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PROYECTO DE LEY
El Senado y la Cmara de Diputados de la Nacin...
Ttulo I - SISTEMA DE GARANTA BANCARIA - BANCO DE LA NACIN ARGENTINA
Artculo 1.- Creacin. Se establece el Sistema de Garanta Bancaria para ser utilizado
voluntariamente, en los contratos de locaciones urbanas con destino de vivienda nica familiar y
permanente en el mbito de la Repblica Argentina.
Artculo 2.- Objeto. El Sistema de Garanta Bancaria tiene por objeto facilitar a las personas fsicas
- en el caso de los locatarios- y a las personas fsicas y jurdicas - en el caso de los locadores- la
celebracin de los contratos comprendidos en el artculo 1 de la presente ley.
Artculo 3.- Autoridad de Aplicacin. La autoridad de aplicacin de la presente ley ser el Banco
de la Nacin Argentina.
Artculo 4.- Garanta Bancaria. El Banco de la Nacin Argentina se convierte en garante del
cumplimiento de las obligaciones asumidas por la/el locataria/o en el contrato de alquiler con el/la
locador/a.
Artculo 5.- Contrato. El Banco de la Nacin Argentina elaborar el modelo del contrato de
locacin que suscribirn las tres partes, conforme a las condiciones del mercado, sus usos y
costumbres, incluyendo al Banco de la Nacin Argentina como nico garante. El modelo de
contrato se adecuar a las previsiones de la Ley 23.091 y modificatorias, de Locaciones Urbanas.
Artculo 6.- Condiciones. Las condiciones de la Garanta Bancaria sern especificadas en un anexo
que elaborar el Banco de la Nacin Argentina, el cual ser parte integrante del contrato de
locacin dando las tres partes firmantes su consentimiento expreso por escrito del anexo y del
contrato.
Artculo 7.- Plazo del Contrato y monto mximo del canon mensual. El Contrato de Locacin y de
Garanta Bancaria tendr un plazo de 24 meses. El monto mximo del canon mensual ser
equivalente a dos veces el Salario Mnimo, Vital y Mvil fijado para los trabajadores activos por el
Consejo Nacional del Empleo, la Productividad y el Salario Mnimo, Vital y Mvil.
Artculo 8.- Renovacin o Prrroga. Si las partes decidiesen renovar o prorrogar el contrato de
locacin y la garanta bancaria; y la/el locataria/o ha cumplido con el pago de todas sus
obligaciones mensuales para con el Banco de la Nacin Argentina y con el/la locador/a, el Banco
extender automticamente la garanta hasta un plazo mximo equivalente al contrato original.
A tal efecto, las partes debern notificar al Banco antes de los 60 das de la fecha de vencimiento
de la Garanta Bancaria para que ste, en un plazo no mayor a 15 das, corrobore el cumplimiento
de dichas obligaciones y, consecuentemente, expida la renovacin o prrroga de la Garanta
Bancaria.
Artculo 9.- Pago de la Comisin de la Garanta Bancaria. El/la locatario/a podr abonar la
comisin de la Garanta Bancaria optando por alguna de las siguientes formas de pago:
1) Al Contado.
2) Financiado en 6 cuotas iguales sin inters.
3) 50% al contado y el saldo restante en 12 cuotas sin inters.

