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LOCAO - Novas alteraes na Lei do Inquilinato"

Porgiovaniecco- Postado em 24 setembro 2012


Autores:
SANTANA, Danilo.


Consideraes sobre a Lei no. 12.112/09 que alterou artigos da Lei do Inquilinato.

Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alteraes na Lei n
o
8.245/91 que
dispe sobre as locaes de imveis urbanos (por conseqncia no se aplica s
locaes regidas pelo cdigo civil).


Temas:
1. Multa pela quebra do contrato.
2. Responsabilidade dos fiadores.
3. Durao das garantias da locao.
4. Despejo liminar por falta de pagamento.
5. Alteraes processuais nas aes de despejo.
6. Expedio de mandado de despejo na sentena.
7. Execuo provisria do despejo.
8. Ao revisional de aluguis
9. Alteraes nos requisitos da ao renovatria.
10. Data incio da vigncia da nova lei.




1. Multa pela quebra do contrato.
(Lei 8.245/91- art. 4)


Nos contratos antigos, assinados antes da vigncia da nova lei, o locador no pode
retomar o imvel antes do trmino do prazo avenado, mas o inquilino pode entregar
o imvel antes do vencimento do prazo da locao, contudo, neste caso, estar sujeito
a discutir o valor da multa contratual.

Os tribunais, desde h muito, vm decidindo pela aplicao da multa prevista em
contrato de forma proporcional, contudo, a matria ainda controvertida.

A nova legislao, com o objetivo de reduzir a controvrsia a respeito desta matria,
manteve a impossibilidade de o locador retomar o imvel antes de vencido o prazo
contratual, mas disps de forma clara e objetiva que o locatrio poder entregar o
imvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma
proporcional ao perodo de cumprimento do contrato.

A nova legislao no alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipteses de
dispensa da multa conforme j previsto na Lei 8.245/91.

Nova redao dos dispositivos alterados:


Lei 8.245/91- art. 4 - Durante o prazo estipulado para a
durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a
multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada.

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a
devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu
empregador, privado ou pblico, para prestar servios em
localidades diversas daquela do incio do contrato, e se
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo,
trinta dias de antecedncia.

Com a nova norma no haver mais discusso; o valor da multa poder ser apurado
por clculo aritmtico. Bastar dividir o valor da multa pela quantidade de meses
contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo nmero de meses que faltam
para o vencimento do contrato.

importante registrar que essa disposio s atinge os contratos firmados a partir da
vigncia da nova lei. Ou seja: nas locaes anteriores vigncia da nova lei a
aplicao integral ou parcial da multa ainda poder ser discutida judicialmente.



2. Responsabilidade dos fiadores.
(Lei 8.245/91- art. 12)

(Hiptese da separao ou morte dos afianados.)


A nova lei manteve as principais disposies da lei antiga com relao ao destino da
locao no caso de separao ou morte de um dos locatrios, contudo, fez inserir a
faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas
hipteses.

O fato que d ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador a alterao na
composio dos locatrios. Naturalmente que a disposio traz um razovel avano vez
que, nestes casos especficos, a exonerao se d ainda na vigncia do contrato.

Nova redao dos dispositivos alterados:


Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial,
divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial
prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro
que permanecer no imvel.

Pargrafo 1 Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11,
a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao
fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia.

Pargrafo 2 O fiador poder exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do
recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado,
ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento
e vinte) dias aps a notificao ao locador.


oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados
rigorosamente, sob pena de o silncio do fiador significar que a fiana estar mantida
ainda que a locao permanea apenas com um dos afianados.

No se pode deixar de observar que fixado um prazo de trinta dias, contados do
recebimento da comunicao do locatrio remanescente na locao, para que o fiador
possa promover a notificao de desonerao.

Portanto, a faculdade de exonerao, neste caso, tem prazo peremptrio. Se no
manifestada na forma e prazos que a lei dispe, se extingue e no mais poder ser
exercitada.

No se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiana e atendendo
todas as formalidades e prazos legais, ainda continuar a garantir a locao durante os
120 dias seguintes ao da sua notificao de exonerao dirigida ao locador.




