Captulo 2.

- CARACTERSTICAS GENERALES DEL ESPACIO PBLICO DE LOS CONJ UNTOS

HABITACIONALES DE INTERS SOCIAL EN EL ESTADO DE MXICO
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2. Caractersticas generales del espacio pblico de los conjuntos habitacionales
de inters social en el Estado de Mxico

Antes de proceder a realizar la revisin del marco jurdico y abordar un anlisis con base
en el marco terico sobre los conjuntos habitacionales, para efectos prcticos y reales se
proceder a identificar las caractersticas comunes de diseo urbano de diversos
conjuntos habitacionales ubicados en el Estado de Mxico. Se eligi esta demarcacin
poltica debido a que en materia de urbanizacin y planificacin, en los ltimos aos se
ha dado impulso de manera muy puntual al desarrollo de este tipo de vivienda. Una vez
obtenidos los patrones generales de planeacin, se elegir un conjunto en especfico
como caso de estudio, el cual se analizar a travs de la norma y de los conceptos
propuestos en el marco terico.
2.1. Al exterior de los conjuntos

Cuando se transita por los caminos que conducen a un nuevo conjunto habitacional, se
encuentra, por lo general, una avenida que no estaba preparada para recibir el impacto
urbano de un nuevo desarrollo. De tal manera que el municipio afectado se concreta a
brindar los servicios bsicos de trnsito, con frecuencia slo se atiende la carpeta
asfltica para el rodado de los vehculos, dejando a futuro la construccin de las
banquetas.

El problema de la va se agrava cuando otros desarrolladores comienzan a ofertar
vivienda en el rea; la calle es rpidamente deteriorada por el continuo paso de
vehculos pesados propios de obra de construccin. A esto se suma el incremento de los
vehculos particulares de los nuevos habitantes y de los de transporte pblico que
comienzan a prestar servicio a los conjuntos. De esta manera estas vas constantemente
se encuentran en los programas de mantenimiento de bacheo.

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Pero qu ocurre socialmente con estas calles exteriores a los conjuntos habitacionales?
Un denominador comn en el diseo, que afecta el uso y apropiacin de la calle
principal que conduce a los mismos desarrollos, es la barda que los delimita en su
permetro. Los desarrolladores inmobiliarios encierran al conjunto, lo aslan de la calle, lo
hacen un espectador y no un protagonista de lo que ocurre en el exterior del conjunto.

Este aislamiento al que se ve sometida la va, desemboca en la conformacin de vacos
urbanos, los cuales comienzan a ser difciles de controlar socialmente, ya que con
frecuencia se vuelven destino favorito de grafiteros y otras personas non gratas a los
desarrollos. El manejo inadecuado de los espacios destinados al trnsito peatonal ha
favorecido el desuso de las calles. Es poco probable que una persona camine a lo largo
de una va delimitada por una barda ciega, sin banquetas, slo el asfalto para el
rodamiento de los automviles y fuera de esto matorrales. La probabilidad de sufrir un
percance contrario a la voluntad del transente se incrementa de manera considerable.
Los habitantes que ocupan estas casas colindantes, se sienten inseguros con el exterior,
por lo que para su defensa agregan altura a sus bardas, incrementando el aislamiento
con el espacio exterior inmediato a su casa.


C. Habitacional Ex Hacienda de San Miguel 1 etapa. Cuautitln Izcalli, Estado de Mxico.

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Algunos habitantes de estos conjuntos han optado por apropiarse del espacio que resulta
de delimitar la carpeta asfltica y la barda del conjunto. Aunque sto no es legal, ha sido
una opcin para disminuir el uso inapropiado de dichas reas y la conservacin de las
mismas (imagen inferior).


C. Habitacional Ex Hacienda de San Miguel 2 etapa. Cuautitln Izcalli, Estado de Mxico.

Finalmente, cuando se transita por esta va de acceso, la visin se concentra en una serie
de bardas, de distintos tamaos, materiales, acabados, colores, mallas, protecciones,
entre otras, por un lado y por el otro una calle llena de matorrales en proceso de
expansin, por lo que la visual se vuelve larga hacia un punto focal cntrico que es la
calle misma, lo que provoca monotona cuando se transita por el camino.

2.2. Al interior de los conjuntos

2.2.1. Calles

Al recorrer el interior de los conjuntos, se observa la disposicin de calles de la siguiente
manera: se encuentran vas principales, secundarias y terciarias, siendo estas ltimas las
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de mayor peculiaridad, ya que se encuentran cerradas cuadra por cuadra. As se tiene
que dentro del mismo conjunto cerrado al exterior, se encuentran calles tambin
cerradas al interior, formando pequeos bloques sin relacin entre ellos, unidos por una
va colectora ya sea principal o secundaria.