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Artculo10.- Categorizacin de los inmuebles para constituir la Garanta Bancaria. La Garanta
Bancaria para los inmuebles ser puesta a disposicin mediante la siguiente categorizacin:
a) Categora A: de 0 a 60m2 cubiertos
b) Categora B: de 61 a 90m2 cubiertos.
c) Categora C: de 91 a 120m2 cubiertos.
Artculo 11.-Determinacin del costo de la Garanta Bancaria. Para determinar el costo de la
Garanta Bancaria se fijan los siguientes porcentajes mximos segn la categora detallada en el
artculo nro. 10. Todos los porcentajes se aplicarn sobre el valor del primer mes de alquiler:
a) Categora A: Tope mximo 80% del primer mes de alquiler
b) Categora B: Tope mximo 100% del primer mes de alquiler
c) Categora C: Tope mximo 150% del primer mes de alquiler
Artculo 12. Comisin por renovacin o prrroga de la Garanta Bancaria. En caso de haberse
cumplido con lo dispuesto en el artculo 8 el costo de la comisin por la renovacin o prrroga de
la Garanta Bancaria ser en todos los casos menor a la pautada para el primer contrato locativo,
segn el detalle que fije la reglamentacin de la presente.
Artculo 13.- Pago de la Comisin de la Garanta Bancaria en caso de Renovacin o Prrroga. El/la
locatario/a podr abonar la comisin de la Garanta Bancaria renovada o prorrogada optando por
alguna de las siguientes formas de pago:
1) Al Contado.
2) Financiado en 12 cuotas iguales.
Artculo 14.- Requisitos para la obtencin de la Garanta Bancaria. El solicitante deber:
1) Ser mayor de edad.
2) Ser argentino o residente permanente debidamente acreditado.
3) Presentar su DNI.
4) Abrir una caja de ahorro en pesos en el Banco de la Nacin Argentina.
5) Acreditar ingresos regulares del solicitante y de hasta 3 personas del grupo familiar que
permitan establecer una relacin con el monto mensual del alquiler de modo que este no
supere el 35% de sus ingresos mensuales.
6) El solicitante y los integrantes del grupo familiar en relacin de dependencia debern
acompaar los 3 ltimos recibos de sueldo.
7) El solicitante y los integrantes del grupo familiar independientes debern presentar los
comprobantes del pago del monotributo correspondiente a los ltimos 3 meses de
actividad anteriores a la fecha de la solicitud.
8) El solicitante y los integrantes del grupo familiar jubilados o pensionados que cobren sus
haberes por Banco de la Nacin Argentina debern presentar los ltimos 3 recibos de
haberes.
9) En el caso de prrroga de la garanta, presentar el certificado de cumplimiento del artculo
19.
Artculo 15.- Plazo de aprobacin de la documentacin y precalificacin. Una vez recibida la
documentacin completa por parte del solicitante, el Banco de la Nacin Argentina tendr 5
(cinco) das hbiles para informarle si precalific para la garanta o si ha sido rechazado.
Artculo 16.- Requisitos. Requisitos del propietario:

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1) Deber ser mayor de 18 aos, presentar DNI y acreditar la titularidad de la propiedad
y/o el poder ante escribano que lo faculta para celebrar el contrato de locacin.
2) El bien objeto de la locacin urbana debe encontrarse dentro de la Repblica Argentina.
Artculo 17.- Costo del trmite de solicitud. El trmite de solicitud de calificacin y el informe que
el Banco de la Nacin Argentina emita son sin cargo para el solicitante.
Artculo 18.- Nueva solicitud. El solicitante que no haya pre-calificado podr volver a solicitar el
trmite de calificacin una vez pasados los 12 (doce) meses de la fecha de recepcin del informe.
Artculo 19.- Certificado de cumplimiento. Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y
forma con el contrato de locacin ante el Banco de la Nacin Argentina y con la Garanta Bancaria
podrn solicitar un certificado gratuito que acredite el cumplimiento de todas sus obligaciones.
Artculo 20.- Crdito hipotecario de vivienda. Aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo
y forma con el contrato de locacin ante el Banco de la Nacin Argentina y con la Garanta
Bancaria obtendrn la precalificacinpara acceder a un crdito hipotecario de vivienda nica,
familiar y permanente, en cumplimiento de la normativa aplicable y dems requisitos vigentes al
momento de la solicitud para este tipo de operaciones
Artculo 21.- Cupo de crditos hipotecarios. El Banco de la Nacin Argentina establecer
anualmente, de acuerdo a su disponibilidad crediticia, un cupo de crditos hipotecarios exclusivos
para los inquilinos precalificados.
Artculo 22.- Requisitos para la obtencin del crdito hipotecario. El aspirante a obtener el
crdito hipotecario para vivienda nica, familiar y permanente deber presentar como mnimo 1
(un) certificado de cumplimiento conforme a lo indicado en el artculo 19 y no ser titular de
dominio de ninguna propiedad. A su vez tendrn prioridad de acceso al crdito aquellos aspirantes
que:
1) Sean argentino o residente permanente, debidamente acreditado.
2) Constituyan un grupo familiar para acceder a la vivienda.
3) Aquellos que posean la mayor cantidad de certificados de cumplimiento.
Artculo 23. Garanta Bancaria para Extranjeros. El Banco de la Nacin Argentina podr otorgar
Garantas Bancarias a aquellos extranjeros que obligatoriamente acrediten en forma fehaciente:
1) Pasaporte vigente.
2) Poseer una cuenta bancaria y/o tarjeta de crdito internacional.
Adems, deber acreditar fehacientemente alguna de las siguientes situaciones:
a) Estar cursando en la Repblica Argentina estudios terciarios, universitarios,
posgrados, maestras, doctorados y/o estudios de idiomas.
b) Estar impartiendo en la Repblica Argentina cursos regulares y/o intensivos en
estudios terciarios, universitarios, posgrados, maestras, doctorados y/o
estudios de idiomas.
c) Permiso de trabajo y/o contrato de trabajo.
d) Permiso de permanencia compatible con el perodo de tiempo de la Garanta
Bancaria.
Artculo 24.- El Banco Central de la Repblica Argentina reglamentar los aspectos del ttulo I de
la presente Ley que correspondan a su competencia.

