Você está na página 1de 66

SUMRIO

A P R E S E N T A O........................................................................................ 4
1. O CORRETOR DE IMVEIS............................................................................... 5
1.1 Conceito de Corretagem........................................................................... 6
1.2 Definio de Corretor................................................................................ 6
1.3 - Histrico...................................................................................................... 7
1.4 Espcies de Corretores............................................................................. 9
1.5 Legitimidade para o Exerccio da Profisso.......................................... 10
2. EXERCENDO A PROFISSO........................................................................... 12
2.1 Formas de Exercer................................................................................... 13
2.2 A Remunerao ....................................................................................... 14
2.3 O Over-price............................................................................................. 15
2.4 A Opo de Venda ................................................................................... 18
2.5 Encargos do Corretor.............................................................................. 18
3. COFECI e CRECI - ESTRUTURA E FUNCIONAMENTO.................................. 20
3.1 - Os rgos Fiscalizadores........................................................................ 21
3.2 - COFECI Conselho Federal de Corretores de Imveis......................... 21
3.3 CRECI(s) Conselhos Regionais de Corretores de Imveis................ 23
4. CDIGO DE TICA PROFISSIONAL............................................................... 26
5. CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINARA ...................................................... 28
6. OS RGOS DE CLASSE................................................................................ 31
6.1 Os Sindicatos dos Corretores de Imveis............................................. 32
6.2 O Sindicato das Empresas Imobilirias - SECOVI................................. 33
7. NOES BSICAS NECESSRIAS................................................................ 34
7.1 - O porqu deste captulo........................................................................... 35
7.2 Noes Bsicas sobre Financiamento de Imveis................................ 35
7.3 Noes Bsicas sobre Locao de Imveis.......................................... 42
7.4 Noes Bsicas sobre Condomnio....................................................... 51
7.5 Noes Bsicas sobre Incorporao Imobiliria................................... 54
BIBLIOGRAFIA..................................................................................................... 56
QUESTES........................................................................................................... 57
3

APRESENTAO

A sociedade brasileira tem experimentado uma grande transformao no mundo
dos negcios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu perodos bem definidos no seu
desenvolvimento. Do perodo colonial at o final da Segunda Guerra, tivemos o predomnio
das atividades ligadas terra. Era o pas agro-pastoril.
A partir de 1945, com o fim da guerra, o pas entrou na era da industrializao. Houve
o xodo do campo para as cidades e a populao foi se transformando de mo de obra
agrria para mo de obra industrial e comercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas
produtoras de bens de consumo.
Nas duas ltimas dcadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, tal seja, o prestador de
servios. Esta atividade terciria tem se expandido por todos os cantos do territrio brasileiro.
Tal fenmeno universal. Em todos os pases, principalmente os mais desenvolvidos, o
profissional liberal enquadrando-se como atividade prestadora de servios a que mais
cresce. a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imveis se enquadra nesta
nova categoria de prestador de servios.
Dois teros da riqueza nacional dos pases em desenvolvimento dependem da
propriedade imobiliria.
Da porque a importncia de se adaptar a esses novos tempos. a poca da
competio e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsdios para que
o Corretor de Imveis tenha esse padro de qualidade o objetivo deste trabalho. Ao
mesmo tempo em que mostra a evoluo da profisso, d-lhe tambm a oportunidade de
conhecer as normas de seu trabalho e de sua conduta e, acima de tudo, a importncia de
trabalhar com princpios, com tica e com capacidade. Este o motivo maior do exame de
proficincia institudo pelo COFECI atravs das diversas disciplinas curriculares.
O trabalho ora apresentado tem como meta auxiliar ao candidato no exame de
proficincia. Todavia, pela extenso dos assuntos, no dever ele ater-se somente ao texto.
A consulta s obras indicadas na bibliografia servir como fonte riqussima para um melhor
entendimento da matria.

O autor

1
O CORRETOR DE IMVEIS

1.1 Conceito de Corretagem

Na Enciclopdia Saraiva de Direito, sob o Verbete Corretagem em texto do Prof.


Antonio Chaves encontramos: A expresso corretagem tanto indica, na definio de
Waldemar Ferreira, `contrato por via do qual comerciantes, e tambm particulares, ajustam
com corretores a compra e venda de mercadorias ou ttulos e efeitos de comrcio`, como a
funo ou ofcio do corretor e o prprio salrio, ou comisso a que faz jus quando consegue
proveitosamente aproximar as partes interessadas numa transao.
Corretar fazer o ofcio de corretor, servindo de intermedirio entre duas partes,
representando ora o vendedor, ora o comprador. pois o profissional que anda, procura
ou agencia negcios imobilirios. A intermediao ser bem ou mal sucedida na medida em
que o corretor usa de sua capacidade profissional aliada tica, honestidade e disposio
para encontrar o imvel certo para a pessoa certa .
Sendo uma modalidade de trabalho de explorao econmica, porquanto, dever
a mesma ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas tenham um
tratamento igualitrio e coerente com os princpios bsicos de qualquer profissional que
prima pela melhor forma de desenvolver o seu trabalho.

1.2 Definio de Corretor

o profissional que, havendo satisfeito todas as exigncias legais, se encontra


apto a agenciar negcios para terceiros, intervindo na aproximao de partes interessadas
em transaes imobilirias, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as
distncias at a otimizao do negcio, que o seu fechamento.
O corretor pois o profissional, dono de sua prpria atividade e que pode trabalhar
individualmente com escritrio em sua prpria casa ou aliar-se a outros corretores com
escritrio conjunto, ou ainda, ligar-se a uma empresa imobiliria, trabalhando em sistema
de parceria, sem contudo perder o seu status de profissional liberal ou autnomo.

1.3 - Histrico

A intermediao imobiliria no Brasil comeou de maneira informal, no perodo


colonial, com os primeiros agentes de negcios imobilirios, denominao a que se dava
queles que, entre outras atividades, tambm se encarregavam em descobrir os proprietrios
dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam.
No se tratava de uma profisso regular, na acepo tcnica do termo, e sim, como
todas as demais, sem qualquer vnculo de emprego ou classista. A limitao dos meios
de comunicao e a dificuldade pela descoberta de novas oportunidades de negcios, fez
surgir um movimento de troca de informaes pessoais entre esses agentes imobilirios
que, diariamente se encontravam nos cafs de esquina e outros pontos movimentados da
cidade para procurar e oferecer imveis para seus clientes.
Esse intercmbio, modesto a princpio, foi se desenvolvendo, atraindo novos
interessados pela atividade e fazendo surgir as primeiras lideranas. Nascia assim, no
Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imveis, no ano de 1927. Uma vez
organizado e vendo a expanso de negcios de seus filiados, o Sindicato do Rio tornouse uma referncia para a atividade de corretagem da poca, cuja experincia foi levada a
outros Estados, repetindo-se a boa repercusso no ainda incipiente mercado imobilirio.
Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sentido de
ver a atividade legalmente reconhecida, com lei prpria disciplinando a profisso at ento
considerada sem importncia j que, qualquer pessoa podia exercer, e que, pertencer ao
sindicado era uma vantagem, mas no uma obrigatoriedade necessria.
Este movimento sindical foi ganhando fora e mobilizando outros segmentos
dentro da prpria atividade, em razo do surgimento das empresas imobilirias que, como
pessoas jurdicas, estavam a exigir ateno do poder pblico. Como fruto desta exigncia
, conscientizao e organizao, surgiu em 27 de agosto de 1962 a Lei 4.116, dispondo
sobre a regulamentao do exerccio da Profisso de Corretor de Imveis. Foi uma grande
conquista. Entretanto, por conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender expanso
e s novas caractersticas impostas pela atividade cada vez mais dinmica, sendo com isso
revogada em 1978 pela Lei 6.530, que devidamente regulamentada pelo Decreto 81.871/78,

encontra-se em vigor at hoje.


Mesmo contendo falhas, a Lei n 4.116/62 tornou-se um marco na histria do corretor
de imveis, razo porque, o dia 27 de agosto oficialmente considerado o Dia do Corretor
de Imveis. A nova legislao, ao revogar a Lei 4.116, manteve os direitos dos corretores
inscritos sob a sua gide, conforme preceitua o artigo 23 do novo dispositivo legal:
Art. 23 Fica assegurado aos Corretores de Imveis, inscritos nos termos da Lei
n 4.116/62, de 27 de agosto de 1962, o exerccio da profisso, desde que o requeiram
conforme o que for estabelecido na regulamentao desta Lei.
Esta ressalva que a Lei n 6.530 fez para assegurar os direitos dos Corretores de
Imveis, justifica-se pelo teor de seu artigo 2, que restringe o exerccio da profisso quando
diz:
Art. 2 - O exerccio da Profisso de Corretores de Imveis ser permitido ao possuidor
de ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias.
Resguardou-se assim o direito queles que j exerciam a atividade de corretor quando
a nova lei criou exigncias para o ingresso na profisso. Dentre essas exigncias est
o de que a pessoa para se inscrever nos Conselhos dever comprovar ser um Tcnico
em Transaes Imobilirias TTI, formado por estabelecimento de ensino reconhecido
pelos rgos educacionais competente. (Resoluo COFECI n 327/92). Esta Resoluo
foi baixada em cumprimento ao Decreto n 81.871/78 que, ao regular a Lei n 6.530/78
determina em seu art. 28:
A inscrio do Corretor de Imveis e da pessoa jurdica ser efetuada no Conselho
Regional da jurisdio, de acordo com Resoluo do Conselho Federal de Corretores de
Imveis .
Atualmente a atividade de corretagem est passando por uma transformao
substancial com o objetivo de adequar o profissional s novas formas de trabalhar, em
que a qualificao profissional torna-se um ingrediente bsico. No h mais espao para
aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar, devero estar atentos s mudanas e s
exigncias da sociedade. O segundo grau completo uma exigncia, porm, j no
8

o bastante. Desde o longnquo ano de 1927 quando se formou o primeiro sindicado de


corretores de imveis, muita coisa mudou. A Lei n 4.116 foi importante na sua poca.
A Lei n 6.530 incrementou a atividade mas j no satisfatria estando a reclamar sua
substituio para se adequar aos novos tempos. A criao dos Cursos de nvel superior
bem traduzem a importncia deste segmento da sociedade brasileira, que o mercado
imobilirio.