C. habitacional Villas del Real, Tecmac, Estado de Mxico.

Las calles principales alojan el comercio formal que dotan los desarrolladores por
normatividad al planificar el desarrollo, algunos de stos se encuentran en parte a la
entrada del conjunto y son generalmente pequeas tiendas de mini mercados de
cadenas comerciales; algunos otros se ubican en un punto cntrico del conjunto, con la
diferencia que son locales comerciales construidos por la misma inmobiliaria. Adems del
comercio formal, tambin se observa el surgimiento del comercio casero que tiene an
mayor presencia que el proyectado por los desarrolladores.

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C. habitacional de casas GEO, Tecmac, Estado de Mxico.

Otro punto en comn en los diseos de los conjuntos, es con relacin a las cabeceras de
las manzanas. La disposicin del sembrado de las casas contribuye a que la fachada
lateral (colindancia) termine convirtindose en la fachada principal de la calle,
resultando en una serie de fachadas ciegas a lo largo de la va.


C. Habitacional Ex Hacienda de San Miguel 2 etapa. Cuautitln Izcalli, Estado de Mxico.


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2.2.2. reas recreativas

Por lo que respecta a los parques y jardines, a los que de ahora en adelante nos
referiremos como reas recreativas, generalmente se encuentran aislados del conjunto,
en un extremo, arrinconados, aunque sin embargo son superficies nada despreciables en
lo que se refiere a tamao.

Las reas destinadas a la recreacin son, para los desarrolladores inmobiliarios, uno de los
puntos fuertes para la venta del conjunto habitacional. Estas reas recreativas se
anuncian como una de las caractersticas principales del entorno del desarrollo. Sin
embargo, el hecho de que en los proyectos halla una planeacin de estas reas, no
quiere decir que tengan xito dentro del conjunto.

Cuando se proyectan los conjuntos habitacionales, los espacios abiertos de recreacin,
aunque son definidos fsicamente como una unidad y no como fragmentos, con
frecuencia son encajonados o tratados de tal manera que terminan siendo un residuo de
tierra, alejados de todo vnculo con el desarrollo habitacional, limitando, en
consecuencia, a quienes quieran hacer uso de este espacio. El tratamiento que se le
brinda en el diseo y la relacin que guarda con la calle y la vivienda generalmente es
muy pobre o nulo, haciendo que estos espacios pronto se conviertan en tierra de nadie
y que la apropiacin del espacio no se realice por la comunidad. El deterioro que sufren
estos espacios puede ser ms acelerado que otros con apropiacin social, ya que lucen
abandonados, sin vida, hacindolos idneos para la pinta de paredes en detrimento de
la imagen urbana del conjunto.

Cuando se realiz un recorrido por uno de estos conjuntos se observ un par de nios
dirigindose al parque del conjunto. Entraron en l y comenzaron a jugar ftbol por un
espacio de quince minutos, pero finalmente se aburrieron y se retiraron. El hecho no
parece significativo a simple vista, pero es ms relevante de lo que parece: quin
rechazara jugar ftbol en una cancha vaca sin ser molestado por personas extraas?
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Durante el tiempo que los nios permanecieron en el parque no salieron otros a jugar, de
hecho, nadie ms se enter que haba gente en el parque por qu?

El parque est desvinculado de toda actividad que sucede en el conjunto, se encuentra
aislado por tres de sus cuatro lados colindantes. Primero, para entrar o llegar a este
espacio hay que atravesar la avenida principal del conjunto y, aunque no es muy ancha,
cruzarla implica cierto riesgo para los nios; las pocas casas que se encuentran prximas
al parque le dan la espalda a ste y para ver parte del parque es necesario estar en las
recmaras de algunas de las viviendas. En las plantas bajas de las casas se encuentran
los patios de servicio. La siguiente colindancia del parque es el lmite del conjunto
habitacional con un rea federal dada su proximidad a un ro. Otra de las colindancias,
la del lado ms extremo y alejado del parque, se encuentra delimitada por tres bardas
perimetrales, por lo que esta parte del parque nunca es visitada; termina, a manera de
callejn sin salida, y en el extremo opuesto colinda con la entrada del conjunto
habitacional y como entrada, aunque contempla acceso peatonal, pocas personas
cruzan a lo largo este parque. El posible motivo es la ausencia de rboles para proteger
del sol, es demasiado grande y se encuentra en el extremo opuesto a las casas y a las
calles que conducen al desarrollo.

