada.
65% entre -1 e +1 s.
100% entre -1,64 e +1,64 s.
100% entre -1,96 e +1,96 s
Pelo grfico distribuio
frequncia, no apresenta uma
normalidade.
Verifica-se pelo
grfico dos resduos
uma amostra
homocedstica com
uma concentrao
numa parte do grfico.
0 outlies
3
O laudo atende o item
micronumerosidade.
69% entre -1 e +1 s.
94% entre -1,64 e +1,64 s.
95% entre -1,96 e +1,96 s
O grfico apresenta normalidade.
A amostra apresenta-
se homocedstica.
3 (3,03%)
68


4
O laudo atende o item
micronumerosidade.
74% entre -1 e +1 s.
93% entre -1,64 e +1,64 s.
96% entre -1,96 e +1,96 s
O grfico apresenta normalidade.
Verifica-se pelo
grfico dos resduos
uma amostra
homocedstica com
uma maior
concentrao na
primeira metade do
grfico.
1 outliers
5
O laudo atende o item
micronumerosidade.
68% entre -1 e +1 s.
94% entre -1,64 e +1,64 s.
100% entre -1,96 e +1,96 s
O grfico apresenta normalidade.
0 outlies
6
O laudo atende o item
micronumerosidade.
69% entre -1 e +1 s.
91% entre -1,64 e +1,64 s.
95% entre -1,96 e +1,96 s
o grfico apresenta normalidade.
Verifica-se pelo
grfico dos resduos
uma amostra
homocedstica com
uma maior
concentrao na
primeira metade do
grfico.
8 (3,92%)
7
O laudo atende o item
micronumerosidade.
73% entre -1 e +1 s.
96% entre -1,64 e +1,64 s.
100% entre -1,96 e +1,96 s
Verifica-se pelo
grfico dos resduos
uma amostra
homocedstica com
uma maior
concentrao na
primeira metade do
grfico.

8
O laudo atende o item
micronumerosidade.
61% entre -1 e +1 s
90% entre -1 e +1 s
97% entre -1 e +1 s
Apresenta normalidade no
grfico.
Apresenta
homocedasticidade.
O grfico no apresenta
outliers.



69


Apndice III - Anlise dos laudos quanto ao grau de fundamentao.


Grau de fundamentao so graus mnimos exigidos pela norma para as avaliaes, ele
determina o emprenho do trabalho. So classificados em ordem crescente, sendo I para mdio,
II para bom e III para timo. O grau atingido deve ser especificado no laudo.
O grau de preciso depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da
amostra coletada. E tambm deve ser especificado.
Para a determinao do grau de fundamentao, o avaliador deve seguir as tabelas 1 e
2 do item 9 da ABNT NBR 14653-2. Elas se encontram em anexo deste estudo. O
atendimento ao grau I, ter 1 ponto; 2 pontos para o grau II; e 3 pontos para grau III. Soma-se
os pontos, e consulta a tabela 2.
Segue verificaes dos laudos quanto ao grau de fundamentao:


Laudo 1:

ITEM DESCRIO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterizao do imvel avaliado X
2 Quantidade mnima de dados de mercado X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
5 Nvel de significncia (teste bicaudal) X
6 Nvel de significncia (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos
Grau de fundamentao (2, 4, 5, 6)
Especificado II
Alcanado III




Laudo II:

ITEM DESCRIO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterizao do imvel avaliado X
2 Quantidade mnima de dados de mercado X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
5 Nvel de significncia (teste bicaudal) X
6 Nvel de significncia (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos 16
Grau de fundamentao (2, 4, 5, 6)
Especificado II
Alcanado II


70


Laudo 3:


ITEM DESCRIO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterizao do imvel avaliado X
2 Quantidade mnima de dados de mercado X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
5 Nvel de significncia (teste bicaudal) X
6 Nvel de significncia (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos 17
Grau de fundamentao (2, 4, 5, 6)
Especificado III
Alcanado III



Laudo 4:

Item Descrio Grau III Grau II Grau I

1 Caracterizao do imvel avaliando X
2 Quantidade mnima de dados de mercado X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
5 Nvel de significncia (teste bicaudal) X
6 Nvel de significncia (teste F-Snedecor) X
Total de pontos obtidos 16
Grau de fundamentao (2, 4, 5, 6)
Especificado II
Alcanado II



Laudo 5:


Item Descrio Grau III Grau II Grau I
1 Caracterizao do imvel avaliado X
2 Quantidade mnima de dados de mercado X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
5 Nvel de significncia (teste bicaudal) X
6 Nvel de significncia (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos 15
Grau de fundamentao (2, 4, 5, 6)
Especificado I
Alcanado II









71


Laudo 6:

ITEM DESCRIO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterizao do imvel avaliado X
2 Quantidade mnima de dados de mercado X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
5 Nvel de significncia (teste bicaudal) X
6 Nvel de significncia (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos 16
Grau de fundamentao
Especificado III
Alcanado III



Laudo 7:

ITEM DESCRIO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterizao do imvel avaliado X
2 Quantidade mnima de dados de mercado X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
5 Nvel de significncia (teste bicaudal) X
6 Nvel de significncia (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos
Grau de fundamentao
Especificado II
Alcanado III




Laudo 8:


ITEM DESCRIO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterizao do imvel avaliado X
2 Quantidade mnima de dados de mercado X
3 Identificao dos dados de mercado X
4 Extrapolao X
5 Nvel de significncia (teste bicaudal) X
6 Nvel de significncia (teste F Snedecor) X
Total de pontos obtidos
Grau de fundamentao
Especificado I
Alcanado I




72





















ANEXOS






























73


ANEXO I - TABELAS GRAU DE FUNDAMENTAO



Tabela 1 Grau de Fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Item
Descrio
Grau
III II I
1 Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto s variveis
utilizadas no modelo
Adoo de situao paradigma
2 Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados.
6(K+1), onde k o
nmero de variveis
independentes.
4(K+1), onde k o nmero de
variveis independentes.
3(K+1), onde k o nmero de
variveis independentes.
3 Identificao dos dados de
mercado
Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem com foto
Apresentao de informaes relativas
a todos os dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo
Apresentao de informaes relativas
a todos os dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo
4 Extrapolao No admitida Admitida para apenas uma varivel,
desde que:
a) as medidas das caractersticas do
imvel avaliando no sejam
superiores a 100% do limite amostral
superior, nem inferiores metade do
limite amostral inferior. b) o valor
estimado no ultrapasse 10% do valor
calculado no limite da fronteira
amostral para a referida varivel.
Admitida desde que:

a) as medidas das caractersticas do
imvel avaliando no sejam superiores
a 100% do limite amostral superior,
nem inferiores metade do limite
amostral inferior. b) o valor estimado
no ultrapasse 10% do valor calculado
no limite da fronteira amostral para as
referidas variveis, simultaneamente.
5 Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo para
a rejeio das hipteses
nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30%
6 Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados
1% 2% 5%
Fonte: NBR 14653-2 (2011);



Tabela 2: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao
de modelos de regresso linear.
Graus III II I
Pontos mnimos 16 10 6
Itens obrigatrios no grau
correspondente
2, 4, 5, e 6 no grau
III e os demais no
mnimo no grau II
2, 4, 5, e 6 no grau II e os demais no
mnimo no grau I
Todos, no mnimo no grau I
Fonte: NBR 14653-2 (2011)











74


ANEXO II - LAUDOS DE AVALIAO ANALISADOS



Laudo 1:

Objetivo da Avaliao: Determinao do Valor de Mercado
Finalidade da Avaliao: Minha Casa Minha Vida
Tipo do bem: rea Urbana
rea: 4.338,00m
Metodologia: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Especificao: Grau de Fundamentao: II, Grau de Preciso : II

Caracterizao da regio: o local tem uso predominante residencial, a regio possui infra-
estrutura, bem como servios e equipamentos comunitrios da cidade.

Caracterizao do terreno: rea urbana de 4.338,00 m, a mesma foi membrada de 8 lotes
formando desta forma uma rea nica. A rea fica posicionada em esquina e acima das vias
confrontantes.

Diagnstico do mercado: os imveis avaliando so de liquidez normal em funo do
aquecimento do mercado imobilirio.

Metodologia, pesquisa e clculos: foi utilizado o mtodo comparativo de dados de
mercado, conforme NBR 14.653-2, por ser o mais preciso para a definio de valores de
venda, uma vez que foram encontrados dados suficientes para que o mtodo pudesse ser
utilizado com eficincia.

Atingiu o grau de fundamentao II, e grau de preciso II, em obedincia ao estabelecido no
item 9.2.1 e 9.2.2 da ABNT NBR 14653-2:2004. a Tabela I graus de fundamentao no
caso de utilizao de modelos de regresso linear. As tabelas encontram-se em anexo II.


ESTIMATIVAS

Variveis
Terreno - 1 Terreno - 2
Terreno -
3
Terreno -
4
Terreno -
5
Terreno -
6
rea 560,64 449,55 631,4 664,76 624 515
Local 55,9 55,9 55,9 55,9 55,9 55,9
Data 25 25 25 25 25 25
Valor Unitrio
Terreno - 1 Terreno - 2
Terreno -
3
Terreno -
4
Terreno -
5
Terreno -
6
Mximo 199,12 188,39 206,08 209,32 205,35 194,64
Mdio 181,63 173,05 186,42 188,54 185,94 178,28
Mnimo 165,37 158,96 168,64 169,81 168,36 163,29
Valor Total
75


Terreno - 1 Terreno - 2
Terreno -
3
Terreno -
4
Terreno -
5
Terreno -
6
Mximo
(9,63%)
111.637,60
(8,86%)
84.692,00
(10,54%)
130.119,68
(11,03%)
139,153,01
(10,44%)
128.142,78
(9,18%)
100.244,65
Mdio 101.831,30 77,797,09 117,709,42 125.334,44 116.029,79 91.817,44
Mnimo
(8,78%)
92.886,39
(8,14%)
71,463,50
(9.54%)
106,482,80
(9.93%)
112.888,11
(9.45%)
105.061,81
(8,41%)
84.098,67
Parmetros
Terreno - 1 Terreno - 2
Terreno -
3
Terreno -
4
Terreno -
5
Terreno -
6
Nvel de Confiana 80% 80% 80% 80% 80% 80%
Estimativa pela: Moda Moda Moda Moda Moda Moda



RESULTADOS ESTATSTICOS


Coeficiente da Regresso / Estimativa

Coeficiente de correlao: 0,9822002/0,9547369
Coeficiente de determinao: 0,9647173

Teste de Hipteses:

Fisher-Snedecor: 255,20
Significado do Modelo: 0,01
Durbin-Watson: 2,19 Data
No auto-regresso 90%

Normalidade dos resduos

71% dos resduos situados entre -1 e +1 s
87% dos resduos situados entre -1,64 e +1,64 s
96% dos resduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 1


Equaes

Variveis Equao t-Observado Sig.

rea Ln(x) 10,57 0,01
Local Ln(x) 18,61 0,01
Data X 5,04 0,01



76


Equao de Regresso Direta:
Valor Unitrio = e^(0,01954571519 + 1,219088102 * ln (rea) + 0,817562461 * ln (Local)
+ 0,0215792968 * Data)

Correlao entre Variveis Isoladas Influncia

rea
Local 0,27 0,83
Data 0,45 0,47
Valor 0,71 0,89

Local
Data 0,09 0,67
Valor 0,82 0,96

Data
Valor 0,45 0,69


Funo Estimativa

Varivel
Valor
Mdio t Calculado
Coef.
Equao Transf. Relac.

rea 355,2434 10,57 + 1,21 ln(x) 24,52
Local 41,3384 18,61 +0,817526 ln(x) 30,02
Data 11,4688 5,04 +0,0215793 x 5,32
Valor 35212,6671 T-indep +0,0195457 ln(x)



ANEXO I PESQUISA DE DADOS

Descrio das variveis:
rea: Varivel quantitativa explicativa, em m.
Local: Varivel Proxy, variando do menor interesse comercial para o maior em escala
numrica crescente, seus valores foram obtidos da tabela de ndice fiscal de Anpolis
Data: Varivel qualitativa independente que expressa a data da transao
(oferta/venda), conforme pesquisa realizada no banco de dados.
Valor Unitrio: varivel dependente que expressa o valor unitrio do imvel em
relao rea do terreno.