1.4 Espcies de Corretores

Genericamente pode-se fazer duas grandes divises quanto s espcies de corretores:


Corretores oficiais So aqueles que, tendo f pblica especfica para determinada
atividade, a exercem segundo normas. So os que, para o exerccio de determinada
atividade, so investidos de f pblica prprias do seu ofcio. So exemplos: Os Corretores
de Fundos Pblicos (Lei n 4.728/65); Corretores de Mercadorias (Decreto-Lei n 806 de
1.851, art, 26); Corretores de Cmbio (Operaes de Cmbio, Lei n 5.601/70); Corretores
de Seguro (Lei n 5.594/64), etc.
Corretores livres So aqueles profissionais que atuam como intermedirios em
negcios prprios de suas atividades e que podem ser de coisas mveis, imveis, bens
ou servios, promovendo a aproximao das partes e tendo direito remunerao pelo
trabalho prestado. Algumas dessas atividades ainda no tm nenhuma legislao especfica
e porisso mesmo qualquer pessoa, desde que tenha capacidade jurdica de fato, poder
praticar o servio. Outros porm j se encontram com a profisso reconhecida e regulada
por lei. No primeiro caso podem ser citados como exemplo os corretores de automveis, de
agentes literrios, de espetculos pblicos, etc. J o segundo tipo, de corretores livres, so
protegidos pela legislao prpria regendo toda a atividade. Os Corretores de Imveis so
o principal exemplo.

1.5 Legitimidade para o Exerccio da Profisso

Como profisso regulamentada, prerrogativa do Corretor de Imveis a intermediao


na compra, venda, permuta e locao de imveis, podendo ainda, opinar quanto
comercializao imobiliria.
S pode exercer a profisso de corretor de imveis quem tem legitimidade para tal,
uma vez que a atividade est disciplinada em legislao prpria atravs da Lei 6.530/78 com
regulamentao feita pelo Decreto81.871/78. Estando assim protegida pelo imperativo da
lei, obriga-se o profissional a sujeitar-se s normas oriundas de seus Conselhos Regionais
que, em harmonia com o Conselho Federal se faz presente em todo o territrio nacional,
criando condies de trabalho e disciplinando o seu funcionamento.
Como qualquer outra profisso regulamentada, aquele que no atende s exigncias
de seu Conselho ou nele no est inscrito, no poder fazer qualquer das atividades
privativas da profisso. Neste sentido a lei clara, respondendo civil e criminalmente todos
aqueles que cometem tal ilcito.
Os Conselhos Regionais, rgos encarregados da orientao e da fiscalizao da
atividade em todo o territrio de suas jurisdies, encontram-se abarrotados de processos
envolvendo pessoas que, no estando inscritos como profissionais, assim se comportam, e
que, por ignorar ou por m-f, esto lesando aos clientes que a eles confiam seus interesses.
Por no estarem inscritos nos Conselhos de sua regio, esses pseudo-corretores,
quando flagrados ou denunciados, tm contra si instaurados os processos pelo exerccio
ilegal da profisso, cuja conseqncia uma ao penal pblica, por enquadrarem-se como
contraventores, como bem prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei n 3.688 de 03/10/41 (Lei
das Contravenes Penais) que assim se expressa:
Art. 47 - Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a exerce, sem
preencher as condies a que por lei est subordinado o seu exerccio: PENA - Priso
simples, de quinze dias a trs meses, ou multa, de cinqenta centavos a cinco cruzeiros.
(Texto original)

10

Como toda profisso regulamentada, prev a lei, direitos e obrigaes, cuja


subordinao obrigatria a todos, no pode ser ignorada pelo profissional, devendo estar
atento s suas normas, j que responde pelos seus atos quando, no cumprimento de seu
mister, age em desacordo com as normas legais, prejudicando, por culpa ou dolo interesses
de terceiros, sejam eles clientes, parceiros ou estranhos. Alm da legislao especfica,
outras existem e que o corretor de imveis no pode ficar alheio, tanto na esfera cvel como
na criminal.
Apenas como ilustrao sobre a responsabilidade do corretor de imveis, no exerccio
de sua profisso, transcrevemos o artigo 65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condomnio
em edificaes e as incorporaes imobilirias:
Artigo 65 crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em
proposta, contratos, prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao
falsa sobre a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais do terreno ou sobre
a construo das edificaes.
Pena recluso de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas.
Pargrafo 1 - Incorrem na mesma pena:
I o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou
gerentes de empresas coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta,
contrato, publicidade, prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunicao ao pblico ou
aos condminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmao falsa sobre
a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais ou sobre a construo das
incorporaes.

11

2
EXERCENDO A PROFISSO

12

2.1 Formas de Exercer



O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transao
imobiliria. Como profissional autnomo, pode exercer sua atividade de diversas formas,
destacando-se como principais, muito embora outras existam:
Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritrio;
Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritrio conjunto com rateio das
despesas e participao nos negcios realizados por qualquer um dos parceiros;
Fazendo parceria com alguma pessoa jurdica, ou seja, uma empresa imobiliria.
Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situaes e que,
o profissional dever fazer uma avaliao de qual o melhor mtodo para seu estilo de
trabalho. Trabalhando em casa, onde o seu escritrio a prpria residncia, suas despesas
so pequenas, entretanto ele corre o risco de ficar distante do dia a dia prprio da atividade,
onde a troca de informaes altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com
a dinmica do mercado imobilirio. a oportunidade de oferecer algum imvel seu a outros
profissionais e se informar com eles se os mesmos tm algum a oferecer e que, muitas
vezes poder ser a mercadoria de que ele est precisando.
Exercendo sua atividade juntamente com outros corretores, ele dever arcar com as
despesas do escritrio sob forma de rateio e igualmente dividir o resultado de seus ganhos.
Em verdade, tudo vai depender na frmula acordada para o funcionamento do escritrio,
que, em princpio funciona como se fosse uma empresa jurdica normalmente constituda.
A terceira modalidade, que a de estar ligado a uma empresa imobiliria, tem se
mostrado a bastante eficaz e largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas
grandes cidades. a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao capital trabalho (do
corretor). Por este sistema, a empresa oferece o suporte fsico e operacional, bancando
todos os custos, ficando o corretor com a funo prpria da intermediao, arcando to
somente com as despesas pessoais necessrias para a execuo de seu trabalho. Cada
imobiliria tem um frmula de fazer a diviso dos resultados financeiros das comisses

13

recebidas, obedecido todavia a um princpio de tradio para essa modalidade de parceria,


uniforme quanto ao mtodo e com pequenas variaes quanto aos percentuais de cada
uma das partes.

2.2 A Remunerao

O corretor tem direito remunerao sempre que ocorre um resultado satisfatrio


de seu trabalho. Na compra e venda de imveis usados, ou os chamados Imveis de
Terceiros, quem paga a comisso do corretor , como regra geral, o dono do imvel, muito
embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado pelo
comprador. Dever todavia, ser formalizada de maneira clara a quem caber o nus pelo
pagamento, evitando assim que haja dupla cobrana de comisso, o que, naturalmente
um ato ilcito, salvo se, as partes por mtuo e comum acordo, optarem por dividir o que
devido ao profissional. Da porque a importncia da Opo de Vendas.
Nas vendas de imveis novos pertencentes s construtoras, a remunerao j est
includa no preo de tabela e no oferece maiores particularidade, porquanto a incio das
vendas normalmente s acontece depois de celebrado um contrato entre o corretor ou a
imobiliria e o empreendedor.
Tratando-se de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas. Em alguns
casos, a comisso equivale ao valor total da entrada e esta repassada para a imobiliria
responsvel pelo lanamento, que em seguida faz o acerto com o corretor. Em outros casos,
j na proposta de compra, o sinal de negcio corresponde comisso do corretor, que ao
entregar a proposta imobiliria ou ao empreendedor j retm o que lhe devido.
Na locaes de imveis, no se trata de corretagem, mas sim de taxa de administrao,
quem paga pelos servios prestados o proprietrio. Alis, nesse sentido, a prpria Lei n
8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, o artigo 22 ao tratar sobre as obrigaes do locador
expressamente diz:
Art. 22 O locador obrigado a:
14

........
VII pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver.......

Outros servios cuja remunerao o corretor faz jus, constam das tabelas elaboradas
pelos Sindicatos da categoria, podendo ser feitas somente por cada sindicato dos
corretores ou das imobilirias - ou em conjunto. Ressaltando-se que, qualquer que seja o
procedimento, h a necessidade da homologao da tabela pelos Conselhos Regionais,
conforme determina a Lei n 6.530/78 no art. 17, inciso IV e regulamentada pelo Decreto n
81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa:

Compete aos Conselhos Regionais:

Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de


corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.

2.3 O Over-price

O Over-price ou overprice, que se caracteriza como um ganho adicional superior


comisso normal devida pelos servios prestados, e recebida de forma camuflada para que
as partes no tenham conscincia de que esto pagando a mais. Todo ganho que esteja
acima do combinado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento,
caracteriza-se como over-price. Este abominvel procedimento proibido pelo Conselho
Federal e que, expressamente o Cdigo de tica Profissional (Art. 6, inciso III), probe sua
aplicao, punindo o infrator com a multa pecuniria que varia de 2 a 6 anuidades, tanto para
a pessoa fsica como para a pessoa jurdica. Se o over-price for praticado conjuntamente
por mais de um corretor ou se em parceria com a imobiliria, todos recebero a punio
prevista no Cdigo.

