Tel: 021.94618825 Arts. 481 a 504 da Lei n 10.406/2002. GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., pgs. 265 a 304. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2010, vol. III, 14. ed., pgs. 145 a 169.
BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR:
BESSONE, Darcy, Da compra e venda, 4.ed., So Paulo: Saraiva, 1997. JNIOR, Jos Osrio de Azevedo, Compra a venda, troca ou permuta, vol. III, So Paulo: Revista de tribunais, 2005. LBO, Paulo Luiz Neto, In Antonio Junqueira de Azevedo (coord.), Comentrios ao Cdigo Civil, vol.VI, Saraiva: So Paulo, 2003. TEPEDINO, Gustavo, BARBOZA, Heloisa Helena e MORAES, Maria Celina de. Cdigo Civil Interpretado conforme a Constituio da Repblica. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, v. II. OBJETIVO: transferncia de um bem do patrimnio de um indivduo para o outro. Contrato de compra e venda de imveis com valor acima de 30 vezes o salrio mnimo requerem escritura pblica. (art. 108) TRADIO: o modo de transferncia de um bem mvel. TRADIO IMVEL: transfere com o registro no Cartrio de Registro imobilirio. Art. 481, 1226 e 1245. CLASSIFICAO: bilateral, Oneroso, Translativo, Comutativo (via de regra). FORMA DE EXECUO: Simultnea ou Diferida
ARTIGO 481 DO CC
ATORES : VENDEDOR E COMPRADOR
RELAO: OBRIGAO DE TRANSFERNCIA DE DOMNIO E PAGAMENTO DE PREO.
COMPRA E VENDA PRODUZ EFEITOS JURDICOS OBRIGACIONAIS
CONSTITUIO DO TTULO CONTRATO
POSTERIOR SOLENIDADE QUE A TRADIO DA COISA VENDIDA MVEL OU REGISTRO NO IMVEL
Elementos constitutivos:
Res (coisa): qualquer coisa passvel de apreciao econmica .
Preo: deve ser determinado, ou possvel de determinao. . Consentimento: agente capaz
Res (coisa): qualquer coisa passvel de apreciao econmica .
Bens incorpreos=cesso ; Coisa fora do comrcio ;Venda de coisas futuras (contrato aleatrio) OBS:Nula a venda de coisa que nunca existiu ou deixou de existir.
Preo: deve ser determinado, ou possvel de determinao.
Fixao do preo pode ser deixada ao arbtrio de terceiro, pode ser feito tendo por base a taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Se no houver sido estipulado: tabelamento oficial, se no houver, vendas habituais do vendedor. Nula a compra e venda quando a taxao do preo delegada ao arbtrio exclusivo de uma das partes.
Consentimento: agente capaz
PRO SOLUTO - Ser pro soluto a venda quando a entregue das crtulas representa pagamento definitivo.
PRO SOLVENDO - Ser a venda pro solvendo quando a quitao for dada no momento em que se lquida os valores dos ttulos de crdito.
NEGCIO JURDICO BILATERAL, SINALAGMTICO;
CONSENSUAL, COMUTATIVO OU ALIEATRIO;
TRANSLATIVO DE PROPRIEDADE, DE EXECUO INSTANTNEA OU DIFERIDA.
O VENDEDOR NO OBRIGADO A ENTREGAR O BEM ANTES DE RECEBER O PREO
EXCEO DO CONTRATO NO CUMPRIDO
TPICA DOS CONTRATOS BILATERAIS
OCORRE QUANDO NO H SIMULTANEIDADE DE PRESTAES
0013541-54.2007.8.19.0001- DES. JOSE CARLOS PAES - Julgamento: 10/10/2012 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL AGRAVO INOMINADO NA APELAO CVEL. COMPRA E VENDA DE IMVEL. ARRAS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEVOLUO EM DOBRO. DANO MATERIAL. NEXO CAUSAL. AUSNCIA. CUSTAS E HONORRIOS. 1. Partes vinculadas na obrigao de fazer o contrato definitivo. Havendo o inadimplemento, o sinal deve ser devolvido. 2. Exegese do artigo 476 do Cdigo Civil, que trata da exceo de contrato no cumprido, ou exceptio non adimpleti contractus. 3. Autor que se desincumbe do nus imposto pelo artigo 333, inciso I do CPC, comprovando o pagamento de R$ 15.000,00, a ttulo de arras. Ademais devem ser considerados vlidos os recibos emitidos pela sociedade empresria Matriz Empreendimentos, uma vez que as rs assumem o risco pela prtica dos atos por estas prestados, consubstanciando-se em verdadeira culpa in eligendo, sendo irrelevante que tais valores integrem o patrimnio destas. Precedentes desta Corte. 4. Devoluo das arras que deve se dar de forma dobrada, diante da no realizao do contrato definitivo por culpa exclusiva das rs. Precedentes TJRJ. 5. Inexiste relao de causalidade entre a mudana de domiclio do demandante com o negcio jurdico avenado, faltando-lhe a cautela do homem mdio. 6. Custas judiciais e honorrios advocatcios que devem ser suportados pelas demandadas, uma vez que decaiu o autor em parte mnima de seu pedido, nos termos do artigo 21, pargrafo nico, do Cdigo de Processo Civil. 7. Recurso no provido.
