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Resumen.... iv

Introduccin.... 1
1. Objetivo... 4
1.1 Objetivo General. 4
1.2 Objetivos Especficos. 4
2. Propsitos... 5
3. Aspectos Conceptuales.... 6
3.1 Qu es un Proyecto de Inversin. 6
3.2 Evaluacin del Proyecto. 6
3.3 Estudio de Mercado 6
3.4 Estudio de Factibilidad.............. 8
3.5 Estudio Econmico.. 8
3.6 Evaluacin Econmica 9
4. Formulacin del Problema.... 10
5. Memoria de la Universidad Metropolitana.. 11
6. Descripcin del Inmueble.. ... 17
6.1 El Inmueble... 17
6.2 Inspeccin del Lugar... 18
6.3 El Proyecto.... 18
6.4 Cuadro de reas.. ... 19
7. Anlisis Urbanstico de Localizacin... 20
7.1 Macroespacio... 20
7.2 Microespacio.... 21
7.3 Vialidad, Accesos y Transporte.. 21
7.4 Servicios de Infraestructura y Equipamiento... 21
8. Anlisis del Entorno Econmico.. 22
8.1 Factores del Entorno. 22
8.2 Factores Polticos.. 28
8.3 Factores Socio Culturales y Demogrficos. 29
9. Qu son los Centros Comerciales.. 30
10. Bench MarKing de las Competencias de los CC. 32
11. Estudio Tcnico.. 51
12. Anlisis de Financiamiento.. 53
13. Presupuestos. 55
13.1 Presupuesto de Inversin. 55
13.2 Costos de Construccin... 55
ii
13.2.1 Presupuesto de Construccin. 55
13.2.2 Otros Costos y Gastos. 56
13.4 Cronograma de Trabajo... 57
14. Formulacin Econmica.. 58
14.1 Hiptesis Bsicas.. 58
14.2 Flujo de Caja.. 58
14.2.1 Anlisis de Resultados. .. 62
15. Evaluacin Econmica del Proyecto. 63
15.1 Indicadores Financieros... 63
15.1.1 Valor Presente Neto. 63
15.1.2 Tasa Interna de Retorno.. 64
15.1.3 Monto de Inversin Mxima.... 64
15.1.4 Porcentaje de Beneficio del Proyecto... 64
15.1.5 Beneficio del Promotor.. .. 64
15.1.6 Perodo de Recuperacin del Capital Invertido.... 65
16. Anlisis de sensibilidad. .. 66
16.1 Hiptesis.. ... 66
16.2 Flujo de Caja.. 66
16.3 Anlisis de Resultado... 88
17. Conclusiones. 94
18. Recomendaciones.... 95
19. Bibliografa. 96
20. Anexos... 98



















iii
Listado de Tablas y Figuras

Tablas y Cuadros

Cuadro de reas.................................. 19
Cuadro de Accesorios de los Diferentes CC.. 45
Tabla de Presupuesto de Construccin..................... 55
Cuadro de Cronograma de Trabajo. 57
Tabla de los Resultados de los Flujos de Cajas 62
Tabla de los Resultados de los Flujos de Caja.. 88


Grficas

Porcentaje de reas Brutas de Construccin. .. 19
Variacin Porcentual del PIB (1977-2003).. .. 22
Variacin Anual del PIB Total y Construccin en Porcentaje.. 23
PIB Construccin/ PIB Total.. 24
PIB Construccin.. .. 25
Estimacin Del PIB Trimestral Por Clase de Actividad.. .. 26
Metros Cuadrados Vendidos entre 1992-2002 .. 27
Tasa Porcentual de Desempleo. .. 28
rea de Construccin de los Diferentes CC... 45
Comparacin de la Cantidad de Locales Comerciales de la
Unimet con los dems CC. 46
Cantidad de Puestos de Estacionamiento por CC. 46
Porcentaje de m2 que tienen los Diferentes CC Referente a
La Gastronoma... 47
Porcentaje de Entretenimientos que tienen los Diferentes CC 47
Preferencias de reas del CC. Sambil 48
Preferencias de reas del CC. San Ignacio.. 48
Preferencias de reas del CC. Toln.. 49
Preferencias de reas del CC. El Recreo.. 49
Preferencias de reas del CC. Unimet 50
Grficas de los Resultados Obtenidos por El Anlisis de
Sensibilidad de las Diferentes Flujos de Cajas.. 90




iv
Resumen

El presente trabajo tiene como objetivo determinar la factibilidad de
construir un Centro Comercial de Lujo .en el complejo de la Universidad
Metropolitana llamado Zona Rental.

En estos momentos el concepto de estos centros que se desarrollan en
Venezuela est produciendo una serie de cambios en las costumbres y forma de
consumo de la poblacin ya que este tipo de negocios se ha convertido hoy en da
en uno muy rentable para los inversionistas y muy productivo para la sociedad
venezolana. En ese sentido estos centros de compras estn cambiando la forma
de pensar y actuar de la sociedad.

Hoy en da cuando hablamos de Centro Comercial como palabra global,
nos imaginamos un lugar seguro, fresco, iluminado, moderno, cmodo, donde
existe una oferta importante de bienes y servicios y posibilidades de
esparcimiento. Por esta razn la poblacin de las ciudades acoge esta nueva
modalidad en virtud de que experimenta en ellos el paso haca una condicin
diferente; el consumidor o visitante podr percibir un ambiente distinto, al que est
acostumbrado, brindndole una sensacin de encontrarse en un pas diferente.

Los inversionistas y personas de negocios al observar lo que est
ocurriendo en estas edificaciones comerciales ven la oportunidad de invertir en
estos complejos ya sea como el inversionista principal (el constructor del proyecto)
o como un inquilino del mismo.

Al considerar que la universidad requiere de recursos para solventar los
gastos que sta posee y tomando en cuenta lo mencionado anteriormente se va a
estudiar la factibilidad de este proyecto de construccin.

Con el fin de lograr este objetivo, en el presente trabajo se incluye un
estudio preliminar del sitio y un anlisis del entorno econmico, los cuales nos
v
permitirn tener una idea mas clara con respecto a la realizacin del centro
comercial para que ste sea lo ms productivo posible en base a las exigencias
actuales.

Todo eso no ser suficiente para alcanzar las metas establecidas para este
proyecto. Lo ms importante a destacar en este estudio es ver la manera cmo
debe ser construido el centro comercial a fin de que resulte atractivo para la gente
y le produzca inters en invertir en l. Para lograr esto se cont con la experiencia
de los precursores de proyectos tales como: Centro Comercial San Ignacio -
Centro Comercial Sambil - Centro Comercial el Recreo y el recientemente
inaugurado Centro Comercial el Toln.


1
Introduccin

La preparacin y evaluacin de proyectos busca recopilar, crear y
analizar en forma sistemtica un conjunto de antecedentes econmicos que
permitan juzgar cualitativa y cuantitativamente las ventajas y desventajas de
asignar recursos a una determinada iniciativa. Este proceso va ligado a una
toma de decisiones por parte del inversionista. Obviamente, existen
decisiones con un menor grado de incertidumbre y otras que son altamente
riesgosas. Resulta lgico pensar que frente a decisiones de mayor riesgo,
exista una opcin a una mayor rentabilidad. Sin embargo, lo fundamental en
la toma de decisiones es que aqulla, se encuentre cimentada en
antecedentes bsicos concretos, que hagan que ellas se adopten
concienzudamente y con el ms pleno conocimiento de las distintas variables
que entran en juego.

El presente trabajo consiste en la elaboracin de un estudio de
factibilidad tcnica y econmica que suministre a los inversionistas un amplio
panorama de interaccin de las variables que intervienen en el proyecto,
proporcionando los elementos de juicio necesarios que contribuyan a la toma
de decisiones acerca de la inyeccin de recursos a un proyecto de inversin
de Construccin de Centros Comerciales de Lujo, a ser desarrollado sobre la
parcela de terreno ubicada en la Zona Rental de la Universidad
Metropolitana.

Dado que la formulacin y evaluacin de un proyecto de inversin
tiene por objeto conocer la rentabilidad econmica y social del mismo, se
debe conocer las variables que intervienen en su ejecucin, es conveniente
realizar una serie de estudios y actividades para responder a las
interrogantes que se plantea el promotor y as determinar la factibilidad de
realizacin del proyecto en accin, ordenando y sistematizando los datos
aportados por el Anlisis del Entorno que sentarn las bases para la
evaluacin econmica del proyecto.
2
La metodologa empleada en el presente estudio no discrepa de la
comnmente utilizada para la evaluacin econmica de proyectos
inmobiliarios. Con la recopilacin de informacin se inicia el Anlisis del
Entorno a fin de determinar el estudio de la oferta, la demanda y el ritmo de
ventas del segmento locales comerciales. Posteriormente se analiza el
sector de la poblacin al que estn dirigidos, de manera que capten la
atencin de los compradores potenciales y la determinacin de gustos y
preferencias de los mismos, y se decide la categora de la edificacin acorde
a los estndares de construccin y arquitectura de la zona de influencia. El
objetivo es ir cubriendo todos aquellos aspectos, desde el anlisis del
proyecto en s mismo, hasta llegar a lo que ms interesa a los inversionistas,
que es el estudio econmico que suministra una idea bastante precisa del
beneficio que puede representar para ellos, la inversin y los riesgos que
prev este tipo de negocio.

El problema bsico que se nos plantea es la determinacin de la
factibilidad tcnica y econmica para un proyecto de inversin de
Construccin de Centros Comerciales de Lujo.

Para realizar el estudio de este trabajo, es de suma importancia tener
pleno conocimiento de la localizacin, es decir dnde estar ubicado el
inmueble, cules son las ventajas y desventajas de esta ubicacin, las vas
de acceso, la dotacin de servicios de infraestructura y equipamiento, las
ventajas competitivas que puede representar la Zona Rental de la
Universidad Metropolitana en comparacin con otros sectores similares. La
descripcin del inmueble es necesaria ya que brinda el conocimiento de los
usos y variables urbanas fundamentales que rigen la construccin en la
zona.

En lo que respecta al anlisis del entorno, se consideraron productos
del rea Metropolitana de Caracas con caractersticas similares, refirindose
como se mencion anteriormente, hacia el segmento que comprende los
3
Centros Comerciales de Lujo, determinando el comportamiento de las
variables que interactan en este sector inmobiliario, enfocndose hacia los
aos comprendidos entre 1993 y 2003. Esto nos proporciona un rango de
anlisis muy amplio para el estudio del entorno econmico, que dispone de
parmetros para la definicin de las estrategias de comercializacin, cmo ha
sido el comportamiento de las ventas para inmuebles similares a lo largo de
esos aos, as como las variaciones que han experimentado los precios de
compra venta anual, sin dejar a un lado la observacin de los gustos y
preferencias de los compradores potenciales.

Si bien el anlisis del entorno proporciona las pautas para saber qu
tipo de inmueble resultara atractivo, todos los datos aportados sirven para
determinar si un proyecto se encuentra o no en sintona con el mercado en el
cual se pretende comercializar el producto, de manera tal que ste encaje
dentro del sector de la poblacin para el cual fue concebido.
















4
1. Objetivos
1.1 Objetivo General

El objetivo general de este trabajo de grado es determinar la
factibilidad tcnica y econmica para la construccin de un Centro Comercial
de lujo en la Zona Rental de la Universidad Metropolitana.

1.2 Objetivos especficos

Estudiar las caractersticas del mercado inmobiliario de Centros
Comerciales de Lujo en el rea Metropolitana.
Seleccionar la localizacin del inmueble y determinar el potencial de
desarrollo, mejor y ms alto uso del terreno y si est en sintona con el
proyecto inmobiliario que se pretende desarrollar desde el punto de
vista tcnico.
Formular la hiptesis econmica bsica, prever los flujos de caja en
los escenarios en estudio para determinar los indicadores econmicos
y financieros que nos permitan evaluar el proyecto.
Evaluar la oferta y ritmo de ventas y alquileres de inmuebles y
proyectos en desarrollo, con caractersticas similares en las zonas de
influencia en estudio, as como si el mercado es o no sensible al bien
producido por el proyecto.
Determinar el esquema financiero ms conveniente.
Elaborar una estructura de egresos mediante presupuestos de
inversin, de costos y gastos, as como tambin una estructura de
ingresos.
Evaluar la sensibilidad del escenario, para determinar los posibles
riesgos del proyecto.
Determinar la rentabilidad del proyecto mediante una formulacin y
evaluacin econmica.


5
2. Propsito

El propsito del presente estudio es proporcionar a los
inversionistas y a la Universidad Metropolitana un panorama lo mas
completo posible de todos los factores que entran en juego en un
proyecto de desarrollo de Construccin de un Centro Comercial de
Lujo en la Zona Rental de la Universidad Metropolitana donde se
requiere una importante inversin, de tal manera de presentarles en
forma clara las ventajas y desventajas de asignarles recursos a este
proyecto inmobiliario, proporcionando una plataforma argumental
slida que permita emprender procesos de toma de decisiones en
forma ptima.















6
3. Aspectos Conceptuales
3.1 Que es un proyecto de inversin
Es una propuesta de accin que requiere la utilizacin de un conjunto
de recursos humanos, materiales y tecnolgicos; ya que busca obtener
rentabilidad y utilidad. Adems tiene como objetivo aprovechar los recursos
para mejorar las condiciones de vida de una comunidad, pudiendo ser a
corto, mediano o largo plazo.
Un Proyecto de Inversin comprende desde la Intencin o
Pensamiento de ejecutar algo, hasta el trmino o puesta en operacin
normal.

3. 2 Evaluacin del proyecto
La evaluacin de un proyecto de inversin, cualquiera que ste sea
comienza con el reconocimiento de una nueva necesidad humana y tiene
como objeto demostrar si lla es factible o no, si los recursos estarn
disponibles para llevarlos a cabo, qu factores legales pueden impedir o
facilitar el desarrollo y la operacin del proyecto y cul ser el impacto
econmico y social del mismo. Por lo tanto no es posible generarlo si ste no
es capaz de resolver una necesidad humana y si adems no es aceptado por
la comunidad a la cual va dirigido.

3.3 Estudio de Mercado
En el mercado es donde las personas reflejan sus intereses, deseos y
necesidades materiales, es donde los individuos jerarquizan estas
necesidades y establecen su propia identidad en relacin con los bienes que
desean poseer o adquirir. Es tambin en el Mercado donde los productores
reflejan sus condiciones de costo y tecnologa, por lo tanto uno de los
factores ms crticos en el Estudio de Proyectos es la determinacin de la
oferta y la demanda o de los precios del mismo, porque a partir de l se
puede establecer una estrategia comercial que permita prever los Costos de
Operacin y los posibles Beneficios.
7

Un estudio de mercado debe servir para tener una nocin clara de la
cantidad de consumidores que habrn de adquirir el bien o servicio que se
piensa vender, dentro de un espacio definido, durante un perodo de
mediano plazo y a qu precio estn dispuestos a obtenerlo. Adicionalmente,
el estudio de mercado va a indicar si las caractersticas y especificaciones
del servicio o producto corresponden a las que desea comprar el cliente. Nos
dir igualmente qu tipo de clientes son los interesados en nuestros bienes,
lo cual servir para orientar la produccin del negocio. Finalmente, el estudio
de mercado nos dar la informacin acerca del precio apropiado para colocar
nuestro bien o servicio y competir en el mercado, o bien, imponer un nuevo
precio por alguna razn justificada.

