Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones de Uso Habitacional

ASAMBLEA LEGISLATIVA - REPUBLICA DE EL SALVADOR
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DECRETO N 993
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR,
CONSIDERANDO:
I.- Que los Artculos 103 y 119 de la Constitucin de la Repblica establece que el
Estado debe procurar que el mayor nmero de familias salvadoreas lleguen a ser
propietarias de su vivienda, garantizando la propiedad privada en funcin social;
II.- Que actualmente existen parcelaciones, particiones, segregaciones de inmuebles,
sean de hecho o de derecho, conocidas como lotificaciones, que representan una
oportunidad real de acceso al derecho de propiedad sobre inmuebles a favor de
las familias salvadoreas; lo cual es un mecanismo de oportunidad a las mismas
para llegar a ser propietarias de una vivienda;
III.- Que atendiendo a que una considerable cantidad de lotificaciones no han seguido
el debido proceso para la legalizacin y actualizacin de las mismas; resulta
necesario crear un mecanismo que permita la consecucin de la Seguridad Jurdica,
por lo que se vuelve necesario y urgente, dictar una Ley Especial, que establezca
normas bsicas dentro de un marco de garantas legales y de seguridad jurdica
a favor de estas personas;
IV.- Que es necesario superar las irregularidades en las referidas lotificaciones, que al
no estar debidamente legalizadas o autorizadas, impiden que las familias o
personas adquirentes de los inmuebles, obtengan con prontitud y certeza los ttulos
de propiedad correspondientes;
V.- Que en adicin la inseguridad jurdica que la comercializacin de lotes y
parcelaciones provoca en los lote-habiente; tambin se ha afectado el
ordenamiento y desarrollo territorial en el mbito nacional, por lo cual, es
indispensable establecer los instrumentos que regulen adecuadamente la materia
y eviten el desarrollo de lotificaciones en zonas no aptas para urbanizacin.
POR TANTO,
en uso de sus facultades y a iniciativa de los Diputados y de las Diputadas: Ciro Cruz Zepeda Pea,
Jos Francisco Merino Lpez, Francisco Roberto Lorenzana Durn, Lorena Guadalupe Pea Mendoza, Cesar
Humberto Garca Aguilera, Elizardo Gonzlez Lovo, Irma Lourdes Palacios Vsquez, Mario Alberto Tenorio
Guerrero, Gaspar Armando Portillo Bentez, Guillermo Antonio Olivo Mndez, David Rodrguez Rivera, Sonia
Margarita Rodrguez Sigenza, Jos Nelson Guardado Menjvar, Mauricio Ernesto Rodrguez, Karla Gisela
Abrego Cceres, Hctor Antonio Acevedo Moreno, Flix Agreda Chachagua, Miguel Elias Ahues Karra, Jos
Antonio Almendariz Rivas, Francisco Rubn Alvarado Fuentes, Jos Orlando Arvalo Pineda, Guillermo vila
Qel, Douglas Leonardo Meja vils, Eduardo Enrique Barrientos Zepeda, Yohalmo Edmundo Cabrera
Chacn, Jos Vidal Carrillo Delgado, Daro Alejandro Chicas Argueta, Jos Alvaro Cornejo Mena, Valentn
Arstides Corpeo, Carlos Cortez Hernndez, Luis Alberto Corvera Rivas, Santos Eduviges Crespo Chvez,
Rosa Alma Cruz de Henrquez, Ana Vilma de Cabrera, Carmn Elena Caldern de Escaln, Csar Ren
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Florentin Reyes Dheming, Nery Arely Daz de Rivera, Antonio Echeverra Veliz, Omar Arturo Escobar Oviedo,
Emma Julia Fabin Hernndez, Jos Rinaldo Garzona Villeda, Eduardo Antonio Gomar Morn, Melvin David
Gonzlez Bonilla, Jos Armando Grande Pea, Jaime Ricardo Handal Samayoa, Juan Carlos Hernndez
Portillo, Gladis Marina Landaverde Paredes, Hortensia Margarita Lpez Quintana, Mario Marroqun Meja,
Ana Guadalupe Martnez Menndez, Guillermo Francisco Mata Bennett, Rolando Mata Fuentes, Sal Anselmo
Mndez, Juan Carlos Mendoza Portillo, Erik Mira Bonilla, Heidy Carolina Mira Saravia, Rafael Ricardo Morn
Tobar, Yeymi Elizabett Muoz Morn, Oscar Ernesto Novoa Ayala, Orestes Fredesman Ortez Andrade, Rafael
Eduardo Paz Velis, Mario Antonio Ponce Lpez, Zoila Beatriz Quijada Sols, Norma Carolina Ramrez, Carlos
Armando Reyes Ramos, David Ernesto Reyes Molina, Javier Ernesto Reyes Palacios, Inmar Rolando Reyes,
Dolores Alberto Rivas Echeverra, Gilberto Rivera Meja, Jackelin Noem Rivera Avalos, Marcos Antonio Salazar,
Patricia Mara Salazar Meja, Csar Humberto Solrzano Dueas, Karina lvette Sosa de Lara, Jaime Gilberto
Valdez Hernndez, Patricia Elena Valdivieso de Gallardo, Ramn Arstides Valencia Arana, Mario Eduardo
Valiente Ortiz, Esdras Samuel Vargas Prez, Guadalupe Antonio Vsquez Martnez, Ana Daysi Villalobos de
Cruz y Francisco Jos Zablah Safie.
DECRETA la siguiente:
LEY ESPECIAL DE LOTIFICACIONES Y PARCELACIONES PARA USO HABITACIONAL
TITULO PRIMERO
CAPITULO UNO
Disposiciones Generales
Objeto
Art. 1.- La presente Ley tiene por objeto regular la posesin de buena fe, comercializacin y
transferencia de dominio a cualquier Ttulo, de las parcelas o lotes derivadas de las lotificaciones a nivel
nacional a partir de la vigencia de la presente Ley; as como, establecer un Rgimen Transitorio para la
regularizacin, legalizacin y autorizacin de lotificaciones, constituidas y comercializadas hasta la fecha
de entrada en vigencia del presente decreto.
mbito de Aplicacin
Art. 2.- Se regirn por la presente Ley, incluyendo el Rgimen Transitorio establecido en el Ttulo
Segundo, todas las lotificaciones para uso habitacional, excepto las siguientes:
a) Los proyectos clasificados como urbanizaciones completas tipo 1 y 2, de conformidad a lo
establecido en el Art. 47 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construccin en lo
relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales;
b) Las parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del Estado, instituciones pblicas,
gobiernos locales en el marco de sus atribuciones y las que se rijan por las leyes
relacionadas con la reforma agraria;
c) La excepcin establecida en el presente Artculo no aplicar, cuando los Gobiernos Locales,
sean quienes comercialicen los lotes o parcelas;
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d) Las ubicadas en reservas forestales y reas naturales protegidas y las que se encuentren
en rea frgil de conformidad a lo establecido en la Ley de Medio Ambiente;
e) Las ubicadas en zonas arqueolgicas o identificadas como patrimonio cultural;
f) Las ubicadas en derechos de va de conformidad con la ley respectiva;
g) Las ubicadas en zonas de proteccin, en ros, quebradas y zonas de riesgo;
h) Las ubicadas en la zona costero marina;
i) Los tugurios y zonas marginales;
j) Las invasiones, usurpaciones y otras situaciones que constituyan una violacin al derecho
de propiedad, incluyendo la posesin de mala fe; y
k) Todas las lotificaciones o parcelaciones que no tengan uso habitacional.
El Reglamento de la presente Ley establecer los procedimientos especficos para la determinacin
de las exclusiones en el rgimen especial, siendo las instituciones que integran la Ventanilla nica, de acuerdo
a sus competencias o la autoridad competente para conocer del proceso de regularizacin, las que
determinarn en cada caso, las exclusiones mencionadas en los literales anteriores.
En caso de duda sobre la aplicacin de las exclusiones, se remitirn las consultas a las autoridades
que corresponda, quienes debern expresar su opinin por escrito, de forma categrica y terminante sobre
la consulta realizada y segn la Ley que corresponda, en el plazo que para cada institucin se establezca
en el Reglamento de la Presente Ley; caso contrario se tendr por resuelta en sentido positivo,
entendindose que la autoridad consultada ha respondido en el sentido de que se acepta que no existe
impedimento para la aplicacin de la presente Ley y su Rgimen Especial, en lo que corresponda a las
atribuciones legales de la autoridad consultada.
Para los efectos sancionatorios determinados en el captulo sexto del Ttulo Primero y el captulo
quinto del Ttulo Segundo de esta Ley, se incluirn todas las lotificaciones que se encuentren comprendidas
dentro del mbito de aplicacin de la presente Ley, excepto las descritas en el literal b) del presente Artculo.