0000381-40.2009.8.19.0017- APELACAO DES. EDSON VASCONCELOS - Julgamento: 12/09/2012 - DECIMA SETIMA CAMARA CIVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL A SER CONSTRUDO INADIMPLEMENTO DAS PARTES DE EXCEO DO CONTRATO NO CUMPRIDO QUE NO SOCORRE AO VENDEDOR CRIAO DE LEGTIMA EXPECTATIVA DE MANUTENO DAS OBRIGAES QUE EXSURGIRAM DO NEGCIO CELEBRADO BOA-F OBJETIVA COM DEVOLUO DA QUANTIA PAGA Autora ajuizou ao de resciso contratual alegando que o ru no entregou o imvel no prazo previsto no contrato de compra e venda. Ru alega exceo do contrato no cumprido, pois no integralizado o sinal pela compradora. Argumentos defensivos que no lhe socorrem, pois as circunstncias do caso demonstram a inexistncia de ruptura da relao jurdica a legitimar a paralisao da construo do imvel. Demandado que continuou a receber normalmente as prestaes mensais e pagou autora valor referente clusula penal em razo da demora na entrega do bem, criando-lhe legtima expectativa de continuidade na execuo do contrato. Princpio da boa-f objetiva que fornece os critrios para interpretao do que j foi avenado pelas partes para a definio do que se deve entender por cumprimento pontual das prestaes. Reforma da sentena que se impe. Provimento do recurso 0029212-47.2012.8.19.0000- AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. ODETE KNAACK DE SOUZA - Julgamento: 14/08/2012 - 9CAMARA CIVEL. OBRIGACIONAL C/C INDENIZATRIA. TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. RELAO DE CONSUMO. ATRASOS REITERADOS NAS OBRAS. SUSPENSO DO PAGAMENTO DE PARCELAS MENSAIS E EXTRAORDINRIAS, BEM COMO A DETERMINAO PARA QUE A POSSE DO IMVEL MANTENHA-SE COM OS AGRAVANTES, AT A DECISO DE MRITO. A JURISPRUDNCIA TEM ADMITIDO A CONCESSO DA ANTECIPAO DOS EFEITOS DA TUTELA PARA SUSPENSO DOS PAGAMENTOS DE IMVEL QUANDO MANIFESTO O ATRASO DA CONSTRUTORA NA ENTREGA DA OBRA, POR SE TRATAR DE FATO IDNEO A DAR CAUSA RESCISO. ISTO PORQUE NATURAL QUE, APS O PAGAMENTO DO SINAL E DE VRIAS PRESTAES, O FATO DE NO TER HAVIDO O ENCERRAMENTO DAS OBRAS, CONFORME PREVISTO EM CONTRATO, GERE NO AGRAVANTE M EXPECTATIVA. TEORIA DA EXCEO DO CONTRATO NO CUMPRIDO. APESAR DE A DEMANDA TER SIDO PROMOVIDA ANTES DO ESCOAMENTO DO PRAZO FATAL PARA CONCLUSO DA EMPREITADA, INCIDE A TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO, VISTO SER INCONTROVERSO O ATRASO DAS OBRAS, QUE A AGRAVADA RECONHECE AO IMPUT-LO FORA MAIOR, SEM COMPROV-LA, CONTUDO. POR CONSEGUINTE, A POSSE DO IMVEL E A SUSPENSO DO PAGAMENTO, ENQUANTO SE DISCUTE O SALDO DEVEDOR, SO MEDIDAS QUE SE AFIGURAM MAIS JUSTAS. ENTRETANTO, A LEGITIMIDADE DA SUSPENSO DOS PAGAMENTOS NO CONFERE AOS AGRAVANTES O DEFERIMENTO DA LIMINAR PARA RECEBIMENTO DE LUCRO CESSANTE E CONTRIBUIO DE MORADIA. DA MESMA FORMA, NO SE PODE ESTIPULAR PRAZO PARA A CONCESSO DO HABITE-SE, EIS QUE O RGO MUNICIPAL RESPONSVEL PELA EMISSO DE TAL DOCUMENTO SEQUER FIGURA NO FEITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. ATOS TAL COMO O REGISTRO ORIGINAM CUSTOS; DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO DO COMPRADOR DESPESAS DO VENDEDOR AS DA TRADIO APLICAO DO PRINCPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE, NUS PODEM SER TRANSFERIDOS PARA OUTRA PARTE
QUEM RESPONDE PELO PAGAMENTO DAS DVIDAS CONTRADAS POSTERIORMENTE CELEBRAO DO NEGCIO JURDICO DE COMPRA E VENDA, MAS ANTES DA TRANSFERNCIA DE PROPRIEDADE?
O VENDEDOR, SALVO CONVENO EM CONTRRIO
RESPONDE POR TODOS OS DBITOS QUE GRAVEM A COISA AT A TRADIO
ART. 502, DO CC
0122898-61.2010.8.19.0001-ES. ROBERTO DE ABREU E SILVA - Julgamento: 16/10/2012 - NONA CAMARA CIVEL.OBRIGAO DE FAZER. REPARAO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. PAGAMENTO DE LAUDMIO A CARGO DA OUTORGANTE. INOBSERVNCIA DO PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAO. As partes celebraram, em 15.10.2009, Promessa de Compra e Venda com Quitao de Preo referente a um imvel, nesta cidade. Constou daquele acordo que a outorgante, ficaria obrigada ao pagamento das despesas e do Foro da Unio, no prazo de 60 dias, a contar da data da escritura (15.10.2009), conforme Clusulas VI e VII, o que no ocorreu. Segundo o disposto na Clusula VIII do contrato, o atraso no cumprimento de tais obrigaes acarretaria o pagamento das custas judiciais, honorrios advocatcios e demais cominaes legais. Diante da inrcia da r em cumprir o avenado, os demandantes ajuizaram a presente ao em abril/2010. O Oficial de Justia compareceu residncia da r em vrios dias do ms de junho/2010, no logrando xito em proceder a sua citao, o que veio a ocorrer apenas em novembro/2010. certo que houve o pagamento do laudmio em 21.06.2010, contudo, aps a quinta tentativa de citar a r. Assim, descumprido o acordo, deve a demandada responder pelas custas judiciais e honorrios advocatcios, vez que deu causa propositura da demanda. Considerando que a hiptese dos autos versa sobre relao contratual no cabe reparao pelo dano moral, nos termos da Smula n 75 deste Eg. TJRJ. Os autores decaram do pedido indenizatrio, razo pela qual reconhece-se a sucumbncia recproca, na forma do art. 21 do CPC. PROVIMENTO PARCIAL DO 1 APELO. PREJUDICADO O 2 RECURSO. ANALISAR A TRANSFERNCIA JURDICA DE PROPRIEDADE PELA TRADIO OU PELO REGISTRO;
RES PERIT DOMINO - CASO FORTUITO OU FORA MAIOR PELO ALIENANTE ANTES DA TRANSFERNCIA
ART.492, CC
PERECE A COISA POR CULPA DO COMPRADOR, DEVE SE RESPONSABILIDADE PELA MESMA
Res perit domino princpio segundo o qual a coisa perece em poder de seu dono, sofrendo este os prejuzos. (art. 492, que at o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador) Riscos com a coisa correm por conta do comprador quando: a coisa encontra-se disposio do comprador para que ele possa contar, marcar ou assinalar a coisa e, em razo de caso fortuito ou fora maior, a coisa se deteriora; o comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso daquele que deveria ser entregue; o comprador est em mora de receber a coisa, que foi posta disposio pelo vendedor no local, tempo e modo acertado. Esta hiptese uma exceo ao princpio da Res perit domino, pois neste caso no houve a tradio da coisa. No seria justo, entretanto, que o vendedor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que cumpriu sua parte do contrato. DESPESAS COM O CONTRATO: as partes podem ajustar, mas no silncio do contrato a despesas da escritura ficam a cargo do comprador e as da tradio a cargo do vendedor. RISCOS: at o momento da tradio os riscos correm por conta do vendedor e os do preo por conta do comprador. Tradio simblica O vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo se a venta for vista. No caso de venda a prazo o vendedor pode suspender a entrega da coisa se o comprador cair em insolvncia e at que lhe d garantia de pagar no tempo ajustado. Houver mtuo acordo das partes.