15

2.4 - A Opo de Venda


A Opo de venda um contrato bilateral, porquanto celebrado entre o corretor ou
imobiliria e o titular dos direitos de determinado imvel para que, na forma e nas condies
ajustadas, o primeiro se prope a prestar seus servios para atender aos objetivos do
segundo, que vender o seu imvel. Normalmente a opo um contrato celebrado entre
o profissional e o vendedor, porm nada impede que seja tambm firmado entre o corretor
e o comprador. a opo de compra ou, com maior preciso do termo, Autorizao para
procura de imvel.
O Conselho Federal dos Corretores de Imveis, atravs da Resoluo 005/78,
estabelece em seu Artigo 1 que:
Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obrigatoriamente, por
instrumento escrito, que incluir , dentre outros, os seguintes dados:
nome e qualificao das partes;
individualizao e caracterizao do objeto do contrato;
preo e condies de pagamento da alienao ou da locao;
dados do ttulo de propriedade declarados pelo proprietrio;
meno da exclusividade ou no;
remunerao do corretor e forma de pagamento;
prazo de validade do instrumento;
previso de at 06 (seis) meses de subsistncia da remunerao, depois de vencido
o prazo previsto na alnea anterior, na hiptese de se efetivar a transao com pessoa
indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento;
autorizao expressa para receber, ou no, sinal de negcio.
Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opo de
venda. Com bastante freqncia so deixados em branco alguns dos itens acima citados
e que a torna um documento juridicamente imperfeito e, como tal, passvel de nulidade
quando se questiona o direito do corretor em receber a sua remunerao em decorrncia
da negativa do contratante (o vendedor) em pagar pelo servio. Entre os mais freqentes
casos de discusso via judicial para recebimento de comisso est o no preenchimento
dos itens relacionados com o prazo de validade da opo e as vendas realizadas aps
expirar o prazo avenado.
16

Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente s vem a manifestar concretamente sobre
determinado imvel, depois de vencida a opo, podendo ainda, procurar diretamente o
proprietrio para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos comisso, deve o
corretor, ao trmino do contrato de intermediao, comunicar por escrito ao proprietrio, o
nome e a identificao das pessoas por ele trabalhadas e, se possvel, fazendo um pequeno
resumo de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais
dados que podero reforar os fundamentos para se pleitear os honorrios pelos prestados
na tentativa de concretizar a transao. Estando bem fundamentado e documentado,
dificilmente poder o proprietrio se eximir pelo pagamento da comisso.
Casos h em que o proprietrio no assina a opo de venda, mas to somente uma
autorizao para que o imvel seja trabalhado. importante observar a diferena, porquanto
a simples autorizao poder ser revogada a qualquer momento pelo cliente, enquanto que
o contrato de intermediao ou opo, cria um vnculo de direitos e obrigaes recprocas.
Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for
devido. A autorizao um ato unilateral enquanto que a opo bilateral, ou seja, o que
vem escrito faz lei entre as partes, obrigando-as aos termos constantes do documento.
Vale lembrar que o corretor ou empresa s poder anunciar publicamente se estiver
munido do documento que lhe faculta o direito de intermediar a venda, ou seja, a opo.
o que estabelece a Resoluo n 458/96 do Conselho Federal.
Resoluo COFECI n 458/95
Dispe sobre anncio para venda de imvel.
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS, no uso das atribuies
que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978,
RESOLVE:
Art. 1 - Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica
ou jurdica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediao imobiliria.
Art. 2 - Dos anncios e impressos contar o nmero da inscrio de que fala o artigo
4 da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra J, quando se tratar de
pessoa jurdica.
17

A no obedincia a esta norma sujeita o infrator pena pecuniria, que varia de uma
a trs anuidades, podendo ser aumentada em at seis anuidades em caso de reincidncia
fixada pela Resoluo COFECI n 492/96.

2.5 Encargos do Corretor

O Corretor de Imveis sendo um profissional autnomo, dever estar sempre atento


quanto s suas obrigaes fiscais, tributrias e previdencirias. Tem ele obrigaes para
com o Municpio, com a Receita Federal e com a Previdncia Social.
Dever estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside e pagar o
ISSQN Imposto Sobre Servios de Qualquer Natureza. Normalmente o imposto feito por
estimativa e o contribuinte poder optar por pagar de uma s vez quando recebe o carn
(carnet) ou ento parceladamente em pagamentos mensais.
Quanto Receita Federal, dever o Corretor manter em ordem todos os recebimentos
de comisses pela intermediao dos negcios por ele realizados durante o ano. Quando
seu servio prestado a pessoa jurdica, a empresa pagadora dever fazer o pagamento
mediante a emisso do RPA Recibo de Pagamento a Autnomo, e recolhendo o imposto
pela rede bancria a favor da Receita Federal. No havendo a reteno do imposto, ou
sendo o servio prestado a pessoa fsica, cabe ao Corretor declarar os rendimentos por
ocasio de sua declarao de renda e feita anualmente.
Todas os negcios intermediados pelo Corretor, devero ser objeto de anotaes,
porquanto, na declarao anual, obrigatria a indicao da fonte pagadora da remunerao
de corretagem, devendo constar da declarao, o nome e o CPF de quem efetuou o
pagamento, bem como o valor recebido.
Com referncia s contribuies previdencirias, oportuno que o Corretor de Imveis
seja inscrito no INSS e faa o recolhimento mensal atravs de carn, usando sempre a
tabela e a escala para definir o montante da contribuio. extremamente importante que
18

o Corretor contribua para a previdncia social, uma vez que, a sua aposentadoria por idade,
por tempo de contribuio ou por invalidez s estar assegurada se as contribuies forem
feitas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS.
Uma vez inscrito na previdncia social, o Corretor ir contribuir dentro de uma tabela
progressiva e que servir de clculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso
importante tambm que seja obedecida a tabela progressiva de tempo de permanncia
em cada perodo para poder aumentar o valor da contribuio mensal, lembrando sempre
que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuio e a idade, para fazer jus aos
benefcios previdencirios.
Aqueles profissionais que j se esto inscritos na previdncia social, porm com as
contribuies atrasadas, o melhor procedimento procurar um Posto do INSS e se inteirar
das mltiplas formas de parcelamento do dbito a fim de regularizarem a situao.
Por fim de lembrar que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo
INSS, passou a ser obrigao da fonte pagadora reter o valor da contribuio previdenciria,
sempre que for feito qualquer pagamento a autnomos e demais profissionais liberais,
exceto se o prestador do servio comprove estar regularmente em dia.

19

3
COFECI e CRECI
ESTRUTURA E
FUNCIONAMENTO

20

3.1 - Os rgos Fiscalizadores

O exerccio da profisso, bem como as relaes entre os corretores entre si e entre


seus clientes, so subordinados ao COFECI Conselho Federal de Corretores de Imveis,
como seu rgo maior e pelos CRECIS Conselhos Regionais de Corretores de Imveis,
de cada jurisdio de sua competncia.
O COFECI e os CRECIS so rgos de disciplina e fiscalizao do exerccio da
profisso de Corretor de Imveis, exercendo, dentre outras, aes de natureza:
Disciplinar;
Normativa;
Deliberativa;
Administrativa;
Supervisora.

3.2 - COFECI Conselho Federal de Corretores de Imveis

O COFECI tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exerccio da


profisso de Corretor de Imveis em todo o territrio nacional, tendo sede e foro em Braslia/
DF. Sua estrutura organizacional compe:
Plenrio
Diretoria
Conselho Fiscal
Comisses e Grupos de Trabalho.
O plenrio, rgo deliberativo, composto por dois representantes de cada Conselho
Regional, tendo competncia para eleger o presidente, a diretoria, elaborar e alterar o
seu prprio regimento, elaborar e alterar o Cdigo de tica Profissional, fixar anuidades,

21

emolumentos e multas, expedir resolues, criar conselhos regionais, praticar os demais


atos necessrios ao cumprimento de seus objetivos em obedincia Lei n 6.530/78 e seu
Regulamento.
Os conselheiros, que so os dois representantes de cada Conselho Regional, alm
das funes prprias do plenrio, por eles compostas, desempenham ainda dos encargos
que lhes forem confiados, bem como relatar processos e dar assistncia a qualquer rgo
do Conselho, quando solicitados.
A diretoria, sob a direo do Presidente do COFECI, tem por finalidade, principalmente,
assinar e publicar os atos normativos, executar as decises do plenrio, firmar convnios
e acordos de assistncia tcnica, financeira ou cultural com entidades de classe, rgos
pblicos e instituies de direito privado.
O Conselho Fiscal, que se rene trimestralmente, tem por finalidade examinar as
contas em todos os seus aspectos formais das atividades econmico-financeira do COFECI.
As Comisses e Grupos de Trabalho objetivam desempenhar as tarefas permanentes
ou eventuais criadas pelo Presidente.
Alm da diretoria, os rgos do COFECI tm o apoio das Secretarias, da Assessoria
Contbil-Financeira, da Assessoria Jurdica e da Assessoria de Comunicao;
As receitas do COFECI so provenientes das anuidades e emolumentos arrecadados
pelos Conselhos Regionais e que, de acordo com o art. 12 do Decreto n 81.871/78 de
20% (vinte) por cento. So ainda receitas do Conselho Federal, a renda patrimonial, as
contribuies voluntrias e as subvenes e dotaes oramentrias.
De acordo com a Resoluo 032/79 e com fundamento no art. 16, inciso XIV, o
COFECI poder intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, sempre que houver
irregularidade na administrao, inclusive pelo no repasse das parcelas devidas ao
Conselho Federal e arrecadados pelos Conselhos Regionais.