3. Durao das garantias da locao.
(Lei 8.245/91- arts. 39 e 40)


(Exonerao da fiana na prorrogao indeterminada da locao.)


A nova lei tambm realou a continuidade da responsabilidade dos fiadores at a
efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador
se desonerar da responsabilidade da fiana nos casos de prorrogao da locao por
prazo indeterminado.

Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador dever tomar a iniciativa de notificar ao
locador sua inteno de desonerao da fiana.


Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das
garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do
imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo
indeterminado, por fora desta Lei.

Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio
da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou
insolvncia do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador
ou sua mudana de residncia sem comunicao ao locador;
IV - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a
fiana ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens mveis;
VII - desapropriao ou alienao do imvel.
VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo
de investimento;
IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de
que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei
X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez
notificado o locador pelo fiador de sua inteno de
desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana,
durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para
apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias,
sob pena de desfazimento da locao.


Mais uma vez importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao
locador de que no pretende manter a fiana por prazo indeterminado, ainda suportar
os seus efeitos durante os prximos 120 dias.

certo que as disposies previstas no Cdigo Civil sobre a fiana so mais benficas
para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas
relaes de fiana imobiliria urbana valer o que dispe a Lei do Inquilinato.

A nova lei no estabelece se seus efeitos com relao s duas novas figuras de
exonerao da fiana devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados aps a
sua vigncia ou se alcanaro tambm os contratos antigos.

Haver conflito, sem dvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na
vigncia da norma anterior e a sua prorrogao por prazo indeterminado ocorrer na
vigncia da lei nova.

O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere fiana nos contratos antigos
j prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecer
amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas
diferentes.

Na omisso da lei especial sabido que o interprete dever buscar as demais fontes
do direito para fundamentar a sua deciso, e a analogia uma delas.


CPC - art. 126. O juiz no se exime de sentenciar ou
despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No
julgamento da lide caber-lhe- aplicar as normas legais; no as
havendo, recorrer analogia, aos costumes e aos princpios
gerais de direito.

Portanto, certo que os tribunais tero a incumbncia de definir os limites da
abrangncia da nova norma no que refere fiana, o que levar algum tempo.




4. Despejo liminar por falta de pagamento.
(Lei 8.245/91- art. 59)


A nova lei do inquilinato incluiu a concesso de ordem liminar, com prazo de
desocupao de 15 dias, para os imveis residenciais e no residenciais alugados
a inquilinosinadimplentes e sem garantia vlida de pagamento.

Essa nova hiptese de concesso de liminar de desocupao por falta de pagamento
vale tambm para os imveis residenciais ou no residenciais que tenham
perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado
(artigo 40 da Lei 8.245/91), no as tenha substitudo.

Portanto, importa ressaltar que a nova disposio no atinge os contratos dotados de
garantias vlidas de qualquer espcie, por exemplo: a fiana.

Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatrio tiver condio de quitar a dvida locatcia
por inteiro, a ordem judicial ser cancelada.

A nova lei incluiu tambm, entre outras, a concesso de ordem liminar nos casos de
necessidade de reparaes urgentes nos imveis, residenciais ou no residenciais,
quando determinadas pelo poder pblico e o locatrio (inquilino) no as consentir.

A ordem liminar tambm poder ser concedida para pedidos de desocupao
de imveis no residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento
do contrato, ou ainda nos casos de locaes vigentes por prazo indeterminado depois
de esgotado o prazo da notificao de no interesse de continuao da locao
(denncia vazia). Alerta, esta hiptese no alcana as locaes residenciais.

Nova redao dos dispositivos alterados:


Lei 8.245/91 - Das Aes de Despejo

Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as
aes de despejo tero o rito ordinrio.