DEFEITO OCULTO NA VENDA DE COISAS CONJUNTAS: nas coisas vendidas conjuntamente o defeito oculto de uma no autoriza a rejeio de todas VENDA POR AMOSTRA: toda aquela feita por prottipo, modelo. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. VENDA AD CORPUS: o que me motivou a compra do bem foi seu corpo e no pela quantidade (ex.: casa, cachoeira..., no importa a metragem). A medida meramente enunciativa (metragem de aproximadamente...). Geralmente no se tem a mediada correta, so medidas naturais. VENDA AD MESURAM: o que leva a declarao de vontade a medida (o tamanho). Deve se fazer um memorial descritivo (descreve exatamente onde est a propriedade). Se houver diferena e essa for menor que 1/20 no se considerar para a demanda. Pelo princpio da boa-f contratual, se vende a mais, o vendedor ter direito a diferena.
Art. 1.132 CC/1916 Os ascendentes no podem vender aos descendentes, sem que os outros descendentes consintam. Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Smula 494, STF: A AO PARA ANULAR VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE, SEM CONSENTIMENTO DOS DEMAIS, PRESCREVE EM VINTE ANOS, CONTADOS DA DATA DO ATO, REVOGADA A SMULA 152.
Smula 494, STF: A AO PARA ANULAR VENDA DE ASCENDENTE A DESCENDENTE, SEM CONSENTIMENTO DOS DEMAIS, PRESCREVE EM VINTE ANOS, CONTADOS DA DATA DO ATO, REVOGADA A SMULA 152.
Negcios jurdicos a teoria da invalidade: nulidade absoluta (negcio nulo) e nulidade relativa (negcio anulvel). Negcio nulo viola norma cogente de ordem pblica, difere do negcio anulvel, viola norma dispositiva que tutela interessa particular. Nulidades nunca so implcitas, exigindo sempre previso expressa em lei, portanto no h nulidade sem prejuzo.
CC/02 hipteses de negcios nulos ( artigos 166 e 167, CC), os quais possuem as seguintes caractersticas: possibilidade de ser argida por qualquer pessoa e, inclusive ser reconhecida de ofcio pelo juiz; no admite ratificao, devendo ser repetido (exceto se for possvel a converso substancial do negcio jurdico); a sentena declaratria da nulidade tem efeitos ex tunc, a fim de neutralizar os efeitos do negcio nulo e a declarao da nulidade absoluta imprescritvel, mas os efeitos patrimoniais prescrevem por questo de segurana jurdica. Com relao a nulidade relativa, tambm chamada de anulabilidade (art. 171,CC/2002), Caractersticas so: no pode ser reconhecida de ofcio pelo juiz, exigindo ao anulatria proposta pelo legtimo interessado (art. 177, CC/02); admite sua confirmao (art. 172 e 174, CC/02); a sentena produz efeitos ex tunc, ou seja, uma sentena desconstitutiva com eficcia retro-operante (art. 182, CC/02) e o prazo para sua alegao decadencial, sendo de 4 anos (art. 178, CC/02) e outro supletivo de 2 anos (art. 179, CC/02). Ressalte-se que, a Smula 494 do STF no tem mais aplicao.
LIMITAES A COMPRA E VENDA DECORRENTES DA FALTA DE LEGITIMAO DE UMA DAS PARTES:
Venda descendente: depende do consentimento dos demais. anulvel, prazo de 2 anos para requerer.
Regime de casamento: outorga conjugal
Compra por pessoa encarregada de zelar pelo interesse do vendedor: Art. 497.
Falta de legitimao do condmino para vender a estranho coisa indivisa LEGITIMAO A CAPACIDADE ESPECFICA PARA UM ATO JURDICO; TUTOR NO PODE ADQUIRIR BENS DO TUTELADO, VEJA ART. 1749, I, CC. IRMOS MAIORES E CAPAZES NO PODEM SE CASAR ENTRE SI, VEJA ART.1521,, IV, NCC E 183, IV, CC.
No tm legitimidade para realizar determinadas operaes: tutores, curadores, testamenteiros e administradores no podem comprar, ainda que em hasta pblica, os bens coni ados sua guarda ou administrao; servidores pblicos no podem comprar, ainda que em hasta pblica, os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao, direta ou indireta; juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventurios e auxiliares da Justia no podem comprar, ainda que em hasta pblica, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; leiloeiros e seus prepostos no podem adquirir, ainda que em hasta pblica, os bens de cuja venda estejam encarregados. descendentes no podem adquirir bens do ascendente, sem consentimento expresso dos demais descendentes e do cnjuge do alienante. Direito de recobrar = Direito de retrato = direito de resgate = vendedor tem direito de exigir que o comprador lhe revenda o imvel. EFEITO = erga omnes , o direito de retrovenda deve ser registrado no registro de imveis, juntamente com a escritura pblica de compra e venda. Art.505 da Lei 10.406/2002, podemos extrair alguns requisitos da retrovenda. Quais so eles? Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuarem com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias. O vendedor se reserva o direito de recobrar, em certo prazo, o imvel que vendeu restituindo o preo, mais as despesas feitas pelo comprador. condio resolutiva. O prazo para o retrato de 3 anos. Transmite-se esse direito a herdeiros e legatrios. Sua extino se d pelo exerccio do direito, pela precluso do prazo decadencial, pelo perecimento do imvel e pela renncia. a venda que se realiza sob a condio de s se tornar perfeita e obrigatria aps declarao do comprador de que coisa o satisfaz. Se a venda for realizada sob condio suspensiva, enquanto no existir a manifestao concordante do adquirente, a despeito de haver ocorrido tradio, o domnio continua com o alienante que sofre as perdas advindas de caso fortuito. Venda sujeito prova: o comprador deve justificar a no compra art. 510. Venda gosto: no gostou, no tem justificativa, no sujeita a prova art. 509.
ART.49 DO CDC
7 DIAS
VENDAS FORA DO ESTABELECIMENTO
ART.513 A 520 CC.
PRINC. AUTONOMIA DA VONTADE.