Informaes complementares:
Nmero de Variveis: 7
Nmero de variveis consideradas: 4
Nmero de dados: 59
Numero de dados considerados: 32

77



1 - No 1 - Sem Asf. 1 - Venda

2 - Sim 2 - Com Asf. 2 - Oferta

Dado rea Frente Profundidade Esquina Asfalto Densidade Local Transao Data Valor
Valor
Unitrio
1 362,50 14,50 25,00 2,00 1,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 18000,00 49,66
2 300,00 12,00 25,00 1,00 1,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 13500,00 45,00
X 3 613,00 12,00 51,08 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 18000,00 29,36
X 4 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 12000,00 40,00
X 5 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 12000,00 40,00
X 6 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 12000,00 40,00
7 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 15000,00 50,00
8 300,00 12,00 25,00 1,00 1,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 15000,00 50,00
9 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 20000,00 66,67
X 10 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 27000,00 90,00
X 11 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 23000,00 76,67
X 12 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 30000,00 100,00
13 613,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 20000,00 32,63
X 14 300,00 12,00 51,08 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 18000,00 60,00
15 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 15000,00 50,00
16 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 23,96 2,00 jan-09 15000,00 50,00
17 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 2,00 31,94 2,00 jan-09 20000,00 66,67
18 300,00 30,00 10,00 1,00 2,00 2,00 39,93 2,00 jun-09 24000,00 80,00
19 300,00 30,00 10,00 1,00 2,00 2,00 39,93 2,00 jun-09 27000,00 90,00
X 20 350,00 14,00 25,00 1,00 2,00 3,00 79,86 2,00 jun-09 75000,00 214,29
21 360,00 12,00 30,00 1,00 1,00 2,00 22,36 2,00 jul-09 20000,00 55,56
X 22 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 2,00 jul-09 5000,00 16,67
X 23 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 23,00 1,00 jul-09 9250,00 30,83
X 24 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 2,00 jul-09 7000,00 23,33
X 25 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 2,00 jul-09 4500,00 15,00
X 26 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 1,00 jul-09 5000,00 16,67
X 27 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 1,00 13,91 1,00 jul-09 5000,00 16,67
78


X 28 328,00 10,00 32,80 1,00 2,00 2,00 79,86 2,00 out-09 35000,00 106,71
29 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 15000,00 50,00
30 300,00 10,00 30,00 1,00 2,00 2,00 79,86 2,00 out-09 35000,00 116,67
31 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 15000,00 50,00
X 32 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 11000,00 36,67
33 300,00 10,00 30,00 1,00 2,00 2,00 20,76 2,00 out-09 25000,00 83,33
34 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 16000,00 53,33
35 300,00 10,00 30,00 1,00 1,00 2,00 20,76 2,00 out-09 15000,00 50,00
37 350,00 13,00 26,92 2,00 2,00 2,00 23,96 2,00 abr-10 32000,00 91,43
38 253,00 10,00 25,30 1,00 2,00 3,00 159,72 2,00 abr-10 100000,00 395,26
39 347,00 13,00 26,69 1,00 2,00 3,00 159,72 2,00 abr-10 110000,00 317,00
40 480,00 15,00 32,00 1,00 2,00 3,00 159,72 2,00 abr-10 120000,00 250,00
X 41 691,00 20,00 34,55 2,00 2,00 3,00 63,89 2,00 abr-10 130000,00 188,13
X 42 360,00 12,00 30,00 1,00 2,00 2,00 44,19 2,00 jun-10 30000,00 83,33
X 43 443,00 14,00 31,64 1,00 2,00 1,00 12,78 2,00 jul-10 17000,00 38,37
44 300,00 12,00 25,00 1,00 2,00 1,00 12,78 2,00 jul-10 12000,00 40,00
45 400,00 10,00 40,00 1,00 2,00 1,00 3,19 2,00 jul-10 5000,00 12,50
46 210,00 10,00 21,00 2,00 2,00 1,00 17,86 1,00 mai-10 10711,36 51,01
47 345,29 12,00 28,77 2,00 2,00 1,00 17,86 1,00 ago-10 15027,52 43,52
X 48 244,00 10,00 24,40 1,00 2,00 1,00 17,86 2,00 ago-10 14779,80 60,57
49 200,00 10,00 20,00 1,00 2,00 1,00 17,86 2,00 ago-10 10711,36 53,56
50 200,00 10,00 20,00 1,00 2,00 1,00 17,86 2,00 ago-10 10711,36 53,56
X 51 360,00 12,00 30,00 1,00 2,00 1,00 63,89 2,00 jan-11 30000,00 83,33
X 52 585,00 10,00 58,50 1,00 2,00 1,00 63,89 2,00 jan-11 46000,00 78,63
X 53 360,00 12,00 30,00 1,00 2,00 2,00 92,84 2,00 jan-11 130000,00 361,11
54 640,00 16,00 40,00 2,00 2,00 2,00 47,92 2,00 jan-11 140000,00 218,75
55 640,00 16,00 40,00 1,00 2,00 2,00 47,92 2,00 jan-11 95000,00 148,44
56 900,00 30,00 30,00 1,00 2,00 2,00 47,92 2,00 jan-11 210000,00 233,33
57 580,00 13,00 44,62 1,00 2,00 2,00 55,90 2,00 jan-11 100000,00 172,41
X 58 525,00 15,00 35,00 1,00 2,00 2,00 55,90 2,00 jan-11 160000,00 304,76
X
59 300,00 10,00 30,00 1,00 2,00 2,00 79,86 2,00 jan-11 120000,00 400,00
79


Anexo II Tabela dos Graus de Fundamentao e Preciso


Item Descrio Grau III Grau II Grau I Pontos
Obtidos

1 Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a todas
as variveis analisadas
Completa quanto s variveis
utilizadas no modelo
Adoo de situao paradigma 2
2 Coleta de dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo autor do
laudo
Caractersticas conferidas por
profissional credenciado pelo autor do
laudo
Podem ser utilizadas caractersticas
fornecidas por terceiros.
3
3 Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados.
6(K+1), onde k o
nmero de variveis
independentes.
4(K+1), onde k o nmero de
variveis independentes.
3(K+1), onde k o nmero de
variveis independentes.
3
4 Identificao dos dados de
mercado
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem com foto
Apresentao de informaes relativas
a todos os dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo
Apresentao de informaes
relativas a todos os dados e
variveis efetivamente utilizados
no modelo
3
5 Extrapolao No admitida Admitida para apenas uma varivel,
desde que: a) as medidas das
caractersticas do imvel avaliando
no sejam superiores a 100% do limite
amostral superior, nem inferiores
metade do limite amostral inferior. b)
o valor estimado no ultrapasse 10%
do valor calculado no limite da
fronteira amostral para a referida
varivel.
Admitida desde que: a) as medidas
das caractersticas do imvel
avaliando no sejam superiores a
100% do limite amostral superior,
nem inferiores metade do limite
amostral inferior. b) o valor
estimado no ultrapasse 10% do
valor calculado no limite da
fronteira amostral para as referidas
variveis, simultaneamente.
3
6 Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo para
a rejeio das hipteses
nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
7 Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados
1% 5% 10% 3

Graus III II I Soma
Pontos mnimos 18 11 7 20
Itens obrigatrios no grau
correspondente
3, 5, 6 e 7 com os
demais no mnimo no
grau II
3,5,6 e 7 no mnimo do grau II Todos, no mnimo no grau I
Grau de Fundamentao
do Laudo
III

Verificar: micronumerosidade Extrapolao Uso de fatores prvios



* Esta tabela comprova que a especificao do laudo est errada na capa do
laudo, verificando o grau III atingido.











80


Laudo 2:

Endereo do Imvel: Setor Central em Anpolis - GO
Objetivo da Avaliao: Valor de Mercado venda.
Finalidade da Avaliao: Garantia de Operaes
Tipo do bem: Comercial
rea: 250m (privativa), 324m (terreno)
Metodologia: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Especificao: Grau de Fundamentao: II / Grau de Preciso: III
Manifestao quanto
possibilidade de aceitao
do imvel como garantia: Aceito como garantia.

1) Pressupostos e Ressalvas: Os clculos foram realizados para uma rea
construda/privativa de 250,00 m, levantada no local, tendo em base que no consta a
rea averbada real e atualizada na certido do imvel.

2) Caracterizao da regio: regio tipicamente comercial, de fcil acesso de grande
fluxo de pessoas e automveis.

3) Caracterizao do imvel: imvel comercial, com um pavimento.

4) Consideraes sobre o mercado: o mercado imobilirio manteve-se estvel, a
infra-estrutura urbana e os servios pblicos no foram ampliados e no h
empreendimentos paralizados, abandonados, invadidos no entorno do empreendimento
sob anlise.

5) Metodologia, pesquisa e clculos: Para a avaliao foi utilizado o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2,
baseado no processo de inferncia estatstica, com adoo do modelo de regresso
mltipla.
Aps os tratamentos, homogeneizaes e testes atravs de estatstica inferencial, foi
desenvolvido um modelo de regresso, onde as seguintes variveis mostram-se
consistentes e significativas:
(x1) Data do evento: Varivel independente qualitativa. Mostra o ms de
ocorrncia do evento no mercado imobilirio, atravs de uma sequncia
numrica pr-estabelecida (Abril 2009 = 1, e assim sucessivamente). Amplitude
da Amostra: 1 a 28.
(x2) rea Privativa: Varivel quantitativa que informa a rea privativa de cada
elemento. Amplitude da amostra: 120,00 a 4.735,00m.
(x3) Idade Aparente (1-3): Varivel independente quantitativa, que caracteriza
em anos a idade aparente do imvel. Amplitude da amostra: 5 a 30 anos.
(Y) Unit. (R$/m): Varivel dependente, representando o valor unitrio de cada
elemento, ou seja, a relao entre o valor venal e sua respectiva rea privativa.
Amplitude da amostra: R$527,98 a R$3000,00.

Observao: Foram testadas as variveis: rea do Lote, Padro, Planta de Valores
(PV), Numero de Pavimentos, Atividade. As variveis significativas e finalmente
adotadas foram as detalhadas acima.

81


6) Determinao do valor venal:

Atributos de Entrada:
Data do Evento: 28
rea Privativa: 250
Idade Aparente: 7

Resultados para a moda, com intervalo de confiana ao nvel de 80%:
Mnimo: -8,31%
Unitrio Calculado: R$ 282.440,39
Mximo: +8,31%

Resultados para o campo de Arbtrio:
Unitrio (R$/m) Total (R$) Amplitude
Mnimo 1035,87 261832,56 -7,30%
Calculado 1129,76 282440,39 -----
Mximo 1233,64 305911,14 8,31%
Valor Adotado: R$ 282.500,00


7) Especificao da Avaliao:

O presente laudo de avaliao tem Grau de Fundamentao II de acordo com
classificao descrita na NBR 14653-2 da ABNT e ilustrada conforme quadro a
seguir:

ITEM DESCRIO GRAU III GRAU II GRAU I
1 Caracterizao do imvel avaliado X
2 Coleta de dados de mercado X
3 Quantidade mnima de dados de mercado X
4 Identificao dos dados de mercado X
5 Extrapolao X
6 Nvel de significncia dos regressores X
7 Nvel de significncia da equao X
Utilizao de cdigos alocados No
Homogeneizao prvia por fatores No
Total de pontos obtidos 16
Grau de fundamentao atingido II


Grau de preciso: foi obtido o Grau III de preciso na avaliao do imvel, sendo a
amplitude total do intervalo de confiana de 80% igual a 16,61%.

8) Concluso:

Valor de avaliao: R$ 282.500,00 (duzentos e oitenta e dois mil e quinhentos reais).






82


RESULTADOS ESTATSTICOS


Coeficiente de correlao: 0,8832248/0,8832248
Coeficiente de determinao: 0,78008661
Fisher-Snedecor: 18,92
Significncia do Modelo: 0,01

Durbin-Watson
2,18 Data do Evento.
No auto-regresso - 90%

Normalidade dos resduos
65% dos resduos situados entre -1 e +1 s.
100% dos resduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
100% dos resduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 0

Equaes

Variveis Equao t-Observado Sig.

Data do evento 1/x 1,91 7,39
rea Total X 2,55 2,13
Idade Aparente Ln(x) -7,13 0,01

Equao de Regresso Direta:
Valor Unitrio = +2046,254607 / Data do Evento + 0,4976352416* rea Total
484,9737139 * ln(Idade Aparente).