1 Conceder - se - liminar para desocupao em quinze
dias, independentemente da audincia da parte contrria e
desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs
meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento
exclusivo:

I - o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso I),
celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de
seis meses para desocupao, contado da assinatura do
instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da
resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em
audincia prvia;

III - o trmino do prazo da locao para temporada, tendo
sido proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o
vencimento do contrato;

IV - a morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na
locao, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei;

V - a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a
locao, celebrada com o locatrio.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9, havendo a necessidade
de se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas
pelo poder pblico, que no possam ser normalmente
executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele
se recuse a consenti-las;

VII - o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo
nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a
manter a segurana inaugural do contrato;

VIII - o trmino do prazo da locao no residencial, tendo
sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do
cumprimento de notificao comunicando o intento de
retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao
no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das
garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou
em caso de extino ou pedido de exonerao dela,
independentemente de motivo.

2 Qualquer que seja o fundamento da ao dar - se -
cincia do pedido aos sublocatrios, que podero intervir no
processo como assistentes.

Pargrafo 3 No caso do inciso IX do pargrafo 1 deste
artigo, poder o locatrio evitar a resciso da locao e elidir a
liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupao do imvel e
independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que
contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista
no inciso II do art. 62."


Conforme dispe a norma processual o prazo de desocupao comea a correr a partir
da intimao ou citao do locatrio (inquilino), salvo quando a lei dispe de modo
diverso.

CPC - Art. 234. Intimao o ato pelo qual se d cincia a
algum dos atos e termos do processo, para que faa ou deixe
de fazer alguma coisa.

Art. 238. No dispondo a lei de outro modo, as intimaes
sero feitas s partes, aos seus representantes legais e aos
advogados pelo correio ou, se presentes em cartrio,
diretamente pelo escrivo ou chefe de secretaria.

Pargrafo nico. Presumem-se vlidas as comunicaes e
intimaes dirigidas ao endereo residencial ou profissional
declinado na inicial, contestao ou embargos, cumprindo s
partes atualizar o respectivo endereo sempre que houver
modificao temporria ou definitiva.

Art. 241. Comea a correr o prazo:
I - quando a citao ou intimao for pelo correio, da data de
juntada aos autos do aviso de recebimento;
II - quando a citao ou intimao for por oficial de justia, da
data de juntada aos autos do mandado cumprido;

Art. 242. O prazo para a interposio de recurso conta-se da
data, em que os advogados so intimados da deciso, da
sentena ou do acrdo.
1
o
Reputam-se intimados na audincia, quando nesta
publicada a deciso ou a sentena.


A ordem liminar concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua funo
evitar um dano irreparvel.

Entretanto, a concesso da ordem liminar nos casos que a nova lei prev no uma
faculdade da autoridade judicante, a expresso conceder-se- utilizada pelo
legislador conforme consta do texto legal tem carter impositivo e, se atendidos os
requisitos previstos, no poder ser negada.




5. Alteraes processuais nas aes de despejo.
(Lei 8.245/91- art. 62)


A nova lei inseriu fartas alteraes nos artigos que regulavam os aspectos meramente
processuais, deixando claro que as aes de despejo podem ser embasadas tambm
na falta de pagamento de aluguis provisrios, diferenas, partes ou meros acessrios
da locao.

O legislador tambm deixou claro que a ao de despejo pode ser cumulada com a
ao de cobrana dos aluguis e acessrios da locao, mas que o pedido de resciso
dever ser dirigido ao locatrio e o de cobrana aos fiadores, destacando que os
clculos discriminados e atualizados do dbito devero ser apresentados com a pea
inicial.

A alterao mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se limitao do
direito do locattio de pagar a dvida na justia, e se livrar do despejo. A faculdade
somente ser concedida se nos ltimos a vinte e quatro meses o locatrio no a tiver
utilizado.
A disposio antiga era mais benfica para o locatario.

As demais alteraes so detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar
as intimaes das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, alm de
estabelecer definies aos procedimentos judiciais.