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Ttulo II - Modificaciones a la Ley del Impuesto a las Ganancias
Artculo 25.-Reemplsese el prrafo 3ro del artculo 81 inciso "a" de la Ley 20.628 de Impuesto a
las Ganancias, Texto Ordenado por Decreto 649/97 (B.O. 06/08/97), normas modificatorias y
complementarias, por el siguiente:
"No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, los sujetos indicados en el mismo podrn deducir
el importe de los intereses correspondientes a crditos hipotecarios que les hubieren sido
otorgados por la compra o la construccin de inmuebles destinados a ser vivienda nica familiar y
permanente en el mbito de la Repblica Argentina, o del causante en el caso de sucesiones
indivisas, hasta la suma de $ 60.000 (PESOS SESENTA MIL) anuales. En el supuesto de inmuebles
en condominio, el monto a deducir por cada condmino no podr exceder al que resulte de aplicar
el porcentaje de su participacin sobre el lmite establecido precedentemente."
Artculo 26.-Incorprase como inciso "g" del artculo 82" de la Ley 20.628 de Impuesto a las
Ganancias, Texto Ordenado por Decreto 649/97 (B.O. 06/08/97), normas modificatorias y
complementarias, el texto siguiente:
"Los cnones pagados por locaciones urbanas con destino de vivienda nica familiar y permanente
en el mbito de la Repblica Argentina, por parte de personas de existencia visible, hasta un
monto de $ 40.000 (PESOS TREINTA Y SEIS MIL) anuales. En el supuesto de que el contrato de
alquiler sea subscripto por ms de una persona, el monto a deducir se dividir por la cantidad de
inquilinos firmantes del contrato".
Artculo 27.- Comunquese al Poder Ejecutivo.-






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FUNDAMENTOS

Seor presidente:

Nuestro derecho constitucional establece el derecho a la vivienda como uno de los derechos
sociales bsicos, incluido en la enumeracin del artculo 14 bis de la constitucin junto con la
obligacin de proveer la seguridad social, atencin mdica, proteccin laboral y otros. No slo el
texto mismo de la Constitucin afirma este derecho, sino que el mismo es reivindicado por otras
normas de rango constitucional. En efecto, el art. 25 de la Declaracin Universal de Derechos
Humanos establece que "toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure,
as como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentacin, el vestido, la vivienda, la
asistencia mdica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso
de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez u otros casos de prdida de sus medios de
subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad".
Otro tratado de rango constitucional, el Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y
Culturales, impone en el artculo 11 el deber para el Estado de reconocer "el derecho de toda
persona a un nivel de vida adecuado para s y su familia, incluso alimentacin, vestido y vivienda
adecuados, ya una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarn
medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la
importancia esencial de la cooperacin internacional fundada en el libre consentimiento".
Tambin se expide sobre la cuestin la Declaracin Americana de los Derechos y Deberes del
Hombre en sus arts. I, VII, XVI y, en especial, el art. XI al establecer que "toda persona tiene
derecho a que su salud sea preservada por medidas sanitarias y sociales, relativas a la
alimentacin, el vestido, la vivienda y la asistencia mdica, correspondientes al nivel que permitan
los recursos pblicos y los de la comunidad".
Finalmente, la Convencin Sobre los Derechos del Nio establece en su artculo 27.3 que "los
Estados Partes, de acuerdo con las condiciones nacionales y con arreglo a sus medios, adoptarn
medidas apropiadas para ayudar a los padres y a otras personas responsables por el nio a dar
efectividad a este derecho y, en caso necesario, proporcionarn asistencia material y programas
de apoyo, particularmente con respecto a la nutricin, el vestuario y la vivienda".
El Estado no ha dado cumplimiento a los requerimientos constitucionales de adoptar las medidas
apropiadas para asegurar la efectividad del derecho a la vivienda. En particular, es insuficiente la
accin de gobierno realizada durante los ltimos 8 aos, en la que segn datos de la Secretara de
Desarrollo Urbano y Vivienda de 2009, tomando a los 24,6 millones de personas relevadas por la
EPH se cuenta un dficit crtico de unas 923.000 viviendas entre aquellas irrecuperables y los casos
de hacinamiento crtico, ms cerca de otros 3 millones de viviendas con problemas de calidad de
materiales, hacinamiento y servicios. Contra este enorme problema, la actual administracin slo
construy 330.000 viviendas entre desde 2003 inclusive, lo que es un nmero irrisorio si se lo
compara an con el milln trescientas mil viviendas que se tendra que haber construido en total
en ese perodo para satisfacer la demanda por el crecimiento poblacional y la obsolescencia de
unidades antiguas. Cabe recalcar que el dficit crtico de 923.000 viviendas corresponde en su
enorme mayora a poblacin por debajo de la lnea de pobreza o indigencia, y no es dable esperar

