Resumen i1 Anlisis de costos.

Formas de construir.
- Administracin propia: El dueo ejecuta la obra.
- Contrato: Servicios de especialistas disponibles en el mercado.

Partes comprometidas en un contrato

- Dueo o mandante: Persona natural o jurdica para quien se ejecuta la obra y cuenta
con los recursos econmicos para pagar todos los gastos que demande la construccin
- Contratista: Persona natural o jurdica que suministra conocimientos, materiales (o
parte de estos), equipos y recursos para la ejecucin fsica de los trabajos.
- Inspeccin tcnica: Regula las relaciones entre ambas partes contratantes.

Uno de los propsitos del Contrato de construccin es definir los derechos, obligaciones y
responsabilidades de cada una de estas partes.

Las partes pueden tener objetivos incluso antagnicos, por lo que le es difcil a la inspeccin en
algunos casos mantener la armona entre las partes.

Lo que el dueo espera de un contrato:

- El precio ms bajo.
- Obra de calidad, terminada de acuerdo a las EETT.
- No correr riesgos.

Lo que el Contratista espera:

- Mximo de ganancia
- Mnimo de interferencias y controles
- No correr riesgos.


Cada clusula de los documentos del contrato puede sealar un requerimiento, una
obligacin, conceder facultades, etc. Tras cada una de ellas hay un objetivo que se persigue y
la interpretacin de la clusula debe ser de cuerdo a ese fin, sin perder de vista los objetivos
generales del contrato.

Tipos de contratos

- Contratos a precios unitarios
- Contratos por suma alzada
- Contratos por Administracin Delegada

En la prctica nunca se encontrar un contrato por precios unitarios o a suma alzada
encasillados exclusivamente en su modalidad. Siempre, se tendr una combinacin de las tres
modalidades sealadas.


Contratos a precios unitarios

Establece que el pago por el trabajo contratado es la cifra que resulta de sumar los productos
de las cantidades medidas de trabajo efectivamente realizado, en cada uno de los tems de
pago establecidos, multiplicadas por el precio cotizado por el contratista para el tem
respectivo.

Los Volmenes de obra en el contrato son valores estimados y es comn que el Dueo seale
que estn destinados a comparar las ofertas dentro de bases comunes.

No obstante los Volmenes de obra deben ser calculados cuidadosamente de modo que
reflejen lo ms fielmente posible las cantidades a construir. Bsicamente por 2 razones.

- Permite al dueo conocer o estimar, con mayor exactitud el valor de la inversin.
- El volumen impone al contratista los mtodos, recursos, etc., y as le permiten fijar un
precio.

De existir una diferencia significativa de volumen y calidad de obra reflejada en el contrato y el
real el contratista puede exigir una compensacin al probar esta realidad.

Para obtener una propuesta de este tipo normalmente es necesario preparar planos y
especificaciones, junto con estimar las cantidades de obra, de modo que el Contratista pueda
evaluar la magnitud del proyecto, el carcter y las dificultades del trabajo y el costo probable
de su ejecucin.

Ventajas, visto desde el mandante:

- No requiere tener terminado el diseo de detalle para pedir propuesta.
- Puede conocer con anticipacin el valor aproximado de la obra, y rechazar las
propuestas, si se ha reservado ese derecho, si el costo es ms alto de lo que esperaba.
- Es un tipo de propuesta altamente competitivo, por lo que puede obtener precios muy
convenientes.

Durante la construccin, tanto el contratista como la ITO requieren una planta de personal
algo numerosa para verificar los avances y llevar la contabilidad y control de los Estados de
Pago. Es comn que cada una de las partes lleve mensualmente sus propias estimaciones
sobre el material suministrado y el trabajo terminado en el mes precedente basado en
mediciones hechas en obras, facturas, guas de despacho, conocimientos de embarques, etc.
De existir discrepancias importantes se verifican los valores y finalmente se acuerdan
cantidades que sern la base del estado de pago
No es usual tener para cada cosa un tem de pago a precio unitario. En general, mientras ms
grande sea un proyecto, menor es la proposicin de tems de pago. Al prepararse los
documentos del contrato deben seleccionarse los tems de pago que cubren la mayor parte de
la obra e incluir en ellos los tems menores segn sea conveniente o deseable. Se deben definir
las unidades de pago (m
3
, ml, kg) y han de ser fcilmente medibles.

