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INCORPORAO IMOBILIRIA

INTRODUO
Este estudo trata da atividade de incorporao imobiliria, que foi normatizada pelo legislador
brasileiro com a edio da Lei 4.591/64. Esse dispositivo teve como objetivo principal vedar o
enriquecimento ilcito do incorporador em detrimento da "economia popular".

A questo da compra de um bem com o pagamento antecipado do preo para recebimento futuro
de um produto, sem sombra de dvida, constitui um risco para o consumidor, agravando-se ainda
mais a situao no setor imobilirio, onde os valores das prestaes do imvel so significativos.

1. A INCORPORAO IMOBILIRIA
1.1 Conceito

O contrato de incorporao imobiliria disciplinado pela Lei n 4.591/64, que normativa as
relaes jurdicas que resultavam desse tipo de negcio, suprindo as falhas do ento superado DL
5.481/28, cujo elenco do seu pargrafo nico do art. 28, conjugado com o art. 29 da mencionada
lei vigente, fornecem os elementos para que se possa definir o contrato de incorporao
imobiliria, como sendo ele um negcio jurdico no qual uma das partes, chamada incorporadora,
se obriga a promover e realizar uma construo imobiliria, para alienao de fraes do terreno
vinculadas a unidades autnomas a uma ou mais pessoas que se obrigam a adquiri-las, pagando o
preo desde logo, ou, como ocorre mais freqentemente, em prestaes futuras.

A incorporao imobiliria , portanto, uma atividade empresarial sujeita aos regramentos legais.
Diz o pargrafo nico, do art. 28, da Lei 4.591/64, que:
... considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas
de unidades autnomas (LEI 4.591/64).
1.2 A figura do Incorporador
A figura do incorporador definida legalmente (artigo 29) como sendo a pessoa fsica ou jurdica,
comerciante ou no, que aceita propostas, compromissa ou efetiva a venda de unidades a serem
construdas, coordenando e levando a termo o empreendimento.

O que caracteriza a atividade do incorporador, o seu trao distintivo, segundo o recorte legal, a
inteno de, no curso da obra, ou at mesmo antes, ainda na fase de lanamento mercadolgico
do empreendimento, alienar fraes ideais do terreno vinculadas a unidades a serem construdas.
Da definio legal, extrai-se o perfil do incorporador: - o empreendedor que visa lucro operando
com recursos de terceiros, ou seja, capta recursos dos promissrios ou cessionrios compradores
mediante promessa de alienao e os aplica na construo de unidades imobilirias que sero
entregues no futuro.
A partir do momento em que o incorporador registra o memorial da incorporao, por imposio
da lei, ou comea a alienar ou a prometer venda unidades autnomas a serem construdas e
entregues no futuro (interpretao jurisprudencial), torna pblico o regime sob o qual a obra ser
edificada.
O simples fato do registro do memorial da incorporao, ou o fato de haver alienao de unidades
de empreendimento projetado ou em construo gera um efeito jurdico da maior importncia
para os adquirentes de imveis, qual seja, o efeito de subtrair das empresas incorporadoras o
poder de disponibilidade para instituir gravame hipotecrio sobre as unidades autnomas. Por isso
mesmo, no podem as unidades privativas serem ofertadas a terceiros, estranhos incorporao,
a ttulo de garantia real.
1.3 A natureza jurdica do contrato de incorporao
O contrato em espcie rege uma relao contratual que podemos especificar a natureza jurdica
do mesmo, portanto mister enquadr-lo primeiramente na classificao dos contratos, que deve
ser examinado como contrato bilateral, tambm chamado de prestaes recprocas, de ordem
oneroso, comutativo, consensual e solene, cuja comutatividade decorre da prpria natureza
bilateral do contrato, que em razo da onerosidade, visto o fim lucrativo, no qual a estimativa da
prestao a ser recebida por qualquer das partes, pode ser efetuada no ato em que o contrato se
aperfeioa. Nesta mesma idia de comutatividade se insere, de um certo modo, a de equivalncia
das prestaes, para que no haja desequilbrio na relao contratual, pois normal que, nas
convenes de intuito lucrativo, cada parte s consinta num sacrifcio, se aquilo que obtm em
troca lhe for equivalente, da decorrer o princpio da comutatividade, quando cada uma das partes
se obriga a dar ou fazer uma coisa que encarada como equivalente daquilo que se lhe d, ou
daquilo que a ela se faz.
1.3.1 Da capacidade de hipotecar e das coisas hipotecveis
Dispe o art. 756, do Cdigo Civil: "S aquele que pode alienar, poder hipotecar, dar em anticrese
ou empenhar. S as coisas que se podem alienar podero ser dadas em penhor, anticrese ou
hipoteca".
A capacidade de hipotecar , pois, mera conseqncia do poder de alienar. Aquele que d em
hipoteca precisa ter poder de disponibilidade sobre o bem hipotecado.