22

3.3 CRECI(s) Conselhos Regionais de Corretores de Imveis

Os Conselhos Regionais, que dividem o territrio nacional em regies, com foro e sede
na capital de seu Estado, ou de um dos Estados de sua jurisdio, a critrio do Conselho
Federal, composto por 27 membros efetivos, eleitos dois teros por votao secreta em
assemblia geral e um tero integrado por representantes do sindicado da respectiva regio.
Alm dos membros efetivos, so eleitos na mesma poca, em igual nmero de membros
suplentes.
A eleio dos membros, para compor o Conselho Regional, feita atravs de votao
pessoal de todos os corretores inscritos e em condies de exercer o seu voto, sendo este,
secreto e obrigatrio. O corretor que no comparecer e nem justificar a sua ausncia ser
apenado com a multa correspondente ao valor da anuidade devida ao Conselho.
A exemplo do Conselho Federal, qualquer corretor de imveis poder exercer o
mandato de membro do Conselho Regional, desde que, na poca das eleies preencha
os requisitos mnimos de :
Estar inscrito na jurisdio do Conselho Regional respectivo h mais de dois anos;
Estar em pleno gozo dos direitos profissionais, civis e polticos;
Comprovar a inexistncia de condenao a pena superior a dois anos, em virtude de
sentena transitado em julgado;
Assim como o COFECI, tambm o CRECI, tm como rgo deliberativo o plenrio,
constitudo de seus membros e como rgo administrativo, a diretoria, cujo funcionamento
so fixados no regimento de cada um, obedecida a Resoluo do Conselho Federal.
No mbito de sua competncia e jurisdio CRECI exerce, entre outras, aes de
natureza:
Normativa;
Fiscalizadora;
Disciplinar;
Deliberativa;
Administrativa;

23

Supervisora.
Uma vez realizada a eleio e empossados os Conselheiros formado o plenrio,
seu rgo maior na esfera territorial de sua competncia. Compete ao plenrio, entre
outras funes: cumprir e fazer cumprir as Resolues e demais atos do COFECI; eleger
sua Diretoria e Representantes junto ao COFECI, sendo dois membros efetivos e dois
suplentes; referendar atos da Presidncia praticados por motivo de urgncia; estabelecer
as anuidades, multas e emolumentos, de acordo com Resoluo do COFECI.
A Diretoria composta de:
Presidente;
Primeiro e segundo Vice-Presidente;
Primeiro e segundo Secretrio;
Primeiro e segundo Tesoureiro;
Conselho Fiscal.
Diretoria compete administrar o CRECI, sob a direo do Presidente, bem como,
executar as decises do plenrio;
O Decreto n 81.871/78 ao regulamentar a Lei n 6.530/78, fixou no artigo 16 a
competncia dos Conselhos Regionais, assim expressos:
Eleger sua diretoria;
Aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento Padro elaborado pelo Conselho
Federal;
Fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio;
Cumprir e fazer cumprir as Resolues do Conselho Federal;
Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destinadas
efetivao da sua receita e a do Conselho Federal;
Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua Diretoria, bem como a previso
oramentria para o exerccio seguinte, submetendo essa matria considerao do
Conselho Federal;
Propor a criao de Sub-regies, em divises territoriais que tenham um nmero
mnimo de Corretores de Imveis, fixados pelo Conselho Federal;
24

Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de


corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos respectivos;
Decidir sobre os pedidos de inscrio de Corretores de Imveis e de pessoas jurdicas;
Organizar e manter o registro profissional das pessoas fsicas e jurdicas inscritas;
Expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrio;
Impor sanes previstas neste regulamento;
Baixar Resolues, no mbito de sua competncia;
Representar em juzo ou fora dele, na rea de sua jurisdio, ou legtimos interesses
da categoria profissional;
Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporo o
Conselho Federal;
Promover, perante o juzo competente, a cobrana das importncias correspondentes
a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrana amigvel;

25

4
CDIGO DE TICA PROFISSIONAL

26

O Cdigo de tica Profissional, aprovado pela Resoluo COFECI n 326/92, j em


seu artigo primeiro esclarece o motivo pelo qual foi aprovado pelo Conselho Federal:
Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual
deve se conduzir o Corretor de Imveis, quando no exerccio profissional .
Os artigos 2, 3 e 4 tm um carter de recomendao, estatuindo o que o Corretor
de Imveis deve e o que no se deve fazer no exerccio de sua profisso a qual deve ser
considerada como alto ttulo de honra e onde no se deve praticar nem permitir que se
pratique atos que comprometam a sua dignidade.
O art. 5 impe a responsabilidade do corretor pelos atos que venha a pratica e
cujas conseqncias podem ser danosas ao cliente e, como tal, responsabiliza-o civil e
penalmente.
O art. 6 tem o carter mandamental, enumerando as proibies impostas ao Corretor
de Imveis, enquanto que o art. 7 d competncia ao CRECI de cada regio para apurar e
aplicar a punio cabvel em decorrncia da prtica de qualquer das proibies enumeradas.
Por fim faz referncia s recomendaes e proibies dos artigos anteriores e classifica
em faltas leves e graves a transgresso a qualquer uma delas.
O Cdigo de tica Profissional, tendo a justa preocupao de valorizar e ao mesmo
tempo cobrar responsabilidades dos profissionais que atuam no mercado imobilirio,
no pode ser ignorado por nenhum Corretor de Imveis, mesmo porque, tamanha sua
importncia que uma das matrias que faz parte da grande curricular de tica.

27

5
CDIGO DE PROCESSO
DISCIPLINAR

28

Aprovado pela Resoluo 146/82. O Cdigo de Processo Disciplinar tem como


escopo a apurao e punio de infrao s leis, regulamentos e normas disciplinadoras
do exerccio da profisso de Corretor de Imveis, sendo exercida em grau de recurso pelo
COFECI e em primeira instncia pelos Conselhos Regionais, nos limites de cada jurisdio.
Alm das infraes previstas no Cdigo de tica Profissional, h ainda outras
enumeradas no artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 do Decreto n 81.871 e que so classificas
em leves e graves.
Constituem infraes de naturezas leves:
anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito;
anunciar sem constar o nmero de inscrio;
anunciar loteamento ou condomnio sem o nmero do Registro de Imveis;
violar sigilo profissional;
violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso;
deixar de pagar a contribuio ao Creci;
recusar a apresentao da Carteira profissional quando couber.
Constituem infraes de natureza grave:
prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados;
exercer a profisso quando impedido de faz-lo ou facilitar para que outras a exeram;
negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem confiados;
praticar no exerccio da profisso, atos que a lei defina como crime de contraveno;
promover ou facilitar transaes ilcitas que prejudiquem a terceiros.
A representao das infraes ser efetivada atravs de processo disciplinar
originado de Auto de Infrao ou de Termo de Representao, sendo assegurado ampla
defesa tanto na primeira instncia quanto em grau de recurso junto ao COFECI.
De conformidade com o artigo 39 do Decreto 81.871, as sanes disciplinares
consistem em:
advertncia verbal;
censura;
29

multa;
suspenso at 90 dias;
cancelamento da inscrio.
O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se- pelas circunstncias de cada
caso, sendo que a sano de multa pode ser cumulativa com outra penalidade, podendo as
infraes leves constantes do Cdigo de tica Profissional serem fixadas entre uma a trs
anuidades, e para as infraes consideradas graves, a multa dever ser mnima de duas
e o mximo de seis anuidades, sem prejuzo das demais sanes em ambos os casos.
(Resoluo 315/91).

30

6
OS RGOS DE CLASSE

31

6.1 Os Sindicatos dos Corretores de Imveis

Ao contrrio do que se pensa, a funo do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais


no a de defender os interesses dos Corretores de Imveis, mas sim, basicamente o de
fiscalizar e orientar o exerccio da profisso, tudo de conformidade com a competncia que
lhes outorgada por legislao federal e que, desde 1978 vem expresso na Lei n 6.530
e no Decreto n81.871 j aqui estudados. No Conselho Regional o Corretor de Imveis
obrigado a se inscrever para o exerccio da profisso, enquanto que no Sindicato, existe
a filiao, cuja participao uma opo do Corretor e no uma obrigatoriedade.
Os sindicatos, tm um carter social voltado para defender os interesses de seus
filiados. Ele assistencial no sentido de estar ao lado de seus membros na defesa da
categoria como um todo ou a um filiado em casos individuais. Da porque, via de regra, os
Sindicatos contam com uma assessoria jurdica sempre disposio daqueles que dela
necessitam. O Sindicato tem ainda funo de apoio a seus filiados em razo dos diversos
convnios que firma com entidades de sade, educao, empresas privadas, sempre tendo
como objetivo trazer vantagens a seus membros.
No caso especfico dos Sindicatos dos Corretores de Imveis, h um vnculo muito
forte com os Conselhos Regionais, principalmente porque:
Primeiro, porque, enquanto que dois teros dos membros do Conselho Regional so
eleitos atravs de voto, o Sindicato tem a prerrogativa de indicar um tero para compor o
Conselho Regional, escolhido entre os seus filiados;
Segundo porque, o Sindicato quem elabora as tabelas de comisso sobre os
servios prestados pelos Corretores de Imveis, cabendo ao Conselho somente homologar
referidas tabelas e que, uma vez homologada, torna-se regra geral, mesmo para aqueles
que no pertencem ao Sindicato.
Finalmente, um motivo maior de aproximao entre o Sindicato e os rgos
fiscalizadores. que foi o Sindicato quem deu os primeiros passos para o nascimento,
aperfeioamento e evoluo da profisso de Corretores de Imveis, como j visto no incio
deste trabalho.

32

6.2 O Sindicato das Empresas Imobilirias - SECOVI

Assim como os Sindicatos dos Corretores de Imveis, as empresas imobilirias,


como pessoas jurdicas que so, tambm formaram a sua associao de classe com a
finalidade de defender os interesses de seus filiados. So as empresas que exercem a
atividade imobiliria em todos os seguimentos de prestao de servios de compra, venda,
locao, administrao e intermediao de negcios de imveis. Sobre a sigla SECOVI,
estes sindicatos congregam ainda os condomnios residenciais e comerciais no mbito de
suas respectivas regies.
Na mesma linha de atividade, o SECOVI presta relevantes servios ao mercado
imobilirio, pela forma atuante em todas as questes envolvendo os interesses da categoria.
Entre os muitos convnios com finalidade especfica para seus filiados, existem outros de
alcance alm de seus membros, beneficiando uma boa parcela da sociedade. Cite-se o
exemplo do SECOVI de Gois que firmou um convnio com o Tribunal de Justia de Gois
e a OAB/GO para a instalao da 2 Corte de Conciliao e Julgamento. Esta Corte, como
as demais j instaladas em diversos Estados brasileiros, tem permitido o acesso justia
de forma mais rpida, mais econmica e mais simples, onde as partes envolvidas tm a
oportunidade de tentar uma composio para a soluo de seus conflitos em curto espao
de tempo e sem a burocracia da justia comum, to abarrotada pela crescente busca do
judicirio por todos os seguimentos da populao.

33

7
NOES BSICAS NECESSRIAS

34

7.1 - O porqu deste captulo

A matria de Operaes Imobilirias, tanto no nvel mdio (TTI) como no nvel superior
(3 grau) tm uma abrangncia bastante ampla em razo de seu carter voltado para o
cotidiano do Corretor de Imveis. Da porque a necessidade de se avanar parcialmente no
campo das outras matrias, sem contudo, tirar delas o mrito e a importncia. Sero vistas
de maneira sinttica para dar ao leitor um conhecimento especfico em cada assunto tratado.
Para Operaes Imobilirias, apenas aquelas questes em que o corretor se depara no
seu dia-a-dia so aqui abordadas, e mesmo assim de forma compacta e funcionando mais
como um lembrete daqueles assuntos abordados nas matrias prprias, principalmente
na rea do direito, que requer uma ateno cuidadosa do leitor.

