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VALOR RESIDUAL DEL SUELO: CUAL ES LA COMPOSICIN DE LOS PRECIOS DE UN

EMPRENDIMIENTO INMOBILIARIO URBANO?
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Carlos Morales-Schechinger
Institute for Housing and Urban Development Studies, Erasmus Universiteit Rotterdam

La manera como un emprendedor inmobiliario compone el precio de un desarrollo permite entender
cmo se deriva el precio del suelo y como afecta la recuperacin de plusvalas. Para los componentes
que se pueden fabricar la edificacin, la urbanizacin y la infraestructura que lo liga con la ciudad- el
emprendedor calcula el costo de producirlos y la ganancia ordinaria que espera obtener de producirlos.
Para los componentes que no se pueden fabricar -el suelo-, y que requiere adquirir de quien controla su
acceso -el terrateniente- el emprendedor hace un clculo conocido como valor residual.

Para el clculo residual el emprendedor toma el precio mximo al que puede vender el producto
inmobiliario que va a fabricar, le descuenta el costo de producirlo y la ganancia ordinaria, y lo que sobra
-el residuo- ser el precio mximo que estar dispuesto a ofrecer por al terreno donde desarrollar su
proyecto. Si el emprendedor logra adquirir el terreno por un monto menor al valor residual, entonces
obtendr un margen, ese margen lo podr traducir ya sea en un menor precio del producto inmobiliario
que va a vender o en una ganancia extraordinaria a su favor.

Por otro lado, si el terrateniente es un campesino que est interesado en continuar sindolo, exigir
como mnimo el valor agrcola del terreno y as poder adquirir otro equivalente con lo que obtenga de la
enajenacin. Si el terrateniente logra enajenar el terreno por encima del valor agrcola entonces
obtendr una ganancia extraordinaria. La negociacin entre emprendedor y terrateniente se centrar de
hecho en una contienda por obtener el valor residual del suelo a partir del proyecto del emprendedor.

Para entender mejor pensemos en el caso de un conjunto de viviendas para hogares de ingresos
medios o ingresos bajos. Generalmente la oferta de vivienda para estos sectores es inferior a la
demanda; esto hace que los hogares estn dispuestos a ofrecer la mxima capacidad de pago de que
disponen para adquirir una vivienda, es decir una vez que aseguraron su gasto bsico (alimentacin,
educacin, vestido, higiene, salud, etc.). Para estos sectores, el precio de la vivienda suele reflejar su
mxima capacidad de pago y con ella tiene que cubrir los costos de dotarla de los componentes
necesarios para considerarla una vivienda digna, es decir la casa en s
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, los equipamientos y redes del
barrio y los de la ciudad, as como el transporte para movilizarse dentro de ciudad
3
. En la figura 1
ilustramos una distribucin esquemtica de los costos de produccin de la casa, el barrio y la ciudad,
incluido el transporte; tambin ilustramos la ganancia ordinaria que esperan obtener aquellos que se
hacen cargo de producir cada componente y el valor agrcola del suelo
4
.
.


El costo de la vivienda y el barrio van a pagar la mano de obra, los materiales y el equipo necesarios
para construirlos, incluyendo los estudios, proyectos y supervisin que el emprendedor requiera. El
costo de la ciudad, tambin van a pagar conceptos similares pero requeridos por el gobierno de la
ciudad para producir precisamente ciudad, y que el emprendedor y/o el hogar paga a travs de
impuestos a la propiedad inmobiliaria, permisos de construccin y subdivisin, contribucin de mejoras
u otros instrumentos similares
5
. El costo relacionado con el transporte tambin va a pagar por mano de

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Preparado para el Instituto Lincoln de Poltica de Suelo.
2
Para efectos de esta explicacin usamos el trmino casa para referirnos a los atributos de la estructura fsica
privativa, y vivienda para incluir adems los atributos del barrio, la ciudad y hasta el campo.
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Incluimos en este modelo el transporte pues es un gasto que ayuda a entender mejor el componente ciudad y que
impacta tambin en el valor residual del suelo. Considrese por ejemplo que una localizacin central en la ciudad
implica un costo menor de transporte pero un pago mayor por el suelo, as mismo una localizacin en la periferia
implica un pago menor por el suelo pero un costo mayor en transporte.
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Para simplificar la explicacin estamos suponiendo que los costos de transaccin no son significativos, es decir los
estudios de mercado, comisiones de venta y notarizacin de las transacciones, que en caso de existir producen un
valor residual aun menor.
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Instrumentos genricamente denominados de recuperacin de plusvalas como la participacin en plusvalas de
Colombia, la otorga onerosa del derecho de construir de Brasil.
Fig. 1: Composicin del precio de la vivienda sin ganancia extraordinaria (elaboracin Carlos Morales
Schechinger)
vivienda casa barrio ciudad campo
- costo - costo - costo - costo
hogar
precio
mxima
capacidad
de pago
- ganancia ordinaria
= 0
transport
e
- costo
suelo
vivienda
digna
a precio
accesible
2
obra, equipo y dems, en los que incurre la empresa de transporte indistintamente de si es pblica o
privada. Para todos hay una ganancia ordinaria asociada con la magnitud de los costos.