O poder de hipotecar sofre as mesmas restries do poder de alienar. Se algum, para legitimar-se
como alienante, deve atender a certos requisitos legais, da mesma forma, para hipotecar, deve
cumprir as mesmas exigncias. Isto porque hipotecar , potencialmente, o incio de um ato de
alienao. Basta haver descumprimento da obrigao principal e a excusso levar venda judicial
do bem.
Comentando a disposio contida no art. 756 do Cdigo Civil ("S aquele que pode alienar, poder
hipotecar"), ensina Fulgncio: " assim a hipoteca um desmembramento da propriedade, uma
espcie de alienao...".
No mesmo sentido, Santos indica que:
Na verdade, qualquer bem dado em garantia fica sujeito a ser alienado se, no vencimento, no a
dvida resgatada. O devedor precisa, portanto, contar com isso, e, ao se obrigar, constituindo o
vnculo real, admitir essa possibilidade. Ora, basta haver essa possibilidade para que se exija, com
fundamento, que s possa constituir direito real de garantia quem puder alienar, mesmo porque o
contrato pressupe a eventual alienao.
Assim, indubitvel que unidades imobilirias j compromissadas venda no podem jamais ser
objeto de garantia.
Embora as incorporadoras, dentro da rigidez formal da regra civil, sejam detentoras do domnio do
terreno e das unidades em construo, uma vez registrado o memorial da incorporao e/ou
compromissada venda uma unidade que seja, no mais detm o poder de disposio e,
portanto, de igual forma, poder de constituir hipoteca sobre os mesmos ("S aquele que pode
alienar, poder hipotecar").
Mas, e se o incorporador onera o imvel durante a fase de construo, apesar do mesmo ter sido
anteriormente compromissado venda, e transfere a posse ao adquirente, depois de terminada a
obra, sem ter providenciado a exonerao do gravame? Que providncia deve tomar o adquirente
prejudicado?
1.3.2 Do ato nulo em razo da ilicitude do objeto
Ao pactuarem negcio jurdico que tem por objeto dar e receber em garantia hipotecria unidades
de Edifcio em construo sob o regime da incorporao imobiliria praticam Banco e
Incorporadora ato nulo, em razo da ilicitude do objeto, se, anteriormente ao pacto negocial, j foi
compromissada venda uma ou algumas das unidades autnomas do empreendimento. (CDIGO
CIVIL, arts. 756, 82 e 145, inciso II).
Ao dispor que "S aquele que pode alienar, poder hipotecar", quis a mens legis, atravs do art.
756, combinado com os arts. 82 e l45, II, todos do Cdigo Civil, tornar ilcito e fulminar de nulidade
ato jurdico como o praticado por Incorporadora e Banco, consubstanciado no fato de um oferecer
e o outro aceitar garantia real representada por imveis que no poderiam ser hipotecados, pois
j no poderiam mais ser alienados, uma vez que foram construdos sob o regime da incorporao
imobiliria e, inclusive, j estavam anteriormente compromissados venda.
Nessas condies, incorporadora e Banco firmam avena cujo objeto ilcito. Assim, luz da
regras civis em comento, e para todos os efeitos de direito, nula a clusula contratual que impe
gravame hipotecrio a bens imveis sobre os quais a incorporadora j no tinha mais
disponibilidade, e que, inclusive, j no podia mais alienar em razo de, anteriormente hipoteca,
t-los compromissado venda.
Ao firmarem contrato que tem por objeto hipotecar bens sobre os quais a incorporadora j no
tinha mais nenhuma disponibilidade, praticam ambos os transatores - incorporadora e banco - no
s ato nulo, pela ilicitude do objeto, mas tambm comete a incorporadora ilcito penal, pois sua
conduta, ao onerar fraudulentamente imvel que prometeu vender a terceiro, est tipificada
como crime de estelionato, segundo o disposto na alnea II, do 2, do artigo 171, do Cdigo
Penal.