Por otra parte, cuando el estudio se hace como paso inicial de un
propsito de inversin, ayuda a conocer el tamao indicado del negocio por
instalar, con las previsiones correspondientes para las ampliaciones
posteriores, consecuentes del crecimiento esperado de la empresa.

Tambin el estudio de mercado debe ser la respuesta a una serie de
interrogantes que deber plantearse el promotor, tales como:
o Tiene compradores?
o Con quin se compite y cmo?
o Qu tipo de producto ofrecer en cuanto a su rea, distribucin,
calidad y acabados?
o Cmo comercializar y a qu precio?

Todas estas interrogantes requieren de algunas respuestas por eso el
estudio de mercado va a analizar y evaluar los siguientes aspectos:
o Las caractersticas y atributos del terreno,
o El proyecto a desarrollar, determinando los tipos, cantidades y
reas de los elementos a comercializar,
8
o Las alternativas de comercializacin,
o La incidencia de los factores provenientes del escenario
econmico nacional en los proyectos inmobiliarios de este
sector,
o El mercado competitivo y
o Se formulan recomendaciones sobre las mejores opciones
posibles del negocio.

Finalmente, el estudio de mercado deber exponer los canales de
distribucin acostumbrados para el tipo de bien o servicio que se desea
colocar y cul es su funcionamiento.

3.4 Estudio de factibilidad
Este estudio tiene como objetivo proveer informacin para cuantificar
el monto de las inversiones y costos de operacin pertinentes a esta rea, ya
que definen el comportamiento econmico del Proyecto.

Uno de los objetivos de este estudio ser definir la forma de
construccin, que optimice la utilizacin de los recursos disponibles para
llevar a cabo el proyecto. De aqu se podr obtener la informacin de las
necesidades de capital, mano de obra, materiales, reposicin de equipos,
requerimientos de espacio fsico, etc.

3.5 Estudio Econmico
Su objetivo es ordenar y sistematizar la informacin de carcter
econmico que proporcionaron las etapas o estudios anteriores, elaborar los
cuadros de orden analtico e informacin adicional para su estudio y evaluar
sus antecedentes para determinar el Mas Alto y Mejor Uso y su
rentabilidad.
La sistematizacin de la informacin econmica consiste en identificar
y ordenar los tems de Inversin, costos e Ingresos que puedan deducirse
9
de los estudios de precios y de las alternativas que se hayan decidido tomar.
El anlisis de la inversin comprende la comparacin de los ndices Costo-
Beneficio para un perodo determinado, este anlisis debe determinar la
medida del riesgo o Incertidumbre inherente en cada una de las alternativas
del curso de accin y la optimizacin de las mismas. Uno de los mtodos
ms significativos en la determinacin del nivel de riesgo, es el de proyectar
las alternativas financieras ajustadas a la realidad del mercado, para un
momento dado, el riesgo de la inversin inmobiliaria se puede dividir en
aqul del negocio propiamente dicho y el financiero.

3.6 Evaluacin Econmica
Es la ltima parte de toda la secuencia de evaluacin de un proyecto,
pues es la que al final permite decidir la implantacin o no, del mismo. Si no
hay contratiempos se sabr en este punto que existe un mercado potencial
atractivo; se habr determinado la localizacin ptima y el tamao ms
adecuado para el proyecto, se conocer el proceso de ejecucin, as como
todos los costos en que se incurrir en la etapa de construccin,
calculndose la inversin necesaria para llevarlo a cabo, as como la
determinacin del capital de trabajo. Pero, a pesar de conocer incluso las
utilidades probables del proyecto, an no se habr demostrado que la
inversin propuesta ser rentable.

El mtodo de anlisis empleado para la evaluacin deber tomar en
cuenta el cambio de valor real del dinero a travs del tiempo.

La determinacin de los indicadores econmicos conlleva al
conocimiento de valores que facilitarn la toma de decisiones al
proporcionarle al inversionista los datos relativos a la rentabilidad de su
inversin, el tiempo de retorno de la misma y la visualizacin del riesgo.



10
4. Formulacin del Problema

En este trabajo se va a determinar la factibilidad tcnica y econmica
para un proyecto de inversin inmobiliaria de un Centro Comercial de Lujo a
ser construida en la Zona Rental de la Universidad Metropolitana.

Para ello se hace un breve recuento de la Memoria de la Unimet que
permitir a los inversionistas un conocimiento preliminar sobre el sitio en
estudio y luego se proceder a tomar en cuenta la experiencia constructiva
de los diferentes centros comerciales que existen en el rea Metropolitana,
con la finalidad de llegar a determinar la toma de decisiones respecto a la
ejecucin o no del proyecto en la zona Rental.
















11
5. Memoria de la Universidad Metropolitana

El sistema universidad se ha venido construyendo en varias Etapas.
FUNDAMET est dirigida por un consejo de Directores y una Asamblea de
Miembros Fundadores, Benefactores y Patrocinantes. Hoy, cuenta con una
pequea estructura de recursos humanos pertenecientes a diferentes
disciplinas que se encarga con mstica y compromiso de su funcionamiento y
administracin.

Adicionalmente, muchos de los proyectos se estn realizando a travs
de convenios con entidades externas de outsourcing, proceso que ha
logrado gran eficacia.

Una mirada retrospectiva, nos permite apreciar la evolucin de la
Universidad y de la Fundacin Universidad Metropolitana en las tres dcadas
transcurridas.

PRIMERA DECADA 1970- 1980
El 19 de Mayo de 1970 se inicia el destino de la Universidad
Metropolitana, con la aprobacin de la organizacin, planes y programas por
parte del Consejo Nacional de Universidades de Venezuela. Paso seguido, el
4 de J unio, se realiza el acto de constitucin de la Fundacin Universidad
Metropolitana, cuyos estatutos quedan oficialmente inscritos en el Registro,
en fecha 19 de J unio de 1970. Nace as FUNDAMET.

El proyecto de universidad, ya consolidado, contina su curso y las
actividades acadmicas se programan para que se inicien durante la
apertura del siguiente ao lectivo.

El 22 de Octubre abre sus aulas la Universidad Metropolitana, en su
primera sede ubicada en el sector San Bernardino de Caracas. Las
12
actividades acadmicas empiezan con tres Facultades: la facultad de
Ingeniera con sus especialidades Mecnicas, Elctricas y Qumica; la
facultad de Ciencias Econmicas y Sociales, con su escuela de Ciencias
Administrativas; la Facultad de Ciencias y Artes con Matemticas
Industriales.

Al mismo tiempo comenz la bsqueda de un rea para la edificacin
de una sede que permitiera el desarrollo y crecimiento previstos para la
Universidad. El espacio en San Bernardino era suficiente para arrancar mas
no para expandir una casa de estudios superiores que estuviera dotada
idneamente. Los miembros fundadores de FUNDAMET haban estudiado y
analizado varias alternativas en diferentes zonas de la ciudad. A un ao de la
constitucin de la Fundacin Universidad Metropolitana, la Sucesin Pius
Schlageter y el seor Nstor Moreno Paredes le donaron una extensin de
100 Hectreas de terrenos ubicados al pie del vila, en el sector La Urbina,
para que all se edificara definitivamente la Universidad. La primera accin
que ejecut FUNDAMET, a raz de la donacin de los terrenos de La Urbina,
fue la reubicacin de los habitantes y pisatarios que ocupaban estas tierras
los cuales superaban el millar de personas. Existan barriadas completas
cuyas bienhechuras les fueron reconocidas creando la necesidad de
construir nuevas viviendas para esas familias, en otro lugar; trasladndolas
sin traumas sociales y mejorando sus condiciones de vida. El proceso se
realiz en armona y en un corto plazo. En seguida comenz la planificacin
del Campus universitario. Su paulatina ejecucin dentro del extenso terreno
donado para su sede le cre nuevos retos a FUNDAMET. Se distribuyeron
los usos de las reas de la siguiente forma:
45 hectreas del terreno se incorporaron al Parque Nacional El vila
28 hectreas se destinaron a docencia
10 hectreas de Zona Deportiva, recreacin, paisajismo y vialidad
10 hectreas para la Zona Rental y 5 hectreas fueron donadas
mediante convenio especial a la Asociacin Venezolana de Conciertos
13
con el fin de que desarrollara actividades en el rea de la educacin
en Artes Plsticas.

En el ao de 1976-1977 empez el funcionamiento de la Universidad
Metropolitana en La Urbina. La visin de crear un centro de estudios
superiores con suficiencia econmica, que pudiera mantener un sostenido
ritmo de crecimiento autofinanciado, se apoy en la idea de crear una Zona
Rental. sta consiste en un espacio del rea donada aproximadamente 10
hectreas para poner en marcha un proyecto de prestacin de servicios,
que permita ingresos adicionales para la Fundacin y as continuar el
crecimiento iniciado en la dotacin de infraestructura para la Universidad.

Al cierre de la primera dcada, la Unimet tena ms de 2 mil
estudiantes en sus aulas, contaba ya con 3 aos de funcionamiento en La
Urbina dentro de un rea reforestada, con cerca de 30 mil metros cuadrados
de vialidad, principal y secundaria, y ms de 6 mil metros cuadrados
ejecutados de edificios de aulas y administrativos prestando servicios. En los
proyectos de desarrollo la cifra supera los 200 mil metros cuadrados de
construccin entre la Zona Rental, la Biblioteca, Laboratorios y aulas.

SEGUNDA DCADA 1980- 1990
En los primeros 2 aos de este perodo, FUNDAMET agrega 6 mil
metros cuadrados de construccin en dotacin de infraestructura para la
Universidad.

En el ao de 1980 con la puesta en funcionamiento del edificio
Andrs Germn Otero, se crea la sede de la escuela de Ingeniera Civil. En
aos ms tarde se inaugura la Biblioteca Pedro Grases como Biblioteca
Central de la Universidad.

En 1984 se vieron los resultados del importante aporte realizado por la
Fundacin Polar y otras instituciones a la Universidad. Se inauguraron el
14
Edifico de Aulas III, con el auditorio Fundacin Polar, y en Noviembre, la
Plaza del Rectorado.

En 1986 se ponen en servicio el Edificio de Aulas I, parcialmente
financiado por petrleos de Venezuela, y el campo de ftbol de la Zona
Deportiva, apoyado en la contribucin recibida del grupo Delfino. Un ao
despus estuvieron concluidos el campo de Bisbol y el edificio denominado
Servicios, para que en l operaran las oficinas administrativas, la librera
universitaria y algunos laboratorios. Se recibi una importante colaboracin
de MINDUR para realizar el proyecto del edificio del rectorado. Este ao
tambin se recibe la donacin de la Biblioteca del Dr. Arturo Uslar Pietri, la
cual se hace efectiva en el momento de su fallecimiento y se ubica en el
mbito de la biblioteca Pedro Grases.

Cerrando este decenio se ha culminado el edificio de aulas IV,
habindose recibido el apoyo financiero de la Asociacin Bancaria de
Venezuela y de sus afiliados Banco Caracas, Banco Consolidado, Bancor,
Banco Construccin, Banco del Caribe, Banco del Orinoco, Banco Exterior,
Banco Italo-Venezolano, Banco La Guaira, Banco Latino, Banco Maracaibo,
Banco Metropolitano, Banco Mercantil, Banco Provincial, Banco Unin,
CAVANIN Sociedad Financiera, Central Hipotecaria Sociedad Financiera y
Sociedad Financiera Unin.

TERCERA DCADA 1990-2000
Con un rea de aproximadamente 700 metros cuadrados de
construccin, el taller de mantenimiento fue el primer logro de esta dcada y
tiene como objetivo maximizar la prestacin de sus servicios en el Campus
Universitario.

En 1992, FUNDAMET, con el apoyo fundamental de la empresa
CORIMN y de las instituciones Banco Caracas, Banco del Orinoco, Banco
la Guaira, Banco Latino, Banco Mercantil, Banco Metropolitano, Banco
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Provincial, C.A. Venezolano de Pinturas, MINDUR, PDVSA, VENCEMOS,
VENEPAL, VENOCO, SIVENSA y la Sociedad Financiera Bancor, se dot a
la Facultad de Ingeniera del edificio CORIMN destinado al funcionamiento
de la Escuela de Ingeniera Qumica.

Ese mismo ao la Alcalda del Municipio Sucre, en atencin a
gestiones de FUNDAMET, reglament los usos y actividades de la Zona
Rental de la UNIMET a travs de la publicacin de la Ordenanza del Plan
Especial de Desarrollo del Campus de la Universidad Metropolitana.
FUNDAMET crea entonces la empresa PLANUM II con el objeto especfico
de coordinar el desarrollo de la Zona Rental.

La Fundacin Nuestra Seora de los Dolores hizo una importante
donacin para que fuera construida dentro del Campus universitario la
Capilla San Miguel Arcngel, edificada e inaugurada en 1993. Para la
culminacin de esta obra se cont tambin con el aporte financiero de la
empresa VENOCO-Orinoco.

Durante este perodo, FUNDAMET dedic recursos a la remodelacin
del Edificio N 1 de la Zona Rental con un doble propsito: en este inmueble
se arriendan 6 mil metros cuadrados a la empresa OTEPI CONSULTORES y
se destinan a los restantes 3 mil metros cuadrados para los estudios de
postgrado a partir de 1994. De inmediato se da inicio a la construccin de la
segunda etapa del edificio Andrs Germn Otero cuya inauguracin se
efecto en 1997.

En 1998 se retoma gerencialmente la ejecucin del edificio Eugenio
Mendoza Goiticoa EMG- con una reorganizacin de sus espacios para
incluir reas de educacin continua, extensin universitaria, oficinas para las
autoridades y el auditorio J ulio Sosa Rodrguez. En 1999 un importante
aporte de la empresa privada Cemex Venezolana contribuy a finalizar la
construccin de la estructura del edificio EMG. La terminacin de la
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estructura permite programar lo correspondiente a instalaciones, acabados y
equipos, de acuerdo con la disponibilidad de recursos de la Fundacin y con
la posibilidad de obtener financiamiento de empresas pblicas y privadas.

Hacia el final de la dcada, dos grandes proyectos, el edifico EMG,
sede del Rectorado, y el Distribuidor de Acceso al Campus Universitario, han
recibido la mayor atencin de FUNDAMET en forma sostenida. Estas obras
requieren una fuerte inversin para quedar culminadas.

En el ao de 1999 FUNDAMET impuls el desarrollo de proyectos
menores puntuales para el servicio a la comunidad, generadores de recursos
con una rpida recuperacin de lo invertido. Es as como se agrega a la zona
docente la Feria de Comida UNIMET, que empez sus actividades durante el
primer semestre del ao 2000 y actualmente atiende a alrededor de 16 mil
personas al mes. Cuenta con 8 locales para comida rpida, otorgados a
concesionarios de indiscutible xito en este campo de los negocios, entre los
que se encuentran Dominos Pizza, Subway, Cinnarrolls, Multisabores, Taco
Met, Solarium Shop, Chip-a-Cookie y CityPicnic. El beneficio adicional de
estos servicios para los estudiantes es el acceso a una variedad de comidas
y sin tener que salir del Campus universitario.










