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Construo Mercado n
o
47 junho 2005
EXPERTISE
Aldo Drea Mattos
O grande mrito
da construo a
preo de custo o
fato de que os custos
da obra podem ser
plenamente
conhecidos pelos
adquirentes reunidos
em condomnio
Construo a preo
de custo vale a pena?
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asta abrir o jornal e verificar que
muitos incorporadores optam
por vender seus imveis a preo
de custo, o que nada mais do que cons-
truir pelo tradicional regime de admi-
nistrao. Aparentemente uma moda-
lidade barata, justa e transparente, po-
rm tm-se verificado mazelas aqui e ali
que terminam por causar desgaste e des-
crdito a alguns incorporadores.
Antes de ir ao cerne da questo, vale a
pena relembrar que a construo a preo
de custo aquela segundo a qual os
adquirentes do prdio constituem logo de
incio um condomnio e fazem aportes
mensais para uma empresa construtora
erguer o prdio. Todo o recurso da obra
aportado diretamente pelos condminos,
nada sendo requerido da construtora ou
da incorporadora. A ttulo de remunera-
o, a construtora faz aplicar sobre os cus-
tos incorridos uma taxa de administrao
que em geral fica na faixa de 10% a 15%,
a depender do porte da obra, do prazo de
construo e do risco envolvido. A cons-
truo por administrao encontra respal-
do na Lei das Incorporaes Imobilirias
(Lei 4.591/64).
A modalidade concorrente da constru-
o a preo de custo, e at mais corrente
no mercado, a incorporao a preo fixo
ou empreitada , por meio da qual o
adquirente j sabe a priori quanto ir
custar seu imvel e fica restrito a esse va-
lor, independentemente do custo que a
construtora vier a incorrer. Essa modali-
dade est regulada na mesma lei.
O grande mrito da construo a preo
de custo reside no fato de que os custos
da obra podem ser plenamente conhe-
cidos dos adquirentes reunidos em con-
domnio, pois os recursos s so libera-
dos para a construtora mediante a apre-
sentao de cotaes de insumos, pro-
postas de fornecedores, programaes
financeiras e prestao peridica de con-
tas. Todas as contribuies financeiras
de antemo quanto tocar construto-
ra em termos de remunerao, dissipa-
se a idia recorrente de que h um
superlucro embutido e minimiza-se a
desconfiana que sempre paira sobre a
rentabilidade do negcio sempre se
cr que a construtora ganhou muito.
Riscos
A maior desvantagem dos imveis no
regime de administrao que o preo
final nunca conhecido com exatido an-
tes do final da construo. Por no ser um
valor fixo, e sim influenciado pelas vicissi-
tudes dos preos dos insumos e da mo-
de-obra, ele sempre uma previso, um
valor estimado e ningum garante que
essa estimativa v ser 100% correta. Outro
demrito que o ritmo da obra depende
sobremaneira do aporte dos condminos.
Basta que uns poucos se atrasem no paga-
mento das parcelas e o prazo da obra j
no ser o mesmo de antes. Isso acarreta
aumento dos custos indiretos e conseqen-
temente do montante pago a ttulo de taxa
de administrao. Se no houver maneira
rpida e concreta de resgatar a inadim-
plncia, s vezes a data de concluso da
obra passa a ser at mesmo indeterminada,
trazendo enorme descontentamento aos
condminos adimplentes e desejosos de
usufruir o imvel. A soluo plausvel o
condomnio tentar resgatar a unidade de-
vedora e repass-la a terceiros, ou leilo-
la (a legislao permite), mas essas medi-
das invariavelmente demandam tempo e
consomem muita energia.
Esse inconveniente no ocorre na
obra a preo fixo, devido ao fato de que
a inadimplncia de um adquirente afeta
to-somente a sua relao jurdica de
comprador perante o incorporador, no
tendo qualquer relao com os demais
adquirentes, nem sendo justificativa
alegvel para atraso da obra. O resgate
da inadimplncia, portanto, ser uma
tarefa do incorporador, que arcar com
dos condminos para qualquer fim re-
lacionado com a construo so deposi-
tadas em uma conta bancria aberta em
nome do condomnio.
Sendo assim, a construo presumivel-
mente custa o preo justo, sem gorduras
embutidas, sem coeficientes de seguran-
a majoradores do preo do imvel e sem
a insero de margens de risco pela cons-
trutora, j que qualquer eventualidade ser
arcada pelo condomnio como um custo
inerente prpria obra. Nota-se, portan-
to, que o regime de administrao tende
a depurar o preo do imvel de todas as
incertezas do mercado, as quais precisam
estar inseridas no preo de venda do im-
vel no regime de preo fixo.