Los tems de pago podrn referirse al suministro de materiales, equipos o a la ejecucin de
trabajos determinados.

Contratos a Suma Alzada

Conviene que el contratista har la totalidad de una obra por suma fija de dinero que pagar el
mandante.

El contratista asume las responsabilidades que estipule el contrato y debe ejecutar la obra por
el precio estipulado, sean cuales sean los problemas que encuentre o los gastos en que
incurra, aun cuando pueda demostrar que la obra ha resultado o resultar ms cara de los
estipulado.

Ventaja, visto desde el dueo

Conoce desde un comienzo el costo de la obra, el cual no sufrir variaciones a menos que se
ordenen obras extraordinarias o se modifique el proyecto.

Desventaja, visto desde el dueo.

Para llamar a propuesta se requiere tener el proyecto o diseo desarrollado hasta un grado tal
de detalle que debe estar totalmente terminado.

La forma de pago suele estimularse mediante pagos parciales de montos definidos al trmino
de etapas claramente diferenciadas en el proceso de construccin. Por lo que ni e contratista
ni la ITO requieren personal para medir o contabilizar mas menos los avances o entregas de
material. La nica funcin de la ITO es que el contratista cumpla las estipulaciones del
Contrato.

Este contrato no es adecuado para cierto tipo de obras, especialmente aquellas donde no se
puede definir con exactitud sus caractersticas o estn expuestas a grandes imprevistos.

Sin embargo, tiene ventajas sobre los precios unitarios en obras o partes de obras de gran
complejidad, en que la experiencia del Contratista le permite fijar un precio global, que sera
muy difcil de determinar mediante tems de pagos parciales.




Contrato por administracin delegada


El mandante paga al contratista (o lo hace directamente) la totalidad de los gastos en que
incurra la construccin de la obra. El contratista recibe una suma de dinero, fija o variable,
llamada Honorarios.

No es posible entregarlo en una propuesta competitiva, solo puede hacerse un concurso de
antecedentes, pues la base fundamental de este tipo de contrato es la confianza que tiene el
dueo, con respecto a la capacidad, solvencia, rectitud e idoneidad del contratista.

Un contrato por administracin delegada debe celebrarse solo como una solucin de
emergencia. Es preciso cuando una obra debe ejecutarse en un plazo determinado y no se
cuenta con los planos del proyecto. Como el dueo paga todos los gastos, el contratista puede
proceder de inmediato en base a instrucciones o croquis, dentro de los mrgenes de la tica
profesional. Es una solucin ideal para poner en marcha los trabajos con un mnimo de
antecedentes.

La absoluta confianza del dueo hacia el contratista es fundamental. Un contratista
inescrupuloso podra obtener de muchas maneras beneficios adicionales a sus honorarios, no
prestar la debida atencin a la obra o no contar con la experiencia necesaria para abordar la
obra con antecedentes incompletos. Es una difcil tarea elegir al Contratista adecuado.

Desde el punto de vista contable, el contratista lleva el control de todas las facturas,
comprobantes de pago, etc., los que rene y presenta al dueo para su comprobacin,
aprobacin y pago. El dueo debe contar con un grupo de control contable bastante
numeroso pues el numero de documentos recibidos es enorme, ya que abarca desde la
compra de sellos de correos hasta la adquisicin de maquinarias y equipos, desde el pago del
cuidador hasta la planilla de sueldos y jornales de todo el personal que trabaja directa o
indirectamente en la Obra. La verificacin de que efectivamente los gastos sometidos a
aprobacin correspondan a elementos empleados en la obra es un trabajo largo y minucioso.

Para aliviar este trabajo, se suele pagar al contratista una suma extra, adems de los
honorarios, llamados Gastos Generales. La que incluye los gastos menores que se convengas y
los sueldos, salarios y gastos indirectos, en especial los que se originan en las oficinas centrales
del contratista.