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6. Descripcin del Inmueble
La Universidad Metropolitana forma parte importante del sistema
educacional superior que se ha establecido en el Municipio Autnomo de
Sucre y su desarrollo ha sido auspiciado y respaldado por las autoridades
municipales desde que se decidi ubicarla en La Urbina. En efecto, se ha
tomado la siguiente disposicin:

La Cmara Municipal en sesin del 14-6-77 sancion el Acuerdo N 10
en el cual se aprob el plan general de desarrollo que comprende las Zonas
Docentes, Deportivas, Culturales, de Parque, reas verdes y Rntales y
aprob que la Zona Rental con una extensin de 10 hectreas fuera un uso
complementario para el sostn econmico de la universidad.*

6.1 El inmueble
La Parcela donde se va a desarrollar la construccin del Centro
comercial pertenece a la Fundacin de la Universidad Metropolitana,
conocida como FUNDAMET, denominada como La Zona Rental. Esta se
puso en funcionamiento el 29 de Agosto de 1977 con el Centro de
Convenciones Thomas Alva Edison.

La Zona Rental se encuentra ubicada al igual que la Universidad
Metropolitana dentro del Parque Nacional El vila. Los linderos de dicha
parcela se establecen de la siguiente manera:
Zona Norte: colinda con el Parque Nacional El vila y la Urbanizacin
Terrazas del vila.
Zona Sur: colinda con el distribuidor Universidad y conector con la
Autopista Petare Guarenas y con la Avenida Boyac.
Zona Este: Universidad propiamente dicha.
Zona Oeste: con la Urbanizacin Terrazas del vila.


*Fuente: Gaceta Municipal, N extraordinario 174-5/92 del ao de 199
18

6.2 Inspeccin del Lugar
Al visitar el sitio en estudio se puede constatar varias particularidades
que posee esta zona, de los cuales podemos encontrar:
La vialidad pblica externa de la zona tiene una seccin
transversal de trece y medio (13,5) metros distribuidos en una
calzada de nueve (9) metros y una acera arborizada de cuatro y
medio (4,5) metros. Esta vialidad esta incorporada al
distribuidor Universidad tal como se indica en los dos planos*
del Plan Maestro publicados por los Arq. Artis/ Ruggiero.
Todo el terreno de la zona Rental posee grandes desniveles.
Presenta una topografa irregular.
La vegetacin es abundante.

6.3 El Proyecto
Actualmente FUNDAMET tiene a su disposicin varios anteproyectos
preliminares de construccin para desarrollar la zona rental, pero estos son
solamente ideas, no hay todava ningn diseo en particular que se haya
escogido.

Para este caso en particular, se estudiar el diseo presentado por los
Arq. Artis/Ruggiero. Este plan maestro muestra una idea preliminar de cmo
se puede desarrollar el sitio en estudio, el cual se puede observar en los
planos de la Fundamet que se encuentra al final de este captulo.

Esta idea de desarrollo de la zona rental presenta varias
construcciones que va a tener esa zona, las cuales son:
I. HOTEL
II. OFICINAS
III. COMERCIOS
* Anexos al finalizar este captulo
Fuente: Memoria Fundamet, Plan Maestros de los Arq. Artis/ Ruggiero

19
IV. CINES Y TEATROS
V. PLAZAS Y CORREDORES COMERCIALES
VI. OFICINAS MAYOR DENSIDAD
VII. OFICINAS FUNDACIN
VIII. ESTACIONAMIENTO

6.4 Cuadro de reas


CONSTRUCCIONES AREA BRUTA % Del rea
Hotel 18 mil m
2
4.96 %
Oficinas y Oficinas Fundacin 130 mil m
2
35.82 %
Comercios 33 mil m
2
9.09 %
Cines y Teatros 6 mil m
2
1.65 %
Oficinas Mayor Densidad 20 mil m
2
5.51 %
Estacionamiento 156 mil m
2
42.97 %
PORCENTAJE DE LAS AREAS BRUTAS DE CONSTRUCCIN
2%
5%
6%
9%
36%
42%
Cines yTeatros Hotel Oficinas Mayor Densidad
Comercios Oficinas yOficinas Fundacin Estacionamiento


Fuente: Fundamet. Plano del proyecto de los Arq. Artis/Ruggiero.
Elaboracin: Propia



20
7. Anlisis urbanstico de Localizacin
7.1 Macroespacio
El crecimiento acelerado de los proyectos de construccin de centros
comerciales en el rea Metropolitana de Caracas, ha generado nuevos
desplazamientos de las actividades econmicas y comerciales hacia las
zonas Nor-Este, observando que los grandes grupos empresariales;
corporaciones, sedes de bancos, constructoras, sedes pblicas, etc., se
estn estableciendo en consorcios inmobiliarios de grandes magnitudes
como los Centros Comerciales.

Todos estos desplazamientos han provocado en la poblacin
venezolana una mayor atencin sobre la adquisicin de locales de comercios
ubicados dentro y fuera del inmueble o cercanos a ellas. Dado que la
ubicacin del inmueble en la Zona Rental de la Universidad Metropolitana
captara la atencin de la poblacin que se encuentran en las urbanizaciones
de la Urbina, El Marqus, Sebucn, Los Chorros, Altamira, La Castellana, La
Florida, San Bernardino, San Agustn, Macaracuay, El Llanito, Petare,
Miranda, Guarenas y Terrazas del vila todas ellas enlazadas por los
corredores viales de la Avenida Boyac, La Autopista Francisco Fajardo y La
autopista Petare-Guarenas.

Estas urbanizaciones se caracterizan por poseer cualidades que
hacen atractiva la posibilidad del desarrollo inmobiliario ya que el conjunto de
carreteras y vas que enlazan los sectores, permitira el fcil acceso a ste.
Adems cerca de todo este desarrollo podremos encontrar todos los
servicios necesarios para la poblacin con mayor exclusividad, comodidad y
representacin.




21
7.2 Microespacio

El proyecto que nos interesa se encontrar ubicado en la Zona Rental
de la Universidad Metropolitana en el Distribuidor Universidad, al lado de la
Urbanizacin Terrazas del vila.

7.3 Vialidad, accesos y transporte

La zona en consideracin tiene como principal va de acceso La
Autopista Petare Guarenas, contando adems con vas secundarias de
comunicacin como La Avenida Boyac y La Autopista Francisco Fajardo.
Por lo que se refiere al transporte pblico este circula
justamente por las avenidas y autopistas mencionadas anteriormente.


7.4 Servicios de Infraestructura y Equipamiento

El sector que se ha tomado para el estudio, cuenta con todos los
servicios pblicos de acueductos, cloacas, electricidad, telfonos, etc.
Adems alrededor de ella encontramos la Universidad Metropolitana que
sirve de apoyo para la comunidad ya que en ella se dictan estudios de
Educacin Superior y Profesional.

En lo que se refiere a la Urbanizacin Terrazas del vila cuenta con
un pequeo centro comercial donde se puede adquirir productos y servicios
de variada gama, pequeos parques y plazas. Tambin encontramos en el
rea de la Unimet un campo deportivo que est conformado por canchas de
tenis, basketball, ftbol, ftbolito, rugby, Baseball y otras actividades.

En cuanto a lugares destinados al culto religioso podemos encontrar la
iglesia de la Universidad.

22
8. Anlisis del Entorno Econmico
8.1 FACTORES DEL ENTORNO
El sector de la construccin pblica se desarrolla con buena parte de
los ingresos que aporta el PIB; por lo tanto podemos afirmar que ese
porcentaje que el gobierno le dedica a ste, puede cambiar las condiciones
econmicas de un pas. Para examinar dicha gestin se deben analizar los
principales ndices macroeconmicos que afectan al sector como son el PIB
Total, PIB Construccin, metros cuadrados y desempleo.

8.1.1 Producto Interno Bruto Total y Construccin
La cada significativa de -5.6% del PIB en 1983 puede asociarse con la
crisis de la Balanza de Pagos que desemboc en el Viernes Negro y la
consecuente devaluacin del bolvar. (Grfico N 1)
En 1989 se observa otro descenso brusco del -7,8%. Este ao se present
el Caracazo. (Grfico N 1)
Grfico N 1
VARIACION PORCENTUAL DEL PIB (1977-2003)
6,7
2,1
1,3
-2
-0,3
0,7
-5,6
-1,4
1,4
6,3
4,5
6,2
-7,8
6,9
9,7
6,1
0,3
-2,4
4
-0,2
6,4
0,2
-6,1
3,2
2,8
-8,9
-18,5
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
1
9
7
7
1
9
7
8
1
9
7
9
1
9
8
0
1
9
8
1
1
9
8
2
1
9
8
3
1
9
8
4
1
9
8
5
1
9
8
6
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
1

S

2
0
0
3
%

Fuente: Banco Central de Venezuela
Elaboracin: propia

23
En 1992 se produce la primera intentona golpista contra el gobierno de
Carlos Andrs Prez, el PIB desciende en 1993 y en 1994. (Grfico N 1)
En 1994 se genera un colapso del sistema bancario cayendo el PIB en
2.4% y el 1995 se reedita la Agenda Venezuela. (Grfico N 1)
En 1999, el PIB cae en 6.1%. Exista en el pas incertidumbre poltica
por la subida al poder de Chvez. (Grfico N 1)
Entre los aos 2.002 y 2.003, la frrea restriccin de la compra de
divisas, los costos del paro y la inercia recesiva que ya vena desde el cuarto
trimestre de 2.001, hunden la economa a niveles sin precedentes desde
1.948, con lo que el PIB total retrocede 18,5% en el primer semestre de
2003. (Grficos N 1 y 2)
Grfico N 2
VARIACION ANUAL DEL PIB TOTAL Y CONSTRUCCION EN
PORCENTAJE
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
PIB Total PIB Construccin

Fuente: Cmara Venezolana de la Construccin. Ing. David Morn Bohrquez
Elaboracin: Propia



El PIB Construccin, representa en promedio un 5.8% del PIB Total
(Grfico N 3). De acuerdo con la opinin del Ing. Fouad Sayegh Bayeh, para
24
que el crecimiento deseable sea productivo y armnico el PIB Construccin
debera estar entre un 8% y 10% del PIB Total y adems es el porcentaje
que presentan y mantienen los pases desarrollados. En 1992 se alcanz un
mximo de 7,9% y en 1998 otro mximo de 6,15%, cifras que todava distan
mucho del promedio deseado utilizado por esos pases (Grfico N 3).
De 5,41% del PIB construccin en 2001, 3,5% fue inversin pblica y el
restante, 1,1% fue de la inversin privada. Esto significa que ms de la mitad
invertida, sali del Estado, situacin que repercute principalmente y de forma
negativa en lo que se refiere a construcciones comerciales (Grfico N 3).
Es acelerada la cada del PIB Construccin entre 2001 y el estimado para
2003.

Grfico N 3
PIB CONSTRUCCION/ PIB TOTAL
Estimado para 2003
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
1
9
8
4
1
9
8
5
1
9
8
6
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3

Fuente: Banco Central de Venezuela
La cada del PIB Construccin continuar con una probabilidad muy alta
de que llegue a ser el ms bajo desde 1970 a la fecha, al ubicarse al cierre
del ao 2003 en Bs. 22.901 MM de 1984 (Grfico N 4).
El estimado de la Cmara Venezolana de la Construccin para el primer
trimestre de 2003, ubica el PIB Construccin en Bs. 2.074 MM de 1984,
25
equivalentes a 539 Millardos de hoy, que apenas representan 340 MM USD
(1.600 Bs./USD) en ese trimestre (Grfico N 4).
La cada del PIB Construccin entre el primer trimestre de 2002,
(Bs.5.927 MM 1984) y el primer trimestre de 2003 (Bs. 2.074 MM 1984) es
del 65% (Grfico N 4).Grfico N 4
PIB CONSTRUCCIN
5.927
6.340
6.792
7.784
2.074,45
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
I-02 II-02 III-02 IV-02 I-03
Trimestres
M
M

B
s
.

1
9
8
4
Fuente: Cmara Venezolana de la Construccin. Ing. David Morn Bohrquez
Elaboracin: Propia



8.1.2 Comparacin del PIB Construccin con otros sectores
Para el ao 2003 se consolida la cada econmica, todos los sectores
obtuvieron un PIB porcentual negativo, incluso Comunicaciones y Servicios
que haban presentado cifras positivas para el primer trimestre 2003. Todos
los sectores retrocedieron significativamente, pero el que ms retrocedi fue
el sector construccin con un 55,9%. La cada en el sector construccin
alcanza cifras crticas y alarmantes. (Grafica N 5)

Grfico N 5

26
ESTIMACION DEL PIB TRIMESTRAL POR CLASE DE ACTIVIDAD
ECONOMICA A PRECIOS CONSTANTES
(Variacin porcentual con respecto al mismo perodo del ao anterior)
I semestre 2003
-26,50%
-14,70%
-12,05%
-22,50%
-2,09%
-55,90%
-23,60%
-19,02%
-0,11%
-12,85%
-7,64%
Actividad Petrolera
Actividad no Petrolera
Minera
Manufactura
Electricidad y Agua
Construccin
Comercio
Almacenamiento y Transporte
Comunicacin
Instituciones Financieras
Bienes Inmuebles y servicios prestados


Fuente: Banco Central de Venezuela
Elaboracin: Propia


8.1.3 Mercado Inmobiliario

En el ao 2000 se observa un aumento razonable en los metros
cuadrados vendidos para el sector primario y secundario, ao que estuvo
marcado por los Conflictos Petroleros. (Grfico N 6)
La cada de los precios de los inmuebles en valor real, aleja del sector a
las grandes inversiones, a lo cual se suman las expectativas polticas y
econmicas de alto riesgo y gran incertidumbre. La percepcin de riesgo por
parte del inversionista es mayor que la oportunidad de comprar un bien
inmueble por debajo de su valor real. Por lo tanto, el mercado de metros
27
cuadrados muestra una tendencia hacia la baja en estos aos de revolucin
poltica (Grfico N 6)

Grfico N 6
METROS CUADRADOS VENDIDOS ENTRE 1992-2002
SECTOR PRIMARIO Y SECUNDARIO
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
m
e
t
r
o
s

c
u
a
d
r
a
d
o
s
Apartamentos Oficinas Locales


Fuente: AKROS Reporte Inmobiliario. Arq. Alberto Lindner
Elaboracin: Propia

8.1.4 Desempleo
La tasa de desempleo a nivel nacional para el primer semestre del ao
2003 se ubic en 18,4%.
1

En el sector construccin la tasa de desempleo se ubic en un 36% para
el primer semestre del 2003, representando un incremento del 6% con
respecto al ao 2002 y un 12,70% con respecto al ao 2001 (Grafico N 7)


Grfico N 7


1
Segn cifras del Instituto Nacional de Estadsticas (INE)
28
TASA PORCENTUAL DE DESEMPLEO
Sector Construccin
21,5
29,5
30,5
23,5
19,5
15,5
21,5
23,5
19,4
16
13,6
17
19,6
20
17
18,4
25,5
25
23,3
30
36
0
5
10
15
20
25
30
35
40
8
3
8
4
8
5
8
6
8
7
8
8
8
9
9
0
9
1
9
2
9
3
9
4
9
5
9
6
9
7
9
8
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
1

s
e
m
e
s
.

0
3

Fuente: Cmara Venezolana de la Construccin, ing. David Morn Bohrquez
Elaboracin: Propia

8.1.5 Otros
En el sector petrolero se pronostica retraso en los planes de inversin en
obras de las petroleras privadas.
Transformacin de PDVSA de una empresa integrada a una empresa
productora de crudos.No se conocen los planes de inversin de la nueva
PDVSAExiste una desconfianza de inversionistas por irrespeto a la
propiedad privada
2



8.2 FACTORES POLITICOS

Incertidumbre por el rumbo de la poltica del pas.
Posibilidad de un gobierno socialista y/o totalitario.
Posible control de la educacin por parte del Estado.