Aunque la superficie de esta rea destinada a la recreacin de los habitantes del
conjunto es lo suficientemente grande para dar cabida a los distintos juegos que suelen
tener los nios, el hecho es que siempre se encuentra con un uso mnimo.

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rea recreativa de C. H. Ex Hacienda de San Miguel 2 etapa.

Cuando se proyectan estos espacios, siempre se les imagina llenos de vida, con nios
jugando o paseando en su bicicleta, mams platicando y padres enseando a volar
papalotes a sus hijos. Pero la realidad es otra, poco o nada de esto sucede y los espacios
destinados a este uso pronto se convierten en lugares abandonados, poco atractivos y
agradables dando como resultado que sean poco visitados.

En caso contrario est el parque de la colonia Clavera en el Distrito Federal, siempre lleno
de vida, con gente a todas horas. Desde muy temprano se encuentran personas
realizando actividades deportivas, en horas de escuela. A medio da, en las tardes y
noches, siempre hay gente en el parque realizando distintas actividades. El diseo del
parque es sencillo, un kiosco al centro y de ste parten aproximadamente doce entradas
radiales, las cuales tienen bancas para sentarse bajo de los rboles, contiene un rea de
juegos infantiles y juegos deportivos bsicos al centro junto al kiosco. El parque no es muy
grande, aproximadamente tiene 80x80 m; y si bien en la semana tiene un uso intenso, los
fines de semana especialmente los domingos lo es an ms ya que se realizan
actividades especiales para nios, jvenes y adultos mayores.

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Parque de la colonia Clavera, Azcapotzalco, D.F.

Los usos del suelo que lo rodean son mixtos; en tres de sus cuatro lados hay usos
habitacionales, el cuarto lado es comercial y habitacional. El parque est rodeado por
cuatro calles, tres locales y la avenida Clavera. Hace un par de aos hubo intentos de la
delegacin para modificarlo. Se pretenda introducir ciclo pistas y cambiar los
pavimentos, lo que implicaba modificar su estructura; tambin haba que tirar algunos
rboles y desaparecer algunas reas verdes. La comunidad se opuso y lo ms que pudo
hacer la delegacin fue introducir pavimentos adoquinados en las partes ms transitadas,
los caminos auxiliares siguieron de tepetate. La gente se identifica con l, es parte de la
colonia, no es un elemento ajeno ni aislado, estructura a la colonia, le da forma y vida.
Estas caractersticas fsicas son parte del xito del parque, pero cul es el origen de su
xito?

El parque sustenta actividades para todas las edades, actividades deportivas para
personas de la tercera edad, adultos, jvenes y nios, para las parejas as como tambin
sustenta actividades polticas, culturales, recreacin y descanso. Es decir, se considera
como un sitio dinmico, no esttico ni para un solo tipo de usuario. Los usos de suelo que
rodean al parque inciden en su uso. Por ejemplo, la avenida Clavera que se encuentra al
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frente, cuenta con uso de suelo comercial; esta mezcla de usos asegura un flujo
constante de personas, un constante ir, venir y permanencia de gente durante gran parte
del da, lo que implica mayor seguridad derivada de la supervisin de los propios visitantes
durante el da y entrada la noche.
2.2.3. Comercio

Las zonas de comercio, dotadas por los desarrolladores, incluyen locales comerciales
para las necesidades bsicas de operacin del asentamiento, como tortillera, ferretera,
papelera, comida, reparacin de electrodomsticos, verduleras, abarrotes, entre otros.
En general se trata de cualquier pequeo comercio que sea necesario para la vida del
conjunto. Los locales se encuentran concentrados en un rea especfica, pero
usualmente permanecen cerrados an cuando el conjunto ya est en operacin. En una
entrevista realizada a los habitantes del conjunto, en especial aquellos que en su casa
tienen local comercial se les pregunt por qu escogieron abrir el comercio en casa y
no en un local comercial dotado por el desarrollador? La respuesta fue que la venta o
renta de los locales por las inmobiliarias es de un precio considerable que sobrepasa el
costo de la misma casa.


rea de comercio en conjunto La Cofrada I.

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De esta manera, el comercio en casa es la opcin para llenar el vaco que se produce
por la tarda apertura de los locales dotados por el desarrollador. Las casas que se
encuentran sobre la misma va primaria, en donde se concentran los locales dotados por
el desarrollador, son las primeras en transformar el uso del suelo. Posteriormente los
propietarios de viviendas que se ubican sobre vas secundarias o locales comienzan por
incorporarse a este giro, principalmente aquellas que se localizan en las esquinas, ya que
son ms visibles y de acceso ms fcil.