Correlao entre Variveis Isoladas Influncia

Data do evento
rea Total -0,14 0,34
Idade Aparente -0,01 0,38
Valor Unitrio 0,19 0,43

rea Total
Idade Aparente 0,10 0,51
Valor Unitrio 0,19 0,54

Idade Aparente
Valor Unitrio 0,81 0,87

Dados do imvel avaliado:
Data do Evento: 28
rea Total: 250,00m
Idade Aparente: 7,00


83


Valores da Moda para nvel de 80 % de confiana:
Valor Unitrio Mdio: 1.232,15.
Valor Unitrio Mnimo (8,31%) = 1.129,76.
Valor Unitrio Mximo (8,31%) = 1.334,54
Valor Total Mdio: 308.038,31.
Valor Total Mnimo (8,31%) = 282.440,39.
Valor Total Mximo (8,31%) = 333.636,24



PESQUISA DE DADOS

Informaes Complementares:

Nmero de Variveis: 9
Nmero de Variveis Consideradas: 4
Nmero de Dados: 26
Nmero de Dados Considerados: 20












84



5 - alto 1 - Nao 1 - Sem Asf. 1 - Venda
4 - normal

3 -
normal/baixo
2 - baixo
1 - mnimo 2 - Sim 2 - Com Asf. 2 Oferta
Dado Setor
rea
Lote
rea
Total Padro Idade
Planta de
Valores
N.
Pav. Atividade Evento Valor
Valor
Unit. Data
1 Centro 200,00 160,00 3 20 380 1 3 1 100000,00 625,00 1,00
2 Centro 240,00 330,00 4 15 450 2 2 1 600000,00 1818,18 4,00
3 Centro 300,00 500,00 4 15 410 2 3 1 450000,00 900,00 1,00
4 Centro 360,00 350,00 3 15 430 2 2 1 350000,00 1000,00 27,00
5 Centro 360,00 500,00 4 12 280 2 3 1 450000,00 900,00 1,00
6 Centro 360,00 130,00 3 10 280 1 3 1 160000,00 1230,77 1,00
7 Jd. Amrica 308,00 130,00 3 15 90 1 3 1 150000,00 1153,85 1,00
8 Centro 200,00 300,00 4 0 410 2 3 1 320000,00 1066,67 1,00
9 Centro 1700,00 300,00 3 25 420 1 3 1 500000,00 1666,67 1,00
10 B. Maracan 360,00 360,00 3 25 430 1 3 1 300000,00 833,33 1,00
11 B. Maracan 840,00 450,00 3 20 410 1 3 1 450000,00 1000,00 1,00
12 Jundia 720,00 500,00 4 8 420 2 2 1 795000,00 1590,00 1,00
13 Centro 300,00 300,00 3 10 480 1 3 1 900000,00 3000,00 1,00
14 Centro 200,00 550,00 4 5 450 2 3 1 950000,00 1727,27 1,00
15 V. Gis 250,00 250,00 3 12 100 1 2 1 260000,00 1040,00 1,00
16 Centro 600,00 400,00 4 20 410 2 3 1 250000,00 625,00 4,00
17 Centro 702,00 120,00 2 15 420 1 3 1 100000,00 833,33 4,00
18 Centro 360,00 400,00 4 30 430 2 3 1 280000,00 700,00 4,00
19 Jd. Alexandrina 360,00 454,00 3 20 70 2 3 1 400000,00 881,06 4,00
20 Centro 400,00 250,00 4 8 380 1 3 1 280000,00 1120,00 10,00
21 Centro 2362,16 800,00 4 10 410 2 3 1 2200000,00 2750,00 10,00
22 Jundia 400,00 400,00 4 15 390 2 3 1 850000,00 2125,00 10,00
23 Jundia 400,00 800,00 4 20 390 2 3 1 900000,00 1125,00 10,00
24 Centro 280,00 500,00 4 15 480 2 2 1 500000,00 1000,00 27,00
25 Jardim Tesouro 6432,00 4735,00 3 10 80 1 3 1 2500000,00 527,98 27,00
26 Centro 300,00 250,00 4 5 450 2 2 1 330000,00 1320,00 28,00

85


Laudo 3:

Endereo do Imvel: Anpolis - GO
Objetivo da Avaliao: Determinao do justo valor de mercado
Finalidade da Avaliao: Garantia de Operaes
Tipo do bem: Apartamento
rea construda: 183,70 m.
Metodologia: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Especificao: Grau de Fundamentao: III.
Manifestao quanto
possibilidade de aceitao
do imvel como garantia: Aceito como garantia.
Resultado da Avaliao: R$ 425.000,00

Pressupostos e ressalvas: Foi adotado valor prximo ao mximo conforme AE 098 (norma interna
da CEF), e devido aos dados da amostra estarem com mais de seis meses.



ESTIMATIVAS


Dados de Entrada:
rea Privativa: 183,70
Origem Informao: 1
Padro de Acabamento: 5
Elevador: 1
Estado de Conservao: 3
Setor Urbano: 239
Dormitrios: 4
Total Vagas: 2,0

Valor Unitrio (R$/m):
Mximo (14,22%): 2.317,14
Mdio: 2028,75
Mnimo (13,27%): 1759,51

Valor Total (R$):
Mximo (14,22%): 425.660,11
Mdio: 372.681,70
Mnimo (13,27%): 323.222,85

Parmetros:
Nvel de Confiana: 80%
Estimativa pela: Moda.




86


RESULTADOS ESTATSTICOS


Dados e Variveis:
Nmero de Variveis: 12
Nmero de Variveis Consideradas: 9
Nmero de Dados: 99
Nmero de Dados Considerados: 99

Coeficiente da Regresso / Estimativa
Coeficiente de correlao: 1 - 0,8794510/0,8805231
Coeficiente de determinao: 1 0,7734340/0,7753209
R2 Ajustado: 1 0,7532949/0,7553494

Teste de Hipteses:
F Calculado: 38,4
Significado do Modelo: 0,01
Durbin-Watson: Valor Unitrio

Normalidade dos resduos
69% dos resduos situados entre -1 e +1 s.
94% dos resduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
95% dos resduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Diversos:
Desvio Padro: 3,6123
Outliers do modelo: 3 (3,03%)
Opes de Clculo: Simplificado


Equaes

Variveis Equao t-Calculado Sig.

rea Privativa x -4,23 0,01
Origem
Informao 1/x^0.5 -1,92 5,78
Padro Acabamento Ln(x) 3,89 0,02
Elevador x 1,71 9,05
Estado de Conservao 1/x^0.5 -3,09 0,26
Setor Urbano 1/x^0.5 -3,33 0,13
Dormitrios x 4,16 0,01
Total Vagas X 3,62 0,05
Valor Unitrio x^0,5






87


Equao de Regresso Direta:
Valor Unitrio =
( 52,55793745
0,0003233619046*rea privativa
- 8,477921563 / Origem Informao*1/2
+ 10,02877639*ln (Padro acabamento)
+1,209456282 * Elevador
-29,78943513 / Estado Conservao *
- 57,7146381 / Setor Urbano *
+ 0,6496809378 * Dormitrios
+2,530432914 * Total Vagas)



PESQUISA DE DADOS


(*) variveis no utilizadas.



D
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1 80,13 1 2 1 2 111 3 1 0 42 57000,00 711,34
2 80,13 1 2 1 2 111 3 0 0 42 65000,00 811,18
3 61,25 1 2 1 2 111 2 1 0 42 50000,00 816,33
4 80,19 2 2 1 2 111 3 0 0 42 70000,00 872,93
5 61,25 1 2 1 2 111 2 1 0 42 60000,00 979,59
6 61,25 1 2 1 2 111 2 1 0 42 60000,00 979,59
7 80,13 2 2 1 2 111 3 0 0 42 55000,00 686,38
8 61,25 2 2 1 2 111 2 0 0 42 50000,00 816,33
9 61,25 2 2 1 2 111 2 0 0 42 50000,00 816,33
10 82,00 2 4 2 3 159 3 2 4 42 195000,00 2378,05
11 58,88 2 3 1 3 239 2 1 1 42 68000,00 1154,89
12 61,29 1 2 1 2 159 3 1 0 37 71000,00 1158,43
13 85,00 2 3 2 3 191 3 1 3 42 170000,00 2000,00
14 52,13 2 3 2 2 239 2 1 2 42 90000,00 1726,45
15 80,00 2 3 2 3 239 3 1 3 42 140000,00 1750,00
16 91,89 2 3 2 3 191 3 1 3 42 200000,00 2176,52
17 91,89 2 3 2 3 191 3 1 3 42 170000,00 1850,04
18 91,89 1 3 2 3 191 3 1 3 42 170000,00 1850,04
19 90,09 1 3 2 3 191 3 1 2 42 190000,00 2109,00
20 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 85000,00 1182,69
21 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 78000,00 1085,29
22 58,80 2 2 0 2 239 2 1 2 42 80000,00 1360,54
23 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 78000,00 1085,29
24 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 85000,00 1182,69
25 58,88 2 2 0 2 239 3 1 1 42 90000,00 1528,53
88


26 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 85000,00 1182,69
27 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 85000,00 1182,69
28 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 95000,00 1321,83
29 71,87 2 2 0 2 239 3 1 2 42 90000,00 1252,26
30 65,00 2 3 0 2 239 3 1 2 42 110000,00 1692,31
31 52,13 2 3 2 3 239 2 1 2 42 105000,00 2014,20
32 52,13 2 3 2 3 239 2 1 2 42 100000,00 1918,28
33 67,07 1 3 2 3 63 3 1 2 42 100000,00 1490,98
34 67,07 2 3 2 3 63 3 1 2 42 145000,00 2161,92
35 90,09 1 3 2 3 191 3 2 2 42 162000,00 1798,20
36 90,09 2 3 2 3 191 3 2 2 42 190000,00 2109,00
37 130,00 2 4 2 3 191 3 2 2 42 325000,00 2500,00
38 52,13 2 3 2 3 239 2 1 2 42 90000,00 1726,45
39 149,61 2 4 2 3 191 2 2 2 42 365000,00 2439,68
40 75,00 1 2 1 3 159 3 1 0 42 135000,00 1800,00
41 95,00 2 2 1 3 107 3 1 1 42 98000,00 1031,58
42 95,00 2 2 1 3 107 3 1 1 42 110000,00 1157,89
43 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 128000,00 1753,42
44 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 109000,00 1493,15
45 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 120000,00 1643,84
46 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 145000,00 1986,30
47 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 123000,00 1684,93
48 73,00 2 3 0 3 87 3 1 1 42 120000,00 1643,84
49 70,00 2 3 1 2 63 3 1 2 42 70000,00 1000,00
50 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
51 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
52 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
53 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
54 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
55 70,00 2 2 0 2 111 3 1 3 42 95000,00 1357,14
56 63,00 2 2 0 2 111 2 1 3 42 75000,00 1190,48
57 63,00 2 2 0 2 111 2 1 3 42 70000,00 1111,11
58 63,00 2 2 0 2 111 2 1 3 42 65000,00 1031,75
59 63,00 2 2 0 2 111 2 1 3 42 65000,00 1031,75
60 107,00 2 3 0 2 45 3 1 2 42 170000,00 1588,79
61 75,00 2 3 0 2 87 3 1 1 42 80000,00 1066,67
62 75,00 2 3 0 2 87 3 1 1 42 80000,00 1066,67
63 118,00 2 3 1 3 55 3 3 0 43 160000,00 1355,93
64 78,34 2 3 2 3 55 3 1 1 43 140000,00 1787,08
65 78,34 2 3 2 3 55 3 2 1 43 165000,00 2106,20
66 78,34 2 3 2 3 55 3 1 1 43 150000,00 1914,73
67 165,00 2 4 2 3 100 3 3 4 43 245000,00 1484,85
68 165,00 2 4 2 3 100 3 3 4 43 250000,00 1515,15
69 165,00 2 4 2 3 100 3 3 4 43 255000,00 1545,45
70 140,00 2 5 2 3 239 4 2 5 43 390000,00 2785,71
71 140,00 2 5 2 3 239 4 2 5 43 350000,00 2500,00
72 140,00 2 5 2 3 239 3 2 5 43 380000,00 2714,29
73 180,00 2 5 2 3 100 4 2 4 43 450000,00 2500,00
74 70,00 2 3 1 3 55 2 1 1 43 70000,00 1000,00
75 85,00 2 3 1 3 103 3 1 1 43 120000,00 1411,76
76 85,00 2 3 1 2 103 3 1 1 43 90000,00 1058,82
77 85,00 2 3 1 3 103 3 1 1 43 125000,00 1470,59
89


78 145,00 2 3 1 3 55 3 1 2 43 160000,00 1103,45
79 80,00 2 3 1 3 71 3 1 1 43 150000,00 1875,00
80 100,00 2 3 2 3 79 3 2 2 43 160000,00 1600,00
81 145,00 2 4 2 3 100 3 2 6 43 360000,00 2482,76
82 145,00 2 4 2 3 100 4 4 6 43 500000,00 3448,28
83 100,00 2 4 2 3 100 4 3 2 43 290000,00 2900,00
84 100,00 2 4 2 3 100 3 2 2 43 250000,00 2500,00
85 100,00 2 4 2 3 100 3 2 2 43 280000,00 2800,00
86 100,00 2 4 2 3 100 3 3 2 43 200000,00 2000,00
87 128,00 2 5 2 3 100 4 2 6 43 350000,00 2734,38
88 226,00 2 5 2 3 100 4 4 4 43 450000,00 1991,15
89 90,00 2 3 2 3 100 2 1 4 43 180000,00 2000,00
90 90,00 2 3 2 3 100 3 1 4 43 185000,00 2055,56
91 76,00 2 4 2 3 100 3 2 6 43 160000,00 2105,26
92 69,90 2 4 2 3 103 3 1 3 43 140000,00 2002,86
93 85,00 2 3 1 3 55 3 1 1 43 150000,00 1764,71
94 85,00 2 3 1 3 55 3 1 1 43 120000,00 1411,76
95 85,00 2 3 1 3 55 3 1 1 43 150000,00 1764,71
96 145,00 2 4 2 3 100 4 2 6 43 450000,00 3103,45
97 145,00 2 3 2 3 100 4 4 6 43 400000,00 2758,62
98 90,00 2 3 2 3 71 3 2 4 43 210000,00 2333,33
99 90,00 2 3 2 3 71 3 3 4 43 210000,00 2333,33





























90


Laudo 4:

Endereo do Imvel: Bairro JK em Anpolis - GO
Objetivo da Avaliao: Determinao do Valor de Mercado
Finalidade da Avaliao: Garantia de Operaes
Tipo do bem: Prdio Comercial
rea: 164,97m (privativa), 270 m (terreno)
Metodologia: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Especificao: Grau de Fundamentao: II / Grau de Preciso: II
Manifestao quanto
possibilidade de aceitao
do imvel como garantia: Aceito como garantia.
Valor de Avaliao do imvel (mdio): R$ 160.000,00.