Nova redao dos dispositivos alterados:


Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento
de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de
diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos
acessrios da locao, observar-se- o seguinte:

I - o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com
o pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao;
nesta hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido
de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial,
clculo discriminado do valor do dbito;

II - o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao
efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citao, o
pagamento do dbito atualizado, independentemente de
clculo e mediante depsito judicial, includos:
a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua
efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados
em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato no
constar disposio diversa;

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a
oferta no integral, justificando a diferena, o locatrio
poder complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias,
contado da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou
diretamente ao patrono deste, por carta ou publicao no
rgo oficial, a requerimento do locador;

IV - no sendo integralmente complementado o depsito, o
pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o
locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero
ser depositados disposio do juzo, nos respectivos
vencimentos, podendo o locador levant-los desde que
incontroversos;

VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e
cobrana dos aluguis, a execuo desta pode ter incio antes
da desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o
locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e
quatro) meses imediatamente anteriores propositura da
ao.


oportuno lembrar que as alteraes processuais, ainda que inseridas em uma lei
especial, so aplicveis imediatamente aps a vigncia da nova norma, no se
vinculando data do contrato ou do incio da relao locatcia.

O Cdigo de Processo Civil dispe sobre esta hiptese.


CPC - art. 1.211. Este Cdigo reger o processo civil em todo
o territrio brasileiro. Ao entrar em vigor, suas disposies
aplicar-se-o desde logo aos processos pendentes.




6. Expedio de mandado de despejo na sentena.
(Lei 8.245/91- art. 63)


Ainda no captulo destinado a regular as aes de despejo o legislador estabeleceu que
o juiz, ao julgar procedente uma ao de despejo, deve mandar expedir o mandado de
desocupao, j fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as
situaes que se amoldarem s hipteses da norma.

Neste artigo o foco a abrangncia da sentena proferida pelo juiz depois da
tramitao regular do processo da ao de despejo, portanto, no se pode confundir
com os prazos e situaes que prevem a concesso da ordem liminar.

A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas caractersticas e limitaes legais,
no impede ou altera a tramitao da ao de despejo e a prolao da sentena.

Os eventuais recursos so possveis em cada tipo de provimento ou atos processuais,
contudo, so distintos na forma, espcie e oportunidade. Cada qual tem a sua funo e
efeito, um no interfere no outro.

Nova redao dos dispositivos alterados:


Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz
determinar a expedio de mandado de despejo, que conter
o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria,
ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes.

1. O prazo ser de quinze dias se:
a) entre a citao e a sentena de primeira instncia houverem
decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art.
9 ou no pargrafo 2 do art. 46.

2 Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e
fiscalizado pelo Poder Pblico, respeitado o prazo mnimo de
seis meses e o mximo de um ano, o juiz dispor de modo que
a desocupao coincida com o perodo de frias escolares.

3 Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades
sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como
por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo
for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9 ou no
inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso
em que entre a citao e a sentena de primeira instncia
houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo
ser de seis meses.

4 A sentena que decretar o despejo fixar o valor da
cauo para o caso de ser executada provisoriamente.


Neste artigo e pargrafos, exceto a insero das entidades religiosas no rol de
atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupao, as alteraes
introduzidas no produzem efeitos prticos qualquer das partes dentro de uma
relao locatcia, apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e
permitem uma tramitao processual com um melhor potencial de celeridade.



7. Execuo provisria do despejo.
(Lei 8.245/91- art. 64)


A alterao do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da cauo j
imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do
trnsito em julgado da sentena proferida em primeira instncia.

Ou seja, mesmo que o locatrio condenado na desocupao do imvel houvesse
tempestivamente interposto recurso segunda instncia, pretendendo a reforma do
julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse disposio
do juizo o valor que a lei estabeleceu a ttulo de cauo.

O valor da cauo na norma alterada era, no mnimo, correspondente a doze, e no
mximo correpondente a dezoito aluguis mensais atualizados. A nova lei reduziu
esses valores para seis e doze aluguis atualizados, respectivamente.


Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a
execuo provisria do despejo depender de cauo no
inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do
aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo.

1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada
nos autos da execuo provisria.

2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que
concedeu liminarmente o despejo, o valor da cauo reverter
em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e
danos, podendo este reclamar, em ao prpria, a diferena
pelo que a exceder.