Ao vender um bem, o vendedor pode vir a resguardar seu direito de preempo ou direito de preferncia. Assim, caso o comprador queira vender esse bem a terceiros, ele estar obrigado a oferecer o bem ao vendedor, que se pagar o mesmo valor oferecido pelo terceiro, ter preferncia sobre ele.
Para que esse direito exista so necessrios os seguintes requisitos: o comprador tem que querer vender o bem adquirido; o vendedor tem que querer recomprar o bem, estando disposto a pagar ao comprador o preo que ele tiver conseguido com terceiros; o vendedor tem que exercer o direito no prazo. Prazo para exercer o direito de preferncia no poder ser superior a 180 dias se o bem for mvel, ou a 2 (dois) anos, se o bem for imvel. Prazo no for estipulado, o direito de preferncia caducar em 3 (trs) dias, no caso de bem mvel, e em 60 dias, se bem imvel. Prazo comea a contar a partir da notificao do proprietrio (comprador) ao vendedor informando sobre seu interesse em vender o bem. Vendedor e comprador ajustam: caso o comprador for vender o bem, dever oferecer primeiro ao vendedor pelo preo de mercado. Aps o comprador notificar para o exerccio de direito de preempo, deve o vendedor inicial, exercer seu direito que caducar se no se manifestar em 3 dias se o bem for mvel e 60 dias se for imvel. As partes podem fixar prazos maiores, mas com limites de 180 dias para bens mveis e de 2 anos para bens imveis. Se no oferecer preferencialmente ao vendedor no gerar nulidade dever pagar perda e danos. E se o adquirente agir de m-f responder solidariamente com o comprador. Diferenas com a retrovenda: O prazo para a preferncia no pode exceder a 2 anos se bem imvel e 180 dias se mvel. Na retrovenda o prazo de 3 anos e s bens imveis. Na retrovenda o negcio original se resolve, no pacto de preferncia h uma nova aquisio feita pelo vendedor primitivo ao primitivo comprador. Na preempo s poder o vendedor primitivo recomprar a coisa se o proprietrio quiser vender e pelo preo que for alcanado no mercado. A retrovenda passa-se aos herdeiros a preempo no se cede e mem passa a herdeiros. O direito de preferncia um negcio acessrio, geralmente vinculado compra e venda; H estipulao de direito de preferncia em acordo de acionistas , tal clusula de direito de preferncia muito comum. A Retrovenda recai sobre imveis, a preferncia sobre bens mveis e mveis; Retrovenda transmissvel, na preferncia no se transfere aos herdeiros;
VI ALIENAO OU ONERAO DE AES
6.1. Cada uma das Partes se obriga, neste ato, em carter irrevogvel e irretratvel, a no vender, prometer vender, permutar, doar, ou por qualquer outra forma alienar ou transferir, a qualquer ttulo, as aes de sua titularidade, seno mediante venda, para pagamento em moeda corrente nacional, observado o disposto nesta Clusula 6, i cando a Parte que desejar alienar, no todo ou em parte, suas aes da COMPANHIA (a seguir, a Parte Cedente), obrigada a primeiramente oferec-las, por escrito, s demais Partes (a seguir, as Demais Partes), para que estas possam exercer o seu direito de preferncia, nos termos deste Acordo.
6.2. As comunicaes a que se refere o item anterior indicaro o potencial adquirente, fornecendo inclusive as informaes previstas no item 6.2.1 abaixo (a seguir o Potencial Adquirente), o preo e condies de pagamento, bem como a especificao da quantidade e espcie das aes a se rem alienadas (as Aes Ofertadas). O LOCATRIO TEM PREFERNCIA PARA ADQUIRIR O IMVEL LOCADO, EM IGUALDADE DE CONDIES COM TERCEIROS, DEVENDO O LOCADOR DAR-LHE CONHECIMENTO DO NEGCIO MEDIANTE NOTIFICAO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL OU OUTRO MEIO DE CINCIA INEQUVOCA.
ART.27 A 34, DA LEI 8245/91.
ALM DAS PERDAS E DANOS, TEM A POSSIBILIDADE DE TUTELA ESPECFICA DESDE QUE O CONTRATO ESTEJA AVERBADO PELO MENOS 30 DIAS ANTES DA ALIENAO JUNTO MATRCULA DO IMVEL.
ART.33 DA LEI DO INQUILINATO.
DIREITO PERSONALSSIMO
CONSIDERA-SE PERSONALSSIMA A CLUSULA, NO TRANSMITE AOS HERDEIROS, NEM POR ATO INTER VIVOS OU CAUSA MORTIS, VER ART.520 CC NO DECORRE DA CV
EXPROPRIAO PARA FINS DE NECESSIDADE OU UTILIDADE PBLICA
1) Agravo Inominado. Ao de indenizao por danos material e moral. Locao. Direito de preferncia. Deci-so monocrtica que deu provimento liminar ao recurso interposto pelos agravados, para julgar improcedente o pedido inicial. - 2) Compra e venda posteriormente anu-lada. Locatria que continua residindo no imvel. - 3) Ausncia de comprovao dos alegados danos, certo que a simples violao do direito de preferncia, por si s, no de molde a justificar o decreto condenatrio. Antecedentes jurisprudenciais. - 4) Manuteno da deciso agravada. Recurso desprovido. 0246115-78.2009.8.19.0001- APELACAO -DES. ADOLPHO ANDRADE MELLO - Julgamento: 18/04/2012 - DECIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL DIREITO CIVIL. PERDAS E DANOS. DIREITO REAL. CONJUNTO PROBATRIO. BOA- F OBJETIVA. TRATATIVA VERBAL. EFETIVO INTERESSE NA COMPRA.1. No se cogita de direito real de aquisio, por inexistir promessa de compra e venda ou pagamento do preo. Demanda com fundamento estritamente pessoal, consistente em responsabilidade pr-contratual.2. Conjunto probatrio incapaz de sugerir ter havido acordo prvio relativo venda do bem, e muito menos reserva com prazo pr-determinado para que o apelante obtivesse os meios para efetuar a compra, ou ainda, pagamento de valor a ttulo de sinal como uma forma de garantir direito de preferncia.3. No houve nenhum tipo de pr- contrato firmado, to s tratativa verbal. Alis, sequer trazido um s documento capaz de demonstrar o interesse formal na aquisio do imvel. 4. Nenhum bice a que o imvel continuasse a ser anunciado, terminando por ser vendido a quem, efetivamente demonstrou verdadeiro interesse na compra, e no a quem, embora se afirmando interessado, no mais se manifestou. Ato, tambm sem o condo de revelar descumprimento de obrigao qualquer. 5. Gastos realizados pelo apelante na tentativa de realizar a compra do imvel, ausente prova de relao efetiva destes com aquele. 6. Desprovimento do recurso. Venda com reserva de domnio, assim como na venda a contento, embora o bem seja entregue ao potencial comprador, o domnio permanece com o vendedor at que a ltima prestao seja paga pelo comprador.