1) Documentao apresentada:
Certido do imvel

2) Caracterizao da regio:
O imvel avaliando fica situado na zona urbana de Anpolis. A regio tem uso misto (residencial e
comercial). O local possui infra-estrutura completa como: rede de energia, rede de iluminao, rede
de telefone, rede de gua tratada, rede de esgoto e pavimentacao. Dispe de todos os servios e
equipamentos comunitrios da cidade como: correios, coleta de lixo, servio de corpo de
bombeiros, comercio, sade e segurana publica, escolas, lazer, bancos, igrejas, entre outros.

3) Caracterizao do Terreno:
O terreno e irregular, meio de quadra. O lote possui rea de 270m2, com 12m de frente, 20m
lateral direita e 25m lateral esquerda.

4) Caracterizao da Edificao:
Prdio comercial com 164,97m2 de rea de construo, composto por uma varanda frontal, sala
comercial com banheiro, varanda-2 com banheiro e deposito.
A edificao possui estrutura com concreto armado, coberturas em telhas onduladas, teto em laje,
alvenaria de tijolo furado rebocas e pintadas com tinta ltex, piso da sala comercial de cermica,
piso do banheiro de cimento, da varanda frontal de concreto, e da varanda-2 e do deposito de
pedra-pirenpolis.
O imvel possui uma conservao regular, e uma idade aparente de 20 anos. Padro de acabamento
heterogneo, portanto, de acordo com a NBR 12.721 foram consideradas reas equivalentes de
construo de acordo com o quadro abaixo:
Varanda frontal e sala comercial: Padro baixo, rea de construo 85,41m2, equivalncia 100%,
rea equivalente 85,41m2.
Varanda-2, banheiro e deposito: padro mnimo, rea de construo 79,56, equivalncia 40%. rea
equivalente 31,82m2.

5) Diagnostico do mercado/manifestao da garantia:

O avaliador informa que o imvel apresenta rea de construo de 164,97 m, porm rea de
equivalncia de 117,23 m.
Do diagnstico do mercado, o avaliador cita que o mercado est estvel, com uma mdia de oferta
de imveis comerciais para venda.
91


Variveis utilizadas foram: localizao, regio de implantao, caractersticas econmicas, padro
de acabamento e estado de conservao e oferta/venda.

6) Metodologia, especificao das avaliaes, pesquisa e clculos:

Foi utilizado o mtodo comparativo de dados de mercado, conforme NBR 14653-2, por ser o mais
preciso para a definio de valores de venda, uma vez que foram encontrados dados suficientes
para que o mtodo pudesse ser utilizado com eficincia.
Foram efetuadas pesquisas de imveis vendidos, e em oferta para venda, sendo considerados para a
avaliao somente aqueles similares ao imvel avaliando. Foram pesquisados 34 dados e
considerados 31 para o modelo de imveis comerciais na cidade de Anpolis.
Atingiu o grau de fundamentao II, e grau de preciso II, em obedincia ao estabelecido no
item 9.2.1 e 9.2.2, da ABNT NBR 14653-2:2004. A tabela I. A soma dos pontos da tabela de Grau
de Fundamentao foi igual a 19.

7) Descrio das variveis:
Valor Unitrio. (R$/m): Varivel dependente que expressa o valor unitrio do imvel em
relao a rea de construo.
rea de Construo: Varivel independente e quantitativa que informa a rea privativa de
cada elemento em metros quadrados.
rea do terreno: Varivel independente e quantitativa explicativa.
Padro: Varivel Independente e qualitativa que expressa o padro de acabamento do
imvel de acordo com os valores abaixo:
1 BAIXO
2 NORMAL/BAIXO
3 NORMAL.

Local: Varivel Independente e Proxi que expressa o local em que o imvel est situado,
conforme a Planta de Valores da cidade de Anpolis/2009.
Data: Varivel Independente e qualitativa que expressa a data da transao do imvel de
acordo com o banco de dados em anexo I.

8) Dados do imvel avaliado:
rea de Construo Equivalente: 117,23
rea do Terreno: 270,00
Padro: 1
Local: 63,80
Data: 25,00

9) Consideraes finais:

Substituindo os atributos do imvel avaliando na equao do modelo de regresso, e adotando uma
confiabilidade de 80%, obtm-se os seguintes intervalos globais de confiana para venda do
imvel:
Limite Inferior (11,96%) = 1.198,35.
Limite mdio = 1.361,19.
Limite superior (13,59%) = 1.546,14.

92


Para o clculo do valor venal adotou o limite mnimo do intervalo de confiana de 80,00%, vez
que, a varivel transao no faz parte do modelo de regresso, logo:
Valor = 117,23m x R$ 1.198,35/m = R$ 140.482,57.

10) Concluso:

Desta forma o imvel fica avaliado para pagamento vista na presente data em:
R$ 140.500,00



REFERNCIAS ESTATSTICAS


Resultados Estatsticos:
Coeficiente de correlao: 0,9393855 / 0,9340480
Coeficiente de determinao: 0,8824452
Fisher-Snedecor: 37,53
Significncia do Modelo: 0,01

Parmetros:
Nvel de Significncia: 80%

Durbin-Watson
1,64 Data do Evento.
No auto-regresso - 98%

Normalidade dos resduos
74% dos resduos situados entre -1 e +1 s.
93% dos resduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
96% dos resduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 1

Informaes Complementares:
Nmero de Variveis: 7
Nmero de Variveis Consideradas: 6
Nmero de Dados: 34
Nmero de Dados Considerados: 31

Os elementos foram tratados pela estatstica inferencial.
As significncias dos regressores na equao apresentam-se inferiores a 5%







93



Equaes

Variveis Equao t-Observado Sig.

Acon Ln(x) -9,07 0,01
terr X 2,24 3,41
Padro X 5,41 0,01
Local X 8,65 0,01
Data X 3,45 0,20


Equao de Regresso Direta:
Valor Unitrio = e^(+9,242619 0,62224 * ln (Acon) + 0,000311 * Aterr + 0,29194 * Padro +
0,003 * Local + 0,016594 * Data)

Correlao entre Variveis Isoladas Influncia

Acon
terr 0,55 0,60
Padro 0,20 0,68
Local 0,24 0,81
Data - 0,01 0,51
Unit. -0,45 0,88

terr
Padro 0,09 0,30
Local 0,03 0,41
Data - 0,05 0,27
Unit. - 0,20 0,41

Padro
Local 0,29 0,55
Data - 0,19 0,53
Unit. 0,40 0,73

Local
Data 0,01 0,47
Unit. 0,58 0,87

Data
Unit. 0,17 0,57



ESTIMATIVAS

Variveis
Acon (rea construda) = 117,23
Aterr (rea do terreno) = 270,00
Padro = 1
Local = 63,89
94


Data = 25,00

Valor unitrio (R$):
Valor Unitrio Mnimo (11,96%) = 1.198,35.
Valor Unitrio Mdio: 1.361,19
Valor Unitrio Mximo (13,59%) = 1.546,14

Valor total (R$):
Valor Total Mnimo: 140.483,72.
Valor Total Mdio: 159.572,37
Valor Total Mximo: 181.254,76

Parmetros:
Nvel de Confiana: 80%
Estimativa pela: Moda




ANEXO I PESQUISA DE DADOS


Dado Acon Aterr Padro Local Data
*Estado
Conservao
Valor
Unitrio
1
230 390 2
160,36 1 2 1086,96
2
180 219 1
160,36 1 2 833,33
3
220 240 2
160,36 1 2 1181,82
4
160 200 1
160,36 1 2 937,50
5
600 600 2
239,58 4 2 1000,00
6
1200 1200 2
239,58 4 2 1000,00
* 7
2667 14000 2
95,83 4 2 749,91
8
500 720 3
239,58 4 2 1590,00
9
498 1300 3
180,16 11 2 2008,03
* 10
562 400 2
71,87 11 1 1156,58
11
200 300 2
239,58 11 2 2100,00
12
495 511 3
160,04 11 1 909,09
13
450 650 1
160,04 13 3 777,78
14
800 346 3
220,73 13 2 1625,00
15
508 200 3
239,58 13 3 1476,38
16
220 300 3
239,58 13 2 2272,73
17
200 500 3
239,58 13 2 2400,00
18
380 525 3
239,58 13 2 1447,37
19
140 600 2
304,71 16 2 2500,00
20
600 710 3
311,61 16 3 1500,00
21
520 300 3
287,50 17 2 1538,46
22
800 800 1
304,71 17 2 750,00
23
600 1575 2
47,92 17 2 750,00
24
250 470 2
159,72 17 2 1800,00
25
720 360 2
111,80 17 1 666,67
* 26
240 240 3
239,58 25 2 1250,00
27
214 214 2
428,45 25 1 4672,90
95


28
640 640 2
632,20 25 1 4375,00
29
2000 800 1
160,36 25 1 325,00
30
85 300 1
63,89 25 1 2588,23
31
200 330 1
63,89 25 1 1100,00
32
230 360 1
63,89 25 1 869,57
33
260 190 2
63,89 25 2 961,54
34
190 380 2
63,89 25 2 1578,95





ANEXO II TABELA DOS GRAUS DE FUNDAMENTAO E PRECISO


Item Descrio Grau III Grau II Grau I Pontos
Obtidos

1 Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a todas
as variveis analisadas
Completa quanto s variveis
utilizadas no modelo
Adoo de situao paradigma 2
2 Coleta de dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo autor do
laudo
Caractersticas conferidas por
profissional credenciado pelo autor do
laudo
Podem ser utilizadas caractersticas
fornecidas por terceiros.
3
3 Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados.
6(K+1), onde k o
nmero de variveis
independentes.
4(K+1), onde k o nmero de
variveis independentes.
3(K+1), onde k o nmero de
variveis independentes.
2
4 Identificao dos dados de
mercado
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem com foto
Apresentao de informaes relativas
a todos os dados e variveis
efetivamente utilizados no modelo
Apresentao de informaes
relativas a todos os dados e
variveis efetivamente utilizados
no modelo
3
5 Extrapolao No admitida Admitida para apenas uma varivel,
desde que: a) as medidas das
caractersticas do imvel avaliando
no sejam superiores a 100% do limite
amostral superior, nem inferiores
metade do limite amostral inferior. b)
o valor estimado no ultrapasse 10%
do valor calculado no limite da
fronteira amostral para a referida
varivel.
Admitida desde que: a) as medidas
das caractersticas do imvel
avaliando no sejam superiores a
100% do limite amostral superior,
nem inferiores metade do limite
amostral inferior. b) o valor
estimado no ultrapasse 10% do
valor calculado no limite da
fronteira amostral para as referidas
variveis, simultaneamente.
3
6 Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo para
a rejeio das hipteses
nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
7 Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados
1% 5% 10% 3

Graus III II I Soma
Pontos mnimos 18 11 7 19
Itens obrigatrios no grau
correspondente
3, 5, 6 e 7 com os
demais no mnimo no
grau II
3,5,6 e 7 no mnimo do grau II Todos, no mnimo no grau I
Grau de Fundamentao
do Laudo
II

Verificar: micronumerosidade extrapolao Uso de fatores prvios




96


Laudo 5:

Objetivo da Avaliao: Valor de Mercado
Finalidade da Avaliao: Valores de Venda de Mercado
Tipo do bem: Comercial
rea: 1000m (privativa) e 1500m(terreno)
Metodologia: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Especificao: Grau de Fundamentao: I / Grau de Preciso: I
Manifestao quanto
possibilidade de aceitao
do imvel como garantia: Este imvel no para operao que envolve garantia.
Valor de Avaliao do Imvel: R$ 1.793.811,19
Pressupostos e Ressalvas: Prdio a ser construdo.

1) Objetivo: Determinao do valor de venda para novo prdio.

2) Caracterizao da Regio: Regio Tipicamente comercial, de fcil acesso, e de grande fluxo
de pessoas e automveis.

3) Caracterizao do imvel: Sobre o terreno com rea de 1500m, ser construdo um prdio
com subsolos de garagens. rea do trreo: 1000m
Do Lote 1:
o rea Total: 525.00m
o Frente e Fundo: 17.50m
o Laterais: 30.00m
No fornecidas as documentaes dos lotes 2 e 3.