Este tipo de contrato tiene mltiples matices:

A.D. Con honorarios porcentuales

Contratista recibe un porcentaje acordado del valor de la Obra. Un contratista inescrupuloso
no tiene incentivo para terminas cuanto antes la obra y puede inflar el valor de sta para
aumentar sus honorarios.

A.D. Con Honorarios fijos

Suma fija acordada e independiente del costo de la obra. Incentivando al contratista a invertir
un menor periodo de tiempo para los mismos honorarios.

A.D. Con honorarios fijos y Bono o Premio

Adems de la modalidad de honorarios fijos se consulta un bono o premio por cada mes o da
de anticipo en el trmino de la obra.

A.D. Con Honorarios Fijos y Bono de Ahorro

Se fijan inicialmente y se acuerdan el Costo total de la Obra y Honorarios. El contratista recibe
adicionalmente un porcentaje del total ahorrado en el costo total de la obra.

A.D. Con precio mximo de la obra garantizado

Se convienen los honorarios y un precio mximo garantizado, el cual es el tope de lo que
pagar el dueo. El exceso ser responsabilidad del contratista. Esta modalidad exige tener un
diseo del proyecta tal que el precio mximo garantizado pueda ser fijado adecuadamente,
siendo probable que sea mas conveniente optar por un contrato a precios unitarios.


Propuestas

El llamado a Propuestas puede ser de carcter pblico o privado.

Propuesta pblica: Puede participar el Contratista que lo desee siempre que cumpla con los
requisitos exigidos en los documentos de la propuesta. Por ejemplo, estar en los registros de
Contratistas que tiene el dueo.

Propuesta Privada: Pueden participar solo los contratistas que el dueo a invitado a presentar
una cotizacin.

El privado tiene la ventaja de hacer una preseleccin de contratistas idneos y con capacidad
probada para ejecutar el tipo de obra que se desea construir. Por tal motivo las ofertas
tendrn una alta certeza en su valor y su dispersin ser reducida. Al ser contratistas
experimentados se realiza una revisin de relativamente pocos proponentes, revisando
precios cotizados, plazo de construccin y mtodos de trabajo propuestos. Siendo satisfactorio
para el dueo la entrega de la propuesta a cualquiera de ellos.

No siempre es posible llamar a propuesta privada, algunos organismos del estado deben
llamar a propuesta pblica por ley. Las personas jurdicas o naturales de carcter privado y las
instituciones del estado deben recurrir a propuesta pblica bajo condiciones especiales.

Los Contratistas del mercado no siempre estn en condiciones de construir una obra
determinada, ya sea por tamao, requisitos de financiamiento o su carcter altamente
especializado. En tales casos es preciso llamar a propuestas pblicas, incluyendo en las bases
aquellas condiciones necesarias para que los contratistas para que los contratistas cumplan los
requisitos necesarios para ejecutar la obra. Si el mandante est en lo correcto el mercado har
un reajuste momentneo, se formarn Consorcios, se buscarn especialistas, se buscar apoyo
en el mercado financiero, etc.

Puede darse el caso en que el mandante no conozca el mercado de contratistas y considera
que el nico recurso es llamar a una propuesta pblica.

Para obtener las ventajas de una propuesta privada e una pblica se recurre a la
Precalificacin de contratistas.

Para esto, se realiza una propuesta pblica con precalificacin. En una primera instancia el
contratista presenta los antecedentes de la firma, los mtodos de trabajo que empleara, etc.,
pero no incluye precios. En base a los antecedentes entregados por los contratistas, se
seleccionan los ms idneos, que cumplan con las bases establecidas, y a ellos se les solicita
cotizar los precios.

Este proceso se debe emplear solo en casos extraordinarios. El preparar la documentacin
necesaria cuesta al contratista dinero y muchos de ellos no podrn defender en una cotizacin
de precios, la inversin realizada.

El plazo dado al contratista para presentar la oferta es de vital importancia. Un plazo
demasiado corto no dar tiempo al contratista para evaluar en profundidad una oferta y la
incidencia de los imponderables, teniendo como resultado precios ms elevados para cubrir
las contingencias del estudio mal hecho.