2
Caso Venepal. El Universal 17 de agosto de 2003. Anexo 4
29
Posible salida a la crtica situacin poltica del pas a travs del referendo
revocatorio.
Intencin por parte del Ministerio de Educacin Superior de disminuir la
duracin de las carreras de ingeniera a cuatro aos.

8. 3 FACTORES SOCIO CULTURALES Y DEMOGRFICOS

Recientes encuestas
3
revelan que un 45% de la poblacin desea emigrar
hacia otros pases, de los cuales un 60% son personas jvenes.
Los despidos masivos en PDVSA han contribuido a saturar el mercado
laboral profesional.
Debido a lo competido del mercado laboral los profesionales tratan de
mejorar su capacitacin realizando cursos, especializaciones, maestras,
etctera, procurando obtener mejores competencias para conseguir empleo y
convenientes salarios.
Desmejoramiento de la calidad de vida de los profesionales
imposibilitando la utilizacin de parte de sus ingresos, en capacitacin
profesional.











3
Datanalisis. El Universal 12 de agosto de 2003. Anexo 5
30
9. Qu son los Centros Comerciales
Se define a un Centro Comercial como: Agrupamiento de tiendas que
arriendan espacio en una estructura que suele ser propiedad de una sola
organizacin y que alberga muchos inquilinos.

Un Centro Comercial es una edificacin grande constituida por
diversos locales comerciales que simplifica al consumidor la actividad de
compra, as como tambin le brinda servicios, entretenimientos y seguridad
que agregan un atractivo adicional e importante al visitante. Es comn
encontrar en estos tipos de establecimientos mltiples accesos,
estacionamiento, aire acondicionada, escaleras mecnicas y ascensores. El
xito de los Centros Comerciales radica en que se edifican, organizan y
mantienen pensando en la atencin al cliente como fuente principal de vida e
ingreso.

Los principales clientes comerciales de estas edificaciones son las
franquicias, quienes se acoplan en aquellos Malls que estn de moda o que
carecen de competencia en los alrededores. Los de menor data lucen
innumerables nombres de locales que ya se conocen alrededor de
Venezuela e incluso del mundo, principalmente en el rea de comida rpida.

La inversin que se requiere para abrir un local de franquicia es
costosa, pero su recuperacin es rpida y tiene la ventaja de que la casa
matriz se encarga del negocio. Por ejemplo, no tiene la necesidad de
entrenar al personal pues los propietarios del nombre que se luce se ocupan
de ello.

Ventajas y Desventajas de los Centros Comerciales
Ventajas
Para el consumidor, el Centro Comercial o en algunos lugares llamado
Mall representa la comodidad de encontrar diversos artculos concentrados
31
en un solo lugar. Aparte de esto, puede realizar diversas diligencias (pagos,
servicios, bancos, etc.); tener un momento de distraccin, comer algo rpido
y visitar un cine, por mencionar algunas cosas, sin desplazarse grandes
distancias en un trfico tpico de ciudad.

Para el comerciante, es beneficioso el hecho de no tener que
preocuparse por la seguridad de su local ya que el Centro Comercial se
ocupa de ello. Igualmente, sus ventas pueden alcanzar un alto nivel con un
espacio ms reducido que el que necesitara si su tienda estuviera en plena
calle, debido a que en los Malls existe mayor flujo de personas y se
concentran los compradores potenciales.

Desventajas
La mayor desventaja que se puede encontrar en estos centros
comerciales es que el espacio para la venta de un local comercial es caro al
igual que el costo de los servicios (condominio, seguridad, etc.). Adems, las
tiendas pueden perder algo de su identidad, especialmente si el centro
comercial requiere que los letreros de la tienda guarden uniformidad con la
apariencia general del mismo, o pueden difuminarse entre una gama de
competidores.










32











10. Bench Marking de la Competencia de los Centros
Comerciales (CC).







33


Nombre: Centro Comercial Sambil

rea Bruta Construida: 250.000 m
2

rea Comercial: 70.000 m
2

Ubicacin: Final Av. Libertador Sur

Ciudad: Caracas Localizacin en Internet: www.Sambilmall.com

N Locales: 550 N Oficinas: 0

Cantidad de Puestos de Estacionamiento: 4500

N de Niveles: 5 N de Pisos de Estacionamiento: 4

Puntos de Acceso: posee dos puntos de accesos los cuales le otorgan mayor
libertad en salir y entrar del Centro Comercial. A estos puntos se accede por
la autopista Francisco Fajardo y por la Av. Libertador.

Vende: Constructora Sambil

Modalidad Comercial: Alquiler

Financiamiento: Constructora Sambil

Telf.: (0212) 267-1112/ 1201

Descripcin del inmueble en representacin de Atraccin: Este centro
comercial tiene una feria de comida en el Nivel Feria con 13 puntos de
ventas y con capacidad para 1200 personas. Adems tiene 5 salas de cines
en el mismo nivel con capacidad de 1117 butacas. Tambin en el Nivel
Autopista podemos encontrar 6 salas de cines con una capacidad de 1084
butacas. En el Nivel de Diversin podemos encontrar un saln de usos
mltiples, un saln de festejos con capacidad para 3000 personas, una pista
de patinaje y un parque de atracciones.
34

35

36

37

38

39



Nombre: Centro Comercial San Ignacio

rea Bruta Construida: 50.000 m
2

rea comercial: 22.000 m
2

Ubicacin: Av. Blandn, Calle Sta. Teresa de J ess, La Castellana.

Ciudad: Caracas

Localizacin en Internet: www.centrosanignacio.com

N Locales: 370 N Oficinas: 350

Cantidad de Puestos de Estacionamiento: 1800

N de Niveles: 4 N de Pisos de Estacionamiento: 4

Puntos de Acceso: posee 4 puntos de accesos los cuales le otorgan mayor
libertad en salir y entrar del centro comercial. Estos puntos son: al norte por
la Av. Los Chaguaramos, al sur por la Av. Blandn, al este por la Av. Sta.
Teresa de J ess y al oeste por la calle privada.

Vende: Grupo Aguasal

Modalidad Comercial: Mixto

Financiamiento: Banco/ PRE-venta

Telf.: (0212) 905-9011

Descripcin del inmueble en representacin de atraccin: Este centro
comercial est equipado con 6 juegos de escaleras mecnicas, seis ncleos
de ascensores y 2 de carga. Adems podemos encontrar en todo el complejo
Restaurantes y Salones de Bailes, Discotecas, Gimnasio.
40



Nombre: Centro Comercial Toln

rea Bruta Construida: 73.000 m
2

rea Comercial: 25.000 m
2

Ubicacin: Av. Principal de Las Mercedes, entre Nicols Coprnico y Calle
New Cork Las Mercedes

Ciudad: Caracas

N Locales: 170 N Oficinas: 0

Cantidad de Puestos de Estacionamiento: 1000

N de Niveles: 7 N de Pisos de Estacionamiento: 5

Puntos de Acceso: posee un punto de acceso que se encuentra en toda la
Av. Principal de las Mercedes, con fcil comunicacin con la autopista
Francisco Fajardo y desde la cual se pueden acceder a diversos sectores
residenciales del sur-este de la capital teles como Colinas del Tamanaco,
Valle Arriba, Chulavista, El Rosal, Chuao, Santa Fe, entre otros,
garantizando un acceso vehicular desde diversos sitios de la capital.

Vende: Desarrollos Extrados, C.A

Modalidad Comercial: Alquiler Financiamiento: Banco/ PRE-venta

Telf.: (0212) 991-1949 / 993-5743

Descripcin del inmueble en representacin de Atraccin: Este centro
comercial tiene una feria de comida en el Nivel Cuatro con 16 puntos de
ventas y un Parque Infantil. Adems en el Nivel Seis podemos encontrar 9
salas de cines. Adems en el Nivel Cinco podemos encontrar algunos
restaurantes y Clubes Nocturnos.
41















42
















43


























44


Nombre: Centro Comercial El Recreo

rea Bruta Construida: 220.000 m
2

rea Comerciales: 32.000 m
2

Ubicacin: Av. Casanova con Calle el Recreo en Sabana Grande

N Locales: 250 N Oficinas: 290

Cantidad de Puestos de Estacionamiento: 2000

N de Niveles: 7 N de Pisos de Estacionamiento: 5

Puntos de Acceso: posee tres puntos de acceso que le otorgan mayor
libertad para salir y entrar del centro Comercial. Estos puntos se encuentran
en la Avenida Casanova, en la Calle el Recreo y en la Av. Venezuela.
Adems estos accesos permiten una fcil comunicacin con la autopista
Francisco Fajardo y la Avenida Libertador.

Vende: Org. N.S.M. C.A

Modalidad Comercial: Alquiler/Opcin de Compra

Financiamiento: Propio

Telf.: (0212) 7068905/2853844

Descripcin del Inmueble en representacin de Atraccin: Este centro
comercial tiene una feria de comida en el Nivel 6 con 24 puntos de ventas y
una sala de atraccin para nios. Adems en l podemos encontrar 1
Restaurante y comunicacin hacia el Nivel 7. En ese piso encontramos las 7
salas de Cines. La mayora del complejo esta comunicado por 6 bloques de
escaleras mecnicas, 6 ascensores pblicos y 4 Ascensores de Carga.
45
COMPARACIN DE LOS CENTROS COMERCIALES


CUADRO DE ACCESORIOS QUE SE ENCUENTRAN EN LOS
DIFERENTES CC.

Centro Comercial Sambil San Ignacio El toln El Recreo Unimet
Ascensores X X X X X
Ascensores de Carga X X X X X
Baos Pblicos X X X X X
Escaleras X X X X X
Escaleras mecnicas X X X X X
Estacionamiento X X X X X
Gimnasio X X
Feria de Comida X X X X
Locales Comerciales X X X X X
Locales de Oficinas X X X
Parque Infantil X X X
Plazas y Corredores
Comerciales X X X X X
Restaurantes X X X X
Salas de atracciones X X X
Salas de Baile X X X
Salas de Cines X X X X X
Salas de Convenciones X
GRFICO N 1

REA DE CONSTRUCCIN DE LOS DIFERENTES CC
250000
240000
220000
73000
50000
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
CC.Sambil CC.Unimet CC.El Recreo CC. El Toln CC. San Ignacio

Elaboracin: Propia
46

GRFICO N 2


Elaboracin: Propia


GRFICO N 3

COMPARACIN DE LA CANTIDAD DE LOCALES COMERCIALES DE
LA UNIMET CON LOS DEMS CC
550
370
250
170
470
0
100
200
300
400
500
600
Sambil San Ignacio Recreo Toln Unimet
CANTIDAD DE PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO POR CC.
4000
3800
2000
1800
1000
Sambil Unimet Recreo San Ignacio Toln

Elaboracin: Propia


47


GRFICO N 4
laboracin: Propia
RFICO N 5
laboracin: Propia

PORCENTAJE DE M2 QUE TIENEN LOS DIFERENTES CC
REFERENTES A LA GASTRONOMA
15%
22%
13%
13%
14%
C.C. El Recreo C.C. San Ignacio C.C. Toln C.C. Sambil C.C. Unimet


E

G



PORCENTAJE DE ENTRETENIMIENTO QUE TIENEN LOS
DIFERENTES CC.
11%
15%
20%
30%
35%
C.C. Unimet C.C. Toln C.C. Sambil C.C. El Recreo C.C. San Ignacio
E
48

GRFICAS DE PREFERENCIAS DE AREAS POR CENTRO COMERCIAL





PREFERENCIAS DE REAS POR M2 DE LOCAL
COMERCIAL DEL CC.SAMBIL
3%
4%
7%
33%
13%
13%
27%
251 - 300 50 - 100 101 - 150 <50 151 - 200 201 - 250 >300
Elaboracin: Propia
laboracin: Propia




PREFERENCIAS DE REAS POR M2 DE LOCAL
COMERCIAL DEL CC.SAN IGNACIO
4%
13%
7%
3%
13%
33%
27%
<50 50 - 100 101 - 150 151 - 200 >300 201 - 250 251 - 300
E



49






PREFERENCIAS DE REAS POR M2 DE LOCAL
COMERCIAL DEL CC. TOLN
39%
24%
15%
12%
5%
3%
2%
101 - 150 50 - 100 <50 151 - 200 >300 201 - 250 251 - 300
Elaboracin: Propia
laboracin: Propia




PREFERENCIAS DE REAS POR M2 DE LOCAL
COMERCIAL DEL CC. EL RECREO
33%
13% 27%
13%
7%
3%
4%
50 - 100 <50 101 - 150 151 - 200 201 - 250 >300 251 - 300
E


50




PREFERENCIAS DE REAS POR M2 DE LOCAL
COMERCIAL DEL CC.UNIMET
33%
27%
13%
13%
7%
4%
3%
201 - 250 50 - 100 101 - 150 <50 151 - 200 251 - 300 >300


Elaboracin: Propia























51
11. Estudio Tcnico
diseos que FUNDAMET tiene en su haber para el desarrollo
de la
El Centro Comercial que ser propuesto por nosotros debe estar
Este Centro Comercial debe tener un rea total de construccin de
La capacidad de puestos de estacionamiento que debe tener el
compl
as caractersticas internas que debe tener el complejo para buscar la
forma
Los locales comerciales deben estar diseados de tal manera

_____________________________________________________________________________________

De los
zona Rental, se tom como ejemplo a estudiar el denominado Plan
Maestro. Observando dicho diseo y analizando los resultados arrojados por
el Bench Marking de las competencias de los CC, se establece que ste no
se encuentra en sintona con el mercado actual de construccin de centros
comerciales.


diseado como un solo mdulo de edificacin que posea todas las
caractersticas que lo determinen como tl, ubicado dentro de las 10
hectreas que tiene el terreno.


240.000 m2*, la cual va a estar conformada por tres niveles.

ejo comercial es de 3800 puestos. **

L
de incentivar a los inversionistas son:

que cualquier persona con recursos econmicos disponibles
pueda adquirir uno o ms comercios. Para este centro
comercial la cantidad de locales deben ser de
aproximadamente 470*** y las reas de estos deben estar
__
* Ver Grfico N 1, pgina 45.
** Ver Grfico N 3, pgina 46.
*** Ver Grfico N 2, pgina 46
52
distribuidas como se muestra en la tabla que se presenta a
continuacin:****

rea de N de
Locales Unidades %
50 - 100 184 33,45%
101 - 150 148 26,90%
<50 72 13,09%
151 - 200 70 12,72%
201 - 250 36 6,54%
251 - 300 21 3,81%
>300 19 3,45%

Los pasillos del centro comercial deben ser amplios de manera
que la gente pueda caminar rpida y cmodamente. stos
deben tener sillas, bancos y mesones que ofrezcan al pblico
visitante la posibilidad de poder sentarse a descansar,
compartir y disfrutar el ambiente que proporciona el lugar.
Los servicios de primera necesidad deben estar disponibles a
cualquier hora y para cualquier persona. stos comprenden a
los baos pblicos, telfonos pblicos, bebederos de agua,
asistencia mdica, etc.
Debe tener escaleras, escaleras mecnicas y de emergencia,
varios ascensores para servicio pblico y de carga.
Las atracciones que conviene colocar en el Centro Comercial
Unimet son: Parque Infantil, Salas de Cine, Salas de
Atracciones, Sala de Convenciones, Salas de Baile,
Restaurantes y Gimnasio.
Uno de los puntos ms importantes que toman en cuenta las
personas para visitar un centro comercial es la Feria de
Comida. sta debe estar diseada con la idea de proporcionar
a la gente la mayor variedad posible de productos y servicios.