Definiciones
Art. 3.- Para los efectos de esta Ley, se entender por:
a) Lotificacin: Divisin simultnea o sucesiva con fines comerciales, de un inmueble cuando
pueda dar lugar a la constitucin de un ncleo de poblacin;
b) Parcela o lote: Porcin en la que se divide uno o varios inmuebles, jurdicamente o de
hecho;
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c) Lotificador: Persona natural o jurdica que a nombre propio o por cuenta de terceros, e
incluso actuando como agente oficioso, comercializa uno o varios proyectos parcelarios o
lotificaciones y es reconocido como lotificador, comercializador o propietario del inmueble;
d) Propietario de la parcelacin o lotificacin: Persona natural o jurdica, que ejerce conforme
a la Ley, el derecho de dominio, sobre un inmueble en el que se desarrolla o comercializa
un proyecto de parcelacin o lotificacin;
e) Lote-habiente: Persona que posee materialmente y a ttulo oneroso un inmueble con el
nimo de adquirir sobre el mismo, el derecho de dominio de conformidad con las
condiciones establecidas en el contrato de adquisicin;
f) Contrato de adquisicin de lotes a plazo: Cualquier forma de acuerdo o contrato, sin
importar la forma jurdica especfica, cuyo contenido econmico implique el acuerdo sobre
la futura tradicin del dominio de un lote o parcela a favor del lote-habiente por parte del
desarrollador parcelario, y el pago del precio por medio de pagos peridicos para un plazo
determinado, pudiendo entregar la tenencia o posesin del lote o parcela al momento de
la contratacin o al momento de haber realizado la totalidad del pago;
g) Comercializacin: Toda accin realizada por los desarrolladores parcelarios, sean
propietarios o no, o cualquier tercero que realice, ofrezca, contrate, convenga o ejecute
actos, hechos u omisiones, cuyo objeto sean lotes o parcelas derivadas de una lotificacin;
h) Desarrollo de una parcelacin o lotificacin: Toda transformacin fsica, que recaiga sobre
inmuebles, y que tenga como objetivo la comercializacin de lotes y la constitucin de un
ncleo de poblacin;
i) Lotificacin de desarrollo progresivo: Se estar a lo dispuesto en la Ley de Urbanismo y
Construccin y sus reglamentos;
j) Compensacin: Es la retribucin en especie o en dinero que deber pagar el propietario
o desarrollador parcelario del inmueble en favor de los lote-habientes, o de la municipalidad,
cuando fuere el caso;
k) Desarrollador Parcelario: Indistintamente, son todas aquellas personas incluidas en las
definiciones establecidas en los literales c) y d) del presente Artculo.
Prohibicin
Art. 4.- Se prohbe el desarrollo de lotificaciones sin las aprobaciones legales correspondientes.
Los lotes o parcelas derivadas de una lotificacin no se podrn comercializar o enajenar bajo ningn
ttulo o por cualquier modalidad contractual, que difiera la tradicin del derecho de dominio a la realizacin
de una condicin futura o pago de precio, sin que tal parcela o lote cuente con su matrcula individual en
el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros, en adelante CNR, previa
verificacin de la Oficina de Mantenimiento Catastral correspondiente, bajo la figura de desmembracin en
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cabeza de su dueo, una vez cumplidos los requisitos tcnicos y jurdicos determinados en el Reglamento
de la presente Ley.
Constituir objeto ilcito en aquellos contratos, acuerdos o cualquier tipo de relacin jurdica o de
hecho, que se celebren en contravencin al inciso anterior.
CAPITULO SEGUNDO
CREACION, FINALIDAD Y ORGANIZACION DE LA VENTANILLA UNICA
DE TRAMITES SOBRE LOTIFICACIONES Y DEL REGISTRO DE
DESARROLLADORES PARCELARIOS
De la Ventanilla nica de Trmites sobre Lotificaciones de Inters Social
Art. 5.- Crase la Ventanilla nica de Trmites sobre Lotificaciones de Inters Social, en adelante
la Ventanilla nica, para la tramitacin de los permisos de parcelacin que sean competencia del VMVDU
de acuerdo con la Ley de Urbanismo y Construccin.
Obligacin de Colaboracin
Art. 6.- Todos los organismos gubernamentales, instituciones autnomas, municipalidades y sus
titulares estarn en la obligacin de colaborar con el Viceministerio para la ejecucin de la presente Ley,
pudiendo delegar funciones de conformidad con el Reglamento Interno del rgano Ejecutivo, leyes
respectivas y el Cdigo Municipal en su caso, para lograr su cumplimiento y facilitar el ejercicio de las
atribuciones conferidas a los mismos.
El Reglamento de esta Ley dispondr la modalidad de procedimientos y medios para que se de dicha
cooperacin.
De los Trmites ante el VMVDU
Art. 7.- La Ventanilla nica, estar integrada por el VMVDU, y las dems instituciones a que se
refiere el Artculo sexto de la presente Ley, quienes recibirn y darn seguimiento en una sola oficina fsica
o virtual, a los trmites necesarios para la obtencin de permisos de lotificacin o parcelacin y recepcin
de las obras de su competencia, para lo cual se les faculta a los titulares de las instituciones que integren
la Ventanilla nica, para delegar sus funciones o designar delegados institucionales segn sea pertinente.
El Coordinador de la Ventanilla nica ser el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.
En todo caso, las instituciones representadas en la Ventanilla nica mantendrn sus facultades
normativas. La supervisin de los diferentes aspectos contenidos en la autorizacin, ser ejercida por cada
institucin participante, segn las competencias que para tal efecto le confieran las leyes.
As mismo, el VMVDU podr desarrollar sistemas informticos de trabajo, gestionar recursos fsicos,
humanos y financieros y definir los mecanismos para la integracin y facilitacin que sean requeridos.
En La ventanilla nica, una vez sea presentada cualquier solicitud de trmite de los comprendidos
en la presente Ley, deber dar la respuesta que corresponda en un plazo no mayor de los 120 das
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siguientes, a la presentacin, caso contrario, se entender que la solicitud fue aceptada en el sentido
requerido.
De la Tramitacin de Permisos ante las Oficinas Municipales o Regionales de Ordenamiento
Territorial
Art. 8.- Para la tramitacin de permisos de parcelacin o lotificacin que sean competencia de los
municipios de conformidad con la Ley de Urbanismo y Construccin y dems leyes de ordenamiento y
desarrollo territorial, se podrn conformar ventanillas nicas de mbito municipal o regional en relacin a
trmites sobre lotificaciones o parcelaciones, tal como se establece en el artculo anterior, por medio de
acuerdos interinstitucionales, con la presencia de delegados de las instituciones intervinientes.
De los Planes de Ordenamiento Territorial y la Coordinacin Institucional
Art.9.- Para la tramitacin de los permisos de parcelacin o lotificacin que correspondan a las
situaciones que prev la presente Ley, se estar a lo dispuesto en los instrumentos y planes de ordenamiento
territoriales respectivos y leyes relacionadas en materia de ordenamiento y desarrollo territorial, donde
existieren.
De la Publicacin de la Base de Lotificaciones Aptas para Comercializacin
Art. 10.- El CNR y el VMVDU, podrn poner a disposicin del pblico y de forma gratuita, la
informacin que tengan a su disposicin referente a las lotificaciones aprobadas, inscritas y aptas para la
comercializacin, segn lo establecido en el Artculo 4 de la presente Ley y lo que se establezca en su
Reglamento, quedando facultados los titulares del CNR y el VMVDU para determinar los mecanismos y medios
de la publicacin segn los recursos disponibles.
Del Registro de Desarrolladores Parcelarios
Art.11.- Crase en el VMVDU, el Registro de Desarrolladores Parcelarios, con carcter pblico, en
cual se inscribirn, las personas naturales y jurdicas, nacionales o extranjeras que comercialicen proyectos
parcelarios o de lotificacin en El Salvador.
El Registro constituye un mecanismo de informacin y transparencia sobre los desarrolladores
parcelarios que operan a nivel nacional.
nicamente los Desarrolladores Parcelarios inscritos en el Registro, podrn comercializar lotes o
parcelas, bajo los trminos de la presente Ley, caso contrario incurrirn en las infracciones establecidas en
la presente Ley.
Los requisitos y procedimientos para la inclusin de desarrolladores parcelarios se establecern en
el Reglamento de la presente Ley.
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Contenido y Actualizacin del Registro de Desarrolladores Parcelarios
Art. 12.- El Registro contendr para cada Desarrollador Parcelario, la siguiente informacin:
a) Datos Generales del titular, titulares o de su representante legal, desarrolladores Parcelarios,
que incluirn como mnimo: nombre, denominacin o razn social, naturaleza, domicilio,
direccin, rganos de administracin, representacin legal y certificacin de la inscripcin
del Registro de Comercio, en el caso de las personas jurdicas; y
b) Texto ntegro de las resoluciones finales derivadas de los procesos sancionatorios que se
sigan en contra de los desarrolladores parcelarios ante el VMVDU.
Independientemente de las obligaciones de rendir informes cuando les fueren solicitados, y de
facilitar las inspecciones que fueren ordenadas, los desarrolladores parcelarios quedan obligados a
proporcionar anualmente la informacin necesaria para actualizar este registro con fines de vigilancia y para
que pueda ser consultada por cualquier interesado.
De la Cancelacin de las Inscripciones en el Registro de Desarrolladores Parcelarios
Art. 13.- La inscripcin en el Registro de Desarrolladores Parcelarios podr cancelarse por solicitud
escrita de el mismo, siempre y cuando ste compruebe que la transferencia realizada a persona natural
o jurdica es legal y que en ella se incluyen todas las obligaciones para con los lote-habientes, o por
resolucin del VMVDU en los trminos establecidos en la presente Ley.
El procedimiento para la cancelacin del registro de desarrolladores parcelarios se establecer en
el Reglamento de la presente Ley.