4) Quanto ao mercado: O mercado imobilirio manteve-se estvel. A Infra-estrutura urbana e os
servios no foram ampliados. No h empreendimentos paralisados, abandonados, invadidos,
no comercializados e no atendidos por equipamentos e servios pblicos essenciais, no
entorno do empreendimento sob anlise.

5) Metodologia, pesquisas e clculos:

Para a avaliao foi utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme
subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferncia estatstica, com adoo do
modelo de regresso linear mltipla.
Aps os tratamentos, homogeneizaes e testes atravs de estatstica inferencial, foi
desenvolvido um modelo de regresso, onde as seguintes variveis mostram-se consistentes e
significativas:
(x1) rea Privativa: Varivel independente quantitativa que informa a rea privativa de
cada elemento. Amplitude da amostra: 30,00m a 1.740,00m.
(x2) Padro (1-3): Varivel independente qualitativa. Que caracteriza conjuntamente o
padro construtivo e o estado de conservao de cada elemento. Convensionando-se: 1 =
piores condies; 2= condies intermediarias (padro normal, conservao regular); 3=
melhores condies.
(x3) Planta de Valores: Varivel Proxi, da localizao do imvel de acordo com dados
fornecidos da planta de valores da cidade de Anpolis no ano de 2010.
97


(y) Unitrio (R$/m): Varivel dependente, representando o valor unitrio de cada
elemento, ou seja, a relao entre o valor venal e sua respectiva rea privativa. Amplitude
da amostra: R$342,11 a R$8.620,69.



6) Determinao do valor venal:
Atributos de Entrada:
rea Privativa: 1000
Padro (1-3): 3
PV: 479,16

Parmetros:
Estimativa pela: Moda
Nvel de confiana: 80%

Valor do Imvel:
Mnimo: -14,70%
Calculado: R$ 1.793.811,19
Mximo: +14,70%

Resultado para o Campo de Arbtrio:

Unitrio (R$/m) Total (R$) Amplitude
Mnimo 1.345,71 1.345.710,58 -15%
Calculado 1.793,19 1.793.811,19 -----
Mximo 2.391.12 2.391.122,31 +15%
Valor Adotado: R$ 1.793.800,00


7) Especificao da Avaliao:
Grau de fundamentao: Grau I.
Grau de Preciso: Grau I.

8) Concluso:
Fundamentados nos elementos e condies consignados no presente Laudo de Avaliao,
atribumos ao imvel em questo, valor de transao de R$ 1.793.800,00.













98


ESTIMATIVAS

Variveis
rea construda = 1.000,00
Padro acabamento = 3
PV = 287,50

Valor unitrio (R$):
Valor Unitrio Mnimo (24,98%) = 1.345,71.
Valor Unitrio Mdio: 1.793,81.
Valor Unitrio Mximo (33,30%) = 2.391,12

Valor total (R$):
Valor Total Mnimo: 1.345.710,58
Valor Total Mdio: 1.793.811,19
Valor Total Mximo: 2.391.122,31

Informaes Complementares:

Nmero de Variveis: 8
Nmero de Variveis Consideradas: 4
Nmero de Dados: 21
Nmero de Dados Considerados: 19

Parmetros:
Nvel de Confiana: 80%
Estimativa pela: Moda

Resultados Estatsticos
Coeficiente de correlao: 0,8770572/0,8537441
Coeficiente de determinao: 0,7692293
Fisher-Snedecor: 16,67
Significncia do Modelo: 0,01

Normalidade dos resduos
68% dos resduos situados entre -1 e +1 s.
94% dos resduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
100% dos resduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 0

Equaes

Variveis Equao t-Observado Sig.

rea Construda Ln(x) -1,62 12,61
Padro de
Acabamento X 5,84 0,01
PV 1/x -2,08 5,46

99


Equao de Regresso Direta:
Valor Unitrio = e^( +7,318479866 0,2419635131 * ln(rea Construda) + 0,6783281265 *
Padrao de Acabamento 18,14573176/PV).

Correlao entre Variveis Isoladas Influncia

rea Construda
Padro Acabamento -0,20 0,21
PV 0,10 0,28
Valor Unitrio -0,33 0,39

Padro Acabamento
PV 0,10 0,32
Valor Unitrio 0,82 0,83

PV 0,10
Valor Unitrio -0,33 0,47



PESQUISA DE DADOS


1 - Nao 1 - Sem Asf. 1 - Venda
2 - Sim 2 - Com Asf. 2 - Oferta
Dado rea
rea
Construda Padro Esquina Asfalto PV Evento
Valor
Unitrio
1 476,00 476,00 2,00 2,00 1,00 160,04 2,00 1575,00
2 480,60 480,60 1,00 2,00 1,00 159,72 2,00 624,00
3 360,00 500,00 3,00 3,00 1,00 160,20 2,00 4000,00
4 1150,00 525,00 2,00 2,00 1,00 479,16 2,00 1142,00
5 800,00 800,00 2,00 2,00 1,00 752,19 2,00 750,00
6 400,00 380,00 1,00 1,00 1,00 121,14 2,00 342,00
7 348,00 348,00 2,00 2,00 1,00 399,30 2,00 890,00
8 996,00 996,00 1,00 1,00 1,00 257,98 2,00 602,00
9 520,00 300,00 3,00 2,00 1,00 287,50 2,00 2666,00
10 360,00 260,00 2,00 2,00 1,00 23,96 2,00 692,00
11 1575,00 600,00 2,00 2,00 1,00 47,92 2,00 750,00
12 2625,00 1015,00 3,00 3,00 1,00 239,58 2,00 1970,00
13 240,00 240,00 1,00 1,00 1,00 36,82 2,00 1125,00
14 500,00 280,00 2,00 2,00 1,00 319,44 2,00 1250,00
15 520,00 350,00 1,00 1,00 1,00 55,90 2,00 685,00
16 500,00 420,00 2,00 2,00 1,00 428,45 2,00 2380,00
17 3600,00 1740,00 3,00 3,00 1,00 752,19 2,00 8620,00
18 30,00 30,00 2,00 2,00 1,00 319,44 2,00 2000,00
19 265,00 246,00 3,00 2,00 1,00 303,15 2,00 2032,00
20 265,00 265,00 2,00 2,00 1,00 160,20 2,00 1094,00
21 238,00 85,00 3,00 2,00 1,00 240,31 2,00 4000,00




100


Laudo 6:

Endereo do Imvel: Bairro de Anpolis - GO
Objetivo da Avaliao: No informado
Finalidade da Avaliao: Aquisio de imvel
Tipo do bem: Apartamento
rea: 108,90 m
Metodologia: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Especificao: Grau de Fundamentao: III / Grau de Preciso: III
Manifestao quanto
possibilidade de aceitao
do imvel como garantia: O imvel serve como garantia.


1) Caracterizao da Regio:
Uso predominate residencial unifamiliar.
Infra-estrutura Urbana: gua, esgoto sanitrio, energia eltrica, telefone, pavimentao, esgoto
pluvial, iluminao publica.
Servios Pblicos e Comunitrios: Coleta de lixo, transporte coletivo, comrcio, rede bancria,
escola, sade, segurana, lazer.

2) Caracterizao do Terreno:
Forma regular, inclinao < 10%, situao no meio da quadra, superfcie seca.
rea Total: 1200.00m
Frente e Fundo: 30,0m
Laterais: 40.00m

3) Caractersticas da Edificao:
Apartamento residencial com quatro pavimentos. Idade aparente de 25 anos. O apartamento a
ser avaliado situa-se no segundo andar. Padro de acabamento normal, estado de conservao
regular. Tetos de laje e fechamento das paredes de alvenaria. Uma vaga de estacionamento.

4) Caracterizao do mercado:
Desempenho: Normal;
Absoro pelo mercado: Normal
Observaes: existem muitos empreendimentos novos em oferta.

5) Informaes complementares:
O imvel como um todo, apresenta condies de estabilidade e solidez, no apresenta vcios de
construo aparente, e apresenta condies de habitabilidade.










101


ESTIMATIVAS

Parmetros:
Estimativa pela: Moda
Nvel de confiana: 80%

Variveis:
rea Privativa: 90,72
Padro de acabamento: 2
Elevador: 0
Estado de conservao: 1
Setor urbano: 36
Total vagas: 1
Data do Evento: 31

Resultado para o Campo de Arbtrio:

Unitrio (R$/m) Total (R$) Amplitude
Mnimo 839,53 76.162,52 -4,70%
Mdio 880,98 79.923,18 -----
Mximo 926,74 84.074,50 +5,19%





RESULTADOS ESTATSTICOS


Coeficiente de correlao: 2 0,847252/0,8547811
Coeficiente de determinao: 2 0,7178359 / 0,7306507
R2 ajustado: 2 0,70626/0,7196004

Teste de Hipteses:
Fisher-Snedecor: 62,01
Significncia do Modelo: 0,01

Normalidade dos resduos
69% dos resduos situados entre -1 e +1 s.
91% dos resduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
95% dos resduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 8 (3,92%)
Desvio Padrao: 3,0222





102


Equaes

Variveis Equao t-Observado Sig.

rea Privativa X -7,25 0,01
Origem Informao X 2,20 2,93
Padro de Acabamento X 7,40 0,01
Estado Conservao x^2 3,86 0,02
Setor Urbano 1/(x/1/2) -2,70 0,76
Dormitrios 1/x^2 -1,89 6,08
Equipamentos X 6,04 0,01
Data do evento X 5,23 0,01
Valor Unitrio X^0.5

Equao de Regresso Direta:
Valor Unitrio = (
+22,82717723
-0,04094007268 * rea privativa
+1,128069074 * origem informao
+0,4694393856 * Estado conservao^2
-27,28173934/ setor urbano * 0,5
-5,385934645 / dormitrio ^ 2
+0,9176241743 * equipamentos
+0,1533713575 * data evento ^ 2



























103


PESQUISA DE DADOS


Informaes Complementares:

Nmero de Variveis: 11
Nmero de Variveis Consideradas: 8
Nmero de Dados: 225
Nmero de Dados Considerados: 204

(*) variveis no consideradas.


1


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1 58,46 1,00 2 1 3 64 2 1 0 24 1368,46
2 70,03 1,00 3 2 3 96 2 1 0 24 1428,02
3 89,41 1,00 3 2 3 80 2 2 2 23 1118,44
4 75,86 1,00 3 1 3 160 2 1 1 23 1384,13
5 156,82 1,00 5 2 3 160 1 2 5 24 1504,91
6 99,66 1,00 3 2 3 160 2 1 5 23 1505,12
7 65,46 1,00 3 1 3 112 2 1 1 16 1191,57
8 99,76 1,00 3 2 3 160 2 1 2 15 1002,41
9 73,58 1,00 3 1 3 89 2 1 0 25 1085,89
10 67,07 1,00 3 1 3 96 2 1 1 24 1162,96
11 52,23 1,00 2 1 3 32 2 1 5 26 1148,77
12 77,03 1,00 3 2 3 96 2 1 3 23 1428,02
13 68,61 1,00 2 1 3 112 2 1 4 14 954,67
14 99,13 1,00 3 2 3 160 2 3 4 25 1492,99
15 76,54 1,00 3 1 3 100 2 1 1 26 1306,51
16 56,35 1,00 3 1 3 80 2 1 0 24 1109,14
17 84,18 1,00 3 2 3 160 2 1 3 24 1430,00
18 77,03 1,00 3 2 3 96 2 1 3 22 1038,56
19 68,61 1,00 3 1 3 112 3 1 6 26 1020,26
20 91,89 1,00 3 2 3 160 2 2 1 26 1850,04
21 58,88 1,00 2 1 3 160 2 1 1 15 1069,97
22 84,18 1,00 3 2 3 160 2 2 4 15 1722,50
23 160,42 1,00 2 2 3 160 2 3 5 16 1932,43
24 75,86 1,00 3 1 3 160 2 0 0 17 790,93
25 91,89 1,00 3 2 3 160 2 1 4 17 1850,05
26 58,88 1,00 2 1 3 160 2 1 0 20 934,10
27 68,31 1,00 3 1 3 160 2 1 3 20 1097,94
104