Descontados estos costos y las ganancias ordinarias resultar un valor residual, que servir para pagar
por el acceso al suelo. Si el terrateniente est conciente de que su terreno tiene vocacin para vivienda
lograr quedarse con el valor residual; pero aun si no est conciente y varios emprendedores compiten
subiendo sus ofertas, al terrateniente lograr quedarse con todo el valor residual. El terrateniente
conciente puede incluso esperar a que un mejor pagador se presente y pague la totalidad del valor
residual, no corre riesgo que su terreno se deteriorar con el paso del tiempo. Para que el emprendedor
se quede con el valor residual, necesita adquirir el terreno antes que la vocacin del terreno sea
evidente para el terrateniente y antes que se presenten otros emprendedores a competir. El mercado
de suelo de emprendimientos inmobiliarios opera as.

En virtud de que el valor residual del suelo depende de la capacidad de pago de los hogares y de los
costos de producirla, una manera de incrementarlo es aumentando dicha capacidad y reduciendo
dichos costos. Un mejor desempeo de la Economa puede influir, una mejora en los ingresos del hogar
y una produccin ms eficiente de los componentes produce un valor residual mayor; si las condiciones
del mercado de suelo se mantienen iguales, este residual se traduce en un precio ms alto del suelo.

La poltica pblica de suelo tambin puede influir en ambos conceptos. Por el lado de la demanda, un
subsidio a los hogares para adquirir vivienda aumenta su capacidad de pago, producir un residual ms
alto y se podr traducir en un precio del suelo mayor. Por el lado de la produccin, varios polticas
podran reducir los costos, por ejemplo reducir los estndares de construccin que inciden sobre el
tamao y calidad de la casa, as como los de urbanizacin que inciden en el tamao del lote, las calles,
los parques y los equipamientos, as como la dotacin de redes y servicios de agua, drenaje,
alcantarillado, alumbrado pblico y energa elctrica. En cuanto a la ciudad, los costos se reduciran si
se suprime el cobro de impuestos, tasas por servicios, permisos y licencias, contribuciones por mejoras
y dems y si se reducen los estndares de transporte. El mismo efecto se producir si se subsidia el
transporte y mayor ser el subsidio mientra ms lejano se localice el terreno. Todo ello produce un valor
residual mayor y, nuevamente, si las condiciones del mercado de suelo se mantienen esto se traducir
en un valor mayor del suelo. Como consecuencia adicional la casa y el barrio as producidos sern de
menor calidad, ms precarios, y el gobierno local no contar con los recursos necesarios para producir
una ciudad de calidad. Esto se ilustra en la figura 2.



Es importante concluir con dos conceptos: a) El valor del suelo no forma parte de una suma de costos
sino una resta del precio de la vivienda y b) El valor del suelo no es costo para el emprendedor sino una
ganancia extraordinaria potencial. Esta ganancia extraordinaria equivale a la plusvala del suelo, con la
que se puede quedar el terrateniente o el emprendedor, segn las circunstancias de la transaccin, y
que puede aumentarse si las polticas pblicas aumentan la capacidad de pago con subsidios o
reducen los costos de produccin sacrificando calidad de la casa, el bario y la ciudad.

Referencias

Brain, I. y Sabatini, F. 2008, Los precios del suelo en alza carcomen el subsidio habitacional, contribuyendo al
deterioro en la calidad y localizacin de la vivienda social: Relacin entre mercados de suelo y poltica de
vivienda social basada en subsidios a la demanda: estudio en la Regin Metropolitana de Santiago, en
Propurbana, Santiago, Chile. Available at: http://www.prourbana.cl/upload/P4Estudio.pdf
Borrero Ochoa, O. ay Morales Schechinger, C. (2007), Impacts of Regulations on Undeveloped Land Prices: A
Case Study of Bogot, en Land Lines 19-4 October, pp.14-17. Lincoln Institute of Land Policy. Cambridge,
E.U.A.
Fig. 2: Composicin del precio de la vivienda con ganancia extraordinaria, valor residual del suelo
(elaboracin Carlos Morales Schechinger)
vivienda casa barrio ciudad campo
- costo - costo - costo - costo
hogar
ganancia
extraordinaria

precio
subsidio
mxima
capacidad
de pago
- ganancia ordinaria
=
transporte
- costo
suelo
vivienda
precaria
a precio
subsidiado