CAPITULO TERCERO
De las Modalidades Contractuales Empleados para la Comercializacin de Lotes
Contratos
Art. 14.- Los contratos para la adquisicin de lotes a plazo debern hacerse constar en documento
privado debidamente autenticado o en escritura pblica, segn lo prefiera el lote-habiente, para lo cual ste
podr elegir libremente al Notario ante quien se otorgar el documento privado autenticado o el contrato
respectivo.
Sin perjuicio de las formalidades que impongan otras leyes para la existencia de estos contratos,
los mismos debern contener al menos lo siguiente:
a) Generales de los comparecientes, y en el caso de que el compareciente, no sea el
propietario del inmueble o no lo sea en su totalidad, deber expresar las facultades que
tiene para obligarse a realizar la futura tradicin del dominio del inmueble, por medio de
los instrumentos jurdicos que fueren pertinentes;
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b) Descripcin inmueble, naturaleza, rea, matrcula y los gravmenes o derechos reales que
recaigan sobre el inmueble;
c) La referencia del permiso de parcelacin, la fecha de otorgamiento y la autoridad que lo
ha emitido;
d) Nmero de Inscripcin del desarrollador parcelario;
e) Precio y forma de pago;
f) Condiciones en las que el Lote-habiente ejercer la tenencia o posesin del lote o parcela,
mientras se realice el pago total del precio;
g) Aceptacin de la obligacin por parte del desarrollador parcelario, en el sentido que una
vez pagado el precio, proceder a otorgar la venta o el ttulo que corresponda y a hacer
la tradicin del dominio del inmueble a favor de Lote-habiente, el plazo de esta obligacin
no podr exceder de treinta das;
h) Condiciones en que el lote-habiente puede desistir del contrato y sus efectos;
i) Condiciones en las que el desarrollador parcelario podr rescindir el contrato y;
j) Designacin de beneficiarios en caso de muerte.
Es obligacin del desarrollador parcelario, entregar en un plazo no mayor de treinta das despus
de la cancelacin de las obligaciones establecidas en el contrato, toda la documentacin necesaria, para
que el lote-habiente pueda proceder a la realizacin de la tradicin del dominio del inmueble, as mismo,
es obligacin del Notario que autorice un contrato de adquisicin de lotes a plazo, entregar al lote-habiente
un testimonio de la escritura pblica del contrato suscrito.
Para la firma de los contratos para la adquisicin de lotes a plazo, a los que se refiere esta Ley,
se requiere de la comparecencia personal del propietario o propietarios del inmueble o se realice por medio
de poder especial otorgado por stos, para el acto de que se trate.
Cuando los contratos de adquisicin de lotes a plazo, se realicen en contratos de adhesin los
desarrolladores parcelarios depositarn copias de los formularios en la Defensora del Consumidor, quien
verificar, en un plazo no mayor a treinta das contados a partir del respectivo depsito, que cumplen lo
correspondiente a derechos del consumidor y con los establecidos en la presente Ley, plazo dentro del cual
debern realizarse las observaciones pertinentes. Caso contrario se entender que los formularios cumplen
con las disposiciones legales vigentes, pudiendo ser utilizados por los desarrolladores parcelarios. La
Defensora del Consumidor podr poner a disposicin de los desarrolladores parcelarios, formatos, modelos,
los cuales no requerirn de depsito para ser utilizados.
Es obligacin de los desarrolladores parcelarios, indicar en todos los recibos de pago de cuotas o
pagos de aportacin al precio que realicen los lote-habientes, el saldo pendiente de pago y en su caso las
cuotas pendientes de pago.
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Para la comercializacin de los lotes integrantes de un proyecto de lotificacin o parcelacin,
especficamente en relacin a la celebracin del documento privado autenticado o del contrato de adquisicin
de lotes a plazo, stos, se consideran un derecho a favor del lote habiente y su falta ser imputable al
propietario o a los lotificadores, segn se haya convenido entre stos. En caso de no existir convenio para
estos efectos, ambos sern solidariamente responsables.
Presuncin de Existencia de Contrato de Venta a Plazos
Art. 15.- Se presume la existencia de un documento privado autenticado o del contrato de
adquisicin de lotes a plazo, cuando se establezcan pagos peridicos con la finalidad de adquirir un lote,
del cual se haya hecho oferta, sin que se exprese por parte de los contratantes la intencin de devolver
el inmueble arrendado, constituyendo los pagos peridicos parte del precio o condicin para efectuar la
tradicin del inmueble.
Las condiciones de contratacin, se podrn probar por medio de recibos, facturas, o cualquier medio
idneo de conformidad con el Cdigo Procesal Civil y Mercantil y otras leyes que rijan en materia civil y
mercantil, y se valorarn con base en la sana crtica. El Juez competente definir las condiciones de
contratacin, cuando ocurra este supuesto.
Reporte al Municipio
Art. 16.- Los documentos privados debidamente autenticados o los contratos para la adquisicin
de lotes, debern ser remitidos en copia por los desarrolladores parcelarios, al municipio en que se encuentre
ubicada la lotificacin, dentro de los 90 das subsiguientes al de su otorgamiento a efecto de crear el Registro
correspondiente y actualizacin del Registro de Catastro
De igual manera, deber notificarse toda modificacin que se realice al documento en el que conste
la negociacin o compra venta de un lote.
Cesin de los Derechos sobre las Parcelas
Art. 17.- El Lote-habiente podr ceder los derechos y obligaciones del contrato de adquisicin de
lotes a plazo a terceras personas, notificando al lotificador y en todo caso al responsable de hacer la tradicin
del dominio y posesin del inmueble adquirido, para el perfeccionamiento de la cesin. La cesin incluir
los derechos y obligaciones derivados del contrato, as como el saldo abonado a la cuenta del precio. Esta
cesin deber hacerse constar en documento privado debidamente autenticado o en escritura pblica, cuyo
testimonio se remitir junto con la notificacin al desarrollador parcelario.
Designacin de Beneficiarios por Causa de Muerte
Art. 18.- Es un derecho del Lote-habiente la designacin de beneficiarios del contrato de adquisicin
de lotes a plazo, a efecto de que a su fallecimiento, los beneficiarios le sustituyan en los derechos y
obligaciones derivados del contrato, siempre y cuando an no se le haya hecho al Lote-habiente, la tradicin
del dominio y posesin del inmueble objeto de la contratacin.
En la designacin de los beneficiarios, se deber expresar las generales de los mismos, para que
en caso de que el lote-habiente falleciere y a esa fecha no se hubiere realizado a su favor la tradicin del
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dominio del lote o parcela objeto del contrato, los abonos realizados al precio y el saldo del mismo, se
reconozcan a favor del beneficiario y pueda ste subrogarse en los pagos pendientes; de tal manera que
voluntariamente se pueda reconocer la deuda pendiente por parte del beneficiario, subrogndose en los
derechos y obligaciones del que lo nombr beneficiario.
El beneficiario deber comunicar al desarrollador parcelario, sobre la muerte de su benefactor y
si acepta o no los derechos y obligaciones que como beneficiario le corresponden, en un plazo mximo de
sesenta das posteriores al fallecimiento del lote-habiente, debiendo revertirse cualquier penalidad, inters
o recargo por mora, que pueda generarse durante ese perodo.
El desarrollador parcelario, estar obligado a realizar la tradicin del dominio y posesin del inmueble
a favor del beneficiario, una vez se haya cancelado el precio total del lote o parcela.
Los derechos que de acuerdo con esta Ley correspondan al beneficiario o beneficiarios del contrato
de adquisicin de lotes a plazo, estarn sujetos a lo dispuesto en el Artculo 1334 del Cdigo Civil.
En caso de muerte del Lote-habiente, siempre y cuando no opere ningn seguro ni se hayan
establecido beneficiarios o los nombrados no acepten, los herederos o legatarios, en su caso, podrn
continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de venta o el contrato anlogo empleado, en los
mismos trminos pactados por el causante, sin que los desarrolladores parcelarios puedan hacer valer la
defuncin como causal de terminacin del contrato. Toda estipulacin en contra de este artculo se tendr
por no escrita.
La designacin de legatario sobre el derecho de adquisicin del inmueble o sobre el derecho de
dominio del mismo, en fecha posterior al nombramiento de beneficiario, se entender que sustituye a este
ltimo.
En todo momento el lote-habiente podr modificar la designacin de beneficiarios.
CAPITULO CUARTO
Del Contrato de Administracin de la Lotificacin
Contrato de Administracin de la Lotificacin
Art. 19.- El contrato de administracin de la lotificacin, es el acuerdo de voluntades en el que
el propietario del inmueble faculta al lotificador a realizar por cuenta del propietario, la planificacin,
tramitacin de permisos y/o comercializacin de parcelas de un proyecto parcelario. El contrato de
administracin faculta al desarrollador parcelario a realizar los asuntos generales que no necesiten mandato
especial.
Los contratos de administracin, sus modificaciones y terminacin, se otorgarn por escritura pblica
y deben inscribirse en el Registro a que se refiere el Art. 11 de la presente Ley, as como en el Registro de
Comercio y en el Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas del lugar donde se encuentre el inmueble o
lotificacin.
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Para estos efectos, el desarrollador parcelario deber presentarlo en un plazo no mayor a diez das
contados a partir del otorgamiento de la escritura pblica.
Responsabilidad de los Desarrolladores Parcelarios
Art. 20.- El lotificador y el propietario del terreno respondern solidariamente de la indemnizacin
de daos y perjuicios que correspondan por el incumplimiento de las obligaciones que ambos o cualquiera
de ellos, hubiere contrado con el lote-habiente; toda clusula que limite esta responsabilidad se tendr por
no escrita.