28 65,97 1,00 2 1 3 32 2 1 3 16 970,14
29 52,23 1,00 3 1 2 32 2 0 3 17 1053,03
30 65,97 1,00 2 1 3 32 3 1 4 17 909,40
31 91,89 1,00 3 1 3 64 2 2 0 27 1012,08
32 116,34 1,00 3 2 3 160 3 2 0 28 1719,10
33 115,09 1,00 3 2 3 160 3 2 0 26 1477,10
34 68,61 1,00 3 1 3 112 3 1 0 26 1020,26
35 71,87 1,00 2 1 2 160 3 0 0 25 946,15
36 76,54 1,00 3 1 3 100 3 1 0 26 1306,51
37 99,13 1,00 3 2 3 160 3 3 1 25 1492,99
38 67,34 1,00 2 1 3 160 3 0 0 28 965,25
39 93,04 1,00 2 1 2 160 3 1 0 25 1074,81
40 73,74 1,00 2 1 2 160 2 2 0 26 1152,70
41 116,34 1,00 3 2 3 160 3 2 2 28 1461,23
42 84,18 1,00 3 2 3 160 3 1 0 28 1544,31
43 77,96 1,00 2 1 2 112 3 1 0 28 987,69
44 68,61 1,00 3 1 3 112 3 1 0 29 1093,14
45 116,34 1,00 3 2 3 160 3 2 2 28 1547,19
46 58,88 1,00 3 1 2 160 2 1 0 26 995,24
47 68,31 1,00 3 1 3 112 3 1 0 28 1024,74
48 56,35 1,00 3 1 3 80 2 1 0 26 1109,14
49 77,96 2,00 2 1 3 112 3 1 0 25 1154,44
50 71,87 1,00 2 1 2 160 3 0 0 25 834,84
51 120,00 2,00 3 2 3 140 3 1 2 31 1416,67
52 120,00 2,00 3 2 2 140 3 1 2 31 1083,33
53 134,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1119,40
54 200,00 2,00 3 2 3 200 4 6 4 31 2500,00
55 138,00 2,00 3 2 3 200 3 1 0 31 1159,42
56 180,00 1,00 3 2 3 200 4 2 1 31 1111,11
57 180,00 1,00 3 2 3 200 4 2 1 31 1333,33
58 130,00 2,00 3 1 3 200 3 1 1 31 1384,62
59 130,00 2,00 3 1 3 200 3 1 1 31 1153,85
60 126,00 2,00 3 2 3 120 3 2 3 31 873,02
61 92,00 2,00 2 1 2 200 3 1 0 31 869,57
62 134,00 2,00 3 2 3 200 4 1 2 31 1343,28
63 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1076,92
64 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1153,85
65 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1153,85
66 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 1076,92
67 130,00 2,00 3 2 2 200 4 1 2 31 923,08
68 92,00 2,00 2 1 2 200 3 1 0 31 923,91
69 92,00 2,00 2 1 2 200 3 1 0 31 978,26
70 210,00 2,00 3 2 3 200 3 2 0 31 1047,62
71 73,00 1,00 3 1 3 89 3 1 1 31 1369,86
72 73,00 1,00 3 1 3 89 3 1 1 31 1630,14
73 73,00 1,00 3 1 3 89 3 1 1 31 1493,15
74 100,00 2,00 2 1 3 200 2 0 0 31 1200,00
75 168,00 2,00 3 2 3 200 3 0 1 31 863,10
76 120,00 2,00 3 2 3 200 3 1 2 31 1208,33
77 120,00 2,00 3 2 2 200 3 1 0 31 1125,00
78 90,84 2,00 3 2 3 160 3 1 5 36 2146,63
79 91,84 2,00 3 2 3 160 3 1 5 36 2311,76
105


80 75,00 2,00 3 1 3 96 3 0 1 36 1333,33
81 78,26 2,00 3 2 3 56 3 1 4 36 1469,46
82 78,26 2,00 3 2 3 56 3 1 4 36 1661,13
83 75,00 2,00 3 1 3 112 3 1 0 36 1240,00
84 78,00 2,00 3 1 3 80 3 1 0 36 1025,64
85 80,00 2,00 3 1 3 160 3 1 0 36 1875,00
86 80,00 2,00 3 1 3 160 3 1 0 36 1750,00
87 92,00 2,00 3 1 3 64 2 1 0 36 1195,65
88 92,00 2,00 3 1 3 64 3 1 0 36 1141,30
89 58,46 2,00 2 1 3 64 2 1 0 36 1197,40
90 65,00 2,00 3 1 3 160 3 1 1 36 1384,62
91 65,00 2,00 3 1 3 160 2 1 1 36 1461,54
92 120,00 2,00 5 2 3 160 3 2 4 36 1916,67
93 120,00 2,00 5 2 3 160 3 2 4 36 2500,00
94 56,35 2,00 3 1 3 80 2 1 0 36 1419,70
95 180,00 2,00 3 1 3 100 4 2 0 36 1666,67
96 140,43 2,00 5 2 3 240 4 3 6 36 2848,39
97 140,43 2,00 5 2 3 240 4 1 6 36 2492,34
98 140,43 2,00 5 2 3 240 4 2 6 36 2705,67
99 65,00 2,00 3 1 3 104 2 0 0 36 1307,69
100 65,00 2,00 3 1 3 104 2 0 0 36 1000,00
101 65,00 2,00 3 1 3 104 2 0 0 36 1230,77
102 89,90 2,00 3 1 3 104 3 1 2 36 1223,58
103 89,93 2,00 3 1 3 104 3 1 2 36 1501,17
104 89,93 2,00 3 1 3 104 3 1 2 36 1667,96
105 110,00 2,00 3 2 3 100 3 2 0 36 1636,36
106 160,00 2,00 3 1 3 80 4 2 0 36 1250,00
107 160,00 2,00 3 1 3 80 4 1 0 36 1562,50
108 125,00 2,00 3 2 3 112 3 1 0 36 1280,00
109 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1266,67
110 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1066,67
111 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1266,67
112 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1266,67
113 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1306,67
114 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1333,33
115 75,00 2,00 3 1 3 104 3 1 0 36 1400,00
116 143,00 2,00 3 1 3 56 3 1 0 36 1048,95
117 143,00 2,00 3 1 3 56 3 1 0 36 1118,88
118 77,00 2,00 3 1 3 48 3 0 0 36 1818,18
119 65,00 2,00 3 1 3 160 2 1 4 36 1200,00
120 89,41 2,00 3 2 3 80 3 1 4 36 1789,51
121 89,41 2,00 3 2 3 80 3 2 4 36 1901,35
122 90,00 2,00 3 1 3 200 3 1 1 36 2222,22
123 70,00 2,00 3 1 1 160 2 1 0 36 1285,71
124 70,00 2,00 3 1 1 160 2 1 0 36 1357,14
125 110,00 2,00 3 1 3 160 3 0 0 36 1727,27
126 110,00 2,00 3 1 3 160 3 2 0 36 1454,55
127 100,00 2,00 4 2 3 104 3 1 2 36 1800,00
128 100,00 2,00 4 2 3 104 3 1 2 36 1800,00
129 100,00 2,00 4 2 3 104 3 1 2 36 1700,00
130 100,00 2,00 4 2 3 104 3 3 2 36 2000,00
131 75,00 2,00 3 1 3 104 3 2 0 36 1466,67
106


132 75,00 2,00 3 1 3 112 3 1 0 36 1533,33
133 100,00 2,00 3 1 3 160 3 1 0 36 1800,00
134 127,73 2,00 3 2 3 200 3 1 1 36 1252,64
135 128,00 2,00 4 2 3 104 4 1 6 36 2015,63
136 128,00 2,00 4 2 3 104 4 2 6 36 1953,13
137 128,00 2,00 4 2 3 104 4 3 6 36 2265,63
138 105,00 2,00 3 2 3 160 3 1 2 36 1904,76
139 100,00 2,00 3 2 3 160 3 1 1 36 1500,00
140 96,00 2,00 3 1 3 160 3 1 0 36 1250,00
141 92,87 2,00 3 2 3 72 3 2 2 36 2099,71
142 71,87 1,00 3 1 3 160 3 1 3 36 1252,26
143 71,87 1,00 3 1 3 160 3 1 3 36 1182,69
144 175,00 2,00 4 2 3 64 2 1 3 36 800,00
145 65,00 2,00 3 1 3 160 2 1 0 36 1230,77
146 156,82 2,00 5 2 3 160 4 2 5 36 2231,86
147 179,98 2,00 5 2 3 160 4 3 6 36 3333,70
148 179,98 2,00 5 2 3 160 4 3 6 36 3611,51
149 179,98 2,00 5 2 3 160 4 3 6 36 3055,90
150 160,00 1,00 3 2 3 200 3 1 2 36 1031,25
151 160,00 1,00 3 2 3 200 3 1 2 36 812,50
152 120,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 1250,00
153 160,00 1,00 4 2 3 200 4 2 5 36 3125,00
154 100,00 1,00 3 1 3 200 3 1 1 36 1580,00
155 160,00 1,00 3 2 3 200 3 1 3 36 1250,00
156 160,00 1,00 3 2 3 200 3 2 3 36 1475,00
157 90,00 1,00 3 1 3 200 3 1 1 36 1777,78
158 90,00 1,00 3 1 3 200 3 1 1 36 1655,56
159 95,18 1,00 3 2 3 120 3 2 5 36 1145,20
160 134,00 1,00 3 2 2 200 5 1 2 36 1343,28
161 140,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 978,57
162 140,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 1057,14
163 140,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 1064,29
164 140,00 1,00 3 2 2 200 3 1 2 36 821,43
165 210,00 1,00 3 2 3 200 3 2 1 36 1000,00
166 168,00 1,00 3 2 3 200 3 0 1 36 821,43
167 120,00 1,00 3 2 3 200 3 1 1 36 1166,67
168 110,00 1,00 3 2 3 200 3 1 3 36 1181,82
169 78,00 1,00 3 1 3 80 3 1 0 36 1089,74
170 75,00 2,00 3 1 3 32 2 1 0 36 1333,33
171 75,00 2,00 3 1 3 32 2 1 0 36 1333,33
172 170,00 2,00 4 2 3 160 4 1 6 36 3705,88
173 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 50 2500,00
174 300,00 1,00 4 2 3 100 3 4 6 50 1166,67
175 300,00 1,00 4 2 3 100 3 4 6 50 1166,67
176 99,00 1,00 3 2 2 100 3 1 2 50 1868,69
177 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 50 2285,71
178 160,00 2,00 3 2 3 100 4 2 2 50 1562,50
179 90,00 1,00 3 2 3 100 3 2 3 50 1666,67
180 140,00 2,00 5 2 3 239,58 4 2 5 51 2857,14
181 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 51 2142,86
182 89,90 1,00 3 2 3 103,82 3 1 2 50 1557,29
183 89,90 1,00 3 2 3 103,82 3 1 2 50 1557,29
107


184 89,90 1,00 3 2 3 103,82 3 1 2 51 1557,29
185 100,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 3 51 2350,00
186 100,00 2,00 3 2 3 103,82 3 1 3 50 2000,00
187 100,00 2,00 4 2 3 103,82 3 2 3 50 2400,00
188 100,00 2,00 4 2 3 103,82 3 2 3 50 2300,00
189 100,00 2,00 4 2 3 103,82 3 1 3 51 2000,00
190 100,00 2,00 4 2 3 103,82 3 3 3 51 2200,00
191 175,00 2,00 4 2 3 159,72 4 3 3 51 1828,57
192 167,00 2,00 4 2 3 159,72 4 2 3 50 1796,41
193 167,00 2,00 4 2 3 159,72 4 3 3 50 1796,41
194 100,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 3 51 2200,00
195 350,00 2,00 5 2 3 100 4 4 2 51 1428,57
196 90,00 1,00 5 2 3 239,58 3 2 4 51 2722,22
197 90,00 1,00 5 2 3 239,58 3 2 4 50 2722,22
198 90,00 2,00 5 2 3 239,58 3 2 4 50 2444,44
199 90,00 2,00 5 2 3 239,58 3 2 4 50 2444,44
200 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 51 1828,57
201 140,00 2,00 5 2 3 103,82 4 3 5 51 2142,86
202 78,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 2 51 1794,87
203 78,26 2,00 3 2 3 55,9 3 1 4 51 1916,69
204 78,26 2,00 3 2 3 55,9 3 1 4 51 1916,69
205 110,00 2,00 3 2 3 100 3 1 3 51 1636,36
206 0,00 2,00 3 2 2 100 3 2 2 51 1850,00
207 151,21 2,00 3 2 2 480,41 3 1 2 51 1124,26
208 100,00 2,00 3 2 2 100 3 1 2 51 2500,00
209 100,00 2,00 3 2 2 100 3 2 2 51 1900,00
210 145,00 2,00 3 2 2 100 4 2 3 51 3103,45
211 100,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 3 51 2200,00
212 90,00 2,00 5 2 3 239,58 3 2 4 51 2555,56
213 350,00 1,00 5 2 3 100 4 1 2 51 1571,43
214 96,00 2,00 3 2 2 100 3 3 2 51 1927,08
215 80,00 2,00 3 2 3 103,82 3 2 2 51 1625,00
216 140,00 2,00 5 2 3 239,58 4 1 5 51 2500,00
217 78,26 2,00 3 2 3 55,9 3 2 4 51 1661,13
218 78,26 1,00 3 2 3 55,9 3 1 4 51 1788,91
219 78,00 2,00 3 1 3 100 3 1 2 51 1602,56
220 43,00 2,00 3 1 3 100 3 1 2 51 1780,82
221 75,00 2,00 3 1 3 100 3 1 2 51 2066,67
222 75,00 2,00 3 1 3 100 3 1 2 51 1800,00
223 75,00 2,00 3 1 3 103,82 3 1 3 51 1466,67
224 75,00 2,00 3 1 3 103,82 3 1 3 51 1600,00
225 75,00 2,00 3 1 3 103,82 3 1 3 51 1600,00










108



Laudo 7:

Endereo do Imvel: Anpolis - GO
Objetivo da Avaliao: Informar o valor venal do imvel.
Finalidade da Avaliao: Valores de Venda de Mercado
Tipo do bem: Lote urbano
rea: 351,13 m0
Metodologia: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Especificao: Grau de Fundamentao: II / Grau de Preciso: III
Manifestao quanto
possibilidade de aceitao
do imvel como garantia: O imvel pode ser aceito como garantia .