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que el mercado por s (esto es, el derrame del crecimiento) encuentre una solucin a este
problema.
El tema del dficit de calidad de la vivienda est lejos de ser una cuestin menor, adems de que
es ilustrativo del accionar del Estado respecto de su obligacin constitucional. En partidos del
Conurbano como Merlo y Jos C. Paz, la cobertura de la red de gas natural llega slo al 50%,
mientras que el Estado no autoriz la expansin de las redes. De acuerdo con datos oficiales del
ENARGAS, prcticamente todas las obras realizadas en el rea Metropolitana de Buenos Aires se
limitan a la Ciudad de Buenos Aires o a barrios cerrados (tipo country). El 23% de los hogares del
conurbano carecen de gas natural de red, de acuerdo con los datos de la Encuesta Permanente de
Hogares del cuarto trimestre de 2010. En el cuarto trimestre de 2004 ese porcentaje era del 26%,
lo que seala que no ha habido una poltica estatal, la que ha simplemente descansado en el
derrame del crecimiento econmico para la satisfaccin de los derechos otorgados por el derecho
constitucional. Adems de disminuir en s la calidad de vida, el gas de garrafa genera enormes
gastos por el precio, muy superior al gas de red. Lo mismo sucede con muchos otros aspectos de
esos casi 3 millones de viviendas en calidades deficientes.
Podra argumentarse que son las condiciones materiales las que impiden un mayor accionar del
Estado. Pero el gasto en vivienda sobre el producto fue muy superior en promedio tanto durante
la ltima dictadura como durante la presidencia de Ral Alfonsn. Ms an, en trminos de
viviendas la cantidad de viviendas terminadas en promedio durante la administracin Menem fue
ligeramente superior al promedio 2003-2009. En los tres casos, ese mayor esfuerzo se dio en un
contexto de un sector pblico de un tamao mucho ms reducido que el actual. Tambin podra
argumentarse que un nmero de gastos del Estado fueron promovidos por delante de las acciones
necesarias para satisfacer estos derechos, como el Ftbol para Todos y la publicidad oficial, que
insumieron en 2010 al menos un 23% del gasto presupuestado en vivienda, por no mencionar que
slo en subsidios a la energa (destinados en general a una poblacin menos pobre y vulnerable
que aquella sin vivienda) se gasta ms cada trimestre que lo que se invierte cada ao en vivienda.
Las acciones de la actual administracin revelan entonces que hubo fondos disponibles para
incrementar el gasto pblico, pero los mismos fueron orientados a la satisfaccin de necesidades
no vinculadas a derechos constitucionales.
Tampoco ha el Estado generado los instrumentos para que ms familias puedan acceder a la
vivienda por mecanismos de mercado, dado que desde 2005 el crdito hipotecario est estancado
por debajo del 1,5% del producto. Cabe destacar que este monto es similar a los prstamos del
Banco de la Nacin Argentina al Tesoro Nacional, por un monto al da de la fecha de U$S 4.500
millones de dlares. Si ese monto se destinase a dar prstamos hipotecarios se podra casi duplicar
el monto de prstamos hipotecarios del sistema y financiando la construccin de ms de 80.000
viviendas nuevas.
Simultneamente, el poder adquisitivo del salario en trminos de viviendas est en mnimos
histricos de al menos 20 aos. Salvo para aquellos pocos verdaderamente beneficiados por el
modelo que buscan en los ladrillos un refugio de la inflacin, hoy la poblacin en general carece de
acceso a la propiedad, y esa dinmica tambin empuja hacia arriba el costo de los alquileres.
Segn Gregorio Badeni (1) "Queda pues abundantemente fundado que el Estado tiene la
obligacin de generar los instrumentos que de manera directa o indirectamente permitan la
concrecin del mandato constitucional, y que no lo ha hecho."
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1
Tratado de Derecho Constitucional, 2da edicin actualizada y ampliada de Gregorio Badeni.
Fondo editorial de derecho y economa, buenos aires, 2006.