Se presumir la existencia de un contrato de administracin, cuando se de al menos, una de las
condiciones establecidas en el inciso primero del artculo anterior.
Requisitos del Contrato
Art. 21.- Los contratos de administracin debern contener como mnimo:
a) Declaracin de dominio por el propietario del inmueble objeto del contrato, as como:
naturaleza, situacin, extensin y antecedentes regstrales;
b) Condiciones y caractersticas tcnicas de la lotificacin;
c) Obligaciones de las partes;
d) Plazo del contrato;
e) Reglas sobre la rendicin de cuentas;
f) Reglas para la liquidacin anticipada del contrato; y
g) Mandato a favor del lotificador para realizar gestiones administrativas, municipales y
judiciales que fueren necesarias para lograr la aprobacin, legalizacin y comercializacin
de la lotificacin.
CAPITULO QUINTO
de la Proteccin de los Contratos y Garanta de su Cumplimiento
Aprobacin del Proyecto Parcelario
Art. 22.-Una vez aprobado el proyecto de lotificacin por el VMVDU, o las instancias descentralizadas
correspondientes, stos, debern librar en un mismo acto, la certificacin en extracto de dicha aprobacin
y el permiso correspondiente, que el interesado deber presentar al Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas
correspondiente a la jurisdiccin en que esta ubicado el inmueble en donde se realizar la lotificacin, para
que sea anotada preventivamente la inscripcin que corresponda al inmueble a lotificar. Para la inscripcin
de dicha anotacin preventiva ser requisito indispensable que el inmueble se encuentre libre de gravamen.
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Los requisitos que deber reunir dicha certificacin, sern establecidos en el Reglamento de la
presente Ley.
Los efectos de la inscripcin de la anotacin preventiva se retrotraen a la fecha de su presentacin
y se limitan a que los inmuebles no podrn ser objeto de nuevas afectaciones, gravmenes, embargos,
transferencias, enajenaciones o cualquier otro derecho que sobre el mismo se pretenda inscribir, a menos
que se trate de uno de los compradores bajo cualquier ttulo. Estos efectos de la anotacin preventiva,
cesarn por la inscripcin del documento de transferencia de dominio a los lote-habientes, beneficiarios o
destinatarios del equipamiento social; o por el requerimiento expreso de la autoridad competente que orden
la anotacin preventiva al Registro correspondiente para cancelarla.
El Lotificador, podr solicitar la desafectacin total o parcial del inmueble autorizada, para ser
comercializado en lotes o parcelas, siempre y cuando no se haya celebrado ningn contrato de adquisicin
de lote a plazo.
Prohibicin Expresa
Art. 23.- Se prohbe que los inmuebles objeto de la marginacin de la lotificacin estn sometidos
a gravmenes o derechos que limiten la disponibilidad de los lotes o parcelas a favor de sus Lote-habientes.
Si el propietario o desarrollador parcelario de un inmueble donde se desarrolla una Lotificacin,
transfiriere el dominio total o parcial del mismo, el comprador asumir todas las obligaciones que hubiere
adquirido el propietario o desarrollador con los lote- habientes, tanto en el contrato de administracin, como
en el contrato de venta a plazos, quedando vigente la anotacin preventiva.
Cuando se realice la transferencia del dominio total o parcial de los inmuebles que conforman la
lotificacin, a un tercero cuya intencin es continuar con la comercializacin de los mismos, y por tanto
represente una continuidad de las obligaciones del propietario; la misma anotacin preventiva se mantendr
vigente, sin que ello limite la inscripcin del derecho de dominio del nuevo adquirente que tendr la calidad
de lotificador; siempre y cuando ste ltimo haya aceptado los compromisos adquiridos con los lote-habientes
tanto en el contrato de administracin, como en el contrato de venta a plazo, de manera que no constituya
un mecanismo de fraude a los acreedores y lote-habientes, si los hubiere.
Cualquier pacto en contrario ser nulo.
Prelacin
Art. 24.- Los inmuebles en los que se desarrolle una lotificacin en los trminos que establece la
presente Ley, lo mismo que las parcelas o lotes en que sta se divida, no podrn ser embargados por los
acreedores de los desarrolladores parcelarios o propietarios, en detrimento de los derechos de los lote
habientes, la persecucin o ejecucin procesal que realicen terceros se seguir sobre los flujos o recursos
derivados de los ingresos de la lotificacin, para lo cual las obligaciones mantendrn la prelacin indicada
en el Derecho Comn. Si por cualquier razn se realizare transferencia de dominio, sta solo se podr realizar
incorporando y reconociendo las obligaciones derivadas de los contratos con los Lote-habientes.
La tradicin del dominio y sucesin por causa de muerte de los derechos que posea el propietario
del inmueble de la lotificacin, comprendern las obligaciones y cargas derivadas de los contratos de
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adquisicin de lotes a plazo o cualquier otro de naturaleza anloga, as como tambin el contrato de
administracin que hubiere acordado. De la misma manera se proceder con las sentencias judiciales de
remate y la adjudicacin en pago de la Lotificacin.
CAPITULO SEXTO
Rgimen Sancionatorio
Presuncin de la Existencia de una Lotificacin
Art. 25.- Para efectos sancionatorios se presume la existencia de una lotificacin, cuando por parte
de una persona natural o jurdica, se divida fsica o materialmente, terrenos con o sin construcciones, o se
alteren los linderos de los mismos con la finalidad de enajenarlos a cualquier ttulo, y que puedan dar lugar
a la constitucin de un ncleo poblacional.
Infracciones
Art. 26.- Son infracciones administrativas a la presente Ley, las siguientes:
a) La falta de otorgamiento del contrato de adquisicin de lotes a plazo por parte de los
desarrolladores parcelarios en los trminos que seala la presente Ley a favor del
Lote-habiente;
b) Promocionar, vender, prometer vender o comercializar lotes o parcelas en contravencin
a lo establecido en el artculo 4 de la presente Ley;
c) Negarse a realizar u obstaculizar la tradicin del dominio del lote o parcela, una vez que
se haya cancelado el precio total del lote y que se hubieren obtenido las aprobaciones
correspondientes;
d) Obstaculizar o impedir por cualquier medio la designacin de beneficiarios, as como
negarse a reconocer los mismos, cuando stos se hayan legalmente designado;
e) No inscribirse, ni actualizar el Registro de Desarrolladores Parcelarios cuando exista
obligacin de hacerlo de conformidad a lo establecido en la presente Ley;
f) No proporcionar la informacin requerida por el VMVDU en los trminos que seala la
presente Ley u obstaculizar las funciones de vigilancia e inspeccin que de conformidad
con esta, Ley realiza el VMVDU sobre los desarrolladores parcelarios; y
g) Simular bajo diferentes figuras contractuales o registrales, la conformacin de lotificaciones
o parcelaciones para evitar cumplir los requisitos establecidos por la presente Ley, la Ley
de Urbanismo y Construccin, y sus reglamentos.
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Para la infraccin enunciada en el literal g), el CNR informar al VMVDU el nombre de propietario,
ubicacin y antecedente registral del inmueble en donde se ha detectado un posible desarrollo de
parcelacin o lotificacin; a fin de que el VMVDU verifique tal informacin, se inicie el procedimiento
sancionatorio segn lo establece la presente Ley, para lo cual deber seguirse el debido proceso.
Las infracciones a las que se refiere el presente artculo sern aplicables a las relaciones jurdicas
o hechos ocurridos a partir de la vigencia de la presente Ley.
Clasificacin de las Infracciones y Sanciones
Art. 27.- Son infracciones graves, el incumplimiento de las normas contenidas en los literales a),
d) y f) del artculo anterior de la presente Ley.
Son infracciones muy graves el incumplimiento de las normas contenidas en los literales b), c),
e) y g) del artculo anterior de la presente Ley.
Las infracciones anteriores sern sancionadas administrativamente, de conformidad con las reglas
siguientes, previa implementacin del debido proceso:
a) Las infracciones graves se sancionarn con multa hasta de doscientos salarios mnimos
mensuales urbanos en el comercio; y
b) Las infracciones muy graves se sancionarn con multa de entre doscientos y quinientos
salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio y/o la suspensin definitiva de la
comercializacin de la lotificacin de que trate.
En las infracciones a), b), c), d) y e) se podr imponer como sancin accesoria la suspensin de
la comercializacin de lotes hasta por un perodo de tres aos y de igual forma la inscripcin en el Registro
de Desarrolladores Parcelarios.
En el caso de que las infracciones afecten derechos colectivos la multa por infracciones muy graves
podr agravarse hasta cinco mil salarios mnimos urbanos en el comercio.
Competencia para Sancionar
Art. 28.- Corresponder a la Defensora del Consumidor, mediante su Tribunal Sancionador, sin
perjuicio de la potestad sancionadora otorgada en su propia ley, conocer del procedimiento sancionatorio
e imponer las sanciones por las acciones u omisiones previstas en los incisos a), b), c) y d) del artculo 26
de la presente Ley.
El procedimiento sancionatorio que observar la Defensora del Consumidor para la tramitacin
de los procedimientos sancionatorios ser el establecido en la Ley de Proteccin al Consumidor.