Venda condicional que se aperfeioa na ocorrncia de um evento futuro e incerto: o pagamento do preo, artigo 524, CC
Restringe-se aos bens mveis e exige forma escrita, para que seja oponvel a terceiros, o contrato deve ser registrado no Registro de Ttulos e Documentos.
Insegurana jurdica uma vez que, ao contrrio do que ocorre com os bens imveis que exigem solenidade para sua transferncia, comum que pessoas realizem operaes de venda de bem mvel sem consultar registros ou sem exigir a prova da propriedade do vendedor. Silvio Rodrigues comenta: Teoricamente tal sistema perfeito. Apenas ele no funciona na prtica, principalmente nos grandes centros e tendo em vista a quantidade fantstica de bens mveis durveis vendidos, diariamente, com reserva de domnio Se o comprador est em mora, o vendedor tem duas opes: mover ao de cobrana das prestaes vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido ou reaver a posse da coisa vendida. o alienante reserva para si o domnio da coisa vendida at o memento no qual todo o preo pago. No pode ser objeto de venda com reserva de domnio a coisa insuscetvel de caracterizao perfeita, para estrem- la de outras congneres O comprador recebe pela tradio a coisa e ingressa de plano no uso e gozo, ficando a aquisio da propriedade subordinada ao pagamento do integral preo. No pago o preo, o credor pode optar por cobrar a dvida, ou pedir a devoluo da coisa. Os riscos pela perda e deteriorao da coisa so transferidos ao comprador com a tradio. A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e depende de registro no domiclio do comprador para valer contra terceiros Pacto de melhor comprador a estipulao em que se dispe que a venda de imvel ficar desfeita se se apresentar, dentro de certo prazo no superior a um ano, outro comprador ofereendo preo mais vantajoso; o pacto resolutivo, e est sujeito ao prazo decadencial fixado em um ano.
CDIGO CIVIL DE 1916 NO H NO CC 1916 VIGORA O PRINCPIO DA AUTONOMIA DE VONTADES CONDIO RESOLUTIVA DE CV LIMITADA AOS BENS IMVEIS PREVALECE O NEGCIO PARA O VENDEDOR, SUJEITO BENEFICIADO PELA CLUSULA COM OUTRO PREO MAIOR A AVENA SE DESFAZ RETORNO AO STATUS QUO ANTE
Pacto comissrio vem a ser a clusula inserida no contrato pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaa, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigaes no prazo estipulado; a venda est sob condio resolutiva, s se aperfeioando se, no prazo estipulado, o comprador pagar o preo ou se, no prazo de 10 dias seguintes ao vencimento do prazo de pagamento, o vendedor demandar o preo. CC 1916, ARTIGO 1163
DIFERENTE DO CDIGO CIVIL NOVO ARTIGO 1428 DIREITO REAL , POIS SE PROBE QUE SE D AO CREDOR PODERES PARA FICAR COM A PROPRIEDADE DA COISA DADA EM GARANTIA REAL, PELO DEVEDOR
Ofensa aos bons costumes; Contratos Imorais : 1) que significam estmulo ou realizao do que proibido pelos bons costumes; como a promessa de recompensa para a prtica de atos imorais; 2) que visam a dificultar o que determina a moral, como a promessa de infringir um contrato; 3) que obrigam prtica de um ato que deve ser livre de toda coao jurdica; promessa de adotar algum ;4) que restringem excessivamente a liberdade do indivduo; como a proibio contratual de fixar domiclio em determinado lugar; 5) que fazem depender de dinheiro ou de valor pecunirio o que, segundo os bons costumes, no deve ficar nessa dependncia; como a promessa de se abster da prtica de um crime; 6) que significam explorao de uma parte pela outra; como a venda por Preo extorsivo; 7) que configuram usura; como o mtuo a juros onzenrios.Alm desses contratos, muitos outros so imorais. Sano a nulidade.
Pena pode ser expressa em lei , mas a maioria qualificada em sentenas judiciais, cumprindo ao juiz invalid-los se convencido for de que ofendem os bons costumes, a moral ou a ordem pblica. Obrigar algum a praticar atos que devem ser da livre iniciativa do indivduo, como o ingresso em ordem religiosa, a troca de cidadania, ou a preservao da condio de celibatrio. Contratos usurrios - usura era concebida como exigncia de juros alm de taxa considerada razovel, mesmo quando a lei declarava livre sua estipulao. Embora no houvesse limitao legal, considerava-se ofensiva aos bons costumes sua cobrana exagerada. O agiota sempre foi malvisto ainda quando o Direito no o condenava. Ultrapassado o ciclo do individualismo, verificou-se a necessidade de reprimir a usura, dentre outras medidas, atravs da fixao legal da taxa mxima que pode ser estipulada nos emprstimos. Generalizaram-se, ento, as leis proibitivas da usura. Em conseqncia, o contrato usurrio,alm de imoral, passou a ser contrato ilegal.Concebida nesses restritos termos, a usura configurava-se pela extralimitao da taxa permitida para os juros. Para sua caracterizao, no se exigiam outros requisitos alm dessa vantagem excessiva, proibida legalmente. A possibilidade do contrato usurrio reduzia-se ao mtuo feneratcio; mas, sob a influncia do direito alemo, o conceito de usura alargou-se. Em leis anteriores ao Cd. Civil, acolhera a idia de usura material, que abrange os casos de explorao da necessidade, da leviandade.
Art. 13. considerado delito de usura, toda a simulao ou prtica tendente a ocultar a verdadeira taxa do juro ou a fraudar os dispositivos desta lei, para o fim de sujeitar o devedor a maiores prestaes ou encargos, alm dos estabelecidos no respectivo ttulo ou instrumento. Penas - priso por (6) seis meses a (1) um ano e multas de cinco contos a cinqenta contos de reis. No caso de reincidncia, tais penas sero elevadas ao dobro. Pargrafo nico. Sero responsveis como co-autores o agente e o intermedirio, e, em se tratando de pessoa jurdica, os que tiverem qualidade para represent-la. Art. 14. A tentativa deste crime punvel nos termos da lei penal vigente. Art. 15. So consideradas circunstncias agravantes o fato de, para conseguir aceitao de exigncias contrrias a esta lei, valer-se o credor da inexperincia ou das paixes do menor, ou da deficincia ou doena mental de algum, ainda que no esteja interdito, ou de circunstncias aflitivas em que se encontre o devedor.