7.2 Noes Bsicas sobre Financiamento de Imveis

Criado pela Lei n 4.380/64, o SFH - Sistema Financeiro de Habitao, visava implantar
uma poltica de habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas
assalariadas sem recursos para adquirir um imvel pelas condies at ento existentes.
Para exercer as funes de orientar, disciplinar e controlar esta poltica habitacional, foi
criado o BNH Banco Nacional de Habitao, fazendo assim o BNH parte integrante do
SFH. Desde sua criao at 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funes
com a participao das instituies financeiras autorizadas a operar com crdito imobilirio,
financiando milhes de moradias por todo o pas.
Uma vez extinto o BNH, suas funes foram transferidas para o Banco Central. Por
questes estruturais, as operaes desse setor reduziram-se enormemente, ocasionando
um colapso na construo civil. Esta significativa queda levou o governo a estudar novos
mecanismos que pudessem dar uma retomada de crescimento do mercado imobilirio.
Nascia assim a Lei n 9.514/97, o chamado SFI Sistema de Financiamento Imobilirio e
que atualmente responde pela maior parte dos financiamentos de imveis.
Pelo novo instituto, a garantia hipotecria foi substituda pela Alienao Fiduciria do

35

Imvel uma garantia de rpida constituio e de rpida execuo e que pode ser feita
margem da mquina judiciria, to e cada vez mais morosa. Por esse sistema, o muturio
que deixar de adimplir com sua obrigao poder vir a perder seu imvel rapidamente pois,
muito embora o bem esteja em seu nome, s ter ele o direito de usar e gozar, j que o
direito de dispor s existir aps a quitao da dvida ou de sua transferncia. Igualmente,
s ter a propriedade plena (domnio integral) aps cumprida a obrigao de quitar o preo.
De forma esquemtica podemos sintetizar a essncia da lei da seguinte forma:
O construtor ou o incorporador para lanar e entregar um empreendimento, firma com
o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento parcelado;
O prprio imvel comercializado constitui-se na garantia da dvida contrada junto ao
construtor, o que feito com a alienao fiduciria em garantia, normatizado na prpria lei,
nos artigos 22 a 33;
Sendo titular desse crdito o construtor busca negoci-lo com a companhia
securitizadora mediante a cesso de crdito;
A companhia securitizadora por sua vez emite ttulos CRI,s vinculados ao crdito
adquirido do construtor e promove a sua colocao no mercado financeiro.
Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar
juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condies de crdito, utilizando os
mesmos critrios para o clculo de juros, de correo monetria e de garantia. Assim, o
artigo 5 determina as condies essenciais para o financiamento, tratando das condies
monetrias, financeiras e securitrias. J o artigo 17 cuida das garantias nas operaes
do financiamento imobilirio, entre elas a alienao fiduciria, admitindo-se todavia outras
tradicionais garantias j existentes em nosso direito, como a hipoteca. Como o interesse
maior consiste em simplificar a garantia do emprstimo e a celeridade na execuo dos
inadimplentes, a lei concentrou-se na garantia fiduciria a partir do j citado artigo 22.
O conceito deste tipo de garantia vem j no seu artigo 22: A alienao fiduciria
regulada por esta Lei o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo
de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de
coisa imvel.
Muito embora na alienao fiduciria haja a transferncia do domnio da propriedade
para o credor, este no o seu objetivo, mas sim o de garantir-lhe contra a possvel
36

inadimplncia do devedor.
A alienao fiduciria um contrato acessrio, porquanto, sua natureza a de
garantir o recebimento de um crdito existente em outro contrato, dito principal, como por
exemplo uma compra e venda, em que o comprador, no pagando o bem vista, obtm um
parcelamento, dando em garantia o prprio bem adquirido, obrigando-se assim a cumprir
o avenado, sob pena de, no o fazendo, ver-se expropriado do imvel, atravs de um
procedimento previsto na prpria lei (arts. 26 e 27). A constituio da alienao fiduciria
um contrato:
formal, dado que exige forma escrita;
pblico, mesmo que celebrado por instrumento particular, de sua essncia o registro
pblico no Cartrio de Registro de Imveis para que possa valer contra terceiros;
oneroso, na medida em que os celebrantes visam a obter vantagens ou benefcios;
bilateral, porquanto surge da vontade de duas ou mais partes, com direitos e obrigaes
recprocas;
comutativo, uma vez que as obrigaes de ambas as partes so conhecidas
previamente.
Importante observar que na alienao fiduciria, o construtor, o incorporador ou
mesmo o particular, ao fazer a comercializao do imvel receber a garantia da fidcia,
podendo reter em seu nome ou buscar recursos no mercado, faz a cesso do direito a
terceiros interessados em investir seu capital. Diz o pargrafo primeiro do art. 22 que: ...a
alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa
das entidades que operam no SFI.
margem da Lei n 9.514/97 que instituiu o SFI, existem outras modalidades de
financiamento para a aquisio de imvel, variando desde os bancados pelo prprio
vendedor at aqueles que ainda so tidos e mantidos pelo poder pblico.
A Caixa Econmica Federal, hoje o principal agente pblico para o financiamento de
moradias, tem vrias modalidades, destacando-se:
37

Plano FAT-Habitao SFI. Financiamento de imveis na planta e/ou em construo.


Objetiva viabilizar a produo de empreendimentos na planta ou em fase de
construo diretamente a pessoas fsicas, alavancando a indstria da construo civil,
gerando emprego e renda. Tem acesso todas as pessoas fsicas, independente das faixas
de renda, j que o construtor/incorporador devedor solidrio at a entrega das unidades ao
muturio. A operao consiste na emisso de Carta de Garantia de financiamento a quem
pleiteia o financiamento Construtora/Proponente e esta por sua vez faz a contratao
individual com os interessados atravs de contrato particular de compromisso de compra e
venda. A amortizao pelo sistema SAC-Sistema de Amortizao Constante. O limite de
financiamento de R$ 180.000,00
Plano FAT Carta de Crdito Fat-Habitao Residencial. Linha de crdito imobilirio
destinado s pessoas fsicas com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vinculada
ao programa de gerao de emprego e renda na indstria da construo civil e ao SFI.
Destina-se aquisio de terreno e sua construo ou somente construo se
o candidato j possuir o terreno. Amortizao pelo Sistema SAC e prazo mximo de
financiamento de 204 meses, devendo a construo ser concluda no prazo de at 18
meses.
Plano Construcard. Linha de financiamento habitacional destinada a aquisio de
material de construo, reforma ou ampliao de imvel residencial urbano.
Existem dois momentos distintos neste sistema. Primeiro a fase de utilizao do
crdito, cuja utilizao dever ocorrer no prazo mximo de seis meses. Aps esse perodo
ou do uso total do crdito antes disto, vem o segundo momento, que o de amortizao do
emprstimo e que calculado pelo sistema Price. O valor do financiamento poder ir at
R$ 180.000,00 e dever ser liquidado no prazo mximo de 36 meses.
Plano FGTS Casa Prpria - Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns
requisitos, como:
Ser filiado ao regime do FGTS h mais de trs anos;
No ser proprietrio ou promitente comprador de imvel residencial financiado pelo
SFH em qualquer parte do territrio nacional;
38

No ser proprietrio de qualquer tipo de imvel no municpio onde exera sua


ocupao, bem como nos municpios limtrofes;
Exclusivamente para aquisio de imvel residencial concludo ou em construo,
no sendo possvel os recursos somente para a compra do terreno;
Para pagamento parcial do preo de aquisio de imvel residencial financiado fora
do Sistema Financeiro de Habitao;
Plano FGTS Financiamento de imveis na planta e/ou em construo com recursos
do FGTS.
Pr-requisitos:
Renda familiar de at R$ 4.500,00;
Que o empreendimento escolhido para adquirir o imvel j tenha sido aprovado pela
Caixa e com o uso deste tipo de recurso.
financiamento feito diretamente da Caixa para o muturio, devendo necessariamente
contar com a intervenincia de Entidades Organizadoras ou Agentes Promotores, tais como
Sindicatos, Cooperativas, Associaes, Construtoras, COHAB e rgos semelhantes.
Pode ser usado nas seguintes modalidades:
Construo de unidades habitacionais em terreno prprio;
Aquisio do terreno e construo;
Produo de lotes urbanizados.
Para a produo de lotes urbanizados, o limite mximo de R$ 10.000,00 e para os
demais casos de R$ 62.000,00, podendo ser financiado em at 239 meses.
Plano Carta de Crdito FGTS Individual - Destinado s famlias com renda familiar de
at R$ 4.500,00 e destinados aquisio da casa prpria.
O valor da carta de crdito varia de acordo com a renda familiar podendo chegar a R$
64.000,00, correspondendo a 80% do valor venal do imvel, desde que seja novo. Para o
imvel usado o limite de R$ 44.000,00 e sendo somente o terreno, limita-se esse valor
a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal no poder ser superior a 25% da renda bruta
familiar, chegando a 30% em casos especiais a critrio da Caixa.
Depois de aprovada a ficha do candidato, expedida a Carta de Crdito, com a
validade de 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30.
39

O prazo mximo de amortizao de 239 meses.