En igual forma le corresponder a la Defensora del Consumidor, mediante su Tribunal Sancionador,
sancionar las infracciones a la presente Ley que afecten intereses colectivos o difusos de los lote-habientes,
en los trminos establecidos en la Ley de Proteccin al Consumidor. En este caso el Tribunal Sancionador
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tendr la facultad de ordenar la devolucin de lo pagado por los lote-habientes como efecto restitutivo de
la sentencia.
Corresponder al VMVDU por medio de su titular, conocer del procedimiento sancionatorio e imponer
las sanciones por las acciones u omisiones previstas en los incisos e), f) y g) del artculo 25 de la presente
Ley, por medio del procedimiento establecido los artculos siguientes.
De la Oficiosidad
Art. 29.- Cuando la Defensora del Consumidor o el VMVDU tuvieren conocimiento de cualquier
infraccin de su competencia a la presente Ley, ya fuere por denuncia o por cualquier otro medio, debern
seguir de oficio el proceso correspondiente para imponer las sanciones respectivas. En ningn caso se
iniciarn dos procesos administrativos sancionatorios por la misma causa, sea por accin u omisin.
De las Actas
Art. 30.- Con el objeto de documentar las actuaciones que se realicen, los inspectores o tcnicos
delegados por el VMVDU o la Defensora del Consumidor, previa citacin del desarrollador parcelario,
levantarn actas en las que se har constar el lugar donde se practica la diligencia con indicacin de la hora
y fecha, la autoridad constituida y los nombres de las dems personas asistentes, el objeto de la diligencia
y si fuere en cumplimiento de una resolucin previa, tambin se har mencin de ella. A continuacin, se
indicar el resultado de la diligencia, expresndose con el cuidado debido las diferentes circunstancias que
sean pertinentes.
De las Denuncias e Instruccin
Art. 31.- Cualquier denuncia podr formularse por escrito ante el VMVDU cuando fuere de su
competencia, y deber contener la identidad de las personas que la presentan, el relato de los hechos que
pudieran constituir infraccin y, cuando fuere posible la fecha de su comisin y la identificacin de los
presuntos responsables.
Si existieren indicios suficientes sobre la existencia de una infraccin de su competencia, de
conformidad con la presente Ley, el VMVDU admitir la denuncia y ordenar la instruccin del expediente
respectivo mediante resolucin razonada que contendr los hechos que motivan el inicio del procedimiento,
la calificacin preliminar de la presunta infraccin administrativa y de la posible sancin, as como la
identificacin del supuesto infractor.
Las resoluciones anteriores sern notificadas al presunto infractor para que dentro de cinco das
hbiles pueda aportar las alegaciones, documentos e informaciones que estime convenientes.
Desde el inicio del procedimiento sancionador, el Viceministerio podr decretar como medida
cautelar la suspensin de la comercializacin de las parcelas o lotes, la cual podr ser revocada ante el
cambio de las circunstancias que motivaron su adopcin.
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Prueba
Art. 32.- Vencido el plazo de cinco das hbiles, al que se refiere el artculo anterior, el VMVDU
abrir a pruebas el procedimiento por el trmino de ocho das hbiles, en el cual las partes debern
presentar las pruebas que estimen convenientes. Transcurrido dicho plazo, se pronunciar la resolucin
que corresponda.
El VMVDU podr disponer de oficio en cualquier momento del procedimiento, la prctica de la prueba
que estime procedente, dando intervencin a los interesados.
Sern admitidos los medios de prueba reconocidos en el derecho comn, en lo que fuere aplicable
y los medios cientficos idneos.
Valoracin de la Prueba
Art. 33.- La prueba se evaluar de conformidad a los informes tcnicos de los inspectores o tcnicos
del VMVDU, constituyen medios probatorios.
Motivacin de la Sentencia
Art. 34.- La resolucin final que se pronuncie en el procedimiento sancionatorio ser debidamente
motivada y comprender todos los elementos de hecho y de derecho que resulten del expediente y de las
pretensiones y excepciones de las partes.
Notificacin
Art. 35.- Para todas las infracciones, establecidas en esta ley, se garantizar al presunto infractor
el derecho a ser notificado de los hechos que se le imputen de conformidad con el derecho comn.
Recurso
Art. 36.- La resolucin que imponga la sancin por infraccin a la presente Ley, admitir
nicamente el recurso de revisin, el cual conocer y resolver el VMVDU o la Defensora del Consumidor
en su caso, dando por terminada la instancia administrativa. El plazo para interponerlo ser de cinco das
hbiles a partir de la notificacin. Y ser resuelto en un plazo mximo de quince das hbiles.
Carcter Ejecutorio de las Resoluciones
Art. 37.- La resolucin que imponga una multa deber hacerse efectiva por el infractor, dentro
de los diez das hbiles siguientes al da en que quede en firme la resolucin.
Las resoluciones tendrn fuerza ejecutiva tanto en cuanto a la multa que se imponga como en
cuanto a las medidas de reparacin o de cesacin que pudieran contener.
Cuando la resolucin a la que se refiere la presente disposicin no fuere cumplida en el plazo
establecido en el inciso anterior, el Viceministerio remitir certificacin al Fiscal General de la Repblica
para que haga efectiva la sancin, siguiendo las acciones correspondientes ante los Tribunales competentes.
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Proporcionalidad y Base de las Sanciones
Art. 38.- En la imposicin de las sanciones administrativas reguladas y establecidas en la presente
Ley, se aplicar el principio de proporcionalidad en la infraccin y la sancin, tomando en cuenta los criterios
siguientes:
a) La gravedad del dao causado a la salud o calidad de vida de los habitantes de los lotes;
b) Las acciones que el infractor tom para prevenir o reparar el dao causado;
c) El beneficio obtenido por el infractor;
d) Los daos realizados al medio ambiente en incumplimiento a la normativa vigente al
momento de constituirse la lotificacin;
e) La reiteracin en la violacin de la presente Ley y su Reglamento; y
f) El tamao del Proyecto de Lotificacin.
TITULO SEGUNDO
CAPITULO PRIMERO
Rgimen Transitorio para la Regularizacin de las Lotificaciones
Disposiciones Generales
Declaratoria de Orden Pblico
Art. 39.- Se declara de orden pblico el rgimen transitorio, as como la regularizacin sobre la
tenencia, posesin y propiedad de las parcelas derivadas de las lotificaciones en beneficio del Lote-habiente
y sus disposiciones prevalecern sobre cualquiera otras que las contraren.
Creacin y Objeto del Rgimen Transitorio
Art. 40.- Crase un Rgimen Transitorio por un periodo de cuatro aos a partir de la vigencia de
la presente Ley, que tiene por objeto establecer un procedimiento integral para la aprobacin o validacin
de las lotificaciones desarrolladas y comercializadas sin haber cumplido con los requisitos legales y tcnicos
correspondientes, que garanticen la seguridad jurdica a las personas que han adquirido o contratado lotes
en esas lotificaciones.
El presente rgimen tambin se aplicar a aquellas lotificaciones que habiendo obtenido permisos
o legalizacin de parcelacin, stos hayan perdido su vigencia o sufrido modificaciones que no permitan
la inscripcin en el Centro Nacional de Registros.
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Las lotificaciones sometidas al proceso de regularizacin sern las que hubieren iniciado su
comercializacin por medio de la suscripcin del primer contrato o acuerdo que cree una relacin jurdica
o de hecho con el lote habiente, previo a la entrada en vigencia de la presente Ley.
Se presumir como fecha de inicio de la Lotificacin aquella en que se inici la comercializacin
de los lotes.
De la Prueba de la Fecha de Inicio de la Comercializacin
Art. 41.- Podr probarse el inicio de la comercializacin de la lotificacin, por cualquiera de los
medios siguientes:
a) por medio de la presentacin de los contratos de adquisicin de lotes a plazo, registros
contables de la empresa lotificadora debidamente legalizados;
b) por medio de constancias de cancelacin o recibos fehacientes y con respaldo contable
que comprueben pagos peridicos de parte de los Lote-habientes al desarrollador parcelario
como parte del precio total a cancelar por los lotes; y
c) por medio de constancia de inicio de la lotificacin emitida por la municipalidad en la que
se localice el inmueble objeto de la parcelacin.
Responsabilidad
Art. 42.- Es obligacin de los desarrolladores parcelarios de todo inmueble objeto del presente
rgimen transitorio, someterse al proceso de regularizacin.
La responsabilidad de cumplir con dicho proceso recae en el propietario o propietarios del inmueble
o los inmuebles generales y de manera solidaria a los dems que sean considerados como desarrolladores
parcelarios de acuerdo con la presente Ley.
Autoridad Competente
Art. 43.- La autoridad competente para conocer del proceso de regularizacin de lotificaciones
se determinar conforme a las facultades otorgadas respecto a los trmites de autorizacin de parcelaciones
segn la Ley de Urbanismo y Construccin, y dems leyes relacionadas con la materia.
Las autoridades competentes, sea el VMVDU o las municipalidades, en su caso, para la tramitacin
del proceso de regularizacin, se sujetaran a lo dispuesto en la presente Ley y su Reglamento.
