Bucaramanga, Junio 26 de 2.

012

Seora
ISABELITA DELGADO LOPEZ
Ciudad

Ref: Concepto Jurdico Contrato de Promesa de Compraventa

Respecto a sus requerimientos y conforme a lo plasmado en el Contrato de
Promesa de Compraventa de fecha 23 de abril de 2.010, me permito contestar en
los siguientes trminos:

Evidentemente nos encontramos ante un incumplimiento de contrato de promesa
de compraventa por parte del Promitente vendedor, en virtud de la llamada
condicin resolutoria tcita que se encuentra inmersa en todos los contratos
bilaterales, por lo cual ustedes como contratantes que han cumplido con las
obligaciones a su cargo o han estado prestos y listos a satisfacerlas, pueden
frente al incumplido, solicitar ante el juez:

a) El cumplimiento de las obligaciones insolutas, es decir, insistir en la vigencia
del contrato mediante la satisfaccin de las pretensiones pendientes de pago.
En este caso, como es apenas obvio, no se trata de la pretensin resolutoria
sino del cumplimiento del contrato, lo cual considero que debe ser analizado,
teniendo en cuenta el valor actual que puede tener el inmueble y si se justifica
continuar con la adquisicin del bien o si por el contrario por el valor que se
recibira se podra conseguir un inmueble mejor.

b) La resolucin del contrato, es decir, solicitar que el contrato quede sin efectos y
vuelvan las cosas al estado anterior. En este caso, en razn del
incumplimiento del vendedor, el comprador pierde el inters en que subsista el
vnculo negocial, por lo cual la pretensin apunta a que se decrete la resolucin
o ruptura del vnculo contractual, es decir, que el contrato quede sin efecto.
Esta opcin conlleva a que el contrato pierda su eficacia y deba el juez
retrotraer las cosas al estado en que se encontraban al momento de la
celebracin. En el presente caso a que se devuelva el valor dado como cuota
inicial del inmueble junto con sus intereses, el valor de la clausula penal o los
perjuicios que se hayan causado, para este contrato se pacto una clausula
penal del 15% del valor del inmueble prometido, es decir, la suma de
$11.713.125, los cuales constituyen la valoracin de perjuicios pactada por
anticipado, por lo cual ese sera el valor de los perjuicios.

c) Finalmente y aunque el artculo 1546 del C.C. no lo mencione expresamente,
nada se opone a que ustedes como contratantes cumplidos, soliciten
nicamente que el vendedor-demandado sea condenado al pago de los
perjuicios causados, es decir, que no se solicite ni el cumplimiento ni la
resolucin, sino que autnomamente pida la reparacin de los perjuicios
causados con el incumplimiento contractual. En este caso ustedes no estaran
interesados en el cumplimiento de la prestacin ni en la resolucin del contrato
y nada se opondra a que su nica pretensin sea la netamente indemnizatoria,
para que solamente le sean reparados los daos irrogados con el
incumplimiento, tales como el mayor valor en que han tenido que incurrir en
arrendamientos, por la no entrega del inmueble. En este caso se solicitaran
los $11.713.125 de la Clausula penal para no tener que entrar a probar los
perjuicios.

Estas son las tres opciones que se tienen frente al contrato de promesa de
compraventa y respecto de sus comentarios de los numerales 1, 2, 3 y 4, los
cuales se encuentran suficientemente probados debido a la no entrega del
inmueble en la fecha convenida en el otrosi, adems porque no existe prueba de
algnincumplimiento por parte de ustedes.

Respecto a las reas comunes y a la falta de la entrada, adems del cambio en
las especificaciones de las mismas no hay mucho que hacer puesto que no existe
norma expresa que los obligue a cumplir con dichas especificaciones de la oferta,
pues podran aducir cambios en los permisos, fuerza mayor en el diseo o
necesidad de algunas adecuaciones.

Por lo anterior considero que teniendo en cuenta que el inmueble tiene un rea
privada de 30.50 mts
2
y su valor es de $78.087.500 debera intentarse la resolucin
del contrato, pues adems de recuperarse el valor dado como cuota inicial, este se
incrementara por razn de los intereses y la clausula penal de $11.713.125, con
lo cual se podra conseguir un apartamento mucho ms acorde a sus
necesidades.