_________ _____________ ______________________________________________________________________
**** La tabla est representada en el Grfico Preferencias de reas del CC. Unimet, en la pgina 50.
Fuente de la tabla Cuadro de Accesorios que se encuentran en los diferentes CC, en la pgina 45.

53
12. Anlisis de Financiamiento
ciamiento es un proceso que se inicia una vez que se ha
tomad
Este financiamiento conlleva a que los bancos y los inversionistas
Sea o no financiado el proyecto, la inversin y el potencial de los

presente caso se estudiarn varias alternativas para el
financ

El finan
o la decisin de invertir en un proyecto, con lo que se busca determinar
el tipo de apoyo econmico ms adecuado de acuerdo a las diversas
alternativas que ofrece el Sector Econmico del Pas, de las cuales debe
analizarse y seleccionarse aquella que permita obtener una mayor
rentabilidad, tomando en consideracin las condiciones financieras propias
del proyecto a desarrollarse.


compartan los riesgos de inversin y se conviertan en una especie de socios
obligados del mismo, cobrndose una porcin fija de los beneficios
generados, teniendo en caso de quiebra prioridad preferente sobre la
liquidacin de los activos del proyecto.


beneficios que genere sern los mismos, slo que al ser financiado se
comparten estos con el socio obligado que vienen a ser los dems
inversionistas o acreedores. A la hora de evaluar un proyecto debern
diferenciarse, la decisin de invertir y la de financiamiento, ya que
aunque las dos se complementan, cada una de ellas tiene un
significado y lleva a una toma de decisin diferente.


En el
iamiento del proyecto, de manera tal de poder tener los elementos de
juicio suficientes para la toma de decisiones, estas son: Financiamiento
Interno que corresponde el 100 % de los recursos necesarios para el
desarrollo del proyecto los cuales sern suministrados por varios
inversionistas; y el Financiamiento Interno + el Externo que se lograr a
54
travs de un prstamo de diferentes Entidades Bancarias y tambin de
diferentes Compaas de Construccin, el cual corresponde al 75% de
Inversin de los Costos de Construccin, y el otro 25% ser financiamiento
interno.




















55
13. Presupuesto
13.1 Presupuesto de Inversin

La parcela donde se va a realizar la construccin tiene un costo de Bs.
20.040.000.000 (VEINTE MIL CUARENTA MILLONES).
El terreno de la Zona Rental no puede ser vendido porque pertenece a
la Fundacin de la Universidad Metropolitana. Por lo tanto el costo del
terreno al valor indicado va a representar un 30 % de la inversin inicial para
la construccin del Centro Comercial Unimet. Esto garantiza que los
inversionistas y la Fundacin de la Universidad Metropolitana se comporten
como una compaa con varios accionistas donde cada uno tiene su
porcentaje de ganancia de acuerdo al monto que se invierte en la obra.

13.2 Costos de Construccin

El presupuesto de construccin del proyecto va a tener un valor de Bs.
168.240.000.000 (CIENTOSESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS
CUARENTA MILLONES) el cual fue calculado por m2 de construccin. El
costo de construccin es de Bs. 701.000 (SETECIENTOS UN MIL) el m2.
Para complementar la informacin a continuacin se presenta en la (Tabla
N 1) el presupuesto que conforma el proyecto en estudio:

Tabla N 1
Descripcin Unidad Cantidad Precio/Unitario
en Bs.
Total en Bs.
1.- Terreno M
2
100.000 200400 20.040.000.000
2.- Proyecto y Permisologa M
2
240.000 7500 1.800.000.000
3.- Construccin M
2
240.000 701000 168.240.000.000
4.- Gerencia de Construccin % .10 168.240.000.000 16.824.000.000


56
13.2.2 Otros costos y gastos
GERENCIA DE CONSTRUCCIN: los gastos por concepto de
gerencia e inspeccin de obra se estiman en base a un 15% del Costo
de Construccin. (Tabla N 1).
GASTOS DE IMPREVISTOS: Para cubrir cualquier contingencia que
se pueda presentar, se estima el 10% del Costo de Construccin.
GERENCIA DE VENTAS: ser igual al 4% de las ventas y se
causarn en el perodo en el cual se ejecute la transaccin e incluye
los aspectos de promocin y publicidad.
57

13.3 Cronograma de trabajo

CENTRO COMERCIAL UNIMET
MESES
ACTIVIDAD
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
MOVIMIENTO DE TIERRA
INFRAESTRUCTURA
ESTRUCTURA
INSTALACIONES ELECTRICAS
INSTALACIONES SANITARIAS
BLOQUE Y FRISO
ARTEFACTOS SANITARIOS Y GRIFERIA
REVESTIMIENTOS Y ACABADOS
ALARMA DE INCENDIO
HERRERIA Y VIDRIOS
IMPERMEABILIZACIN
CARPINTERIA
AIRE ACONDICIONADO
EQUIPOS
PINTURA
VARIOS





58
14. Formulacin Econmica
14.1 Hiptesis Bsica

Para desarrollar la formulacin econmica del presente proyecto, se
plantearn las hiptesis bsicas que son necesarias para estudiar el negocio
en varios escenarios, donde la variable principal ser la inversin realizada
por la Universidad Metropolitana:


HIPTESIS A
25 % PROPIO Y EL 75% FINANCIAMIENTO BANCARIO
MODALIDAD DE PRE-VENTA Y VENTA AL FINALIZAR LA
CONSTRUCCIN


HIPTESIS B
FINANCIAMIENTO PROPIO 100%
MODALIDAD DE PRE-VENTA Y VENTA AL FINALIZAR LA
CONSTRUCCIN


14.2 Flujo de Caja

Para el estudio de las inversiones a realizar es necesario conocer los
correspondientes Egresos e Ingresos del Proyecto (flujo de caja), para cada
una de las hiptesis formuladas.
A continuacin se presentan los diferentes flujos de caja desarrollados
para cada escenario.


59

PRE- VENTA Y VENTA

trimestres
forma de pago 5 6 7 8 9 10 11
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
Pago trimestral. 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 36.960.000.000,00
Protocolizacin 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
Pago trimestral. 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 36.960.000.000,00
Protocolizacin 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
Pago trimestral. 12.289.200.000,00 12.289.200.000,00 12.289.200.000,00 36.867.600.000,00
Protocolizacin 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
Pago trimestral. 18.433.800.000,00 18.433.800.000,00 36.867.600.000,00
Protocolizacin 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
Pago trimestral. 36.867.600.000,00 36.867.600.000,00
Protocolizacin 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00
Pago trimestral. 36.867.600.000,00 36.867.600.000,00
Protocolizacin 26.400.000.000,00
Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 95.040.000.000,00
Pago trimestral. 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00 121.090.200.000,00 221.390.400.000,00
Protocolizacin 158.400.000.000,00





















60

Hiptesis A
Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial

2.000.000,00

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y Permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00

12.432.936.000,00 16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de Construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00

1.243.293.600,00 1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E
Comisin prstamo
bancario 1.238.280.048,00 988.443.648,00

335.689.272,00 449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

3.406.405.752,00
F Retencin por garanta 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00

1.243.293.600,00 1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

12.616.317.600,00
G Intereses

5.056.310.196,00

4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas 316.800.000,00

390.720.000,00 483.120.000,00

606.012.000,00

790.350.000,00

1.527.702.000,00

6.649.104.000,00

10.763.808.000,00
I Promocin y publicidad 158.400.000,00

158.400.000,00 158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

950.400.000,00
J Devolucin del prstamo 1.998.241.356,00

15.824.458.632,00 26.678.891.286,00

39.590.271.156,00

60.253.224.282,00

(18.181.910.712,00)

126.163.176.000,00
K
Recuperacin del
promotor

-
TOTAL EGRESOS

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00 56.272.948.848,00 52.449.024.000,00

35.664.936.000,00 49.127.760.000,00

56.083.752.000,00

66.475.680.000,00

2.047.796.970,00

(11.532.806.712,00)

374.695.091.106,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00

12.432.936.000,00 16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

126.163.176.000,00
M Reserva por venta 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

95.040.000.000,00
N Pago Trimestral

7.392.000.000,00 16.632.000.000,00

28.921.200.000,00

47.355.000.000,00

121.090.200.000,00

221.390.400.000,00
O Protolizacin

158.400.000.000,00

158.400.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00 10.410.724.848,00

78.516.724.848,00
TOTAL INGRESOS

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00 56.272.948.848,00 52.449.024.000,00

35.664.936.000,00 49.127.760.000,00

56.083.752.000,00

66.475.680.000,00

149.546.517.600,00

158.400.000.000,00

692.126.618.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

- -

-

-

-

- 0,00

147.498.720.630,00

169.932.806.712,00

S
Flujo neto de caja
acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00

T
Prstamo bancario
Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00

94.904.184.000,00 111.559.944.000,00

122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00





61
Hiptesis B
Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial

2.000.000,00

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos 720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

-
F Retencin por garanta

-
G Intereses

-
H Gerencia de ventas

316.800.000,00 390.720.000,00

483.120.000,00

606.012.000,00

790.350.000,00

1.527.702.000,00

6.649.104.000,00

10.763.808.000,00
I Promocin y publicidad

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

950.400.000,00
J Devolucin del prstamo

(24.905.126.400,00) 9.006.650.400,00

13.509.144.000,00

31.541.980.800,00

58.637.502.000,00

(87.790.150.800,00)

-
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00

63.195.000.000,00

1.686.102.000,00

(81.141.046.800,00)

218.599.701.600,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

-
M Reserva por venta

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00

47.355.000.000,00

121.090.200.000,00

221.390.400.000,00
O Protolizacin

158.400.000.000,00

158.400.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

-

-
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

118.554.446.400,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00

63.195.000.000,00

136.930.200.000,00

158.400.000.000,00

593.384.846.400,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

135.244.098.000,00

239.541.046.800,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 135.244.098.000,00 374.785.144.800,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

-

-

-

-

-

-

-

-






62
Hiptesis
Beneficio del
Proyecto %
Beneficio de la
Inversin %
Monto Mximo Inversin
en Bs.
Perodo de Retorno de la
Inversin
A 84,72 404,29 78.516.724.848,00 2 ao y 6 meses
B 171,45 316,13 118.554.446.400,00 2 ao y 6 meses
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %
1.070.832.915,11 31%
1.580.569.860,29 27%
14.2.1 ANLISIS DE RESULTADOS



























63
15. Evaluacin Econmica del Proyecto

En los captulos anteriores se han revisado todos los aspectos
relativos a la preparacin de la informacin bsica del proyecto, para su
posterior evaluacin en funcin de las oportunidades opcionales disponibles
en el mercado. La evaluacin del proyecto en trminos de estas
oportunidades, consiste en comparar los beneficios proyectados asociados a
una decisin de inversin, con su correspondiente corriente proyectada de
desembolso.

Los flujos de caja por s solos no ofrecen informacin fcilmente
interpretable, por lo que se han desarrollado una serie de frmulas que
permiten obtener unos indicadores financieros cuyos resultados ofrecen una
orientacin acerca de la conveniencia econmica del proyecto.

15.1 Indicadores Financieros:
15.1.1 Valor Presente Neto (VPN)
Se entiende como la diferencia entre todos los ingresos y egresos del
flujo de caja o de corrientes de dinero del proyecto, expresado en moneda
actual calculado a la tasa de oportunidad.

Se deben sumar todos los flujos descontados en el presente y
restarlos de la inversin inicial, lo cual es equivalente a comparar todas las
ganancias, en trminos de su valor equivalente en el tiempo cero. El valor
presente neto de una serie de costos es un costo y la alternativa ms
rentable es la ms baja, mientras que el VPN de una serie de ingresos es un
ingreso y la alternativa ms rentable es la ms elevada. Los criterios de
evaluacin son:

Si VPN >=0 Implica aceptar el Proyecto
Si VPN < 0 Implica rechazar el proyecto
64
15.1.2 Tasa Interna de Retorno (TIR)
La Tasa Interna de Retorno evala el proyecto en funcin de una
nica tasa de rendimiento por perodo con el cual la totalidad de los
beneficios actualizados son exactamente iguales a los desembolsos
realizados en moneda actual.

Al hacer el VPN =0 y determinar la tasa que permite que el flujo
actualizado sea cero, est as calculada se compara con la tasa de costo de
capital de la empresa. Si la tasa es igual o mayor que esta, el proyecto
deber ser aceptado, de ser menor, debe rechazarse.

15.1.3 Monto de la Inversin Mxima
Es igual al mayor flujo de caja acumulado de signo negativo, lo cual
representa el mayor monto acumulado aportado por el promotor o
inversionistas durante la vida del proyecto, determina el monto del riesgo
asumido por los inversionistas.

15.1.4 Porcentaje de Beneficio del Proyecto
Es igual a la relacin que existe entre el monto de beneficios a percibir
(Ingresos Totales Egresos Totales) y la cantidad total de egresos
requeridos para la ejecucin del proyecto.

15.1.5 Beneficio del Promotor
Corresponde a la relacin existente entre el monto de beneficios a
percibir y el monto mximo de la inversin aportado por el promotor o
inversionista.




65
15.1.6 Perodo de Recuperacin del Capital Invertido

El plazo o perodo de un proyecto se determina contando el nmero de
perodos que han de transcurrir para que la acumulacin de los flujos de caja
previstos iguale a la inversin inicial.

Est representado por el momento en el cual los montos del flujo Neto
de caja acumulado pasan a ser de negativos a positivos, en otras palabras,
es el momento a partir del cual se recupera el capital invertido por el
promotor y se comienzan a obtener beneficios.




















66
16. Anlisis de Sensibilidad
Este anlisis persigue determinar cun sensible es el proyecto ante
variaciones de uno o ms parmetros o, en otras palabras, revela el efecto
que sobre los indicadores financieros del proyecto y, por ende, sobre la
rentabilidad del proyecto.

En este sentido se afectarn las siguientes variables del proyecto:
En los diferentes Flujos de Caja el costo de venta por m2 de local
comercial sern evaluados en Bs. 1.500.000, Bs. 2.000.000 y en Bs.
3.000.000.
El costo del terreno va ser una inversin importante para este
proyecto. Por lo tanto vamos a ver la diferencia en tomar o no en
cuenta el precio del terreno en los diferentes flujos de cajas.
Tambin en una de las hiptesis se adelantar el prstamo bancario.