CAPITULO SEGUNDO
Procedimiento de Regularizacin
Art. 44.- La regularizacin de las Lotificaciones ser de conformidad al siguiente procedimiento:
La autoridad competente convocar en forma gradual y por medio de publicaciones generales en
dos peridicos de circulacin nacional, a los desarrolladores parcelarios que hayan desarrollado o
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comercializado lotificaciones sin contar con los permisos legales correspondientes, para que presenten el
formulario nico de regularizacin en un plazo mximo de seis meses, contados a partir de dicha publicacin,
junto con la documentacin anexa en que se puedan constatar los datos generales del solicitante y el
inmueble lotificado, as como la situacin jurdica, fsica, social, registral y catastral de los inmuebles al
momento de iniciar el trmite.
Junto con el formulario de regularizacin, los desarrolladores parcelarios debern presentar la
siguiente documentacin:
a) Documentacin que acredite la personera con la que acta el lotificador y propietario de
la lotificacin en su caso;
b) Plano de levantamiento topogrfico que refleje la realidad fsica del asentamiento y
distribucin de lotes de la parcelacin, el cual deber concordar con los datos registrales
y catastrales del inmueble en el registro correspondiente;
c) Descripcin de la lotificacin, incluyendo el manejo de los servicios bsicos disponibles
relativos al abastecimiento de agua potable, manejo de aguas residuales, aguas de
escorrenta superficial (aguas lluvias), desechos slidos comunes, si las hubiere;
d) Identificacin de los riesgos que presenta el inmueble donde se encuentra asentada la
lotificacin, los cuales generen inseguridad para la poblacin que la habita;
e) Comprobante de cancelacin de los derechos correspondiente al trmite de regularizacin.
En aquellos casos en los que se identifiquen zonas de riesgo, pero que no obstante ello, los riesgos
puedan ser mitigados, dicha mitigacin deber ser realizada por medio de las compensaciones establecidas
en la presente Ley, para su posterior autorizacin.
Las solicitudes de regularizacin de aquellas lotificaciones que se encuentren ubicadas en zonas
de riesgo, tcnicamente establecidas por el Ministerio de Obras Pblicas, y sobre las cuales no proceda
compensacin alguna, sern denegadas sin ms trmite, solamente en el caso que las condiciones de riesgo
afecten a toda la lotificacin; en el caso que la afectacin sea parcial, podr regularizarce solamente el resto
de la lotificacin que no est en condiciones de riesgo.
La autoridad competente no recibir ningn formulario de solicitud de regularizacin en los casos
en que la documentacin o informacin requerida se presente incompleta.
El Desarrollador Parcelario que no atienda a los llamamientos en el momento oportuno podr
ingresar sus trmites de regularizacin previo procedimiento y pago de las multas que se impongan por
la infraccin establecida en la presente Ley.
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Verificacin y Anlisis de la Informacin
Art. 45.- La autoridad competente, verificar la informacin proporcionada por los desarrolladores
parcelarios, realizar las inspecciones que considere necesarias y el anlisis pormenorizado de cada
lotificacin, a fin de determinar los riesgos existentes a la salubridad y seguridad fsica de las personas que
genera el asentamiento, pronuncindose sobre los requisitos tcnicos, ambientales y legales que deben
ser resueltos y debiendo emitir en un plazo no mayor de sesenta das hbiles a partir de la recepcin de
la solicitud, la factibilidad de regularizacin y los requerimientos necesarios para que la lotificacin se
regularice.
El VMVDU podr auxiliarse de dictmenes tcnicos emitidos por el Instituto Libertad y Progreso,
para pronunciarse sobre la realidad fsica, jurdica, social y catastral de las lotificaciones sometidas al proceso
de regularizacin.
Si no coincidieren los documentos aportados con lo verificado en las inspecciones o en el anlisis
de la informacin, se devolver la solicitud junto con sus anexos a los desarrolladores parcelarios, a travs
de comunicacin escrita, en la que se sealen las inconsistencias, con el fin de que se realicen las
correcciones a que haya lugar, para lo cual dispondrn de dos meses contados a partir de la comunicacin.
En caso que de la verificacin de la informacin o del anlisis de la documentacin presentada,
la autoridad competente o las consultadas en su caso, determinen que se necesita realizar estudios
especficos para determinar si existen riesgos a la salubridad y seguridad fsica de los habitantes de la
lotificacin o del medio ambiente o que dichos estudios son necesarios para determinar la aplicacin de
los supuestos de los literales d) y e) del artculo 2 de la presente Ley, la autoridad competente realizar
los estudios pertinentes con personal contratado para tal efecto, previo pago por el servicio que haga el
desarrollador parcelario, segn los aranceles establecidos por la autoridad competente para tal efecto. El
desarrollador parcelario, estar obligado a entregar toda la informacin par ala realizacin de los estudios
a que hubiere lugar. En caso de que se determine la necesidad de presentar estos estudios adicionales,
la autoridad competente tendrn un plazo de cuarenta das hbiles, contados a partir del pago de los
aranceles por servicios, de parte del lotificador, para realizar la notificacin a la que se refiere el inciso
primero del presente artculo.
Criterios para la Emisin de la Resolucin de Regularizacin
Art. 46.- La autoridad competente utilizar como parmetros para la emisin de la resolucin de
regularizacin, los requisitos de urbanizacin de parcelaciones calificadas con grado de urbanizacin tipo
U4 segn el Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construccin en lo Relativo a Parcelaciones y
Urbanizaciones Habitacionales, respecto de cordones, cunetas, aguas lluvias y aguas negras, equipamiento
social y zona verde, en el caso de los servicios de agua potable deber considerar al menos una solucin
conforme a la ubicacin y grados de urbanizacin establecidos en el Reglamento de la Ley de Urbanismo
y Construccin en lo Relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales y en caso de no poder cumplir
con estos requisitos, se deber presentar una solucin viable conforme a los requisitos que se establezcan
reglamentariamente.
En aquellos casos especiales, que representen un riesgo para la seguridad de la poblacin, la
autoridad competente de manera excepcional, podr solicitar al Ministerio de Medio Ambiente un dictamen,
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el cual deber estar fundamentado en los criterios ambientales establecidos en las directrices tcnicas, que
debern ser emitidas mediante acuerdo del ramo de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en los primeros
sesenta das despus de la entrada en vigencia de la presente Ley.
La Secretara de Cultura de la Presidencia, ser la encargada de determinar la existencia de zonas
arqueolgicas o de patrimonio cultural, por medio de los criterios establecidos en la normativa especial de
patrimonio cultural, respetando los procedimientos contenidos en la presente Ley y su Reglamento.
La autoridad competente deber pronunciarse sobre todos los aspectos establecidos en la presente
y Ley y su Reglamento, pudiendo hacer consultas si lo considera necesario a otras autoridades quienes
tendrn un plazo de veinte das hbiles para responder de forma categrica y determinante sobre las
consultas realizadas, pudiendo estas autoridades solicitar la realizacin de estudios en casos especiales,
para lo cual se estar a lo dispuesto en el inciso final del artculo anterior.
Resolucin de Regularizacin
Art. 47.- El desarrollador parcelario tendr un plazo de veinte das hbiles para pronunciarse sobre
la resolucin de factibilidad de regularizacin y los requerimientos para declarar regularizada la lotificacin
y presentar nuevas propuestas de compensacin o detalle tcnico de las mismas, si as le es requerido.
Transcurrido el plazo anterior, la autoridad competente emitir resolucin determinando las condiciones
en que la lotificacin deber regularizarse y las compensaciones que debern cumplir los desarrolladores
parcelarios.
La resolucin de regularizacin que emita la autoridad competente deber de contener al menos:
a) La delimitacin del rea de la lotificacin que se declaran regularizadas y reas que se
declaren de no regularizacin en su caso;
b) La delimitacin de reas verdes y equipamiento social, si la hubiere;
c) Las zonas de reserva para el desarrollo de los sistemas generales de infraestructura vial
y servicios pblicos domiciliarios, entre otros, que inciden en el rea;
d) Identificacin de zonas de proteccin ambiental y zonas de riesgo;
e) Determinacin de las compensaciones que deber realizar el desarrollador parcelario;
f) Informes tcnicos relacionados con los requisitos arqueolgicos, culturales y urbansticos
que se hubieran solicitado;
g) Firma de la autoridad competente.
En caso que se requiera hacer actualizacin de planos este deber realizarse por el lotificador previo
a la emisin de la resolucin de regularizacin.
La resolucin de regularizacin se podr recurrir en apelacin ante el Ministerio de Obras Pblicas,
Transporte, y de Vivienda y Desarrollo Urbano o ante el Consejo Municipal en su caso, de toda resolucin
mediante la cual se imponga una compensacin.
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Compensaciones
Art. 48.- El presente Rgimen Transitorio comprende los siguientes tipos de compensaciones:
a) La compensacin por incumplimiento a la normativa aplicable, establecida por las
autoridades competentes en relacin al valor econmico o la retribucin en especie que
debern entregar los desarrolladores parcelarios para resarcir a los lote-habientes, la
colectividad o a la municipalidad, los incumplimientos a la normativa tcnica segn se
determine;
b) Donar a la Municipalidad uno o varios lotes que se encuentren disponibles, libres de todo
gravamen, para que sean destinados a zonas verdes o rea de equipamiento social, previa
verificacin de las condiciones mnimas para los usos que se destinen;
c) Donacin de terrenos aledaos, para zona verde o equipamiento social;
d) Realizacin y donacin de obras de infraestructura para provecho de los lote-habientes;
e) Las derivadas de temas ambientales encaminadas a retribuir por los impactos o efectos
negativos generados por el desarrollo parcelario y que no puedan ser evitados, corregidos,
mitigados o sustituidos; y
f) Compensacin econmica a favor de los lote-habientes.