Para el buen suceso de la pretensin de resolucin, ustedes debern acreditar los
elementos basilares de raigambre sustancial que permitan obtener la aniquilacin
del vnculo negocial, retrotraer al estado anterior y obtener la indemnizacin de
perjuicios, elementos que son los siguientes:

1. La existencia de un contrato vlidamente celebrado, esto es, de un contrato
que se encuentre surtiendo plenos efectos y le permita al juez examinar con
claridad el contenido negocial y auscultar el objeto, alcance y funcin de las
prestaciones recprocamente adquiridas por las partes. Por esta razn
correspondera a ustedes acreditarle al juez que el vnculo negocial respecto
del cual predica el incumplimiento resolutorio ha recorrido y colmado las
exigencias que nuestra ley prev para su existencia y validez. Por esta deber
entrarse a analizael contrato de promesa de compraventa para determinar que
los requisitos contemplados en el Art. 1.611se cumplan, para lo cual preciso de
esta manera:



a) Que la promesa conste por escrito: SE CUMPLE

b) Que el contrato a que la promesa se refiera no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el
artculo 1551 del C.C.: SE CUMPLE

c) Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca en que ha
de celebrarse el contrato: Este requisito hace referencia a la fecha de
suscripcin de la escritura pblica y el contrato de promesa seala en la
clausula Decima Primera: La escritura pblica que solemnice este contrato
se otorgar el 28 de mayo de 2.011 en la Notaria novena de Bucaramanga
a las 4:00 p.m. la cual fue modificada por el otrosi del 19 de febrero de
2.011 y que quedo establecida para el 15 de febrero de 2.012, por lo cual
SE CUMPLE.

d) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo slo
falte la tradicin de la cosa o las formalidades legales. SE CUMPLE

2. El cumplimiento de las obligaciones por parte del acreedor, pues es base
ineludible de la resolucin que sta solamente puede ser pedida por el
contratante cumplido o que se ha allanado a cumplirlas. Para cumplir este
requisito deber aportarse todas las actuaciones realizadas ante los bancos
respecto del trmite del crdito hipotecario, as como los recibos de pago de la
cuota inicial.

3. Incumplimiento de las obligaciones por parte del demandado, incumplimiento
que adems debe ser grave, pues se exige que el incumplimiento del
demandado debe ser de una magnitud importante de tal suerte que se
consideren efectivamente lesionados los intereses contractuales. En este caso
basta probar el incumplimiento en la entrega del inmueble, este sera el nico
hecho que se aducira y que debera probarse de forma apropiada, adems
podra enunciarse los dems incumplimientos, como los cambios en las reas
comunes.
Como conclusin de este concepto se determina que est probada la existencia
de un contrato bilateral vlidamente celebrado en el que el promitente comprador
ha cumplido o se ha allanado a cumplir con las prestaciones a su cargo; as mismo
se acredita que el demandado se encuentra en mora de cumplir las obligaciones
asumidas y que dicho incumplimiento ha sido relevante, trascendente e importante
de cara al contrato celebrado. Igualmente siguiendo las reglas del derecho de
daos, porque se aspira igualmente a la indemnizacin de perjuicios, se acredita
debidamente su existencia, con la clausula penal, porque aunque la regla es que
el perjuicio nicamente adquiere el carcter de indemnizable cuando su certeza ha
sido demostrada en el proceso, la clausula penal es una estimacin anticipada de
perjuicios y por lo tanto no habra que probarlos.

En lo que toca con las consecuencias de la resolucin judicial por incumplimiento
frente a las partes, como ya se dijo, sus efectos son retroactivos y deber el
demandado restituir de lo que hayan pagado.

Como se observa de lo expuesto en este concepto, la figura de la resolucin
judicial del contrato de promesa de compraventa por incumplimiento del
promitente vendedor es la accin que recomiendo ejercer para este caso, sin
embargo, hay que tener en cuenta la CLAUSULA COMPROMISORA estipulada
en la clausula sptima del contrato de promesa, por lo cual antes de acudir a la
jurisdiccin ordinaria se deber acudir a un tribunal de arbitramento a travs del
centro de conciliacin y Arbitraje de la Cmara de Comercio de Bucaramanga, que
no es otra cosa que un proceso judicial pero de forma privada, pues no es resuelta
por un juez sino por un rbitro, pero que tiene los mismos lineamientos del
proceso judicial, por lo cual no existe ningn cambio sustancial ni procesal de lo
aqu conceptuado.






CARLOS ALBERTO MORALES HIGUERA
Abogado