16.1 Hiptesis
HIPTESIS A
25 % PROPIO Y EL 75% FINANCIAMIENTO BANCARIO
MODALIDAD DE PRE-VENTA Y VENTA AL FINALIZAR LA
CONSTRUCCIN

HIPTESIS B
FINANCIAMIENTO PROPIO 100%
MODALIDAD DE PRE-VENTA Y VENTA AL FINALIZAR LA
CONSTRUCCIN

16.2 Flujos de caja
A continuacin se presenta los diferentes flujos de caja desarrollados
para cada escenario.
67
Hiptesis A
Con el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6 7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y Permisos 720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00

36.609.024.000,00

12.432.936.000,00 16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de Construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00

3.660.902.400,00

1.243.293.600,00 1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario 1.238.280.048,00

988.443.648,00

335.689.272,00 449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

3.406.405.752,00
F Retencin por garanta 4.586.222.400,00

3.660.902.400,00

1.243.293.600,00 1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

12.616.317.600,00
G Intereses

5.056.310.196,00

4.036.144.896,00 1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas

237.600.000,00

293.040.000,00 362.340.000,00

454.509.000,00

592.762.500,00

1.145.776.500,00

4.986.828.000,00

8.072.856.000,00
I Promocin y publicidad

118.800.000,00

118.800.000,00 118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

712.800.000,00
J Devolucin del prstamo

(1.842.958.644,00)

10.153.738.632,00 18.721.271.286,00

28.591.074.156,00

44.691.661.782,00

25.848.388.788,00

126.163.176.000,00
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 56.272.948.848,00

48.489.024.000,00

29.856.936.000,00 41.009.760.000,00

44.893.452.000,00

50.676.930.000,00

1.626.271.470,00

30.835.216.788,00

371.766.539.106,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario 45.862.224.000,00

36.609.024.000,00

12.432.936.000,00 16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

126.163.176.000,00
M Reserva por venta

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

71.280.000.000,00
N Pago Trimestral

5.544.000.000,00 12.474.000.000,00

21.690.900.000,00

35.516.250.000,00

90.817.650.000,00

166.042.800.000,00
O Protolizacin

118.800.000.000,00

118.800.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00

10.410.724.848,00

78.516.724.848,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 56.272.948.848,00

48.489.024.000,00

29.856.936.000,00 41.009.760.000,00

44.893.452.000,00

50.676.930.000,00

115.313.967.600,00

118.800.000.000,00

573.419.018.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

- -

- 0,00

113.687.696.130,00

87.964.783.212,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.687.696.130,00 201.652.479.342,00

T Prstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00

82.471.248.000,00

94.904.184.000,00 111.559.944.000,00

122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00




Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial

1.500.000,00
68



PRE- VENTA Y VENTA

Trimestres
forma de pago

5

6

7

8

9 10 11
Reserva

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral.

5.544.000.000,00

5.544.000.000,00

5.544.000.000,00

5.544.000.000,00 5.544.000.000,00 27.720.000.000,00
Protocolizacin 19.800.000.000,00
Reserva

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral.

6.930.000.000,00

6.930.000.000,00

6.930.000.000,00 6.930.000.000,00 27.720.000.000,00
Protocolizacin 19.800.000.000,00
Reserva

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral.

9.216.900.000,00

9.216.900.000,00 9.216.900.000,00 27.650.700.000,00
Protocolizacin 19.800.000.000,00
Reserva

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral.

13.825.350.000,00 13.825.350.000,00 27.650.700.000,00
Protocolizacin 19.800.000.000,00
Reserva

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral. 27.650.700.000,00 27.650.700.000,00
Protocolizacin 19.800.000.000,00
Reserva 11.880.000.000,00 11.880.000.000,00
Pago trimestral. 27.650.700.000,00 27.650.700.000,00
Protocolizacin 19.800.000.000,00
Reserva

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00 71.280.000.000,00
Pago trimestral.

5.544.000.000,00

12.474.000.000,00

21.690.900.000,00

35.516.250.000,00 90.817.650.000,00 166.042.800.000,00
Protocolizacin 118.800.000.000,00



69

Hiptesis A Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial 2.000.000,00
Con el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y Permisos

720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00

40.680.432.000,00

45.862.224.000,00 36.609.024.000,00

12.432.936.000,00

16.655.760.000,00 11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de Construccin

137.956.800,00

4.068.043.200,00

4.586.222.400,00 3.660.902.400,00

1.243.293.600,00

1.665.576.000,00 1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

1.238.280.048,00 988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00 305.708.904,00

88.578.360,00

3.406.405.752,00
F Retencin por garanta

4.586.222.400,00 3.660.902.400,00

1.243.293.600,00

1.665.576.000,00 1.132.255.200,00

328.068.000,00

12.616.317.600,00
G Intereses

5.056.310.196,00

4.036.144.896,00

1.370.731.194,00 1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas 316.800.000,00

390.720.000,00

483.120.000,00 606.012.000,00

790.350.000,00

1.527.702.000,00

6.649.104.000,00

10.763.808.000,00
I Promocin y publicidad 158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00 158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

950.400.000,00
J Devolucin del prstamo 1.998.241.356,00

15.824.458.632,00

26.678.891.286,00 39.590.271.156,00

60.253.224.282,00

(18.181.910.712,00)

126.163.176.000,00

- K Recuperacin del promotor
TOTAL EGRESOS

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00 52.449.024.000,00

35.664.936.000,00

49.127.760.000,00 56.083.752.000,00

66.475.680.000,00

2.047.796.970,00

(11.532.806.712,00)

374.695.091.106,00

- INGRESOS
L Prstamo bancario

45.862.224.000,00 36.609.024.000,00

12.432.936.000,00

16.655.760.000,00 11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

126.163.176.000,00
M Reserva por venta 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

95.040.000.000,00
N Pago Trimestral

7.392.000.000,00

16.632.000.000,00 28.921.200.000,00

47.355.000.000,00

121.090.200.000,00

221.390.400.000,00
O Protolizacin

158.400.000.000,00

158.400.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

10.410.724.848,00

78.516.724.848,00
TOTAL INGRESOS

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00 52.449.024.000,00

35.664.936.000,00

49.127.760.000,00 56.083.752.000,00

66.475.680.000,00

149.546.517.600,00

158.400.000.000,00

692.126.618.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

- - 0,00

147.498.720.630,00

169.932.806.712,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00

T Prstamo bancario Acumulado

45.862.224.000,00 82.471.248.000,00

94.904.184.000,00

111.559.944.000,00 122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00


70





PRE- VENTA Y VENTA


trimestres
forma de pago 5 6 7 8 9 10 11

Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

Pago trimestral. 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 7.392.000.000,00 36.960.000.000,00

Protocolizacin 26.400.000.000,00

Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

Pago trimestral. 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 9.240.000.000,00 36.960.000.000,00

Protocolizacin 26.400.000.000,00

Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

Pago trimestral. 12.289.200.000,00 12.289.200.000,00 12.289.200.000,00 36.867.600.000,00

Protocolizacin 26.400.000.000,00

Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

Pago trimestral. 18.433.800.000,00 18.433.800.000,00 36.867.600.000,00

Protocolizacin 26.400.000.000,00

Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

Pago trimestral. 36.867.600.000,00 36.867.600.000,00

Protocolizacin 26.400.000.000,00

Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

Pago trimestral. 36.867.600.000,00 36.867.600.000,00

Protocolizacin 26.400.000.000,00

Reserva 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 95.040.000.000,00

Pago trimestral. 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00 121.090.200.000,00 221.390.400.000,00

Protocolizacin 158.400.000.000,00







71

Hiptesis A
Con el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y Permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00

45.862.224.000,00

36.609.024.000,00 12.432.936.000,00 16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de Construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00

4.586.222.400,00

3.660.902.400,00 1.243.293.600,00 1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

1.238.280.048,00

988.443.648,00 335.689.272,00 449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

3.406.405.752,00
F Retencin por garanta

4.586.222.400,00

3.660.902.400,00 1.243.293.600,00 1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

12.616.317.600,00
G Intereses

5.056.310.196,00 4.036.144.896,00 1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas

475.200.000,00 586.080.000,00 724.680.000,00

909.018.000,00

1.185.525.000,00

2.291.553.000,00

9.973.656.000,00

16.145.712.000,00
I Promocin y publicidad

237.600.000,00 237.600.000,00 237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

1.425.600.000,00
J Devolucin del prstamo

9.680.641.356,00 27.165.898.632,00 42.594.131.286,00

61.588.665.156,00

91.376.349.282,00

(106.242.509.712,00)

126.163.176.000,00
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00

60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00

78.464.352.000,00

98.073.180.000,00

2.890.847.970,00

(96.268.853.712,00)

380.552.195.106,00
IN GRESOS

-
L Prstamo bancario

45.862.224.000,00

36.609.024.000,00 12.432.936.000,00 16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

126.163.176.000,00
M Reserva por venta

23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

142.560.000.000,00
N Pago Trimestral 11.088.000.000,00 24.948.000.000,00

43.381.800.000,00

71.032.500.000,00

181.635.300.000,00

332.085.600.000,00
O Protolizacin 237.600.000.000,00

237.600.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

10.410.724.848,00

78.516.724.848,00
TOTAL INGRESOS

20.760.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00

60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00

78.464.352.000,00

98.073.180.000,00

218.011.617.600,00 237.600.000.000,00

929.541.818.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

- - -

- 0,00

215.120.769.630,00

333.868.853.712,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.120.769.630,00 548.989.623.342,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

45.862.224.000,00

82.471.248.000,00 94.904.184.000,00 111.559.944.000,00

122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00





3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
72

PRE- VENTA Y VENTA


trimestres

forma de pago 5 6 7 8 9 10 11

Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

Pago trimestral. 11.088.000.000,00 11.088.000.000,00 11.088.000.000,00 11.088.000.000,00 11.088.000.000,00 55.440.000.000,00

Protocolizacin 39.600.000.000,00

Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

Pago trimestral. 13.860.000.000,00 13.860.000.000,00 13.860.000.000,00 13.860.000.000,00 55.440.000.000,00

Protocolizacin 39.600.000.000,00

Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

Pago trimestral. 18.433.800.000,00 18.433.800.000,00 18.433.800.000,00 55.301.400.000,00

Protocolizacin 39.600.000.000,00

Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

Pago trimestral. 27.650.700.000,00 27.650.700.000,00 55.301.400.000,00

Protocolizacin 39.600.000.000,00

Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

Pago trimestral. 55.301.400.000,00 55.301.400.000,00

Protocolizacin 39.600.000.000,00

Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

Pago trimestral. 55.301.400.000,00 55.301.400.000,00

Protocolizacin 39.600.000.000,00

Reserva 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 142.560.000.000,00

Pago trimestral. 11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00 71.032.500.000,00 181.635.300.000,00 332.085.600.000,00

Protocolizacin 237.600.000.000,00










73


Hiptesis A
Sin el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y Permisos

720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00

45.862.224.000,00

36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de Construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00

4.586.222.400,00

3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

1.238.280.048,00

988.443.648,00 335.689.272,00

449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

3.406.405.752,00
F Retencin por garanta

4.586.222.400,00

3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

12.616.317.600,00
G Intereses

5.056.310.196,00 4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00 361.694.970,00

13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas

237.600.000,00 293.040.000,00

362.340.000,00

454.509.000,00

592.762.500,00

1.145.776.500,00

4.986.828.000,00

8.072.856.000,00
I Promocin y publicidad

118.800.000,00 118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00 118.800.000,00

712.800.000,00
J Devolucin del prstamo

(1.842.958.644,00) 10.153.738.632,00

18.721.271.286,00

28.591.074.156,00

44.691.661.782,00

25.848.388.788,00

126.163.176.000,00
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00

48.489.024.000,00 29.856.936.000,00

41.009.760.000,00

44.893.452.000,00

50.676.930.000,00 1.626.271.470,00

30.835.216.788,00

351.726.539.106,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

45.862.224.000,00

36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

126.163.176.000,00
M Reserva por venta

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00

71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00

12.474.000.000,00

21.690.900.000,00

35.516.250.000,00 90.817.650.000,00

166.042.800.000,00
O Protolizacin

118.800.000.000,00

118.800.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta 12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

10.410.724.848,00

58.476.724.848,00
TOTAL INGRESOS

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00

48.489.024.000,00 29.856.936.000,00

41.009.760.000,00

44.893.452.000,00

50.676.930.000,00 115.313.967.600,00

118.800.000.000,00

553.379.018.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

- -

-

- 0,00 113.687.696.130,00

87.964.783.212,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.687.696.130,00 201.652.479.342,00

T Prstamo bancario Acumulado

45.862.224.000,00

82.471.248.000,00 94.904.184.000,00

111.559.944.000,00

122.882.496.000,00

126.163.176.000,00 126.163.176.000,00

126.163.176.000,00





1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
74

Hiptesis A
Sin el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y Permisos

720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00

45.862.224.000,00

36.609.024.000,00

12.432.936.000,00

16.655.760.000,00 11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de Construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00

4.586.222.400,00

3.660.902.400,00

1.243.293.600,00

1.665.576.000,00 1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

1.238.280.048,00

988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00 305.708.904,00

88.578.360,00

3.406.405.752,00
F Retencin por garanta

4.586.222.400,00

3.660.902.400,00

1.243.293.600,00

1.665.576.000,00 1.132.255.200,00

328.068.000,00

12.616.317.600,00
G Intereses

5.056.310.196,00

4.036.144.896,00

1.370.731.194,00 1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas

316.800.000,00

390.720.000,00

483.120.000,00 606.012.000,00

790.350.000,00

1.527.702.000,00 6.649.104.000,00

10.763.808.000,00
I Promocin y publicidad

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00 158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

950.400.000,00
J Devolucin del prstamo

1.998.241.356,00

15.824.458.632,00

26.678.891.286,00 39.590.271.156,00

60.253.224.282,00

(18.181.910.712,00)

126.163.176.000,00
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00

52.449.024.000,00

35.664.936.000,00

49.127.760.000,00 56.083.752.000,00

66.475.680.000,00

2.047.796.970,00 (11.532.806.712,00)

354.655.091.106,00
IN GRESOS

-
L Prstamo bancario

45.862.224.000,00

36.609.024.000,00

12.432.936.000,00

16.655.760.000,00 11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

126.163.176.000,00
M Reserva por venta

15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

95.040.000.000,00
N Pago Trimestral

7.392.000.000,00

16.632.000.000,00 28.921.200.000,00

47.355.000.000,00

121.090.200.000,00

221.390.400.000,00
O Protolizacin 158.400.000.000,00

158.400.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

10.410.724.848,00

58.476.724.848,00
TOTAL INGRESOS

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00

52.449.024.000,00

35.664.936.000,00

49.127.760.000,00 56.083.752.000,00

66.475.680.000,00

149.546.517.600,00 158.400.000.000,00

672.086.618.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

- - 0,00

147.498.720.630,00 169.932.806.712,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00

T Prstamo bancario Acumulado

45.862.224.000,00

82.471.248.000,00

94.904.184.000,00

111.559.944.000,00 122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00 126.163.176.000,00






2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
75
Hiptesis A
Sin el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10 11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y Permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00

40.680.432.000,00

45.862.224.000,00

36.609.024.000,00

12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de Construccin

137.956.800,00

4.068.043.200,00

4.586.222.400,00

3.660.902.400,00

1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

1.238.280.048,00

988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

3.406.405.752,00
F Retencin por garanta

4.586.222.400,00

3.660.902.400,00

1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

12.616.317.600,00
G Intereses

5.056.310.196,00

4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

13.909.490.154,00
H Gerencia de ventas

475.200.000,00

586.080.000,00

724.680.000,00

909.018.000,00

1.185.525.000,00

2.291.553.000,00 9.973.656.000,00

16.145.712.000,00
I Promocin y publicidad

237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

1.425.600.000,00
J Devolucin del prstamo

9.680.641.356,00

27.165.898.632,00

42.594.131.286,00

61.588.665.156,00

91.376.349.282,00 (106.242.509.712,00)

126.163.176.000,00
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00

60.369.024.000,00

47.280.936.000,00

65.363.760.000,00

78.464.352.000,00

98.073.180.000,00

2.890.847.970,00 (96.268.853.712,00)

360.512.195.106,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

45.862.224.000,00

36.609.024.000,00

12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

126.163.176.000,00
M Reserva por venta

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

142.560.000.000,00
N Pago Trimestral

11.088.000.000,00

24.948.000.000,00

43.381.800.000,00

71.032.500.000,00

181.635.300.000,00

332.085.600.000,00
O Protolizacin 237.600.000.000,00

237.600.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

10.410.724.848,00

58.476.724.848,00
TOTAL INGRESOS

720.000.000,00

2.597.524.800,00

44.748.475.200,00

56.272.948.848,00

60.369.024.000,00

47.280.936.000,00

65.363.760.000,00

78.464.352.000,00

98.073.180.000,00

218.011.617.600,00 237.600.000.000,00

909.501.818.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

215.120.769.630,00 333.868.853.712,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.120.769.630,00 548.989.623.342,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