Cuando dentro de una lotificacin se encuentren comprometidos, lotes en zonas de riesgo, zonas
de proteccin, derechos de va, zonas de retiro y en general en zonas determinadas como no regularizarles,
los desarrolladores parcelarios debern construir las obras de proteccin que se requieran, y reintegrar
el 100% del precio del lote a valor de mercado, o preparar un plan de reubicacin de comn acuerdo con
el, o los lote habientes segn fuere el caso.
Cuando el pago de la compensacin respectiva se haga en efectivo a los Lote-habientes, ste se
realizar bajo la supervisin de la Defensora del Consumidor y la autoridad competente conocer del
proceso de regularizacin.
Las compensaciones para la realizacin de obras o inversiones en la lotificacin, sean de tipo
ambiental o no, sern realizadas por el desarrollador parcelario bajo la supervisin de la autoridad
competente respectiva.
Para la determinacin y graduacin de las compensaciones, la autoridad competente aplicar los
siguientes criterios: Gravedad de los incumplimientos, cantidad de lotes afectados, tamao de la lotificacin,
porcentaje de habitabilidad de la lotificacin, grado de afectacin a la vida, integridad fsica o salud de los
Lote-habientes, emitiendo la resolucin que determine los montos o especies que constituyen la
compensacin, expresando en todos los casos, el valor en dinero de los incumplimientos a fin de poder
hacer exigible las obligaciones en efectivo, a fin de realizar las obras que correspondan.
Para el cumplimiento de las compensaciones respectivas los lotificadores y el propietario del
inmueble tendrn responsabilidad solidaria sin perjuicio de la responsabilidad penal en que pudiera incurrir.
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Lo dems atinente a criterios y forma de determinacin de compensaciones ser establecido
reglamentariamente.
Marginacin de Existencia de la Parcelacin
Art. 49.- Una vez presentado el formulario de regularizacin, la autoridad competente librar oficio
al Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas correspondiente, para que se anote preventivamente la
existencia de la parcelacin, resguardando el inmueble general en donde se ha desarrollado la parcelacin
de cualquier acto futuro de disposicin o persecucin, siempre que no existiera previamente un derecho
inscrito a favor de terceros; sin perjuicio de la persecucin que pueda hacerse sobre los flujos de efectivo
producto de las cuentas por pagar por los lote habientes, y los dems elementos de la empresa sujetos
a gravamen.
Los efectos de dicha anotacin impedir la inscripcin de cualquier gravamen o transferencias que
no sean los que este artculo permite. Se podrn inscribir las transferencias de dominio a favor de los
lote-habientes, de los lotes comprendidos en la parcelacin, siempre que hayan cumplido con sus
compromisos contractuales y que la parcelacin se encuentre debidamente regularizada conforme a lo
estipulado en la presente Ley. Asimismo, se inscribir el traspaso por causa de muerte del propietario del
inmueble. Tambin se inscribirn las transferencias de dominio de los restos o porcin del inmueble general
que no se encuentre afectado por el desarrollo de la parcelacin.
Exencin de Responsabilidad Administrativa
Art. 50.- La declaratoria de regularizacin junto con el cumplimiento en tiempo y forma de las
medidas de compensacin, eximen a los desarrolladores parcelarios de la responsabilidad administrativa
sobre los incumplimientos normativos respecto del desarrollo de la lotificacin de que se trate establecidos
en la resolucin.
Prohibiciones
Art. 51.- Se establecen las siguientes prohibiciones a los desarrolladores parcelarios:
a) Que las Lotificaciones sean ampliadas ms all de los lmites reales que fueran
comunicados, verificados y registrados en el proceso de regularizacin, salvo que la
ampliacin sea verificada de conformidad con los procedimientos legales correspondientes;
b) Sub-parcelar o modificar lotes, posterior a la aprobacin respectiva sin haber solicitado
la debida reforma a la autoridad competente;
c) Comercializar lotes o parcelas, si una vez realizado el llamamiento al desarrollador
parcelario, ste no se sometiere al proceso de regularizacin o que hubiese abandonado
el mismo por incumplimiento de los plazos o resoluciones.
Cualquier infraccin a lo dispuesto en el presente artculo ser sancionado por la autoridad
competente conforme al procedimiento establecido en el Captulo Sexto, del Ttulo Primero de la presente
Ley, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que llegara a incurrir.
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INDICE LEGISLATIVO
CAPITULO TERCERO
Del Proceso de Inscripcin de las Lotificaciones
Del Proceso de Inscripcin de las Lotificaciones
Art. 52.- El propietario, desarrollador parcelario o lotificador, tendr un plazo de sesenta das
contados a partir de la notificacin de la resolucin en que se declare la regularizacin de la lotificacin
o parcelacin, para presentar al Centro Nacional de Registros los documentos correspondientes, de
conformidad con las disposiciones siguientes:
Los desarrolladores parcelarios de las lotificaciones o parcelaciones cuya autorizacin haya sido
concedida por la autoridad competente y el profesional o tcnico responsable del levantamiento topogrfico
y de la elaboracin de los planos aprobados, debern declarar por medio de escritura pblica y bajo solemne
juramento, que los planos presentados con dicha escritura corresponden a la cabida y linderos reales del
inmueble y que, adems, no existen disputas de terceros sobre los linderos de la misma; en caso ya
hubiesen efectuado desmembraciones, tambin debern manifestar la extensin superficial y descripcin
tcnica a que se hayan reducido dichos inmuebles, la indicacin e identificacin de lotes vendidos y nmeros
de inscripcin registral. La escritura pblica, estar sujeta a la verificacin catastral y calificacin registral
correspondiente.
La inscripcin en el Registro de la escritura a que se refiere este artculo, ser requisito indispensable
para efectuar la inscripcin de las transferencias posteriores que el propietario realice sobre el inmueble
que se est lotificando o parcelando, ya sea por medio de segregaciones simples o por desmembracin
en cabeza de su dueo de conformidad a lo establecido en la presente Ley.
La falsedad de dicha declaracin har incurrir al infractor en la responsabilidad penal
correspondiente, debiendo el funcionario respectivo dar aviso a la Fiscala General de la Repblica de la
comisin de un posible ilcito.
El profesional a que alude el inciso segundo del presente artculo, deber ser Ingeniero Civil,
Arquitecto, Tcnico en Ingeniera Civil o Tcnico en Arquitectura, y estar debidamente inscrito en el Registro
Nacional de Arquitectos, Ingenieros Proyectistas y Constructores del VMVDU.
Art. 53.- Si el inmueble en que se desarroll la lotificacin que se haya declarado regularizada
tiene el setenta y cinco por ciento o ms del total de lotes inscritos a favor de terceros, el propietario podr
realizar la transferencia de lotes por segregaciones simples las cuales sern controladas en base a los planos
aprobados.
Art. 54.- Si el inmueble en que se desarroll la lotificacin que se haya declarado regularizada
tuviere menos del setenta y cinco por ciento de los lotes pendientes de inscripcin o no se hubiere realizado
ningn fraccionamiento, adems de los instrumentos a que se refiere el siguiente artculo, se deber otorgar
y presentar al correspondiente Registro, la desmembracin en cabeza de su dueo, previa revisin catastral
del plano en el CNR.
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INDICE LEGISLATIVO
Art. 55.- En caso que la lotificacin o parcelacin se haya realizado sobre varios inmuebles, stos
debern reunirse, siempre y cuando formen un solo cuerpo, otorgando la respectiva escritura pblica;
adems, a ese efecto, si existiere diferencia entre el antecedente registral y el rea real descrita en los
planos aprobados por la autoridad competente, se deber otorgar la escritura a que se refiere el Art. 52
de esta Ley, para efectos de inscripcin y transferencias posteriores que el propietario realice a favor de
terceros.
Facultad de Inspeccin
Art. 56.- El VMVDU o la autoridad competente en su caso, tendrn la facultad de inspeccin, control
y sancin que la presente Ley confiere.
En todo caso, el VMVDU o la autoridad competente en su caso, multar a los propietarios de los
inmuebles generales y desarrolladores parcelarios, en caso no se sometieren al proceso de regularizacin,
conforme lo dispone la presente Ley sin perjuicio de dar aviso a la Fiscala General de la Repblica cuando
corresponda en caso de indicio de posibles ilcitos penales.
