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ITBI Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis




1. Introduo

O Cdigo Tributrio Nacional trata de um nico imposto de transmisso, de
competncia estadual, incidente exclusivamente sobre a transmisso de bens imveis e
de direitos a ele relativos (arts.35 a 42). Entretanto, com a Constituio Federal de
1988, foi prevista a diviso do imposto de transmisso, um de competncia estadual
(ITCMD) e outro de competncia municipal (ITBI).
Visando evitar conflitos entre Estados e respectivos Municpios a atual atribuio
constitucional de competncias precisa. Neste caso tem-se que, se a transmisso
causa mortis incide o ITCMD, se inter vivos verifica-se a onerosidade do ato ou a
gratuidade do mesmo, em caso de doao. No primeiro caso, incide o ITBI; no segundo
o ITCMD. Em ambas as hipteses a tributao tem finalidade fiscal.

1.1 Conceito

um imposto de competncia dos Municpios, que incide sobre operaes de
transmisso de bens imveis entre vivos (Inter Vivos). Tem sua fonte no art. 156, II,
CF/88:


Art. 156. Compete aos Municpios instituir impostos sobre:
II. transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens
imveis, por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre imveis,
exceto os de garantia, bem como cesso de direitos a sua aquisio.


Convm observar que o CTN foi editado sob a gide da Constituio de 1946 e
suas emendas, poca em que estava vigente o ITBI unificado com o Imposto de
Transmisso Causa Mortis. Por esta razo, os arts. 35 a 42 tratam dos dois impostos
simultaneamente, cabendo ao intrprete identificar os dispositivos que se referem a um
e a outro imposto.
Desta maneira, faz-se certo dizer que o ITBI o imposto sobre a transmisso
inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso, de bens imveis, por natureza ou acesso
fsica, e de direitos reais sobre imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de
direitos a sua aquisio.

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Em termos de legislao ordinria., o ITBI, sendo da competncia dos
Municpios, tem legislao prpria para cada um deles.


1.2 Evoluo Histrica

O Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis foi institudo, no Direito
Brasileiro, com o Alvar n 3 de Junho de 1809, com a denominao de SISA. Com
essa denominao, o Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis conhecido
vulgarmente. A competncia desse imposto era dos Estados e englobava o inter vivos e
causa mortis.
O Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis foi dividido, com a Constituio
de 1934: surgiu o Imposto sobre Transmisso inter vivos e o Imposto sobre
Transmisso causa mortis. Continuam os impostos de competncia dos Estados. No
houve mudanas significativas com o advento da Constituio Federal de 1946.
A Emenda Constitucional n 5 de 1961, dividiu a competncia do Inter Vivos
e do causa mortis. O inter vivos passou a ser de competncia dos Municpios e o causa
mortis continuou de competncia dos Estados. O inter vivos e o causa mortis foram
novamente unificados em um s imposto, com competncia dos Estados, com a
Emenda Constitucional n 18 de 1965.
Com a promulgao da Carta Magna de 1988, os impostos inter vivos e causa
mortis tornaramse impostos independentes: o inter vivos de competncia dos
Municpios e o causa mortis de competncia dos Estados.



2. Competncia e Sujeito ativo

Esse imposto tambm conhecido como ITIV ou sisa (posse) competncia do
Municpio da situao do bem, isto , comprovado pela prpria Carta Magna, no art.
156, II e tambm no art.156, 2, II.
Como j foi dito, antes da CF/88 o ITBI era tributo estadual. Dessa forma, o CTN
disponha que: O imposto, de competncia dos Estados, sobre a transmisso de bens
imveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador (...). A atual Carta Magna
veio para superar e alterar este dispositivo do CTN. Hoje em dia, o que se tem uma
diviso do antigo ITBI estadual (ITBI municipal e o ITCMD estadual), fazendo com

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que o imposto como ideado no CTN no mais existe. Assim, superando este art. 35 do
CTN, a transmisso inter vivos e de carter oneroso de bens imveis passou a ser
exclusividade da competncia dos Municpios. Com isso a CF/88 deixa como
competncia dos Estados e do DF somente transmisso causa mortis e por doao
(art.155, I).


3. Sujeito passivo
sujeito passivo qualquer uma das partes da operao tributria de transmisso de
bem imvel (tanto o transmissvel quanto o adquirente). Isto visto no CTN, artigo 42:
Contribuinte do imposto qualquer das partes na operao tributria, como dispuser a
lei. O que se v na maioria dos casos o sujeito passivo sendo o adquirente do bem.
No entanto, o prprio CTN prev a situao de, no caso de impossibilidade de
exigncia do compromisso da obrigao principal pelo contribuinte, responda pelos
atos em que intervir ou pela omisso de que for responsvel o tabelio, escrivo e
demais serventurios de ofcio, respondendo, assim, pelos tributos devidos sobre os atos
praticados por eles, ou perante eles, em razo do seu ofcio. (Art. 134, VI, CTN).