Un plazo demasiado largo es contraproducente, internacionalmente es reconocido el hecho de
que en muchos casos los contratistas comienzan a hacer la oferta un poco mas tarde,
convirtiendo el plazo largo en corto. En consecuencia la dispersin en valores de oferta es muy
grande.

El plazo de cotizacin debe estudiarse en cada caso. Breve, para que el contratista comience
de inmediato a preparar la oferta y lo suficientemente prolongado para que pueda revisar con
comodidad el lugar de las obras y hacer estudios y convenios que sea necesario.

Registro de contratistas

Una persona natural o jurdica que requiera con frecuencia hacer llamados a propuestas debe
tener un conocimiento amplio del mercado de contratistas, para esto su herramienta mas
efectiva ser el Registro de Contratistas.

Inscrito de acuerdo a especialidades, estarn todos los contratistas que han manifestado su
intencin de hacer Obras para el mandante. Todo contratista puede ser inscrito en las
especialidades que estime conveniente, previa presentacin de los antecedentes que el
mandante estime indispensable.

Esto le permite al mandante conoce algunos aspectos generales del contratista, como:

- Capital de trabajo
- Organizacin
- Solvencia
- Etc.

Y aquellos particulares de la especialidad en que solicita su inscripcin:

- Experiencia
- Equipamiento
- Personal tcnico
- Etc.

Sin perjuicio de que el contratista elabore sub-especialidades, categoras (Volumen de obra o
costos), etc.

Cuando se desea llamar a propuesta se eligen contratistas inscritos en la especialidad
correspondiente al proyecto.

Por otra parte el registro es un excelente medio de control, haciendo anotaciones en la
carpeta de cada contratista, respecto a su solvencia, cumplimientos, etc.

El registro facilita el llamado a propuesta, reduciendo el numero de antecedentes que debe
entregar el proponente junto con su licitacin se reduce a los exclusivamente relacionados con
la obra, disminuyendo el periodo de estudio de ofertas.














DOCUMENTOS DE LA PROPUESTA Y DEL CONTRATO


Documentos de la propuesta

- Instrucciones a los proponentes
- Bases generales
- Propuesta o Formulario de la Propuesta
- Bases Especiales
- Especificaciones Tcnicas
- Planos del contrato

Adicionalmente se pone a disposicin antecedentes tcnicos sobre el terreno o sus accesos,
como ser: sondajes, estudios geolgicos, caminos, glibos, etc. Estos son llamados
Documentos de referencia. Estos documentos no se consideran formando parte de los
documentos de la propuesta, si no que se proporcionan a los proponentes para que saquen
sus propias conclusiones, sin responsabilidad ni compromiso alguno para el dueo.

Documentos del contrato

Los documentos del contrato comprenden el contrato propiamente tal y los documentos de la
propuesta excluyendo las instrucciones a los proponentes.

Los documentos del contrato son documentos que tienen validez legal y judicialmente puede
exigirse su cumplimiento.
En su preparacin y redaccin se debe trabajar en equipo con un abogado especializado, o al
menos, contar con su asesora.

Las bases generales y especiales entregan obligaciones al contratista sobre hacer o no hacer
ciertas cosas, pero tambin sirven para poner en su lugar a la ITO o al mandante.

El numero de la clausula variar, en general, en funcin de la extensin y complejidad de la
obra. La brevedad es deseable, pero no a expensas de no cubrir adecuadamente todas las
materias esenciales.

Contrato

El contrato es el documento donde se establece el convenio entre las partes. En l se fija la
fecha del convenio, se incluyen como partes integrantes las Bases generales, especiales,
formulario de la propuesta, especificaciones tcnicas, planos del contrato, apndices y serie de
preguntas y respuestas. Adems, se deja constancia de las garantas y se hace mencin de los
plazos de ejecucin de las obras y del costo y modalidad de pago.



Bases Generales

Contiene aquellas clausulas destinadas a definir conceptos, fijar atribuciones, determinar
procedimientos, delimitar responsabilidades y en general, contiene todas aquellas clausulas de
carcter diferente a las que se incluyen en las especificaciones tcnicas y planos del contrato.