Outros servios oferecidos pela Caixa Econmica Federal. Carta de Crdito CAIXA
Letra Hipotecria Longa Comercial. Trata-se de uma linha de financiamento para imveis
comerciais novos ou usados, para atender aos micros, pequenos e mdios empresrios,
comerciantes e profissionais liberais.
Os recursos so provenientes da prpria Caixa, porm vinculada ao SFI com a garantia
do prprio imvel nos termos da legislao especfica do SFI.
O limite de financiamento de R$ 180.000,00, amortizveis em at 60 meses pelo
Sistema Sacre (Sistema de Amortizao Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a.
Consrcio Imobilirio Caixa. Destina-se a aquisio de imveis prontos, novos, usados,
lotes urbanizados, aquisio de imvel rural, quitao de saldo devedor habitacional, etc.
Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consrcio, em que o adquirente
da cota ao ser contemplado, recebe a carta de crdito correspondente ao valor contratado.
No consrcio da Caixa possvel usar o FGTS para dar lance.
Programa de Arrendamento Residencial PAR
Neste programa, que destinado populao de baixa renda, as unidades residenciais
sero adquiridas com recursos de um fundo financeiro, constitudo exclusivamente para
esse fim. A Caixa, em parceria com os Estados e Municpios est fazendo publicar os
editais informando ao segmento da construo civil, quais as reas priorizadas em diversas
regies do Brasil. No momento esses editais abrangem 14 Estados mais o Distrito Federal.
As principais caractersticas do programa so:
rgos e empresas envolvidas:
Ministrio da Fazenda;
Secretaria de Estado e Desenvolvimento Econmico;
Caixa Econmica Federal;
Empresas do ramo da construo civil;
Empresas imobilirias na rea de administrao de imveis.
O valor mximo de cada unidade de R$ 20.000,00 e cada empreendimento poder
40

contar com no mximo 160 unidades, sendo que cada construtora poder ter vrios
empreendimentos, desde que esse total no ultrapasse 1.000 unidades. O tamanho mnimo
de cada unidade de 37m2., devendo conter necessariamente dois quartos. Os Estados e
Municpios priorizados, devero adotar medidas de reduo ou iseno de ITBI, IPTU etc.
Uma vez pronta a unidade, a Caixa far um contrato de arrendamento por determinado
prazo, findo o qual, o arrendatrio poder exercer o direito de compra.

Por ser o principal gestor do Sistema Financeiro de Habitao, a Caixa Econmica


Federal rene um maior nmero de alternativas de financiamento imobilirio. Entretanto,
outros segmentos empresariais e financeiros tambm tm linhas de crdito destinado
aquisio da casa prpria. Destacam-se os seguintes:

Plano Direto da Construtora


A empresa, ao lanar um empreendimento, cria uma tabela com preos preestabelecidos
e sem qualquer vinculao a agentes financeiros. O aporte para a construo basicamente
da construtora e que, a medida em que vo sendo comercializadas as unidades, os
adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessrios. So previamente
estipulados os ndices de reajuste, com maior aplicao o INCC e o CUB. Estipula-se
normalmente ainda que, aps o Termo de Habite-se o reajuste passa a ser pelo IGP-M e
incidindo-se ainda os juros de 1% ao ms.

Bancos Particulares
Destina-se a qualquer tipo de adquirente, desde que preencha os requisitos exigidos
por cada instituio de crdito. Leva-se em conta sobretudo o relacionamento e a
reciprocidade entre o cliente e o banco. Alm do indexador pactuado, o financiador cobra
juros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo de financiamento mximo
de 15 anos. uma das modalidades de financiamento mais onerosas para o adquirente, j
que o banco tem como principal caracterstica obter a maior rentabilidade para a aplicao
de seu capital financeiro.

41

7.3 Noes Bsicas sobre Locao de Imveis

Com a entrada em vigor da Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991, a chamada Lei do


Inquilinato, criaram-se dois segmentos nas relaes locatcias. Aqueles disciplinados pela
citada lei, chamados de: locaes de imveis urbanos, e os demais casos ali no includos.
Assim, no fazem parte da Lei do Inquilinato por terem legislao prpria:
Pelo Estatuto da Terra:
As locaes de imveis rsticos, tambm chamada de Arrendamento Rural, como, por
exemplo, as atividades agroindustriais, agrcolas, pastoris, etc;
Pelo Cdigo Civil:
- Imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de
suas fundaes pblicas e autarquias;
- Vagas autnomas de garagem ou de espao para estacionamento de
veculos
c) - Espaos destinados publicidade;
d) - Apart-hoteis, hotis residncia ou equiparados;
e) - Arrendamento mercantil. (incluindo leasing de prdios comerciais e
industriais)
Por sua vez a Lei 8.245/91 nas suas disposies especiais, tipificou trs modalidades
de locao:
- Nos arts. 46 e 47, a locao residencial;
- Nos arts. 48 a 50, a locao para temporada;
- Nos arts. 51 a 57, a locao no residencial.
Nas relaes de locao, os elementos bsicos so:
O locador;
O locatrio;
O imvel.
Por locador entende-se aquela pessoa fsica ou jurdica, detentora da legitimidade

42

para ceder a algum a ttulo oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteo e/
ou administrao patrimonial. Podem assim serem locadores:
O proprietrio, propriamente dito;
O tutor;
O usufruturio;
O esplio, etc.
Em todas essas condies, dever necessariamente, ter a legitimidade para figurar no
polo ativo da locao.
O locatrio, igualmente dever ser capaz para assumir compromissos e responder
pelo seu cumprimento ou pelas conseqncias pela inadimplncia. De nada adiantar um
contrato de locao em que a pessoa jurdica est indevidamente representada por quem
no tem poderes para tal ou ainda, para prestar fiana em nome de empresa, quando pelo
contrato social isto vedado.
O imvel por sua vez dever estar em condies de ser dado mansa e pacificamente
em uso ao locatrio. Com muita freqncia temos casos em que um imvel financiado pela
Caixa est em fase de execuo, com meses e meses de atraso e o seu proprietrio o d
em locao, mesmo sabendo que mais dia, menos dia, o inquilino ser importunado. O art.
22 da Lei do Inquilinato, entre outras obrigaes do locador est o de garantir, durante o
tempo da locao, o uso pacfico do imvel.
Alguns artigos da Lei do Inquilinato merecem ateno especial de todos quantos
militam nesta rea:
4 - Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador
reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa
pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta, a que
for judicialmente estipulada. (Pelo novo Cdigo Civil, o art. 924 teve nova redao no
art. 413 que diz: A penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a obrigao
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente
excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio).

43

Pargrafo nico:
O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel ocorrer de
transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades
diversas daquelas do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de,
no mnimo trinta dias de antecedncia.
Art. 5 - Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para
reaver o imvel a de despejo.
Este artigo enftico no sentido de que a ao de despejo o nico caminho que se
pode valer o proprietrio para a retomada e a conseqente extino do vnculo locatcio,
cuja matria objeto dos artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato e disciplinado pelo Cdigo de
Processo Civil quanto ao procedimento para a ao de despejo.
Art. 6 - O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante
comunicado por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.
Sendo o contrato por prazo determinado, aplica-se o preceito do artigo 4
Pargrafo nico - Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente
a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da resilio.
Art. 8 - Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o
contrato , com prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo
determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver
averbado junto matrcula do imvel.
Este artigo encerra duas situaes distintas:
1) Contrato por prazo determinado ou indeterminado: d ao adquirente o direito da
retomada com o aviso de 90 dias para a desocupao;
2) Contrato por prazo determinado e com clusula de vigncia em caso de venda
e desde que o contrato de locao esteja registrado margem da matrcula do imvel no
Cartrio de Registro de Imveis: Nesta situao o novo proprietrio obrigado a aguardar
44

o vencimento do contrato.
Pargrafo primeiro - Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio
cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado
junto matrcula do mesmo.
Pargrafo segundo - A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a
concordncia na manuteno da locao.
Para exercer o direito de retomada, necessariamente o documento de compra e venda
(escritura ou cesso de direitos, dever estar registrada margem da matrcula do imvel).
Art. 10 - Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados no seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro
e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia
econmica do de cujus, desde que residentes no imvel;
II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor
no negcio.
Art. 12 - Em caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo
da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou
companheiro que permanecer no imvel.
Se o contrato de locao estiver em nome do cnjuge que se retirou do imvel, h
por fora da lei uma sub-rogao, passando o cnjuge que permaneceu no imvel como
o novo locatrio, o qual dever comunicar, por escrito ao locador a nova situao das
relaes locatcias. de se observar que, havendo a sub-rogao e consequentemente
outro locatrio, os fiadores antigos ficam desobrigados, podendo o locador exigir novos
fiadores ou outra garantia admitidas na lei do inquilinato, no prazo mximo de 30 dias,
contados da data em que tomou conhecimento do fato.
Art. 17 - livre a estipulao do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda
estrangeira e a sua vinculao variao cambial ou ao salrio mnimo.
45

Pargrafo nico - Nas locaes residenciais sero observados os critrios de reajustes


previstos na legislao especfica.
Estando o imvel desocupado e anunciado para nova locao, pode o proprietrio
fixar o valor que desejar, desde que seja estipulado em moeda nacional e que os aumentos
no estejam atrelados ao salrio mnimo ou variao de moeda estrangeira.
Uma vez fixado o valor inicial do aluguel, os reajustes somente podero ocorrer
segundo os critrios especficos que definem a periodicidade dos aumentos. O presente
pargrafo especfico para as locaes residenciais. As demais podero ter livremente
estipuladas a periodicidade dos reajustes.
Art. 18 - lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem
como inserir ou modificar clusula de reajuste.
Havendo consenso entre locador e locatrio, qualquer clusula contratual poder ser
modificada no curso da locao, incluindo-se neste caso inclusive a estipulao de novo
aluguel. Mas somente se for por comum acordo. Em caso contrrio, dever ser observado
o disposto no artigo 17.
Art. 19 - No havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a
fim de ajust-lo ao preo do mercado.
No havendo entendimento entre locador e locatrio sobre o valor do aluguel e se
o contrato ou o valor do ltimo acordo j tiver vigorando por mais de trs anos, tanto um
(locador) quanto o outro (locatrio) poder pedir judicialmente uma reviso do valor do
aluguel para ajust-lo a um valor real, ou seja, a um valor de mercado. Este procedimento
tem o nome de Ao Revisional de Aluguel.
Art. 20 - Salvo nas hipteses do artigo 42 e da locao para temporada, o locador no
poder exigir o pagamento antecipado do aluguel
Constitui contraveno penal (art. 43, III), a cobrana de aluguel antecipadamente,
excetuando-se as locaes para temporada (art. 48) e na hiptese de no existir nenhuma
46

das garantias locatcias (cauo, fiana e seguro fiana). No existindo a garantia, poder
o locador cobrar o aluguel e encargos antecipadamente at o sexto dia do ms em curso.
Caracterizada a contraveno penal, sujeita-se o locador pena de priso simples de
cinco dias a seis meses ou multa de trs a doze meses o valor do ltimo aluguel, atualizado
e revertido a favor do locatrio.
Art. 22 - O locador obrigado a:
VII - Pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes,
nestas compreendidas as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente
ou seu fiador.
VIII - Pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra
fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em
contrrio no contrato.
X - Pagar as despesas extraordinrias do condomnio.
Pargrafo nico - Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas
que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
Obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
Pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das
esquadrias externas;
Obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
Indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas
em data anterior ao inicio da locao;
Instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicaes, de esporte e lazer;
Despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
Constituio de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatrio obrigado a:
XII Pagar as despesas ordinrias de condomnio.
47

Pargrafo 1 - Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias


administrao respectiva, especialmente:
salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados
do condomnio;
consumo de gua e esgoto, gs, luz e foras das reas de uso comum;
limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;
manuteno e conservao das instalaes e equipamento hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana, de uso comum;
manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados
pratica de esportes e lazer;
manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso
comum;
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
reposio de fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a
perodo anterior ao incio da locao.
Pargrafo 2 - O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no
pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal,
podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das mesmas.
Pargrafo 3 - No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de
propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento das despesas
referidas no pargrafo 1 desse artigo, desde que comprovadas.
Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso
de direitos ou dao em pagamentos, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel
locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento
do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.
Pargrafo nico - A comunicao dever conter todas as condies do negcio e,
em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local
48

e horrio em pode ser examinada a documentao pertinente.