Lucrar com muitos juros por quantia emprestada. Exigir grandes lucros nas operaes de contrato, agiotar. 0020833-64.2005.8.19.0000 (2005.006.00034)- ACAO RESCISORIA DES. JOSE MOTA FILHO - Julgamento: 18/02/2008 - ORGAO ESPECIAL AO RESCISRIA. DESCONSTITUIO DE ACRDO QUE EXPRESSAMENTE RECONHECEU A SIMULAO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL, CONFIRMANDO A SENTENA. INVOCAO DO ART. 485, VI, VII E IX, DO CPC. ABSOLVIO CRIMINAL POR INSUFICINCIA DE PROVAS ( ART. 386, VI, DO CPC ), QUE NO REPERCUTE NO CVEL. JULGAMENTO SEGUNDO AS PROVAS EXISTENTES NOS AUTOS. CLUSULA DE RETROVENDA QUE, DE MODO GERAL, INDICA A PRTICA DE USURA. INCONFORMISMO DOS AUTORES COM A DECISO ADVERSA. PRESSUPOSTOS DA AO NO DEMONSTRADOS. INJUSTIA OU M APRECIAO DA PROVA QUE, TAMBM NO AUTORIZAM ACOLHER O PEDIDO. IMPROCEDNCIA DO PEDIDO. DECISO UNNIME.
EXECUO DE ENTREGA DE COISA CERTA. Embargos de Devedor e Ao Declaratria incidental. Evidenciada a simulao (uso de promessa de imvel para cobrar emprstimo, mediante preo vil e clusulas suspeitveis, maliciosas, para o promitente comprador, anula- se o ato, ressalvando ao ltimo o direito de reteno at o recebimento do preo recebido ou compensado. Aplicao dos arts. 102 - II, 104, c/c 158 CCivil. O resduo ftico, a respeito de usura e crime contra economia popular, apenas indiciado, se reserva esfera criminal (art. 1.525, C,. Civil). BIBLIOGRAFIA :
Arts. 533 a 537 da Lei n 10.406/2002. GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., pgs. 325 a 328. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janeiro: Fo rense, 2010, vol. III, 14. ed., pgs. 169 a 172. JNIOR, Jos Osrio de Azevedo, Compra a venda, troca ou permuta, vol.III, So Paulo: Revista de tribunais, 2005. LBO, Paulo Luiz Neto, In Antonio Junqueira de Azevedo (coord.), Comentrios ao Cdigo Civil, vol.VI, Saraiva: So Paulo, 2003. TEPEDINO, Gustavo, BARBOZA, Heloisa Helena e MORAES, Maria Celina de. Cdigo Civil Interpretado conforme a Constituio da Repblica. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, v. II, pgs. 201 a 212. Consiste na entrega de uma coisa para recebimento de outra, que no seja dinheiro. Ela deu origem ao contrato de compra e venda, quando os bens passaram a ser trocados por moeda. Mesma natureza jurdica da compra e venda: bilateral, oneroso e consensual. No gera efeitos reais, mas sim a obrigao de transferir ao outro o domnio da coisa objeto de permuta. Todas as coisas que no sofram indisponibilidade natural, legal ou convencional podem ser permutadas, no sendo necessrio que os bens sejam da mesma espcie ou valor. ABRANGE TODOS OS BENS SALVO OS EXCLUDOS EM LEI E DINHEIRO; TROCA TEM OBJETO DOIS BENS E NO SERVIO E OBRIGAO; NO SE DESNATURA SE HOUVER PAGAMENTO EM DINHEIRO, SALVO SE FOR A MAIOR PARTE; TROCA COM DESCENDENTE NO H A NECESSIDADE DOS DEMAIS EM CONSENTIR,EXCETO SE OS VALORES DOS BENS FOREM DESIGUAIS VER 533, CC.
NO EXIGE TRADIO ADMITE SER ALEATRIO, MAS EM REGRA COMUTATIVO; ONEROSO TEM OS EFEITOS DO CV, TAIS COMO RISCOS, EVICO, VCIOS REDIBITRIOS; REQUISITOS DE CAPACIDADE; EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS APLICADA CADA PERMUTANTE PAGA O IMPOSTO DO BEM ADQUIRIDO. 0000010-18.2005.8.19.0017- APELACAO
1 EmentaDES. MARILIA DE CASTRO NEVES - Julgamento: 10/10/2012 - VIGESIMA CAMARA CIVEL
CIVIL. NEGCIO JURIDICO. PERMUTA. PEDIDO DE ANULAO DE NEGCIO JURIDICO DE COMPRA-E-VENDA. ATO INEXISTENTE. Pleito de anulao de contrato de compra e venda de imvel. Provas dos autos que deixaram extreme de dvida que o negcio jurdico celebrado foi uma permuta.Se o negcio jurdico celebrado de permuta no se pode, pelo principio da congruncia, anular uma compra e venda, como quer o autor, porque negcio jurdico inexistente. Sentena de improcedncia, incensurvel. 0143664-77.2006.8.19.0001- DES. MARIO ASSIS GONCALVES.18/07/2012 13 CCIVEL Ao de obrigao de fazer cumulada com indenizatria. Permuta de imvel. No cumprimento de obrigao pactuada. Inaplicabilidade da exceptio non adimpleti contractus. Perdas e danos. Dano moral. No configurao.A pretenso autoral no abrange a desconstituio do negcio jurdico formalizado por meio da escritura lavrada no 24 Ofcio de Notas em razo de supostas irregularidades no se enquadrando a demanda hiptese do artigo 47 do CPC. Recurso no provido. Possibilidade, em tese, de aplicao da chamada exceo do contrato no cumprido tendo em vista tratar-se de contrato bilateral. Tratando-se de fato impeditivo cabe aos rus, nos termos do artigo 333, II do CPC o nus da prova. Afirmam estes que os autores deixaram de cumprir as obrigaes a eles atribudas no contrato de permuta. Entretanto, no comprovaram os fatos. Certido de negativa que afirma inexistncia de dbitos referentes Taxa de Preveno e Extino de Incndios. Clusula contratual que imputa aos adquirentes o nus de regularizar os imveis, no sendo crvel concluir que os recorrentes no tinham conhecimento da existncia de pendncias a serem sanadas. Assim, inaplicvel a teoria da exceptio non adimpleti contractus ao caso concreto. Comprovao de no cumprimento de obrigao assumida pelos rus, consistente na baixa das penhoras que recaam sobre o imvel, os quais afirmaram que o dbito estava integralmente pago, bastando ser providenciada a baixa correspondente, o que de fato no ocorreu, devendo responder pelos danos decorrentes do inadimplemento. Possibilidade de converso da obrigao de fazer em perdas e danos nos termos do artigo 461, 1 do CPC, quando requerida. Cumprimento da obrigao no ter o condo de reparar o prejuzo sofrido pelos autores, na medida em que o bem foi alienado, restando inviabilizada, portanto, a tutela especfica pretendida.converso da ao de obrigao de fazer em perdas e danos, no se configura como extra petita a sentena que determina o pagamento da indenizao correspondente aos danos sofridos pelos autores. No configurao de dano moral. Sucumbncia recproca.. Por serem to parecidos, aplicam-se permuta as regras da compra e venda. Quando os bens a serem permutados tm valores desiguais, a parte cujo bem tem valor inferior ao outro, completa sua prestao com dinheiro, conhecido neste caso como torna. Caracterizao como C V ou permuta leva a conseqncias prticas em razo dos itens que foram especificamente diferenciados no art. 533, da Lei n 10.406/2002. Venda em consignao.