Las clausulas principales de las bases general se refieren a las siguientes materias:

- Definiciones
- Paralizacin de la Obra
- Cancelacin o termino del Contrato
- Transferencia del contrato
- Costos extras
- Demoras
- Subcontratistas
- Forma de pago
- Recepcin de las obras
- Garantas
- Daos y Perjuicios
- Demandas
- Atribuciones de la ITO
- Planta de construccin
- Seguridad del personal y las Obras
- Obra defectuosa

Para contratos de gran envergadura y complejidad siempre es conveniente preparar
especialmente las bases generales, revisando cuidadosamente cada clausula para verificar que
no se contrapone a las condiciones especiales que pueden ser propias de la Obra o de una
parte de ella.

Bases especiales

Se emplea una vez que las bases generales estn impresas y sus clausulas son propias de la
Obra en cada oportunidad, aunque algunas de sus clausulas pueden estar normalizadas y otras
modifican las clausulas de las bases generales.

Propuesta

Normalmente presentada en un formulario especial que formar parte de los documentos de
la propuesta.

El formulario trata de que todas las propuestas se presenten de acuerdo a una misma base,
evitando incertidumbres y ser fcil comparar propuestas. De no tener una informacin
uniforme es ms factible que se produzcan errores y mal entendidos, se da pauta para
argumentar y se puede llegar a litigios.
Debe establecerse que la propuesta solo podr presentarse en los formularios entregados y se
debe llenar estrictamente de acuerdo a lo sealado en las instrucciones a proponentes.

Adems de la cotizacin, se debe solicitar en el formulario

- Nombre del proponente
- Direccin
- Plazo de ejecucin
- Garanta de seriedad de la propuesta
- Anticipo que precisa y su forma de pago
- Declaracin del proponente que ha cumplido las condiciones previas a la presentacin
de la oferta, ej. Visita a terreno.
- Declaracin del proponente de que acepta alguna de las las condiciones impuestas en
los documentos de la propuesta.

Especificaciones tcnicas

Son instrucciones escritas destinadas a suplementar los planos del contrato para formular
requerimientos tcnicos de las obras. En combinacin de ambos documentos se deben definir
completamente las caractersticas fsicas, tcnicas y de operacin de las obras.

En general, los planos sealan que se debe hacer y las EETT como se debe hacer.

Siendo complementarios se debe tener cuidado en la redaccin de las EETT, a fin de evitar
dualidades o contraposiciones con lo indicado en los planos.

No es objetivo de las EETT remplazar planos que no se hayan emitido en un Proyecto
incompleto.

En las EETT se pueden distinguir 3 partes:

- Estipulaciones generales, aplicables a la totalidad de la obra.
- Estipulaciones tcnicas, prescriben detalles tcnicos de cada parte de la obra y de un
tipo definido de trabajo.
- Bases de cubicaciones y pagos, referido a los mtodos que se emplearan para evaluar
el avance en cada parte de la obra, en cada tem especifico para los efectos de la
preparacin, por el contratista, de los estados de pago.

Estipulaciones generales

Comprenden materias como la descripcin de los trabajos, referencias a los planos del
contrato, trabajos o materiales que ejecutara o entregar el dueo u otros contratistas,
control de materiales, etc. Tambin, pueden incluirse clusulas no tcnicas no cubiertas por los
otros documentos del contrato.

Las estipulaciones tcnicas debern considerar:

Descripcin de las obras: Con el detalle suficiente para que defina la magnitud, limites y
alcances de los trabajos y el carcter de las obras terminadas. Deber indicar cualquier
aspecto, caracterstica o requerimiento especial de las obras.

Ubicacin de las obras: Breve descripcin geogrfica de las obras, haciendo referencia a
pueblos y ciudades prximas y sealando accesos al terreno y caminos, ferrocarril, transporte
fluvial, etc.

Programa de Trabajo: Sealar las fechas limites de ejecucin de las obras y aquellas partes
que constituyen puntos especficos del camino crtico para la intervencin de otros
contratistas o la puesta en marcha de una parte de ella. Deber indicar los periodos de revisin
del programa general y los periodos para planificar los trabajos a corto plazo (Semanal,
Quincenal).