Na eventualidade de reforma da sentena ou da deciso que concedeu a liminar, o
valor arbitrado da cauo ser destinado ao locatrio despejado, a ttulo de
indenizao mnima por perdas e danos.

O locatrio pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a
indenizao recebida, postular sua complementao em ao prpria.

Os pedidos de reparao de dano podem contemplar os danos apenas morais, aqueles
que decorrem da dor, frustrao ou do abalo da reputao do locatrio, etc., e que
no podem ser mensurados objetivamente, ou ainda os danos materiais.

Os danos materiais so aqueles que podem ser medidos e ou apurados por percia ou
documentos.



8. Ao revisional de aluguis.
(Lei 8.245/91- art. 68)


As alteraes com relao reviso de aluguis, da mesma forma que a maior parte
da nova norma, teve como escopo a simplificao e agilidade processuais, alm da
compatibilizao da lei inquilinria com a orientao jurisprudencial.

Como nos demais artigos, a nova norma tambm foi usada tambm para promover
correes de expresses j imprprias, como substituir a antiga expresso rito
sumarssimo pela atual rito sumrio, e aclarar a forma de fixao do aluguel
provisrio.

No inciso IV foi substituda a expresso audincia de instruo e julgamento para
audincia de conciliao, de forma a conciliar as disposies do Cdigo de Processo
Civil com as disposies da nova norma inquilinria.

O inciso V foi includo para acompanhar a jurisprudncia j pacificada no sentido de
que o pedido de reviso dos aluguis provisrios interrompia o prazo recursal
manejado contra a deciso que o fixou.


Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio,
observar-se- o seguinte:

I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do
Cdigo de Processo Civil, a petio inicial dever indicar o valor
do aluguel cuja fixao pretendida;

II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver
pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo
locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel
provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes
moldes:
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no
poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no
poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel
vigente;

III - sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru
poder pedir seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os
elementos para tanto;

IV - na audincia de conciliao, apresentada a contestao,
que dever conter contraproposta se houver discordncia
quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no
sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se
necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e
julgamento;

V - o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo
interrompe o prazo para interposio de recurso contra a
deciso que fixar o aluguel provisrio.

1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para
desocupao do imvel (arts. 46, pargrafo 2 e 57), ou
quando tenha sido este estipulado amigvel ou judicialmente.

2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser
reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.




9. Alteraes nos requisitos da ao renovatria.
(Lei 8.245/91- arts. 71 e 74)


No caso do artigo 71 da lei 8.245/91, a alterao apenas atualizou o nome do
Ministrio da Fazenda e fez substituir a expresso idoneidade financeira pela atual
idoneidade financeira de forma a oportunizar a reviso dos cadastros dos fiadores
como um dos requisitos da renovao compulsria da locao no residencial.

J no artigo 74 da lei 8.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupao
voluntria do imvel, que era de seis meses, para trinta dias. Isso, considerando a
hiptese de a sentena no acolher a renovao da locao. As demais disposies
do texto original foram mantidas.


Lei 8.245/91- art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos
no art. 282 do Cdigo de Processo Civil, a petio inicial da
ao renovatria dever ser instruda com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III
do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram
sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a
renovao da locao;
V - indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e,
quando no for o mesmo, com indicao do nome ou
denominao completa, nmero de sua inscrio no Ministrio
da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da
carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que
no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na
renovao aceita os encargos da fiana, autorizado por seu
cnjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor,
em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio.
Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel
ou de parte dele, sero citados o sublocador e o locador, como
litisconsortes, salvo se, em virtude de locao originria ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar
a sublocao; na primeira hiptese, procedente a ao, o
proprietrio ficar diretamente obrigado renovao.

Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a
expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30
(trinta) dias para a desocupao voluntria, se houver pedido
na contestao.




10. Data incio da vigncia da nova lei.


A nova lei que alterou a norma inquilinria vigente, em razo de veto do poder
executivo, no disps sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposies,
assim, nos termos da lei vigente, comear a vigorar somente aps quarenta e cinco
dias da sua publicao. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010.