45.862.224.000,00

82.471.248.000,00

94.904.184.000,00

111.559.944.000,00

122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00 126.163.176.000,00







3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
76
Hiptesis B
Con el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos 720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

-
F Retencin por garanta

-
G Intereses

-
H Gerencia de ventas

237.600.000,00 293.040.000,00 362.340.000,00

454.509.000,00

592.762.500,00

1.145.776.500,00

4.986.828.000,00

8.072.856.000,00
I Promocin y publicidad

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

712.800.000,00
J Devolucin del prstamo (28.746.326.400,00) 3.335.930.400,00

5.551.524.000,00 20.542.783.800,00 43.075.939.500,00

(43.759.851.300,00)

-
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

11.880.000.000,00 17.424.000.000,00 24.354.000.000,00 33.570.900.000,00 47.396.250.000,00

1.264.576.500,00

(38.773.023.300,00)

215.671.149.600,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

-
M Reserva por venta

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00

12.474.000.000,00 21.690.900.000,00

35.516.250.000,00

90.817.650.000,00

166.042.800.000,00
O Protolizacin

118.800.000.000,00

118.800.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

-

-
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

118.554.446.400,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

11.880.000.000,00 17.424.000.000,00 24.354.000.000,00 33.570.900.000,00 47.396.250.000,00

102.697.650.000,00

118.800.000.000,00

474.677.246.400,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

101.433.073.500,00

157.573.023.300,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 101.433.073.500,00 259.006.096.800,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

-

-

-

-

-

-

-

-







1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
77

Hiptesis B
Con el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos 720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

-
F Retencin por garanta

-
G Intereses

-
H Gerencia de ventas

316.800.000,00 390.720.000,00

483.120.000,00

606.012.000,00 790.350.000,00

1.527.702.000,00

6.649.104.000,00

10.763.808.000,00
I Promocin y publicidad

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

950.400.000,00
J Devolucin del prstamo

(24.905.126.400,00) 9.006.650.400,00

13.509.144.000,00

31.541.980.800,00 58.637.502.000,00

(87.790.150.800,00)

-
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00 63.195.000.000,00

1.686.102.000,00

(81.141.046.800,00)

218.599.701.600,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

-
M Reserva por venta

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00

121.090.200.000,00

221.390.400.000,00
O Protolizacin

158.400.000.000,00

158.400.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

-

-
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

118.554.446.400,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00 63.195.000.000,00

136.930.200.000,00

158.400.000.000,00

593.384.846.400,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

135.244.098.000,00

239.541.046.800,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 135.244.098.000,00 374.785.144.800,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

-

-

-

-

-

-

-

-






2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
78

Hiptesis B
Con el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos 720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

-
F Retencin por garanta

-
G Intereses

-
H Gerencia de ventas

475.200.000,00 586.080.000,00

724.680.000,00

909.018.000,00

1.185.525.000,00

2.291.553.000,00

9.973.656.000,00

16.145.712.000,00
I Promocin y publicidad

237.600.000,00 237.600.000,00

237.600.000,00 237.600.000,00 237.600.000,00

237.600.000,00

1.425.600.000,00
J Devolucin del prstamo

(17.222.726.400,00) 20.348.090.400,00 29.424.384.000,00 53.540.374.800,00 89.760.627.000,00

(175.850.749.800,00)

-
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00 23.760.000.000,00 34.848.000.000,00 48.708.000.000,00

67.141.800.000,00 94.792.500.000,00

2.529.153.000,00

(165.877.093.800,00)

224.456.805.600,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

-
M Reserva por venta 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

142.560.000.000,00
N Pago Trimestral 11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00 71.032.500.000,00

181.635.300.000,00

332.085.600.000,00
O Protolizacin

237.600.000.000,00

237.600.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

-

-
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

118.554.446.400,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00 23.760.000.000,00 34.848.000.000,00 48.708.000.000,00

67.141.800.000,00 94.792.500.000,00

205.395.300.000,00

237.600.000.000,00

830.800.046.400,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

202.866.147.000,00

403.477.093.800,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 202.866.147.000,00 606.343.240.800,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

-

-

-

-

-

-

-

-






3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
79

Hiptesis B
Sin el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y permisos 720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

-
F Retencin por garanta

-
G Intereses

-
H Gerencia de ventas

237.600.000,00 293.040.000,00 362.340.000,00

454.509.000,00

592.762.500,00

1.145.776.500,00

4.986.828.000,00

8.072.856.000,00
I Promocin y publicidad

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

712.800.000,00
J Devolucin del prstamo (28.746.326.400,00) 3.335.930.400,00

5.551.524.000,00 20.542.783.800,00 43.075.939.500,00

(43.759.851.300,00)

-
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

11.880.000.000,00 17.424.000.000,00 24.354.000.000,00 33.570.900.000,00 47.396.250.000,00

1.264.576.500,00

(38.773.023.300,00)

195.631.149.600,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

-
M Reserva por venta

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00 11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00

12.474.000.000,00 21.690.900.000,00

35.516.250.000,00

90.817.650.000,00

166.042.800.000,00
O Protolizacin

118.800.000.000,00

118.800.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

-

-
Q Aporte del promotor 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

98.514.446.400,00
TOTAL INGRESOS 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

11.880.000.000,00 17.424.000.000,00 24.354.000.000,00 33.570.900.000,00 47.396.250.000,00

102.697.650.000,00

118.800.000.000,00

454.637.246.400,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

101.433.073.500,00

157.573.023.300,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 101.433.073.500,00 259.006.096.800,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

-

-

-

-

-

-

-

-






1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
80

Hiptesis B
Sin el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y permisos 720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

-
F Retencin por garanta

-
G Intereses

-
H Gerencia de ventas

316.800.000,00 390.720.000,00

483.120.000,00

606.012.000,00 790.350.000,00

1.527.702.000,00

6.649.104.000,00

10.763.808.000,00
I Promocin y publicidad

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

950.400.000,00
J Devolucin del prstamo

(24.905.126.400,00) 9.006.650.400,00

13.509.144.000,00

31.541.980.800,00 58.637.502.000,00

(87.790.150.800,00)

-
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00 63.195.000.000,00

1.686.102.000,00

(81.141.046.800,00)

198.559.701.600,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

-
M Reserva por venta

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00

121.090.200.000,00

221.390.400.000,00
O Protolizacin

158.400.000.000,00

158.400.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

-

-
Q Aporte del promotor 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

98.514.446.400,00
TOTAL INGRESOS 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

15.840.000.000,00 23.232.000.000,00 32.472.000.000,00 44.761.200.000,00 63.195.000.000,00

136.930.200.000,00

158.400.000.000,00

573.344.846.400,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

135.244.098.000,00

239.541.046.800,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 135.244.098.000,00 374.785.144.800,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

-

-

-

-

-

-

-

-






2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
81

Hiptesis B
Sin el costo del Terreno

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y permisos 720.000.000,00

1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D Gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario

-
F Retencin por garanta

-
G Intereses

-
H Gerencia de ventas

475.200.000,00 586.080.000,00

724.680.000,00

909.018.000,00

1.185.525.000,00

2.291.553.000,00

9.973.656.000,00

16.145.712.000,00
I Promocin y publicidad

237.600.000,00 237.600.000,00

237.600.000,00 237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

1.425.600.000,00
J Devolucin del prstamo

(17.222.726.400,00) 20.348.090.400,00 29.424.384.000,00 53.540.374.800,00

89.760.627.000,00

(175.850.749.800,00)

-
K Recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00 23.760.000.000,00 34.848.000.000,00 48.708.000.000,00

67.141.800.000,00

94.792.500.000,00

2.529.153.000,00

(165.877.093.800,00)

204.416.805.600,00
INGRESOS

-
L Prstamo bancario

-
M Reserva por venta 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

142.560.000.000,00
N Pago Trimestral 11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00

71.032.500.000,00

181.635.300.000,00

332.085.600.000,00
O Protolizacin

237.600.000.000,00

237.600.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

-

-
Q Aporte del promotor 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00

98.514.446.400,00
TOTAL INGRESOS 720.000.000,00

2.597.524.800,00 44.748.475.200,00 50.448.446.400,00 23.760.000.000,00 34.848.000.000,00 48.708.000.000,00

67.141.800.000,00

94.792.500.000,00

205.395.300.000,00

237.600.000.000,00

810.760.046.400,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

202.866.147.000,00

403.477.093.800,00

S Flujo neto de caja acumulado 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 202.866.147.000,00 606.343.240.800,00

T
Prstamo bancario
Acumulado

-

-

-

-

-

-

-

-






3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
82
Hiptesis A
Con el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS

TRIMESTRES 1 2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin 1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D gerencia de construccin 137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario 37.248.336,00

1.098.371.664,00

1.238.280.048,00 988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

4.542.025.752,00
F Retencin por garanta 137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
G Intereses

152.097.372,00

4.485.017.628,00

5.056.310.196,00 4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas 237.600.000,00 293.040.000,00 362.340.000,00

454.509.000,00

592.762.500,00

1.145.776.500,00

4.986.828.000,00

8.072.856.000,00
I Promocin y publicidad

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

712.800.000,00
J Devolucin del prstamo

(1.842.958.644,00)

10.153.738.632,00

18.721.271.286,00

28.591.074.156,00

44.691.661.782,00

25.848.388.788,00

126.163.176.000,00
K recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS

20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 48.489.024.000,00 29.856.936.000,00 41.009.760.000,00 44.893.452.000,00 50.676.930.000,00

1.626.271.470,00

30.835.216.788,00

381.745.274.106,00
INGRESOS

-
L prstamo bancario 1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
M Reserva por venta

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00 12.474.000.000,00 21.690.900.000,00

35.516.250.000,00

90.817.650.000,00

166.042.800.000,00
O Protolizacin

118.800.000.000,00

118.800.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

14.895.742.476,00

88.495.459.848,00
TOTAL INGRESOS

20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 48.489.024.000,00 29.856.936.000,00 41.009.760.000,00 44.893.452.000,00 50.676.930.000,00

115.313.967.600,00

118.800.000.000,00

583.397.753.448,00

R Flujo neto de caja

- -

-

-

-

-

-

- 0,00

113.687.696.130,00

87.964.783.212,00

S Flujo neto de caja acumulado - 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.687.696.130,00 201.652.479.342,00

T prstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00

111.559.944.000,00 122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00







1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
83
Hiptesis A
Con el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS

TRIMESTRES 1

2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario 37.248.336,00

1.098.371.664,00

1.238.280.048,00 988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

4.542.025.752,00
F Retencin por garanta

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
G Intereses

152.097.372,00

4.485.017.628,00

5.056.310.196,00 4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas

316.800.000,00 390.720.000,00

483.120.000,00

606.012.000,00

790.350.000,00

1.527.702.000,00

6.649.104.000,00

10.763.808.000,00
I Promocin y publicidad

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

950.400.000,00
J Devolucin del prstamo

1.998.241.356,00

15.824.458.632,00 26.678.891.286,00

39.590.271.156,00 60.253.224.282,00

(18.181.910.712,00)

126.163.176.000,00
K recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 52.449.024.000,00 35.664.936.000,00

49.127.760.000,00

56.083.752.000,00 66.475.680.000,00

2.047.796.970,00

(11.532.806.712,00)

384.673.826.106,00
INGRESOS

-
L prstamo bancario

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
M Reserva por venta 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00

121.090.200.000,00

221.390.400.000,00
O Protolizacin

158.400.000.000,00

158.400.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

14.895.742.476,00

88.495.459.848,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 52.449.024.000,00 35.664.936.000,00

49.127.760.000,00

56.083.752.000,00 66.475.680.000,00

149.546.517.600,00

158.400.000.000,00

702.105.353.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

147.498.720.630,00

169.932.806.712,00

S Flujo neto de caja acumulado

- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00

T prstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00

111.559.944.000,00 122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00






2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
84

Hiptesis A
Con el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS

TRIMESTRES 1

2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO 20.040.000.000,00

20.040.000.000,00
B Proyectos y permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario 37.248.336,00

1.098.371.664,00

1.238.280.048,00 988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

4.542.025.752,00
F Retencin por garanta

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
G Intereses

152.097.372,00

4.485.017.628,00

5.056.310.196,00 4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas

475.200.000,00 586.080.000,00 724.680.000,00

909.018.000,00

1.185.525.000,00

2.291.553.000,00 9.973.656.000,00

16.145.712.000,00
I Promocin y publicidad 237.600.000,00 237.600.000,00 237.600.000,00

237.600.000,00 237.600.000,00

237.600.000,00

1.425.600.000,00
J Devolucin del prstamo

9.680.641.356,00

27.165.898.632,00

42.594.131.286,00

61.588.665.156,00 91.376.349.282,00

(106.242.509.712,00)

126.163.176.000,00
K recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00 78.464.352.000,00 98.073.180.000,00

2.890.847.970,00

(96.268.853.712,00)

390.530.930.106,00
INGRESOS

-
L prstamo bancario

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
M Reserva por venta 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

142.560.000.000,00
N Pago Trimestral

11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00

71.032.500.000,00

181.635.300.000,00

332.085.600.000,00
O Protolizacin 237.600.000.000,00

237.600.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

14.895.742.476,00

88.495.459.848,00
TOTAL INGRESOS 20.760.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00 78.464.352.000,00 98.073.180.000,00

218.011.617.600,00 237.600.000.000,00

939.520.553.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

215.120.769.630,00 333.868.853.712,00

S Flujo neto de caja acumulado

- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.120.769.630,00 548.989.623.342,00

T prstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00

111.559.944.000,00 122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00





3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
85
Hiptesis A
Sin el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS


TRIMESTRES 1

2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario 37.248.336,00

1.098.371.664,00

1.238.280.048,00 988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

4.542.025.752,00
F Retencin por garanta

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
G Intereses

152.097.372,00

4.485.017.628,00

5.056.310.196,00 4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas 237.600.000,00 293.040.000,00 362.340.000,00

454.509.000,00

592.762.500,00

1.145.776.500,00

4.986.828.000,00

8.072.856.000,00
I Promocin y publicidad

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

118.800.000,00

712.800.000,00
J Devolucin del prstamo

(1.842.958.644,00)

10.153.738.632,00

18.721.271.286,00

28.591.074.156,00

44.691.661.782,00

25.848.388.788,00

126.163.176.000,00
K recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 48.489.024.000,00 29.856.936.000,00 41.009.760.000,00 44.893.452.000,00 50.676.930.000,00

1.626.271.470,00

30.835.216.788,00

361.705.274.106,00
INGRESOS

-
L prstamo bancario

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
M Reserva por venta

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

11.880.000.000,00

71.280.000.000,00
N Pago Trimestral 5.544.000.000,00 12.474.000.000,00 21.690.900.000,00

35.516.250.000,00

90.817.650.000,00

166.042.800.000,00
O Protolizacin

118.800.000.000,00

118.800.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

14.895.742.476,00

68.455.459.848,00
TOTAL INGRESOS

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 48.489.024.000,00 29.856.936.000,00 41.009.760.000,00 44.893.452.000,00 50.676.930.000,00