Indicar la forma o mtodo de programacin que deber presentar al contratista y los
aspectos ms relevantes a considerar. Establecer atribuciones de la ITO para aprobar o
rechazar el programa y los procedimientos seguidos o propuestos.

Planos del contrato: Aunque los planos son documentos separados de las especificaciones,
corresponde incluir un listado completo, indicando nmero de identificacin y nombre de
todos los planos que forman parte de los documentos del contrato.

Toda referencia que hagan las EETT a un plano debe corresponder a uno incluido en la lista.
Deber sealar cualquier tipo de restriccin o reserva sobre la propiedad y uso de los planos.

Se complementar, de ser necesario, lo sealado en otros documentos del contrato lo
referente a las facultades del ITO de entregar planos de detalle e instrucciones que modifican
o complementan los planos del contrato.

Trabajos a ejecutar posteriormente: Cuando las obras son solo una parte del proyecto total,
es preciso dar una completa informacin sobre las obras restantes y los posibles
enclavamientos e interferencias que ellas puedan significar para el contratista.

Materiales suministrados por ENDESA o terceros Listado completo de los materiales
suministrados por ENDESA o terceros, haciendo referencia al plano o tem de la lista de
materiales. Si el material o equipo forma parte del camino crtico de la obra, se sealar la
fecha ms probable de suministro.

Establece el momento en que comienza la responsabilidad del contratista, el punto y
condiciones de entrega, las condiciones de reposicin en caso de dao o perdida del equipo o
materiales suministrados.

Normar aplicables Las EETT hacen permanentemente referencia a las Normas Nacionales e
Internacionales, y aun cuando existan en otros documentos del contrato es conveniente incluir
un listado de las normas a que se hace referencia a lo largo de las especificaciones.

Acomodaciones para el personal Especfica las condiciones que sean procedentes y que el
contratista deber cumplir como mnimo en cuanto a acomodacin del personal a su cargo. EJ,
salario mnimo, instalaciones de campamento, servicios sanitarios, tipo de alimentacin, etc.

Acomodaciones para el ITO Para el ITO y el personal a su cargo, ej. Oficinas centrales, oficinas
de los frentes de trabajo, alojamiento, alimentacin, maquinas de oficina, medios de
comunicacin, medios de transporte, etc.

Servicios pblicos existentes Detalla las facilidades del terreno o proximidades para el
suministro de energa elctrica, agua potable, telfonos y otros medios de comunicacin, etc.
Indica condiciones sanitarias de aseo y limpieza y el control que har el mandante sobre las
condiciones sanitarias en general.

Precauciones especiales durante la construccin Seala las restricciones y precauciones ms
importantes que debe tener presente el contratista para proteger a su personal, personal de la
ITO y terceros.



Estipulaciones Tcnicas


Indicaciones necesarias para obtener la calidad y el servicio que se desea. Adems de los
requerimientos tcnicos y ensayos que deber realizar el ITO para verificar los resultados o
requerimientos especificados.

Una parte de las Estipulaciones tcnicas especifica cada uno de los trabajos tpicos de
construccin tales como movimientos de tierra, concreto, moldaje, estructuras, etc.

Otra parte especifica el equipo de proyecto que deber suministrar el contratista.

Finalmente, especifica los requerimientos de cada una de las partes en que se estime
conveniente dividir la obra.

Bases de cubicaciones y pagos Al final de cadauna de las partes en que se divido las
estipulaciones tcnicas se incluirn bases de cubicaciones y pago para los diferentes tems que
las componen, haciendo referencia al numero dado para cada uno de ellos en el formulario de
la propuesta.



Planos del contrato

La seccin de planos del contrato sealar todos los planos que se han sealado en las
estipulaciones tcnicas.

La ITO, el mandante y el contratista deber tener un juego completo de todos los planos, tal
como se emitieron como documentos del contrato como objetivo de usarlos ante eventuales
reclamos de una de las parte. A suma alzada resulta indispensable esta precaucin.

Adems, este juego de antecedentes constituye una prueba de la existencia del contrato en
caso de litigio.