Custos menores
Do ponto de vista da construtora,
imveis vendidos a preo de custo apre-
sentam a literalmente valiosa vantagem
de jamais darem prejuzo, pelo simples
fato de que a obra feita com o di-
nheiro dos condminos e garante sua
remunerao em cima do que o em-
preendimento consome. Alis, como
claramente dispe a referida lei, todas
as faturas, duplicatas, recibos e quais-
quer documentos referentes s transa-
es ou aquisies para construo, se-
ro emitidos em nome do condomnio
dos contratantes da construo. No h
necessidade de a construtora contrair
emprstimos, nem exigncia de capi-
tal de giro, nem mesmo o desconforto
de utilizar seus ativos bancrios. No
h riscos de erro de avaliao em
parmetros como produtividade das
equipes, flutuao de preos de
insumos, paralisaes por chuvas. O
apelo mercadolgico da construo por
administrao enorme. Segundo es-
tudos, a modalidade permite atingir
preos at 30% abaixo do regime de
construo a preo fixo. Alm disso,
pelo fato de os condminos j saberem
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o risco da cobrana e de eventuais que-
relas judiciais. O incorporador, nesse
caso, tomar as providncias para tocar
a obra normalmente.
Nos trabalhos de consultoria que vi-
mos prestando na qualidade de geren-
ciadores de obras a preo de custo em
nome dos condminos, temos nos depa-
rado com toda a sorte de incorporadores.
H empreendimentos em que o valor
estimado da obra apresentado aos
condminos est preciso e termina sen-
do obedecido pela construtora, e h ou-
tros em que se nota discrepncia entre o
valor estimado e o que efetivamente a
obra custa. Este ltimo caso enseja muita
discusso e acusaes, pois os condmi-
nos invariavelmente culpam a construto-
ra e a incorporadora de impercia no or-
amento, ou de terem sido incautas na
aplicao dos recursos, ou de terem
deliberadamente inflado os custos para
ganharem mais pela taxa de administra-
o, ou ainda de que o valor contratual
era meramente um preo para desovar
logo as unidades imobilirias.
A construtora e a incorporadora, por
sua vez, alegam ter sido o valor contratual
um parmetro referencial, no tendo a
obrigao de obedec-lo rigorosamente,
por se tratar de uma obra a preo de cus-
to, e no de preo fechado. Alegam ain-
da que esses ou aqueles insumos sofre-
ram uma escalada de preo acima do
percentual do ndice de reajuste do con-
trato, e coisas do gnero. Essa controvr-
sia no ajuda a ningum. Os condminos
sentem-se lesados e os incorporadores
ficam com a imagem chamuscada.
Um exemplo eloqente um edifcio
de alto padro em Salvador, atualmente
em fase de concluso. J se levando em
conta a correo pelo ndice contratual
(ICC), a obra j registra um aumento real
de 48% sobre o valor constante do con-
trato de compra. A partir de uma extensa
anlise que nos foi encomendada pelo
condomnio, dissecamos o que podia ser
considerado aumento do custo normal de
obra volume maior de concreto nas
fundaes (por causa do alto grau de
faturamento da rocha), variao de pre-
os de insumos alm do ndice de corre-
o adotado, alterao posterior de
especificaes, variao de alquotas de
impostos, flutuao do dlar em alguns
artigos importados e o que no deve-
ria ser imputado aos condminos
omisses grosseiras no oramento origi-
nal, extenso de prazo por culpa da cons-
trutora (sem que tivesse sido causada por
falta de recursos financeiros), aplicao
da taxa de administrao sobre esses itens,
entre outros.
Aos construtores, recomendamos que
orcem a obra com o mesmo critrio e grau
de detalhe que usariam se a obra fosse
vendida por preo fechado. A praticidade
da obra por administrao pode se resu-
mir a apenas um empreendimento se pai-
rar dvida sobre sua honestidade.
Aldo Drea Mattos
Engenheiro civil e mestre em Geofsica Aplicada. Pela
Construtora Norberto Odebrecht trabalhou em grandes
obrasno Brasil, EstadosUnidos, frica do Sul,
M oambique e Peru. Pela Conder (Companhia de
Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia), foi
coordenador da Qualidade de Obrase responsvel pela
fiscalizao da reforma e ampliao do Aeroporto
Internacional de Salvador. Instrutor de cursosde
Gerenciamento de Obrase Planejamento de Obrase
consultor de planejamento e gerenciamento de obrasem
diversasempresaspblicase privadas. Diretor tcnico da
Drea M attosProjetose Construes.
CM
EXPERTISE
Aldo Drea Mattos