Contrato estimatrio o contrato pelo qual o proprietrio (consignante) entrega a posse da coisa outra pessoa (consignatrio), cedendo-lhe o poder de dispor da coisa, dentro de prazo determinado, ficando o consignatrio obrigado a devolver o bem ou entregar ao consignatrio o preo previamente ajustado pela coisa dentro do prazo determinado.
Apenas os bens mveis e que esto no comrcio podem ser objeto do contrato estimatrio. Partes estimam um preo pelo bem. Parte que recebe o bem pode vend- lo a terceiro por qualquer valor, desde que pague a parte que lhe entregou o bem o preo que entre elas foi estimado.
CONCEITO: art. 653 Opera-se mandato quando algum recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procurao o instrumento do mandato. PROCURAO: manifestao unilateral de vontade, enquanto no houver a aceitao do possvel mandatrio, h apenas oferta de se contratar. Admite-se procurao por telegrama transmitido textual ou abreviadamente (dec. 29151/51. Art. 176), faz se analogia aos meios informatizados ou fax e por carta. CAPACIDADE: Podem passar procurao todas as pessoas capazes (civilmente).Relativamente incapaz pode ser procurador. REMUNERAO: presume-se gratuito. FORMA: aquela do ato a ser praticado. REQUISISTOS DA PROCURAO: Indicao no lugar onde foi passada, a qualificao do outorgante e do outorgado, a data, o objetivo da procurao com a indicao e alcance dos poderes conferidos. A procurao com firma reconhecida x procurao da feita em cartrio.
ATOS PRATICADOS POR QUEM NO TEM MANDATO: so ineficazes em relao quele em cujo nome foram praticados, salvo se este os ratificar. SUBSTABELECIMENTO DO MANDATO: O substabelecimento pode ocorrer mesmo quando a procurao silenciar quanto ao mesmo ou proibi-lo. Porm, neste caso, o procurador responder por todos os atos do substabelecido. MODALIDADES: Mandato Verbal, Mandato Tcito, Mandato com poderes especiais, Mandato com poderes gerais, Mandato sucessivo, Mandato solidrio, Mandato judicial. EXTINO DO MANDATO: A procurao se extingue pela revogao; pela renncia; pela morte ou interdio de uma das partes; pela mudana de estado civil; pela terminao do prazo da procurao quando houver; quando houver a concluso do ato pelo qual originou a procurao. CONCEITO: art. 538. considera-se doao o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra. O encargo no faz o negcio desviar-se da liberalidade. passvel de clusula de reverso, quando o doador estipula que os bens retornaro a seu patrimnio se sobreviver ao donatrio. No se pode fazer clusula de reverso favor de terceiro. No se exige forma em caso de doao de bens mveis de pequeno valor com tradio imediata. DOAO INDIRETA: so todos os atos de liberalidade que no se pode observar, de modo direito, o empobrecimento de um sujeito e o correspondente enriquecimento de outro. Ex.: remisso de dvida, pagamento de dbito alheio, contrato em favor de terceiro. ACEITAO: Expressa, Tcita ou Presumida. ESPCIES DE DOAO: doao pura, doao remuneratria, doao com encargo, doao por merecimento, doao em forma de subveno peridica, doao conjuntiva, doao feita em contemplao do casamento futuro. DOAO ENTRE CNJUGES: O cdigo brasileiro silente a respeito da doao entre cnjuges, portanto se considera permitido. Na comunho universal ou no regime obrigatrio de separao de bens incua tal doao. DOAO DE PAIS A FILHOS: Considera-se adiantamento de legtima. Para que a liberalidade beneficie um filho em detrimento dos outros, necessrio que o doador inclua (a doao) em sua quota disponvel com expressa meno de que o donatrio fica dispensado da colao pelo bem fazer parte do montante disponvel do doador. CLUSULA DE REVERSO VEDAO DA DOAO UNVERSAL Art. 548 DOAO EM PREJUZO DOS CREDORES DO DOADOR: Trata-se de fraude a credores. DOAO DA PARTE INOFICIOSA: nula a doao quanto parte que exceder de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. O art. 549 determina que a invalidade do ato s abranja o excesso daquilo que o doador no momento da liberalidade poderia dispor por testamento. DOAO DO CNJUGE ADLTERO A SEU CMPLICE: proibio expressa no art. 550. Possibilita ajuizamento de ao anulatria por qualquer dos cnjuges. No cabem vcios redibitrios e evico, exceto a evico em caso de doao em contemplao de casamento futuro. No h promessa de doao na modalidade pura. REVOGAO DA DOAO: Todos os defeitos que mutilam o ato jurdico - erro, dolo, coao, simulao e fraude so capazes de anular a doao. Revogao por ser resolvel o negcio: o caso em que o doador estipula que os bens doados voltem ao seu patrimnio se sobreviver ao donatrio. Por descumprimento do encargo: a doao onerosa pode ser revogada por inexecuo do encargo, se o donatrio incorrer em mora no havendo prazo para o cumprimento, o doador poder notificar judicialmente o donatrio, assinando-lhe prazo razovel para que cumpra a obrigao assumida. A revogao deve se dar por meio de pronunciamento judicial. Por ingratido do donatrio: Em tese, no se admite a renncia ao direito de revogar a liberalidade por ingratido do donatrio. S se revogam por ingratido doaes puras. Art. 557. Podem ser revogadas por ingratido as doaes: I se o donatrio atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicdio doloso contra ele; II se cometeu contra ele ofensa fsica; III se o injuriou gravemente ou o caluniou; IV se, podendo ministr-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava. necessrio que a causa revogatria tenha sua existncia provada em juzo do qual resulte sentena constitutiva que venha a proclamar a ineficcia do negcio. O prazo para o ajuizamento da ao de 1 ano, a contar da data em que chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizam. A ao revogatria pessoal do doador. O direito de revogar a doao no passa aos herdeiros do doador nem prejudica aos dos donatrios. Se for ajuizada ao revogatria pelo doador e este morrer, podem seus herdeiros prosseguir. Art. 561. No caso de homicdio doloso do doador, a ao caber aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado. Revogada por ingratido uma liberalidade, no se resolvem os direitos reais constitudos anteriormente.