Cuando se habla de comercio en conjuntos habitacionales, la norma slo menciona que
se deber destinar el 5% de la superficie vendible a este rubro, sealando, como nico
requisito de ubicacin, que se encuentren sobre va primaria o secundaria. Esto con el
objeto de que toda la poblacin del conjunto tenga acceso a dichos servicios.

Entre lo ms importante en un comercio est su localizacin, ya que de ello depende su
xito (ley de la oferta y la demanda, asociada al trnsito de compradores posibles y a la
necesidad de estar en un lugar visible), los locales de mayor demanda son los que se
ubican en las esquinas. Todos son importantes, cada uno cumple con una funcin
especfica de demanda dentro del conjunto para cada necesidad, pero los que se
localizan en las esquinas son los que mayor afluencia reciben; y no slo por disponer esta
posicin, sino por el tipo de giro al que se dedican, como las tiendas de abarrotes, que
ofrecen todos los productos bsicos necesarios para la sustentabilidad del hogar.

Pero el comercio tambin cumple con otras funciones igual de importantes que el
abastecimiento de productos para las funciones diarias del hogar, y es el de establecer
comunicacin entre sus habitantes, como la seguridad en la calle. Por muy modestos,
casuales y dispersos que parezcan, los contactos en las aceras constituyen, sin embargo,
la base dinmica sobre la cual puede sostenerse una vida pblica sana en una ciudad
17
.
Son estos pequeos contactos diarios los que permiten establecer compatibilidades,
formacin e intereses entre sus habitantes. Para el segundo punto, el ir y venir constante

17
J acobs, J ane. Muerte y vida de las grandes ciudades, Madrid, Ediciones Pennsula, 1967, p.77.
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de personas entre las casas y las tiendas, as como los dueos de los comercios que
siempre miran a la calle para ver quin se acerca, disminuye de manera considerable la
posibilidad de sufrir un asalto, pues al haber comercio establecido a lo largo de la va
principal es ms fcil enterarse de lo que ocurre con el vecino.

2.3. Introduccin al caso de estudio

Para abordar el anlisis y los lmites del diseo con base en el marco jurdico y terico, se
eligi el desarrollo habitacional La Cofrada, del consorcio ARA. ste se encuentra
ubicado en el municipio de Cuautitln Izcalli, del Estado de Mxico, al norte de la ciudad
de Mxico.

Nombre: La Cofrada I.
Tipo: Inters social.
Desarrollador: Consorcio Ara.
Ubicacin: al norte del Valle de Mxico, en el municipio de Cuatitln Izcalli.
Superficie del predio: 361, 922.857 m
2
(36.19 ha).
Total de manzanas: 21.
Lotes: 985.
Viviendas: 3, 332.
Ao: 1999.

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Conjunto urbano La cofrada

Ubicacin urbana del conjunto habitacional La Cofrada, Cuatitln Izcalli, Estado de Mxico

Los diseos de conjuntos habitacionales, independientemente de la inmobiliaria que los
promueve, presentan caractersticas similares en la disposicin de sembrado de sus
elementos principales. Las consecuencias en general son semejantes en el uso y
funcionamiento de los espacios abiertos, los cuales finalmente acaban afectando el
modo de vida de sus habitantes. Cabe hacerse las siguientes preguntas La rigidez en la
normatividad es responsable del diseo de los conjuntos? o La presin por encontrar
tierra urbana entre las mismas inmobiliarias y ejercer un nicho de mercado est inhibiendo
el proceso creativo de diseo de los espacios abiertos en los conjuntos habitacionales de
inters social?
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Antes de realizar las propuestas de mejoramiento de los espacios abiertos, es necesario
revisar la norma y entender las limitantes para los desarrolladores de vivienda al momento
de presentar los proyectos a las autoridades correspondientes. sta observacin al
reglamento se hace en conjunto con el marco terico para obtener un criterio que
permita establecer si las dimensiones de los espacios que contempla la norma es
adecuado para el uso social al que se encuentra destinado.

En el captulo siguiente, que corresponde a la normatividad, se analiza la reglamentacin
para calles, reas recreativas y de comercio, a fin de revisar y en caso de ser necesario
proponer la modificacin de los artculos correspondientes que afecten el diseo de los
espacios abiertos y contestar la primera pregunta planteada anteriormente.

Para contestar la segunda pregunta, en el captulo correspondiente al caso de estudio,
se contempla una entrevista a una de las personas responsables de llevar a cabo la
planeacin y revisin tcnica jurdica para la planificacin de los conjuntos
habitacionales de inters social.