Art. 28 O direito de preferncia do locatrio, caducar se no manifestada, de
maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 32 O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade
ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e
incorporao.
Art. 33 O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do
alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demais despesas do ato de
transferncia, haver par si o imvel locado, se o requerer no prazo se seis meses, a contar
do registro do ato no Cartrio de Imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado
pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.
Para que o proprietrio possa vender o imvel locado sem nenhum problema com o
inquilino, dever dar a este o direito de preferncia, o que se faz atravs de uma notificao
por escrito, devendo o inquilino se manifestar na segunda via da notificao ou em outro
documento hbil.
Todas as informaes sobre o negcio devero constar da notificao, tais sejam:
o preo, as condies de pagamento, se existe nus ou no, onde os documentos de
propriedade podem ser examinados.
No sendo o imvel oferecido ao locatrio e se for vendido a outra pessoa, ter ele, o
locatrio, seis meses de prazo para anular a escritura de compra e venda e depositando o
valor da transao resguardando assim o direito de adquirir o bem.

Art. 35 Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias


necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como
as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de
reteno.
Art. 36 As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas
49

pelo locatrio, finda a locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia
do imvel.
Art. 37 No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes
modalidades de garantia:
I cauo;
II fiana;
III seguro de fiana locatcia.
Art. 38 A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.
Art. 39 Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao
se estende at a efetiva devoluo do imvel.
Art. 45 So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem
a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista
no art. 47, ou se afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham
obrigaes pecunirias para tanto.
Art. 46 nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta
meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de
notificao ou aviso.
Art. 47 Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
I nos casos do art. 9;
II em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo
locatrio estiver relacionada com o seu emprego;
III se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou
companheiro, de imvel residencial prprio;
IV se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de
obras aprovadas pelo poder pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte
50

por cento ou, se o imvel for destinado a explorao do hotel ou penso, em cinqenta por
cento;
V se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
Art. 56 Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,independentemente de
notificao ou aviso.
Art. 57 O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por
escrito, pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias para desocupao.

7.4 Noes Bsicas sobre Condomnio

O novo Cdigo Civil, com vigncia a partir de janeiro de 2003, introduziu um Captulo
especfico denominado Do condomnio edilcio, compreendendo os artigos 1.331 a 1.358.
Em diversos desses artigos temos a ratificao de muitos dos existentes na Lei n 4.591 de
16 de dezembro de 1964.
O condomnio submete-se s regras especiais da espcie, assim como, tambm, no
que couber, norma civil mencionada.
A palavra condomnio tem o significado de domnio em comum, isto , um bem ou
uma propriedade imvel pertencendo a vrios donos, aos quais d-se a denominao de
condminos, ou ainda, de co-proprietrios.
O condomnio, deve ter normas prprias, elaboradas de acordo com os dispositivos da
lei que o regula. Cada condmino tem direitos reais de unidades autnomas e individuais, por
pertencer somente a ele, alm de direitos reais sobre as partes comuns, por pertencerem a
todos os condminos. Da porque a necessidade de uma norma prpria para a comunidade
compreendendo os moradores, bem como a relao destes com terceiros.
A Lei que rege as relaes entre os condminos denominada Conveno e obrigatria
para todos os edifcios sob forma de condomnio. A Conveno dever ser redigida dentro
51

nas normas reguladoras previstas na Lei do Condomnio e das Incorporaes e ainda do


Cdigo Civil.
Entre os muitos artigos, merecem destaque os que dizem respeito aos direitos e os
deveres dos condminos.
So direitos dos condminos, de acordo com o art. 1.335 do Cdigo Civil:
I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades:
II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.
So deveres dos condminos, igualmente de acordo com os arts. 1.336/1.337 do
Cdigo Civil:
I contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais;
II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias existentes;
IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar
de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros
moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao ms e
multa de at 2% (dois por cento) sobre o dbito.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos
II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser
superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia
geral, por 2/3 (dois teros) no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana
da multa.
Dentro do condomnio h um ordenamento para delinear os direitos e as obrigaes
com relao aos proprietrios, usurios e terceiros. Esta lei interna de subordinao
obrigatria deve ser emanada de algum poder. Este poder surge da vontade dos proprietrios,
e manifestado atravs da Assemblia. ela o poder maior dentro de um condomnio e a
ela compete a aprovao da Conveno e do Regimento Interno bem como a escolha e
52

aprovao da forma de gerir e administrar a propriedade condominal, sendo portanto o


rgo deliberativo dos condminos.
A administrao do condomnio exercida pelo sndico e de seus auxiliares. O
condomnio deve ter no mnimo, um Sndico e um Conselho Consultivo, constitudo de trs
condminos, sendo que em ambos os casos o mandato no poder exceder a dois anos,
sendo todavia permitida a reeleio.
O Conselho Consultivo necessariamente deve ser integrado por condminos, porm
a funo de sndico poder ser exercida por no condmino e inclusive por pessoa jurdica.
As decises sobre a forma de administrao do condomnio, cabe Assemblia
Geral, que podem ser de dois tipos: a assemblia geral ordinria e a assemblia geral
extraordinria. A ordinria rene-se em data prevista na Conveno, objetivando:
Eleio do sndico e demais membros para a administrao pelo perodo no superior
a dois anos;
Para exame e a votao das contas da administrao podendo aprov-las ou rejeitlas.
Discutir e aprovar o oramento para e exerccio seguinte;
Outros assuntos de natureza permanente. Eventualmente poder tratar de assuntos
vrios, desde que constantes da pauta de convocao.
A extraordinria, que pode ser pelo Sndico, pelo Conselho ou por qualquer condmino
que represente o mnimo previsto na conveno, deve obrigatoriamente constar da pauta
por ocasio da convocao;
O comparecimento assemblia no uma obrigao, porm importante que a
ela compaream todos os condminos, porque nela que so discutidos os assuntos de
interesses da comunidade do prdio.
O sndico, eleito pelos condminos em Assemblia Geral tem a funo dirigir a
administrar o condomnio, cumprindo-lhe levar com probidade o seu trabalho. Alm de realizar
os atos administrativos normais, tem legitimidade ainda para representar o condomnio,
em juzo e fora, ativa e passivamente. Deve cumprir e fazer cumprir a Conveno e o
Regimento Interno.

53

7.5 Noes Bsicas sobre Incorporao Imobiliria

Dentro da atividade imobiliria, um dos tpicos mais importantes diz respeito s


INCORPORAES IMOBILIRIAS. Isto porque, uma incorporao imobiliria implica em
tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, porm
unidas por situaes necessrias a fim de atender os objetivos de uma habitao coletiva.
Significa portanto, mobilizar fatores de produo com objetivos definidos para construir e,
antes, durante ou aps a concluso da construo, vender as unidades imobilirias que
integram a edificao coletiva. Para tanto, h o envolvimento de pessoas e tcnicos das
mais variadas especialidades e funes, objetivando levar a cabo o empreendimento at
a sua concluso, e finalizando todo o processo com a individualizao e discriminao de
cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imveis da
circunscrio a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado.
At 1964 a atividade de construo civil era feita de forma desordenada e sem
qualquer legislao especfica. Os poucos empresrios que de dispunham a construir
prdios condominais se perdiam na prpria falta de planejamento e na incerteza da
liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construo. Muitos compradores
atrasavam os pagamentos e consequentemente, atrasava-se ou inviabilizada a concluso
do empreendimento.
Com a criao do BNH em agosto de 1964 tornou-se imperioso uma legislao
regularizadora da atividade de construo civil voltada para as edificaes residenciais.
Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro sancionada a Lei n
4.591, elaborada pelo eminente jurista Caio Mrio da Silva Pereira, recebendo o nome
de Condomnio e Incorporaes, por dispor sobre Condomnio em edificaes e as
incorporaes imobilirias.
Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relaes condominais e os artigos 28 ao
66 se ocupam das edificaes ou conjunto de edificaes de prdios residenciais e no
residenciais.
Quem pode ser considerado incorporador? A resposta est no artigo 28, pargrafo
nico da referida Lei:

54

Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover


e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de
edificaes compostas de unidades autnomas.
O incorporador pois a figura central de uma incorporao imobiliria. dele a idia
de empreender o projeto, planejar o negcio, assumindo a responsabilidade pelos recursos
financeiros necessrios ao empreendimento e ainda, pela comercializao e o registro de
cada unidade junto ao Registro de Imveis.
O incorporador, para lanar um empreendimento, dever seguir um certo roteiro,
de conformidade com as caractersticas de cada projeto, porm todos eles sujeitos Lei
4.591/64. Este roteiro basicamente:
Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir:
Ter os projetos aprovados nos rgos competentes;
Registrar o Memorial de Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis;
Contratar a construo;
Comercializar as unidades que compem o projeto;
Concluir a obra;
Fazer o registro individual no Cartrio de Registro de Imveis de cada unidade
comercializada;
Instalar o condomnio com entrega do prdio aos condminos.
Pelos artigos 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor, tem-se a caracterizao de
uma relao de consumo, a atividade de incorporar e vender unidades imobilirias, o que,
sempre feito atravs de contratos de compra e venda;

55

BIBLIOGRAFIA

AVVAD, Pedro Elias e LIMA, Rafael Augusto de Mendona. Direito Imobilirio. Rio de
Janeiro: Renovar, 2001.
BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentrios Lei do Inquilinato. So Paulo:
Saraiva, 1997.
CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria. Rio de Janeiro: Renovar,
2003.
FIZA, Csar. Direito Civil. Curso Completo. Belo Horizonte: Del Rey, 2001.
FRANCO, J. Nascimento. Condomnio. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1999.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnios e Incorporaes. Rio de Janeiro:
Forense, 2000.
RESENDE, Jos Machado. Operaes Imobilirias. Goinia: AB Editora, 2001.
THEODORO JR. Humberto e outros. O Controle Imobilirio e a Legislao Tutelar do
Consumo. Rio de Janeiro: Forense, 2002.
TRAVASSOS, Ari. Comercializao de Imveis. So Paulo: Dirio das Leis, 2003.
_______________.