1) Caracterizao da Regio:
O imvel est localizado na periferia da cidade. Na vizinhana predominam imveis comerciais
e lotes urbanos sem edificaes. A infra-estrutura local consta com energia eltrica, telefone,
gua tratada, pavimentao, iluminao pblica, segurana, sade, etc. O uso predominante
residencial e a vocao comercial.

2) Caracterizao do imvel:
Terreno com topografia plana e solo seco.

3) Dimenses do terreno:
rea: 351,17m
Frente: 13,05m
Fundo: 13,00m
Lateral direita: 27,47m.
Lateral esquerda: 26,58m.

4) Caracterizao do mercado:
O mercado imobilirio caracteriza-se por alteraes no seu patamar de preos ao longo tempo,
variando de acordo com a demanda e a procura, sofrendo tambm influencia do mercado de
capitais, assim como influncias de investimentos no setor da construo e empreendimentos
locais. Anpolis encontra-se no momento com um mercado imobilirio em expanso de
investimentos no setor da construo.

5) Metodologia, pesquisa e clculos:
Foi utilizado o mtodo comparativo de dados de mercado, conforme NBR 14.653-2, por ser o
mais preciso para a definio de valores de venda, uma vez que foram encontrados dados
suficientes para que o mtodo pudesse ser utilizado com eficincia.
Atingiu o grau de fundamentao II, e grau de preciso II, em obedincia ao estabelecido no
item 9.2.1 e 9.2.2 da ABNT NBR 14653-2:2004. a Tabela I graus de fundamentao no caso
de utilizao de modelos de regresso linear. As tabelas encontram-se em anexo II.
Aps os tratamentos, homogeneizaes e testes atravs de estatstica inferencial, foi
desenvolvido um modelo de regresso, onde as seguintes variveis mostram-se consistentes e
significativas:
Terreno: Varivel independente quantitativa que informa a rea do terreno do imvel.
Amplitude da amostra: 200,00m a 720,00m.
109


Local: Varivel Proxi independente determina a localizao do imvel de acordo com
dados fornecidos da planta de valores da cidade de Anpolis no ano de 2010. Amplitude da
amostra: R$4,63/m e R$65,82m.
Vocao: Varivel independente dicotmica que assume os seguintes valores: 1
Residencial e 2 Comercial.
Data: Varivel independente quantitativa conforme data da pesquisa da amostra. Amplitude
da amostra: 1 a 10.
Unit. (R$/m): Varivel dependente, representando o valor unitrio de cada elemento, ou
seja, a relao entre o valor venal e sua respectiva rea do terreno. Amplitude da amostra:
R$77,78/m a R$283,33/m.


6) Determinao do valor venal do lote
Atributos de Entrada:
Terreno: 351,13
Local: 25,00
Vocao: 2
Data: 10,00

Resultados para moda, com intervalo de confiana de 80%:
Mnimo: -9,04%
Calculado unitrio: R$ 181,41
Mximo: +9,94%

Resultado para o intervalo de confiana de 80%:

Unitrio (R$/m) Total (R$) Amplitude
Mnimo 165,01 57.942,99 -9,04%
Calculado 181,41 63.700,79 -----
Mximo 199,44 70.030,74 +9,94%
Valor Adotado: R$ 58.000,00

Observao: Ser adotado o valor inferior de intervalo arbtrio (-9,94%), devido no constar na
equao a varivel que explica o fator de oferta e venda.

Intervalo Adotado:
Mnimo: -6,65%: R$54.145,00
Adotado total: R$ 58.000,00
Mximo: +9,94%: R$ 63.673,00


7) Especificao da Avaliao:
Grau de fundamentao
Soma dos pontos obtidos para o conjunto de itens atendidos: 17
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao: II
Grau de Preciso: Grau III


8) Concluso
Valor venal: R$58.000,00. (Cinqenta e Oito mil reais).
110


RESULTADOS ESTATSTICOS


Coeficiente de correlao: 0,9426274/0,9650489
Coeficiente de determinao: 0,8885463
Fisher-Snedecor: 49,83
Significncia do Modelo: 0,01

Normalidade dos resduos
73% dos resduos situados entre -1 e +1 s.
96% dos resduos situados entre -1,64 e +1,64 s.
100% dos resduos situados entre -1,96 e +1,96 s

Outliers do modelo: 0

Equaes

Variveis Equao t-Observado Sig.

Terreno X -3,24 0,34
Local X 8,74 0,01
Vocao X 2,98 0,64
Data 1/x -7,02 0,01

Equao de Regresso Direta:
Valor Unitrio = e^( +4,808625654 0,0006219752 * Terreno + 0,01263301121 * Local +
0,1734557003 * Vocao 0,4144561468 / Data).

Correlao entre Variveis Isoladas Influncia

Terreno
Local -0,34 0,28
Vocao 0,13 0,56
Data -0,44 0,73
Valor Unitrio -0,21 0,54

Local
Vocao 0,06 0,34
Data -0,07 0,61
Valor Unitrio 0,81 0,87

Vocao
Data 0,32 0,65
Valor Unitrio 0,04 0,51

Data
Valor Unitrio -0,46 0,81





111


5.1.2.1 - Anexo do Laudo I Pesquisa de Dados

Informaes Complementares:

Nmero de Variveis: 8
Nmero de Variveis Consideradas: 5
Nmero de Dados: 39
Nmero de Dados Considerados: 30

(*) Variveis no utilizadas.


1

-

s
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/
1
0

1
0

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1
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(
R
$
/
m

)

1 398,00 3,00 1,00 2,00 1,00 27,15 2,00 50000,00 125,63
2 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 7,99 2,00 25000,00 83,33
3 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 7,99 2,00 28000,00 93,33
4 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 4,63 2,00 30000,00 100,00
5 900,00 3,00 1,00 1,00 1,00 4,63 2,00 30000,00 33,33
6 720,00 3,00 1,00 1,00 1,00 4,63 2,00 130000,00 180,56
7 300,00 3,00 1,00 2,00 1,00 12,76 2,00 70000,00 233,33
8 300,00 2,00 1,00 1,00 1,00 23,96 2,00 35000,00 116,67
9 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 35000,00 116,67
10 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 38000,00 126,67
11 300,00 3,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 33000,00 110,00
12 330,00 3,00 1,00 2,00 1,00 31,94 2,00 48000,00 145,45
13 395,00 3,00 1,00 2,00 1,00 31,94 2,00 48000,00 121,52
14 100,00 4,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 22664,07 226,64
15 200,00 4,00 1,00 1,00 1,00 31,94 2,00 23072,48 115,36
16 315,00 3,00 4,00 2,00 1,00 23,96 2,00 55000,00 174,60
17 250,00 3,00 4,00 1,00 1,00 23,96 2,00 40000,00 160,00
18 300,00 3,00 4,00 1,00 1,00 23,96 1,00 40000,00 133,33
19 360,00 3,00 6,00 1,00 1,00 55,90 2,00 85000,00 236,11
20 360,00 3,00 6,00 1,00 1,00 55,90 2,00 85000,00 236,11
21 510,00 2,00 6,00 1,00 2,00 16,44 1,00 68000,00 133,33
22 682,00 2,00 7,00 1,00 2,00 16,44 2,00 75000,00 109,97
23 625,00 2,00 7,00 1,00 2,00 16,44 2,00 60000,00 96,00
24 625,00 2,00 7,00 1,00 2,00 16,44 2,00 65000,00 104,00
25 687,50 2,00 7,00 1,00 2,00 16,44 2,00 65000,00 94,55
26 441,00 3,00 7,00 1,00 1,00 7,54 2,00 50000,00 113,38
27 377,00 3,00 7,00 1,00 1,00 7,54 2,00 50000,00 132,63
28 525,00 2,00 7,00 1,00 22,00 18,44 1,00 55000,00 104,76
29 180,00 4,00 9,00 1,00 1,00 55,60 2,00 90000,00 500,00
30 300,00 4,00 9,00 1,00 1,00 37,71 2,00 110000,00 366,67
31 200,00 4,00 9,00 1,00 1,00 37,12 2,00 95000,00 475,00
32 300,00 4,00 9,00 1,00 1,00 65,82 1,00 85000,00 283,33
33 300,00 4,00 9,00 1,00 1,00 21,70 2,00 85000,00 283,33
112


34 570,00 4,00 9,00 1,00 1,00 27,43 2,00 160000,00 280,70
35 380,00 4,00 10,00 1,00 1,00 27,43 2,00 90000,00 236,84
36 500,00 3,00 10,00 1,00 1,00 16,44 2,00 68000,00 136,00
37 762,00 3,00 10,00 1,00 1,00 16,44 2,00 70000,00 91,86
38 525,00 3,00 10,00 1,00 1,00 16,44 2,00 55000,00 104,76
39 422,00 3,00 10,00 1,00 1,00 25,00 2,00 40000,00 94,79

Valor Unitrio: Varivel independente em funo da rea do terreno do imvel (R$/m2)
Terreno: Varivel independente quantitativa que informa a rea do terreno do imvel.
Local: Varivel Proxi independente conforme planta de valores da cidade de Anpolis.
Vocao: Varivel independente dicotmica.








































113


Laudo 8:

Endereo do Imvel: Anpolis - GO
Objetivo da Avaliao: Determinao do valor de mercado de compra e venda
Finalidade da Avaliao: Alocao de Recursos
Tipo do bem: Apartamento Residencial
rea: 47,255 m
Metodologia: Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
Especificao: Grau de Fundamentao: I / Grau de Preciso: III
Valor de Avaliao do Imvel: R$ 78.000,00

Manifestao quanto possibilidade de aceitao do imvel como garantia:
O imvel pode ser aceito como garantia .

Pressupostos e Ressalvas:
1) Nesta avaliao foi determinado o valor de uma unidade residencial, utilizando a situao
paradigma de que estivesse finalizado e pronto para ser habitado. A obra est em andamento, e para
definio da varivel padro, aprovada no modelo de regresso foram utilizadas as informaes
constantes no memorial descritivo e as levantadas na vistoria da unidade modelo.
2) No memorial descritivo da edificao, consta a exigncia de uma vaga de garagem por unidade
habitacional.


1) Caracterizao da Regio:
Um bairro antigo e centralizado na cidade de Anpolis que possui construes com padres
mdio/baixo a mdio. A regio do avaliando bastante adensada e de vocao residencial.
A rua onde o imvel situa-se possui pequeno fluxo de pedestres e veculos.
O local servido de todos os benefcios pblicos e infra-estrutura urbana disponveis na cidade de
Anpolis, tais como energia eltrica, telefone, gua tratada, esgoto, pavimentao, iluminao
pblica, segurana, educao, sade, etc.

2) Caracterizao do imvel:
Terreno; dimenses do terreno:
rea: 2.868,40m
Frente: 50,00m
Fundo: 59,00m
Lateral direita: 43,00m.
Lateral esquerda: 55,00m.

Apartamento. Diviso Interna:
Sala de estar, cozinha/rea de servio, circulao, 2 quartos e banheiro social.

3) Consideraes sobre o mercado:
As imediaes do avaliando possui nvel mdio de ofertas de apartamentos e a procura por imveis
com essa natureza tambm mdio.
O nvel de oferta para imveis de um forma gral, maior que o nvel de demanda.