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Es por ello que proponemos este Sistema de Garantas Bancarias, conducente a la concrecin de
los derechos constitucionales.
Hoy existe un grave problema social con respecto a los alquileres de inmuebles por la necesidad
de poseer una garanta o aval. Las grandes exigencias llevan a que muchos locatarios que no
poseen propiedad o garante no puedan alquilar una vivienda y se vean forzados a comprar
garantas, exponindose a riesgos y costos que se evitaran con este Sistema de Garantas
Bancarias para locaciones urbanas destinadas a vivienda familiar. Se conocen numerosos casos de
ventas de garantas con el mismo respaldo a numerosos locatarios o de respaldos de bienes
inmuebles con incumplimientos legales, que pueden generar grandes perjuicios para el locatario.
En este sentido, este proyecto busca eliminar este mercado negro que termina perjudicando a
quienes intentan a acceder a un derecho tan bsico como la vivienda. Tambin busca evitar los
posibles abusos por parte de los locadores que buscan garantizar el cumplimiento de los
respectivos contratos de alquiler a travs de exigencias muy altas.
El sistema expuesto en este proyecto de Ley tiene a su vez como objeto propiciar la precalificacin
crediticia para aquellos inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con el contrato de
locacin. As, quienes precalifiquen, obtendrn la posibilidad de acceder a un crdito hipotecario
de vivienda. Para esto, el Banco de la Nacin Argentina establecer anualmente un cupo de
crditos hipotecarios exclusivos para estos inquilinos precalificados.
La Carta Orgnica del Banco de la Nacin Argentina establece en su artculo 3, inciso h) que es
objeto del banco "otorgar crditos para la adquisicin, construccin o refaccin de viviendas" y
luego en su artculo 24, inciso q), dispone "ofrecer los servicios que el mercado necesite y siempre
que no se opongan a los fines establecidos en el artculo 3 de la presente Carta Orgnica". Esto es
a su vez compatible con lo expresado anteriormente respecto del derecho constitucional a la
vivienda digna.
Entendemos que este proyecto de Ley avanza en el sentido de facilitar una vivienda digna a todos
los ciudadanos, logrando una mejora respecto de la situacin actual donde los ms vulnerables se
ven privados de un derecho bsico constitucional.
Este proyecto de Ley reduce de forma considerable los riesgos para el Locador y facilita el acceso a
la vivienda a los locatarios quienes pasarn a contar con el respaldo del Banco de la Nacin
Argentina como entidad garante con costos considerablemente menores a las garantas que se
ofrecen hoy en el mercado.
Este proyecto de Ley cuanta con el antecedente de la Ley N 3720 de la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires. Dicha Ley, impulsada por la Legisladora Adriana Montes (Coalicin Cvica - ARI),
tiene por objeto facilitar la celebracin y ejecucin decontratos de alquiler con fines de vivienda,
para los que el Banco Ciudad se convertir en garante del cumplimiento de las obligaciones
asumidas por las/los locatarias/os en dichos contratos. Asimismo, los buenos pagadores tendrn
prioridad para acceder a un crdito hipotecario.
El proyecto tambin modifica el impuesto a las ganancias, actualizando la deduccin del artculo
81 inciso a), que hoy permite deducir hasta un monto de $20.000 de intereses de prstamos
hipotecarios para compra o la construccin de inmuebles destinados a ser vivienda nica familiar y
permanente en el mbito de la Repblica Argentina.
Segn la Universidad Argentina de la Empresa los precios de los departamentos nuevos y usados
han aumentando un 901%% y 803% respectivamente. Esta deduccin especial para el caso de los
intereses de los prstamos hipotecarios que desde la salida del rgimen de convertibilidad no se

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ha modificado, pese a la inflacin acumulada desde diciembre de 2001. El monto de esta
deduccin se actualiza hasta los 60.000 pesos anuales.
Asimismo, incorpora una deduccin para los cnones mensuales porlocaciones urbanas
(Alquileres) con destino de vivienda nica familiar y permanente en el mbito de la Repblica
Argentina. El monto de esta nueva deduccin es de $40.000 anuales.
Consideramos que ambos conceptos, intereses de prstamos hipotecarios y alquileres, son dos
conceptos que tienen un gran peso en la estructura de gastos de una familia tipo. El importante
aumento de los precios de las propiedades, ha sido mucho mayor al aumento de los salarios y
dado la escasa disponibilidad del crdito hipotecario de largo plazo, creemos que estas
actualizaciones pueden ser un paliativo importante para las familias con problemas de acceso a la
vivienda.
Por todo lo expuesto, Sr. Presidente, y teniendo en cuenta el propsito de mejorar las condiciones
actuales de los contratos de locacin y facilitar el acceso al crdito para la vivienda familiar es que
solicito a mis pares que me acompaen en la aprobacin del presente proyecto.