Como o ato nulo absolutamente ineficaz, nenhum efeito jurdico tem o ato de dar e receber
unidades compromissadas venda em garantia real.

No cabe sequer perquirir se h ou no, por parte dos contratantes, a inteno de praticar ato
contrrio lei ou vontade de fraudar a lei. De somenos se est ou no caracterizado, por um lado,
um "concilium fraudis", no mbito civil, em razo da avena firmada entre Incorporadora e Banco
e, por outro lado, o "animus nocendi" da incorporadora de violar, de forma deliberada, as
garantias do consumidor, conforme estampadas e asseguradas pelo CDC. A ilicitude do objeto da
avena - hipoteca de unidades imobilirias construdas sob o regime da incorporao imobiliria e,
inclusive, anteriormente compromissadas venda - fulmina de nulidade o ato jurdico firmado
entre Incorporadora e Banco, inexistindo, por conseqncia, o direito real de garantia.
Neste sentido elucidativa a lio de Santos (1989), in verbis:
Para a existncia da nulidade, ponto que merece ateno, no se exige que haja a inteno de
fraudar a lei. No pode haver divergncia razovel sobre o assunto. Por isso que, assim como no
ato contrrio lei no exige aquela inteno, bastando o fato da contrariedade em si, de igual
forma a inteno no essencial para constituir a nulidade.... (op cit. p. 6).
Assim, ao transacionarem sobre imveis de terceiros (as unidades autnomas de Edifcio em
construo, adquiridas por promissrios compradores/consumidores), Banco e
Incorporadora/construtora agem com indisfarveis dolo e malcia, remanescendo
irremediavelmente viciada - ressalte-se - no o contrato de financiamento entre ambos celebrado,
mas a garantia hipotecria oferecida pela incorporadora/construtora e, de modo ilegal, aceita pelo
banco.
Estando caracterizada a nulidade parcial do ato, remanescem inclumes as demais avenas
firmadas entre incorporadora e banco, podendo subsistir autonomamente, nos termos do art.
153, primeira parte, do Cdigo Civil.
Da nulidade do ato e da conseqente ineficcia da hipoteca, resulta, como corolrio lgico, que
no existe, em caso que tais, direito real de garantia. A nulidade manifesta do ato priva-o dos
efeitos jurdicos que teria, caso fosse praticado conforme a lei.
Resumindo, se o imvel construdo sob o regime da incorporao imobiliria e compromissado
venda ainda durante a fase da construo, no pode ser objeto de gravame hipotecrio, sob
pena de nulidade. Ocorrendo a violao da norma, surgem, para o promissrio comprador, as
condies para o exerccio da ao ordinria de nulidade de hipoteca (possibilidade jurdica do
pedido, interesse de agir e legitimao ad causam).
1.4 Das obrigaes e direitos do incorporador
Conforme o Artigo 32 da Lei n 4.591/64, o incorporador somente poder negociar sobre unidades
autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de registro de imveis, os seguintes
documentos:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda
ou de cesso de direitos ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na posse do imvel,
no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para
demolio e construo, devidamente registrado;
b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos, de
aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado
de certido dos respectivos registros;
d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e
indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea construda;
f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o
terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o
inciso IV, do artigo 53, desta lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com
a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitrios referidos no artigo 54,
discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo
profissional responsvel pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas que a elas
correspondero;
Quando o contratante se espelhar numa situao ftica dessa natureza deve procurar um
advogado que atue nesta rea para se defender, e evitar maiores prejuzos, se no o maior que foi
aquele de v seu sonho da casa prpria tornar-se um pesadelo.