4) Metodologia, pesquisa e clculos: Para a avaliao foi utilizado o mtodo comparativo direto
de dados de mercado, conforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2, baseado no processo de inferncia
estatstica, com adoo do modelo de regresso mltipla.
114


Aps os tratamentos, homogeneizaes e testes atravs de estatstica inferencial, foi desenvolvido
um modelo de regresso, onde as seguintes variveis mostram-se consistentes e significativas:
Elevador (1-2): Varivel independente dicotmica que expressa se o edifcio do elemento
possui ou no elevador, convencionando-se 1 No; 2 Sim.
Equipamento (uma unidade para cada equipamento): varivel independente quantitativa,
que informa a quantidade de equipamentos que cada elemento possui, sendo considerado
como equipamentos: portaria, piscina, sauna, entre outros. Amplitude da amostra: 0 a 7.
rea privativa (m): varivel independente quantitativa, que informa a rea privativa de
cada elemento. Amplitude da amostra: 56,35 a 280,00m.
Padro (2-3): Varivel independente dicotmica que expressa o padro de acabamento de
cada elemento, convencionando-se: 2- Normal; 3 Alto.
Sutes: Varivel independente quantitativa, que informa a quantidade de banheiros
privativos no apartamento. Sutes americanas no foram consideradas, j que se trata de um
banheiro social que atende dois quartos, e o lavabo muitas vezes existente nessas unidades
no atende plenamente um dos quartos caso se opte por extinguir a sute americana.
Amplitude da amostra: 1 a 3.
Garagem: Varivel independente quantitativa, que informa a quantidade de vagas de
garagem vinculadas a cada elemento. Amplitude da amostra: 0a 3.
ndice fiscal (Projeto da Planta Genrica de Valores Imobilirios de Anpolis 2009):
Varivel independente proxi que expressa o valor genrico de metro quadrado de terreno
em uma mesma data. Amplitude da amostra: 39,93 a 239,58
Data: Varivel independente quantitativa conforme data da pesquisa da amostra. Variando
uma unidade por trimestre. Amplitude da amostra: 1 a 7.
Unit. (R$/m): Varivel dependente, representando o valor unitrio de cada elemento, ou
seja, a relao entre o valor venal e sua respectiva rea do terreno. Amplitude da amostra
aproveitada: R$1000,00/m a R$3.582,09/m.

5) Determinao do valor venal:

Atributos de Entrada:
Elevador (N=1; S=2): 1
Equipamentos (0-7): 1
rea Privativa: 47,255
Padro (N=2; A=3): 2
Sutes (0 a 3): 0
Garagem (0 a 3): 1
ndice Fiscal: 159,72
Data (1 a 7): 7

Resultado para moda, com intervalo de confiana ao nvel de 80%:

Mnimo
Unitrio Calculado
(R$/m) Mximo
-6,85% 1.726,79 +6,85%






115


Resultados para o Campo de Arbtrio

Unitrio (R$/m) Total (R$) Amplitude
Mnimo 1.467,77 69.366,81 -15%
Calculado 1.726,79 81.608,09 -----
Mximo 1.985,81 93.849,38 +15%
Valor Adotado: R$ 1.640,45/m

Justificativa da no adoo do valor calculado: Utilizou-se o valor calculado descontados de apenas
5%, em funo da grande maioria dos dados pesquisados serem referentes a ofertas de mercado,
impossibilitando assim a utilizao de uma varivel para diferenciar ofertas de transaes, e das
variveis conservao e idade aparente, que influenciaria positivamente para o caso do
avaliando que novo, no terem sido aprovados pelos testes estticos.


9) Especificao da Avaliao:
Grau de fundamentao: Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao: Grau I.
Grau de Preciso: Grau de preciso da estimativa do valor: Grau III.

10) Concluso:
Fundamentados nos elementos e condies consignados no presente Laudo de Avaliao,
atribumos ao imvel em questo, valor de transao de R$ 78.000,00.




ESTIMATIVAS


Coeficientes:
Correlao: 0,936818
Determinao: 0,877628
Ajustado: 0,864031

Fisher Snedecor
F-Calc. 64,55
Significncia: 0,01

Normalidade dos resduos
-1 a 1: 61%
-1,64 a 1,64: 90%
-1,96 a 1,96: 97%

Valor Unitrio =
42,651793 +
168,017637 * Elevador +
60,595509 * Equipamentos +
- 181,839422 * ln(rea Privativa) +
345,932850 * Padro +
167,711805 * Sutes +
116


203,794170 * Garagem +
168,378278 * ln(ndice Fiscal) +
58,103058 * Data



Variveis Equao t-Observado Sig.



Elevador X 1,83 7,17

Equipamentos X 2,89 0,51

rea Privativa Ln(X) -1,19 23,82

Padro X 3,52 0,08

Sutes X 3,06 0,31

Garagem X 3,89 0,02

ndice Fiscal Ln(x) 2,21 3,01

Data X 5,48 0,01

Valor Unitrio y


Valor Venal Adotado: R$ 78.000,00


PESQUISA DE DADOS



Informaes Complementares:

Nmero de Variveis: 15
Nmero de Variveis Consideradas: 9
Nmero de Dados: 94
Nmero de Dados Considerados: 81

(*) variveis no utilizadas
















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1 159,72 2 12 7 170,00 3 2 4 2 1 0 0 1 2,00 7 630000,00 3705,88
2 71,87 1 1 3 68,00 1 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 120000,00 1764,71
3 159,72 2 1 5 123,00 3 2 3 1 2 0 2 2 2,00 7 300000,00 2439,02
4 159,72 2 4 5 123,00 3 2 3 1 2 0 2 2 2,00 7 330000,00 2682,93
5 159,72 2 14 6 280,00 3 2 4 2 3 1 2 3 2,00 7 450000,00 1607,14
6 159,72 1 3 0 59,00 1 1 2 1 2 0 0 1 2,00 7 100000,00 1694,92
7 159,72 2 6 4 144,00 2 2 3 1 2 0 0 2 2,00 7 230000,00 1597,22
8 159,72 2 5 4 84,00 2 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 185000,00 2202,38
9 159,72 2 3 4 84,00 2 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 180000,00 2142,86
10 159,72 2 13 4 90,00 3 2 3 2 3 0 0 2 1,00 7 245000,00 2722,22
11 159,72 2 1 4 90,00 3 2 3 1 2 0 1 2 2,00 7 250000,00 2777,78
12 159,72 2 5 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
13 159,72 2 4 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
14 159,72 2 3 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
15 159,72 2 2 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
16 159,72 2 1 4 78,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 150000,00 1923,08
17 79,86 1 1 3 73,00 2 3 3 1 2 0 0 1 2,00 7 160000,00 2191,78
18 103,82 1 1 2 88,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 7 168000,00 1909,09
19 79,86 1 2 5 63,00 1 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 120000,00 1904,76
20 103,82 1 2 5 75,00 1 2 3 1 2 0 0 1 2,00 7 115000,00 1533,33
21 111,8 2 6 2 125,00 2 2 3 1 2 0 2 2 2,00 7 220000,00 1760,00
22 159,72 2 2 6 134,00 3 2 3 3 0 1 2 2 2,00 7 420000,00 3134,33





23 159,72 2 1 4 100,00 2 2 3 1 2 0 2 1 2,00 7 255000,00 2550,00
24 103,82 1 3 1 80,00 1 2 3 1 1 0 0 1 2,00 7 140000,00 1750,00
25 159,72 2 10 6 134,00 3 2 3 3 0 1 2 3 2,00 7 480000,00 3582,09
26 39,93 1 1 4 74,00 1 1 3 1 1 0 0 1 2,00 7 85000,00 1148,65
27 103,82 2 7 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 3 2,00 7 240000,00 2400,00
28 159,72 1 2 2 65,00 1 2 2 0 1 0 0 1 2,00 7 90000,00 1384,62
29 63,89 1 1 4 68,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 7 130000,00 1911,76
30 79,86 2 3 6 85,00 3 2 3 1 1 0 0 2 2,00 7 210000,00 2470,59
31 159,72 2 4 4 97,00 2 2 3 1 1 0 0 2 2,00 7 230000,00 2371,13
32 159,72 2 11 4 147,00 3 2 3 1 1 0 1 2 2,00 7 420000,00 2857,14
33 159,72 2 3 4 90,00 2 1 3 2 1 0 1 2 2,00 7 235000,00 2611,11
34 63,89 1 1 0 55,00 1 1 2 0 1 0 0 0 1,00 7 60000,00 1090,91
35 159,72 2 4 6 90,84 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 195000,00 2146,63
36 159,72 2 8 6 90,84 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 210000,00 2311,76
37 55,9 2 1 5 78,26 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 115000,00 1469,46
38 55,9 2 6 5 78,26 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 130000,00 1661,13
39 71,87 1 1 1 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 93000,00 1240,00
40 79,86 1 1 1 78,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 80000,00 1025,64
41 159,72 1 2 1 80,00 2 2 3 1 1 0 2 1 2,00 1 150000,00 1875,00
42 159,72 1 2 1 80,00 2 2 3 1 1 0 2 1 2,00 1 140000,00 1750,00
43 159,72 1 0 2 65,00 2 2 3 0 1 0 0 1 2,00 1 90000,00 1384,62
44 159,72 1 2 2 65,00 2 2 2 0 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1461,54
45 159,72 2 1 5 120,00 3 2 3 1 1 0 0 2 2,00 1 230000,00 1916,67
46 159,72 2 11 5 120,00 3 2 3 1 1 0 0 2 2,00 1 300000,00 2500,00
47 79,86 1 1 0 23,35 2 2 2 0 1 0 0 1 2,00 1 80000,00 3426,12
48 239,58 2 10 7 140,43 3 2 4 2 1 1 2 3 2,00 1 400000,00 2848,39
49 239,58 2 1 7 140,43 3 2 4 2 1 1 2 1 2,00 1 350000,00 2492,34
50 239,58 2 14 7 140,43 3 2 4 2 1 1 2 2 2,00 1 380000,00 2705,97
51 103,82 1 3 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 0 2,00 1 85000,00 1307,69
52 103,82 1 2 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 0 2,00 1 65000,00 1000,00
53 103,82 1 1 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 0 2,00 1 80000,00 1230,77
54 103,82 1 3 3 89,90 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 110000,00 1223,58
55 103,82 1 0 3 89,93 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 135000,00 1501,17
56 103,82 1 1 3 89,93 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 150000,00 1667,96





57 103,82 1 2 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1266,67
58 103,82 1 3 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 80000,00 1066,67
59 103,82 1 2 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1266,67
60 103,82 1 2 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1266,67
61 103,82 1 3 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 98000,00 1306,67
62 103,82 1 1 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 100000,00 1333,33
63 103,82 1 1 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 105000,00 1400,00
64 55,9 1 1 1 143,00 2 2 3 1 1 0 2 1 2,00 1 150000,00 1048,95
65 55,9 1 1 1 143,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 160000,00 1118,88
66 159,72 1 2 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 1 2,00 1 78000,00 1200,00
67 159,72 1 1 0 70,00 2 1 2 0 1 0 0 1 2,00 1 90000,00 1285,71
68 159,72 1 2 0 70,00 2 1 2 0 1 0 0 1 2,00 1 95000,00 1357,14
69 159,72 1 3 1 110,00 2 2 3 1 1 0 0 0 2,00 1 190000,00 1727,27
70 159,72 1 2 1 110,00 2 2 3 1 1 0 0 2 2,00 1 160000,00 1454,55
71 103,82 2 1 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 180000,00 1800,00
72 103,82 2 1 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 180000,00 1800,00
73 103,82 2 1 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 170000,00 1700,00
74 103,82 2 12 3 100,00 2 2 3 1 1 0 0 3 2,00 1 200000,00 2000,00
75 103,82 1 0 0 75,00 2 2 3 0 1 0 0 2 2,00 1 110000,00 1466,67
76 71,87 1 3 0 75,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 115000,00 1533,33
77 159,72 1 0 1 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 180000,00 1800,00
78 103,82 2 5 7 128,00 2 2 4 2 1 1 1 1 2,00 1 258000,00 2015,63
79 103,82 2 13 7 128,00 2 2 4 2 1 1 1 2 2,00 1 250000,00 1953,13
80 103,82 2 15 7 128,00 2 2 4 2 1 1 1 3 2,00 1 290000,00 2265,63
81 159,72 2 8 3 105,00 2 2 3 1 1 0 2 1 2,00 1 200000,00 1904,76
82 71,87 2 5 2 100,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 150000,00 1500,00
83 159,72 1 0 1 96,00 2 2 3 1 1 0 0 1 2,00 1 120000,00 1250,00
84 159,72 1 3 4 71,87 2 2 3 0 1 0 0 1 1,00 1 90000,00 1252,26
85 159,72 1 2 4 71,87 2 2 3 0 1 0 0 1 1,00 1 85000,00 1182,69
86 159,72 1 2 1 65,00 2 2 2 1 1 0 0 1 2,00 1 80000,00 1230,77
87 159,72 2 1 6 156,82 3 2 4 3 1 1 1 2 2,00 1 350000,00 2231,86
88 159,72 2 1 7 179,98 3 2 4 3 1 1 0 3 2,00 1 600000,00 3333,70
89 159,72 2 12 7 179,98 3 2 4 3 1 1 0 3 2,00 1 650000,00 3611,51
90 159,72 2 9 7 179,98 3 2 4 3 1 1 0 3 2,00 1 550000,00 3055,90





91 79,86 1 1 1 78,00 2 2 3 1 1 0 0 1 1,00 3 85000,00 1089,74
92 39,93 1 0 1 75,00 2 2 2 0 1 0 0 1 2,00 3 100000,00 1333,33
93 39,93 1 3 1 75,00 2 2 2 0 1 0 0 1 2,00 3 100000,00 1333,33
94 159,72 2 12 7 170,00 2 2 4 2 1 0 0 1 2,00 3 630000,00 3705,88