CONCEITO: contrato pelo qual uma das partes entrega a outra um bem para ser devolvido em espcie ou gnero. ESPCIES: comodato e mtuo. COMODATO: emprstimo gratuito de coisa no fungvel. Configura-se com a tradio. Partes: comodante (quem empresta) e comodatrio (quem recebe). O comodante sofre os riscos pela coisa. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatrias = solidariamente responsveis. O comodatrio no poder cobrar as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada. O comodatrio obrigado a conservar como se sua fora a coisa emprestada, no podendo us-la em desconformidade com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatrio constitudo em mora, alm de por ela responder, pagar, at restitu-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. O tutor ou o curador no pode dar bem do tutelado ou curatelado em comodato Pode ser por tempo indeterminado. Se o comodatrio estiver em mora os riscos se invertem. O comodato se extingue pelo advento do tempo convencionado; pela utilizao diversa do fim contratado; se o comodatrio descumprir sua obrigao e por manifestao unilateral do comodante, mostrado a necessidade imprevista e urgente.
locao o contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remunerao, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locao de coisas); a prestao de um servio (locao de servios); ou a executar uma obra (empreitada). contrato bilateral e comutativo, aplicando a exceo do contrato no cumprido; oneroso; consensual; no solene. constitui relao duradoura porque o decurso do tempo lhe essencial. Arrendamento sinnimo de locao, utilizado para denominar a locaes rurais. Distingue-se do comodato, pois, apesar de ser emprstimo destinado a coisas no fungveis, a gratuicidade essencial, enquanto a onerosidade essencial locao. No exige a outorga conjugal para a feitura de um contrato de locao, pois mero ato de administrao e no de disposio
Trata-se de bem no fungvel. Isso se d, pois o locatrio deve devolver ao locador a coisa, quando findo o contrato. Aluguel: devido durante o tempo em que a coisa estiver disposio do locatrio, ainda que dela no se utilize. O locador tem obrigao de proteger o locatrio dos embaraos e turbaes de terceiros, respondendo tambm por vcios e defeitos anteriores locao. Aplica-se o princpio dos vcios redibitrios, mas estes no precisam ser ocultos, pois no est o locatrio obrigado a manter-se com a coisa se no apta para o uso colimado. Se o bem deteriorar-se no curso da locao, sem culpa do locatrio, este poder pedir reduo proporcional do aluguel ou rescindir o contrato, caso no mais sirva par o fim colimado. Na locao de imveis, este deve ser entregue com suas pertenas. Deveres do locador na lei de locaes: Art. 22. O locador obrigado a: I- entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II- garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado; III- manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel; IV- responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao. V- fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica; VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendi das as despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato; IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Art. 23 - O locatrio obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros; V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto; IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos; XI - pagar o prmio do seguro de fiana; XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio. Alienao do imvel durante a locao- Direito preferncia: O locatrio ter preferncia na aquisio, em igualdade de condies com terceiros, caso o locador queira vender o imvel. A regra geral determina que as benfeitorias necessrias feitas pelo inquilino, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis autorizadas, sero indenizveis permitindo o direito de reteno.( Lei do inquilinato CC/02) Garantias locatcias: A lei do inquilinato especifica trs modalidades de garantia: cauo, fiana e seguro de fiana locatcia. Cauo: pode ser de bens mveis ou imveis. Normalmente em dinheiro, no podendo exceder ao valor de trs alugueis e dever ser depositada em caderneta de poupanas. No final do contrato no havendo dvidas, o inquilino dever receber o total da conta de poupanas. A cauo em bens mveis dever ser registrada em cartrio de Ttulos e Documentos; a em bens imveis margem da respectiva matrcula. Seguro fiana: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora. Fiana: um contrato que tem por objetivo garantir uma outra obrigao. Modalidade de garantia pessoal. Existe a responsabilidade, mas no existe o dbito. contrato acessrio. gratuito nas fianas civis, se remunerado ou com intuito de lucro considera-se negcio escuso. S admitida fiana remunerada em casos de fiana mercantil. contrato intuitu personae, estabelecido entre o credor e o fiador. Este contrato pode ser estabelecido sem consentimento ou contra a vontade do devedor O fiador deve ser pessoa idnea, domiciliada no municpio onde tenha de prestar a fiana e possuir bens suficientes para cumprir a obrigao. O credor pode pedir a substituio do fiador se este se tornar insolvente ou incapaz.
contrato formal deve ser de forma escrita e no se admite interpretao extensiva. Requisitos subjetivos: Capacidade, legitimao (pessoa jurdica pode ser fiadora se no atentar contra o seu estatuto; curadores e tutores no podem assumir fiana em nome de seus pupilos), consentimento conjugal (se o contrato se der sem o consentimento de um dos cnjuges a nulidade ser relativa, pois h a possibilidade de ratificao). Espcies de fiana: A fiana pode se convencional (quando estipulada entre as partes), legal (decorrente da lei), judicial (estabelecida por deciso judicial) e bancria (convencional formalizada por instituio financeira). Benefcio de ordem: O fiador pode exigir que sejam executados os bens do devedor antes do seu, j que a obrigao do fiador subsidiria. O fiador no ter direito ao benefcio de ordem se: renunciar expressamente a ele, se obrigou como principal pagador ou como devedor solidrio e se o devedor estiver insolvente ou falido. Se o contrato de fiana for assinado sem prazo determinado o fiador se quiser poder exonerar-se a qualquer momento, resguardando os efeitos da fiana por 60 dias aps a notificao do credor, para que se estabelea um novo fiador. A fiana com prazo determinado extingui-se com o advento do termo.