CONCLUSO
O setor imobilirio um dos setores que mais tem gerado reclamaes aos rgos de defesa do
consumidor, e embora muitas delas sejam improcedentes juridicamente, o fato serve para
apontar que o maior nmero de problemas decorrente da abusividade das clusulas contratuais.
Nesse sentido, convm ressaltar que a compra e venda de bens imveis envolvendo empresas de
incorporao tipicamente uma relao de consumo, razo pela qual certo afirmar que os
contratos de incorporao imobiliria esto sujeitos Lei 4.591/64 e Lei 8.078/90 (Cdigo de
Defesa do Consumidor).
O presente estudo concluiu que como qualquer outro contrato, a incorporao imobiliria
pressupe a liberdade de contratar, devendo, entretanto, ser livre a manifestao da vontade das
partes. Por outro lado, no contrato de incorporao deve-se ter em conta que o consumidor
parte hipossuficiente e que, por esta razo, no pode ficar sujeito s imposies unilaterais das
incorporadoras.
Dessa forma, convm ao adquirente de uma unidade para entrega futura, antes de assinar um
contrato, tomar conhecimento das informaes indispensveis sua segurana, para no
embarcar na chamada "canoa furada".
Em primeiro lugar, conforme j salientamos, obrigatrio o nmero do registro definitivo do
Memorial de Incorporao no Cartrio do Registro de Imveis, pois o referido documento
representa o fiel espelho do empreendimento pretendido.
Desse modo, o consumidor, ao fechar o negcio, est comprando algo em conformidade com o
Memorial de Incorporao, por isso, deve ficar atento obra em edificao, para no comprar
"gato por lebre".
A preocupao do legislador, com a venda de imvel sem o devido registro do Memorial de
Incorporao foi tanta, que considerada infrao penal relativa economia popular o
incorporador negociar uma unidade imobiliria sem o registro de incorporao.
O consumidor deve, portanto, estar atento e buscar informaes seguras a fim de no sofra as
consequncias de um negcio mal engendrado para si e que trar prejuzos financeiros e morais a
todos os membros de sua famlia, pois trata-se de um negcio que envolve o sonho de todo ser
humano: a aquisio da casa prpria.
INCORPORAO DE PRDIOS EM CONDOMNIO

597 O que se considera como incorporao de prdios em condomnio?

Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construo, para alienao total ou parcial (antes da concluso das obras), de edificaes ou
conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, sob o regime de condomnio.

O incorporador vende fraes ideais do terreno, vinculadas s unidades autnomas
(apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construo ou a serem construdas, obtendo, assim, os
recursos necessrios para a edificao. Pode tambm alienar as unidades j construdas.

(RIR/1999, art. 151)

CONSTRUES ABRANGIDAS PELAS INCORPORAES IMOBILIRIAS

598 Quais as construes abrangidas e a legislao que se aplica para as incorporaes
imobilirias?

As incorporaes imobilirias abrangem, por exemplo, construes de edifcios de apartamentos
ou lojas em condomnio. Esto sujeitas ao disciplinamento imposto pela Lei n 4.591, de 16 de
dezembro de 1964.

(No aspecto fiscal, subordinam-se especificamente s disposies dos Decreto-lei n 1.381, de
1974; Decreto-lei n 1.510, de 1976; IN SRF n 28/78; IN SRF n 84/79; IN SRF n 23/83; IN SRF n
67/88)

INCORPORADOR

599 Quem considerado "incorporador"?

Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no
efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando
a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em
construo sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais
transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o
caso, pela entrega, em certo prazo, a preo e em determinadas condies, das obras concludas.

Estende-se a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que
contratem a construo de edifcios que se destinem constituio em condomnio, sempre que
iniciarem as alienaes antes da concluso das obras.

(Lei n 4.591, de 1964, arts. 29 e 30)

Tendo em vista as disposies da Lei n 4.591, de 1964, especificamente os arts. 29 a 32 e 68,
irrelevante a forma da construo efetuada (vertical, horizontal, autnoma, isolada etc.) para que
a pessoa fsica seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparao pessoa
jurdica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configurao
dessa forma de tributao dos resultados auferidos nesse empreendimento.

(RIR/1999, art. 151 e 152)

Ateno:

De acordo com o art. 68 da Lei n 4.591, de 1964, os proprietrios ou titulares de direito aquisitivo
sobre as terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir
habitaes isoladas para alien-las antes de concludas, mediante pagamento do preo a prazo,
ficam sujeitos ao regime institudo para os incorporadores, no que lhes for aplicvel.

LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO DE TERRENOS

600 O que se considera como loteamento e desmembramento de terrenos?

Desmembramento a subdiviso de uma gleba (rea) em lotes para edificao, na qual seja
aproveitado o sistema virio oficial local, isto , no se abrem vias, ruas ou logradouros pblicos
nem se ampliam ou modificam os existentes, para que as edificaes e os acessos a elas sejam
factveis.

Loteamento a subdiviso de uma gleba (rea) em lotes, destinados a edificaes, com abertura
de novas vias de circulao e de logradouros pblicos ou de ampliao, modificao ou
prolongamento dos existentes.