CAPITULO CUARTO
Del Proceso de Legalizacin de las Lotificaciones
Curador Especial para Ausentes No Declarados
Art. 57.- Si el propietario o alguno de los propietarios del inmueble donde se ha realizado una
lotificacin, fueren ausentes no declarados y que no se sepa que hayan dejado procurador o representante
legal con facultades suficientes para otorgar los contratos que fueren necesarios a favor de los adquirentes
de las parcelas o seguir el proceso de regularizacin o cuando una persona jurdica carezca de representante
legal o gerente en la Repblica, se les nombrar curador especial conforme al siguiente procedimiento:
a) La persona interesada, podr acudir ante el Juez competente en materia civil del lugar en
el que se encuentren ubicados los inmuebles, que en lo sucesivo se denominar El Juez
o ante Notario, a solicitar el nombramiento de Curador Especial para que represente a uno
o ms de los ausentes no declarados;
b) El Juez o el Notario admitir la solicitud de inmediato, ordenando la publicacin de un aviso
que incorpore la misma. Dicha publicacin se har por una sola vez, en un peridico de
circulacin nacional, colocndose tambin dicho aviso en los linderos del inmueble donde
se encuentra la lotificacin y en los lugares ms visibles de la misma; as como en la
cartelera de la Alcalda Municipal del lugar de donde se ubica dicho inmueble;
c) El aviso del Juez o Notario prevendr que si el ausente no declarado se encontrar en el
pas o tuviere apoderado o representante legal, se presente ante el Juez o Notario que
lo ha citado, dentro de los veinte das siguientes a la publicacin;
d) Si dentro del plazo establecido en el literal anterior, se presentare el propietario o
copropietario ausente, su apoderado o representante legal, el Juez o Notario, suspendern
las diligencias de nombramiento de curador;
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INDICE LEGISLATIVO
e) Si transcurrido el plazo ya mencionado no se presentare el propietario o copropietario,
ausente no declarado, o su apoderado o representante legal, el Juez o Notario proceder
a nombrar el Curador Especial que deber ser abogado, debindole explicar las
implicaciones del cargo, quien deber manifestar bajo juramento la aceptacin del cargo
y cumplirlo fiel y legalmente; y
f) El Curador Especial nombrado legitimar su personera con la correspondiente certificacin
extendida por el Juez o el Notario, teniendo aqul la facultad de otorgar, a favor de los
adquirentes de los lotes, las escrituras que fueren necesarias, y de realizar las diligencias
o cualquier acto jurdico para la regularizacin del inmueble de su representado.
Aceptacin de Herencia
Art. 58.- Cuando por el propietario y el lote-habiente fuere necesario seguir el procedimiento
sealado en las disposiciones del Captulo II, Ttulo VII, del Libro Tercero del Cdigo Civil, o de la Ley del
Ejercicio Notarial de la Jurisdiccin Voluntaria y de Otras Diligencias, respecto a propietarios o lote habitantes
la contestacin de oficios del Secretario de la Corte Suprema de Justicia se har dentro de los cinco das
hbiles siguientes de recibido y la publicacin de los edictos respectivos se harn por una sola vez en un
peridico de circulacin nacional.
Lotificaciones con Gravmenes
Art. 59.- En el caso que, sobre los inmuebles de las lotificaciones recaigan hipotecas, embargos
u otros gravmenes que impidan formalizar las ventas de las parcelas a favor los Lote-habientes, los
propietarios de los inmuebles generales y sus acreedores debern formalizar un plan que garantice el pago
de los crditos y obligaciones y el levantamiento de los gravmenes en un plazo no mayor a tres aos
despus de entrada en vigencia la presente Ley.
Los pagos podrn acordarse sean cargados a los flujos monetarios provenientes de la Lotificacin.
CAPITULO QUINTO
Infracciones y Sanciones
Infracciones
Art. 60.- Son infracciones al presente rgimen transitorio, las siguientes:
a) No someterse al proceso de regularizacin en el plazo estipulado en la presente Ley o que
hubiese abandonado el mismo por incumplimiento de los plazos o resoluciones;
b) No cumplir voluntariamente con la obligacin de compensar, de conformidad con lo resuelto
por la autoridad competente;
c) Continuar comercializando lotes o parcelas sin someterse al proceso de regularizacin
establecido en la presente Ley;
d) Continuar comercializando lotes o parcelas en aquellos casos en que la autorizacin de
regularizacin de la lotificacin o parcelacin solicitada haya sido denegada; y
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INDICE LEGISLATIVO
e) No cumplir con las dems obligaciones y prohibiciones que impone el rgimen de
regularizacin establecido en la presente Ley.
Art. 61.- Las infracciones anteriores sern sancionadas administrativamente por la Autoridad
competente de conocer del proceso de regularizacin, de conformidad con las reglas siguientes:
a) La infraccin contenida en la letra e) del artculo anterior, se sancionar con multa cuyo
monto oscilar entre cien y quinientos salarios mnimos mensuales urbanos en el comercio,
sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal correspondiente; y,
b) Las infracciones contenidas en las letras a), b), c) y d) del artculo anterior, se sancionarn
con una multa cuyo monto oscilar entre quinientos uno y cinco mil salarios mnimos
mensuales urbanos en el comercio, sin perjuicio de la responsabilidad civil y penal
correspondiente.
Art. 62.- Las infracciones a las que se refiere el presente Captulo seguirn el procedimiento
sancionatorio y criterios establecidos en el Captulo Sexto del Ttulo Primero de la presente Ley.
CAPITULO SEXTO
Disposiciones Finales
Publicaciones
Art. 63.- El VMVDU y las dems autoridades competentes podrn publicar un listado de las
Lotificaciones y Desarrolladores parceladores sometidos o no al proceso de regularizacin.
Fondo Especial para Lotificaciones
Art. 64.- Crase el Fondo Especial para las Lotificaciones, el cual estar conformado por los ingresos
que los desarrolladores parcelarios deban cancelar, en concepto de derechos por la regularizacin de las
lotificaciones, el cual se denominar FEL.
Los recursos a que se refiere el inciso anterior, ingresarn al Fondo General de la Nacin, debiendo
el Ministerio de Hacienda, reintegrarlos en cada ejercicio fiscal, a la autoridad competente para el
otorgamiento de los permisos de lotificacin correspondientes, los cuales sern administrados por stas,
y se utilizarn para la tramitacin de los permisos antes citados.
El pago de los derechos correspondientes al trmite de regularizacin de lotificaciones, ser de
un centavo de dlar de los Estados Unidos de Amrica por metro cuadrado, de la extensin total del proyecto
de lotificacin que quiera regularizarse, siendo ste el nico pago que deber realizarse ante la autoridad
competente, para tales efectos.
Pagos de Derechos Registrales y Catastrales
Art. 65.- Los pagos de derechos catastrales y registrales sern los establecidos en la legislacin
y acuerdos del CNR, salvo los proyectos calificados de inters social por el ILP, de conformidad a lo prescrito
en el Art. 3 de la Ley de Creacin de la Unidad de Registro Social de Inmuebles.
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___________________________________________________________________
INDICE LEGISLATIVO
Derechos Irrenunciables
Art. 66.- Los derechos establecidos en esta Ley a favor del Lote-habientes son irrenunciables.
Especialidad de la Ley
Art. 67.- La presente Ley es de carcter especial, por lo que sus disposiciones prevalecern sobre
cualquier otra que la contrare.
En todo lo que no estuviere previsto expresamente en esta Ley, se aplicarn supletoriamente las
normas civiles y dems disposiciones contenidas en la legislacin comn que fuere necesario aplicar, en
lo que no se opongan a la presente Ley.
Plazos
Art. 68.- Los plazos a los que se refiere la presente Ley se contarn en das hbiles a menos que
se exprese lo contrario en esta Ley.
Reglamento
Art. 69.- El Presidente de la Repblica emitir el Reglamento de la presente Ley en un plazo
mximo de ciento veinte das a partir de la publicacin de la presente Ley en el Diario Oficial.
Vigencia
Art. 70.- La presente Ley entrar en vigencia ciento veinte das despus de su publicacin en el
Diario Oficial.
DADO EN EL SALON AZUL DEL PALACIO LEGISLATIVO: San Salvador, a los veinticinco das
del mes de enero de dos mil doce.
OTHON SIGFRIDO REYES MORALES,
PRESIDENTE.
CIRO CRUZ ZEPEDA PEA, GUILLERMO ANTONIO GALLEGOS NAVARRETE,
PRIMER VICEPRESIDENTE. SEGUNDO VICEPRESIDENTE.
JOS FRANCISCO MERINO LPEZ, ALBERTO ARMANDO ROMERO RODRGUEZ,
TERCER VICEPRESIDENTE. CUARTO VICEPRESIDENTE.
FRANCISCO ROBERTO LORENZANA DURAN,
QUINTO VICEPRESIDENTE.
LORENA GUADALUPE PEA MENDOZA, CSAR HUMBERTO GARCA AGUILERA
PRIMERA SECRETARA. SEGUNDO SECRETARIO.
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INDICE LEGISLATIVO
ELIZARDO GONZLEZ LOVO, ROBERTO JOS d'AUBUISSON MUNGUA,
TERCER SECRETARIO. CUARTO SECRETARIO.
IRMA LOURDES PALACIOS VSQUEZ,
QUINTA SECRETARIA. SEXTA SECRETARIA.
MARIO ALBERTO TENORIO GUERRERO,
SPTIMO SECRETARIO.
NOTA: En cumplimiento a lo dispuesto en el Art. 97, del inciso 3 del Reglamento Interior de este Organo
del Estado, se hace constar que el presente Decreto fue recibido el 15 de febrero de 2012, con
observaciones hechas por el Presidente de la Repblica, resolviendo, esta Asamblea Legislativa aceptar
parcialmente dichas observaciones en la Sesin Plenaria del da veintids de febrero del presente ao.
Csar Humberto Garca Aguilera
Segundo Secretario.
CASA PRESIDENCIAL: San Salvador, a los cinco das del mes de marzo del ao dos mil doce.
PUBLIQUESE,
Carlos Mauricio Funes Cartagena,
Presidente de la Repblica.
Gerson Martnez,
Ministro de Obras Pblicas, Transporte
y de Vivienda y Desarrollo Urbano.
D. O. N 46
Tomo N 394
Fecha: 7 de marzo de 2012.
ROM/adar
30-03-2012

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