4. Fato gerador
A transmisso inter vivos a qualquer ttulo, por ato oneroso ( e no gratuito), de
bens imveis (e no mveis), por natureza ou acesso fsica, e de direitos reais sobre
imveis, exceto os de garantia, bem como cesso de direitos sua aquisio, conforme
dispe o art. 156, II da CF e art. 35 do CTN.
Assim, fica fcil notar que so quatro os possveis fatos geradores do ITBI:
a) A transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso de bens imveis por
natureza
b) A transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso de bens imveis por
acesso fsica
c) A transmisso inter vivos, a qualquer ttulo, por ato oneroso de direitos reais
sobre imveis, exceto os de garantia

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d) Cesso (onerosa) de direitos relativos aquisio de bens imveis

Pela definio do fato gerador do ITBI possvel ver quatro caractersticas
fundamentais do fato gerador. A primeira delas a onerosidade, j que h e deve
haver- nexo de causalidade que uma os contratantes (empobrecimento e enriquecimento
patrimonial). Assim, a propriedade adquirida por usucapio no gera a incidncia de
ITBI, j que no h onerosidade, inexistindo reciprocidade de prestaes econmicas.
O mesmo ocorre na desapropriao. Por outro lado, o STJ vem defendendo que a
arrematao judicial de bem imvel em leilo pblico ser considerada fato gerador do
ITBI. Isto porque o art. 130 do CTN, diz que dever o ITBI incidir nos casos de
responsabilidade por sucesso imobiliria. No h que confundir este tipo de
arrematao com a arrematao judicial fora do contexto da hasta pblica j que esta
se assemelha ao usucapio. Tambm no incidir o imposto na diviso de patrimnio
pela metade, por razo de partilha em dissoluo de sociedade conjugal, j que
ocorrer somente a partilha dos bens.
A segunda caracterstica do fato gerador do ITBI o bem imvel por natureza
versus bem imvel por acesso fsica. So bens imveis o solo e tudo e tudo quanto
se lhe incorporar natural ou artificialmente. Assim, o ITBI incide tanto sobre imveis
por natureza quanto os imveis por acesso fsica. H discusso doutrinria acerca da
possibilidade de o ITBI incidir sobre imveis por acesso intelectual. Hugo de Brito
Machado defende que no incidir, j que a transmisso da propriedade deles no se
encontra no mbito constitucional do imposto, assim, no pode ser pelo mesmo
atingido.
A terceira caracterstica o direito real sobre bens imveis. O Cdigo Civil de
2002 enumera os direitos reais sobre os bens imveis: propriedade, superfcie,
servides, o usufruto, uso, habitaes, direito do promitente comprador do imvel, o
penhor, a hipoteca e anticrese (estas trs ltimas no se ligam ao fato gerador do ITBI
por serem direitos de garantia).
Por fim, a ltima caracterstica do fato gerador a acesso de direitos, sendo estes
aqueles atos que podem levar a pessoa que recebe direitos de aquisio do imvel,
equivalendo, portanto, prpria transmisso do bem. No entanto, a simples promessa
de cesso de direitos aquisio de imveis no configura fato gerador do ITBI.

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H no fato gerador o plano espacial (territrio do Municpio da situao do bem -
art.156, II, e 2, II, CF/88) e o plano temporal (momento de transmisso patrimonial
ou de cesso de direitos art.156, CF e art.35, CTN) do fato gerador do ITBI.


5. Base de clculo
Entende-se como base de clculo o valor venal dos bens imveis transmitidos ou
direitos reais cedidos, conforme dispe o art.38 do CTN. irrelevante o preo de venda
constante na escritura, s importando o valor de mercado, as condies normais de
mercado.
Mas o que vem a ser valor venal?
Existe uma grande gama de interpretaes controversas sobre o que o valor venal
do imvel. Alguns Municpios simplesmente atribuem um valor arbitrrio tambm
utilizado para o clculo do IPTU -, sem qualquer critrio lgico. O mais correto dizer
que o valor venal do imvel o seu valor de mercado, e, portanto, no poder ser
arbitrado pelo Municpio. Bruno Mattos e Silva (2003) diz que:


Em princpio, valor venal o valor do imvel no mercado. No
necessariamente, o preo de venda do imvel.


Portanto, o valor declarado na Escritura de Compra e Venda, tambm poder ser
utilizado como base de clculo do ITBI, se setor de arrecadao do Municpio o aceitar
como valor de mercado do imvel. O que nunca poder ocorrer o adquirente declarar
um determinado valor na escritura e recolher o imposto sobre um valor abaixo desse
valor.

6. Alquotas

Alguns municpios adotam as chamadas alquotas progressivas. A Alquota
Progressiva aquela que varia de acordo com o valor de mercado do imvel. Portanto,
se o imvel tem um valor de mercado mais elevado, a alquota que incidir sobre esse
imvel ser maior do que aquela que incidir sobre o valor de um imvel com valor
menor. Porm, o Supremo Tribunal Federal, em decises majoritrias, tem considerado

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a alquota progressiva inconstitucional, devendo a alquota ser cobrada em valor fixo e
mnimo. (MATTOS E SILVA, 2003: 167-168).
Assim, a smula 656 do STF diz que inconstitucional a lei que estabelece
alquotas progressivas para o ITBI com base no valor venal do imvel.





7. ITBI e imunidades

Segundo o art.156, 2, CF/88, no incidir sobre a transmisso de bens
incorporados ao patrimnio da posse jurdica, salvo se a atividade preponderante do
adquirente for a compra e venda desses bens, locao de bens imveis ou arrendamento
mercantil.
No artigo 184, 5, CF/88 fica claro que nas operaes de transferncia para
reforma agrria no haver a possibilidade de incidir o ITBI. O STF vem dizendo que
isto uma ntida imunidade, uma falsa iseno.


8. Lanamento

O ITBI lanado por declarao, visto que a autoridade administrativa constitui o
crdito tributrio com base em informaes prestadas pelo prprio sujeito passivo ou
por terceiro. Caso o sujeito passivo se omita em seu dever se prestar informao o
lanamento do tributo poder ser feito de ofcio, respeitado o prazo decadencial.


















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