Ateno:

A promoo de loteamento por pessoa fsica, seja de terreno urbano ou rural, a equipara pessoa
jurdica para os efeitos do imposto de renda.

A subdiviso ou desmembramento de imvel rural, havido aps 30/06/1977, em mais de 10 (dez)
lotes, ou alienao de mais de 10 (dez) quinhes ou fraes ideais do terreno, equipara-se a
loteamento e, em conseqncia, equipara a pessoa fsica pessoa jurdica, exceto se a subdiviso
ou desmembramento se efetivar por fora de partilha amigvel ou judicial, em decorrncia de
herana, legado, doao como adiantamento da legtima, ou extino de condomnio.

(Lei n 6.766, de 1979, art. 2 e ;RIR/1999, art. 153; PN CST n 6, de 1986)

PESSOA FSICA EQUIPARADA JURDICA

601 A pessoa fsica equiparada pessoa jurdica em razo de operaes com imveis, sofre
dupla tributao de seus lucros se efetuar alienao eventual de imveis sujeita ao regime da Lei n
9.250, de 1995?

No. A alienao dos imveis no integrantes da incorporao ou loteamento tributada como
ganho de capital da pessoa fsica de seu titular, ou no se sujeita tributao, se atendidas as
condies dos arts. 22 (bens de pequeno valor) e 23 (nico imvel) da Lei n 9.250, de 1995.

FALECIMENTO DE INCORPORADOR

602 Na hiptese de falecimento de pessoa fsica equiparada pessoa jurdica pela promoo de
loteamento, como fica a situao fiscal do cnjuge meeiro, casado em comunho de bens com o
de cujus , em relao aos crditos vincendos e aos remanescentes?

A morte, enquanto termo final da personalidade, implica excluso do de cujus do mundo jurdico,
mas no a extino dos efeitos tributrios que decorrem do empreendimento imobilirio e
alcanam o esplio, o cnjuge meeiro e os sucessores causa mortis .

Assim, se a lei fiscal equiparou a pessoa fsica responsvel pelo empreendimento imobilirio
pessoa jurdica, a equiparao se prolonga at os sucessores causa mortis , porque, em face das
leis que disciplinam o parcelamento do solo, eles continuam loteadores. o que se depreende do
art. 29 da Lei n 6.766, de 1979: "Aquele que adquirir a propriedade loteada (...) por sucesso
causa mortis suceder o transmitente em todos os direitos e obrigaes, ficando obrigado a
respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cesso, em todas as clusulas,
sendo nula qualquer disposio em contrrio, ressalvado o direito do herdeiro ou legatrio de
renunciar herana ou ao legado".

A situao jurdica do cnjuge, em face do regime de casamento, idntica quela desfrutada pelo
consorte falecido; assim sendo, tambm se equiparou em tal ocasio. Dessa forma, impe-se que
ele prossiga apurando os resultados na condio de pessoa jurdica por equiparao, em relao
parcela do patrimnio que lhe for adjudicada, cumprindo todas as condies impostas pela
legislao tributria. Os herdeiros e legatrios, na condio de sucessores, conforme definio do
art. 29 da Lei n 6.766, de 1979, devem constituir-se em pessoa jurdica (por equiparao) a fim
de, nesta condio, darem continuidade apurao dos resultados, na forma disposta na
legislao tributria, em relao parcela do patrimnio que lhes couber na partilha.