Cdigo Civil. Texto e Legislao Complementar. So Paulo:

Saraiva, 2003.
COFECI. Legislao. Braslia: 2000.

56

QUESTES

01) Assinale a resposta errada:


S pode ser incorporador:
Dono do terreno.
Promitente comprador do terreno.
Corretor.
Construtor.
A pessoa jurdica.

02) Assinale o que no da competncia do sndico:


Presidir as assemblias ordinrias e extraordinrias.
Prestar contas assemblia dos condminos.
Cumprir e fazer cumprir o regimento interno e a conveno.
Representar ativa e passivamente o condomnio.
Ouvir o conselho fiscal em questes envolvendo grandes despesas extraordinrias.

03) Assinale a alternativa correta


As decises tomadas pela assemblia de condomnio, o brigam:
Todos os condminos.
Todos os condminos, menos o sndico.
Todos os condminos, menos o conselho fiscal.
Somente os condminos que compareceram assemblia.
Somente os condminos que votaram a favor da proposio discutida.

57

04) O registro da incorporao imobiliria ser vlido:


Por prazo indeterminado.
Pelo prazo de um ano.
Pelo prazo de 180 dias.
At que se concluam as obras de construo.
At que sejam vendidas todas as unidades.

05) Aps a concesso do termo de habite-se a lei incumbe, em primeiro lugar, o dever
de requerer a averbao da construo:
Ao incorporador.
Ao construtor.
Ao proprietrio do terreno.
A qualquer pessoa interessada.
Ao adquirente da unidade autnoma.

06) No contrato de opo de venda no obrigatrio constar:


Nome e qualificao das partes.
Individualizao e caracterizao do objeto do contrato.
Meno de exclusividade ou no.
Prazo de validade do instrumento.
Data de entrega do imvel no caso de se efetivar a venda.

07) O direito de receber a comisso prevista no contrato de opo de venda permanece,


mesmo depois de vencido o prazo, desde que comprovado que o comprador foi atendido
pelo corretor. Este prazo alm do vencimento de:
180 dias.
150 dias.
120 dias.
58

90 dias.
60 dias.

08) Mesmo no tendo opo de venda ou autorizao para vender um imvel, o


corretor poder anunci-lo publicamente desde que:
Seja inscrito no CRECI.
Esteja em dia com a sua anuidade.
No anncio conste o preo de venda.
No anncio conste o nmero do Creci do corretor.
Todas as alternativas esto erradas.

09) A tabela de comisso pela intermediao imobiliria :


Elaborada pelo COFECI.
Elaborada pelo CRECI de cada regio.
Definida nos Congressos dos corretores de imveis que se realizam anualmente.
De comum acordo entre o corretor e a imobiliria onde ele trabalha.
Todas as alternativas esto erradas.

10) A tabela de comisso pela intermediao elaborada pelo Sindicado dos Corretores
de Imveis para ter validade necessita:
Ser homologada pelo COFECI.
Ser homologada pelo CRECI de cada regio.
No precisa ser homologada.
S homologada se o Sindicado manifestar esta vontade.
Todas as alternativas esto certas.

11) Receber uma comisso alm do combinado, de forma fraudulenta chamada de:

59

Over-chips.
Over-price.
Over-dose.
Tabela price.
Super price.

12) Dentre as atribuies do corretor de imveis est a de:


Exercer a intermediao na compra e venda.
Exercer a intermediao na permuta.
Exercer a intermediao na locao.
Opinar quanto comercializao imobiliria.
Todas as alternativas esto corretas.

13) No mbito de sua competncia, o CRECI exerce, entre outras, aes de natureza:
Normativa.
Fiscalizadora.
Disciplinar.
Deliberativa.
Todas as alternativas esto corretas.

14) De acordo com o Decreto 81.871/78 que regulamenta a profisso de Corretor de


Imveis, as sanes disciplinares podem ser de:
Advertncia verbal.
Censura.
Multa.
Suspenso de at 90 dias.
Todas as alternativas esto corretas.

60

15) O corretor de imveis em relao ao exerccio da profisso, classe e a seus


colegas no est obrigado a:
Prestigiar as entidades de classe.
Respeitar o direito de outro corretor que j esteja atendendo a um mesmo cliente.
Colocar-se a par da legislao vigente.
Zelar pela prpria reputao.
Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputao da classe.

16) proibido ao corretor de imveis:


Promover a intermediao com cobrana de over-price.
Fazer transao imobiliria contra disposio literal da lei.
Praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas.
Desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor.
Todas as alternativas esto corretas.

17) permitido ao corretor de imveis:


Desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor.
Praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas.
Fazer transao imobiliria contra disposio literal da lei.
Promover a intermediao com cobrana de over-price.
Todas as alternativas esto erradas.

18) No de competncia do Conselho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI):


Eleger sua diretoria.
Elaborar e alterar seu Regimento.
Baixar normas de tica profissional.
Elaborar as tabelas de comisses de intermediao imobiliria.
Homologar o Regimento dos Conselhos Regionais.
61

19) Cabe ao Conselho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI):


Baixar normas de tica profissional.
Fixar multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais.
Julgar os recursos das decises dos Conselhos Regionais.
As trs primeiras alternativas esto corretas.
As trs primeiras alternativas esto erradas.

20) No contrato de locao de uma casa residencial pelo prazo de 30 meses, o


proprietrio poder pedir o imvel antes de vencido o contrato desde que:
Avise ao inquilino com antecedncia de 30 dias.
Avise ao inquilino com antecedncia de 60 dias.
Pague a multa contratual prevista no contrato.
Avise por escrito imobiliria encarregada da administrao.
No pode pedir o imvel antes do vencimento do contrato.

21) No contrato de locao de uma casa residencial pelo prazo de 30


meses, o inquilino poder devolver o imvel, bastando apenas que:
Avise ao proprietrio com antecedncia de 30 dias.
Avise ao proprietrio com antecedncia de 60 dias.
Pague a multa contratual prevista no contrato.
Avise por escrito imobiliria encarregada da administrao.
No pode devolver o imvel antes do vencimento do contrato.

22) No contrato de locao residencial por prazo indeterminado, o locatrio poder


devolver o imvel, desde que:
Avise ao proprietrio com antecedncia mnima de 15 dias.
Avise ao proprietrio com antecedncia mnima de 30 dias.
Pagando a multa correspondente a um ms de aluguel.
62

As alternativas segunda e terceira esto corretas.


S pode devolver o imvel se o proprietrio concordar.

23) O imvel alugado a um casal que se separa:


Deve ser rescindido imediatamente.
O proprietrio conceder um prazo de 90 dias para o casal desocupar o imvel.
A locao continuar com o cnjuge que permanecer no imvel.
Faz-se um novo contrato de locao e com reajuste do preo do aluguel.
Faz-se um novo contrato de locao em nome do cnjuge que for pagar penso.

24) livre a conveno do aluguel, podendo ser estipulado em:


Em Dlar.
Em qualquer moeda estrangeira.
Em salrio mnimo regional.
De acordo com a vontade do proprietrio.
Em nenhuma das alternativas.

25) Nos contratos de locao o proprietrio pode exigir o aluguel adiantado:


Desde que seja este o seu desejo.
Se a locao for por tempo indeterminado.
Se a locao for para temporada.
Se o inquilino atrasar o pagamento com freqncia.
Somente a alternativa primeira correta.

26) Uma imobiliria (pessoa jurdica) no precisa ser inscrita no CRECI se:
Todos os scios forem corretores inscritos.
Se pelo menos um scio for inscrito.
63

Se todos os seus corretores forem inscritos.


Se no tiver nenhum corretor nela trabalhando.
Todas as alternativas esto erradas.

27) A pessoa jurdica para se inscrever no CRECI como imobiliria precisa:


Ter um corretor como responsvel tcnico.
Ter um capital social superior a 100 salrios mnimos.
Ter um mnimo de trs scios.
Ter mais de um departamento de vendas.
Ter sede prpria.

28) Os Conselhos Regionais so compostos pelos Conselheiros em nmero de:


27 efetivos e 27 suplentes.
27 efetivos e 18 suplentes.
18 efetivos e 18 suplentes.
18 efetivos e 27 suplentes.
18 efetivos e 9 suplentes.

29) Constitui infrao disciplinar por parte do corretor de imveis:


Transgredir normas de tica disciplinar.
Prejudicar por dolo ou culpa, os interesses que lhe foram confiados.
Violar o sigilo profissional.
Deixar de pagar a contribuio ao Conselho Regional.
Todas as alternativas esto corretas.

30) O corretor de imveis que cometer infrao poder ser apenado cumulativamente
com:

64

Multa e suspenso.
Multa, suspenso e advertncia.
Multa, suspenso, advertncia e censura.
Suspenso e advertncia.
Suspenso, advertncia e censura.

65

GABARITO

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15

E
A
A
C
A
E
A
E
E
B
B
E
E
E
B

16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

E
E
D
D
E
C
D
C
E
C
E
A
A
E
A

66