115.313.967.600,00

118.800.000.000,00

563.357.753.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

113.687.696.130,00

87.964.783.212,00

S Flujo neto de caja acumulado

- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 113.687.696.130,00 201.652.479.342,00

T prstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00

111.559.944.000,00 122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00





1.500.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
86

Hiptesis A
Sin el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS

TRIMESTRES 1

2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario 37.248.336,00

1.098.371.664,00

1.238.280.048,00 988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

4.542.025.752,00
F Retencin por garanta

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00 328.068.000,00

16.822.317.600,00
G Intereses

152.097.372,00

4.485.017.628,00

5.056.310.196,00 4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas

316.800.000,00 390.720.000,00

483.120.000,00

606.012.000,00

790.350.000,00

1.527.702.000,00

6.649.104.000,00

10.763.808.000,00
I Promocin y publicidad

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

158.400.000,00

950.400.000,00
J Devolucin del prstamo

1.998.241.356,00

15.824.458.632,00 26.678.891.286,00

39.590.271.156,00 60.253.224.282,00

(18.181.910.712,00)

126.163.176.000,00
K recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 52.449.024.000,00 35.664.936.000,00

49.127.760.000,00

56.083.752.000,00 66.475.680.000,00

2.047.796.970,00

(11.532.806.712,00)

364.633.826.106,00
INGRESOS

-
L prstamo bancario

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00 3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
M Reserva por venta 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00 15.840.000.000,00

15.840.000.000,00

95.040.000.000,00
N Pago Trimestral 7.392.000.000,00 16.632.000.000,00 28.921.200.000,00 47.355.000.000,00

121.090.200.000,00

221.390.400.000,00
O Protolizacin

158.400.000.000,00

158.400.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

14.895.742.476,00

68.455.459.848,00
TOTAL INGRESOS

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 52.449.024.000,00 35.664.936.000,00

49.127.760.000,00

56.083.752.000,00 66.475.680.000,00

149.546.517.600,00

158.400.000.000,00

682.065.353.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

147.498.720.630,00

169.932.806.712,00

S Flujo neto de caja acumulado

- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 147.498.720.630,00 317.431.527.342,00

T prstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00

111.559.944.000,00 122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00





2.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
87

Hiptesis A
Sin el costo del Terreno + PRESTAMO ADELANTADOS

TRIMESTRES 1

2 3

4

5

6

7

8

9

10

11 Totales
Egresos
A TERRENO

-

-
B Proyectos y permisos

720.000.000,00 1.080.000.000,00

1.800.000.000,00
C Construccin

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
D gerencia de construccin

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
E Comisin prstamo bancario 37.248.336,00

1.098.371.664,00

1.238.280.048,00 988.443.648,00

335.689.272,00

449.705.520,00

305.708.904,00

88.578.360,00

4.542.025.752,00
F Retencin por garanta

137.956.800,00 4.068.043.200,00 4.586.222.400,00 3.660.902.400,00 1.243.293.600,00

1.665.576.000,00

1.132.255.200,00

328.068.000,00

16.822.317.600,00
G Intereses

152.097.372,00

4.485.017.628,00

5.056.310.196,00 4.036.144.896,00

1.370.731.194,00

1.836.297.540,00

1.248.311.358,00

361.694.970,00

18.546.605.154,00
H Gerencia de ventas

475.200.000,00 586.080.000,00 724.680.000,00

909.018.000,00

1.185.525.000,00

2.291.553.000,00

9.973.656.000,00

16.145.712.000,00
I Promocin y publicidad 237.600.000,00 237.600.000,00 237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

237.600.000,00

1.425.600.000,00
J Devolucin del prstamo

9.680.641.356,00

27.165.898.632,00

42.594.131.286,00

61.588.665.156,00

91.376.349.282,00

(106.242.509.712,00)

126.163.176.000,00
K recuperacin del promotor

-
TOTAL EGRESOS

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00 78.464.352.000,00

98.073.180.000,00

2.890.847.970,00

(96.268.853.712,00)

370.490.930.106,00
INGRESOS

-
L prstamo bancario

1.379.568.000,00 40.680.432.000,00 45.862.224.000,00 36.609.024.000,00 12.432.936.000,00

16.655.760.000,00

11.322.552.000,00

3.280.680.000,00

168.223.176.000,00
M Reserva por venta 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00 23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

23.760.000.000,00

142.560.000.000,00
N Pago Trimestral

11.088.000.000,00 24.948.000.000,00 43.381.800.000,00

71.032.500.000,00

181.635.300.000,00

332.085.600.000,00
O Protolizacin

237.600.000.000,00

237.600.000.000,00
P Dev. Retencin x Garanta

12.616.317.600,00

12.616.317.600,00
Q Aporte del promotor

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

14.895.742.476,00

68.455.459.848,00
TOTAL INGRESOS

720.000.000,00 2.772.729.936,00 50.066.987.436,00

60.757.966.476,00 60.369.024.000,00 47.280.936.000,00 65.363.760.000,00 78.464.352.000,00

98.073.180.000,00

218.011.617.600,00

237.600.000.000,00

919.480.553.448,00

R Flujo neto de caja

-

-

-

-

-

-

-

- 0,00

215.120.769.630,00

333.868.853.712,00

S Flujo neto de caja acumulado

- 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 215.120.769.630,00 548.989.623.342,00

T prstamo bancario Acumulado 45.862.224.000,00 82.471.248.000,00 94.904.184.000,00

111.559.944.000,00 122.882.496.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00

126.163.176.000,00




3.000.000,00 Precio de Venta Bs./m2 de Local Comercial
88
16.3 ANLISIS DE RESULTADOS


Hiptesis A
Con el costo del Terreno
Beneficio del
Proyecto %
Beneficio de la
Inversin %
Monto Mximo Inversin
en Bs.
Perodo de Retorno de la
Inversin

Bs.1.500.000 54,24 256,83 78.516.724.848,00 2 ao y 6 meses

Bs. 2.000.000 84,72 404,29 78.516.724.848,00 2 ao y 6 meses
Bs. 3.000.000 144.26 699.20 78.516.724.848,00 2 ao y 6 meses

Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %

34.026.554,06

21%
1.070.832.915,11 31%
462.330.649.94

45%

Hiptesis A
Sin el costo del Terreno
Beneficio del
Proyecto %
Beneficio de la
Inversin %
Monto Mximo Inversin
en Bs.
Perodo de Retorno de la
Inversin

Bs.1.500.000 57,33 344,84 58.476.724.848,00 2 ao y 6 meses

Bs. 2.000.000 89,50 542,83 58.476.724.848,00 2 ao y 6 meses

Bs. 3.000.000 152,28 938,82 58.476.724.848,00 2 ao y 6 meses

Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %

70.738.823,64 33%
280.182.504,38

46%
133.044.238.02 64%




89


Hiptesis B
Con el costo del Terreno
Beneficio del
Proyecto %
Beneficio de la
Inversin %
Monto Mximo Inversin
en Bs.
Perodo de Retorno de la
Inversin

Bs.1.500.000 120,09 218,47 118.554.446.400,00 2 ao y 6 meses

Bs. 2.000.000 171,45 316,43 118.554.446.400,00 2 ao y 6 meses
Bs. 3.000.000 270,14 511,45 118.554.446.400,00 2 ao y 6 meses


Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %

1.048.045.598,34 18%
1.580.569.860,29

27%
990.813.544,40

40%
Hiptesis B
Sin el costo del Terreno
Beneficio del
Proyecto %
Beneficio de la
Inversin %
Monto Mximo Inversin
en Bs.
Perodo de Retorno de la
Inversin

Bs.1.500.000 132,40 262,94 98.514.446.400,00 2 ao y 6 meses
Bs. 2.000.000 188,75 380,44 98.514.446.400,00 2 ao y 6 meses

Bs. 3.000.000 296,62 615,49 98.514.446.400,00 2 ao y 6 meses


Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %
328.748.453.28

26%
600.151.896.13 37%
492.425.221,31

53%
90

Hiptesis A
Sin el costo del Terreno +
PRESTAMO
ADELANTADO
Beneficio del
Proyecto %
Beneficio de la
Inversin %
Monto Mximo Inversin
en Bs.
Perodo de Retorno de la
Inversin
Bs.1.500.000 55,75 294,57 68.455.459.848,00 2 ao y 6 meses
Bs. 2.000.000 87,05 463,71 68.455.459.848,00 2 ao y 6 meses
Bs. 3.000.000 148,18 801,97 68.455.459.848,00 2 ao y 6 meses
Hiptesis A
Con el costo del Terreno
+ PRESTAMO
ADELANTADO
Beneficio del
Proyecto %
Beneficio de la
Inversin %
Monto Mximo Inversin
en Bs.
Periodo de Retorno de la
Inversin
Bs.1.500.000 52,82 227,87 88.495.459.848,00 2 ao y 6 meses
2 ao y 6 meses Bs. 2.000.000 82,52 358,70 88.495.459.848,00
2 ao y 6 meses Bs. 3.000.000 140,58 620,36 88.495.459.848,00
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %
1.351.478.862,14 18%
510.256.706,55 29%
129.027.525.21 43%
Valor Presente Neto en Bs. Tasa Interna de Retorno en %
724.821.066,36 28%
655.251.066,44 41%
211.044.585,46 59%

91
Grficas de la Hiptesis A
GRAFICO DEL BENEFICIO DEL PROYECTO CON RESPECTO AL FLUJO DE CAJADEL
FINANCIAMIENTO DEL BANCO
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
160,00
- 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 3.000.000,00 3.500.000,00
MONTOENBOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO

Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hiptesis A
Elaboracin: Propia

GRAFICO DE TIR CON RESPECTO AL FLUJO DE CAJA DEL FINANCIAMIENTO DEL BANCO
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
- 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 3.000.000,00 3.500.000,00
MONTOENBOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO

Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hiptesis A
Elaboracin: Propia


92
Grficas de la Hiptesis B
GRAFICA DEL BENEFICIO DEL PROYECTO CON RESPECTO DEL FLUJO DE
CAJA DEL FINANCIAMIENTO PROPIO
-
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
300,00
350,00
- 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000
MONTO ENBOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO

Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hiptesis B
Elaboracin: Propia

GRAFICA DE TIR CON RESPECTO AL FLUJO DE CAJA DEL FINANCIAMIENTO
PROPIO
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
- 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 3.000.000,00 3.500.000,00
MONTOENBOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO

Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hiptesis B
Elaboracin: Propia


93
Grficas de la Hiptesis A + PRESTAMO ADELANTADO
GRAFICA DEL BENEFICIODEL PROYECTOCON RESPECTOAL FLUJODE CAJA DEL
FINANCIAMIENTODEL BANCOCON EL PRESTAMOADELANTADO
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
160,00
- 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000
MONTO EN BOLIVARES
CONEL COSTO DEL TERRENO SINEL COSTO DEL TERRENO

Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hiptesis A +PRESTAMO ADELANTADO
Elaboracin: Propia

GRAFICA DE TIR CON RESPECTO AL FLUJODE CAJA DEL FINANCIAMIENTO
DEL BANCO CON EL PRESTAMO ADELANTADO
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
- 500.000,00 1.000.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 2.500.000,00 3.000.000,00 3.500.000,00
MONTOENBOLIVARES
CON EL COSTO DEL TERRENO SIN EL COSTO DEL TERRENO

Fuente: Del Flujo de caja Correspondiente a la Hiptesis A +PRESTAMO ADELANTADO
Elaboracin: Propia


94
17. Conclusiones
RESPECTO AL TERRENO
El Terreno objeto de este estudio se encuentra ubicado en la Zona
Rental de la Universidad Metropolitana. Est segn su ubicacin, el rea de
construccin y los diferentes puntos de accesos que tiene, proporciona una
gran oportunidad para invertir all en la construccin de un Centro Comercial.

RESPECTO AL PROYECTO
Con el objeto de darle el mejor y ms alto uso al inmueble y
considerando los resultados arrojados por el Bench Marking al hacer las
comparaciones de los diferentes CC de un solo mdulo, se sentaron algunas
bases para la concepcin de algunos elementos que se deben considerar
para un nuevo proyecto de inversin de un Centro Comercial diferente al
ofrecido por el llamado Plan Maestro de Fundamet, que resulte ms
rentable, con un mayor nmero de locales comerciales y que est en perfecta
armona con el comportamiento del entorno econmico.

RESPECTO AL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
De la comparacin de las diferentes modalidades de venta por m2 de
local comercial en los diferentes flujos de caja, se puede concluir que la ms
conveniente es la hiptesis B con modalidad de venta que se encuentra entre
Bs. /m2 2.000.000 y Bs. /m2 3.000.000., ya que los montos de ventas que
fluctan entre estos valores proporcionan un beneficio del proyecto
razonable, una mayor rentabilidad y poco riesgo para recuperar la inversin.
Tambin se pudo constatar que el perodo de retorno de la inversin se
recuperara en un perodo de 2 aos y seis meses.
Estos esquemas que fueron planteados en los diferentes flujos de caja
sirvieron para ver el riesgo de la inversin desde diferentes perspectivas, por
lo que lo ms conveniente para este proyecto fue lo antes mencionado.

95
18. Recomendaciones

Considerando que la zona en estudio es de gran rentabilidad para los
inversionistas, que los beneficios hacia la poblacin venezolana van a ser de
gran envergadura y tomando en cuenta que la inversin es factible
econmicamente, se recomienda la ejecucin del proyecto de construccin
en breve tiempo.

Se recomienda que el proyecto no sea financiado por ningn banco,
sino que la inversin provenga nicamente de la Universidad Metropolitana,
ya que qued demostrado en la hiptesis B que el beneficio del proyecto es
ms rentable.

En lo que respecta a la comercializacin, se recomienda una campaa
agresiva para tratar en lo posible de cumplir con el cronograma planteado de
ingresos por ventas. Adscribir un equipo de mercadeo eficiente y proponer
como criterio estratgico de motor del negocio, la comercializacin.

Dado que el tiempo es un factor importante para garantizar la
viabilidad del proyecto, se recomienda ejecutar la obra en el tiempo
estipulado.








96
19. Bibliografa

Asociacin de Centros Comerciales. Memorias Descriptivas de
Centros Comerciales

Nassir Sapag Chain, Reinaldo Sapag Can
Preparacin y Evaluacin de proyectos. Cuarta Edicin.
Mcgraw-Hill.

Gabriel Baca Urbina
Evaluacin de Proyectos. Tercera Edicin.
Mcgraw Hill

Revista Inmuebles. N 40 Edicin Aniversario. Abril Mayo 1999
Grupo Editor Inmobiliario

Revista Inmuebles. N 50 Edicin Aniversario. Abril Mayo 2000
Grupo Editor Inmobiliario

Revista TOP Shopping Centerx. La Industria de los Centros
Comerciales en Venezuela. N 13 Segundo Aniversario.
Editorial Cmara Venezolana de Centros Comerciales, Comerciantes y
Afines.

Revista TOP Shopping Centerx. La Industria de los Centros
Comerciales en Venezuela. Directorio del 2004. Edicin Especial.
Cuarto Aniversario.
Editorial Cmara Venezolana de Centros Comerciales, Comerciantes y
Afines.

97
Universidad Metropolitana. Direccin de extensin Universitaria.
Especializacin en Gerencia de la Construccin.
CENDECO

Revista de la Fundacin de la Universidad Metropolitana. Memoria
Fundamet 30 aos.

Pginas de Internet consultadas: www.Sambilmall.com
www.CentroSanIgnacio.com
www.modulocinco.com
www.cvc.com.ve
www.igvsb.gov.ve

















98

















20. Anexos

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