Na incorporao imobiliria, quais as formas de contratao da construo?
A contratao poder ser feita diretamente entre os compradores e o incorporador ou construtor,
sendo acordado o preo entre eles.
Por ser feita pelo regime de empreitada, a preo fixo ou reajustvel por ndices previamente
determinados, discriminando-se o preo da frao ideal do terreno e o preo da construo.
Poder ainda ser realizada pelo regime de administrao, preo de custo, nesse regime todos os
pagamentos e recebimentos faro em nome do condomnio, contratado pelo incorporador.
Como se financia o empreendimento imobilirio?
O financiamento do empreendimento imobilirio poder ser atravs de investimento direto do
incorporador ou de outros que a ele se associarem; atravs de emprstimo bancrio diretamente
ao incorporador ou aos muturios.
Vrias so as instituies financeiras, que concedem financiamento imobilirio, dentre elas
destacamos a Caixa Econmica Federal CEF e Banco do Brasil.
Para as incorporaes a lei prev seguro obrigatrio?
No, a legislao atual no prev seguro obrigatrio, no entanto, alguns municpios exigem seguro
garantia da obra.
Algumas empresas fazem o seguro obrigatrio, mas esse custo repassado aos compradores das
unidades.
O que Comisso de Representantes?
A Comisso de Representantes constituda por no mnimo trs adquirentes, deve fiscalizar o
incorporador/construtor, podendo assumir o comando do negcio em caso de destituio do
incorporador
O que patrimnio de afetao?
Cada empreendimento tem um patrimnio prprio que no se confunde com o patrimnio da
empresa.
O incorporador pode ser destitudo?
Sim, o incorporador poder ser destitudo quando paralisadas as obras, e aps, notificado
judicialmente no der continuidade na obra.
Qual a diferena entre preo fechado e preo de custo?
No preo fechado, o incorporador utiliza o dinheiro que os adquirentes pagam do modo que
melhor lhe convier, no precisa prestar contas. J no preo de custo, todos os pagamentos
efetuados pelos adquirentes so de acordo com as contas abertas em nome do Condomnio, que
sero movimentadas conforme o contrato, o incorporador dever prestar contas aos adquirentes.
Na incorporao imobiliria, as matrculas so abertas antes ou depois das respectivas unidades
autnomas estarem construdas?
O incorporador para negociar as unidades condominiais, antes da construo, dever registrar o
memorial de incorporao, o qual conter a individualizao de cada unidade, mas as unidades
autnomas somente tero nmero de matrcula individualizada aps a concluso da obra.
Pelo regime de afetao pessoa fsica pode constituir condomnio?
Sim, pois o incorporador poder ser pessoa fsica ou jurdica. Pelo regime de afetao, os terrenos
e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituir patrimnio de
afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e a entrega das unidades
imobilirias aos respectivos adquirentes.
Quais as obrigaes contratuais do incorporador?
O incorporador dever transferir como vendedor ou procurador do dono do terreno, a frao ideal
alienada; outorgar a escritura definitiva de venda da frao ideal do terreno, transmitindo o
domnio, se j havia prometido para venda ou permuta; promover a construo do edifcio
dividido em unidades autnomas, estabelecendo o plano da obra e, eventualmente, as condies
da construo; entregar aos adquirentes, devidamente averbadas, as unidades que compraram.
Quais as construes abrangidas que se aplicam para as incorporaes imobilirias?
As incorporaes imobilirias abrangem as construes de edifcios de Apartamentos, lojas Casas
ou Sobrados Geminados em condomnio.
O que memorial de incorporao?
O memorial de incorporao o conjunto de documentos que retratam o terreno, o projeto da
construo e a idoneidade financeira do incorporador, que dever ser obrigatoriamente registrado
no Cartrio de Registro de Imveis.
Qual a lei que regula as incorporaes imobilirias?
A lei que regula as incorporaes imobilirias a Lei n 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.
Devo ter algum cuidado na aquisio do imvel na planta, relativo a
qualidade da construo? Quais?
Sim, o consumidor ao adquirir o imvel na planta dever ter alguns cuidados.
Assim, antes de adquirir o imvel, procure outros empreendimentos realizados pela construtora,
converse com o sndico ou moradores para verificar e questionar sobre a qualidade da construo
e os materiais empregados.
Qual a responsabilidade do incorporador quando no houver a concluso da edificao?
O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os
adquirentes ou compromissrios dos prejuzos que a estes tiverem
pelo fato de no se concluir a edificao. Isto quando o incorporador contratar a entrega da
unidade a prazo e preos certos.
O que incorporao imobiliria?
Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a
construo, para alienao total ou parcial, antes da concluso das obras, de edificaes ou
conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, sob o regime de condomnio.
Quem o incorporador?
Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no
efetuando a construo, venha a efetivar a venda ou a aceitar propostas de compra,
responsabilizando-se pela vinculao de fraes ideais de terreno futura edificao, ou que
meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a
incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preo e em
determinadas condies, das obras concludas.
Como funciona na prtica a incorporao?
O incorporador vende fraes ideais do terreno, vinculadas s unidades autnomas, como
apartamentos, salas, conjuntos, casas ou sobrados geminados, entre outros, em construo ou a
serem construdas, obtendo, assim, os recursos necessrios para a edificao.
No entanto, para que seja possvel, legalmente, proceder a alienao destas unidades que ainda
no existem fisicamente, indispensvel que se promova o registro da incorporao imobiliria. A
incorporadora tambm poder alienar as unidades incorporadas.